CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRCUCCIONINSTITUTO
TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCCION
AVALO DE UNA CONSTRUCCIN CONVENCIONAL COMPARADO CON UNA
CONSTRUCCIN CON DISEO Y MATERIALES BIOCLIMTICOS. CASO DE UNA
CONSTRUCCIN EN LA CIUDAD DE CAMPECHE.
TRABAJO PRACTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO EN LA MAESTRA EN
VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTAARQ. ALEJANDRO DE JESUSSARAVIA SNCHEZ
ASESORM. EN I. JAVIER ORTEGA GONZLEZ
ESTUDIO CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN
PBLICA CONFORME AL ACUERDO N.2006012 DE FECHA 10 DE ENERO DE
2006.
San Francisco de CampecheOctubre de 2014
Dedico este trabajoa mis padres, esposa e hijosya que gracias a
su comprensin,apoyo y amor fue posible la culminacindel presente
trabajo.
Agradezco a los maestrosque compartieron sus conocimientosy
experiencias ya que sin ellos no seriaposible la formacin de los
profesionistas.
NDICERESUMEN3ABSTRACT5OBJETIVO7JUSTIFICACIN8CAPITULO 1MARCO
TEORICO101.1 Orgenes de la arquitectura bioclimtica.101.2
Problemtica121.3 Materiales naturales151.3.1 Energa151.3.2
Carbn161.3.3 Petrleo161.3.4 Energa elctrica171.3.5 Energas
renovables171.4 Principios del diseo bioclimtico191.5
Recomendaciones bioclimaticas para la valuacin de la
vivienda211.5.1 Diseo urbano211.5.2 Proyecto
arquitectnico22CAPITULO 2PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN242.1 Metodologa
para la valuacin de terrenos242.1.1 Para valuar predios
irregulares242.1.2 Incremento en el valor del terreno de los
predios situdos en esquina252.1.3 Predios con excavaciones272.2
Metodologa para obtener el valor neto de reposicin282.2.1 Valor
fsico o neto de reposicin282.2.1.1 determinantes en el
procedimiento que permiten conocer el valor de reposicin282.2.1.2
Costo de construccin del inmueble nuevo292.3 Metodologa para
obtener el valor de capitalizacin302.4 Aspectos de sustentabilidad
en las construcciones de inmuebles 312.4.1 Eficiencia energtica y
energa renovable312.4.2 Impactos directos e indirectos en el
paisaje322.4.3 Calidad ambiental interior332.4.4 Disposicion de
sistemas de control acstico332.4.5 Nuevos productos342.5 Principios
que permitan obtener un criterio para evaluar el valor sustentable
de las construcciones342.5.1 Indicadores o parmetros
generales342.5.2 Inmueble accesible y seguro382.5.3 Eficiencia en
el uso de agua392.5.4 Energa y ambiente exterior402.5.5 Uso de
materiales412.5.6 Calidad ambiental interior42CAPITULO 3CASO
PRCTICO VIVIENDA CONVENCIONAL COMPARADA CON UNA VIVIENDA
BIOCLIMATICA443.1 Avalo vivienda convencional443.2 Avalo vivienda
bioclimtica54CONCLUSIONES57BIBLIOGRAFA60ANEXO61
RESUMENPor naturaleza, la arquitectura debe ser esencialmente
bioclimtica. Tericamente el diseo bioclimtico o arquitectura
bioclimtica ha existido siempre; sin embargo, en la prctica no se
ha logrado generalizar. El trmino diseo bioclimtico o arquitectura
bioclimtica, se entiende cuando se establece el inters del hombre,
el bios como usuario de la arquitectura, frente al ambiente
exterior y el clima, afectando ambos al mismo tiempo la forma
arquitectnica.Desde la antigedad, en correspondencia con el escaso
dominio de la ciencia y la tecnologa, el hombre se vio precisado a
adecuar las soluciones arquitectnicas a las condiciones del medio.
Con ello, se procuraron espacios apropiados para la vida a partir
de los recursos naturales disponibles, tal y como sucede hoy en
algunas regiones del planeta.En las ltimas dcadas del siglo XX, la
preocupacin y atencin por el deterioro progresivo al medio ambiente
natural ha ido en franco aumento, al grado de colocarse en el
centro del debate a nivel internacional, tanto en la esfera
especializada como en la actuacin gubernamental, con el objetivo de
reducir y revertir este impacto negativo en el corto y mediano
plazo.En el caso de la arquitectura sta implementacin no est exenta
de obstculos. Cada vez ms se est viendo la necesidad de que la
arquitectura adopte criterios de diseo y construcciones ms
sensibles y respetuosas con el medio ambiente natural, no solo como
postura tica apropiada para reducir los impactos negativos en el
entorno, sino incluso como una necesidad de actualizar sus
competencias para estar en condiciones de responder a las
normativas ambientales.En la actividad de la construccin se
manifiestan con claridad algunos de los males que aquejan la vida
econmica, la idea de la tierra como propiedad ligada al capital es
el ms sobresaliente, y el que ha dado lugar a una distorsin
financiera que afecta a la vida econmica.El camino de las
construcciones livianas en tierra, es el camino del ahorro de
materiales, del ahorro de energa y la proteccin del medio ambiente,
o sea, el de las construcciones ecolgicas. Los gobiernos son
conscientes del problema del derroche energtico, a ellos
corresponde impulsar la investigacin y generar nuevas normativas en
este sentido. Por ejemplo, algo tan sencillo como aislar bien para
guardar el calor, se ha convertido en objeto de normativa que cada
vez toma ms importancia. En mltiples pases, hay organismos que
investigan y difunden conocimientos bioclimticos entre arquitectos
y constructores. Cientos de proyectos relacionados de alguna manera
con la arquitectura bioclimtica se han llevado a cabo por todo el
mundo.El uso de la arquitectura bioclimtica no es nuevo: las
viviendas en cuevas y gran parte de las construcciones
tradicionales se basan en principios bioclimticos. Sin embargo, en
la actualidad se trata de un tipo de vivienda poco extendida. Para
el funcionamiento bioclimtico de una casa, es necesario generar un
sistema de calentamiento y otro de refresco y ventilacin. En ambos
sistemas conviene desarrollar estrategias dirigidas a la obtencin,
la acumulacin y la transmisin del calor y del fro. Existen
numerosas tcnicas, que varan en funcin del tipo de vivienda
(aislada, adosada o en bloque), la climatologa del lugar, el diseo
arquitectnico y el presupuesto, entre otras.
ABSTRACTBy nature, must be essentially bioclimatic architecture.
Theoretically bioclimatic bioclimatic design or architecture has
always existed; however, in practice it has not achieved
widespread.The term 'bioclimatic design or architecture' means when
the interest of man, the bios as a user of architecture, opposite
the outside environment and the weather sets in, affecting both
simultaneously architectural form. Since ancient times,
corresponding to the limited domain of science and technology, man
was compelled to adapt the architectural solutions to environmental
conditions. With this, appropriate spaces for life procured from
natural resources, as happens today in some regions of the planet.
In the last decades of the twentieth century, concern and attention
to the deteriorating natural environment has been rising steadily,
to the point placed at the center of international debate, both
specialized and government action sphere in order to reduce and
reverse the negative impact in the short and medium term. For this
deployment architecture is not without obstacles. More and more are
seeing the need for the architectural design criteria and adopt
more sensitive and respectful constructions with the natural
environment, not only as an ethical stance appropriate to reduce
negative impacts on the environment, but also as a need to update
their skills to be able to respond to environmental regulations. In
the construction activity manifested clearly some of the ills of
economic life, the idea of land as property linked to capital is
the most prominent, and which has resulted in a financial
distortion affecting life economical. The path of the light earth
construction, is the way of saving materials, energy saving and
environmental protection, ie the ecological buildings. Governments
are aware of the problem of energy waste, to them to promote
research and generate new regulations in this regard. For example,
something as simple as a well insulated to keep the heat, has
become the subject of legislation ever becomes more important. In
many countries, there are agencies that investigate and disseminate
knowledge among bioclimatic architects and builders. Hundreds of
projects related in any way with bioclimatic architecture have been
conducted worldwide. The use of bioclimatic architecture is not new
homes in caves and much of the traditional buildings are based on
bioclimatic principles. However, at present there is a very
widespread type of housing. For the operation of a bioclimatic
house, you need to generate a heating system and a soda and
ventilation. In both systems should develop strategies for
procurement, storage and transmission of heat and cold. There are
numerous techniques that vary depending on the type of housing
(isolated, semi or block), the weather of the location,
architectural design and budget, among others.
OBJETIVOEl objetivo del presente trabajo es realizar el avalo de
una construccin convencional y comparar la misma construccin
utilizando el diseo y materiales bioclimticos para identificar el
beneficio de cada una de ellas, mediante la propuesta de un factor
de sustentabilidad obtenido por medio de indicadores sustentables
propuestos.
