VEZA : St-296/12 grgas.pdfumanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i ošpreme, tj. umanjenja zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih

Stalni sudski vještak URED OVLAŠTENOG INŽENJERA

za građevinarstvo GRAĐEVINARSTVA

DAMIR GRGAS , dipl.ing. građ.

Damir Grgas , dipl. ing. građ . MB Ureda : 80463045

S. Radića 9, 31400 Đakovo OIB : 37412949434

[email protected] 31400 Đakovo, S. Radića 9

Žiro-račun: 2340009-1160336744

ELABORAT BR. 60/12

SA

PROCJENOM VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

U VLANIŠTVU V.G.M. GRUPA d.o.o. u stečaju

VEZA : St-296/12

NARUČITELJ : ZA POTREBE PROVOĐENJA

STEČAJNOG POSTUPKA

Broj : St-296/2012

ADRESA NEKRETNINE : S. Radića 9, 31400 Đakovo

Đakovo, prosinac, 2012.g.

procjena grgas.xls 1

mailto:[email protected]

Predmet procjene : Utvrđivanje prometne vrijednosti nekretnina,

STAMBENO POSLOVNE GRAĐEVINE sa zemljištem

na adresi :

S. Radića 9, 31400 Đakovo

Naručitelj : ZA POTREBE PROVOĐENJA

STEČAJNOG POSTUPKA

VGM GRUPA d.o.o. u stečaju, P. Preradovića 188, 31400 Đakovo

MBS : 030091714 OIB : 74959356782

Broj stečaja : St-296/12

Lokacija nekretnine : S. Radića 9

31400 Đakovo

Procjenu izradio : Damir Grgas, dipl. ing. građ .

Stalni sudski vještak za građevinarstvo

Đakovo prosinac, 2012.g.


SADRŽAJ :

str.

1. ZAHTJEV ZA PROCJENU 4

2. IDENTIFIKACIJA I OPIS STANJA NEKRETNINE 5

3. PROCJENA 8

4. ZAKLJUČAK 22

5. PRILOZI I DOKUMENTACIJA 23


1. ZAHTJEV ZA PROCJENU

PRIJEDLOG ZA IZRADU ELABORATA

Na temelju rješenja Trgovačkog suda u Osijeku određeno je i izvršeno vještačenje

tijekom prosinca 2012.g. na licu mjesta u S. Radića 9, 31400 Đakovo

a vezano uz izradu elaborata o procjeni prometne vrijednosti predmetne nekretnine.

Predmet procjene su stambeni i poslovni prostori u predmetnoj zgradi, a koji su u

vlasništvu VGM d.o.o. u stečaju.

ZADATAK VJEŠTAČENJA

Zadatak ovog vještačenja je utvrđivanje građevinske i prometne vrijednosti i to

stambenih i poslovnih prostora u predmetnoj zgradi na lokaciji S. Radića 9 u Đakovu.

a na temelju pregleda stanja na terenu u vrijeme vršenja vještačenja, te na osnovu

dostavljene i naknadno prikupljene dokumentacije vezane uz predmetne nekretnine

( kopija plana,identifikacija čestica, vlasnički listovi, projektna dokumentacija,

građevinske ili uporabne dozvole građevina i slično. )

Predmet ove procjene nije utvrđivanje i usklađivanje imovinsko pravnog stanja

predmetnih nekretnina , već samo procjena njihove vrijednosti, a na osnovu

dostavljene mi dokumentacije.

Procjena se izrađuje uvidom u dostavljene preslike vlasničke dokumentacije, stoga

je potrebno izvršiti provjeru istovjetnosti originalne i dokumentacije priložene u

procjeni.

LOKACIJA PREDMETNE NEKRETNINE

Dajem grafički prikaz lokacije predmetne nekretnine sa njenom makro lokacijom.


2. IDENTIFIKACIJA , OPIS I LEGALNOST NEKRETNINA

IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Kat. općina : Đakovo

Z.k.ul.br. : 4908

Z.k.čest.br. : 513/2

K.č.br.(identifik.): 7473/2 k.o. Đakovo

Površina čest. : 871 m2

Opis nekretnine : Dvorište 524 m2

Zgrada mješovite uporabe 347 m2

Ukupno 871 m2

Vlasnik nekretnine : V.G.M. GRUPA d.o.o. Đakovo, P. Preradovića 188 1/1

OPIS STANJA NEKRETNINE

Predmetna nekretnina nalazi se u Đakovu , S. Radića 9 . U naravi radi se o novoj

stambeno poslovnoj zgradi u kojoj je VGM GRUPA d.o.o. vlasnik pojedinih etažnih

dijelova i to dva stana i šest poslovnih prostora i to kako slijedi :

1. Etaža 1504/10000 Poslovni prostor P3 u podrumu 187,65 m2

2. Etaža 252/10000 Poslovni prostor P1 u prizemlju 31,40 m2

5. Etaža 345/10000 Poslovni prostor P5 na 1.katu 43,05 m2



11. Etaža 327/10000 Stan A4 na 2.katu 40,85 m2

19. Etaža 702/10000 Poslovni prostor P8 u prizemlju 86,53 m2

20. Etaža 638/1000 Stan A10 na 4.katu 79,65 m2

Napomena : Ostale čestice i podulošci iz zk.ul. 4908 ispušteni jer nisu predmet ove procjene

U prilogu nalaza dani su vlasnički listovi podulošci za sve predmetne etažne dijelove ( etaže ).

LEGALNI STATUS NEKRETNINE

Nekretnina je u naravi u skladu sa upisom u zemljišnu knjigu. Za predmetnu zgradu

izdana je uporabna dozvola, te izvršen upis u gruntovne knjige u skladu sa uporabnom

dozvolom. Ista ja dana u prilogu ovog nalaza.

Također mi je bio dostupan Građevni plan Etažne diobe br ET-87/11 od lipnja 2011.g., a na

temelju kojeg je izvršen konačni upis etažnog vlasništva.


TEHNIČKI OPIS OBJEKTA

STAMBENO POSLOVNA ZGRADA ( zajednički opis svih prostora )

Neto KP: m2

BrutoKP : m2

Namjena : stambeno poslovna ( dva stana i šest poslovnih prostora )

Godina izgradnje 2010 godina

Godina adaptacije

Katnost : podrum + prizemlje + 4 kata

Zona grada / naselja prva

Konstrukcija Temelji : betonski trakasti i bet ploča

Nosiva kons. : zidovi od betona i blok opeke

Međukatna kons. : betonske stropne ploče

Pregradni zid : blok i gips zid

Krovna konstr.: ravni krov sa slojevima hidro i termo izolacije

Pokrov : ravni krov sa slojevima hidro i termo izolacije

Limarija : izvedena

Hidroizolacija : izvedena

Pročelje : obojano , demit termo fasada

Obrada zidova : ožbukani i obojani, gips zid

Obrada podova: keramika , parket, kamen

Stolarija Unutrašnja : drvena

Vanjska : aluminijska , izo staklo , al roletne

Instalacije : elektro, gradska voda, kanalizacija, telefon

elektro dizalo

Sanitarije : ugrađene u stanovima

Grijanje : elektro, stanovi pomoću dizalice topline, ostalo

inverterski klima uređaji

Oprema : dizalo podrum - 4 kat, hidrostanica

Održavanje: vrlo dobro

Vanjsko uređenje : dvorište izvedeno od betonskih popločnjaka, dio

kao manipulativna površina a dio kao parkiralište

sa kontroliranim ulazom- rampom

ograda po rubu parcele sa parapetnim betonskim

dijelom i limenim pločama


Napomena : Stambeni prostori su u potpunosti završeni i spremni za useljenje, dok

su poslovni prostori izvedeni i završeni samo u rohbau izvedbi.

Izvedeni su samo svi građevinski, grubi instalaterski te strojarski radovi,

( grijanje i hlađenje prostora ),potrebno je još izvesti kompletne završne

radove.

Procjenu sam izradio na osnovu sve dostupne mi dokumentacije, kako

kompletne tehničke dokumentacije zgrade, dokumentacije o izgradnji iste,

tako i podacima o troškovima i prodajnim cijenama do sada prodanih

stambenih i poslovnih prostora.

U jediničnoj cijeni novo sagrađene zgrade uključeni su apsolutno svi

troškovi vezani uz zemljište , priključnu infrastrukturu, samo građenje kao

i svi troškovi vezani uz tehničku dokumentaciju, nadzor i ishođenje svih

potrebnih dozvola i upisa u katastar i gruntovnicu.

U danoj jediničnoj cijeni novosagrađene zgrade uključeni su i troškovi

izgradnje pripadajućih spremišta u podrumu i parkirališnih mjesta u

dvorišnom dijelu parcele. U izračunu površina za svaki predmetni

prostor ista su uzeta u obračun sa korekcionim koeficjentima koji su

uobičajni i propisani u izračunu neto i bruto površina prostora.

Izvršio sam mjerenje svakog pojedinog prostora pojedinačno, te isto

usporedio sa podacima iz etažnog elaborata i upisa u gruntovne podatke.

Podaci su uglavnom vrlo slični sa manjim odstupanjima, ali u granicama

koje su uobičajne u praksi ( +- dva posto ).Razlike su bile samo u površini

stana A 10 i to radi zatvaranja lođa u tome stanu. Kako je isto bilo određeno

tehničkim pregledom i uporabnom dozvolom kao mjerodavne podatke

uzeo sam površine iz elaborata etažiranja i gruntovnih izvadaka.

Za sve poslovne prostore koji su predmet procjene sanitarni čvor je

zajednički i nalazi se u podrumu predmetne zgrade i u potpunosti je

završen i u funkciji.


3. PROCJENA

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine izrađuje se prema dostupnoj dokumentaciji,

podacima od stranke te uvida u stanje nekretnine na predmetnoj lokaciji.

Izačun se radi prema metodama definiranim za potrebe utvrđivanja vrijednosti nekretnina.

Pri izračunu se koriste podaci objavljeni od mjerodavnih institucija, podaci o trenutačnim

kretanjima vrijednosti nekretnina za predmetnu lokaciju i eventualni objekt, te vlastita

iskustva.

Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeći propisi i izvori podataka:

- Zakon o gradnji

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

- Zakon o prostornom uređenju

- Bilten, Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva

Hrvatske

- HRN U.C2.100. Standard za obračunavanje površina objekata u korištenju

prihvaćen u RH

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta.

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja

- Podaci o cijenama zemljišta za predmetnu lokaciju

- Zakon o komunalnom doprinosu i Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno

područje

- Uredba o visini vodnog doprinosa


NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST

Nova građevinska vrijednost se izračunava kao umnožak netto korisne površine (NKP) i

jedinične cijene građenja za 1,0 m2

ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta

dobivena je prema standardu gradnje u odnosu na etalonsku cijenu građenja, prema

podacima iz Biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na

prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji.

U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, svi građevinsko-obrtnički

i instalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije, te uređeni okoliš.

Ng = NKP x Cj

Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnosti objekta, dobiva se kao zbroj

umanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i ošpreme, tj. umanjenja zbog

starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u

određenom postotku učešća, a sve u odnosu na vrijednost novog objekta. Umanjenje zbog

starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N),

starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema izrazu:

U = 0,80 x n / N x (N +n) / 2 x N

Sadašnja tržišna vrijednost nekretnine (Stg) računa se prema izrazu:

Stg = (Cz +Sg x Fkp x Fp x Fki) x Fl x Fpp + Kd + Vd, gdje je:

Cz vrijednost zemljišta

Sg sadašnja građevinska vrijednost = NKP x Cj

Faktori korekcije tržišne vrijednosti nekretnine:

Fkp faktor korisne površine (080 - 1,20)

ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)

ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te djelatnosti

Fki faktor kvalitetne izgrađenosti (0,20 - 1,50)

ovisno o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski,

prosječni građevinski objekt izveden po srednjim standardima,

te o kvaliteti materijala i opreme.

Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)

ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orjentaciji, infrastrukturi,

katnosti, broju stambenih jedinica i dr.

Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 - 2,00)

ovisno o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za

navedenu lokaciju

Kd vrijednost komunalnog doprinosa

Vd vrijednost vodnog doprinosa


IZRAČUN POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

GRAĐEVINA : Stambeno poslovna zgrada visina bruto : 3

bruto / neto : 1,25

tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P3 u podrumu- 1. Etaža

187,65 1,00 187,65

11,50 0,15 1,73

199,15 189,38 248,94

tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P1 u prizemlju- 2. Etaža

31,40 1,00 31,40

31,40 31,40 39,25

tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P5 na 1. katu- 5. Etaža

43,05 1,00 43,05

11,50 0,15 1,73

54,55 44,78 68,19

poslovni prostor

parkirno mjesto

204,56

P.PROSTOR P1 u prizemlju 117,75

BVO m3

P.PROSTOR P5 na 1.katu

BVO m3

746,81

BVO m3PROSTORIJA

poslovni prostor

PROSTORIJA

poslovni prostor

parkirno mjesto

P.PROSTOR P3 u podrumu

PROSTORIJA


tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P6 na 1.katu- 6. Etaža

79,20 1,00 79,20

11,50 0,15 1,73

90,70 80,93 113,38

tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P7 na 1. katu- 7. Etaža

84,30 1,00 84,30

11,50 0,15 1,73

95,80 86,03 119,75

tlocrtna

površina

m2

koef.

neto

korisna

površina

m2

bruto

površina

m2

POSLOVNI PROSTOR P8 u prizemlju- 19. Etaža

86,53 1,00 86,53

11,00 0,15 1,65

97,53 88,18 121,91

P.PROSTOR P7 na 1.katu 359,25

P.PROSTOR P8 u prizemlju 365,74

PROSTORIJA BVO m3

poslovni prostor

parkirno mjesto

poslovni prostor

parkirno mjesto

P.PROSTOR P6 na 1.katu 340,13

PROSTORIJA BVO m3

PROSTORIJA BVO m3

poslovni prostor

parkirno mjesto


visina : 2,7

bruto / neto : 1,25

4,25 1,00 4,25

9,25 1,00 9,25

12,35 1,00 12,35

9,40 1,00 9,40

Kupaonica 4,65 1,00 4,65

Ostava 0,95 1,00 0,95

Spremište podrum 1,40 0,50 0,70

42,25 41,55 52,81

visina : 2,7

bruto / neto : 1,25

11,15 1,00 11,15

2,35 1,00 2,35

18,25 1,00 18,25

7,60 1,00 7,60

Kuhnja 7,70 1,00 7,70

Ostava 2,25 1,00 2,25

Degažman 4,00 1,00 4,00

Kupaonica 5,90 1,00 5,90

Spavaća soba 8,85 1,00 8,85

Spavaća soba 11,60 1,00 11,60

Loggia 14,00 0,75 10,50

Terasa 12,55 0,50 6,28

11,00 0,15 1,65

2,30 0,50 1,15

119,50 99,23 149,38

STAN A 10 na 4katu - 20. etaža

Parkirno mjesto

STAN A 4 na 2.katu - 11. etaža 142,59

Ulaz hodnik

Kuhnja i blagovaonica

Dnevna soba

Spavaća soba

STAN A 4 na 2.katu - 11. etaža

Spremište podrum

STAN A 10 na 4katu - 20. etaža

Wc

Blagovaonica

403,31

Ulaz hodnik garderoba

Dnevna soba


IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

GRAĐEVINA : Poslovni prostor P3 1. Etaža podrum

IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI

Neto kom. površina - m2

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI PROSTORA

nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24

Elementi vrijednosti nekretnine

Fkp Fp Fki

0,80 1,25 1,00

Kn = eura

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P3

Red. br.

Fl Fpp

1,25 0,65

Kn = Eura

Jed.cij.ekv.obj. kn/m2

189,38 10.500,00

6.242,76

0,00

0,00

1.122.145,41

Starost objekta u godinama n =

Vijek trajanja objekta u godinama N=

1.988.490,00

U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N

U %

2

nova gr. vrijednost - kn

Sadašnja cijena - kn/m2

VRIJEDNOST KNNEKRETNINA

Vrijednost prostora

1.381.102,05

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P3

1.122.145,41 148.981,75

1.122.145,41

Sadašnja građevinska vrijednost - kn

90

0,0091

0,91

7.292,76

vrsta radova Sadašnja građ. vrijednost kn/m2

završni radovi

instalacije 1.050,00

konstrukcija

obrtnički radovi

1.381.102,05

VRIJEDNOST OBJEKTA

IZRAČUN VRIJEDNOSTI PROSTORA

Ukupno:

Neto komercijalna površina - m2

1.381.102,05 1.381.102,05

1.381.102,05 183.362,15

189,38 7.292,76


GRAĐEVINA : Poslovni prostor P1 2. Etaža prizemlje





nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24


Fkp Fp Fki

1,00 1,50 1,00

Kn = eura

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P1

Red. br.

Fl Fpp

1,4 0,65

Kn = Eura

GRAĐEVINA : Poslovni prostor P5 5. Etaža 1 kat

312.574,80 41.499,02

343.488,79 312.574,80

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P1 312.574,80

VRIJEDNOST OBJEKTA

228.992,52 343.488,79

343.488,79 45.603,32

NEKRETNINA VRIJEDNOST KN

Vrijednost prostora

Ukupno: 7.292,76

Neto komercijalna površina - m2 Sadašnja cijena - kn/m

2 Sadašnja građevinska vrijednost - kn

31,40 7.292,76 228.992,52


1.050,00



31,40 10.500,00 329.700,00

Starost objekta u godinama n = 2

završni radovi 0,00

instalacije


konstrukcija 6.242,76

obrtnički radovi 0,00

Vijek trajanja objekta u godinama N= 90

U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91






nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24


Fkp Fp Fki

1,00 1,50 1,00

Kn = eura

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA P 5

Red. br.

Fl Fpp

1,3 0,65

Kn = Eura


UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P 5 413.926,96

Vrijednost prostora

489.854,39 413.926,96

413.926,96 54.955,05


VRIJEDNOST OBJEKTA

326.569,59 489.854,39

489.854,39 65.035,57



Ukupno: 7.292,76



44,78 7.292,76 326.569,59

U % 0,91





44,78 10.500,00 470.190,00



U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091








nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24


Fkp Fp Fki

0,90 1,50 1,00

Kn = eura


Red. br.

Fl Fpp

1,3 0,7

Kn = Eura



725.064,03 96.263,20


Vrijednost prostora

796.773,65 725.064,03

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST P6 725.064,03

80,93 7.292,76 590.202,71


VRIJEDNOST OBJEKTA

590.202,71 796.773,65

796.773,65 105.783,73



Ukupno: 7.292,76



U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91






80,93 10.500,00 849.765,00







nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24


Fkp Fp Fki

0,90 1,50 1,00

Kn = eura


Red. br.

Fl Fpp

1,3 0,7

Kn = Eura

GRAĐEVINA : Poslovni prostor P8 19. Etaža prizemlje


770.755,69 102.329,46


Vrijednost prostora

846.984,28 770.755,69


86,03 7.292,76 627.395,76


VRIJEDNOST OBJEKTA

627.395,76 846.984,28

846.984,28 112.449,95




Ukupno: 7.292,76




U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91





86,03 10.500,00 903.315,00






nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

60 6.300,00 0,91 57,2444

10 1.050,00 100,00 1050

10 1.050,00 100,00 1050

20 2.100,00 50,00 1050

100 10.500,00 3207,24


Fkp Fp Fki

0,90 1,50 1,00

Kn = eura


Red. br.

Fl Fpp

1,4 0,7

Kn = Eura

GRAĐEVINA : Stambeni prostor A4 11. Etaža


850.788,47 112.955,02


Vrijednost prostora

868.151,50 850.788,47


88,18 7.292,76 643.075,18


VRIJEDNOST OBJEKTA

643.075,18 868.151,50

868.151,50 115.260,22




Ukupno: 7.292,76




U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91





88,18 10.500,00 925.890,00






nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

50 5.250,00 0,91 47,7037

15 1.575,00 0,00 0

15 1.575,00 0,00 0

20 2.100,00 0,00 0

100 10.500,00 47,7037


Fkp Fp Fki

1,00 1,00 1,00

Kn = eura

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA A4

Red. br.

Fl Fpp

1,25 0,65

Kn = Eura

GRAĐEVINA : Stambeni prostor A 10 20. Etaža


352.862,99 46.847,89


Vrijednost prostora

434.292,91 352.862,99

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST A 4 352.862,99

41,55 10.452,30 434.292,91


VRIJEDNOST OBJEKTA

434.292,91 434.292,91

434.292,91 57.658,94

obrtnički radovi 1.575,00

završni radovi 1.575,00


Ukupno: 10.452,30




U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91





41,55 10.500,00 436.275,00






nova

vrijednost

(%)

građ.

vrijednost

kn/m2

umanjenje

%

umanjenje

kn/m2

50 5.250,00 0,91 47,7037

15 1.575,00 0,00 0

15 1.575,00 0,00 0

20 2.100,00 0,00 0

100 10.500,00 47,7037


Fkp Fp Fki

0,90 1,00 1,10

Kn = eura

IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PROSTORA A 10

Red. br.

Fl Fpp

1,3 0,7

Kn = Eura

REKAPITULACIJA PROMETNE VRIJEDNOSTI POSLOVNIH I STAMBENIH

PROSTORA U STAMBENO POSLOVNOJ ZGRADI S. RADIĆA 9 U ĐAKOVU.

934.396,69 124.055,27


Vrijednost prostora

1.026.809,55 934.396,69

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST A 10 934.396,69

99,23 10.452,30 1.037.181,36


VRIJEDNOST OBJEKTA

1.037.181,36 1.026.809,55

1.026.809,55 136.324,47

obrtnički radovi 1.575,00

završni radovi 1.575,00


Ukupno: 10.452,30




U = 0,80 x n / N x (N+n) / 2N 0,0091

U % 0,91





99,23 10.500,00 1.041.915,00



Br. Etaže Lokacija Površina

m2

1. Etaža podrum 189,38

2.Etaža prizemlje 31,4

5.Etaža 1 kat 44,78

6.Etaža 1kat 80,93

7. Etaža 1kat 86,03

19. Etaža prizemlje 88,18



SVEUKUPNO STAMBENO POSLOVNI

PROSTORI

Napomena : Sve su cijene u bruto iznosima, procjenjena tržišna vrijednost obuhvaća i PDV

4.

Poslovni p. P1

Poslovni p. P3 1.122.145,41 148.981,75

312.574,80 41.499,02

413.926,96

Oznaka stana

kune euri

Prometna vrijednost

54.955,05Poslovni p. P5

850.788,47 112.955,02Poslovni p. P8

Poslovni p. P6 725.064,03 96.263,20

Poslovni p. P7 770.755,69 102.329,46

ZAKLJUČAK

Stan A4 352.862,99 46.847,89

Stan A10 934.396,69 124.055,27

5.482.515,04 727.886,65


Procjenjena tržišna vrijednosti nekretnine

Zgrada mješovite uporabe osam posebnih dijelova ( šest poslovnih prostora i dva stana )

na kčbr. 513/2 K.o. Đakovo

S. Radića 9, 31400 Đakovo

iznosi : KN = EURA

Slovima : petmilionačetristoosamdesetdvijetisućepetstopetnaestkuna4lipe.

Tečaj Eura-a obračunat je prema srednjem tečaju HNB od

i iznosi kn za euro.

Elaborat procjene nekretnina izrađen je u tri primjeraka i predan naručitelju, a arhivski

primjerak u digitalnom obliku pohranjen je u vlastitoj arhivi.

Đakovo,

Procjenu izradio :

Damir Grgas, dipl. ing. građ .

Stalni sudski vještak za građevinarstvo

5. PRILOZI I DOKUMENTACIJA

Rješenje

7,5321

prosinac, 2012.g.

5.482.515,04 727.886,65

20.prosinca 2012.g


1. Preslik vlasničkog lista-etažni dijelovi

2. Preslik kopije katastarskog plana

3. Orto foto karta - lokacija

4. Preslik uporabne dozvole

5. Fotografije predmetnih etažnih dijelova

6.





















0,95 1

0,8 0,7


EURA / M2

786,682

1321,62

1227,22

1189,46

1189,46

1280,96

1127,51

1250,18

727886,6498


Documents

VEZA : St-296/12 grgas.pdfumanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrađenih materijala i ošpreme, tj. umanjenja zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih