Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate

8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate

1/70


2/70

Introducere

O parte important a patrimoniului din ar noastr o constituie bunurile imobile. Ca i orice alt

activ ele necesit o conducere adecvat, care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestuiactiv. Conducerea eficient cu bunurile imobile fr determinarea valorii lor de pia (sau a altor

valoi) n condiiile economiei de pia este imposibil.

Evaluarea proprietii imobiliare n Republica Moldova este un gen de activitate relativ tnr

care deriv din specificul economiei de pia i relaiile impuse de ctre aceasta. Punctul de start al

activitii de evaluare l-a constituit privatizarea proprietilor imobiliare, n urma careia a aparut

necesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile aa cum acestea puteau fi liber

tranzacionate. n circuitul economic au fost incluse terenurile i construciile care n economiacentralizat erau n proprietatea statului i a caror valoare era de necontestat. Aadar evaluarea

bunurilor imobile joac un rol foarte important n infrastructura pieii prin faptul c exclude

atitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii. Piaa bunurilor imobiliare se dezvolt

remarcabil - fapt ce impune noi cerine fa de activitatea de avaluare, care n iulie 2002 a fost

declarat drept gen independent de activitate desfasurat dupa un cadru metodologic bine

determinat.

Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evalurii bunurilor imobiliare este sechestrul.

Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care

reprezint puterea de acoperire a creanei n cazul nerambursrii acesteia. n acest aspect este actuala

determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.

Valoarea de lichidare a imobilului sechestrat ca i orice alt valoare se calculeaz n bani. Deci,

calcularea greit sau aproximativ a acestei valori duce la pierderi de bani i de timp. De aceeia

tema acestei lucrri este i va fi ntotdeauna autentic i important.

Vom ncerca s determinm locul i importana valorii de pia i valorii de lichidare n

evaluarea imobilului sechestrat, n cadrul activitii de evaluare. Am ales aceast tem deoarece

consider c ea este puin studiat i chiar negat de muli evaluatori.

Scopurile propuse n teza dat sunt de a rezolva cele mai importatnte impedimente ce apar n

procesul de evaluare a imobilelor sechestrate.

Care este domeniul de aplicare a acestor valori ? De obicei valoarea de lichidare se calculeaz

n cazul sechestrului: cazul cnd o proprietate este nstrinat forat n contul unor obligaii a

persoanei proprietare. Alt domeniu de aplicare este creditarea: evaluatorul informeaza banca despre

UTM 529.1 031 ME

Coala

2Mod Coala Nr. document

Semnt

.Data


3/70

suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat n cazul nerambursrii creditului. n baza valorii

de lichidare se calculeaz valoarea de gaj.

Teza data este compus din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt n continuare.

Primul capitol al tezei date este structurat n trei subcapitole, n care sunt expuse toate bazele

teoretice, particularitile i aspectele legislative ale sechestrului i rolul evaluatorului n evaluarea

acestor bunuri.Al doilea capitol al tezei cuprinde trei subcapitole n care sunt expuse metodele de estimare a

volorii bunurilor imobile sechestrate..

Al doilea i al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a

valorii de pia i valorii de lichidare, a imobilelor sechestrate. Aici am studiat experiena autohton

i strin n domeniul determinrii valorii de lichidare. Am determinat metodele cele mai desvrite

de efectuare a calculelor.

Ultimul capitol a acestei teze este evaluarea practic a valorii de lichidare i este dedicatasigurrii informaionale i structurarea volumului de informaie ce ar facilita lucrul oricrui

evaluator deoarece n activitatea sa practica el se untilnete cu necesitatea cutrii, acumulrii,

prelucrrii informaiei diversificate despre obiectele evaluate.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


4/70

Capitolul I. Sechestrul proprietilor n Republica Moldova

1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile

In materie civila, Codul de procedura civila prevede, doua masuri asiguratorii, i anume:sechestrul asigurtor i sechestrul judiciar.

Sechestrul asigurtor const n indisponibilizarea unor bunuri mobile ale debitorului prt, care

urmeaz a fi vndute silit pentru realizarea creanei reclamantului. Acest fel de sechestru se poate

aplica de ctre instan, la cererea reclamantului. ncheierea este executorie de drept. Bunurile sunt

inventariate i sechestrate i sunt lsate n pstrarea debitorului sau altei persoane. Dac debitorul

nu-i execut de bun voie obligaia, se trece la vnzarea silit a bunurilor.

Sechestrul judiciar const n numirea de ctre instan a unei persoane creia i se ncredineaz

bunul n litigiu, ct timp dureaz judecata n fond. Cererea este fcut de reclamant i va fi

soluionat de catre un singur judector cu citarea prilor. Instana se pronun prin hotrre care

este supus apelului. Bunul este predat parii care a ctigat procesul.

Sechestrul asigurtor ar putea fi definit n modul cel mai general drept un act sau o msur

asiguratorie prin mijlocirea creia unele bunuri sunt puse sub paza unui delegat al justiiei pentru a

mpiedica sustragerea lor gajului general pe care Coduc Civil l recunoate creditorilor.

Sechestrul asigurtor este msura asigurtorie care se aplic n cazul n care obiectul litigiului de

fond l reprezint plata unei sume de bani i const n indisponibilizarea bunurilor mobile sau

imobile urmribile ale debitorului prt pn la terminarea procesului, n scopul de a garanta

reclamantului posibilitatea de a-i realiza creana constatat prin hotrrea ce se va pronuna.

Sechestrul asigurtor se poate ncuviina i n situaia n care creana creditorului nu este exigibil,

dac debitorul a micorat prin fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise

ori atunci cnd este pericol ca debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i

risipeasc averea.

n privina naturii juridice a procedurii, sechestrul asigurtor a fost apreciat de cea mai

mare parte a doctrinei i a jurisprudenei drept o procedur necontencioas, deoarece n cadrul

judecrii acestei cereri legea nu prevede i judectorul nu trebuie s recunoasca un drept

potrivnic altei persoane (acesta se va stabili prin actiunea de fond),ci numai s acorde n anumite

condiii o msur de ocrotire.

Sunt i autori de prestigiu care vd procedura sechestrului asigurtor drept una cu

caracter contencios. Potrivit acestei din urm opinii, cererea de sechestru asigurator face parte

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


5/70

din proces, fiind un mod de a se recurge la protectia legii, folosit pe lang aceeai instant

care verifica i pretentia n fond, un mod de a asigura la timp realizarea dreptului n litigiu.

n aceast opinie, singurul motiv pentru care n cazul cererii de sechestru asigurtor legiuitorul a

renunat la principiul contradictorialitii l reprezint celeritatea care se impune pentru soluionarea

unei astfel de cereri.

Indiferent de soluia teoretic adoptat, trebuie ns observat faptul c n cazul cererii de

sechestru asigurator se regsesc toate elementele care deosebesc procedura necontencioasa obinuit

contencioas. Astfel, judectorul nu este chemat s solutioneze fondul cauzei prin recunoaterea

dreptului de creant, lipsete publicitatea, cererea fiind judecat n camera de consiliu, lipsesc

dezbaterile contradictorii i citarea prtilor, ncheierea prin care se solutioneaz cererea nu are

autoritate de lucru judecat, iar instana poate reveni oricnd asupra soluiei dac imprejurrile de

fapt ce caracterizeaz cauza au suferit modificri care reclam o alt soluie .

Relativ la natura juridic a sechestrului asigurtor, s-a ridicat problema dac acesta reprezint

un act de executare.

Astfel, s-a afirmat c, plecand de la scopul sechestrului asigurtor de a indisponibil iza anume

bunuri ale partului-debitor, pentru ca la terminarea procesului reclamantul-creditor s le poat

urmari mai departe spre ndestularea sa, atunci sechestrul asigurtor nu difer n natura i n

efectele sale de sechestrul definitiv, procedura sechestrului asigurator reprezint o adevrat exe-

cuie anticipat, pe care legea o autorizeaz sub anumite garanii. i toate acestea, se observ c

lipsete elementul esential actelor executare, i anume titlul executoriu, precum i scopul specific

sechestrului executoriu, respectiv vanzarea silita a bunurilor indisponibilizate.

Din acest motiv, este mult mai apropiata de natura sechestrului asigurator caracterizarea acestuia

ca o forma de exerciiu a aciunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protecia

judiciar a dreptului reclamat prin aciunea principal.

De altfel, pornind de la natura juridic, scopul msurilor asiguratorii i de la conexiunea

acestora cu actiunea civil, unii autori au propus chiar ca acestea se fie reglementate, n viitor,

n partea general a Codului de procedur civil, iar nu n partea privitoare la procedurile

speciale sau la executarea silit.

Sechestrul judiciar const n indisponibilizarea bunului care formeaz obiectul litigiului, acesta

fiind ncredinat spre pstrare i administrare, pe toat durata procesului, de regul, unei tere

persoane.

Potrivit textului aici comentat, ori de cte ori exist un proces asupra proprietii sau a altui

drept real principal, asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil, ori asupra folosinei sau

administrrii unui bun proprietate comun, instana competent pentru judecarea cererii principale va

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


6/70

putea s ncuviineze, la cererea celui interesat, punerea sub sechestru judiciar a bunului, dac

aceast msur este necesar pentru conservarea dreptului respectiv.

Din chiar textul comentat rezult c instituia sechestrului judiciar se deosebete fundamental

de sechestrul asigurtor. n primul rnd, sechestrul judiciar are ca scop conservarea unui bun

determinat care formeaz tocmai obiectul litigiului dintre pri, n timp ce sechestrul asigurtor

vizeaz indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formeaz obiectul judecii. n aldoilea rnd, remarcm c din punct de vedere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate

soluiona dect cu citarea prilor. Este ceea ce prevede n mod expres C. proc. civ.

Conceptul de executare silit. Executarea silit sau urmarirea silit este procedura prin

mijlocirea creia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarre judecatoreasc sau

printr-un alt titlu executoriu constrnge cu concursul organelor de stat competente pe debitorul

su, care nu-i execut de bunvoie obligaiile decurgnd dintr-un asemenea titlu, de i le aduce landeplinire, n mod silit.

n mod normal executarea unei hotarri judecatoreti sau a unui titlu executoriu se face voluntar.

In cazul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obligatiile fiscale datorate, organele fiscale

competente, pentru stingerea acestora, vor proceda la actiuni de executare silita. Titlul n temeiul

caruia se face executarea este o hotarre judecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenit

irevocabila ori a fost data cu executie vremelnica.

Pentru efectuarea procedurii de executare silita este competent organul de executare in a caruiraza teritoriala se gasesc bunurile urmaribile, coordonarea intregii executari revenind organului de

executare in a carui raza teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau organul de executare

competent.

Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in raza teritoriala a altui organ de

executare, titlul executoriu impreuna cu dosarul executarii vor fi trimise acestuia, instiintandu-se,

daca este cazul, organul de la care s-a primit titlul executoriu.

Reguli privind executarea silit.Executarea silit se poate intinde asupra tuturor veniturilor si

bunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se

efectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor de

executare.

Sunt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului, prezentate de

acesta si/sau identificate de catre organul de executare, in urmatoarea ordine:

- bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principala

sursa de venit;

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


7/70

- bunuri care nu sunt nemijlocit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constituie

principala sursa de venit;

-bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in baza contractelor

de arenda, de imprumut, de inchiriere, de concesiune, de leasing si altele;

- masini-unelte, utilaje, materii prime si materiale si alte bunuri mobile, precum si bunuri

imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit;- bunurile mobile sau imobile, proprietate a debitorului, pot fi valorificate individual si/sau in

ansamblu daca organul de executare apreciaza ca astfel acestea pot fi vandute in conditii mai

avantajoase.

Executarea silita incepe prin comunicarea somatiei. Daca in termen de 15 zile de la comunicarea

somatiei nu se stinge debitul, se continua masurile de executare silita. Somatia este insotita de un

exemplar al titlului executoriu.

Somatia cuprinde:-denumirea organului fiscal emitent;

- data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele;

- datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil, dupa caz;

-obiectul actului administrativ fiscal;

- motivele de fapt;

- temeiul de drept;

- numele si semnatura persoanelor imputernicite ale organului fiscal, potrivit legii;

- stampila organului fiscal emitent;

- posibilitatea de a fi contestat, termenul de depunere a contestatiei si organul fiscal la care se

depune contestatia;

-mentiuni privind audierea contribuabilului

- numarul dosarului de executare;

-suma pentru care se incepe executarea silita;

- termenul in care cel somat urmeaza sa plateasca suma prevazuta in titlul executoriu

Executarea silita a bunurilor imobile.Sunt supuse executarii silite bunurile imobile proprietate a

debitorului. In situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoane,

executarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma partajului

judiciar, respectiv asupra sultei.

Executarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobil,

prevazute de Codul civil. Bunurile accesorii nu pot fi urmarite decat odata cu imobilul.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


8/70

Sunt supuse executarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care i apartin n proprietate

exclusiva sau n proprietate comuna, cum ar fi: case de locuit, cladiri cu destinatie de sedii, magazii,

garaje, depozite ori cu alta destinatie, terenuri situate n mediul rural si urban, precum si celelalte

bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile.

Executarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate, n

ntregimea lor.Constructiile ce formeaza o proprietate distincta de sol, pe etaje sau pe apartamente, se pot executa

silit n mod separat.

Bunul imobil proprietate a unui minor sau a unei persoane puse sub interdictie nu poate fi executat

silit naintea executarii silite a bunurilor sale mobile dar aceasta nu mpiedica executarea silita

asupra unui imobil aflat n proprietatea comuna a minorului sau a persoanei puse sub interdictie si a

unei persoane cu capacitate deplina de exercitiu, daca obligatia prevazuta n titlul executoriu este

comuna.Cnd debitorul detine n proprietate comuna bunuri imobile, organul de executare poate proceda la

executarea silita numai daca este cunoscuta cota- parte ce revine debitorului.

Atunci cnd nu se cunoaste cota-parte ce revine debitorului din bunurile aflate n proprietate

comuna, n vederea executarii silite, organul de executare poate cere instantei competente mpartirea

acestor bunuri.

In cazul debitorului persoana fizica nu poate fi supus executarii silite spatiul minim locuit de

debitor si familia sa, stabilit in conformitate cu normele legale in vigoare.

Dispozitiile aliniatului anterior nu sunt aplicabile in cazurile in care executarea silita se face pentru

stingerea creantelor fiscale rezultate din savarsirea de infractiuni.

Executorul fiscal care aplica sechestrul incheie un proces-verbal de sechestru. De la data intocmirii

procesului-verbal de sechestru, bunurile sechestrate sunt indisponibilizate. Cat timp dureaza

executarea silita debitorul nu poate dispune de aceste bunuri decat cu aprobarea data, potrivit legii,

de organul competent. Nerespectarea acestei interdictii atrage raspunderea, potrivit legii, a celui in

culpa.

Procesul-verbal de sechestru va cuprinde:

- denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul;

- numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al

delegatiei;

- numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul

executoriu in baza caruia se face executarea silita;

- temeiul legal in baza caruia se face executarea silita;

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


9/70

Fig.1.1 Procesul verbal de sechestru

-sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul, inclusiv cele reprezentand

majorari de intarziere, mentionandu-se si cota acestora, precum si actul normativ in baza caruia a

fost stabilita obligatia de plata;

- numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica ori, in lipsa acestuia, ale persoanei

majore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului, numele, prenumele si

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data

Procesul verbal de sechestru cuprinde :

denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facutsechestrul;

numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul

legitimatiei si al delegatiei;

numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precumsi titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita;

temeiul legal in baza caruia se face executarea silita;

sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul;

numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica;

descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative afiecaruia;

mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare;

mentiunea facuta de debitor;

eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;

semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor careau fost de fata la sechestrare.


