HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 105

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

ŽARKO ŽELJKO, predsjednik Uprave Ing-ekspert d.o.o.

IZMJERE U STANOGRADNJI I STANDARDI Izmjere u stanogradnji pretežito se provode radi utvrđivanja površina stanova ili zajedničkih dijelova zgrade. Obračun površina vrši se radi

- određivanja prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl., - obračuna suvlasničkih udjela u zgradi, - radi upisa u zemljišne knjige i - radi izračuna korisne vrijednosti posebnih dijelova i izračuna suvlasničkih omjera. - Obračun površine stanova može se obaviti - iz projekta, nacrta ili - se može izvršiti stvarna izmjera na licu mjesta.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06) kaže: - korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu; ali ako netko učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju. Zakon također definira i što je to korisna površina u članku 74. pa kaže: - korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju, - prigodom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase; isto vrijedi i za druge dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s odredbama članka 67. stavka 3. do 5. ovoga Zakona, Rečeno je već da se izračun površine vrši prilikom utvrđivanja korisne vrijednosti stanova. Korisnu vrijednost utvrđuje sud u vanparničnom postupku po stalnom sudskom vještaku i to na način utvrđenim Zakonom: Korisne vrijednosti utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u izvanparničnom postupku, po pravilima da se: - korisna vrijednost stana ili druge prostorije izračunava iz korisne površine stana ili druge prostorije i odgovarajućih dodataka ili odbitaka za razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, odnosno prostorijama, a koje po shvaćanju u prometu i iskustvu proizlaze iz namjene, položaja i sl., a nisu nastale na trošak samo jednoga od suvlasnika,

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 106

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

Na temelju utvrđene korisne površine vještak izračunava korisnu vrijednost stana ili drugog posebnog dijela nekretnine, te u svom vještvu izrađuje i prijedlog za upis posebnih suvlasničkih dijelova nekretnine u zemljišnu knjigu. Takav prijedlog sadrži popis svih stanova, odnosno posebnih dijelova zgrade sa opisom, korisnom površinom i suvlasničkim udjelom koji je izračunat iz korisnih vrijednosti. Dakle, Zakon je odredio da se za potrebe izračuna korisne vrijednosti stanova i potrebe upisa posebnih dijelova nekretnine u zemljišne knjige utvrđuje, odnosno obračunava korisna površina stanova. Ona se može utvrditi iz projekta ili izmjerom ako projekt nije vjerodostojan. Obračun površine stanova vrši se i zbog potrebe utvrđivanja suvlasničkih omjera radi plaćanja pričuve zgrade kada nije izvršeno etažiranje, pa zakon u članku 381. kaže: Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine udio vlasnika posebnoga dijela nekretnine u troškovima upravljanja odredit će se na način da visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih površina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini. Međutim, što je sa slučajem kada je u pitanju određivanje površine radi davanja prodajne cijene stanova, reklamiranja i sl.? Da li je i tada nužno obračunavati korisnu površinu? Odgovor je: Nije. Republika Hrvatska prihvatila je 2002. godine međunarodnu normu ISO 9836 koju je utvrdio međunarodni tehnički odbor i koja je usvojena 1992. godine. Ova norma ili standard odnosi se na norme učinaka u građevini, na određivanje i izračunavanje površinskih i prostornih pokazatelja. Kao i svaka norma, tako i ova nema učinak zakona, odnosno njezina primjena nije obvezujuća, već ona daje preporuke, normira određeno područje djelovanja. Budući da se norma odnosi na norme učinaka u građevini, na određivanje i izračunavanje površinskih pokazatelja, ona daje metode izračuna i popis pokazatelja geometrijskog učinka. Glavne površine jesu:

- ukupna podna površina - površina između zidova - korisna površina - površina konstrukcijskih elemenata - pokrivena površina

Vodoravne i okomite površine mjere se prema stvarnim dimenzijama, a kose ravne površine mjere se prema njihovoj okomitoj projekciji prema vodoravnoj površini. U RH nema propisa ili odredbe koja se glavna površina mora nuditi prilikom kupoprodaje ili koja se glavna površina mora prikazivati prilikom reklamiranja stanova ili sličnih prostora. Neke zemlje, npr. Kanada imaju utvrđene standarde za jednoobraznu kalkulaciju površine za novosagrađene stanove. Ti se standardi odnose na situacije kada se

