3. การประกอบธุรก�จของแต่�ละกล�มธุรก�จ

บริ�ษั�ทฯ และบริ�ษั�ทย่�อย่ ปริะกอบธุ�ริก�จเก��ย่วก�บการิลงท�นพั�ฒนาและดำ�าเน�นธุ�ริก�จโริงแริมท��สอดำคล"องก�บท�าเล สถานท��ตั้� %ง และกล��มเป&าหมาย่ เป(นธุ�ริก�จหล�ก โดำย่ม�ธุ�ริก�จอ)�นไดำ"แก� ธุ�ริก�จอาคาริส�าน�กงาน และศู,นย่-การิค"า เป(นตั้"น ปริะเภทของธุ�ริก�จตั้�าง ๆ ม�ดำ�งน�น"

ธุรก�จโรงแรม

(1) ล�กษณะธุรก�จและการบร�การ ริาย่ละเอ�ย่ดำธุ�ริก�จของบริ�ษั�ทฯ และบริ�ษั�ทย่�อย่ม�ดำ�งน�%

โรงแรม แกรนด์� ไฮแอท เอราวั�ณ กรงเทพGrand Hyatt Erawan Bangkokปริะเภท โริงแริมริะดำ�บ 5 ดำาว ท��ตั้� %ง ส��แย่กริาชปริะสงค- ถนนริาชดำ�าริ�จ�านวนห"องพั�ก 380 ห"องบริ�การิ ห"องจ�ดำเล�%ย่ง ห"องปริะช�ม - the residence

ห"องพั�ก สปาสไตั้ล-ริ�สอริ-ท – i.sawan Residential Spa & Clubห"องอาหาริ Erawan Tea Room, Spasso

เป3ดำดำ�าเน�นการิ ป4 2534

บริ�หาริงานโดำย่ Hyatt International Corporation

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท โริงแริม เอริาว�ณ จ�าก�ดำ (มหาชน)

โรงแรม เจ ด์�บบล�วั แมร�ออท กรงเทพJW Marriott Bangkok Hotel ปริะเภท โริงแริมริะดำ�บ 5 ดำาว ท��ตั้� %ง ถนนส�ข�มว�ท ซอย่ 2จ�านวนห"องพั�ก 441 ห"องบริ�การิ Marriott Sap & Fitness

ห"องอาหาริ - Tsu, Nami, Marriott Café, New York Steakhouse, Manhoเป3ดำดำ�าเน�นการิ ป4 2540

บริ�หาริงานโดำย่ Marriott International Hotels, Inc.

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท เอริาว�ณ เพัล�นจ�ตั้ จ�าก�ดำ

โรงแรม เรเนซองส์� เกาะส์มย ร$ส์อร�ท แอนด์� ส์ปา Renaissance Koh Samui Resort and Spaปริะเภท ริ�สอริ-ท และสปา ริะดำ�บ 5 ดำาว ท��ตั้� %ง หาดำละไม เกาะสม�ย่จ�านวนห"องพั�ก 78 ห"อง และ ว�ลล�าบริ�การิ ห"องพั�กแบบ deluxe และ pool villa

Quan Spa ห"องอาหาริตั้ะว�นเป3ดำดำ�าเน�นการิ ธุ�นวาคม 2548 ภาย่ใตั้"ช)�อ เริเนอซองซ- เกาะสม�ย่ ริ�สอริ-ท แอนดำ- สปา บริ�หาริงานโดำย่ Marriott International Hotels,Inc.

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท เอริาว�ณ สม�ย่ จ�าก�ดำ

(2) การต่ลาด์และส์ภาวัะการแข�งข�น (ก ) นโยบายและล�กษณะการต่ลาด์ของการบร�การ

(a) กลยทธุ�การแข�งข�น

ธุรก�จโรงแรม ส�าหริ�บโริงแริมแกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ และโริงแริม เจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออ

ทน�%น เน"นจ�ดำขาย่ของโริงแริม ค)อ ช)�อเส�ย่งและผู้,"บริ�หาริของโริงแริม ท�าเลท��ตั้� %งในเขตั้ศู,นย่-กลางธุ�ริก�จ ความสะดำวกในการิเดำ�นทาง ค�ณภาพัการิให"บริ�การิแก�ล,กค"าในริะดำ�บมาตั้ริฐานสากล ส�วนโริงแริม เริเนซองส- เกาะสม�ย่ ริ�สอริ-ท แอนดำ- สปา อย่,�ในท�าเลท��ตั้� %งท��สวย่งาม ม�บ"านพั�กเป(นหล�งพัริ"อมสริะว�าย่น�%าในตั้�ว และท�%ง 3 โริงแริมริะบบการิส�าริองห"องพั�กท��ม�ปริะส�ทธุ�ภาพัจากการิท��ม�เคริ)อข�าย่คริอบคล�มท��วโลก บริ�ษั�ทย่�งไดำ"ม�การิสริ"างท�มงานโดำย่เฉพัาะทางดำ"านการิตั้ลาดำและการิขาย่ให"ม�ปริะส�ทธุ�ภาพัมากย่��งข<%น เพั)�อริ�กษัาฐานล,กค"าท��ม�อย่,�เดำ�ม และเพั��มฐานล,กค"าใหม�ให"มากข<%น

โริงแริม แกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ ไดำ"ม�การิพั�ฒนาปริ�บปริ�ง และขย่าย่ธุ�ริก�จในส�วนตั้�างๆ เพั)�อเพั��มศู�กย่ภาพัในการิแข�งข�นก�บโริงแริมค,�แข�ง และโริงแริมท��จะเก�ดำข<%นใหม�อย่�างตั้�อเน)�องน�บตั้�%งแตั้�ป4 2543 ดำ�งน�%

- ในป4 2543-2545 ไดำ"ท�าการิปริ�บปริ�ง และย่กริะดำ�บห"องพั�กให"ม�ความท�นสม�ย่ และอ�านวย่ความสะดำวกสบาย่ให"ก�บล,กค"าท��เข"าใช"บริ�การิมากย่��งข<%นจ�ดำสริ"างห"องปริะช�มและจ�ดำเล�%ย่งใหม�ท��หริ,หริาและท�นสม�ย่ ภาย่ใตั้"ช)�อ The

Residence ซ<�งเป3ดำให"บริ�การิตั้�%งแตั้�ปลาย่ป4 2547 ซ<�งเป(นห"องจ�ดำเล�%ย่งเอนกปริะสงค-ส�าหริ�บล,กค"าริะดำ�บบน ม�พั)%นท��ท� %งหมดำ 950 ตั้ริ.ม. แบ�งเป(นห"องปริะช�มและจ�ดำเล�%ย่ง 4 ห"อง ซ<�งม�อ�ปกริณ-การิปริะช�มท��ท�นสม�ย่อย่�างคริบคริ�น และม�ส�วนของคริ�วเป3ดำสไตั้ล- Loft Kitchen

- จ�ดำสริ"างห"องอาหาริ The Erawan Tea Room โดำย่ตั้�%งอย่,�บริ�เวณช�%น 2

ของศู,นย่-การิค"า Erawan Bangkok ท��ม��งเน"นให"เป(นจ�ดำพับปะส�งสริริค- ของล,กค"าท�%งส�าหริ�บน�กธุ�ริก�จ และล,กค"าท��มาช"อปป3% ง เป3ดำให"บริ�การิแล"วตั้�%งแตั้�ตั้"นป4 2548

- จ�ดำสริ"าง I.Sawan Residential Spa & Club บนช�%น 5 ของโริงแริม เป3ดำให"บริ�การิกลางป4 2548 ม�พั)%นท��ท� %งส�%นมากกว�า 7,000 ตั้ริ.ม. ซ<�งปริะกอบดำ"วย่ ห"องพั�ก สปา Fitness Center สริะว�าย่น�%า ริ"านท�าเล=บ ริ"านท�าผู้ม และห"องอาหาริ Breezeway เน"นให"เป(นสถานท��ส�าหริ�บการิพั�กผู้�อนอย่�างคริบวงจริในสไตั้ล-ริ�สอริ-ทใจกลางเม)อง

- ปลาย่ป4 2548 ทางโริงแริมไดำ"ดำ�าเน�นการิเปล��ย่นริ,ปล�กษัณ-การิบริ�การิดำ"านริถ Limousine โดำย่ไดำ"จ�ดำการิเปล� �ย่นริถ limousine ท�%งหมดำ เป(นริถ Mercedes Benz ริ� �น S-Class เป( นแ ห�งแริก และ แ ห�ง เ ดำ� ย่ ว ใ นปริะเทศูไทย่ ซ<�งม�ขนาดำของห"องโดำย่สาริท��กว"างขวางข<%น เพั)�อย่กริะดำ�บการิให"บริ�การิ และเพั��มความสะดำวกสบาย่ให"ก�บล,กค"าท��ใช"บริ�การิ

โริงแริมแกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ ไดำ"ริ�บริางว�ลจากหน�วย่งานตั้�างๆ อาท�เช�น - อ�นดำ�บท�� 42 ของ Top 50 Asia Hotels 2005 readers’ Choice

Awards from Conde Nast Traveler

- Best Business Hotel in Bangkok จาก Business Traveler

Asia-Pacific ใ น ป4 2005, 2004 แ ล ะ 2002 Annual Travel Award

- 500 Best Hotels and Resorts จาก น�ตั้ย่สาริ Conde Nast Traveler USA, 2005 Gold List

- 500 Greatest Hotels and Resorts in the World, 2005 จาก น�ตั้ย่สาริ Travel and Leisure’s Annual List

- 2nd Choice Hotel in Bangkok, Business Travel Survey 2004 จ า ก The Asset’s Business Travel Survey Report 2004

- อ� นดำ�บท�� 20 ของ The World’s Best Hotels,

2003 จาก Institutional Investor Magazine

- Conde Nast Traveler Gold List 2003 จ า ก Travel & Leisure Conde Nast Magazine

- Travel & Leisure 500 Greatest Hotels in the World 2003

- The Dining Room – Best International Buffet in town, 2003 จ า ก Bangkok Dining & Entertainment Magazine

- Gold Level-clean, safe, polution-free and lively working place, 2002 จากกริ�งเทพัมหานคริ

- Spasso- Bangkok’s Best Entertainment Venue, 2002 จ า ก Bangkok Dining & Entertainment Magazine Best City Hotel, 2000 จาก การิท�องเท��ย่วแห�งปริะเทศูไทย่

ดำ"านโริงแริม เจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออท กริ�งเทพั ส)บเน)� องมาจากความตั้"องการิของล,กค"าท��เข"ามาใช"บริ�การิริ"านอาหาริของโริงแริมมากข<%นน�%น ท�าให"ทางดำ"านโริงแริมน�%นตั้"องม�การิเพั��มความหลากหลาย่ให"ก�บผู้,"บริ�โภค ในปลาย่ป4 2547

โริงแริมไดำ"เพั��มห"องอาหาริญี่��ป�?นข<%นมาจ�านวน 2 ห"องในริ,ปแบบโมเดำ�ริ-น (ริ"าน Tsu

และ ริ"าน Nami) ซ<�งบริริย่ากาศูแบบน�%หาไดำ"ย่ากในใจกลางเม)องย่�านธุ�ริก�จ หล�งจากเป3ดำดำ�าเน�นการิเตั้=มป4 ในป4 2548 ไดำ"เป(นท��ย่อมริ�บของล,กค"าท��ม�ความน�ย่มอาหาริญี่��ป�?นเป(นอย่�างดำ� ซ<�งท�%งป4ม�ริาย่ไดำ"โดำย่ริวมมากกว�า 70 ล"านบาท และย่�งคงม�ความน�ย่มเป(นอ�นดำ�บตั้"นๆเท�ย่บก�บห"องอาหาริญี่��ป�?นดำ"วย่ก�น ซ<�งน�บไดำ"ว�าปริะสบ

ความส�าเริ=จอย่�างส,ง นอกจากน�%นโริงแริมเจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออท กริ�งเทพัไดำ"ตั้ริะหน�กถ<งการิแข�งข�นท��จะม�เพั��มข<%นในอนาคตั้ จ<งไดำ"ม�ปริ�บปริ�งห"องพั�กในช�%น Executive

จ�านวน 106 ห"องในป4 2547 และ ม�การิเตั้ริ�ย่มตั้�วเพั)�อท��จะม�การิปริ�บปริ�งห"องพั�กท��เหล)อส�าหริ�บล,กค"าโริงแริมท��จะเข"ามาใช"บริ�การิ ให"ท�นสม�ย่และดำ,เหมาะสมก�บความเป(นโริงแริมริะดำ�บ 5 ดำาวในย่�านใจกลางธุ�ริก�จแห�งน�% ซ<�งคาดำว�าจะแล"วเสริ=จภาย่ในป4 2549

เพั)�อตั้อบริ�บก�บเศูริษัฐก�จย่�คใหม� ทางโริงแริมจ<งไดำ"ม�การิดำ�าเน�นการิเปล��ย่นริ,ปล�กษัณ-ใหม�ของการิบริ�การิดำ"าน Limousine ริถริ�บส�งล,กค"าโริงแริมท�%งหมดำ โดำย่การิเปล��ย่นและย่กริะดำ�บริถท�กคนให"เป(นมาตั้ริฐานริะดำ�บ 5 ดำาวโดำย่ใช"บริ�การิของ Mercedes Benz เป(นหล�ก โดำย่ม� S-Class ริองริ�บแขกพั�เศูษัและ E-Class ใหม�ส�าหริ�บล,กค"าโริงแริมและม�ริถย่นตั้-น��งพั�เศูษัส�าหริ�บล,กค"าท�านท��ม�ความตั้"องการิพั)%นท��ในริถมากโดำย่ใช"บริ�การิของ Volkswagen เป(นหล�ก

โริงแริมเจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออท กริ�งเทพั ไดำ"ริ�บริางว�ลจากหน�วย่งานตั้�างๆ อาท�เช�น - Marriott Café - The Best Buffet in Town 2005 จ า ก

readers of Bangkok Dining & Entertainment Magazine- New York Steak House - The Best

Bangkok Grill Room 2005 แ ล ะ 2004 จ า ก readers of Bangkok Metro Magazine (High Five Award)

- New York Steak House - The Best Bangkok Hygiene Mark 2005 แ ล ะ 2004 จ า ก readers of Bangkok Metro Magazine (High Five Award)

- New York Steak House - The Best American Restaurant 2005 แ ล ะ 2003 จ า ก readers of Bangkok Dining & Entertainment Magazine

- Tsu and Nami Japanese Restaurant – The Best Japanese Restaurant 2005 จาก readers of Bangkok Metro Magazine (High Five Award)

- Tsu and Nami Japanese Restaurant – The Best New Restaurant in Town 2005 จ า ก readers of Bangkok Metro Magazine (High Five Award)

- Best City Hotel in Bangkok, 2000 จาก การิท�องเท��ย่วแห�งปริะเทศูไทย่

(b) ล�กษณะของล&กค้(า และกล�มล&กค้(าเป)าหมาย

ธุ�ริก�จโริงแริมแกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ และ โริงแริม เจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออท กริ�งเทพัฯ

ล,กค"าหล�กของทางโริงแริม เป(นน�กธุ�ริก�จ และ น�กท�องเท��ย่วชาวตั้�างชาตั้� ริวมถ<งน�กธุ�ริก�จชาวไทย่ท��ม�ริะดำ�บริาย่ไดำ"และก�าล�งซ)%อส,ง และล,กค"าท��วไปท��เข"ามาใช"บริ�การิห"องอาหาริ และห"องจ�ดำเล�%ย่งของทางโริงแริม ซ<�งล,กค"าของโริงแริมจะเป(นริาย่ย่�อย่ท�%งส�%น กล��มล,กค"าเป&าหมาย่สามาริถแบ�งเป(น 2 กล��มหล�กค)อ น�กธุ�ริก�จ และน�กท�องเท��ย่ว โดำย่ล,กค"าของท�%งสองโริงแริม ส�วนใหญี่� จะเป(นกล��มน�กธุ�ริก�จ (70-80%)

ธุ�ริก�จโริงแริมเริเนซองส- เกาะสม�ย่ ริ�สอริ-ท แอนดำ- สปา

กล��มล,กค"าหล�กของโริงแริมเริเนซองส- ค)อ กล��มล,กค"าน�กท�องเท��ย่วตั้�างชาตั้�ท��เดำ�นทางมาเพั)�อพั�กผู้�อน และน�กท�องเท��ย่วชาวไทย่ท��ม�ริะดำ�บริาย่ไดำ"และก�าล�งซ)%อส,ง ริวมถ<งล,กค"าในปริะเทศูท��เข"ามาใช"บริ�การิในดำ"านของริ"านอาหาริและห"องจ�ดำเล�%ย่งซ<�งทางโริงแริมไดำ"ม�การิริองริ�บไว"อย่�างดำ�

(c ) นโยบายการต่�+งราค้าและการจ,าหน�ายก�าหนดำค�าห"องพั�กและงานบริ�การิ พั�จาริณาตั้ามความเหมาะสมของ

ริะดำ�บริาคาตั้ลาดำ ฤดำ,กาล ความตั้"องการิของล,กค"า และตั้"นท�นการิให"บริ�การิ โดำย่ริาคาท��ก�าหนดำอย่,�ในริะดำ�บส,งท��เหมาะสมก�บค�ณภาพัและช)�อเส�ย่งของโริงแริม

