$SJ$U8 - · PDF fileRAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA JUDICIARA Subsemnatul ing. Ovidiu PAVEN, domiciliat in municipiul Cluj- Napoca, aleea Muscel nr.6, ap.B, expert tehnic judiciar in

4ut-<o'2Ti"ig.lNAL'Ji- {:1.{.3; ..

Exemplar :

PARAT - CiorcaPARAT - Rocas

PARAffi.ApahidaPARAT - Institutia Prefectului

CASA

$SJ$U8 HffiHJffiDosarul civil nr. BB97l2L1l200B al Judecatoriei Cluj - Napoca

i-.Obiectivele expertizei :

. Identificare constructii

. Stabilirea starii de degradare a constructiilor

. Evaluarea constructiilor la pretul pietei

Termen : 7 septembrie 2009 ,r/.-

Expert tehnic,ing.. Ovidiu PAVEN

septembrie 2009 -

RAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA JUDICIARA

Subsemnatul ing. Ovidiu PAVEN, domiciliat in municipiul Cluj- Napoca,

aleea Muscel nr.6, ap.B, expert tehnic judiciar in specialitatea ,,Constructii

civile si industriale" si ,,Evaluari proprietati imobiliare" avand legitimatia nr.

3666-10087, aflat in evidenta Biroului local de expertize Cluj, am intocmit

prezentul Raport de expertiza tehnica la solicitarea lnstantei.

Partile in proces :

Reclamanta :

. S.C. PRODBOVIN S.A. cu sediul in localitatea Apahida, str. luliu Maniu

nr.26,judetul Cluj

Parati :

. Ciorca Lidia domiciliata in municipiul Cluj - Napoca, aleea Padin nr.32,

ap.60

. Rocas Emilia domiciliata in municipiul Cluj - Napoca, str. Clabucet

nr. 4, ap.18

. Primdria Comunei Apahida * COMISIA DE FOND FUNCIAR cu sediul in

localiatea Apahida, str. Libertatii nr.L22

. lnstitutia Prefectului jud. Cluj - Comisia de Fond funciar cu sediul in

municipiul Cluj * Napoca, b-dul 21 Decembrie 19Bg nr.

Obiectivul expertizei :

'1. Identificarea constructiilor ce sunt amplasate pe terenul in suprafata de5600 mp.

2. Stabilirea starii de degradare a constructiilor aflate pe aceit teren.

3. Evaluare acestor constructii - pretul de piata

Daca s-au rna! efectuat expertize : DA, a d-nei experi ing. Balan

Viorica, dar cu alte obiective.

i\l.i-' iil>:'-r '

Desfasurarea expertizei :

Partile au fost citate prin scrisori recomandate cu confirmare de

primire pentru ziua de joi, 23 iulie 2009, ora 9,00 la imobilul din localitatea

Apahida, str. Iuliu Maniu nr.26, judetul Cluj pentru a participa la culegerea

datelor si a da explicatiile necesare.

Copia citatiilor, confirmarile de primire si borderoul de expediere a

recomandatelor se gasesc anexate la primul exemplar al Raportului de

expertiza (exemplaru I instantei).

La data citarii partilor au fost prezenti reclamanta in persoana d-ui

director Blidaru Vasile impreuna cu jurisconsultul societatii, dl. Mutescu loan,

parata d-na Rocas Emilia, si din partea Primariei comunei Apahida dl. Sasz

Levente. Reclamanta a prezentat expertiza tehnica din aprilie 1999 a d-nei

expert ing. Balan Viorica. S-au verificat pe teren corespondenta intre realiate

si aceasta expertiza, s-au vizionat constructiile si s-au oferit explicatiile

necesare intocmirii expertizei tehnice dispuse de instanta.

Constatari

Se constata ca imobilul in cauza, compus din teren si constructii este in

componenta Societatii comerciale Prodbovin S.A. Apahida. Se face

precizarea cape terenul in suprafata de 5600 mp sunt edificate in intregime

doar Sediul administrativ al societatii, Depozitul de carburanti si, partial doua

Grajduri, de asemenea partial Depozitul de dejectii si, de asemenea partial

platformele betonate (inclusiv drumuri).

Sediul administrativ, realizat pe fundatii de beton, peretii din zidarie de

caramiSa, planseul din beton armat, acoperis sarpanta din lemn si invelitpare

din placi de azbociment, are o suprafata desfasurata de 473 mp si se

compune din sase birouri, trei holuri,un filtru sanitar, un abator cu doua

incaperi,o bucatarie cu dcua incaperi,o sala de mese cu doua incaperi si o

l\ /i,/ \N\jJtN1

-.:1:tt

centrala termica. Starea tehnica a sediului administrativ se apreciaza cafiind

buna, iar finisajul mediu.