10/70

domiciliul altor persoane majore care au fost de fata la aplicarea sechestrului, precum si alte

elemente de identificare a acestor persoane;

-descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia, dupa aprecierea

executorului fiscal, pentru identificarea si individualizarea acestora, mentionandu-se starea de uzura

si eventualele semne particulare ale fiecarui bun, precum si daca s-au luat masuri spre neschimbare,

cum sunt punerea de sigilii, custodia ori ridicarea de la locul unde se afla, sau de administrare oriconservare a acestora, dupa caz;

- mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare, in cazul in care

executorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate;

- mentiunea facuta de debitor privind existenta sau inexistenta unui drept de gaj, ipoteca ori

privilegiu, dupa caz, constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate;

-numele, prenumele si adresa persoanei careia i s-au lasat bunurile, precum si locul de depozitare aacestora, dupa caz;

- eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;

- mentiunea ca, in cazul in care in termen de 15 zile de la data incheierii procesului-verbal de

sechestru debitorul nu plateste obligatiile fiscale, se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate;

- semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata

la sechestrare. Daca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semneze, executorul fiscal

va mentiona aceasta imprejurare.

Cate un exemplar al procesului-verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i se

comunica la domiciliul ori sediul acestuia, precum si, atunci cand este cazul, custodelui, acesta din

urma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare.

Pentru bunurile imobile sechestrate organul de executare care a instituit sechestrul va solicita de

indata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare, anexand un exemplar al procesului-

verbal de sechestru

Biroul de carte funciara va comunica organelor de executare, la cererea acestora, in termen de 10

zile, celelalte drepturi reale si sarcini care greveaza imobilul urmarit, precum si titularii acestora,

care vor fi instiintati de catre organul de executare si chemati la termenele fixate pentru vanzarea

bunului imobil si distribuirea pretului

1.2 Particularitile i specificaiile sechestrrii bunurilor

Conditiile necesare instituirii sechestrului asigurtor Conditii necesare pentru infiintarea

msurii sechestrului asigurtor pot fi urmtoarele: creana ajuns la scadent, existena unui proces

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


11/70

in curs avdand ca obiect realizarea dreptului de creanta i depunerea unei cautiuni in cuantumul

stabilit de lege sau, dupe caz, de instanta de judecat.

Existenta unei creane. Constatarea creanei. Sechestrul asigurtor asupra bunurilor

mobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de ctre creditorul care nu are titlu

executoriu, dar are o creant care este constatat prin act scris i este exigibil. Aceasta esteregula de la care insa exist unele derogri in privinta caracterului exigibil al creantei i

necesittii constatrii acesteia prin act scris.

S-a sustinut ca sechestrul asigurtor are ca temei o creant cert, lichida i exigibil,

conditie cerut in orice urmrire, si ca realizarea creantei trebuie s se poat face cu

uurint fare a impune cercetri in amnunt. n acest sens, s-a decis c prin act scris, se

intelege numai actul constatator al creantei, din textul cruia s rezulte, fr interventia unor

imprejurri straine, elementele raportului juridic incheiat intre prti, in special existentadatoriei i obligatia debitorului de a plti o anumit sum de bani.

Este mai intemeiat prerea potrivit creia nu este neaprat nevoie de o creant cert i

lichid, ci numai de una ajuns la termen.

Calitatea creantei de a fi certa i lichid, se cere numai in procedura de executare silit.

Calitatea creantei de a fi certa presupune ca existenta acesteia s rezulte din insui actul de

creant sau din alte acte, emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. Dac s-ar impune o astfel

de conditie s-ar goli de continut institutia sechestrului asigurtor, deoarece, dac creditorul ar avea

o astfel de creant, ar apela poate la procedura mai supl a somatiei de platfr a mai declana

un litigiu de fond care presupune costuri mai mari i o durat mai mare de timp pan la

solutionare.

n principiu, creanta trebuie constatat printr-un act scris. Totui, aceastd cerint nu se

suprapune exact cu notiunea de creant certa. Astfel, a fost considerat ca indeplinit conditia

constatrii creantei printr-un act scris i in cazul in care creanta a fost recunoscut printr-o

hotrdre judectoreasc pronunlat dup dezbateri contradictorii, dar nca nedefinitiva, deoareceimpotriva ei se exercitase calea de atac a apelului care, de principiu, este suspensiv de

executare. Cu toate c, din perspectiva aplicrii dispozitiilor, in acest caz nu se poate vorbi despre

o creant cert, hotrarea judectoreasc nedefinitiv prezint o suficient garantie a seriozittii

pretentiilor invocate de petentt i justific luarea msurii sechestrului n condiii care s lase

stabilirea i cuantuumul cauiunii la aprecierea instanei.

n cazul n care creditorul nu poate prezenta un act scris constator al creanei pretinse, instituirea

sechestrului asigurator este tator al creanei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este posibil

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


12/70

numai n msura n care se depune o cauiune de jumtate din valoarea recalamt.Problemele pe care

le ridic consemnarea cauiunii vor fi tratate separat.

Creana pretins de ctre petent trebuie s poarte asupra unei sume de bani sechestrul asigurtor

neputand sanctiona neexecutarea obligaiei de a face.

Pentru a exista interesul de a actiona, creanta invocat de ctre petent este necesar s fie

exigibil. Cu toate acestea, interesul in oblinerea unei msuri asigurtorii se justific i in

cazul in care , creanta nu a ajuns la scadent, dar se constat c debitorul a micsorat prin

fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise i atunci cand este pericol ca

debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i risipeasc averea. In aceste

cazuri, practic debitorul este deczut din orice termen, astfel incit creditorul poate introduce

cerere de chemare in judecat impotriva debitorului sau fr ca acesta din urm sa poat opune cu

succes exceptia prematurittii actiunii. Solutia este susinut i de dipozitiile cuprinse in art.

1025 C.civ., potrivit crora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului, cand esteinsolvabil sau cand, cu fapta sa, a micorat garantiile ce prin contract daduse creditorului sau.

Existenta unui proces. Creditorul care solicit luarea msurii sechestrului asigurator trebuie s

dovedeasc c a intentat actiune pentru realizarea creanei pe care o pretinde asupra debitorului.

Conditia existentei unui proces de fond vine s justifice interesul actual al creditorului in

demersul obtinerii unei msuri asiguratorii.

Creditorul trebuie s dovedeasc c este activ in efortul de a obtine recunoaterea pe cale

judiciar a dreptului sau de creant i, totodat, a titlului executoriu necesar in vederea executarii

silite a debitorului. n felul acesta, se garanteaz i faptul ca msura indisponibilizrii bunurilor

presupusului debitor nu se va prelungi sine die, ci va fi limitat in timp de durata procesului de

fond.

Procesul declanat de petent trebuie s aib ca obiect realizarea dreptului de creant asupra unei

sume de bani.

In practica judecreasc s-a apreciat c o cerere avand ca obiect emi te re a unei somati i de

plat, fo rmulat in temei ul O.G nr. 5/2001, nu este apt pentru a permite instituirea unui

sechestruasigurator . Solutia instantelor se intemeiaz pe faptul c procedura emiterii somatiei de

plat nu presupune analizarea pe fond a pretentiilor creditorului, nu are autoritate de lucru

judecat i, prin urmare, nu intrunte conditia unui proces de fond, adoptat de majoritatea

instantelor, solutia mentionat este discutabil atat sub aspectul legalittii, cat i al

oportunitatii sale. Este adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea existentei unui proces de

fond asupra dreptului de creant a crui conservare se dorete a fi obtinut pe calea instituirii

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


13/70

sechestrului asigurtor. Totui, solutiile adoptate de doctrina juridic s-au conturat in conditiile in

care la acel moment legislatia nu cunostea o procedur apt s creeze un titlu executoriu fr a

pune in discutie fondul raportului juridic, astfel incat singura procedur pe care creditorul o putea

urma in vederea realizrii creantei era cea de drept comun. n prezent, solutia trebuie s aib in

vedere ratiunile pentru care legiuitorul a reglementat sistemul msurilor asigurtorii. Or, din acest

punct de vedere, se observe c necesitatea protejrii drepturilor creditorului se regsete i in cazulin care acesta alege calea procedurii somaiei de plat in scopul obtinerii titlului executoriu

impotriva debitorului sau. Chiar dac procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatii

de plat se desfoar in regim de urgenta, debitorul nemultumit de solutia poate exercita calea

cererii in anularea somatiei de plat, iar numai in cazul respingerii acesteia ordonana de admitere

a somatiei va putea fi investit cu formula executorie, potrivit dispozitiilor Codului de procedur

civil. Se observ c intre momentul in care creditorul decide s actioneze in vederea obinerii

titlului executoriu si cel in care in mod obictiv ar putea s inceap executarea impotriva debitoruluiexist o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea-credint s incerce nstrinarea

bunurilor sale in vederea crerii unei stri de insolvabilitate care s duc la imposibilitatea

executrii silite a creantei. Nu este echitabil ca in cazul in care alege o procedur mai simpl in

vederea realizrii creantei sale, creditorul se fie lipsit de mijloace procedurale pentru a-i

conserva dreptul impotriva riscurilor ce decurg din durata procedurii judiciare angajate. Un

argument suplimentar care pledeaz pentru adoptarea unei solutii mai flexibile in aceast

chestiune il constitute i faptul c procedura somatiei de plat, in ansamblul sau, nu exclude

cercetarea fondului raporturilor juridice dintre prti deci in prima faz. Dac debitorul impotriva cruia

s-a pronuntat o ordonanta, formuleaz actiune in anulare, instanta investit cu o astfel de

cerere va analiza aprrile de fondformulate de acesta impotriva preteniilor creditoruluiceea

ce presupune c a doua faz a procedurii nu mai poate fi caracterizat drept lipsit de orice

analiz a fondului raporturilor juridice dintre prti.

