Prof. dr Duko Medi

NOVO STVARNO PRAVO REPUBLIKE SRPSKE

NOVO STVARNO PRAVO REPUBLIKE SRPSKEAutor:Prof. dr Duko MediRecenzenti:Prof. dr Ilija Babi, profesor Pravnog fakulteta u Banjoj LuciProf. dr Milorad ivanovi, rektor Univerziteta za poslovne studije Banja LukaProf. dr Enes Hai, profesor Pravnog fakulteta u BihauIzdavai:Fakultet pravnih naukaPanevropski univerzitet "APEIRON" Banja LukaUdruenje pravnika Republike SrpskeOdgovorno lice izdavaa: DARKO UremoviProf. dr RAJKO KuzmanoviGlavni i odgovorni urednik:Mr ALEKSANDRA VidoviPrelom i dizajn korica:BOANA uritampa:

Odgovorno lice tamparije: SVETOZAR erketaTira 500 primjerakaEDICIJA:Pravna biblioteka Sofokles- , knj. 76ISBN 978-99955-49-60-2Prof. dr Duko MediNOVO STVARNO PRAVO REPUBLIKE SRPSKEBanja Luka, mart 2011. godineSadrajPredgovor7Novo stvarno pravo Republike Srpske9Zatita prava svojine49 Zalono pravo69 Registarska zaloga157Zatita zalonih povjerilaca kao razlunih povjerilaca u steajnom postupku177Zatita, preinaenje sadraja i prestanak prava slubenosti189 Pravo graenja207 Dravina223 Zavrne odredbe Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske269PrilogZakon o stvarnim pravima 285Literatura389Biljeka o autoru413PREDGOVORStvarna prava u dananjem vremenu sve vie dobijaju na znaaju. Posebno se to odnosi na pravo svojine i prava obezbjeenja. Zbog toga njihova reforma predstavlja poseban izazov. Donoenjem Zakona o stvarnim pravima, u Republici Srpskoj je izvrena kodifikacija stvarnog prava i definitivno ukidanje socijalistikih svojinskih odnosa. Ovaj zakon, koji predstavlja temelj daljeg razvoja privatnog prava, ima izuzetan znaaj, jer je pretendovao da na jednom mjestu regulie sva pitanja koja su bitna za stvarnopravne odnose koji se moraju uskladiti sa novim odnosima u drutvu i procesom tranzicije sistema. Graansko i uopte cijelo privatno pravo je u prolom sistemu bilo marginalizovano i potinjeno javnom pravu i specifinom drutveno-svojinskom ureenju. Posebno je stvarno pravo pretrpjelo velike sadrajne i strukturne promjene. Povratak kontinentalnom pravnom krugu i tradicionalnim institutima i sadrajima u skladu sa evropskim standardima predstavljao je imperativ ove transformacije. Zbog toga je novo stvarnopravno ureenje moralo donijeti korjenite promjene. Pravo svojine i ostala stvarna prava dobila su onakav sadraj kakav imaju u razvijenim kontinentalnim pravnim sistemima. Novi pravni, ekonomski i politiki ambijent uslovio je potrebu i za regulisanjem niza pitanja koja nisu bila ureena vaeim propisima. No, tranzicija stvarnog prava primjerenog modernoj trinoj ekonomiji je teak i dugotrajan proces. Stupanje na snagu novih zakonskih normi predstavlja samo prvi korak u tome. Nesumnjivo je da ona zahtijeva brojne promjene ne samo u svojinskim odnosima ve i u drugim odnosima u drutvu. Samo na taj nain e ova krucijalna reforma biti adekvatno provedena i usklaena sa ustavnim poretkom i eljama i potrebama svih graana. Prelazne norme bi trebalo da omogue to jednostavniji i pravedniji prelazak ka novom ureenju. One ne samo da razdvajaju primjenu novog i starog prava, nego i omoguavaju ponovno uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i pretvaranje drutvene svojine u pravo svojine njenih subjekata. Oteavajui faktor u ovom procesu moe da predstavlja injenica da jo nije izvrena restitucija imovine koja je putem nacionalizacije, konfiskacije i prisilne kolektivizacije oduzeta ranijim vlasnicima (Zakonom o graevinskom zemljitu samo je u veem dijelu izvrena denacionalizacija gradskog graevinskog zemljita), a to pokazuje da nije bilo jasne vizije i sveobuhvatne strategije razvoja pravne regulative.Imao sam ast i zadovoljstvo da budem predsjednik radne grupe za izradu Nacrta Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske. Taj projekat je raen zajedno sa radnom grupom iz Federacije Bosne i Hercegovine, uz pokroviteljstvo GTZ-a u periodu 20032007. godine. Dakle, od poetka sam bio ukljuen u reformu stvarnog prava na ovim prostorima i to mi daje dodatnu obavezu da uinim sve to je u mojoj moi da taj proces da rezultat koji se od njega oekuje. Ova knjiga je moj mali doprinos u tom pravcu. Svaki dio knjige predstavlja posebnu cjelinu, a radi lakeg razumijevanja instituta, nastojao sam da slijedim ne samo sadraj Zakona o stvarnim pravima, nego i njegovu sistematiku. U knjigu sam uvrstio i registarsku zalogu, te zatitu zalonih povjerilaca u steajnom postupku, jer se radi o materiji koja je u bliskoj vezi sa ostalim dijelovima instituta zalonog prava, a ima znaaja i za stvarnopravne odnose u cjelini. U Banjoj Luci, februara 2011. godine AutorNOVO STVARNO PRAVO REPUBLIKE SRPSKEUvodDonoenjem Zakona o stvarnim pravima (ZSP)[1] u Republici Srpskoj izvrena je kodifikacija stvarnog prava[2] i definitivno ukidanje socijalistikih svojinskih odnosa.[3] Ustavni osnov za njegovo donoenje utvren je u Amandmanu XXXII taka 6 na Ustav Republike Srpske, kojim je propisano da Republika ureuje i obezbjeuje svojinske i obligacione odnose i zatitu svih oblika svojine.[4] Ovaj zakon sadri brojne novine u odnosu na raniji Zakon o osnovnim svojinskopravnim odnosima (ZOSPO) iz 1980. godine.[5] One su uslovljene sutinskim promjenama u drutveno-ekonomskim odnosima, prelasku od centralizovane, planske ka trinoj privredi, a posebno ukidanjem do tada dominantne drutvene svojine.[6] Novi pravni, trini i politiki ambijent uslovio je potrebu za regulisanjem mnogih pitanja koja uopte nisu bila ureena[7] ili su pak bila ureena neadekvatno. Osnovna namjera zakonodavca bila je da se pravni poredak Republike Srpske u ovoj oblasti vrati u kontinentalnoevropski pravni krug, gdje graansko (privatno) pravo zauzima centralno mjesto. Da bi se to postiglo, bilo je potrebno vratiti se tradicionalnim institutima i sadrajima, imajui pri tome u vidu evropske pravne standarde.[8] Javnopravni segmenti tog poretka, koji su u socijalizmu bili dominantni,[9] trebalo je da svoje mjesto prepuste graanskopravnim i slue kao njihov nuni korektiv. No, tranzicija stvarnopravnog ureenja primjerenog trinoj privredi je teak i dugotrajan proces. Ona zahtijeva bitne promjene ne samo u stvarnopravnim odnosima, ve i u drugim odnosima u drutvu. Sigurno je da e na tom putu biti dosta prepreka i problema.[10] Zbog toga treba biti uporan i dosljedan da bi ovaj proces bio uspjeno proveden i usklaen sa ustavnim poretkom i eljama i potrebama svih graana. Jedan od prioritetnih zadataka u narednom periodu, od koga dobrim dijelom zavisi uspjeh reforme stvarnog prava i jaanje pravne sigurnosti, svakako je usklaivanje zemljinoknjine evidencije sa stvarnim pravnim stanjem nekretnina nastalim pretvaranjem drutvene svojine i uspostavom pravnog jedinstva nekretnine. Tana i aurna evidencija o pravima na nekretninama dovela bi i do garancije i afirmacije prava svojine, koja je preduslov za provoenje reformi u drutvu. Inae, miljenja smo da bi najbolje rjeenje u oblasti graanskog prava bilo donoenje Graanskog zakonika, to bi nesumnjivo bio znaajan korak ka uspostavljanju pravne sigurnosti na ovim prostorima.[11] Ovakav zakonik ne predstavlja samo skup posebnih zakona, ve harmoninu cjelinu gdje se sistematizuju i pojedini propisi u pogledu istog pravnog odnosa i njegovo postojanje je svakako odraz pravne kulture odreenog naroda. Zato se rad na izradi tog zakonika ukazuje kao potreba.ZSP sadri 357 lanova, koji su podijeljeni u pet dijelova. Sistematika ovog zakona odstupa od sistematike ZOSPO-a. U prvom dijelu[12] su osnovne odredbe koje se odnose na svojinu i druga stvarna prava, zatim odredbe koje reguliu predmet i sadraj stvarnih prava, te odredbe o sticanju svojine stranih lica. Drugi dio[13] je najobimniji i posveen je svojini kao centralnom institutu stvarnog prava, a u okviru toga su i odredbe o susvojini, zajednikoj i etanoj svojini, te o susjedskim pravima kao ogranienjima prava svojine na nekretninama. Znaajno je da zakon unosi jasno razgranienje izmeu pravnog reima za pokretne i nepokretne stvari. [14]Trei dio[15] normira ograniena stvarna prava zalono pravo (zalono pravo na pokretnim i nepokretnim stvarima, te pravima), pravo slubenosti (stvarne i line), realne terete i novi institut pravo graenja.[16] Redoslijed njihovog regulisanja, naravno, ne odraava znaaj pojedinih prava. U etvrtom dijelu[17] regulisana je dravina (posjed) kao faktika vlast na stvari. I konano, peti dio[18] sadri prelazne odredbe o pretvaranju drutvene svojine u pravo svojine i uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine, te zavrne odredbe o dejstvu zakona, steenim pravima, raspolaganju nekretninama u svojini republike i jedinica lokalne samouprave, prestanku vaenja odreenih zakona, zapoetim postupcima i stupanju zakona na snagu. U nastavku emo apostrofirati najznaajnije novine koje donosi ZSP.[19] NOVINE KOJE DONOSI ZAKON O STVARNIM PRAVIMA (ZSP)Jednovrsnost svojine i pravnih subjekata, opta i javna dobra,dobra od opteg interesa, pravno jedinstvo nekretnineDrutvena svojina kao fenomen svojinskih odnosa u socijalistikom pravnom sistemu bila je negacija svojine i potpuna suprotnost privatnoj.[20] Ustavne reforme iz 1971. i 1974. godine u bivoj dravi su donijele sutinske promjene u koncepciji ove svojine.[21] Vlasniki koncept drutvene svojine pretvoren je u tzv. nevlasniki koncept koji je uoblien u Zakonu o udruenom radu (ZUR).[22] Drutvena svojina je prestala biti pravna kategorija i smatrala se ekonomskom kategorijom. Predmeti u drutvenoj svojini su bili izuzeti od redovnog svojinskog reima i podvrgnuti su posebnom javnopravnom reimu. Stvari u drutvenoj svojini su bile svaije i niije i sluile su udruenom radu za zadovoljavanje optih potreba graana. Na njima su nekim pravnim subjektima data odreena subjektivna prava, prava upravljanja, korienja i raspolaganja,[23] koja je u procesu reforme trebalo pretvoriti u subjektivna prava koja su primjerena novom stvarnopravnom ureenju, u skladu sa izmijenjenom koncepcijom prava svojine.[24] Novo stvarno pravo je koncipirano na individualistikom modelu, nema vie nejednakosti pravnih subjekata i njihovih prava, uklonjen je dotadanji dualizam pripadanja stvarima i kolektivistiki model svojine. Uspostavljena je jednovrsnost prava svojine, bez obzira na titulara i to je jedna od sutinskih novina.[25] Ovdje nedostaje odredba da svojina obavezuje, ali je na neki nain kompenzuje odredba o ogranienju stvarnih prava, a posebno svojine.[26] Dolo je i do izmjene pravnog statusa pravnih subjekata i pretvaranja tzv. drutvenosvojinskih subjekata, koji su bili nosioci prava na drutvenim sredstvima, u subjekte koji su sposobni biti nosioci prava svojine. Na taj nain je uspostavljena i jednovrsnost pravnih subjekata. Sada svako fiziko i pravno lice moe biti nosilac prava svojine i drugih stvarnih prava.[27] Posebno je naglaeno da republika, jedinica lokalne samouprave, javno preduzee, javna ustanova i druge javne slube kao nosioci prava svojine javnog prava imaju kao vlasnici u pravnim odnosima isti poloaj kao i drugi vlasnici,[28] ako posebnim zakonom nije drugaije odreeno.[29] Dakle, poloaj javnopravnih vlasnika se razlikuje od poloaja privatnih samo ako je to posebnim zakonom nedvosmisleno odreeno. Javna svojina po svom predmetu i sadraju ne razlikuje se od svojine privatnopravnih subjekata.