Embed Size (px)
DESCRIPTION
De Baarsjes € 175.000 k.k. Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement? Gezamenlijk onderzoek Woonbron en Ymere Uitgevoerd door RIGO (Kees Leidelmeijer en Freddie Rosenberg). 1998. 2012. - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
23 januari 2014
Welke invloed heeft de verkoop van huurwoningen op de leefbaarheid? En wat is dan het maatschappelijk rendement?
Gezamenlijk onderzoek Woonbron en YmereUitgevoerd door RIGO (Kees Leidelmeijer en Freddie Rosenberg)
De Baarsjes
€ 175.000 k.k.
23 januari 2014
Conclusie: er is een aantoonbare relatie tussen de verkoop van sociale huurwoningen en verbeteringen van de leefbaarheid gevonden!
1998 2012
23 januari 2014
pagina 3
Het onderzoek
• Leefbaarometer• Periode 1998 - 2012• Ymere: De Baarsjes (vooroorlogs gestapeld) N= 93 & Hoofddorp (bloemkoolwijk) N= 40• Woonbron: gehele bezit N= 8.000• Landsdekkende analyse
23 januari 2014
pagina 4
algemene analyse Ymere Woonbron
Aard van de gevonden relatie: percentages verbetering leefbaarheid weergegeven
(in klassen) bij 2,5% minder sociale huur
Vanaf 2,5% verkoop ontstaan generieke buurteffecten;
gebiedstype
Historisch centrum 10%
Vooroorlogse laagbouw 5%
Stedelijke etagebouw vooroorlogs
12% 14% in deelgebieden van de Westindische buurt bij verkoop;
5%
Vroeg naoorlogs gestapeld (portiek)
7%
Laagbouw doorzonwijken 2% 2%
Flats jaren 60-70 13%
Bloemkoolwijken 5% aantallen verkochte woningen (Hoofddorp) zijn beperkt (<1%); nog geen meetbare effecten op
leefbaarheid
6%
Flats jaren 70-80 12%
Algemeen (overall) 2% 7%
23 januari 2014
pagina 6
Berekening maatschappelijk rendement
• Projectalternatief (verkoop) versus nulalternatief (consolidatie)• Maatschappelijke kosten• Maatschappelijke effecten
23 januari 2014
pagina 7
Kosten
Projectalternatief Nulalternatief• Voorbereidingskosten• Verkoopbevorderende maatregelen• Extra eisen gemeente• Kosten leegstand
• Regulier onderhoud• Beheer
Effecten
Projectalternatief Nulalternatief• Betere leefbaarheid door (2de orde effecten
niet nader in rapport uitgewerkt):• Verandering populatie: meer kansrijke
huishoudens • Meer betrokkenheid bij de buurt• Grotere buurtveiligheid• Onderhoud in en om de woning• Verruiming voorzieningenniveau
• Verbeterde financiële positie corporatie• Waardeontwikkeling van de woningen• Mogelijk waterbedeffect: verdringing lagere
inkomensgroepen
• Huuropbrengst
23 januari 2014
pagina 9
Kosten/ baten (NB: de genoemde kosten zijn niet maatgevend, maar geven een indicatie)
Overzicht kosten en batenkosten Baarsjes Hoofddorp RotterdamVoorbereidingskosten 25 woningen 390.000€ 250.000€ 68.750€ Leegstandkosten " 52.500€ 52.500€ 52.500€ Aankoopkosten " 161.410€ 163.961€ 81.166€ Schaalnadelen onderhoud " PM PM PM
Totaal kosten 603.910€ 466.461€ 202.416€
batenBuurtleefbaarheid max 1000 woningen 1.120.000€ 1.140.000€ 720.000€ Buurtleefbaarheid min 1000 woningen 560.000€ 570.000€ 360.000€ Uitgespaarde mutatiekosten bij verhuur 150.000€ 60.000€ 50.000€ Voorzieningen & woninginvesteringen +PM +PM +PMHogere verkoopopbrengsten kwaliteitslag +PM +PM +PM
Totaal baten maximaal 1.270.000€ 1.200.000€ 770.000€ Totaal baten minimaal 710.000€ 630.000€ 410.000€
+PM +PM +PMSaldo maximaal 666.090€ 733.539€ 567.584€ Saldo minimaal 106.090€ 163.539€ 207.584€
+PM +PM +PM
23 januari 2014
pagina 10
6. Lessen
1. Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht
2. De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt. Zo zijn vooral grote significante positieve samenhangen gevonden in de vooroorlogse laagbouw en in de bloemkoolwijken.
3. De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt. Als de leefbaarheid slecht is dan is sneller een positief resultaat zichtbaar.
23 januari 2014
pagina 11
Les 1: Leefbaarheid is alleen een argument als in een periode meer dan 2,5% van de sociale huurwoningen wordt verkocht
Ontwikkeling leefbaarheid 2008-2012 op buurtniveau, naar het aandeel door Woonbron verkochte huurwoningen, gecontroleerd voor sloop en nieuwbouw.
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
geen verkoop 0-1% 1-2,5% 2,5-5% 5% of meer
ontw
ikke
ling
leefb
aarh
eid
(200
8-20
12);
in
klas
sen
Leefb
aaro
met
er
verkoop (% van voorraad in buurt)
Noot. Alleen buurten waar meer dan 20% van de voorraad tot de portefeuille van Woonbron behoort.
23 januari 2014
pagina 12
Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.
23 januari 2014
pagina 13
Les 2: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt af van het type buurt.
23 januari 2014
pagina 14
Les 3: De mate waarin de buurtleefbaarheid verbetert hangt ook af van de uitgangssituatie van de leefbaarheidsscore van de buurt.
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
geen verkoop t/m 2,5% 2,5-5% 5-7,5% meer dan 7,5%
ontw
ikke
ling
leefb
aarh
eid
2006-201
2 (in
kl
asse
n op
de
Leefb
aaro
met
er)
% verkoop (buurtniveau) 2006-2012
Ontwikkeling van de leefbaarheid in stedelijke, vooroorlogse etagebouw 2006-2012 in relatie tot het aandeel verkochte huurwoningen
23 januari 2014
pagina 15
Meer informatie? Vragen?
Woonbron
Mark BalAdviseur Markt en Beleid
Kruisplein 25L, 3014 DB RotterdamPostbus 2346, 3000 CH Rotterdam
T 010 275 53 53F 010 275 53 22M 06 212 53 [email protected]
Ymere
Rozemarijn de HeerAdviseur Beleid & Innovatie Jollemanhof 8, 1019 GW AmsterdamPostbus 2961, 1000 CZ Amsterdam T 020 435 69 08F 020 692 23 92M 06 46 04 48 [email protected]
