UNIVERSITAS INDONESIA TINJAUAN YURIDIS TERHADAP ...lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20334191-T32568-Maria... · universitas indonesia . tinjauan yuridis terhadap kepemilikan kondominium

UNIVERSITAS INDONESIA

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP KEPEMILIKAN

KONDOMINIUM

PULLMAN BALI LEGIAN NIRWANA HOTEL DAN RESORTS

OLEH WARGA NEGARA ASING

TESIS

Disusun oleh:

MARIA CHRISTIAWATI, S.H.

0906582772

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

DEPOK

JANUARI 2013

Tinjauan yuridis..., Maria Christiawati, FH UI, 2013

KATA PENGANTAR

Dengan segala kerendahan hati saya sungguh mengucap syukur kepada Tuhan Yang

Maha Kasih untuk penyertaan dan kekuatan yang baru setiap hari, karena hanya atas

anugerah dan berkat-Nya, maka saya pada akhirnya dapat mengakhiri masa perkuliahan serta

menyelesaikan Tesis ini. Penulisan Tesis ini dilakukan dengan tujuan untuk memenuhi salah

satu syarat untuk meraih gelar Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas

Indonesia. Saya menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak, dari

masa perkuliahan sampai pada penyusunan Tesis ini, sangatlah sulit bagi saya untuk

menyelesaikan Tesis ini. Oleh karena itu, saya mengucapkan terimakasih kepada:

1. Ibu ENNY KOESWARNI, S.H., M.Kn. selaku pembimbing yang telah berkenan

meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran untuk mengarahkan saya dalam penyusunan

tesis serta selalu memberikan dukungan dan semangat untuk maju dan terus berkarya;

2. Bapak Dr. Drs. WIDODO SURYANDONO, S.H., M.H. selaku Ketua Sub Program

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia dan selaku penguji,

atas dukungannya sehingga saya kembali bersemangat untuk terus melanjutkan masa

perkuliahan sampai dengan penulisan tesis ini selesai;

3. Bapak Dr.F.X.ARSIN LUKMAN, S.H., selaku penguji, atas saran dan

masukkannya terhadap penulisan tesis ini;

4. Seluruh Dosen pengajar program notariat, Para Karyawan, Staf Perpustakaan, Staf

Laboratorium Komputer, Staf Sekretariat Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Indonesia, yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu, atas

kerjasama dan segala dukungan selama masa perkuliahan sampai dengan tesis ini

selesai dibuat;

5. Bapak Robi Indrawan Corporate Finance Division Head PT Bakrie Nirwana Semesta,

Bapak Christofer Uktolseja Corporate Legal Manager Bakrie Brothers serta Ibu

Rabiul Yulia Corporate Legal Manager PT Bakrie Nirwana Semesta, selaku nara

sumber dan para pihak yang telah sangat membantu dalam penyajian data yang

akurat. Dukungan serta kerjasama yang sangat baik selama dalam proses pembuatan

tesis ini semoga dapat bermanfaat bagi banyak pihak untuk kemajuan dunia hukum di

Indonesia.

6. Mayor Laut (S) BENNI PILIPS HUTASOIT suamiku tercinta yang konsisten dalam

memotivasi dan memberikan dukungan selama masa perkuliahan berlangsung sampai


dengan tesis ini selesai dikerjakan serta kedua anak laki-lakiku tersayang

JONATHAN YOAS TUMANGKAS HUTASOIT dan YOSAFAT BELTSAZAR

TUMANGKAS HUTASOIT yang setia mendukung dalam doa dan memberikan

semangat serta sukacita di saat kondisi dan keadaan kurang nyaman.

7. Sahabat-sahabatku mahasiswa Program Magister Kenotariatan Angkatan 2009

Wahyu Amanati (Yudith), Lina Harahap, Nasrokah Ernawati,Nanoyarosityana, Inka

Kirana, David Korompis, teman-teman angkatan 2010 Yudhistira, Novita Siagian,

Febrian, serta teman-teman angkatan 2011 khususnya kelompok matakuliah TPA 2,

M.Yosefina Neng, Kurniawati Sagoto, Intan Dahlia;

8. Semua Pihak yang telah sangat membantu sehingga tesis ini dapat diselesaikan tepat

pada waktunya.

Akhir kata, kiranya kasih, sukacita dan damai sejahtera dari TuhanYang Maha Kuasa

melimpahi secara jasmani maupun rohani kepada semua pihak yang sejak awal telah

bekerjasama dengan penulis serta mendukung dan membantu proses pembuatan tesis hingga

tesis ini selesai dikerjakan. Semoga Tesis ini membawa perubahan baru yang positif dalam

bidang hukum di Indonesia.

Depok, 21 Januari 2013 Maria Christiawati, S.H.


ABSTRAK Nama : Maria Christiawati Program Studi : Magister Kenotariatan. Judul : Tinjauan Yuridis terhadap Kepemilikan Kondominium Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort oleh Warga Negara Asing Kepemilikan bangunan gedung bertingkat dalam bentuk apartemen/kondominium oleh warga negara asing di Indonesia semakin meningkat setiap tahunnya seiring dengan masuknya investasi asing untuk meningkatkan perekonomian negara. Ketentuan hukum yang mengatur tentang hunian untuk warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia dalam bentuk rumah tinggal ataupun satuan rumah susun di atas tanah Hak Pakai dalam perkembangannya di dunia properti mengalami beberapa pergeseran. Bangunan gedung bertingkat dalam bentuk apartemen/kondominium didirikan oleh para pengembang di atas tanah dengan status Hak Guna Bangunan. Undang-Undang Rumah Susun hadir untuk memperkenalkan lembaga baru yaitu Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Hadirnya tesis ini diharapkan dapat membantu pembaca untuk memahami konsep kepemilikan rumah susun dalam bentuk apartemen/kondominium oleh warga negara asing di atas sebidang tanah berdasarkan ketentuan hukum pertanahan di Indonesia. Dalam tesis ini tidak hanya pengertian teoretis yang disajikan, tetapi disampaikan juga kasus yang terjadi dalam praktek di masyarakat khususnya pada sektor properti dengan analisa solusi dari penulis. Dengan segala keterbatasan yang ada, penulis telah berupaya secara maksimal untuk menyajikan semua fakta, data serta analisa dalam penjabaran tesis ini, sehingga diharapkan setelah membaca tesis ini, pembaca akan mengerti bagaimana aturan hukum yang tepat bagi warga negara asing jika hendak memiliki rumah susun di Indonesia dalam bentuk apartemen/kondominium. Kata kunci: Kondominium, Kepemilikan dan Warga Negara Asing


ABSTRACT Name : Maria Christiawati Study Program : Master of Notary. Title : Legal Analysis of Pullman Bali Legian Nirwana Hotel and Resort by

Foreigner Ownership-rise buildings in the form of apartments / condominiums by foreigners in Indonesia has increased each year in line with the influx of foreign investment to boost the country's economy. Legal provisions governing occupancy for foreigners domiciled in Indonesia in the form of houses or apartment units on the ground Right to Use in its development in the real estate experience some shifts. Storey buildings in the form of an apartment / condominium established by the developers on the ground with the status Broking. Flats Act exists to introduce new institutions, namely the Unit Ownership Flats. The presence of this thesis is expected to help the reader to understand the concept of ownership flats in the form of apartments / condominiums by foreigners in the land under the provisions of the land law in Indonesia. In this thesis not only presented a theoretical sense, but also presented examples of cases that have occurred in practice in the community, especially in the property sector with the analytical solution of the author.With all its limitations, the authors have attempted to present to the maximum all the facts, data and analysis in the elaboration of this thesis, so hopefully after readingthis thesis, readers will understand how ownership flats in the form of apartment / condo by citizens on a piece of land Keywords: Ownership, Condominium, Foreigner


DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ..................................................................................................... i LEMBAR PERNYATAAN ORISINALITAS ............................................................. ii LEMBAR PENGESAHAN ......................................................................................... iii KATA PENGANTAR ................................................................................................. iv LEMBAR PERSETUJUAN PUBLIKASI KARYA ILMIAH .................................... v ABSTRAK ................................................................................................................... vi ABSTRACT .................................................................................................................vii DAFTAR ISI .............................................................................................................. viii I. PENDAHULUAN ................................................................................................... 1

I.1. Latar Belakang .................................................................................................. 1 I.2. Pokok Permasalahan ......................................................................................... 4 I.3. Tujuan Penelitian .............................................................................................. 4 I.4. Metode Penelitian............................................................................................. 5 I.5. Definisi Operasional......................................................................................... 9 I.6. Sistematika Penulisan ……………………………………………………..… 11

II. TINJAUAN PUSTAKA …………………........................................................... 19 II.1. Teori Umum Rumah Susun ............................................................................. 19 II.2. Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort ............................................. 19 II.2.1 Tanah untuk pembangunan Pullman Bali ............................................ 28 II.2.2 Tata Cara Memperoleh Tanah untuk pembangunan Pullman Bali ...... 34 II.2.3. Alat Bukti ............................................................................................ 39 II.2.4. Prosedur Investasi di Pullman Bali ..................................................... 41 II.2.5 Perjanjian Jasa Investasi ..................................................................... 42 II.2.6 PPJB .................................................................................................... 60 II.2.7. Cara Penjualan Pullman Bali .............................................................. 64 II.3. POSISI KASUS ............................................................................................. 64 II.4. ANALISA HUKUM ..................................................................................... 65 II.4.1. Cara Pemilikan Kondotel Pullman Bali oleh WNA ........................... 65 II.4.2. Cara Menyelesaikan Kepemilikan Hak Atas Tanah bersamanya........ 69

III. PENUTUP ………………………………………………………….…….….... 72

III.1. Kesimpulan …………………………………………………….…….…..… 72 IV.2. Saran ………………………………………………………….……….….... 73

DAFTAR REFERENSI …………………………………………….…..…....……. 74 LAMPIRAN





BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Tanah dalam arti hukum memiliki peranan yang sangat penting dalam

kehidupan manusia karena dapat menentukan keberadaan dan kelangsungan

hubungan dan perbuatan hukum, baik dari segi individu maupun dampak bagi

orang lain. Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar.

Manusia hidup dalam melakukan aktivitas diatas tanah sehingga setiap

saat manusia selalu berhubungan dengan tanah, dapat dikatakan hampir semua

kegiatan hidup manusia baik secara langsung maupun tidak langsung selalu

memerlukan tanah.

Tanah memiliki peran yang sangat penting artinya dalam kehidupan

Bangsa Indonesia ataupun dalam pelaksanaan pembangunan nasional yang

diselenggarakan sebagai upaya berkelanjutan untuk mewujudkan masyarakat yang

adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-undang Dasar 1945.

Untuk mencegah masalah di bidang pertanahan diperlukan pengaturan,

penguasaan dan penggunaan tanah atau dengan kata lain disebut dengan hukum

tanah. Dalam pelaksanaan ketentuan tersebut maka diundangkanlah Undang-

undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

(UUPA).

Dengan diundangkannya UUPA, berarti sejak saat itu Indonesia telah

memiliki Hukum Agraria Nasional. Didalam konsiderans Undang-undang Nomor 5

Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, menegaskan peranan kunci

tanah, bahwa bumi, air dan ruang angkasa mempunyai fungsi yang amat penting

untuk membangun masyarakat yang adil dan makmur.

Dalam konteks ini, penguasaan dan penghakkan atas tanah terutama tertuju

pada perwujudan keadilan dan kemakmuran dalam pembangunan masyarakat. Tanah

mempunyai peranan yang besar dalam dinamika pembangunan, maka didalam

Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 Ayat 3 disebutkan : “Bahwa bumi dan air dan


kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan

untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.1

Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar (UUD) 1945 yang menjadi

landasan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) memberikan kemungkinan

bagi negara untuk memberikan hak atas tanah kepada perorangan dan badan

hukum sesuai dengan keperluannya.

2

Dari berbagai pulau yang terdapat di Indonesia, Pulau Bali merupakan

salah satu bagian dari kekayaan alam Indonesia yang sangat diminati oleh warga

Penataan penggunaan tanah pada saat ini telah mengalami perubahan,

terutama dalam hal pemilikan dan penguasaan tanah. Arus globalisasi yang

dimulai sejak awal tahun 1990 berdampak pada masuknya investor asing

diberbagai bidang kehidupan termasuk dalam bidang properti.

Pemikiran tentang perlu adanya pengaturan tentang pengawasan terhadap

pemilikan dan penguasaan tanah dilandasi pada besarnya minat warga negara

asing untuk dapat membeli hunian di Indonesia baik berupa apartemen maupun

rumah tinggal.

Tingginya minat warga negara asing untuk dapat memiliki hunian di

Indonesia disebabkan karena kondisi alam indonesia yang tropis terdiri dari

musim kemarau dan musim penghujan menjadi daya tarik tersendiri bagi warga

negara asing yang menginginkan sinar matahari lebih dari 6 bulan lamanya

dengan suhu rata-rata 30 derajat celcius.

Warga negara asing ini di negara mereka rata-rata tinggal di dalam

kondisi alam dengan sinar matahari yang sedikit dikarenakan musim panas hanya

berlangsung kurang lebih selama 3-4 bulan dengan suhu udara maksimum adalah

26 derajat celcius. Biaya hidup yang rendah di Indonesia dibandingkan dengan

negara asal para warga negara asing merupakan salah satu pertimbangan mereka

sebelum memutuskan untuk membeli hunian baik rumah ataupun apartemen di

samping alam dan kebudayaan yang beraneka ragam.

1 Panangian Simanungkalit, Tanya Jawab Pakar Property,cet.1,Penerbit PT Gramedia 2006 2Prof.Dr.Maria S.W Sumardjono,SH,MCL,MPA. Tanah dalam perspektif hak ekonomi,

sosial dan budaya, cet.2, Penerbit PT.Kompas Media Nusantara 2008


negara asing. Keeksotikan Pulau Dewata ini menjadi daya tarik tersendiri, bagi

warga negara asing maupun warga negara Indonesia sendiri.

Keindahan pulau, tebing, ngarai, lembah juga pantai-pantai di pulau Bali

menjadi salah satu nilai jual bagi para pengembang atau developer properti di

Indonesia untuk membangun kawasan hunian, apartemen, kondotel, maupun pusat

perbelanjaan.

Tahun 2000 merupakan titik balik bagi sektor properti untuk bangkit

setelah mengalami krisis sejak tahun 1997. Pertumbuhan ekonomi di sektor

properti pada tahun 2000 diproyeksikan sebesar 3 persen, tahun 2001 antara 4-5

persen. Diperkirakan pertumbuhan sektor properti sepanjang tahun 2001 dapat

mencapai angka 30%.

Periode tahun 2005 sampai dengan tahun 2008, pertumbuhan bidang

properti di Indonesia berkembang sangat pesat. Tumbuh dan kembangnya bisnis

properti selama kurun waktu tahun 2005 sampai dengan tahun 2008 berkaitan

dengan masa pada tahun-tahun sebelumnya.

Ekspansi bisnis setelah melewati tahun 2000 nilai kapitalisasinya

menembus angka sekitar 318 triliun rupiah, angka ini meningkat 3 kali lipat dari

periode sebelum tahun 1990 sampai dengan tahun1998 yang berkisar sekitar 120

triliun rupiah.

Angka kapitalisasi bisnis properti sebesar 318 triliun rupiah ini di

dominasi oleh 3 subsektor properti yaitu perumahan 88 triliun, pusat perbelanjaan

82,48 triliun dan apartemen 52,43 triliun3

3 Panangian Simanungkalit, op.cit, halaman 121

. Peningkatan kapitalisasi disebabkan

beberapa faktor diantaranya adalah pembangunan proyek properti yang

didominasi proyek komersial bernilai tinggi yang dibangun di tengah kota seperti

shooping mall, apartemen, town house, perkantoran,trade center dan rumah toko

(ruko).

Faktor lainnya yang meningkatkan kapitalisasi di sektor properti adalah

dikarenakan pembangunan proyek setelah tahun 1998 terfokus pada pembangunan

trade centre, perkantoran, apartemen, town house dan ruko yang dijual putus lewat

kepemilikan strata title.


Pembangunan proyek properti bernilai tinggi menyebar di seluruh wilayah

Indonesia termasuk di Pulau Bali seiring dengan penerapan dan implementasi

otonomi daerah merupakan faktor ketiga dalam peningkatan kapitalisasi dalam

bidang properti di Indonesia, selain juga karena tingkat kenaikan potensi anggaran

dana yang cukup besar dalam mendukung proyek-proyek pembangunan properti

seperti diuraikan sebelumnya.

Dampak dari pembangunan proyek-proyek besar yang bernilai triliunan

rupiah ini tentunya mendorong investor asing untuk menanamkan modalnya.4

Pembangunan kondotel ini bertujuan untuk memberikan peluang investasi

di bidang perhotelan baik bagi investor lokal maupun asing. Sebuah penawaran

investasi yang menarik dengan tingkat pengembalian investasi sebesar 18%

selama 3 tahun pertama dan meningkat sekitar 20% dari tingkat hunian hotel pada

tahun keempat dan seterusnya

Para konglomerat Indonesia di bidang properti juga ikut ambil bagian dalam

pembangunan proyek-proyek megapolitan di berbagai daerah di Indonesia yang

tentunya mendorong laju pertumbuhan ekonomi ke arah yang lebih baik.

Adapun konglomerat besar yang turut ambil bagian dalam pembangunan

di sektor properti antara lain adalah Agung Podomoro, Ciputra, serta Bakrie

melalui PT Bakrie Land Development tbk. Bakrie Land melalui anak

perusahaannya PT Bakrie Nirwana Semesta, mendirikan Pullman Bali Legian

Nirwana Hotel and Resorts dengan konsep kondotel hotel bintang lima dikelola

dibawah Grup Accor dengan pengelolaan manajemen hotel internasional.

Kondotel mewah ini terletak di sepanjang pantai Kuta.

5

Kondotel Pullman Bali juga menawarkan konsep resort hotel bintang lima

dengan pemandangan langsung ke Pantai Kuta. Pullman Bali Legian Nirwana

Hotel dan Resorts yang dibangun di atas lahan seluas 2,4 hektar yang terdiri dari 5

wing atau tower yang terintegrasi dengan tower lainnya. Hotel tersebut

mempunyai kapasitas 360 unit kamar. Terdapat 5 tower dengan total 360 unit

kamar di Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resorts sampai saat ini telah

.

4 Panagian Simanungkalit. Jejak dan pemikiran panangian simanungkalit, cet.1, 2009,halaman186-189 5 Pernyataan Direktur Bakrie Nirwana Semesta


terjual lebih dari 95 %. Kondotel ini juga dilengkapi dengan seluruh fasilitas hotel

bintang lima.

Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort ini berdiri diatas tanah

Hak Guna Bangunan.6

Dokumen berharga lainnya yang juga menjadi bukti kepemilikan kondotel

Pullman Bali bagi Warga Negara Indonesia maupun Warga Negara Asing tersebut

Total nilai investasi yang dikeluarkan pihak Bakrie Land

untuk tanah dan bangunan mencapai 300 miliar rupiah. Kondotel Pullman Bali

secara resmi dibuka pada tanggal 17 Februari 2011 pembukaan Pullman Bali

Legian Nirwana Hotel dan Resorts ini turut menandai resminya pengoperasian

manajemen hotel oleh Accor International.

Bakrie Land sebelum melakukan pembangunan proyek Pullman Bali

Legian Nirwana Hotel dan Resorts telah terlebih dahulu mendaftarkan tanah

seluas 2,4 hektar itu menjadi berstatus hak guna bangunan. Pengajuan hak guna

bangunan ini dilakukan oleh anak perusahaan Bakrie Land yang kerkedudukan di

Bali yaitu PT Samudra Asia Nasional.

Kondotel mewah Pullman Bali ini ditawarkan dengan harga terendah

senilai 1,9 (satu koma sembilan) miliar rupiah belum termasuk pajak. Para calon

investor atau para calon pembeli yang berminat dan tertarik untuk berinvestasi

dengan membeli kondotel ini, tidak hanya warga negara Indonesia. Kondotel

mewah dengan dilengkapi berbagai fasilitas ini juga sangat diminati oleh warga

negara asing.