JUSTIFICACIN El diseo bioclimtico busca optimizar la relacin
hombre-clima mediante la forma arquitectnica. El sector de la
construccin ha sido, y continua siendo, uno de los motores de la
economa dado su carcter bsico, tanto por su relacin con la tierra
(suelo) como por el hecho de dar satisfaccin a una necesidad bsica,
en particular la vivienda. En un contexto de crisis energtica, las
unidades bioclimticas de vivienda constituyen una importante
apuesta por una arquitectura sostenible. Entre sus principales
ventajas destacan: el ahorro energtico (ms de un 60% respecto a una
unidad convencional), el menor impacto ambiental y un mayor confort
a sus habitantes. El comportamiento climtico de una casa no solo
depende de su diseo, sino que tambin est influenciado por el marco
normativo, su ubicacin y la existencia de accidentes naturales o
artificiales. Esto ltimos originan un microclima que determina el
uso de energa no renovable en una vivienda.De ello, la utilizacin
de sistemas pasivos, en consideracin de materiales de construccin,
sistemas constructivos y diseo ofrecen ventajas de costo, ciclo de
vida, operacin y rendimiento que deben considerarse en un contexto
donde el uso eficiente de la energa es cada vez ms un tema
relevante.Mxico se encuentra interesado en llevar acabo la
implementacin y el desarrollo sustentable, debido al cambio
climtico mundial, varios pases ya se encuentran implementando
normas para la construccin de desarrollos para el aprovechamiento
de los recursos naturales, es por ello que debemos comenzar a
actuar por lo que mediante la propuesta de un factor de
sustentabilidad obtenido por medio de indicadores sustentables
propuestos podamos valuar un inmueble con diseo y materiales
bioclimticos y comparar la misma construccin utilizando materiales
convencionales y as incluir en el valor, los aspectos y
caractersticas sustentables la cual influir en el resultado final
del avalo.El urgente aprovechamiento de los recursos naturales
desde la perspectiva de la valuacin inmobiliaria a travs del
mercado inmobiliario partiendo de una buena solucin arquitectnica
en beneficio de la vivienda unifamiliar, nos da la visin de la
importancia social de este problema, de ah que el mercado
inmobiliario no debe pasar por alto en la planeacin, desarrollo y
comercializacin de las diferentes casas habitacin el beneficio que
tendr, en un corto a mediano plazo, el incremento en la plusvala y
el mercado de inmuebles que cuenten con sistemas de aprovechamiento
de recursos naturales, lo cual incrementara su competividad y
demanda en el mercado inmobiliario y que se ver reflejado en la
plusvala en el avalo inmobiliario.
CAPTULO I MARCO TEORICO1.1 Orgenes de la arquitectura
bioclimticaLa arquitectura bioclimtica disea con el fin de
conseguir unas condiciones de bienestar interior, aumentando
notablemente la calidad de vida del hombre. Esto se consigue
aprovechando las condiciones del entorno, donde el clima, el
microclima, la orientacin, los vientos, la humedad, las aguas
subterrneas, las corrientes telricas, los campos electromagnticos y
una eleccin adecuada de materiales, dan como resultado una solucin
particularizada consiguiendo una construccin ms integrada en el
medio, ms agradable, econmica y sana.La eleccin de los materiales
es importante y debe analizarse teniendo en cuenta, no solo su
disposicin, sino su comportamiento y su ciclo completo de vida.
Tanto desde el punto de vista econmico, como desde el ecolgico, es
interesante saber cmo se desarrolla la vida de un material desde su
origen, cmo se produce, cmo vive, cmo muere y cmo se incorpora de
nuevo a la naturaleza.Con la propia arquitectura y sin necesidad de
utilizar sistemas complejos, se puede conseguir un nivel de confort
que en muchos lugares sera suficiente sin tener que usar fuentes de
energas convencionales, o en el mejor de los casos,
alternativas.Sin incrementar la inversin inicial en su construccin,
una vivienda bioclimtica puede ahorrar un porcentaje elevado de
energa, tanto para calentamiento cmo para refrigeracin,
aprovechando por vas pasivas y con mecanismos puramente
arquitectnicos la energa que ofrece la naturaleza.El precursor del
bioclimatismo fue Vctor Olgyay, arquitecto hngaro radicado en
Estados Unidos (fallecido en 1970). En la dcada de 1950 formaliz el
diseo bioclimtico (o solar pasivo) como una disciplina dentro de la
arquitectura. Fue profesor de las universidades de Notre Dame,
Princeton, Harvard y el Instituto Tecnolgico de Massachusetts. Sus
ideas e investigaciones las present en el libro Design with
climate: Bioclimatic approach to architectural regionalism,
publicado en 1963 (versin en espaol: Arquitectura y clima: Manual
de diseo bioclimtico para arquitectos y urbanistas, 1998, Gustavo
Gili). La concepcin bioclimtica busca disear edificios adaptados a
su propio clima utilizando con acierto las transferencias naturales
de calor (hacia y desde el edificio) y los recursos que la
naturaleza ofrece (sol, viento, vegetacin, tierra, temperatura
ambiental) con la intencin de crear condiciones de confort fsico y
psicolgico, limitando el uso de sistemas mecnicos de calefaccin o
climatizacin, lo que representa un ahorro importante para la
sociedad.[footnoteRef:1] [1: Pez Garca, Armando. Arquitectura
bioclimtica: sus orgenes tericos y principios bsicos. En Energa a
debate. Mxico. Febrero, 2006]
Una arquitectura sostenible, respetuosa con el entorno debe
considerar cinco factores: el ecosistema sobre el que se asienta,
los sistemas energticos que fomenten el ahorro, los materiales de
construccin, el reciclaje, la reutilizacin del residuo y la
movilidad.[footnoteRef:2] [2: Sella, Antoni. Arquitectura
sostenible. 2002. En
http://www.eco2site.com/arquit/arqsostenible.asp Espaa. Consultado
el 14 enero 2011]
De todos ellos, el que entraa mayores dificultades y, a la vez,
resulta fundamental, segn Tjeerd Delstra, director del Instituto
Internacional para el Entorno Urbano de Delft, es la gestin del
ecosistema, que se refiere a los usos del suelo y al urbanismo.
Tambin se trata del mbito con ms problemas, dadas sus mayores
implicaciones socioeconmicas, y es el que est ms
enquistado.[footnoteRef:3] [3: BIOHAUS. Arquitectura Sostenible.
http://www.arquitectuba.com.ar/monografias-de-arquitectura/arquitectura-sostenible.
Espaa. Consultado Marzo 2008.]
Una sociedad sostenible no es posible sin la complicidad de los
arquitectos. Segn el Worldwatch Institute de Washington, los
edificios consumen el 60% de los materiales extrados de la tierra y
su utilizacin, junto a la actividad constructiva, est en el origen
de la mitad de las emisiones de CO2 vertidas a la
atmsfera.[footnoteRef:4] [4: Sella, Antoni. Op. cit.]
Cada vez resulta ms usual la utilizacin de trminos como
arquitectura bioclimtica, urbanismo sostenible, eco ciudades,
espacios permaculturales o bioconstruccin. Todo un grupo de
conceptos que, si bien en algunos casos pueden entenderse como
sinnimos, definen un registro amplio de conceptos que abarcan desde
la preocupacin por la composicin de los materiales, hasta
verdaderos proyectos alternativos de organizacin socioeconmica con
evidentes implicaciones polticas y filosficas.La bioconstruccin
trata de relacionar de un modo armnico las aplicaciones
tecnolgicas, los aspectos funcionales y estticos, y la vinculacin
con el entorno natural o urbano de la vivienda, con el objetivo de
lograr hbitats que respondan a las necesidades humanas en
condiciones saludables, sostenibles e integradoras.La biologa de la
construccin contempla la casa como un organismo, como la extensin y
el reflejo de nuestras funciones vitales, funciones vitales que han
de poder sostener y favorecer una vida anmica autnoma que a su vez
se vierta en la renovacin y evolucin de le actividad creadora
humana.[footnoteRef:5] [5: ]
En la dcada de 1980 comienza a hablarse de diseo bioclimtico en
Mxico y a desarrollarse un pensamiento propio, consecuencia de la
publicacin de algunos libros sobre el tema, entre ellos:
Arquitectura bioclimtica, de Jean-Louis Izard & Alain Guyot
(1980); Sol y arquitectura, de Patrick Bardou y Varoujan
Arzoumanian (1980); El libro de la Energa Solar Pasiva, de Edward
Mazria (1983) y El hbitat bioclimtico, de Camous & Watson
(1983).[footnoteRef:6] [6: 5 Qu es bioconstruccin? en Ecoterrn.
Uruguay. 2008]
1.2 ProblemticaLa actual crisis energtica ha vuelto a poner la
arquitectura bioclimtica en el punto de mira de la construccin. Por
qu la construccin de estas viviendas no est ms extendida? Segn el
arquitecto Marcos Conesa, de la Asociacin de Estudios Geobiolgicos
GEA, seala que el desconocimiento y la poca concientizacin social,
la falta de difusin por los medios, y los intereses y presin que
ejercen sobre los polticos las grandes industrias petroleras y
energticas, impiden la extensin de estos proyectos. Conesa demanda
que la administracin pblica promueva la construccin sostenible a
travs de subvenciones o normativas.[footnoteRef:7] [7: 6 Pez Garca,
Armando. Op. cit.7 Palma Orostica, Miguel. Viviendas bioclimticas.
Espaa. 2008. ]
La diferencia entre la arquitectura moderna y la arquitectura
bioclimtica es que la primera necesita enormes cantidades de energa
que viene de lejos para calentarse, enfriarse, iluminarse o
calentar agua, mientras que la casa bioclimtica est integrada en su
ambiente, necesita poca energa que la obtiene del medio y
fundamentalmente es una casa saludable.[footnoteRef:8] [8: Qu es
bioconstruccin? Op. cit.]
Los estudios no dejan lugar a dudas: los residuos procedentes de
la construccin estn alcanzando grandes proporciones; a principios
de esta dcada se calcul que en Europa exista una media de 1,6 Kg.
por habitante y da. Adems, algunos de los materiales utilizados
contienen importantes cantidades de halones y CFC (los causantes
directos de la destruccin de la capa de ozono), y el 30% de las
construcciones nuevas o rehabilitadas, segn el citado Worldwatch
Institute, padecen el sndrome del edificio enfermo: provocan
molestias y dolencias, a veces crnicas, en sus usuarios o sus
moradores.[footnoteRef:9] [9: AEB. Arquitectura Sostenible.
