ELABORAT BR. 20-08-2013 // 1 - 27

BROJ PREDMETA: KLASA:

20-08-2013 940-01/13-009/218

OPIS PREDMETA: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina označene kao zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje. Na temelju rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine 24. svibnja 2004., Klasa: UP/I-612-08/02-01/710 industrijski krajolik- povijesna cjelina industrijskog kompleksa „Gradska klaonica i stočna tržnica„ (kasnije „Zagrepčanka“) u Heinzelovoj ulici 66 kulturno je dobro koje je upisano u registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i nalazi se na prostoru kulturnog dobra – Povijesna urbana cjelina grad Zagreb, koji obuhvaća međe zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje.

VRSTA NEKRETNINE:

Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina – zemljišta označene kao zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje. Na temelju rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine 24. svibnja 2004., Klasa: UP/I-612-08/02-01/710 industrijski krajolik- povijesna cjelina industrijskog kompleksa „Gradska klaonica i stočna tržnica„ (kasnije „Zagrepčanka“) u Heinzelovoj ulici 66 kulturno je dobro koje je upisano u registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i nalazi se na prostoru kulturnog dobra – Povijesna urbana cjelina grad Zagreb, koji obuhvaća međe zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje. Prema GUP-u Grada Zagreba predmetne nekretnine nalaze se u području mješovite namjene – pretežito poslovne (M2), urbanih pravila 2.9. – Uređenje i obnova prostora visoke gradnje i područje su definirano kao Gradski projekt.

NARUČITELJ PROCJENE :

GRAD ZAGREB , Trg Stjepana Radića 1 , OIB : 61817894937

DATUM:

IZRADA:

20.08.2013.

Zvonimir Ban d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina

VJEŠTAK BAN d.o.o. za vještačenja u graditeljstvu i procjenu nekretnina 10000 Zagreb, Trg Drage Iblera 9, OIB : 71959900435 IBAN : HR3524020061100543259 Tel/fax : 2371 – 052, GSM : 091 – 2507 – 280

www.vjestak-ban.com.hr

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 2 - 27

SADRŽAJ:

1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI 4

1.1. Položaj nekretnine, stanje katastra, lokacijska dozvola 4

1.2. Očevid 9

2. NAČELA ZA UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 12

2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina 12

2.2. Stanje građevne čestice 15

2.3. Isključivanje neuobičajenih okolnosti 17

3. POSTUPAK UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI 21

3.1. Usporedive nekretnine 21

3.2. Odabir postupka 22

3.3. Izračun 23

3.3.1. Izračun vrijednosti zemljišta 23

4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - zemljišta 25

5. IZJAVA VJEŠTAKA 26

6. PRILOZI 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 3 - 27

PODNOSITELJ ZAHTJEVA

DATUM PODNOŠENJA ZAHTJEVA GRAD ZAGREB

20.08.2013.

SVRHA UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Kupnja zemljišta

OPĆI AKTI Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, Vladimir Krtalić, Zagreb, svibanj 2007. Odluka o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina ( S. Glasnik br. 5/2012 ) Odluka o koeficijentima za preračunavanje ( S. Glasnik br. 13/2012 ) HRN ISO 9836:2002 Standardi za svojstva zgrada - definiranje i proračun površina i prostora Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Zakon o zemljišnim knjigama Zakon o komunalnom gospodarstvu Zakon o prostornom uređenju i gradnji Zakon o posredovanju u prometu nekretnina HNORM U.C2.100 Površine i zapremine zgrada Uredba o visini vodnoga doprinosa Važeće odluke u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i iznosa troškova komunalne infrastrukture Podaci o prometnoj vrijednosti prikupljeni od agencija za promet nekretninama, te podaci prikupljeni od Porezne uprave Priopćenje Državnog zavoda za statistiku republike Hrvatske „Indeks građevinskih radova“ Priopćenje Državnog zavoda za statistiku republike Hrvatske „Cijene prodanih novih stanova“ Podatak Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva o utvrđivanju etalonske vrijednosti građenja Važeći građevinski normativi i propisi u RH

DOKUMENTACIJA

Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena sa danom

vrednovanja 16. kolovoza 2013. Ponuda za prodaju nekretnine od Zagrebačkog Holdinga d.o.o.,

Zagreb, 14.08.2013. Elaborat o procijenjenoj vrijednosti nekretnine od Kožulj građenje

d.o.o., Zagreb, 20. ožujak 2007.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 4 - 27