[30] Sve stvari koje mogu biti objektom prava svojine mogu biti i u svojini pravnih lica javnog prava. No, niz propisa ureuju specifine pravne reime za pojedine stvari u javnoj svojini kao to su npr. ume i umska zemljita,[31] javno vodno dobro,[32] graevinsko zemljite,[33] poljoprivredno zemljite,[34] itd.[35] Javna dobra su stvari u svojini drave ili drugih lica javnog prava i po zakonu su namijenjene da slue svima pod jednakim uslovima (javni putevi, ulice, trgovi i sl.).[36] Ova dobra treba razlikovati od optih dobara. Opta dobra su stvari koje ne mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava[37] i koje po svojim osobinama ne mogu biti u vlasti fizikog ili pravnog lica ve su na upotrebi svima pod jednakim uslovima (vazduh, voda u rijekama, izvorima, jezerima i morima).[38] Meutim, pravni reim javnih i optih dobara je identian. Posebnim zakonom se ureuje korienje i upravljanje optim i javnim dobrima[39].[40] Ovdje je primjena ZSP-a samo supsidijarna, to dovodi do znaajnih odstupanja od opteg stvarnopravnog ureenja. Opta dobra treba razlikovati i od dobara od opteg interesa koja mogu biti objekat prava svojine i drugih stvarnih prava (graevinska zemljita, poljoprivredna zemljita, ume i umska zemljita, zatieni dijelovi prirode, biljni i ivotinjski svijet, stvari od kulturnog, ekolokog i istorijskog znaaja).[41] Dobra od opteg interesa uivaju posebnu zatitu.[42] Inae, veoma znaajno je da ZSP daje potpuno ureenje stvari kao objekata stvarnog prava,[43] to je do sada u naem pravu nedostajalo. Pojam nekretnine odreen je na potpuno novi nain[44] i to je jedna od sutinskih koncepcijskih novina.[45] Time je dolo do povratka dejstva starog rimskog naela superficies solo cedit,[46] dakle zemljite je opet postalo glavna stvar, a ono to se sa njim trajno spoji je njegov prirataj,[47] te ponovnog uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine[48] sa dalekosenim posljedicama po stvarnopravne institute.[49] Ovo ima veliki znaaj za pravni promet nekretnina, kao i za ureenje zemljinih knjiga, posebno za uspostavu cjelovitosti zemljinoknjinog tijela.[50] Isto tako, to je od znaaja i za pravno ureenje instituta etane svojine, pravila o sticanju svojine graenjem na tuem zemljitu, pravila u situaciji kada neko dogradi, nadogradi ili preuredi neiju zgradu, pravila o saenju i sijanju na tuem zemljitu i tome slino. Na ovaj nain stvarnopravno ureenje u Republici Srpskoj ponovo je usklaeno sa tradicionalnim naelima na kojima se ono bazira u savremenim evropskim dravama i opet slijedi opta naela cjelokupnog graanskog prava. Nesumnjivo je da je to veoma znaajno, jer ivimo u vremenu vee uloge i znaaja stvarnih prava nego to je to bilo ranije, pogotovo dok je institut svojine bio podijeljen.Prava stranih licaStranci su fizika i pravna lica koja nemaju domae dravljanstvo.[51] Pitanje pravnog poloaja stranaca sve vie dobija na znaaju. Ova oblast regulisana je unutranjim i meunarodnim pravnim izvorima. Prema ZOSPO-u, strana lica su bila u mnogo nepovoljnijem poloaju od domaih dravljana.[52] Promjene u njihovom svojinskom reimu omoguile su ustavne promjene iz 1988. godine i kasnije izmjene tog zakona, donesene zbog privlaenja stranog kapitala. ZSP u ovu materiju unosi znaajnu liberalizaciju i bitne novine, imajui u vidu unapreenje trine privrede i nova drutvena opredjeljenja. Odredbama o pravima stranih lica pokuao se postii kompromis izmeu izjednaenja poloaja stranaca i domaih dravljana i zatite interesa drutvene zajednice u vezi sa raspolaganjem nekretninama na njenoj teritoriji. To je posljedica okolnosti da su nekretnine vane za svaku dravu zbog svoje ekonomske i sigurnosne komponente.[53] Za razliku od ZOSPO-a i Zakona o politici direktnih stranih ulaganja,[54] koji je donio znaajne promjene u svojinskom reimu stranih lica ukidajui za strane investitore sva ogranienja, ali i otvorio mnogo spornih pitanja, sada ogranienja u pogledu sticanja svojine za strance imaju karakter izuzetka.[55] Prije svega, odredbe ZSP-a primjenjuju se i na strana fizika i pravna lica, bez obzira na to da li se pojavljuju kao investitori i bez obzira na to da li su ovdje stalno nastanjeni.[56] Stranci mogu sticati svojinu po svim zakonom predvienim osnovama, a nema restrikcije ni u pogledu vrste nekretnina koje ta lica mogu da stiu, a isto tako ni u pogledu njihove namjene. Ono to je bitno za sticanje je postojanje reciprociteta,[57] koji se pretpostavlja (dok se ne dokae suprotno). Prema tome, reciprocitet nije potrebno dokazivati u svakom sluaju, a u sluaju spora odluku o tome donosi ministarstvo pravde. Ogranienje je i u tome to se ovo moe drugaije urediti zakonom ili meunarodnim ugovorom.[58] Zakonska pravila se nee primjenjivati ukoliko su u suprotnosti sa meunarodnim ugovorom, jer je meunarodni ugovor jai pravni izvor od zakona. U pogledu stranih lica predvieno je i ogranienje sticanja prava svojine na nekretninama na podruju koje je radi zatite interesa i bezbjednosti zakonom proglaeno podrujem na kome ta lica ne mogu imati pravo svojine. Ovo se odnosi na sve vrste nekretnina na toj teritoriji. Ogranienje ovakvog karaktera moglo bi biti sporno sa aspekta prijema Bosne i Hercegovine u Evropsku uniju, jer nacionalni propisi ne smiju povrijediti osnovne slobode niti ograniiti konkurenciju. Ukoliko je strano lice steklo pravo svojine na nekretnini prije nego to je podruje na kome lei nekretnina proglaeno ovakvim, prestaje mu pravo svojine, a to lice ima pravo na naknadu prema propisima o eksproprijaciji.[59] Pravo na ovu naknadu pripada i stranom licu koje bi nasljeivanjem steklo takve nekretnine. Posebnim zakonom se odreuje na kojim nekretninama stranci ne mogu sticati pravo svojine.[60] Dakle, radi se o odredbama koje su zatitnog karaktera.[61] I pored odreenih nedostataka, nova rjeenja u poreenju sa ranijim propisima znae radikalan zaokret i dobru osnovu za privlaenje stranih investitora. Sticanje prava svojine s povjerenjem u zemljine knjigei obaveza uknjibe stvarnih pravaNovo zemljinoknjino pravo u Republici Srpskoj donijelo je pojaano dejstvo naela povjerenja u zemljine knjige.[62] To naelo je jedno od temeljnih naela zemljinih knjiga i od stepena povjerenja u zemljine knjige zavisi i njihov znaaj za sigurnost pravnog prometa.[63] Zato se metaforiki kae da je zemljina knjiga ogledalo prava na nekretninama.[64] Zbog dejstva ovog naela trea savjesna lica mogu se pouzdati da je ono to je upisano u zemljinu knjigu tano (pozitivni pravac naela povjerenja) a da ono to nije upisano ne postoji (negativni pravac naela povjerenja).[65] Naruavanje povjerenja u zemljine knjige unosi pravnu neizvjesnost i dovodi do pravne nesigurnosti. Zemljine knjige su javne i dostupne svima, te se u naelu niko ne moe pozivati na to da mu je bilo nepoznato pravno stanje u pogledu odreene nekretnine.[66] Reafirmaciju naela povjerenja u zemljine knjige predvia i ZSP. Smatra se da zemljina knjiga istinito i potpuno odraava injenino i pravno stanje nekretnine.[67] Zato je ZSP predvidio sticanje prava svojine s povjerenjem u zemljine knjige.[68] To pravo stie ono lice koje u trenutku sklapanja pravnog posla i u trenutku kada je zahtijevao upis nije znao niti je imao razloga da sumnja da stvar ne pripada onom licu koje je otuuje i koje je upisano kao vlasnik, iako to nije bio.[69] Dakle, sticalac treba da je savjestan, a pri tome on nije duan da istrauje vanknjino stanje.[70] Da bi se sticalac smatrao savjesnim on mora prilikom sticanja upotrebiti dunu panju koja je potrebna za takav nain sticanja u pravnom prometu. Za opseg naela povjerenja od bitnog znaaja je upravo definicija savjesnosti tog lica. U ovom sluaju, sticalac stie pravo svojine na nekretnini od zemljinoknjinog vlasnika po samom zakonu. Takvo sticanje prava svojine ogranieno je raskidnim uslovom, jer lice koje je upisom prava svojine prodavca povrijeeno u svom knjinom pravu svojine moe podnijeti tubu za brisanje tog upisa u roku od tri godine od kada je taj upis bio zatraen[71] odnosno u roku od 60 dana od proteka roka za albu protiv rjeenja kojim je sud dozvolio neistinit upis[72].[73] Prema tome, rokovi prema licu koje je bilo uredno obavijeteno veu se za rok za albu. Rokovi za podizanje brisovne tube teku od dana stupanja na snagu zakona.[74] Ovim se, faktiki, odlae dejstvo pozitivnog pravca naela povjerenja.[75] Tek istekom rokova sticatelj moe biti siguran da je konano stekao odreeno pravo, koje mu vie ne moe biti osporeno. Brisovna tuba je sredstvo za zatitu povrijeenog knjinog prava svojine nevaljanim upisom u zemljine knjige i ona odstupa od klasinih petitornih tubi.[76] Sticatelj koji stie svojinu s povjerenjem u zemljine knjige stie svojinu nekretnine kao da na njoj ne postoje tua prava, tereti ni ogranienja koja nisu bila upisana u zemljinu knjigu, osim onih koja postoje na osnovu samog zakona, a ne upisuju se u zemljinu knjigu.[77] Savjesni sticatelj stie ovo pravo optereeno onim pravima, teretima i ogranienjima koja su u asu podnoenja zahtjeva za upis ve bili upisani u zemljinoj knjizi ili je iz zemljine knjige bilo uoljivo da je zatraen njihov upis.Upisom u zemljinu knjigu u odnosu na stvarna prava na nekretninama ostvaruje se jedno od osnovnih naela stvarnopravnog ureenja naelo publiciteta.[78] U zemljinoj knjizi se publikuje sve to je bitno za odreene nekretnine i one o tome pruaju vanjsku sliku. Njihova sadrina je dostupna svakome.[79] Upisom knjinog prava u zemljinu knjigu nastaje oboriva pretpostavka da je lice koje je upisano kao njegov nosilac zaista i njegov stvarni nosilac sa onim sadrajem i obimom koji je u ovoj knjizi upisan. Zemljina knjiga ispunjava svoju funkciju u pravnom prometu samo ako stvara pretpostavku prava.[80] Meutim, slika o nekretninama moe biti i pogrena. Poznato je da je kod nas zemljinoknjino stanje nesreeno i da su zemljine knjige esto nepotpune i neistinite, te da ne prikazuju uvijek stvarno stanje u pogledu relevantnih injenica. Mogue je dokazivati da je ovo stanje razliito od vanknjinog stanja nekretnine. Zbog toga je predvieno da vanknjini nosioci stvarnih prava mogu u roku od tri godine pokrenuti postupak za upis stvarnih prava u pogledu nepokretnosti i svih promjena na njima u zemljinu knjigu. Nadleno pravobranilatvo duno je da u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ZSP-a pokrene postupke za upis stvarnih prava na nepokretnostima, kojih je nosilac republika, odnosno jedinica lokalne samouprave, kao i za upis javnih i optih dobara. Zatita povjerenja u istinitost i potpunost zemljinih knjiga odreena ovim zakonom nee se primjenjivati u korist sticanja do kojih doe unutar roka od tri godine od dana stupanja na snagu ovog zakona, ako se njime stie nepokretnost na kojoj je bila upisana drutvena svojina, a nije brisana prije stupanja na snagu ovog zakona.