Se poate obtine msura sechestrului asigurtor i in condiiile angaj ir ii unei proces cambial

pe calea opoziiei la somaia de plat, formulat de ctre pretinsul debitor cambial.Cambia este un titlu executoriu putand fi pus in executare dup investirea acesteia cu

formul executorie, astfel incat, in principiu, creditorul nu se afl in situatia de a avea

interesul lurii unei msuri asiguratorii. Debitorul somat s plateasca in temeiul unei cambii

investite cu formul executorie poate face opozitie la judectoria care a investit cambia cu formul

executorie.

Opozia angajeaz un adevarat proces cambial in care instana va analiza condiiile de

validitate ale titlului cambial. in cursul procesului, instanta va putea suspenda executarea

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


14/70

cambiei numai in cazul in care oponentul nu recunoate semntura, inscriindu-se in fals, sau nu

recunoate procura. n aceast situatie, creditorul poate solicita i obtine un sechestru asigurtor.

Aa cum s-a aratat si in doctrina, dispozitia din art. 62 alin. (5) din Legea nr. 58/1934 ii

gsete aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de executare

impotriva debitorului sau, in caz contrar suspendarea executrii neafectand msurile de

executare incepute (sechestru) executor, poprire, inscrierea somatiei in cartea funciar) creditoruleste protejat sub aspectul indisponibilizrii bunurilor debitorului sau pe intreaga durat a

suspendrii executrii i a procesului cambial.

0 dispozitie legal special care permitea luarea de msuri asiguratorii chiar si in lipsa

unui proces de fond era cuprinsd in Legea nr. 187/2003 privind competenta de jurisdictie,

recunoaterea i executarea in Romania a hotrarilor in materie civil i comercial pronuntate in

statele membre ale Uniunii Europene. Potrivit art. 49 din aceastd lege, in cazul hotrarilor

strine care trebuiau recunoscute, instantele romane puteau dispune, la cererea reclamantului, chiari in lipsa unei cereri de ncuviintare a executrii, msuri asiguratorii in cazuri urgente, spre a

ocroti drepturi, interese sau bunuri ce au legtur cu jurisdictia lor.

In toate cazurile in care legea impune conditia existentei unui proces de fond pentru luarea

msurii asiguratorii, dovada formurii cererii de chemare in judecata trebuie ataat la cererea de

sechestru asiguritor. n doctrine s-a mai retinut faptul ca aceast conditie este indeplinit dac

cererea de chemare in judecat prin care s-a declanat procesul de fond este legal timbrat i i s-a

fixat termen de judecat, nu i atunci cand, in conditiile art. 114 CProc.civ., s-a acordatreclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. De asemenea, s-a

apreciat c, pentru a se considera indeplinit aceast conditie, reclamantul trebuie s struie

in judecat, pentru ca dac pricina este lsat in nelucrare, cerinta textului nu este realizat.

Depunerea unei cautiuni. Cautiunea are drept scop s probeze seriozitatea cererii formulate de

creditor i s garanteze pe debitor contra unor eventuate daune;, pe care le-ar putea suferi

prin indisponibilizarea bunurilor sale, n cazul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdusde creditor a lost neintemeiat sau, chiar mat mult, a lost exercitat cu rea-credint.

Codul de procedur civil distinge intre situatia in care creanta invocat este constatat prin

act scris i cea in care nu exist un in scris constatator al pretinsei creanta.

Momentul la care se depune cautiunea. n mod constant s-a decis ca momentul depunerii

cautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asigurtor.

Dup cum se subliniaz in literature, in cazurile in care legea cere o cautiune pentru

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


15/70

admiterea cererii de sechestru sau de poprire asiguratorie, nu se poatete ordona msura asiguratorie

fare cautiune. In aceste cazuri, in incheierea prin care se admite cererea trebuie s se indice c

s-a depus cautiunea, astfel c nu se va putea depune cautiunea dup ce s-a ordonat

sechestrul sau poprirea i nici in instanta care Judec contestatia la executare, deoarece o

msur asiguratorie valabil este conditionat de o cautiune in cuantumul cerut de lege.

n termeni mai directi s-a spus ca poprirea incuviinat fr cautiunea cuvenit este izbit denulitate, care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioar a cautiunii".

Potrivit acestei opinii constant exprimate in jurisprudenta mai veche i in literatura de

specialitate, prin incuviintarea depunerii sau completrii cautiunii dup infiintarea sechestrului

asigurtor sau a popririi asigurtorii s-ar nesocoti sistemul prescris de lege ca o garantie a

seriozittii cererii de instituire a msurii asigurtorii. n afar de aceasta, cererea de sechestru sau

de poprire asiguratorie, ca prin cerere in justitie, trebuie s intruneasc conditiile cerute de lege in

momentul introducerii.Apreciem c, in prezent, toate consideratiile judice exprimate in practica instantelor i in

literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile.

Astfel, aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii rman actuale numai pentru

ipoteza in care cautiunea este fixat prin lege in ce priveste cuantumul ei, respectiv jumtate din

valoarea reclamat, numai in cazul in care creditorul nu prezint un act scris constatator al creantei.

Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei, cat si cuantumul

sunt lsate la aprecierea instantei, art. 592 alin. (2) C.proc.civ. (aplicabil deopotriv si inmateria popririi) prevede c prin incheierea executorie prin care instanta inctiviinteaz poprirea se

va fixa si cuantumul cautiunii si termenul inuntrul cruia urmeaz a fi depus aceasta. Prin urmare,

nu se stabileste mai intai cautiunea i apoi se acord termen pentru ca instanta s se pronunte

asupra cererii de sechestru asigurtor, ci prin incheierea prin care se admite aplicarea msurii

asigurdtorii se stabilete i cautiunea . Alineatul (4) al aceluiasi articol prevede c nedepunerea

cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului (sau a popririi

n.n.).Desfiintarea msurii asiguratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constat prinincheiere irevocabil, data fr citarea prtilor.

Procedura de infiintare a sechestrului asigurtor. Executarea sechestrului asigurator. Instanta

competenta. Determinarea instantei competenta trebuie s porneasc de la mprejurarea c

sechestrul asigurtor este o msur accesorie unei aciuini de fond si, ca stare, conform

principiului fundamental, urmeaz soarta principalului.

Asa cum s-a retinut in doctrina, datorit faptului c admiterea sau respingerea sechestrului

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


16/70

implic cercetarea elementelor de baz ale procesului de fond, singurul mijloc de a evita

contrarietatea in constatarea, aprecierea si caracterizarea faptelor si actelor cauzei este de a

incredinta ambele cereri unuia i aceluiasi organ, adic instantei competenta cu privire la cererea

principal.

Legea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asigurtor in sarcina

instantei care judec procesulasupra fondului pretentiilor formulate de creditor.

Dac cererea de instituire a sechestrului asigurdtor este formulat in timpul in care procesul de

fond se afl in faa unei instante superioare ca urmare a exercitrii cii de atac, aceasta se va adresa

tot primei instante, chiar dac aceasta s-a dezinvestit cu privire la judecata fondului pretentiilor .

Competenta materiala poate reveni judecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata de

pretentul creditor este in cuantum de pana la 500000 lei sau superioare acestei sume.daca creanta

invocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asigurator revine judecatoriei in

cazul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in cazul in care se

depaseste aceasta suma.

Reglementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asigurator se adreseaza instantei care

judeca procesul contine un aspect apt sa genereze solutii diferite in practica instantelor judecatoresti.

Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator:

a) pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instantei

competente sa o judece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea de

sechestru asigurator poate fi formulta in cursul judecarii cauzei, in recurs numai in cazurile in care

potrivit art.300 alin(1) C.Pr.civ sau altor dispozitii speciale, hotararea definitive nu este executorie.

b) pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de judecata in

prima instanta

c) ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului

Cererea se judeca de un complet format dintr-un singur judecator.

Executarea sechestrului asigurator. ncheierea prin care instanta dispune sechestrul asigurtor

este, executorie, nefiind necesara investirea acesteia cu formula executorie.

Recursul nu este suspensiv de executare, dar, potrivit regulilor aplicabile in drep tul comun,

instanta de recurs poate dispune suspendarea executrii incheierii prin care s-a incuviintat msura

sechestrului asigurtor.

ncheierea de sechestru asigurtor se aduce la indeplinire de ctre executorul judectoresc

potrivit regulilor aplicabile in materia executrii silite. Aceasta presupune faptul c executorul

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


17/70

judectoresc trebuie s ind cont de toate regulile privind caracterul inalienabil al unor

bunuri. Sechestrul asigurtor fiind doar o msur care tinde la pstrarea in patrimoniul

debitorului a unor bunuri care s contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor, aplicarea

acesteia trebuie s se fac asupra unor bunuri susceptibile de a fi executate si in proportia in care

acestea pot fi executate silit.

Principiul aplicabil in cazul executrii sechestrului asigurtor este c se vor sechestra bunurinumai in masura necesar satisfacerii creantei.

Anterior modificrii Codului de procedur civil, sechestrul asigurtor se aplica asupra

tuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dac era impovrtor pentru debitor, care isi

vedea intreaga avere pus sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoarea

bunurilor sale, sistemul anterior tindea la protecia creditorului, deoarece avea in vedere

situaia in care in cursul urmrii silite apreau si alti creditori care i-au redus posibilittile de

indestulare a creantei creditorului diligent care a solicitat si obtinut instituirea msurii asiguratorii.

Efectele sechestrului asigurator. Sechestrul asigurator este o masura de conservare a creantei

inlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa-si instraineze bunurile care ar putea fi urmarite

dupa obtinerea titlului executoriu.

Prin uramare principalul efect al sechestrului asigurator il reprezinta indisponibilizarea bunurilor

puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestrate,

deaoarece instrainarea ar fi inopozabila creditorului, iar daca debitorul este si custode savarsesteinfractiunea de sustragere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de sigilii, in

functie de felul sechestrului.

In princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosirii

bunurilor sechestrate.Aceasta se poate intampla numai in cazul in care executorul judecatoresc

considera ca exista pericolul ca debitorul sa instraineze , sa substituie sau sa deteriorizeze bunurile

sechestrate si ia masura aplicarii de sigilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului

Se poate observa ca efectele sechestrului asigurator sunt mai energice in cazul imobilelor,deoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asigurarii devine

opozabila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective, acesta neputandu-se opune la o

eventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul.

In cazul bunurilor mobile eficienta sechestrului decurge din teama debitorului numit custode

de a u fi acuzat de savarsirea infractiunii de sustragere de sub sechestru si rupere de sigilii, daca este

cazul.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


18/70


19/70

Semnificaia evalurii are particulariti care depind de domeniul de referin i cmpul de

aplicare a evalurii.

Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul.

Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care

reprezinta puterea de acoperire a creantei in cazul nerambursarii acesteia. In acest aspect este actuala

determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.

Rolul evaluatorului, este s determine, valorea de pia sau valoarea de lichidare n funcie

de caz, a bunurilor sechestrate. Evalurile, trebuie s fie realizate n conformitate cu Standartele

Internaionale i Europene de Evaluare, s fie efectuate de evaluatori profesioniti, oneti i

competeni, fr prejudeci i interese proprii. Rapoartele la rndul lor trebuie s fie clare, s nu

induc n eroare i s prezinte toate aspectele eseniale pentru ntelegerea adecvat a evalurii

efectuate. Evaluatorii, membri ai ANEVAR , vor promova i vor menine n permanen ncredereapublicului n profesiunea de evaluator. O evaluare elaborat pe baza Standardelor Internaionale de

Evaluare l oblig pe evaluator s respecte Codul deontologic al profesiei de evaluator (Codul

dentologic).

Evaluatorul posed cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini n

mod eficient misiunea de evaluare, n conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare .

Evaluatorul cunoate bine legislaia, poate dirija corect cu metodele actuale de evaluare, are acces la

informaia sigur i complet privind piaa imobiliar. Deasemenea o mare importan o are buna

reputaie a specialistului, etica profesional, priceperea lui de a lucracu clienii, colegii i conducerea

ntreprinderii. Aceast profesie necesit cunotine vaste n domeniile economice, tehnice i juridice.

Plus la aceasta evaluatorul i-i mprosptez permanent cunotinele i abilitile profesionale

participnd la diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat pu a putea efectua o

evaluare justa i veridic.

Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a ncheia un contract de efectuare a oricrei

misiuni, un evaluator identific n mod corespunzator problema care trebuie abordat i dac este

sigur c posed experiena i cunotinele necesare sau, n cazul unei misiuni n strainatate, c este

capabil s se asocieze cu un profesionist care are experien sau cunoaste caracteristicile pieei,

limba i legislaia pentru a-i ndeplini misiunea n mod competent.

Principalele categorii de imobile i segmente ale pieei imobiliare sunt: terenurile, locuinele i

construciile locuibile (aa numitul fond locativ), fondul nelocativ (cldiri, construcii, edificii,

ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit) i imobilele industriale (de business). Sunt asociate

numeroase alte resurse: cldirile de birouri, cldiri pentru nvmnt i cultur, spaiile comerciale,

imobilele specializate, hotelurile, fondul forestier, recoltele, depozitele minerale, resursele naturale,

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


20/70

cile ferate, drumurile i podurile. Acestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla

valoarea lor. Aici evaluatorul participa nemijlocit, el fiind o persoana neutra care se conduce dupa

standarte si norme prevazute de lege.

Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil, pot fi raportate cu condiia s fie

nsoite de o discuie cu privire la ansele de realizare a ipotezei precum i la determinarea valorii

care reflect adevarata situaie. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport,bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast

prejudecat este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii.

Etica este una din cele mai vechi discipline teoretice, al crei obiect de studiu este morala. Pentru a

desemna conceptul de moral, Aristotel a introdus termenul de etic. Dup cum remarcau vechii

greci, etica ne ajut s tim ce rebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinem, generalizeaz i

sistematizeaz principiile i normele morale.

Etica profesional examineaz normele de conduit a specialistului, cerinele pe care le nainteazsocietatea fa de stilul lui de lucru, caracterul comunicrii cu oamenii, aspectul social.

n practica lor profesional, evaluatorii trebuie s respecte normele morale general acceptate i s

se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale: independen, onestitate, competen

profesional, confidenialitatea informaiei, comportament profesional. Documentele care cuprind

principiile eticii profesionale a evaluatorilor snt codurile eticii profesionale, regulile practicii de

evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea

normelor elice i a regulilor de conduit profesional a evaluatorilor, n asociaiile obteti ale

evaluatorilor se nfiineaz comisii i comitete pentru etic.

Noiunea de "etica evaluatorului" nc nu a fost formulat n legislaia naional i n standardele

de evaluare, de aceea n Republica Moldova nu exist o definiie unic, recunoscut de toi, a eticii.

Pentru explicarea acestei noiuni, vom folosi definiia eticii evaluatorului utilizat n Rusia: "Etica

evaluatorului este totalitatea regulilor etice i normelor de conduit n efectuarea procedurii de

evaluare a bunurilor". De-a lungul ntregii istorii a formrii evalurii ca gen independent de activitate

au existat o multitudine de norme i reguli de conduit, care erau recunoscute i aplicate de

evaluatorii din diferite ri. Tradiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale

Standardelor Europene i Internaionale de evaluare (EVS-2000 i IVS-2001).

n Standardele Internaionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduit al evaluatorilor, care

trateaz urmtoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduit; noiunile de baz;

condiiile restrictive, noiunea de evaluator: etica evalurii; competena; deschiderea; raportul de

evaluare.

Codul de conduit nu are putere juridic formal i poate fi considerat doar ca o completare la

regulile i prevederile organizaiilor profesionale naionale care controleaz calitatea lucrului

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


21/70

evaluatorilor. n seciunea "noiuni de baz" snt definite noiunile principale ale activitii de

evaluare, snt enumerate cerinele fa de evaluator, specificul activitii evaluatorilor interni, externi

i independeni. Esena acestor noiuni este expus n aceleai aspecte ca i n Standardele Europene

de Evaluare. Tot n aceast seciune se d esena condiiilor limitative, ipotezelor i presupunerilor

evaluatorilor. O seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de etic. Etica

evaluatorului este prezentat ca totalitatea cerinelor de baz ce se nainteaz fa de evaluator:onestitate; conduit n cazurile de apariie a conflictelor de interese: confidenialitatea informaiei;

echitabilitate si neprtinire. Urmtoarea seciune a Codului de conduit examineaz competena

comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cnd evaluatorul contientizeaz

faptul c nu are suficiente cunotine i experien pratic pentru ndeplinirea lucrrii); condiiile de

recurgere la asisten extern, cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. n finalul

Codului se examineaz cerinele de expunere clar, exact a informaiei privind evaluarea efectuat,

precum i fa de ntocmirea raportului de evaluare. n felul acesta, Codul de conduit trateaz etican sensul larg i n sensul restrns al cuvntului.

Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. In ediiile anterioare ale standardelor el se

numea Codul de Conduit European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaiilor

Evaluatorilor n conformitate cu statutul i obiectivele acestei organizaii i este unul din criteriile de

baz ale activitii de evaluare, adoptat de toate asociaiile profesionale europene. Codul Etic nu are

o autoritate oficial legal, ci este doar un complement la reglementrile, normele legale i la

practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene, n majoritatea asociaiilor profesionale din

Europa el fiind adoptat ca baz pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a

evaluatorilor.

n cadrul Codului Etic European se examineaz n mare msur normele de conduit ale

evaluatorului n relaiile cu clienii, colegii, asociaiile membre ale TEGoVA:

a) Relaiile cu clienii

n toate timpurile prima ndatorire a evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului, dac aceste

interese nu contravin legislaiei i normelor etice. Dac n procesul de ndeplinire a lucrrii la

comanda clientului apar circumstane n care interesele evaluatorului vin n contradicie cu interesele

clientului, evaluatorul are obligaia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului. Plata

muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se

va implica n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional, reputaia TEGoVA.

Evaluatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor.

b) Relaiile cu colegii

Evaluatorul nu va critica nentemeiat practica profesional a colegilor si. Dac evaluatorului i se

solicit opinia despre o lucrare ndeplinit de un coleg, el trebuie s i-o exprime cinstit, obiectiv,

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


22/70

fr a-i manifesta superioritate asupra colegului su. Fiecare evaluator trebuie s contribuie la

dezvoltarea profesiei, ajutnd instituiile de nvmnt, participnd la publicarea diferitelor articole

i culegeri n problemele evalurii. E necesar s se asigure o nelegere deplin a standardelor de

evaluare i de ctre evaluatori, i de ctre clieni. In limitele respectrii confidenialitii, e necesar ca

evaluatorul s colaboreze cu colegii su, s le acorde asisten, s le mprteasc informaia despre

dezvoltarea pieei.c) Relaiile dintre asociaiile membre ale TEGoVA

Asociaiile profesionale naionale membre ale TEGoVA trebuie s-i construiasc relaiile

reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc i colaborrii n scopul dezvoltrii i

aprrii standardelor TEGoVA n rile lor. Dac vreo asociaie membr a TEGoVA efectueaz

instruirea, certificarea, investigaii de marketing sau presteaz servicii de consultan ntr-o ar a

crei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a TEGoVA, ea trebuie s previn

asociaia naional cu 30 de zile nainte de nceperea activitii sale. O seciune aparte a Codului EticEuropean este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. Aceste cerine snt:

studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor n legislaie,

deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra rezultatelor evalurii;

evaluatorul trebuie s aib o viziune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de

calificare. n cazul n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentru

ndeplinirea lucrrii, el este obligat s-l previn pe client i pe conductorul ntreprinderii de

evaluare. Evaluatorul are dreptul s cear consultaii de la specialiti calificai n anumite

domenii de activitate: geodezie, arhitectur, materiale de construcie, agronomie, expertiza

cldirilor i construciilor;

evaluatorul trebuie s cerceteze toi factorii relevani legai de obiectul evalurii, pentru a

obine rezultate corecte ale evalurii. Fiecare evaluator este dator ca pe ntreg parcursul

activitii sale practice s-i ridice anual nivelul profesional.

Normele etice i regulile activitii de evaluare mai sus examinate reprezint cea mai bun practic

internaional ce s-a constituit de-a lungul unei perioade ndelungate de timp. Aceste norme i

reglementri snt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionale

de evaluatori care snt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaie obteasc a evaluatorilor,

urmnd standardele de evaluare, trebuie s elaboreze un cod etic sau reguli de comportare

profesional pentru membrii si.

Regulile de conduit pentru membrii Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n Evaluri

(AREPE) au fost elaborate n 1998, nainte de intrarea acestei asociaii n TEGoVA. Regulile de

conduit cuprind cteva seciuni: principiile de baz; prestarea serviciilor de evaluare;

confidenialitatea; plata muncii evaluatorilor; semntura evaluatorului; utilizarea denumirii

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


23/70

asociaiei; publicitatea; asigurarea profesional. Conform Regulilor de conduit, fiecare membru al

asociaiei este dator s informeze Consiliul directorilor despre orice nclcare a statutului i a

regulilor de conduit pe care a comis-o. Membrii asociaiei snt datori s renune la efectuarea unei

lucrri de evaluare dac ea depete competena lor. Efectund evaluarea, membrii asociaiei

trebuie s fie neutri: s nu ia partea nimnui n conflictul de interese, s informeze la timp

conducerea asociaiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenei i calitii executrii lor.n seciunea prestarea serviciilor de evaluare snt expuse regulile de conduit a evaluatorului n

procesul de acordare a serviciilor: s nu admit implicarea clientului n activitatea sa; s in seama

de toat informaia disponibil, s nu ascund informaia; s efectueze obligatoriu inspectarea

obiectului evaluat; s fac o prezentare clar i neambigu a rezultatelor evalurii. Raportul de

evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu; informaia privind evaluarea trebuie prezentat n

scris; toate rapoartele privind ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmeaz a fi pstrate timp de cinci

ani.n seciunea confidenialitate se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divulge unor tere

persoane coninutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaia s pstreze confidenialitatea

informaiei obinute n procesul de prestare a serviciilor profesionale.

Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe baza timpului de lucru cheltuit la ndeplinirea lucrrii,

a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrri

similare. Beneficiarul trebuie s cunoasc suma urmnd a fi pltit ca onorariu evaluatorului nainte

de ncheierea contractului de evaluare.

Evaluatorul are obligaia s semneze raportul de evaluare pe care 1-a ntocmit. Dup isclitura sa

el are dreptul s adauge textul: membru al Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n

Evaluri.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


24/70

Capitolul IISpecificul evalurii proprietilor sechestrate

2.1 Evaluarea imobilului sechestrat

Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator

pentru a estima valoarea bunului imobiliar de regul lucrrile de evaluare suntprecedate de

desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile

i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul

lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a

fi estimat, prevederile legislaiei i standartelor profesionale planurile lucrrilor de evaluare vor

varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constitue

urmtoarele etape:

Fig.2.1 Etapele procesului de evaluare

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data

.

ntocmirea raportuluide evaluare

Reconcilierea valorilor i estimareavalorii finale

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Colectarea i analiza datelor

Definirea misiunii de evaluare


25/70

Definirea misiunii de evaluare. Prezenta etap include urmtoarele elemente:

- identificarea bunului imobiliar;

- identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;

- determinarea scopului evalurii;

- determinarea bazei de evaluare (tipul valorii);

- determinarea datei de evaluare;- coninutul misiunii de evaluare;

- alte condiii limitatieve.

Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea include

descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl. De regul,

descrierea obiectului evalurii este compus din 2 compartimente : descrierea terenului i descrierea

construciilor i se intocmete n baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur.

Indentificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicile tehniceale obiectului, descrierea legal a bunului evaluat, efectuat n baza documentelor ce onfirm

drepturile asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci i de

drepturile patrimoniale legate de bun. Pesoana, drepturile creea sunt evaluate poate s poposede

doar, de exemplu, dreptul de arend sau dretul de administrare econmic. Bunul imobiliar poate avea

servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute n folosul altor bunuri

imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru

a determina valoarea bunului imobilar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.

Colectarea i analiza datelor . Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i

volumul dateloranalizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii :

- s fie adecvate obiectului evaluat ;

- s fie exacte (datle colectate) trebuie s reflecte situaia real la data evalurii;

- s fie demne de ncredere;

- s fie complecte (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opinii evaluatorului).

La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieii i segmentul

pieii pe care se afl bunul imobil evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis.

Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar colectat la nivel

de sector (cartier), ora, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali,

economici, politici i factorii de mediu.

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Prin intermediul analizei celei mai eficiente utilizri

evaluatorul stabilete influena factorilor pieii asupra obiectului evaluat i identific modul de

utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii finale. Exist 2 temeiuri pentru care este necesar

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


26/70

analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare

bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobilar comparabil trebuie s fie identic sau similar

din punct de vedere a celei mai bune eficiente utilizri. Cel de-al 2-lea temei const n faptul de a

decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru

a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobilar trebuie meninut la

starea curent atta timp ct profitul obinut de la utilizarea curent este mai mare de ct profiturile cepot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului

de utilizare a bunului imobiliar. Tot o dat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient

utilizare trebuie s fie realizbil din punct de vedere fizic , posibil din punct de vedere legal i

eficient din punct de vedere economic.

Aplicarea metodelor de evaluare. n majoritatea cazurilor la evaluarea proprietilor sechestrate,

specialitii evaluatori din ar i de peste hotare, aplicnd Standartele Europene i Internaionale de

Evaluare, sunt de acord c exist 3 abordri (metode) de evaluare, din care, la evaluarea uneiproprieti sechestrate i nu numai, se vor folosi n mod obligatoriu de cel puin dou din ele.

Acestea sunt :

Abordarea pe baza analizei comparative a vnzrilor;

abordarea costurilor sau cheltuielilor;

abordarea veniturilor;

Analiza comparativ a vnzrilor- se utilizeaz n cazurile de evauare a obiectelor de imobil tipce din sfera productiv i neproductiv, casele cu multe apartamente i individuale. Aceast metod

const n analiza comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte vndute. Punct iniial-compararea

raional a cumprtorului sau a investitorilor. Analiza comparativ a vnzrilor e o metod simpl.

Se mai numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metode

e limitat. n cazul imobilelor sechestrate, n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare

pentru utilizarea metodei n cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele

precise, reale ale preurilor bunurilor imobile.Abordarea costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeazn toate cazurile de evaluare a

bunurilor imobile de ctre toi evaluatorii, indiferent de scopul evalurii. Metoda costului aplicat n

Republica Moldova e foarte diferit de metoda costului cunoscut n occident. Valoarea terenurilor

i a construciilor se determin la noi separat. La evaluarea terenurilor se determin valoarea

normativ a terenului (uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru

amplasare).La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoare de reconstituire, inndu-

se cont de gradul uzurii. Totodat snt ignorate uzura funcional i extern a cldirilor, nu se ine

seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


27/70

n procesul evalurii sunt ignorate uzura moral si funcional. Nu se i-au n consideraie cheltuielile

de marketing i alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat exist o

mare diferen dintre costurile reale pentru construciile, cldirile i valoarea nominativ determinat

dup metoda costului.

Abordarea veniturilor n Republica Moldova aplicrea acestei abordri este destul de

problematic, are multe limitri fiind instabilitatea economic n special instabilitatea pieeicapitalului, o cauz care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratei de depozit i ratelor

dobnzii pentru mijloacelor mprumutate, II cauz instabilitatea politicei economice de stat i

situaia economic extern care nu ofer proprietarului imobilului o garanie a obinerii veniturilor

stabile. Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor

evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de

ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au fcut

cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului utilizat la evaluareaproprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei metodologii unice

de efectuare a evalurii. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate

metodele utilizate n evaluare, nu este des aplicat de ctre evaluatorii publici.

Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este

determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea

proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar nici una din metodele de

evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte.

Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ala previziunii. Metoda vnzrilor comparabile

este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este

limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietaile

imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri ale veniturilor anticipate i

ratei rentabilitii, n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare,

uatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi nterprins de evaluator este

de a ajunge la un numitor unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor

alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procedeului de evaluare este denumit

reconciliere. n procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite n

evaluare i de a argumenta valoarea final a proprietii.

Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:

1. Previzuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea

diferenelor ntre valorile eseniale i determinarea celei mai credibile valori.

2. Estimarea valorii finale.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


28/70

Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale

evaluatorului. Valoarea finala este o funcie a scopului evalurii constrngerilor de ordin legal, i

celor legate de disponibilizarea dtaelor.

Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorileobinute nurma

aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale.

Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate icorectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile

imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii

datelor i calculelor unei metode dect altei.

Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea

obiectului evaluat, preyentat de un specialist n domeniu , ea totui rmne doar o opinie, care

reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntro

tranzacie.Elaborarea raportului de evaluare. Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de

evaluare. Un ameniator cuprinztor dar nu exhaustiv al clauzelor raportului de evaluare este

prezentat n Standartele Europene de Evaluare. Raportul de evaluare este un document care explic

procesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia

utilizat n analiz,de asemenea descvrierezultatele analizei , ipotezele i calculile care au condus la

formarea opinii privind valoarea estimat.

Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n confirmitate cu prevederile legislaiei naionale i

prevederile standartelor profesionale. La nivel practic un raport incomplet afecteaz credibilitatea

evalurii propriu zise i rezultatelor ei. Conform Standartelor Europene de Evaluare: raportul de

evaluare, prin modul de prezentare i prin termenologia sa, trebuie s exprime o opinie clar

neechivoc i suficient de detailat pentru a garanta c informeaz despre toate aspectele cheie i c

nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a obiectului evaluat.

Legea Republicii Moldova cu privirea la activitatea de evaluare stipuleaz c raportul de evaluare

este ntocmit de ctre evaluator n form scris i pe suport electronic, n scopul asigurrii calitii

raportului de evaluare legea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. Astfel

raportul de evaluare trebuie s conin :

a) data ntocmirii raportului ;

b) scopul evalurii;

c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;

d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare;

e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;

f)data la care o fost estimat valoarea;

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


29/70

g) tipul i difiniia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;

h) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul cnd

obiectul evalurii aparine persoanei-juridice-rechizitele acesteia;

i)standartele, metodele, sursele de informaie utilizate pentur evaluare i ipotezeleevaluatorului pe

care se bazeaz evaluarea;

j)etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi i limitele utilizriivalorii estimate.

La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de evaluator, care

determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii, precum i copiileactelor

care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i

certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.

Dar fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronica evaluatorul trebuie

s intreprind toate msurile pentru a proteja nregistrarea datelor i textului raportului i s s easigure c nu au survenit erori n momentul trensmiterii. Conform prevederilor Standartelor

Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n form electronic trebuie s fie un fiier doar pentru

citire, limitarea dat pstrnduse pentru toi, doar cu excepia autorului.

De regul rapoaetele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Comform

legislatiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.

n cele mai dese cazuri, evaluatorii au de determinat valoarea de pia, dar practica n activitatea

de evaluare se dezvolt cu pai enormi i devine foarte variat. Anume varietatea scopurilor i

impune pe evaluatori s determine diferite tipuri de valori. n continuare vom una din tipurile de

valori i anume valoarea de lichidare.