Asociacin Espaola de Bioconstruccin. Espaa. 2009]
Hay indicios suficientes que alertan de una situacin
preocupante: el incremento exponencial de la poblacin, la
desaparicin acelerada de las masas boscosas, el incremento de
contaminantes con sus secuelas variadas (radiactividad de las
centrales nucleares, CO2 y el calentamiento del planeta que atacan
la capa de ozono, etc.), la degradacin de la Naturaleza, la
desaparicin de especies, etctera.Otros indicios hablan del bajo
nivel de desarrollo de la humanidad: no se ha sabido distribuir los
recursos del planeta de manera uniforme, de forma que unos pocos
tienen todo lo que se necesita, y algunos mucho ms, y una gran
mayora de la poblacin es pobre, hasta el extremo a veces de morir
de hambre. Tampoco se ha sabido resolver los conflictos
pacficamente, de manera que las guerras estn todava a la orden del
da. En cambio, se ha dotado de un sistema social y econmico que
impulsa al individuo a la acumulacin de riqueza, cuanta ms mejor,
en dura competencia con sus semejantes y con la naturaleza.Es
necesario sealar que la arquitectura bioclimtica no corresponde a
los denominados edificios inteligentes, estos ltimos sin duda
buscan el ahorro energtico, pero crean ambientes artificiales, no
siempre saludables, dependientes de complejos sistemas mecnicos de
calefaccin y enfriamiento.[footnoteRef:10] [10: Pez Garca, Armando.
Op. cit.]
Aunque la arquitectura bioclimtica no comporta ningn efecto
negativo, encuentra en nuestra sociedad una serie de obstculos que
dificultan su extensin. El primer argumento que se aduce en contra
es el posible aumento del costo en la construccin. El CIEMAT seala
que el precio de una vivienda bioclimtica puede ser el mismo que se
paga por una convencional con un mximo de hasta el 10 12% ms, en
cuyo caso se debe amortizar en menos de 10 aos de uso, segn la Unin
Europea.Los arquitectos deben abandonar el vaco terico que suele
caracterizarlos y comprender la problemtica energtica, ecolgica y
social que enfrenta y enfrentar el pas (y el mundo) las prximas
dcadas. No slo debe estudiarse el diseo de nuevos proyectos, la
intervencin bioclimtica de edificios ya construidos, algunos con
carcter histrico, hace que el problema sea ms complejo: cmo hacer
que ciudades que se edificaron sin criterios bioclimticos sean
energticamente eficientes?[footnoteRef:11] [11: Pez Garca, Armando.
Op. cit.]
El desarrollo tecnolgico y la especulacin inmobiliaria han
determinado los cambios arquitectnicos y urbansticos. Las escuelas
de arquitectura, las secretaras o departamentos de desarrollo
urbano y vivienda, las empresas constructoras y los talleres de
diseo deben redefinir sus objetivos a partir del bioclimatismo, no
como una opcin, sino como un imperativo. Hablar de crisis energtica
y ecolgica es referirse a complicaciones concretas en los modos de
producir, consumir, transitar, convivir y habitar. Durante el siglo
XX las ciudades se construyeron y crecieron ignorando aspectos
energticos y ecolgicos. La arquitectura moderna se pens en trminos
funcionales, la posmoderna pretendi una redefinicin o negacin de
las normas estticas del funcionalismo. La funcionalidad y la
belleza cedieron espacio a la economa de costos, no a la economa
energtica y a la diversidad ecolgica. En los tiempos del fin de las
utopas es paradjico constatar que an hay mucho por decir y hacer. A
diferencia de los arquitectos revolucionarios del siglo XX, los del
siglo XXI se enfrentan a un mundo sobrepoblado, urbanizado,
degradado y con limitaciones energticas. Afortunadamente, como
hemos visto, existen desde hace dcadas elementos tericos para
esbozar proyectos prcticos. De hecho, el arquitecto australiano
Glenn Murcutt, ganador del Premio Pritzker en 2002 (galardn que se
considera el Nbel de Arquitectura) aplica principios bioclimticos
en sus obras.[footnoteRef:12] [12: Pez Garca, Armando. Op.
cit.]
El doctor en arquitectura Luis de Garrido, presidente de la
Asociacin Nacional de Arquitectura Sostenible (ANAS), asegura que
se pueden construir este tipo de viviendas sin ningn costo aadido,
ya que el 70% del funcionamiento bioclimtico del edificio depende
exclusivamente del diseo arquitectnico; aunque admite que se puede
producir un incremento de un 2% por el uso de materiales
(cristaleras, aislamientos ms gruesos...).[footnoteRef:13] [13:
Palma Orostica, Miguel. Op. cit]
En cualquier caso, el posible sobrecosto de la inversin inicial
se amortiza, en general, en unos tres o cuatro aos, gracias al
ahorro energtico. Por ejemplo, si instalamos paneles solares para
calentar el agua sanitaria de una vivienda con cuatro habitantes,
nos puede costar unos $ 10,000; pero al economizar energa, se
compensa en tres o cuatro aos, y el consumo es gratuito el resto de
aos de vida til de la vivienda.[footnoteRef:14] [14: Detectan reas
para aplicar polticas de ahorro energtico. En Alternativas
Renovables. Uruguay. 2009]
1.3 Materiales naturales El marco conceptual sobre materiales
naturales que intervienen en la construccin que pueden favorecer o
son elementos que deben readecuarse para hacerse compatibles con el
concepto de arquitectura bioclimtica corresponden a la energa,
carbn, petrleo, energa elctrica, nuclear y materiales no
renovables. 1.3.1 Energa.Los recursos energticos son usados por el
hombre para satisfacer algunas de sus necesidades bsicas en forma
de calor y trabajo. Todas estas formas de energa han sido
producidas por el hombre.La principal fuente de energa para los
seres vivos del planeta es la luz solar, es decir, el conjunto de
radiaciones que llegan del Sol y que atraviesa el espacio, primero,
y despus la atmsfera. Adems, llegan tambin rayos gamma, luz
ultravioleta y luz infrarroja, entre otras.[footnoteRef:15] [15:
Guzmn Pablo. Las energas primarias. Instituto de Tecnologas
Educativas. Espaa. 2008]
La radiacin solar en conjunto con la fuerza gravitacional,
genera los climas y los cambios climticos, el desarrollo y
crecimiento de plantas y animales, el calor y viento, y la
evaporacin del agua de los mares; la cual en forma de nubes, es
transportada por los vientos hasta la cordillera, donde cae en
forma de lluvia dando cuerpo a los ros, lagos y cadas de agua que
el ser humano aprovecha para producir electricidad actualmente. La
vida de nuestra civilizacin depende de las diversas formas de
energa, que extraemos de la naturaleza, las cuales convertimos en
tiles para nuestro uso, mediante diversos procesos
tecnolgicos.1.3.2 Carbn.Los recursos de carbn de la Tierra se
constituyeron hace millones de aos, en el periodo carbonfero (entre
los 345 y los 280 millones de aos), cuando el clima era caluroso.
Los bosques se extendan cubriendo amplias reas de la Tierra, y las
condiciones eran favorables para que los restos de plantas
engrosaran grandes acumulaciones, los cuales se descompondran
despus orgnicamente. Subsiguientemente, el calor y presin generaron
la deposicin de otros materiales sobre los restos orgnicos, y
mediante los movimientos de la corteza terrestre se transformaron
en carbn.[footnoteRef:16] [16: Guzmn Pablo. Op. cit.]
1.3.3 Petrleo.Es un lquido oleoso, menos denso que el agua, de
aspecto barroso, de color oscuro y olor fuerte, constituido por una
mezcla de hidrocarburos. Se encuentra a profundidades de 1.000 a
3.000 metros. El petrleo es de origen fsil. Es decir, formado por
la materia orgnica en vas de petrificacin.El petrleo y el gas
natural se forman cuando grandes cantidades de microorganismos
acuticos mueren y son enterrados entre los sedimentos del fondo de
estuarios y pantanos, en un ambiente muy pobre en
oxgeno.[footnoteRef:17] [17: Guzmn, Pablo. Op. cit.]
1.3.4 Energa elctrica.Las propiedades elctricas de ciertos
materiales ya eran conocidas por civilizaciones antiguas. En el ao
600 AC, Tales de Mileto haba comprobado que si se frotaba el mbar,
ste atraa hacia s a objetos ms livianos. Se crea que la
electricidad resida en el objeto frotado. De ah que el trmino
"electricidad" provenga del vocablo griego "elektron", que
significa mbar. La electricidad se genera a partir de otras fuentes
de energa, principalmente en: centrales hidroelctricas donde se usa
la fuerza mecnica de agua o en centrales termoelctricas donde se
produce electricidad a partir del carbn, petrleo y otros
combustibles. Tambin puede generarse a partir de la Energa Elica,
Solar y Biomsica entre otras.En las centrales hidroelctricas el
agua de un ro, se hace bajar por grandes tuberas y tneles donde
adquiere gran velocidad. Al llegar abajo, el agua hace girar unas
turbinas conectadas a un generador (igual que un dnamo de
bicicleta) produciendo la electricidad.[footnoteRef:18] [18:
Enciclopedia autodidactica interactiva ocano. Editorial Ocano.
1997.]
1.3.5 Energas renovables.La disponibilidad energtica de las
fuentes de energa renovable es mayor que las fuentes de energa
convencionales, sin embargo su utilizacin es escasa. El desarrollo
de la tecnologa, el incremento de la exigencia social y los costos
ms bajos de instalacin y rpida amortizacin, estn impulsando un
mayor uso de las fuentes de energa de origen renovable en los
ltimos aos.En este modelo de desarrollo sostenible, las energas de
origen renovable, son consideradas como fuentes de energa
inagotables, y con la peculiaridad de ser energas limpias, con las
siguientes caractersticas: suponen un nulo o escaso impacto
ambiental, su utilizacin no tiene riesgos potenciales aadidos,
indirectamente suponen un enriquecimiento de los recursos naturales
y son una alternativa a las fuentes de energa convencionales,
pudiendo sustituirlas paulatinamente.La disponibilidad de los
recursos energticos es uno de los factores ms importantes en el
desarrollo tecnolgicos de las naciones. A su vez, el desarrollo
tecnolgico determina la utilizacin de ciertos tipos de energa y,
por lo tanto, la disponibilidad de ese recurso.Existen diversos
tipos de fuentes de energa renovable[footnoteRef:19]: [19: APEA.
Energas renovables. Asociacin de Productores de Energas Renovables.
Espaa. 2008]
Energa solar. Biomasa. Energa elica. Energa geotrmica. Biogs.