Berdasarkan data yang didapat dari corporate legal manager PT Bakrie

Nirwana Semesta, terdapat beberapa warga negara asing yang membeli satuan

unit kondotel mewah di Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resorts ini.

Dokumen yang dipegang oleh warga negara asing sebagai tanda bukti

kepemilikan adalah perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi (convertible

lease), yakni perjanjian sewa menyewa dengan jangka waktu yang relatif lama /

jangka panjang (long term lease), bisa untuk jangka waktu 30 tahun, diperpanjang

30 tahun dan 30 tahun lagi, dengan kemungkinan bahwa perjanjian sewa

menyewa (lease) tersebut dapat diubah menjadi kepemilikan yang sah bila di

kemudian hari terdapat peraturan perundang-undangan yang mengijinkan.

6 Sertipikat Hak Guna Bangunan nomor 3 tahun 2004


adalah perjanjian jasa investasi yang berisi tentang syarat dan aturan yang berlaku

selama berinvestasi di kondotel Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort,

jangka waktu investasi, hak dan kewajiban selaku investor, serta pembagian laba

dan keuntungan.

Maka dapat disimpulkan bahwa ada 2 macam dokumen yang wajib

dimiliki oleh setiap pembeli satuan unit kondotel Pullman Bali Legian Nirwana

Hotel dan Resorts ini yaitu perjanjian jasa investasi dan perjanjian sewa menyewa

yang dapat dikonversi (convertible lease).

Ada perbedaan terhadap dokumen kepemilikan yang dipegang oleh warga

negara Indonesia dan warga negara asing. Perbedaannya adalah khusus untuk

warga negara asing kedua dokumen tersebut dibuat di hadapan pejabat umum

yang telah ditunjuk oleh negara yaitu Notaris. Sedangkan untuk warga negara

Indonesia, kedua dokumen tersebut dibuat di bawah tangan yang bermeterai

cukup, dimana isi yang tercantum di perjanjian yang dibuat mengikat calon

investor/pembeli dengan pihak Bakrie Land selaku pengembang/developer.

Hal lain yang kita dapat amati adalah bahwa berdasarkan alat bukti

kepemilikan yang dipegang oleh para investor baik lokal maupun asing telah

dicatat bahwa apabila pembayaran kondotel Pullman Bali telah lunas dibayar

maka investor dapat melakukan peralihan hak atas kondotel yang telah dibelinya

tersebut. Dengan kata lain setelah harga kondotel lunas dibayar maka secara

otomatis perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi (covertible lease) atas

bangunan kondotel di atas tanah HGB itu dapat dirubah melalui pembuatan akta

jual beli.

Khusus untuk warga negara asing meskipun aturan perundang-undangan

menyebutkan bahwa warga negara asing hanya dapat membeli apartemen di atas

tanah hak pakai, namun berdasarkan uraian di atas maka selaku calon pembeli

Pullman Bali ini apabila dilihat dari isi perjanjian sewa menyewa yang dapat

dikonversi (convertible lease), maka kita beranggapan bahwa di dalam perjanjian

tersebut telah diperjanjikan bahwa warga negara asing dapat memiliki bangunan

tersebut di masa yang akan datang, apabila terjadi perubahan dalam peraturan

perundang-undangan mengenai hak atas tanah di Indonesia, mengingat alas hak

atas tanah untuk mendirikan kondotel tersebut adalah hak guna bangunan. Artinya


perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi (convertible lease) antara warga

negara asing dengan Bakrie Land di masa yang akan datang dapat berubah

menjadi perjanjian pemindahan hak secara jual beli dalam bentuk akta otentik

sesuai dengan persyaratan yang tercantum di dalam ketentuan hukum yang

berlaku di Indonesia.

Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang untuk memakai tanah

yang diberikan kepada orang atau badan hukum. Pada dasarnya tujuan pemakaian

tanah secara umum adalah untuk memenuhi 2 (dua) jenis kebutuhan yaitu yang

pertama untuk diusahakan, misalnya untuk usaha pertanian, perkebunan,

perikanan (tambak) atau peternakan. Yang kedua adalah untuk tempat

membangun sesuatu, misalnya untuk mendirikan bangunan, perumahan, rumah

susun, gedung bangunan bertingkat, hotel, proyek pariwisata, pabrik, pelabuhan

dan lain-lain.

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menetapkan 4 jenis hak atas

tanah untuk keperluan pribadi dan kegiatan usaha. Untuk keperluan pribadi

perorangan warga negara indonesia adalah hak milik. Berdasarkan bunyi Pasal 20

UUPA yang menyatakan bahwa Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan

terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan

dalam pasal 6 UUPA, dimana Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak

lain.7

Dasar hukum UUPA lainnya seperti tercantum di dalam Pasal 21

menegaskan bahwa hanya warga-negara Indonesia dapat mempunyai hak milik

atau badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagaimana telah ditetapkan oleh

pemerintah. Pada ayat ketiga, Pasal 21 tersebut memberikan penjelasan lain

mengenai seorang warga negara asing yang mendapatkan warisan berupa

sebidang tanah hak milik, maka kepada orang asing tersebut berlaku ketentuan

bahwa orang asing yang sesudah berlakunya Undang-undang ini memperoleh hak

milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan,

demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah

berlakunya Undang-undang ini kehilangan kewarga-negaraannya wajib

7 Prof.Dr.Maria S.W Sumardjono,SH,MCL,MPA. Tanah dalam perspektif hak ekonomi,sosial,budaya, op.cit halaman 97


melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak

tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut

lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan

tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang

membebaninya tetap berlangsung. Pasal 21 ayat 4 mengatur mengenai apabila ada

seorang warga negara Indonesia yang juga mempunyai kewarganegaraan asing

selain WNI maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik. Dalam hal

terjadinya hak milik sebagai diatur di dalam peraturan pemerintah beserta tatacara

dan prosedur mengenai terjadinya hak milik yang dimuat dalam pasal 22 UUPA

ayat (1) dan ayat (2). Pengaturan mengenai peralihan hak milik, hapusnya hak

milik serta pembebanan hak-hak lainnya dan pendaftaran tanah mengenai tanah

hak milik ini dicatat dalam Pasal 23 UUPA.

Dalam hal peruntukkan tanah untuk perkebunan maka yang digunakan

adalah Hak Guna Usaha. Definisi hak guna usaha sebagaimana dimuat dalam

Pasal 28 yang berbunyi Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah

yang dikuasai langsung oleh Negara, guna perusahaan pertanian, perikanan atau

peternakan. Ketentuan mengenai luas tanah yang dapat diajukan permohonan

HGU dapat diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan

ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal

yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan

zaman8

8Indonesia, Undang-Undang Pokok Agraria pasal 23 ayat 2

. Hak guna-usaha juga dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Jangka waktu untuk hak guna usaha adalah diberikan untuk waktu paling lama 25

tahun. Sedangkan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama

dapat diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Ketentuan lain

yang diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai hak guna usaha

adalah atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya

maka jangka waktu hak guna usaha untuk waktu 25 tahun dan 35 tahun

berdasarkan pasal 29 ayat 3 UUPA masih dapat diperpanjang dengan waktu yang

paling lama 25 tahun. Adapun subjek hukum yang dapat mempunyai hak guna

usaha berdasarkan pasal 30 UUPA ialah warga-negara Indonesia dan badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.


Ketentuan lain mengenai hak guna usaha sebagaimana dimuat dalam Pasal 30

ayat 3 UUPA yaitu terhadap orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-

usaha dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam

peraturan perundangan ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau

mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.Ketentuan ini

berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-usaha, jika ia tidak

memenuhi syarat tersebut. Jika hak guna usaha,yang bersangkutan tidak

dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena

hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut

ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Hak atas tanah lain yang dapat digunakan untuk keperluan usaha adalah

Hak Guna Bangunan. Definisi tentang hak guna bangunan sebagaimana dimuat

dalam pasal 35 UUPA berbunyi sebagai berikut “Hak guna-bangunan adalah hak

untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan

miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Atas permintaan

pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-

bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan

waktu paling lama 20 tahun.

Hak guna-bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Yang

dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah warga-negara Indonesia dan badan

hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagi

memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam jangka

waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang

memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh

hak guna bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna

bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu

tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak

pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan

Peraturan Pemerintah.9

9 Prof.Dr.Maria S.W Sumardjono, SH, MCL,MPA, Tanah dalam perspektif hak ekonomi,sosial,dan budaya, op.cit halaman 99


Hak atas tanah lainnya yang juga dapat digunakan untuk keperluan usaha

selain HGU dan HGB adalah Hak Pakai. Yang dimaksud dengan hak pakai

berdasarkan pasal 41 UUPA ialah hak untuk menggunakan dan/atau memungut

hasildari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik oranglain,

yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam

perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau

perjanjian pengolahan tanah,segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa

dan ketentuan ketentuan Undang-undang ini.

Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau selama

tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu dengan cuma-cuma, dengan

pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Pemberian hak pakai tidak boleh

disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Yang dapat

mempunyai hak pakai ialah warga-negara Indonesia, orang asing yang

berkedudukan di Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum

Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai

perwakilan di Indonesia10

Sumber hukum lain yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996

tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang

berkedudukan di Indonesia dalam pasal 2 ayat 2 menyatakan “ Rumah tempat

tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud

.

Peraturan pertanahan di Indonesia yang diatur di dalam Undang-Undang

Pokok Agraria (UUPA) tentang warga negara asing, masih tetap sama dimana

kepada warga negara asing tidak dapat diberikan hak milik dan hak guna

bangunan.

Subjek Hak Guna Bangunan berdasarkan pasal 19 Peraturan Pemerintah

No 40 tahun 1996 tentang HGU,HGB dan Hak Pakai menyebutkan bahwa yang

dapat menjadi pemegang hak guna bangunan adalah warga negara indonesia dan

badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan berkedudukan di

indonesia.

10 Sunaryo Basuki, SH, Diktat Matakuliah Agraria, Edisi Revisi, September 2009, halaman 3-4


dalam pasal 1 adalah satuan rumah susun yang dibangun diatas bidang tanah hak

pakai atas tanah negara” telah jelas menerangkan bahwa hak atas tanah beserta

bangunan yang dapat dipunyai warga negara asing adalah Hak Pakai atas tanah

beserta bangunan.

Hak Pakai atas tanah beserta bangunan tersebut dapat terjadi diatas tanah

negara, diatas tanah hak milik, dan di atas tanah hak pengelolaan. Bangunan yang

berdiri di atas Hak Pakai itu dapat digunakan untuk hunian maupun bukan hunian,

sedangkan menurut strukturnya dapat berbentuk rumah yang berdiri sendiri

maupun rumah susun atau bangunan bertingkat.11

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 terdapat pembatasan

mengenai jumlah atau unit rumah tempat tinggal yang dapat dipunyai warga

negara asing. Disebutkan bahwa warga negara asing hanya boleh memiliki satu

rumah tempat tinggal, dapat berupa rumah yang berdiri sendiri atau rumah susun

yang dibangun diatas hak pakai

Di Indonesia, bangunan yang dapat dipunyai warga negara asing dan

badan hukum asing adalah bangunan untuk rumah tempat tinggal atau hunian,

baik yang berdiri sendiri maupun berupa rumah susun, yang tidak termasuk dalam

klasifikasi sederhana atau sangat sederhana. Ataupun rumah yang

pembangunannya dibiayai oleh pemerintah dan rumah yang pembangunannya

mendapat subsidi pemerintah.

12

Pemilikan satuan rumah susun meliputi hak atas tanah bersama

. 13. Satuan

rumah susun hanya dapat dimiliki oleh perseorangan dan badan hukum yang

memenuhi syarat, karena hukum tanah nasional Indonesia menganut prinsip status

subjek mempengaruhi status hak atas tanah yang dimiliki14

11 Sunaryo Basuki,SH, Diktat Matakuliah Agraria, Edisi Revisi September 2009, halaman 5-6 12 Prof.Maria SW Sumardjono,SH,MCL,MPA, Alternatif Kebijakan pengaturan hak atas

tanah beserta bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing, penerbit buku kompas, April 2007

13 Sunaryo Basuki SH, diktat matakuliah agraria, opcit, halaman 7 14 Imam Kuswahyono SH, Mhum, Hukum rumah susun suatu bekal pengantar

pemahaman, penerbit bayumedia publishing, edisi pertama,cetakan pertama, Agustus 2004

. Jual beli rumah susun

dikatakan sah, apabila pada saat dilakukan perbuatan hukum itu sudah ada

sertipikat hak milik atas satuan rumah susun.


Kebijakan terhadap orang-orang asing dilandasi dengan pertimbangan

selain demi kepentingan nasional dan melindungi kepemilikan bangsa Indonesia

juga untuk menyatakan bahwa keberadaan warga negara asing tersebut di

Indonesia hanya bersifat sementara15

Berikut ini adalah beberapa alternatif bagi warga negara asing untuk dapat

menguasai satuan rumah susun sebagai berikut

.

16

1.

:

Konsep perjanjian sewa menyewa jangka panjang (long term lease)

yang dipraktekkan oleh beberapa pemilik rumah susun dan pada

dasarnya konsep ini juga tidak mengalihkan kepemilikan UU No

4/1992 tentang perumahan dan pemukiman (UU perumahan) telah

mengatur ketentuan mengenai sewa menyewa.

Sewa menyewa

2.

Konsep dasar dari transaksi ini adalah sepenuhnya berpedoman

kepada perjanjian sewa menyewa biasa namun ada beberapa kondisi

khusus antara lain, yang pertama adalah harga sewa diperhitungkan

sebagai cicilan harga pembelian apabila konversi sewa menjadi konsep

pemilikan dimungkinkan di kemudian hari. Yang kedua penyewa

diberikan hak penuh untuk menghuni apartemen termasuk

kepengurusan penghunian dan yang ketiga ialah mengalihkan hak

sewa/sub lease kepada pihak ketiga

Sewa menyewa yang dapat dikonversi (convertible lease)

Namun hal yang harus diperhatikan bahwa konsep perjanjian sewa

menyewa yang dapat dikonversi (convertible lease) tersebut

sebagaimana perjanjian sewa menyewa jangka panjang lainnya (long

term lease) secara hukum juga tidak memindahkan kepemilikan

apartemen atau rumah susun. Artinya adalah objek hak atas tanah dan

bangunan gedung bertingkat yang berdiri di atasnya, tetap berada di

tangan yang menyewakan17

15 Prof Ny.Arie Hutagalung, SH, MLI, condominium dan permasalahannya, badan penerbit FH UI, 2003

16 Ibid 9 17 Prof Arie S.Hutagalung,S.H.,MLI, Condominium dan permasalahannya, cet.3,Jakarta,

Badan penerbit FHUI 2003

.


Dengan perkataan lain bahwa isi perjanjian yang dibuat antara

pengembang atau developer dengan pihak penyewa diperjanjikan

dalam pasal-pasal tertentu kemungkinan untuk mengkonversi

perjanjian sewa menyewa menjadi pemindahan hak atas objek yang

diperjanjikan dengan cara jual beli. Dengan kata lain, kepada penyewa

diberikan hak untuk dapat menjadi pemilik dari objek yang

sebelumnya disewa dengan cara jual beli18

3.

.

Perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi menjelaskan

bahwa ada hak-hak istimewa dan khusus yang diberikan kepada

penyewa secara kontraktual tanpa harus mengesampingkan ketentuan

pasal 26 ayat 2 UUPA. Hubungan di dalam perjanjian sewa menyewa

yang dapat dikonversi tersebut adalah sewa menyewa murni dengan

memuat suatu ketentuan khusus secara kontraktual dan karenanya

tidak dapat dikategorikan sebagai pemindahan hak milik secara

langsung. Penguasaan hak milik atas rumah susun tersebut tidak

menyalahi ketentuan pasal 26 ayat 2 UUPA karena pemiliknya tetap.

Berbicara mengenai konsep trustee/nominee dalam konteks hukum

indonesia bukanlah konsep trustee menurut konsep hukum anglo

saxon. Konsep trustee ini mekanismenya diatur bahwa pemilik satuan

rumah susun (di luar tanah hak pakai) adalah tetap warga negara

Indonesia atau badan hukum Indonesia.

Nominee/Trustee

Berdasarkan uraian diatas dapat disimpulkan bahwa warga negara asing

yang terikat dalam perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi (convertible

lease) dengan developer yaitu PT Samudra Asia Nasional, sebagaimana

dinyatakan dalam salah satu isi pasalnya bahwa investor telah diperjanjikan oleh

developer / pihak pengembang, pada masa yang akan datang dapat memiliki

kondotel Pullman Bali dan untuk selanjutnya secara otomatis akan dapat

18 Prof. Dr.Maria S.W sumardjono, SH, MCL,MPA, op.cit halaman 102


menguasai tanah dimana bangunan tersebut melekat yakni sebidang tanah hak

guna bangunan selaku pemilik19

Dengan demikian berarti bahwa dalam praktik secara tidak langsung telah

berjadi penguasaan tanah oleh warga negara asing. Tampaknya peraturan

pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tidak dilaksanakan oleh pihak-pihak terkait

yang berkepentingan karena berbagai alasan

.

20

Praktik sewa menyewa yang dilakukan oleh warga negara asing terhadap

kondotel Pullman Bali apabila dilihat secara sekilas, perjanjian tersebut seakan-

akan tidak menyalahi peraturan perundang-undangan yang berlaku karena tidak

dalam bentuk pemindahan hak secara langsung. Namun apabila isi perjanjian

diperiksa dengan seksama maka semua perjanjian tersebut secara tidak langsung

dimaksudkan untuk memindahkan tanah hak guna bangunan kepada warga negara

asing pada masa yang akan datang

.

21

Walaupun para pihak sepakat mengenai isi perjanjian itu, namun apabila

dilihat isi perjanjian sewa menyewa tersebut maka sifatnya adalah bertentangan

dengan undang-undang yang berlaku dalam hal ini Undang – Undang Pokok

Agraria dan Peraturan Pelaksanaannya.

.

Tampaknya pihak-pihak yang berkepentingan dalam perjanjian sewa

menyewa yang dapat dikonversi tersebut diatas tidak mempermasalahkan

kebenaran materiil, bagi mereka pertimbangan praktis lebih penting dibandingkan

dengan pertimbangan yuridis.

22

Boedi Harsono berpendapat bahwa penjualan strata title bertentangan

dengan undang-undang rumah susun karena penjualan setiap satuan hanya boleh

dilakukan apabila seluruh unit selesai dibangun, memperoleh ijin layak huni dan

bersertifikat, akan tetapi menteri perumahan rakyat menyatakan sebaliknya bahwa

perbuatan hukum demikian tidak bertentangan dengan undang-undang rumah

susun.

19 Prof.Dr.Maria S.W Sumardjono, S.H.,MCL.MPA, Alternatif kebijakan pengaturan hak atas tanah beserta bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing,cet.2.Jakarta, Penerbit PT Kompas Media Nusantara 2008

20 Ibid 14 21 Maria SW Sumardjono, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta

Bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing, Cetakan Pertama, April 2007, Halaman 14

22 Ibid 6, halaman 17


Pendapat Boedi Harsono tersebut menurut Maria SW Sardjono dapat

diterima karena menurut konsepsi UUPA yang berdasar pada konsep hukum adat

yaitu tunai.Penjualan demikian baru dapat dilaksanakan pada saat pembangunan

keseluruhan selesai, mempunyai izin layak huni dan sertipikat sudah keluar.