1. PREDMET UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

1.1. Položaj nekretnine, stanje katastra, stanje zemljišne knjige

Adresa (ulica i kućni broj): Ulica Vjekoslava Heinzela 66 u Zagrebu, („Zagrepčanka“), zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje

Gradska četvrt: Trnje

-prikaz lokacije u odnosu na područje Grada Zagreba- „Zagrepčanka“

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 5 - 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 6 - 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 7 - 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 8 - 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 9 - 27

1.2. Očevid

Očevidom na licu mjesta identificirana je predmetna nekretnina – zemljište oznake zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje u Heinzelovoj ulici 66 u Zagrebu, („Zagrepčanka“). Na temelju katastarskog plana je utvrđena točna lokacija predmetne nekretnine, konfiguracija zemljišta, izgrađenost, uređenje okoliša, te sve ostale odlučne činjenice. Predmetna nekretnina se Prema GUP-u Grada Zagreba nalazi u području mješovite namjene – pretežito poslovne (M2), urbanih pravila 2.9. – Uređenje i obnova prostora visoke gradnje i područje su definirano kao Gradski projekt.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 10 - 27

Slika: Korištenje i namjena prostora na presliku GUP-a Grada Zagreba

Prema čl. 101. GUP-a, Gradski se projekti izrađuju za zahvate u prostoru gdje je Grad partner u realizaciji, bilo da je vlasnik zemljišta bilo da je već uložio ili će tek ulagati kako bi stvorio novu gradsku kvalitetu (građevine javne i društvene namjene, parkovi, infrastruktura i sl.). Zahvate iz stavka 1. ovog članka u skladu sa smjernicama ove odluke i utjecajnim područjem definira Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj Grada, u suradnji s drugim gradskim institucijama. Područja i teme gradskih projekata su:

- javni programi stanovanja; - afirmacija postojećih i novih gradskih poteza: Sava, gradska željeznica, postojeće avenije i glavne

gradske ulice i sl.; - gradnja uz planirane avenije i glavne gradske ulice i trase javnog prijevoza šinskim vozilima i sl.; - prenamjena stare industrije; - javni sadržaji; - površine za rekreaciju; - novi gradski parkovi i zelene površine;

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 11 - 27

- građevine javne i društvene namjene gradskog značenja. Za gradske projekte se raspisuju javni anketni urbanističko-arhitektonski ili drugi stručni natječaji. Na temelju rezultata natječaja Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj Grada, Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode i autori nagrađenih radova definiraju urbana pravila za uređenje područja gradskog projekta. O rezultatima natječaja i definiranim urbanim pravilima provodi se javni uvid i javna rasprava. Programima gradskih projekata osobito se određuju: - ciljevi koji se žele postići gradskim projektom; - urbanističke propozicije; - procedure koje prethode realizaciji i slijede realizaciju.

Na temelju rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine 24. svibnja 2004., Klasa: UP/I-612-08/02-01/710 industrijski krajolik- povijesna cjelina industrijskog kompleksa „Gradska klaonica i stočna tržnica„ (kasnije „Zagrepčanka“) u Heinzelovoj ulici 66 kulturno je dobro koje je upisano u registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i nalazi se na prostoru kulturnog dobra – Povijesna urbana cjelina grad Zagreb, koji obuhvaća međe zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje i to u sustavu zaštite „A“ – području dobro očuvane i osobito vrijedne povijesne strukture.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 12 - 27

2. NAČELA ZA UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 2.1. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina 2.1.1. Gospodarsko stanje u RH

Hrvatsko gospodarstvo vrlo se teško oporavlja od posljedica globalne krize. To je rezultat naše slabe konkurentnosti na europskom i svjetskom tržištu te neravnoteža naslijeđenih iz prijašnjeg razdoblja, kada se rast temeljio na ekspanziji potrošnje i investicija u sektorima koji ne sudjeluju u međunarodnoj razmjeni. Već četiri godine zaredom kretanja u realnom sektoru gospodarstva zato su iznimno nepovoljna, te se realan BDP smanjio za jednu desetinu u odnosu na 2008. godinu, a ukupna domaća potrošnja i investicije ukupno za oko 15%. U takvim uvjetima anketna stopa nezaposlenosti u posljednjem je tromjesečju 2012. dosegnula 18%. Od početka krize manjak na tekućem računu platne bilance kontinuirano se sužavao, pretežno pod utjecajem smanjenja domaće potražnje, a u 2012. saldo je postao pozitivan. Priljevi kapitala, uključujući ino- zemna izravna ulaganja, pritom su sve slabiji. Privremeni porast inflacije u 2012. prouzročili su povećanje osnovne stope PDV-a i administrativne odluke o povišenju cijena. Što se tiče pozitivnih činitelja, uvjeti na domaćem financijskom tržištu bili su nešto bolji nego u 2011. godini, pod utjecajem smanjenja kamatnih stopa na eurotržištima i pada globalne premije za rizik. Percepcija rizičnosti Hrvatske u takvim se okolnostima također poboljšala prateći kretanja za zemlje u regiji, što je omogućilo nesmetano zaduživanje države na inozemnom tržištu. Likvidnost domaćega bankovnog sustava bila je iznimno visoka, a kamatne stope na međubankovnom tržištu te kamatne stope na trezorske zapise pale su na nezabilježeno nisku razinu. Da bi se preokrenuli nepovoljni trendovi u realnom sektoru, nužne su strukturne reforme za podizanje konkurentnosti domaćega gospodarstva i povećanje inozemnih izravnih ulaganja, a time i veći izvoz. Monetarna politika takve trendove poduprijet će održavanjem stabilnosti i primjerene likvidnosti financijskog sustava.

2.1.2. Tržište nekretnina na području Republike Hrvatske

Prema Indeksu cijena nekretnina*, tražene cijene nekretnina, kako u godišnjem tako su i na mjesečnoj razini u padu. U odnosu na srpanj 2012. godine tražene cijene nekretnina pale su za 5,9%, dok su u odnosu na prošli mjesec cijene niže za svega 0,2%.

U srpnju 2013. u odnosu na lipanj cijene nekretnina na zagrebačkom tržištu su niže za 0,3%. Na godišnjoj razini, u odnosu na srpanj 2012. tražene cijene nekretnina u Zagrebu i okolici ostvarile su pad od 7,1%. Važno je napomenuti da je indeks i dalje ispod razine 2006. godine. Osim cijena u Zagrebu na godišnjoj razini padaju i cijene nekretnina na Jadranu (-4,3%). Na mjesečnoj razini, u odnosu na lipanj cijene se nisu pretjerano mijenjale (-0,1%). Tražena cijena kuća na Jadranu, u srpnju je iznosila 1.514 eura/m2 što je svega 0,1% manje nego prošli mjesec, a 5,5% manje u odnosu na srpanj 2012.

Prosječna cijena kvadrata apartmana na Jadranu u odnosu na prošli mjesec viša je za 0,2%, dok je na godišnjoj razini niža za 0,6% i iznosi 1.967 eura/m2.

Osim u Dubrovačko-neretvanskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji tražene cijene apartmana više su od 2.000 eura i u Primorsko-goranskoj županiji.

S druge strane, najpovoljnije nekretnine za odmor su vikendice u Ličko-senjskoj županiji s cijenom od 1.651 euro/m2.

Prosječna tražena cijena stana na Jadranu u odnosu na lipanj niža je za 0,4% i iznosi 1.575 eura/m2. U odnosu na godinu dana ranije tražena cijena stanova je niža za 7,0%

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 13 - 27

Kada pogledamo kretanje cijena stanova u najvećim hrvatskim gradovima, cijene stanova u Splitu su u odnosu na lipanj 2012. godine čak 13,0% niže, dok su u Rijeci pale za 5,3%. Prosječna tražena cijena stana u Splitu u lipnju iznosi 2.130 eura/m2, a u Rijeci znatno manje, 1.506 eura/m2. Cijene stanova u Osijeku u odnosu na prošlu godinu pale su za 2,2%.

Grad

Prosječna cijena

u srpnju 2013.

Prosječna cijena

u srpnju 2012.

Godišnja promjena u postocima

Split 2134 2433

-12,3%

Rijeka 1513 1568

-3,5%

Osijek 1069 1083

-1,3%

Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u Splitu, Rijeci i Osijeku te njihove promjene na godišnjoj razini.

Usporedba prosječnih traženih cijena nekretnina na Jadranu i u Zagrebu

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 14 - 27

2.1.3. Tržište nekretnina na području Grada Zagreba

Prosječna tražena cijena stana u Zagrebu u srpnju iznosi 1.596 eura/m2, što je samo malo manje u odnosu na lipanj (-0,2%), a 6,6% niže u odnosu na srpanj 2012. godine.

U odnosu na isto razdoblje prošle godine, tražene cijene stanova su pale u svim četvrtima osim u Gornjoj Dubravi gdje je cijena u odnosu na prošlu godinu viša za 1,9%.