Energa mareomotriz. Energa hidroelctrica.Las sociedades modernas
precisan de un elevado consumo de energa que en los pases
desarrollados procede fundamentalmente del petrleo y las centrales
nucleares. El inconveniente de los combustibles fsiles es que se
agotan y que el consumo crea graves problemas ecolgicos y
medioambientales. Las centrales nucleares, que prometan ser una
alternativa, han resultado ser antieconmicas, en gran parte debido
a la exigencia de complejos sistemas de seguridad para evitar
catstrofes y al difcil problema de la eliminacin de los residuos
contaminantes.En la actualidad, el desafo consiste fundamentalmente
en encontrar energas alternativas no contaminantes, que sean
eficaces y que favorezcan el ahorro energtico.[footnoteRef:20] [20:
Introduccin a las energas renovables. En
http://www.ecologismo.com/2010/09/07/introduccion-a-las-energias-renovables/.
Espaa. Consultado el 14 enero 2011]
1.4 Principios del diseo bioclimtico.Los conceptos y principios
que recomiendan Olgyay y Camous & Watson son fundamentos de
esta lnea de diseo. La frgil situacin energtica de Mxico y el nuevo
escenario mundial determinado por el aumento de la demanda
energtica y el fin del petrleo barato obligan a pensar y disear la
arquitectura y los asentamientos humanos siguiendo criterios que
vayan ms all de lo comercial y las modas estticas.Olgyay hace una
crtica a la arquitectura moderna, indica que sta no ha estudiado
las arquitecturas de diferentes regiones del mundo, algunas de las
cuales han sabido solucionar los efectos del clima. Su objetivo es
proyectar construcciones climticas balanceadas adaptadas al
ambiente de los lugares. Su enfoque es cientfico y
multidisciplinario: la expresin arquitectnica debe sintetizar los
datos que ofrecen la meteorologa, la biologa y la ingeniera.
Recomienda aplicar su mtodo siguiendo los siguientes pasos: 1.
Clima: analizar la temperatura, la humedad relativa, la radiacin
solar y los efectos del viento de la regin en el transcurso del ao,
considerando tambin las condiciones del microclima existente en el
sitio seleccionado.2. Evaluacin biolgica: se basa en las
sensaciones humanas, es necesario hacer un diagnstico del impacto
del clima a lo largo del ao en trminos fisiolgicos, los datos
climatolgicos ordenados en una tabla temporal mostrarn las medidas
que deben alcanzarse para obtener condiciones de confort.3.
Soluciones tecnolgicas: despus de que los requerimientos
bioclimticos de confort son definidos es necesario interceptar los
elementos del clima adversos y utilizar los impactos favorables en
el momento justo en cantidades adecuadas. Una construccin
balanceada en trminos climticos debe considerar: a) Las
caractersticas del sitio en los perodos fros y calurosos.b) La
orientacin de la construccin con relacin al sol para ganar o evitar
radiacin solar segn el perodo estacional.c) La sombra que cae en la
construccin.d) Las formas de las viviendas con relacin al sol y a
las caractersticas del sitio.e) Los vientos y brisas y el
movimiento del aire interior, los cuales determinarn la
localizacin, distribucin y tamao de las ventanas y aperturas.f) Las
propiedades trmicas de los materiales.4. La aplicacin arquitectnica
de los resultados obtenidos durante los pasos expuestos (Clima,
Evaluacin biolgica, Soluciones tecnolgicas) debe desarrollarse de
acuerdo a la importancia de los diversos elementos presentes. El
balance climtico comienza con el estudio del sitio, debe tomarse en
consideracin desde la conceptualizacin del proyecto. La secuencia
Clima ---> Biologa ---> Tecnologa ---> Arquitectura
permitir encontrar soluciones a la relacin clima-confort. La
expresin arquitectnica ser consecuencia de la
investigacin.[footnoteRef:21] [21: Pez Garca, Armando. Op.
cit.]
Camous & Watson indican que durante los perodos fros es
necesario favorecer las ganancias de calor y oponerse a su prdida;
durante los perodos clidos se deben evitar las ganancias de calor y
favorecer su prdida. Para esto proponen los siguientes
principios:1. Reducir las transferencias de calor por conveccin
(transmisin de calor entre un cuerpo y un gas o lquido por
desplazamiento de este ltimo) (invierno).2. Favorecer las ganancias
solares (invierno).3. Limitar los movimientos del aire exterior
(invierno).4. Limitar las infiltraciones de aire (invierno).5.
Desfasar las variaciones peridicas de temperatura (invierno y
primavera/verano).6. Limitar las ganancias solares
(primavera/verano).7. Favorecer la ventilacin (primavera/verano).8.
Favorecer el enfriamiento por evaporacin (primavera/verano).9.
Favorecer el enfriamiento por radiacin (primavera/verano).
Sugieren las siguientes tcnicas para ganar calor o evitar su
prdida: Control del viento. Concepcin trmica de la envoltura.
Utilizacin de ventanas y muros acumuladores. Utilizacin de los
espacios interiores-exteriores (calefaccin). Utilizacin del suelo
(aislamiento).Adicionalmente, se sugiere favorecer las prdidas de
calor o evitar su ganancia: Control del sol Utilizacin de la
ventilacin natural. Utilizacin de la vegetacin y del agua.
Utilizacin de los espacios interiores-exteriores (ventilacin).
Utilizacin del suelo (aislamiento).[footnoteRef:22] [22: Pez Garca,
Armando. Op. cit.]
1.5 Recomendaciones Bioclimticas para la valuacin de la
vivienda.Segn la Conafovi, las recomendaciones bioclimticas de
diseo arquitectnico y urbano, se integraron estudios del bioclima
con anlisis del comportamiento solar y de los vientos de cada
regin, a fin de definir los requerimientos de climatizacin:
calentamiento, enfriamiento, humidificacin, proteccin o captacin
solar. De esta manera, las recomendaciones resultantes cubren
satisfactoriamente las estrategias y requerimientos de
climatizacin.Las recomendaciones se organizan de acuerdo con el
bioclima y conforme al orden que se ha manejado hasta ahora. Estas
se dividen en dos grupos: diseo urbano y diseo arquitectnico.
Algunas ya han sido incorporadas en las normas de eficiencia
energtica de la Comisin Nacional para el Ahorro de Energa (CONAE).
El primero abarca temas como la orientacin correcta del inmueble
respecto al eje elico solar (viento-sol), a fin de aprovechar ambos
factores, y el segundo trata de aspectos de orientacin de espacios
interiores, desarrollo volumtrico de la envolvente, control solar,
uso de la vegetacin y ventilacin con fines bioclimticos.1.5.1 Diseo
urbano. Agrupamiento. Orientacin de la vivienda. Espacios
exteriores. Vegetacin.1.5.2 Proyecto arquitectnico.Generales de
proyecto. Ubicacin en el lote. Configuracin. Orientacin de la
fachada ms larga. Localizacin de las actividades. Tipo de techo.
Altura de piso a techo.Control solar. Re metimientos y saliente en
fachada. Patios interiores. Aleros. Prticos, balcones, vestbulos.
Tragaluces. Parteluces. Vegetacin.Ventilacin. Unilateral.
Cruzada.Ventanas. Ubicacin en fachada segn dimensin. Ubicacin segn
nivel de piso interior. Formas de abrir. Proteccin.
Materiales y sistemas constructivos. Techumbre. Muros
exteriores. Muros interiores y entrepisos. Pisos exteriores. Color
y textura de acabados exteriores.Vegetacin. rboles. Arbustos.
Cubresuelos.Equipos complementarios de climatizacin y ahorro de
energa y agua. Sistemas de tratamiento de agua (Negras, lluvia,
reciclamiento). Sistemas de ahorro de energa.
CAPTULO 2 PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN2.1 Metodologa para la
valuacin de terrenos.Hay diferentes formas de predios regulares, a
continuacin se enumeraran diferentes criterios para valuar los
predios:[footnoteRef:23] [23: Tomado de la clase de Valuacin de
Inmuebles de la Maestra de Valuacin Inmobiliaria e Industrial. ITC
Campeche. 2008.]
Con un solo frente siempre que su frente no sea menor ni fondo
mayor, que los del predio tipo: Se multiplica su superficie por el
valor unitario de tierra. Con un solo frente siendo menor que el
predio tipo pero su fondo no mayor: Se multiplica la superficie del
predio por el producto obtenido de multiplicar el valor unitario de
la calle por el coeficiente de castigo correspondiente a la
longitud del frente.Con el fondo mayor que el predio tipo: Se
multiplica toda su superficie por el valor resultante de aplicar al
unitario de la calle, el coeficiente de castigo de
profundidad.Cuando las dimensiones tanto de frente como de
profundidad son diferentes de las del predio tipo: El coeficiente
de castigo ser el resultante que se obtenga del producto de los dos
coeficientes de castigo, el de frente menor y el de profundidad
mayor, el coeficiente resultante se multiplicara por el valor
unitario de la calle y del superficie total del predio.2.1.1 Para
valuar predios irregulares.Predios irregulares con un solo frente:
Se dividir en fracciones regulares a partir del frente a la calle,
limitndolas lateralmente con lneas normales al frente o con
prolongacin de linderos, y al fondo, con paraleles al frente o con
linderos de fondo.
Predios irregulares con un solo frente.2.1.2 Incremento en el
valor del terreno de los predios situados en esquina.Se consideran
predios en esquina y sujetos a incremento, aquellos cuyos lados
formen ngulos de 45 a 135, ya sea que la esquina est formada por la
interseccin de dos calles o por la inflexin de una misma. El valor
de estos predios se incrementara de acuerdo a las siguientes
reglas:a. Predios situados en esquina comerciales de primer orden:
Su valor se incrementara en un 25%, tenindose consideracin los
predios situados en las calles en que las construcciones se
encuentran acondicionados, destinadas totalmente o en su mayor
parte a usos comerciales de primera clase.b. Predios situados en
esquina comerciales de segunda clase: Su valor se incrementara en
un 20%.c. Predios situados en esquina no comerciales: Su valor se
incrementara en un 15%.Estos incrementos se calcularan en funcin
del menor valor de calle.Cuando los lados de las esquinas formen
ngulos de 45 a 90, la superficie del predio que debe incrementarse,
ser la del polgono formado por los frentes del predio hasta una
distancia de 20.00 mts medida desde el vrtice de la esquina y por
las perpendiculares levantadas sobre aquellos frentes. La
superficie de este polgono de incremento no podr ser mayor de
400.00 m2.
Predios situados en esquina cuyos lados formen ngulos de 45 a
135.Si el ngulo de la esquina es ms de 90 y menor de 135, se
proceder como el caso anterior, pero se medirn sobre las
perpendiculares a los frentes, nuevas distancias de 20.00 mts y se
trazaran en sus extremos otras perpendiculares que al cruzarse
cerraran el polgono de incremento.
Predios situados en esquina cuyos lados formen ngulos de ms de
90 y menor de 135.Cuando los frentes de los predios o cualquiera de
ellos midan menos de 20.00 mts (sea regular o irregular) se trazara
el polgono de incremento sobre el plano del predio. Al polgono
resultante se le reducirn grficamente las reas que no pertenecen al
predio, as como las que, aun pertenecindole, formen irregularidades
laterales reales. El rea restante ser la que se incremente.
Predios que miden menos de 20.00 mts sea regular o irregular.Si
el ngulo de la esquina es obtuso y el frente menor del predio mide
menos de 20.00 mts y da a la calle de ms bajo valor unitario,
entonces aquella rea restante se reducir an ms, multiplicndola por
el cociente de dividir el frente menor entre el frente mayor del
predio, tomando este en su longitud total si es menor de 20.00 mts
o en 20.00 mts si es igual o mayor que esta cifra.
Predios ngulo de la esquina obtuso y frente menor del predio
mide menos de 20.00 mts.Predios en esquina con pancuop: La
superficie cuyo valor debe incrementarse, se determinara midiendo
sobre los alineamientos 20.00 mts a partir de los vrtices del
pancuop. El incremento no deber afectar a una superficie mayor de
400.00 m2.
Predios en esquina con pancuop.2.1.3 Predios con
excavaciones.Cuando los predios se encuentren excavados sin fines
de edificacin o de utilizacin especial, el valor que resulte para
el terreno, se castigara aplicndole nicamente a la superficie
excavada los porcentajes de la siguiente tabla. El valuador
demarcara en el plano del predio, el rea y profundidad media
aproximada de la o las excavaciones que hubiere.
Porcentaje de castigo para predios con excavacin.Cuando los
predios se encuentren excavados y rellenados con posterioridad, los
porcentajes de la tabla se reducirn hasta un 50%, tomando en cuenta
la naturaleza del material de relleno, su grado de consolidacin,
etc.2.2 Metodologa para obtener el valor neto de reposicin.A
continuacin se enlistan las metodologas para la obtencin de los
valores de reposicin o fsico, de las instalaciones especiales y de
capitalizacin.2.2.1 Valor fsico o neto de reposicin: Es el importe
que resulta de deducir a la cantidad requerida para reponer el
inmueble, los efectos de la vida til consumida y el estado de
conservacin. Del valor fsico se excluyen los factores de:
Obsolescencia (proyectos defectuosos o anticuados, aspectos
relacionados con la ubicacin del edificio), la obsolescencia se
refleja en el valor comercial y en el de capitalizacin. En terreno
se acepta que el valor comercial es equivalente al valor
fsico.2.2.1.1 Determinantes en el procedimiento que permiten
conocer el valor de reposicin: Costo de construccin del inmueble
nuevo. Vida til consumida. Estado de conservacin. 2.2.1.2 Costo de
construccin del inmueble nuevo: Terreno: A valor comercial Para la
valuacin de la edificacin se revisan, si existen, los planos del
inmueble o en su defecto se efecta un levantamiento fsico del mismo
para calcular el costo de: Obra negra. Acabados. Obras
complementarias. Instalaciones especiales. Elementos
accesorios.Factor de demerito: FRFR= (F1) + (F2)Dnde: = Factor de
Estado de Conservacin de 0(cero) a 1(uno). = Factor de Edad = 1
Edad/Vida til, para las construcciones se estima una vida til de 60
aos.F1 Y F2 son factores de ponderacin, en los que se cumple: F1 +
F2 = 1.Valuacin de instalaciones especialesObtener las
caractersticas de las instalaciones, para cotizar en el mercado
equipos nuevos iguales o similares.Al valor de reposicin nuevo se
le aplica el factor de demerito: FRFR = (F1) + (F2) + (F3)Dnde: =
Factor de Estado de Conservacin = Factor de Mantenimiento de
0(cero) a 1(uno). Tanto el estado de conservacin como el de
mantenimiento = Factor de Edad; = 1 Edad/Vida til, la vida til vara
de acuerdo con el bien que se est valuando y el fabricante la
especfica para cada tipo de equipo.F1, F2 Y F3 son factores de
ponderacin, en los que se cumple:F1 + F2 + F3 = 12.3 Metodologa
para obtener el valor de capitalizacin.El valor de capitalizacin es
una investigacin exhausta del mercado, que identifica ofertas
demandas existentes y operaciones realizadas, permite conocer
ingredientes fundamentales para decidir cul es el valor comercial
de una construccin.Naturalmente que el conocimiento del mercado
inmobiliario en venta, le proporciona al comprador capacidad de
negociacin frente al vendedor y viceversa.El valor comercial debe
interpretarse tomando en consideracin la propiedad especfica que se
est valuando. El nmero de personas que constituyen el mercado vara
con el tipo de propiedad. Los lineamientos principales de esta
metodologa de valuacin son los siguientes:a) Realizar una
exhaustiva investigacin de mercado de venta de inmuebles similares
al que se est valuando, existentes en la misma zona o zonas
aledaas, y en caso de no existir en estas, se toma otra zona que
aunque no est cerca, cuente con caractersticas fsicas,
socio-econmicas y de servicios pblicos, similares a la del inmueble
en estudio.b) Determinacin del valor de mercado por metro cuadrado
de venta de inmuebles similares, con base en la investigacin de
mercado realizada.c) Obtener el valor comercial del inmueble en
estudio, aplicando el valor por metro cuadrado de venta,
determinado por la investigacin de mercado, a su superficie
construida.d) Determinacin de la taza de capitalizacin anual a
utilizar en funcin del factor riesgo del inmueble.Con el valor
mensual de la renta del inmueble y la tasa de capitalizacin anual,
se determina el valor de capitalizacin aplicando la siguiente
formula: [footnoteRef:24] [24: Tomado de la clase de Valuacin de
Inmuebles. Op. cit.]
Valor de Capitalizacin (Vc) = (Renta Mensual) (12 meses) Tasa de
Capitalizacin Anual 2.4 Aspectos de sustentabilidad en las
construcciones de inmueblesEn los proyectos las edificaciones
forman parte fundamental y un porcentaje dominante del valor total
de los desarrollos habitacionales sin embargo y desde el punto de
vista ambiental cuando el proyecto manifiesta un grado de
sustentabilidad este desarrollo tiene una potenciabilidad diferente
a los tradicionales. El sector inmobiliario representa en este caso
la propiedad de los desarrollos habitacionales que se integran en
los edificios.En el planteamiento que se presenta a continuacin se
han articulado seis apartados que plantean propuestas desde el
diseo propio al enfoque de arquitectura del proyecto y su
implicacin en el entorno (interno y externo) y de los materiales
utilizados y resultantes de sus consumos internos.2.4.1 Eficiencia
energtica y energa renovableEstudios de orientacin de edificios
para optimizacin de temas trmicos y luz natural. Ello debe hacerse
teniendo en cuenta las interferencias con otras estructuras
prximas, tanto por lo que hace referencia al paisaje visual como
por los impactos negativos que puede tener sobre estas estructuras
(sombras, modificacin de direcciones del viento, etc.,). Diseos
estructurales teniendo en cuenta los efectos microclimticos en el
edificio y su incidencia sobre el usuario (confort) y sobre la
estructura (durabilidad).Eficiencia trmica en el diseo de redes de
distribucin de aguas y su aislamiento, cerramientos de elementos,
configuracin ventanas pensando en las condiciones climticas,
etc.Dimensionamiento ptimo de la ventilacin, aire acondicionado,
iluminacin, etc., en aras a reducir consumos. Es recomendable el
asesoramiento de tcnicos especializados desde primeras etapas de
proyecto.Empleo de fuentes alternativas de energa como la solar,
para usos especficos.Potenciar el uso e investigacin de procesos,
sistemas y materiales de alta eficiencia energtica, tanto en su
fabricacin y transporte como en su reciclado, con ciclos de vida ms
largos introduciendo las variables econmicas y territoriales que
condicionan la comunidad.2.4.2 Impactos directos e indirectos en el
paisaje.Tcnicas de mantenimiento de integridad del terreno y de la
vegetacin durante la construccin para reducir riesgos de erosin,
costes posteriores de integracin etc. Potenciacin de utilizacin de
plantas nativas en los temas paisajsticos del entorno.Tcnicas de
reduccin de energa en la obtencin de los materiales de construccin
empleados en el edificio. Este punto puede tener una valoracin
diferente segn el punto de vista de la persona que la haga.Tcnicas
de evaluacin de la degradacin de los materiales empleados en la
construccin en funcin de las condiciones ambientales externas e
internas del edificio.Conservacin de recursos y
reciclado.Soluciones tcnicas en las instalaciones que permitan
ahorrar energa y recursos (agua).Adopcin de medidas para
aprovechamiento agua de lluvia, agua de sanitarios o del agua
residual tratada en uso para riego.Minimizacin de los desechos de
construccin o de demolicin a travs de la reutilizacin o reciclado
(por ejemplo, en material como rellenos).Sistemas de reutilizacin
de componentes, equipamientos y mobiliario, tanto en el propio
edificio como en otros edificios.Proyecto que incorpore medidas de
diseo tendentes, tanto al empleo de materiales o componentes
reciclados como que puedan ser reciclables y fcilmente sustituibles
en caso de deterioro sin tener que hacer grandes actuaciones.2.4.3
Calidad ambiental interior.Reduccin del contenido de los
componentes orgnicos voltiles en los materiales de
construccin.Diseo global que minimice las oportunidades para la
formacin de cultivos microbiolgicos.Diseo arquitectnico y
disposicin de equipamientos para suministros de renovacin de aire
fresco.Limitaciones en los contenidos qumicos y volatilidad de los
materiales de limpieza y mantenimiento.2.4.4 Disposicin de sistemas
de control acstico.Diseos luminosos, potenciando la utilizacin de
luz natural en la iluminacin de espacios interiores, y con
facilidades en servicios conjuntos o pblicos.Minimizacin de
cualquier fuente de contaminacin.Facilitar accesos mediante
sistemas de transporte colectivo, peatonal o con
bicicleta.Adecuacin de los diseos arquitectnicos y de los
materiales utilizados a las caractersticas climticas de la
zona.Potenciacin de los temas culturales e histricos de la
comunidad.Polticas de concientizacin y promocin de planteamientos
constructivos amigables con el entorno y adopcin de facilidades
para llevarlo a cabo.