Sedangkan apabila pembangunan rumah susun masih dalam proses atau

rencana dilakukan pengikatan jual beli tidak bertentangan dengan undang-undang

rumah susun dikarenakan bahwa ikatan jual beli tidak termasuk dalam ruang

lingkup hukum tanah nasional melainkan tunduk pada hukum perjanjian.23

Penulis berharap agar para ahli di bidang rumah susun dan pertanahan

dapat menciptakan suatu ketentuan hukum baru yang dapat dilaksanakan dan

dipatuhi dalam praktek di dalam masyarakat khususnya yang berkaitan dengan

rumah susun serta hal-hal lain yang berhubungan dengan tata guna tanah serta

Alasan penulis memilih Pullman Bali Nirwana Hotel dan Resorts sebagai

bahan penulisan tesis ini adalah dikarenakan selama ini banyak pakar pertanahan

yang mengangkat permasalahan mengenai kepemilikan warga negara asing atas

rumah susun di kota-kota besar khususnya dalam bentuk apartemen atau kondotel.

Dimana para ahli pertanahan dan rumah susun dalam beberapa seminar,

artikel serta pembahasan di beberapa literatur tentang rumah susun menyarankan

untuk diadakan revisi atau penyempurnaan atas peraturan perundang-undangan

serta peraturan pemerintah lainnya mengenai subjek hukum hak atas tanah

khususnya dalam hal ini adalah bagi kepemilikan apartemen atau kondominium

oleh warga negara asing di atas tanah hak guna bangunan sebagai alas hak yang

selama ini selalu digunakan developer atau pengembang untuk mendirikan

bangunan gedung bertingkat berupa apartemen atau kondominium.

Dalam beberapa kajian atau pandangan para ahli yang dilakukan adalah

sebatas memberikan pandangan serta adanya contoh kasus yang terjadi sebelum

tahun 2010. Tulisan ini dibuat untuk menyatakan bahwa ternyata benar masih

terdapat ketidaksesuaian antara peraturan hukum yang berlaku dengan praktek

pelaksanaan di bidang rumah susun mengenai kepemilikan hak atas tanah oleh

warga negara asing.

23 Dr.(HC) A.Ridwan Halim, S.H.,STh, Sendi-sendi hukum hak milik, kondominium,rumah susun dan sari-sari hukum benda,penerbit Angky Pelita Studyways 2000


penguasaan hak atas tanah untuk menghindari terjadinya ketidaksesuaian yang

berlangsung terus menerus di dalam praktek antara peraturan hukum yang dibuat

dengan keadaan masyarakat yang sebenarnya.

Dengan lahirnya suatu ketentuan hukum baru diharapkan dapat

meniadakan praktek dilapangan yang tidak sesuai selama ini dan menyimpang

dari apa yang telah tercantum di dalam peraturan perundangan yang berlaku,

untuk selanjutnya dapat menciptakan kepastian hukum dan kepastian hak bagi

semua pihak termasuk warga negara asing dengan tetap menjunjung tinggi nilai-

nilai nasionalisme dan cinta tanah air sebagaimana dijunjung tinggi oleh para

pendahulu dan mencetus Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).24

1. Bagaimanakah cara kepemilikan apartemen di Pullman Bali Legian Nirwana

Hotel dan Resorts oleh warga negara asing?

1.2. Pokok Permasalahan

Sesuai dengan uraian latar belakang masalah, maka yang menjadi pokok

permasalahan adalah

2. Bagaimanakah cara menyelesaikan kepemilikan hak atas tanah bersamanya

jika pemilik adalah warga negara asing?

1.3. Tujuan Penulisan

Penulisan ini bertujuan untuk mengetahui cara kepemilikan unit satuan

hotel oleh warga negara asing dan cara menyelesaikan kepemilikan hak atas tanah

bersamanya. Adapun tujuan yang bersifat khusus yaitu:

1. Untuk mengetahui bagaimanakah cara kepemilikan apartemen di Pullman

Bali Legian Nirwana Hotel and Resort oleh warga negara asing?

2. Untuk mengetahui bagaimanakah cara menyelesaikan kepemilikan hak atas

tanah bersamanya jika pemilik adalah warga negara asing?

24 Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono, S.H.,MCL.MPA, Tanah dalam perspektif hak ekonomi sosial dan budaya, PT Kompas Media Nusantara 2008


1.4. Metodologi Penelitian

Dalam menyusun penelitian ilmiah ini, sangat diperlukan data yang

menunjang sehingga penulisan dapat dilakukan secara sistematis, metodologis,

dan konsisten. Penulisan ini menggunakan metode lapangan yang bersifat

normatif untuk mendapatkan gambaran menyeluruh terhadap permasalahan yang

diteliti. Metode yang digunakan dalam penulisan ini adalah metode yuridis

normatif. Dilihat dari sudut sifatnya penelitian ini merupakan penelitian yang

bersifat deskriptif, yaitu penelitian yang bertujuan menggambarkan secara tepat

sifat suatu individu, keadaan, gejala, atau kelompok tertentu atau menentukan

frekuensi atau gejala. Sedangkan dari sudut bentuknya termasuk dalam penelitian

evaluatif yang dikombinasikan deskriptif. Evaluatif adalah penilaian yang

diberikan oleh peneliti atas penelitian yang telah dilaksanakan. Data yang

diperoleh adalah data primer dan data sekunder. Data primer yang diperoleh

melalui wawancara dengan narasumber. Data sekunder yang dilihat dari kekuatan

mengikatnya berasal dari sumber hukum primer adalah Undang-Undang Nomor 5

Tahun 1960, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Peraturan Pemerintah

Nomor 41 Tahun 1996, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, serta

beberapa peraturan lainnya yang terkait. Sedangkan sumber hukum sekunder

didapat melalui buku-buku, artikel, dan tesis. Untuk sumber hukum terrtier

digunakan sebagai referensi bagi penelitian berupa abstrak dan buku pegangan.

Untuk mendapatkan data yang akurat dan lengkap maka data dikumpulkan

melalui studi dokumen.

1.5. Sistematika Penulisan

Bab pendahuluan ini akan diakhiri dengan menguraikan secara singkat

masalah-masalah yang akan dibahas dalam bab-bab pada penelitian ini. Penulisan

ini terbagi dalam tiga bab dengan sistematika penulisan sebagai berikut:

Bab I mengenai pendahuluan. Bab pendahuluan ini terdiri dari latar

belakang masalah, pokok permasalahan, yang selanjutnya diikuti dengan tujuan

penelitian, baik secara umum ataupun khusus, kemudian diikuti dengan metode

penulisan, serta terakhir adalah sistematika penulisan.

Bab II mengenai tinjauan pustaka. Bab ini menguraikan dan membahas

mengenai pengertian rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah


bersama serta hal-hal yang berkaitan dengan rumah susun dan permasalahannya

menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 , hak atas tanah yang dapat

digunakan untuk pembangunan rumah susun berdasarkan Undang-Undang Pokok

Agraria(UUPA), tatacara memperoleh tanah sebelum dimulainya pembangunan

proyek rumah susun Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resorts berdasarkan

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang HGU, HGB, dan Hak Pakai

serta kepastian hukum dalam hubungan antara subyek hak atas tanah, letak, luas

dan batas tanahnya. Definisi perjanjian,jenis-jenis perjanjian,syarat sahnya suatu

perjanjian juga asas-asas yang berlaku dalam perjanjian,menurut ketentuan Kitab

Undang-Undang Hukum (KUH)Perdata ,Undang-Undang Nomor 41 Tahun 1996

tentang pemilikan rumah tinggal bagi warga negara asing yang tinggal di

Indonesia dan syarat-syarat kepemilikan apartemen oleh warga negara asing,

akibat hukum dari kepemilikan apartemen oleh warga negara asing, hal-hal yang

menyangkut proses perpanjangan hak atas tanah dimana diatasnya terdapat

apartemen yang dimiliki oleh warga negara asing serta hal-hal lain yang

membahas akibat hukum dari kepemilikan apartemen oleh warga negara asing.

Bab III merupakan penutup. Bab penutup ini terdiri dari kesimpulan dan

saran atas penulisan yang dilakukan.


BAB 2

ANALISIS HUKUM KEPEMILIKAN RUMAH SUSUN

OLEH WARGA NEGARA ASING

2.1. Teori Umum Rumah Susun

Pasal 1 ayat 1 Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah

susun (UURS) menjelaskan bahwa definisi rumah susun adalah bangunan gedung

bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-

bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun

vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan

digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan

bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama25

Dari definisi yang tertuang di dalam pasal 1 Undang-Undang Nomor 16

Tahun 1985(UURS) maupun penjelasan undang-undang tersebut bahwa yang

dimaksudkan dengan rumah susun merupakan suatu pengertian hukum bagi suatu

bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan

perseorangan dan hak bersama yang penggunaannya untuk kebutuhan hunian atau

bukan hunian secara sendiri maupun tepadu

.

26

Satuan rumah susun pada dasarnya merupakan dimensi dan volume ruang

tertentu yang mempunyai batas-batas yang jelas yaitu pada alasnya, sisi-sisinya

dan pada atasnya. Batas-batas atas dan alasnya tentunya berupa lantai dan atap

.

Secara spesifik, dilihat dari pemilikan perorangan disebut sebagai satuan

rumah susun dapat diartikan bagian dari rumah susun yang tujuan utama

peruntukannya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai

sarana penghubung keluar oleh karena dapat dimanfaatkan secara terpisah maka

bagian rumah susun yang akan menjadi sarusun harus mempunyai sarana ke jalan,

sehingga pemiliknya dapat secara leluasa mempergunakannya secara pribadi

tanpa mengganggu orang lain.

25 Sunaryo Basuki, Diktat Mata Kuliah Hukum Agraria, edisi revisi,Jakarta 2009, op.cit, halaman 10 26 Imam Kuswahyono,SH, Hukum Rumah Susun,cet.1,RajaGrafindo, Jakarta 2009


bangunan yang bersangkutan. Sedangkan batas sisinya tidak harus merupakan

dinding atau tembok tertutup27

Menurut pendapat A. Ridwan Halim, S.H. hukum rumah susun merupakan

salah satu bagian dari hukum kondominium. Hukum rumah susun merupakan

yang paling maju dan paling cepat berkembang terutama di negara-negara yang

penduduknya terbilang padat bila ditilik dari luas wilayah daratannya seperti

halnya negara kita Indonesia. Berdasarkan keadaan ini dapat disimpulkan bahwa

pengaturan tentang rumah susun ini secara khusus perlu undang-undang

tersendiri

.

28

Rumah susun pada hakikatnya merupakan suatu gedung/bangunan yang

merupakan kesatuan dari rumah-rumah yang dibangun secara bersusun dalam

fungsinya sebagai pemenuh keperluan warga masyarakat akan tempat tinggal

yang layak. Sedangkan keadaan eksistensi yang umum dan ideal dari suatu rumah

susun ialah bahwa antara tiap-tiap satuan rumah susunannya atau tiap-tiap unit

bagiannya antara satu sama lain pasti bereksistensi atau dibangun secara

berpasangan dan berkembaran, artinya tiap unit bagian atau satuan itu pasti

memiliki pasangan yakni unit bagian atau satuan rumah susun lainnya yang

keadaannya persis sama dengan unit bagian atau satuan rumah susun yang

bersangkutan sehingga antara kedua unit bagian yang berpasangan itu terdapat

unsur kekembaran atau ketepatsamaan, terutama dalam hal dimensi atau ukuran,

bahan pembuatannya, letak pintu, lubang angin pengatur sirkulasi udara, jendela,

sampai pada letak kedenahan serambi dan kamar. Demikian keadaan eksistensi

rumah susun secara praktis, dalam arti yang umumnya kita jumpai dalam praktek

pendiriannya dimana-mana

.

29

Sejalan dengan perubahan dan perkembangan keadaan, maka rumah susun

juga mengalami perubahan pengertian seperti terjadi dalam praktik adalah suatu

pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing

merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta

dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah

.

27 Ibid 26, Halaman 56 28 Imam Kuswahyono,SH, Hukum Rumah Susun, op.cit.halaman 61 29 A. Ridwan Halim, S.H.,Hukum kondominium dalam tanya jawab, penerbit Ghalia

Indonesia, Jakarta 1988, halaman 63-65


yang merupakan tempat berdirinya bangunan (gedung) itu yang karena fungsinya

digunakan bersama dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang

dimiliki secara individual tersebut30

Pengaturan awal rumah susun tercantum dalam The Conveyancing (Strata

title) Act 1961 yang diganti kemudian dengan The Strata Titles Act 1973. Negara

Belanda yang dalam beberapa dasa warsa hukumnya diacu oleh Hukum Indonesia

juga telah ditiru perihal rumah susun itu di dalam Tiende Titel A Burgerlijk

Wetboek pada bagian yang dinamakan Appartementscrechten

.

31

1.

.

Di negara Republik Indonesia meningkatnya kebutuhan akan perumahan

telah diantisipasi oleh Menteri Dalam Negeri yang pada waktu itu ditugasi untuk

mengatur masalah pertanahan. Oleh karenanya, dikeluarkanlah peraturan

perundang-undangan yang membuka kemungkinan bagi seseorang untuk

memiliki sebidang tanah bersama-sama orang lain dengan penunjukan secara

khusus.

Pada bagian bangunan gedung yang dimiliki secara individual oleh

pemegang sertipikatnya. Peraturan yang dimaksud dalam hal ini adalah sebagai

berikut:

Peraturan ini berisi tentang pendaftaran hak atas tanah kepunyaan

bersama dan pemilikan bagian-bagian bangunan yang di atasnya serta

penerbitan sertipikatnya.

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975

2.

Peraturan menteri ini mengatur tentang penyelenggaraan tata usaha

pendaftaran tanah mengenai hak atas tanah yang dipunyai bersama

dan pemilikan bagian-bagian bangunan yang ada di atasnya.

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977

3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983

Peraturan tentang tata cara permohonan dan pemberian ijin

penerbitan sertipikat hak atas tanah kepunyaan bersama yang disertai

dengan pemilikan secara terpisah bagian-bagian pada bangunan

bertingkat.

30 Imam Kuswahyono, SH, Mhum, Hukum Rumah Susun, op.cit.halaman 6 31 Dr (HC) A. Ridwan Halim, S.H.,Sth. Sendi-sendi Hukum Hak Milik, Kondominium,

Rumah Susun dan Sari-Sari Hukum Benda, Angky Pelita Studyways


Di dalam penjelasan peraturan menteri dalam negeri nomor 14 tahun 1975

Prof, Boedi Harsono menjelaskan bahwa yang dimaksud peraturan ini adalah

peraturan ini bukan menciptakan hukum materiil saja, melainkan hanya

menyempurnakan dan melengkapi ketentuan mengenai penyelenggaraan

pendaftaran tanah yang diatur dalam peraturan pemerintah nomor 10 tahun 1961

untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dewasa ini32

Konsep dasar sistem rumah susun sebagaimana dinyatakan oleh Soedikno

Mertokoesono, menjelaskan yang dimaksud dengan sistem disini adalah suatu

structured whole yang berarti hukum ini merupakan suatu tatanan, merupakan

suatu kesatuan yang utuh yang terdiri dari bagian-bagian atau unsur yang saling

berkaitan erat satu sama lain, di dalam mana setiap masalah atau persoalan

menemukan jawaban atau penyelesaiannya. Jawaban itu terdapat di dalam sistem

itu sendiri

.

Dari penjelasan tersebut maka dapat diambil suatu konklusi bahwa objek

utama yang diatur pendaftarannya adalah tanahnya. Surat tanda bukti hak yang

diterbitkan berupa sertipikat hak atas tanah yang dimiliki bersama, dengan

penunjukkan secara khusus kepada bagian bangunan gedung yang dimiliki secara

individual oleh pemegang sertipikat.

33

Sedangkan, konsep yang dimaksud adalah abstraksi mengenai suatu

fenomena yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari sejumlah karakteristik

kejadian, keadaan, kelompok atau individu tertentu. Rumah susun misalnya

adalah konsep yang dirumuskan atas dasar generalisasi dari kelompok manusia

yang menghuni satu bangunan secara bersama, namun memiliki hak untuk

menempati bagian bangunan secara mandiri

.

34

Suatu sistem bangunan gedung bertingkat yang bagian atau ruangannya

dapat dipergunakan secara individual, yang kepemilikan gedungnya sama dengan

pemegang hak atas tanahnya sudah lama dikenal, khususnya di Indonesia. Sistem

.

32 Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono, S.H., MCL.MPA, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing,cet.2 Jakarta, Penerbt PT Kompas Media Nusantara 2008

33 Ibid 28 34 A.Ridwan Halim, S.H., Hukum Kondominium dalam tanya jawab,Jakarta, Penerbit Ghalia Indonesia


yang dimaksud adalah sistem hubungan hukum sewa menyewa yang tidak

memberikan hak kebendaan atas objek perjanjian.

Dengan demikian pemakaian atau pemanfaatannya bagi penyewa sangat

terbatas. Kemudian terjadi pengembangan akan kebutuhan bagi pihak pemakai

atau pengguna gedung untuk dapat sekaligus menjadikannya sebagai suatu bagian

dari kekayaan, khususnya sebagai jaminan untuk memperoleh kredit pendanaan

usahanya.

Pada saat belum diberlakukannya undang-undang rumah susun, belum dapat

menampung kecenderungan kebutuhan sistem pemilikan satuan gedung bertingkat

yang dapat dimanfaatkan secara individual. Dengan diundangkannya Undang-

Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun, muncul lembaga hak

kebendaan baru yakni Hak Milik atas Satuan rumah susun (HMSRS)35

Yang kedua ialah pemilikan bersama yang bebas yakni antara para pemilik

tidak ada hubungan hukum terlebih dahulu selain hak bersama menjadi pemilik

untuk dipergunakan bersama. Dasar pengaturannya adalah UU No 16/1985

tentang rumah susun juncto PP 4/1988

.

Dilihat dari sistem pemilikan atas suatu gedung bertingkat dapat dibagi

menjadi dua. Yang pertama adalah pemilikan tunggal (single ownership)

sedangkan yang kedua adalah pemilikan bersama (multi ownership). Pemilikan

tunggal yang dimaksud adalah dilihat dari pemilikan tanah tempat gedung

bertingkat itu berdiri, sehingga pemegang sertipikat adalah juga pemilik gedung.

Sedangkan sistem pemilikan bersama ternyata terbagi menjadi dua, dengan

melihat ada atau tidaknya ikatan hukum yang lebih dulu ada di antara pemilik

gedung bertingkat itu. Secara lebih terperinci maka dapat dijelaskan bahwa untuk

pemilikan bersama yang terikat, dasar utamanya adanya ikatan hukum lebih

dahulu antara pemilik. Dasar pengaturannya terdapat di dalam peraturan menteri

dalam negeri nomor 14 tahun 1975.

36

Sistem pemilikan bersama yang bebas inilah yang dikenal sebagai

kondominium. Jadi pada intinya adalah pengaturan pemilikan bersama atas

.

35 Imam Kuswahyono S.H., M.Hum, Hukum Rumah Susun ,op.cit, halaman 34 36 Imam Kuswahyono, SH,M.Hum,log.cit


sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, sehingga pemecahan

persoalannya mesti dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah37

Karena kepemilikan rumah susun meliputi juga hak atas tanah bersama

maka satuan rumah susun hanya dapat dimiliki oleh perorangan dan badan hukum

yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah bersama, sebagaimana

ditegaskan dalam pasal 8 UURS

.

38

Atas dasar konsepsi yang terkandung di dalam Pasal 1 UU 16/1985

tentang rumah susun dapat disimpulkan sebagai berikut

.

39

1. Hak milik satuan rumah susun sebagai suatu hak yang bersifat

perseorangan dan terpisah.

:

2. Hak milik satuan rumah susun mencakup pula hak atas bagian

bersama, benda bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan

yang yang tak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

2.2 Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort

Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort adalah sebuah hunian yang

berkonsep kondominium Hotel yang eksklusif dan profesional. Merupakan

gabungan dua kata yang terdiri dari kondominium (apartemen) dan hotel. Jadi

yang dimaksud kondotel adalah sebuah bangunan apartemen yang dikelola

dengan manajemen hotel.

Di Negara Indonesia, konsep kondominium dituangkan dalam Undang-

Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Kondominium menunjuk

pada suatu bentuk pemilikan yang melibatkan lebih dari seorang pemilik

bangunan.40

37 Prof.NY.Arie S.Hutagalung,S.H.,MLI, Condominium dan permasalahannya 38 Arie S.Hutagalung, S.H,MLI, Serba aneka masalah tanah dalam kegiatan ekonomi

(suatu kumpulan karangan), Badan Penerbit FHUI 1999 39 Ibid 34 40 Dr HC A. Ridwan Halim, S.H., Sth, Sendi-sendi Hukum Hak Milik

Sebelum istilah kondominium ini banyak digunakan di masa kini,

berdasarkan sejarahnya pada waktu lampau, kondominium dikenal dengan

berbagai istilah seperti “co-proprietors ownership , co-ownership atau joint-

ownership, tergantung pada negara asalnya.


Penggunaan istilan condominium dalam bahasa latin diawali dengan

pencantumannya pada peraturan perundang-undangan di Italia pada tahun 1930-

an. Secara harfiah “condominium” berarti pemilikan bersama. Dominium berarti

to have control (over a certain property) dengan cara “con” atau jointly with one

or more other persons.

Di negara-negara Spanyol, Italia, Jerman, Belgia dan Perancis telah lama

dikenal hak-hak dan kewajiban dalam bentuk pemilikan kondominium tersebut.

Demikian juga di Amerika Latin, terutama di Brasil dan Chile, pengaturan tentang

hal tersebut sudah dikenal pada sekitar tahun 1930an dan di seluruh Amerika

Latin sekitar akhir tahun 1940an dan 1950an.41

Dari pengertian kondominium tersebut, disamping dikenal adanya milik

bersama, juga dikenal bagian-bagian bangunan yang merupakan satu kesatuan

yang dapat dihuni atau digunakan secara terpisah yang disebut apartemen. Istilah

“Strata Title” sebenarnya tidak dikenal dalam hukum di Indonesia.

Sebagaimana diketahui, dalam peraturan perundang-undangan di negara-

negara tersebut jarang digunakan istilah “condominium” tetapi dikenal dengan

nama-nama seperti “horizontal property”, “platform property” dan yang paling

terbaru adalah istilah “strata title” yang secara spesifik merujuk pada pembagian

secara horisontal suatu stratum.

42

Untuk dapat dikategorikan sebagai rumah susun, suatu bangunan harus

terdiri dari bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Konsep hukum

kepemilikan model Strata Title berasal dari hukum Belanda yang menganut sistem

Di Indonesia yang ada adalah lembaga rumah susun, yang merupakan

istilah resmi yang diperkenalkan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang

Rumah Susun. Sebagian orang menyebut apartemen, tetapi sebenarnya pengertian

apartemen lebih sesuai untuk rumah susun yang disewakan, sedangkan untuk

rumah susun yang dapat dimiliki disebut dengan kondominium, namun istilah

apartemen lebih populer.

41 Arie S.Hutagalung,S.H.,MLI, Serba aneka masalah tanah dalam kegiatan ekonomi 42 Sunaryo Basuki,Diktat Matakuliah Hukum Agraria,Jakarta,September 2009


hukum Eropa Kontinental. Istilah Strata Title pertama kali diperkenalkan di

Austalia melalui Strata Titles Act tahun 1967.43

Dalam Code Napoleon di Perancis, dikenal juga prinsip pemisahan

horizontal. Namun, legislasi dalam arti modern terhadap pemilikan secara

kondominium atas apartemen baru ada di negeri itu setelah keluarnya undang-

undang yang diamendemen pada1939 dan 1943. Legislasi di Perancis tersebut

mengatur, antara lain : hak penghuni atas common area, organisasi penghuni dan

pengangkatan seorang wakil penghuni.

Konsep hukum Strata Title dikenal di Negara-negara yang menganut

sistem hukum Anglo Saxon (Inggris beserta negara-negara jajahannya dan

Amerika) dan berakar pada jenis tenancy in common. Konsep Strata Title

memisahkan hak terhadap beberapa strata (tingkatan), yakin terhadap hak atas

permukaan tanah, atas bumi di bawah tanah, dan udara di atasnya (Munir Fuady,

Hukum Bisnis Buku ke-II, 1994).

Konsep pemilikan kondominium sudah dikenal sejak zaman romawi kuno.

Walaupun ini masih diperdebatkan mengingat hukum Romawi klasik menganut

asas perlekatan (superficies solo credit), yang pasti, ada bukti kuat bahwa genesis

dari kondominnium telah ada di Eropa sejak abad pertengahan dan berkembang

kembali setelah perang dunia II dan berkembang pesat di Puerto Rico (Amerika

Latin) kemudian berkembang juga di Amerika setelah adanya Housing Act 1961

diilhami dengan popularitas apartemen/kondominium.

44

Undang-undang rumah susun memperkenalkan suatu lembaga kepemilikan

baru sebagai suatu hak kebendaan yaitu hak milik atas satuan rumah susun

Di Indonesia, Undang-undang tentang rumah susun baru ada setelah di

undangkannya UU No. 16/1985 dan diperkuat dengan PP No. 4/1988. Ketentuan

tersebut dinyatakan berlaku juga bagi Apartemen yang bukan rumah susun

misalnya perkantoran.

45

43 Prof.Dr.Maria S.W.Sumardjono, S.H.,MCL.MPA, Alternatif Kebijakan pengaturan hak atas tanah beserta bangunan, cet.2 Jakarta, PT Kompas Media Nusantara 2008

44 Ibid 39 45 Prof Ny.Arie Hutagalung, SH, MLI, condominium dan permasalahannya,badan penerbit FH UI, 2003

.

Menurut Pasal 1 Ayat 1 Undang-Undang Rumah Susun, yang disebut rumah


susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan,

yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam

arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-

masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat

hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah

bersama. 46

1. Hak pemilikan perserorangan atas satuan-satuan rumah susun yang

digunakan secara terpisah.

Sedangkan hak milik atas satuan rumah susun atau apartemen (HMSRS)

menurut pasal 8 UU Rusun meliputi:

2. Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun; bagian

bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara terpisah

untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan rumah

susun. Misalnya pondasi, lantai, dinding, atap, lift, talang air, tangga,

saluran air, jaringan listrik, ruangan untuk umum.

3. Hak bersama atas benda-benda (benda bersama), benda bersama

adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi

dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Misalnya tanaman, bangunan pertamanan, tempat parkir, tempat

ibadah, tempat bermain.

4. Hak bersama atas tanah, tanah bersama adalah sebidang tanah yang

digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya

berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin

bangunan.47

Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang No 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun

mensyaratkan bahwa satuan rumah susun baru dapat diperjualbelikan kalau sudah

memperoleh ijin layak huni dari pemerindah daerah dan sertipikat satuan-satuan

rumah susun tersebut telah selesai.

48

46 Sunaryo Basuki, S.H., Diktat Mata Kuliah Agraria, September 2009 47 Ibid 42

48 Arie S.Hutagalung, Serba Aneka Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi (Suatu kumpulan karangan), Badan Penerbit FHUI 1999


Pada prakteknya telah berkembang kebiasaan penjualan dan pemilikan

satuan rumah susun yang dilakukan oleh pengembang pada saat rumah susun

belum selesai dibangun dan ada juga pengembang yang telah melakukan

pemasaran rumah susun pada saat masih direncanakan dan pematangan tanah.49

Dengan dikeluarkannya keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat

tersebut maka dimungkinkan pemasaran atau penjualan satuan-satuan rumah

susun sebelum rumah susun yang bersangkutan selesai pembangunannya dengan

melakukan perjanjian pengikatan jual beli antara pengembang dan calon

pembeli

Untuk mengantisipasi hal-hal yang tidak diinginkan dalam praktek,

pemerintah melalui menteri negara perumahan rakyat mengeluarkan Surat

Keputusan Nomor 11/KPTS/1994 tanggal 17 Nopember 1994 tentang pedoman

perikatan jual beli satuan rumah susun yang bertujuan mengamankan kepentingan

penyelenggara pembangunan perumahan dan pemukiman serta para calon pembeli

rumah susun dari kemungkinan terjadinya ingkar janji atau wanprestasi dari para

pihak yang terkait.

50

Untuk keperluan bisnis (kegiatan usaha). Hak atas tanah yang dapat

digunakan untuk pengembangan properti yang terdiri atas tanah dan bangunan

adalah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Persyaratan yang harus dimiliki hak

atas tanah untuk keperluan bisnis adalah pertama mempunyai tanda bukti hak,

sertipikat tanah wajib didaftarkan. Kedua jangka waktunya relatif lama (dapat

diperpanjang jangka waktunya dan diperbaharui hak yang bersangkutan). Ketiga

turun temurun, dapat beralih kepada ahli warisnya, apabila pemegang hak

meninggal dunia. Selanjutnya dapat dijadikan jaminan pelunasan utang (kredit)

.

2.2.1 Tanah untuk Pembangunan Pullman Bali

Terkait dengan perolehan tanah seluas 2,4 hektar untuk pembangunan

Pullman Bali, perlu dijelaskan terlebih dahulu mengenai hak-hak atas tanah apa

yang dapat menjadi landasan hukum penguasaan dan penggunaan tanah baik

untuk keperluan pribadi maupun bisnis.

49 D.Soetrisno, S.H.,Tatacara Perolehan Tanah Untuk Industri,cet.1 Jakarta, Penerbit PT Rineka Cipta 2004 50 Ibid 45, halaman 63


dengan dibebani hak tanggungan dan dapat diperjualbelikan kepada yang

memenuhi syarat. Adapun ketentuan lainnya adalah bahwa bangunan yang

didirikan diatas tanah hak guna bangunan dapat disewakan kepada pihak lain.51

Dalam menguasai dan menggunakan tanah yang diperlukan untuk

keperluan bisnis maupun pembangunan perlu diperhatikan pula ketentuan yang

mengatur persyaratan subyek hukum untuk setiap jenis hak atas tanah

sebagaimana diatur UUPA pasal 21 yang menyatakan bahwa hanya warga-negara

Indonesia dapat mempunyai hak milik atau oleh Pemerintah ditetapkan badan-

badan hukum yang dapat mempunyai hak milik beserta persyaratannya. Bahwa

apabila ternyata terdapat warga negara asing yang sesudah berlakunya UUPA

memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta

karena perkawinan, maka wajib melepaskan haknya dalam jangka waktu satu

tahun. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka

hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara.

52

Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak lagi

memenuhi persyaratan sebagaimana tercantum di dalam ketentuan perundangan

maka dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu

kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap

pihak yang memperoleh hak guna usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut.

Jika hak guna usaha, yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam

jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan

bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang

ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Pasal 30 UUPA mengatur mengenai subjek hukum hak guna usaha

sebagaimana isi dari pasal 30 tersebut yang menyatakan bahwa yang dapat

mempunyai hak guna-usaha ialah warga-negara Indonesia atau badan hukum

yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Apabila

53

Pengaturan tentang hak guna bangunan berdasarkan Pasal 36 UUPA

mengatur bahwa yang dapat mempunyai hak guna-bangunan ialah warga-negara

51 Prof.Dr.Maria S.W.Sumardjono,S.H.,MCL,MPA, Alternatif Kebijakan Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing

52 Ibid 47 53 Indonesia, Undang-Undang Pokok Agraria


Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia. Pasal ini menyatakan bahwa apabila orang atau badan

hukum yang mempunyai hak guna-bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-

undang-undang maka dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau

mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini

berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak

memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna bangunan yang bersangkutan

tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus

karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan,

menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Pasal 42 UUPA mengatur dan menjelaskan lebih terperinci mengenai Hak

Pakai. Subjek hak pakai berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku adalah

warga-negara Indonesia. Orang asing dapat menjadi subjek hak pakai. Terhadap

badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia berkedudukan di

Indonesia dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia juga

termasuk ke dalam subjek hak pakai.54

Apabila kewajiban yang ditetapkan tidak dilaksanakan dalam jangka

waktu tertentu, haknya hapus (dibatalkan) dan tanahnya menjadi tanah negara,

sebagaimana ditetapkan dalam ketentuan UUPA pasal 36 ayat 2 untuk hak guna

bangunan.

Status hukum pemegang haknya sangat menentukan kelangsungan

penguasaan tanah hak yang bersangkutan. Jika subyek hukum tidak memenuhi

syarat akan mempengaruhi kelangsungan penguasaan tanah haknya, dengan

disertai sanksi dan kewajiban.

55

Landasan hukum tentang kewenangan menggunakan tanah ditetapkan

dalam Pasal 4 ayat 4 UUPA yang memuat bahwa hak-hak atas tanah dimaksud

dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang

bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya

sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan

54 Prof.Dr.Maria S.W.Sumardjono,S.H.,MCL,MPA, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya,Penerbit PT Kompas Media Nusantara

55 Ibid 50


penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan

peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.56

Peraturan perundang-undangan menyatakan bahwa hak guna bangunan

dapat diberikan atas tanah negara atau tanah hak milik kepunyaan pihak lain

sebagaimana dinyatakan dalam pasal 37 UUPA mengenai terjadinya hak guna

bangunan. Hak guna bangunan dapat terjadi pada tanah yang dikuasai langsung

oleh Negara karena penetapan Pemerintah. Terjadinya hak guna bangunan juga

dapat berproses pada asal tanah dengan sertipikat hak milik. Mengenai tanah hak

milik karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang

bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang

bermaksud menimbulkan hak tersebut.

Hal ini berarti bahwa pemegang hak boleh menggunakan tanah untuk

kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah yang

bersangkutan yaitu sesuai dengan tujuan penggunaaan tanahnya. Dalam hal ini

untuk Pullman Bali bertujuan untuk digunakan sebagai kawasan hotel dan resorts.

57

UUPA telah memerintahkan pengaturan lebih lanjut mengenai HGU,

HGB, HP dan Hak Sewa untuk bangunan diatur dengan peraturan perundang-

undangan. Dalam hal ini pengaturan HGU,HGB dan HP sudah diatur dalam

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna

bangunan dan hak pakai dan hak sewa.

58

Terhadap tanah tempat berdirinya kondotel Pullman Bali berdasarkan

keterangan yang di dapat penulis dari nara sumber pihak Bakrie Land, dapat

dijelaskan disini bahwa asal tanah Hak Guna Bangunan seluas 2,4 hektar tersebut

sebelumnya adalah tanah hak milik perorangan atas nama beberapa individu,

yang untuk selanjutnya dibeli oleh pihak Bakrie Land melalui PT Samudra Asia

Nasional dengan harga yang sangat layak dan pantas dari pemilik asal. Untuk

kemudian diproses menjadi tanah berstatus Hak Guna Bangunan sesuai dengan

peruntukkan proyek pembangunan kondotel Pullman Bali. Adapun proses

terjadinya hak guna bangunan pada tanah tempat berdirinya kondotel tersebut

56 D,Soetrisno, S.H., Tatacara perolehan tanah untuk industri,cet.1 Jakarta, Penerbit PT Rineka Cipta 2004 57 Ibid 52 58 A.Ridwan Halim S.H.,Hukum Kondominium dalam tanya jawab


dilakukan berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku yaitu berdasarkan pasal

22,23,24 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun1996 tentang Hak Guna Usaha,

Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Sewa.

Secara garis besar Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tersebut

mengatur mengenai hal-hal sebagai berikut59

a. Subyek Hak

:

b. Obyek Hak

c. Terjadinya Hak

d. Jangka waktu hak

e. Kewajiban dan hak pemegang hak atas tanah

f. Pembebanan hak

g. Peralihan hak

h. Hapusnya hak

Dalam perkembangannya sebelum terbitnya Keppres 34/2003 tentang

kebijakan pertanahan nasional telah dilakukan upaya penyempurnaan PP 40/1996

tersebut. Pada intinya telah dilakukan perubahan berupa penegasan hal-hal baru

antara lain penegasan tentang pengertian Hak Atas Tanah, tanah negara, tanah

ulayat. Juga mengenai Jaminan perpanjangan hak dan pembaharuan hak untuk

badan hukum maupun perorangan. Hal lain yang juga ditegaskan adalah mengenai

jaminan perpanjangan dan pembaruan hak untuk usaha pertanian dengan jenis

tanaman dan lokasi tertentu serta perlindungan hak-hak bekas pemegang hak.

Baik itu perlindungan aparat pelaksana terkait kebenaran materiil. Dan yang

terakhir adalah penegasan kembali bahwa HGU, HGB dan Hak Pakai dapat juga

terjadi atas tanah ulayat60

Menguasai dan menggunakan tanah bagian hak pengelolaan sesuai dengan

ketentuan pasal 3 Peraturan Menteri Dalam Negeri No 1 Tahun 1997 sebelum

.

Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996 menegaskan kembali bahwa hak

guna bangunan dapat diberikan diatas tanah negara maupun atas (bagian-bagian)

tanah hak pengelolaan berdasarkan keputusan pemberian hak oleh menteri atau

pejabat yang ditunjuk (Pasal 22 PP 40/1996).

59 D.Soetrisno, S.H., Tata cara perolehan tanah untuk industri, 60 Ibid 55, halaman 144-145


dilaksanakan pemberian hak guna bangunan, calon pemegang hak yang

bersangkutan wajib menandatangani perjanjian penyerahan penggunaan tanah

(P3T) dengan pemegang hak pengelolaan.61

Pemberian hak guna bangunan atas tanah negara atau atas bagian tanah

hak pengelolaan setelah ditandatangani P3T dilaksanakan oleh pejabat yang

berwenang berdasarkan peraturan PMNA/KA BPN No 3 Tahun 1999 melalui

surat keputusan pemberian hak dan wajib didaftarkan di kantor pertanahan.

Hak guna bangunan sebagai hak yang baru dapat pula diberikan atas tanah

hak milik berdasarkan perjanjian pemberian hak oleh pemilik tanah yang

dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah. Terjadinya

hak guna bangunan karena pemberian hak oleh negara atau pemegang hak

pengelolaan atau pemegang hak milik diatur dalam pasal 22,23,24 Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun1996.

62

Tatacaranya diatur di dalam PMNA/KA-BPN no 9 tahun 1999. Pemberian

hak guna bangunan atas tanah hak milik dibuktikan dengan akta pemberian hak

baru yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah yang berwenang berdasarkan

pasal 44 PP No 24/1997. Pemberian hak guna bangunan tersebut mengikat pihak

ketiga sejak didaftarkan di kantor pertanahan

63

Dengan demikian bidang tanah hak yang digunakan oleh pemegang hak

yang bersangkutan pada hakekatnya merupakan bagian dari tanah kepunyaan

.

Dalam rangka penggunaan tanahnya maka setiap pemegang hak, dalam hal

ini Bakrie Land melalui anak perusahaannya PT Samudra Asia Nasional, tidak

hanya memperhatikan kepentingan pribadinya (korporasi) akan tetapi juga wajib

memperhatikan kepentingan bersama yaitu masyarakat sekitar di wilayah

pembangunan proyek Pullman Bali.

Kepentingan bersama terhadap masyarakat di sekitar Pullman Bali Legian

Nirwana Hotel dan Resort tersebut berpedoman pada Rencana Tata Ruang Tanah

yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat atau rencana umum tata ruang

kota (RUTRK) jika letak tanah di dalam kota.

61 D.Soetrisno S.H., Tata cara perolehan tanah untuk industri 62 Ibid 57

63 Sunaryo Basuki, Diktat matakuliah hukum agraria pokok-pokok hukum tanah nasional, bagian pertama, edisi revisi september 2009


bersama sejalan dengan pasal 6 UUPA yang mencantunkan bahwa semua hak atas

tanah mempunyai fungsi sosial. Hal ini berarti bahwa Bakrie Land selaku

pemegang hak berkewajiban untuk mempergunakan tanah tersebut sesuai dengan

fungsi tanahnya atau sesuai dengan tujuan pemberian haknya.

PT Samudra Asia Nasional selaku anak perusahaan Bakrie Land

Development tbk berdiri pada 11 Agustus 2003, dan memperoleh tanah seluas 2,4

hektar pada tahun 2004. Nomor NIB 22.03.04.15.00169, asal hak penggabungan

bidang, dasar pendaftaran tanah permohonan penggabungan bidang diajukan pada

tanggal 26 November 2004, dengan nomor pendaftaran tanah 19109/2004.surat

ukur tanggal 29 November 2004 no: 132/legian/2004, luas: 23,575 m2. sertipikat

Hak Guna Bangunan nomor AX 169754 diterbitkan pada tanggal 30 November

2004 yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Badung. Berdasarkan

surat ukur nomor 132/Legian/2004 yang diterbitkan pada tanggal 29 November

2004.64

1. Status tanah yang tersedia

2.2.2 Tatacara memperoleh tanah untuk pembangunan Pullman Bali

Berdasarkan ketentuan perundangan hal-hal yang harus diperhatikan

untuk memperoleh tanah adalah :

2. Status subyek (pihak) yang membutuhkan tanah

3. Proyek yang dilakukan (keperluan peruntukkannya)

4. Rencana Tata Ruang Wilayah

Selain ke 4 hal diatas, tatacara memperoleh tanah juga harus

memperhatikan status tanah dan cara perolehannya. Status tanah negara maka

tatacara perolehannya harus melalui permohonan hak kepada Kepala Badan

Pertanahan Nasional melalui kantor pertanahan setempat.65

64 Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 3 tahun 2004. 65 D.Soetrisno, S.H., Tatacara perolehan tanah untuk industri

Adapun hak yang dimohon harus memperhatikan proyeknya misalnya

suatu Perseroan Terbatas berencana untuk membangun kawasan hotel dan resorts

maka berdasarkan ketentuan perundangan yang berlaku hak yang akan

dimohonkan adalah hak guna bangunan (HGB).


Sedangkan untuk keperluan Perseroan Terbatas lainnya untuk keperluan

perkebunan sawit maka yang dimohonkan adalah hak guna usaha (HGU). Selain

memperhatikan status tanah, sangatlah perlu untuk mencermati status tanah hak.

Status tanah hak dapat melalui cara sebagai berikut:

1. Perjanjian dengan pemilik tanah.

Tidak berakibat hapusnya hak atau berpindahnya hak, tetapi hak

tersebut dibebani dengan hak lain berdasarkan perjanjian dengan

pemilik tanah. Misalnya Hak Sewa. Atau pemberian hak guna

bangunan/hak pakai di atas tanah hak milik, yang dilakukan dengan

pemberian hak dan selanjutnya didaftar di kantor pertanahan agar

mengikat pihak ketiga.

2. Pemindahan Hak (Jual Beli).

Cara ini ditempuh karena pihak yang membutuhkan tanah

memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang tersedia dan

proyeknya telah sesuai dengan status tanah yang tersedia. Misalnya

suatu Perseroan Terbatas memerlukan sebidang tanah untuk

perkantoran dan telah tersedia bidang tanah yang diminati dengan

status hak atas tanah HGB maka perseroan terbatas tersebut dapat

langsung melakukan proses jual beli di hadapan pejabat pembuat akta

tanah.

3. Pembebasan hak diikuti dengan permohonan hak baru

Cara ini ditempuh karena pihak yang membutuhkan tanah tidak

memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang tersedia.

Misalnya suatu Perseroan Terbatas atau Pemerintah membutuhkan

tanah untuk membangun kantor sementara tanah yang diminati

berstatus tanah hak milik. Maka dilakukan pembebasan hak hak oleh

PT/Instansi Pemerintah yang bersangkutan atau pelepasan hak oleh

pemegang hak milik tersebut. Pembebasan tersebut harus dilakukan

melalui musyawarah dengan pemilik tanah untuk mencapai

kesepakatan mengenai besarnya ganti rugi dan penyerahan tanahnya.

Dengan dilakukannya pembebasan hak maka hak atas tanahnya hapus

dan tanahnya menjadi tanah negara dan selanjutnya agar tanahnya


dapat dikuasai secara legal maka pihak yang membutuhkan tanah

(PT/Instansi pemerintah tersebut) harus mengajukan permohonan hak

baru kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional. Hak baru yang

dimohonkan adalah hak guna bangunan jika yang membutuhkan tanah

tersebut adalah Perseroan Terbatas untuk membangun kantor atau hak

pakai apabila yang membutuhkan tanah tersebut adalah instansi

pemerintah untuk keperluan sendiri.

4. Pencabutan hak diikuti dengan permohonan hak baru

Cara ini ditempuh jika musyawarah dengan pemilik tanah tidak

tercapai kata mufakat sedangkan tanahnya dibutuhkan untk kepentingan

umum dan proyeknya tidak dapat dipindahkan ke tempat lain atau tidak

dapat menggunakan tanah di tempat lain.

Maka hak atas tanahnya dapat dicabut oleh negara dengan

keputusan Presiden. Dasar hukum pencabutan hak atas tanah adalah

Pasal 18 UUPA dan UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang pencabutan hak

atas tanah dan benda-benda yang ada diatasnya. Kemudian diatur

dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 jo Peraturan Presiden

Nomor 65 Tahun 200666

1.

.

Tatacara memperoleh hak atas tanah di atas tanah negara diatur sebagai

berikut:

1. Peraturan Menteri Nasional Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang tatacara pemberian dan

pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan.

Dasar Hukum

2. Peraturan Menteri Nasional Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang pelimpahan kewenangan

pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah

negara.

a. Permohonan Haknya

Pihak yang menguasai tanah negara dapat mengajukan

permohonan hak kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional

66 Alwesius, SH,Mkn Notaris-PPAT, Hukum Agraria untuk peserta kelompok belajar INP, Jakarta 2007


atau pejabat yang ditunjuknya melalui kantor pertanahan

setempat sesuai ketentuan peraturan perundangan yang

berlaku.

b. Pemberian Hak Baru / Penerbitan Surat Keputusan Pemberian

Hak (SKPH)

Jika permohonan haknya disetujui maka pemberian hak

baru yangbersangkutan dilakukan dengan diterbitkan SKPH

oleh pejabat yang berwenang menerbitkan SKPH sebagaimana

diatur dalam Peraturan Menteri Nomor 3 Tahun 1999. Pejabat

yang berwenang menerbitkan SKPH sesuai peraturan menteri

adalah Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya

untuk bangunan hak milik dengan luas sampai dengan

2000m2. Hak guna bangunan/hak pakai dengan luas sampai

dengan 2000m2.Untuk pertanian hak milik dan hak pakai

dengan luas sampai dengan 2 Hektar. Sedangkan tugas seorang

kepala kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi untuk

bangunan hak milik dengan luas lebih besar dari 2000m2

sampai dengan 5000m2. Hak guna bangunan/hak pakai dengan

luas lebih besar dari 2000m2 sampai dengan 15 hektar

(150.000m2). Untuk pertanian hak milik dan hak pakai dengan

luas sampai dengan 2 hektar. Hak guna usaha dengan luas

sampai dengan 200 hektar. Sementara itu tugas seorang Kepala

Badan Pertanahan adalah pemberian hak secara umum dan

yang tidak dapat dilimpahkan kepada Kepala Kantor

Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dan Kepala Kantor

Wilayah Propinsi. KewenanganKepala Kantor Pertanahan

lainnya antara lain memberikan hak milik dalam rangka

transmigrasi, registribusi tanah, konsolidasi tanah dan

pendaftaran tanah secara massal (sistematik dan sporadik).

Memberikan keputusan mengenai semua perubahan hak atas

tanah, kecuali perubahan hak guna usaha.Memberikan semua


hak guna bangunan dan hak pakai di atas tanah hak

pengelolaan.

c. Pendaftaran hak dan terjadinya/lahirnya hak atas tanah yang

dimohon

Setelah diterimanya SKPH, penerima hak wajib membayar

uang pemasukan dan selanjutnya mendaftarkan haknya di

kantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Hak atas tanah

yang dimohon lahir/terjadi sejak saat didaftar dalam buku

tanah oleh pejabat kantor pertanahan. Hak atas tanah lahir

pada saat selesai dibuatnya buku tanah berdasarkan ketentuan

pasal 7, pasal 23 PP Nomor 40 Tahun 1996.

d. Penerbitan Surat Tanda Bukti Haknya

Sebagai tanda bukti haknya maka kantor pertanahan akan

menerbitkan sertipikat hak atas tanah atas nama pemohon,

yang terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur, selanjutnya

akan diberikan kepada pemohon/kuasanya.

Berdasarkan penjelasan di atas maka dapat ditarik

kesimpulan tentang permohonan hak atau pemberian hak baru

adalah sebagai berikut Jika pihak yang membutuhkan tanah

hendak memperoleh tanah dengan suatu hak atas tanah yang

sesuai dengan peruntukkannya maka jika tanahnya tanah

negara (atau tanah yang diperoleh melalui pembebasan hak)

maka harus dilakukan permohonan hak baru (sebelum

dilakukan permohonan maka harus dilaksanakan pelunasan

bea perolehan hak/BPHTB) kepada Kepala BPN.Selanjutnya

jika permohonan hak tersebut dikabulkan maka dilakukan

pemberian hak baru oleh pejabat yang berwenang dengan

menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH).

Kemudian diikuti pendaftaran hak yang bersangkutan di kantor

pertanahan setempat. Setelah membayar uang pemasukan dan

hak tersebut lahir pada saat dicatat dalam buku tanah hak yang

bersangkutan atau dengan kata lain setelah selesai dibuatnya


buku tanah hak atas tanah yang bersangkutan oleh pejabat

kantor pertanahan yang bersangkutan.

2.2.3 Alat Bukti

Landasan hukum tentang alat bukti secara umum tentang kepemilikan hak

atas tanah tercantum dalam pasal 60 ayat 1 Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (PMNA/KaBPN Nomor 3 Tahun

1997) yaitu alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah berupa alat bukti untuk

pendaftaran hak baru dan pendaftaran hak-hak lama sebagaimana dimaksud

masing-masing dalam Pasal 23 dan Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997.

Alat bukti secara umumnya berdasarkan pasal 60 ayat 2 PMNA/KaBPN

3/97 antara lain adalah:

a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings

Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom

yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau

b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings

Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran

tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di

daerah yang bersangkutan; atau

c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja

yang ber-sangkutan, atau

d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria

Nomor 9 Tahun 1959, atau

e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik

sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban

untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua

kewajiban yang disebut di dalamnya, atau

f. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia

sebelumberlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, atau

g. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda

kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum


berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan,

atau

h. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya

belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

i. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai

dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertai

alas hak yang diwakafkan, atau

j. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang

tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

k. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang

diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, atau

l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan

Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau

m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga

sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan

Konversi UUPA.

Alat bukti kepemilikan atas satuan rumah susun berdasarkan Undang-

Undang nomor 16 tahun 1985 tentang rumah susun tercantum dalam pasal 9 yang

memuat bahwa sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun maka

diterbitkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Adapun sertipikat hak

milik atas satuan rumah susun tersebut terdiri atas Salinan Buku Tanah dan Surat

Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah

sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

dengan disertai lampiran gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan,

yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki. Selain gambar denah juga

terdapat lampiran pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama,

benda-bersama dan tanah-bersama yang bersangkutan dimana seluruhnya

merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Sementara dasar hukum yang lain mencatat bahwa alat bukti kepemilikan

atas satuan rumah susun juga terdapat dalam peraturan perundang-undangan.

Peraturan perundang-undangan yang dimaksud disini adalah Peraturan Menteri

Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 pasal


104 yang menyatakan bahwa untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah atau Hak

Milik atas Satuan Rumah Susun karena pemindahan hak yang dibuktikan dengan

akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak diperlukan syarat berupa

dokumen lain dari pada yang disebut dalam Pasal 103 ayat (1) atau ayat (2),

kecuali apabila hal tersebut dipersyaratkan oleh suatu Peraturan Pemerintah atau

peraturan yang lebih tinggi.

2.2.4. Prosedur investasi di Pullman Bali

Penawaran investasi yang diajukan oleh kondotel Pullman Bali Nirwana

adalah67

67 Diunduh pada tanggal 25 november 2012 pukul 00.22 dari

setiap unit kondotel dapat berubah menjadi berstatus hak milik

selamanya. Setiap investor mendapatkan tambahan dari investasi di kondominium

ini dengan diperbolehkan untuk bebas tinggal selama 21 hari setiap tahunnya.

Hal lain yang di tawarkan adalah selaku investor maka calon pembeli tidak

perlu untuk mengeluarkan biaya setiap bulannya selama berinvestasi di kondotel

Pullman Bali ini. Keunggulan lainnya adalah karena Pullman Bali kondotel ini

dikelola oleh Accor Group Hotel yang telah terbukti dari segi profesionalisme,

maka dapat dipastikan bahwa pengelolaan kondotel ini akan menghasilkan banyak

keuntungan yang dapat dinikmati oleh calon pembeli yang tertarik untuk

berinvestasi.

Adapun penawaran cara pembayaran mengangsur tanpa bunga juga

memudahkan calon pembeli untuk melakukan transaksi dalam berinvestasi juga

menarik para calon pembeli atau investor untuk segera memiliki kondotel Pullman

Bali.

Setiap investor yang berminat untuk membeli Pullman Bali Legian

Nirwana Hotel dan Resort akan mendapatkan dokumen berupa perjanjian jasa

investasi dan perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi (convertible lease)

untuk warga negara asing, sementara untuk investor lokal adalah perjanjian jasa

investasi dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).

www.rumahcitra.com, edisi pameran di jakarta untuk properti Jepang oleh Sumitomo Realty and development


http://www.rumahcitra.com/�

2.2.5 Perjanjian Jasa Investasi

Terdapat tiga kata dalam kalimat perjanjian jasa investasi. Kata perjanjian,

kata jasa dan kata investasi. Pengertian perjanjian sebagaimana yang diatur oleh

Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) Perdata dalam pasal 1313 menyebutkan

bahwa perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih

mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya. Adapun di dalam

suatu perjanjian harus memuat beberapa unsur68

1. Ada pihak-pihak.

. Unsur-unsur yang dimaksud

adalah :

Pihak-pihak yang ada disini paling sedikit harus ada dua orang.

Para pihak bertindak sebagai subyek perjanjian tersebut. Subyek mana

bisa terdiri dari manusia atau badan hukum. Dalam hal para pihak

terdiri dari manusia, maka orang tersebut harus telah dewasa dan cakap

untuk melakukan hubungan hukum.

2. Ada persetujuan antara para pihak

Para pihak sebelum membuat suatu perjanjian atau dalam membuat

suatu perjanjian haruslah diberi kebebasan untuk mengadakan

bargaining atau tawar menawar di antara keduanya, hal ini biasa

disebut dengan asas konsensualitas dalam suatu perjanjian, Konsensus

mana harus tanpa disertai dengan paksaan.

3. Ada tujuan yang akan dicapai

Satu perjanjian haruslah mempunyai satu atau beberapa tujuan tertentu

yang ingin dicapai atau dengan saran perjanjian tersebut suatu tujuan

ingin mereka capai, baik yang dilakukan sendiri maupun oleh pihak

lain, yang dalam hal ini mereka selaku subyek hukum. Dalam

mencapai suatu tujuan, para pihak terikat dengan adanya ketentuan

bahwa tujuan tersebut tidak oleh bertentangan dengan undang-undang,

kesusilaan dan ketertiban umum.

4. Ada prestasi yang harus dilaksanakan

Para pihak dalam suatu perjanjian mempunyai hak dan kewajiban

tertentu, yang satu dengan yang lainnya saling berlawanan.Apabila

68 Abdul Kadir Muhammad, SH, Hukum Perikatan


pihak yang satu berkewajiban untuk memenuhi suatu prestasi, maka

bagi pihak lain hal tersebut adalah merupakan hak dan begitu juga

sebaliknya.

5. Ada bentuk tertentu

Suatu perjanjian dapat dibuat secara lisan maupun tertulis, dalam hal

suatu perjanjian yang dibuat secara tertulis dan dibuat dalam suatu akta

maka akta itu dapat dibuat otentik maupun di bawah tangan. Akta yang

otentik adalah akta perjanjian yang dibuat oleh para pihak di hadapan

seorang pejabat umum yang diberi wewenang untuk itu.

6. Ada syarat-syarat tertentu

Dalam suatu perjanjian tentang isinya, harus ada syarat-syarat tertentu,

karena dalam suatu perjanjian menurut ketentuan pasal 1338 KUH

Perdata ayat satunya menentukan bahwa suatu perjanjian atau

persetujuan yang sah adalah mengikat sebagai undang-undang bagi

mereka yang membuatnya. Dan agar suatu perjanjian dapat dikatakn

sebagai suatu perjanjian yang sah, adalah bilamana perjanjian tersebut

telah memenuhi syarat-syarat tertentu.

Syarat sahnya suatu perjanjian berdasarkan pasal 1320 Kitab UH Perdata

syarat sahnya suatu perjanjian diperlukam 4 syarat antara lain sepakat mereka

yang mengikatkan diri, kecakapan untuk membuat suatu perjanjian, suatu hal

tertentu dan suatu sebab yang halal.

Selain syarat sahnya suatu perjanjian, penting untuk diketahui tentang

asas-asas perjanjian yaitu :

1. Asas kebebasan berkontrak

Asas yang utama di dalam suatu perjanjian adalah asas yang

terbuka atau open system, maksudnya bahwa setiap orang boleh

mengadakan perjanjian apa saja dan dengan siapa saja. Ketentuan

tentang asas ini disebutkan di dalam pasal 1338 KUH Perdata, yang

menyatakan bahwa semua perjanjian yang sah berlaku sebagai undang-

undang bagi mereka yang membuatnya. Sebagai lawan dari asas ini

adalah closed system, maksudnya adalah di dalam hukum benda,

aturan yang dianut adalah terbatas dan peraturan yang mengenai hak-


hak atas benda itu bersifat memaksa. Walaupun demikian kebebasan

berkontrak tersebut ada batasnya yaitu tidak dilarang oleh undang-

undang, tidak bertentangan dengan kesusilaan dan tidak bertentangan

dengan ketertiban umum69

2. Asas konsesual atau asas kekuasaan bersepakat

Asas yang perlu diperhatikan dalam suatu perjanjian adalah asas

konsesual atau contract vrijheid, ketentuan ini disebutkan pada pasal

1458 KUH Perdata. Maksud dari asas ini adalah bahwa perjanjian itu

ada, sejak tercapainya kata sepakat, antara pihak yang mengadakan

perjanjian. Maka perjanjian tersebut telah dinyatakan sah jika dalam

perjanjian tersebut selain telah memenuhi 3 syarat, tetapi yang paling

utama dan pertama adalah telah terpenuhi kata sepakat dari mereka

yang membuatnya. Namun di dalam asas konsensualitas ini ada juga

pengecualiannya yaitu dengan ketentuan yang harus memenuhi

formalitas-formalitas tertentu yang ditetapkan oleh undang-undang

dalam berbagai macam perjanjian.

3. Asas kelengkapan atau Optimal system

Maksud dari asas ini adalah apabila para pihak yang mengadakan

perjanjian, berkeinginan lain, mereka dapat menyingkirkan pasal-pasal

yang ada dalam undang-undang. Akan tetapi jika tidak secara tegas

ditentukan dalam suatu perjanjian, maka ketentuan pada undang-

undanglah yang dinyatakan berlaku. Contoh mengenai ketentuan asas

ini adalah terdapat pada ketentuan pasal 1477 KUH Perdata yang

menentukan bahwa “Penyerahan harus terjadi di tempat di mana

barang yang terjual berada pada waktu penjualan, jika tentang itu tidak

diadakan perjanjian lain.” Artinya apabila dalam suatu perjanjian yang

dibuat oleh para pihak tidak menentukan secara tegas dan tidak

menentukan lain, maka penyerahan barang yang terjual tersebut adalah

di tempat di mana barang tersebut dijual.

Asas kebebasan berkontrak yang menjadi asas utama dalam suatu perjanjian,

pada mulanya timbul dan berkembang di negeri Perancis dan mencapai



puncaknya setelah adanya Revolusi Perancis. Sesuai dengan perjalanan

sejarahnya, dalam pembentukan KUH Perdata yang dipakai sebagai dasar hukum

dalam membuat suatu perjanjian baik kodifikasi maupun konkordasinya.

Kitab Undang-Undang Hukum (KUH) Perdata tersebut berasal dari negeri

Perancis yaitu Code Penal Perancis ke Burgelijk Wetboek Belanda pada tahun

1838. Begitu pula sejarah terbentuknya KUH Perdata di Indonesia, juga berlaku

karena konkordansi dari Burgerlijk Wetboek Belanda ke negeri jajahannya, yaitu

Indonesia.

Asas tersebut sangat berpengaruh dalam suatu perjanjian karena saat

konkordansi maupun kodifikasi baik di negeri Perancis maupun Belanda, saat itu

pandangan individual juga sangat berpengaruh, kebebasan individu baik dalam hal

orang maupun keluarga, hak milik dan perikatan sangatlah dominan.

Kebebasan berkontrak, berpangkal pada kesamaan kedudukan para pihak,

pandangan terhadap hak milik sebagai hak yang paling sempurna serta adanya

prinsip bahwa setiap orang harus memikul sendiri setiap kerugian yang

ditimbulkan akibat perbuatan suatu perjanjian, serta setiap orang harus dipandang

sama dan diperlukan sebagai orang bebas dan dengan kedudukan maupun hak

yang sama70

1. Phillip Kotler memberikan definisi jasa adalah setiap tindakan atau unjuk

kerja yang ditawarkan oleh salah satu pihak ke pihak lain yang secara

prinsip intangibel dan tidak menyebabkan perpindahan kepemilikan

apapun. Produksinya bisa terkait dan bisa juga tidak terikat pada suatu

produk fisik.

.

Definisi JASA berdasarkan pendapat para ahli bermacam-macam antara

lain :

2. Adrian Payne menurutnya jasa adalah aktivitas ekonomi yang mempunyai

sejumlah elemen (nilai atau rnanfaat) intangibel yang berkaitan

dengannya, yang melibatkan sejumlah interaksi dengan konsumen atau

dengan barang-barang milik, tetapi tidak menghasilkan transfer

kepemilikan. Perubahan daiam kondisi bisa saja muncul dan produksi

70 Djumadi, SH,M.hum, Hukum Perburuhan Perjanjian Kerja,penerbit PT Rajagrafindo persada, Jakarta 2006, halaman 25-26


http://id.wikipedia.org/wiki/Ekonomi�

http://id.wikipedia.org/wiki/Konsumen�

suatu jasa bisa memiliki atau bisa juga tidak mempunyai kaitan dengan

produk fisik.

3. Christian Gronross memberikan pendapat yang lain. Menurutnya jasa

adalah proses yang terdiri atas serangkaian aktivitas intangible yang

biasanya(namun tidak harus selalu) terjadi pada interaksi antara pelanggan

dan karyawan jasa dan atau sumber daya fisik atau barang dan atau sistem

penyedia jasa, yang disediakan sebagai solusi atas masalah pelanggan.

Interaksi antara penyedia jasa dan pelanggan kerapkali terjadi dalam jasa,

sekalipun pihak-pihak yang terlibat mungkin tidak menyadarinya. Selain itu,

dimungkinkan ada situasi di mana pelanggan sebagai individu tidak berinteraksi

langsung dengan perusahaan jasa71

1. Penarikan sumber dana yang digunakan untuk pembelian barang

modal, dan

.

Istilah investasi pada awal mula sejarahnya berasal dari kata dalam Bahasa

Latin yaitu investire (memakai). Sementara investasi dalam Bahasa Inggris

disebut dengan investment. Mengenai konsep investasi itu sendiri diantara para

ahli terdapat beberapa definisi teoritis dan cara pandang yang berbeda.

Fritzgeral mengartikan investasi adalah aktivitas yang berkaitan dengan usaha

penarikan sumber-sumber (dana) yang dipakai untuk mengadakan barang modal

pada saat sekarang, dan dengan barang modal akan dihasilkan aliran produk baru

di masa yang akan datang”. Dalam definisi ini investasi dikonstruksikan sebagai

sebuah kegiatan untuk:

2. Barang modal itu akan dihasilkan produk baru.

Definisi lain tentang investasi dikemukakan Kamaruddin Ahmad. Ia

mengartikan investasi adalah menempatkan uang atau dana dengan harapan untuk

memperoleh tambahan atau keuntungan tertentu atas uang atau dana tersebut.

Dalam definisi ini, investasi difokuskan pada penempatan uang atau dana.

Tujuannya untuk memperoleh keuntungan.

Dalam Ensiklopedia Indonesia, investasi diartikan sebagai penanaman uang

atau modal dalam proses produksi (dengan pembelian gedung-gedung,

permesinan, bahan cadangan, penyelenggaraan uang kas serta perkembangannya).

71 www.wikipedia indonesia.com, diunduh pada tanggal 30 November 2012, pukul 11.58


http://id.wikipedia.org/wiki/Karyawan�

http://id.wikipedia.org/wiki/Individu�

http://www.wikipedia/�

Dengan demikian cadangan modal barang diperbesar sejauh tidak ada modal

barang yang harus diganti.

Hakikat investasi dalam definisi ini adalah penanaman modal untuk proses

produksi. Ini berarti bahwa investasi yang ditanamkan hanya untuk proses

produksi semata-mata, padahal dalam kegiatan investasi tidak hanya ditujukan

untuk kegiatan produksi semata-mata, tetapi juga kegiatan untuk membangun

berbagai sarana dan prasarana yang menunjang kegiatan investasi.

Arti investasi yang dikemukakan oleh para ahli sebelumnya menurut

Salim dan Budi Sutrisno perlu disempurnakan disesuaikan dengan kondisi terbaru

yang terjadi di dalam masyarakat. Salim dan Budi Sutrisno berpendapat bahwa

investasi adalah penanaman modal yang dilakukan oleh investor, baik investor

asing maupun domestik dalam berbagai bidang usaha yang terbuka untuk

investasi, dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan. Investasi dibagi dua

macam yaitu investasi asing dan domestik.

Investasi asing merupakan investasi yang bersumber dari pembiayaan luar

negeri, sementara investasi domestik merupakan investasi yang bersumber dari

pembiayaan dalam negeri. Investasi itu digunakan untuk pengembangan usaha

yang terbuka untuk investasi dan bertujuan memperoleh keuntungan72

1. Periode Kolonialisme Kuno

.

Sejarah perkembangan investasi di dunia terdapat 3 periode investasi

yaitu:

Dimulai pada abad ke-17 dan abad ke-18. Periode ini ditandai dengan

pendirian perusahaan-perusahaan oleh Spanyol, Belanda dan Inggris yang

medirikan tambang-tambang dan perkebunan di beberapa negara jajahan

di Asia dengan cara merampas dan mengeksploitasi sumber-sumber alam

dan kekayaan penduduk jajahan.

2. Periode Imperialisme Baru

Dimulai pada abad ke-19. Negara-negara di Afrika, Asia Tenggara

dan beberapa negara lainnya “terbelenggu” dalam sistem penjajahan.

Investasi negara-negara eropa di beberapa fasilitas perkebunan, jalan-jalan,

72 Salim HS, SH,MS dan Budi Sutrisno SH,M.Hum, Hukum Investasi di Indonesia, penerbit PT Rajagrafindo Persada, Jakarta 2008.


dan pusat-pusat kota pada waktu itu telah menciptakan suatu infrastruktur

yang penting bagi negra jajahan tersebut.

3. Periode nvestasi tahun 1960-an

Periode investasi dimulai pada saat hampir semua negara kelas tiga

sebagai negara-negara yang baru berkembang, memperkenalkan strategi

subsitusi import sebagai cara yang dianggap tercepat untuk menuju

industrialisasi.

Melalui penerapan halangan dan/atau rintangan perdagangan (trade

barries) yang ketat dan kebijaksanaan pajak, negara-negara tersebut

“memaksa” perusahaan-perusahaan multnasional Amerika Serikat dan

negaranegara maju lainnya untuk mendirikan cabang-cabang manufaktur

di negara-negara berkembang tersebut, disamping mendirikan cabang-

cabang perusahaan di beberapa negara industri baru untuk memproduksi

komponen-komponen dan dalam rangka pemenuhan ekspor ke negara-

negara maju.

Hal tersebut kemudian membuat arus investasi dari negara-negara

maju ke negara-negara berkembang terus melaju dan meningkat.

Di negara Indonesia sendiri perkembangan arus investasi terbagi menjadi

beberapa periode. Ada 3 periode perkembangan investasi di Indonesia, yaitu pada

masa awal kemerdekaan (1945-1965), masa orde baru dan masa reformasi.73

73 Salim SH, Hukum Investasi, op.cit halaman 67

Pada

masa awal kemerdekaan atau masa orde lama arus investasi ke Indonesia menjadi

tidak ada karena semua perusahaan telah dinasionalisasikan untuk kepentingan

nasional.

Momentum awal mengalirnya investasi ke Indonesia dimulai pada masa

orde baru. Masa ini ditandai dengan telah diundangkannya Undang-Undang

Nomor 1 Tahun 1967 tentang penanaman modal asing dan Undang-Undang

Nomor 6 Tahun 1968 tentang penanaman modal dalam negeri.

Keberadaan kedua unang-undang ini memberikan kesempatan kepada

pemodal asing dan domestik untuk menanamkan investasinya ke Indonesia. Pada

masa orde arus investasi meningkat. Pada masa orde reformasi, arus investasi

menurun.


Hal ini terbukti dengan jumlah investasi yang masuk sangat sedikit. Tahun

1997 menjadi awal bagi pertumbuhan negatif investasi asing.Faktor penyebab

utama rendahnya investasi yang masuk ke Indonesia adalah adanya anggapan dari

para investor bahwa Indonesia merupakan negara yang belum aman dalam

menanamkan investasinya karena belum stabilnya kondisi bangsa Indonesia.

Jenis Investasi dapat digolongkan berdasarkan aset, pengaruh, ekonomi

dan cara penanamannya. Adapun jenis-jenis investasi dimaksud antara lain :

1. Investasi berdasarkan asetnya.(Kamaruddin Ahmad, 1996)

Investasi berdasarkan asetnya merupakan penggolongan investasi dari

aspek modal atau kekayaannya. Investasi berdasarkan asetnya dibagi

menjadi 2 jenis, yaitu real asset dan financial asset. Real asset merupakan

investasi yang berwujud seperti gedung-gedung, kendaraan dan

sebagainya, sedangkan financial asset merupakan dokumen (surat-surat)

klaim tidak langsung pemegangnya terhadap aktivitas riil pihak yang

menerbitkan sekuritas tersebut.

Perbedaan lainnya terletak pada likuiditas. Pengertian likuiditas di sini

adalah mudahnya mengkonversi sebagai suatu aset menjadi yang dan

biaya transaksi cukup rendah. Real aset secara umum kurang likuid

daripada financial aset (aset keuangan). Hal ini disebabkan oleh sifat

heterogennya dan khusus kegunaannya.

2. Investasi berdasarkan pengaruhnya (Ensiklopedia Indonesia, 1470)

Investasi menurut pengaruhnya merupakan investasi yang didasarkan

pada faktor-faktor yang mempengaruhi atau tidak berpengaruh dari

kegiatan investasi. Investasi berdasarkan pengaruhnya dibagi menjadi 2

macam yaitu Investasi Autonomus (berdiri sendiri) dan Investasi Induced

(mempengaruhi-menyebabkan).74

Investasi autonomus merupakan investasi yang tidak dipengaruhi

tingkat pendapatan bersifat spekulatif. Misalnya pembelian surat-surat

berharga. Investasi inducees merupakan investasi yang dipengaruhi

kenaikan permintaaan akan barang dan jasa serta tingkat pendapatan.

Misalnya penghasilan transitori yaitu penghasilan yang didapat selain dari

74 Salim,SH, Hukum Investasi, op.cit, halaman 87


bekerja seperti bunga dan sebagainya. Teori ini dikembangkan oleh Milton

Friedman.

3. Investasi berdasarkan sumber pembiayaannya

Investasi berdasarkan sumber-sumber pembiayaannya merupakan

investasi yang didasarkan pada asal usul investasi itu diperoleh. Investasi

ini dibagi menjadi 2 macam yaitu investasi yang bersumber dari modal

asing (PMA) dan investasi yang bersumber dari modal dalam negeri

(PMDN).

Investasi yang bersumber dari modal asing (PMA) merupakan

investasi yang bersumber dari pembiayaan luar negeri. Sementara itu,

investasi yang bersumber dari modal dalam negeri (PMDN) merupakan

investasi yang bersumber dari pembiayaan dalam negeri.

4. Investasi berdasarkan bentuknya (Pandji Anoraga, 1995)

Investasi berdasarkan bentuknya merupakan investasi yang didasarkan

pada cara menanamkan investasinya. Investasi cara ini terbagi menjadi 2

bagian antara lain investasi portofolio dan investasi langsung. Investasi

portofolio ini dilakukan melalui pasar modal dengan instrumen surat

berharga seperti saham dan obligasi. Investasi langsung merupakan bentuk

investasi dengan jalan membangun, membeli total atau mengakuisisi

perusahaan75

1.

.

2.2.6 Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam babVII Buku III Kitab Undang-

Undang Hukum (KUH) Perdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa” yang

meliputi pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 Kitab Undang-Undang Hukum

(KUH) Perdata.

Definisi perjanjian sewa-menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata

menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan perjanjian sewa-menyewa

adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya

untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu

Definisi

75 Ibid 74, halaman 33-38


barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang

oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya.

Sewa-menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huurenverhuur

dan dalam bahasa Inggris disebut dengan rent atau hire . Sewa-menyewa

merupakan salah satu perjanjian timbal balik.Menurut Kamus Besar

Bahasa Indonesia sewa berarti pemakaian sesuatu dengan membayar uang

sewa dan menyewa berarti memakai dengan membayar uang sewa.76

1. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri

Menurut Yahya Harahap perjanjian sewa-menyewa adalah suatu

persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak

yang menyewakan menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak

penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.

Menurut Wiryono Projodikoro sewa-menyewa barang adalah suatu

penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain itu untuk memulai dan

memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa

oleh pemakai kepada pemilik.

Dari beberapa pendapat dan ketentuan undang-undang yang berlaku

maka pengertian perjanjian sewa-menyewa tersebut di atas dapat

disimpulkan dengan perkataan lain yakni terdapat ciri-ciri dari perjanjian

sewa-menyewa:

Pihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan. Artinya pihak

pertama adalah pihak yang mempunyai barang. Pihak yang kedua

adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan

atas suatu barang.

Para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa dapat bertindak untuk

diri sendiri, kepentingan pihak lain, atau kepentingan badan hukum

tertentu.

2. Ada unsur pokok

Yang dimaksud dengan unsur pokok disini yaitu barang, harga,

dan jangka waktu sewa. Barang adalah harta kekayaan yang berupa

76 Samuel MP Hutabarat, SH,MH, Penawaran dan Penerimaan dalam Hukum Perjanjian, Penerbit PT Gramedia, 2010


benda material, baik bergerak maupun tidak bergerak. Harga adalah

biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas pemakaian benda sewa.

Dalam perjanjian sewa-menyewa pembayaran sewa tidak harus

berupa uang tetapi dapat juga mengunakan barang ataupun jasa (pasal

1548 KUH Perdata). Hak untuk menikmati barang yang diserahkan

kepada penyewanya terbatas pada jangka waktu yang ditentukan

kedalam perjanjian.

3. Ada kenikmatan yang diserahkan

Kenikmatan dalam hal ini adalah penyewa dapat menggunakan

barang yang disewa serta menikmati hasil dari barang tersebut. Bagi

pihak yang menyewakan akan memperoleh kontra prestasi berupa

uang, barang, atau jasa menurut apa yang diperjanjikan sebelumnya.

Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian konsensuil yang

berarti perjanjian tersebut sah dan mengikat apabila sudah tercapai kata

sepakat diantara para pihak tentang unsur pokok perjanjian sewa-

menyewa yaitu barang dan harga.77

2.

Di dalam KUH Perdata tidak dijelaskan secara tegas tentang

bentuk perjanjian sewa-menyewa sehingga perjanjian sewa-menyewa

dapat dibuat secara lisan maupun tertulis.

Bentuk perjanjian sewa-menyewa dalam praktek khususnya sewa-

menyewa bangunan dibuat dalam bentuk tertulis. Para pihak yang

menentukan subtansi atau isi perjanjian sewa-menyewa biasanya yang

paling dominan adalah pihak yang menyewakan dikarenakan posisi

penyewa berada dipihak yang lemah.

1. Pihak yang menyewakan

Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewa

Terdiri dari orang atau badan hukum yang menyewakan barang

atau benda kepada pihak lainya untuk dinikmati kegunaan benda

tersebut kepada penyewa. Pihak yang menyewakan barang atau benda

77 Samuel MP Hutabarat, SH,MH, Penawaran dan Penerimaan dalam Hukum Perjanjian, op.cit, halaman 35


tidak harus pemilik benda sendiri tetapi semua orang yang atas dasar

hak penguasaan untuk memindahkan pemakaian barang ke tangan

orang lain. Hal tersebut dikarenakan didalam sewa-menyewa yang

diserahkan kepada pihak penyewa bukanlah hak milik atas suatu

barang melainkan hanya pemakaian atau pemungutan atas hasil dari

barang yang disewakan

2. Pihak Penyewa

Pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa

barang atau benda dari pihak yang menyewakan. Obyek barang yang

dapat disewakan menurut Hofmann dan De Burger, yang dapat di sewa

adalah barang bertubuh saja.

Pendapat lain dari Asser dan Van Brekel serta Vollmar

menyatakan bahwa mereka berpendapat tidak hanya barang-barang

yang bertubuh saja yang dapat menjadi obyek sewa melainkan hak-hak

juga dapat disewa. Pendapat mereka berdua diperkuat oleh putusan

Hoge Raad tanggal 8 Desember 1922.

Tujuan dari diadakanya perjanjian sewa-menyewa adalah untuk

memberikan hak pemakaian kepada pihak penyewa sehingga benda

yang bukan bersetatus hak milik dapat disewakan oleh pihak yang

mempunyai hak atas benda tersebut.78

Pendapat tersebut bertentangan dengan pendapat dari Subekti

yang berpendapat bahwa dalam perjanjian sewa-menyewa tidaklah

Jadi benda yang dapat disewakan oleh pihak yang menyewakan

dapat berupa hak milik, hak guna usaha, hak pakai, hak mengunakan

hasil, hak pakai, hak sewa (hak sewa kedua) dan hak guna bangunan.

Perjanjian sewa-menyewa menurut Van Brekel, bahwa harga

sewa dapat berwujud barang-barang lain selain uang, namun barag-

barang tersebut harus merupakan barang-barang bertubuh, karena sifat

dari perjanjian sewa-menyewa akan hilang jika harga sewa dibayar

dengan suatu jasa.

78 Hartono Soerjopratikno,SH,Aneka perjanjian jual beli, cet.2 Yogyakarta, Penerbit PT Mustika Wikasa 1994


menjadi keberatan apabila harga sewa tersebut berupa uang, barang

ataupun jasa.

Jadi obyek dari perjanjian sewa-menyewa adalah segala jenis

benda, baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak, benda

berwujud maupun benda tidak berwujud.

3.

1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa.

Hak dan Kewajiban Para pihak

Perjanjian sewa-menyewa merupakan perjanjian timbal balik sehingga

ada hak dan kewajiban yang membebani para pihak yang melakukan

perjanjian.

Kewajiban pihak yang menyewakan dapat ditemukan di dalam pasal

1550 KUH Perdata. Kewajiban pihak yang menyewakan tersebut antara

lain adalah sebagai berikut :

2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga

barang tersebut dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.

3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tertera dari pada barang

yang disewakan selama berlangsungnya sewa-menyewa.

Pada intinya kewajiban pihak yang menyewakan adalah menyerahkan

barang yang disewa untuk dinikmati kegunaan barang tersebut bukan hak

milik. Tentang pemeliharaan barang yang disewakan pihak yang

menyewakan barang diwajibkan untuk melakukan perbaikan-perbaikan

yang diperlukan atas barang yang disewakan.

Ketentuan tersebut diatur di dalam Pasal 1551 ayat (2) KUH Perdata

yang mencatat bahwa dia harus selama waktu sewa menyuruh melakukan

pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan, yang perlu

dilakukan kecuali pembetulan-pembetulan yang menjadi wajibnya si

penyewa.79

Pasal 1552 KUH Perdata mengatur tentang cacat dari barang yang

disewakan. Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menanggung

79 J.Satrio,SH,Hukum Perikatan, perikatan yang lahir dari perjanjian,cet.2 Porwokerto,Penerbit PT Citra Aditya Bhakti, 2011


semua cacat dari barang yang dapat merintangi pemakaian barang yang

disewakan walaupun sewaktu perjanjian dibuat pihak-pihak tidak

mengetahui cacat tersebut. Jika cacat tersebut mengakibatkan kerugian

bagi pihak penyewa maka pihak yang menyewakan diwajibkan untuk

menganti kerugian

Pihak yang menyewakan diwajibkan untuk menjamin tentang

gangguan atau rintangan yang mengganggu penyewa menikmati obyek

sewa yang disebabkan suatu tuntutan hukum yang bersangkutan dengan

hak milik atas barangnya.

Hal tersebut sesuai dengan ketentuan pasal 1556 dan 1557 KUH

Perdata. Jika terjadi yang demikian, maka penyewa berhak menuntut suatu

pengurangan harga sewa menurut imbangan, asalkan gangguan dan

rintangan tersebut telah di beritahukan kepada pemilik.

Akan tetapi pihak yang menyewakan tidak diwajibkan untuk

menjamin si penyewa terhadap rintangan-rintangan dalam menggunakan

barang sewa yang dilakukan oleh pihak ketiga dengan peristiwa yang tidak

berkaitan dengan tuntutan atas hak milik atas barang sewa. Pihak yang

menyewakan disamping dibebani dengan kewajiban juga menerima hak.

Hak-hak yang diperoleh pihak yang menyewakan dapat disimpulkan

dari ketentuan pasal 1548 KUH Perdata yaitu menerima uang sewa sesuai

dengan jangka waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian, menegur

penyewa apabila penyewa tidak menjalankan kewajibannya dengan baik.80

a. Memakai barang yang disewa sebagai penyewa yang baik dan

bertanggungjawab, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada

barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada

perjanjian mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan

berhubungan dengan keadaan

Pasal 1560, 1564, dan 1583 KUH Perdata menentukan bahwa pihak

penyewa memiliki kewajiban-kewajiban sebagai berikut:

b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan.

80 J.Satrio, SH, Hukum Perikatan, op.cit halaman 57-58


c. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama sewa-

menyewa, kecuali jika penyewa dapat membuktikan bahwa

kerusakan tersebut terjadi bukan karena kesalahan si penyewa.

d. Mengadakan perbaikan-perbaikan kecil dan sehari-hari sesuai

dengan isi perjanjian sewa-menyewa dan adat kebiasaan setempat.

Pihak penyewa memiliki hak sebagai berikut:

a. Menerima barang yang disewa

b. Memperoleh kenikmatan yang tertera atas barang yang disewanya

selama waktu sewa

c. Menuntut pembetulan-pembetulan atas barag yang disewa, apabila

pembetulan-pembetulan tersebut merupakan kewajiban pihak yang

menyewakan.

4.

Risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan

oleh suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, yang

menimpa barang yang menjadi obyek dari suatu perjanjian. Risiko

merupakan suatu akibat dari suatu keadaan yang memaksa (Overmacht)

sedangkan ganti rugi merupakan akibat dari wanprestasi.

Risiko dalam Perjanjian Sewa-Menyewa

81

1. Musnah secara total (seluruhnya)

Pembebanan risiko terhadap obyek sewa didasarkan terjadinya suatu

peristiwa diluar dari kesalahan para pihak yang menyebabkan musnahnya

barang / obyek sewa. Musnahnya barang yang menjadi obyek perjanjian

sewa-menyewa dapat dibagi menjadi dua macam

Jika barang yang menjadi obyek perjanjian sewa-menyewa

musnah yang diakibatkan oleh peristiwa di luar kesalahan para pihak

maka perjanjian tersebut gugur demi hukum.

Pengertian musnah disini berarti barang yang menjadi obyek

perjanjian sewa-menyewa tidak lagi bisa digunakan sebagai mana

81 Kartini Muljadi,Perikatan pada umumnya, cet.1 Jakarta, Penerbit RajaGrafindoPersada 2003


mestinya, meskipun terdaat sisa atau bagian kecil dari barang tersebut

masih ada.

Ketentuan tersebut diatur di dalam pasal 1553 KUH Perdata yang

menyatakan jika musnahnya barang terjadi selama sewa-menyewa

berangsung yang diakibatkan oleh suatu keadaan yang diakibatkan

oleh suatu keadaan yang tidak bisa dipertanggung jawabkan pada

salah satu pihak maka perjanjian sewa-menyewa dengan sendirinya

batal.

2. Musnah sebagian

Barang yang menjadi obyek perjanjian sewa-menyewa disebut

musnah sebagian apabila barang tersebut masih dapat di gunakan dan

dinikmati kegunaanya walaupun bagian dari barang tersebut telah

musnah.

Jika obyek perjanjian sewa-menyewa musnah sebagian maka

penyewa mempunyai pilihan:

a. Meneruskan perjanjian sewa-menyewa dengan meminta

pengurangan harga sewa

b. Meminta pembatalan perjanjian sewa-menyewa.

5.

Mengenai hal ini diatur di dalam pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata

yang menyatakan bahwa penyewa, jika kepadanya tidak telah

diperizinkan, tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang, yang

disewanya, ataupun melepas sewanya kepada orang lain, atas ancaman

pembatalan perjanjian sewa dan pengantian biaya, rugi, dan bunga,

sedangkan pihak yang menyewakan, setelah pembatalan itu, tidak

diwajibkan mentaati perjanjian ulang sewa.

Mengulang sewakan dan melepas sewa kepada pihak ke tiga

Pihak penyewa dilarang untuk mengulang sewakan obyek sewa

kepada pihak ketiga tanpa sepengetahuan dan persetujuan dari pemilik

obyek sewa.

82

82 Kartini Muljadi, Perikatan Pada Umumnya, op.cit, halaman 77


Dari ketentuan yang berlaku dari pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata

tersebut dapat diketahui bahwa:

1. Mengulang sewakan kepada pihak ketiga hanya dapat dilakukan oleh

seorang penyewa apabila diperbolehkan di dalam perjanjian sewa

menyewa atau disetujui oleh para pihak.

2. Jika pihak penyewa mengulang sewakan obyek sewa dalam massa

sewa maka pihak yang menyewakan obyek sewa dapat melakukan

pembatalan perjanjian sewa-menyewa dan menuntut ganti rugi.

3. Akibat pembatalan perjanjian sewa-menyewa tersebut maka perjanjian

sewa-menyewa yang dilakukan oleh pihak penyewa dengan pihak

ketiga juga batal demi hukum.

Pasal 1559 ayat (1) KUH Perdata tersebut dapat diketahui tentang istilah

mengulang sewakan dan melepas sewa. Pada prinsipnya kedua perbuatan

tersebut dilarang dilakukan bagi pihak penyewa. Meskipun demikian

perbuatan-perbuatan tersebut boleh dilakukan oleh penyewa jika sebelumnya

telah diperjanjikan sebelumnya83

1. Mengulang sewakan yaitu penyewa bertindak sendiri sebagai pihak

yang menyewakan obyek sewa dalam suatu perjanjian sewa-menyewa

yang diadakan olehnya dengan pihak ketiga.

. Berikut ini perbedaan kedua perbuatan

tersebut:

2. Melepaskan sewa adalah pihak penyewa mengundurkan diri sebagai

pihak yang menyewa dan menyuruh pihak ketiga untuk mengantikan

kedudukannya sebagai penyewa sehingga pihak ketiga tersebut

berhadapan sendiri dengan pihak yang menyewakan obyek sewa.

6.Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa

Perjanjian berakhir secara umum diatur di dalam undang-undang.

Penentuan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk

perjanjian. Ketentuan hukum perjanjian sewa-menyewa di dalam KUH

.



Perdata membedakan antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara

lisan dan tertulis.

Berikut ini cara-cara berakhirnya perjanjian sewa-menyewa:

1. Berakhir sesuai dengan batas waktu tertentu yang sudah ditentukan

a. Perjanjian sewa-menyewa tertulis

Diatur didalam pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi jika sewa

dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut berakhir demi hukum,

apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukanya suatu

pemberitahuan untuk itu.

b. Perjanjian sewa-menyewa lisan

Diatur dalam pasal 1571 KUH Perdata yang menyatakan jika sewa

tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut tidak berakhir pada

waktu yang tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan

bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan

tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

2. Batas akhir sewa-menyewa tidak ditentukan waktunya.

Penghentian atau berakhirnya waktu sewa dalam perjanjian sewa-

menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman bahwa berakhirnya sewa-

menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para pihak.

Undang-undang tidak mengatur berakhirnya perjanjian sewa-

menyewa tanpa batas waktu, sehingga penghentiannya diserahkan pada

kesepakatan kedua belah pihak.84

3. Berakhirnya sewa-menyewa dengan ketentuan khusus

a. Permohonan / pernyataan dari salah satu pihak

Penghentian perjanjian sewa-menyewa hanya dapat dilakukan atas

persetujuan dua belah pihak yaitu pihak yang menyewakan dengan

pihak penyewa. Penghentian karena kehendak para pihak ini bisa

dilakukan tanpa putusan dari pengadilan.

Di atur di dalam pasal 1579 KUH Perdata yang menyatakan bahwa

pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan mengatakan

84 Hartono, Aneka perjanjian, op.cit halaman 66


bahwa ia akan mengunakan sendiri barangnya, kecuali apabila waktu

membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan.

b. Putusan Pengadilan

Penghentian hubungan sewa-menyewa yang dikehendaki oleh

salah satu pihak saja, hanya dapat dilakukan dengan putusan

pengadilan seperti yang diatur di dalam pasal 10 ayat (3) PP No. 49

Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981.

c. Benda obyek sewa-menyewa musnah

Pasal 1553 KUH Perdata mengatur apabila benda sewaan musnah

sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian

sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian

berakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena

keadaan memaksa (Overmacht).

2.2.6. Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Perjanjian sebagai sumber perikatan. Pasal 1313 KUH Perdata memuat

definisi tentang perjanjian, akan tetapi tidak memberikan keterangan mengenai

definisi perikatan. Pasal 1233 KUH Perdata menyatakan tiap-tiap perikatan

dilahirkan baik karena persetujuan, baik karena undang-undang. Artinya bahwa

undang-undang dan perjanjian adalah sumber p vvvvverikatan.

Perjanjian menimbulkan dan berisi ketentuan-ketentuan hak dan kewajiban

antara dua pihak atau dengan kata lain Perjanjian berisi Perikatan85

1. Satu perjanjian menimbulkan banyak perikatan.

.Perikatan

sebagai isi suatu perjanjian dapat memberikan gambaran :

2. Perikatan tersebut merupakan isi dari perjanjian

3. Perikatan tersebut memberikan ciri yang membedakan satu perjanjian

dengan perjanjian yang lain.

Suatu perikatan sekurangnya mengandung 4 unsur antara lain yang pertama

adalah bahwa perikatan adalah suatu hubungan hukum, dimana hubungan hukum

tersebut melibatkan dua atau lebih orang (pihak). Yang ketiga hubungan hukum

tersebut adalah hubungan hukum dalam hukum kekayaan, dan unsur terakhir

85 J.Satrio,SH, Hukum perikatan, perikatan yang lahir dari perjanjian-buku I,cetakan pertama, penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung 2001


adalah hubungan hukum tersebut melahirkan kewajiban pada salah satu pihak

dalam perikatan.

Para Pihak dalam perikatan terdiri atas pihak yang mempunyai kewajiban

pada satu sisi biasanya disebut debitur dan pihak lain adalah pihak yang berhak

atas pemenuhan kewajiban tersebut atau disebut kreditur.

Pasal 1234 KUH Perdata menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan adalah untuk

memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak melakukan sesuatu.

Dalam suatu perjanjian, baik yang melahirkan perikatan untuk memberikan

sesuatu, perikatan untuk berbuat sesuatu atau perikatan untuk tidak berbuat

sesuatu, senantiasa haruslah ditentukan terlebih dahulu kebendaan yang akan

menjadi obyek dalam perikatan yang lahir di antara para pihak yang membuat

perjanjian tersebut. Pasal 1334 KUH Perdata “kebendaan yang baru akan ada di

kemudian hari dapat menjadi pokok suatu perjanjian”.

Perjanjian Jual Beli adalah suatu perjanjian pada mana satu pihak

mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu barang atau benda dan pihak lain

mengikatkan diri untuk membayar harga yang disetujui bersama berdasarkan

Pasal 1457 KUH Perdata.

Jadi untuk adanya perjanjian jual beli disyaratkan 4 hal pertama persetujuan

dari mereka yang mengikatkan diri, selanjutnya kecakapan untuk mengadakan

perikatan. Yang ketiga adalah pokok yang tertentu serta syarat terakhir di dalam

perjanjian jual beli adalah sebab yang diperkenankan. Akan tetapi untuk

perjanjian jual beli maka pembuat undang-undang memandang perlu memberikan

peraturan-peraturan khusus.

Metode pembayaran dalam transaksi jual beli86

1. Metode pembayaran tunai seketika

ada beberapa jenis dengan

penjelasan sebagai berikut:

Metode pembayaran tunai seketika ini merupakan bentuk yang sangat

klasik dimana dalam hal ini harga barang diserahkan semuanya, sekaligus

pada saat diserahkannya barang objek jual beli kepada pembeli.

2. Metode pembayaran dengan cicilan/kredit

86 DR Munir Fuady, SH,MH,LLM, Pengantar hukum bisnis menata bisnis modern di era global, penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung 2005


Metode pembayaran dengan cicilan ini dimaksudkan bahwa

pembayaran yang dilakukan dalam beberapa termin,sementara penyerahan

barang kepada pembeli dilakukan sekaligus di muka, meskipun pada saat

itu pembayaran belum semuanya dilunasi.

Dalam hal ini menurut hukum, jual beli dan peralihan hak sudah

sempurna terjadi, sementara cicilan yang belum dibayar menjadi hutang

piutang belaka.

3. Metode pembayaran dengan memakai kartu kredit

Prosesnya cukup singkat karena pihak pembeli cukup menandatangani

suatu resi dan memberikan kartu kredit kepada pihak penjual. Obyek jual

beli baru diserahkan setelah proses konfirmasi dengan pihak penerbit kartu

kredit selesai dilakukan.

4. Metode pembayaran dengan memakai kartu debit

Metode pembayaran dengan kartu debit lebih praktis namun demikian

pihak pembeli dan penjual harus memiliki rekening yang sama di satu

bank.

5. Metode pembayaran dengan memakai cek

Pihak pembeli memberikan sebuah cek yang dikeluarkan oleh suatu

bank, pihak penjual baru akan menyerahkan obyek jual beli setelah cek

dapat dicairkan dalam bentuk uang tunai atau tersimpan langsung di dalam

rekening.

6. Metode pembayaran terlebih dahulu

Metode ini sangat jarang terjadi di dalam praktik, karena obyek jual

beli baru diserahkan kepada pembeli setelah penjual menerima seluruh

dana terlebih dahulu.

7. Metode pembayaran secara open account

8. Metode pembayaran atas dasar konsinyasi

9. Metode pembayaran secara documentary collection

10. Metode pembayaran secara documentary credit.


Berdasarkan ketentuan perundang-undangan maka dapat dijelaskan bahwa isi

pokok suatu Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) pada Satuan Rumah Susun

adalah sebagai berikut :87

1. Satuan rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat

dipasarkan melalui sistem pemesanan dengan cara jual beli satuan rumah

susun.

2. Pada hari pemesanan calon pembeli yang berminat untuk memesan dapat

menerima dan menandatangani surat pemesanan yang disediakan oleh

pengembang yang berisi sekurang-kurangnya hal-hal berikut:

a. Nama, nomor bangunan dan satuan rumah susun yang dipesan.

b. Nomor lantai dan tipe satuan rumah susun

c. Luas satuan rumah susun

d. Harga jual satuan rumah susun

e. Ketentuan pembayaran dimuka

f. Spesifikasi bangunan

g. Tanggal selesainya pembangunan rumah susun

h. Ketentuan mengenai persyaratan dan persetujuan menerima

persyaratan dan ketentuan yang ditetapkan serta menandatangani

dokumen-dokumen yang dipersiapkan oleh pengembang.

3. Surat pemesanan dilampiri dengan gambar yang menunjukkan letak pasti

satuan rumah susun yang dipesan disertai ketentuan tentang tahapan

pembayaran.

4. Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara lain memuat hal-hal sebagai

berikut:

a. Objek yang diperjualbelikan, yaitu hak milik atas satuan rumah susun

yang meliputi bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama

berikut fasilitasnya sesuai dengan nilai perbandingan proporsionalnya.

b. Pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, benda bersama dan

tanah bersama merupakan kewajiban seluruh penghuni, sehingga calon

pembeli harus bersedia menjadi anggota perhimpunan penghuni.

87 Munir Fuady, Pengantar Hukum Bisnis, op.cit halaman 43


2.2.7. Cara penjualan Pullman Bali

Kondotel Pullman Bali melakukan promosi sebagai bagian dari strategi

pemasaran melalui 2 cara antara lain online and offline. Cara online adalah

melakukan promosi melalui media elektronik / internet melalui website mereka.

Promosi dengan cara offline dilakukan dengan mengadakan pameran di berbagai

kota besar di Indonesia bahkan juga di beberapa negara tetangga di asia.

Promosi melalui iklan di berbagai media cetak nasional serta majalah-

majalah bisnis ternama dilakukan secara bersamaan dengan tampilan eksklusif

agar calon investor tertarik untuk dapat membeli kondotel tersebut. Berdasarkan

data yang dicatat dari narasumber pihak Bakrie Land melalui General Manager

Marketing Pullman Bali unit kondotel telah terjual sebanyak 95% sebelum

dilakukan serah terima pada tanggal 17 Februari 2011.

2.3 POSISI KASUS

Adalah Tuan Jason warga negara Singapura dan dua orang

temannya Tuan Liem warga negara Singapura dan Tuan Lam warga

negara Malaysia. Setelah beberapa kali melakukan kunjungan bisnis

maupun liburan di pulau Bali, ketiga orang ini tertarik untuk berinvestasi

di Indonesia. Mereka bertiga sepakat untuk membeli satu unit kondotel di

Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort pada tanggal 5 Mei 2010

dengan luas 145meter persegi seharga Rp.2,500,000,000,- (dua koma lima

miliar rupiah).

Pada pertengahan bulan Mei 2010 dilakukan transaksi pemesanan

satu unit kondotel sebesar Rp.20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) melalui

transfer rekening bank atas nama Tuan Jason kepada PT Bakrie Nirwana

Semesta.

Formulir pemesanan kondotel ditandatangani oleh ketiganya yaitu

Tuan Jason, Tuan Liem dan Tuam Lam. Disepakati cara pembayaran

untuk pembelian satu unit kondotel Pullman Bali adalah tunai bertahap

melalui transfer rekening bank atas nama Tuan Jason.

Pembayaran secara tunai bertahap ini akan berakhir pada bulan

Juni 2011. Pada tanggal 6 Juni 2010, dilakukan perjanjian sewa menyewa


yang dapat dikonversi di hadapan Notaris di kota Denpasar,Bali, setelah

dilakukan pembayaran tunai bertahap yang bertama sebesar

Rp.555.000.000,- (Lima ratus lima puluh lima juta rupiah).

Para penghadap yang hadir di hadapan Notaris adalah Tuan Jason,

Tuan Liem dan Tuan Lam selaku pembeli kondotel Pullman Bali. Pihak

PT Samudra Asia Nasional dalam hal ini diwakili oleh Tuan Bambang

Direktur Utama berdasarkan surat kuasa di bawah tangan dari Direksi PT

Samudra Asia Nasional.

2.4 ANALISA HUKUM

2.4.1. Cara Pemilikan Kondotel Pullman Bali Legian Nirwana Hotel

dan Resort oleh Warga Negara Asing

Undang-Undang Pokok Agraria membedakan hak atas tanah yang

dapat dipunyai oleh orang perorangan dan badan hukum berdasarkan

status subjek (pemegang) hak atas tanah.

Prinsip yang dianut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)

adalah bahwa status subjek (seseorang atau badan hukum) akan

mempengaruhi status hak atas tanah yang dimilikinya. Di dalam

pelaksanaannya, prinsip UUPA ini dikenal dengan asas nasionalitas88

Warga Negara Asing(WNA) dan Badan Hukum Asing(BHA) yang

dalam keseharian seluruh aktifitasnya dilakukan di Indonesia, dimana

.

Berdasarkan prinsip nasionalitas tersebut, maka hak milik atas

tanah termasuk hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS) hanya dapat

dimiliki oleh WNI asli maupun keturunan dan badan–badan hukum

tertentu sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun

1963.

Demikian pula dengan hak guna bangunan tempat berdirinya

rumah susun (sebagai tanah bersama seperti halnya hak milik tadi) juga

hanya dapat dimiliki oleh WNI asli atau keturunan atau badan hukum yang

didirikan menurut hukum dan berkedudukan di Indonesia.

88 Imam Kuswahyono, S.H., M.Hum., Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, hal 92


mereka juga menetap dan tinggal/berkedudukan di Indonesia, maka

berdasarkan pasal 42 Undang-Undang Pokok Agraria diperbolehkan untuk

memiliki tanah dan bangunan diatas tanah dengan status hak pakai.

Hak milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) sebagaimana

tercantum dalam undang-undang rumah susun terdiri dari Hak Milik

(perorangan) atas satuan rumah susun dan Hak Bersama. Akan halnya Hak

Bersama tersebut terdiri atas tanah bersama, benda bersama, dan bagian

bersama89

Hal ini disebabkan karena dalam konsep pemilikan rumah susun

terdapat pemilikan secara individual dan terpisah yakni terhadap HMSRS

itu, namun sekaligus juga mengandung pemilikan bersama secara

proporsional dan tidak terpisahkan terhadap tanah bersama, benda

bersama, dan bagian bersama

.

Berkenaan dengan pemilikan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

(HMSRS) oleh WNA, Pasal 8 UU No 16/1985 tentang Rumah Susun juga

menegakkan prinsip yang sama, yakni bahwa pemilikan HMSRS itu harus

berada diatas Hak Pakai atas Tanah Negara.

90

Pada hakekatnya Hak Pakai dapat terjadi diatas Tanah Negara

(HPTN), tanah HPL (Hak Pengelolaan) dan tanah HM (Hak Milik).

Berdasarkan pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996,

disebutkan bahwa Hak Pakai diatas tanah negara diberikan dalam jangka

waktu 25 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun dan diperbaharui untuk

jangka waktu 25 tahun.

.

Kategori warga negara asing selaku subjek hak pakai sebagaimana

tersebut diatas, dapat dilihat kualifikasinya di dalam Peraturan Pemerintah

Nomor 41 Tahun 1996. Ketentuan lain yang dimuat di dalam PP tersebut

adalah WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan memiliki

satu rumah tempat tinggal, dapat berupa rumah yang berdiri sendiri atau

satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai.

89 Arie Hutagalung, SH, MLI, Serba aneka masalah tanah dalam kegiatan ekonomi (suatu kumpulan karanagan), badan penerbit FH UI, tahun 1999 90 Dr.Maria S.W Sumardjono, S.H.,MCL.,MPA, Alternatif kebijakan pengaturan hak atas

tanah beserta bangunan bagi warga negara asing dan badan hukum asing, hal 7


Sementara jangka waktu status tanah hak pakai diatas tanah hak

pengelolaan dapat diperpanjang dan diperbaharui atas usul pemegang hak

pengelolaan. Sedangkan untuk jangka waktu Tanah Pakai diatas tanah HM

adalah sesuai kesepakatan dalam perjanjian, tetapi tidak boleh lebih lama

dari 25 tahun. Jangka waktu hak pakai diatas tanah hak milik tidak dapat

diperpanjang tetapi dapat diperbaharui untuk jangka waktu 20 tahun,

dengan catatan bahwa WNA yang menandatangani perjanjian masih

berkedudukan di Indonesia.

Pemilikan rumah dengan cara perolehan hak atas tanah untuk

WNA dapat dilakukan dengan membeli atau membangun rumah di atas

tanah HPTN atau tanah HP diatas tanah HM, membeli satuan rumah susun

yang dibangun diatas HPTN, membeli dan membangun rumah diatas Hak

Pakai atau Hak Sewa untuk bangunan atas dasar perjanjian tertulis dari

pemilik tanah yang bersangkutan91

Jadi barang diserahkan tidak untuk dimiliki tetapi hanya untuk

dipakai dan dinikmati kegunaannya. Dengan demikian penyerahan tadi

hanya bersifat menyerahkan kekuasaan atas barang yang disewa tersebut

.

Pasal 1548 KUH Perdata menyatakan bahwa sewa menyewa ialah

suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk

memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang,

selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh

pihak terakhir disanggupi pembayarannya.

Arti dari pasal 1548 KUH Perdata tersebut ialah bahwa sewa

menyewa sudah sah dan mengikat pada saat tercapainya sepakat mengenai

unsur pokok yaitu barang dan jasa. Kewajiban pihak yang satu

menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan

kewajiban pihak yang terakhir adalah membayar sewa.

92

KUH Perdata dengan tegas menyatakan bahwa yang dimaksud

dengan perjanjian sewa menyewa adalah penyerahan barang hanya untuk

.

91 Hartono, Aneka Perjanjian,op.cit, halaman 71



dipakai dan dinikmati kegunaannya oleh pihak lain dimana barang tersebut

tidak dapat dimiliki oleh pihak penyewa.

Perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi ( convertible

lease) dan perjanjian jasa investasi yang dibuat oleh Pihak Bakrie Land

dan disepakati oleh investor selaku pembeli tunduk kepada isi dari

perjanjian tersebut berdasarkan KUH Perdata.

Investor yang berkewarganegaraan asing hanya dapat menikmati

dan memanfaatkan tanah beserta bangunan kondotel Pullman Bali yang

berdiri diatasnya berdasarkan jangka waktu yang cukup lama sebagaimana

dicantumkan di dalam perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi

dan telah ditandatanganinya.

Warga negara asing selaku investor tidak dapat melakukan

pemindahan hak atas tanah beserta bangunan kondotel yang dibelinya

dengan cara jual beli setelah masa sewa menyewa berakhir, dikarenakan

alas hak dari bangunan gedung bertingkat tersebut adalah Hak Guna

Bangunan (HGB). UUPA secara tegas menyatakan dalam pasal 26 bahwa

subjek HGB adalah WNI asli dan keturunan.

Pemindahan hak melalui jual beli, baru dapat dilakukan oleh

investor yang berkewarganegaaraan asing, apabila lahir undang-undang

yang baru dan menyatakan bahwa subjek HGB selain WNI asli dan

keturunan juga termasuk warga negara asing.93

93 Samuel MP Hutabarat, SH,MH, Penawaran dan Penerimaan dalam Hukum Perjanjian, op.cit, halaman 33

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka cara pemilikan kondotel

Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan Resort oleh warga negara asing

tidak dapat dilakukan dengan proses pemindahan hak melalui jual beli,

karena alas hak atas tanah kondotel adalah HGB, dan warga negara asing

bukanlah subjek HGB.

WNA selaku investor yang telah membeli hanya dapat menikmati

dan menerima manfaat dari kondotel berdasarkan jangka waktu sewa yang

cukup lama dengan harapan dapat membeli apabila aturan hukum tentang

subjek HGB mengalami perubahan.


Penguasaan hak atas tanah selama belum terbit ketentuan hukum

baru tetap berada di bawah penguasaan Bakrie Land selaku Badan Hukum

Indonesia.

2.4.2. Cara menyelesaikan Kepemilikan Hak Atas Tanah

bersamanya jika pemilik adalah Warga Negara Asing.

Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun

(UURS) memperkenalkan suatu lembaga pemilikan baru sebagai suatu hak

kebendaan yaitu Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang

terdiri dari hak perorangan atas unit satuan rumah susun dan hak bersama

atas tanah, benda dan bagian bersama yang kesemuanya merupakan satu

kesatuan yang tidak terpisahkan sebagaimana dinyatakan dalam pasal 9

UURS94

94 Arie S.Hutagalung, SH, MLI, Condominium dan permasalahannya, halaman 10

.

Berdasarkan ketentuan HMSRS yang menyatakan bahwa

pemilikan perseorangan dan pemilikan bersama adalah merupakan satu

kesatuan yang utuh dan tak terpisahkan, maka satuan rumah susun hanya

dapat dimiliki oleh perorangan dan badan hukum yang memenuhi syarat

sebagai pemegang hak atas tanah bersama yang bersangkutan sebagaimana

tercantum dalam Pasal 8 UURS. Syarat-syarat pemegang hak atas tanah

secara jelas dan tegas dijabarkan dalam pasal 21,pasal 36, dan pasal 42

UUPA.

Sertipikat HMSRS terdiri dari salinan buku tanah, surat ukur tanah

bersama, gambah denah tingkat rumah susun yang dimaksud untuk

menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki oleh pembeli. Di dalam

sertipikat HMSRS juga terdapat pertelaan mengenai besarnya bagian hak

atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Hubungan antara satuan-satuan rumah susun dengan benda

bersama, bagian bersama, dan tanah bersama, dapat dilihat pada nilai

perbandingan proporsional. Angka inilah yang menunjukkan berapa besar

hak dan kewajiban dari seorang pemegang HMSRS terhadap hak-hak

bersamanya.


Pengaturan mengenai Hak Pakai dalam PP No 40/1996 menjadi

dasar kepemilikan rumah bagi orang asing di Indonesia sebagaimana

diatur dalam PP No 41/1996. Peraturan Pemerintah ini memberikan

jaminan kepemilikan rumah bagi orang asing yang berkedudukan di

Indonesia.

Rumah tempat tinggal atau tempat hunian yang dapat dimiliki oleh

orang asing menurut pasal 2 PP No 41/1996 adalah rumah yang berdiri

sendiri dan dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara, atau

didirikan di atas tanah yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan

pemegang hak atas tanah.

PP tersebut juga mencantumkan hunian lain dalam bentuk satuan

rumah susun. Dalam hal rumah hunian atau tempat tinggal yang akan

dipunyai oleh orang asing berbentuk satuan rumah susun, maka WNA

tersebut harus membeli HMSRS yang dibangun di atas Tanah Hak Pakai

atas Tanah Negara95


.

Cara menyelesaikan Kepemilikan Hak Atas Tanah bersamanya jika

pemilik adalah Warga Negara Asing berdasarkan ketentuan hukum yang

berlaku dan mengatur tentang pertanahan, maka tentang pembagian

pemilikan hak bersama secara proporsional atas hak HGB bersama, bagian

bersama, benda bersama dan tanah bersama untuk WNA tersebut hanya

dapat memanfaatkan dan tidak dapat dimiliki karena WNA bukan subjek

hukum atas tanah yang berstatus HGB.

Akan tetapi jika ada perubahan peraturan perundang-undangan

yang memperbolehkan seorang WNA memiliki status tanah dimana

Pullman didirikan maka dapat dilakukan jual beli setelah perjanjian sewa

atau sewa beli habis jangka waktunya, dilanjutkan dengan penyelesaian

pembagian pemilikan hak bersama secara proporsional.

Cara lain yang mungkin dilakukan agar pembagian pemilikan hak

bersama secara proporional dapat dilakukan terhadap WNA adalah apabila


terdapat perubahan kebijakan dari developer untuk merubah status tanah

bersama dari HGB menjadi Hak Pakai.

Dengan perubahan status tanah HGB menjadi tanah Hak Pakai

maka WNA selaku pembeli pada saat masa sewa berakhir sebagaimana

tercantum dalam jangka waktu perjanjian sewa beli, WNA tersebut

mempunyai hak opsi untuk dapat membeli tanah tersebut.

Maka dengan demikian WNA tersebut berhak untuk memiliki

kondotel/apartemen secara individual ditambah seper 0,6% dari tanah

bersama, bagian bersama, dan benda bersama.


BAB III

KESIMPULAN DAN SARAN

KESIMPULAN

1. Kepemilikan di Kondominium Pullman Bali Legian Nirwana Hotel dan

Resort oleh para investor/ para pembeli yang berkewarganegaraan asing

berdasarkan ketentuan hukum sebagaimana tercantum di dalam Undang-

Undang Pokok Agraria (UUPA) dan Undang-Undang Rumah Susun

(UURS), hanya diperbolehkan untuk dapat menggunakan kondotel

tersebut dalam jangka waktu yangg cukup lama sebagaimana ternyata

dalam perjanjian sewa atau sewa beli yang telah disepakati oleh pihak

Bakrie Land dan investor/pembeli. Dalam pokok perjanjian sewa beli

diperjanjikan apabila ada perubahan peraturan perundangan tentang

kepemilikan kondominium oleh WNA maka kondotel Pullman tersebut

dapat beralih hak kepemilikannya pada WNA selaku investor/pembeli

dengan cara melakukan pemindahan hak dengan jual beli.

2. Cara menyelesaikan Kepemilikan Hak Atas Tanah bersama di Pullman

Bali Legian Nirwana dan Resort terhadap para pemilik yang

berkewarganegaraan asing berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku

tidak dapat dilakukan. Pembagian pemilikan hak bersama secara

proporsional atas hak HGB bersama, bagian bersama dan benda bersama,

bagi para investor/ para pembeli yang berkewarganegaraan asing hanya

diperbolehkan untuk dapat menikmati, menggunakan dan memanfaatkan

saja, tetapi tidak dapat memiliki. WNA tidak dapat memiliki dikarenakan

WNA bukan subjek hukum atas tanah yang berstatus HGB. Akan tetapi

jika ada perubahan perundang-undangan yang memperbolehkan seorang

WNA memiliki status tanah dimana pullman didirikan atau adanya

perubahan kebijakan dari developer merubah status tanah bersama dari

HGB menjadi Hak Pakai maka WNA tersebut berdasarkanperjanjian sewa


beli pada akhir masa sewa mempunyai hak opsi untuk dapat membeli,

dengan demikian WNA tersebut memiliki sebuah kondotel secara

individual ditambah 0,6% dari tanah bersama, bagian bersama, dan benda

bersama

SARAN

1. Pengembang disarankan melakukan sosialisasi hukum secara benar

terhadap WNA yang berminat untuk membeli kondominium dengan

menjelaskan bahwa WNA tidak dapat memiliki kondominium di atas

tanah HGB. WNA hanya dapat menyewa diatas tanah HGB, sehingga

perjanjian sewa menyewa yang dapat dikonversi tidak perlu dibuat.

2. Pengembang PT Bakrie Land Tbk diharapkan dapat membangun satu

tower kondominium di atas tanah dengan status Hak Pakai yang khusus

dipasarkan kepada WNA sehingga WNA setelah jangka waktu sewa habis

dapat melakukan pemindahan hak dengan cara jual beli. Dengan demikian

maka pembagian hak secara proporsional atas tanah bersama, benda

bersama dan bagian bersama dapat dilakukan berdasarkan ketentuan

undang-undang.


DAFTAR PUSTAKA

A. BUKU

Alif, M.Rizal, Analisis Kepemilikan Hak Atas Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda, Nuansa Aulia, Bandung 2009

Sumardjono,Maria SW,Prof,Dr,SH,MCL,MPA, Alternatif kebijakan Pengaturan hak atas tanah beserta bangunan bagi warga negara Asing dan badan hukum asing, penerbit buku kompas, Jakarta April 2007.

Sumardjono,Maria S.W.,Prof,Dr,SH,MCL,MPA, Tanah dalam perspektif Hak ekonomi sosial dan budaya, penerbit buku kompas, Jakarta, Januari 2008.

Soerjopratiknjo, Hartono, SH, Aneka perjanjian jual beli, penerbit PT Mustika Wikasa, edisi revisi, cetakan ke 2, Yogyakarta 1994

Simanungkalit, Panangian, 23 tahun (1986-2009) Jejak dan pemikiran Yang konsisten perjuangkan pembangunan politik perumahan Indonesia, penerbit Gibon books, cetakan pertama, Jakarta Oktober 2008

J.Satrio, SH, Hukum perikatan, perikatan yang lahir dari perjanjian (Buku1),penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung 2001

Harsono, Boedi,Prof, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan peraturan- Peraturan hukum tanah, penerbit djambatan, edisi 2008

Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Seri Hukum Perikatan-Perikatan pada umumnya, penerbit PT Raja Grafindo Persada, cetakan pertama, Jakarta April 2003

Salim HS, SH, MS-Budi Sutrisno, SH, M.Hum, Hukum Investasi di Indonesia,penerbit PT Raja Grafindo Persada,edisi pertama, Jakarta 2008

Djumadi, SH, M.Hum, Hukum perburuhan, perjanjian kerja, penerbit PT Raja Grafindo Persada, Jakarta 2006.

Dr.Fuady, Munir, SH, MH, LLM, Pengantar Hukum Bisnis Menata Bisnis Modern di Era Global, edisi revisi, penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung 2005.

Bosu, Benny, SH, CN, Perkembangan Terbaru Sertipikat, Departemen Pekerjaan Umum, Jakarta 2003.


Halim, A.Ridwan, Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab, Ghalia Indonesia,Jakarta, 1988.

Hutagalung, Arie S, Condominium dan Permasalahannya, edisi kedua, Badan Penerbit FHUI, Depok, 2002.

Kallo, Erwin, Aplikasi Hukum Dalam Bisnis Properti di Indonesia Disertai Studi Kasus Aktual, Penerbit Ombak, Yogyakarta 2003

Kallo, Erwin, Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun,

cetakan pertama, Minerva Athena Pressindo, Jakarta 2009.

Kuswahyono, Imam, Hukum Rumah Susun Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, cetakan pertama, Bayumedia, Malang 2004.

Manan, Abdul, Aspek-Aspek Pengubah Hukum, edisi ke-3, Kencana Prenada Jakarta, 2009.

Muljadi, Kartini, Hak-hak atas tanah, edisi pertama, Prenada Media, Jakarta,2004.

Pujiwati, Yani, Aspek Hukum Pemilikan Rumah Oleh Orang Asing di Indonesia, Lembaga Penelitian Universitas Padjadjaran, 2001.

Sitorus, Oloan, dkk, Condominium dan Permasalahannya, cetakan pertama,Penerbit Mitra Kebijakan Tanah, Yogyakarta, 1998.

B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Indonesia, Undang-Undang Republik Indonesia, UU No 5 Tahun 1960 Tentang peraturan dasar pokok agraria

Undang-Undang Republik Indonesia, Penjelasan atas UU No 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.

Peraturan Pemerintah, PP No 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun

Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hak Hunian bagi Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai


C. MAKALAH

Perbandingan Hukum Perolehan Hak Atas Tanah untuk orang asing di Indonesia khususnya di Pulau Batam dengan Warga Negara Asing di Negara Malaysia, Universitas Diponegoro, Semarang 2009

Tinjauan Umum tentang Kepemilikan Satuan Rumah Susun oleh Warga Negara Asing di Indonesia, Universitas Indonesia, Depok 2008













Documents

UNIVERSITAS INDONESIA TINJAUAN YURIDIS TERHADAP ...lontar.ui.ac.id/file?file=digital/20334191-T32568-Maria... · universitas indonesia . tinjauan yuridis terhadap kepemilikan kondominium