SERVICE magazine 22.2

SERV ICE M AGA ZINE M A ART 20 15

JAARGANG 22 NUMMER 2 MAART 2015

M A G A Z I N E

Thema

De ZuidasThema column Vasco van der Boon:Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraudeDe Zuidas als nieuw centrum van AmsterdamIch habe noch einen Koffer in Berlin...

Big Datais not that big

www.forensicanalytics.nl

Big Data is groots. En ja, de informatiepotentie is gigantisch. Maar wij houden het graag simpel. U heeft het vastgoed en u heeft de data. Wij maken deze data bruikbaar. VX Company Forensic Analytics biedt met Smart@Data een IT-oplossing waarmee u grote hoeveelheden data kunt verzamelen, beheren en analyseren. Specifiek geschikt voor vastgoedbedrijven, overheidsinstellingen in het domein van veiligheid en gemeenten.

Van data naar waardevolle inzichten

201502_Advertentie SERVICE.indd 1 5-2-2015 15:08:24


RedactioneelBeste Lezer,

Inmiddels is het alweer maart en zijn we een behoorlijke tijd onderweg in het jaar 2015.

In de hoop dat eenieder van u het jaar goed is begonnen, zijn wij als redactie druk bezig

geweest met het vormgeven van een nieuwe editie van SERVICE Magazine. De vorige

editie van het magazine kunnen we bestempelen als een succes. Een drukbezocht release-

symposium gaf de bezoekers via een drietal lezingen een korte maar goede introductie op

het toenmalige thema, vastgoedbeleggingen. Bij dezen wil ik de sprekers en aanwezigen

hartelijk danken voor hun inzet en enthousiasme.

Waar het vorige thema gericht was op vastgoedbeleggingen, ziet het thema in deze editie

van SERVICE Magazine er iets anders uit. Ditmaal gaan we niet in op een onderdeel of

ontwikkeling binnen de vastgoedmarkt, maar zal een gebied centraal staan, namelijk de

Zuidas. Dat we hiermee niet ingaan op ontwikkelingen in de vastgoedmarkt is natuurlijk niet

helemaal juist, want er is geen gebied in Nederland dat zo bol staat van de ontwikkelingen.

Een belangrijke wens van de gemeente is hierin het creëren van een multifunctioneel

bruisend plangebied. Dat dit door kantoorpanden gedomineerde stukje van Amsterdam

nog niet aan deze wensen voldoet wordt al snel duidelijk wanneer je tussen de torenhoge

steen-glazen wanden doorloopt. Hoe zal hier ooit een woon-werk sfeer ontstaan? Die vraag

hopen wij te beantwoorden.

Aan het thema hebben we dit maal ook een column gekoppeld. Hierin wordt een zwarte

bladzijde in de ontwikkeling van de Zuidas besproken. De vastgoedfraude, het boek

geschreven door Vasco van der Boon en Gerben van der Marel gaf een goede inkijk in

onder andere de praktijken die zich rond de financiering van een groot kantoorpand op de

Zuidas afspeelden. Van Der Boon schrijft ditmaal de themacolumn en is hier op zoek naar

verandering. Is de weten regelgeving inmiddels zo aangepast dat een fraude op deze

schaal niet meer mogelijk is?

Onlangs publiceerde het vastgoedjournaal de top 150 van meest invloedrijke vastgoed-

beslissers van Nederland. Al op plaats 31 vinden wij de columnist van de huidige editie van

SERVICE Magazine terug. Eduard Schaepman, kersvers CEO van Tribes en onder andere

ex-CEO van Chalet group, laat zijn licht schijnen op de ontwikkelingen in de werkomgeving.

Dat er helemaal geen ontwikkelingen in dit magazine staan had ik al ontkracht, maar

dit wordt nog duidelijker als het Lectori Salutem wordt gelezen. Dr. Jos Smeets laat hierin

de laatste ontwikkelingen zien van de Graduate School, het nieuwe mastersysteem van de

Technische Universiteit Eindhoven. In SERVICE Actief kunt u lezen over de geweldige

bussinesstrip naar Frankfurt am Main en in de rubriek “Eén jaar in de praktijk” geeft

Gijs Kant een inkijk in zijn eerste jaar in de praktijk bij Grontmij.

Namens de redactie wens ik u veel leesplezier toe,

Stephan Kerperien Hoofdredacteur SERVICE Magazine 2014/2015

ColofonALGEMEENSERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Development van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.

BRONNENVoor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

REDACTIEStephan Kerperien HoofdredacteurBas Ebbers RedacteurErwin Rebel RedacteurMartha Hensbergen RedacteurRik Verwaest Redacteur

VORMGEVINGEline Pellis Lay-out & omslagwww.elinepellis.com

COVER AFBEELDINGhans engbers / Shutterstock.com

DRUKWERKDrukkerij OCC dehoog

BESTUURWillem van Laarhoven VoorzitterJasper van de Koevering SecretarisRick van Kempen PenningmeesterGerben Sinke Acquisiteur Stephan Kerperien Hoofdredacteur Dagmar Bokkinga Voorzitter Reiscommissie

STICHTINGSBESTUURSteven de Ridder VoorzitterRoy Zöld Acquisitie/ PenningmeesterJan Martijn Buruma MagazineStef de Vos Magazine

RAAD VAN ADVIESdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)

B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)

ir. F.A.M. Elferink MSc MSRE MRICS (Cushman & Wakefield)

ir. S.J.E. Maussen MRE (P3 Advies / Bouwen In Eigen Beheer)

SPONSORENASRE, ABN AMRO, Brinkgroep, Camelot, DTZ Zadelhoff, IVBN, Stichting Interface, VX Company

CONTACTGEGEVENSStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven

W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: [email protected]











De ASRE Career Day: bouwen van een netwerk in de vastgoedwereld | vertegenwoordigers van vastgoedorganisaties geven een kijkje in de keuken | speeddates met HR-managers/recruiters | kans op een vervolggesprek bij één van de deelnemende bedrijven!

De ASRE helpt jou op weg!

Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur

Interesse? www.asre.nl/careerday Of neem contact op met: Janneke Schreuder [email protected] | 06 39 11 29 41



Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur




Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur




Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur



Inhoud

4 Lectori Salutem - Redesign master opleiding

5 Column - Van vierkante meters naar ronde concepten

6 Professioneel vastgoed management bij gemeenten: noodzakelijk voor

het behalen van maatschappelijke doelen

9 Prijs versus waarde ‘Back to Basic’!

Thema

12 Introductie thema - Zuidas Amsterdam

14 Planontwikkeling in dienst van het besluitvormings proces Zuidasdok

19 Thema column - Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude

21 De Zuidas als nieuw centrum van Amsterdam; hoe met placemaking als

instrument een volwaardig nieuw stadscentrum is te ontwikkelen

25 Wonen tussen kantoren

28 Vastgoed in het buitenland - Ich habe noch einen Koffer in Berlin...

31 Leegstaande kantoorpanden: het groeiende probleem is op te lossen!

34 De gebruikswaarde van vastgoed

37 Buitenlandse kapitaal voor Nederlands vastgoed

40 Eén jaar in de praktijk

43 Afstudeerder TU/e - Sociale tevredenheid in een vergrijzende samenleving

47 SERVICE Actief

49 Afstudeerverslagen TU/e - REMD

52 Contact SERVICE Magazine

9

31

40

21



Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur




Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur




Career Day

21 mei 2015 van 12.00 – 17.00 uur


4

Lectori Salutem

Redesign master opleiding Na de driejarige bachelor opleiding

wordt nu ook de tweejarige master

opleiding aan onze faculteit ‘heront

worpen’. Dit heeft ingrijpende gevolgen

voor het vastgoedonderwijs. Met

ingang van 1 september 2015 wordt

de zogenoemde Graduate School

ingesteld. De Graduate School bestaat

uit graduate programs, die alle maal

gericht zijn op één specifiek onder

zoeksdomein. Een graduate program

bevat één of meerdere master

opleidingen, met daarna mogelijkheden

om binnen datzelfde domein een

technologische ontwerpers opleiding

of promotietraject te doen. Binnen de

randvoor waarden van deze Graduate

School, hebben de units voorstellen

gedaan voor een herontwerp van de

masteropleiding. Deze zijn inmiddels

vastgesteld.

Er komen binnen de faculteit Bouwkunde vier zogenoemde ’core programs’,

elk verbonden aan een onderzoeksprogramma. Het vastgoedonderwijs is

ingebed in het onderzoeksprogramma DDSS (Design & Decision Support

Systems) van de Unit USS (Urban Science & Systems). In het nieuwe

core-programma worden vijf verplichte vakken aangeboden (zie schema:

Core Courses). De Real Estate Management and Development groep is

onder andere verantwoordelijk voor het vak ‘Managing Place & Property’.

Naast de verplichte kernvakken (25 studiepunten) is er voor elke afstudeer-

specialisatie een aantal kernkeuzevakken verplicht (specialization electives).

Zo zullen de vastgoed studenten een aantal vakken dienen

te volgen uit het kern keuzepakket in de omvang van 30

studiepunten. Daarnaast is er nog een vrije keuze van 20

studiepunten. De omvang van het afstudeerproject omvat 45

studiepunten. De totale tweejarige opleiding omvat nog

steeds 120 studiepunten. Wel dient de student binnen dit

pakket internationale ervaring op te doen en professionele

vaardigheden te ontwikkelen.

FIGUUR 1

Opzet Graduate School (Wijzigingen voorbehouden)

Met deze aanpak komen er meer keuzemogelijkheden voor

studenten. Na het verplichte kernpakket kan de student

binnen onze unit naast Real Estate Management and

Development ook voor andere afstudeerspecialisaties kiezen

zoals Urban Planning, Construction Management and

Engineering of Design Systems.

Dr. J.J.A.M. SmeetsJos Smeets is als universitair hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden onderzoeksinstituut Interface.

Core Courses

(25 EC)

• Urban Resarch Methods

• Urban Planning II• Built Env. & Smart

Mobility• Managing Place &

Property• Process Model &

Inform. Manag.

Specialisation

(30 EC)

• Housing strategies• Asset & Portfolio

Management• Urban strategies and

finance• Corporate Real Estate

Strategies• Redevelopment of

problem areas• Resarch skills• Smart urban

Environments• Big data and urban

analysis• Fundamentals in BIM• Parametric design• Systems Engineering• Collaborative design• etc.

Including international

experience (15 EC)

Total (120 EC)

Graduation project(45 EC)

Electives

(20 EC)

• Analysis, Programming & Evaluation

• History of Housing• Strategies & Places• Green strategies• Architecture and

Philosophy• Integrated Building

Technology• etc.

5SERV ICE M AGA ZINE M A ART 20 15

Column

Van vierkante meters naar ronde conceptenTot voor kort was ik CEO van Chalet

Group; een van de grootste vast

goedbedrijven van Nederland.

Ons hoofdkantoor zat op een van de

mooiste plekjes van de Zuidas; het

WTC. Gelukkig maar, want dat maakte

het een stuk makkelijker om na te

denken over een gezonde, strategische

visie met betrekking tot commercieel

vastgoed in de rest van deze eeuw.

Wat het WTC op de Zuidas in zich heeft, is dat daar een community

ontstaat van jonge werkende mensen. Zij werken daar graag en

ontmoeten er gelijkgestemden en juist dat geeft het een bepaalde

aantrekkingskracht. Dat is waar je wilt zijn. Ik denk dat dit komt

omdat de Zuidas meer biedt dan enkel een kantoorgebouw. Je vindt

hier alles: een restaurant, een coffeebar, een stomerij, je noemt ‘t

maar. Het WTC is wat ik noem een rond concept, het is meer dan een

paar vierkante meters kantoor. Mensen willen namelijk daar werken

waar ze zich thuis voelen, juist dat heeft me tot een nieuwe visie op

vastgoed gebracht.

Een paar duizend kilometer noordelijk van hier wonen de Sami

(tegen hun zin ook wel Lappen genoemd) en die kennen dit concept

al eeuwen. Zij reizen hun business achterna, hun business maakt

hen tot nomaden. Als hun kudde rendieren opeens vanuit het niets

300 km naar het noorden begint te rennen, volgen ze hun kudde tot

daar waar die stopt. Ergens in de buurt hebben die slimme Sami al

tijden geleden een turnkey dorpje gebouwd, compleet met bevroren

voorraden. Dat is hun huis, hun kantoor, net zo lang als de kudde

daar besluit te blijven. Dit proces herhaalt zich continu. In totaal

hebben ze een netwerk van honderden kleine ‘plug and play’ dorpjes.

Wat mij betreft gaan we het concept van de Sami één op één van

ze stelen. Dit nieuwe vastgoedconcept lanceren we onder de naam

Tribes. Een rond concept omdat wij niet meer denken in vierkante

meters, maar in oplossingen voor de klant.

Die klant, dat is de eindgebruiker die in het bedrijfs

pand werkt en daarnaast is het de vastgoedeigenaar.

Die klant vraagt steeds meer om flexibiliteit. Een

ZZP’er wil tegenwoordig overal kunnen werken. De

laptop open, internetverbinding, telefoon ernaast en

café latte erbij. Een operator zoals bijvoorbeeld Regus

biedt deze flexibiliteit wel, maar er zit een ‘maar’ aan.

Als ik als ondernemer zeg dat ik naast die flexplekken

in Amsterdam ook 10 plekken in Arnhem wil en daar

naast 1.000 m2 voor mijn hoofdkantoor voor een vaste

periode, dan geven ze niet thuis.

Wij gaan het gebouw managen voor de vastgoed

eigenaar. We vragen aan de eigenaar om een

investering te doen op de begane grond. Daar

realiseren wij een ‘traffic generator’. Zo wordt het

kantoorgebouw een ontmoetingsplek met bijvoorbeeld

een barretje, een shop en een stomerij. Relaxte plekken

om te werken, een beetje netwerken en een coffee bar,

een plek waar je mensen ook echt kunt ontmoeten. Wij

zorgen voor alles wat het leven en werken aangenaam

maakt. Daarnaast zorgen wij voor de hightech

infrastructuur in het gebouw zoals internet, printen,

abonnementen van flexwerkers en betalingen. Komt

er een klant die zijn HQ boven in de toren wil, dan

regelen we dat ook. In zijn eigen stijl als hij dat wil.

Dit netwerk van plugandplay kantoren zetten we

op door heel Nederland, wat zeg ik; de wereld. Hier

kunnen mensen twee dingen doen, één is werken,

maar dat soort concepten kennen we al. Twee is nog

veel belangrijker; een plek waar mensen zich thuis

voelen. Want als het traditionele hoofdkantoor steeds

meer weg valt heeft iedereen een alternatief nodig.

Herkenbaar met dezelfde soort mensen als zijzelf, met

dezelfde gebruiken, met hetzelfde soort eten, ‘a sense

of belonging.’

Na de Maori, Sami en de Himba worden de heden

daagse ‘business nomads’ een eigen stam op de

wereld. En wij gaan zorgen dat ze een werkplek krijgen

waar ze zich thuis voelen.

E.Ch.L.M. Schaepman MM RMEduard Schaepman heeft voor zijn overstap naar de Chalet Group de kantoorruimte-verhuurder Regus op de internationale kaart gezet, schreef een boek: E-business de hype voorbij, en werkte op directieniveau bij onder meer Robeco, Fortis, Shell en SNT. Nu prijkt er Chief & Founder Tribes op zijn visitekaartje.

6

Professioneel vastgoed -management bij gemeenten: noodzakelijk voor het behalen van

maatschappelijke doelen

Gemeenten hebben veel doelen die ze

willen (of moeten) bereiken. Daarvoor

zetten ze drie middelen in: mensen

(personele inzet), geld (subsidies,

leningen, investeringen) en vastgoed

(gemeentelijke gebouwen en terreinen).

Gemeente bezitten zeer veel vastgoed. Uit onderzoek en in de praktijk blijkt

dat het beheren en exploiteren van dat gemeentelijk vastgoed vooral

neerkomt op technisch operationeel beheren en onderhouden en niet veel

meer dan dat. Van financieel beheer, accountmanagement, risicomanage-

ment of simpel gezegd: vastgoedmanagement is niet of nauwelijks sprake.

Lange tijd was daar geen vuiltje mee aan de lucht. De laatste jaren wordt

door allerlei ontwikkelingen in de omgeving van de gemeenten steeds

kritischer gekeken naar de inzet van de middelen die de gemeenten ter

beschikking staan (mensen, geld, vastgoed). En het wordt steeds meer

duidelijk dat het management van vastgoed ver achterblijft op het manage-

ment van personeel en financiën. En daarmee staat de inzet van het

instrument vastgoed ter discussie.

“Vastgoedmanagement bij gemeenten is vooral

technisch beheer.”

Met het vele vastgoed worden vele doelen gediend en bereikt. Maar de

vraag is of optimaal wordt omgegaan met de huisvesting van allerlei

maatschappelijke instellingen. Laten de gemeenten niet allerlei kansen

liggen en doen ze daarmee zichzelf (vastgoed is kapitaalsintensief en tot op

heden ook vrij arbeidsintensief ingericht bij gemeenten), het verenigings-

leven en de maatschappelijke instellingen niet tekort?

Kort gezegd: wordt er niet veel te veel tijd en geld verspild, doordat

gemeenten het management van hun vastgoed niet op orde hebben?

ir. P. de Kort MREIr. Patrick de Kort MRE is gespecialiseerd in het professionaliseren van gemeentelijk vastgoed. Hij is mede-oprichter en directeur van het Instituut voor Vastgoedmanagement (instituut VGM) en mede initiatiefnemer van het 2-jaarlijks Landelijk Onderzoek naar Vastgoedmanagement bij Nederlandse gemeenten (LOVGM).

Omvang portefeuilleWaar hebben we het dan over? Gemeenten zijn de grootste

eigenaren van maatschappelijk vastgoed. Een groot deel van

het totaal aan maatschappelijk vastgoed in Nederland blijkt

eigendom te zijn van gemeenten. Dit gaat dan om gemeente-

huizen, bibliotheken, scholen, buurthuizen, theaters, sport -

accommodaties, enzovoort. Gemeentelijk vastgoed ver tegen-

woordigt een waarde van naar schatting 30 miljard euro, wat

bijna net zoveel is als de totale Nederlandse commerciële

kantorenmarkt.

“De gemeentelijke vastgoedportefeuille

is bijna net zo groot als de

commerciële kantorenportefeuille.”

Vastgoedmanagement en gemeentenVastgoedmanagement binnen gemeentelijke organisaties

is onder de maat. Het Instituut voor Vastgoedmanagement

heeft onderzoek gedaan naar het vastgoedmanagement bij

Nederlandse gemeenten. Dit tweejaarlijkse landelijke onder-

zoek (LOVGM) is in 2014 voor de derde maal uitgevoerd. In

2014 namen 129 gemeenten deel aan het onderzoek. Dat is

een derde van alle gemeenten in Nederland. Het onderzoek

is dan ook representatief voor de gehele gemeentelijke markt.

De resultaten uit dit onderzoek zijn opmerkelijk!

De opvallendste resultaten van het LOVGM 2014 zijn weer-

gegeven in de bovenstaande afbeelding. Uit de cijfers valt

op te maken dat vastgoedmanagement bij gemeenten vaak

ontbreekt op enkele uitzonderingen na.

Vastgoed heeft vaak geen duidelijke plek binnen de gemeente en is vaak matig georganiseerd: » Bij 74% van de gemeenten is de vastgoed informatie van slechte tot

een gemiddelde kwaliteit. » Bij 69% van de gemeenten zijn geen vastgoedprocessen omschreven. » Bij 65% van de gemeenten zijn geen vastgoedprocedures vastgelegd. » Bij 56% van de gemeenten is er geen vastgoedbeleid. » Bij 54% van de gemeenten zijn geen vastgoedmanagementfuncties

omschreven. » Bij 52% van de gemeenten is qua vastgoed geen tot een gemiddeld

kennis- en opleidingsniveau. » Bij 50% van de gemeenten is geen centrale basisadministratie. » Bij 46% van de gemeenten is er geen ‘vastgoed’-verantwoordelijke

directie/MT-lid. » Bij 41% van de gemeenten is geen vastgoedmanagementinformatie

beschikbaar.


VerantwoordelijkhedenVeel gemeenten vinden vastgoed ook maar een lastig vraagstuk.

Uitspraken als “we zijn er niet van” of “vastgoedmanagement is geen

kerntaak” komen met enige regelmaat in de adviespraktijk terug.

Tegelijkertijd lijkt vastgoed ook een mooie bezuinigingspost. Er is wel

besef dat er in het vastgoed het nodige geld omgaat en dus moet er mee

bezuinigd worden. Maar waarop? De kaasschaaf methode wordt toegepast

om incidenteel financieel voordeel te behalen, maar er wordt meestal niet

duidelijk gemaakt wat daarvan structureel de gevolgen zijn. Budgetten die

worden wegbezuinigd zetten druk op het beheren en exploi teren van het

vastgoed en dat brengt risico’s met zich mee.

De gebruikers gaan het onderhoud niet ineens zelf doen. De gemeente blijft

als eigenaar verantwoordelijk voor groot onderhoud en de gemeente blijft

eindverantwoordelijk en aansprakelijk als zaken fout gaan. Blessures door

niet goed onderhouden sportvelden, chloordampen als filters in zwem-

baden het begeven, schade na brand terwijl brandblusapparatuur niet

functioneerde. De gemeente is en blijft als eigenaar voor behoorlijk wat

zaken eindverantwoordelijk. En dan ligt die verplichting nog zwaarder bij

de gemeente, die immers ook een verantwoordelijkheid heeft bij de

handhaving op wettelijke vereisten.

"Binnen gemeenten wordt steeds kritischer

gekeken naar de inzet van middelen (mensen,

geld, vastgoed)."

Risico’sWat kan er dan misgaan? Een scala aan incidenten met gemeentelijk

vastgoed heeft de laatste jaren de kranten gehaald. Het dodelijk ongeval in

een Tilburgs zwembad in 2011 is een triest dieptepunt geweest, waarbij

technisch onderhoud en toezicht tekort schoot. Op veel plaatsen hebben

wethouders hun portefeuille moeten opgeven omdat financiële tekorten aan

het licht kwamen. De recente commotie in de Eindhovense raad over de

wanorde binnen de gemeentelijke vastgoedorganisatie speelt al geruime

tijd. Op meerdere vlakken lopen gemeenten risico’s als het gaat over de

eigen vastgoedportefeuille.

Financieel: Vaak blijkt dat gemeenten de geldstromen rondom vastgoed-

objecten niet volledig in beeld hebben. Soms zijn de beschikbare budgetten

onvoldoende, zelfs voor het voldoen van de wettelijke verplichtingen die

een gebouweigenaar heeft. Soms zijn ze helemaal wegbezuinigd.

Fiscaal: Fiscale vraagstukken (met name BTW) zijn in vastgoed complex.

Vaak wordt er onvoldoende aandacht besteedt aan fiscale kwesties en blijft

er geld liggen of wordt juist –financieel- risicovol omgegaan met BTW-

constructies. Richting de belastingdienst is de gemeente als overheid een

partij die een voorbeeld moet zijn in de maatschappij. BTW- constructies

zijn dan risicovol en liggen gevoelig.

Handhaving: Gemeenten spelen verschillende rollen in het vastgoed. Een

aantal rollen die gemeenten spelen komen bij andere vastgoedeigenaren

niet voor, te weten wetgeving en handhaving. Dat is voorbehouden aan de

overheid. Het kan lastig worden als de eigenaarsrol en de handhavingsrol

van gemeenten door elkaar heen lopen. Een gemeente die voor de ver-

bouwing van haar eigen objecten geen of onvoldoende aandacht besteedt

aan het vergunningstraject als voorbeeld. Of een dorpshuis dat eigendom is

van een gemeente en waar klachten zijn met betrekking tot geluidsoverlast.

Soms wordt dit “opgelost” binnen de huurovereenkomst. Hierbij kunnen dan

de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke verantwoordelijkheden door elkaar

heen gaan lopen, wat risico’s met zich meebrengt en mogelijke schadeclaims.

Verantwoording: Gemeenten worden ten aanzien van hun

vastgoedportefeuille steeds meer gedwongen om op te

treden als een “gewone” vastgoedeigenaar/beheerder,

waarbij verborgen subsidies niet zijn toegestaan. Natuurlijk

is er ruimte voor subsidiering, maar dan wel helder en

zichtbaar en volgens strakke regels. Sinds kort (2013) is de

Wet Markt en Overheid van toepassing. Binnen afzienbare

tijd wordt verwacht dat gemeenten ook vennootschapsbelasting

moeten gaan betalen over hun vastgoedactiviteiten.

In de praktijk zijn er nog veel situaties waarbij afspraken zijn

vastgelegd in huurcontracten die in strijd zijn met de Wet

Markt en Overheid. Gemeentelijk vastgoed wordt nog vaak

verhuurd onder de kostprijs aan maatschappelijke instellingen.

Soms worden in deze onder de kostprijs verhuurde ruimten

allerlei commerciële activiteiten ontplooid. Dorpshuizen waar

feesten en partijen worden gehouden. Kantines die geëxploi-

teerd worden als café. Maar ook winkels in het bezit van de

gemeente, waar onder de markthuur wordt verhuurd, is

concurrentie voor commerciële verhuurders. Het zijn allemaal

voor beelden van ongeoorloofde vormen van steun, van

ver bor gen subsidiering die de marktwerking kunnen verstoren.

Daar wordt steeds scherper op gelet vanuit het Rijk (via de

Autoriteit Consument en Markt).

Samengevat: Gebrek aan inzicht in de technische staat,

geen financiële transparantie, geen regie of organisatie,

geen beleid en visie en handelen in strijd met weten

regel geving zijn de factoren die spelen in het vastgoedvraagstuk

van de gemeenten. Als het gaat om circa 30 miljard euro aan

overheidsgeld is dat een schokkende conclusie.

“Op meerdere vlakken lopen gemeenten

risico’s als het gaat over de eigen

vastgoedportefeuille.”

KansenBuiten de beschreven risico’s laten gemeenten ook veel kansen

liggen. Gemeentelijk vastgoed bevat soms vastgoedpareltjes

(tafelzilver) die kansrijk zijn en kunnen worden benut. Goed

vastgoedmanagement ondersteunt niet alleen bij het behalen

van maatschappelijke doelen, maar kan soms ook aantrekkelijk

financieel gewin opleveren (eenmalige verkoopwinst en

structurele bezuiniging op onderhoud). Dat betekent wel dat

de hele portefeuille op de juiste manier in kaart moet

worden gebracht.

Goed vastgoedmanagement begint met de basis, de informatie

moet op orde zijn. Nu is de beschikbare info vaak technisch

van aard. Financiële gegevens ontbreken vaak, als ook goed

contractbeheer en goed accountbeheer. Sturen op financiële

parameters is een onbekend fenomeen bij gemeenten.

Betere inkoop en aanbesteden om schaalvoordelen te behalen

is nog schaars. Op huurderscontact en klanttevredenheid

wordt bovendien niet gestuurd. Daar liggen allemaal grote

kansen om te optimaliseren.

Dat vereist wel dat de huidige situatie bij gemeenten moet

veranderen. Waar vastgoed vooral technisch wordt benaderd

en de taken en verantwoordelijkheden zijn versnipperd

binnen de gehele gemeentelijke organisatie moet er een

centraliseringsslag worden gemaakt. Dossiers op orde

brengen, informatie verzamelen om de juiste management-

informatie te gaan leveren. Dat zijn de eerste basale stappen,

die anno 2015 nog steeds vrij zeldzaam zijn. Vastgoedbeleid

moet worden ontwikkeld. Als middel moet vastgoed, net als

financiën en personeel, worden erkend als een vaste pijler

in de organisatie.

Goed omgaan met de uitdagingen die op de gemeente

afkomen vereist een optimale inzet van alle middelen.

Voorzieningen in dorpskernen staan onder druk. De drie

grote decentralisaties zorgen voor meer taken voor

gemeenten. In veel kernen staan de onderwijsvoorzieningen

onder druk door teruglopende leerlingenaantallen.

Sportverenigingen hebben het moeilijk met vergrijzing en

ontgroening. Voor gemeenten wordt de keuze steeds

lastiger waar de middelen op ingezet gaan worden. Welke

activiteiten worden nog ondersteund en welke gaan

afgebouwd worden?

Ruimte blijft nodig, maar er kan slimmer mee omgegaan

worden door ze anders en multifunctioneler te benutten,

door bezettingsgraden omhoog te krijgen, kosten naar

beneden te brengen en huurprijzen meer transparant en

kostendekkend te maken. Subsidiëring niet via het vastgoed,

maar via de activiteiten, die huur moeten betalen voor het

vastgoed om transparantie te creëren. En vooral keuzes

waar op ingezet wordt door de gemeente, zodat beter op de

inzet van vastgoed gestuurd kan worden.

Professioneel vastgoedmanagement bij gemeenten, het

klinkt erg simpel en dat is het uiteindelijk ook. Maar simpel

is niet eenvoudig te realiseren. Binnen de gemeenten is een

geheel andere kijk op de inzet van middelen nodig. Dus hoe

gaan we om met vastgoed, welke doelen willen we bereiken,

en welke gelden hebben we daar dan voor over. Hier is veel

tijd, geld en politiek-bestuurlijke moed voor nodig. Aan de

vastgoedprofessionals de taak om helder te blijven maken

wat de voordelen zijn van het goed inzetten van vastgoed.

Dat daarmee nog een wereld te winnen valt, is zeker.

Geinteresseerd in een actieve samenwerking? Neem dan contact op met [email protected]




Prijs versus waarde ‘Back to Basic’! Vastgoedtaxaties zijn de ruggengraat

van een nauwkeurige en betrouwbare

vastgoedmarkt die investeringen zal

aanmoedigen. Opgeblazen en onnauw

keurige waarden zullen negatieve

effecten hebben op het investerings

niveau in de markt als gevolg van een

verhoogd risico. De vastgoedsector is

van groot belang voor de Nederlandse

economie. Het bezit van vastgoed is een

manier om vermogen te laten renderen

via direct rendement, door de verhuur

van onroerend goed, evenals indirect

rendement, door de waardestijging van

onroerend goed. Het beleggen in vast

goed wordt als een relatief veilige en

bovenal stabiele belegging gezien. Een

scope van tientallen jaren is geen uit

zondering bij het beleggen in vastgoed.

Dit maakt dat bijvoorbeeld pensioen

fondsen vastgoed gebruiken als even

wichtige belegging in hun investerings

portefeuille.

L.G. Deen RT RMT Bert Deen is werkzaam als senior taxateur bij Dynamis Taxaties Nederland BV, opgericht voor het initiëren, coördineren en uitvoeren van landelijke taxatieopdrachten. Dynamis Taxaties Nederland BV is gevestigd in Utrecht en wordt versterkt door een team van meer dan tachtig taxateurs verspreid over 36 vestigingen door heel Nederland. Daarnaast verzorgt Bert lessen taxatieleer aan de DTN Academy en neemt hij deel aan diverse initiatieven op het gebied van de ontwikkeling van taxatiemodellen.

VeranderingDe ontwikkelingen en veranderingen in de vastgoedmarkt

gaan tegenwoordig sneller dan voorheen vanwege nieuwe

inzichten en veranderende behoeften van de consument.

Deze uitspraak is uiteraard een open deur. Dit geldt namelijk

voor alles, alles is tenslotte onderhevig aan verandering. Niet

alleen de vastgoedmarkt, maar de gehele economie. Sterker

nog, in alle facetten van het leven is verandering een feit.

De onzekerheid zit in het tempo waarmee veranderingen en

ontwikkelingen zich aandienen. De oorzaak is mijns inziens

inherent aan de informatie technologie die beter en sneller

wordt. Het vastgoed en het taxeren van vastgoed zijn auto -

matisch ook onderhevig aan veranderingen. Beschikking

over meer en betere data heeft de nodige invloed op het

taxeren. Het geheel wordt tran sparanter. Het gevaar ligt

hem in de ‘schijnzekerheid’ die dit met zich mee kan brengen.

Data zijn nog geen kennis. Via het internet kan men voldoende

data vinden om een openhartoperatie uit te voeren. Maar zelfs

met ondersteuning van de nodige filmpjes maakt je dat nog

geen hartchirurg. Zo is het ook in de wereld van de taxateur

die data moet omzetten in kennis. Het louter vermelden van

grote hoeveelheden data in lijvige rapporten is geen voor -

waarde noch een garantie voor betrouwbare taxaties. Als de

basis, het fundament, van het taxeren niet gelegd wordt in

opleiding en vakliteratuur, als de discussie over taxeren niet

blijvend gevoerd wordt, dan is de schat aan data niet meer

dan een vorm van windowdressing.

AFBEELDING 1

Inflatie bestendig


10

Abracadabra of algebraEen fundamentele basis in de taxatieleer is het onderscheid

maken tussen prijsconcept, waardeconcept en Worth-

concept. Dit is van essentieel belang in de taxatiepraktijk.

Deze methodieken en hun definities lopen al decennia door

elkaar. Mede door de vertaling van termen vanuit het Engels

naar het Nederlands ontstaat er nogal veel verwarring. Dit

heeft onder andere te maken met het feit dat verschillende

beroepsgroepen een andere invulling geven aan dezelfde

term. Daarnaast zijn er verschillende denkwijzen waar-

neembaar tussen de beroepsgroepen, wat niet zo vreemd

is gezien hun achtergrond. De één bepaald de waarde van

vastgoed vanuit de inkomsten die het genereert, anderen

maken een kostprijsberekening en roepen dat je alleen de

stenen moet taxeren. De taxateur heeft naast de cijfer-

matige benadering ook te maken met het gedrag van de

mens. Zijn empirische vermogen is essentieel. Ofwel iets

moderner uitgedrukt: zijn ’Gut feeling’ speelt mee.

“De onzekerheid zit in het tempo

waarmee veranderingen en

ontwikkelingen zich aandienen.”

Door de toename in activiteit van een aantal stakeholders

die zich meer profileren op het taxatiediscours dan voor heen,

zien we de diverse definities aangaande de taxatiebegrippen

meer naar elkaar toegroeien. Enkele stakeholders zijn: de

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), opgericht in

1868, welke de International Valuation Standards hanteren

en TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations),

die de European Valuation Standards beheerd. Daarnaast

zijn er ook nog de International Financial Reporting Standards.

Ondertussen zijn er ook initiatieven in Nederland die

adviseren over welke richtlijnen te volgen en hoe om te

gaan met al die regels. Een voorbeeld daarvan is de Good

Practices van Het Platform van Taxateurs en Accountants

(PTA). Uiteindelijk zal de taxateur het gehele spectrum van

begrippen moeten kunnen duiden.

De taxateurWat is nu het verschil tussen prijs en waarde? En welk

waarde begrip hanteert de taxateur? En wanneer? En voor

wie? De basis begint bij de diverse benaderingen, zijnde

het prijsconcept, waardeconcept en worthconcept.

“Mede door Europese regelgeving

neemt het belang en de vraag naar

transparantie toe.”

Prijsconcept (Doen)Marktprijs is het bedrag waarop de balans wordt bereikt

tussen vraag en aanbod en een transactie tot stand komt in

een dynamische markt. Door middel van bieden en laten

komt men een prijs overeen. Daar waar de bieden laatprijs

elkaar weten te vinden is de marktprijs geboren. Deze prijs

is een uitslag van een onderhandeling tussen partijen. De

koper offert hier zijn gelden om een object te verkrijgen.

Er is hier sprake van een individuele actie van een koper

die zich laat beïnvloeden door zijn begeerten. De verkoper

acteert ook vanuit zijn begeerten. Beide zijn in de veronder-

stelling een ruil/deal te hebben gemaakt die gunstig is voor

hen. Het is de begeerte die de partijen tot overeenstemming,

lees: prijs, brengt.

Waardeconcept (Verwachting)Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed

tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper

na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou

worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de

partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang,

zouden hebben gehandeld. De marktwaarde is dus een

hypothese, een verwachting, een door een deskundige

geschat bedrag. De taxateur verwacht dat het getaxeerde

bedrag in overeenstemming met de definitie haalbaar is.

Worthconcept(Beleid)Worth is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar

of toekomstig eigenaar als individuele belegging of voor

bedrijfsdoeleinden. Persoonlijke omstandigheden spelen

hierbij een grote rol. De parameters bij de berekening in het

worthconcept zijn deels gelijk aan die van de berekening

van het marktwaardeconcept. Echter, in het worthconcept

wordt ook gebruik gemaakt van subjectieve elementen.

Het gaat dus om de waardering die de (kandidaat)koper

zelf toekent aan het object op basis van zijn eigen uitgangs-

punten.

BegripHet begrip van en onderscheid kunnen maken tussen de

drie concepten is van belang om verschillen in inzichten te

kunnen begrijpen. Het prijsconcept spreekt voor zich. Het

verschil tussen marktwaarde en Worth is lastiger.

AFBEELDING 2

De rekenmeester


Een persoon of organisatie doet een investering of

belegging uiteindelijk om één reden; om er beter van

worden, om gewin. Dus de investeerder zal kopen als de

marktprijs lager is dan de contante waarde van de door

hem ingeschatte cashflow over een bepaalde periode

tegen een door hem gewenst rendement of als de

opbrengst voldoet aan de eisen die hij als investeerder

stelt.

CasusUw partner met wie u al sinds uw propedeusejaar wilt

samenwonen zegt tegen u: ‘’Nu wij allebei een vaste baan

hebben lijkt het mij een geweldig idee om te gaan samen-

wonen’’. U beaamt dit. “Mooi,” zegt uw partner. “Ik heb ook

al een koopwoning gezien in een geweldige buurt.” U gaat

kijken, en ja alles klopt. Maar er zijn meer kapers op de

kust, dus u brengt meteen een bod uit. Met een grote dosis

endorfine in uw lichaam gaat u bieden. De interactie tussen

laten en bieden verbindt u en de verkoper tot een overeen-

komst voor € 200.000,- (prijsconcept). Tot zover gaat alles

nog goed. Echter, uw studie en die van uw partner heeft een

fortuin gekost, dus u heeft een hypotheek nodig om het huis

te kunnen kopen. Een taxateur krijgt de opdracht van de

financier om de marktwaarde te bepalen. Nadat deze de

woning grondig heeft bekeken en goede referentiepanden

heeft gevonden maakt hij een rapport. De taxateur komt tot

de conclusie dat de woning € 180.000,- waard is (waarde-

concept). Uw argument dat u meer heeft betaald en dat

daarom de woning meer waard is gaat zo de ijskast in. Dat

is uw prijs en niet de waarde. De bank is niet geïnteresseerd

in wat u betaalt voor de woning, dat wisten zij namelijk al.

Zij is geïnteresseerd in de opbrengst van de woning als u

hen niet meer betaalt. Dan wordt namelijk de woning

verkocht en willen zij hun centen terug uit de opbrengst.

U hebt nu een probleem: u hebt een huis gekocht, maar u

krijgt geen hypotheek. Voorwaar een uitdaging.

AFBEELDING 3

Mi casa

Nu klopt er iemand aan die ook het door u gekochte huis

wilde hebben, maar u was hem voor. Hij zegt het huis te

willen kopen. Het huis wil hij verbouwen en gaan verhuren

aan studenten. Hij ziet mogelijkheden om op jaarbasis €

20.000,- aan huur te ontvangen en wil daarom € 220.000,-

betalen voor de woning. Voor hem is dat de beleggings-

waarde waarbij hij rendement op zijn investering maakt

(Worth). U bent blij, betaalt geen boete en houdt zelfs een

mooi startkapitaal over voor uw volgende huis. Houdt u er

echter rekening mee dat dit slechts een voorbeeld is. Het kan

uiteraard ook zijn dat de Worth lager is dan de marktwaarde

of uw prijs. Daarnaast zal een belegger altijd zijn best doen

om zo min mogelijk te betalen. Elke goede investering begint

tenslotte bij een goede inkoop.

“Data zijn nog geen kennis.”

Concluderend ben ik van mening dat alle vastgoedspecialisten

voldoende kennis moeten hebben van de diverse waarde-

begrippen om elkaar te begrijpen. Vastgoed vergaart steeds

meer een prominente plaats in de financiële verantwoording

bij organisaties. Mede door de Europese regelgeving neemt

het belang en de vraag naar transparantie toe.

AFBEELDING 4

Waarde of prijs

12

Introductie thema

Zuidas AmsterdamDe huurprijs van kantoren op de Zuidas

is weer bijna terug op precrisisniveau

(Vastgoedmarkt, 2015). In januari van

dit jaar is gestart met de bouw van een

appartementencomplex met daarin de

tweeduizendste woning van de Zuidas

(Gemeente Amsterdam, Zuidas, 2015).

Dit zijn enkele nieuwsberichten van dit

jaar die de ontwikkelingen en dynamiek

op de Zuidas benadrukken. De

ontwikkeling van de nieuwe gemengde

stadswijk en de aspecten die daarbij

komen kijken zijn onderwerp van dit

thema.

GeschiedenisDe ontwikkeling van de Zuidas als kantorenlocatie begon aan

het begin van de jaren 90 toen ABN AMRO er haar hoofkantoor

vestigde, ingegeven door de goede bereikbaarheid van de plek

dankzij de nabijheid van luchthaven Schiphol, de A10 en station

Amsterdam Zuid. De gemeente Amsterdam besteedde tot die tijd

meer aandacht aan de ontwikkeling van de IJoevers, maar door

de vestiging van de bank op de Zuidas verschoof de aandacht naar

deze nieuwe kantorenlocatie. Bij het opstellen van een masterplan

voor de Zuidas is een vergelijking gemaakt met andere Europese

steden met vergelijkbare ontwikkelingen van multifunctionele centra,

namelijk La Defense in Parijs en Canary Wharf in Londen (Zuidas

Amsterdam, 2009). Het toenmalige masterplan vormt nog steeds

de basis voor de huidige visie die in 2009 is vastgesteld. De ambitie

die daarin geformuleerd werd luidt als volgt: ”Een duurzaam

en succesvol stedelijk topmilieu, van internationale allure, met

Amsterdamse kwaliteiten” (Zuidas Amsterdam, 2009). Deze

ambitie wordt uitgesplitst in drie pijlers.

Toplocatie: succesvol en herkenbaarDe eerste pijler is de toplocatie. Om succes te behalen wordt

voortgebouwd op de gevestigde positie van de financiële

dienstverlening en advocatuur, waarbij gericht wordt op het

topsegment van kantoren en voorzieningen. Deze top wordt

doorgezet in de kwaliteit van de bebouwing.

Martha Hensbergen SERVICE Magazine redactie

Amsterdamse kwaliteit: compact en levendigDoor het benutten van de specifieke locatiekenmerken

wordt een hoogwaardig leefklimaat gecreëerd. Door

een breed scala aan voorzieningen moet een breed

publiek aangetrokken worden.

Duurzaamheid: efficiënt en verantwoordelijkDoor efficiënt en flexibel gebruik te maken van de

ruimte en door het openbaar vervoer en de fiets

optimaal te benutten. Om als toplocatie beschouwd te

worden moet de Zuidas voorop gaan in duurzaamheid.

Binnen het gebied van de Zuidas kan het project

Zuidas dok worden onderscheiden. Dit is een project met

als opdrachtgevers het ministerie van Infrastructuur

en Milieu, Stadsregio Amsterdam, provincie Noord

Holland en de gemeente Amsterdam. Binnen het

project Zuidasdok wordt de bereikbaarheid van de

Zuidas aangepakt, zowel over de weg als met het

openbaar vervoer. Het Zuidasdok omvat de volgende

aandachtspunten (Zuidasdok, 2014):

• Ondergronds brengen van de A10zuid ter hoogte

van het centrumgebied van Zuidas

• Uitbreiden van de A10zuid tussen knooppunten

De Nieuwe Meer en Amstel

• Uitbreiden van station Amsterdam Zuid en

inpassing stedelijk en regionaal openbaar vervoer

• Inrichting van de vrijkomende openbare ruimte

Binnen dit project wordt gestreefd naar een optimali

satie van de leefbaarheid via de infrastructuur.

Dit magazine zal de Zuidas vanuit verschillende

perspectieven belichten.

Planontwikkeling in dienst van het besluitvormingsproces ZuidasdokZo begint Bert van Eekelen van Arcadis met een artikel

over besluitvorming binnen een dergelijk complexe

ontwikkeling. Dit artikel welke is geschreven vanuit

het vakgebied van de sociale wetenschap. Het

artikel begint met een beschrijving van verschillende

plannen die op de Zuidas zijn ontworpen. Aan de

hand van verschillende modellen wordt het proces

van besluitvorming met de verschillende stakeholders

beschreven. Er wordt afgesloten met een aantal

aanbevelingen voor het onderwijs om dergelijke

complexe ontwikkelingen in de toekomst aan te pakken.

Wonen op de ZuidasHoewel de Zuidas het imago heeft van een kantoren

locatie, ontwikkelt het zich ook steeds meer als woon

locatie. Wim Wensing van Amvest schreef een artikel

over wonen op de Zuidas en de kansen voor beleggers

in de residentiële sector in het gebied.

Het artikel ‘Wonen tussen de kantoren’ beschrijft

de doelgroep voor wonen op de Zuidas en gaat

daarnaast in op het geschikte woonproduct voor deze

doelgroep.

PlacemakingVincent Kompier zal ingaan op het concept van

placemaking, toegepast op de Zuidas. Het betreft hier

de ontwikkeling van een aantrekkelijk stedelijk gebied

en de inspanningen die daarbij nodig zijn. Anders dan

andere toenmalige ontwikkelingen in Amsterdam,

moest er bij de ontwikkeling van de Zuidas rekening

worden gehouden met bestaande gebruikers. Het

ontwikkelen van voorzieningen was een uitdaging.

Hoe moeten voorzieningen ontwikkeld worden waarvoor

(nog) niet genoeg draagvlak is bij de bewoners?

Placemaking gaat uit van het gebruik van de openbare

ruimte door alle betrokken partijen in het proces te

integreren. Het artikel sluit af met een aanbeveling

voor de verdere ontwikkeling van de Zuidas.

VastgoedfraudeTot slot hebben we ook een gastcolumn, geschreven

door Vasco van der Boon (Financieel Dagblad). Hij

gaat in op de vastgoedfraude, en meer specifiek op de

mogelijkheid dat een nieuwe vastgoedfraude zich zal

aandienen.

De bouw van het woongebouw Symphony is het start

punt, waarna wordt teruggeblikt op de afgelopen

vastgoedfraude. Nu het proces bijna is afgerond maakt

Van der Boon de balans op. Is de vastgoedwereld

wakker geschud? Met behulp van voorbeelden wordt

deze vraag beantwoord.

BronnenGemeente Amsterdam, Zuidas. (2015, januari 20).

AM en Bouwinvest starten bouw appartementen

Summertime. Opgeroepen op januari 24, 2015,

van Zuidas: http://www.amsterdam.nl/zuidas/

nieuws/2015/01januari/ambouwinvest/

Vastgoedmarkt. (2015, januari 21). Huurprijs Zuidas-

kantoor bijna terug op pre-crisisniveau. Opgeroepen

op januari 24, 2015, van Vastgoedmarkt: http://www.

vastgoedmarkt.nl/nieuws/2015/01/21/huurprijszuidas

kantoorbijnaterugopprecrisisniveau

Zuidas Amsterdam. (2009). Visie Zuidas. Amsterdam.

Zuidasdok. (2014).

Zuidasdok. Opgeroepen op januari 24, 2015, van

Amsterdam Zuidas: http://www.amsterdam.nl/zuidas/

menu/zuidasdok/

Uwadvertentiehier?

ContactHet SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of

aanverwante professionals (80%)

• een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad

• een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven

Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?

Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl

Gerben SinkeAcquisitie/Bedrijvenrelatiesacquisition@servicestudievereniging.nl06 22 06 26 37

14

Planontwikkeling in dienst van het besluitvormings -proces ZuidasdokKijkend naar de planontwikkeling van

het Zuidasdok in Amsterdam, vraagt

menigeen zich af waarom de

besluitvorming zo lang heeft geduurd

en waarom het plan tussentijds diverse

keren zo ingrijpend is aangepast.

Om meer begrip te krijgen over de

duur van het besluitvormingsproces en

de tussentijdse wijzigingen in het plan,

moeten we dieper inzoomen op het

soort van besluit wat genomen is, de

betrokken beslissers en vooral naar de

betekenis die het besluit voor de

betrokken overheden heeft. We doen

dat vanuit het perspectief van

bestuurscultuur en besluitvorming.

Voortschrijdend inzichtZuidasdok is het beste te beschrijven als het project waarbij de nog

verder uit te breiden infrastructuur van de rijksweg A10, de trein

en metro, samen met het station (de Openbaar Vervoer Terminal)

wordt ingepast in de ontwikkeling van het nieuwe stedelijk centrum

aan de Amsterdamse Zuidas. Ten behoeve van die inpassing zijn in

de loop van de tijd diverse ontwerpen gemaakt. De ambitie was alle

infrastructuur en het station geheel ondergronds te brengen zodat

erboven vastgoed kon worden gerealiseerd en de stad kon worden

“geheeld”. De huidige infrabundel vormt immers een barriere tussen

de stadsdelen Amsterdam Zuid en Amsterdam Buitenveldert.

De uiteindelijke beslissing bepaalt echter dat “slechts” de A10 in

twee tunnels ondergronds wordt gebracht en dat de capaciteit

ir. A.L.M. van Eekelen MBABert van Eekelen is consultant en procesmanager bij vraagstukken in infrastructuur en gebiedsontwikkeling in de complexe arena van het meervoudig opdrachtgeverschap. Sinds 1990 adviseert hij de luchthaven Schiphol en van 2005-2012 was hij verantwoordelijk voor het integraal ontwerp in de managementteams van de opvolgende projectdirecteuren en rijksadviseurs op de Zuidas. Hij is gastdocent construction management aan de Universiteit Eindhoven en doet zelf promotieonderzoek aan de faculteit Sociale Wetenschappen van de Vrije Universiteit Amsterdam.

van het station wordt uitgebreid terwijl de sporen

bovengronds blijven. Hoewel het niet onmogelijk is

gemaakt om op een later moment de sporen alsnog

ondergronds te brengen, is niet te voorspellen of dat

ooit nog gaat gebeuren. De tijd zal het leren.

Ontwikkelingen in het planOm de opvolgende aanpassingen in het plan voor

Zuidasdok beter te begrijpen is het niet voldoende

te kijken naar wat er keer op keer in de plannen

veranderd is. We moeten vooral proberen te begrijpen

waarom de aanpassingen zijn doorgevoerd. Dat “waarom”

heeft een directe relatie met “wie gaat er over?”

In het “wie gaat er over” moet onderscheid gemaakt

worden tussen Zuidas en Zuidasdok. Zuidas is de

gebiedsontwikkeling in de verantwoordelijkheid

van de gemeente Amsterdam om het gebied tussen

Amsterdam Zuid en Buitenveldert te transformeren

tot een nieuw stedelijk centrum, rondom de stations

Amsterdam Zuid en Amsterdam RAI.

Zuidasdok is, zoals al aangehaald, de ambitie om de

uitbreidende hoofdinfrastructuur van wegen en sporen,

zodanig in te passen in de Zuidas, dat een modern

centrumgebied met internationale allure kan ontstaan.

Aanvankelijk was de gemeente Amsterdam zelf helemaal

geen voorstander van de Zuidas. De kaarten voor een

hoogwaardige gebiedsontwikkeling waren gezet op

de ontwikkeling van Amsterdam Waterfront aan de

IJoevers. Toen onder druk van de marktpartijen in

1994 gestudeerd mocht worden op de mogelijkheden

van de Zuidas, is vrijwel direct het idee van het

Zuidasdok geboren. Er waren volop sceptici die niet

geloofden in de haalbaarheid van een dergelijk idee.

De voorstanders realiseerden zich dat Amsterdam dit

niet alleen zou kunnen. Voor aanpassing van rijks

infrastructuur is medewerking van de rijksoverheid

noodzakelijk. Het zoeken naar de samenwerking heeft

grofweg drie stadia gekend.


Figuur 1 Masterplan Zuidas 1996

AFBEELDING 1

Masterplan 1996

De eerste periode tot 2004 werd er, samen met ProRail en Rijks

waterstaat, onderzoek gedaan naar de kosten en risico’s van het

ondergronds brengen van de infrastructuur in een zogenaamd

“dokmodel”. Gelijktijdig werd er met een privaat consortium van ABN

Amro, ING en NS vastgoed onderzoek verricht naar de mogelijk

heden van de bebouwbaarheid van de tunnels in het “dok”. Zie figuur

2 op de volgende pagina.

De tweede periode, van 20052008, kenmerkt zich door het in

samenspraak met mogelijke financiers trachten op te richten van een

consortium, met een minderheidsparticipatie van het Ministerie van

Financiën en de gemeente Amsterdam; een vorm van Publiek Private

Samenwerking (PPS). Er is in die periode vooral gesleuteld aan het

optimaliseren van de “business case” door de bouw te versnellen

en een zo groot mogelijke hoeveelheid bebouwbare grond zo snel

mogelijk in de markt te kunnen zetten.

De derde periode, van 20092012, bevond zich in de steeds ernstiger

aandienende financiële en vastgoedcrisis. Behoorlijk wat tijd

is nodig geweest om “het breiwerk” weer uit elkaar te halen en,

met nog beschikbare publieke middelen bij het ministerie van

Infrastructuur en Milieu, de Provincie NoordHolland, de Stadsregio

Amsterdam en de Gemeente Amsterdam, een nieuw plan te smeden.

“Als het niet kan zoals het moet, dan moet het maar zoals het kan…”

Focus op de dominante actoren en hun belangenDe lens waarmee we nu naar het plan van het Zuidas

dok gaan kijken, is een model wat is ontwikkeld aan

de faculteit Sociale Wetenschappen van de Vrije

Universiteit Amsterdam. Het model stelt niet, zoals

we dat vaak geneigd zijn te doen, het plan centraal,

maar ziet het plan, het construct, als een middel

voor de betrokken bestuurders om betekenis te

geven aan de thema’s die zij op hun persoonlijke en

politieke agenda hebben staan. Daarbij staan tijdgeest

en bestuurscultuur centraal en voltrekt zich een

competitief onderhandelingsspel. Zie figuur 3 op de

volgende pagina.

Het construct is daarmee meer dan slechts het

feitelijke plan, het ontwerp. Het construct is ’het

verhaal’ of de betekenis die het heeft voor de

betrokken actoren. Het gaat daarmee niet alleen

over wat er mee wordt bereikt (het resultaat), maar

ook over wat het kost, welke risico’s ermee zijn

gemoeid en last but not least: met wie zal er worden

samengewerkt. Het construct gaat dus om de 1)

inhoud (het ontwerp), 2) de business case (kosten/

baten/risico’s) en 3) de governance (door wie en hoe

gaat er samengewerkt worden).

16

Figuur 2 Dokmodellen

AFBEELDING 2

Overzicht dokmodellen Een selectie uit plannen voor het Zuidasdok, afkomstig van de projectorganisaties Zuidas en Zuidasdok

FIGUUR 3

Model VU Model van de Vrije Universiteit wat niet het

project maar de temporele en culturele gelaagdheid

centraal stelt (de Heer et al. 2010)

Het is voor inhoudelijk betrokkenen vaak moeilijk om niet het plan

(de inhoud, het ontwerp) centraal te stellen. Maar er is nu eenmaal

geen minister van de A10 en geen wethouder van de Zuidas. Een

besluit over de A10 is slechts een van de vele issues die de agenda

van de minister van Infrastructuur en Milieu bepalen. De Zuidas is

slechts een van de vele ontwikkelingen die spelen in de agenda van

de wethouder van Ruimtelijke Ordening. Daardoor spelen er bij de

afweging en besluitvorming over een project zoals Zuidasdok ook

hele andere zaken dan vanuit het project zelf worden gezien.

Met andere woorden: kijk niet zozeer naar de inhoud van een project,

maar kijk vanuit het besef dat bestuurders veel issues in hun agenda

hebben naar de betekenis van een mogelijk besluit, voor de positie

van de betrokken bestuurders en de realisatie van hun ambities.

Betekenis voor betrokkenenBesluitvorming over het Zuidasdok gaat over het ondergronds

brengen van wegen en sporen, maar het gaat ook over de dagelijkse

consequenties die dit heeft voor de betrokken organisaties.

Rijkswaterstaat en ProRail zijn verantwoordelijk voor de veiligheid

en het functioneren van rijkswegen, treinsporen en stations en

vanuit die hoedanigheid uitermate kritisch op tunnels. Zij krijgen

te maken met hogere kosten van exploitatie en onderhoud, extra

veiligheidsrisico’s en beperkingen in de mogelijkheden van latere

uitbreidingen.

Stratification(gelaagdheid)

Temporal

Cultural

Narrative powerBasic construct

Alternative solutions

Counter narrative

Power of actorsPosition

Room to maneuver

Discursive arenaWho, what, where?

Rationalities

Masterplan 1996 Stapeldok 2004

Tekenen en rekenen 2005

Tekenen en rekenen 2006 Voorkeursbeslissing 2012

Masterplan 1998


FIGUUR 4

Afweging bestuurders

Afwegingen door bestuurders gaan over bestuurlijke

noodzaak en politieke wil (Van Eekelen et al. 2013)

Niet alleen de aanleg van tunnels is complex (Haagse

Tramtunnel en NoordZuidlijn Amsterdam) maar ook

de openstelling wil nog wel eens op problemen stuiten

(A2 Leidsche Rijn, A73/A74)

Om te besluiten over het Zuidasdok moeten vele ver

schil lende belangen worden afgewogen. De voordelen

moeten worden afgewogen tegen de kosten, de risico’s,

de overlast tijdens de bouw en de uiteindelijke effecten

voor de betrokken organisaties.

Competitieve coöperatieZelfs al gaat het in de samenwerking tussen overheden

uiteindelijk allemaal om “belastinggeld”, het gaat

in de onderhandeling wel om de wijze waarop het

onderling wordt verdeeld en uitgegeven. De belangen

zijn verschillend. Iedere betrokken bestuurder wordt

door zijn eigen achterban (de Tweede Kamer, de

Gemeenteraad) aangesproken en afgerekend op diens

prioriteiten en keuzes.

Aangezien er altijd veel projecten om aandacht en

financiering vragen, zijn de beschikbare middelen

beperkt en moeten er prioriteiten worden gesteld.

De betekenis van projecten is voor de betrokken

overheden verschillend, de prioritering meestal ook.

Toneel en coulissenAls organisaties samenwerken, dan is aan de oppervlakte

slechts beperkt zichtbaar “hoe dat werkt”. We noemen

wat we zien en ervaren het toneel’’. Maar willen we

weten waarom het werkt zoals het werkt, dan moeten

we ons achter de coulissen begeven om te zien welke

onderlinge afspraken en (vaak wettelijke) regels daar

aan ten grondslag liggen.

Bij een te nemen investeringsbeslissing, zoals het Zuidasdok, dienen

meer afspraken gemaakt te worden dan “wie betaalt wat” en “wie

draagt welke risico”.

De huidige situatie wordt zodanig gewijzigd dat ook de bestaande

samenwerking tussen partijen zal wijzigen. Het kan daarbij gaan over

vraagstukken omtrent het operationele beheer en de exploitatie,

maar ook over de verantwoordelijkheid voor veiligheid. Vaak gaat het

ook over de wijze waarop onderling kosten worden verrekend.

Dergelijke afspraken moeten worden gezien vanuit de belangen van

partijen. We noemen het domein van die belangen ’de kleedkamers’.

Om te begrijpen wat er speelt in competitieve coöperatie tussen

overheden, dienen we kennis te hebben van wat er speelt. Niet alleen

op toneel, maar ook achter de coulissen en in de kleedkamers (De

Ruiter, 2000).

Het uiteindelijke besluit en de betekenisDe bestuursovereenkomst Zuidasdok is op 9 juli 2012 door

de toendertijd demissionaire minister van Infrastructuur en

Milieu, de Gedeputeerde van de provincie NoordHolland, de

portefeuillehouder van de stadsregio en de wethouder Ruimtelijke

Ordening van Amsterdam getekend.

Deze overheden hebben afgesproken om het plan wat toen voorlag

uit te werken en verder uit te voeren. Met de daarbij behorende

afspraken over wie doet wat, en wie welk deel van de benodigde 1,4

miljard euro betaalt.

Hoewel het plan aanzienlijk afwijkt van de eerdere dokmodellen, zijn

toch alle betrokken overheden en hun bestuurders tevreden met het

genomen besluit. Het is in deze tijd van crisis dan ook nog steeds te

zien als een omvangrijk besluit.

De minister van Infrastructuur en Milieu krijgt voor haar bijdrage

van circa 1 miljard euro niet alleen een ondergrondse A10 met 2 x

6 rijstroken, maar ook een mogelijkheid om het station verder qua

capaciteit uit te breiden. Nu kan dat door de verbreding van huidige

perrons, stijgpunten en toegangen. Later is er een mogelijkheid om

er eventueel nog extra sporen en een perron aan toe te voegen.

Hoewel verdere spooruitbreiding een apart besluit zal vergen is die

mogelijkheid er met de huidige bovengrondse ligging van de A10 in

ieder geval niet.

FIGUUR 5

Toneel en coulissen

Governance

Kosten, baten,risico's

Waarden en belangen

Construct,plan, ambitie

TONEEL

COULISSEN

KLEEDKAMERS

Functies enprocessen

Facilities

Contracten,concessies,

Service level agreements

Belangen

?

Facilities

Uitbreiding/aanpassing/verplaatsing functies

Functies enprocessen

Bouwproces

18

De stadsregio en provincie, verantwoordelijk voor

het regionaal openbaar vervoer, krijgen voor hun

gezamenlijke bijdrage van circa 200 miljoen euro een

bus en tramstation direct nabij de stationentree,

hetgeen de overstap tussen de lokale en regionale

OV reizigers op de trein en de metro veel sneller en

comfortabeler maakt.

De stad krijgt, op de tunnels van de A10, een ruime

stationsomgeving als hart van haar nieuw stedelijk

centrum waarbij, dankzij het ondergronds brengen

van de autosnelweg, een aanzienlijk aantrekkelijker

milieu kan ontstaan. De voor de centrumfunctie zo

noodzakelijke woningbouw wordt beter mogelijk.

Daartoe draagt de stad Amsterdam ook circa 200

miljoen euro bij in de kosten.

Lessons learned voor het onderwijsDe besluitvorming rond Zuidasdok en de daarmee

samenhangende ontwikkeling zijn een voorbeeld van

lokaal initiatief en proactieve inzet van Amsterdam.

Het blijkt echter nog niet zo eenvoudig om in de arena

van competitieve coöperatie tot overeenstemming te

komen. Het is een zoektocht naar het juiste moment

waarop bestuurders, ieder vanuit eigen agenda en

ambities, gelijktijdig hun handtekening willen zetten

onder een plan met business case en governance.

We dienen ons te beseffen dat onze opleidingen nog

nauwelijks rekening houden met de dynamiek en

ambiguïteit in dergelijke besluitvormingsprocessen.

Veel van de opleidingen in de ruimtelijke ontwikkeling,

of ze nu gericht zijn op techniek, financiering of

contractering, zijn project georiënteerd. Ze gaan

vaak uit van eenduidig opdrachtgeverschap en de

mogelijkheid om vanuit functionele eisen tot een

ontwerp te komen. Het ontwerpen staat daarbij in

dienst van het bouwproces.

Besluitvormingsprocessen zoals die van Zuidasdok

vragen om een interactieve benadering van mogelijk

opdrachtgeverschap (governance), daarmee samen

hangende scope en functionele eisen, oplossingen en

plannen, en de daarmee samenhangende kosten, baten

en risico’s.

De noodzaak van het vinden van samenhang tussen

techniek en business cases vinden we reeds terug in

benaderingen zoals ’Life Cycle Costs’ en ‘Total Costs of

Ownership’.

Het is daartoe al noodzakelijk gebleken dat disciplines

in techniek, finance en legal samenwerken en tot

integrale producten komen.

Maar Zuidasdok bewijst dat het gaat om de verbinding

tussen de inhoudelijke disciplines en de wereld van

bestuurscultuur en besluitvorming, de sociale weten

schappen. Om te weten in welk toneelstuk je zit,

moet je van “achter de coulissen” èn “de kleedkamers”

weten.

Bronnen(De Ruiter 2000) De multiculturele arena, oratie.

Ruiter, A. de Katholieke Universiteit Brabant 2000

ISBN 9075001266 Universiteit Tilburg

(De Heer 2010) Besturen onder druk: Bestuurscultuur

en infrastructurele besluitvorming in Nederland.

Heer J.M. de, M. Berendse, H.L. Duijnhoven & S. Merkus

Vrije Universiteit, Rozenberg Amsterdam 2010

ISBN 9789036101967

(Van Eekelen et al 2013) Zeven sleutels voor een waarde-

volle afweging Eekelen, B. van, N. Albers, B. van Bussel,

E. Bijleveld, J. van den Berg, M. Hinsenveld, Centrum

Ondergronds Bouwen Gouda 2013

De Dokwerkers, Reconstructie van planontwikkeling en

besluitvorming van Zuidas en Zuidasdok.

Eekelen, A.L.M. van, R. Snieders en S. de Wilde, uitg.

Neerlands diep 2014 ISBN 9789082056327 en

digitaal te downloaden: (http://neerlandsdiep.nl/

bibliotheek/dedokwerkers)


Thema column

Weinig weerhoudt de Zuidas van een nieuwe vastgoedfraude

Een themanummer van SERVICE

Magazine over de Zuidas in Amsterdam

kan niet compleet zijn zonder te refe

reren aan de vastgoedfraude – het

grootste fraudeonderzoek van de

Nederlandse justitie ooit. Alleen al

omdat het beeldbepalende complex

in het hart van de Zuidas de oranje

bakstenen Symphonytorens zijn.

Die twee Symphonytorens staan ook

symbool voor het corruptieschandaal

rond Rabo Bouwfonds en het Philips

Pensioenfonds.

Symphony is de spil van de Zuidas, omgeven door zoveel andere

gebouwen die spelers uit deze corruptiezaak huisvesten: het WTC,

het ABN Amrohoofdkantoor, de rechtbank, Eurocenter, en veel van

al die advocaten en notariskantoren die zich met deze fraude of de

daaraan verbonden vastgoedtransacties hebben bemoeid.

Vrijwel alle fraudeverdachten hebben een rol gespeeld bij de

bouw van Symphony. Van exBouwfondsdirecteur Jan van Vlijmen

tot en met gedelegeerd projectontwikkelaar Hans van Tartwijk.

Uiteindelijk zijn de vermoede onregelmatigheden rond Symphony

in de strafzaken tegen de verdachten slechts zijdelings ter sprake

gekomen. Op het moment van de invallen en arrestaties op 13

november 2007 was de bouw van Symphony nog in volle gang. Het

complex moest nog worden opgeleverd. Er was nog niet afgerekend.

Symphony was bij wijze van spreken een bankroof in voorbereiding.

Bij de vervolging gaf justitie voorrang aan voltooide kraken, omdat

die harder bewijsmateriaal opleveren.

Bovendien had het Openbaar Ministerie de luxe dat

er voor de tenlasteleggingen in de vastgoedfraude

keuze genoeg was uit frauduleuze projecten.

Er zijn een dozijn vastgoedprojecten aan de

verdachten voorgelegd, maar volgens de Rabobank,

de huidige eigenaar van Bouwfonds, zijn alle 550

vastgoedprojecten van Bouwfonds tussen 1995

en 2006 gecorrumpeerd. De berechting van de

verdachten had dus ook over een aantal andere

projecten kunnen gaan. Zelfs over andere projecten

op de Zuidas.

Het Amsterdamse gerechtshof nadert op het moment

van dit schrijven de afronding van de berechting van

de grootste groep verdachten. Op 27 februari 2015

heeft het hof over hun lot beschikt. Een moment om

eens de balans op te maken, zo’n zevenenhalf jaar

na de invallen. Heeft deze massale actie van justitie

de vastgoedwereld opgeschud? Zijn de Zuidas en de

vastgoedmarkt nu schoner dan voor de arrestatiegolf?

Hebben de leidende marktpartijen, de toezichthouders

en de wetgever adequaat gereageerd?

Het antwoord moet driemaal nee luiden. Er zijn de

afgelopen jaren vrijwel geen maatregelen genomen

die een herhaling van deze affaire kunnen helpen

belemmeren. Twee voorbeelden ter illustratie.

Allereerst de rol van de taxateur. Dat is een opvallende.

In Nederland wordt geen kantoor, winkelcentrum

of appartementencomplex verkocht zonder dat er

een taxateur aan te pas is gekomen. Verondersteld

kan worden dat de medewerking van taxateurs

onontbeerlijk is om fraude met vastgoed mogelijk

te maken. Aspirantfraudeurs zouden dan vooral

proberen de taxateur een valse taxatie te laten

maken, zodat het vastgoed te goedkoop kan worden

ingekocht, of te duur kan worden verkocht. Om

daarna het kunstmatig gecreëerde verschil met

de werkelijke waarde heimelijk te delen met de

medeplichtigen in dit spel.

Mis. Het rare is dat onder de ruim vijftig verdachte

personen (en 75 verdachte bedrijven) in de vastgoed

fraude bij Philips en Bouwfonds justitie geen taxateurs

heeft aangetroffen.

V. van der BoonVasco van der Boon is redacteur van Het Financieele Dagblad. Hij schrijft over fraude, affaires en witteboordencriminaliteit. Hij is co-auteur van de non-fictie-bestsellers De vastgoedfraude (2009), het vervolg daarop De ontknoping (2012), en De val van SNS Reaal (2013).

20

Ongeveer elke andere schakel in de bedrijfskolom

van het commerciële vastgoed leverde wel

ver dachten in deze zaak: bankdirecteuren, pensioen

fondsdirecteuren, makelaars, aannemers, architecten,

notarissen, projectontwikkelaars en ga zo maar door.

Allemaal omgekocht volgens het Openbaar Ministerie

en de rechtbank. Maar er is en was geen enkele

taxateur onder de verdachten.

Hoe kan dat? Kennelijk hoefden de vastgoedfraudeurs

geen taxateur om te kopen om te kunnen frauderen.

Taxateurs zijn namelijk gewoon legaal te koop.

Een opdrachtgever die ontevreden is met het bedrag

dat een taxateur toekent aan een pand, kan eindeloos

onder taxateurs blijven shoppen zonder dat dit bekend

wordt gemaakt. Een taxatierapport meldt niet of

onlangs een andere taxatie is uitgebracht met een heel

andere waardebepaling. Taxateurs melden niet of een

opdrachtgever heeft geprotesteerd tegen een eerdere

waardering. De accountants krijgen niet te horen

welke informatie de taxateurs hebben gekregen voor

hun waardebepaling.

In deze lacunes zou een taxatieregister kunnen

helpen voorzien. Dat is een register waarin taxateurs

registreren welke waardes zij wanneer aan welk pand

hebben toegekend. De financiële toezichthouders,

de Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële

Markten hebben na de vastgoedfraude en de crisis

op de vastgoedmarkt de afgelopen jaren voor zo’n

taxatieregister gepleit. Tevergeefs. De taxateurs

hebben deze pleidooien vertraagd en omgebogen

tot een mogelijk taxateursregister: een opsomming

van taxateurs. Dat is iets heel anders. Daardoor blijft

duister welke waarderingen in het verleden op basis

van welke informatie aan panden zijn toegekend.

Daardoor blijft er in de toch al notoir intransparante

vastgoedmarkt grote ruimte om de perceptie van

marktwaardes van vastgoed te manipuleren. En blijft

er volop gelegenheid voor een nieuwe vastgoedfraude.

Een ander aanknopingspunt voor toekomstige aspirant

fraudeurs heeft de wetgever per 1 januari 2015 in

Nederland ingevoerd, hopelijk onbedoeld. In een

poging de door de Organisatie van Economische

Samenwerking en Onderzoek (OESO) herhaaldelijk

gekapittelde slappe houding van Nederland tegenover

corruptie in het bedrijfsleven aan te scherpen, is sinds

1 januari de wet veranderd.

Op het eerste gezicht lijkt Nederland daardoor

duidelijk strenger geworden tegenover omkoping,

wat de vastgoedfraude in essentie is. De maximale

straf hiervoor is namelijk verdubbeld naar vier jaar.

De maximale straf voor ambtenaren die zich laten

omkopen is nog verder omhoog gekrikt.

Maar de betreffende wetstekst voor de liefhebber:

Wetboek van Strafrecht, artikel 328ter lid 1

introduceert een causaal verband dat moet bestaan

tussen de steekpenningen en een tegenprestatie

van de omgekochte persoon. Dat causale verband

hoefde hiervoor niet zo duidelijk aanwezig te zijn om

corruptie bewezen verklaard te krijgen. Tot 1 januari

was het doorslaggevende criterium voor corruptie

dat een gift verborgen moest zijn gehouden, zoals de

werknemer in loondienst die de van een zakenrelatie

cadeau gekregen Ferrari niet bij zijn baas meldt.

De nieuwe wetstekst luidt: ‘Hij die, anders dan als

ambtenaar, werkzaam zijnde in dienstbetrekking

of optredend als lasthebber, naar aanleiding van

hetgeen hij in strijd met zijn plicht in zijn betrekking

of bij de uitvoering van zijn last heeft gedaan of

nagelaten dan wel zal doen of nalaten, een gift,

belofte of dienst aanneemt dan wel vraagt, wordt

gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier

jaren of geldboete van de vijfde categorie.’ Naar

aanleiding van het cadeau handelen in strijd met

zijn plicht… Dat causale verband is vaak, heel vaak,

moeilijk te bewijzen. Moeilijker dan dat een cadeau

is verzwegen. Een Jan van Vlijmen bijvoorbeeld, de

hoofdverdachte van de vastgoedfraude, heeft tijdens

zijn berechting juist de hele tijd betoogd dat hij deed

wat Bouwfonds en zijn bazen van hem verwachten.

Het was zijn plicht om corrupt te zijn, aldus de

gewezen Bouwfondsdirecteur.

Nee. Frauderen in het vastgoed is niet uitgeroeid,

en niet doorslaggevend belemmerd. Op de Zuidas is

het wachten op een nieuwe vastgoedfraude. Of die

nieuwe vastgoedfraude zo meteen ook weer in de

openbaarheid komt, is maar zeer de vraag.


De Zuidas als nieuw centrum van Amsterdam;hoe met placemaking als instrument

een volwaardig nieuw stadscentrum

is te ontwikkelen

De Zuidas in Amsterdam is een uniek

stuk stad in wording. Uniek in zowel

verschijningsvorm als totstandkoming.

Bij de ontwikkeling van de Zuidas

heeft ontwerpend en ontwikkelend

Nederland zich opnieuw moeten

uitvinden. Wat is er gedaan om de

Zuidas tot aantrekkelijk stedelijk

gebied te ontwikkelen en wat is

daarvan te leren? En welke rol heeft

het begrip ‘placemaking’ daarin?

Terug in de geschiedenisWie vandaag de dag terugkijkt ziet dat de ontwikkelgeschiedenis

van de Zuidas gekenmerkt wordt door een aantal bijzondere keuzes

op het ontwerp en ontwikkelvlak die daarmee het huidige (en

toekomstige) beeld van de Zuidas bepalen. Om dit beeld scherp

te krijgen en de keuzes te begrijpen is een kort overzicht van de

ontwikkeling van de Zuidas essentieel. Aanvankelijk was de Zuidas

‘slechts’ een van de vele kantoorlocaties van de gemeente Amsterdam

die werden ontwikkeld, naast bijvoorbeeld Sloterdijk en Amstel III,

een locatie waarvan de unieke positie van de plek nauwelijks was

ontdekt. Bij de oplevering van het World Trade Center Amsterdam

in 1985 wordt die positie en potentie langzamerhand zichtbaar.

Al in 1979 was de Amsterdamse Rechtbank naar de Parnassusweg,

die de Zuidas kruist, verhuisd. Beide gebouwen hebben een groot

volume, dat binnen de bestaande stedelijke structuur van Amsterdam

met haar smalle kavels moeilijk een plek kon vinden. In 1981 is het

zuidelijke stuk Ringweg A10 geopend, waarmee per dag duizenden

automobilisten over de Zuidas reden. Daarmee werd de potentie van

de plek duidelijk: goed bereikbaar, zichtbaar vanaf de autosnelweg en

met nog genoeg ruimte om verder te ontwikkelen.

Boomtown Amsterdam als vonkDe manifestatie Boomtown Amsterdam, in 1988

georganiseerd door het lokale architectuurcentrum

ArcAm wekte als vonk voor het aanstichten van een

frisse blik van stadontwikkelaars op de Zuidas als

locatie voor nieuwe stadsontwikkeling. De manifestatie

was een vervolg op het boek Boomtown Amsterdam

waarin een overzicht werd gegeven van nieuwe bouw

projecten aan de (toenmalige) randen van de stad,

zoals de IJoever en de Ringweg (Stichting ARCAM,

1988). Dit boek liet zien dat de strategische ligging

ten opzichte van de luchthaven aan de ene kant en

het oude stadscentrum aan de andere kant volop

ontwikkelingskansen bood. Opvallende afwezige in de

plannen in Boomtown Amsterdam was het wonen aan

de Zuidas; het werd vooral als kantorenlocatie voor het

hogere segment gezien.

Dit imago van kantorenlocatie werd versterkt toen

midden jaren negentig de discussie losbarstte over

de herontwikkeling van de IJoevers in Amsterdam. De

gemeente zag graag grote (financiële) instellingen als

de ABNAMRObank van de binnenstad verhuizen naar

de IJoevers, met als doel het verlies van dergelijke

grote instellingen voor de verdere ontwikkeling van de

binnenstad te beperken. De bank koos echter anders,

namelijk voor de Zuidas. De verhuizing naar het nieuwe

hoofdkantoor dat in 1999 gereed kwam wordt als

belangrijke mijlpaal in de verdere ontwikkeling van

de Zuidas gezien. Tot dan toe zag de gemeente weinig

potentie in de Zuidas; zij richtte haar energie op het

ontwikkelen van (woon)gebieden langs de IJoevers,

het Oostelijke Havengebied en IJburg.

De gebruikelijke manier van stadsontwikkelen waarbij

polders werden opgespoten om daarna een op

papier bedachte structuur uit te kunnen rollen, zoals

Amsterdam dat gewend was te doen in de Westelijke

Tuinsteden, Buitenveldert, AmsterdamZuidoost en

later IJburg, was op de Zuidas niet mogelijk. Hoewel

het leek alsof er genoeg ruimte was, had de stad toch

te maken met bestaande structuren en eigenaren. Bij

de ontwikkeling van de Zuidas komt de functie wonen

relatief laat aan de orde.

drs. V. KompierVincent Kompier werkt sinds 1994 in het veld van ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling. Hij heeft zowel bij de overheid, de Technische Universiteit Delft als bij particuliere bureaus als De Architekten Cie. gewerkt. Vanuit zijn bureau textoer werkt hij momenteel als onderzoeker, publicist, gastcriticus en moderator.

22

Pas eind jaren negentig, op het moment dat de keuze wordt gemaakt

om een nieuw stadscentrum te ontwikkelen in plaats van een louter

kantorenlocatie, komt deze functie in beeld. Want wonen wordt als

functie voor een gemengd stadscentrum onontbeerlijk geacht.

Met de oplevering van de New Amsterdam woontoren in deelgebied

Mahler in 2009 is wonen op de Zuidas een feit. Is daarmee de garantie

geleverd dat de Zuidas een gemengd stedelijk gebied wordt? Een

‘uitdagende, sociale, aantrekkelijke, gezonde, duurzame en vitale

leefomgeving?’ zoals de gemeente ambitieus voorstaat? Dat is de

vraag.

Wonen als minst stedelijke functieOm die uitdagende leefomgeving te krijgen is de woonfunctie sec

niet van belang. Sterker: de woonfunctie en andere (stedelijke)

functies kunnen elkaar danig in de weg zitten. Momenteel woedt er in

Amsterdam een discussie over de toegenomen drukte in het centrum,

waarbij vooral de woon en de toeristische functies elkaar flink in de

weg zitten. Een kenmerk dat voor meer grote Europese steden geldt,

waar de aantrekkingskracht op een groot publiek langzamerhand zelf

een probleem is geworden (Hajer & Reijdnorp, 2001).

Daarnaast is wonen in feite de minst stedelijke functie die er

is. In woongebieden zonder andere functies beperkt zich de

levendigheid tot het auto wassen op zaterdag. Wonen is als functie

ingewikkeld; voor stadsontwikkelaars zowel zegen (draagvlak, meer

inwoners, meer belasting voor de stad) als vloek (weinig tot geen

functiemenging, verbuitenwijkisering van binnenstadsgebieden).

En ook vanuit de kantoorfunctie bekeken is de woonfunctie niet

noodzakelijk.

AFBEELDING 1

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Eric Dix

Er is weinig toegevoegde waarde. Weliswaar bijten

kantoorgebruikers en bewoners elkaar niet, maar

van wederzijdse synergie is weinig sprake. Waar

de kantoor en woonfunctie elkaar ontmoeten is

bij de voorzieningen. Dan is er wel degelijk een

overlap in belangen; zowel de kantoorklerk als de

bewoner heeft baat bij voorzieningen als een bakker,

stomerij, krantenkiosk en warenhuis. Maar waar

op papier gouden bergen worden beloofd aan het

voorzieningenprogramma (klaar in 2040) hebben

huidige gebruikers het te doen met een aanbod dat

op een relatief laag aantal gebruikers is afgestemd.

Dat is een dilemma. En daarmee komt de crux van

de centrumontwikkeling die de gemeente op deze

plek voorstaat naar voren. Want hoe voorzieningen

te ontwikkelen waar (nog) niet genoeg draagvlak aan

bewoners voor is? Door middel van nieuwe ontwerp

en ontwikkeltechnieken kan ervoor gezorgd worden

dat de openbare ruimte dermate aantrekkelijk is zodat

nieuwe voorzieningen zich kunnen gaan vestigen.

Placemaking als nieuwe strategieDat die manier van planning in Amsterdam wordt

toegepast blijkt uit de Zuidas Integrated Placemaking

Strategie (ZIPS) uit 2011 (Gemeente Amsterdam &

ARUP, 2011). Dit is een vervolg op de Visie Zuidas

uit 2009, waarin een belangrijk moment in de

ontwikkeling van de Zuidas wordt gemarkeerd.


AFBEELDING 2

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Marc Dorleijn

In de Visie Zuidas wordt onderkend dat de Zuidas zich

dient te ontwikkelen van zakencentrum tot stedelijk

centrum “met een gemengd milieu”. De ZIPS versterkt

deze visie en tracht de visie in heldere lijnen uiteen te

zetten. De ingewikkeldheid van het ontwikkelen van een

plek waar aan de ene kant al mensen werken en wonen

en aan de andere kant nog volop wordt gebouwd wordt

onderkend: “Om de Zuidas te ontwikkelen tot een

rijke, authentieke en betekenisvolle plek, is het nodig

complexe en soms zelfs tegenstrijdige componenten

met elkaar te verenigen” (Gemeente Amsterdam &

ARUP, 2011). De ZIPS heeft als strategische focus eerder

de korte termijn waarbij het begrip ‘placemaking’

wordt gelanceerd. Dat is opvallend: zonder dat de

stadsontwikkelaars dit doorhebben wordt hiermee

een nieuw begrip in het ontwikkelen van de stad

geïntroduceerd. Placemaking komt uit de Amerikaanse

en Engelse praktijk en staat voor een interactief proces

met alle betrokkenen.

Bij placemaking wordt het gebruik (en niet de

vorm geving) van de openbare ruimte als uitgangs

punt genomen (Project for Public Spaces, 2008).

Placemaking versterkt de verbinding tussen mensen

en de plaatsen die ze delen.

Doel is om samen de openbare ruimte zo te ontwikkelen dat de

gedeelde waarde ervan wordt gemaximaliseerd. In simpele woorden:

door planning, ontwerp, beheer, programmering en gebruik

integraal te bezien wordt de waarde van de openbare ruimte door

iedereen onderkend. En niet alleen door stedenbouwkundigen of

vastgoedontwikkelaars. Placemaking biedt technieken aan om de

immateriële kwaliteiten van de openbare ruimte, die gebruikers

vaak hanteren, als: ‘gezellig’, ‘veilig’, ‘mooi’ of ‘vriendelijk’ te kunnen

meten en verbeteren. Het Institute for Public Spaces heeft in Amerika

meer dan duizend verschillende openbare ruimtes onderzocht

en komt tot de volgende vier kernvoorwaarden voor succesvolle

openbare ruimtes: toegankelijkheid, activiteiten, comfort en

gezelligheid (Project for Public Spaces). Ook de ZIPS spreekt over

ontwerpprincipes waarmee naar de verdere ontwikkeling van de

Zuidas gekeken dient te worden, zoals: “Probeer vanaf het begin

een levende stad te creëren”; “Beschouw het als een deel van

Amsterdam, een plek in de wereld” en: “Richt je altijd op het creëren

van een gevoel van volledigheid” (Gemeente Amsterdam & ARUP,

2011). Deze principes zijn gekoppeld aan gebiedsbrede strategieën

zoals: �Integratie met de stad”. Aan elke strategie is een kernvraag

gekoppeld, zoals bij “Integratie met de stad” de vraag: “Is het

deelgebied aangesloten op de nabijgelegen gebieden?”.

24

De ZIPS bestaat niet uit dwingende regelgeving. Het is een instru

ment voor sturing van het proces voor de verdere ontwikkeling van

de Zuidas dat integraal ontwerpen probeert te stimuleren.

Van een- naar meerdimensionaal gebruikIn de (vastgoed)wereld die wordt gedomineerd door cijfers en tabel

len mogen de ZIPSprincipes, afgeleid van Placemaking, wellicht

‘vaag’ klinken. Toch is het van belang om bij het doorontwikkelen

van de Zuidas een dergelijke methode te hanteren. Want inmiddels

zijn er naast kantoorgebruikers ook bewoners op de Zuidas, met

eigen ideeën en belangen, en is de openbare ruimte de plek waar

de belangen van alle gebruikers samenkomen. Daar dient vorm en

richting aan gegeven te worden. De waarde van de openbare ruimte

draait om het welbevinden van de gebruiker. En de diversiteit

aan gebruikers op de Zuidas is alleen maar groter geworden.

Hoewel er (te?) veel aandacht gaat naar de vormgeving van de

openbare ruimte, iets waar Nederland de afgelopen twintig jaar

grote sprongen heeft gemaakt, is het daadwerkelijk goed laten

functioneren van de openbare ruimte vooral een organisatorische

en sociale opgave. Als bij (her )inrichting van een plein, park

of straat rekening wordt gehouden met de wensen van de

verschillende gebruikers is de kans op een succesvolle openbare

ruimte groot. En de range aan Zuidasgebruikers is inmiddels veel

groter geworden. Zo laat het onderzoek “Sport op de Zuidas,

Kansen voor sport en stad” zien dat bij de ontwikkeling en

bouw van het Zuidasdok mooie kansen liggen om sport en

stadsontwikkeling aan elkaar te koppelen (Casas Valle & Kompier,

2013). De bouw van het dok is bij uitstek iets waar de klimsport

zich – zij het tijdelijk zou kunnen uitleven en tilt de jaarlijkse

Hakken & Pakkenrun de Zuidas uit boven het dagelijks gebruik

door kantoorwerkers en bewoners.

Door het begrip placemaking te hanteren bij de

verdere ontwikkeling van de Zuidas wordt de kans

om zich daadwerkelijk te ontwikkelen tot uitdagende,

sociale, aantrekkelijke, gezonde, duurzame en

vitale leefomgeving aanmerkelijk vergroot, omdat

de nietfysieke kenmerken van de openbare ruimte

in de planning, ontwerp en uitvoering worden

geïncorporeerd. Met een stuk stad zoals iedereen

zich zou wensen als resultaat.

BronvermeldingCasas Valle, D., & Kompier, V. (2013). Sport op de Zuidas:

Kansen voor sport en stad. Amsterdam: StadForum.

Gemeente Amsterdam & ARUP. (2009). Visie Zuidas.

Amsterdam: Zuidas Amsterdam.

Gemeente Amsterdam & ARUP. (2011). Zuidas integrated

placemaking strategy. Amsterdam: Dienst Zuidas.

Hajer, M., & Reijdnorp, A. (2001). Op zoek naar nieuw

publiek domein: Analyse en strategie. Rotterdam: NAi

Uitgevers.

Project for Public Spaces. (2008). Succesvolle

openbare ruimtes: Praktijkvoorbeelden en principes.

Utrecht: CROW.

Project for Public Spaces. (sd). What is Placemaking?

Opgehaald van http://www.pps.org/reference/what_

is_placemaking/

Stichting ARCAM. (1988). Boomtown Amsterdam:

Ontwerpen om de stad. Amsterdam: Stichting ARCAM.

AFBEELDING 3

Zuidplein Bron: Gemeente Amsterdam, Zuidas. Foto: Bas Uterwijk


Wonen tussen kantorenBeleggen in huurwoningen in de vrije

sector staat weer volop in de belang

stelling. Door de gedaalde woning

prijzen en de grote vraag naar goede

huurwoningen in grote delen van

de Randstad lijkt voor beleggers

een uitstekend instapmoment te zijn

ontstaan. Daarbij kijken beleggers vooral

naar Amsterdam. De Amsterdamse

woningprijzen zijn met ruim 10%

gestegen (NVM Q3 2014, Q3 2013)

en de hoofdstedelijke woningmarkt

is na de crisis opnieuw ‘hot’.

Volop kansen voor beleggers om de

geplande woningprojecten op de

Zuidas snel op te pakken zou je zeggen.

Of toch niet?

Het nieuwe La Défense? De oorspronkelijke plannen voor de Zuidas stammen van ver voor

de crisis en het ambitieniveau was torenhoog. Op de Engelstalige

website van het woningproject New-Amsterdam valt te lezen: ‘The

Zuidas is known abroad as the Financial Mile. In the next few years,

almost 2.2 million square metres of office and housing space will be

added …. Its setup is comparable with that of La Defense in Paris

and The Docklands in London’.

Nader beschouwd telt La Défense slechts 20.000 inwoners, relatief

weinig ten opzichte van de 2,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte.

De Docklands heeft veel meer inwoners. Zij wonen echter niet in de

hoog bouwlocaties rondom Canary Wharf maar aan de randen van het

gebied.

De Zuidas zoekt veel meer de combinatie van het wonen

en het werken. De ‘Visie Zuidas’ uit 2009 spreekt op dat

moment al van de overgang van een kantoorlocatie naar

een gemengd milieu. Het ontwikkelprogramma voorziet

tot 2040 in een ontwikkeling van een kleine 9.000

woningen in het volledige plangebied, bij realisatie van

het Dokmodel. Bij volledige realisatie van deze Visie

Zuidas staat tegenover 1 inwoner 80m2 kantoorruimte.

In La Défense bedraagt de verhouding 1 inwoner per

125m2 kantoorruimte en domineert de kantoorfunctie

(Visie Zuidas 2009).

“Zuidas is zakendistrict met uniek

gemengd karakter."

Amsterdam ontwikkelt met de Zuidas een eigen en

unieke gemengdstedelijke locatie. De verwijzingen

naar de succesvolle zakendistricten in Londen en Parijs

lijken dan ook meer bedoeld om de kwaliteit van het

gebied te onderstrepen.

Maar zijn mensen ook bereid om te wonen tussen

kantoren?

DoelgroepHet woonproduct zou moeten aansluiten bij het te

realiseren hoogwaardige en internationale zakencentrum.

Volgens Eefje Voogd Makelaardij is het gebied onder

ander populair bij mensen die terug willen keren naar

de stad. ‘De meesten van hen hebben veel gereisd

en weten de stedenbouwkundige en architectonische

setting van de Zuidas te waarderen. Ze zijn gewend

aan een hoge levensstandaard en wonen bij voorkeur

in een hoogstedelijke omgeving (nul20, 2014)’

Een andere belangrijke doelgroep zijn de werknemers

op de Zuidas waarvan een deel uit het buitenland

komt en internationaal werkt. Daarnaast is er voorzien

in een beperkt sociaal programma en zullen op termijn

800 studentenwoningen worden gerealiseerd.

Drs H.W. Wensing MSRE MRICSAls directeur investment management wordt Wim Wensing direct gecon-fronteerd met de turbulente woningmarkt en met een veranderingen binnen de doelgroep. Wim Wensing studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit en behaalde een vastgoed master opleiding aan de Universiteit van Amsterdam. Wim is na zijn studietijd zijn carrière gestart in de vastgoedsector (o.a. bij Meeùs en ING Real Estate), waarvan de laatste 10 jaar in leidinggevende posities. Bij Amvest is Wim Directeur Investment Management. Daarnaast is hij professioneel lid van de RICS en bestuurslid van de Stichting Vastgoeddata StiVAD.

26

Echter, wonen op de Zuidas zelf is veelal niet weggelegd

voor de gewone man. De gemiddelde WOZwaarde

(2013) van een woning op de Zuidas is met een bedrag

van € 520.000 ruim het dubbele van het gemiddelde in

Amsterdam (€250.000) (Fris Makelaars, Gebiedsanalyse

2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel Zuid). De huidige

woningvoorraad bestaat uit een mix van koop en vooral

geliberaliseerde huur in het hoge en topsegment.

Grafiek 1 bevestigt dat het aantal mensen met een hoog

inkomen in het gebied in en rondom de Zuidas ruim

hoger ligt dan het gemiddelde in Amsterdam.

De economische crisis haalde een forse streep door

de plannen en ambities van deze eerste investeerders.

Huur en koopprijzen moesten drastisch naar beneden

worden bijgesteld. De aanvankelijke prijzen in New

Amsterdam zijn bijvoorbeeld bijgesteld van circa 18

euro per vierkante meter naar gemiddeld circa 12 euro

per vierkante meter. De meest courante types werden

tegen de 14 euro per vierkante meter verhuurd. Toch

zou het te makkelijk zijn om deze eerste mindere

ervaringen alleen toe te schrijven aan de crisis.

“Ambitieniveau voor wonen lag

aanvankelijk veel te hoog."

Zoals vele woongebouwen van voor de crisis lag de

nadruk bij het ontwerp meer op gevel en uitstraling

dan op het wooncomfort. Ook hielden de woningen

weinig rekening met de doelgroep, vooral niet met de

expat. De allowances (de bijdrage van werkgevers in

de huisvesting van hun werknemers) van met name de

young professionals zijn meestal niet hoog genoeg om

een appartement van € 1.200, exclusief servicekosten,

of meer per maand te huren. Dubbele bewoning,

gebruikelijk in steden als Londen of Parijs, is moeilijk

omdat bijna alle appartementen, heel Nederlands,

maar een badkamer hebben.

Volgens het document ‘Visie Zuidas’ uit 2009 mikte

de gemeente op een gemiddelde woninggrootte van

125 vierkante meter per appartement. Bij de hierboven

genoemde prijzen per vierkante meter liggen de

huur prijzen per woning in combinatie met vaak hoge

servicekosten op een niveau dat alleen bereikbaar is

voor een heel kleine doelgroep. De grootste appar te

menten concurreerden qua prijsstelling met binnen

stedelijke woningen en ondervonden de grootste

prijsdruk.

De eerste investeerders hebben verlies genomen. Na

aanpassing van de prijzen zijn hun projecten wel weer

vlot verhuurd of verkocht. Alleen Eurocenter kent nog

wat leegstand. Nieuwe projecten lopen uitstekend.

Het wonen tussen kantoren blijkt velen toch prima te

bevallen.

WoonmilieuHet gemengde milieu van de Zuidas heeft de verwende

(internationale) bewoner veel te bieden. Inmiddels telt

de Zuidas vele restaurants en een aantal hotels. Sport

en culturele voorzieningen zijn deels op de Zuidas zelf

te vinden of liggen bij wijze van spreken om de hoek.

Ook telt de Zuidas veel scholen en opleidingsinstituten,

vele met een internationaal karakter.

Belangrijk is ook de goede bereikbaarheid van het

gebied, een manco van veel andere ontwikkellocaties.

Tram, metro, trein zijn allemaal aanwezig. Het centrum

van Amsterdam is snel met de fiets bereikbaar en de

A10 loopt dwars door het gebied.

Woningtype Aandeel (%)

Koop 66%

Huur 34%

waarvan sociaal 5%

waarvan geliberaliseerd 29%

Totaal 100%

GRAFIEK 1

Zuidas: vergelijking van de inkomensverdeling

(Gemeente Amsterdam O&S, 2013)

De doelgroep en de woningvoorraad sluiten goed aan bij

het ambitieniveau van het hoogwaardige zakencentrum.

De eerste ervaringen met woningen op de Zuidas zijn

echter gevarieerd.

Eerste ervaringenDe wolkenkrabbers en de luxueuze appartements

gebouwen aan de fifth avenue in New York waren

de inspiratiebron voor de architecten voor de eerste

woningen op de Zuidas. De appartementsgebouwen

Eurocenter, New Amsterdam en Symfony stralen

enorme luxe uit. Het mocht en moest ook wat kosten.

De oorspronkelijke koop en huurprijzen lagen op

een niveau dat in Nederland nog niet eerder op een

dergelijke schaal was gerealiseerd.

TABEL 2

Zuidas: huidige woningvoorraad

Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidas, diverse

projectsites

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

lage inkomens

laag - EU-grens

EU-grens - 43.785

43.785 - 1,5x modaal

1,5 - 2x modaal

> 2x modaal

Zuidas en omgeving

StadsdeelZuid

Amsterdam


De nabijheid van Schiphol onderstreept opnieuw het

internationale karakter en is tevens een unique selling

point van het wonen op de Zuidas.

Steeds meer hoofdkantoren van grote nationale en

internationale bedrijven kiezen (of hebben gekozen)

voor de Zuidas als zetel van hun hoofdkantoor. Dit

trekt een veelheid van internationaal werkende

adviseurs aan. De aanwezigheid van hoogwaardige

kennis kan weer aanleiding zijn voor nieuwe bedrijven

om de Zuidas als vestigingslocatie te kiezen.

Kortom, het woonmilieu is uitstekend en de clustering

van hoogwaardige werkgelegenheid is nog volop

aan de gang. Dit zijn goede uitgangspunten voor

meer investeringen door residentiële beleggers.

Hoe aantrekkelijk is de Zuidas voor deze beleggers?

Beleggen in de ZuidasOnder invloed van het economische hoogtij van begin

deze eeuw zijn de eerste woongebouwen op de Zuidas

ontworpen met een zeer hoog ambitieniveau. De

beoogde doelgroep van Zuidasbewoners kiest echter

niet en masse voor het grote en luxe appartement van

destijds.

Ook de shortstay verhuur van de eerste Zuidas

appartementen verliep niet altijd even succesvol.

De hoge mutatiegraden brachten ook hoge kosten

met zich mee, terwijl de doelgroep van drukke

internationale managers ook tevreden was geweest

met een minder grote (en dure) woning.

Toch heeft de Zuidas zich in bijna alle opzichten

bewezen als een residentiële toplocatie. De bereik

baarheid is uitmuntend en het scala aan voorzieningen

in de directe of indirecte omgeving is enorm. Met

het juiste product zal de vraag het aanbod ruim

overtreffen. En dat is precies waar een lange termijn

belegger in essentie naar op zoek is.

Om de risico’s op het gebied van de exploitatie te

kunnen beheersen zullen beleggers ten opzichte van

de eerste woningen streven naar een lagere absolute

huurprijs, wat zich in de praktijk zal vertalen naar een

kleiner woningtype. De nieuwe wet en regelgeving

maakt het ook goed mogelijk om deze woningen in de

vrije sector te kunnen verhuren.

Om de woonlasten verder te drukken zullen beleggers

eveneens trachten om het niveau van de servicekosten

te beheersen. De strengere EPCnorm levert hieraan

automatisch een bijdrage, maar luxe voorzieningen als

zwembaden zullen niet snel terugkeren.

Tenslotte is het nog van belang om aan te stippen

dat de Zuidas geen homogeen gebied is. Toekomstige

bewoners en investeerders beoordelen de verschillende

deelgebieden elk op hun eigen kwaliteit, waarbij

bijvoorbeeld het Mahlergebied de expat meer zal

aanspreken en de randgebieden meer vraag zal kennen

van huurders die voor langere termijn willen huren.

Mooie toekomstInstitutionele beleggers hebben momenteel weer

volop belangstelling voor de woningsector. Beleggers

hebben veel investeringsruimte. De Randstad en met

name Amsterdam staan hoog op de verlanglijst omdat

hier de hoogste economische en demografische groei

wordt verwacht.

De Zuidas is een toplocatie. Het gebied heeft een

eigen en uniek karakter. En de prijzen voor erfpacht

zijn hoog. Om rendement te kunnen halen zullen de

huurprijzen eveneens op een hoog niveau moeten

liggen. Voor de beste plekken zullen de prijzen in de

huidige markt richting 15 euro per vierkante meter

moeten bedragen.

“Zuidas blijft toplocatie voor de

woningbelegger."

Beleggers bedienen graag een brede doelgroep.

Er is meer focus gekomen op het middensegment

van de huurmarkt. Voor dit segment hanteren de

meeste beleggers een bovengrens van circa 1200 euro.

Dit betekent dat de gemiddelde woning kleiner zal

worden dan de oorspronkelijk geplande gemiddelde

oppervlakte van 125 vierkante meter.

De Zuidas heeft veel te bieden aan vele doelgroepen.

Investeerders in de Zuidas kunnen goede zaken doen.

Vanwege het hoge prijsniveau zal het niet altijd

makkelijk zijn maar door goed gebruik te maken

van de behoeftes van de diverse doelgroepen valt er

meerwaarde te creëren.

BronnenFris makelaars, http://frisgroep.nl/particulier/wonen/

Gebiedsanalyse 2015 Buitenveldert/Zuidas Stadsdeel

Zuid

Gemeente Amsterdam O&S, 2013

Gemeente Amsterdam Projectbureau Zuidas, diverse

projectsites

NUL20, platform voor woonbeleid in de regio

Amsterdam, juli 2014

NVM Q3 2014 vs Q3 2013

Visie Zuidas 2009, Dienst Ruimtelijke Ordening

Gemeente Amsterdam, Arup London.

28

Vastgoed in het buitenland

Ich habe noch einen Koffer in Berlin...Berlijn is hip, Berlijn is sexy, Berlijn is

booming. Sinds 2012 maakt Berlijn een

groei door die vergelijkbaar is met de

euforie na de val van de muur 25 jaar

geleden.

Niet alleen de woningmarkt ziet

verkopen en bouwproductie in korte

tijd verdubbelen, huren fors stijgen en

verkoopprijzen toenemen, ook de hotel

en kantorenmarkt kent een ongekende

bloei. Veertigduizend nieuwe inwoners

komen jaarlijks naar het trendy Berlijn,

met in hun kielzog ruim 11 miljoen toe

risten (met 25 miljoen overnachtingen),

die het blijkbaar lukt om met passen

en meten via het 50 jaar oude vliegveld

Tegel de stad te bereiken.

Hoe is het om als Nederlander in deze metropool te werken? En dan bedoel

ik specifiek in de vastgoedsector. Vergeet Amsterdam of Rotterdam, of het

kleinstedelijke Breda of Arnhem. Na Londen en Parijs wordt Berlijn de derde

Europese megastad. Maar dan wel verdeeld in deelgemeenten met wel

250.000 inwoners, die weer zijn opgedeeld in tientallen wijken (“de Berliner

Kiez”).

Aankomst op de luchthaven van Berlijn: is dit het nou?Vijf keer per dag vliegt KLM tussen Amsterdam en Berlijn. Na een uurtje

land je bij gate D van de oude luchthaven Tegel. Met alleen handbagage zit

je 5 minuten na de landing al in de taxi naar het centrum.

Deze ongekende luxe voor de zakenreiziger zal nog 3 jaar

in ere worden gehouden, want het grootste schandaal van

Berlijn, de nieuwe luchthaven Berlin-Brandenburg, is nog

steeds niet open en zal pas na 2018 in gebruik genomen

worden (ruim 6 jaar te laat). Met de taxi ben je in 10

minuten op de beroemde Kurfürstendamm, het winkel- en

businessdistrict van West-Berlijn. Naar de Potsdamer Platz

is het nog een kwartier verder rijden.

“Berlijn is arm, maar sexy en booming.”

Ons BPD-kantoor ligt bij de Kudamm (zoals de Berlijners

het zelf uitspreken), in de wijk Charlottenburg. In de veelal

prachtige 19e en vroeg 20e eeuwse gebouwen is naast de

woonfunctie vooral de zakelijke dienstverlening gevestigd,

zoals banken, notarissen, advocaten, adviesbureaus en

dergelijke. Op elke straathoek tref je restaurants aan met

gerechten uit alle werelddelen. Omdat bedrijfskantines

ontbreken, bieden zij zeer goedkope lunches aan van € 4 tot

€ 6. Om 12 uur zie je de notaris in driedelig pak broederlijk

naast de buurvrouw in de rij staan voor een bord lekker

warm eten, dat gezamenlijk staande aan een tafel wordt

genuttigd, terwijl ondertussen heftig de Berlijnse politieke

schandalen besproken worden.

Grote moderne kantoorgebouwen zijn beperkt aanwezig,

hoewel na de ‘kantorenboom’ rondom de Potsdamer Platz

en de Friedrichstrasse, in de periode 1995-2005, nu ook

rond Bahnhof Zoo de glazen wolkenkrabbers de grond uit

schieten, zoals het Upper West, Walldorf Astoria hotel. De

renaissance van een achtergebleven centrumgebied werd

vorig jaar al ingeluid door de komst van het nieuwe winkel-

centrum BIKINI (17.000 vierkante meter), dat zich richt op de

mode- en designsector van Berlijn. Overigens werd vorig

jaar ook de Megamall of Berlin (76.000 vierkante meter) bij

de Potsdamer Platz geopend, waardoor Berlijn tweemaal

meer winkelmeters heeft per 1000 inwoners dan Amsterdam,

terwijl leegstand nauwelijks aanwezig is.

Waar komt deze groei vandaan? Allereerst lijkt het economisch

beleid van de stad zijn vruchten af te werpen. Er zijn enorme

overheidsinvesteringen gedaan in de wetenschaps- en

technologie sector.

drs. H. JoostenHan Joosten is bijna 20 jaar werkzaam bij het Bouwfonds, sinds 2005 als hoofd van de afdeling Marktonderzoek van Bouwfonds Property Development en verantwoordelijk voor de strategische marktonderzoeken, onder andere naar de woningmarkt in Nederland en Europa. In 2013 is Han tevens in Berlijn benoemd als vestigingsdirecteur en verantwoordelijk voor de opbouw van een nieuw BPD kantoor. Hiervoor werkte hij onder andere bij Kolpron Consultants in Rotterdam en Berlijn.


In Adlershof zijn in de laatste 5 jaar ruim 1.000 nieuwe technologie-

bedrijven gevestigd met meer dan 15.000 arbeidsplaatsen. De universiteit

heeft 9.500 studenten. Ook de media en creatieve sector hebben

tienduizenden banen in Berlin gecreeërd, omdat de stad is volgelopen

met internationale talentvolle jongeren. Daarvoor biedt Berlijn vele

broedplaatsen in oude fabriekspanden, die goedkoop kunnen worden

gehuurd voor start-ups ondernemingen. Omdat Berlijn in vergelijking met

andere wereldsteden als Londen, Parijs, Milaan of New York relatief

goedkoop is om te leven (woonlasten, eten en drinken, huur van bedrijfs-

panden en lage openbaar vervoer tarieven), oefent de stad een grote

aantrekkingskracht uit op deze doelgroepen.

“Wutbürger: woedende bewoners vechten tegen

de instromende nieuwe generaties."

Herhaalt de geschiedenis zichzelf?De groei van de werkgelegenheid, vooral in de creatieve bedrijfstakken en de

bouwsector, leidt tot zeer lage leegstandspercentages in de kantorensector,

in het centrum minder dan 5 procent, en huurprijzen die de grens van € 20

per vierkante meter per maand overschrijden.

Een dergelijke ‘boom’ deed zich ook voor na de val van de Muur. Iedereen

wilde toen naar Berlijn. De groeiverwachtingen in de jaren 90 leidden zelfs

tot een prognose van een metropool Berlijn met 5 miljoen inwoners tegen

2010. Op basis van deze prognoses kwam er een enorme ‘bouwboom’ tot

ontwikkeling. De politiek reageerde met de aanwijzing van enorme

ontwikkelingsgebieden voor wonen en werken (onder andere Wasserstadt

Oberhavel, Rummelsburger Bucht), die met honderden miljoenen D-Mark

werden gesubsidieerd. Vooral zwaar gesubsidieerde woningbouw werd in

enorme aantallen door de gemeentelijke woningbouwcorporaties gerealiseerd

(de jaarlijkse productie lag gemiddeld op vijftienduizend woningen). De stad

was immers gewend aan tientallen jaren financiële steun door de Bonds-

regering tijdens de Muur-periode. Aan deze politiek kwam aan het einde van

de vorige eeuw een abrupt einde, het systeem was onbetaalbaar geworden

en de euforie over de groei van Berlijn zakte in. De grote, door de gemeente

aangestuurde, ontwikkelingsgebieden werden slechts half afgebouwd

stilgelegd met enorme verliezen op de grondexploitatie. Mede hierdoor

liep de overheidsschuld op tot 60 miljard euro. Maar de nieuw gekozen

burgemeester, Klaus Wowereit, maakte van deze situatie een geslaagde

marketingstrategie met de gevleugelde slogan: "Berlin ist arm, aber sexy!".

In december 2014 stapte Wowereit op, onder druk van schandalen zoals de

nieuwe luchthaven, na 14 jaar de stad met veel bombarie geregeerd te

hebben. Met zijn glamourgedrag heeft hij Berlijn op de internationale kaart

gezet, vooral in de culturele en creatieve sectoren (media, kunst, muziek).

Zijn slogan bij aantreden “ich bin schwul, und das ist auch gut so“ (ik ben

homo, en dat is ook goed zo) kreeg hij wereldwijde bekendheid, waarvan

zeker ook de homoscene in Berlijn volop geprofiteerd heeft (en Amsterdam

ver achter zich heeft gelaten).

De strijd tussen de alt-berliner en de nieuwe bewoners dreigt te escalerenDe regerende partij SPD koos als opvolger de huidige wethouder

(Bausenator) Müller, die de stad als burgemeester tot de volgende

verkiezingen in 2016 mag leiden. Müller heeft zich in de afgelopen maanden

sterk geprofileerd als aan de ene kant beschermheer van de huidige

bewoners van Berlijn, die er goedkoop willen kunnen blijven wonen, en aan

de andere kant als partner van de ontwikkelaars.

De aantrekkingskracht van Berlijn heeft geleid tot enorme

migratiestromen vanuit de hele wereld. Ook de binnenlandse

migratie vanuit Duitsland naar de hoofdstad is niet ongemerkt

voorbij gegaan. De leegstand in de woningvoorraad is nu

feitelijk nul procent, zelfs de slechtste woningen worden

verhuurd. Een woningadvertentie op de website Immobilien-

scout (de Duitse variant op Funda.nl) leidt tot honderden

aanvragen.

Voor een woningbouwontwikkelaar als BPD (voorheen

Bouwfonds) lijken het dus gouden tijden. Echter, het

probleem is niet de verkoop van de woningen, maar wel

de grondaankoop en de bouwvergunningen. Voor de

bestemmingsplannen en bouwvergunningen zijn de tien

Bezirken (de tien deelgemeenten, met soms wel

driehonderdduizend inwoners!) verantwoordelijk. Senator

Müller heeft in juli 2014 een ’Bündnis‘ (convenant) met de

Bezirken gesloten, waarbij extra personeel is beloofd in ruil

voor snellere procedures voor bestemmingsplannen en

bouwvergunningen. Als de ambtenaren binnen zes maanden

een bouwvergunning verstrekken, krijgt de deelgemeente

zelfs € 500 per goedgekeurde woning betaald.

Bestemmingsplannen moeten binnen 24 maanden worden

vastgesteld terwijl dat nu meestal 4 à 7 jaar duurt. Als de

deelgemeente te traag is en het bestemmingsplangebied

meer dan 100 woningen omvat, kan de centrale stad (de

’Senat‘) de verantwoordelijkheid bij de deelgemeente

weghalen en zelf gaan uitvoeren. Dit wordt als een strenge

straf beschouwd omdat de democratische invloed van de

lokale partijen afgenomen wordt.

