TRGOVAČKO DRUŠTVO ZA stan.pdf · načinu isplate kod civilne diobe, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog građevinskog zemljišta za koje je na temelju posebnog propisa

"CGC" d.o.o. Varaždin, Ulica Krste Hegedušića 13, tel/faks:042/320-560; m.tel:098/390-747; email:[email protected]

đ

TRGOVAČKO DRUŠTVO ZA

CONGRAM-COMMERCE d.o.o. - SUDSKA VJEŠTAĆENJAZA PODRUČJE GRAĐEVINARSTVA I ZA PROCJENU NEKRETNINA MIROSLAV KRAŠ, dipl.ing.građ. – STALNI SUDSKI VJEŠTAK I PROCJENITELJ NEKRETNINA

___________________________________________________________________________________________

NARUČITELJ:

BANKA KOVANICA d.d. (za ZANESTRA TRAVEL d.o.o.)

42000 Varaždin, Petra Preradovića 29

OIB: 33039197637

NEKRETNINA:

STAMBENA – STAN – 5. ETAŽA (6484/62615)

LOKACIJA: 52466 Novigrad - Cittanova, Goranska ulica 13 (Sveti Vidal)

z.k. čest.br. 1999, z.k.ul. 3763, podul. 5 k.o. Novigrad BROJ ELABORATA: t.d.: t.d.: VA-012/05-MMXVI-HR

PROCJEMBENI ELABORAT Ovlaštena Pravna osoba: Congram - commerce d.o.o. Varaždin, reg.br: 4 Su-358/15-4 Imenovana osoba u pravnoj osobi: Miroslav Kraš, d.i.g, reg.br:4 Su-553/12-9 Ovlaštena osoba u pravnoj osobi: Miroslav Kraš, d.i.g, reg.br:4 Su-553/12-9 Dan vrednovanja procjene: 12. svibanj 2016. Dan kakvoće nekretnine: 12. svibanj 2016.

Varaždin, 12. svibanj 2016

C G

C

tel/fax: 042/320-560, 098-390-747

TRGOVAČKO DRUŠTVO ZA PROJEKTIRANJE, INŽENJERING,

KONZALTING, STRUČNA VJEŠTAČENJA U GRADITELJSTVU

PROCJENE NEKRETNINA, ENERGETSKO CERTIFICIRANJE

42000 Varaždin, Ulica Krste Hegedušića

OIB: 55463728334

CCoonnggrraamm--CCoommmmeerrccee

dd..oo..oo.. VVAARRAAŽŽDDIINN

2

Naručitelj: BANKA KOVANICA d.d. Varaždin, P.Preradovića 29 TD 012/05-MMXVI-HR

Lokacija: Istarska županija, Novigrad, Goranska ulica (Sveti Vidal) Nekretnina: Stambena – STAN – 5. ETAŽA Datum: svibanj 2016 Ovlaštena osoba: Miroslav Kraš, dipl.ing.građ, stalni sudski vještak i procjenitelj P R O C J E N A

"CGC" d.o.o. Varaždin, Ulica Krste Hegedušića 13, tel/faks:042/320-560; mtel:098/390-747; email:[email protected] _________________________________________________________________________________________

SADRŽAJ

1. naslovnica s općim podacima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi i ovlaštenom sudskom vještaku za procjenu nekretnina odnosno ovlaštenom sudskom procjenitelju

2. ovlaštenje

3. popis primijenjenih propisa te korištene stručne i znanstvene literature

4. zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoće, opisom procjenjivane nekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema položaju u širem okruženju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza, adrese i drugih prostornih podataka

5. rezultate očevida s priloženim karakterističnim fotografijama, stvarnim stanjem procjenjivane nekretnine, obilježjima okolnih nekretnina i drugim odlučnim činjenicama

6. utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine pomoću taksativnog nabrajanja obilježja nekretnine koja utječu na vrijednost

7. prikaz općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina

8. prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navođenje izvora

9. obrazloženje za odabir metode

10. međuvremensko izjednačenje, interkvalitativno izjednačenje odnosno druge analize sukladno općim vrijednosnim odnosima na tržištu nekretnina, kakvoći nekretnine i odabranoj metodi i postupku

11. statističku obradu i izračun s isključivanjem neuobičajenih okolnosti

12. zaključak s mjestom izrade, datumom izrade, potpisom i pečatom izrađivača

13. prilozi (projekti, lokacijske informacije, izvadci iz prostornih planova, građevinske i okacijske dozvole, uvjerenja, potvrde, izjave i druge isprave) te pomoćni izračun za utvrđivanje nužnih podataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine.

3




1. OPĆI PODACI O PROCENJIVANOJ NEKRETNINI Nekretnina: STAMBENA – STAN – 5. ETAŽA

Županija: ISTARSKA ŽUPANIJA

Lokacija: NOVIGRAD, GORANSKA ULICA (SVETI VIDAL)

Općinski sud: PULA - POLA

Zemljišno-knjižni odjel: BUJE

Z.k.ul: 3763

Podul: 5

Z.k.čest: 1999

K.o. NOVIGRAD

Katastarska čest: 1999

K.o. NOVIGRAD

Pl. br. 2676

Površina STANA: 67,45 m2 korisna (61,60 m2)

Teret: POSTOJI, SUKLADNO UPISU U Z.K.

Vlasnik: Z.K. – ZANESTRA TRAVEL d.o.o. UMAG U 1/1 DIJELA

POSJED – ISTI

Svrha : VLASTITE POTREBE Osnovica za vrednovanje nekretnine: TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE KOJA SE

UTVRĐUJE PREMA PROPISANIM METODAMA ZA PROCIJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Podaci o ovlaštenom sudskom vještaku i procjenitelju: Ovlaštena Pravna osoba: Congram - commerce d.o.o. Varaždin, - sudska vještačenja za područje građevinatstva i za procjenu nekretnina (reg.br: 4 Su-358/15-4) Imenovana osoba u pravnoj osobi: Miroslav Kraš, dipl.ing.građ. - stalni sudski vještak i za procjenu nekretnina (reg.br:4 Su-553/12-9) Ovlaštena osoba u pravnoj osobi: Miroslav Kraš, dipl.ing.građ. (reg.br:4 Su-553/12-9)

4




SAŽETAK

Napomena! Nije mi bio omogućen ulaz u nekretninu (stan), pa je procjena rađena uz pretpostavku da je stan 100 % dovršen i prosječno uređen i opremljen.

Naručitelj procjene BANKA KOVANICA d.d. Varaždin

Korisnik procjene: ZANESTRA TRAVEL d.o.o. Umag, Bruštoloni 7

Adresa nekretnine 52 466 Novigrad - Cittanova, Goranska ulica 13 (Sveti Vidal)

Vrsta nekretnine Stan - 5. ETAŽA

zk.ul.br. 3763

poduložak 5

zk.č.br. 1999

k.o. Novigrad

Posjedovni list broj 2676

k.č.br. 1999

k.o. Novigrad

Površina zemljišta 1013,00 m2

Korisna vrijednost površina - KVP 61,60 m2

Obujam 223,30 m3

Tržišna vrijednost nekretnine € 85.000,00

Troškovi građenja i opremanja (€/m2) 850,00 €/m2

Nova građevinska vrijednost nekretnine € 52.360,00

Legalitet DA, Upis bez zabilježbi

Građevinska dozvola Da

Uporabna dozvola Da

Uvjerenje iz katastra o stanju na dan 15.02.1968. godine Ne

Neposredan pristup javnom putu Da

Usklađenost katastra i gruntovnice Da

Usklađenost katastra i gruntovnice sa stanjem u naravi Da

Godina izgradnje cca 2008

Godina obnove

Energetski certifikat Nije mi dan na uvid

Položaj (Lokacija) Vrlo dobra

Katnost zgrade Pr+1+pot

Položaj u zgradi 1. Kat

Koeficijent katnosti stana 1,08

Orijentacija prostora Dvostrano - poprečno

Održavanje zgrade Održavano

Održavanje stana Održavano

Datum vrednovanja 12.5.2016

Datum kakvoće 12.5.2016

Indeks na dan procjene - DZS 91,82

Stalni sudski vještak i procjenitelj Miroslav Kraš, dipl.ing.građ.

DALJNJA OBILJEŽJA PROCJENJIVANE NEKRETNINE (PN)

OPĆA OBILJEŽJA PROCJENJIVANE NEKRETNINE (PN)

5




2. OVLAŠTENJA

6




7




3.POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA, TE KORIŠTENE STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

* Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96; 68/98; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08; 38/09

153/09; 143/12)

* Zakon o gradnji (NN 153/13)

* Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)

* Zakon o građevinskoj inspekciji (153/13)

* Zakon o zemljišnim knjjigama (NN 91/96; 68/98; 137/99; 114/01; 100/04; 108/07; 152/08)

* Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07; 124/10; 56/13)

* Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07; 144/12)

* Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim građevinama (NN 86/12)

* Zakon o financiranju vodnog gospodarstva (NN 153/09; 90/11; 56/13)

*

Zakon o turističkom i ostalom građevinskom zemljištu neprocjenjenom u postupku pretvorbe i privatizacije

(NN 92/10)

* Zakon o sudovima (NN 28/13)

* Zakon o pomorskom dobru (NN 158/03; 141/06; 38/09)

* Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10; 76/11; 19/12; 151/13)

*

Pravilnik o utvrđivanju obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN 136/06; 135/10; 14/11;

55/12)

*

Uredba o načinu i postupku procjene vrijednosti turističkog zemljišta, odnosno građevina u kampovima,

načinu isplate kod civilne diobe, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog građevinskog zemljišta za koje je

na temelju posebnog propisa utvrđeno da služi za redovitu uporabu građevine (NN 12/11)

*

Uredba o načinu postupku i uvjetima procjene vrijednosti i prodaje turističkog zemljišta u vlasništvu jadinica

lokalne samouprave te načinu, postupku i uvjetima za dobivanje koncesije na preostalom turističkom

zemljištu u vlasništvu jedinica lokalne samouprave (NN 12/11)

* Pravilnik o energetskom certificiranju zgrada (NN 113/08; 36/10; 135/11; 81/12; 29/13; 78/13)

* HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)

* Prostorni planovi JLS

* Odluke JLS o visini komunalnog doprinosa

*

Odluke JLS u vezi komunalnog opremanja građevinskog zemljišta i

iznosa troškova komunalne infrastrukture

* Normativi RH za građevinarstvo

* Standardna kalkulacija (Bilten IGH)

* Podatak o etalonskoj cijeni gradnje (MGIPU)

* European Valuation Standards (EVS).blue book 7. izdanje (TEGoVA)

* Pravilnik i procedure procjena PBZ Nekretnine

Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)

*

Pravilnik (NN 79/14)

Vladimir Krtalić : Načela procjene tržišne vrijednosti

nekretnina (HDSV 2007.)

8




4. ZADATAK Na zahtjev BANKE KOVANICA d.d. iz Varaždina, Petra Preradovića 29, za korisnika

ZANESTRA TRAVEL d.o.o. Iz Umaga, Bruštoloni 7, potrebno je izraditi procijenu vrijednosti

nekretnine – u naravi – STAMBENI PROSTOR –STAN – 5. ETAŽA (stan na 1.katu

stambeno-poslovne zgrade) u Istarskoj županiji, u gradu Novigradu, Goranska ulica 13

(Sveti Vidal), upisana u zemljišno-knjižni odjel Buje, Općinskog suda u Puli, z.k.čest. 1999,

z.k.ul.br. 3763, podul: 5 k.o. Novigrad, koja odovara kat. čest. br. 1999 k.o. Novigrad.

Kao dan vrednovanja procjene nekretnine određen je 12. svibanj 20166 godine, koji

je isti kao i dan kakvoće (stanja) nekretnine koje je mjerodavno za procjenu.

Prilikom procjene vrijednosti nekretnine, za preračunavanje vrijednosti primijenjen je

srednji tečaj HNB-a od 12. svibanj 2016. koji je iznosio 1 EUR = 7,564518 Kn.

U izraženoj vrijednosti nisu uključeni porezi na promet nekretnina.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu procjembenog elaborata temeljem pregleda

predočene dokumentacije i očevida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 12. svibnja

2016. godine.

Ovom procjenom vrijednosti utvrđuje se:

TRŽIŠNA vrijednost nekretnine –STAN – 5. ETAŽA (suvlasnički udio 6840/62215) na dan

vrednovanja procjene.

Procjembeni elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za

utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji

koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

9




4.1.prostorna identifikacija

Hrvatska (službeni naziv: Republika Hrvatska) je europska država, zemljopisno smještena

na prijelazu iz Srednje u Jugoistočnu Europu. Graniči na sjeveru sa Slovenijom i

Mađarskom, na istoku sa Srbijom, na jugu i istoku s Bosnom i Hercegovinom i Crnom

Gorom. S Italijom ima morsku granicu. Tijekom hrvatske povijesti najznačajniji

kulturološki utjecaji dolazili su iz srednjoeuropskog i sredozemnog kulturnog kruga

Prema popisu iz 2011. godine Hrvatska ima 4.284.889 stanovnika. Hrvati čine 90,42%

stanovništva, a najznačajnija nacionalna manjina su Srbi koji čine 4,36% stanovništva, dok

svaka od ostalih nacionalnih manjina čini manje od 1% stanovništva. Kopnena površina

iznosi 56.542 km², a površina teritorijalnog mora 31.067 km² što Hrvatsku svrstava među

srednjevelike europske zemlje. Glavni grad je Zagreb koji je gospodarsko, kulturno i

političko središte zemlje.

Prema političkom ustroju Hrvatska je parlamentarna demokracija. Članica je Ujedinjenih

naroda od 22. svibnja 1992. Hrvatska je članica Vijeća Europe, Svjetske trgovinske

organizacije, Organizacije za europsku sigurnost i suradnju, Organizacije Sjevernoatlanskog

ugovora, Europske unije (od 2004. je bila kandidat za ulazak u Europsku uniju, a proces

pristupanja zemlje Uniji priveden je kraju 1. srpnja 2013. godine).

10




Grad Novigrad-Cittanova smješten je na sjeverozapadnoj obali istarskog poluotoka,

udaljen 25 km od granice sa Slovenijom. Po 15-ak kilometara udaljen je od obližnjih

gradskih centara - Poreča, Umaga i Buja.

Gradsko područje prostire se na 27 km2 površine, od Dajle na sjeveru do ušća rijeke Mirne

na jugu. Područje Grada službeno obuhvaća ukupno pet naselja. To su: Antenal, Bužinija,

Dajla, Mareda i Novigrad.

Prema nacionalnom sastavu većinu stanovništva čine Hrvati, na drugom su mjestu

pripadnici talijanske nacionalne zajednice, a slijede Albanci, Srbi, Slovenci, Turci, Bošnjaci,

Crnogorci, te druge nacionalnosti.

Grad Novigrad je u prošlosti bio prepoznatljiv kao mali ribarski gradić. Šezdesetih godina

prošlog stoljeća veći se broj ljudi zapošljavao u tekstilnoj industriji i obližnjem

kamenolomu ili je većina njih dnevno migrirala u obližnje gradove koji su tada bili središta

industrije, sudstva i školstva. Usporedno s tim razvija se i poljoprivreda - vinogradarstvo i

maslinarstvo u manjim poljoprivrednim gospodarstvima.

Ranih sedamdesetih godina započeo je intenzivan razvoj turizma. Izgradnja hotela i

apartmana postali su glavno težište, uz želju građana da težak život na zemlji zamjene

uslužnom djelatnošću. Tada se stanovništvo zapošljavalo većim djelom u hotelima i

restoranima.

Posljednjih godina prošlog stoljeća gospodarstvo grada je kao i sama Republika Hrvatska

prolazilo kroz razne tranzicijske promjene - ulazak u tržišno gospodarstvo i prijelaz iz

društvenog u privatno vlasništvo.

Najvažnije djelatnosti u Novigradu su danas: hoteljerstvo i turizam, tekstilna industrija

(prerađivačka), usluge prijevoza, građevinarstvo, poljoprivreda, ribarstvo i druge uslužne

djelatnosti. Kako je turizam najzastupljenija djelatnost, cilj je bio locirati sve prerađivačke

djelatnosti i industriju u radnu zonu. Razvoj tih gospodarskih grana stoga se premješta u

Radnu zonu Sveti Vidal koja se nalazi na dijelu gradskog teritorija, na državnoj prometnici

Buje-Novigrad-Poreč. Program razvoja poduzetništva na području Grada Novigrada stoga

je usko vezan uz sam razvoj Radne zone Sveti Vidal, zbog lakše dostupnosti samim

poduzećima i distribucije, te dugoročnog smanjivanja gospodarskog prometa kroz grad i

mogućnosti kupnje zemljišta.

11




Nekretnina (premet procjene) se nalazi u urbano definiranom dijelu grada koji

karakterizira većim dijelom kolektivna stambena izgradnja s pratećim uslužnim i poslovnim

sadržajima u neposrednom okruženju, koje je integrirano u gradsku mrežu komunalne

infrastrukture.

