Vermietung und Investment - 4 Marktbericht D£¼sseldorf 1. ¢â‚¬â€œ 3. Quartal 2015 Vermietung und Investment

  • View
    1

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of Vermietung und Investment - 4 Marktbericht D£¼sseldorf 1....

  • Accelerating success.

    MARKTBERICHT

    Düsseldorf 1. – 3. Quartal 2015

    Vermietung und Investment

  • Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment2

    Bürovermietung Großnutzer sorgen für hohes Umsatzplus auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt

    Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf erzielt in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres einen Büroflächenumsatz von 297.000 Quadratmeter und konnte damit das Ergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um fast 60 Prozent deutlich übertreffen. Drei Großabschlüsse von Deutsche Telekom, trivago und L’Oréal summierten sich auf rund 70.000 Quadratmeter. Die Anzahl aller Abschlüsse (371 Miet-

    Düsseldorf IN ZAHLEN

    Einwohnerzahl 604.527

    Arbeitslosenquote 8,4 %

    Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte

    388.445

    EZH-Kaufkraftkennziffer 117,7

    Gewerbesteuerhebesatz 440

    Verfügbares Einkommen/Kopf 26.563 €

    Quellen: Information und Technik Nordrhein Westfalen, Bundesagentur für Arbeit, Stadt Düsseldorf, infas Geodaten

    Fast Facts BÜROVERMIETUNG

    Flächenumsatz 297.000 m²

    Vermietungsumsatz 282.800 m²

    Spitzenmiete 26,00 €/m²

    Durchschnittsmiete 14,40 €/m²

    Leerstandsquote 8,6 %

    Flächenbestand 7,66 Mio. m²

    Büroflächenumsatz in 1.000 m2

    Vermietung Eigennutzer

    0

    100

    200

    300

    400

    900Q 1-3 2015

    2014201320122011

    289 294 218330 283

    21 11 16

    23 14

    Unterbilk

    Carlstadt

    Kaiserswerth

    Grafenberg

    Stadtmitte

    Pempelfort

    Stockum

    Düsseltal

    Wersten

    Mörsenbroich

    Oberbilk

    Altstadt

    Eller

    Flehe

    Flingern

    Süd

    Lohausen

    Vennhausen

    Flingern

    Nord

    Volmerswerth

    Unterrath

    Rath

    Lörick

    Lierenfeld

    Bilk

    Derendorf

    Niederkassel

    Golzheim

    Lichtenbroich

    Oberkassel

    Ludenberg

    Hamm

    Heerdt

    Friedrichstadt

    Gerresheim

    Kalkum Ratingen

    Neuss

    8

    2

    326

    7

    1

    1

    7

    57

    52

    46

    52

    44

    Düsseldorf

    5

    3

    8

    4

    9

    10

    2

    1

    6

    7

  • 3Research: Lars Zenke, lars.zenke@colliers.com | Colliers International

    verträge) übertraf zudem im bisherigen Jahresverlauf das vergleichbare Vorjahresergebnis um 5 Prozent. Einhergehend mit dem guten Umsatzergebnis war ein erheblicher Leerstandsabbau zu verzeichnen. Als Resultat ist die Leerstandsquote für das Stadtgebiet auf 8,6 Prozent gefallen und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit Jahresbeginn 2009.

    Flächenumsatz

    Nachdem sich im 1. Halbjahr bereits L’Oréal für eine Projektentwicklung am Kennedydamm entschieden hat, wurden im 3. Quartal die Großanmietungen von Deutsche Telekom in einer umfangreich sanierten Bestandsimmobilie am Seestern und trivago in einer Projektentwicklung im Medienhafen abgeschlossen. Zudem wurden alleine im 3. Quartal weitere sieben Mietvertragsabschlüsse im Flächensegment zwischen 2.000 und 6.000 Quadratmeter gezählt, was die hohe Marktaktivität der Nutzer nach der Sommerpause ver- deutlicht. Beispiele hierfür sind die Anmietungen der Werbeagentur Taskom in der Projektentwicklung „Okzitan“ im Quartier Central oder auch Luxury Fashion Trade (Fashionette) im „Global Gate“ auf der Grafenberger Allee.

    Die beiden kleinsten Flächensegmente zeigten sich im Jahresvergleich äußerst stabil. So erreichte das klein- flächigste Segment bis 500 Quadratmeter mit rund 65.800 Quadratmeter Flächenumsatz nahezu das Vor- jahresniveau. Im nächst größeren Bereich bis 1.000 Qua- dratmeter gab es mit 42.600 Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahresergebnis ebenfalls keine Änderung. Alle weiteren Größenklassen konnten allerdings ordentliche Zuwächse verzeichnen. Am deutlichsten zeigte sich dieser Zuwachs im Flächensegment 1.001 bis 2.000 Quadrat-

    meter, in dem der Flächenumsatz um gut 70 Prozent gesteigert werden konnte. Aber auch die Größenklasse zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmeter konnte mit 17 Vertragsabschlüssen um mehr als 30 Prozent im Jahresvergleich zulegen.

    Die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes wird – natürlich von der Anmietung der Deutschen Telekom am Seestern getrieben – vom Teilmarkt Linksrheinisch mit 65.900 Quadratmeter angeführt, auf den etwa fast ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes entfällt. Aber auch ohne die Großanmietung wäre dem Teilmarkt Linksrheinisch ein respektables Ergebnis zu bescheinigen. In der Innenstadt wurden 47.300 Quadratmeter umgesetzt und im Teilmarkt Hafen belief sich die Summe der Vermietungen auf knapp 45.900 Quadratmeter.