(d) ช่�องทางการจ,าหน�าย

ธุ�ริก�จโริงแริมช�องทางการิจ�าหน�าย่หล�ก ปริะกอบดำ"วย่ การิขาย่ตั้ริง การิขาย่ผู้�าน

ตั้�วแทนจ�าหน�าย่ห"องพั�กซ<�งกริะจาย่อย่,�ท� �วโลก และ ริะบบการิส�าริองห"องพั�กผู้�านทางริะบบอ�นเทอริ-เนตั้

เพั)�อเป(นการิสริ"างภาพัพัจน-ท��ดำ�และท�าให"ล,กค"าเป&าหมาย่เก�ดำ Brand

Awareness ทางโริงแริมม�การิโฆษัณาทางส)�อส��งพั�มพั- และม�การิจ�ดำท�าแผู้นการิ

ส�งเสริ�มการิขาย่และม�การิดำ�า เน�นการิอย่�างตั้�อเน)� อง โดำย่ม�ว�ตั้ถ�ปริะสงค-เพั)� อเป(นการิช�วย่งานขาย่เพั)�อเพั��มย่อดำขาย่

(ข) ภาวัะการแข�งข�น

(a) แนวัโน(มภาวัะอต่ส์าหกรรมการท�องเท$.ยวัในป4 2548 ม�น�กท�องเท��ย่วตั้ลอดำท�%งป4 ปริะมาณ 11.7 ล"านคน ซ<�งน"อย่

กว�าท��การิท�องเท��ย่วแห�งปริะเทศูไทย่ (ททท.) คาดำการิณ-ในตั้อนตั้"นตั้ลอดำป4 เน)�องจากการิเก�ดำพั�บ�ตั้�ภ�ย่ทางธุริริมชาตั้� (ส<นาม�) และเหตั้�การิณ-ไม�สงบในสามจ�งหว�ดำภาคใตั้" และสภาพัเศูริษัฐก�จในปBจจ�บ�นท��ชะลอตั้�วจากความผู้�นผู้วนของริาคาน�%าม�น

ส�าหริ�บป4 2549 ททท. คาดำการิณ-ว�า จะม�น�กท�องเท��ย่วเพั��มข<%นจากป4 2548 ปริะมาณ 10% หริ)อ ปริะมาณ 13 ล"านคน และททท. ไดำ"วางนโย่บาย่การิตั้ลาดำท��จะดำ<งน�กท�องเท��ย่วท��ม�ก�าล�งซ)%อส,งจากสหภาพัย่�โริป สหริ�ฐอเมริ�กา ญี่��ป�?น จ�น ริ�สเซ�ย่ และอ�นเดำ�ย่ ซ<�งจะส�งผู้ลให"ภาพัริวมของธุ�ริก�จโริงแริมในปริะเทศูดำ�ข<%นอย่�างตั้�อเน)�อง

จ,านวันน�กท�องเท$.ยวัท$.เข(ามาในประเทศไทย

(b) ส์ภาพการแข�งข�นในธุรก�จการิแข�งข�นในป4 2548 ม�สภาพัคงท�� เน)�องมาจากจ�านวนโริงแริม

และห"องพั�กในริะดำ�บห"าดำาวในกริ�งเทพัฯ ไม�ม�การิเปล��ย่นแปลง โดำย่ม�จ�านวนโริงแริมห"าดำาว ท�%งส�%น 19 โริงแริม ปริะกอบดำ"วย่ห"องพั�กกว�า 7,000 ห"อง ท�%งน�%

อ�ตั้ริาเข" าพั�กโดำย่เฉล�� ย่ ในกล�� ม โริงแริมห"าดำาวม�การิปริ�บตั้� ว เพั��มข<% นจาก 72.9% .ในป4 2547 เป(น 73.6% ในป4 2548

ส�าหริ�บจ�านวนโริงแริมในกริ�งเทพัฯ ในอ�ก 2 ถ<ง 3 ป4ข"างหน"า คาดำว�า จะม�จ�านวนเพั��มข<%น เพั)�อริองริ�บจ�านวนน�กท�องเท��ย่วท��ส,งข<%น ซ<�งเป(นผู้ลมาจากแผู้นการิปริะชาส�มพั�นธุ-ของการิท�องเท��ย่วแห�งปริะเทศูไทย่ และการิเป3ดำตั้�วของสนามบ�นส�วริริณภ,ม� จากการิคาดำการิณ-ดำ�งกล�าว ท�าให"บริ�ษั�ทฯ ม�การิเตั้ริ�ย่มพัริ"อมส�าหริ�บการิแข�งข�นและโอกาสทางธุ�ริก�จ โดำย่ม�การิปริ�บปริ�งและพั�ฒนาห"องพั�กและบริ�การิตั้�าง ๆ ของโริงแริมในเคริ)อมาอย่�างตั้�อเน)�อง พัริ"อมท�%งเดำ�นหน"าขย่าย่ธุ�ริก�จโริงแริมเพั��มข<%น

โรงแรมในกรงเทพฯท$.ค้าด์วั�าจะเป2ด์บร�การในช่�วัง 2-3 ป3ข(างหน(าโริงแริมริะดำ�บ 5 ดำาว

ช)�อโริงแริม สถานท��ตั้� %ง จ�านวนห"องโดำย่ปริะมาณ

ป4ท��คาดำว�าจะเป3ดำบริ�การิ

โ ริ ง แ ริ ม โ ซ ฟี4 เ ท ลส�ข�มว�ท

ส� ข� ม ว� ท ซ อ ย่ 13

350 ห"อง ไตั้ริมาส 1/2550

โ ริ ง แ ริ ม เ ล อ เมอริ�เดำ�ย่น ส�ริวงศู-

ถนนส�ริวงศู- 542 ห"อง ไตั้ริมาส 2/2550

โริงแริม คริาวน-พัลาซ�า ส�ข�มว�ท

ถ น น ส� ข� ม ว� ทซอย่ 27

400 ห"อง ไตั้ริมาส 4/2550

โริงแริมริะดำ�บ 4 ดำาว

ช)�อโริงแริม สถานท��ตั้� %ง จ�านวนห"องโดำย่ปริะมาณ

ป4ท��คาดำว�าจะเป3ดำบริ�การิ

โริงแริมคอริ-ทย่าริ-ดำ โดำย่แมริ�ออท กริ�งเทพั

ย่�านริาชปริะสงค- 316 ห"อง ไตั้ริมาส 2/2550

โริงแริมโนโวเทล ค�งพัาวเวอริ-

ศูริ�อย่�ธุย่า 430 ห"อง ไตั้ริมาส 4/2550

โ ริ ง แ ริ ม เ ซ= น ท ริ�ล ถนนริาชปริะสงค- 512 ห"อง ไตั้ริมาส

เว�ลดำ-พัลาซ�า 3/2550

โริงแริมบริ�เวณริ�มแม�น�%าเจ"าพัริะย่า

ช)�อโริงแริม สถานท��ตั้� %ง จ�านวนห"องโดำย่ปริะมาณ

ป4ท��คาดำว�าจะเป3ดำบริ�การิ

โริงแริมม�ลเลเน�ย่ม ฮ�ลตั้�น

ริ�มน�%าเจ"าพัริะย่า 542 ห"อง ไตั้ริมาส 1/2549

โริงแริมใกล"สนามบ�น

ช)�อโริงแริม สถานท��ตั้� %ง จ�านวนห"องโดำย่ปริะมาณ

ป4ท��คาดำว�าจะเป3ดำบริ�การิ

โ ริ ง แ ริ ม โ น โ ว เ ท ลส�วริริณภ,ม�

ใ ก ล" ส น า ม บ� นส�วริริณภ,ม�

600 ห"อง ไตั้ริมาส 2/2549

กลยทธุ�การแข�งข�น และกล�มล&กค้(าเป)าหมาย

โรงแรมแกรนด์� ไฮแอท เอราวั�ณ กรงเทพ และโรงแรมเจด์�บบล�วั แมร�ออท กรงเทพ

เน"นจ�ดำขาย่ของโริงแริม ค)อ ช)�อเส�ย่ง และผู้,"บริ�หาริของโริงแริม ท�าเลท��ตั้� %งในเขตั้ศู,นย่-กลางธุ�ริก�จ ความสะดำวกในการิเดำ�นทาง ค�ณภาพัการิให"บริ�การิแก�ล,กค"าริะดำ�บมาตั้ริฐานสากล และม�ริะบบการิส�าริองห"องพั�กท��ม�ปริะส�ทธุ�ภาพัจากการิท��ม�เคริ)อข�าย่คริอบคล�มท��วโลก ผู้,"บริ�หาริโริงแริมย่�งไดำ"ม�การิสริ"างท�มงาน โดำย่เฉพัาะทางดำ"านการิตั้ลาดำ และการิขาย่ให"ม�ปริะส�ทธุ�ภาพัย่��งข<%น เพั)�อริ�กษัาฐานล,กค"าท��ม�อย่,�เดำ�ม และเพั��มฐานล,กค"าใหม�ให"มากข<%น

ล,กค"าหล�กของโริงแริมเป(นน�กธุ�ริก�จปริะมาณ 70-80% และม�น�กท�องเท��ย่วชาวตั้�างชาตั้� ริวมถ<งน�กธุ�ริก�จชาวไทย่ท��ม�ริะดำ�บริาย่ไดำ"และก�าล�งซ)%อส,ง และล,กค"าท��วไปท��เข"ามาใช"บริ�การิห"องอาหาริ และห"องจ�ดำเล�%ย่ง

โรงแรมเรเนซองส์� เกาะส์มย ร$ส์อร�ท แอนด์� ส์ปา

ตั้�%งอย่,�ท�า เลท��ตั้� %งท��สวย่งาม ม�บ"านพั�กเป(นหล�งพัริ"อมสริะว�าย่น�%า ในตั้�ว บริ�หาริโดำย่กล��มแมริ�ออทซ<�งเป(นผู้,"บริ�หาริโริงแริมริะดำ�บโลกแห�งท��สองบนเกาะสม�ย่ ท��ม�มาตั้ริฐานส,งในดำ"านบริ�การิ และห"องพั�ก พัริ"อมริะบบการิส�าริองห"องพั�กท��ม�ปริะส�ทธุ�ภาพัจากการิท��ม�เคริ)อข�าย่คริอบคล�มท��วโลก

ล,กค"าหล�กของโริงแริม เป(นน�กท�องเท��ย่วตั้�างชาตั้�ท��เดำ�นทางมาพั�กผู้�อน และน�กท�องเท��ย่วชาวไทย่ท��ม�ริะดำ�บริาย่ไดำ" ก�าล�งซ)%อส,ง ริวมถ<งล,กค"าในปริะเทศูท��เข"ามาใช"บริ�การิในดำ"านของริ"านอาหาริ และห"องจ�ดำเล�%ย่ง ซ<�งทางโริงแริมไดำ"ม�การิริองริ�บไว"อย่�างดำ�

ผลการด์,าเน�นงาน-ธุรก�จโรงแรมตั้าริางน�%แสดำงการิเปริ�ย่บเท�ย่บผู้ลการิดำ�าเน�นงานของท�%ง 3 โริงแริมของป4 2546

2547 และ 2548

โริงแริม อ�ตั้ริาการิเข"าพั�กเฉล��ย่ (%)2548 2547 2546

เจดำ�บบล�ว แมริ�ออท กริ�งเทพั 86.5% 84.2% 76.1%

แกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ กริ�งเทพั 75.4% 68.0% 60.1%

เริเนซองส- เกาะสม�ย่ ริ�สอริ-ท แอนดำ- สปา*

32.4% - -

* ผู้ลการิปริะกอบการิริะหว�างเดำ)อน ก.ค. - ธุ.ค.2548 เข"าซ)%อก�จการิในเดำ)อน ก.ค.

2548 และม�การิป3ดำปริ�บปริ�งบางส�วนและเป3ดำดำ�าเน�นการิเตั้=มริ,ปแบบเม)�อกลางเดำ)อน ธุ.ค.2548

ส�ดำส�วนริาย่ไดำ"หล�กของท�%ง 3 โริงแริม ในป4 2548 เป(นดำ�งน�%

ธุรก�จอาค้ารส์,าน�กงานและ ศ&นย�การค้(า

(1) ล�กษณะธุรก�จและการบร�การ ริาย่ละเอ�ย่ดำธุ�ริก�จของบริ�ษั�ทฯ และบริ�ษั�ทย่�อย่ม�ดำ�งน�%

อาค้ารอ�มร�นทร�พลาซ�าAmarin Plaza & Towerปริะเภท อาคาริส�าน�กงานและศู,นย่-การิค"า สถานท��ตั้� %ง ส��แย่กริาชปริะสงค- ถนนเพัล�นจ�ตั้พั)%นท�� 45,000 ตั้าริางเมตั้ริ: 22 ช�%น ริวมศู,นย่-การิค"า 5 ช�%น บริ�การิ ส�นค"าหลากหลาย่ พัริ"อมส�นค"าของตั้กแตั้�งบ"านและของปริะดำ�บ ท��

H&L - Kolors of Living ศู,นย่-อาหาริในบริริย่ากาศูใหม�ท�� The Cook - Kolors of Taste

เป3ดำดำ�าเน�นการิ ป4 2528

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท เอริาว�ณ ริาชปริะสงค-

อาค้าร เพล�นจ�ต่ เซ5นเต่อร�Ploenchit Centerปริะเภท อาคาริส�าน�กงาน และริ"านอาหาริสถานท��ตั้� %ง ถนนส�ข�มว�ท ซอย่ 2

พั)%นท�� 46,000 ตั้าริางเมตั้ริ: 26 ช�%น ริวมศู,นย่-การิค"า 4 ช�%น บริ�การิ ว�ลล�า ซ�ปเปอริ-มาเก=ตั้ ริ"านอาหารินานาชาตั้� พัริ"อมท�%งบริ�การิภาย่ในอาคาริคริบคริ�นเป3ดำดำ�าเน�นการิ ป4 2539

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท เอริาว�ณ เพัล�นจ�ตั้

ศ&นย�การค้(าเอราวั�ณ แบงค้5อกErawan Bangkok Boutique Mallปริะเภท ศู,นย่-การิค"าแนวใหม� บ,ตั้�คมอลล-ท��ตั้� %ง ส��แย่กริาชปริะสงค- ถนนเพัล�นจ�ตั้พั)%นท�� 13,000 ตั้าริางเมตั้ริ : 5 ช�%น เป3ดำดำ�าเน�นการิ ป4 2547

บริ�การิ บ,ตั้�คมอลล-ท��ริวบริวมแฟีช��นท�นสม�ย่ แบรินดำ-เนม ศู,นย่-ส�ขภาพั hi-

tech และริ"านอาหารินานาชาตั้�

ดำ�าเน�นการิโดำย่ บริ�ษั�ท เอริาว�ณ ริาชปริะสงค- จ�าก�ดำ

(2) การต่ลาด์และส์ภาวัะการแข�งข�น(ก ) นโยบายและล�กษณะการต่ลาด์ของการบร�การ

เน)�องจากบริ�ษั�ทฯ ม��งเน"นท��การิให"บริ�การิเพั)�อตั้อบสนองความพั<งพัอใจส,งส�ดำให"ก�บกล��มเป&าหมาย่ ตั้ลาดำท��ริองริ�บส�นค"าจ<งเป(นตั้ลาดำริะดำ�บกลางและม�ความหลากหลาย่ โดำย่ตั้�วส�นค"าจะม�จ�ดำเดำ�นในเริ)�องของริ,ปแบบการิให"บริ�การิ และความเจริ�ญี่ของท�าเลท��ตั้� %ง ม�การิจ�ดำท�าแผู้นการิส�งเสริ�มการิขาย่อย่�างตั้�อเน)� อง โดำย่กลย่�ทธุ-ในการิแข�งข�นท��ใช"ม�ดำ�งน�%

(a) กลยทธุ�การแข�งข�นธุรก�จอาค้ารส์,าน�กงานและศ&นย�การค้(า : เน"นจ�ดำขาย่ของโคริงการิ

ค)อ ท�าเลท��ตั้� %ง ในเขตั้ศู,นย่-กลางธุ�ริก�จ , ความสะดำวกในการิเดำ�นทาง, ค�ณภาพัการิบริ�การิและการิบริ�หาริอาคาริ และการิก�าหนดำริาคาค�าเช�าและ เง)�อนไขการิเช�าท��ย่)ดำหย่��น ม��งสนองตั้อบตั้�อความพั<งพัอใจของล,กค"าไดำ"มากท��ส�ดำ

จด์เด์�นด์(านการต่ลาด์ท$.ได์(เปร$ยบของบร�ษ�ท ฯ ท$.ใช่(ในการแข�งข�นในต่ลาด์

บริ�ษั�ทฯ ไดำ"ท�าการิปริ�บกลย่�ทธุ-ตั้�างๆเก��ย่วก�บส�นค"าและบริ�การิ เพั)�อให"ท�นตั้�อสถานการิณ-ทางการิตั้ลาดำ และให"แตั้กตั้�างจากโคริงการิค,�แข�งข�นอ)�นๆ ในริ�ศูม�ใกล"เค�ย่ง

บริ�ษั�ทเน"นการิบริ�การิท��ดำ� สริ"างความส�มพั�นธุ-ท��ดำ�ก�บล,กค"า และสริ"างความม��นใจให"แก�ล,กค"าในโคริงการิ

บริ�ษั�ทม�นโย่บาย่วางแผู้นสริ"างภาพัพัจน-ตั้�อสาธุาริณชนในริ,ปแบบของส�นค"าท��ม�ค�ณภาพั และจ�ดำเดำ�นท��แตั้กตั้�างก�บค,�แข�งข�น เพั)�อให"ภาพัพัจน-เป(นบริ�ษั�ท พั�ฒนาอส�งหาริ�มทริ�พัย่-ในริะดำ�บแนวหน"า

จ�ดำเดำ�นของอาคาริอ�มริ�นทริ- พัลาซ�า และเอริาว�ณ แบงค=อก ค)อ ท�าเลท��ตั้� %งดำ�เย่��ย่ม เป(นศู,นย่-กลางการิจ�บจ�าย่ใช"สอย่ เพั�ย่บพัริ"อมดำ"วย่ริ"านค"าท��ให"บริ�การิอย่�างคริบวงจริ นอกจากน�%การิเดำ�นทางท��

สะดำวกมากข<%น ดำ"วย่อ�กทางเล)อกหน<�ง ค)อ ริถไฟีฟี&า BTS โดำย่ม�ทางส�ญี่จริเข"าอาคาริเช)�อมตั้�อก�บสถาน�ริถไฟีฟี&า BTS ช�ดำลมดำ"วย่ นอกจากน�%โคริงการิย่�งริาย่ล"อมดำ"วย่โริงแริมช�%นน�าริะดำ�บ 5 ดำาว และแหล�ง Shopping

จ�ดำเดำ�นของอาคาริเพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ- ค)อ ความท�นสม�ย่ของริะบบอ�านวย่ความสะดำวกในอาคาริ เป(นท��ตั้� %งของริ"านค"าและบริ�การิตั้�าง ๆ ท��ให"บริ�การิอย่�างคริบวงจริ ริวมถ<งการิเดำ�นทางท��สะดำวกมากข<%นดำ"วย่ริถไฟีฟี&า BTS เช)�อมท��สถาน� นานา และเพัล�นจ�ตั้

(b) ล�กษณะของล&กค้(า

ธุรก�จอาค้ารส์,าน�กงานและศ&นย�การค้(า : ล�กษัณะของล,กค"า เป(นน�กธุ�ริก�จ บริ�ษั�ทห"างริ"าน ท��ม�ก�าล�งซ)%ออย่,�ในริะดำ�บปานกลางจนถ<งส,ง ส�วนใหญี่�แล"วล,กค"าของบริ�ษั�ทจะเป(นริาย่ย่�อย่

(c) กล�มล&กค้(าเป)าหมาย

ธุรก�จศ&นย�การค้(า : ผู้,"ปริะกอบธุ�ริก�จค"าปล�กส�นค"าอ�ปโภค บริ�โภค ท��ม�ค�ณภาพัและช)�อเส�ย่ง เป(นท��ริ, "จ�กและย่อมริ�บของล,กค"าท��ม�ก�าล�งซ)%อริะดำ�บปานกลางในพั)%นท��ศู,นย่-กลางการิจ�บจ�าย่ใช"สอย่ของกริ�งเทพัฯ

ธุรก�จส์,าน�กงานให(เช่�า: บริ�ษั�ทธุ�ริก�จท��ม�ภาพัล�กษัณ-ท��ดำ� ท�%งบริ�ษั�ทภาย่ในและริะหว�างปริะเทศูซ<�งล,กค"าส�วนใหญี่�ม�ความส�มพั�นธุ-อ�นดำ�ก�บบริ�ษั�ท ดำ"วย่ความพั<งพัอใจท��ไดำ"ริ�บจากค�ณภาพัการิบริ�การิภาย่ในพั)%นท��อาคาริ

(d) นโยบายการต่�+งราค้าและการจ,าหน�าย อาคาริส�าน�กงานและศู,นย่-การิค"า พั�จาริณาความเหมาะสมจาก

ภาวะเศูริษัฐก�จ สภาพัการิแข�งข�นของตั้ลาดำ, ความตั้"องการิของล,กค"า และตั้"นท�นการิผู้ล�ตั้ พัริ"อมก�บสริ"างความส�มพั�นธุ-ท��ดำ�ก�บล,กค"าเดำ�มในริะย่ะย่าว ดำ"วย่การิริ�วมก�บล,กค"าในการิก�าหนดำริาคาท��เหมาะสม ริวมท�%งริ�บทริาบและริ�วมแก"ไขปBญี่หาก�บล,กค"า

(e) ช่�องทางการจ,าหน�ายบริ�ษั�ทม�ว�ธุ�การิจ�ดำจ�าหน�าย่และช�องทางการิจ�ดำจ�าหน�าย่ ดำ�งตั้�อไปน�%

(e.2) ธุรก�จอาค้ารส์,าน�กงานและศ&นย�การค้(า

เจาะตั้ริงถ<งกล��มเป& าหมาย่ (Direct Marketing) โดำย่บริ�ษั�ทฯม�การิจ�ดำหาข"อม,ลของผู้,"เช�าท��คาดำว�าเป(นกล��มเป&าหมาย่

ของบริ�ษั�ทฯ แล"วจ�ดำส�งเจ"าหน"าท��ฝ่?าย่การิตั้ลาดำเข"าพับและเสนอพั)%นท��เช�าให"แก�ผู้,"เช�า

จ�าหน�าย่ผู้�านบริ�ษั�ทตั้�วแทนขาย่ดำย่ม�ความส�มพั�นธุ-ท��ดำ�การิบริ�ษั�ทตั้�วแทนช�%นน�าในปริะเทศู

กล��มเป&าหมาย่เข"ามาตั้�ดำตั้�อโดำย่ตั้ริง เน)�องจากเดำ�นทางผู้�านโคริงการิ แล"วพับว�าโคริงการิตั้�%งอย่,�ในท�าเลท��น�าสนใจ

ลงโฆษัณาทางส)�อส��งพั�มพั- โดำย่ม�จ�ดำปริะสงค-เพั)�อเป(นการิสริ"างภ า พั พั จ น- ท�� ดำ� แ ล ะ ท�า ใ ห" ล, ก ค" า เ ป& า ห ม า ย่ เ ก� ดำ Brand Awareness

เน)�องจากบริ�ษั�ทม�บริ�การิก�อนและหล�งการิขาย่ท��ดำ�และตั้�อเน)�อง ท�าให"ล,กค"าเก�ดำความพัอใจ และแนะน�าก�นตั้�อๆไป ท�าให"ม�ล,กค"าใหม�เพั��มข<%นดำ"วย่

ม�การิจ�ดำท�าแผู้นการิส�งเสริ�มการิขาย่และม�การิดำ�า เน�นการิอย่�างตั้�อเน)�อง โดำย่เน"นการิจ�ดำงานท��ม�ค�ณภาพัเน"น Concept

เฉพัาะอย่�าง ท��แปลก ท�นสม�ย่ เพั)�อสริ"างความสนใจให"ก�บล,กค"าท�%งชาวไทย่และชาวตั้�างปริะเทศู ท��เดำ�นผู้�านไปมา ให"เข"ามาจ�บจ�าย่ใช"สอย่ในศู,นย่-ฯ และเป(นการิส�งเสริ�มการิขาย่ให"ก�บริ"านค"าภาย่ในศู,นย่-ฯ อ�กทางหน<�งดำ"วย่

(ข) ภาวัะการแข�งข�นแนวัโน(มภาวัะอต่ส์าหกรรมและส์ภาพการแข�งข�นในธุรก�จ

ณ ส�%น ป4 2548 อ�ปทานริวมของอาคาริส�าน�กงาน อย่,�ท�� 7.20 ล"าน ตั้าริางเมตั้ริ เพั��มข<%นเล=กน"อย่เม)�อเท�ย่บก�บ 7.18 ล"าน ตั้าริางเมตั้ริจากช�วงเดำ�ย่วก�นในป4ก�อน โดำย่อ�ปทานของพั)%นท��อาคาริส�าน�กงานในย่�านใจกลางเม)อง (CBD) ม�ถ<ง 49 %

ของพั)%นท��ท��ม�ท�%งหมดำ หริ)อปริะมาณ 3.53 ล"านตั้าริางเมตั้ริ และท��เหล)ออ�ก 51 % หริ)อ 3.68 ล"านตั้าริางเมตั้ริเป(นอ�ปทานของพั)%นท��อาคาริส�าน�กงานท��ไม�ใช�ท�าเลในย่�านใจกลางเม)อง

อ�ปสงค-ริวมของอาคาริส�าน�กงาน ณ ส�%น ป4 2548 อย่,�ท�� 6.25 ล"านตั้าริางเมตั้ริ เพั��มข<%นถ<ง 306,666 ตั้าริางเมตั้ริ เม)�อเท�ย่บก�บ 5.95 ล"านตั้าริางเมตั้ริจากช�วงเดำ�ย่วก�นในป4ก�อน

อ�ตั้ริาค�าเช�าของอาคาริส�าน�กงานในไตั้ริมาสท�� 4 ของป4 2548 ค�าเช�าเฉล��ย่ของอาคาริส�าน�กงานเกริดำ A และ B เพั��มข<%นจากช�วงเดำ�ย่วก�นในป4ก�อน ปริะมาณ 23.0 % - 26.0 % ข<%นอย่,�ก�บค�ณภาพัและท�าเลท��ตั้� %งของอาคาริส�าน�กงาน

ส�าหริ�บอาคาริส�าน�กงานเกริดำ A ในย่�านใจกลางเม)อง อ�ตั้ริาค�าเช�าเพั��มข<%นปริะมาณ

23.2 % หริ)อเพั��มข<%นจากช�วงเดำ�ย่วก�นในป4ก�อน 550 บาทตั้�อตั้าริางเมตั้ริ เป(น 678

บาทตั้�อตั้าริางเมตั้ริส�าหริ�บอ�ตั้ริาค�าเช�าส�าน�กงานเกริดำ B ในย่�านใจกลางเม)อง อ�ตั้ริาค�าเช�าอย่,�ท��

ปริะมาณ 473 บาทตั้�อตั้าริางเมตั้ริ จากเดำ�ม 368 บาทตั้�อตั้าริางเมตั้ริของช�วงเดำ�ย่วก�นในป4ก�อน หริ)อเพั��มข<%น 28.8 % ในส�วนอาคาริส�าน�กงานเกริดำ B ท��ไม�อย่,�ในย่�านใจกลางเม)องเพั��มข<%นปริะมาณ 18.7 % เม)�อเท�ย่บก�บป4ท��ผู้�านมา

เน)�องดำ"วย่ในป4 2548 ย่�งม�อ�ปสงค-เพั��มข<%นมากเม)�อเท�ย่บก�บอ�ปทาน ดำ�งน�%นอ�ตั้ริาค�าเช�าจ<งปริ�บเพั��มส,งข<%นอย่�างตั้�อเน)�อง ท�าให"อาคาริส�าน�กงานท��ม�ท�าเลท��ตั้� %งอย่,�ในท�าเลท��ดำ� และเช)�อมตั้�อก�บริะบบการิขนส�งมวลชนไดำ"อย่�างสะดำวก จะย่�งสามาริถควบค�มริาคาให"ส,งข<%นไดำ"

ในช�วงป4 2549-2550 คาดำการิณ-ว�า จะม�การิเพั��มข<%นในอ�ปทานของอาคาริส�าน�กงานให"เช�า โดำย่ริวม 2 ป4 อ�กปริะมาณ 200,000 ตั้าริางเมตั้ริ ในขณะท��ย่�งม�อ�ปสงค-เพั��มข<%นมากเช�นก�นในช�วงดำ�งกล�าวอ�กป4ละ 300,000 ตั้าริางเมตั้ริ จ<งม�แนวโน"มท��ย่�งจะขย่าย่ตั้�วเตั้�บโตั้ดำ� โดำย่เฉพัาะอย่�างย่��งส�าหริ�บอาคาริส�าน�กงานเกริดำ

A และ B ท��อย่,�บนเส"นทางริะบบริถไฟีฟี&าขนส�งมวลชน ริ"านค"าในศู,นย่-การิค"า ในกริ�งเทพัมหานคริท�%งหมดำ ค�ดำเป(นปริะมาณ 4.3 ล"านตั้าริางเมตั้ริ ส�%นส�ดำป4 2548 ซ<�งเพั��มข<%น 8.4% จากช�วงเดำ�ย่วก�นของป4ก�อนการิเพั��มข<%นในอ�ปทาน มาจากศู,นย่-การิค"าท��เป3ดำดำ�าเน�นการิใหม� ค)อ สย่ามพัาริากอน และเซ=นทริ�ล เว�ล-ดำ พัลาซ�า ท��ก�าล�งไดำ"ริ�บการิปริ�บปริ�งขย่าย่พั)%นท��ค"าปล�ก ซ<�งเพั��มทางเล)อกให"ก�บผู้,"บริ�โภค และส�งผู้ลกริะทบก�บการิแข�งข�นในธุ�ริก�จค"าปล�ก ท�%งน�% โคริงการิดำ�งกล�าม�ไดำ"เป(นค,�แข�งโดำย่ตั้ริงก�บศู,นย่-การิค"าท��อย่,�ภาย่ใตั้"การิบริ�หาริงานของบริ�ษั�ทฯ เน)�องจากม�กล��มเป&าหมาย่ตั้�างก�น

ผลการด์,าเน�นงาน อาค้ารอ�มร�นทร� พลาซ�า

บริ�ษั�ทฯ ปริ�บปริ�งภาพัล�กษัณ-อาคาริท�%งภาย่นอกและภาย่ใน ให"ท�นสม�ย่เพั)�อให"ท�นตั้�อการิเปล��ย่นแปลงของการิแข�งข�นในย่�านริาชปริะสงค- เพั��มศู�กย่ภาพัในการิแข�งข�นดำ"วย่การิเพั��มบริ�การิศู,นย่-อาหาริ The cook ท��ม�พั)%นท��โปริ�ง น��งสบาย่และริาคาเหมาะสม ปริ�บปริ�งริะบบแสงสว�าง และพั)%นท��ส�วนกลางอ)�น ๆ ให"สมบ,ริณ- โดำย่เน"นกล��มเป&าหมาย่หล�ก ค)อ กล��มคนเม)อง 60% และกล��มน�กท�องเท��ย่ว 40%

อาค้ารเพล�นจ�ต่ เซ5นเต่อร�บริ�ษั�ทฯ ปริ�บปริ�งภาพัล�กษัณ-อาคาริท�%งภาย่นอกและภาย่ในใหม� ให"ม�ความ

ท�นสม�ย่ และย่�งไดำ"ปริ�บปริ�งสะพัานข"ามถนนเช)�อมตั้�อถ<งตั้�วอาคาริ พัริ"อมเพั��มริ"านค"า ริ"านอาหาริ และบริ�การิอ)�น ๆ เพั)�อเสริ�มศู�กย่ภาพัให"อาคาริม�ความเพั�ย่บพัริ"อม และเป(นท��ตั้"องการิของตั้ลาดำ

เอราวั�ณ แบงค้5อก บ&ต่�ค้ มอลล�เป(นศู,นย่-การิค"าแนวบ,ตั้�คมอลล-ท��เน"นส�นค"า และบริ�การิท��แตั้กตั้�างจาก

ศู,นย่-การิค"าโดำย่ท��วไป เน"นบริริย่ากาศูคลาสส�คเป(นส�วนตั้�ว ม�ส�นค"าตั้อบสนองริสน�ย่มเฉพัาะของกล��มล,กค"าเป&าหมาย่ริะดำ�บกลางถ<งส,ง เป(นคนริ� �นใหม�ท��ม�ศู�กย่ภาพั เป(นคนไทย่ 80% และกล��มน�กท�องเท��ย่ว 20% กลย่�ทธุ-ท��ส�าค�ญี่ ค)อ การิริ�กษัาความเป(น Boutique Mall และ Destination

ตั้าริางน�%แสดำงให"เห=นถ<งอ�ตั้ริาการิเข"าเช�าพั)%นท�� โดำย่ใช"การิเปริ�ย่บเท�ย่บริะหว�างป4 ของอาคาริส�าน�กงานและศู,นย่-การิค"า

อ�ต่ราการเช่�าพ6+นท$. ป3 254

8

ป3 2547

ผลต่�าง

อาค้ารอ�มร�นทร� พลาซ�า *- พั)%นท��ส�าน�กงาน 95% 100% -5%

- ริ"านค"าย่�อย่ (ไม�ริวมถ<งพั)%นท��ให"เช�าริะย่ะย่าว)

79% 72% +7%

อาค้ารเพล�นจ�ต่ เซ5นเต่อร�*- พั)%นท��ส�าน�กงาน 78.% 90.% -2%

- ริ"านค"า 59% 77% -18%

ศ&นย�การค้(าเอราวั�ณ แบงค้5อก- ริ"านค"า 98% 95% +3%

หมาย่เหตั้� : *ป4 2548 อาคาริอ�มริ�นทริ- พัลซ�า และอาคาริเพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ- ม�การิปริ�บปริ�งพั)%นท��บางส�วน

(3) การจ�ด์หาผล�ต่ภ�ณฑ์�หร6อบร�การ

(ก) การจ�ด์หาให(ได์(มาซ8.งบร�การท$.จ,าหน�าย ว�ตั้ถ�ดำ�บท��ส�าค�ญี่ในธุ�ริก�จโริงแริมและธุ�ริก�จย่�อย่ ปริะกอบดำ"วย่

(a) ท$.ด์�นหร6อโรงแรมเก�าเพ6.อการพ�ฒนาโค้รงการบริ�ษั�ทฯ ม�เกณฑ์-ในการิจ�ดำซ)%อท��ดำ�นหริ)อโริงแริมเพั)�อการิพั�ฒนาดำ�งน�% ท�าเลท��ตั้� %งของโคริงการิ ตั้�%งอย่,�ในเขตั้ศู,นย่-กลางธุ�ริก�จ หริ)อท�าเลท��

ม�ศู�กย่ภาพัในอนาคตั้ เน)�องจากเป(นปBจจ�ย่ส�าค�ญี่ท��ส�ดำท��จะท�าให"โคริงการิปริะสบความส�าเริ=จ

ผู้�งเม)องและการิใช"สอย่ของพั)%นท�� (Zoning) ซ<�งจะเป(นตั้�วก�าหนดำริ,ปแบบของโคริงการิในแตั้�ละท�าเล

การิคมนาคม ท�%งปBจจ�บ�นและอนาคตั้ โดำย่พั�จาริณาถ<งความสะดำวกและโอกาสขย่าย่เส"นทางคมนาคมใหม�ๆ

ริะบบสาธุาริณ,ปโภคท��คริบคริ�น ไดำ"แก� ไฟีฟี&า ปริะปา โทริศู�พัท- ริะบบริะบาย่น�%า ริะบบก�าจ�ดำขย่ะ และ อ)�นๆ

ใกล"สถานท��ส�าค�ญี่ตั้�างๆ ไดำ"แก� ศู,นย่-การิค"า สถานท��ริาชการิ แหล�งท�องเท��ย่ง เป(นตั้"น

ริ,ปริ�างของท��ดำ�น หริ)อล�กษัณะกาย่ภาพัของโริงแริม เพั)�อให"เหมาะสมตั้�อการิพั�ฒนาริ,ปแบบโคริงการิ

บริ�ษั�ทฯ ไดำ"จ�ดำหาท��ดำ�นหริ)อโริงแริมเพั)�อการิพั�ฒนาโคริงการิดำ�งน�% ตั้�ดำตั้�อผู้�านเจ"าของท��ดำ�นโดำย่ตั้ริงท��สนใจขาย่หริ)อให"เช�า หริ)อริ�วม

ลงท�น

ตั้�ดำตั้�อผู้�านตั้�วแทนนาย่หน"า ริ�บการิตั้�ดำตั้�อจากสถานบ�นการิเง�นท��ม�ความตั้"องการิจะขาย่

ทริ�พัย่-ส�นท��ริ �บโอนจากล,กหน�%

(b) วั�ส์ด์ก�อส์ร(างบริ�ษั�ทฯ สามาริถควบค�มค�ณภาพัและค�าใช"จ�าย่ให"อย่,�ในตั้"นท�นท��ตั้��ากว�าค,�

แข�งข�น โดำย่ย่<ดำหล�กในการิท��ม�ท�มงานซ<�งม�ปริะสบการิณ-คล�กคล�ในการิก�อสริ"างท�าให"ว�เคริาะห-ในเริ)�องเทคน�ค ว�ธุ�การิก�อสริ"าง ค�าว�สดำ� ค�าแริง ไดำ"ความช�ดำเจนและไม�ผู้�ดำพัลาดำ

ท�%งน�%ในการิค�ดำเล)อกผู้,"ริ�บเหมาก�อสริ"าง บริ�ษั�ทฯ ไดำ"ค�ดำเล)อกเฉพัาะผู้,"ริ �บเหมาท��ม�ความสามาริถน�าเช)�อถ)อม�ปริะสบการิณ-เหมาะสมก�บโคริงการิแตั้�ละโคริงการิ แย่กตั้ามล�กษัณะงาน เช�น งานฐานริาก งานโคริงสริ"าง งานสถาปBตั้ย่กริริม งานริะบบงานตั้กแตั้�ง เป(นตั้"น ในแตั้�ละโคริงการิจะค�ดำเล)อกผู้,"ริ�บเหมามากกว�า 1 ริาย่ เพั)�อไม�ให"ม�การิผู้,กขาดำงาน ปBจจ�บ�นบริ�ษั�ทฯ จ"างผู้,"ริ �บเหมา 2 ปริะเภท ค)อ

ส�าหริ�บโคริงการิปกตั้�ท�%งหมดำ บริ�ษั�ทฯ จะใช"ผู้,"ริ �บเหมาก�อสริ"างท�%งค�าแริงและว�สดำ� ม�ข"อดำ�ค)อ ท�าให"บริ�ษั�ทฯ ไม�ตั้"องริ�บผู้�ดำชอบเริ)�องการิควบค�มว�สดำ�ก�อสริ"าง ริวมท�%งผู้,"ริ �บเหมาปริะเภทน�%ม�เง�นท�นส,ง ม�ความช�านาญี่สามาริถดำ�าเน�นการิให"เป(นไปตั้ามก�าหนดำเวลา

ในกริณ�ท��ม�ปBญี่หาเก�ดำข<%นในริะหว�างการิก�อสริ"าง บริ�ษั�ทฯ จะเสริ�มผู้,"ริ �บเหมาก�อสริ"าง โดำย่บริ�ษั�ทจะดำ�าเน�นการิจ�ดำซ)%อว�สดำ�เอง และจะจ�าย่ให"ก�บทางผู้,"ริ�บเหมาในส�วนของค�าแริง

(c) วั�ส์ด์ส์,าหร�บการด์,าเน�นก�จการให(เช่�าพ6+นท$.อาค้ารบริ�ษั�ทฯ ม�ท�มงานบริ�หาริก�จการิอาคาริท��ม�ความเช��ย่วชาญี่ ดำ"วย่

ปริะสบการิณ-ในการิบริ�หาริอาคาริ มาย่าว นาน ท�าให"บริ�ษั�ทฯ ม�เคริ)อข�าย่ผู้,"ผู้ล�ตั้ และจ�ดำจ�าหน�าย่ว�สดำ�อ�ปกริณ- เคริ)�องม)อเคริ)�องใช" ตั้ลอดำจนว�สดำ�ส�%นเปล)องจ�านวนมาก

อ�กท�%งบริ�ษั�ทฯ ม�ก�จการิอาคาริในเคริ)อจ�านวนมาก ท�าให"ม�ความสามาริถในการิตั้�อเจริจาตั้�อริองริาคา ตั้ลอดำจนม�การิจ�ดำท�าฐานข"อม,ลริาคากลางอย่�างตั้�อเน)�อง จ<ง

สามาริถเล)อกใช"ว�สดำ�อ�ปกริณ-ท��ม�ค�ณภาพัส,งส�ดำไดำ"อย่�างค�"มค�า ดำ�งน�%น บริ�ษั�ทฯ จ<งสามาริถควบค�มค�ณภาพั และค�าใช"จ�าย่ส�าหริ�บการิบริ�หาริอาคาริให"อย่,�ในตั้"นท�นท��ตั้��ากว�า แตั้�ม�ค�ณภาพัเหน)อกว�าค,�แข�งข�นไดำ"

(d) บร�ษ�ทท$.ท,างานบร�การส์,าหร�บอาค้ารส์,าน�กงานและศ&นย�การค้(าบริ�ษั�ทฯ ย่<ดำหล�กการิแบ�งงานก�นท�าดำ"วย่ความช�านาญี่เฉพัาะดำ"าน ดำ�งน�%น

บริ�ษั�ทฯ จ<งไดำ"ว�าจ"างบริ�ษั�ทท��ม�ความช�านาญี่ในการิให"บริ�การิส�าหริ�บการิดำ�าเน�นก�จการิอาคาริ ซ<�งบริ�ษั�ทดำ�งกล�าวสามาริถให"ค�ณภาพังานบริ�การิท��ดำ� ม�ศู�กย่ภาพั ภาย่ใตั้"ตั้"นท�นท��ตั้��ากว�า อ�นเน)�องมาจากปริะส�ทธุ�ภาพั และความเช��ย่วชาญี่ในงานบริ�การิของตั้น ซ<�งการิว�าจ"างน�% ท�า ให"บริ�ษั�ทฯ สามาริถปริะหย่�ดำตั้"นท�น แตั้�ไดำ"ค�ณภาพัของงานบริ�การิบางปริะเภท ไดำ"ดำ�กว�าท��จะดำ�าเน�นการิเองในท�กๆงาน และท�าให"บริ�ษั�ทฯ สามาริถกริะจาย่บ�คลากริไปท�างานอ)�นไดำ"อย่�างม�ปริะส�ทธุ�ภาพั

(e) โรงแรม บ ริ� ษั� ท ฯ ไ ดำ" ว� า จ" า ง International Hotel Management

Company ไ ดำ" แ ก� Hyatt International Inc. แ ล ะ Marriott

International Corp. ท�าหน"าท��บริ�หาริธุ�ริก�จโริงแริม แกรินดำ- ไฮแอท เอริาว�ณ และ เจ ดำ�บบล�ว แมริ�ออท ตั้ามล�าดำ�บ โดำย่บริ�ษั�ทฯ ม�หน"าท��ก�าก�บดำ,แลการิบริ�หาริ

รายช่6.อบร�ษ�ทท$.ท,างานบร�การส์,าหร�บก�จการอาค้ารของบร�ษ�ทฯ และบร�ษ�ทย�อย

ช่6.อผ&(ร�บเหมา ประเภทงานบริ�ษั�ท พัริอพัเพัอริ-ตั้�% แคริ- เซอริ-ว�สเซล (ปริะเทศูไทย่ ) จ�าก�ดำ

งานริ�กษัาความปลอดำภ�ย่

บริ�ษั�ท พัริอพัเพัอริ-ตั้�% แคริ- เซอริ-ว�สเซล (ปริะเทศูไทย่) จ�าก�ดำ

งานริ�กษัาความสะอาดำ

บริ�ษั�ท พัริอพัเพัอริ-ตั้�% แคริ- เซอริ-ว�สเซล (ปริะเทศูไทย่ ) จ�าก�ดำ

งานจ�ดำหาพัน�กงานปริะชาส�มพั�นธุ-

บริ�ษั�ท เรินโทริค�ล อ�นน�เช�ย่ล (ปริะเทศูไทย่ ) จ�าก�ดำ

งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่

แอดำวานซ- บริ�ษั�ทไฮย่�น เซ=นเตั้อริ- จ�าก�ดำ งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่บริ�ษั�ท บ�ลเล��ย่น ม�ลเล��ย่น เทริดำดำ�%ง จ�าก�ดำ งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่บริ�ษั�ท บล,พัล�ส จ�าก�ดำ งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่บริ�ษั�ท แอดำวานซ- เซอริ-ว�ส (ปริะเทศูไทย่ )จ�าก�ดำ

งานบริ�การิก�าจ�ดำแมลง-หน,

บริ�ษั�ท เอ=ม พั� เอ ซ�เค�ย่วริ�ท�ส จ�าก�ดำ งานริ�กษัาความปลอดำภ�ย่Sunny Sanitary Supply Co.,Ltd งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่World Plant Center Co.,Ltd งานดำ,แลตั้"นไม"ค�ณช�ษัณะ ชาญี่เช�ดำช�งช�ย่ งานดำ,แลตั้"นไม"บริ�ษั�ท แอGดำวานซ- ไฮย่�น เซ=นเตั้อริ- จ�าก�ดำ งานบริ�การิส�ขอนาม�ย่

งานบร�การรายป3 – กล�มอาค้าร

ช่6.อผ&(ร�บจ(าง ประเภทงานHitachi (Thailand) Co.,Ltd.

งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบล�ฟีท--บ�นไดำเล)�อนอาคาริ อ�มริ�นทริ- พัลาซ�า

บริ�ษั�ท วริจ�กริอ�นเตั้อริ-เนช��นแนล จ�าก�ดำ

งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบล�ฟีท--บ�นไดำเล)�อนอาคาริเพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ-

Duratech Co.,Ltd. งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบ Fire Alarm

- อาคาริเพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ-บริ�ษั�ท ซ�มล�งค- จ�าก�ดำ งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบบริ�หาริงานจอดำริถย่นตั้-

Park Maticบริ�ษั�ท บางกอกฮ�ตั้าช� เอริ�เวเตั้อริ- จ�าก�ดำ

งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบล�ฟีตั้-อาคาริดำ�เอริาว�ณกริ� Gป

บริ�ษั�ท ไพัริ-ม แอริ- จ�าก�ดำ งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบปริ�บอากาศู

- อาคาริ อ�มริ�นทริ- พัลาซ�า- อาคาริเพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ-

บริ�ษั�ท ว�นคอนเซาท- แอนดำ- ซ�พัพัลาย่ จ�าก�ดำ

งานบ�าริ�งริ�กษัาบ�นไดำเล)�อน อาคาริ เอริาว�ณ แบงคGอก

Link Service (Thailand)Co.,Ltd.

งานบ�าริ�งริ�กษัาริะบบปริ�บอากาศู อาคาริ เอริาว�ณ แบงคGอก

บริ�ษั�ท ลGอกซ-เล�ย่- จ�าก�ดำ (มหาชน) งานบ�าริ�งริ�กษัาเคริ)�อง Gondolar อาคาริอ�มริ�นทริ- พัลาซ�า

บริ�ษั�ท เอ=น พั� เอส พัาริ-ท แอนดำ- เซอริ-ว�ส จ�าก�ดำ

งานบ�าริ�งริ�กษัาบ�นไดำเล)�อน อาคาริ อ�มริ�นทริ- พัลาซ�า

บริ�ษั�ท ว�ศูวกริริมเคม� จ�าก�ดำ เคม�เตั้�ม Cooling Tower

นอกจากน�% บริ�ษั�ทฯ ไดำ"ปริ�บปริ�งนโย่บาย่ดำ"านงานบริ�หาริอาคาริ โดำย่ไดำ"ว�าจ"างบริ�ษั�ทท��ม�ปริะสบการิณ- และความช�านาญี่ในดำ"านการิบริ�หาริอาคาริ เข"ามาควบค�มดำ,แล บ�าริ�งริ�กษัาอ�ปกริณ- และริะบบอ�ปกริณ-ภาย่ในอาคาริ ตั้ลอดำจนบริ�หาริจ�ดำการิเก��ย่วก�บอาคาริสถานท�� (Building Management, Operation &

Maintenance and Building Services) ของอาคาริส�าน�กงาน และศู,นย่-การิค"า ตั้� %งแตั้�เดำ)อนพัฤศูจ�กาย่น 2547 ท��ผู้�านมา อ�นเป(นผู้ลท�าให"งานบริ�หาริอาคาริของบริ�ษั�ทฯ ท�%งในดำ"านธุ�ริการิ, ดำ"านอาคาริและสถานท�� ตั้ลอดำจนดำ"านว�ศูวกริริม เป(นไปอย่�างม�ปริะส�ทธุ�ภาพั

รายช่6.อบร�ษ�ทฯ ท$.วั�าจ(างบร�หารจ�ด์การอาค้าร

ช่6.อผ&(ร�บจ(าง ประเภทงานบริ�ษั�ท น�นทว�น-มาริ,เซ� จ�าก�ดำ งานควบค�มดำ,แล บ�าริ�งริ�กษัาอ�ปกริณ- และ

อาคาริสถานท��- อาคาริ เพัล�นจ�ตั้ เซ=นเตั้อริ-- อาคาริ ดำ�เอริาว�ณกริ� Gป

พัริ�ม�ส (ปริบริ�ษั�ท พั�ม�ส (ปริะเทศูไทย่)

จ�าก�ดำงานควบค�มดำ,แล บ�าริ�งริ�กษัาอ�ปกริณ- และอาคาริสถานท��

- อาคาริ เอริาว�ณ แบงคGอก

(ข) ผลกระทบต่�อส์�.งแวัด์ล(อม- ผู้ลกริะทบจากกริะบวนการิผู้ล�ตั้และว�สดำ�เหล)อใช" -ไม�ม�-

- การิควบค�มโดำย่หน�วย่งานริ�ฐ บริ�ษั�ทฯ และบริ�ษั�ทย่�อย่จะตั้"องปฏิ�บ�ตั้�ตั้ามพัริะริาชบ�ญี่ญี่�ตั้�ควบค�มอาคาริส,งและ ข"อก�าหนดำ หริ)อปริะกาศูของกริ�งเทพัมหานคริ

- การิดำ�าเน�นการิของบริ�ษั�ทเพั)�อลดำผู้ลกริะทบ -ไม�ม�-

- ผู้ลการิปฏิ�บ�ตั้�จริ�งเปริ�ย่บเท�ย่บก�บอ�ตั้ริาส,งส�ดำตั้ามกฎหมาย่ -ไม�ม�-

- ปริะว�ตั้�การิกริะท�าผู้�ดำและแนวทางแก"ไข -ไม�ม�-