Depozitul de carburanti a fost realizat pe fundatii de beton stalpi de

sustinere a acoperisului si un parapet din zidarie de caramida cu inaltimea de

1,5 m. Acoperisul este din ferme metalice si invelitoarea din placi de

azbociment. Starea tehnica a acestuia se apreciaza ca fiind buna. Aria

desfasurata a depozitului de carburanti este de 100,00 mp.

Grajdurile realizate pe fundatii ,,pahar" din beton armat la stalpi si fundatii

continue din beton la peretii perimetrali, pereti din zidarie de caramida cu doua

randuri de acoperis cu termoizolatie intre ele, acoperis din grinzi de beton

armat si invelitoare din placi de azbociment. Suprafata desfasurata a fiecarui

grajd este de 2047,50 mp. Starea tehnica este apreciata ca fiind buna. Pentru

a le aduce in starea foarte buna este nevoie de interventii mici la tencuieli (se

observa tencuiala cazuta pe o suprafata de 3,00 mp.) si inlocuirea catorva

placi de azbociment. ln perioada de nefolosire acestea nu au fost intretinute

corespunzator si de aceea par a fi degradate.

Platforma de balegar in suprafata de 4,.4BOmp este realizatadin beton.

Platformele betonate inclusiv drumurile si parcarea exterioara acopera o

suprafata de 5863 mp. Starea tehnica a cestora se apreciaza ca fiind buna.

ln anexa la prezentul Raport de expertiza tehnica este prezentat calculul

valorii atat tehnice cat si de circulatie a constructiilor edificate pe terenul in

suprafata de 5600 mp. Se face precizarea ca, asa cum s-a aratal mai sus,

unele constructii depasesc terenul in suprafata de 5600 mp si evaluarea

acestora nu se poate face doar pentru o fractiune din ele.

Constructiile apartinand S.C. Prodbovin S.A., impreuna cu terenul

formeaza un tot unitar.

,,/.-\ /i 'vi..ll\\r,''! _,'\J "

Concluzii

1. Constructiile ce sunt amplasate pe suprafata de 5600 mp sunt : in

intregirne Sediul administrativ al societatii si Depozitul de carburanti si partial

doua Grajduri, Platforma de balegar si Platformele betonate (inclusiv drumuri).

2. Constructiile in ansamblul lor pot fi apreciate ca avand , in confor -mitate cu D.C.S. nr.93/1977 si25611984,o stare tehnica buna. Este adevarat

ca lipsa unei intretineri constante dupa anul 1989 pot crea impresia ca aces -tea ar avea o stare tehnica inferioara.

3. Valoarea de piata (de circulatie) a constructiilor se stabileste la :

. Sediul administrativ: ........................................'.";-,.: 592-548 lei RON

. Depozitul de carburanti : .............. 54.934 lei RON

. Un Grajd : .............. -'1'438.443 lei RON

. Un Grajd:.............. .1.438.443 lei RON

. Platforma pentru balegar: .............. ..--.-.---..749.3721ei RON

o Platforme betonate : .,........ ...........747.398 lei RON

Valoarea de circulatie totala se stabileste la 5.021.138 lei RON.

EXPERT TEHNIC JUDICIAR,

ing. Ovidiu PAVENnlt,/ \}r}bJc?/

-fr

. \"8:::..

:tru:.t:! ...i:I."1

i:i.:.1..ir1';il j-r,t..

i.!',{;{:r',.

\',.,..\

:: t\,t.: ' \.\

c.

I

i,'

i,.\'ri:/,ii.,:i-./;iiril::,liY.:: 1i .. - i-,1.. :.,:.. ,..;:n'r,:i;l i: ;.;il| : ::l tl i.'. I j a ;..,,:,

ll: rll;:irili:i:::r. .:1.- -...:ji.1.'. i:

d':

i.r; .Jr,,

.,:.,,1'l

.lrt.t.:i,:::,1

,];:;,,.-:,,: .

;l::;:ll:,r.":,::i1l::r"rtp.i ... :

:.;:::;t:::,t :..

::ii:.rr.: .: ij:l::i.r.l'rr : : .

::i.:1.::n,,,., ,

iiil,"'.'li.'i::::: - .i il

.:.::t:!!:t.a

i:.\.:tl:: .a:... . .

:j I r1:'1 ;1.: l

r:a\.*/,-:.::i ,. i

'!:/jil;.-';:,';

Zt;.::''.,'' '

ji,:,t ' . '

rtii:.+rii: '

liii:";iii.r.:i' :r

ll , r'.:l ;

ji 11.,., ,

'€ii:::ii,i..j;':1.j:'a;.:.t:':'..:d.i,:i:..,..'iJ!::: ll l :i.11..'".i,.i.".,.,.s'ii,,;i:l: ', :

:,i':,,ii'r .

,...'1:' i-.... :..1:i,:1. i:...,..-_::ji.,fi';

:tlr!i:::iii::.i,r,i

,r,i;,i;i:itj,ti,.:::r': :.;: jj:: j'iti.r:::i, :i,;trr:::: i: :: :. I :,t'.::j.il:lrij

r'.ffi:,;;,1

+*.

\I

il.L.tttHgi-{

J*l.+

trttfr

i ,t:,,a

. I i.'

i,lri:!itr:E-?r:?n!.*aegffi*gII3 id,{#*a:{st4t I tF:e=:TL'i=;-,ij

l:i:. l:.q:il

l#" ii

hffirj

"=..-,-.1i; i]'ii--

H

311

..,;:;+::ri-a-:;:.:. :

:' -l . :.r:,! f::

STABILIREA VAI.ORII DE CIRCULATIE A CONSTRUCTIILOR SITUATE

LOCALITATEA APAHIDA, STR. IULIU MANIU NR.26, JUD. CLUJ,

TERENUL IN SUPRAFATA DE 5600 MP

SEDIUL ADMINISTRATIV

Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura ,,Cladiri si constructii specialepentru invatamant,stiinta,cultura si arta, constructii administrative" aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995

ln conformitate cu lll.2.Fisa nr.19 - lntreprinderi si alte unitati productive,

Catalog de reevaluare nr.124, Fisele BA, 88, BC

111.2.1. - Caracteristici specifice obiectului

Varianta l.

- Structura din zidarie portanta

- Pereti portanti din zidarie de caramida, plansee de beton armat, invelitoare

din placi de azbociment

- Cladire cu parter

- lnaltimea medie 2,50 m

- Finisaj mediu

- lnstalatii electrice de iluminat fluorescent

- lnstalatii sanitare

- lncalzirea cu sobe cu combustibil solid

111.2,2. - Delimitarea obiectului

Cladirea cuprinde lucrarile de constructii cu toate finisajele, inclusiv trotuarul

inconjurator, precum si instalatiifunctionale de deservire a cladirii pana la

bransament sau pana la 2 m de conturul constructiei

111.2.3. - Unitatea de referinta

1 mp arie desfasurata (Ad)

Valoarea de inlocuire (lei/mp Ad)

Numar de niveluri - parter

IN

PE

L

r:

1L.2.4. - Tabel cu indicatorii de inlocuire.

Categorii de lucrari

rl.i,i,.r,,j 'j J,-

Finisaj - mediu

Constructii 877

- lnstalatii electrice 41

- lnstalatii sanitare 20

- lnstalatie de incalzire centrala (exclusivechipamentul centralei)

Total 938

111.2.5. Termeni de corectie

- Pentru inaltimi mai mari sau mai mici de 4,00 m indicatorii valorii de inlocuire seinmultesc cu coeficientul 0,94 (pentru inaltimi mai mici de 3,40 m)

- Pentru Varianta L pentru invelitori din azbociment se adauga 24 lei/mp Ad

- Peniru incalzirea cu combustibil solid se scade 38 lei/mp Ad

- Pentru instalatie electrica de iluminat fluorescent se adauga la finisajul mediu 31

lei/mp Ad

Deci in total tariful este ;

938 x 0,94 + 24 - 38 +31 = 898,72leilmp Ad

Suprafata desfasurata a Sediului administrativ esfe.'_Ad = 473,00 mp

Rezulta valoarea tehnica a cladirii Sediului administrativ la data de 01.01.1g65:

473,00 mp Ad x 898,72leilmp Ad= 425.095 lei

Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Experlilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110

din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 .

425.095|ei x 18341,064 = 7.796.694.601 lei RON,

adica 779.669|ei RON.

DEPOZITUL DE CARBURANTI

Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri siconstructii specialeagricole" aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor'' editura MATRIX ROM 1gg5

ln conformitate cu Fisa nr.33 -Bordei pentru carburanti - asimilat, Catalog de

reevaluare nr.1 15, Fisele 87,88

33"1. Caracteristici specifice obiectului

Varianta l. - Bordei penreu carburanti

l'ri- \lrr. ,'

./4a \ Vt-*t-",

- constructie semiingroPata

- zidarie portanta den caramida

- lnaltimea libera H = 3.=,00 m

- lnstalatii electrice de iluminat

33.2. Delimitarea obiectului

Obiectul cuprinde constructia, conform caracteristicilor de la punctul inclusiv

trotuarul si nivelare a pe 1,50 m latime in jurul constructiei, instalatii electrice de ilu -minat

33.3. Unitatea de referinta


33.4.Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire

Suprafata desfasurata a Depozitului de combustibil este: 100 mp

Rezulta valoarea tehnica a constructiei la data de 01.01.1965 :

100 mp x 405 lei/mP Ad = 40.500 lei

Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -mentar editat de Corpul Expertilor tehnici din Romania EXPERTIZA TEHNICA 110

din februarie 2009 coeficientul k =18341,064 :

40.500 lei x 18341,064 = 742.813.092 lei ROL,

adica 74.281 lei RON

GRAJD PENTRU TINERET TAURIN

Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri si constructii speciale

agricole aparuta in Colectia ,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995

ln conformitate cu Fisa nr.3 - Grajd pentru tineret taurin - asimilat, Catalog de

reJvaluare nr.1'15, Fisele 44, B, C.

3"1" Caracteristie i specifice obiectului

f'i i i ',;-i-1;'.', v

Categorii de lucrari Valoarea de inlocuire lei/mP Ad

Constructii 400

- lnstalatii electrice de iluminat 5

Total 405

Varianta ll. - asimilat

- Sarpanta din grinzi de beton armat

- Zidarie portanta din caramida de 37,5 cm grosime

- Constructie parter compusa dintr-un compartiment pentru tineret taurin,

fara tavan,cu culoar central si incaperi anexe cu tavan

- lnaltimea medie 3,75 m in loc de 3,00 m

- lnstalatii electrice pentru iluminat

- lnstalatii sanitare

- lncalzirea cu sobe in incaperile anexe

3.2. Delimitareaobiectului

Obiectul cuprinde constructia conform caracteristicilor de la punctul 3.1.,

varianta ii inclusiv trotuarul si nivelerea pe 1,50 mlatime in'jurul obiectului; in'stalatii

electrice de iluminat si sanitare.



3.5. Termeni de corectie

- Pentru fiecare 25 cm diferenta de inaltime + 8 lei/mp Ad, adica :

3 x 8 lei/mp Ad = + 24 lei/mp Ad

- Pentru grosimi la zidaria exterioara de 37,5 cm in loc de 50 cm se scade 25

lei/mp Ad.

Rezulta tariful pe metrul Patrat : ,

505 + 24 -25 = 504leilmp Ad

Suprafata unui grajd fiind de 2.047 mp, valoarea tehnica a acestuia la data de

01.01.1965 este deci :

l-'"'$\s-r-'z:-)€)

3-4- Tabel cu indicatoriivalorii de inlocuire

categorii de lucrari Valoarea de inlocuire lei/mp Ad

- Constructii 390

- lnstalatii electrice de iluminat 45

lnstalatii sanitare 70

Total 505

2.047 ,50 mp x 504 lei/mp = 1.031.940 lei



1.03'1.940 lei x '18341,064 = 18.926.877 .5B4lei ROL,

adica 1.892.688 lei RON

PLATFORMA PENTRU BALEGAR

Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura ,,Cladiri siconstructii specialeagricole aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilor" editura MATRIX ROM 1995

ln conformitate cu Fisa nr.27 - Platforma pentru balegar - asimilat, Catalog

de reevaluare nr.115, Fisa 68

27.1. Caracteristici specifice obiectului

Varianta l. - asimilat

- Platforma neacoperita din beton, cu ziduri laterale necesare depozitarii

balegarului, cu bazine de colectare a urinei

- lnaltimea zidurilor de la nivelul terenului H = 1,50 m

- Zidarie din caramida, la bazinele de colectare a urinei, pardoseli din beton simplu

la platforma


Obiectul cuprinde platforma si bazinele de colectare a urinei.

27.3 Unitatea de referinta

1mp platforma.

27.4.Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire

Categorii de lucrari Valoarea de inlocuire

- Constructii 120

Valoarea tehnica,a celor patru bazine la data de 01.01.1965 este deci :

4.480 mp x 120 leilmp = 537.600 lei

Pentru actualizarea acestei valori se aplica in conformitate cu Buletinul docu -

mentaf eclttat de UOfpUl txpenllof lennlcl qln F(Omanla E^.rEr( t tL-j\ t Er1l\l\.r\ I lu

din februarie 2009 coeficientul k =18341 ,064 :

537.600 lei ROL x 18341,064 = 9.860.156.006 lei ROL,

adica 986.016 lei RON.

PLATFORMELE BETONATE

Evaluarea se face in conformitate cu cele expuse in brosura,,Cladiri si constructii speciale

agricole aparuta in Colectia,,Evaluarea rapida a constructiilof'editura MATRIX ROM 1996

ln conformitate cu Fisa nr.6 - Drum, piata si platforma in incinta intreprinderilor

industriale in afara incintei -, Catalog de reevaluare nr.133, Fisa nr. 6

6.1. Caracteristici specifice obiectului

Drum, piata si platforma in incinta intreprinderilorpentru asigurarea circu -iatiei autovehiculelor, avand terasamentele executate pe orice.categorie de teren si

partea carosabila construita din imbracaminte : balast,macadam, beton asfaltic,asfalt

turnat, beton de ciment, bolovani de rau sau piatra bruta, pavaj din pavele de piatra,

etc.


Drumurile, pietele si platformele se considera complet executate, cuprinzand

terasamentele, fu ndatia ca iisi imbracam i ntea exclusiv bord urile, acostamentele si

santurile care se adaugasub forma de corectii,


1 mp suprafata de imbracaminte carosabila, exclusiv bordurile, acostamen -tele, trotuarele si santurile.

Valoarea tehnica totala a platformelor betonate la nivelul datei de 01 .01.1965

se stabileste la :

6.4. Tabel cu indicatorii valorii de inlocuire

Felul imbracamintii Grosimea totala a

sistemului rutier (cm)

Valoarea de inlocuire

in lei/mp

Beton din ciment de 15 cm

grosime

32 72

:.,i=\- ,ii.---- '1'tr-\*3.:1'

t.'\: "i -

7447 mp x72leilmp =536.184 lei



536.184 lei ROL X 18341,064 = 9.834.185.060 lei ROL,

adica 983.419|ei RON.

Valorilor tehnice stabilite mai sus li se aplica coeficientul de uzura in conformi -

tate cu normativul P13511995 prezentat in Buletinul informativ de specialitate editat

de Corpul Exprertilor Tehnici din Romania ,,EXPERTIZA TEHNICA 16".

Ferma pentru ingrasarea tineretului taurin din localitatea Apahida a primit

Autorizatia pentru executare lucrari la data de 21 iulie 1987, deci se poate aprecia ca

constructiile expertizate au o vechime de 22 de ani. Rezulta un coeficient de uzura:

ku = 21 + (27 - 21) . (25 -21) x(32 -30) = 24o/o

Aplicand acest coeficient de uzura pentru fiecare constructie rezulta

urmatoarele valori tehnice pentru :

. Sediul administrativ : 779.669 lei x (1 - 0,24) = 592.548 lei RON

. Depozitul de carburanti:72.281 lei x 0,76 = 54.934|ei RON

. Un Grajd . 1.892.688 lei x O,76 = 1.438.443|ei RON

. Un Grajd : 1.892.688 lei x 0,76 = 1.438.443|ei RON

. Platforma pentru balegar:986.0161ei x 0,76 = 749.372|ei RON

. Platforme betonate . 983.419 lei x 0,76 = 747 .398lei RON

O evaluare, care are ca obiect determinarea valorii de circulatie a unui imobil

presupune luarea in considerate a unui numar de criterii care prin aprecierea evalua -

torului conduc la o valoare care sa reflecte cat mai fidel pretul pietii. Criteriile care se

iau in seama pentru a ajunge la nivelul corect sunt atribute ale evaluatorilor si tin de

modul lor de apreciere in functie de experienta, cunostintele profesionale si

eonvingerea ca procedeaza corect. t

Momentul actual de recesiune economica irnpiedeca o tranzactionare normala

a imobilelor indiferent daca acestea sunt terenuri, cladiri sau caldiri cu terenuri,

r1\ -

l-.-'\ ,1.-\-\:'"'

indiferent daca acestea sunt cladiri cu destinatia de locuinta sau mai cu seama

umitati (odata) productive.

Acesta este motivul pentru care nu poate fi acordat un coeficient de circulatie

(de piata) mai mare de kc = 1,00

ln aceasta situatie valoarea de piata va fi egala cu valoarea tehnica.

EXPERT TEHNIC JUDICIAR,ins. ovidifiAvEN

-" {t\A's*t''

Documents

$SJ$U8 - · PDF fileRAPORT DE EXPERTIZA TEHNICA JUDICIARA Subsemnatul ing. Ovidiu PAVEN, domiciliat in municipiul Cluj- Napoca, aleea Muscel nr.6, ap.B, expert tehnic judiciar in