U samo dvije četvrti u Zagrebu prosječne tražene cijene stanova su iznad 2.000 kuna. Najskuplji stanovi su i dalje u gradskoj četvrti Medveščak, s prosječnom cijenom od 2.178 eura/m2, a slijede ih stanovi u gradskoj četvrti Centar s cijenom od 2.027 eura/m2.

Najniže cijene stanova su u Sesvetama, gdje prosječna cijena u srpnju iznosi 1.139 eura/m2 te u Donjoj Dubravi gdje je cijena 1.369 eura/m2.

Gradska četvrt

Prosječna cijena u srpnju

2013.

Prosječna cijena u srpnju

2012.

Godišnja promjena u postocima

Gornji grad - Medveščak 2178 2534 -14,1%

Donji Grad - Centar 2027 2251 -10,0%

Maksimir 1845 1947 -5,3%

Podsljeme 1800 1919 -6,2%

Črnomerec 1751 1857 -5,8%

Trnje 1688 1796 -6,0%

Trešnjevka sjever 1628 1775 -8,3%

Pešćenica - Žitnjak 1706 1811 -5,8%

Trešnjevka jug 1632 1701 -4,0%

Novi Zagreb - Zapad 1430 1550 -7,8%

Podsused - Vrapče 1395 1572 -11,3%

Stenjevec 1397 1499 -6,8%

Novi Zagreb - Istok 1371 1553 -11,7%

Gornja Dubrava 1490 1462 1,9%

Donja Dubrava 1369 1442 -5,1%

Sesvete 1139 1213 -6,1%

Tablica pokazuje prosječne cijene stanova u gradskim četvrtima u Zagrebu te njihove promjene na godišnjoj razini.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 15 - 27

2.1.4. Tržište zemljišta na području Grada Zagreba i mikrolokacije/cjenovnog bloka na kojem se nalazi predmetna nekretnina

Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina su zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje. Na temelju rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine 24. svibnja 2004., Klasa: UP/I-612-08/02-01/710 industrijski krajolik- povijesna cjelina industrijskog kompleksa „Gradska klaonica i stočna tržnica„ (kasnije „Zagrepčanka“) u Heinzelovoj ulici 66 kulturno je dobro koje je upisano u registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i nalazi se na prostoru kulturnog dobra – Povijesna urbana cjelina grad Zagreb, koji obuhvaća međe zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje. Prema GUP-u Grada Zagreba predmetne nekretnine nalaze se u području mješovite namjene – pretežito poslovne (M2), urbanih pravila 2.9. – Uređenje i obnova prostora visoke gradnje i područje su definirano kao Gradski projekt. Prema podacima portala za nekretnine i turizam Crozilla.com prosječna tražena cijena kvadratnog metra građevinskog zemljišta u Zagrebu je iznosila 166 eura za travanj, 2013. godine. Na mjesečnoj razini, odnosno, u usporedbi s onima iz ožujka, travanjske cijene građevinskih zemljišta u gradu Zagrebu bilježe pad od (-7,8 posto). Nekretnine koje su predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti ukupne površine P=100.625 m2, su neuređena građevinska zemljišta za koja je propisana obveza izrade provedbenog dokumenta prostornog uređenja, koji nije donesen.

2.2. Stanje katastarske čestice

MOGUĆNOST GRADNJE (prema dokumentima prostornog uređenja) NAMJENA PRAVILA

(prema čl. 10 Odluke) neuređena građevinska zemljišta za koja je propisana obveza izrade provedbenog dokumenta prostornog uređenja, ali on nije donesen M2 2.9. GP (Gradski projekt)

VRSTA I MJERA KORIŠTENJA - GRADSKI PROJEKT -

Za gradske projekte se raspisuju javni anketni urbanističko-arhitektonski ili drugi stručni natječaji. Na temelju rezultata natječaja Gradski ured za strategijsko planiranje i razvoj Grada, Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode i autori nagrađenih radova definiraju urbana pravila za uređenje područja gradskog projekta. O rezultatima natječaja i definiranim urbanim pravilima provest će se javni uvid i javna rasprava. Programima gradskih projekata osobito se određuju: - ciljevi koji se žele postići gradskim

projektom; - urbanističke propozicije; - procedure koje prethode

realizaciji i slijede realizaciju. Na područjima koja su ovim člankom

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 16 - 27

određena gradskim projektima, do provedbe javnoga urbanističko-arhitektonskog natječaja ili drugoga stručnog natječaja, omogućuje se rekonstrukcija postojećih građevina u zatečenim gabaritima te nadogradnja i dogradnja do 10 m2 GBP jednokratno, a u svrhu funkcionalno-oblikovnog poboljšanja građevine.

PRAVA I TERETI (koji utječu na vrijednost nekretnine)

Na temelju rješenja Ministarstva kulture, Uprave za zaštitu kulturne baštine 24. svibnja 2004., Klasa: UP/I-612-08/02-01/710 industrijski krajolik- povijesna cjelina industrijskog kompleksa „Gradska klaonica i stočna tržnica„ (kasnije „Zagrepčanka“) u Heinzelovoj ulici 66 kulturno je dobro koje je upisano u registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i nalazi se na prostoru kulturnog dobra – Povijesna urbana cjelina grad Zagreb, koji obuhvaća međe zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje.

ZONA ZA OBRAČUN KOMUNALNOG DOPRINOSA

Druga zona

VRIJEME ČEKANJA DO POČETKA GRAĐEVINSKOG ILI NEKOG DRUGOG KORIŠTENJA

5 - 10 godina (do provedbe urbanističko – arhitektonskog natječaja)

KAKVOĆA I STVARNA SVOJSTVA KATASTARSKE ČESTICE:

1.1 NEIZGRAĐENA GRAĐEVNA ČESTICA

Kategorija tla Pogodnost za građenje Nosivost temeljnog tla Onečišćenje tla Utjecaj okoliša Mogućnost stvarnog korištenja i iskoristivosti

gradnja građevina mješovite – pretežito poslovne namjene prema pravilima koja će biti definirana urbanističko – arhitektonskim natječajem

POLOŽAJNA OBILJEŽJA KATASTARSKE ČESTICE

PROMETNA DOSTUPNOST dobro

UDALJENOST OD CENTRA GRADA dobro

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 17 - 27

BLIZINA JAVNOG PROMETA PARKING dobro

BLIZINA GRADSKIH OKUPLJALIŠTA dobro

BLIZINA POVIJESNIH I KULTURNIH ZNAMENITOSTI GRADA dobro

ESTETSKO OBLIKOVANJE AMBIJENTA u razvoju

UREĐENOST URBANE INFRASTRUKTURE dobro

PROSJEČNO: dobro

2.3. Isključivanje neuobičajenih okolnosti Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene istovrsnih nekretnina u promatranom cjenovnom bloku ili tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine. Analizirajući predmetni Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena vidljivo je da zemljište pod rednim brojem 1, značajno odstupa od ostalih cijena u nacrtu izvatka, te će se sukladno čl. 17. Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina izostaviti iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a prosjek će se izračunati iz preostalih cijena.

-nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih ugovora –

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 18 - 27

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 19 - 27

Analizirajući izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena, te uspoređujući izvadak sa nekretninom koja se procjenjuje moguće je zaključiti, da nekretnina iz zbirke R. br. 1 (1515 €/m2), ekstremno odstupa po svojoj kvaliteti i vrijednosti od ostalih nekretnina pa se iz toga razloga isključuje iz daljnjeg izračuna.

Zemljišne knjige GUP Kupoprodajni ugovor

ODST. %.

R.br.

K.O. Z.K.Č. Namjena

Pravil

a

ki

DATUM KUPOPR.

POVRŠINA m2

CIJENA € / m2)

1 TRNJE 69/20 K 2.9. Ki=1,2 3.10.2010. 448 1515 €

2 TRNJE 345/3 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 21.11.2011. 3819 759 €

3 TRNJE 345/1 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=6,7 21.11.2011. 6417 855 €

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 20 - 27

4 TRNJE 348 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 45 924 €

5 TRNJE 349 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 4 924 €

6 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 24

909 €

TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 20

7 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 359 535 €

8 TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 302 636 €

9 TRNJE 1311 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 304 730 €

U sljedećoj tablici prikazane su nekretnine čija kupoprodajna cijena odstupa za ±30%.

Zemljišne knjige GUP Kupoprodajni ugovor

ODST. %.

R.br.

K.O. Z.K.Č. Namjena

Pravil

a

ki

DATUM KUPOPR.