2.2 Valori de estimare a imobilului sechestrat

Analiza unei astfel de categorii ca valoarea , ntotdeauna are foarte mare importana pentru

economiti, iar n teoria preurilor este una din compartimentele teoriei economice. Dar, insui

termenul valoare lipsete din punct de vedere tiinific deoarece are multe explicaii, iar n

secolele IX-XX a primit i sens ideologic.

n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice , strns legate de

conceptul valoare presi cost. Astfel evaluatorii utilizeaz noiunea de cost referitor la

productia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru

construcia bunului imobiliar i aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utilizat n

scopul stabilit iniial. Noiunea de pre de regula, se refera la o tranzacie concret de vnzare

cumprare i reprezint suma de bani pe care un cumprtor concret a pltit.o sau ete gata s o

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


30/70

plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar

concret i care a fost sau este acceptat de ctre vnztor , n circumstane specifice tranzaciei date.

Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul

imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii potenialide pe piaa

imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare

util) care este egal cu sum ape care acest proprietar este gata s o accepte ( de regula n numerar )n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia

diferit de valoarea util care este egal cu suma care poatefi obinut de la vnzarea proprietii

imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i

vnztorilor potentiali.

Dar, deseori, n deosebi n teoria evalurii, termenul ,, valoare,, poate fi ntlnit cu un cuvnt

explicativ, spre exemplu valoare de pia, valoare imozabil, valoare de investiie, valoare de

lichidare, valoarea de pia pentru utilozarea curenta i alte tipuri de valori. Valoarea de pia poate fi format doar n procesul funcionrii pieii respective.

Valoarea de pia este o marime ipotetic sau calculat a preului de vnzare, i este rezultatul

examinrii minuioase de ctre vnztor i cumprtor a informaiei ce ine de tranzacie, atrgnd o

atenie deosebit acelor dtae ce reflect rspunderea prilor n condiiile unei afaceri cinstite.

Conform Standartelor Europene de Evaluare , adoptae de TEGoVA, valoarea de pia este

definit n felul urmtor :

Valoarea de pia este suma pentru care un activ poate fi schimbat ntre un vnztor hotrt s

vnd, i un cumptor hotrt s cumpere, intr-o tanzacie liber , dup un marketing adecvat ,

n care prile acioneaz n contiina de cauz i fr constrngere.

Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe

documentele financiare. Totui termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea

general a definiiei, fiecare element al definiiei avnd propriul sau cadru conceptual.

Suma estimat ... se refer la un pre exprimat monetar (de obicei suma de piaa este msurat

ca fiind cel mai probabil pre orientabil n mod rezonabil , pe piaa evalurii , n conformitate cu

definiia valorii de pia. Este cel mai bun pre orientabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel

mai avantajos pre orientabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclud en mod

explicit un pre estimat excesiv de mare sau mic datorat unor circumstanesau de condiii specifice ca

finanare atipic, aranjamente de vnzare a unui activ i nchirierea simultan a acesteia de ctre

vnztor printr-un contract de leasing , consideratiilor sau concesiunilor speciale acordat la orice

persoan asociat cu vnzarea , sau de orice element ale valorii speciale (definit n Standartul 2)

Bazele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Fiind un termen legat de un

element excepional de valoare peste sau sub valoarea de pia, valoarea special, poate aprea, de

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


31/70

exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale, ssau ecomomice a proprietii cu o alt

proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit

proprietarsau utilozator al proprietii, mai degraba dect pieii n general, cu alte cuvinte , pentru un

cumprtor cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii.

Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia, explicnd

orice ipoteze speciale luate n considerare....un activ ar putea fi schimbat...,, se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum

estimat i nu un pre de vinzare predeterminat sau real. Este preul la care piaa ateapt o tranzacie

care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, ar putea fi ncheiat la data

evalurii.

...la data evalurii...,, impune ca valoare de pia estimat specific unui moment , unei dtae

precise. ntruct piaa i conjugarea pieii se pot schimba, valoarea estimat ar putea fi incorect sau

nepotrivit la un alt moment. Valoarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i conjunctareavalabil la data evalurii, i nu la data anterioar sau ulterioar. Data evalurii , i data evalurii

raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate s fie anterioar celei dinti.

Definiia presupune i faptul c schimbul i ncheierea contractului de vnzare sunt simultane,

fr nici o variaie de pre care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacie la valoarea de pia.

...ntre un cumprtor hotrt s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat, dar nu silit

s cumpere. Aceast cumprtor nu etse nici ultra dirijor, nici determinat s cumpere la orice pre.

Acest cumprtor va achiziona mai degrab n conformitate cu realitile pieii curente i cu

ateptrile curente ale pieii, dect n funcie de piaa imaginara sau ipotetic a crei existen nu

poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat n considerare nu va plti un pre mai mare

dect cel pe care-l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus ntre cei care formeaz pia.

Un evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre conjunctura pieii sau s considere un

nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil n mod rezonabil.

...un vnztor hotrt s vnd ... ,, nu ete foarte grbit, nici nici forat s vnd la orice pre, nici

unul pregtit s vnd doar atunci cnd obine un pre considerat nerezonabil n conjunctura

existent a pieii. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul n condiiile de pia, pentru cel mai

bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta

definiie deoarece vizitatorul hotrt ,, este un proprietar ipotetic.

... ntr-o tranzacie liber...,, nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist nici o

relaie particular sau special (de exemplu compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul)

care ar putea influena preul, ducndu-l la un nespecific pieii sau redxucndul datorit unui element

de valoare special. Tranzactia la valoarea de pi se presupune a avea loc ntre parteneri

independeni.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


32/70

...dup un marketing adecvat...,, semnific faptul c activul va fi oferit pe pia n cea mai

potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre, n conformitate cu definiia valoriide

pia. Durata expunerii poate varia n funcie de conjunctura pieii, dar trebuie s fie suficient de mar

epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada

de ofert este anterioar dtaei evalurii.

... n care fiecare parte a acionat n contiin de cauz i prudent...,, presupune c attcumprtorul hotrt s cumpere , ct i vinztorul hotrt s vnd sunt informai de o manier

rezonabil n legtur cu natura i caracteristicile activului, cu utilizarea sa actual i cu utilizrile

poteniale , cu situaia pieii la data evalurii .

Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes, dispunnd de cunotinele necesare i

prudent pu a obine cel mai bun pret corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este

msurat prin referire la conjunctura pieii la data evalurii, neinndu-se seama de eventualele

informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde o proprietate peo pia cu preuri n scdere, respectiv preuri mai reduse celor anterioare .n asemenea cazuri,

valabile i pentru situaii de vnyare i cumprare caracteristica pieilor care nregistreay variaii de

preuri (pozitive sau negative). Cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu

cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii.

...fr constrngere...,, stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar

nici un anu este forat , nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru.

Valoarea de piaeste neleas ca fiind valoarea unui activ , estimat fra se ine cont de

costurile de vnyare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate

tranzaciei.

Alte tipuri de valori derivate a valorii de pia (fig.1.1)

Valoarea de pia pentru utilizarea existent a unui activ este definit ca valoarea de pia bazat

pe continuarea utilizrii sale actuale, considerind c activul ar putea vndut pe pia liber pentru

utilizarea sa existent, n condiii de neocupare i n condiiile enumerate n continuare , dar i n

concordan cu definiia IVSC/TEGoVA.

Valoarea de pia pentru utilizarea existenteste suma pentru care un activ poate fi schimbat la

data evalurii , pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este

liber, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber,

dup un marketing adecvat , n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr

constrngere.

UTM 529.1 031 ME

Coala


Semnt

.Data


33/70

Fig.2.2

-Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe

documentele financiare . Totui termenul proprietate,, poate fi termen sinonim pentru aplicarea

generala a definiiei , fiecare element al definiiei are propriul sau cadru conceptual.

-Suma estimat... se refer la un pre exprimat monetar de obicei n moned national, pltibil

pentru activ ntr-o tranzacie libera pe pia. Valoarea de pia este exprimat ca fiind cel mai

probabil pre optimabil n mod rezonabil pe pia la data evalurii, n conformitate cu definiia

valorii de pia. Este cel ami bun pre optimabil n mod rezonabil de ctre vnzator i cel mai

avantajos pret optimabil n mod reyonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude n mod

explicit un pre estimat excesiv de mar sau mic, datorat circumstane sau condiii specifice ca

Documents

Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate