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PERE DOMENECH BERNAT Colegiado número 7606Arquitecto Técnico e Ingeniero de Edificación

INFORME VALORACIÓN VIVIENDA

INFORME DE VALORACIÓN

EXPEDIENTE: 10/28124SITUADO:POBLACIÓN:SOLICITANTE:

Ramón y Cajal, 45 Local 1ª ·08012 Barcelona -Tel. 670 257 703 · Fax 932 846 217 – www. arquitecnic.net 1

http://www.arquitecnic.net/



INDICES DEL PRESENTE INFORME

1. IDENTIFICACIÓN, SOLITANTE, FINALIDAD Y LIMITACIONES

2. VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS FINCA

3. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

5. TERRENO

6. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

7. SUPERFICIES

8. SITUACIÓN URBANÍSTICA

9. RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN

10. ANÁLISIS DE MERCADO

11. COMPARABLES VIVIENDAS

12. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

13. VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

14. DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES





1 IDENTIFICACIÓN, SOLICITANTE, FINALIDAD

El presente documento ha sido realizado por Pere Domènech Bernat, arquitecto técnico e ingeniero de edificación colegiado nº 7606 del Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de Barcelona.

1.1 IDENTIFICACIÓN

Situación: Localidad: Provincia:

1.2 SOLICITANTE

Nombre: DNI/CIF:

1.3 FINALIDAD Y METODOLOGÍA

El objeto del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoración, según indicaciones del solicitante.La valoración no se realiza para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la orden ministerial ECO 805/2003 del 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, si bien se utilizan parte de los criterios de valoración de las disposiciones que contiene.

1.4 LIMITACIONES AL DOMINIO

No se han considerado limitaciones al dominio de la finca distintas de las señaladas en el informe, por lo que, en el caso de existir alguna, deberá de estudiarse su incidencia en el valor de la misma.





2 VISITA, ESTADO, DOCUMENTACIÓN Y DATOS FINCA

2.1 VISITA AL INMUEBLE

La visita al inmueble fue realizada el 8/7/2010.El presente documento ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.Ha sido posible la localización. Se adjunta plano con ubicación y documentación fotográfica.

2.2 ESTADO DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra terminado.

2.3 FINCA REGISTRAL y REFERÉNCIA CATASTRAL

Finca registral número, tomo 3863, libro 433, folio 133 del Registro de la Propiedad número de Barcelona.

Referencia catastral nº





3 DOCUMENTACIÓN Y COMPROBACIONES

Vivienda en normal estado con calidades medias reformada no hace mucho en buen estado de conservación.

3.1 DOCUMENTACIÓN ANALIZADA

El técnico que redacta el informe ha dispuesto de la siguiente documentación:

Documentación registral y catastral.Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.Escritura de PropiedadContrato de ArrendamientoRecibo de alquiler

3.2 COMPROBACIONES REALIZADAS

Localización del inmueble e inspección ocular desde el exterior e interior.Régimen de protección pública.Protección del patrimonio arquitectónico.Adecuación al planeamiento urbanístico vigente.Estado de ocupaciónEstado de conservaciónCalidades interiores del inmuebleConsulta en página virtual de la oficina del Catastro.





4 LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1 TIPO DE NÚCLEO Y POBLACIÓN

Se trata de la capital de la Provincia.La población de derecho, según su último censo conocido, es de 1.621.537 habitantes, siendo su población de hecho sensiblemente superior a la de derecho.La tendencia de la población durante los últimos años ha sido estable y en la actualidad esta en aumento.La actividad dominante de la población es múltiple.El núcleo urbano no depende laboralmente de otros.

4.2 DELIMITACIÓN ENTORNO

Entorno delimitado por Sant Martí, cercano a la Monumental al Parque de la Ciutadella de Barcelona.