[81] Ovo bi trebalo dovesti do usklaivanja vanknjinog i zemljinoknjinog stanja, to je od velike vanosti za pravnu sigurnost u ovoj oblasti i za zatitu svih onih koji sudjeluju u prometu nekretnina. Protekom tih rokova zemljine knjige e moi ostvarivati svoju funkciju u skladu sa ZSP-om (i ZZK-om). Viestruko ugovaranje otuenjaZbog neaurnosti zemljinih knjiga u praksi se relativno esto deavalo viestruko otuenje nekretnina. Sa poetkom rada notara ovi sluajevi se rjee pojavljuju, jer notari odgovaraju za sigurnost transakcije. ZOSPO taj institut nije regulisao,[82] ali se o tome razvila bogata praksa sudova,[83] koja je svoju potvrdu nala u Zakljuku broj 3 sa savjetovanja graanskih i graansko-privrednih odjeljenja Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, odranom u Beogradu 28. i 29.5.1986. godine. Prema tom zakljuku, kada je vie lica zakljuilo posebne pravne poslove radi sticanja prava svojine na istu nepokretnost, o jaem pravu sud odluuje primjenom naela morala socijalistikog samoupravnog drutva, savjesnosti i potenja i naela zabrane zloupotrebe prava. Kada su svi kupci savjesni, a ni jednom od njih nepokretnost nije predata u dravinu niti je neko od njih ishodio upis prava svojine u zemljinu odnosno drugu javnu knjigu, jai pravni osnov ima raniji kupac. Ako su svi kupci savjesni, jau pravnu osnovu ima kupac koji je ishodio upis u zemljinu odnosno drugu javnu knjigu, a ako ni jedan od njih to nije ishodio, jai je u pravu kupac kome je nepokretnost predata u dravinu. Raniji savjesni kupac ima jau pravnu osnovu u odnosu na kasnijeg nesavjesnog kupca. Ovo je i u sluaju kad je prodavac nepokretnost predao u dravinu kasnijem nesavjesnom kupcu ili je nesavjesni kupac ishodio upis u zemljinu odnosno drugu javnu knjigu. U sporu radi utvrivanja jaeg pravnog osnova pasivno su legitimisani prodavac i ostali kupci iste nepokretnosti kao jedinstveni suparniari.[84] Iz toga je vidljivo da je savjesnost imalo prioritet u odnosu na naelo upisa, a za savjesnost se trailo i istraivanje vanknjinog stanja.[85] Moglo bi se smatrati da je Zakljuak na sljedei nain rangirao relevantne injenice: savjesnost, dravina, prethodno zakljueni ugovor, upis u javnu knjigu. To govori o tome koji znaaj se davao tom upisu,[86] to je uzrokovano neaurnou javnih knjiga za evidenciju nekretnina koje nisu odraavale pravo stanje. ZSP propisuje da e u sluaju kada je vie lica zakljuilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja svojine iste nepokretnosti, svojinu stei ono lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljinu knjigu, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje svojine.[87] Dakle, iz toga je vidljivo da je za razrjeenje ove situacije bitna savjesnost onog lica koje je prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljinu knjigu. To je u saglasnosti sa naelom prvenstva i naelom javnog povjerenja koja proklamuje zemljinoknjino pravo. Propisano je da savjesnost mora postojati u trenutku podnoenja zahtjeva za upis. Meutim, nema sumnje da je ona bitna i u momentu zakljuenja pravnog posla,[88] jer ako neko lice tada nije bilo savjesno, teko je pretpostaviti da bi to moglo postati naknadno. I Zakon o obligacionim odnosima bive SFRJ (ZOO),[89] koji se jo primjenjuje u Republici Srpskoj, nalae uesnicima u pravnom prometu da se pridravaju naela savjesnosti i potenja i pri zasnivanju obligacionih odnosa i prilikom ostvarivanja prava i obaveza iz tih odnosa.[90] To naelo se odnosi na sve pravne poslove kojima se zasnivaju obligacioni odnosi, pa i na pravne poslove kojima se zasniva obaveza prenosa prava svojine na nekretninama.[91] Ako je jedno od vie lica koja su sa vlasnikom zakljuila pravni posao radi sticanja svojine iste nepokretnosti podnijelo zahtjev za upis u zemljinu knjigu, odnosno izvrilo upis u svoju korist i pri tome bilo nesavjesno, savjesna lica imaju pravo da u roku od tri godine od izvrenog upisa podnesu tubu za brisanje i uknjibu prava svojine u svoju korist, kao i da izvre zabiljebu spora.[92] Ovo je sluaj kada je nesavjesno lice zatrailo upis u zemljinu knjigu ili ga ve ishodilo, a postoje savjesni sticaoci (jedan ili vie) koji nisu upisani u zemljinu knjigu. Njima stoji na raspolaganju tuba za brisanje i uknjibu prava svojine u svoju korist u roku od tri godine od izvrenog upisa. Istovremeno, oni imaju pravo da izvre i zabiljebu spora, radi zatite od treih savjesnih lica koja eventualno mogu stei pravo od nesavjesnog upisanog sticaoca. Navedena tuba se razlikuje od brisovne tube, jer se ne radi o situaciji da je neije upisano zemljinoknjino pravo povrijeeno. Zakonodavac propisuje i da je u pravu jae ono lice koje je prije zakljuilo pravni posao, a da je najjae ono koje je uvedeno u samostalnu dravinu nepokretnosti.[93] To bi se moglo shvatiti kao regulisanje odnosa izmeu vie savjesnih sticatelja. No, ono moe da doe u obzir samo ako niko od savjesnih lica nije zatraio upis u zemljinu knjigu, jer ukoliko takav sluaj postoji, to normiranje nije ni potrebno. Ako odreeno lice ima prednost na osnovu dravine nepokretnosti, on bi imao obavezu da istrauje vanknjino stanje, to nije intencija zakonodavca. U pogledu ovog dijela moe se opravdano postaviti pitanje njegove svrsishodnosti.Graenje na tuem zemljitu i na tuem pravu graenjaGraenje na tuem zemljitu kao originarni nain sticanja prava svojine je sluaj vjetakog prirataja nekretnine, koji postoji kad neko svojim materijalom i radom podigne graevinski objekt na tuem zemljitu, a pri tome izmeu njega i vlasnika zemljita ne postoji ugovorni odnos.[94] Pravila o graenju na tuem zemljitu primjenjuju se i u sluaju graenja na zemljitu koje je u suvlasnitvu odnosno zajednikom vlasnitvu graditelja i drugih lica.[95] Odredbe ZOSPO-a u pogledu ovog instituta[96] odraavale su duh socijalistikog perioda i nisu se temeljile na naelu superficies solo cedit, bez obzira na to to su bile predviene i situacije u kojima vlasnik zemljita postaje i vlasnik zgrade. Ovaj zakon je u teite stavljao savjesnost lica, te vrijednost zemljita i zgrada, a ne garanciju prava svojine.[97] ZOSPO je u pogledu graenja na tuem zemljitu regulisao tri hipotetike situacije.[98] Prva je bila ona kada je graditelj savjestan (ne zna i ne moe da zna da gradi na tuem zemljitu), a vlasnik zemljita nesavjestan (znao za gradnju i nije se odmah usprotivio), druga je bila obrnuta, kada je graditelj nesavjestan (znao da gradi na tuem zemljitu), a vlasnik zemljita savjestan (odmah se usprotivio izgradnji) i trea kada su obje strane bile savjesne. Nije bilo regulisano ta e biti u situaciji kada su obje strane nesavjesne,[99] pa su o tome postojala podijeljena miljenja. Generalno opredjeljenje zakonodavca bilo je da jae zatiti savjesnog graditelja, pa ak i u situaciji kada je vlasnik zemljita bio savjestan. ZSP je bitno promijenio sadraj odredaba o sticanju svojine u situaciji kada postoji graenje na tuem zemljitu i vratio se tradicionalnim naelima.[100] To je posljedica uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i povratka naelu superficies solo cedit. Ovaj zakon (kao ni ZOSPO) nije posebno regulisao ta se smatra izgraenom zgradom (od tada nastupaju pravni uinci izgradnje), pa se u pogledu toga ukazuje na znaaj sudske prakse.[101] Za pojam zgrade nije od uticaja da li je ona podignuta iznad ili ispod povrine zemlje, od kojeg materijala je sagraena, kao i u koju svrhu je namijenjena. Vano je da je to graevinski objekt koji je trajno povezan sa zemljitem.[102] Osnovno pravilo je da se sada primarno titi vlasnik zemljita i da zgrada koju neko sagradi na tuem zemljitu pripada vlasniku zemljita,[103] a samo izuzetno graditelju (kada je graditelj savjestan, a vlasnik zemljita nesavjestan).[104] Nesavjestan graditelj, za razliku od ranijeg zakona, nikako ne moe postati vlasnik zgrade. Savjesnost graditelja treba cijeniti veoma restriktivno.[105] Izriito se odreuje i ta e biti u situaciji kada su i graditelj i vlasnik zemljita nesavjesni.[106] U tom sluaju propisano je da zgrada pripada vlasniku zemljita, a da on nema pravo da zahtijeva uspostavljanje prijanjeg stanja. Miljenja smo da je ovo prihvatljivo rjeenje. Naime, prije svega u ovakvoj situaciji treba dati prednost vlasniku zemljita, jer je do tog sluaja ipak dolo zbog nesavjesne gradnje graditelja, a to to se vlasnik zemljita nije bez odgaanja usprotivio takvoj gradnji i na taj nain joj pogodovao, sigurno je manji propust od ina nelegalne izgradnje. Takoe, eventualno drugaije normiranje moglo bi da pospjei bespravnu gradnju, to ne bi bilo drutveno opravdano i u praksi bi imalo veoma negativne posljedice. Sankcija za nesavjesnog vlasnika zemljita je u tome to on nema pravo da trai uspostavljanje stanja koje je postojalo prije takve izgradnje i to bi za njega trebalo da bude dovoljna kazna. Odredbama ZSP-a nisu predvieni rokovi u kojima bi vlasnik zemljita ili graditelj morali ostvariti svoja prava. Kad je graeno na tuem zemljitu optereenom pravom graenja, nosiocu tog prava pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljita,[107] jer je pravo graenja u pravnom pogledu izjednaeno s nekretninom.Dogradnja, nadziavanje, preureenje i ulaganjeDogradnjom, nadogradnjom ili preureenjem (adaptacijom)[108] zgrada, odnosno prostorija u suvlasnikim, zajednikim ili tuim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih ne moe se stei svojina, ako vlasnik (suvlasnici, zajedniari) dograene, nadograene, odnosno pregraene nepokretnosti nije drugaije odredio.[109] Ovim se razrjeavaju odnosi nastali preduzimanjem navedenih graevinskih radova kada je te radove preduzelo tree lice ili jedan od suvlasnika odnosno zajednikih vlasnika. Dakle, u principu, izvoenjem takvih radova ne moe se stei svojina na nekom objektu. Izuzetak predstavlja sluaj da u pogledu toga postoji dogovor sa vlasnikom (suvlasnicima ili zajedniarima) koji se sa tim moe saglasiti. Ako postoji pravo nadogradnje, kao podvrsta prava graenja, na njega se primjenjuju propisi o pravu graenja i tada se moe stei pravo svojine na nadograenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nekretnini. Ove este ivotne situacije ranije nisu bile zakonski regulisane, ali je sudska praksa, uglavnom, zauzimala ovakvo stanovite. Zbog uestalosti navedenih sluajeva, tim pitanjem su se bavili i najvii sudovi bive SFRJ. Na XLIII zajednikoj sjednici Saveznog suda, vrhovnih sudova republika i autonomnih pokrajina i Vrhovnog vojnog suda, odranoj 23.10.1990. godine u Subotici, zauzet je naelni stav 1/90 prema kome se dogradnjom, nadziavanjem ili adaptacijom tueg ili suvlasnikog graevinskog objekta ne stie pravo svojine, osim ako zakonom ili ugovorom nije drukije odreeno. Izuzetno, zakljueno je da dogradnjom i nadziavanjem posebnog dijela zgrade savjestan graditelj stie pravo svojine na poseban dio zgrade samo ako je vlasnik zgrade znao za gradnju i nije se tome protivio (shodno lanu 24 st. 1 ZOSPO-a).[110] Meutim, ako bi izvedeni radovi bili takvog obima da bi se po graevinskim normativima moglo smatrati da je nastao novi objekat,[111] tada ne dolazi do primjene ovog instituta, ve bi se moralo utvrditi da li su ispunjeni uslovi za sticanje graenjem na tuem zemljitu.[112] Lice koje je dogradilo, nadogradilo ili preuredilo zgradu odnosno prostoriju ili je ulagalo odnosno neto ugradilo u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po pravilima obligacionog prava.[113] Ovdje bi se moglo postaviti pitanje da li treba primijeniti pravila o sticanju bez osnove, naknadi tete ili poslovodstvu bez naloga. Smatramo da tu naknadu treba odrediti primjenjujui institut sticanja bez osnove (neosnovanog obogaenja) koji je najprimjereniji situaciji nastaloj u ovakvim sluajevima. Prekoraenje mee graenjemPrekoraenje mee graenjem kod nas do sada nije bilo zakonski regulisano. Da bi dolo do primjene ovog instituta, potrebno je da je graenjem zgrade prekoraena mea odnosno da je time zahvaen i dio susjednog zemljita uz meu koje predstavlja tuu svojinu, a da izmeu graditelja i vlasnika zemljita ne postoji ugovorni odnos koji ureuje graenje preko mee. Izgraena zgrada, dakle, mora da se nalazi s obje strane mee. Odredbe o prekoraenju mee graenjem primjenjuju se samo u sluaju kada se manji dio zgrade (najee neznatni) nalazi na susjednom zemljitu.[114] Glavni (vaniji i vei) dio zgrade mora se nalaziti na zemljitu graditelja kao glavnom zemljitu.[115] Zbog toga u ovoj situaciji nije mogue primijeniti (sva) pravila o graenju na tuem zemljitu. Sudska praksa treba da se izjasni kada se radi o sluajevima prekoraenja mee graenjem i gdje to prekoraenje prestaje. Pojam zemljita podrazumijeva i povrinu ispod, kao i vazduni prostor iznad zemljita.[116] Razumljivo je da dijelovi zgrade ne mogu imati razliit pravni status, jer se radi o jedinstvenom objektu. Dio zgrade koji je zahvatio susjedovo zemljite nije samostalna stvar koja bi prirasla tom zemljitu. ZSP je propisao rjeenja za dva mogua sluaja. Prvi sluaj je kada je dolo do prekoraenja mee od strane savjesnog graditelja. Tada je predvieno da on stie pravo svojine na zahvaenom zemljitu uz obavezu isplate vlasniku zemljita trine vrijednosti njegovog zemljita.[117] Ovdje bi dolazila u obzir isplata prema cijenama u vrijeme donoenja odluke suda.[118] U suprotnom, ako je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaenog zemljita bez odgaanja usprotivio gradnji, zakonodavac titi vlasnika zemljita. On tada moe zahtijevati uspostavu prijanjeg stanja (to moe znaiti i ruenje zgrade[119]) i naknadu tete ili ustupanje zemljita graditelju uz isplatu trine vrijednosti zemljita.[120] U ovoj situaciji nema mogunosti da zgrada pripadne vlasniku zemljita, jer je zgradom zahvaen samo mali dio njegovog zemljita. Regulisanje pravila za sluaj prekoraenja mee graenjem je u svakom sluaju korisno, jer se radi o sloenom i specifinom pravnom odnosu, koji esto naruava odnose meu susjedima.Susjedska pravaSusjedska prava su emanacija prava svojine i pripadaju vlasniku kao dio njegovog prava svojine.[121] Pomou njih se titi pravo svojine na nekretnini. S druge strane, ova prava izazivaju na strani vlasnika druge nekretnine dunost trpljenja, proputanja ili odreenog injenja. Pravo svojine daje vlasniku potpunu privatnu pravnu vlast na odreenoj stvari, ali ta vlast nije neograniena, nego je samo najvia privatna pravna vlast koja na toj stvari moe postojati.[122] Meutim, svojina i obavezuje i podlijee ogranienjima, koja mogu biti graanskopravnog i javnopravnog karaktera. Susjedska prava obuhvataju one restrikcije privatne svojine stvarnopravnog karaktera koje nastaju iz injenice susjedstva, odnosno iz zajednikog ivljenja na odreenom prostoru.[123] Susjedskopravna ovlaenja odnosno ogranienja su svakako nunost[124] i nastala su iz potrebe da se ostvari skladan odnos izmeu susjednih vlasnika prilikom vrenja njihovih svojinskih prava.[125] Cijeli institut je nazvan po pravima, a ne po obavezama, jer prava ipak dominiraju brojem i vanou.[126] Ova prava koja ine norme koje reguliu odnose izmeu vlasnika susjednih nekretnina nastaju neposredno na osnovu zakona i ne upisuju se u zemljine knjige, a vre se u duhu dobrosusjedskih odnosa.[127] Kao i slubenosti, i susjedska prava treba da se izvravaju samo u mjeri i na nain da se njima to manje ograniava, optereuje ili na drugi nain uznemirava ono lice na iji teret postoje, a s druge strane da se omogui normalna upotreba susjedne nekretnine.[128] Korienjem susjedskih prava ne smije se drugom licu nanositi teta.[129] ZOSPO susjedska prava nije regulisao, jer ona ne ine oblast osnovnih svojinskih odnosa, ve je samo dao pojam imisija.[130] Druga susjedska prava su u pogledu regulisanja bila preputena republikim zakonodavcima, ali takvi propisi u bivoj SFRJ nisu bili doneseni.[131] ZSP sada dosta sveobuhvatno ureuje ovu materiju.[132] Priroda odnosa koji ine objekt regulisanja daje ovim pravima odreene zajednike karakteristike. Propisana prava mogu se dijeliti po raznim osnovama. Prema sadrini, najprikladnija sistematizacija bi bila u etiri grupe. Prvu grupu ine ona prava koja proizlaze iz razgranienja nekretnina, zatim postoje prava na osnovu kojih vlasnik jedne nekretnine moe da na neki nain upotrebljava susjednu nekretninu, sljedeu grupu ine prava da se zahtijeva od susjeda da svoju nekretninu ne upotrebljava u odreenom pravcu i konano su prava da se od vlasnika susjedne nekretnine zahtijeva neko injenje. ZSP je prilikom normiranja ovog instituta, koji ini dio pravnog reima svojine, u najveem dijelu prihvatio dosadanja uobiajena pravila iz ove oblasti i na taj nain je nastojao da ostvari ravnoteu i minimum tolerancije u zajednici susjeda. Susjedska prava se, inae, mogu tititi u postupku pred sudom,[133] ali isto tako i u upravnom postupku,[134] te putem samopomoi[135] ako je ona izriito doputena. Korisna je odredba da pravo da zahtijeva neko trpljenje, proputanje ili injenje koje predvia zakon, isto kao i vlasnik, ima i ono lice koje dri nekretninu na osnovu nekog prava izvedenog od vlasnika, te da se to moe traiti i od lica koje dri nekretninu na osnovu prava izvedenog iz prava vlasnika.[136] Dobro je rjeenje da su imisije regulisane mnogo opirnije i cjelovitije nego ranije.[137] Zatita od nedoputenih imisija ostvaruje se negatornom tubom,[138] ali postoji i zatita obligacionopravne prirode.[139] Ono to je interesantno je da ZSP u ovom dijelu sadri i materijalnopravne odredbe u pogledu ureenja mee,[140] to je do sada bilo regulisano u zakonu koji je ureivao vanparnini postupak.[141] Propisano je da e se mea obnoviti ili ispraviti ako su meanji znaci izmeu dvije nepokretnosti toliko oteeni da bi se moglo dogoditi da se mea nee moi raspoznati ili ako se mea ve ne raspoznaje odnosno ako je sporna. Kao naini ureenja predvieni su sporazum susjeda, posljednja mirna dravina i pravinost, a sud se mora drati tog redoslijeda. Ureenje mee prema jaem pravu vie nije predvieno i to, donekle, devalvira ovaj institut. Sporna mea se, dakle, prije svega sada ureuje na osnovu sporazuma susjeda. Stranke se mogu sporazumjeti u skladu sa svojim eljama,[142] jer imaju pravo da slobodno raspolau sa svojom stvari, pa su ovlaeni i da odrede granice svojih parcela.[143] U sluaju da meu nije mogue urediti na ovaj nain, sud e je urediti prema posljednjoj mirnoj dravini.[144] Prilikom takvog ureenja mora se pouzdano utvrditi koja od stranaka ima u faktikoj vlasti spornu menu povrinu odnosno dokle u prostoru see faktika vlast svakog od susjeda. To se moe utvrivati raznim dokaznim sredstvima, primjera radi sasluanjem svjedoka, vjetaka, uvidom u isprave itd.[145] Kada se u vanparninom postupku vri ureenje mea na ovaj nain, mjerodavno je stanje na terenu, a ne stanje u katastarskim planovima.[146] Ukoliko se mea ne moe urediti ni na jedan od ovih naina, sud e spornu povrinu podijeliti po pravinosti. Pravinost je pravda pojedinanog sluaja.[147],[148] Prilikom tumaenja ovog naina ureenja mee neki autori su smatrali da u takvom sluaju spornu povrinu treba podijeliti u smislu paragrafa 404 biveg OGZ-a, kao neko ostrvo koje nastane u rijeci.[149] No, oito je da to nije bila intencija zakonodavca i da sudija prilikom ureenja mea na ovaj nain ne bi smio tako postupati. Kod donoenja ove odluke moraju se imati u vidu svi bitni elementi, a posebno konfiguracija terena, eventualne prepreke i uopte sve ono to postoji na samom terenu, a to moe biti relevantno za presuenje u konkretnom sluaju.[150] S obzirom na to da se radi o arbitrernom sudovanju, ta rjeenja moraju biti posebno detaljno obrazloena da bi se, povodom eventualne albe, mogla ispitati i ocijeniti u drugostepenom postupku.[151] Zakonodavstva su, inae, u pravilu vrlo oprezna u odnosu na uvoenje pravinosti kao osnove za presuenje graanskopravnih odnosa, a i pravna teorija podrava orijentaciju da se po pravinosti moe suditi samo ako za to postoji izriito ovlaenje zakonodavca.[152] Suenje po ovom osnovu je tee od drugih oblika suenja, jer se kod ostalih oblika unaprijed zna materijalnopravna norma prema kojoj e se donijeti odluka. Kod takvog suenja sud sam stvara normu i prema njoj provodi dokaze. To je objektivno situacija koja je za suenje mnogo tea.[153] Suenje po osnovu pravinosti nije ni subjektivno ni proizvoljno, ali ne smije biti ni sentimentalno, niti ideoloko, zasnovano iskljuivo na nekoj apstraktnoj dogmi, religioznoj, filozofskoj ili politikoj. Ono treba da bude izrazito nauno i da se rukovodi objektivnim, racionalnim i vladajuim drutvenim kriterijumima.[154] Iako se u ovom postupku ne odluuje o pravu svojine, kada se uredi sporna mea, pretpostavka je (oboriva) da postoji svojina do te mee. Svako ima pravo da nakon toga u parnici dokazuje svojinu na spornoj povrini.[155] Onaj susjed koji je uestvovao u postupku ureenja mee (i lice koje izvodi svoje pravo iz njegova prava) moe ovu parnicu pokrenuti u roku od est mjeseci od pravosnanosti donesene odluke. Protekom tog roka prestaje mu ova mogunost, jer se radi o prekluzivnom roku materijalnog prava. Mea na graevinskom zemljitu ureuje se u skladu sa prostornoplanskom dokumentacijom u sudskom vanparninom postupku.[156]Novi koncept etane svojineEtana svojina razlikuje se od opteg prava svojine na nekretnini kako po svom objektu tako i po ogranienjima svojinskih ovlaenja koja proizlaze iz susjedskih odnosa.[157] Vraanje naelu superficies solo cedit uticalo je na izmjenu konstrukcije etane svojine. Ova svojina kao sloena pravna forma usmjerena na zadovoljavanje jedne od osnovnih ljudskih potreba potrebe za stanom[158] koncipirana je na potpuno drugaiji nain u odnosu na njenu dosadanju regulativu i oslanja se na germansku varijantu dualistikog koncepta.[159] Izmijenjena je sama njena sutina.[160] Etana svojina se sada tretira kao specifian oblik susvojine vie lica na jednoj nepokretnosti, koja se sastoji od zemljita sa zgradom ili prava graenja sa zgradom, pa se na sve pravne odnose etanih vlasnika koji nisu posebno regulisani primjenjuju opta pravila o susvojini. Svaki etani vlasnik ima svoj posebni dio nepokretnosti koji iskljuivo koristi i sa njim raspolae na osnovu svog prava svojine, a na zajednikim dijelovima nepokretnosti ima pravo susvojine. Svojina je povezana neodvojivo sa susvojinskim dijelom u nepokretnosti i samo se zajedno mogu prenositi i optereivati.[161] Dakle, etani vlasnik je i vlasnik i suvlasnik, a njegova svojina posebnog dijela je sastavni dio susvojine na zgradi sa zemljitem i sporednog je karaktera u odnosu na susvojinu zgrade. Prestankom susvojine na zgradi prestaje i etana svojina na posebnom dijelu, dok prestanak etane svojine ne povlai za sobom prestanak susvojine na zgradi.[162] Prema tome, daje se prioritet pravu na zemljite koje se iri i na zgradu u odnosu na svojinu na posebnom dijelu, a to je posljedica dejstva naela superficies solo cedit i uspostave pravnog jedinstva nekretnine. Novina je i da se etana svojina moe protezati i na sporedne dijelove kao to su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kune bate, mjesta za ostavljanje najvie do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.[163] Bitno je da posebni dio zgrade mora biti samostalna upotrebna cjelina[164] koja omoguava samostalno izvravanje suvlasnikovih ovlaenja. Suvlasnici etane svojine imaju pravo pree kupovine.[165] To pravo ne postoji ako drugi etani vlasnici prodaju svoju etanu svojinu, nego samo ako je vie lica steklo svojinu na posebnom dijelu nekretnine.[166] Svjesni smo da je nova koncepcija u saglasnosti sa navedenim naelima i da omoguava i samostalno izvravanje prava svojine na posebnim dijelovima, srazmjerno suvlasnikom dijelu, ali poto ona nije u skladu sa naim mentalitetom i tradicijom, prilikom njenog provoenja u praksi sigurno e biti odreenih problema i potekoa.[167] Uvijek je teko nai pravu simbiozu izmeu individualnih i kolektivnih prava i to je problem koji se postavlja u svim sluajevima svojine sa vie subjekata na nepokretnosti, pa i kod ovog specifinog instituta, gdje na optimalan nain treba harmonizovati razliite pojedinane interese i potiniti ih zajednikom interesu.Sticanje svojine od nevlasnika na pokretnim stvarima[168]I ovo je izuzetak od pravila graanskog prava da niko ne moe na drugog prenijeti vie prava nego to ga sam ima.[169] Kao iznimka od opteg naela, taj originarni nain sticanja prava svojine dolazi u obzir samo u zakonom odreenim sluajevima i uz ispunjenje propisanih pretpostavki.[170] Ovdje se na raun vlasnika stvari maksimalno tite ona lica koja su u pravnom prometu bila savjesna pouzdajui se u publicitetno djelovanje dravine. To je pitanje koje ne zadire samo u odnose statike prava nego i njegove pravno valjane dinamike.[171] ZSP se u pogledu ove materije znaajno razlikuje od ZOSPO-a. Sada je ovakvo sticanje olakano u cilju vee zatite povjerenja u promet.[172] Uslovi su da se radi o pokretnoj stvari, da je pravni posao za sticanje prava svojine bio teretan, da je sticalac bio savjestan i da je prodata stvar preuzeta u dravinu.[173] Vie se ne trai da je stvar pribavljena od nevlasnika koji u okviru svoje djelatnosti stavlja u promet takve stvari ili da ju je raniji vlasnik predao nevlasniku na osnovu pravnog posla koji nije osnova za pribavljanje prava svojine odnosno da je stvar pribavljena na javnoj prodaji.[174] Savjesnost sticaoca predstavlja kljuni element injeninog stanja sticanja svojine od nevlasnika.[175] ZOSPO se nije izjanjavao o trenutku prema kome se ta savjesnost procjenjuje. ZSP ovo pitanje pozitivno odreuje na taj nain to propisuje da se savjesnost sticaoca zahtijeva kako u trenutku zakljuenja pravnog posla, tako i u trenutku pribavljanja neposredne dravine predmetne stvari.[176] Smatramo da je to korisno rjeenje, jer izmeu ova dva momenta moe da proe i dui vremenski period. Time se otklanja mogunost razliitih tumaenja i znatno olakava rad sudovima u ovakvim sluajevima. Za razliku od ZOSPO-a, sada su prihvatljivi samo oni naini predaje koji sticaocu donose neposrednu i samostalnu dravinu.[177] ZSP propisuje pravilo da ovakvo sticanje ne dolazi u obzir na stvarima koje su vlasniku bile ukradene ili ih je on izgubio,[178] osim ako se ne radi o sticanju gotovog novca, hartija od vrijednosti na donosioca ili sticanju na javnoj licitaciji.[179] Poto se radi o sticanju svojine na osnovu zakona, propisano je da prava treih lica na stvari steenoj od nevlasnika prestaju, osim ako je sticalac u asu pribavljanja svojine za njih znao ili mogao znati (ZOSPO se o tome nije izjanjavao).[180] Predviena je pretpostavka da se smatra da je sticalac znao da postoji zalono ili neko drugo pravo ako je o postojanju tog prava mogao saznati uvidom u odgovarajui javni registar. Ova presumpcija se ne primjenjuje ako je stvar u promet stavio prodavac u okviru svog redovnog poslovanja. Za prava koja prestaju sticanjem svojine od nevlasnika sticatelj ne duguje naknadu njihovim nosiocima. Raniji vlasnici imaju pravo da podnesu obligacionopravni zahtjev protiv lica koje je odreenu stvar na taj nain otuilo. ZSP ne predvia pravo ranijeg vlasnika za vraanje ove stvari od savjesnog sticatelja, kao to je to predviao ZOSPO u sluaju da je ta stvar za njega imala tzv. afekcionu vrijednost. Nova rjeenja su prilagoena potrebama savremenog prometa i novih odnosa u drutvu, a koliko su ona prihvatljiva najbolje e pokazati njihova primjena u praksi.[181]Zalono pravoPravo obezbjeenja danas ima poseban znaaj i doivljava veoma intenzivan razvoj.[182] Stvaranje adekvatnog pravnog okvira u ovoj oblasti predstavlja preduslov za strana ulaganja.[183] U Republici Srpskoj u pogledu hipoteke ranije su se primjenjivale odredbe ZOSPO-a,[184] a zalono pravo na pokretnim stvarima i zalaganje potraivanja i drugih prava bilo je regulisano ZOO-om.[185] Priroda zalonog prava kao jedinstvenog instituta sa mjeovitim elementima nametala je potrebu za njegovim ureenjem na jednom mjestu, to je u svakom sluaju racionalnije i cjelishodnije.[186] Postojanje vie zakona u regulativi ovog instituta ukazuje na stihijnost u njegovoj dosadanjoj razradi. Zbog toga je razumljiva novina da ZSP u cijelosti sadri opte norme u pogledu zalonog prava (dakle, pored hipoteke da normira i zalono pravo na pokretnim stvarima i pravima),[187] jer je ono po svojoj pravnoj prirodi stvarno pravo, mada je do sada bilo normativno razdvojeno.[188] Meutim, smatramo da je u ZSP-u, zbog specifinih karakteristika i razlika, trebalo odvojiti hipoteku od zalonog prava na pokretnim stvarima i na pravima i da bi takvo regulisanje sigurno bilo preglednije i jasnije, te smanjilo mogunost eventualnih dilema. Krupan propust predstavlja regulisanje zalaganja prava kome je u principu posveena samo jedna posebna odredba,[189] jer je primjena pravila za zalaganje pokretnih stvari predviena i za prava. ZOO je u ovom dijelu sadravao najmoderniju regulativu,[190] pa je takvo propisivanje ovog privredno vanog pitanja korak unazad u odnosu na ranija rjeenja.[191] Pored ZSP-a, kao temeljnog zakona, pojedine aspekte zalonog prava normiraju i drugi zakoni. Tako Zakon o izvrnom postupku (ZIP)[192] regulie postupak namirenja iz vrijednosti zaloga,[193] Zakon o steajnom postupku[194] sadri pravila o odvojenom namirenju zalonih povjerilaca u steajnom postupku protiv dunika, gdje oni imaju status privilegovanih (razlunih) povjerilaca,[195] ZOO propisuje pojedina zakonska zalona prava,[196] ZZK ureuje upisivanje zalonih prava na nekretninama[197] itd. Odnos svih ovih zakona rjeava se po pravilima o odnosu optih i posebnih normi, te o odnosu ranijih i kasnijih normi, pri emu su odredbe ZSP-a o zalonom pravu opte norme. Novine u pogledu hipotekeHipoteka, koja je meu svim oblicima zalonog prava do sada bila najsavrenija, u uslovima trine privrede i razvoja privatne svojine ima sve vei znaaj.[198] Ona ima znaajnu ulogu mobilizatora imovine putem hipotekarnog kredita[199] koji predstavlja krvotok trine privrede.[200] Zahvaljujui mogunosti zalaganja, lica koja imaju imovinu vee vrijednosti su kreditno sposobnija, a to stvara brojne pogodnosti.[201] Zbog toga hipotekarno pravo zahtijeva stalno usavravanje i viedimenzionalnu transformaciju, jer je njegov razvoj u direktnoj proporciji sa progresom ekonomskih i kreditnih odnosa u jednom drutvu. ZSP, i pored izvjesnih nedoreenosti, mnogo cjelovitije i sveobuhvatnije regulie ovaj institut i prua potpuniji zakonodavni okvir za ovu vrstu zalaganja. Veoma je znaajno da je dolo do izvjesnih odstupanja od naela akcesornosti[202] (a i specijalnosti i nedjeljivosti) i zbog toga e hipoteka sigurno postati fleksibilnija i bolje prilagoena uslovima moderne kreditne privrede. Meutim, vrijeme e dati odgovor da li e predvieni izuzeci moi da u potpunosti udovolje zahtjevima savremenih tehnika finansiranja. Ozbiljan problem kod zasnivanja hipoteke u Republici Srpskoj i Bosni i Hercegovini uopte predstavlja veliki broj neuknjienih nekretnina, pa je ogranien interes za njihovo zalaganje.[203] Moderno pravo obezbjeenja tei da obuhvati to vie nekretnina, ali bi bilo pogreno da se to uradi zalaganjem onih koje nisu upisane, ve upravo poveanjem obima uknjienih nekretnina.[204] Poto je regulativa hipoteke kod nas ranije sadravala samo naelne, lapidarne odredbe, oito je da ona nije bila adekvatna i da nije mogla da odgovori zahtjevima moderne trine privrede. U Republici Srpskoj u oblasti hipotekarnog zalaganja su najprije uvedene odreene novine koje su bile posljedica izmjene drugih propisa, a ne materijalnog hipotekarnog prava. Tako su doneseni novi zakoni o javnim registrima nekretnina (zemljinim knjigama) i steajnom postupku, a reformisan je i izvrni postupak u cilju jednostavnije realizacije hipoteke. Kada se ima u vidu da je u praksi zaivjela i institucija notarijata,[205] te da postoji mogunost izvrenja na osnovu izvrne notarske obraene isprave,[206] nesumnjivo je da je time bio poboljan poloaj hipotekarnih povjerilaca. ZSP je pokuao da na to adekvatniji nain izvri i temeljitu reformu materijalnog hipotekarnog prava kako bi sve prednosti ovog instituta u odnosu na ostala sredstva obezbjeenja dole do punog izraaja. Bitne novine kod hipoteke odnose se na odstupanje od naela nedjeljivosti,[207] hipoteku za budue i uslovno potraivanje, te maksimalnu hipoteku,[208] raspolaganje neizbrisanom hipotekom,[209] zabiljebu zadravanja prvenstvenog reda,[210] amortizaciju hipoteke,[211] te ugovor o hipoteci.[212] [213]Najvanija novost je mogunost raspolaganja neizbrisanom hipotekom, jer je potpuna akcesornost hipoteke velika smetnja savremenoj trinoj privredi.[214] Naputanje naela akcesornosti zalonog prava, a time i hipoteke,[215] otvara mogunost da se to pravo samostalno kree u prometu i da nasljeivanjem pree na lice koje je nasljednik zalonog povjerioca, bez obzira na to prelazi li na nasljednika i potraivanje koje to pravo osigurava.[216] ZSP ne predvia postojanje svojinske hipoteke,[217] ali regulie raspolaganje neizbrisanom hipotekom. Ova mogunost postoji u situaciji kada je potraivanje prestalo, a hipoteka jo nije brisana iz zemljinih knjiga.[218] Dakle, radi se o ovlaenju da se ve isplaena hipoteka prenese na novog povjerioca. Uslov je da nova trabina nije vea od upisane hipoteke, koja jo nije brisana.[219] Raspolaganje neizbrisanom hipotekom mogue je u svim sluajevima prestanka potraivanja, osim kada je potraivanje prestalo jer je namireno iz vrijednosti zaloene nekretnine. Hipoteka sada pripada vlasniku nekretnine i to za njega stvara mogunost da to iskoristi kako bi osigurao neko drugo potraivanje.[220] Ovo je za njega oigledno korisno, jer ako raspolae visokim mjestom u redu prvenstva, vea mu je i kreditna sposobnost, a to otvara mogunost dobijanja zajmova pod povoljnim uslovima.[221] Na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke mogue je osnovati i vie hipoteka radi osiguranja vie potraivanja i to u korist razliitih povjerilaca, ali njihov ukupan zbir ne smije prelaziti visinu trabine koja je prestala. Na taj nain vlasnik nekretnine ima mogunost da efikasnije ekonomski iskoristi vrijednost svoje nekretnine raspolaui u korist novog hipotekarnog povjerioca boljim, vrednijim mjestom u prvenstvenom redu. U ovom sluaju radi se o osnivanju nove hipoteke na ve postojeem mjestu u prvenstvenom redu, pa se za upis te hipoteke moraju ispuniti sve materijalne i procesne pretpostavke koje propisuje zemljinoknjino pravo.[222] U tabularnoj ispravi na osnovu koje se sprovodi upis na mjestu u prvenstvenom redu neizbrisane hipoteke decidirano bi se trebalo navesti da se prenosi odnosno osniva hipoteka na mjestu u prvenstvenom redu ve upisane hipoteke. Hipoteka na prijanjem mjestu u prvenstvenom redu se ne brie ve se samo prenosi na novu trabinu.[223] Vlasnik se ne moe odrei ovog svog prava unaprijed, ali ako se on nekome obavezao ishoditi brisanje odreene hipoteke, i to je u zemljinoj knjizi zabiljeeno, on ipak ne moe njome raspolagati.[224] Prema tome, to pravo nije svojinska hipoteka, mada joj je veoma slino.[225], [226] Naravno, raspolaganje neizbrisanom hipotekom moe da u praksi dovede do odreenih problema i tete za povjerioce sa kasnijim redom prvenstva. Naime, vlasnik moe pred sam istek stare hipoteke, a prije pokretanja izvrnog postupka ili otvaranja steajnog postupka[227] upisati novu hipoteku, to moe dovesti do toga da e povjerioci nerado davati kredite koji bi bili obezbijeeni hipotekom drugog ili kasnijeg ranga. Ovo dovodi do relativiziranja kliznog ranga, to je u osnovi korisno, a fiksni rang u tom sluaju sigurno donosi pozitivne efekte.Line slubenostiLine slubenosti su stvarna prava na tuoj stvari.[228] ZOSPO ih nije normirao, ali je predvidio mogunost njihovog postojanja.[229] To je dovelo do toga da line slubenosti skoro ieznu iz svakodnevnog ivota.[230] ZSP sada regulie ovaj institut[231] i predvia tri klasina subjektivna prava plodouivanje,[232] upotrebu i stanovanje, koja imaju mnogo zajednikih karakteristika, ali i posebnih specifinosti.[233] Ovo je nesumnjivo korisno, jer te slubenosti mogu da imaju veoma irok spektar primjene. Razlika izmeu plodouivanja i ostalih linih slubenosti je u obimu korienja tue stvari. Dok plodouivanje omoguava sveobuhvatno korienje poslune stvari, upotreba i stanovanje ovlauju titulara na korienje u obimu koji je potreban da zadovolji potrebe tog lica i lanova njegove porodice. Line slubenosti su, inae, ograniena stvarna prava koja daju ovlaenje odreenom licu da se slui tuom stvari (posluna stvar),[234] to je svaki vlasnik te stvari duan trpjeti.[235] Za razliku od stvarnih, line slubenosti su prava koja pripadaju odreenom licu radi zadovoljavanja njegovih potreba.[236] Ove potrebe moraju imati razumnu svrhu da bi se opravdao smisao njihovog postojanja.[237] Line slubenosti mogu postojati na cijeloj poslunoj stvari ili na idealnom dijelu ako je to mogue s obzirom na sadraj slubenosti i prirodu predmeta.[238] Njihovo trajanje je ogranieno na ugovoreno vrijeme (privremena prava), a one prestaju najkasnije smru ovlaenog lica, osim ako zakon ne odreuje drugaije.[239] Line slubenosti su neprenosive. To se odnosi samo na pravo slubenosti, dok se izvravanje sadraja tog prava u nekim sluajevima (plodouivanje) moe prenositi na drugo lice.[240] Ove slubenosti su, u pravilu, i nenasljedive, osim onih koje su osnovane i za nasljednike ovlaenog lica. Ako je lina slubenost izriito osnovana i za nasljednike ovlaenog lica ona se gasi smru posljednjeg nasljednika.[241] Problem moe da nastane ako se kao posljednji nasljednik pojavljuje Republika Srpska,[242] jer bi takve slubenosti mogle trajati neogranieno, to je suprotno njihovoj prirodi. Predmet ovih slubenosti su, najee, pokretne nepotrone stvari ili nekretnine, ali to moe biti i skup pokretnih stvari. Pravo plodouivanja moe se ustanoviti i na potronim stvarima (nepravo plodouivanje).[243] Slubenost koja je po svojoj prirodi stvarna moe se osnovati na poslunoj nepokretnosti i u korist odreenog lica.[244] U tom sluaju radi se o nepravilnoj slubenosti na koju se primjenjuju pravila o linim slubenostima. To je sasvim razumljivo, jer su nepravilne slubenosti zaista line slubenosti, mada je sadraj njihovih ovlaenja blii stvarnim slubenostima. Ko tvrdi da je stvarna slubenost osnovana u korist odreenog lica, treba to i da dokae.[245] Za line slubenosti nije predvieno, ali ni izriito zabranjeno pravo na naknadu, kao to je to sluaj kod stvarnih slubenosti.[246] Meutim, takva naknada bi odstupala od pravila da se njima eli postii korist za odreeno lice na neijoj stvari, to je svrha njihovog osnivanja. U svakom sluaju, dobro je da je ZSP regulisao ovaj institut i omoguio njegovu ponovnu (re)afirmaciju u naem pravu, jer line slubenosti mogu da imaju viestruke funkcije i iri drutveni znaaj. Ovim pravom mogu da se ostvare znaajni ciljevi u privatnom pravu (pogotovo u porodinim i nasljednim odnosima), a u odreenim sluajevima i u javnom pravu.Realni teretiNovina je i ureenje realnih tereta, koji do sada nisu bili zakonski regulisani. Ova pravna ustanova nastala je u srednjovjekovnom feudalnom pravu.[247] Mogunost njihovog postojanja bila je priznata ZOSPO-om,[248] koji je upuivao na to da je trebalo da ih uredi posebni (republiki) zakon. To nije bilo uraeno, pa je ovaj institut, koji je vie istorijska kategorija, kod nas imao relativno mali znaaj.[249] ZSP realne terete regulie dosta opirno.[250] Realni teret daje svom korisniku ogranieno stvarno pravo na nepokretnosti koju optereuje, ovlaujui ga da mu se na teret njene vrijednosti periodino daju stvari ili ine radnje koje su njegov sadraj.[251] Ovaj teret nastaje na osnovu pravnog posla upisom u zemljinu knjigu i odlukom suda[252] ili drugog nadlenog organa.[253] Pravni posao o osnivanju realnog tereta mora biti sainjen u obliku notarski obraene isprave[254] i time se na najbolji nain potencira njegov znaaj. Sadraj realnog tereta moe biti mogua, doputena i odreena ili odrediva radnja periodinog davanja stvari ili novca ili drugih radnji koje imaju novanu vrijednost.[255] Radnja koja ini sadraj realnog tereta ne mora biti u vezi sa ekonomskom namjenom optereene nepokretnosti, niti sluiti ostvarivanju takve namjene korisnikove nepokretnosti. Jednokratno davanje ili injenje koje ima novanu vrijednost moe biti sporedni sadraj realnog tereta.[256] Ovaj teret obavezuje vlasnika optereene nekretnine da korisniku tereta ispunjava njegov sadraj i za to on odgovara vrijednou te nekretnine. Obaveza iz realnog tereta moe se prenositi samo zajedno sa nekretninom koja je optereena, a sa prelaskom vlasnitva optereene nekretnine na drugo lice istovremeno prelazi i obaveza iz tog tereta.[257] Osnovna obaveza iz realnog tereta ne zastarijeva.[258] No, zastarjevaju pojedina dospjela potraivanja.[259] Korisnik realnog tereta moe biti odreeno lice, vlasnik neke nekretnine (povlasna nekretnina) ili nosilac prava graenja.[260] Realni teret prestaje brisanjem u zemljinoj knjizi.[261] Kao i kod slubenosti, karakteristino je da se moe traiti njegovo ukidanje ako on izgubi svrhu svog postojanja. Odluku o tome donosi sud na zahtjev vlasnika optereene nepokretnosti, bez obzira na pravni osnov njegovog osnivanja.[262] Pravo iz realnog tereta ima odreene slinosti sa slubenostima i sa zalonim pravom, mada ima i bitnih razlika. Slinost sa pravom slubenosti je u tome to kod oba prava titular ima pravo na neke radnje vlasnika optereene nekretnine, a slinost sa zalonim pravom se ogleda u pravu titulara ovih prava na namirenje dospjelih, a neizmirenih obaveza. Razlika u odnosu na slubenosti je u tome to kod realnog tereta vlasnik optereene nekretnine neto daje ili ini korisniku tereta, dok kod slubenosti vlasnik optereene nekretnine treba da u korist titulara tog prava neto trpi ili proputa. U odnosu na zalono pravo, razlika je u karakteru meusobnog odnosa izmeu stvarnog prava i obaveze. Stvarno pravo iz realnog tereta i vlasnikova obaveza su dva dijela koja se ne mogu razdvojiti i ni jedan nema prednost nad drugim, a kod zalonog prava osigurano potraivanje je glavno pravo i moe postojati bez zalonog prava, dok je zalono pravo sporedno, akcesorno pravo koje bez ovog potraivanja ne moe postojati i slui za njegovo obezbjeenje.[263] Poto kod nas realni tereti na nekretninama gotovo ne postoje, moda e ovo detaljno regulisanje dovesti i do njihove budue primjene u praksi. Pravo graenjaPravo graenja je novi institut u stvarnom pravu Republike Srpske,[264] uveden po uzoru na austrijsko i hrvatsko pravo.[265] Ovo pravo poznaju mnogi pravni sistemi,[266] dok u nekim postoji superficijarno pravo koje mu je prilino srodno.[267] Pravom graenja se omoguuje pravno razdvajanje zemljita i zgrade, a da se ne naruava sistem koji se zasniva na pravnom jedinstvu nekretnine i da se ne izlau opasnosti savjesna lica u pravnom prometu. To pravo je ogranieno, otuivo i nasljedivo stvarno pravo na neijem zemljitu koje daje ovlaenje svom nosiocu da na povrini zemljita ili ispod njega ima vlastitu zgradu, a vlasnik zemljita duan je da to trpi.[268] Dok ovo pravo postoji, zemljite i zgrada mogu imati razliit stvarnopravni status. Kad pravo graenja prestane, nestaje pravna prepreka izmeu zemljita i zgrade. U pravnom pogledu to pravo je izjednaeno s nekretninom, a zgrada koja je izgraena ili koja bude izgraena na zemljitu koje je optereeno pravom graenja pripadnost je ovog prava kao da je ono zemljite.[269] Pravo graenje se ne moe odvojiti od zemljita koje optereuje.[270] Nosilac tog prava je lice u iju korist je ovo pravo osnovano ili je na njega preneseno.[271] Zgrada i pravo graenja ine neraskidivo pravno jedinstvo, pa se zajedno prenose, nasljeuju i optereuju.[272] Osnivanje tog prava mogue je pravnim poslom ili odlukom suda.[273] Specifinosti prava graenja proizlaze iz njegove dvostruke pravne prirode. Ono je i ogranieno stvarno pravo na neijem zemljitu i samostalna nekretnina u pravnom smislu.[274] Po svojoj namjeni pravo graenja se bitno razlikuje od ostalih ogranienih stvarnih prava, jer treba da zadovolji tri bitne funkcije: socijalnu, privrednu i pravnu.[275] Pravo graenja se prvenstveno osniva radi izgradnje porodinih stambenih zgrada ili radi izgradnje stanova socijalno ugroenih slojeva stanovnitva, jer se na taj nain sniavaju trokovi ove izgradnje. Za pribavljanje graevinske parcele ne mora se platiti trina cijena zemljita, ve se plaa mjesena naknada za pravo graenja u iznosu prosjene zakupnine za takvo zemljite dok to pravo traje. S druge strane, omogueno je vlasniku zemljita da dugorono ima koristi od svoje nekretnine, a da pri tome na njoj ne gubi pravo svojine. Institut prava graenja je i u drutvenom interesu, jer omoguava kontrolu nad stambenom izgradnjom, kao vanom komponentom socijalne stabilnosti, te sticanje sredstava za ulaganja u komunalnu infrastrukturu, ako su vlasnici optereenog zemljita jedinice lokalne samouprave. Lice koje je nosilac prava graenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost tog prava, a u pogledu zemljita koje je optereeno pravom graenja ima ovlaenja i dunosti plodouivaoca.[276] Pravo graenja, dakle, nudi mogunost svrsishodnijeg ulaganja novca, jer njegov nosilac stie pravo svojine na graevini, a ne mora da kupuje zemljite na kome e taj objekat biti izgraen. Prestankom prava graenja objekt postaje sastavni dio zemljita od kojeg je tim pravom bio odvojen.[277] Tako se ponovo uspostavlja jedinstvo nekretnine, a vlasnik zemljita postaje i vlasnik objekta. On je u tom sluaju u obavezi da licu kome je prestalo pravo graenja da naknadu za zgradu u onoj visini koliko je njegova nekretnina u prometu sa tom zgradom dobila na vrijednosti.[278] Podravamo uvoenje ovog instituta u pravni sistem Republike Srpske i smatramo da e on u praksi imati iroku primjenu.Pravo nadogradnjeNadogradnja je izgradnja jednog ili vie posebnih dijelova nepokretnosti na postojeoj zgradi.[279] To nije dograivanje ve postojeeg, ve stvaranje posebnog dijela zgrade.[280] Da bi dolo do legalne nadogradnje treba da postoji saglasnost vlasnika, a moraju biti ispunjeni i svi tehniki uslovi za dobijanje saglasnosti koje su potrebne za graenje.[281] Na pravo nadogradnje primjenjuju se propisi o pravu graenja, ako ZSP-om nije drukije odreeno i ako se to ne protivi njegovoj prirodi.[282] Ovo pravo se tretira kao podvrsta prava graenja. Bez toga bi dijelovi koji su nadograeni postali prirataj zgrade. Pravo nadogradnje ima sutinsku funkciju da neutralizuje prirataj odnosno da omogui sticanje prava svojine na nadograenom dijelu. Nosilac prava nadogradnje stie pravo da na tuoj zgradi izgradi jedan ili vie stanova na kojima e stei pravo svojine i zato treba da bude upoznat i sa pravima i obavezama etanih vlasnika. Zavretkom nadogradnje graditelj ex lege stie pravo svojine na nadograenom dijelu i pravo susvojine na cijeloj nepokretnosti, a pravo nadogradnje prestaje.[283] Pravo nadogradnje se ne moe otuiti ni opteretiti bez saglasnosti vlasnika zgrade i nosilaca drugih stvarnih prava na nepokretnosti.[284] Time je dolo do odstupanja od mogunosti raspolaganja koje postoji kod prava graenja, ali se to moe razumjeti kada se ima u vidu da izmeu ovih instituta postoje i razlike koje to opravdavaju. Zalono pravo na pravu nadogradnje prelazi na nadograeni dio nepokretnosti i na pravo susvojine na nepokretnosti[285] to je logino i u interesu je zalonog povjerioca.DravinaDravina stvari i pravo svojine na stvar su potpuno razliiti fenomeni. Stanje dravine je pravna injenica, jer u domenu prava (posebno stvarnog) proizvodi niz znaajnih posljedica.[286] Upravo zbog toga dravina zauzima posebno mjesto u pravu. Prouavanje dravine je interesantno jer se kroz nju proima stvarno, faktiko stanje sa pravnim stanjem.[287] Dravina je prije svega faktiki drutveni poredak, ali ona ulazi i u sferu pravnog poretka i zato joj pravo prua zatitu.[288] Njen sadraj (korienje predmeta) joj daje snagu i vitalnost i zadrava je uz pravne odnose koji su, inae, apstraktni.[289] Dravini je u ZSP-u posveena mnogo vea panja nego u ZOSPO-u i ovaj institut je sada cjelovito regulisan. Prihvaena je moderna koncepcija,[290] a za razliku od ranijeg zakona odreen je i pojam dravine kao faktike vlasti na stvari.[291] Da bi mogla se smatrati dravinom, faktika vlast treba da je pravno relevantna.[292] Zakon ne definie pojam faktike vlasti, ali je nesumnjivo da se radi o drutveno priznatom faktikom raspolaganju stvarima[293] i da to treba shvatiti u irem kontekstu. ta se pod tim podrazumijeva u svakom pojedinom sluaju, faktiko je pitanje.[294] Faktika vlast na stvari, kao spoljanja, materijalna strana dravine, drukije se ocjenjivala u primitivnim drutvima gdje su postojali jednostavniji odnosi, a sasvim drugaije danas, kada postoje mnogi komplikovani odnosi gdje je nekada teko utvrditi relevantne injenice i donositi pouzdane zakljuke. Moderna pravna teorija pod pojmom faktike vlasti smatra ono stanje koje se u optoj svijesti ljudi u drutvu prihvata kao takvo.[295] Danas se smatra da pravno priznata faktika vlast postoji u situaciji kada neko lice ima objektivnu mogunost da raspolae sa odreenom stvari odnosno kada je ta stvar u sferi njegove kontrole.[296] ZSP sadri pravila o sticanju (ime se ZOSPO nije bavio) i prestanku dravine stvari i prava, kvalitetu dravine, trajnosti i zatiti. Pored neposrednog i posrednog draoca, te nasljednika kao draoca, ovaj zakon poznaje i pomonika u dravini[297] posredstvom koga neposredni dralac izvrava faktiku vlast na stvari i vie stepena posredne dravine. Novina je i razlikovanje samostalnog i nesamostalnog draoca.[298] Samostalan dralac stvari je ono lice koje odreenu stvar dri kao da je njen vlasnik. Isto tako, samostalan dralac je i ono lice koje koristi pravo stvarne slubenosti kao da je njegov nosilac.[299] Ovaj dralac moe imati neposrednu i posrednu dravinu. Ako postoji samo neposredna dravina stvari, presumpcija je da je ona samostalna. Zakon propisuje da je nesamostalni dralac ono lice koje dri stvar ili pravo stvarne slubenosti priznajui vlast neposrednog draoca.[300] Smatramo da je ovdje dolo do omake i da je trebalo navesti da to lice priznaje vlast posrednog, a ne neposrednog draoca. Primjera radi, nesamostalnu dravinu ima plodouivalac, zakupac i tome slino. Nesamostalan dralac takoe moe imati neposrednu (to je ei primjer) i posrednu dravinu. Dakle, od sadraja volje draoca zavisi o kakvoj se dravini radi. ZSP poznaje i dravinu prava na nain da istie da se ne radi o pravu kao netjelesnoj stvari. S dravinom prava izjednaeno je faktiko izvravanje sadraja prava stvarnih slubenosti u pogledu neke nekretnine.[301] Na ovu dravinu primjenjuju se na odgovarajui nain odredbe o dravini stvari, ako to nije suprotno prirodi prava. Prema tome, zakonodavac je zadrao dravinu prava priznajui joj kvalitet posebne vrste dravine.[302] Predviena je i novina u pogledu objekta dravine. Naime, i pojedini dijelovi stvari sada mogu biti objekti dravine, mada ne bi mogli biti samostalan predmet stvarnih prava. Tako objekt dravine moe da bude i neka soba ili druga prostorija u stanu i tome slino.[303] Pravila o stvarima kao objektima stvarnih prava ne mogu se u potpunosti primijeniti na dravinu, jer dravina nije pravo. Zbog toga je i propisano da se u pogledu dijela neke stvari koji ima funkcionalnu samostalnost moe priznati dravina, naravno pod uslovom da na njemu postoji odvojena pravno relevantna faktika vlast.Prelazne odredbePoseban znaaj imaju brojne prelazne i zavrne odredbe kojima se stvara pravni okvir za stvarnopravne odnose u uslovima trine privrede. Prelazne odredbe su izuzetno vane za primjenu ovog zakona i po svom znaaju premauju standardne okvire ovakvih odredaba.[304] One sadre odredbe o pretvaranju drutvene svojine,[305] uspostavljanju pravnog jedinstva nekretnine[306] i izvravanju ovlaenja u pogledu cijele nepokretnosti u prelaznom periodu.[307] Njima se uspostavljaju i sprovode sutinska naela zakona. Pretvaranje prava na stvarima je pojava da ona prava koja su postojala na stvarima u bivem pravnom poretku, a u postojeem ne ulaze u krug zatvorenih stvarnih prava (npr. specifina prava na stvarima u drutvenom odnosno dravnom vlasnitvu), mijenjaju po sili zakona svoj sadraj, pretvarajui se u prava takve vrste koja postoje u savremenom pravnom poretku.[308] Ova promjena se deava u pravnim sistemima koji se nalaze u tranziciji, dok se to rijetko dogaa u tradicionalnim sistemima. Pretvaranje drutvene (dravne) svojine u pravo svojine proizvodi vrlo krupne drutvene i ekonomske implikacije. To je posljedica sloma sistema zasnovanog na udruenom radu sa sredstvima za proizvodnju u drutvenoj svojini, kojim se htjelo negirati pravo svojine na kome poiva cjelokupna struktura graanskog drutva.[309] Pravni sistem bive SFRJ zasnivao se na preferiranju drutvene svojine u odnosu na tradicionalno pravo svojine.[310] Drutvena svojina je oblik svojine karakteristian za socijalistike drutvene sisteme i to kao specifian oblik prisvajanja drutvenih dobara od strane drutvenopravnih subjekata i u ranijem sistemu je predstavljala osnovni tip svojine.[311] Ona je bila negacija svojine, jer nije imala titulara u pravom smislu te rijei. To je pruilo gotovo neograniene mogunosti politikog odluivanja i intervencije u drutveno-ekonomskim odnosima.[312] Prelazne odredbe zakona imaju za cilj ukidanje ranijih socijalistikih odnosa i namjera je da se sva prava koja izviru iz drutvene (dravne) svojine i koja su kao takva upisana u zemljinoj knjizi smatraju pravom svojine.[313] Ovo je veoma znaajno, jer svojinski odnosi determiniu i drutveno-ekonomske odnose u svakom drutvu. Na taj nain domai pravni sistem se usklauje sa tradicionalnim naelima sistema stvarnog prava i vri njegova harmonizacija sa pravom lanica Evropske unije.[314] Opredjeljenje za koncept jednog oblika svojine je veoma vano za pravnu sigurnost, ali ono donosi i mnogo dilema u pogledu postupka budue transformacije.Zavrne odredbeZnaaj zavrnih odredaba zakona je viestruk.[315] Pomou njih se (kao i pomou prelaznih odredaba) treba omoguiti prelazak iz dosadanjeg u novo stvarnopravno ureenje, a isto tako i regulisanje onih oblasti koje su do sada bile normirane posebnim zakonima. Pojedine zavrne odredbe su naelnog karaktera i imaju znaaj za primjenu zakona (npr. odredbe o dejstvu zakona, zapoetim postupcima i steenim pravima). Neke od ovih odredaba imaju ue znaenje i tiu se odreene materije (npr. raspolaganje nepokretnostima u svojini republike i jedinica lokalne samouprave, te poljoprivrednim i drugim zemljitem, zgradama, stanovima i poslovnim prostorima). Isto tako, u zavrnim odredbama su i standardne odredbe o prestanku vaenja odreenog broja zakona,[316] te stupanju na snagu i poetku primjene ovog zakona. Nesumnjivo je da zavrne odredbe imaju bitan znaaj za primjenu zakona, kao i drugih propisa iz ove oblasti, te za cjelokupan pravni poredak, a tek njihovo provoenje u praksi e otvoriti mnoge dileme i sporna pitanja o kojima treba dati precizan odgovor.[317] ZSP propisuje da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i prestanak stvarnih prava od stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju njegove odredbe, ako posebnim zakonom nije drukije odreeno. Zbog zatite steenih prava kao i potovanja principa pravne sigurnosti predvieno je da se na sticanje, promjenu, pravno dejstvo i prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu ovog zakona primjenjuju propisi koji su vaili u trenutku sticanja promjene i prestanka prava i njihovih pravnih dejstava.[318] Razgranienje vaenja normi novog od starog prava provedeno je na nain da se to manje dira u postojee stvarnopravne odnose. Naelo zatite steenih prava,[319] kao univerzalni standard i demokratski princip, propisano je odredbom da stupanje na snagu tog zakona nema uticaja na postojee odnose vlasnika, odnosno suvlasnika stvari, te lica koja su na valjanom pravnom osnovu i na valjani nain stekla prava u pogledu tih stvari.[320] Postupci o sticanju, zatiti i prestanku prava svojine i drugih stvarnih prava zapoeti na osnovu propisa koji su bili na snazi do stupanja na snagu ovog zakona okonae se po odredbama tih propisa.[321] Ove odredbe propisuju vremensko vaenje zakona. Pitanje povratne snage zakona rijeeno je ustavnom odredbom da zakoni, drugi propisi i opti akti ne mogu imati povratno dejstvo, a da se zakonom moe odrediti da pojedine njegove odredbe imaju takvo dejstvo, ako to zahtijeva opti interes utvren u postupku donoenja zakona.[322] Takvo rjeenje je rezultat evolucije prava u ovoj oblasti pod uticajem stavova pravne teorije i ustavnosudske prakse i izraz naela ustavnosti. Zabrana povratnog dejstva zakona je zatita naela pravne sigurnosti, a osnovni cilj uvoenja mogunosti izuzetka od tog pravila je zatita opravdanih drutvenih interesa.[323] ZSP je nastavio nau zakonodavnu praksu u kojoj je najee sluaj da zakonodavac odreuje primjenu novog zakona za one sluajeve koji nastanu nakon poetka primjene tog zakona, to znai da odredbe novog zakona djeluju samo za ubudue. Nije odreeno da pojedine njegove odredbe imaju povratno dejstvo, jer nije naeno da to zahtijeva opti interes. Ovo je antipod retroaktivnosti,[324] jer novi zakon doputa starom da i dalje regulie odreene odnose koji su nastali ranije, a nastavili su svoje postojanje u vremenu vaenja novog zakona.[325] Predvieno je da poetkom primjene zakona prestaje primjena cijelog niza drugih zakona, te pojedinih odredaba odreenih zakona.[326] Pojedini propisi bivih SFRJ i SRBiH su se, inae, na podruju Republike Srpske primjenjivali na osnovu lana 12 Ustavnog zakona za sprovoenje Ustava Republike Srpske.[327] Prema tome, iz toga se jasno vidi da je novi zakon imao pretenziju da sveobuhvatno regulie materiju stvarnih prava i konsekventno provede nova naela, a to najbolje pokazuje i koliki je uticaj ovog zakona na cjelokupni pravni poredak Republike Srpske i koliko su bitne promjene izazvane njegovim donoenjem. Na taj nain e biti omoguen daleko vei stepen ostvarivanja zatite prava i interesa svih nosilaca pojedinih stvarnih prava, kao i razvoj novih pravnih i drutvenih odnosa u ovoj veoma znaajnoj oblasti.Zakoni nikad ne stupaju na snagu u momentu donoenja. Uvijek se ostavlja odreeni rok da se pravni subjekti upoznaju sa njegovim sadrajem i da se pripreme za njegovu primjenu. U zavrnim odredbama propisano je da ZSP stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Slubenom glasniku Republike Srpske[328], a njegova primjena je bila odloena do 1. jula 2009. godine.[329] Kasnije je primjena tog zakona prolongirana do 1. januara 2010. godine.[330] Razlozi za to su bili opravdani kada se ima u vidu da provoenje ovog sistemskog zakona pretpostavlja donoenje veeg broja podzakonskih akata, te vrijeme koje je potrebno da se zainteresovana lica na odgovarajui nain upoznaju sa njegovim sadrajem.[331] Zbog vanosti ove materije Narodna skuptina Republike Srpske je obavezala Vladu da formira posebnu komisiju koja e pratiti implementaciju tog zakona. Meutim, moramo istai da izmeu pojmova stupanje na snagu i poetak primjene propisa nema sutinske razlike i da ti pojmovi faktiki imaju isti sadraj. Ako zakon ili drugi propis stupa na snagu odreenog dana, to znai da se od tog dana i primjenjuje. Zakonodavac je u ovom sluaju napravio razliku izmeu pojmova meu kojima razlike nema. Zato nema osnova da se u propisima istovremeno upotrebljavaju oba ova pojma, jer to samo unosi konfuziju.[332] Kod ovakvog stanja stvari javila se situacija da su dva propisa koji reguliu istu materiju istovremeno bila na snazi, a da se raniji propis primjenjivao, a kasnije doneseni jo nije mogao primijeniti. Ustav Republike Srpske propisuje da zakoni, drugi propisi i opti akti stupaju na snagu najranije osmog dana od dana objavljivanja, osim ako iz naroito opravdanih razloga nije predvieno da ranije stupe na snagu, a da se prije stupanja na snagu objavljuju u odgovarajuem slubenom glasilu.[333] Dakle, ovaj ustav poznaje samo pojam stupanje na snagu i jasno je da primjenu zakona vee upravo za ovaj trenutak.[334] Prema tome, nesumnjivo je da zakoni i drugi propisi treba da se primjenjuju im stupe na snagu, a u situaciji koja je nastala usvajanjem ZSP-a, kada je zaista bio nuan vacatio legis, trebalo je propisati da zakon stupa na snagu 1.7.2009. godine ili u nekom drugom primjerenom roku poslije njegovog objavljivanja u odgovarajuem slubenom glasilu.[335] Kod postojeeg stanja stvari, da bi se izbjegli mogui nesporazumi, sva pravna dejstva ovog zakona faktiki bi trebalo vezati za poetak njegove primjene, a logikim i teleolokim tumaenjem moglo bi se smatrati da je to u sutini i dan kada je taj zakon i stupio na snagu.ZakljuakZakonom o stvarnim pravima u Republici Srpskoj konano je izvrena kodifikacija stvarnog prava i njegova reinregracija u kontinentalnoevropski pravni krug. Zakon ima izuzetan znaaj, jer je imao pretenziju da na jednom mjestu regulie sva pitanja koja su znaajna za stvarnopravne odnose koji se moraju uskladiti sa novim odnosima u drutvu i procesom tranzicije sistema. Nesumnjivo je da je upravo reforma svojinskog poretka kljuna u procesu ove transformacije. Novo stvarnopravno ureenje donijelo je korjenite promjene i stvorilo zakonski okvir za nove odnose u uslovima trine ekonomije. Pored ostalog, stvarno pravo, a posebno pravo svojine, koncipirano je na individualistikom modelu, naglaena je jednovrsnost prava svojine, ponovo je uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine, dolo je do povratka starom rimskom naelu superficies solo cedit, posebna panja posveena je zalonom pravu koje u savremenoj trinoj privredi ima veliki znaaj, uveden je novi institut pravo graenja, detaljno su regulisani susjedska prava, line slubenosti i pravo realnog tereta, promijenjen je koncept etane svojine i to je moda i najvanije, uspostavljen je sistem pretvaranja drutvene (dravne) svojine u pravo svojine. Da bi se sve ove radikalne promjene mogle shvatiti na pravi nain, potrebno je poznavati i ranije ureenje koje je bilo uspostavljeno ZOSPO-om bive SFRJ (koji se primjenjivao i u Republici Srpskoj), a zasnovano na Ustavu SFRJ iz 1974. godine i ZUR-u iz 1976. godine, te na nekim ranijim propisima koji su uveli drutvenu svojinu i samoupravljanje kao osnovne vrijednosti tadanjeg dravnog ureenja. Poto je nesporno da svojinski odnosi znaajno utiu na drutveno-ekonomske odnose u svakom drutvu, nesumnjivo je da novi zakon ima bitnu ulogu u procesu tranzicije i ostvarivanju pravne sigurnosti u Republici Srpskoj i Bosni i Hercegovini uopte. Promjena stvarnopravnog ureenja je teak i dugotrajan proces, a primarni zadatak je ponovna afirmacija graanskopravnih sadraja koji treba da dobiju centralno mjesto to e svakako najvie doprinijeti usklaenosti naeg prava sa pravnim sistemima razvijenih evropskih zemalja. Za dalji razvoj stvarnog prava na ovim prostorima neophodno je provesti restituciju i zavriti proces privatizacije, te konano aurirati stanje u zemljinim knjigama, jer je znaaj pouzdane evidencije nekretnina u ovoj oblasti od izuzetne vanosti. ZATITA PRAVA SVOJINEUVODSvojina nije samo pravni, ve je i ekonomski, socijalni, filozofski i etiki pojam.[336] Izuzetan je znaaj svojine kao pravne kategorije.[337] Pravo svojine je jedno od temeljnih ljudskih prava i zajameno je ustavnim odredbama, meunarodnim dokumentima, kao i brojnim zakonskim i podzakonskim aktima.[338] Ovo pravo je vrlo kompleksno, pa je teko usvojiti definiciju koja bi obuhvatala sve njegove oblike. Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske (ZSP) svojinu definie kao stvarno pravo koje vlasniku daje ovlaenje da slobodno i po svojoj volji stvar dri, koristi i da s njom raspolae, te da svakoga od tog prava iskljui u granicama odreenim zakonom.[339] Kao najira pravna vlast na stvari i kao apsolutno subjektivno pravo,[340] pravo svojine uiva najpotpuniju pravnu zatitu koja omoguava zatitu i drugih temeljnih prava. To pravo je osnova ovjekove slobode[341] i meunarodno priznato ljudsko pravo[342] koje pripada svakom ovjeku bez obzira na vjerski, socijalni, nacionalni ili bilo koji drugi status.[343] U Ustavu Bosne i Hercegovine nema pravnog okvira za svojinsko ureenje. Meutim, nema sumnje u postojanje trine orijentacije i garancije prava svojine.[344] Dejtonski ustav sadri i katalog osnovnih ljudskih prava gdje spada i pravo svojine pravo na imovinu.[345] Isto tako, taj ustav propisuje da Evropska konvencija o ljudskim pravima ima prioritet nad svim ostalim zakonima u Bosni i Hercegovini[346] iz ega proizlazi da pravo svojine uiva ustavne garancije.[347] Ustav Republike Srpske (Ustav RS) propisuje da svi oblici svojine imaju jednaku pravnu zatitu,[348] da republika ureuje i obezbjeuje zatitu svih oblika svojine[349] i da se zakonom moe ograniiti ili oduzeti pravo svojine uz pravinu naknadu.[350] Zatitom svojine titi se naelo pravne sigurnosti i povjerenje u pravni poredak. Ova zatita kao ostvarenje ustavnopravnih garancija ima brojne aspekte i predviena je u mnogim granama prava. Najznaajnija i najpotpunija zatita prava svojine obezbijeena je u graanskom, a posebno u stvarnom pravu.[351] No, pravo svojine titi se i u drugim granama prava, ustavnom, krivinom, privrednom, radnom itd.[352] Osim u sudskom postupku (parninom, vanparninom, izvrnom, zemljinoknjinom, krivinom),[353] svojina uiva zatitu i u postupku pred upravnim organima ili drugim organima javne vlasti.[354] Isto tako, pod odreenim uslovima, kada su iscrpljena sva propisana pravna sredstva pred domaim pravnim ustanovama, svojina se titi i pred Evropskim sudom za ljudska prava.[355] I kod nas garancija svojine mora biti u skladu sa savremenim evropskim standardima ove zatite ustanovljenim na osnovu lana 1 Prvog protokola na Evropsku konvenciju za zatitu ljudskih prava i osnovnih sloboda (Konvencija).[356] Priznavajui svakom pravo na mirno uivanje svoje imovine[357] ovdje se, faktiki, titi pravo svojine[358].[359] Konvencija se u pravilu ne bavi sticanjem svojine, nego je njen zadatak zatita postojee svojine[360] koja je steena u skladu sa domaim zakonima. Po meunarodnim konvencijama od garancije svojine moe se odstupiti samo kada to nalae javni interes[361] utvren u skladu sa zakonom, uz pravinu naknadu.[362] Drava moe ograniavati, pa i oduzimati svojinu pod uslovom da postoji proporcionalnost izmeu postavljenih ciljeva u optem interesu i prava samog pojedinca. Stvarnopravni aspekt zatite prava svojine iroko je zastupljen u ZSP-u i ogleda se u vie odredaba.[363] Pravo svojine titi se i od javne vlasti i od privatnih lica. Svako je duan da se uzdrava od povrede prava svojine drugog lica.[364] Pravo svojine moe se protiv vlasnikove volje oduzeti ili ograniiti samo u javnom interesu i pod uslovima predvienim zakonom, u skladu s principima meunarodnog prava.[365] Ovo pravo moe u javnom interesu biti oduzeto ili ogranieno uz naknadu, u skladu sa zakonom.[366] Dakle, iako je svojina najira, gotovo apsolutna vlast na stvari i kao takva se i titi, ona ipak predstavlja ogranieno pravo.[367] Tendencija je da se adekvatnim normiranjem ostvari pravedna ravnotea izmeu interesa vlasnika stvari i interesa drutvene zajednice.[368] Tree lice moe povrijediti neije pravo svojine oduzimanjem stvari vlasniku ili protivpravnim uznemiravanjem vlasnika na drugi nain. Vlasnik ima pravo da svako tree lice iskljui od uticaja na stvar. Stvarnopravna zatita usmjerena je na uspostavljanje onog stanja koje je bilo prije oduzimanja stvari, odnosno uznemiravanja vlasnika u vrenju svojinskih ovlaenja. Vlasnik se sa licem koje vrijea njegovo pravo svojine na ovakav nain ne nalazi u ugovornom ili drugom obligacionom odnosu. Zato cilj te zatite nije da vlasnik dobije naknadu vrijednosti stvari ili priinjene tete. Osnov zatite je ovdje pravo svojine kao najsveobuhvatnije stvarno pravo, a ne zatita svojine iz nekog ugovornog odnosa. Isti sistem zatite postoji i za pokretne i za nepokretne stvari.[369] Pravo svojine titi se svojinskim tubama.[370] ZSP poznaje svojinsku tubu za vraanje stvari (rei vindicatio), zatim tubu iz pretpostavljene svojine (actio Publiciana) i tubu zbog smetanja odnosno uznemiravanja (actio negatoria).[371] Radi se o tubama koje je poznavalo i rimsko pravo.[372] Svojinske tube djeluju erga omnes, dakle protiv svih treih lica koja su izvrila oduzimanje stvari ili uznemiravanje vlasnika. U parnicama koje se vode povodom ovih tubi (petitorni sporovi) raspravljaju se sporna pravna pitanja i to je razlika u odnosu na dravinske parnice, koje se pokreu dravinskim tubama. Vlasnik nema ovlaenje da svoj vlasniki zahtjev ostvaruje putem ofanzivne samopomoi. Svojinske tube razlikuju se od tubi iz obligacionih odnosa. One su ustanovljene za zatitu subjektivnog prava svojine kao apsolutnog prava. Pored navedenih, ZSP poznaje i brisovnu tubu radi