POVRŠINA m2

CIJENA € / m2)

2 TRNJE 345/3 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 21.11.2011. 3819 759 € -3,19 %

3 TRNJE 345/1 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=6,7 21.11.2011. 6417 855 € +9,06 %

4 TRNJE 348 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 45 924 € +17,86 %

5 TRNJE 349 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 4 924 € +17,86 %

6 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 24

909 € +15,94 % TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 20

7 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 359 535 € -31,76 %

8 TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 302 636 € -18,88 %

9 TRNJE 1311 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 304 730 € -6,89 %

Prosječna vrijednost 784,00 €

U sljedećoj tablici prikazane su nekretnine čija kupoprodajna cijena ne odstupa za ±30%. Zemljišne knjige GUP Kupoprodajni ugovor

ODST. %.

R.br.

K.O. Z.K.Č. Namjena

Pravil

a

ki

DATUM KUPOPR.

POVRŠINA m2

CIJENA € / m2)

2 TRNJE 345/3 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 21.11.2011. 3819 759 € -7,59 %

3 TRNJE 345/1 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=6,7 21.11.2011. 6417 855 € +4,32 %

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 21 - 27

4 TRNJE 348 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 45 924 € +12,74 %

5 TRNJE 349 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 4 924 € +12,74 %

6 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 24

909 € +10,91 % TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 20

8 TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 302 636 € -22,40 %

9 TRNJE 1311 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 304 730 € -10,93 %

Prosječna vrijednost 819,57 €

3. POSTUPAK UTVRĐIVANJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI

3.1. Usporedive nekretnine

Nakon isključivanja neuobičajenih okolnosti u promatranom području u kojem se nalaze nekretnine približno istih ili sličnih obilježja kao nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti, pronađeno je 7 realiziranih kupoprodaja unatrag tri godine od dana utvrđivanja tržišne vrijednosti i to sljedeće nekretnine:

Zemljišne knjige GUP Kupoprodajni ugovor

R.br.

K.O. Z.K.Č. Namjena

Pravil

a

ki

DATUM KUPOPR.

POVRŠINA m2

CIJENA € / m2)

2 TRNJE 345/3 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 21.11.2011. 3819 759 €

3 TRNJE 345/1 (novoosnovana)

M2 (GP)

2.9. Ki=6,7 21.11.2011. 6417 855 €

4 TRNJE 348 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 45 924 €

5 TRNJE 349 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 4 924 €

6 TRNJE 3715 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 24

909 € TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 20

8 TRNJE 3716 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 302 636 €

9 TRNJE 1311 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 304 730 €

Prosječna vrijednost 819,57 €

Prosječna vrijednost – prosječna cijena usporedivih nekretnina iznosi 819,57 €/m2, zaokruženo na 820,00 €/m2. Nekretnine koje su predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti odstupaju svojim obilježjima od usporedivih nekretnina – katastarskih čestica na promatranom i usporedivom području, te će se navedena odstupanja uzeti u obzir primjenom čl.11 "Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine", a kako je prikazano u daljnjem postupku utvrđenja tržišne vrijednosti nekretnina.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 22 - 27

Prikaz nekretnina koje su predmet procjene i namjene okolnog zemljišta na osnovu kojih se utvrđuje tržišna vrijednost zemljišta

Predmetna nekretnina GUP

Cjenovni blok Vrsta

nekretnine k.o. z.k.č.

Površina

(m2) Namjena Pravila kin

Zemljište Trnje 66

67/1 67/2

100.625 m2

M2 2.9. 3,0

KANAL JUG GRADSKI PROJEKT

Predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti su nekretnine označene kao z.k.č. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje, ukupne površine P= 100.625,00 m2, koje u naravi predstavljaju izgrađeno građevinsko zemljište, čiji objekti nisu gospodarski iskoristivi, te iz tog razloga nisu predmet ove procjene.

