1

SUSTATZAILEA/PROMOTORESTITXU PINATXO OLAZIREGI

ARKITEKTOAK/ARQUITECTOSMUGARA ARQUITECTURA SL

Between Obverse and Reverse. Office of Architecture.

HIRI ANTOLAKUNTZARAKO PLAN BEREZIA: BERAKO 9-254 PARTZELAPLAN ESPECIAL DE ORDENACIÓN URBANA: PARCELA 9-254 DE BERA

- 2019ko apirila -

2

ÍNDICE

01/INFORMACIÓN PREVIA: 01.01/OBJETO. 01.02/AGENTES. 01.03/NORMATIVA DE APLICACION. 01.04/DESCRIPCION DEL ESTADO ACTUAL DE LA PARCELA Y USOS DEL SUELO. 01.05/ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD. 01.06/PLANEAMIENTO VIGENTE.

02/MEMORIA DESCRIPTIVA: 02.01/EDIFICABILIDAD 02.02/PARCELACIÓN 02.03/SERVIDUMBRES 02.04/IMPLANTACIÓN Y RASANTES 02.05/TIPOLOGÍA EDIFICATORIA 02.06/CUADRO DE CARACTERÍSTICAS 02.07/PROPUESTA DE CESIÓN 02.08/INSTALACIONES 02.09/VEGETACIÓN 02.10/CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES 02.11/RED VIARIA 02.12/ITINERARIOS PEATONALES 02.13/MOVIMIENTO DE TIERRAS 02.14/RED DE PLUVIALES 02.15/RED DE SANEAMIENTO DE AGUAS FECALES 02.16/RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA 02.17/RED DE DISTRIBUCIÓN DE GAS 02.18/RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA 02.19/RED DE TELEFONÍA 02.20/PROMOCIÓN DE LA ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS URBANÍSTICAS 02.21/ESTUDIO DE IMPACTO ACÚSTICO 02.22/GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN

03/DIRECTRICES DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN: 03.01/CATEGORIZACIÓN DEL SUELO 03.02/TIPO DE ACTUACIÓN 03.03/ESFERA DE ACTUACIÓN 03.04/RÉGIMEN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN 03.05/UNIDADES DE ACTUACIÓN 03.06/PLAN DE ETAPAS 03.07/PLAZOS DE EJECUCIÓN 03.08/PROYECTO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS A LA EDIFICACIÓN 03.09/EDIFICIOS, INSTALACIONES Y USOS FUERA DE ORDENACIÓN 03.10/CONDICIONES PARA LA CONCESIÓN DE LICENCIAS DE PRIMERA UTILIZACIÓN

04/ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO FINANCIERO: 04.01/MARCO DE VALORACIÓN DEL ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO 04.02/GRADO DE PRECISIÓN DE SUS DETERMINACIONES ECONÓMICAS 04.03/CONTENIDO FORMAL DEL ESTUDIO 04.04/DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CONSTRUCCIÓN (VC) 04.05/DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO URBANIZADO

05/SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA: 05.01/ANTECEDENTES 05.02/IMPACTO EN LA HACIENDA PÚBLICA LOCAL 05.03/CONCLUSIONES

3

06/DOCUMENTACIÓN GRÁFICA: 06.01/SITUACIÓN 1/5.000 06.02/SITUACIÓN 1/1.000 06.03/ESTADO ACTUAL DEL SOLAR Y EDIFICABILIDAD 1/250 06.04/ALINEACIONES Y OCUPACIONES MÁXIMAS, PLANTA Y SECCIÓN: 1/250

4

01/INFORMACIÓN PREVIA

01.01/OBJETO

El presente Plan Especial de Actuación Urbana, se redacta con objeto de completar la ordenación pormenorizada del Plan Municipal de Bera. Pre-tende definir las alineaciones, rasantes y características específicas correspon-dientes para la construcción de una vivienda bifamiliar de nueva planta en la parcela 254 del polígono 9 de Bera, en Bidasoa Karrika nº 51.

El Plan Especial se ajusta a lo establecido en los artículos 61 y 90 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Artículo 61. Planes Especiales.

1. Con carácter general, los Planes Especiales tienen por objeto desarro-llar sobre cualquier clase o categoría de suelo las determinaciones de la ordena-ción estructurante contenidas en los Planes Generales Municipales, así como es-tablecer, modificar o completar su ordenación pormenorizada, con las siguientes finalidades: a) La ordenación de los sistemas generales que hubieran sido definidos por el Plan General Municipal. b) La ordenación y protección de ámbitos que por sus valores naturales, paisajísticos o culturales, o por su relación con el dominio público, deban ser conservados o recuperados. c) La ordenación de usos y actividades en el suelo no urbanizable cuya dimensión o complejidad así lo requiera, con objeto de garantizar su adecuada inserción en el medio rural. d) La mejora de la accesibilidad de los espacios libres de uso público, viales, edificios, locales y medios de transporte, de acuerdo con las disposiciones establecidas por la normativa sobre barreras físicas y sensoriales. e) Cualesquiera otras finalidades análogas.

2. Los Planes Especiales de Actuación Urbana tienen por objeto desa-rrollar sobre el suelo urbano las determinaciones establecidas por el Plan Gene-ral Municipal, o bien, justificadamente, modificarlas o establecerlas directamen-te, con las siguientes finalidades: a) Regular actuaciones de rehabilitación edificatoria. b) Regular actuaciones de dotación. c) Regular actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.

3. Cuando los Planes Especiales de Actuación Urbana consistan en ac-tuaciones de regeneración o renovación de carácter integrado, podrán incluso regular actuaciones de nueva urbanización mediante la reclasificación de suelos no urbanizables cuando resulten necesarios para ubicar dotaciones urbanísticas públicas e infraestructuras, con un máximo del 10 por ciento de la superficie total del ámbito.

4. Con carácter general, los Planes Especiales contendrán las determi-naciones necesarias y adecuadas a su naturaleza y finalidad, incluyendo la justi-ficación de su propia conveniencia y de su conformidad con los instrumentos de ordenación territorial y con la Estrategia y Modelo de Ordenación del Territorio del municipio. Asimismo, se formalizarán en los estudios, normas y planos ade-

5

cuados a sus contenidos específicos.

5. Los Planes Especiales de Actuación Urbana contendrán además: a) La especificación y justificación del tipo o tipos de actuación que de-sarrollan. b) La Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica prevista en el artículo 58.5.f) de esta ley foral. c) Las conclusiones valoradas del proceso de participación desarrolla-do. d) El Estudio de Movilidad generada.

Artículo 90. Suelo urbano.

1. Tendrá la condición de suelo urbano, a los efectos de esta ley foral, aquel que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legisla-ción aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su cone-xión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstas por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de acometida con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comuni-cación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbano. c) Estar ocupado por la edificación en al menos dos de las terceras par-tes del espacio apto para la misma, según la ordenación propuesta por el instru-mento de planificación correspondiente, aun cuando los terrenos carezcan de alguno de los servicios necesarios.

2. Tendrán también la condición de suelo urbano los ámbitos delimita-dos por el planeamiento municipal que cuenten legalmente con las infraestruc-turas, dotaciones y servicios requeridos.

3. El planeamiento urbanístico diferenciará las siguientes categorías:

a) Suelo urbano consolidado, constituido por los terrenos que clasifique como suelo urbano y para los que prevea únicamente actuaciones edificatorias o de dotación. b) Suelo urbano no consolidado, constituido por los terrenos que cla-sifique como suelo urbano y para los que prevea actuaciones de renovación o reforma de la urbanización. 4. Son actuaciones de renovación o reforma de la urbanización aquellas intervenciones sobre el suelo urbano que prevean nuevas infraestructuras públi-cas y la creación, mediante operaciones de equidistribución, de una o más par-celas aptas para la edificación o uso independiente conectadas funcional-mente con la red de los servicios exigidos.

5. Son actuaciones de dotación aquellas que tienen por objeto, en un ámbito de suelo urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modifica-ción del uso urbanístico, y no requieran la reforma o renovación de la urbaniza-ción de aquel.

6

6. Siempre que no concurran las condiciones señaladas para las actua-ciones descritas en los apartados 4 y 5 de este artículo, se considerarán actuacio-nes edificatorias, incluso cuando requieran obras complementarias de urbaniza-ción:

a) Las de nueva edificación y sustitución de la edificación existente. b) Las de rehabilitación edificatoria, tales como la realización de obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus insta-laciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

01.02/AGENTES

Promotor:

ESTITXU PINATXO OLAZIREGI N.I.F.: 44564054J Dirección: Bidasoa Karrika 51, Bera 31780 (Nafarroa).

Arquitectos:

MUGARA ARQUITECTURA S.L.U. C.I.F. B71322382 Between Obverse and Reverse. Office of Architecture. Dirección: Eztegara 6-4º, Bera 31780 (Nafarroa). Tlf: 948625161 / 600702336 email: a.rodriguezkorta@gmail.com Ander Rodriguez Korta, Arquitecto COAVN 4.745.

01.03/NORMATIVA DE APLICACIÓN

-Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo.-Plan Municipal de Bera. -Normas urbanísticas para suelo urbano. -Ordenanzas de construcción Bera. -Ordenanzas de procedimiento urbanistico Bera.-Ley Foral 12/2018, de 14 de junio, de accesibilidad universal.-CTE-DB SI Seguridad en caso de incendio.

01.04/DESCRIPCIÓN DEL ESTADO ACTUAL DE LA PARCELA Y USOS DEL SUELO

La parcela 9-254, objeto de este Plan Especial, está ubicada en Bidasoa Karrika 51, y según el Plan Municipal, está consolidada como suelo urbano. Linda al norte con las parcelas 251 y 252; al este, con la parcela 98; al sur, con la parcela 255; y, al oeste, con vial público.

La parcela tiene, según catastro, una superficie total de 915,17m2 y ac-tualmente existe una vivienda unifamiliar con un perfil edificatorio compues-to por Planta Baja + Planta Primera + Planta Bajo Cubierta. Según el catastro, 183,00m2 están destinados a vivienda, 52,00m2 a almacén, y 42,00m2 a desván.

7

La finca cuenta con todas las infraestructuras básicas: red de sanea-miento municipal, suministro de gas, suministro eléctrico, red telefónica y abastecimiento de agua potable municipal.

El acceso peatonal y de tráfico rodado a la parcela se realiza desde el vial del oeste.

SUPERFICIE TOTAL PARCELA 9-254 915,17m2

SUPERFICIE CONSTRUIDA EDIFICIO EXISTENTE S/R 277,00m2

Vivienda 183,00m2

Almacén 52,00Desván 42,00

Fotos del estado actual:

- Fachada oeste del edificio existente y acceso desde vial -

- Zona de acceso -

8

- Zona de acceso -

- Estado actual de la parcela -

- Estado actual de la parcela con el edificio existente al fondo -

9

254

252

251

267

98

255

274

960

IV

I

IIII

PAV

SS+II

PAVP+IIP+I

I

P

II

II

III

PAV

V

49

51

Referencia de Plano Superficie de Parcela (m²) Escala: 1:500915,1765/3-5/4-1/B-1 1 cm.

++++ Límite de Municipio Límite de Polígono Catastral Límite de Casco Urbano Límite de Parcela

CROQUIS DE SITUACIÓN DE LA PARCELA EN LA QUE SE UBICAN LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

CÉDULA PARCELARIA / LURZATI ZEDULAReferencia Catastral provisional del Bien InmuebleMunicipio EntidadExpedida el Código Seguridad:

310000000001580188YZBERA BERA16 de octubre de 2017 vía Internet https://catastro.navarra.es T/A3QAU8J6C9

REFERENCIAS IDENTIFICADORAS Y DATOS DESCRIPTIVOSREFERENCIAS DIRECCIÓN SUPERFICIES (m²) USO, DESTINO

O CULTIVOIDENTIFICADORAS (*) O PARAJE Principal Común1 1 BIDASOA KARRIKA, 51 BJ 183,00 VIVIENDA1 2 BIDASOA KARRIKA, 51 BJ 52,00 ALMACEN1 3 BIDASOA KARRIKA, 51 02 42,00 DESVAN1 4 BIDASOA KARRIKA, 51 BJ 23,00 PORCHE1 5 BIDASOA KARRIKA, 51 BJ 190,00 PAVIMENTO

9 2549 2549 2549 2549 254

Hoja 1 de 1

Conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, la titularidad y el valor catastral son datos protegidos.Los titulares pueden acceder a sus datos previa identificación, en las oficinas del Servicio de Riqueza Territorial o por otros medios, utilizando cualquierade los códigos de seguridad legalmente establecidos.

(*) Las referencias identificadoras se componen de Polígono, Parcela, Subárea o Subparcela Rústica y Unidad Urbana.

Lur-Ondasunen eta Ondarearen gaineko Tributuen Zerbitzua • Servicio de Riqueza Territorial y Tributos PatrimonialesCarlos III, 4 • 31002 PAMPLONA/IRUÑA • Tfnoa/Tfno. 848 42 73 33 • https://catastro.navarra.es • riqterri@navarra.es

Todo

s lo

s do

cum

ento

s in

scrib

ible

s en

el R

egis

tro d

e la

Pro

pied

ad d

eben

inco

rpor

ar la

s cé

dula

s pa

rcel

aria

s co

rresp

ondi

ente

s (L

ey F

oral

12/

2006

, de

21 d

e no

viem

bre)

.D

ocum

ento

suj

eto

a ta

sa d

e ac

uerd

o a

la L

ey F

oral

12/

2006

, de

21 d

e no

viem

bre

/ Mod

elo

apro

bado

med

iant

e O

rden

For

al 1

32/2

003,

de

28 d

e ab

ril.

10

01.05/ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

Este Plan Especial de Ordenación Urbana afecta únicamente a la par-cela 254 del polígono 9 de Bera. Siendo los propietarios de la misma Teodoro Pinacho Larralde 15236497-D y Ramona Olaciregui Michelena 72661112-H, con domicilio a efectos de comunicaciones en Bidasoa Karrika 51, 31780 Bera (Nafarroa).

01.06/PLANEAMIENTO VIGENTE

NORMAS URBANISTICAS

CAPITULO IIIREGIMEN DE PLANEAMIENTO URBANISTICO

Art. 24. Ocupación del suelo.

En las parcelas de suelo urbano consolidado como Actuaciones Directas o Asistemáticas y Unidades de Ejecución se establecen en la documentación grá-fica las alineaciones máximas dentro de las que deben darse todas las acciones edificatorias, ya sean ampliación de la edificación, nueva edificación residencial, ampliación, o nueva edificación complementaria tipo almacén, borda, ...

En el suelo urbanizable se establece de forma gráfica el régimen de ocu-pación del suelo para la totalidad de los sectores.

Art. 25. Edificabilidad.

La edificabilidad se regula para todo el suelo urbano libre privado no incluido en actuaciones asistemáticas o unidades de ejecución, con un máximo permitido de 1 m2/m2 de superficie construida sobre rasante por superficie de parcela bruta, sin considerarse las cesiones a que hubiera lugar.

En el supuesto de modificación del plan para incluir suelo en la clasifi-cación de urbano consolidado será de aplicación este mismo coeficiente.

En el cómputo de esta edificabilidad se incluirá la consumida por la edificación actualmente consolidada que se vaya a mantener en la parcela, de forma que la edificación existente más la nueva no superen dicho coeficiente.

CAPITULO IVNORMAS PARA EL SUELO URBANO Y URBANIZABLE

Art. 32. Alineaciones de la edificación y alineaciones de cierre.

1.- En el Suelo Urbano regirán las alineaciones señaladas en los planos correspondientes.

Las alineaciones de fachada de las edificaciones, cuando dan frente a vías o espacios libres públicos, y siempre que así se determinen en los planos de ordenación, serán máximas las señaladas en dichos planos.

Las alineaciones interiores, o fondo edificatorio tienen el carácter de línea máxima que no podrá sobrepasarse por la edificación.

11

2.- Los cierres de parcela se situarán como máximo en la situación se-ñalada en planos.

3.- Las alineaciones máximas rigen tanto para nueva edificación como para ampliaciones de la existente, así como para la construcción de edificación complementaria.

Art. 33. Solar.

Se consideran solares las superficies de Suelo Urbano aptas para la edi-ficación y que estén urbanizadas con arreglo a las disposiciones mínimas esta-blecidas en cada caso por las presentes Normas, siempre que estos terrenos no estén afectados expresamente por la prohibición de edificación o tengan destino contrario a la edificación.

No se permitirá ninguna obra de edificación sobre terrenos que no ten-gan la previa clasificación de solares.

NORMAS PARA SUELO URBANO CASCO Y AMPLIACIÓN

Art. 38. Nueva edificación residencial en Suelo Urbano Consolidado no in-cluido en Unidades de Ejecución ni Actuaciones Asistemáticas.

En las parcelas de suelo urbano consolidado donde no se permite nuevaedificación residencial podrá modificarse el régimen del suelo para la construc-ción de edificación residencial mediante la delimitación de una Actuación Asis-temática con las siguientes determinaciones:

-Edificabilidad máxima: 1 m2/m2 de la superficie de la parcela actual incluida en la delimitación.-Alineaciones máximas, las que se fijen en el documento de Delimitación de Actuación Asistemática.-La delimitación de la Actuación Asistemática se realizará mediante la tramita-ción de una modificación del Plan Municipal de determinaciones de ordenación urbanística pormenorizadas.

Art. 42. Número de Viviendas.

1.- En edificios existentes podrán habilitarse tantas viviendas como seaposible cumpliendo la normativa de habitabilidad vigente en el momento del Proyecto, siendo en todo caso este, el número máximo de viviendas permitido. Se permite la vivienda en planta baja. En la parcela deberá habilitarse tantas plazas de aparcamiento como nuevas viviendas se dispongan en el edificio.

2.- Podrá modificarse el número máximo de viviendas previsto en la normativa particular cuando se cumplan las siguientes condiciones:

-En suelo urbano mediante Estudio de Detalle, manteniendo la superficie edifi-cable máxima y estableciendo al menos el mismo número de plazas de aparca-miento que de viviendas, en suelo público y otro tanto en suelo privado.-En aquellas unidades y o Actuaciones Asistemáticas en las que no se establece nº máximo de viviendas, podrán disponerse cuantas viviendas cumplan la nor-mativa de habitabilidad.-En los edificios residenciales colectivos que existan espacios de bajocubierta que no cumplan con la altura mínima según la normativa de habitabilidad vigente, que no disfruten del mismo acceso que el resto de las plantas y a los que no llegue

12

el ascensor en caso de ser obligatorio, tan solo podrán albergar espacios habita-bles vinculados a las viviendas situadas inmediatamente por debajo a ellos y en ningún caso podrán ser viviendas independientes.

Art. 43. Aprovechamiento de sótanos y semisótanos.

Las superficies de sótano y semisótano (según la definición de ordenan-zas) no computan a los efectos del cálculo del aprovechamiento.

En el caso de parcelas en pendiente en la que las plantas de sótano o semisótano, queden en alguna fachada totalmente por encima de la rasante delterreno, se deberá computar la superficie abarcada entre el plano de la fachada y un plano paralelo a él a 3m de la misma. Quedan excluidas de este caso las fachadas en las que se sitúen puertas para el acceso al sótano de vehículos.

Art. 46. Barreras Arquitectónicas.

1.- A efectos de aplicación del Reglamento D.F. 154/89 que desarrolla la Ley Foral 4/1988 sobre Barreras Físicas y Sensoriales se definen en Bera como: -Recorridos Intensivos.- Eztegara Pasalekua y Altzate Karrika -Recorridos Medios.- El resto de calles.

2.- En todas las nuevas implantaciones de usos y actividades abiertos alpúblico se exigirá el cumplimiento del Reglamento para el desarrollo y aplicación de la Ley Foral 4/1988, de 11 de julio, sobre Barreras Físicas y Sensoriales, o legislación que la sustituya.

Art. 47. Garajes

Cada edificación de nueva creación habilitará tantas plazas de garaje en la parcela privada como viviendas se proyecten. Estas plazas pueden alojarsedentro de la edificación o fuera de ella, pero siempre en terreno privado pertene-ciente a la parcela, no admitiéndose en ningún caso otra situación.

ORDENANZAS DE CONSTRUCCION

CAPITULO IIDEFINICIONES

Art. 4.º Alineación oficial.

En las calles, plazas o vías existentes que se modifican obedeciendo a planes o proyectos oficialmente aprobados, se define como alineación oficial a la que figura en los planos. Los terrenos comprendidos entre la alineación de pro-piedad actual y la alineación oficial se incorporan al sistema general de comuni-caciones y espacios libres. La alineación oficial constituye la alineación máxima de cierre de parcela.

Art. 5.º Alineación de fachada.

En aquellos casos en que la normativa urbanística obliga a retirar las nuevas edificaciones de la alineación oficial, se llama alineación de fachada a la línea en la que deben situarse las fachadas exteriores de los edificios que se construyen. La alineación de fachada es en unos casos máximas y en otros obli-gatoria.

13

Art. 6.º Retranqueo. La separación entre la alineación oficial y la de fachada, medida según la normal a ambas, se denomina retranqueo y constituye espacio libre privado.

Art. 7.º Alineación interior.

Se llama alineación interior a la línea señalada en planos a la que, como máximo aprovechamiento, pueden alcanzar las fachadas interiores de los edificios, determinando, con la alineación oficial exterior, la zona edificable de las parcelas incluyéndose semisótanos y sótanos.

Art. 8.º Profundidad máxima de la edificación.

En los Planos correspondientes se determina gráficamente la profundi-dad máxima de la edificación.

Art. 9.º Alineaciones.

Las alineaciones y rasantes reflejadas en los planos de Ordenación y Normativa urbanística del presente Plan Municipal, son considerados a todos los efectos como oficiales.

En las zonas y edificaciones consolidadas, en el caso de que no se señale de forma gráfica o escrita, en caso de sustitución o ampliación, se entenderá que las alineaciones actuales corresponden con las alineaciones máximas y obligato-rias.

Art. 10. Altura de la edificación.

Se entiende por altura de edificación la distancia vertical desde el punto de la rasante del terreno en el punto medio de la fachada hasta el plano inferior del forjado de cubierta.

Art. 11. Planta Baja.

Se considera planta baja aquella que siendo la primera tenga su termi-nación igual o superior a la rasante de la calle en su punto medio, hasta la altura de 1,50 m. El suelo de la planta baja podrá rebajarse un máximo de 0,60 m. con respecto a la rasante de la acera.

Art. 12. Sótano.

Se entiende por sótano la planta cuyo techo (lado superior del forjado) se encuentra en todos sus puntos a menos de 0,50 m. sobre la rasante de la acera.

Art. 13. Semisótano.

Se entiende por semisótano aquellas plantas cuyo techo (lado superior del forjado) se encuentre entre 0,50 y 1,5 m. sobre la rasante de la acera. La al-tura mínima libre será de 2,20 m.

14

Art. 14. Plantas del edificio.

El nº de plantas se medirá en la fachada más desfavorable respecto a la calle a la que de frente, lo que quiere decir que si por existencia de desniveles un edificio pudiera tener en una fachada más plantas que en las demás, la limita-ción del número de plantas se medirá en esa fachada. Cuando no existe más que una calle de referencia, el nº de plantas se medirá respecto a aquella, las plantas que queden bajo la rasante de dicha calle, tendrán consideración de sótano o se-misótano y computarán edificabilidad según los criterios expuestos en el artículo 43 de la Normativa Urbanística.

Art. 15. Planta bajo cubierta.

Se denomina planta bajo cubierta a la planta superior del edificio situa-da bajo el plano de cubierta, en que la altura medida en el paño vertical entre el forjado de cubierta y el inferior está entre 0,5 m. y 1,5 m., y la altura en el centro no sea superior a 4 m.

Art. 16. Planta ático.

Se denomina planta ático, a la planta superior del edificio de superficie menor a la inmediatamente inferior y deberá estar inscrita dentro de un plano con inclinación entre el 30% y el 40% respecto de la horizontal, a establecer des-de la parte superior del último forjado no pudiendo exceder en altura más de 3,50 m. de la altura del último forjado.

Art. 17. Entreplanta

Se denomina entreplanta a forjados que no ocupan la totalidad de la planta del edificio, debiendo contar con una altura libre tanto en la entreplanta como en la planta baja de 2,20 m., sin entrada independiente de la del local a que pertenece, y no superará el 75% de la superficie del local del que forma par-te.

Art. 18. Vivienda unifamiliar

Se considera vivienda unifamiliar aquella en que en un único edifico hay una sola vivienda.

Art. 19. Vivienda bifamiliar

Se considera vivienda bifamiliar aquella en que en un único edifico hay dos viviendas.

Art. 21. Relación altura máxima número máximo de plantas

La altura máxima, medida de acuerdo con el art. 10, para el número de plantas máximo establecido por el plan son:

Sótano o semisótano + Baja + 1 + BC = 9 m. Sótano o semisótano + Baja + 2 = 10,50 m.

15

Sótano o semisótano + Baja + 3 = 13,50 m. Sótano o semisótano + Baja + 4 = 16,50 m. Sótano o semisótano + Baja + 3 + AT = 16,50 m. Baja + 2 = 9 m.

Art. 24. Obligatoriedad de alineaciones y rasantes.

Las alineaciones y rasantes aprobadas por el Ayuntamiento son obliga-torias para todos los propietarios y promotores que tendrán que sujetarse a ellas, a cuyo efecto no se podrá construir ningún edificio sin obtener previamente so-bre el terreno las líneas de fachada y las pendientes del suelo que correspondan.

El Ayuntamiento dispondrá lo necesario para replantear las líneas y ra-santes sobre el terreno y señalará el día y la hora en que haya de cumplirse dicho servicio, o indicará la innecesariedad de dicho replanteo municipal.

CAPITULO IIICONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN

Art. 25. Sótanos y semisótanos.

Se permite la construcción de sótanos y semisótanos, que no podrán destinarse a vivienda, con las siguientes condiciones:

1. Altura mínima libre: 2,20 m. 2. Que posean ventilación directa o forzada al exterior. Si la ventilación se hace por tubo de ventilación, la superficie de éste debe permitir inscribir en él un círculo de 0,30 m. de diámetro.

Si es por sistema forzado, deberá serlo de acuerdo a los sistemas aproba-dos oficialmente.

En cualquier caso, deberá incluirse en el proyecto el estudio detallado deventilación para su aprobación por el Ayuntamiento.

3. Los sótanos deberán construirse sin salirse de los límites de las alinea-ciones máximas. No podrán recibir luces de la vía pública por aberturas en el pavimento de la calle, sino que deberán estar abiertos en el zócalo de fachada al interior de la finca.

4. Cuando los sótanos o semisótanos se vayan a utilizar como apar-camiento o garaje, deberán ajustarse a las condiciones de uso y construcción establecida para los mismos.

Art. 26. Construcciones permitidas por encima de la altura.

Se prohíbe todo tipo de construcción por encima de la altura, salvo los elementos constructivos y compositivos necesarios y las instalaciones necesarias para el servicio del edificio e instalaciones de energía solar. Se incluyen la ilumi-nación de escaleras, linternas, conducciones de aireación y ventilación, caseto-nes de ascensor, escaleras de acceso a los mismos y chimeneas.

Art. 27. Cuerpos y elementos que sobresalen de la alineación. 1. Los salientes máximos de miradores, balcones, aleros y cuerpos vola-

16

dos se permiten a partir de la planta baja y por encima de la altura mínima de ésta, debiendo quedar una altura libre mínima desde la calzada hasta el forjado inferior del vuelo de 3m., siempre que la distancia hasta el edificio enfrentado supere los 6m.

Los salientes no excederán de 1,20 m.

La forma de la planta será regular, quedando prohibidos los de planta irregular.

Quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud, como mí-nimo igual al saliente y no inferior a 60 cm.

Se permiten los tejadillos sobre puerta de entrada a edificios.

2. Los balcones podrán disponerse corridos a lo largo de toda la facha-da, en edificación aislada.

En balcones las molduras se entienden incluidas en el vuelo máximo.

No se consideran balcones, los huecos rasgados, es decir, aquellos que tengan como límite la línea de fachada o su saliente sea menor de 30 cm.

El canto de los balcones no superará 15 cm.

3. Las impostas y cornisas de los cuerpos volados no superarán los 20 cm. a partir del vuelo permitido.

4. Se prohíbe la utilización de balaustres de hormigón prefabricado en toda barandilla de balcón o terraza de cualquier tipo de nueva edificación y rehabilitación de la existente.

5. Los cierres de balcones existentes que se realicen con posterioridad a la puesta en uso del edificio están sujetos a la obtención de la correspondiente licencia, deberán efectuarse en la totalidad del edificio sin excepciones o por partes que compositivamente sean homogéneas.

6. Miradores.

Se permiten a partir de la planta baja y por encima de la altura míni-ma de ésta, debiendo quedar una altura libre mínima desde la calzada hasta el forjado inferior del mismo de 3 m., siempre que la distancia hasta el edifico enfrentado supere los 6 m.

Los salientes no excederán de 1,20 m.

La forma de la planta será regular, quedando prohibidos los de planta irregular.

Quedarán separados de las fincas contiguas en una longitud, como mí-nimo igual al saliente y no inferior a 60 cm. Podrán ocupar toda la fachada cuando exista acuerdo entre los colindantes.

El mirador podrá continuar hasta la cubierta, e incluso su cubrición sobrepasar a ésta.

Podrán cubrirse con paño continuo del tejado o con su propia cubierta.

17

Art. 28. Salientes en planta baja.

No se consiente salir en sótanos, semisótanos y en planta baja, de las lí-neas oficiales de la calle con ningún cuerpo avanzado que forme parte integrante de la construcción, salvo retallos, portadas, molduras e impostas.

Las impostas y cornisas de los cuerpos volados en ningún caso excede-rán de 0,20 m.

No se consiente salir en sótanos, semisótanos y en planta baja, de las lí-neas oficiales de la calle con ningún cuerpo avanzado que forme parte integrante de la construcción, salvo retallos, portadas, molduras e impostas.Las impostas y cornisas de los cuerpos volados en ningún caso excederán de 0,20 m.

Se permiten los porches adosados a la edificación principal que no con-sumirán edificabilidad, con las siguientes condiciones:

-Sólo podrán construirse los porches dentro de la parcela privada, que deberá tener un uso Residencial unifamiliar o bifamiliar.

- Se construirán anexos al edificio principal y sus dimensiones máximas serán: . Altura a cumbrera: 3,5 m. . Largo: el de la fachada a la que va anexo. . Fondo: 3,0 m. (proyección de la cubierta en planta). . Pendiente de la cubierta: 30-40%.

- Los materiales a emplear para su construcción serán: . Estructura: de madera o de obra revestida con material simi-lar al empleado en fachada. . Cubierta: de teja cerámica.

- Los porches serán abiertos; no podrán cerrarse mediante ningún siste-ma ni material.

- Deberá dejarse como mínimo una distancia libre (perpendicular al largo del porche) hasta el límite de la parcela, edificio o terraza de enfrente de 3,0 m -Los porches que no cumplan con estas condiciones, se entenderán como ampliaciones de la edificación y por tanto consumirán edificabilidad.

Art. 29. Aleros.

Se establece el alero obligatorio en todas las construcciones residenciales no inferior a 30 cm. El vuelo máximo del alero será 1,20 m.

Art. 31. Marquesinas.

Únicamente se permiten en las fachadas que no den a vía pública, como sistema de protección solar, con un saliente máximo de 1 m y construidas a base de materiales discontinuos. (brisse soleil). Únicamente podrán autorizarse en suelo urbanizable.

Art. 40. Cierres y muros de contención.

1. Los cierres de fincas, se podrán construir ciegos, construidos en mam-

18

postería de piedra, sillería de piedra o enfoscados de mortero de cemento pin-tado, con una altura máxima de 0,8m. Podrá colocarse por encima de ellos un cierre transparente hasta una altura total de 1,50m con elementos tipo verja metálica, con una relación hueco/macizo superior al 70%. Se podrá realizar un cierre de verja sin elemento ciego inferior. En todo caso, la altura máxima del conjunto de todos elementos utilizados para del cierre no sobrepasará la altura de 1,50m.

2. Los cierres vegetales o setos, tendrán una altura máxima de 1,20m, no permitiéndose alturas mayores en ningún caso.

No se permitirán las celosías. Si se elige que el cierre sea de malla elec-trosoldada, deberá completarse con una pantalla vegetal que en un plazo de 3 años alcance la altura máxima permitida del cierre.

Se prohíben la utilización de la Tuya Gigantea (Libocedrus Decurrens) o cualquiera de las variedades o especies de la misma.

Los cierres entre parcelas privadas, tanto si son de verja metálica como vegetales podrán tener una altura máxima hasta de 2m. El encuentro entre esta altura y la de la calle se realizará de forma gradual.

CAPITULO IV.CONDICIONES GENERALES DE LAS CONSTRUCCIONES

Art. 55. Chimeneas y hogares

En este artículo se regulan las emisiones de humos y gases de las insta-laciones de uso doméstico y calefacciones individuales. En otro tipo de instala-ciones se cumplirá lo dispuesto en las Ordenanzas de Actividades Clasificadas. Se prohíbe lanzar humos al exterior por las fachadas y patios de todo género si no son llevados por conductos apropiados hasta una altura que sobre-pase la cubierta del edificio en ese punto.

Si éste distara menos de 2 metros de cualquier construcción habitable, sea propia o ajena, la cubierta a considerar será la más elevada.

Las chimeneas que incumpliesen estas condiciones por causa de la pos-terior construcción de edificios se elevarán hasta la altura reglamentaria a costa de sus propietarios.

Se prohíben las chimeneas vistas, para lo que los conductos deberán forrarse con obra de fábrica revestida, chapa perforada o soluciones similares.

Se permiten barbacoas de obra y hogares exteriores, que se podrán colo-car justo en el linde con las parcelas contiguas siempre que su altura máxima no supere los 2m de altura. En caso de superarse esa altura, se deberán separar un mínimo de 2m de dicho linde. Su situación será tal que en ningún caso su uso pueda crear problemas a la vivienda propia y/o a las vecinas, por lo que se sepa-rará un mínimo de 5m de cualquier edificio destinado a residencia de personas.

Art. 56. Recogida y vertido de aguas

La solución del saneamiento interior de parcela de las nuevas cons-trucciones garantizará la recogida de las aguas de lluvia y el vertido separativo

19

de las aguas pluviales y las fecales . No podrá conectarse la recogida de pluvia-les a la red general de saneamiento.

En las edificaciones existentes el Ayuntamiento podrá ordenar con cargo a los propietarios la adecuación de la instalación interior a una solución separativa.

CAPITULO V.CONDICIONES PARTICULARES DE LAS VIVIENDAS

Art. 59. Condiciones de habitabilidad, accesibilidad y programa mínimo

Las condiciones de habitabilidad, superficies y programa mínimo de las viviendas son la que en cada momento requiera el Gobierno de Navarra en el trámite de habitabilidad que en la actualidad se regula por el Decreto Foral 184/1.988 o por la normativa que lo sustituya.

Art. 60. Condiciones de las instalaciones

Las condiciones mínimas del suministro de agua sanitaria, saneamien-to, electricidad, iluminación y producción de calor y demás instalaciones de las viviendas son las que en cada momento requiera el Gobierno de Navarra en el trámite de habitabilidad que en la actualidad se regula por el D.F. 184/1.988 con las siguientes condiciones adicionales:

1. Todas las instalaciones de saneamiento deben conectarse a colector público. No se admiten las fosas sépticas ni ningún otro sistema de depuración en el suelo clasificado como urbano.

En los casos en los que no fuese posible verter las aguas al colector por gravedad se podrán autorizar instalaciones de bombeo interiores de parcela de modo que las aguas lleguen a la arqueta de acometida por efecto exclusivo de la pendiente.

CAPITULO VII.CONDICIONES DE ÍNDOLE FORMAL Y ESTÉTICA

Art. 95. Materiales de fachada

En puntos singulares podrán autorizarse los elementos de arquitectura porticados propios de los porches, soportales. Los materiales a emplear serán los revocos coloreados o pintados con colores armónicos con el conjunto, la mam-postería o la sillería de piedra y el entramado de madera y ladrillo.

Se prohíbe el ladrillo cara vista en la totalidad del edificio, pudiendo utilizarse parcialmente. Cualquier otro material que sea permitido por el Ayun-tamiento, previo informe favorable de los Servicios Técnicos y Comisión de Ur-banismo del Ayuntamiento. Quedan prohibidos los siguientes materiales:

-Tiroleses en cualquier clase.-Mármoles y terrazos.-Aluminio, latón, chapas onduladas, en placas.-Azulejos, productos vidriados.-Bloque de hormigón.

20

Art. 96. Cubiertas

Las cubiertas de los edificios serán inclinadas en las soluciones tradicio-nales a dos, tres y cuatro aguas. Las cubiertas deberán ser inclinadas, acabadas en teja. La pendiente será similar a las tradicionalmente utilizadas en las cons-trucciones de esta zona y oscilarán entre el 30% y el 40%.

Los faldones de la cubierta se prolongarán mediante aleros. Estos serán inclinados en cubiertas a una y dos aguas y horizontales en cubiertas a cuatro aguas. Los elementos sustentantes de los aleros serán de madera en las solucio-nes tradicionales y al margen, en su caso, de la solución estructural del forjado de cubierta.

Por encima de los planos de la cubierta no se admitirán otras cons-trucciones que las buhardas o mansardas, los lucernarios, las chimeneas y las antenas. Se autorizan las buhardas o mansardas en cubierta con las siguientes condiciones:

-La anchura máxima entre los paños exteriores no excederá de los 2m de anchura. -Sólo se podrá colocar una mansarda por fachada si esta es menor que 10m de anchura y dos si excede ese límite. En el caso de más de una mansarda, la separación entre ellas será superior a 2m y serán todas iguales en forma ydimensiones. -El punto más alto de la cubierta de la mansarda, situado en el caballete o cumbrera, deberá quedar por debajo de la cumbrera general del edificio en almenos 40cm. Dicho caballete o cumbrera será siempre horizontal. La pendientede la cubierta oscilará entre el 30 y 40%. -Se permiten mansardas situadas en la fachada principal, con un máxi-mo de 3m de anchura e iguales limitaciones de número que los puntos anterio-res. En este caso, el alero de la fachada y el de la mansarda serán continuos, la pendiente de su cubierta podrá ser superior a la de la cubierta general y se intentará que la mansarda se sitúe preferentemente en los ejes compositivos de los huecos de la fachada si estos fueran claramente detectables. Si se construye una sola mansarda se deberá colocar en el centro dela fachada.

También podrán construirse lucernarios del tipo de ventana de cubier-ta con elementos de carpintería enrasados con el plano de tejas. Así mismo se podrán construir lucernarios ocupando los caballetes en las soluciones a dos y cuatro aguas de las linternas tradicionales, al objeto de dotar a los espacios in-teriores de una adecuada iluminación y ventilación y limitando a 1,00 m. la diferencia de cota con los planos de la cubierta a los que deberán mantenerse paralelos.

El material de cubrición será exclusivamente teja en colores rojizos y ocres, similares a los de la edificación tradicional. Se prohíbe el color negro en cubiertas. El Ayuntamiento podrá exigir una muestra de la teja que vaya a ser utilizada en la construcción, pudiendo establecer su sustitución por motivos es-téticos.

Art. 97. Terrazas

No se permiten las terrazas descubiertas. Se permiten las terrazas cu-biertas diáfanas en las que la cubierta cubra la totalidad de su superficie. Las

21

cubiertas serán inclinadas a una, dos o tres aguas. Deberán quedar acabadas en teja.

CAPITULO VIIICONDICIONES PARTICULARES PARA LA ZONA DE AMPLIACIÓN Y SUELO URBANIZABLE

Art. 106. Edificación unifamiliar o bifamiliar en parcela.

- Se exigirá que las fachadas sigan las normas tradicionales de compo-sición de la zona.

- Las cubiertas deberán ser inclinadas, acabadas en teja. La pendiente oscilará entre el 33% y el 40%. Todas las edificaciones contarán con alero.

- Los materiales a emplear serán los revocos, la mampostería y sillería de piedra, hormigón visto los entramados y lienzos de ladrillo viejo, los paneles de madera, pueden autorizarse la utilización de ladrillo cara vista en una pro-porción inferior al 50%.

- Se utilizará como sistema de oscurecimiento contraventanas, que po-drán ser deslizantes pudiendo autorizarse persianas enrollables.

Si se justifica su necesidad constructiva:

- Se permiten balcones, miradores y cuerpos volados. - Se prohíben las terrazas descubiertas. - Se permiten las terrazas cubiertas.

Las buhardillas o mansardas, se regirán según lo expresado en el artícu-lo 96 de esta Ordenanzas.

22

02/MEMORIA DESCRIPTIVA

02.01/EDIFICABILIDAD

Tal y como establece el artículo 25 de las Normas Urbanísticas, la edi-ficabilidad máxima permitida es de 1m2/m2 de superficie construida sobre rasante por superficie de parcela bruta.

La parcela tiene una superficie total de 915,17m2, en la que actual-mente 277,00m2 están construidos para uso residencial. Por tanto, dispone de una edificabilidad de 638,17m2 aún sin consumir.

SUPERFICIE PARCELA A EFECTOS DE EDIFICABILIDAD 915,17m2

EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA ASIGNADA 1m2/m2

EDIFICABILIDAD CONSUMIDA S/R 277,00m2

EDIFICABILIDAD SIN CONSUMIR S/R 638,17m2

02.02/PARCELACIÓN

El presente Plan Especial no plantea la segregación de la parcela. La titularidad de la parcela es privada y el objetivo es construir, para los hijos del titular, un edificio bifamiliar dentro de la misma. Para ello, es necesario plantear una superficie de servidumbre de paso que garantice el acceso a las nuevas viviendas que se pretenden crear.

02.03/SERVIDUMBRES

Se establecerán las servidumbres que se estimen necesarias para ga-rantizar el acceso rodado y peatonal al nuevo edificio residencial. En concreto, se establecerá una servidumbre de paso en la franja sur respecto al edificio existente, que permitirá conectar la parte del fondo de la parcela con el vial existente al oeste. También servirá como servidumbre de paso para instalacio-nes. Esta superficie seguirá siendo de titularidad privada y su mantenimiento correrá a cargo del propietario de la parcela.

02.04/IMPLANTACIÓN, RASANTES Y ALINEACIONES

La ocupación máxima de la nueva edificación se descubre del retran-queo de 3m respecto al perímetro de la parcela, condición obligada para ga-rantizar el derecho de luces y vistas respecto a las parcelas colindantes.

Se plantea un perfil edificatorio máximo compuesto por Sótano + Planta Baja + Planta primera. El edificio no superará en altura al edificio pre-existente, entendiendo por altura de edificación la distancia vertical desde el punto de la rasante del terreno en el punto medio de la fachada hasta el plano inferior del forjado de cubierta.

02.05/TIPOLOGÍA EDIFICATORIA

Se ha apostado por una tipología Residencial de Baja Densidad. Se trata de una tipología de vivienda adosada, que tiene como objetivo maximi-

23

zar la superficie de fachadas con orientaciones privilegiadas y minimizar las alturas edificadas para el disfrute exterior de los futuros habitantes. Se pre-tende además, que cada vivienda disponga de espacios verdes exteriores que permitan diluir la habitual dualidad entre conjuntos edificatorios y resto del espacio verde.

02.06/CUADRO DE CARACTERÍSTICAS

CARACTERÍSTICAS ESTADO ACTUALSuperficie parcela a efectos de edificabilidad 915,17m2

Edificabilidad urbanística asignada 1m2/m2

Edificabilidad consumida S/R 277,00m2

Edificabilidad sin consumir S/R 638,17m2

CARACTERÍSTICAS NUEVA EDIFICACIÓNUso ResidencialTipología edificatoria AdosadaEdificabilidad S/R 525,46m2

Edificabilidad B/R 262,73m2

Ocupación máxima S/R 262,73m2

Ocupación máxima B/R 262,73m2

Número de viviendas 2Número de plantas S/R IINúmero de plantas B/R IAltura máxima hasta el encuentro entre los planos de fachada y cubierta

7.40m

Retiros perimetrales S/R 3mRetiros perimetrales B/R 3m

CARACTERÍSTICAS TRAS LA OPERACIÓNEdificabilidad sin consumir S/R 112,71m2

02.07/PROPUESTA DE CESIÓN

Se trata de una parcela de titularidad privada, consolidada en suelo urbano y urbanizada, por lo que, no se plantea ningún tipo de cesión.

02.08/INSTALACIONES

La finca cuenta con todas las infraestructuras básicas que actualmente abastecen la edificación existente: red de saneamiento municipal, suministro de gas, suministro eléctrico, red telefónica y abastecimiento de agua potable municipal.

Se plantea por tanto, abastecer la nueva edificación, prolongando las infraestructuras existentes a través de la superficie de servidumbre de paso. Al tratarse únicamente del abastecimiento de dos nuevas viviendas, la reper-cusión que esto puede tener en la redes existentes será imperceptible.

24

02.09/VEGETACIÓN

Los árboles ubicados en la parcela, no se encuentran catalogados ni existen especies incluidas en el “Catálogo de Fauna y Flora Amenazada”. Tam-poco se encuentran afectados bajo los supuestos de condicionante superpues-tos definidos en las Normas Urbanísticas.

02.10/CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES

*Vegetación:

En aplicación al Decreto 123/2012, se prevé la plantación o conserva-ción de un árbol por vivienda o 100 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante de uso residencial, lo que resulta en este caso en una reserva mínima de 2 árboles.

*Aparcamientos:

En aplicación del artículo 47 de las Normas Urbanísticas, se prevé que cada edificación de nueva creación habilitará tantas plazas de garaje en la parcela privada como viviendas se proyecten. Estas plazas pueden alojarse dentro de la edificación o fuera de ella, pero siempre en terreno privado per-teneciente a la parcela, no admitiéndose en ningún caso otra situación. En el proyecto de ejecución se definirá la localización de una plaza de aparcamiento mínimo por cada vivienda.

02.11/RED VIARIA

La accesibilidad del tráfico rodado al nuevo edificio residencial se ga-rantiza a través del vial del oeste, y dentro de la parcela por la zona de servi-dumbre, al sur de edificio existente. El itinerario es totalmente llano.

02.12/ITINERARIOS PEATONALES

La accesibilidad peatonal al nuevo edificio residencial se garantiza a través del vial del oeste, y dentro de la parcela por la zona de servidumbre, al sur de edificio existente. El itinerario accesible es totalmente llano por lo que cualquier usuario en silla de ruedas puede acceder hasta la planta baja de las dos nuevas viviendas.

02.13/MOVIMIENTO DE TIERRAS

Para la conformación de la rasante y plataforma sobre la que se asen-tará la nueva edificación, se requiere de una serie de movimientos de tierra. La cota de la plataforma edificatoria permitirá compensar dentro de la parcela las excavaciones con los rellenos a ejecutar en el entorno.

02.14/RED DE PLUVIALES

El edificio que se pretende construir evacuará de forma separativa las aguas pluviales. Las características definitivas de trazado y dimensionamiento de la red de pluviales serán definidas en el Proyecto de Ejecución en base al correspondiente cálculo hidráulico. Los desvíos de la red de distribución de

25

la red de saneamiento se realizarán siguiendo las indicaciones de los técnicos municipales.

Los desvíos previstos no se realizarán de forma parcial para evitar afecciones al correcto funcionamiento de las redes municipales de agua y sa-neamiento.

No podrán realizarse operaciones de ningún tipo (cortes de suminis-tro de agua, desvíos o taponamientos de redes de saneamiento…) en las redesmunicipales de saneamiento sin el visto bueno de los técnicos municipales.

02.15/RED DE FECALES

El edificio que se pretende construir evacuará de forma separativa las aguas fecales. Será en el Proyecto de Ejecución donde se establezcan las características definitivas de trazado y dimensionamiento de los diferentes elementos de la red. Las nuevas redes de saneamiento tendrán las pendientes adecuadas que faciliten la auto limpieza.

No podrán realizarse operaciones de ningún tipo (cortes de suminis-tro de agua, desvíos o taponamientos de redes de saneamiento…) en las redesmunicipales de saneamiento sin el visto bueno de los técnicos municipales.

Los vertidos procedentes de los trabajos de ejecución de las obras se conectarán a los puntos designados por los técnicos municipales y llevarán pretratamientos de decantación, depuración…que aseguren una calidad del vertido compatible con el funcionamiento de las redes de saneamiento.

02.16/RED DE DISTRIBUCIÓN DE AGUA

Los contadores particulares de las viviendas previstas se colocarán en un armario de contadores, accesible para su lectura desde el exterior de la urbanización e incluirá el sistema de tele lectura fija modelo municipal. Los contadores serán mecánicos clase R160 con dos llaves de bola, anti retorno y filtro.

Las características definitivas serán establecidas en el Proyecto de Eje-cución. Los desvíos de la red de distribución de la red de abastecimiento de agua potable se realizarán siguiendo las indicaciones de los técnicos munici-pales.

Los desvíos previstos no se realizarán de forma parcial para evitar afecciones al correcto funcionamiento de las redes municipales de agua y sa-neamiento.

No podrán realizarse operaciones de ningún tipo (cortes de sumi-nistro de agua, desvíos o taponamientos de redes de saneamiento…) en las redes municipales de abastecimiento de agua potable sin el visto bueno de los técnicos municipales.

02.17/RED DE DISTRIBUCIÓN DE GAS

En el Proyecto de Ejecución se definirán sus características definiti-vas, y se canalizará en las condiciones exigidas por el planeamiento y norma-

26

tiva municipal vigente.

02.18/RED DE ENERGÍA ELÉCTRICA

En el Proyecto de Ejecución se definirán sus características definiti-vas, y se canalizará en las condiciones exigidas por el planeamiento y norma-tiva municipal vigente.

Se plantea un único tipo de luz para la iluminación privada de acceso en la parcela que es capaz de adaptarse a diferentes necesidades: adaptado a muros o en formato farola, para iluminar la zona de servidumbre de paso: Luminarias 45 W MINI FLUT SYM 5000 WW WFL ANT.

02.19/RED DE TELEFONÍA

Se propone una ramificación como extensión desde la red de telefo-nía existente. Toda la red será subterránea, y preferiblemente con conductos de PVC. Las características definitivas serán establecidas en el Proyecto de Ejecución.

02.20/PROMOCIÓN DE LA ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS URBANÍSTICAS

En la ordenación planteada en el presente Plan Especial se cumplen las disposiciones recogidas Ley Foral 12/2018, de 14 de junio, de accesibilidad universal. Se han dispuesto las rasantes de implantación de las viviendas de tal manera que se pueda llegar a ellas garantizando la accesibilidad.

02.21/ESTUDIO DE IMPACTO ACÚSTICO

DEFINICIÓN DE LOS USOS DEL SUELO

La parcela se encuentra rodeada por un área de uso residencial. La parcela misma es de uso residencial, por lo que los niveles máximos de inmi-sión exigibles en la zona será el adecuado para ello.

DEFINICIÓN DEL ÁREA DE SENSIBILIDAD ACÚSTICA

En este caso, se estima que la sensibilidad acústica de la zona es alta, por el predominio del suelo de uso residencial, determinando unos valores de inmisión máximos de 55 dB en horario diurno entre las 7h y las 23h, y de 45 dB de valores nocturnos entre las 23h y las 7h.

ANÁLISIS DE EMISORES DE RUIDO

El ámbito analizado no se encuentra bajo la influencia de ningún emisor de ruido a considerar, dado que se encuentra en una zona residencial limítrofe con suelos rurales.

En lo que a viales rodados secundarios se refiere, el más cercano al solar es el vial al oeste. Se trata de un vial de uso reducido que no supone un

27

emisor de ruido considerable.

OBJETIVOS ACÚSTICOS

Se establecen unos valores límite para nuevos desarrollos del tipo de área acústica A (aplicable en este caso por ser un ámbito predominantemente residencial), de 60 dB durante el día de 7h a 23h, y 50 dB en la franja nocturna de 23h a 7h.

El índice de ruido para vivienda es de 45 dB diurnos en estancias y 40 dB en dormitorios, y de 35 dB nocturnos en estancias y 30 dB en dormitorios, según el mismo documento.

ANÁLISIS POSTOPERACIONAL

En lo que al desarrollo del ámbito como fuente sonora se refiere, se estima que, tanto el uso (residencial de bajo desarrollo) como la densidad de la urbanización (3 viviendas en total), carecen de la capacidad de generar emisiones sonoras considerables a estos efectos.

Es por ello que se estima que el impacto acústico del desarrollo del ámbito es despreciable en lo que a emisión sonora se refiere.

2.22/GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN

Si bien el contenido normativo del presente proyecto queda definidopor el conjunto de los documentos del PE, son los planos definidos como DO-CUMENTACIÓN GRÁFICA y los apartados PLANEAMIENTO VIGENTE y DIRECTRICES DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN, los que poseen un ca-rácter específicamente normativo y de regulación de la actividad urbanística,y, por tanto, ésta se deberá ajustar de forma obligada a sus determinaciones.

BERA, Abril de 2019

ARQUITECTO Ander Rodriguez Korta.

28

03/DIRECTRICES DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN

03.01/CATEGORIZACIÓN DEL SUELO

La parcela objeto de este Plan Especial es de titularidad privada y está consolidada como Suelo Urbano.

03.02/TIPO DE ACTUACIÓN

Atendiendo al artículo 90 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Foral de Ordena-ción del Territorio y Urbanismo:

5-Son actuaciones de dotación aquellas que tienen por objeto, en un ámbito de suelo urbano, el incremento de la edificabilidad, densidad o modifica-ción del uso urbanístico, y no requieran la reforma o renovación de la urbaniza-ción de aquel.

6-Siempre que no concurran las condiciones señaladas para las actua-ciones descritas en los apartados 4 y 5 de este artículo, se considerarán actuacio-nes edificatorias, incluso cuando requieran obras com-plementarias de urbani-zación: a) Las de nueva edificación y sustitución de la edificación existente. b) Las de rehabilitación edificatoria, tales como la realización de obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus insta-laciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

03.03/ESFERA DE ACTUACIÓN

Las actuaciones establecidas en este Plan pertenecen a la esfera de actuación propia de los sujetos privados propietarios de la parcela, y su reali-zación corresponde a éstos o a quienes ellos autoricen o transfieran facultades o derechos suficientes al efecto.

La actividad de edificación queda sujeta en su desarrollo a la inter-vención de la administración pública competente en los términos que estable-ce la Ley del Suelo.

03.04/RÉGIMEN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN

Las actuaciones establecidas en el presente Plan Especial se llevarán acabo en régimen de ejecución privada y sistema de concertación, consideran-do la naturaleza de la propiedad de la parcela (propietario único).

Este será el encargado de promover la ejecución del planeamiento, realizando las actuaciones e inversiones necesarias para ello, y que asume los gastos de urbanización.

03.05/UNIDADES DE ACTUACIÓN

Para la ejecución de las previsiones del presente Plan Especial en la

29

parcela privada, se delimita una única unidad de ejecución que incorpora la totalidad de los suelos de la misma.

03.06/PLAN DE ETAPAS

Al tratarse de la construcción de una edificio residencial bifamiliar para dos hermanos de edades bien distintas, se proponen dos etapas de actua-ción. Tras el Plan Especial se redactará el correspondiente Proyecto de Ejecu-ción para cada una de las viviendas que, no obstante, deberán conformar un único edificio.

03.07/PLAZOS DE EJECUCIÓN

Se establecen los siguientes plazos; todos los plazos comienzan en el momento de Aprobación del PEOU.

-Redacción y aprobación del Proyecto de Edificación 4 meses -Ejecución de la edificación 1 año.

03.08/PROYECTO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS A LA EDIFICACIÓN

Para la ejecución de la ordenación establecida en el presente Plan Es-pecial no será necesaria la formulación y aprobación previa de un Proyecto deUrbanización con arreglo a lo establecido en la normativa vigente, ya que las obras que se realicen serán en su totalidad, de titularidad privada. Es por ello, que las obras complementarias de urbanización de la parcela se realizarán me-diante el Proyecto de Edificación.

03.09/EDIFICIOS, INSTALACIONES Y USOS FUERA DE ORDENACIÓN

No se da el supuesto.

03.10/CONDICIONES PARA LA CONCESIÓN DE LICENCIAS DE

PRIMERA UTILIZACIÓN

La concesión de licencias de primera utilización de las viviendas pre-vistas estará condicionada a la ejecución previa de las correspondientes obras de acuerdo con lo establecido en el Proyecto de Ejecución.

Asimismo, se exigirá el funcionamiento operativo de la totalidad de las redes de servicios urbanos que dan servicio a la parcela, así como la com-pleta terminación de viales rodados e itinerarios peatonales.

BERA, Abril de 2019

ARQUITECTO Ander Rodriguez Korta.

30

04/ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO FINANCIERO

04.01/MARCO DE VALORACIÓN DEL ESTUDIOECONÓMICO-FINANCIERO

El presente Estudio Económico-Financiero, en el contexto del Plan Especial de Ordenación Urbana en el que se inserta, se centra en el análisis económico de la ejecución de las edificabilidades urbanísticas ordenadas en elpresente documento.

El presente Estudio y la evaluación económica de los costes del desa-rrollo del ámbito atiende a la metodología legalmente establecida en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento deValoraciones de la Ley del Suelo, en su artículo 22.

04.02/GRADO DE PRECISIÓN DE SUS DETERMINACIONES ECONÓMICAS

El presente “Estudio económico-financiero” en el contexto del Plan Especial, en el que se inserta, ofrece datos y cifras estimativas resultado de un análisis global; pendientes, en todo caso, de una mayor y progresiva con-creción a través de los correspondientes proyectos de ejecución a elaborar y tramitar para su futura ejecución y materialización.

La valoración exhaustiva de todas y cada una de las partidas corres-pondientes a la ejecución es fruto de un proceso de elaboración de sucesivos documentos específicos que han de cuantificar dichas partidas al detalle y con la precisión requeridas.

El presente Proyecto, en su carácter de documento de ordenación ur-banística pormenorizada o de desarrollo, ofrece datos y cifras que se ajustan sensiblemente a la realidad económica, pero que deberán ser perfilados con la mayor exactitud, propia del nivel de trabajo, sobre cálculos y costes de los proyectos de ejecución y gestión de la referida ordenación urbanística.

04.03/CONTENIDO FORMAL DEL ESTUDIO

Atendiendo a la metodología establecida en el artículo 22 del Regla-mento de Valoraciones de la Ley del Suelo, se fija el Valor de Suelo no edifica-do según la siguiente fórmula: VS = ΣEi·VRSi

Siendo:

VS = Valor del suelo, €/m2

Ei = Edificabilidad, m2(t)/m2

VRSi = Valor de repercusión del suelo, €/m2(t) VRS = (Vv/K) –Vc

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo, €/m2(t) Vv = Valor de venta, €/m2(t) K = Coeficiente de ponderación de gastos generales, 1.40 Vc = Valor de construcción, €/m2(t)

31

04.04/DETERMINACIÓN DEL VALOR DE CONSTRUCCIÓN (VC)

Se determinan en este epígrafe los valores correspondientes a todas las obras necesarias para la MÁXIMA CONSTRUCCIÓN DEL ÁMBITO (SIENDO SEGURO QUE EN LA REALIDAD NO SE CONSUMIRÁ TODA LA EDIFICABILIDAD AQUÍ VALORADA).

Incluyen tanto los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan a la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción de la promoción.

El valor de las obras de construcción internas desglosado por los dis-tintos capítulos y partidas que componen las mismas asciende a:

PARCELA 9-254

CONCEPTO m2 €/m2 €Construcción sobre rasante 525,46m2 850 446.641,00Construcción bajo rasante 262,73m2 350 91.955,50Presupuesto de Ejecución Material 538.596,50Gastos generales +Beneficio industrial

19% 102.333,33

Presupuesto de Contrata 640.929,83Tributos a la construcción 5% 26.929,82Honorarios Profesionales 43.087,72Presupuesto gastos profesionales y tributos

70.017,54

TOTAL VALOR CONSTRUCCIÓN MÁXIMA

710.947,37

*NOTA: Este estudio económico se realiza suponinedo que se pretendiese consumir toda la edificabilidad permitida por la normativa municipal. En la realidad, la edificabilidad del edificio bifamiliar se estima en torno a 240m2 sobre rasante.

04.05/DETERMINACIÓN DEL VALOR DE REPERCUSIÓN DELSUELO URBANIZADO

Atendiendo a la fórmula establecida en el apartado anterior,VRS = (Vv/K) –Vc, y tomando como datos de partida los siguientes:

PARCELA

Uso residencial: (S/R)

Vv = Valor en Venta del metro cuadrado de edificación residencial de produc-to acabado = 2.200 €/m2(t)

K = Coeficiente de ponderación de gastos generales, incluidos los de financia-ción, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial, 1.40

32

Vc = Valor de construcción = 1.122,00 €/m2(t)

Obtenemos un Valor de repercusión del suelo urbanizado para uso residencial sobre rasante de VRS = 449,42 €/m2(t)

Uso auxiliar: (B/R)

Vv = Valor en Venta del metro cuadrado de edificación residencial de produc-to acabado = 700 €/m2(t)

K = Coeficiente de ponderación de gastos generales, incluidos los de financia-ción, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial, 1.40

Vc = Valor de construcción = 461,99 €/m2(t)

Obtenemos un Valor de repercusión del suelo urbanizado para uso auxiliar bajo rasante de VRS = 38,01 €/m2(t)

04.06/CONCLUSIÓN

Los valores presentados en este Estudio Económico-Financiero certi-fican el balance positivo de la operación, que presenta un incremento suficien-te respecto al valor del terreno en la dinámica de mercado actual, como para absorber dicho coste y aún dar un balance positivo.

33

05/SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

05.01/ANTECEDENTES

El art. 22.4 del Real Decreto 7/2015 de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana recogela obligación de elaborar un “Informe o Memoria de sostenibilidad económi-ca” a incorporar a los planes de ordenación y gestión correspondientes en el que deberá analizarse el impacto que producirá en las Haciendas Pública el mantenimiento, conservación e implantación de las infraestructuras deriva-das de la ejecución de las actuaciones previstas en aquellos planes que con-templen cesiones dotacionales a las Administraciones Públicas.

El informe de sostenibilidad económica implica fundamentalmente un análisis económico en el que se determinen tanto los gastos públicos de inversión por la construcción de infraestructuras y equipamientos como los gastos corrientes de mantenimiento y conservación de las nuevas infraestruc-turas y los derivados de la prestación de nuevos servicios.

05.02/IMPACTO EN LA HACIENDA PÚBLICA LOCAL

Se analizan los gastos que va a suponer para la administración la eje-cución, el mantenimiento de la actuación y la prestación de servicios y tam-bién los ingresos que se van a obtener, para comprobar si es una actuación sostenible a lo largo del tiempo o si hay que introducir factores de corrección.

Se procede a realizar un cálculo de los costes atribuidos al sosteni-miento de las infraestructuras o elementos urbanos implantados; como el mantenimiento de la red viaria, servicios de abastecimiento de agua y sanea-miento, alumbrado, recogida de basura y limpieza viaria y de los servicios resultantes de las zonas de equipamiento público, etc.

En SUELO URBANO, las obras de implantación de nuevos servicios correrán a cargo de las actuaciones aisladas a sufragar por los propietarios talcomo se determina en la normativa.

GASTOS PARA LA ADMINISTRACIÓN:

Tanto las obras de urbanización necesarias para la implantación de la nueva edificación, así como las infraestructuras necesarias de las redes de saneamiento, telefonía, energía eléctrica, alumbrado y abastecimiento de agua no supondrán coste para la administración.

-Infraestructuras viarias: En las redes viarias, las actividades de con-servación ordinaria son aquellas destinadas a retrasar los procesos de degra-dación que, por el uso y el paso del tiempo, se producen en las vías. La zona de servidumbre de paso ubicada en la parte sur del edificio existente tendrá carácter privado y no supondrá gasto alguno para la administración.

-Infraestructuras de abastecimiento de agua potable: Mediante la im-posición de tarifas de abastecimiento, se sufraga el coste de puesta en marcha y mantenimiento del servicio por tanto no suponecarga para el Ayuntamiento.

-Infraestructura de saneamiento: El coste de mantenimiento de la red

34

de saneamiento y el coste del tratado de las aguas negras a depurar lo paga el usuario a través de la cuota de servicio (mantenimiento) y consumo de uso de la depuradora, por esta razón no le supone ninguna carga al Ayuntamiento.

-Infraestructura suministro eléctrico: Las infraestructuras de sumi-nistro eléctrico, una vez realizadas, se entregarán y serán gestionadas y man-tenidas por una empresa cualificada en la materia. El coste de mantenimiento de estas infraestructuras eléctricas se le carga directamente a los usuarios.

-Infraestructura telefonía: Las infraestructuras de la red de telefonía, una vez realizadas, se entregarán y serán gestionadas y mantenidas por una empresa cualificada en la materia. El coste de mantenimiento de estas infraes-tructuras se le carga directamente a los usuarios.

-Recogida de residuos sólidos urbanos: Mediante la imposición de la tasa de recogida de basuras correspondiente, se sufraga el coste de la pres-tación del servicio de recogida de residuos sólidos urbanos y por tanto no supone carga para el ayuntamiento.

INGRESOS PARA LA ADMINISTRACIÓN:

En cuanto a los ingresos, el Ayuntamiento recaudará el Impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO 5%) y el Impuesto de Bienes In-muebles IBI.

05.03/CONCLUSIONES

El análisis sobre la sostenibilidad económica del Plan Especial para el desarrollo de la parcela 9-254 es favorable, ya que el balance económico es positivo para la administración. Los ingresos superarán a los gastos, tanto en el momento de la ejecución como en años sucesivos, por lo que es sostenible.

El Ayuntamiento podrá aplicar este ahorro bruto positivo a gastos de inversión real para el conjunto del pueblo, además de los ingresos puntuales recibidos a través de las tasas de edificación.

Por lo tanto, el presente Plan Especial, es económicamente sostenibleen la hipótesis considerada en esta memoria. Los ingresos son suficientes para asegurar la sostenibilidad a largo plazo de los efectos que sobre las arcas públicas se producen como consecuencia de la actuación urbanística que se propone.

BERA, Abril de 2019

ARQUITECTO Ander Rodriguez Korta.