Lokacijski je odlično pozicionirano s obzirom na prometnu dostupnost. Lokaciju

karakterizira mala izloženost utjecajima zagađenosti i buke.

12




4.2. opis procjenivane nekretnine na dan očevida 12. svibnja 2016. godine

Predmet ove procjene je nekretnina – STAN – 5. ETAŽA u Istarskoj županiji, na 1. katu

stambeno-poslovne zgrade smještene u središnjem (sjevernom) dijelu grada Novigrada u

Goranskoj ulici (Sveti Vidal), udaljena cca 500 m od mora. Nekretnina je locirana uz javnu

prometnu površinu – asfaltiranu gradsku prometnicu (blizina trgovina i sl.).

Parkiranje (promet u mirovanju) riješeno je vanjskim otvorenim asfaltiranim parkiralištem

ispred i pored objekta.

Okoliš je hortikulturno uređen, kolni i pješački prilazi su opločeni.

Izlaz na JPP je neposredan.

Do stana koji je predmet ove procjene, dolazi se iz ulaza, preko zajedničkih dijelova zgrade i

hodnika. Vertikalna komunikacija omogućena je dvokrakim stepeništem.

Teren na kojoj je smještena zgrada je približno ravan u odnosu na kotu nivelete prilazne

ceste, odnosno vizualno nije primječena njegova denivelacija.

Izgrađenost čestice je manje od 40 %,

Građevina je spojena na sljedeću komunalnu infrastrukturu (javna vodovodna mreža,

gradska kanalizacija, elektro mreža, telefon).

Oprema stana u smislu namještaja neće biti predmet ovog procjembenog elaborata,

odnosno neće biti njegov sastavni dio kod formiranja tržišne vrijednosti nekretnine.

Nekretnina se sastoji od: -STAMBENOG PROSTORA –STAN – 5. ETAŽA, smješten na 1. katu višekatne stambeno-

poslovne zgrade, ukupne površine 67,45 m2, odnosno KP = 61,60 m2.

TEHNIČKI OPIS A/ općenito

- namjena stambena - stan - tip u stambeno-poslovnoj samostojećoj zgradi

- orjentacija dvostrana

- etaža 1. kat

- katnost objekta pr+1+pot

- prilaz sa javne asfaltirane gradske prometnice

- parkiranje na otvorenom uređenom parkiralištu ispred objekta

- sobnost 3

- svijetla visina prostorija 2,60 m

- zona mješovita, pretežno stambena namjena

- okolne građevine iste ili slične katnosti i pretežno stambene namjene

13




B/ konstrukcija - temelji armirano betonski, samci i a-b grede

- zidovi zidani glinenom blok opekom sa ukrućenjima a-b VS i HS

- stropovi a-b ploče

- nosiva konstrukcija zidana sa a-b ukrućenjima

- krovište izolirani ravni krov

- pokrov višestrešni krov + mediteran crijep

- limarija pocinčana, bojana

- fasada toplinska, završno silikat

- stolarija pvc, prozori ostakljeni trostrukim izzo staklom; pvc rolete

-vertikalna komunikacija unutarnje dvokrako stepenište

C/ instalacije javna vodovodna mreža, kanalizacija, elektroinstalacija,

telefon, klima

D/ uređenje -obrade podova nije mi bio omogućen ulaz u stan, pa se za potrebe procjene

predpostavlja prosječna kvaliteta

- obrade zidova nije mi bio omogućen ulaz u stan, pa se za potrebe procjene


- obrade stropova nije mi bio omogućen ulaz u stan, pa se za potrebe procjene


- oprema sanitarija: nije mi bio omogućen ulaz u stan, pa se za potrebe procjene


E/ gradnja cca 2008 godine

F/ održavanje vrlo dobro

G/ OVK 100 godina

H/ legalitet Projektna dokumentacija, Građevinska i Uporabna dozvola

nisu mi dani na uvid, pa se ne mogu očitovati o legalitetu

I/ energetski certifikat NE

J/ energetski razred NEPOZNAT

14




5. REZULTATI OČEVIDA S KARAKTERISTIČNIM FOTOGRAFIJAMA

15




UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE

To su pravna i stvarna fizikalno-tehnička svojstva, položaj nekretnine i druga svojstva, a

primarno obuhvaćaju kategoriju zemljišta, vrstu i mjeru građevinskog korištenja, prava i

terete koji utječu na vrijednost, doprinose, položajna obilježja, vrijeme čekanja, predvidivi

ostatak održivog vijeka korištenja i daljnja obilježja nekretnine

Stanje nekretnine (obilježja nekretnine koja utjeću na vrijednost)

- Nekretnina je stara cca 8 godina, dobro održavana, te nisu primjećena nikakva oštećenja koja bi utjecala na funkciju i vrijednost

- izvedena je kao zidana konstrukcija sa OVK = 100 godina - Lokacija – vrlo dobra, neposredan izlaz na JPP

ORIJENTACIJSKI ODNOSI VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA OVISNO O

SPREMNOSTI ZA GRADNJU

Kategorije zemljišta Udjel vrijednosti u postotcima

I 100%

II 50-80%

III 25-60%

- ista je opterećena zabilježbom u z.k. - zemljište je hortikulturno uređeno

Nekretnina je smještena unutar granica građevinskog područja, odnosno obuhvaćena je

PPU-om grada Novigrada, prema namjeni i korištenju prostora prostora smještena je u

izgrađenom dijelu naselja, na uređenom i komunalno potpuno opremljenom građevnom

zemljištu, prva komunalna zona grada Novigrada

Okolne građevine su iste ili slične katnosti i pretežno mješovite namjene.

prema odredbama PPU-a grada Novigrada Pod VIŠESTAMBENOM GRAĐEVINOM prema ovim odredbama, smatra se građevina

(zgrada) stambene

namjene na zasebnoj građevnoj čestici s najmanje pet (5) i najviše osam (8) funkcionalnih

jedinica (stambenih ili poslovnih), od kojih veći broj i veći dio ukupne bruto površine mora

biti namijenjen stanovanju.

16




Gradivi dio građevne čestice za gradnju slobodnostojeće zgrade određuje se tako da je

zgrada od granice građevne čestice udaljena najmanje za polovicu visine sljemena krova,

mjereno od kote konačno zaravnatog terena na njegovom najnižem dijelu, ali ne manje od

4m.

U gradivi dio građevne čestice ne mora se smjestiti izgradnja koja predstavlja uređenje

okućnice (građevne čestice), kao što su nenatkrivene terase koje nisu konstruktivno

povezane s građevinom, igrališta, bazeni površine do 24,00 m2 i dubine do 2,0m, cisterne i

septičke jame – izvan zaštićenog obalnog područja mora volumena do 27 m3, svi niži od 1m

iznad konačno zaravnatog terena na svakom pojedinom mjestu neposredno uz građevinu,

te uređene prometne površine na građevnoj čestici, kamini, roštilji, pergole, potporni zidovi

i nasipi prema konfiguraciji terena, te elementi na višim etažama građevine kao što su

vijenci, oluci, strehe krovova i sl.

Građevni pravac može se odrediti imajući u vidu namjenu i vrstu građevina, potrebu

racionalnog korištenja zemljišta, pristup s javne prometne površine, konfiguraciju i druge

karakteristike zemljišta, te naročito građevne pravce susjednih postojećih ili planiranih

zgrada, nastojeći pri tome pratiti slijed okolne izgradnje.

Najveća dozvoljena izgrađenost građevne čestice u svim građevinskim područjima, za

građevine svih namjena, utvrđuje se kako slijedi:

slobodno stojeća 601 - 800 m2 izgrađenost maks. 40 %

slobodno stojeća 800 - 1200 m2 izgrađenost maks. 35 %

slobodno stojeća > 1200 m2 izgrađenost maks. 30 %

Koeficijent iskorištenosti parcele (kis), istovrijedan umnošku koeficijenta izgrađenosti

(kig) i najvećeg dozvoljenog broja etaža iz ovih odredbi, u svim građevinskim područjima,

za građevine stambene i mješovite, pretežito stambene namjene može iznositi najviše 1,5.

- najviša dozvoljena visina iznosi 9,0 m uz, najviše tri nadzemne etaže

Krovište građevina iz stavka 1. ovog članka, a u pravilu i ostalih građevina, izvodi se

pokrovom kanalicama, “mediteranom” ili sličnim materijalom, odnosno limom ili sličnim

materijalom, uz nagib krovnih ploha prema važećim tehničkim propisima i pravilima

struke, ali ne veći od 40%

Septičke jame moraju biti vodonepropusne, zatvorene i odgovarajućeg kapaciteta, te

udovoljavati i drugim posebnim propisima, kao i sanitarno tehničkim i higijenskim

uvjetima. Septičke jame mogu se graditi isključivo izvan zaštićenog obalnog područja mora

Svaka građevna čestica mora imati osiguran neposredni pristup /kolni prilaz/.

Neposredni pristup građevnoj čestici osigurava se prometnom površinom.

Neposredni pristup jedne građevne čestice osigurava se pristupnom prometnicom –

prometnom površinom minimalne širine 3 m i slobodne visine 4,5 m na način da udaljenost

građevne čestice od prometnice višeg reda na koju se spaja pristupna prometnica mjereno

po pristupnoj prometnici nije veća od 30 m.

17




Grafički prilog iz PUP-a Novigrad Namjena i korišrtenje prostora

6. PRIKAZ OPĆIH VRIJEDNOSNIH ODNOSA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA

Nakon vrhunca u cijenama i količini transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj koji je

zabilježen u periodu 2008-2009, cijene nekretnina, a posebno utrživost, su zabilježili osjetni

pad budući da ponuda uvelike nadmašuje potražnju.

Uslijed nekretninske i financijske krize koja je uslijedila potražnja od domaćih ali i stranih

kupaca je na vrlo niskoj razini i to ponajviše zbog niske likvidnosti na tržištu ali i

višegodišnjeg pada BDP-a u RH. Iz tog razloga domaći kupci imaju sve manje raspoloživog

iznosa za kupnju i investiranje. Također zbog neizvjesnosti oko oporavka domaće ekonomije

te zbog općeg dojma da nije dobro ulagati u nekretnine domaći kupci nisu skloni ulaganjima

što posljedično rezultira smanjenom potražnjom za nekretninama i padom cijena.

18




Strani kupci nekretnina u RH, koji uglavnom dolaze iz zemalja EU, prošli su kroz ekonomsku

krizu u svojim domicilnim ekonomijama koje su se u međuvremenu uglavnom oporavile no

to nije imalo bitniji utjecaj na prodaju nekretnina u RH te povećanje potražnje po tom osnovu

još uvijek nije zabilježen tako da oni nemaju bitniji utjecaj na kretanje cijena nekretnina. Kad

se i pojavljuju kao kupci to je uglavnom na tržišno vrlo atraktivnim područjima i atraktivnim

nekretninama.

Zbog relativno nepovoljne poduzetničke klime u RH uslijed visokih poreza te regulatorne i

pravne nesigurnosti domaći i strani investitori trenutno nisu skloni ulaganjima u nove

nekretninske projekte.

Iako se očekivalo da će ulazak RH u EU imati pozitivne efekte na hrvatsku ekonomiju i na

tržište nekretnina, zbog stukturnih problema ti efekti se još ne osjećaju na tržištu. Zadnji

izvještaji o stanju ekonomije upućuju na blagi oporavak ali smo mišljenja da će biti potrebno

izvjesno vrijeme da potražnja poraste i da se tržište nekretnina stabilizira te da dođe do

pozitivnog utjecaja na vrijednosti nekretnina.

Ponuda nekretnina u gradu Novigradu i okolici, svedena je na stanove, poslovne prostore i

kuće. Kod kuća, to se najvećim dijelom odnosi na individulanu stambenu izgradnju. To su

uglavnom objekti locirani uz gradske prometnice u zonama S i M1.

Cijena nekretnina varira u odnosu na mikrolokaciju, kvalitetu građenja i uređenja, starost,

pristup, pogled i sl., a relativno mali utjecaj na cijenu ima površina.

Generalno gledano potražnja za nekretninama u gradu Novigradu i okolici je dobra

(prvenstveno zbog lokacije i središta županije), ali tražene i postignute cijene su niže nego

prije nekoliko godina.

7. PRIKAZ I ANALIZA PRIBALJENIH PODATAKA

Popis dostupne dokumentacije dobivene od naručitelja

E-Izvadak iz zemljišne knjige izdan u Općinskom sudu u Puli, Zemljišno knjižni odjel

Buje, za z.k.č.br. 1999 upisanu u z.k.ul. 3763; podul: 5 k.o. Novigrad, od 11.05.2016

godine

E-Kopiju katastarskog plana

19




Osvrt na legalitet zatečenog objekta

Na terenu je zatečena jedna višekatna zgrada mješovite uporabe (stambeno-poslovna).

U navedenom zemljoknjižnom izvadku nije upisana zabilježba odnosna na legalitet

nekretnine.

Z.k.čest. br. 1999 upisana u z.k.ul. 3763 k.o. Novigrad, identična je kat.čest. 1999 k.o.

Novigrad.

Namjena, oznaka i površina z.k.čest. br. 1999 k.o. Novigrad upisane u zemljišnim

knjigama, odgovara namjeni, oznaci i površini kat. čest. br. 1999 k.o. Novigrad , upisanoj

u posjedovnom listu br. 2676.

Zemljišnoknjižni vlasnik i posjednik je ista osoba.

Stanje u katastarskom i zemljišno-knjižnom operatu je usklađeno nomenklaturom i

površinama.

Zgrada je upisana u zemljišnim knjigama i posjedovnom listu, te je ucrtana u priloženoj

kopiji kat. plana.

Izvedeni objekat površinski odgovara upisanom, a oblikovno i položajno ucrtanom

stanju.

Projektna dokumentacija Građevinska i Uporabna dozvola nisu mi dani na uvid, pa se ne

mogu očitovati o legalitetu.

Objekat je etažiran.

Energetski certifikat nije prezentiran.

Procjenjivana nekretnina ima neposredan izlaz na JPP.

Pošto obračunska površina stana, koja će biti osnova kod izračuna ove procjene, nije

izvršena prema vlastitoj izmjeri u naravi (zbog nemogućnosti ulaska u stan) koristit će se

ukupna površina stana upisana u zemljišnim knjigama koja iznosi 67,45 m2,odnosno

mjerodavna KVP (korisna površina) koja iznosi 61,60 m2, u korekciji sa odgovarajućim

koeficijentima, sukladno Pravilniku o procjeni nekretnina i normi HRN ISO 9836:2011.

8. OBRAZLOŽENJE ZA ODABIR METODE

Metoda procjene temeljena je na Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15), i

Pravilniku o procjeni nekretnina (NN 105/15 ).

Osnova proračuna je ploština površine nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te

jedinična cijena 1 m2 korisne površine iste.

20




TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće

običaje u uobičajenom poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u

odnosu na raspoložive podatke.

Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode il imetoda uz poštivanje

značaja kojeg daje korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda,

jedna je osnovna,a ostale metode služe za potporu i provjeru rezultata.

Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:

POREDBENA METODA - samo za zemljište

TROŠKOVNAMETODA

PRIHODOVNA METODA

POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednostin eizgrađenih i izgrađenih

zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih

obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih

parkirnih mjesta, parkirnih mjesta i poslovnih prostora.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina. Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.

INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih cijena katastarskih čestica,

približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih katastarskih

čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na

katastarsku česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću

koeficijenata za preračunavanje.

KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.

21




KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU

su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i izračunatih istih

nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za

prilagodbu prava građenja.

Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji

izgrađenih katastarskih čestica (faktor izgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima

katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivane katastarske

čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno

izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.

TROŠKOVNA METODA

je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica

na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,

a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim

obilježjima nisu usporedive.

Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka

nagrađevinama te naknadnih ulaganja u građevine.

Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod

novih građevina koje su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti

troškova gradnje budućim prihodima od najma ili zakupa nekretnine.

Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno

održavanje i koje zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako

troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti nakon odbitka troškova navedenih radova,

kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.

Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje,

umanjene vrijendnosti zbog starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti

koje su od utjecaja na vrijednost.

PRIHODOVNA METODA

je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih građevnih čestica

na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je

stvaranje prihoda.

U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu

na tržištu (održivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni

22




značajnim odstupanjima ili značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu,

prihodovna vrijednost može se utvrditii na temelju periodički različitih prihoda.

U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih

prihoda na tržištu iz utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog

prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja vrijednosti prema općenitom izrazu:

PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/qn(q-1) q = 1 + (p/100) PV = prihodovna vrijednost nekretnine

PG = čisti prihod građevine

VZ = vrijednost zemljišta

M = multiplikator

p = kamatna stopa nekretnine

n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja

građevine

Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina

odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost

zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost

građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice.

Obrazloženje za odabir metode

Prilikom izrade ovog procjembenog elaborata kao glavna korištena je Poredbena

metoda za procjenu predmetne nekretnine, a sve u skladu s Zakonom o procjeni

vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i Pravilnikom o procjeni nekretnina (NN 105/15).

Pomoćna metoda nije korištena.

23




9. IZRAČUN KVP-a, BGP-a, BV-a

Obračunska površina objekata koja će biti osnova kod izračuna ove procjene, izvršena je

prema vlastitoj izmjeri u naravi i korekciji sa odgovarajućim koeficijentima, sukladno

Pravilniku o procjeni nekretnina i normi HRN ISO 9836:2011

Pošto mi nije omogućen ulaz u stan, koristit će se površine i z.k. izvatka.

KORISNA VRIJEDNOST POVRŠINAKVP - prema z.k.

STAN - 5. ETAŽA

Visina

h

(m)

Korisna

površina

KP

(m2)

Koeficijent

korisne

vrijednosti

površina

Korisna

vrijednost

površina

KVP

(m2)

1.KAT

hodnik 2,60 8,80 1,00 8,80

boravak i kuhinja 2,60 26,00 1,00 26,00

terasa 2,60 15,70 0,50 7,85

izba 2,60 0,95 1,00 0,95

wc 2,60 1,45 1,00 1,45

kupaona 2,60 4,75 1,00 4,75

soba 2,60 9,50 1,00 9,50

soba 2,60 8,15 1,00 8,15

UKUPNO: 67,45

KORISNA POVRŠINA IZ Z.K.: 61,60

SAŽETAK KVP

(m2)

BGP

(m2)

BV

(m3)

Stan 61,60 77,00 223,30

UKUPNO: 61,60 77,00 223,30

24




10. POREDBENA METODA

Prikazane transakcije odnose se na usporedive nekretnine na okolnim lokacijama. Takve nekretnine će se, suklado Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem putem indeksa cijena stambenih nekretnina (ICSN) DZS-a i usporedbom njihovih poznatih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja. Pri tome se uzima u obzir činjenica da sva obilježja poredbenih nekretnina nisu u cijelosti poznata. Pretpostavka je da na poredbenim nekretninama nema neuknjiženih tereta, podzemnih objekata, niti drugih nepoznatih nedostataka i posebnih obilježja. INDEKS CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA

25




Pregled kupoprodajnih cijena usporedivih nekretnina

Usporedba 1 ………………… ID Nekretnine (PU) - 3113726

Kvartal ugovora: 1Q2015 ICSN: 91,9

K.č.: 1999

K.o.: Novigrad

Površina: 61,40 m²

Cijena: 80.000,00 € srednji tečaj HNB na dan transakcije 1€ = 7,671454

Cijena po m²: 1.302,93 €

Novigrad. Stan u ulici Svetog Vidala

Usporedba 2 …………………. ID Nekretnine (PU) - 2871047


K.č.: 1997

K.o.: Novigrad



Cijena po m²: 1.505,02 €


26






K.č.: 1995/1

K.o.: Novigrad



Cijena po m²: 1.693,12 €

Novigrad. Stan u ulici Vergal


Datum ugovora: 1Q2014 ICSN: 94,6

K.č.: 1993/4

K.o.: Novigrad



Cijena po m²: 1.349,82 €


27




Trenutno aktualni indeks cijena za međuvremensko izjednačenje ICSN: 91,82



K.č.: 2001

K.o.: Novigrad



Cijena po m²: 1.874,86 €




K.č.: 2059/6

K.o.: Novigrad



Cijena po m²: 1.445,20 €


28




Međuvremensko (intertemporalno) izjednačenje - prilagodba tržištu

* izvor: www.dsz.hr

LokacijaKupoprodajna

cijena

Bazni*

indeks na

dan

sklapanja

ugovora (A)

Bazni*

indeks na

dan

vrednovanja

(B)

Korekcijski

faktor

= (B)/(A)

Nov igrad, Ulica

Sv eti Vidal80.000,00 91,85 91,82 0,9997

Nov igrad, Ulica

Sv eti Vidal90.000,00 93,36 91,82 0,9835

Nov igrad, Ulica

Vergal80.000,00 96,30 91,82 0,9535

Nov igrad, Ulica

Sv eti Vidal78.600,00 94,64 91,82 0,9702

Nov igrad, Ulica

Sv eti Vidal86.000,00 92,13 91,82 0,9966

Nov igrad, Ulica

Sv eti Vidal72.000,00 92,13 91,82 0,9966

88.515,42

85.710,63

71.757,73

79.973,87

76.257,95

76.278,30

Međuvremenski izjednačena

cijena ( € )

29




Interkvalitativno izjednačavanje (za odstupanje u kakvoći)

Procjenjivana Usporedba Usporedba Usporedba Usporedba Usporedba Usporedba

nekretnina 1 2 3 4 5 6

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

Novigrad, Ulica

Vergal

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

Novigrad, Ulica

Sveti Vidal

OSNOVNI ULAZNI PODACI 0,00

M eđuvremenski izjednačena cijena -- 79.973,87 88.515,42 76.278,30 76.257,95 85.710,63 71.757,73

Netto korisna površina 61,60 61,40 59,80 47,25 58,23 45,87 49,82

Cijena po metru kvadratnom -- 1.302,51 1.480,19 1.614,36 1.309,60 1.868,56 1.440,34

FIZIČKI ASPEKTI

Starost 8 slično slično slično slično slično slično

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Prilagođena prodajna cijena po m² 1.502,59 1.302,51 1.480,19 1.614,36 1.309,60 1.868,56 1.440,34

Tehničko stanje vrlo dobro slično slično slično slično slično slično

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Lokacija vrlo dobra slična slična slična slična slična slična

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Veličina stana 61,60 61,40 59,80 47,25 58,23 45,87 49,82

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,90


Atraktivnost nekretnine vrlo dobra slična slična slična slična slična manja

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95


Cestovni pristup i parkiranje dobar sličan sličan sličan sličan sličan sličan

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar sličan sličan sličan sličan sličan sličan

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Komunalna infrastruktura dobra slična slična slična slična slična slična

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Ostale prilagodbe

Prilagodba 1,00 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95


Indikator vrijednosti 1.339,25 1.237,38 1.406,18 1.380,27 1.244,12 1.597,61 1.169,92

101,87 -66,93 -41,03 95,13 -258,37 169,33

8% 5% 3% 7% 19% 13%

10.377 4.480 1.683 9.049 66.754 28.673

512,62 38% zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava

1.025,24 2-sigma zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava zadovoljava

Vrijednost nekretnine prema poredbenoj metodi:

Novigrad - Cittanova, Ulica Sveti

Vidal

STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN:

Standardno odstupanje:

Dvostruko standard. odstupanje:

82.497,66 €

Odstupanje od prosjeka:

Odstupanje od prosjeka u postotku:

Kvadrat odstupanja:

30




NAPOMENE:

84.543,75 €TRŽIŠNA VRIJEDNOST STANA

Novoadaptirano: ≤5 % 0,00%

UKUPNO DODACI 0,00 €

DODACI

0,00%

0,00%

ODBICI

0,00%

Održavanje stana Nema odbitaka 0,00%

Nema odbitaka

Površina predmetne nekretnine 61,60 m2

KOEFICIJENT POVOLJNOSTI STAMBENOG PROSTORA U ZGRADI - Kp

Ugoaono-dvostrano: 1,00

J, JZ ili JI; 1,08 1,08

1,00

VRIJEDNOST PRIJE KOREKCIJE 82.497,80 €

KOREKCIJA NA TRŽIŠNU VRIJEDNOST

NEKRETNINA STAN

Prosječna cijena 1.339,25 €/m2

KOEFICIJENT POVOLJNOSTI - Kp

Koeficijent utjecaja smanjenog komfora stanovanja - ksks

Koeficijent utjecaja okoliša (pogled na okoliš) - kuo

Koeficijent geogafskog položaja stana (dnevni boravak) - kgps

Koeficijent orijentacije stana - ko

Prosječni standard: 1,00 1,00

Nije pod utjecajem: 1,00 1,00

1,02

korišteni su podatci E-nekretnina

Utjecaj buke Neznatan: 0 %

Utjecaj zagađenja

zrakaNizak: ≤10 %

Održavanje zgrade

ZAOKRUŽENO 85.000,00 €

JEDINIČNA CIJENA STANA 1.379,87 €/m2

UKUPNO ODBICI 0,00

0,00%Dobra lokacija: 0 do + 5%

31




11. ZAKLJUČAK Temeljem izrađenog procjembenog elaborata utvrđena je tržišna vrijednost nekretnine –

STAMBENI PROSTOR –STAN – 5. ETAŽA (stan na 1.katu stambeno-poslovne zgrade) u

Istarskoj županiji, u gradu Novigradu, Goranska ulica 13, (Sveti Vidal), upisana u zemljišno-

knjižni odjel Buje, Općinskog suda u Puli, z.k.čest. 1999, z.k.ul.br. 3763, podul: 5 k.o.

Novigrad, koja odovara kat. čest. br. 1999 k.o. Novigrad, zemljišno-knjižno vlasništvo tvrtke

ZANESTRA TRAVEL d.o.o, iz Umaga, Bruštoloni 7, u 1/1 dijela, a prema stanju i vrijednosti

u mjesecu svibnju 2016 godine, odbivši od toga umanjenje vrijednosti za starost i trošnost

iznosi:

Procjena je napravljena u skladu s građevinsko tehničkim propisima za procjenjivanje

objekata ovakve ili slične znakovitosti.

Elaborat je sastavljen u tri istovjetna primjerka od kojih dva dobija naručitelj, a jedan

ostaje u arhivi stalnog sudskog vještaka.

U Varaždinu, 12. svibanj 2016. STALNI SUDSKI VJEŠTAK I PROCJENITELJ: MIROSLAV KRAŠ, dipl.ing.građ.

JEDINIČNA CIJENA STANA 1.379,87 €/m2

TRŽIŠNA VRIJEDNOST STANA 84.543,75 €

ZAOKRUŽENO 85.000,00 €

32




Izjava o neovisnosti i nepristranosti

Usluga pružena s moje strane obavljena je sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim

standardima, Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (nn 78/15), i Pravilniku o procjeni

nekretnina ( NN 79/14 ).

Djelujem kao neovisna stranka te moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o

vrijednosti. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni. Svi

fajlovi, radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja našeg zadatka biti će

imovina tvrtke u kojoj radim.

Moje potpuno izvješće možete dati zainteresiranim trećim stranama izvan vaše organizacije koje

trebaju biti upoznate. Zadržavam pravo uključivanja Vas u listu klijenata. Ja ću, po pravnoj

obvezi, smatrati povjerljivom svu konverzaciju, povjerene mi dokumente te moje izvješće. Ovi

uvjeti se mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

Sudski vještak i procjenitelj:

Miroslav Kraš, dipl.ing.građ.

33




11. PRILOZI E-zemljišne knjige

34




35




E-kopija katastarskog plana

Documents

TRGOVAČKO DRUŠTVO ZA stan.pdf · načinu isplate kod civilne diobe, načinu utvrđivanja tržišne cijene ostalog građevinskog zemljišta za koje je na temelju posebnog propisa