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 107

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

prikaz površina upotrebljava u reklamnim materijalima, brošurama i sličnom. Kada se spominje površina u tiskanim materijalima, tada se mora isključivo koristiti taj utvrđeni standard. Kod nas se kod reklamiranja, oglašavanja, prezentiranja i kod kupoprodaje mogu koristiti površine po volji. Kupac i prodavatelj nisu ograničeni da kupuju ili prodaju stan po:

- korisnoj površini - neto korisnoj površini - ukupnoj podnoj površini - površini između zidova - površini konstrukcijskih elemenata - pokrivenoj površini - ili bilo kojoj površini koju obje strane izaberu.

U RH je još uvijek prisutan i obračun neto korisne površine koji je utvrđen hrvatskom normom HRN U.C2.100 koja je povučena nakon usvajanja hrvatske norme HRN ISO 9836:2002. Tako je uredbom o obračunu zaštićene najamnine obvezno primjenjivati obračun neto korisne površine: Na temelju članka 7. stavka 1. Zakona o najmu stanova (»Narodne novine«, br. 91/96 i 48/98) Vlada Republike Hrvatske je na sjednici održanoj 30. rujna 2005. godine donijela

UREDBU O IZMJENAMA I DOPUNAMA UREDBE O UVJETIMA I MJERILIMA ZA

UTVRĐIVANJE ZAŠTIĆENE NAJAMNINE Članak 1. U Uredbi o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine (»Narodne novine«, broj 40/97) u članku 3. riječi: »građevinska vrijednost etalonskog objekta po m2 (kn/m2)« zamjenjuje se riječima »etalonska cijena građenja«. Članak 2. U članku 4. stavak 1. mijenja se i glasi: »Neto korisna površina stana (P) za koji se utvrđuje najamnina u skladu s odredbama ove Uredbe, određuje se primjenom članka 19. Pravilnika minimalnih tehničkih uvjeta za projektiranje i gradnju stanova iz Programa društveno poticane stanogradnje (»Narodne novine«, broj 106/2004)«. U stavcima 2. i 3. riječi »korisna površina« u odgovarajućem padežu zamjenjuju se riječima »neto korisna površina«. Članak 3. Članak 5. mijenja se i glasi: »Etalonska cijena građenja (Ce) jest cijena utvrđena sukladno Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji.«. Članak 4. U članku 7. riječi »korisnoj površini« i »korisna površina« zamjenjuju se riječima »neto korisna površina« u odgovarajućem padežu. Članak 5. U članku 14. riječi »korisna površina« zamjenjuju se riječima »neto korisna površina« u odgovarajućem padežu.

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 108

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

Članak 6. Prilog III. – Tablica za izračun neto korisne površine stana mijenja se i glasi: PRILOG III. NETO KORISNA POVRŠINA STANA

Red. br. Naziv prostorije

Koeficijent za obračun

površine

Pobliža oznaka Dužina Širina Površina

1 2 3 4 5 6 7

1. I soba 1,0

2. II sobe 1,0

3. III sobe 1,0

4. IV sobe 1,0

5. V soba 1,0

6.

7.

8.

9.

10. Kuhinja 1,0

11. Blagovaonica 1,0

12. Izba 1,0

13. Kupaonica 1,0

14. Nužnik 1,0

15. Predsoblje 1,0

16. Hodnik 1,0

17. Predprostor 1,0

18. Lođa 0,75

19. Pokrivena terasa 0,50

20. Balkon, otvorena terasa, ravni prohodni krov i trijem

0,25

21. UKUPNA POVRŠINA U m2

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 109

Iz gornjeg se može zaključiti da se i danas još uvijek obračun površina vrši koristeći i standard U.C2.100 koji je kao hrvatska norma bio preuzet iz JUS-a, iako je ta norma stavljena izvan uporabe. Upisi u zemljišnim knjigama, ugovori i drugi dokumenti imaju upisane površine koje su obračunate prema HRN U.C2.100 i prema HRN ISO 9836, ali i na druge načine. Također kod obračuna površina prema normi HRN ISO 9836 korištene su različite glavne površine, te su u raznim dokumentima upotrebljene površine koje su utvrđene kao ukupna podna površina, površina između zidova, korisna površina, površina konstrukcijskih elemenata ili pokrivena površina. Najveći je problem u tome što se obično nije nigdje naznačilo koji način obračuna površine je korišten, odnosno koja norma ili koja glavna površina ukoliko je korišten ISO standard. IZRAČUN POVRŠINA Površine podova u stanovima i sličnim prostorijama uobičajeno su pravokutnici ili neki drugi uobičajeni geometrijski likovi. Slijedi prikaz izračuna površina za uobičajene podne površine koje predstavljaju pravokutnik, trokut ili trapez: pravokutnik Pravokutnik je četverokut i geometrijski lik, vrsta paralelograma s četiri prava kuta. Dvije nasuprotne stranice su uvijek jednake duljine, kao i dijagonale. Duljina dužih stranica se definira kao duljina cijelog pravokutnika, a duljina kraćih kao širina pravokutnika. Dijagonala

Opseg

Površina

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 110

Kvadrat Poseban oblik pravokutnika kojemu su sve stranice jednake duljine zove se kvadrat. Sve 4 stranice su mu jednake duljine, nasuprotne stranice su mu paralelne, a dijagonale su mu jednake te se prepolavljaju i sijeku pod pravim kutem. Dijagonala

Opseg

Površina

trapez Trapez je četverokut kome su dvije suprotne stranice paralelne. Nazivamo ih osnovicama, a druge dvije su bočne stranice. Dužina koja spaja sredine bočnih stranica naziva se srednja linija trapeza. Opseg

Površina

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 111

trokut Ako su u ravnini nacrtane tri razlličite točke A, B, C koje ne pripadaju istom pravcu one određuju geometrijski lik koji nazivamo trokut. Trokut ABC je dio ravnine omeđen dužinama AB, BC, i CA, uključujući i sve točke tih dužina. Točke ABC su vrhovi, a dužine AB, BC i CA su stranice trokuta. Svaki trokut ima i tri unutarnja kuta. Trokuti se razlikuju: 1. s obzirom na vrste unutarnjih kuteva, a dijele na pravokutane, tupokutane, šiljastokutane trokute 2. s obzirom na duljine stranica, a dijele se na raznostraničane, jednakostraničane i jednakokračane trokute. RAZNOSTRANIČAN TROKUT

ima sve tri stranice različitih duljina. Opseg trokuta

Površina trokuta

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 112

PRAVOKUTAN TROKUT

Stranice pravokutnog trokuta koje zatvaraju pravi kut nazivaju se katete. Stranica koja je nasuprot pravom kutu naziva se hipotenuza. Posebna svojstva: središte opisane kružnice je u polovištu hipotenuze, ortocentar se nalazi u vrhu kod pravog kuta.

Opseg trokuta

Površina trokuta

JEDNAKOSTRANIČAN TROKUT

je trokut kojemu su sve tri stranice jednake duljine.

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 113

Posebna svojstva: središte opisane kružnice, središte upisane kružnice, težište i ortocentar se podudaraju. Opseg trokuta

Visina

Površina

JEDNAKOKRAČAN TROKUT

je trokut kojemu su dvije stranice jednake duljine. Posebna svojstva: visina u jednakokračnom trokutu dijeli trokut na dva pravokutna trokuta, središte opisane kružnice, središte upisane kružnice, težište i ortocentar se nalaze na pravcu koji je okomit na osnovicu. Opseg