4.3 SIGNIFICACIÓN DEL ENTORNO

Entorno urbano con un grado de consolidación completo y un desarrollo completo con un carácter residencial.Ordenación en manzana cerrada, con una densidad media.La calidad de la construcción es de nivel medio en edificaciones actuales y señoriales en edificaciones antiguas, con edificaciones de 30 a 50 años de antigüedad. Se encuentra renovado alrededor de un 10%. Las nuevas construcciones representan, aproximadamente, el 1% del total.El nivel socio-económico predominante de los habitantes del entorno es medio.El uso principal del entorno es de viviendas para primera residencia en edificios con un número de plantas, mas frecuente, entre cinco y diez alturas.

4.4 INFRAESTRUCTURAS DEL ENTORNO

Dispone de infraestructuras con un grado de desarrollo suficiente en un aparente buen estado de conservación.Evacuación de aguas por red general. Abastecimiento de aguas por red general. Existe suministro eléctrico. El alumbrado público es suficiente. Las vías de acceso están pavimentadas.

4.5 EQUIPAMIENTO BÁSICO Y COMUNICACIONES

El equipamiento escolar es suficiente y cercano; los centros sanitarios cubren las





necesidades de la población: con suficientes instalaciones lúdicas.Las comunicaciones son normales con suficientes transportes públicos, existiendo dificultad de aparcamiento en superficie.

5 TERRENO

5.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

El terreno está ocupado por la edificación, no siendo relevante su descripción a los efectos de la valoración del inmueble.

5.2 INFRAESTRUCTURA INTERIOR

Dotado de todos los servicios urbanos básicos.





6 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN

6.1 CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Se trata de un edificio entre medianeras que se desarrolla en 10 plantas sobre rasante.La distribución por uso y plantas es la siguiente:Planta baja con locales comerciales y nueve plantas destinadas a viviendas.

6.2 EQUIPAMIENTO Y ELEMENTOS COMUNES

Se han considerado espacios comunes acordes con la tipología y calidad del inmueble. El edificio cuenta con equipamiento estándar.

6.3 CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

Elementos fundamentales:

Fachada: Monocapa.Cubierta: plana.

Instalaciones:

Instalación estándar.Ascensor si.

6.4 ESTADO ACTUAL

El bloque es de construcción de 1972 y se encuentra en normal estado de conservación con calidades medias. Se ha realizado un mantenimiento del edificio, aparentemente normal estado de conservado.

6.5 TERMINACIONES Y ACABADOS

Los acabados interiores son clásicos de este tipo de viviendas en vivienda reformada para ser arrendada con calidades medias, con pavimentos de gres, pintura plástica en paredes y alicatado en zonas húmedas.





7 SUPERFICIES

Finca registral Tipo Registral Catastral Útil Construida ec Adoptada

vivienda Entresuelo 2ª 72,05 77,00 63,59 81,00 81,00

La superficie registral aparentemente es la construida sin elementos comunes.

8 SITUACIÓN URBANÍSTICA

El inmueble se encuentra dentro de ordenación en zona calificada como 13E.

9 RÉGIMEN DE TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.1 SITUACIÓN ACTUAL

Finca registralTitular ArrendamientoFecha del contrato 28/07/2009Cláusula de revisión de rentas SI

De acuerdo con la documentación utilizada se considera el siguiente estado del inmueble:

- Situación de Ocupación: arrendado - Situación de Protección: Libre de venta y renta





10 ANÁLISIS DE MERCADO

10.1 CARACTERIZACIÓN

Entorno con oferta baja en el mercado primario, siendo activo el mercado secundario.El nivel de renta de los demandantes potenciales es adecuado a la oferta actual, existiendo desequilibrio entre ambas debido a la recesión económica. En fecha de valoración el mercado sigue en fase de recesión. Los precios practicados, mas habituales, se encuentran entre 3.800,00 a 4.500,00 €/m² para la obra nueva, y entre 2.000 a 4.200 €/m², para superficies medias.La tendencia de los precios es negativa niveles bajos con tiempos de venta estimados superiores al año.Las viviendas de la zona tienen carácter de primera residencia.

10.2 TENDENCIAS Y EXPECTATIVAS

Revalorización:La revalorización de la zona es negativa actualmente ya que estamos en un proceso de recesión con tendencia a la bajada de precios.

10.3 CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE EN EL MERCADO

Adaptación de la tipología valorada a la demanda: MediaFacilidad global del inmueble para la reventa: Media baja

10.4 OBSERVACIONES GENERALES DEL MERCADO

Capacidad de revalorización del inmueble: no significativaCapacidad de revalorización del entorno: no significativaCapacidad de revaloración del mercado: nula / negativa





11 COMPARABLES VIVIENDAS

11.1 COMPARABLES USO RESIDENCIAL

Comparable Situación Superficie Calidades Fuente

1 SARDENYA 90 73,00 reformado normal Particular2 PUJADES 7 85,00 reformado normal Particular3 ALABA 70,00 reformado normal API4 ROC BORONAT 54 67,00 reformado bien Particular5 AVILA 91 55,00 reformado bien Particular6 BOLIBIA 31 78,00 normal estado Particular





12 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

Métodos de valoración utilizados:

12.1 COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (€/m²)

El método del coste de reemplazamiento calcula un valor técnico, CRNeto, que se obtiene descontando del valor de reemplazamiento CRBruto la depreciación física - por antigüedad y conservación - y funcional del edificio terminado. El coste de reemplazamiento CRBruto, es el sumatorio de las inversiones a nuevo de: valor del terreno en el que se encuentra el inmueble, el coste medio por contrata de la edificación o rehabilitación, y los gastos medios del mercado según las características del inmueble necesarios para realizar el reemplazamiento. El coste de reemplazamiento CRNeto es el resultante del producto de la superficie adoptada del inmueble (construida más parte proporcional de comunes, si le corresponden, en m²) y del coste unitario de coste de reemplazamiento depreciado (en €/m²)

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO (€/M²)

Vida útil del inmueble (años) 100Año de construcción (estimado o comprobado) 1972

Antigüedad (años) 38Factor de antigüedad 0,62

El valor de repercusión de suelo se calcula por el método residual estático, de acuerdo con los artículos 40, 41 y 42 de la orden ECO de 27/3/2003.

USO VIVIENDA

Cálculo del valor del suelo por el método residual estáticoValor de mercado primario: 3.800,00Margen "b" del beneficio del promotor (%): 18,00Coste de construcción por contrata a nuevo: 900,00Gastos necesarios para la construcción (%): 30,00Valor de repercusión de suelo: 1.946,00

Repercusión de suelo obtenido en R.E.: 1.946,00Coste de construcción por contrata: 700,00Coeficiente de gastos para el CRB (%): 20,00Gastos necesarios para el CRB: 140,00





Coste de Reemplazamiento Bruto CRB: 2.786,00

Depreciación por amortización lineal: 319,20Depreciación física real: 200,00Depreciación funcional: 0,00Depreciación acumulada: 200,00

Coste de Reemplazamiento Neto CRN: 2.586,00

Coste de construcción depreciado y gastos: 640,00

12.2 CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO (€)

Finca registral Tipo

Sup. Adoptada V. Suelo

Coste construcción Gastos CRB CRN

vivienda Entresuelo 2ª 81,00 157.626,00 € 56.700,00 € 11.340,00 € 225.666,00 € 209.466,00 €

157.626,00 € 56.700,00 € 11.340,00 € 225.666,00 € 209.466,00 €

12.3 HOMOGENEIZACIÓN COMPARABLES (€/m²)

El método de comparación permite mediante el procedimiento de homogeneización de precios de inmuebles comparables (para transacciones u ofertas en el mercado), analizar las características del inmueble que se valora en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o de renta homogeneizado para aquél.Se muestra a continuación los datos de inmuebles comparables utilizados, el proceso de homogeneización realizado a partir de su importe total en € o unitario en €/m² y el valor de mercado por comparación resultante.Los precios de las comparables llevan descontado el margen de negociación y comercialización habitual sobre la oferta directa situado entre un 10-15%.Los datos de inmuebles comparables al valorado, con objeto de determinar su valor de mercado, son los siguientes:





Comparable PRECIO(€/m²) HOMOGENEIZACIÓN VALOR

1 2.897,26 1,00 2.897,262 2.900,00 1,00 2.900,003 2.725,71 1,00 2.725,714 3.361,94 1,00 3.361,945 2.847,27 1,00 2.847,276 2.871,79 1,00 2.871,79

Media ponderada de todos los comparables 2.934,00

Valor €/m² de mercado comparables viviendas 2.934,00

Comparables de viviendas existentes en oferta en el momento de la valoración partiendo de que son ofertas de mercado y considerando que sobre una oferta se puede realizar una negociación a la baja del precio de las mismas y no se ha de considerar la comercialización del mismo, situándose la rebaja en el valor ofertado entre un 10 a 15%, valor descontado en las ofertas practicadas.

Todos los comparables son de similar entorno, en viviendas reformadas de calidades similares a superiores, siendo en general los coeficientes similares a la unidad.

12.4 CUADRO RESUMEN DE VALORES MERCADO (€)

Finca registral Tipo Sup. Útil Sup. Adoptada V. Mercado Corrección

V. Mercado corregido V. Vuelo K

vivienda Entresuelo 2ª 63,59 81,00 237.654,00 € 1,00 237.654,00 € 51.840,00 € 1,13

81,00 237.654,00 € 237.654,00 € 51.840,00 €

12.5 CAPITALIZACIÓN RENTAS DE CONTRATO, VALOR POR





ACTUALIZACIÓN DE RENTAS (€)

FLUJO DE CAJA DE ARRENDAMIENTO (€)

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración es el valor actual (VA) de los flujos de caja- derivados de las disposiciones establecidas en un contrato de arrendamiento en vigor- y del valor de reversión.Por tanto, es el sumatorio de las rentas netas a percibir por el arrendador durante el tiempo restante de arrendamiento, actualizadas a una tasa, más el valor actualizado de reversión del inmueble a la finalización del contrato de arrendamiento teniendo en cuenta la depreciación física del bien debida al tiempo transcurrido.Cálculo realizado en euros: euros constantes

Finca registralTitular ArrendamientoFecha del contrato 28/07/2009Cláusula de revisión de rentas SI

Renta bruta total de contrato (€/m² y mes) 8,64Renta bruta total actual (€/m² y mes) 8,64Gastos a cargo del arrendador 10,00%Renta neta total actual (€/m² y mes) 7,78

Finca registral Tipo

Sup. Adoptada

Renta Neta Arrendamiento (€/m² mes)

Duración pendiente contrato

Tasa Actualización Renta Anual

Valor Reversión Actual

Valor actualización Renta Arrendamiento

4808vivienda Entresuelo 2ª 63,59 7,78 € 48 5,00 €

193.279,47 € 220.759,42 €

193.279,47 € 220.759,42 €





13 VALOR DE TASACIÓN, CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

La finalidad del presente informe es la valoración del bien a efectos de determinar su valor de mercado a fecha de valoración.Según el detalle indicado en el apartado 13.1, el valor total de la tasación de la(s) finca(s) descritas en este informe asciende a 220.759,42 euros.

13.1 CUADRO DE VALORACIÓN

Finca registral Tipo Sup. Útil Sup. Adoptada V. Mercado libre

V. Mercado Arrendado

vivienda Entresuelo 2ª 63,59 81,00 237.654,00 € 220.759,42 €

Valor de la finca 237.654,00 € 220.759,42 €

13.2 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

Condicionantes:No existen condicionantes.

Advertencias:En aquellos casos en los que se han observado discrepancias entre la realidad y algunos documentos, o entre estos mismos, se han aceptado los datos que se han considerado más ajustados a la finalidad del informe, siempre que no ha sido posible conciliarlos entre si.

El informe ha sido realizado con la finalidad de dar un valor de mercado del inmueble a tasar, Pedro Doménech Bernat no se responsabiliza de la utilización de este informe con finalidad distinta de aquella para la que se emitió.

En Barcelona, a 22/07/2010





14 DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME E INDICACIONES

14.1 DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

Planos o croquis de situación y emplazamiento Fotografías Documentación Registral Documentación Catastral



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