Transcript
  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    1/59

    CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

    Notiuni

    Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta

    proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati

    vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). esi Codul civil se re!era la transmiterea

    proprietatii" urmeaza sa !ie cali!icat vanzare-cumparare si contractul prin care" in schimbul unui

    pret" se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate" !iindca transmiterea proprietatii nu este

    de esenta" ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. #oate !i vorba de un drept real (de

    e$emplu" dreptul de super!icie)" de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii

    intelectuale ori" in mod e$ceptional" de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai

    drepturi" ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot !orma obiectul contractului de vanzare-

    cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict

    personal (drepturi real de uz - art.%&1 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din

    '.nr.191944 -" dreptul de clientela in cazul liber pro!esionistilor etc.) sau care sunt prevazute de

    lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de e$emplu" dreptul

    de intretinere" dreptul de pensie etc.).

    upa cum rezulta din de!initia contractului" vanzarea este un contract sinalagmatic

    (bilateral)" cu titlu oneros" comutativ"consensual si translativ de proprietate.

    1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)" deoarece prin incheierea sa da nastere

    la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul

    vandut si sa garanteze pe cumparator" iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. *iind un

    contract sinalagmatic" se aplica regulile speci!ice acestei categorii de contracte (e$ceptia

    nee$ecutarii contractului" rezolutiunea pentru nee$ecutarea obligatiei de catre una dintre parti"

    teoria riscului contractului).

    2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. +mbele parti urmaresc anumite interese

    patrimoniale" adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul

    urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale" iar cumparatorul urmareste

    sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.

    . Vanzarea este un contract comutativ" deoarece e$istenta si intinderea obligatiilor reciproce

    sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind" ca in contractele aleatorii" de un

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    2/59

    eveniment viitor si incert" care ar !ace sa e$iste sanse de castig si pierdere pentru ambele parti

    contractante. Numai in mod e$ceptional contractul poate capata caracter aleatoriu" de e$emplu"

    cand obiectul este supus pieirii" e$proprierii etc.

    4. ,n principiu" vanzarea este un contract consensual (vinderea este per!ecta... indata ce

    partile s-au invoit..." art. 129% C.civ.)" putand !i incheiat prin simplu acord de vointa al partilor(solo consensu)" !ara indeplinirea vreunei !ormalitati si !ara remiterea lucrului vandut si a pretului in

    momentul incheierii contractului. eci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.

    #rin e$ceptie de la principiul consensualismului" in cazurile special prevazute de lege vanzarea

    devine un contract solemn. e e$emplu" terenurile - indi!erent ca sunt situate in intravilanul ori

    e$travilanul localitatilor si indi!erent de intinderea supra!etei - pot !i instrainate (dobandite) prin

    acte uridice intre vii" sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale)" numai daca actul a !ost incheiat in

    !orma autentica (art.4/ alin.l - astazi abrogat - din 'egea nr. 101991 si art.2 din 'egea nr.%41990

    privind circulatia uridica a terenurilor) .

    precizare se mai impune in legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare avand ca

    obiect un autovehicul (!olosit).

    #otrivit legislatei in vigoare pana in 1992" radierea din circulate de pe numele vanzatorului

    si inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele !inauciare se putea !ace

    numai in baza contractului incheiat in !orma autentica. ,n practica udiciara s-a decis ca aceasta

    cerinta prevazuta pe plau administrativ-!inauciar nu in!luenteaza caracterul consensual al

    contractului vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura

    privata.

    ,n prezent" radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de catre orgauele de

    politie si !inauciare se !ace (in conditiile prevazute de 3 nr./11992 privind cartea de identitate a

    vehiculului si ,nstructiunue nunisterului de interne" !inautelor si transporturilor nr.292021109 de

    aplicare a 3 nr./11992) pe baza contractului de tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de

    politie" renuntaudu-se la !orma autenti!icata de potar

    *ormalitatile prevazute de noua reglementare nu a!ectcaza validitatea contractului de

    vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata" acele !ormalitati !iind

    prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului ,n circulatie . Caracterul consensual

    al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a

    instautci supreme.

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    3/59

    ,n legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca" daca necesitatea

    unei auunute !orme (de e$." act potarial) rezulta numai din intelegerea partilor" el nu se traus!orma

    in contract solemn. asemenea intelegere are numai semni!icatia amauarii incheierii contractului de

    vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.

    ,ntrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numelecumparatorului la orgauele de politie si la orgauele !inauciare nu se poate !ace decat pe baza actului

    incheiat in conditiile legii" daca" dupa valabila incheiere a contractului (in !orma inscrisului sub

    semnatura privata)" una dintre parti (oricare) re!uza sa se prezinte la orgauul competent" cealalta

    parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra

    autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat)" urmand ca radierea-

    inmatricularea sa se !aca pe baza hotararii udecatoresti.

    5ineinteles" pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat" reclamautul trebuie sa

    dovedeasca - separat de plata ta$ei de timbru pentru actiunea in ustitie - consemnarea sumei

    reprezentaud ta$ele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor" care" in urma admiterii

    actiunii" vor !i trecute la bugetul statului" iar in raporturile dintre parti vor !i suportate de!initiv (in

    lipsa de stipulatie contrara" art. 1% C.civ.) de catre cumparator" instanta dispunaud restituirea

    acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin hotarare.

    ,n s!arsit" precizam ca - vanzarea de autoturisme !iind un contract consensual" deci valabil

    incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel

    prevazut in chitauta sub semnatura privata" iar nu cel in!erior prevazut in actul incheiat ulterior"

    daca acest din urma pret este simulat. 6ot ast!el" dispozitiile re!eritoare la conditiile de validitate ale

    contractului (de e$emplu" conditii de capacitate) trebuie sa !ie raportate la momentul realizarii

    acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate potrivit art. 129% C.civ.).

    esigur" !iind vorba de un obiect cu o valoare de peste 2% lei" ad probationem va !i

    necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa" a!ara numai daca a e$istat o

    imposibilitate" !ie si morala" de a preconstitui o dovada scrisa (art.119&-1190 C.civ.). Numai tertele

    persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de

    e$emplu" un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice miloace de proba contractul

    intervenit intre parti" !iindca pentru terti contractul este un simplu !apt uridic.

    Consideram ca solutiile adoptate in practica udiciara si doctrina re!eritoare la caracterul

    consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a !i aplicate si dupa

    adoptarea 7 nr.&02 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    4/59

    acestora" in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din 8omania. #otrivit acestui act

    normativ" Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana

    mentionata ca detinator" dreptul de proprietate asupra vehiculului (art.9 alin.1). atele despre

    detinator se inscriu de catre orgauele de politie care e!ectueaza inmatricularea" potrivit legii (art. 1

    alin.). upa cum rezulta din te$tul citat" mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are cae!ect numai atestarea dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. ,ar

    daca" dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata" una dintre parti re!uza sa

    se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in !orma prevazuta de

    3 nr./11992" cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii

    dreptului de proprietate" urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de

    identitate sa !ie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii udecatoresti.

    %. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii

    lui. +ceasta inseamna ca" prin e!ectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent

    de predarea lucrului vandut si de plata pretului" se produce nu numai incheierea contractului" dar

    opereaza si trans!erul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. ,n acest sens" art. 129%

    C.civ. prevede ca proprietatea este de drept stramutata de la vanzator la cumparator indata ce

    partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului" desi lucrul inca nu se va !i predat si pretul inca

    nu se va !i numarat.

    in momentul dobandirii dreptului de proprietate" cumparatorul suporta si riscul pieirii

    lucrului" potrivit principiului res perit domino (art.9&1" 11%/" 1% si 1%0 alin.2 C.civ.)" daca

    vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine e$oneratoare de

    raspundere (art. 102-10 C.civ.)" adica natura !ortuita" iar nu culpabila" a pieirii lucrului. aca

    cauza straina a !ost dovedita" vanzatorul va suporta riscurile numai daca a !ost pus in intarziere cu

    privire la e$ecutarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 1&4 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa

    dovedeasca ca lucrul ar !i pierit si la cumparator daca s-ar !i predat la termen (art.11%/ alin.2 C.civ.)

    .

    #rincipiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din

    momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii

    a) Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut" iar contractul per!ect valabil

    incheiat (de e$emplu" daca" in mod e$ceptional" vanzarea-cumpararea este un contract solemn"

    consimtamantul partilor trebuie sa !ie mani!estat in !orma prevazuta de lege).

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    5/59

    b) 6rebuie sa !ie vorba de lucruri determinate individual (certe). ,n cazul bunurilor

    determinate numai generic" trans!erul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii

    contractului" caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa !ie e!ectiv dobandite de catre cumparator.

    ,n consecinta" nu se pune nici problema trans!erarii riscurilor" iar lucrurile de gen nici nu pot pieri

    (genera non pereunt) . 'a termenul stipulat sau" in lipsa" la cererea cumparatorului vanzatorultrebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. ,n caz contrar" va raspunde pentru

    nee$ecutarea obligatiei asumate.

    ,n cazul lucrurilor de gen" trans!erul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul

    individualizarii" ceea ce se !ace de regula" prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare

    care valoreaza" in toate cazurile" individualizare)" dar nu se con!unda cu aceasta individualizarea se

    poate !ace si prin alte metode care asigura identi!icarea lucrurilor ca !iind ale cumparatorului" de

    e$emplu" prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a !i transportate la

    cumparator etc. ,ntrucat prin individualizare se produce trans!erul proprietatii la care s-a obligat

    vanzatorul" dovada e!ectuarii ei este in sarcina lui si se poate !ace cu orice miloc de proba (!iind un

    simplu !apt uridic).

    +semanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. +st!el" daca

    vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ"

    proprietatea se transmite in momentul alegerii" !iindca prin alegere se individualizeaza lucrul care

    urmeaza sa !ie dobandit de cumparator. ,n consecinta" riscul pieirii !ortuite este suportat" pana la

    alegere" de catre vanzator. +st!el" daca piere unul dintre lucruri" el daloreaza celalalt (art. 1-11

    C.civ.)" !iindca ambele au !ost prevazute in obligatione. aca amandoua lucrurile au pierit" !ara

    greseala debitorului" obligatia este stinsa (art. 12 C.civ.). 8ezulta ca vanzatorul suporta paguba

    pieirii pana la alegere" dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru

    nee$ecutare" deoarece nee$ecutarea s-a dovedit a !i !ortuita.

    aca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1-1 C.civ.)" pe

    langa alegere (de e$emplu" intre 1 :g grau sau 1 :g porumb) - pentru a opera trans!erul

    proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.

    ,n cazul obligatiei !acultative" intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione)" al doilea !iind

    prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in !acultate solutionis)" problema trans!erarii

    dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul

    obiect este un lucru cert ori de gen.

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    6/59

    c) 'ucrul vandut trebuie sa e$iste. ,n cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei

    !uturae" de e$emplu" lucruri care urmeaza sa !ie con!ectionate" o recolta viitoare etc.)" desi pot

    !orma obiectul contractului" trans!erul proprietatii poate opera numai din momentul in care au !ost

    e$ecutate" terminate" in stare de a !i predate cumparatorului" daca sunt bunuri individual determinate

    (certe)" iar daca lucrul e$ecutat este de gen" dupa individualizare (de e$emplu" lucrul !abricat inserie).

    ,n cazul vanzarii unei recolte viitoare" proprietatea se transmite din momentul in care este

    gata de recoltat" daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de e$emplu" graul de pe terenul

    vanzatorului in schimbul sumei de 1. lei). aca vanzarea recoltei se !ace pe unitate de

    masura" proprietatea se transmite din momentul individualizarii.

    8iscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate" daca nu si-a

    asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului

    si independent de trans!erul proprietatii (caracter aleatoriu).

    d) 6rebuie ca partile sa nu !i amanat trans!erul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un

    moment ulterior incheierii contractului. +semenea clauze pot !i prevazute in contract" intrucat

    regula stabilita in art. 129% C.civ." potrivit careia trans!erul proprietatii are loc indata ce partile s-au

    invoit;" nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate !i inlaturata chiar daca lucrul vandut

    este individual determinat.

    - +st!el se intampla daca partile au amanat trans!erul proprietatii pana la implinirea unui

    termen suspensiv (de e$emplu" pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau

    pana la realizarea unei conditii suspensive. #recizam ca termenul suspensiv a!ecteaza trans!erul

    proprietatii numai daca partile au prevazut e$pres amanarea acestui e!ect al contractului de vanzare-

    cumparare daca termenul a !ost stipulat pur si simplu" nu a!ecteaza trans!erul proprietatii" ci numai

    e$ecutarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 122 din C.civ.). ,n schimb" conditia

    suspensiva" prin ea insasi" amana trans!erul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.11&-

    110 C.civ.). ,n ambele cazuri" deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine" respectiv

    pendente conditione" continua sa suporte riscul pieirii !ortuite (inclusiv in cazul conditiei" care

    opereaza retroactiv - art. 11% C.civ. - !iindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie

    rezolutorie - art. 110 C.civ.)

    -

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    7/59

    caruciorul pus la dispozitie de vanzator). ,ntrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si

    individualizate (iar pretul stabilit)" potrivit regulilor in materie ar trebui sa aungem la concluzia ca

    si proprietatea si riscurile s-au trans!erat asupra cumparatorului. ,n consecinta" daca el paraseste

    magazinul cu intentia de a-si insusi mar!a !ara a plati pretul" nu se !ace vinovat de !urt" ci este un

    simplu debitor care nu si-a e$ecutat obligatia de plata a pretului. ,ntrucat o asemenea concluzie nupoate !i admisa" se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret !i$ -

    partile s-au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data

    cu plata pretului. #ana in acel moment el este un simplu detentor al mar!ii alese (vinovat de !urt

    daca nu plateste pretul)" iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .

    ,n s!arsit" precizam ca" in cazul in care" prin conventia dintre parti" trans!erul proprietatii a

    !ost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului" se amana" in virtutea legii" in mod

    corespunzator" si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului" !ie ca partile s-au re!erit e$pres la

    ambele aspecte" !ie numai la unul dintre ele. ar regula res perit domino (care leaga riscurile de

    proprietate)" la !el ca si regula trans!erarii proprietatii in momentul incheierii contractului" nu este o

    regula imperativa. ,n consecinta" partile pot disocia cele doua aspecte cumparatorul sa-si asume

    riscurile inainte de momentul trans!erarii dreptului de proprietate (de e$emplu" in cursul e$ecutarii

    lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat trans!erul proprietatii (de

    e$emplu" in cursul transportului). asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza

    neindoielnica si e$pres prevazuta in contract.

    /. precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale

    imobiliare in lumina 'egii cadastrului !unciar si a publicitatii imobiliare nr.&199/ " intrata in

    vigoare la data de 24 iunie 199/ (art.&2)" prin care s-a prevazut uni!icarea sistemelor de publicitate

    imobiliara" sub !orma inscrierii in cartile !unciare (publicitate reala)" dar numai cu e!ecte de

    opozabilitate !ata de terti a actului uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare

    (asemanator sistemului cartilor de publicitate !unciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati

    din !ostul udet ll!ov - potrivit 'egii nr. 242194&). upa cum prevede Codul civil" in materie de

    vindere de imobile" drepturile care rezulta prin vinderea per!ecta intre parti" nu pot a se opune" mai

    inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea !unciara ) actului" unei a treia persoane

    care ar avea si ar !i conservat" dupa lege" oarecare drepturi asupra imobilului vandut (art. 129%

    alin.2). +vand in vedere dispozitiile 'egii nr.&199/ re!eritoare la e!ectele actelor translative

    (constitutive) de drepturi reale" respectiv la e!ectele inscrierilor in evidentele de publicitate

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    8/59

    imobiliara" trebuie insa sa !acem o distinctie intre actele incheiate (e!ectuate) inainte de data intrarii

    in vigoare a noii legi si" respectiv" dupa aceasta data.

    +st!el" inscrierile !acute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in

    vigoare a noii legi vor produce e!ecte (constitutive in sistemul cartilor !unciare si de opozabilitate in

    sistemul de transcriptii)" potrivit reglementarilor in vigoare la data e!ectuarii lor. 6ot ast!el" acteleuridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar !ara e!ectuarea !ormelor de

    publicitate imobiliara - isi vor produce e!ectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului

    uridic de la data incheierii lor" dar numai la data inscrierii in cartea !unciara" potrivit dispozitiilor

    noii legi (art.%0-%9).

    upa intrarea in vigoare a 'egii nr.&199/" toate actele translative sau constitutive de

    drepturi reale imobiliare - pentru a !i opozabile !ata de terti - trebuie sa !ie inscrise in cartea

    !unciara. +st!el" in udetele cu carte !unciara si in udetele in care s-au !inalizat lucrarile cadastrale

    si ale registrelor de publicitate imobiliara" publicitatea imobiliara se realizeaza" pentru opozabilitate

    !ata de terti" prin inscrierea in cartea !unciara" incetand aplicabilitatea dispozitiilor re!eritoare la

    publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni" respectiv prin

    sistemul anterior de carte !unciara (art.22 si urm." art.&2). lar in unitatile administrativ-teritoriale

    pentru care nu s-au de!initivat documentele cadastrului general" actele translative de drepturi reale

    imobiliare se inscriu (tot in con!ormitate si cu e!ectele prevazute de noua lege)" dar cu caracter

    nede!initiv" in cate o carte !unciara " urmand ca inscrierea de!initive sa !ie e!ectuata la punerea in

    aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art./1) .

    &. #entru lucrurile mobile nu e$ista un sistem de publicitate" caci posesia lor constituie cel

    mai bun miloc de publicitate. +st!el" daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal)"

    va avea pre!erinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului" desi a cumparat

    mai in urma (posterior tempore" potior iure" art.9&2 C.civ.)

    Consimtamantul partilor

    Vanzarea" ca si orice alt contract" se incheie prin consimtamantul partilor. +cordul de vointa

    intre parti este totdeauna necesar si totodata su!icient - cu e$ceptiile prevazute de lege - in vederea

    !ormarii contractului.

    ,ntrucat problemele uridice privitoare la consimtamant" la principiul autonomiei de vointa si

    libertatea contractuala" precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria

    actului uridic si teoria generala a obligatiilor" iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    9/59

    comun" urmeaza sa analizam numai anumite probleme speci!ice vanzarii promisiunea de vanzare

    (unilaterala sau bilaterala)" pactul de pre!erinta si dreptul de preemptiune.

    #romisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)

    =pre deosebire de o!erta de a contracta" act uridic unilateral" in cazul promisiunii de

    vanzare" o persoana" prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun"primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun" rezervandu-si !acultatea de a-si mani!esta

    ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. e e$emplu"

    locatorul-proprietar se obliga !ata de locatar sa-i vanda" la un pret stabilit" lucrul dat in locatiune"

    daca locatarul isi va mani!esta vointa de a-l cumpara.

    promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie" neindoielnic" un contract (si

    nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine

    incapabila)"dar nu constituie o vanzare - !iind distincta de ea - si nu poate produce e!ectele unei

    vanzari.

    #romisiunea de vanzare este de !apt un antecontract" care da nastere la un drept de creanta"

    una dintre parti !iind obligata (obligatia de a !ace) !ata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit

    bun" bene!iciarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.

    aca bene!iciarul va opta in sensul cumpararii bunului" dar promitentul" prin incalcarea

    obligatiei asumate" va re!uza vanzarea" - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul

    proiectat nu se va mai incheia" bene!iciarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor

    aplicabile obligatiilor de a !ace (art. 1&% C.civ.).

    8ezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral" intrucat creeaza obligatii

    numai pentru una dintre parti (promitent). >ste insa posibil ca" in schimbul dreptului de optiune ce i

    se con!era" bene!iciarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de

    optiune)" caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va !i un antecontract sinalagmatic" dar"

    evident" !ara a se !i trans!ormat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare" caci bene!iciarul

    nu isi asuma obligatia de a cumpara" ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se con!era. 6ot

    ast!el" daca bene!iciarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.

    ovada promisiunii de vanzare se !ace con!orm regulilor generale (art.1191 si urm. din

    C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar !i un contract solemn (de e$emplu" are

    ca obiect un teren).

    7bligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la e$pirarea

    termenului prevazut sau" daca nu s-a prevazut un termen" la e$pirarea termenului general de

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    10/59

    prescriptie" care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art. si art.& alin.2 din

    ecr.nr. 1/& 19%0).

    ?entionam ca" desi nu se intalneste in practica" promisiunea unilaterala poate !i asumata de

    cumparator (promisiune unilaterala de cumparare)" !iind guvernata de aceleasi reguli ca si

    promisiunea de vanzare.#romisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

    #romisiunea de vanzare poate !i nu numai unilaterala" dar si bilaterala - de a vinde si

    cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor" la pretul stabilit" contractul de

    vanzare-cumparare. #romisiunea bilaterala" la !el ca si cea unilaterala" este un antecontract" cu

    singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. aca" de

    e$emplu" partile s-au obligat sa vanda" respectiv sa cumpere un teren" contractul de vanzare-

    cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in !orma prevazuta de lege

    (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). ar solutia trebuie sa !ie

    aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu e$ista nici alte conditii legale. ,ntrucat vanzatorul

    nu a vandut" iar cumparatorul nu a cumparat" ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul" desi

    s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului" vanzarea-cumpararea nu poate !i considerata

    incheiata. ,n schimb" obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor

    speciale" daca este cazul)" este valabila.

    aca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane"

    bene!iciarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului" intrucat nu a devenit proprietar" iar

    vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva !raudei (!raus omnia corrumpit) - valabila.

    #rin urmare" bene!iciarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . aca insa lucrul se mai

    gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu e$ista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea

    acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului" sub sanctiunea daunelor cominatorii" la

    incheierea contractului - nu e$cludem posibilitatea ca instanta" in lumina principiului e$ecutarii in

    natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor" sa pronunte" in baza art. 1& si 1&& C.civ." o

    hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de

    drepturi" operand trans!erul proprietatii de la data cand ramane de!initiva.

    #actul de pre!erinta

    #actul de pre!erinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun

    se obliga ca" in cazul cand il va vinde" sa acorde pre!erinta unei aunmite persoane" la pret egal.

    =ubliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda" ci numai sa acorde pre!erinta

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    11/59

    in cazul in care se va hotari in acest sens. asemenea promisiune" desi a!ectata de o conditie

    potestativa" este totusi valabila" deoarece conditia este numai simpla potestativa" realizarea ei

    depinzand si de impreurari e$terne vointei promitentului" care l-ar putea determina sa-si vanda

    bunul.

    ,ntrucat pactul de preterinta - la !el ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul deproprietate" nu con!era partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea

    vanzarii !acute cu nesocotirea acestei promisiuni" a!ara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a

    !acut in !rauda bene!iciarului promisiunii cu complicitatea la !rauda din partea tertului achizitor

    (!raus omnia corrumpit). ,n lipsa !raudei" bene!iciarul pactului va avea actiune numai impotriva

    promitentului pentru daune interese. con!orm regulilor generale privitoare la raspunderea pentru

    preudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a !ace.

    ,n s!arsit" mai precizam ca - daca nu s-a prevazut alt!el in conventia dintre parti - dreptul

    bene!iciarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de

    pre!erinta" se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea !ormalitatilor prevazute de lege

    pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. ,ntrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de

    datorie" obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

    Dreptul de preemtiune

    reptul de preemptiune. ,n cazul in care proprietarul unui teren agricol din e$travilan

    intentioneaza sa-l vanda" legea con!era un drept pre!erential de cumparare la pret egal (drept de

    preemptiune) coproprietarilor" proprietarilor vecini si arendasului (art.%-11 din '.nr.%41990).

    1. Natura uridica. =pre deosebire de pactul de pre!erinta - care are natura contractuala

    intrucat dreptul prioritar la cumparare al bene!iciarului pactului se naste pe baza consimtamantului

    dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala" !iind instituit printr-o norma imperativa

    vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si e$ercitarea dreptului de catre titularul

    lui. ,n masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub

    sanctiunea prevazuta de lege.

    8ezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a

    bunurilor si" mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (e$clusiv si absolut)

    de bunul sau (art.40 C.civ.). *iind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii" se

    impune concluzia ca te$tele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa !ie interpretate

    restrictiv. #e de alta parte" in cazurile si in conditiile prevazute de lege" dreptul de preemptiune

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    12/59

    trebuie ocrotit" ca orice drept patrimonial" indi!erent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-

    l respecte.

    ,n s!arsit" asemanator drepturilor reale" dreptul de preemptiune - !iind un drept absolut - este

    opozabil erga omnes deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui" se poate cere

    anularea contractului indi!erent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acestaavea calitatea de bene!iciar al unui pact de pre!erinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. ,n

    con!lictul dintre di!eritele drepturi de pre!erinta prioritate are dreptul de preemptiune.

    2. omeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in !unctie de

    bunul care !ormeaza obiectul lui" de actul uridic care urmeaza sa !ie incheiat si de dreptul care se

    instraineaza pe baza contractului proiectat.

    -reptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de e$emplu" terenuri

    arabile" pasuni" !anete" vii etc.) situate in e$travilan. aca terenul nu este agricol (de pilda" padure)

    sau" !iind agricol" este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii)" dreptul de preemptiune nu

    e$ista. upa cum am vazut" te$tele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare

    nu ar putea !i e$tins" prin analogie" la alte ipoteze.

    -reptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se !ace prin

    vanzare (art.%). ,ntrucat vanzarea se !ace cu titlu oneros si comutativ" pentru o suma de bani

    platibila cu titlu de pret" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut daca instrainarea se !ace !ie

    cu titlu gratuit (de e$emplu" donatie)" !ie cu caracter aleatoriu (de e$emplu" contract de intretinere

    sau de renta viagera)" !ie prin contractul de schimb" chiar si cu sulta. Nee$istand un pret ca

    echivalent al terenului care se instraineaza" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut" el putand

    opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. e vreme ce nu e$ista pret si nici contract de

    vanzare-cumparare" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca

    aport intr-o societate comerciala sau civila. 6ot ast!el" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut

    in caz de tranzactie. Concesiile !acute" care caracterizeaza in principal tranzactia" nu pot !i

    echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.

    -+ treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se re!era la dreptul care se

    instraineaza actul uridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate

    asupra terenului. ,ntr-adevar" notiunea si" respectiv" e$presia de ;;instrainare prin vanzare vizeaza

    transmiterea proprietatii" iar nu si dezmembramintele ei (de e$emplu" dreptul de uzu!ruct) sau

    !olosinta terenului (arendarea).

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    13/59

    ,n schimb" in cazul in care se instraineaza proprietatea" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie

    respectat" chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indi!erent de persoana titularului

    dreptului de uzu!ruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept).

    >vident" daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l e$ercite" va !i obligat sa respecte

    drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).-,n concluzie" dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat" si anume

    trebuie sa priveasca un teren agricol din e$travilan" actul uridic proiectat sa !ie o vanzare-

    cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. aca aceste trei conditii sunt

    indeplinite" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie recunoscut" indi!erent de persoana proprietarului-

    vanzator" legea ne!acand nici o distinctie in aceasta privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos

    distinguere debemus. #rin urmare" dreptul de preemptiune poate !i e$ercitat si in cazul in care

    terenul agricol din e$travilan !ace parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor

    administrativ-teritoriale" terenuri care se pot vinde (de e$emplu" in con!ormitate cu art.2/ din 'egea

    nr. 101991 republicata in 1990). =olutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie" care

    prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata" indi!erent de proprietar" si in temeiul

    art./ din 'egea nr. 101991" potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-

    teritoriale este supus dispozitiilor dreptului comun" daca prin lege nu se prevede alt!el.

    . 6itularii dreptului de preemptiune sunt coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii -

    dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) " proprietarii vecini (prin

    aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si

    arendasul" in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din e$travilan" arendate.

    #recizam ca" spre deosebire de reglementarea anterioara ('egea nr. 101991)" potrivit noii

    reglementari ('egea nr.%41990) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in

    cazul vanzarii terenurilor agricole e$travilane. =tatul are drept de preemptiune numai daca este

    coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde

    (problema calitatii de arendas nu se pune). aca au calitatea prevazuta de lege (art.% din

    '.nr.%41990) statul" precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral

    sau maoritar de stat vor avea drept de preemptiune" legea ne!acand vreo distinctie in aceasta

    privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos distinguere debemus. =olutia se impune si in lumina

    art.41 alin.2 din Constitutie" care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

    #recizam" de asemenea" ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate

    ('egea nr. 101991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    14/59

    ordine de pre!erinta intre titularii dreptului de preemptiune" ast!el incat - daca mai multi titulari si

    e$ercita dreptul de preemptiune - vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre o!ertanti (art.0

    din 'egea nr.%41990).

    #otrivit unei alte opinii" vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi

    categorie (art.0 !olosind termenul de categorie la singular) in caz contrar" enumerarea titularilordin art.% (coproprietari" vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

    ,ntrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea e$presa a unei ordini de

    prioritate" nu e$cludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii di!erite (de e$." incheierea

    contractului cu arendasul" desi proprietarul vecin a o!erit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a

    incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune" nu mai poate !i aplicata sanctiunea prevazuta (de

    art. 14 din 'egea nr.%41990) pentru nerespectarea dispozitiilor art.%.

    Nu e$cludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi

    titulari ai dreptului de preemptiune o!ertanti" daca toti sunt de acord in acest sens (de e$." mai multi

    coproprietari ai terenului agricol in cauza). >ste adevarat ca te$tul prevede dreptul vanzatorului de a

    alege pe unul dintre o!ertanti" dar unul nu are semni!icatie de numeral" ci aceea de articol

    nehotarat.

    ,n s!arsit" observam ca alegerea vanzatorului intre o!ertautii titulari ai dreptului de

    preemptiune este libera" neconditionata de lege. #rin urmare" el poate !ace alegerea luand in

    considerare si criterii subiective" de e$emplu" sa-l aleaga pe arendas" desi proprietarul terenului

    invecinat o!era un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantaoase. Numai optiunea in

    !avoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in

    anulare" daca vreun titular a o!erit un pret cel putin egal.

    4. ?odul de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n scopul e$ercitarii dreptului de

    preemptiune" vanzatorul va inregistra o!erta de vanzare a terenului agricol situat in e$travilan la

    consiliul local in raza caruia este situat terenul. ,n aceeasi zi" secretarul unitatii administrativ-

    teritoriale va a!isa o!erta" sub semnatura si cu aplicarea stampilei" la sediul primariei. 7!erta va

    cuprinde numele si prenumele vanzatorului" supra!ata si categoria de !olosinta" precum si locul unde

    este situat terenul (art./ din 'egea nr.%41990)2

    Ca natura uridica - contrar te$tului e$pres al legii - o!erta vanzatorului este o simpla

    declaratie de intentii" iar nu o!erta de a contracta (in sens uridic) deoarece - potrivit unei reguli

    elementare de drept - o!erta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru

    incheierea contractului prin simpla acceptare. 7r" din o!erta vanzatorului lipseste unul din

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    15/59

    elementele esentiale ale vanzarii" si anume pretul cerut" care urmeaza sa !ie o!erit abia de titularul

    care intelege sa-si e$ercite dreptul de preemptiune (art.& si 9 din 'egea nr.%41990). in consecinta"

    declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce e!ectele unei o!erte de vanzare-

    cumparare" putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la

    autenti!icarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public" act care poate !i eliberatdupa 4% de zile de la data a!isarii o!ertei vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca

    o!erta si inainte de e$pirarea acestei perioade (oricand)" numai ca" in acest caz" secretarul unitatii

    administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autenti!icarea contractului de

    vanzare-cumparare. ,n orice caz" vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin

    neacceptarea pretului o!erit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret neconvenabil potrivit

    art. 9 din 'egea nr. %41990). Numai daca vanzatorul a prevazut in o!erta de vanzare si pretul cerut

    (desi art./ nu prevede acest element)" prin derogare de la prevederile art.& alin.1 C.com." ea devine

    irevocabila in cadrul termenului de 4% de zile prevazut in art.& . #otrivit acestui articol" din

    momentul a!isarii o!ertei de vanzare" titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 4% de zile

    pentru e$ercitarea acestuia.

    7!erta de cumparare" in care urmeaza sa !ie aratat si pretul o!erit (acceptat)" trebuie sa !ie

    !acuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.&). #rin urmare" daca o!erta

    vanzatorului nu contine pretul cerut" o!erta de cumparare reprezinta o veritabila o!erta de a

    contracta" !iind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare

    (terenul si pretul)" destinatarul o!ertei !iind vanzatorul.

    ,ntrucat 'egea nr.%41990 nu stabileste reguli speciale" o!erta de cumparare urmeaza regulile

    adoptate in dreptul comun (o!ertantul-cumparator este obligat sa mentina o!erta - pana la e$pirarea

    termenului prevazut in o!erta" iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si

    a se pronunta -" sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare

    intempestiva a o!ertei in caz de moarte a o!ertantului inainte de acceptarea o!ertei ea devine caduca

    etc.).

    aca in termenul de 4% de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de

    preemptiune nu a !acut o!erta de cumparare a terenului" acesta se vinde liber (art. 1)" notarul public

    putand autenti!ica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre

    secretarul unitatii administrativ-teritoriale" act care reprezinta dovada publicitatii o!ertei de

    vanzare prevazuta de lege (art.11).

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    16/59

    Cat priveste acceptarea de catre vanzator a o!ertei de cumparare !acute de catre unul (sau

    mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune" nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord"

    neconditionat" cu o!erta de cumparare !acuta de titularul dreptului de preemptiune" in caz de

    pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre o!ertanti (art.0) in conditiile

    aratate" chiar daca pretul o!erit de un alt titular ar !i mai mare. Nu e$cludem nici posibilitatea uneicontrao!erte" potrivit dreptului comun" acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.

    ,n general" daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca

    este titular al dreptului de preemptiune (de e$emplu" arendasul prezinta dovada inregistrarii

    contractului de arendare la consiliul local potrivit 'egii arendarii nr. 1/1994 modi!icata si completa

    prin 'egea nr./%1990) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din e$travilan poate !i

    autenti!icat si va !i per!ect valabil in raport de prevederile legale re!eritoare la dreptul de

    preemptiune.

    ?ai di!icila este problema daca vanzatorul nu accepta o!erta (nici una dintre o!ertele) de

    cumparare. #otrivit legii" daca pretul o!erit de titularii dreptului de preemptiune... nu este

    convenabil vanzatorului" acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane (art.9 din 'egea

    nr.%41990).

    #entru ca dreptul de preemptiune sa nu !ie trans!ormat intr-un drept iluzoriu" lasat la

    aprecierea discretionara a vanzatorului" consideram ca te$tul citat trebuie sa !ie interpretat in sensul

    ca vanzatorul poate sa nu !ie de acord cu pretul o!erit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune

    si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune)" dar numai daca

    pretul o!erit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel o!erit de titularul dreptului de

    preemptiune. #rin urmare" notarul public va putea autenti!ica contractul de vanzare-cumparare"

    numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul o!erit de titularul dreptului de

    preemptiune" pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde

    s-a inregistrat o!erta de vanzare si o!erta de cumparare (art./-&)" act care conditioneaza

    autenti!icarea contractului de catre notarul public (art.11).

    %. >!ectele acceptarii. #rin acceptare o!ertei de cumparare de catre vanzator (sau a

    contrao!ertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune)" potrivit dreptului comun intre

    parti s-a incheiat un contract" o!erta devenind irevocabila. =e pune insa intrebarea" ce contract este

    incheiat contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-

    cumparare@ #roblema se pune intrucat terenurile pot !i instrainate si dobandite prin acte uridice

    intre vii" incheiate in !orma autentica (art.2 alin.1 din 'egea nr.%41990).

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    17/59

    aca !orma autentica ar !i prevazuta de lege numai ad probationem" contractul incheiat cu

    titularul dreptului de preemptiune ar !i de vanzare-cumparare. ar !iindca !orma autentica este

    prevazuta ad validitatem" actul incheiat urmeaza sa !ie cali!icat antecontract" urmand ca partile sa se

    prezinte la notar pentru autenti!icare (si sa e!ectueze publicitatea imobiliara" dupa plata ta$elor

    !iscale)./. =anctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea

    o!ertei de vanzare la consiliul local" vanzarea terenului inainte de e$pirarea termenului prevazut

    pentru e$ercitarea dreptului sau la pret in!erior - nesimulat - !ata de cel prevazut in o!erta

    comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din 'egea

    nr.%41990)" anularea putand !i ceruta potrivit dreptului comun in materie" dar - tinand seama de

    opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indi!erent de persoana ori de buna sau

    reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in

    contractul a carui anulare se cere.

    ,n cazul in care vanzarea s-a !acut prin simulatie (de e$emplu" donatie" contract de

    intretinere" de arendare" pret declarat mai mare decat cel platit in realitate)" persoanele interesate pot

    intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -" dublata de actiunea in anulare

    a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

    6ermenul de prescriptie (de ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa

    cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune

    (si a simulatiei" daca este cazul) .

    aca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului

    de preemptiune" terenul reintra - cu e!ect retroactiv - in proprietatea vanzatorului" care il va putea

    vinde cu respectarea procedurii de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n dreptul nostru nu se

    prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .

    upa e$pirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza" cu

    toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

    reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propiat

    reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propriat. potrivit art.& din 'egea nr.1994

    privind e$propricrea pentru cauza de utilitate publica " in cazul in care lucrarile pentru care s-a !acut

    e$proprierea nu s-au realizat" iar e$propriatorul doreste instrainarea imobilului" e$propriatul - !ost

    proprietar - are un drept prioritar la dobandire" la un pret ce nu poate !i mai mare decat despagubirea

    actualizata. ,n acest scop" e$propriatorul se va adresa in scris !ostului proprietar" iar daca acesta nu

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    18/59

    opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde e$propriatorului in termen de / de zile de la

    primirea noti!icarii" acesta din urma poate dispune de imobil.

    +vand in vedere claritatea te$tului" re!eritor la acest drept prioritar - asemanator" dar nu

    identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - !acem numai trei sublinieri

    a) *ostul proprietar al imobilului e$propriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire intoate cazurile in care e$propriatorul (statul" respectiv unitatile administrativ-teritoriale)

    intentioneaza sa instraineze imobilul" deci nu numai in caz de vanzare.

    b) Chiar daca instrainarea s-ar !ace cu titlu oneros" prin vanzare (!ie si la licitatie)" !ostul

    proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (o!erit de alti cumparatori)" ci la un pret

    ce nu poate depasi despagubirea actualizata.

    c) #rocedura e$ercitarii dreptului prioritar este simpla" constand in noti!icarea intentiei de

    instrainare e$propriatului si mani!estarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului

    e$propriat in termen de / de zile de la primirea noti!icarii.

    Capacitatea partilor

    Con!orm art. 1/ C.civ." pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. eci regula este

    capacitatea" iar incapacitatea" e$ceptie. e aceea" cazurile de incapacitate sunt e$pres si limitativ

    prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.

    Cat priveste capacitatea de e$ercitiu" in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica

    regulile generale. #recizam numai ca vanzarea-cumparare este" in principiu" un act de dispozitie atat

    pentru vanzator" cat si pentru cumparator. ,n consecinta" partile trebuie sa aiba capacitate de

    e$ercitiu deplina" iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de e$ercitiu restransa" trebuie

    sa incheie contractul prin ocrotitorul legal" respectiv cu incuviintarea acestuia si" in toate cazurile"

    cu autorizatia autoritatii tutelare. ar vanzare-cumparare este" intotdeauna" act de dispozitie numai

    raportat la lucrul vandut si pretul care !ormeaza obiectul contractului. ,n schimb" raportat la

    patrimoniul partii contractante" vanzarea-cumpararea miloceste si e!ectuarea de acte de conservare

    sau de administrare a patrimoniului (de e$emplu" cumpararea de materiale pentru repararea casei"

    instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite ne!olositoare

    - art. 129 C.!am.). ,ar in aceste cazuri va !i su!icient ca partea sa aiba capacitatea de a !ace acte de

    conservare ori de administrare si" respectiv" sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor ast!el de

    acte.

    ,ncapacitati speciale

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    19/59

    #entru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. +ceste

    incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. ,nterdictiile (numai)

    de a vinde (inalienabilitatea)" intrucat sunt stabilite de lege in !unctie de natura (destinatia)

    bunurilor" iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae)" urmeaza sa !ie analizate in legatura cu

    obiectul contractului de vanzare-cumparare.1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1& C.civ.). Care este scopul acestei interdictii@

    a) #otrivit legii" donatia intre soti este revocabila (art.9& C.civ.). aca vanzarea intre soti ar

    !i valabila" s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de

    vanzare-cumparare simulate. =copul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub

    aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de in!luenta pe care o are

    asupra sotului donator).

    b) #rin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care

    bene!iciaza de raportul donatiilor). aca vanzarea intre soti n-ar !i interzisa" prin vanzari simulate

    unul dintre soti ar putea !ace celuilalt liberalitati care sa e$ceada cotitatea disponibila sau care sa !ie

    sustrase raportului donatiilor (!ara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) .

    c) #rin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor" care ar putea sa !ie !raudati

    prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv !ictive).

    Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti" duce la nulitatea relativa a

    contractului" anularea putand !i ceruta de oricare dintre soti" de mostenitorii ocrotiti sau de creditori"

    !ara a !i obligati sa dovedeasca !raudarea drepturilor. *iind o nulitate relativa" ea poate !i con!irmata

    dupa des!acerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.

    ?entionam ca vanzarea intre concubini este valabila" a!ara de cazul cand contractul s-a

    incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubina si deci are o clauza

    imorala.

    2. Con!orm art. 10 pct.1 C.civ." tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela

    lor (cat timp socotelile de!initive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 09 C.civ.).

    . ?andatarii" atat conventionali" cat si legali" imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l

    cumpere (art. 10 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze

    si rolul de vanzator si cel de cumparator. 'egea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia

    pentru !unctionari) pentru ca mandatarul (!unctionarul) sa nu !ie pus in situatia de a alege intre

    interesul sau" care este de a cumpara cat mai ie!tin" si interesul pe care trebuie sa-l apere" obtinand

    pretul cel mai ridicat.

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    20/59

    4. #ersoanele care administreaza bunuri ce apartin statului" comunelor" oraselor" municipiilor

    sau udetelor nu pot cumpara bunurile a!late in administrarea lor (art. 10 pct. C.civ.).

    %. *unctionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-

    teritoriale care se vand prin milocirea lor (art. 10 pct.4 C.civ.). ,n cazul bunurilor destinate

    vanzarii si pentru care e$ista preturi !i$e" ast!el incat aprecierile subiective sunt e$cluse" cumparareapoate !i recunoscuta valabila" daca nu intervin alte cauze de nulitate.

    ,n cazul tutorilor" mandatarilor" administratorilor si !unctionarilor consideram ca sanctiunea

    este nulitatea relativa (desi te$tul art. 10 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).

    /. Audecatorii" procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi

    litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi e$ercita !unctia sau

    pro!esia (art. 19 C.civ.) . ,n cazul udecatorilor de la Curtea =uprema de Auslitie si a procurorilor

    de la #archetu, eneral (de pe langa C=A)" interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.

    #rin drepturi litigioase trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care !ormeaza obiectul

    unui proces inceput si neterminat" dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa

    si viitoare (dubius eventus litis) si indi!erent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l

    revinde .

    ,ntrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea

    prestigiului ustitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea

    cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.

    &. incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a !ost prevazuta de

    art.4/ alin.2 din 'egea nr.101991 in privinta terenurilor agricole" reglementata in prezent de 'egea

    nr.%41990 privind circulatia uridica a terenurilor. #otrivit art.2alin.2 din noua lege" proprietatea

    !unciara a dobanditorului si a !amiliei sale (sotii si copiii necasatoriti" daca gospodaresc impreuna

    cu parintii lor) nu poate depasi 2 ha teren agricol in echivalent arabil.

    *iind o derogare de la regula capacitatii (art. 1/ C.civ.)" te$tul este de stricta interpretare

    dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale" limitarea se aplica numai in privinta

    terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor)" dar

    indi!erent de locul situarii lor (intravilan sau e$travilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre

    vii (nu si mortis causa sau prin !aptul posesiunii)" dar indi!erent de caracterul oneros sau gratuit al

    actului.

    'imita de 2 ha este stabilita cumulativ terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu" de

    e$emplu" arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate" !ie si nuda proprietate" nu poate

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    21/59

    depasi limita prevazuta de lege. aca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta limita" in

    parte o e$cede" urmeaza ca" in con!ormitate cu regula nulitatii partiale" actul sa !ie considerat valabil

    in partea in care dobandirea se situeaza in limita a 2 ha si nul absolut in partea in care depaseste

    aceasta supra!ata . #otrivit noii reglementari" sanctiunea este reductiunea actului uridic pana la

    limita supra!etei legale(art.2 alin. din 'egea nr.%41990)" cu consecinta des!iintarii actului uridicin masura depasirii limitei legale total" daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 2 ha

    si partial" daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.

    Cu toate ca noua lege !oloseste impropriu" termenul de reductiune" regimul uridic

    aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale)" iar nu al reductiunii liberalitatilor e$cesive

    pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu !ie ceruta de persoanele indreptatite si

    actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).

    +daugam ca" dupa parerea noastra" reductiunea (nulitatea) partiala nu poate !i aplicata -

    impunandu-se des!iintarea totala a actului - daca una dintre parti" mai ales vanzatorul (care"

    eventual" nici nu cunostea e$act intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii !amiliei)"

    dovedeste ca nu ar !i incheiat actul !ara partea lovita de nulitate" acea parte !iind cauza determinanta

    a actului (de e$emplu" partea de teren ce ar ramane nu poate !i valori!icata in mod corespunzator).

    ,n masura des!iintarii actului" vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul

    (restitutio in integrum" respectiv" partim restitutio). #e de alta parte" intrucat actul este nul absolut"

    nu poate !i validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari

    atragand si nulitatea celei de a doua" instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat

    sub !orma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. ,n caz de simulatie" actul secret este

    des!iintat in temeiul art.2 din 'egea nr.%41990" iar cel aparent nu poate produce e!ecte intre parti"

    intrucat nu corespunde vointei lor reale. ar se poate angaa raspunderea lor !ata de tertii care" cu

    buna-credinta" isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de e$emplu" cumpararea viitoarei recolte de

    la arendas).

    0. #ersoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica

    (art.%% C.proc.civ.) .

    9. #otrivit Constitutiei" cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate

    asupra terenurilor (art.41 alin.2) indi!erent ca au sau nu domiciliul in 8omania. ,ntrucat legea nu

    distinge" spre deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia numai in privinta

    imobilelor rurale" te$tul citat vizeaza terenurile de orice !el" situate in localitati sau e$travilan. #e de

    alta parte insa" strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    22/59

    intre vii sau prin mostenire. ,n acest caz li se poate recunoaste numai un drept de super!icie asupra

    imobilului" ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de !olosinta (de

    concesiune) asupra terenului a!erent .

    #rin urmare" posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut

    e$clusiv al calitatii de cetatean roman (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care opersoana" care nu are calitatea de cetatean roman" ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta

    (virtuala" interdictia !iind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea !i acoperita prin

    revanzarea terenului unui cetatean roman . aca cumparatorul ar dobandi (redobandi) cetatenia

    romana" numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de proprietate asupra terenului.

    6erenurile nu pot !i dobandite in proprietate nici de persoanele uridice care nu au

    nationalitate romana. ,n schimb" persoanele uridice straine" desi nu sunt nemilocit avute in vedere

    de art.41 alin.2 din Constitutie" este neindoielnic - indi!erent unde si-ar avea sediul - ca nu pot

    dobandi in proprietate terenuri in 8omaniaa. #rin urmare" numai persoanele !izice si uridice

    romane - indi!erent de domiciliu" respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate

    asupra terenurilor in 8omania (prin cumparare sau orice alt mod de dobandire a proprietatii).

    #recizam ca persoana uridica romana poate dobandi in proprietate terenuri in 8omania chiar daca a

    !ost constituita de persoane !izice sau uridice straine . ,n acest sens" 7 nr.2/2 cu privire la

    asociatii si !undatii prevede +sociatiile si !undatiile constituite ca persoane uridice romane de

    catre persoane !izice sau uridice straine pot dobandi pe intreaga durata de !unctionare dreptul de

    proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru

    care au !ost constituite (art.&& alin.1). ,ntrucat titularul dreptului are calitatea de persoana uridica

    romana" dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. >vident" in caz de dizolvare si

    lichidare a asociatiei sau !undatiei terenurile urmeaza sa !ie instrainate" respectiv atribuite in

    conditiile prevazute de lege numai catre persoane care au capacitatea uridica de a dobandi ast!el de

    bunuri (art.&& alin.2-4)" care poate !i si o persoana uridica romana constituita de persoane !izice sau

    uridice straine.

    Lucrul vandut Conditii

    >numerarea conditiilor.

    'ucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii sa !ie in comert (in circuitul

    civil) sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata e$ista in viitor sa !ie determinat

    sau determinabil" licit si posibil sa !ie proprietatea vanzatorului.

    ,.'ucrul sa !ie in comert

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    23/59

    'ucrul sa !ie in comert ( in circuitul civil). +rt. 11 C.civ." care prevede ca pot !i vandute

    toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) a!ara daca legea opreste aceasta" !ace aplicatia

    unei reguli generale prevazute in art.9/ C.civ." con!orm careia numai lucrurile a!late in comert (in

    circuitul civil) pot !orma obiectul unui contract.

    =tabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere" de a !ormaobiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi uridice" art. 11 C.civ prevede si o derogare

    importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-cumparare (si alte contracte

    translative de proprietate" de e$emplu" schimbul) nu pot !orma obiectul acestui contract lucrurile

    care - potrivit legii - nu sunt in comert" in circuitul civil (e$tra commercium).

    #rohibitia poate !i absoluta" vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a

    legii sunt de uz sau interes public si care" ca atare" sunt inalienabile relativa" re!eritoare la bunurile

    care" ne!iind inalienabile" pot !i vandute-cumparate" dar numai de catre anumite persoane sau numai

    in anumite conditii.

    8ezulta ca notiunea de lucruri care sunt in comert (art.9/ si art.11 C.civ.)" respectiv

    scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza" in realitate" !ie numai inalienabilitatea unor bunuri -

    dar care pot !orma obiectul unor acte uridice netranslative de proprietate (de e$emplu" locatiune"

    comodat etc.) - !ie numai regimul uridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. ,n sensul

    propriu-zis al cuvantului" sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care" prin natura lor" nu sunt

    susceptibile de a !orma obiectul dreptului de proprietate si al actelor uridice (asa-numitele lucruri

    comune - res communis - aerul" razele soarelui" apa marii sau din raul curgator etc.) care - !iind

    inepuizabile - nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor (art./4& C.civ.)" in conditiile si

    limitele prevazute de lege.

    1. 'egea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care !ac parte din

    domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes

    local).

    ,n conditiile ,egii bunurile proprietate publica pot !i date in administrare (regiilor autonome

    ori institutiilor publice) sau pot !i concesionate ori inchiriate (art. 1% din Constitute art.11 din

    'egea nr.211990 privind proprietatea publica si regimul uridic al acesteia vezi si art.&4 din

    'egea administratiei publice locale nr. /91991 art. 1044 C.civ.)" dar nu pot !i instrainate-dobandite

    (de e$emplu" prin vanzare-cumparare) cat timp !ac parte din domeniul public.

    ?entionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor

    administrativ-teritoriale - cat timp" prin schimbarea destinatiei" nu sunt trecute in domeniul public

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    24/59

    potrivit art.&-0 din 'egea nr. 2119902 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun" daca prin lege

    nu se prevede alt!el (art.41 alin.2 din Constitutie" art.% din 'egea nr. 211990" art./ din 'egea

    nr.101991" art.1 din 'egea nr.%41990" art. &2-&4 din 'egea nr. /91991" art. 104% C.civ.).

    ,n caz de instrainare se aplica" prin urmare" dispozitiile prevazute pentru contractul de

    vanzare-cumparare" in masura in care prin legea speciala nu se prevede alt!el. e e$emplu" inprivinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa !ie respectate"

    sub sanctiunea nulitatii absolute" prevederile 'egii administratiei publice locale nr./91991 (in

    special art.&/)" care sunt de ordine publica (art.4&% C.civ.).

    2. ste vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura !ostilor

    proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot !i cumparate de chiriasii titulari de contract de

    incheiere a apartamentelor in cauza" dar cu interdictia instrainarii timp de 1 ani de la data

    cumpararii (indi!erent de plata integrala sau in rate a pretului) .

    ,nterdictia vizeaza" evident" numai instrainarea prin acte intre vii" cu titlu oneros sau gratuit"

    nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.

    . erogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in

    privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot !i vandute" respectiv cumparate" in

    conditiile prevazute de lege" numai de persoane uridice sau !izice autorizate pe baza de licenta (de

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    25/59

    e$emplu" tutun" arme" stupe!iante etc.). ,n acest sens" 'egea nr. 1%199 privind reorganizarea

    unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede =tatu, isi poate

    rezerva activitati economice pe care sa le des!asoare in mod e$clusiv cu titlu de monopol de stat.

    +semenea monopoluri" precum si modul lor de administrare" se stabilesc prin legi speciale (art.4

    si 'egea nr. 1199/ privind regimul monopolului de stat) .,n s!arsit" e$ista bunuri care" de asemenea" sunt in circuitul civil" dar din motive de ordine

    publica sau economico-sociala" pot !i cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale

    speciale. +mintim in acest sens armele" munitiile si materialele e$plozive ('egea nr. 1&199/

    privind regimul armelor de !oc si al munitiilor 8egulamentu, armelor de !oc si al munitiilor"

    aprobat prin 3 nr./&9199& 'egea nr.11/199& pentru rati!icarea Conventiei europene cu privire

    la controlul achizitionarii si detinerii armelor de !oc de catre particulari" adoptata la =trasbourg la 20

    iunie 19&0)" produsele si substantele stupe!iante ('egea nr.&19/9)" produsele si substantele to$ice

    (ecretul nr.4//19&9).

    #recizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil si

    deci pot !i instrainate-dobandite (daca nu !ac parte din domeniul public al statului sau unitatilor

    administrativ-teritoriale)" insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturale mobile" temporar sau

    de!initiv" de catre persoane !izice sau uridice" se poate !ace numai cu prezentarea la unitatile

    vamale a adeverintei eliberate de o!iciul local pentru patrimoniul cultural national.

    Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil" putand !i

    detinute si instrainate-dobandite" legea prevazand numai anumite limitari" mai ales in legatura cu

    operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.

    4. ,n s!arsit" precizam ca in principiu un bun nu poate !i declarat inalienabil (scos din

    circuitul civil) prin vointa omului (de e$emplu" clauza contractuala sau testamentara prin care se

    interzice vanzarea bunului cumparat" donat" lasat legat etc.)" intrucat o asemenea clauza (pactum de

    non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 11 C.civ.) si dreptului

    proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 40 C.civ.)" drept garantat" in limitele

    prevazute de lege" de Constitute (art.41). +st!el !iind" in practica udiciara se invalideaza o

    asemenea interdictie" daca este lipsita de interes" impiedicand inutil libera circulate a bunurilor" daca

    este consimtita pur si simplu" !ara a !i !ost luata in garantarea unui drept.

    8ezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate !i recunoscuta valabila numai

    daca se usti!ica printr-un interes serios si legitim" cum ar !i garantarea e$ecutarii unei obligatii (de

    plata a pretului" a unei rente viagere in !avoarea unui tert etc.) sau alt interes (de e$emplu"

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    26/59

    interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la maoratul lui). ,nteresul determina si

    caracterul temporar al inalienabilitatii (de e$emplu" pana la stingerea obligatiei garantate sau

    incetarea in alt !el a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.

    ,n aceste conditii (interes si caracter temporar)" clauza de inalienabilitate poate !i

    recunoscuta valabila" intrucat art. 11 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul interziceriiinstrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile" iar prerogativelor proprietarului prevazute de

    art.40 C.civ. i se pot aduce limitari" in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii

    imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.% C.civ.).

    aca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate" numai clauza urmeaza sa !ie

    considerata nula" daca nu este cauza determinanta a incheierii actului " iar daca este cazul

    proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din

    cartea !unciara.

    aca clauza de inalienabilitate este valabila" dar cu nerespectarea ei bunul este instrainat"

    stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiate

    (cu daune-interese) nentru nee$ecutare de obligatii (art. 121 C.civ.) sau repararea preudiciului

    cauzat prin nerespectarea clauzei" potrivit regulilor generale. ,n caz de rezolutiune" tertul dobanditor

    de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 199 C.civ." in cazul lucrurilor mobile" si prin

    lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii" in cazul imobilelor.

    ,,.'ucrul sa e$iste sau sa poata e$ista

    'ucrul sa e$iste (e$istenta actuala sau viitoare). + doua conditie prevazuta de lege pentru

    validitatea contractului este ca lucrul sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata

    e$ista in viitor.

    1. aca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru e$istent" dar acel

    lucru era pierit total" in momentul incheierii contractului (sau nici n-a e$istat in realitate)" vanzarea

    este nula absolut (art.111 C.civ.)" intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect" ceea ce

    autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.

    aca lucrul e$ista in momentul incheierii contractului" dar era pierit in parte anterior"

    inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri !ormeaza obiectul vanzarii si numai unele au pierit"

    cumparatorul poate alege !ie sa renunte la contract (rezolutiune)" !ie sa ceara e$ecutarea asupra

    partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.111). +legerea !acuta de

    cumparator nu trebuie sa !ie abuziva (de e$emplu" renuntare la contract" desi partea pierita este

    neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate" chiar la un pret global" nu sunt

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    27/59

    interdependente" cum ar !i o pereche de cai de tractiune). ,n principiu" cumparatorul poate renunta la

    contract cand e$ecutarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa

    cumpere.

    upa cum rezulta din cele aratate" riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza

    inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului trans!erarii dreptului de proprietate- este suportat de vanzator (res perit domino). *ace e$ceptie ipoteza in care operatiunea are caracter

    aleatoriu la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale)"

    dar cumpara sperand sa nu !i intervenit (emtio spei).

    2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res !utura)" care nu e$ista in

    momentul incheierii contractului" dar poate e$ista in viitor (de e$emplu" lucrul ce se va

    con!ectiona). intre bunurile viitoare" numai mostenirea nedeschisa nu poate !orma obiectul unui

    contract (art. &2 si 9/% C.civ.).

    Nerealizarea lucrului viitor nu a!ecteaza validitatea contractului in acest caz vanzatorul - pe

    langa pierderea pretului - va !i obligat si la plata daunelor-interese pentru nee$ecutarea obligatiei

    asumate" daca nu dovedeste o cauza straina e$oneratoare de raspundere (art. 102 C.civ.).

    5ineinteles" cumparatorul nu va !i obligat sa plateasca pretul" chiar daca nee$ecutarea nu este

    imputabila vanzatorului" intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al

    obligatiei imposibil de e$ecutat. *ace e$ceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu"

    cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor" nerealizarea

    independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de e$emplu" o recolta emptio-venditio rei

    speratae).

    'ucrul sa !ie determinat sau determinabil

    alta conditie este ca lucrul sa !ie determinat sau determinabil (art.940 si 9/4C.civ.)" licit si

    posibil" ca la orice act uridic. Coproprietatea !ortata asupra partilor comune din cladirile cu mai

    multe apartamente" avand caracter accesoriu potrivit destinatiei" !ormeaza obiectul contractului"

    chiar daca aceste parti nu sunt speci!icate e$pres (accesorium seBuitur principale)" a!ara numai daca

    coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (inentinerea ei ne!iind impusa cu

    necesitate).

    ,,,.'ucrul sa !ie proprietatea vanzatorului

    Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut individual determinat. ,ntrucat

    contractul este translativ de proprietate" vanzatorul trebuie sa !ie titularul dreptului ce se

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    28/59

    instraineaza. ,n caz contrar" el nu poate transmite dreptul care !ace obiectul contractului nemo dat

    Buod non habet sau nemo plus iuris ad alium trans!erre potest" Buam ipse habet.

    =e pune deci intrebarea" ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun individual

    determinat care apartine altuia@ >ste problema cunoscuta sub denumirea de vanzare a lucrului

    altuia. =olutiile adoptate sunt di!erite dupa cum consimtamantul partilor a !ost a!ectat de viciulerorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.

    1. aca partile sau cel putin cumparatorul a !ost in eroare" socotind ca lucrul vandut apartine

    vanzatorului" se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamant) asupra

    calitatii esentiale a vanzatorului" care a !ost socotit de cumparator proprietar al lucrului .

    +ceasta nulitate relativa a contractului poate !i invocata pe cale de actiune (cand pretul s-a

    platit) sau pe cale de e$ceptie (cand pretul nu s-a platit)" dar numai de catre cumparator si succesorii

    lui vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a !ost de buna-credinta (s-a crezut proprietar)" caci

    eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul eroarea

    trebuie sa cada asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 9%4 alin.2 C.civ.). +nularea nu poate !i

    ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului

    dupa vanzare sau vanzarea este rati!icata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului

    tacit sau ale gestiunii de a!aceri).

    aca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a !i cerut anularea este evins de catre adevaratul

    proprietar" obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. ?entionam ca adevaratul

    proprietar nu poate cere anularea (!iind tert !ata de contract)" in schimb poate intenta actiune in

    revendicare" daca bunul se a!la in posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune

    cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar).

    ,n acest proces cu adevaratul proprietar" cumparatorul se poate apara prin invocarea

    uzucapiunii sau prin e$ceptia trasa din art. 199-191 C.civ. Contractul incheiat cu vanzatorul

    neproprietar poate !i invocat de catre cumparator ca ust titlu pentru uzucapiunea de 1-2 ani si

    pentru dobandirea !ructelor.

    2. aca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza" stiind ca lucrul vandut este

    proprietatea unei alte persoane" si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune" solutia este

    controversata.

    ,ntr-o parere" se considera ca vanzarea este" in acest caz" per!ect valabila acordul de vointa

    trebuie sa !ie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a proprietatii lucrului"

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    29/59

    ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului" in caz de nee$ecutare !iind

    pasibil de plata daunelor interese .

    +laturi de alti autori" consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de

    cauza" reprezentand o operatiune speculativa" are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art.

    9/0 C.civ." (cu eventuala e$ceptie a savarsirii actului in cadrul e$ercitarii legale a comertului). lardaca contractul s-a incheiat de catre vanzator in !rauda dreptului proprietarului... cu complicitatea

    si" in orice caz" pe riscul cumparatorului... constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea

    cunoscutului adagiu clasic !rauda corupe totul (!raus omnia corrumpit).

    aca bunul instrainat !ace parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-

    teritoriale" contractul este nul absolut in toate cazurile" chiar daca cumparatorul a !ost de buna-

    credinta (art. 1% din Constitute).

    . ,n s!arsit se mai pune intrebarea" ce solutie urmeaza sa !ie adoptata in cazul indiviziunii -

    avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat

    ( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari" !ara acordul celorlalti"

    instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune@ #otrivit parerii

    dominante in literatura de specialitate si practica udiciara" in acest caz - intrucat vanzatorul are o

    cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro

    part)" - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarea lucrului altula" ci regulile proprii starii de

    indiviziune" soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de rezultatul partaului .

    #entru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de indiviziune -

    oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber" !ara acordul celorlalti coindivizari" de cota sa

    ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii dreptul asupra cotei-parti

    (ideale) este un drept de proprietate individual" absolut si e$clusiv al !iecarui coindivizar"

    transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara" inclusiv legate cu titlu

    particular). +st!el !iind" in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau

    din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate" cumparatorul se substituie in

    drepturile coindivizarului vanzator !iind !ara relevanta rezultatul partaului care va interveni ulterior

    si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar.

    +lta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de

    drept - instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune sau o

    portiune determinate material din acel bun" desi nu are drept de proprietate e$clusive asupra lucrului

    vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. e e$emplu" mostenitorul unei cote succesorale de

  • 8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

    30/59

    12 vinde toata casa" ce !ace parte din masa succesorala" !ara acordul celuilalt mostenitor. >vident" o

    asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au

    consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au rati!icat ulterior .

    #entru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre coindivizari

    poate cere iesirea din indiviziune" iar soarta contractului de vanzare-cumparare" validitatea lui vadepinde de rezultatul partaului

    - daca bunul este atribuit la parta copartasului instrainator contractul ramane valabil si

    dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv" deoarece imparteala are caracter declarativ" deci

    produce e!ecte retroactive (art.&0/ C.civ.)" vanzatorul devenind proprietar e$clusiv in mod

    retroactiv

    - iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de instrainare va !i

    ine!icace (des!iintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului" aplicandu-se

    regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului). >vident" in acest

    din urma caz se va putea angaa raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului

    altula (cu e$ceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).

    ?ai precizam ca" in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari" ceilalti

    coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de

    indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia

    bunului. repturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa !ie aparate" dupa cum am vazut" pe calea

    actiunii de parta.

    Predarea lucrului

    ! Predarea lucrului vandut

    7bligatia principala de predare. #rin predare se intelege punerea lucrului vandut la

    dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 114-14 C.civ." care contin norme


Recommended