Površina

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 114

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

METRIČKI SISTEM U RH je prihvaćen metrički sistem mjera. U praksi je od 100% prihvaćen osim u obračunavanju površine zemlje gdje se ponekad koriste još i neke stare obračunske jedinice. U Velikoj Britaniji i nekim njezinim bivšim kolonijama zadržan je imperijalni sistem mjernih jedinica. Metrični sistem ili metrički sistem je naziv za decimalni sistem mjerenja, koji se zvanično koristi u SI sistemu mjerenja. Metrični sistem se razvio nakon pada francuske monarhije. Nacionalini savjet republike je 1795. poništio dotada vrijedne mjere koje su se u čitavoj Francuskoj razlikovale. Stare mjere su zamijenjene jedinicama metričkog sistema. Poslije uvođenja metričnog sistema mjere, u Francuskoj je napravljen jedan štap dužine od jednog metra od spoja platine i iridijuma čije su kopije podijeljene po cijelom svijetu kao standard. Za standardiziranje težine je napravljen jedan cilindar od platine težine 1000g (1kg kao norma). Na početku se francuzi nisu htjeli pomiriti sa novim jedinicama koje su se tek 1840. probile u čitavoj republici. U Velikoj Britaniji metrični sistem je uveden tek 1864. godine paralelno sa britanskim Imperial Units sistemom. 1866. metrični sistem je uveden i u SAD, a u Njemačku tek 1870/71. Metrični sistem je prenesen na elektricitet, magnetizam, temperaturu itd. i od 1921 vrijedi kao Internacionalni Sistem za mjeru (SI). Jedinica dužine Metar je definiran kao desetmilionski dio dužine razmaka između pola i ekvatora. Podjela metra podliježe decimalnom sistemu sa latinskim i grčkim prefiksima. Imperijalni sustav mjera Imperijalni sustav mjera je sustav mjera koji je određen prvi put 1824. godine britanskom uredbom o težinama i mjerama. Unapređivan je sve do 1959. godine a uveden je u uporabu u Ujedinjenom kraljevstvu i kolonijama, uključujući i Britansku zajednicu naroda. Sustav još ponegdje postoji (npr. Burma (ili Mjanma) i Liberija), iako je velikom većinom zamijenjen metričkim sustavom jedinica. •

•

Mjere za duljinu Imperijalne mjere za duljinu donesene 1876, na Trafalgar Squareu, u Londonu. 1. srpnja 1959. nakon dogovora postignutog godinu dana ranije Britanski i Američki yard su istoznačno određeni na 0,9144 m ili na tzv. međunarodni jard. Prije tog nadnevka, najpreciznija usporedba imperijalnog jarda i metra je iznosila 0,914398416 m.

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 115

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

Tablica usporedba daljinskih mjera

Mjera Vrijednost prema jardu

Metrička vrijednost Primjedbe

thou (tisućinka palca) 1/36000 25,4 μm

palac (jedinica) 1/36 2,54 cm stopa 1/3 30,48 cm

yard 1 91,44 cm Određen kao točno 0,9144 metara 1956. Godine

furlong 220 ~201,2 m milja 1760 ~1609 m

liga 5280 ~4828 m Nigdje se više ne upotrebljava kao službena jedinica.

Mjere za površinu

Površina

1 rod (en:rood)

= 1 furlong × 1 šipka

= 40 kvadratnih šibaka

= 1/2560 kvadratna milja

= 10,890 kvad.stopa

= ~0,1012 ha

= ~1012 m²

1 aker

= 1 furlong × 1 lanac

= 160 kvadratnih šibaka

= 1/640 kvadratna milja

= 43,560 kvad.stopa

= ~0,4047 ha

= ~4047 m²

HRN U.C2.100 U RH se do prihvačanja HRN ISO 9836 za izračun površina koristila norma HRN U.C2.100 koja je nastala preuzimanjem iz JUS-a U.C2.100. Danas je na snazi ISO standard ISO 9836:2002. Izračun koeficijenata prema HRN U.C2.100. Sve korisne površine neke građevine se koeficijentima svode na jediničnu površinu Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35 Gospodarski tavan v< 2 m k = 0,35 Stambeni tavan k = 1,00 Ostave i sl. sa neobrađenim zidovima i plafonima k = 0,50 Zatvorene prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00 Terase k = 0,25 Balkoni k = 0,25 Lođe otvorene s najviše 2 strane k = 0,75 Natkrivene terase i balkoni k = 0,50 Spremište izvana stana, garaža s obrađenim zidovima i podovima k = 0,75 Spremište izvan stana bez obrađenih zidova i podova k = 0,50

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 116

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00 Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50 Neto korisna površina stana ili zgrade (NKP) je zbroj svih podnih površina računajući od unutarnje ivice ulaznih vrata pomnožen odgovarajućim koeficijentom određenim HRN U.C2.100. U površinu se obračunavaju i sve površine podova u nišama prozora, radijatora, ugrađenog namještaja i drugo. Uračunavaju se i površine balkona, lođa, terasa, koje pripadaju stambenoj jedinici. U površinu se ne uračunavaju niše vrata, pragovi, čija je širina manja od 0,16 m, a za veće širine se obračunava razlika površine iznad širine 0,16 m sa koeficijentom pripadajuće prostorije. Bruto razvijena površina (BRP) je zbroj bruto površina svih etaža jedne zgrade obuhvaćena vanjskim obujamnim zidovima uključujući i sve komunikacijske dijelove kao što su stubišta, liftovi, hodnici, ulazi, prolazi itd. Obračun koficijenata uobičajen u praksi (Zavod za izgradnju Grada Zagreba) Gospodarski tavan v > 2 m k = 0,35 Stambeni tavan sa krovnim kosinama za svjetlu visinu do 1 m k = 0 do 2 m k = 0,75 > 2 m k = 1,00 Podrumi (ostave) k = 0,50 Sve prostorije u stanu, stube, uredi k = 1,00 Terase k = 0,25 Balkoni k = 0,25 Lođe otvorene s najviše 2 strane k = 0,75 Natkrivene terase i balkoni k = 0,50 Spremište izvana stana s obrađenim zidovima i podovima k = 0,75 Spremište izvan stana bez obrađenih zidova i podova k = 0,50 Parkirališno mjesto k = 0,60 Garaža individualna k = 0,75 Garaža skupna s čvrstim pregradama k = 0,75 Poslovni prostori do v = 4 m k = 1,00 Poslovni prostor v > 4 m k = 1,50 HRN ISO 9836, GLAVNE POVRŠINE POKRIVENA POVRŠINA (Covered area) Pokrivena površina je tlocrtna površina pokrivena građevinom u gotovom stanju. Utvrđuje se vertikalnom projekcijom vanjskih dimenzija građevine na tlu.

HGK – Sektor za trgovinu, Četrnaesti forum poslovanja nekretninama 117

 

Žarko Željko – Izmjere u stanogradnji, Standardi

Ne uključuje se: Dijelovi konstrukcije koji se ne projiciraju iznad tla Sekundarne komponente, vanjska stubišta, vanjske rampe, kupole, krovne nadstrešnice itd. Sporedne zgrade, zimski vrtovi, staklenici i sl. UKUPNA POVRŠINA PODA (Total floor area) Ukupna površina poda je ukupna površina svih razina poda. To su katovi koji su u cijelosti ili djelomično pod zemljom, iznad zemlje, mansarde, terase, skladišni katovi, katovi infrastrukturnih instalacija i drugo. Razlikuju se: ‐ Površine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana ‐ Površine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput uvučenih balkona ‐ Površine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploče, rukohvati) ali nisu pokrivene, poput otvorenih balkona Ukupne površine poda dobivaju se pomoću vanjskih dimenzija ogradnih elemenata, na visini poda. Uključuju završnu obradu, oblogu, ograde. Ukupna površina poda izračunava se zasebno za svaku razinu poda. Ukupna površina poda se sastoji od: ‐ Neto površine poda i ‐ Površine koju zauzima konstrukcija POVRŠINA IZMEĐU ZIDOVA (Intra-muros) Površina između zidova je ukupna površina poda umanjena za površinu koju zauzimaju vanjski zidovi. Utvrđuje se za svaku razinu poda zasebno. Površina između zidova utvrđuje se oduzimanjem površine koju zauzimaju vanjski zidovi od ukupne površine poda. NETO POVRŠINA PODA (Useable area) Neto površina poda je površina između ogradnih elemenata. Utvrđuje se za svaku razinu poda zasebno i dijeli se na: ‐ Neto površine poda zatvorene i pokrivene sa svih strana ‐ Neto površine poda koje nisu zatvorene sa svih strana, ali su pokrivene, poput uvučenih balkona ‐ Neto površine poda koje se nalaze unutar komponenti (ograde, ploče, rukohvati) ali nisu pokrivene, poput otvorenih balkona Neto površine poda se izračunavaju na osnovi čistih dimenzija gotove građevine na visini poda, isključujući obrube, pragove i sl. U neto površinu ne ulaze površine poda konstrukcijskih elemenata, udubina prozora i vrata, te niša. Neto površina se dijeli na: ‐ Korisnu površinu ‐ Površinu infrastrukturnih instalacija ‐ Površinu komunikacijskih puteva