2.4.5 Nuevos productos.Incorporacin de nuevos productos y el
estudio de la correspondiente solucin arquitectnica ms adecuada,
utilizando criterios de versatilidad de usos en su dimensin
espacial y temporal.La reconstruccin progresiva de los productos o
instalaciones obsoletas por sus deficiencias estructurales
irreversibles de tipo constructivo, de uso y de eficiencia
energtica. [footnoteRef:25] [25: De Jess Gonzlez, Oscar. Tesina La
influencia de la sustentabilidad en el mercado inmobiliario.
Instituto Politcnico Nacional. Mxico. Septiembre 2008]
2.5 Principios que permitan obtener un criterio para evaluar el
valor sustentable de las construcciones.Para evaluar el valor que
tiene un desarrollo con caractersticas sustentables debern
considerarse los parmetros o indicadores de la cual est
formado.Estos estn formados por ocho parmetros generales que
agrupan los aspectos de sustentabilidad considerando sus atributos
y basados en principios de sustentabilidad y normas existentes para
el desarrollo de vivienda.2.5.1 Indicadores o parmetros
generales.El nivel general de sustentabilidad del proyecto de
viviendas se determina evaluando la incidencia de los ocho
indicadores generales siguientes: Incidencia de los Materiales de
Construccin. Incidencia del Diseo Arquitectnico. Incidencia de las
Soluciones Constructivas... Incidencia del Diseo Estructural.
Incidencia del Factor Econmico. Incidencia de la Relacin entre
Agentes del Proyecto. Incidencia Ecolgica. Incidencia
Sociocultural.a) Incidencia de los Materiales de Construccin. Este
indicador se plantea como el primero de todos los posibles a
utilizar, tomando como base que resulta muy conveniente evaluar y
conocer el nivel de sustentabilidad que poseen los materiales de
construccin con que se cuenta para realizar el proyecto de la
vivienda. El indicador Incidencia de los materiales de construccin,
evala a travs de sus seis indicadores particulares aspectos como:
la disponibilidad de materia prima y componentes productivos para
la produccin del material; caractersticas del equipamiento y fuerza
de trabajo; caractersticas energticas del proceso de produccin del
material; Caractersticas ecolgicas del proceso de produccin;
comportamiento del material producido y la incidencia sociocultural
del material o producto seleccionado.b) Incidencia del Diseo
Arquitectnico. En este indicador general del sistema de indicadores
se plantea el anlisis de los aspectos que determinan el estado del
diseo arquitectnico en el proyecto que se analiza, se han
considerado aquellos parmetros que alcanzan a recorrer lo ms
integral posible las consideraciones de diseo que permiten analizar
para el caso de una vivienda con caractersticas de sustentable la
validez de su diseo arquitectnico.Se evalan los siguientes
indicadores particulares: Adaptabilidad a la topografa y al medio
geogrfico; caractersticas del emplazamiento; la incidencia de los
factores bioclimticos y acsticos, el comportamiento de las
relaciones espaciales y funcionales, as como los factores estticos
visuales, la presencia en la etapa de diseo del proyecto de
mantenimiento y la economa de las soluciones del diseo
arquitectnico, as como la previsin para la durabilidad del inmueble
y en general de la calidad de la soluciones arquitectnicas del
proyecto, todas acotadas sobre la base de las normas y regulaciones
para el diseo de viviendas.c) Incidencia de las Soluciones
Constructivas. En este indicador general se han agrupado aquellos
aspectos que tienen que ver con el proceso de ejecucin de la
decisiones dadas en el proyecto tales como: seleccin del tipo de
tecnologa para la ejecucin del proyecto; caractersticas de las
instalaciones y caractersticas de los esquemas de organizacin y
ejecucin de obras, evaluando la una tecnologa escogida, su
facilidad y racionalidad constructiva, caractersticas de la mano de
trabajo, equipamiento, fuentes de energa utilizada, as como de
esquemas de organizacin de los trabajos.d) Incidencia del Diseo
Estructural. El indicador evala el estado del anlisis y diseo
estructural del proyecto de la vivienda, aspecto este que tambin
resulta muy importante dado que en la actualidad los proyectos
llevados a la realidad estn presentando problemas, principalmente
por la no atencin al comportamiento estructural de los elementos
que conforman la vivienda.Se caracterizan los siguientes
indicadores particulares: calidad del estudio geotcnico realizado;
valoracin estructural con mtodos modernos y cumplimiento de
factores de seguridad establecidos, calidad del clculo estructural,
su fiabilidad y racionalidad, entre los aspectos ms significativos,
tambin se incluye la valoracin del comportamiento estructural de
los materiales de construccin empleados y la calidad general del
diseo estructural realizado para la vivienda.e) Incidencia del
Factor Econmico. Este indicador general va dirigido a evaluar el
costo del proyecto, como indicador particular, a un nivel inicial,
buscando la valoracin de ndices que puedan reflejar la situacin de
cada variante analizada, de esta forma se analizan atributos como:
la existencia para todo el proyecto de anlisis econmico en las
soluciones; comportamiento de ndices Tcnicos Econmicos del proyecto
con relacin a los establecidos por el Instituto de la Vivienda,
existencia de estudio de factibilidad para el proyecto,
comportamiento del indicador Costo por rea habitable del proyecto
de vivienda, (Incluye el costo del suelo) con respecto a los
valores establecidos por el instituto de la vivienda, y existencia
de anlisis econmico para la fase de mantenimiento del proyecto.f)
Incidencia de la Relacin entre Agentes del Proyecto. Este indicador
general es muy importante y entra a jugar con las formas en que
pueden llevarse en la prctica proyectos de ejecucin de viviendas
sustentables, en la relacin de los propietarios con agentes o
entidades del proceso. Est estructurado en tres indicadores
particulares que son: relacin cliente proyectista, relacin
proyectista inversionista y relacin cliente constructor, examinando
aspectos tales como: Opinin del cliente ante el diseo de su
vivienda conociendo: composicin familiar, estilo de vida,
necesidades; Se examina la existencia de variantes de posibles
soluciones para su futura seleccin; Satisfaccin del cliente con la
variante seleccionada; Posibilidad del cliente de contar en lo
adelante con el proyectista para futuros trmites y la ejecucin de
su vivienda; Existencia del contrato para el proyecto; y si este
contiene los aspectos esenciales tales como: forma de pago, tarea
de inversin, controles de autor etc.; tambin y como aspecto muy
importante si el cliente participa en la ejecucin de su vivienda.g)
Incidencia Ecolgica. Este indicador se puede calificar de esencial
en todo mtodo que pretenda avaluar la sustentabilidad de un
proyecto de vivienda, pues entre los principios de sustentabilidad
juegan un rol fundamental aquellos como los que se transcriben a
continuacin que nos obligan a priorizar este aspecto: Utilizar
preferentemente recurso locales, naturales, abundantes, renovables,
y aceptables por la poblacin local. Aplicar el principio de
reciclaje y rehus de los recursos en todos los procesos materiales
posibles, reduciendo los desperdicios. Desarrollar procesos de
produccin, construccin y explotacin no contaminantes ni agresivos
para el medio. Teniendo en cuenta esto, nuestro mtodo realiza la
valoracin de la incidencia ecolgica desde los puntos de vista
siguientes:h) Incidencia ecolgica del diseo arquitectnico y
urbanstico. Evaluando la ofensividad del proceso de insercin, la
adaptacin e integracin al contexto natural, la previsin para la
destruccin, rehus o reciclaje de los desperdicios que provoca la
insercin; la incidencia ecolgica de las decisiones tcnico
constructivas y estructurales, teniendo en cuenta la ofensividad
del proceso de construccin, y la aceptacin del funcionamiento
ecolgico del medio circundante durante el perodo de construccin; y
la incidencia ecolgica de los materiales, evaluando la ofensividad
en la extraccin de la materia prima y durante la explotacin de la
vivienda.i) Incidencia Sociocultural. De nada nos valdra que
hallamos realizado un proyecto de una vivienda que rena
excelentemente todos los requisitos anteriormente planteados, si
este proyecto y su resultado final, no resulta aceptada por el
hombre que es en definitiva para que se ha concebido.Atendiendo a
esto, en este ltimo indicador se pretende calificar el nivel de
aceptabilidad por parte de los ocupantes de la vivienda valorando
su criterio con respecto a: La Aceptacin social del proyecto, donde
se valore el prestigio alcanzado por la vivienda, la aceptacin de
los futuros ocupantes en relacin con su bienestar, con sus
conceptos esttico funcionales y arquitectnicos, la confiabilidad
estructural que le conceden los futuros ocupantes de la vivienda,
as como su aceptacin y confiabilidad sobre los materiales empleados
y su proceso de acabado.La Contribucin que hace el proyecto a travs
del diseo arquitectnico y urbano al fortalecimiento de la cultural
y tradiciones histricas. La Contribucin que se plantea el proyecto
al rescate y bienestar de la cultura bioclimtica y su aceptacin por
los ocupantes en relacin con su bienestar social. [footnoteRef:26]
[26: De Jess Gonzlez, Oscar. Op. cit.]
Por otro lado el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes
Nacionales ha implementado los parmetros que definen la
sustentabilidad, que contribuye al mejoramiento del medio ambiente,
su funcionalidad y confort y lo plantea de la siguiente forma:
2.5.2 Inmueble accesible y seguro.a) Transporte Pblico y Vas de
comunicacin aledaas. Todo inmueble deber contar con acceso a vas de
comunicacin y transporte cercano al mismo ejemplo: autobs, tren,
metro, y taxis, para el ascenso y descenso de pasaje, el inmueble
contar con sealamiento informativo con la finalidad que el personal
que labora en el inmueble y el usuario cuenten con un medio de
transporte cercano. Los parmetros a evaluar son: Va principal o
secundaria, sealizacin y transporte publico=4.5 puntos.b)
Estacionamiento para automviles. El inmueble contar con el espacio
suficiente para el estacionamiento de automviles propios de las
dependencias ocupantes de acuerdo con el Reglamento de Construccin
vigente de la localidad, en el caso de no existir ste deber contar
con un cajn por cada 60 metros cuadrados de construccin de
oficinas.Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de cumplimento de
norma, numero de cajones existentes vs. Nmero de cajones requeridos
por reglamento 100%=3 puntos.c) Estacionamiento para bicicletas.
Todo inmueble deber tener estacionamiento para bicicletas y/o
motocicletas; dicho estacionamiento deber contar con un mnimo de
diez unidades. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de
cumplimento, 10 espacios (100%)=2.4 puntos.d) Cubiertas peatonales.
El inmueble deber contar con cubiertas peatonales para mitigar los
efectos climticos como sol y lluvia y permitiendo el flujo de aire;
as mismo, se colocaran pasamanos de materiales plsticos u otro que
no almacene calor y sea de fcil mantenimiento. Los parmetros a
evaluar son: Existencia si=4.2 puntos no=0.e) reas de espera.
Contar con reas de descanso en lugares estratgicos, el cual no debe
fomentar el hbitat en la misma, as como el ambulantaje (comercio
informal), indicar de alguna manera este hecho con sealamientos, el
material y diseo de estos elementos ser de acuerdo a la
arquitectura del inmueble. Los parmetros a evaluar son: Existencia
si=3 puntos no=0.f) Accesibilidad a discapacitados. Los parmetros a
evaluar son: Existencia de rampas, bao y mdulo de atencin=3
puntos.g) Certeza Jurdica (no aplica para inmuebles de propiedad
privada). El inmueble cuente con la acreditacin de la propiedad a
favor de los Estados Unidos Mexicanos. Los parmetros a evaluar son:
Existencia si=2.4 no=0.h) Fomento Cultural e histrico. Promover la
cultura mediante la realizacin en el inmueble de dos eventos al ao
de artistas regionales. Los parmetros a evaluar son; Dos eventos
=1.5 puntos.i) Sistemas de proteccin civil. Los parmetros a evaluar
son: Comit, brigadas, equipamiento, capacitacin y sealizacin =3
puntos.j) Aprovechamiento del inmueble. El inmueble deber contar
con el 100% de ocupacin del rea asignable, promoviendo la
congruencia del espacio con respecto a su funcin. Los parmetros a
evaluar son: Porcentaje de ocupacin 100% conforme a normatividad=3
puntos.2.5.3 Eficiencia en el uso de agua.a) Eficiencia de uso de
agua. Captacin y reutilizacin de agua pluvial y condensacin. Se
entender por captacin de agua el resultante de cualquier fuente que
pueda ser almacenada y utilizada para diferentes fines tiles para
el inmueble por ejemplo: el agua pluvial y la condensada de los
aires acondicionados. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=3
puntos no=0.b) Equipos ahorradores de agua (sanitarios y lavabos).
Se utilizaran fluxmetros de pie u otro dispositivo ahorrador, los
cuales harn que la descarga sea de seis litros mximo en WC y cuatro
litros mximo en mingitorios, los lavamanos utilizaran llaves
economizadoras de gota, las instalaciones del inmueble no debern
presentar fugas de agua. Los parmetros a evaluar son: Existencia
si=7.5 puntos no=0.c) Establecer riego programado. Aquellos
inmuebles que tenga rea jardineada realizarn una rutina programada
de acuerdo a las normas y reglamentos de la localidad. Los
parmetros a evaluar son. Existencia si=1.5 puntos no=0.d)
Reciclamiento de aguas grises y negras (planta de tratamiento en
caso de ser necesario). De acuerdo a anlisis de factibilidad se
determinar la instalacin de planta de tratamiento de aguas
residuales. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=3 puntos
no=0.2.5.4 Energa y ambiente exterior.a) Energa y ambiente
exterior. Dispositivos Ahorradores de energa elctrica (sensores de
movimiento, uso de fuentes alternas de energa, clica y solar) reas
comunes. Se colocarn este tipo de dispositivos en sanitarios y reas
de descanso utilizar dispositivos de movimiento y presencia, en
reas de circulacin dispositivos de movimiento, en estacionamientos
luminarias con foto-celdas solares. Los parmetros a evaluar son:
Existencia si=5 puntos no=0.b) Cambio de luminarias por focos
ahorradores. Sustituir focos incandescentes por focos ahorradores
que den la misma luminosidad pero que utilicen menos carga
elctrica. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=4 puntos
no=0.c) Uso de luz natural (adecuar espacios) (instalar
dispositivos).Deber contar con luz natural en los espacios de
trabajo, as mismo se instalarn dispositivos que permitan la
reflexin de luz solar, ejemplo: espejos en muros interiores, en
muros exteriores ventanas, en techos tragaluces, evitando efectos
trmicos adversos. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de
espacios con iluminacin natural 100%=4 puntos.d) Aplicar horario
gubernamental. Porcentaje de aplicacin del horario gubernamental
por metro cuadrado de rea privativa. Los parmetros a evaluar son:
Porcentaje de aplicacin 100%=1 punto.f) Difusin del ahorro de
energa a usuarios. Promover entre Dependencias la difusin de este
concepto se apoyar consultando las pginas WEB de las siguientes
organizaciones, FIDE www.fide.org.mx, CFE www.cfe.gob.mx y CONAE
www.conae.gob.mx, las cuales estn dispuestas a otorgar el apoyo de
difusin en el interior del pas, o bien acudir a estos organismos,
instituciones y comisiones locales para solicitar el material
didctico para tales efectos. Los parmetros a evaluar son: Difusin y
promocin si=2 puntos no=0.g) Uso de vegetacin. La vegetacin que se
encuentre en el inmueble deber ser de la regin, la cual es ms
adaptable al clima de la zona y ms duradera generando beneficios
como imagen, efectos bioclimticos, de resguardo y confort. Los
parmetros a evaluar son: Existencia si=2 puntos no=0.h) Uso de
impermeabilizantes ecolgicos. El impermeabilizante que se coloque
en el inmueble deber ser ecolgico y antirreflejante. Los parmetros
a evaluar son: Porcentaje de superficie impermeabilizada 100%=2
puntos.i) Proteccin de rayos ultravioleta. Se utilizar pelcula con
filtros de rayos ultravioleta lo cual deber ayudar a reducir el 99%
de los rayos ultravioleta, permitiendo el 79% de iluminacin, as
mismo, ayudar a reducir las prdidas de calor en tiempos de invierno
en 35%; esta pelcula deber ser transparente y coadyuvar para usos
de seguridad. Los parmetros a evaluar son: Porcentaje de pelcula
aplicada 100%=2 punto Uso de materiales.2.5.5 Uso de materiales.a)
Separacin de basura. La separacin de la basura se llevar a cabo
mediante contenedores o tambos sealados en color verde para
material orgnico, gris para inorgnico y azul para materiales
reciclables. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=1.5 puntos
no=0.b) Reutilizacin de papelera. Promover y difundir la
reutilizacin de material de papelera como: flderes, hojas, sobres,
clips, pastas de encuadernacin, etc. Los parmetros a evaluar son:
Existencia si=0.25 puntos no=0.c) Colocar materiales y elementos
que permitan la filtracin de agua en zonas determinadas. Este
concepto se deber cumplir siempre y cuando la zona as lo amerite,
est enfocado a recargar los mantos freticos introduciendo el agua
de lluvia directamente por estos elementos constructivos a la
tierra. Los parmetros a evaluar son: Existencia si=1 punto no=0.d)
Usar materiales de la regin para construir. Toda remodelacin y obra
que se lleve a cabo en el inmueble deber usar materiales de la
regin, solo bajo la autorizacin precisa de la autoridad competente
y/o especificaciones del mismo proyecto el cual puede verse
afectado, se podr utilizar material de otro lugar, sin embargo, es
determinante usar materiales locales. Los parmetros a evaluar son:
Cumple si=0.75 puntos no=0.e) Usar materiales de limpieza
biodegradables. Deber indicar a la compaa encargada de la limpieza
el uso de materiales biodegradables. Los parmetros a evaluar son:
Cumple si=0.75 puntos no=0.f) Usar materiales de larga duracin.