    Bei der Zuordnung des Büroflächenumsatzes nach Flächenqualitäten zeigte sich auch im bisherigen Jahresverlauf 2015 ein gewohntes Bild. Rund 60 Prozent des Jahresumsatzes entfiel auf Büroflächen des mittleren Qualitätssegmentes (Qualität B)*, während rund ein Drittel in Top-Flächen vermietet worden ist. C-Flächen erlangten wie gewohnt nur einen sehr geringen Marktanteil.

    * A-Qualität Neubau, hochwertige Qualität B-Qualität Bestand, Standardausstattung C-Qualität sanierungsbedürftig, nur schwierig

    vermarktbar

    Angebot und Leerstand

    Bei der Leerstandssituation konnte der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in den zurückliegenden Monaten einen massiven Abbau der Flächenüberhänge verzeichnen.

    Der Markt im Überblick

    LAGE Flächenumsatz in m²

    inkl. Eigennutzer Umsatzanteil

    in % Spitzenmiete in €/m² mtl.

    Durch schnitts miete in €/m² mtl.

    Flächenleerstand in m² inkl.

    Untermietflächen Fertigstellungen 2015

    in m²

    CBD 23.800 8 26,00 20,20 48.700 0

    Innenstadt 47.800 16 20,00 13,40 85.100 2.600

    Hafen 45.900 15 22,50 18,00 80.700 0

    Kennedydamm 29.800 10 20,00 16,00 40.800 0

    Linke Rheinseite 65.900 22 15,50 11,90 187.500 0

    Düsseldorf-Nord 36.700 12 16,50 11,30 116.400 34.900

    Airport City 14.100 5 16,50 15,90 13.600 25.100

    Grafenberger Allee 13.800 5 12,50 11,00 48.300 0

    Innenstadt-Ost 14.700 5 13,50 12,80 13.800 0

    Düsseldorf-Süd 4.500 2 11,50 10,70 27.100 0

    Stadtgebiet 297.000 100 26,00 14,40 662.000 62.600

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

  • Marktbericht Düsseldorf | 1. – 3. Quartal 2015 | Vermietung und Investment4

    Durch zahlreiche Anmietungen in Bestandsimmobilien sowie einige Umnutzungen von veralteten Bürogebäuden konnte der Büroflächenleerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet im Vergleich zum 3. Quartal 2014 um mehr als 130.000 Quadratmeter abgebaut werden. Als Resultat ist die Leerstandsquote auf 8,6 Prozent gesunken und notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit dem 1. Quartal 2009. Untermietflächen spielen aktuell auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt so gut wie keine Rolle mehr.

    Der Teilmarkt Linksrheinisch hält zwar weiterhin mit Abstand das größte, kurzfristig verfügbare Büroflächenangebot in Düsseldorf vor, konnte aber in den vergangenen 12 Monaten nennenswerte Flächenüberhänge abbauen, vor allem durch die jüngste Großanmietung der Deutschen Telekom im Seesterngebiet. Gleichwohl waren es Ende September 2015 aber immer noch 187.500 Quadratmeter kurzfristig verfügbare Büroflächen und somit rund 28 Prozent des Leerstandes im gesamten Düsseldorfer Stadtgebiet.

    Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Düsseldorf rund 54.700 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen fertiggestellt – allesamt im Teilmarkt Düsseldorf-Nord sowie in der Airport City. Die Vorvermietungsquote betrug dabei mehr als 80 Prozent. Bis zum Jahresende 2015 wird es keine weiteren, spekulativen Fertigstellungen von Büroflächen geben. Für das Gesamtjahr 2016 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 76.000 erwartet. Die Vorvermietungsquote liegt dabei jedoch erst bei knapp 30 Prozent, so dass potenziellen Nutzern noch einige Anmietungsmöglichkeiten in diesen Projektentwicklungen zur Verfügung stehen.

    Nachfrage

    Das Branchenbild zeigte sich von Januar bis September breit gefächert. Auf vier Branchen entfallen nahezu zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes. Die Branche Information und Telekommunikation führt dabei mit rund 51.900 Quadratmeter das Feld an, dicht gefolgt von den Beratungsunternehmen (49.400 Quadratmeter), die über alle Branchen hinweg die höchste Anzahl von Mietverträgen (91) generierten. Dahinter landen die beiden Branchen Handel und Gastronomie (46.000 Qua- dratmeter) sowie Tourismus und Verkehr (42.800 Quadrat- meter) auf den weiteren Plätzen, weit vor allen weiteren Branchen.

    Mieten

    Die beiden Projektentwicklungsanmietungen von L’Oréal und trivago hatten einen maßgeblichen Einfluss auf die Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete im Düsseldorfer Stadtgebiet. Insgesamt sind fast 50 Anmietungen mit zusammen 70.000 Quadratmeter Fläche

    Flächenumsatz nach Mietgröße (in m² und %) und Anzahl Mietverträge

    Flächenumsatz nach Branchen – Top Five (in m²) und Anteil am Flächenumsatz (in %)

    Spitzen- und Durchschnittsmiete (in €/m²)

    Q3 20152014201320122011

    DurchschnittsmieteSpitzenmiete