3.2. Odabir postupka Na osnovu položaja, zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja, te stanja katastarske čestice, kako je u prethodnom poglavlju navedeno, najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta prema odredbama Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina (Službeni glasnik br. 5/2012) jest Usporedni postupak. Usporedni se postupak, u pravilu, primjenjuje prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina koje su međusobno približno slične, iz istoga ili usporedivoga cjenovnog bloka i realizirane unazad tri godine, a među ostalim primjenjuje se za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta (članak 23.). Na usporedivim područjima sa drugih lokacija u Gradu Zagrebu, za međusobno slične nekretnine, unatrag tri godine od dana utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine (čl. 23 st. 1) pronađeno je 7 realiziranih kupoprodaja (čl. 23. st. 2.). Podaci za usporedni postupak koji su korišteni za utvrđivanje tržišne vrijednosti pribavljeni su s lokacija – područja koje su istih ili sličnih obilježja kao i nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti. Prema svim obilježjima i pravima i teretima koja utječu na vrijednost predmetne nekretnine, a navedeni su u prethodnim poglavljima, razvidno je bitno odstupanje u obilježjima od usporedivih nekretnina. Nekretnine čije su kupoprodajne cijene dane u Nacrtu izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena, su neuređena građevinska zemljišta za koja je donesen provedbeni dokument uređenja i radi se o znatno manjim površinama od površine predmetne nekretnine, koje se kupuju za formiranje građevnih parcela na kojima je već izdana lokacijska dozvola za gradnju različitih stambeno-poslovnih objekata, iznimne atraktivnosti. Sukladno čl. 23. st. 3. Odluke, ukoliko se prigodom primjene usporednog postupka utvrdi da nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti odstupa svojim obilježjima od usporedivih katastarskih čestica ili približnih vrijednosti ili usporedivih pokazatelja, onda ta odstupanja treba uzeti u obzir dodacima ili odbicima ili na neki drugi prikladan način.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 23 - 27

3.3. Izračun 3.3.1 Izračun vrijednosti zemljišta

Kako je prethodno utvrđeno, nekretnine koje su predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti odstupaju svojim obilježjima od usporedivih katastarskih čestica pa se navedeno odstupanje treba uzeti u obzir prikladnim dodatcima ili odbitcima.

Usporedive nekretnine iz Nacrta izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena su prema čl. 10. Odluke,

neuređena građevinska zemljišta za koja je donesen provedbeni dokument prostornog uređenja i vrijeme čekanja do početka građevinskog korištenja je do 1 godine, budući da su za ista zemljišta izdane lokacijske dozvole za gradnju visoko atraktivnih stambeno – poslovnih objekata.

Nekretnine koje su predmet utvrđivanja tržišne vrijednosti ukupne površine P=100.625 m2, su prema

istom čl. 10. Odluke, kako je utvrđeno u točki 2.2., neuređena građevinska zemljišta za koja je propisana obveza izrade provedbenog dokumenta prostornog uređenja, ali on nije donesen. Dakle, radi se o različitom stupnju urbanističkog razvoja. S obzirom da hrvatski propisi o urbanističkom planiranju i uređenju građevinskog zemljišta još nisu usklađeni s propisima država članica EU, na temelju istraživanja provedenih u Njemačkoj prema Krtaliću (Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, Zagreb, svibanj 2007.) vrijednosni odnosi zemljišta različitog stupnja urbanističkog razvoja su sljedeći:

Tablica 3.4. Vrijednosni odnosi zemljišta različitog stupnja urbanističkog razvoja Polazne vrijednosti budućeg građevinskog zemljišta i neuređenog građevinskog zemljišta izražene u

postocima u odnosu na uređeno građevinsko zemljište (=100%)

Stanje urbanističkog razvoja zemljišta

Udio vrijednosti u postocima Teoretski

Prema Gerardy/Möckel

F.W. Ross Brachman

Holzner Prema Seele

Prema Vogels

Uređeno građevinsko zemljište 100% 100% 100% 100% Neuređeno građevinsko zemljište 50-80% 60-100% 36-91% 50-70%

Buduće građevinsko zemljište 25-60% 30-80% 15-50% 25-50% Kod razlikovanja stupnja urbanističkog razvoja, što je definirano u čl. 10. Odluke, razvidna su 2

stupnja neuređenog građevinskog zemljišta. Osnovna razlika je u vremenu čekanja do početka građevinskog korištenja i u činjenici da kod neuređenih zemljišta iz čl. 10. Odluke, za koja je propisana obveza izrade provedbenog dokumenta uređenja ali on nije donesen, nema razgraničenja javne i privatne površine unutra građevinskog područja, odnosno obuhvata plana. Razlika između bruto i neto građevinskog zemljišta utvrđuje se na temelju statusa nužnih javnih površina koje se moraju ustupiti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave (ceste, trgovi, parkirališta, zelene površine i dr.). Osim navedenog, predmetna nekretnina se nalazi na prostoru kulturnog dobra – Povijesne urbane cjeline grad Zagreb, te se slijedom toga neće biti moguće graditi u cijelom obuhvatu.

Za utvrđivanje razlike bruto i neto površina mjerodavan je detaljni plan uređenja (provedbeni

urbanistički plan), u ovom slučaju provedeni arhitektonsko – urbanistički natječaj. Tek nakon provedbe natječaja kojim će se usvojiti idejno rješenje i definirati mogućnosti i načini gradnje u predmetnom obuhvatu i kada će biti jasno definirane javne i privatne površine na kojima su oblikovane građevinske čestice, nastaje znatan porast tržišne vrijednosti.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 24 - 27

Sukladno svemu navedenom, a prema vrijednostima u Tablici 3.4., procijenjena tržišna vrijednost predmetnog zemljišta iznosi 55% prosječne vrijednost i usporedivog neuređenog građevinskog zemljišta za koje je donesen provedbeni dokument prostornog uređenja, sukladno čl. 23. Odluke.

Nakon primjene usporednog postupka tržišna vrijednost okolnog zemljišta iznosi:

Zemljišne knjige GUP Kupoprodajni ugovor

R.br.

K.O. Z.K.Č. Namjena

Pravil

a

ki

DATUM KUPOPR.

POVRŠINA

m2

CIJENA € / m2)

2 TRNJE

345/3 (novoosnovana

M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 21.11.2011. 3819 759 €

3 TRNJE

345/1 (novoosnovan

M2 (GP)

2.9. Ki=6,7 21.11.2011. 6417 855 €

4 TRNJE

348 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 45 924 €

5 TRNJE

349 M2 (GP)

2.9. Ki=4,3 27.6.2012. 4 924 €

6

TRNJE

3715 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 24 909 € TRNJ

E 3716 M2 3.1. Ki=3,5 24.5.2011. 20

8 TRNJE

3716 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 302 636 €

9 TRNJE

1311 M2 3.1. Ki=3,5 25.10.2010. 304 730 €

Prosječna vrijednost 819,57 €

Prosječna vrijednost – prosječna cijena usporedivih nekretnina iznosi 819,57 €/m2, zaokruženo na 820,00 €/m2.

Jedinična vrijednost predmetnog zemljišta prikazana je u tablici:

Jedinična cijena usporedivog okolnog zemljišta za koja je

donesen provedbeni dokument prostornog uređenja

Vrijednosni odnos zemljišta

različitog stupnja urbanističkog razvoja

(neuređeno građevinsko zemljište za koje nije donesen

provedbeni dokument prostornog uređenja)

Procijenjena tržišna vrijednost predmetnog zemljišta

820 €/m2 55 % 451 €/m2

Tečaj EUR prema tečajnoj listi HNB na dan 20.08.2013. godine iznosi 1 EUR = 7,53 kn

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 25 - 27

4. UTVRĐIVANJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Razmatranjem svih navedenih okolnosti utvrđuje se da tržišna vrijednost predmetnog građevinskog zemljišta na zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje, na dan vrednovanja iznosi 451,00 €/m2.

z.k.č.br. Katastarska općina P (m2)

Jedinična tržišna

vrijednost (€)

Ukupna tržišna vrijednost cestovnog zemljišta

(€)

Ukupna tržišna vrijednost cestovnog zemljišta

(kn) 66 Trnje 3079 451 1.388.629,00 10.456.376,37

67/1 Trnje 97.425 451 43.938.675,00 330.858.222,75

67/2 Trnje 121 451 54.571,00 410.919,63

Ukupna tržišna vrijednost z.k.č.br. 66, 67/1, 67/2

100.625

45.381.875,00 341.725.518,75

Ukupna tržišna vrijednost zemljišta zk.č.br. 66, 67/1 i 67/2 k.o. Trnje je 341.725.518,75 kn (45.381.875,00 € ).

Tečaj EUR prema tečajnoj listi HNB na dan 20.08.2013. godine iznosi 1 € = 7,53 kn

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 26 - 27

5. IZJAVA VJEŠTAKA Procjena je izrađena uvidom u preslike dokumentacije priležeće zahtjevu za izradu Vještačkog nalaza, a koji se nalaze u prilogu ovog elaborata. Prilikom procjene korišteni su relevantni podaci za izradu ove procjene (Nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih ugovora), a koji su dobiveni od strane naručitelja, te vještak ne garantira niti snosi odgovornost za točnost podataka, iako su prema našim saznanjima isti točni. Utvrđeni iznos cijene zemljišta procijenili smo u skladu s odredbama Odluke o utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnina i svih važećih zakona i propisa te pravilima struke. U Zagreb, 20.08.2013. god. Zvonimir Ban dipl. Ing. građ.

ELABORAT BR. 20-08-2013 // 27 - 27

6. PRILOZI