Utilizar materiales y acabados de larga duracin, como pinturas,
impermeabilizantes, pisos, luminarias, balastros, material
elctrico, instalaciones hidrosanitarias. Los parmetros a evaluar
son: Cumple si=0.75 puntos no=0.2.5.6 Calidad ambiental interior.a)
reas de no fumar. La administracin nica deber sealizar las reas de
acuerdo a su clasificacin: fumar y no fumar. Los parmetros a
evaluar son: Existencia si=4.5 puntos no=0.b) Renovacin de aire
(implementar zonas de ventilacin). Promover entre los usuarios la
renovacin del aire al menos una vez al da Los parmetros a evaluar
son: Cumple si=7.5 puntos no=0.c) Utilizar adhesivos, selladores,
pinturas y acabados biodegradables. Utilizar productos
biodegradables considerando la recomendacin de los fabricantes. Los
parmetros a evaluar son: Cumple si=0.9 puntos no=0.d) Identificacin
de fuentes contaminantes. Realizar un diagnstico que permita
identificar y mitigar en el inmueble alguna fuente contaminante;
por ejemplo: zonas de almacenamiento al aire libre, contenedores
con materiales txicos, dispositivos de alto contenido alcalino,
subestaciones elctricas, tracto camiones, laboratorios, emisiones
de gases inflamables etc. Los parmetros a evaluar son: Cumple si=3
puntos no=0.e) Control de sistemas ambientales de aire
acondicionado. Propiciar confort climtico de 22 grados centgrados
en el interior de las oficinas y/o reas destinadas al descanso. Los
parmetros a evaluar son: Cumple en rango de + - 3 grados si=6
puntos no=0.f) Imagen. El inmueble deber presentar una imagen
institucional, ordenada, limpia y congruente con su entorno. Los
parmetros a evaluar son: Cumple si =3.6 puntos no=0.g) Aislamiento
trmico y acstico. Se colocarn ventanas de doble vidrio, en azoteas
capa aislante y en muros aislantes trmicos. Los parmetros a evaluar
son: Existencia si=4.5 punto no=0. [footnoteRef:27] [27: De Jess
Gonzlez, Oscar. Op. cit.]
CAPTULO 3CASO PRCTICO VIVIENDA CONVENCIONAL COMPARADA CON UNA
VIVIENDA BIOCLIMATICAPara poder evaluar un proceso consistente en
emitir un juicio sobre la bondad o conveniencia de una propuesta,
es necesario primero definir los objetivos perseguidos. Esta
evaluacin es absolutamente necesaria cuando se presentan diversas
opciones para la solucin de un mismo problema o para alcanzar los
objetivos deseados de la evaluacin de un proyecto, entendida como
la comparacin de sus costos y beneficios se puede clasificar en dos
tipos: evaluacin socioeconmica y evaluacin financiera.La evaluacin
socioeconmica, es aquella que se realiza desde la perspectiva de la
sociedad en su conjunto.La evaluacin financiera se realiza desde el
punto de vista de la empresa o entidad que ejecuta el proyecto y es
necesaria para determinar la capacidad financiera del proyecto.
Estos analizan las consideraciones de los costos que se requieren
para su construccin y venta. Esta comparacin para efectos de
nuestro estudio se realiza bajo el esquema fsico actual vs. un
estado deseado que incluye la sustentabilidad. Considerando los
parmetros determinados por el Instituto de Administracin y Avalos
de Bienes Nacionales, realizando las adecuaciones necesarias para
su evaluacin.3.1 Avalo vivienda convencional.Alternativa N. 1
construccin convencional. Datos generales.Se proyecta construir un
inmueble en un predio ubicado en la Av. Maestros Campechanos, Lote
2, Manzana 1, de la Colonia Unidad Habitacional 18 de Marzo, en el
municipio de Campeche, en el Edo. De Campeche. El inmueble constara
de planta baja y un nivel. Rgimen de propiedad: PrivadoClasificacin
de la zona: HabitacionalTipo de construccin dominante en la calle:
Habitacional unifamiliar de uno y dos niveles.ndice de saturacin en
la zona: 85%Densidad de poblacin: MediaContaminacin ambiental:Ruido
de baja intensidad.Uso del suelo permitido: HabitacionalCoeficiente
de ocupacin del suelo (cos): 70%Nmero de niveles permitidos:
2Coeficiente de uso del suelo (cus): 1.40Lote tipo por intensidad
habitacional: 200.00 m2Vas de acceso e importancia de las mismas:
La nica va de acceso es la av. maestros campechanos y se ubica a 20
metros al oeste, el trnsito de la avenida se considera de
intensidad media-baja en horas pico.Servicios pblicos:Servicio de
transporte urbano, energa elctrica subterrneo, agua potable,
telfono, servicio de recoleccin de basura, pavimento de concreto
asfaltico y banquetas de concreto hidrulico.Equipamiento urbano: En
la zona existe jardn de nios y escuela primaria particulares, en la
cercana se encuentra la central de autobuses de primera clase as
como los tribunales del fuero federal.
3.2 Avalo vivienda bioclimtica.Alternativa N. 2 Sustentable,
estado deseable.Ahora se considerara respecto al existente un valor
agregado por sustentabilidad en los rubros de: Inmueble accesible y
seguro Eficiencia en el uso de agua. En energa y ambiente exterior.
Uso de materiales. Calidad ambiental interior.
Considerando el porcentaje de incremento resultante de los
parmetros de sustentabilidad manejados por el INDAABIN, se tiene
que el inmueble del estudio puede incrementar su valor en un 22.40%
si se llegara a construir con materiales y tcnicas
bioclimticas.Valor comercial vivienda convencional $
831,158.00Valor comercial vivienda bioclimtica $ 1017,338.00
CONCLUSIONESEs preciso indicar que cualquier modificacin de un
proyecto convencional a otro con un porcentaje de sustentabilidad
inducir a un sobrecosto en su valor fsico. Debemos de tomar en
cuenta varios puntos, en esencia distinguir los mercados a los
cuales estar dirigido este segmento de viviendas, como lo es todo
el segmento habitacional, como es la vivienda unifamiliar,
plurifamiliar, multifamiliar y sus diferentes clases, para que de
esta manera identificar el mercado de competencia probable.En este
caso se aboc el anlisis solo de la vivienda unifamiliar de clase
media, ya que el costo de generacin de los primeros desarrollos
sustentables, el costo econmico puede ser absorbido de manera ms
rpida por este sector.As concibiendo la planificacin, desarrollo y
comercializacin de los inmuebles sustentables, podrn ser ms
competitivos ofreciendo calidad dirigida a los futuros clientes,
creando plusvala de los inmuebles, dado un enfoque competitivo,
entendiendo el mercado, estableciendo estrategias, tanto internas
como externas (marketing) para lograr una alta productividad.Cabe
resaltar que en el contexto del estudio, esto solo se lograra, si
se implementan estrategias normativas en cuanto a la implementacin
de sistemas sustentables en la vivienda y de incentivar por parte
gubernamental la implementacin de normatividad que regule e impulse
la construccin de viviendas sustentables.Ya que de no existir, si
se vala un inmueble con elementos y caractersticas sustentables
contra comparables que no lo sean, solo se ver afectado el inmueble
sustentable, ya que su valor comercial resultar por encima de los
comparables hacindolo en el mercado en este momento y con el
escenario actual poco competitivo y con alto valor comercial.Por
ejemplo, en la actualidad al carecer de los elementos normativos,
un posible vendedor o comprador, no le interesa si su inmueble es o
no sustentable, ya que en este momento, un inmueble con sistemas
sustentables podra parecer reflejado en un valor de avalo alto,
pero no se considera que el ahorro de los recursos no renovables a
largo plazo podran amortizar dicho valor.Por lo tanto es necesario
incentivar, reglamentar e impulsar la construccin de desarrollos
sustentables.Existen en la actualidad, programas pilotos por parte
de la Comisin Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) que
desde 2004 est llevando un programa piloto para desarrollar
experiencias de construccin de viviendas sustentables que permitan
generar conocimientos sobre las mejores tcnicas de construccin y
equipamiento de la vivienda y el desarrollo habitacional con el fin
de proporcionar el mayor confort a los habitantes y utilizar
racionalmente los recursos naturales.Este trabajo busca sustentar
la idea de la utilizacin de tcnicas implementadas para la
construccin de viviendas bioclimticas sin que estas representen una
perdida, sino ms que nada representan una inversin que debe ser
valorada y pagada por el mercado sin que afecte en los costos
finales de las mismas. Ello significa una alternativa tecnolgica
adecuada para abordar la utilizacin adecuada de los recursos del
planeta.Pensamos que el desarrollo de la humanidad debe aprender a
utilizar los recursos del planeta para satisfacer las necesidades,
sin hacerle dao ni a los dems. En lugar de gastar ms por principio,
debemos tender a tener y gastar lo necesario. Tenemos que buscar la
racionalidad en nuestras relaciones con el entorno. El
comportamiento climtico de una casa no solo depende de su diseo,
sino que tambin est influenciado por su ubicacin, la existencia de
accidentes naturales como montes, ros, pantanos, vegetacin, o
artificiales como edificios prximos, etc., crean un microclima que
afecta al viento, la humedad, y la radiacin solar que recibe la
casa.Si se ha de construir una casa bioclimtica, el primer estudio
tiene que dedicarse a las condiciones climticas de la regin y,
despus, a las condiciones micro climticas de la ubicacin
concreta.Un arquitecto cuando comienza a proyectar una vivienda,
edificio, o cualquier otro tipo de proyecto, busca un punto de
partida, es decir, que tiene que ser capaz de captar, acumular,
distribuir y conservar la energa solar incidente sobre l. Son
numerosos los elementos de captacin de energa solar existentes
-paneles solares, fotovoltaicos, trmicos, etc.-, pero ahora cabe
centrarse en los llamados SISTEMAS PASIVOS. Estos sistemas se
encuentran integrados en el edificio, formando parte de la
arquitectura -un muro de ladrillo, un cerramiento de vidrio, una
cubierta- a los que adems de cumplir sus funciones habituales
(estructurales, constructivas, estticas), se les exige algo ms: que
capten la radiacin solar y la trasmitan al interior del
edificio.Los sistemas pasivos, son muy importantes, la finalidad es
lograr que con medios naturales y de bajo costo se logre tener
altos rendimientos. Este tipo de sistemas es el futuro de la
arquitectura, ms cuando estamos envueltos en un mundo en el que la
energa no se utiliza adecuadamente, y tenemos que acudir al diseo
rural. Donde tenemos que aprender a convivir con la naturaleza y
tomar lo mejor de ella, con bajos costos y buenos resultados.
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sostenible. 2002. En
http://www.eco2site.com/arquit/arqsostenible.asp. Espaa. Consultado
el 14 enero 2011
ANEXOS
Planta arquitectnica baja
Planta arquitectnica alta
Fachada principal
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