Download pdf - Determinacao Do Valor de Um Terreno de Marinha

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CLAREL PERCIASEngenharia de Avaliaes & Percias Judiciais

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EXMO. SR. DR. JUIZ FEDERAL DA PRIMEIRA VARA DO RIO GRANDE - SEO JUDICIRIA DO RIO GRANDE DO SUL

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, Engenheiro Civil, Perito Judicial nomeado nos autos da AO ORDINRIA, processo N. 5004083-42.2012.xxx.xxxx, em que AUTOR I.A.L.S. e RU Unio- Advocacia Geral da Unio, tendo procedido aos estudos e diligncias que se fizeram necessrios, vem apresentar a V. Exa. as concluses a que chegou, consubstanciado no seguinte,

LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAES




NDICE

1. OBJETIVO ...................................................................................................................... 04

2. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO .............................................................................. 04

2.1. Regio ........................................................................................................................... 04

2.2. Terreno .......................................................................................................................... 04

3. VISTORIA ...................................................................................................................... 04

3.1. Registro Fotogrfico ........................................................................................................ 05

4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS .............................................................. 06

5. ESPECIFICAO DA AVALIAO ...................................................................................... 06

6. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO ......................................... 06

7. CONSIDERAES FINAIS ................................................................................................ 06

8. DATAS DE REFERNCIA .................................................................................................. 06

9. RESULTADO DA AVALIAO ............................................................................................ 07

10. QUESITOS ..................................................................................................................... 07

10.1. Quesitos do Ru ............................................................................................................. 07

10.2. Quesitos do Autor ........................................................................................................... 08

ANEXOS:

I- IMAGEM AREA DO LOCAL .............................................................................................

11

II- DADOS DA AMOSTRA E DA REA AVALIANDO ..................................................................

13

1. PESQUISA DE VALORES .................................................................................................. 14

2. VARIVEIS UTILIZADAS .................................................................................................. 14

2.1. Varivel dependente ....................................................................................................... 14

2.1.1. Valor ............................................................................................................................. 14

2.2. Variveis independentes ................................................................................................. 14

2.2.1. rea .............................................................................................................................. 14

3. DADOS DO IMVEL AVALIANDO .....................................................................................

14

III- TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO ........................................

15

1. MODELO MATEMTICO ADOTADO .................................................................................. 16

2. RESUMO DOS RESULTADOS ............................................................................................ 16

2.1. Coeficiente de determinao (R) .................................................................................... 16

2.2. Coeficiente de correlao (r) ........................................................................................... 16

2.3. Coeficiente de determinao ajustado .............................................................................. 16

2.4. Erro padro .................................................................................................................... 16




3. ANOVA .......................................................................................................................... 16

4. RESULTADOS DE RESDUOS ........................................................................................... 17

5. RESULTADOS DE PROBABILIDADE .................................................................................. 17

6. GRFICOS ..................................................................................................................... 18

6.1. Resduos ........................................................................................................................ 18

6.2. Ajuste de linha ............................................................................................................... 18

6.3. Probabilidade Normal ......................................................................................................

18

IV- ESPECIFICAO DA AVALIAO ......................................................................................

19

1. IDENTIFICAO DOS NVEIS PARCIAIS ATINGIDOS .........................................................

20

a) Graus de Fundamentao ............................................................................................... 20

b) Graus de Preciso ...........................................................................................................

20

V- PLANO DE ZONEAMENTO DAS REAS DO PORTO ORGANIZADO DE RIO GRANDE ..............

21




1. OBJETIVO Consiste na determinao do valor de mercado de uma rea de Marinha, sito a Avenida Almirante Maximiano da Fonseca s/n, 4 Seo Nova da Barra, Distrito Industrial Porturio, formada por dois terrenos matriculados no Registro de Imveis de Rio Grande sob os n.'s 20.978 e 28.863, totalizando 21.950,00m de rea superficial, onde situam-se as instalaes da Indstria Alimentcia Leal Santos Ltda. 2. IDENTIFICAO E CARACTERIZAO 2.1. REGIO Regio urbana litornea com predominncia de habitaes residenciais unifamiliares, clima ameno, superfcie plana, padro scio econmico cultural baixo, topografia em nvel e solo predominantemente arenoso permevel da classe das areias quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas constitudas de relativa parcela de argila de atividade alta1. A Infra-estrutura urbana possui sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, comunicao e televiso. As atividades existentes incluem postos bancrios, indstrias, comrcio e atividades de profissionais liberais, sendo mdio como um todo o nvel do mercado de trabalho. Os servios comunitrios disponveis compreendem escolas, segurana, centro de sade e igrejas. 2.2. TERRENO A rea total composta por dois terrenos, matriculados no Registro de Imveis de Rio Grande sob os n.'s 20.978 e 28.863, respectivamente com 18.000m2 e 3.950m2, totalizando 21.950,00m2 de rea superficial, englobando 100,00m de frente a oeste, com a Avenida Maximiano da Fonseca, por onde faz frente e igual medida leste, com o canal de acesso a Barra do Rio Grande, por onde faz fundos, por 223,00 de comprimento, ao norte, confrontando-se com a Praticagem da Barra e 216,00m ao sul, fazendo divisa com o Grupamento de Fuzileiros Navais. A utilizao atual da rea coerente com sua vocao, estando de acordo com a legislao em rigor, onde definido pelo Plano Diretor da cidade como AF (rea Funcional), possui forma retangular, orientao solar oeste, contando com a mesma infra-estrutura urbana, atividades e equipamentos comunitrios da regio. 3. VISTORIA A vistoria ocorreu no dia 10/09/2013, s 14:00h, contando alm deste perito com a presena do Autor.

1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)




3.1. REGISTRO FOTOGRFICO

Foto 1- O terreno avaliando, onde funciona a Indstria Alimentcia Leal Santos Ltda, localizado na Avenida Maximiano da Fonseca s/n.

Foto 2- Imagem obtida por satlite, mostrando o terreno formado pela unio das matrculas n.'s 20.978 e 28.863, do Registro de Imveis de Rio Grande, totalizando 21.950m2 de rea superficial.

223m

216m

100m 100m




4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS O presente trabalho foi realizado em atendimento as normas pertinentes da ABNT, NBR-14.653-1: Procedimentos Gerais e NBR-14.653-2: Imveis Urbanos, sendo utilizado o Mtodo Comparativo Direto de dados de mercado. O Mtodo Comparativo Direto o mais utilizado e recomendado por permitir a determinao do valor levando em considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio, onde so pesquisados imveis assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas, extrnsecas e os atributos que exercem influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferncia Estatstica. (Ver o Anexo III, do Laudo). A utilizao da Inferncia Estatstica feita a partir de um modelo matemtico adequado, conhecido como Modelo de Regresso, que permite uma avaliao com grande iseno de subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite avaliao a confiabilidade dos graus de fundamentao e preciso estatsticos previstos em norma.

5. ESPECIFICAO DA AVALIAO Os resultados obtidos utilizando-se Inferncia Estatstica para equalizar as diferenas nos elementos da amostra, permitem qualificar o presente Laudo como Grau II quanto a Fundamentao e Preciso, em conformidade com os ditames da NBR-14.653-2/2011. 6. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO O tratamento dos dados, clculos e identificao do resultado deste trabalho avaliatrio foram efetuados com o auxlio do Excel, com a utilizao da estatstica inferencial e regresses mltiplas, sendo os clculos disponibilizados no Anexo III. 7. CONSIDERAES FINAIS

Observando a pesquisa de mercado feita na regio nota-se uma tendncia de muitas ofertas com preos acima do real valor de mercado. Este fenmeno, o qual acometeu de um modo geral os imveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores praticados no mercado imobilirio, de certa forma, especulativa, foi em decorrncia das obras de instalao do Plo Naval, com o conseqente aumento de procura por habitao.

Observou-se que em decorrncia das limitaes impostas pelo PDZ (Ver Anexo V- Plano de Zoneamento das reas do Porto Organizado de Rio Grande), os terrenos em discusso somente podem ser utilizados como Terminal pesqueiro de carga e descarga de pescados, de forma que no sofreram aumento de preo na mesma intensidade dos demais imveis de Rio Grande. Em outras palavras, a elevao de preos foi diretamente proporcional a vocao, zona e atividades permitidas.

No perdemos neste momento a noo que o valor de mercado definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas no compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas tambm no compelido, de forma que o valor estimado do terreno avaliando encontra-se dentro dos padres reais de mercado.




8. DATAS DE REFERNCIA Vistoria: 10/09/2013 Avaliao: 15/01/2014 Laudo: 27/01/2014 9. RESULTADO DA AVALIAO VT= R$2.569.781,90 (Dois milhes, quinhentos e sessenta e nove mil, setecentos e oitenta e um reais e noventa centavos). Equivalente a, R$117,07/m2 (Cento e dezessete reais e sete centavos) por metro quadrado. 10. QUESITOS 10.1. QUESITOS DO RU 1- Qual o terreno de propriedade da Unio ocupado pela Demandante (localizao e tamanho)? R: Respondido nos itens 1. OBJETIVO e 2.2. TERRENO, do Laudo. 2- Qual o valor venal atribudo pela Secretaria de Patrimnio da Unio para o exerccio 2012? R: R$258,43/m 3- Considerando a localizao da rea, bem como sua importncia logstica e estratgica possvel afirmar que tal regio sofreu uma valorizao superior a mdia praticada no Municpio e no Estado? R: No. 4- Analisando a totalidade da rea em questo, bem como as suas benfeitorias, o valor venal atribudo superior ou inferior ao que seria normalmente praticado em caso de venda a terceiros? R: Prejudicado. A Percia no abrangeu as benfeitorias. 5- Detalhando o quesito, qual seria o valor venal total da rea em questo e suas benfeitorias? R: Prejudicado. A Percia no abrangeu as benfeitorias. 6- Quais os critrios utilizados para tal estimativa? R: Ver a resposta aos quesitos 4 e 5, acima.




7- Ainda que o procedimento de atualizao do valor venal tenha sido geral, no caso especfico o valor atribudo pela SPU para fins de incidncia da taxa de ocupao adequado ao mercado local? R: No, conforme se deduz pela anlise do presente trabalho, onde o valor do terreno foi determinado conforme o item 4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS, do Laudo, em atendimento a NBR-14.653-2/2011. 10.2. QUESITOS DO AUTOR 1- Qual a localizao exata dos imveis em questo? R: Respondido nos itens 1. OBJETIVO e 2.2. TERRENO, do Laudo.

2- Tais imveis esto localizados dentro do Porto Organizado de Rio Grande? R: Sim.

3- Considerando as disposies do Plano De Zoneamento das reas do Porto Organizado de Rio Grande (PDZ), permitida a utilizao dos imveis que so ocupados pela Autora, para a construo, v.g., de prdio residencial, hotel ou shopping Center? R: No. Ver o Anexo V- Plano de Zoneamento das reas do Porto Organizado de Rio Grande, do Laudo.

4- Qual a destinao exclusiva dos imveis em questo, tendo em vista o que dispe o PDZ do Porto de Rio Grande? R: Terminal pesqueiro de carga e descarga de pescados.

5- Havendo restries ao uso e destinao especfica que possam ser dadas aos imveis, possvel atribuir a eles o mesmo critrio de avaliao, em relao a imveis que possam ter uso variado e irrestrito? R: No.

6- A restrio de uso dos imveis faz com que sofram desvalorizao imobiliria, se comparados com imveis sem qualquer tipo de restrio legal? R: Sim.

7- Tais restries afastam eventuais interessados na compra destes imveis e, por isso, fazem com que os mesmos tenham reduzido valor de mercado? R: Sim.




8- Informe Sr. Perito se tem conhecimento sobre a realizao de transaes imobilirias recentes, envolvendo empresas do setor pesqueiro, mesmo fora da rea do Porto Organizado de Rio Grande? Caso positivo, informe a localizao destes imveis e, se possvel, uma estimativa de valor de venda dos mesmos. R: No.

9- H registro recente de compra e venda de imveis da Zona do Porto Organizado de Rio Grande? Caso positivo, qual o preo mdio (metro quadrado) de venda dos mesmos? R: No.

10- Os imveis onde esto sendo instaladas as empresas do Plo Naval de Rio Grande foram comprados por tais empresas? Ou tais imveis foram doados (gratuitamente) pelo Estado? R: Prejudicado.

11- A valorizao mdia dos imveis localizados na Cidade de Rio Grande, mesmo fora da rea do Porto Organizado (sem restries), nos ltimos 3 (trs) anos, poderia alcanar percentual de 1.347%? R: No.

12- Considerando que a secretaria de Patrimnio da Unio reajustou o valor venal dos imveis objeto desta percia, em 1.347%, entre os exerccios de 2010 e 2012, esta significativa elevao de valor encontra respaldo na realidade? R: No.

13- Considerando os valores venais observados pela Prefeitura de Rio Grande, para a cobrana do IPTU, possvel afirmar que os reajustes realizados, nos 5 (cinco) ltimos exerccios, pela Secretaria de Patrimnio da Unio (SPU), para a cobrana da taxa de ocupao, foram similares ou proporcionais aos reajustes impostos pela municipalidade para a cobrana de IPTU? R: No. Para se ter uma idia, os valores de IPTU cobrados para um imvel localizado na Rua General Vitorino, referente aos exerccios 2010, 2011 e 2012 foram respectivamente R$354,27, R$375,57 e R$400,51, portanto com uma variao neste perodo de 13,05%.

14- Se possvel apresente o Sr. Perito um quadro com os reajustes aplicados sobre o valor venal dos imveis (em termos percentuais), nos ltimos 5 (cinco) exerccios, pelo Municpio de Rio Grande (IPTU) e pela Secretaria de Patrimnio da Unio (taxa de ocupao e foro). R: Prejudicado.




15- Considerando as limitaes impostas pelo PDZ, a destinao especfica do imvel e o nmero de transaes envolvendo o setor pesqueiro de Rio Grande, qual o valor que estima para os imveis, objeto da presente ao/percia, em metros quadrados? R: R$ 117,07/m. 16- Caso entender necessrio, queira apresentar outros dados que entender relevantes, para fundamentar as concluses e respostas dos quesitos acima formulados. R: Nada a acrescentar.

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Vai o presente Laudo, desenvolvido em 10 (Dez) folhas impressas em um s lado, todas rubricadas, sendo a ltima datada e assinada, acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 32 (Trinta e duas) folhas. Anexo I- Imagem area do local 02 fls. Anexo II- Dados da amostra e da rea avaliando 02 fls. Anexo III- Tratamento dos dados e identificao do resultado 04 fls. Anexo IV- Especificao da avaliao 02 fls. Anexo V- Plano de Zoneamento das reas do Porto Organizado de Rio Grande 12 fls.

disposio de Vossa Excelncia para outras informaes que forem julgadas necessrias.

Rio Grande, 27 de janeiro de 2014.

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Clarel da Cruz Riet Eng. Civil CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99




ANEXO I

IMAGEM AREA DO LOCAL




Anexo I- Foto area do local.




ANEXO II

DADOS DA AMOSTRA E DA REA AVALIANDO




1. PESQUISA DE VALORES

A coleta dos elementos amostrais foi efetuada no perodo de 06/01 a 10/01/14, na zona do imvel avaliando (4 Seco da Barra), procurando a melhor representatividade, atravs da comparao com dados de mercado assemelhados quanto s caractersticas intrnsecas e extrnsecas.

Os valores dos imveis (elementos amostrais), foram obtidos atravs de consulta a jornais (Mercado Imobilirio e Jornal Agora), ao site www.procuraseimovel.com.br , a opinio de proprietrios e corretores das principais imobilirias de Rio Grande. 2. VARIVEIS UTILIZADAS 2.1. VARIVEL DEPENDENTE 2.1.1. VALOR

Valor estimado do terreno (R$)

2.2. VARIVEIS INDEPENDENTES 2.2.1. REA

AREA= rea do terreno (m2) A seguir, o quadro com os dados coletados; N.

Localizao2

rea (m)

(R$)/m

01 esquerda da rea avaliando, a 657 m de distncia 4.375,00 120,00

02 esquerda da rea avaliando, a 430m de distncia 2.250,00 110,00

03 esquerda da rea avaliando, a 456m de distncia 2.500,00 115,00

04 Em frente, a aproximadamente 43m da rea avaliando 32.000,00 119,00

05 Um pouco para frente, a direita da rea avaliando, a aproximadamente 80m de distncia 13.200,00 105,00

06 A direita da rea avaliando, a aproximadamente 217m de distncia 4.800,00 117,00

07 A esquerda da rea avaliando, a aproximadamente 676m de distncia 1.776,00 110,00

08 A esquerda da rea avaliando, a aproximadamente 780m de distncia 2.520,00 120,00

3. DADOS DO IMVEL AVALIANDO

Localizao

rea (m)

Av. Almirante Maximiano da Fonseca s/n Distrito Industrial - 4 Seco da Barra 21.950,00

2 Considerando o observador situado na interior da rea avaliando, de frente para a rodovia.




ANEXO III

TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO




1.MODELOMATEMTICOADOTADOVALOR= 21.839,078105044+118,069292897311xREA

Sendo,VALOR=Valorestimadodoterreno(R$)AREA=readoterreno(m2)=21.950,00m2onde,VALOR=R$ 2.569.781,90Equivalentea,R$117,07/m2(Centoedezessetereaisesetecentavos)pormetroquadrado.2.RESUMODOSRESULTADOS2.1.COEFICIENTEDEDETERMINAO(R)OCoeficientedeDeterminao(R)representaapercentagemdovalordaavaliaoqueexplicadopelomodelodeRegressoutilizado,devendoficaracimade80%.R=0,997401312.2.COEFICIENTEDECORRELAO(R)OCoeficientedeCorrelao(R)expressaograuderelacionamentoentreasvariveisutilizadasnaregresso,sendo1R+1ArelaoconsideradaFortssimase|0,90|R|0,99|R=0,998699812.3.COEFICIENTEDEDETERMINAOAJUSTADORAJUSTADO=0,996968202.4.ERROPADROEPADRO=67.759,392921483.ANOVA

gl SQ MQ F Fdesignificao

Regresso 1 1,0573E+13 1,0573E+13 2.302,85968 5,4895E09Resduo 6 2,7548E+10 4.591.335.329,088Total 7 1,0601E+13




Coeficientes Erropadro Statt

valorP

Interseo 21.839,0781 30.892,7594 0,7069 0,5061REA 118,0693 2,4604 47,9881 0,0000

95%inferiores 95%superiores Inferior80,0% Superior80,0%

97.430,9371 53.752,7809 66.317,1061 22.638,9498112,0489 124,0896 114,5269 121,6116

4.RESULTADOSDERESDUOS

Observao Previsto(a)VALOR Resduos Resduospadro

1 494.714,08 30.285,9217 0,48282 243.816,83 3.683,1691 0,05873 273.334,15 14.165,8459 0,22584 3.756.378,29 51.621,7054 0,82295 1.536.675,59 150.675,5881 2,40196 544.893,53 16.706,4722 0,26637 187.851,99 7.508,0139 0,11978 275.695,54 26.704,4600 0,4257

5.RESULTADOSDEPROBABILIDADE

Percentil VALOR6,25 195.360,0018,75 247.500,0031,25 287.500,0043,75 302.400,0056,25 525.000,0068,75 561.600,0081,25 1.386.000,0093,75 3.808.000,00




6.GRFICOS6.1.RESDUOS

Grfico1ResduosxVarivelindependenterea 6.2.AJUSTEDELINHA

Grfico2VariveldependenteValorxVarivelindependenterea 6.3.PROBABILIDADENORMAL

Grfico3VariveldependenteValorxPercentildaamostra




ANEXO IV

ESPECIFICAO DA AVALIAO




1. IDENTIFICAO DOS NVEIS PARCIAIS ATINGIDOS a) GRAUS DE FUNDAMENTAO ITEM

DESCRIO

ENQUADRAMENTO DA FUNDAMENTAO

GRAU PARCIAL

1. Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas

III

2. Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados

4 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes

II

3. Identificao dos dados de mercado Apresentao de informa-es relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem

II

4. Extrapolao No admitida III

5. Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)

< 20% II

6. Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor

< 2 % II

Pontuao atingida: 14 pontos Enquadramento global do Laudo em Graus de Fundamentao: Grau II b) GRAUS DE PRECISO

DESCRIO

ENQUADRAMENTO

GRAU

ATINGIDO

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno da estimativa de tendncia central

< 40% II




ANEXO V

PLANO DE ZONEAMENTO DAS REAS DO PORTO ORGANIZADO DE RIO GRANDE