Samenwerking tussen de gemeente en de ontwikkelaarsIn augustus 2014 heeft senator Müller met de belangrijkste

spelers in de stad een ’Bundnis für Wohnen‘ gesloten, een

belangrijk convenant tussen de gemeente Berlijn en de

brancheverenigingen van de ontwikkelaars. De Senat van

Berlijn heeft beloofd de procedures te versnellen en te

vereenvoudigen als de sector twaalfduizend woningen per

jaar bouwt. Het belangrijkste juridische instrument vormt

het zogenaamde ’städtebaulichen vertrag‘, een privaat-

rechtelijk contract tussen ontwikkelaar en gemeente over de

financiële regeling voor nieuwe bestemmingsplangebieden

met minstens 100 woningen. Voorheen kon elke deel-

gemeente dit contract met de ontwikkelaar zelf vormgeven,

hetgeen tot een wildgroei van wensenlijstjes leidde,

afhankelijk van de politieke verhoudingen in de deel-

gemeenteraad (‘Bezirksverordentenversammlung‘).

Senator Müller heeft dit probleem in september opgelost,

door voor heel Berlijn één contractvorm en één kosten-

calculatie toe te laten, het zogenaamde ’kooperatieve

Baulandmodel‘. Alle rechten en plichten zijn vastgelegd,

zelfs de eenheidsprijzen voor speeltuinen, openbaar

groen en plankosten. De Excel-sheet is via een website

te downloaden, wat leidt tot een transparante aanpak.

De deelgemeenten hebben niets meer te onderhandelen.

Wel heeft de SPD via Müller een ander groot probleem bij

de private sector neergelegd.

30

Vast onderdeel van dit nieuwe contract is namelijk de

verplichting in elk project tussen 10 en 30 procent sociale

huurwoningen te realiseren. Het exacte aandeel sociale

woningbouw per project wordt berekend op basis van het

begrip ’Angemessenheit‘ (wat kan redelijkerwijs van een

projectontwikkelaar geëist worden?). Duitsers zijn ‘gründlich’,

dus ook hiervoor is een methode ontwikkeld: eerst worden

alle kosten voor de noodzakelijke infrastructuur opgeteld,

dan de waarde van de gronden die voor sociale en publieke

functies ter beschikking worden gesteld, en vervolgens alle

planningen advieskosten. Deze totale som wordt vergeleken

met de waardestijging van de grond door het nieuwe

bestemmings plan. De helft van deze waardestijging moet

worden gebruikt ter dekking van deze totale som en wat

overblijft voor het aandeel sociale woningbouw.

“In Berlijn kost een nieuwbouw

3-kamer woning in het centrum maar

€700 per maand.”

De randvoorwaarden voor de bouw van sociale huurwoningen

zijn streng: een maximale prijs van € 2.450 per vierkante

meter woonoppervlak en € 6,50 per vierkante meter kale huur.

Aangezien de bouwkosten in Berlijn al boven de € 2.000

liggen, is het duidelijk dat deze prijs alleen via een dekking

bij de private woningen gedragen kan worden, of uit een

verlaging van de grondprijs. En juist hier wringt de

schoen. De gemeente Berlijn heeft zelf vrijwel geen

grondbezit, de meeste onbebouwde gronden (of voormalige

grote industriecomplexen die herontwikkeld kunnen

worden) bevinden zich in privaatbezit, vaak professionele

internatio nale speculanten. Als de serieuze project-

ontwikkelaars deze gronden willen verwerven, moet de prijs

vast met 30 tot 40 procent zakken om onder de nieuwe

regels nog een haalbaar woningbouwproject te realiseren.

En daartoe zijn de meeste grondbezitters nog niet bereid.

Daardoor komt de doel stelling om 12.000 woningen per jaar

te laten bouwen in gevaar. Het gevolg is nu al zichtbaar, de

huur- en verkoop prijzen in de bestaande woningvoorraad

stijgen verder, en het aanbod betaalbare en gunstige

woningen wordt steeds kleiner.

De ’Wutbürger‘ regeren mee in BerlijnIn Berlijn zijn de tegenstanders van nieuwbouw zeer goed

georganiseerd. Vele oud-Berlijners hebben angst voor de

instroom van nieuwe burgers (gentrification) die de sfeer in

de wijk doen veranderen en de woningprijzen doen stijgen.

Informatiebijeenkomsten over nieuwe gebiedsontwikkelingen

en woningbouwprojecten worden door actievoerders

verstoord en gemeenteraadsvergaderingen in de deel-

gemeente Kreuzberg vinden onder enorme politiebewaking

plaats. En deze groepen behalen successen, zoals het

referendum over de bebouwing van het voormalige vliegveld

Tempelhof. De actievoerders wisten honderdduizenden

tegenstanders te mobiliseren en het project werd officieel

naar de prullenbak verwezen.

Ook wij worden met dergelijke tegenstanders geconfron-

teerd. Ons eerste project, 60 appartementen, wordt in de

buurt van de Alexanderplatz gebouwd. Hoewel wij een

voormalig garagebedrijf vervangen door aantrekkelijke

woningen, dreigen er protesten. Posters met slogan als

“speculanten rot op” worden op onze bouwketen

aangebracht. Met een professionele communicatiestrategie

worden sociale media in de gaten gehouden en ga ik

persoonlijk in gesprek met de buurtbewoners. Geheel

ongevaarlijk is dit niet, omdat er ook radicale groeperingen

tussen lopen die geweld niet schuwen. Nieuw gebouwde

woningen zijn in Berlijn vaak het doelwit van actiegroepen

die de ramen ingooien en met verf besmeren.

Werken in de vastgoedsector in Berlijn: waanzinnig spannend en uitdagend!Netwerken in Berlijn gebeurt op vele verrassende plekken.

Vaak ontmoet je elkaar bij tentoonstellingsopeningen van

kunstgaleries, bij de premières van theatervoorstellingen

en bij de vele informatiebijeenkomsten over bouwprojecten,

die de (deel)gemeente(n) organiseren voor de burgers.

Maar in Berlijn is ook het gebruik van lobbyisten zeer

gebruikelijk om met invloedrijke spelers in contact te

komen, zoals een wethouder.

“Een stad met 1.000 makelaars,

hoezo booming?”

Vele projecten en gronden worden via makelaars

aangeboden, een ware jungle. Berlijn kent meer dan

1.000 makelaars, vaak als 1-persoons bedrijf opererend.

Het beroep is niet beschermd, en vele proberen zonder

verstand van zaken geld te verdienen. Makelaars vragen

voor grondbemiddeling tussen 3 en 7 procent provisie. Een

mailtje met één A4 locatiebeschrijving versturen naar

tientallen ontwikkelaars is al voldoende om later, als de

deal beklonken is, provisie op te eisen. Sommige kavels

worden in één week wel 10 keer aangeboden, en alleen de

makelaar die de kavel het eerste aanbiedt kan provisie

claimen.

De vastgoedmarkt in Berlijn is veel internationaler dan in

Nederland: ik zit met Amerikanen, Russen, Turken, Engelsen

en Duitsers aan tafel. Soms (professionele) speculanten,

maar ook vaak koopjesjagers. Als Nederlander ben je

gewend met vele culturen te kunnen omgaan. Zaken doen

in Berlijn gaat vaak samen met een lunch of dinertje, dus

voor mensen die liever vaak thuis eten is Berlijn wellicht

niet de juiste werkomgeving.


Leegstaande kantoorpanden: het groeiende probleem is op te lossen!Het is in Nederland een toenemend

fenomeen: kantoorpanden met een te

koop/te huur bordje voor het raam.

De verkoop/verhuurverwachtingen van

deze panden zijn niet rooskleurig. Is

deze leegstand te bestrijden? Kunnen

de leegstaande panden weer een

zinvolle en winstgevende functie

krijgen?

Wat wij met onze eigen ogen zien, wordt door de cijfers bevestigd. 16

procent van de kantoorruimte in Nederland staat leeg. In Amsterdam en

Rotterdam is dit percentage zelfs nog iets hoger (bron: Zadelhof, Dynamics).

De kantorenmarkt is duidelijk in elkaar gezakt. Door de crisis zijn veel

bedrijven en overheden gekrompen en moesten zij noodgedwongen op zoek

naar kleinere huisvesting.

Naast de economische crisis zijn er echter meer oorzaken te vinden voor de

toename van leegstand. Een deel van de oorzaken is structureel van aard.

Consumenten hebben het gemak van webwinkels ontdekt en het aanbod

wordt met de dag groter. Daarnaast zorgen de huidige technieken, zoals wifi

hotspots, voor de flexibiliteit om ook buiten het kantoorpand goed te kunnen

werken. De dalende beroepsbevolking zorgt ook voor minder vraag naar

ruimte. Als laatste oorzaak zien wij de (te) grote hoeveelheid zogenaamd op

risico gebouwde kantoorpanden die in de jaren voorafgaand aan de crisis

uit de grond zijn gestampt. Dit alles heeft geleid tot een onoverbrugbare

kloof tussen vraag en aanbod.

Vraag en aanbodAan de ene kant daalt het benodigde aantal vierkante meters kantoorruimte,

maar aan de andere kant stijgt de vraag naar betaalbare woningen.

Enkele leegstandbeheerders en projectontwikkelaars hebben hier slim op

ingespeeld door de mogelijkheden van transformatie van kantoorpand tot

jongerenhuisvesting te onderzoeken. Wanneer het pand zich in de buurt van

het stadscentrum, een universiteit of grote hogeschool bevindt, het gebouw

minimaal drieduizend vierkante meter BVO is en voorzieningen zoals stations

en winkels goed bereikbaar zijn, kan een transformatie interessant zijn.

M. Quaedackers BComMachteld Quaedackers is Marketing Manager bij Camelot Europe Development. Camelot Europe Development (onderdeel van leegstand- en vastgoedbeheerder Camelot Europe) is gespecialiseerd in het tijdelijk of permanent transformeren van leegstaande gebouwen. Sinds de start, nu ruim twee jaar geleden, is ze nauw betrokken bij vele ontwikkelingen in de transformatiemarkt.

Een kantoorpand kan ook getransformeerd worden tot

broedplaats voor startende bedrijven. Deze laatste

transformatievorm heeft vaak weinig middelen nodig om

succesvol zijn.

Transformatie in de praktijkEen voorbeeld van een pand dat aan alle voornoemde eisen

voor transformatie voldeed, was een twaalf verdiepingen

tellende betonkolos in Amsterdam Nieuw West. Voordat

leegstand- en vastgoedbeheerder Camelot Europe en Bouw -

bedrijf Klokgroep in 2013 het pand aankochten, kampte het

al jaren met gedeeltelijke leegstand. Het was de hoogste tijd

om het roer om te gooien en het pand weer rendabel te

maken. In tien maanden tijd is het verouderde kantoorpand

omgetoverd tot 229 betaalbare zelfstandige woonunits voor

jongeren.

Deze woonunits, variërend van 18 tot 25 vierkante meter,

vonden meteen na de aankondiging van de transformatie

gretig aftrek bij jongeren, expats en andere mensen op zoek

naar betaalbare woonruimte in Amsterdam Nieuw West.

Ruim drieduizend belangstellenden meldden zich in een

tijdsbestek van vier weken aan voor deze woonunits.

Dit feit alleen geeft al aan hoe hoog de nood voor betaal-

bare woonruimte is. Zie afbeelding 1 en 2.

Is een transformatie financieel haalbaar?Als er genoeg vraag naar extra woonruimte is, waarom

worden er dan niet nog meer leegstaande kantoren

getransformeerd tot woningen? Eén van de oorzaken is dat

de eigenaar van het pand fors waarde moet afboeken om

een kantoorpand een andere functie te kunnen geven. Panden

zijn de afgelopen jaren vaak flink in waarde gedaald. Bij een

transformatie eist de bank een herfinanciering en dit is niet

mogelijk wanneer een eigenaar geen eigen geld heeft.

Een ander mogelijk obstakel is de recent ingevoerde

verhuurderheffing bij het doorrekenen van toekomstige

inkomsten van transformatieprojecten.

32

De verhuurderheffing is een heffing die zich richt op

verhuurders van huurwoningen waarvan de huur lager

is dan de grens voor de huurtoeslag. De heffing wordt

berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale

huurwoningen. Particuliere beleggers, maar tegenwoordig

ook woningcorporaties kijken scherp naar het rendement

van hun portefeuille. De terugverdientijd van de investering

moet realistisch zijn. Onlangs hebben Van der Linde (VVD)

en Monasch (PVDA) een motie ingediend voor een vrijstelling

van deze verhuurderheffing wanneer het gaat om energie-

zuinige nieuwbouwhuizen. Deze motie is een positieve stap

voor vastgoedeigenaren met transformatieplannen.

Nieuwe regels maken transformeren eenvoudigerNaast de motie van Van der Linde en Monasch heeft de

politiek enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd die het

transformeren een stuk eenvoudiger maken. Op 1 november

vorig jaar is namelijk het Quick-Wins Besluit in werking

getreden. Dankzij deze wetswijziging kan het verkrijgen van

een omgevingsvergunning voor het permanent

transformeren van kantoorgebouwen naar woonruimte

binnen acht weken plaatsvinden. Dit in tegenstelling tot de

zes maanden die hier in het verleden voor nodig waren.

Hierdoor kunnen gebouwen binnen de bebouwde kom

eenvoudiger een nieuwe functie krijgen.

De vroegere beperking dat de oppervlakte van het pand niet

meer dan 1.500 vierkante meter mag zijn en dat er geen

wooneenheden mogen worden toegevoegd, zijn nu ook van

de baan.

Daarnaast is er vooruitgang geboekt in het geval van tijdelijke transformatie.

Tijdelijke vergunningen worden nu verleend voor tien jaar in plaats van voor

vijf jaar.

“Ruim drieduizend belangstellenden meldden

zich in een tijdsbestek van vier weken aan voor

deze woonunits. Dit feit alleen geeft al aan hoe

hoog de nood voor betaalbare woonruimte is."

Tijdelijke transformatie kan ook uitkomst biedenDeze nieuwe wetgeving is tevens een steun in de rug voor

verzorgingstehuizen. De Zorgwet zorgt ervoor dat mensen langer thuis

blijven wonen waardoor er een leegloop plaatsvindt in de tehuizen. De

eigenaren staan voor de uitdaging om ondanks de vele lege kamers het

tehuis leefbaar te houden voor de huidige bewoners.

Clustermanager Eric van Leeuwen van Woonzorg Nederland: ‘Voor een

project, de Olmenhof in Amstelveen, dat wij de komende jaren niet konden

invullen met zorg hebben wij samen met onze leegstandbeheerder een plan

opgesteld. De gemeente Amstelveen heeft door het afgeven van vergunningen

voor verhuur op basis van de leegstandwet haar bereidheid laten zien om tot

een goede en snelle oplossing te komen.’ De leegstandbeheerder heeft de

vrijgekomen zorgkamers omgevormd tot 95 zelfstandige woonruimtes voor

jongeren. Ook de gemeenschappelijke ruimte heeft weer een sociale functie

gekregen. De lokale bingo, rolstoeldansen en tafeltje dekje zijn slechts een

greep uit de activiteiten die voor en door de buurt worden georganiseerd.

De jongeren betalen een lage huurprijs en de ouderen in de omgeving

hebben hun sociale ontmoetingsplek teruggekregen.

AFBEELDING 1

Voor: een bijna leegstaande, grauwe betonkolos

AFBEELDING 2

Na: 229 betaalbare zelfstandige woonunits


Het pand leeft weer en krakers en hangjongeren blijven uit

de buurt. Dit is ook voor Woonzorg een zorg minder.

Creatieve oplossingen voor leegstandWanneer een permanente of tijdelijke transformatie niet tot

de mogelijk heden behoort, zijn er legio andere mogelijkheden

om leegstand tegen te gaan en weer geld te verdienen met het

vastgoed. Een nieuw fenomeen dat is overgewaaid uit

Engeland is ‘Make Space Pay’. Joost van Gestel, CEO van

Camelot, licht toe: ‘Nationale en internationale film- en

fotobedrijven krijgen door dat leegstandbeheerders veel

interessante panden in beheer hebben. Zij zoeken

bijvoorbeeld een lege fabriekshal voor een reclamefilm of

een chique villa voor de opnames van een soapaflevering.

Deze tijdelijke invulling van leegstand blijkt al snel een

win-winsituatie op te leveren.’

De leegstandbeheerder regelde de vergunningen en de

verzekeringen en droeg de inkomsten na aftrek van de

kosten netjes af. Op die manier wist de leegstandbeheerder

onvermoede inkomsten te genereren voor de eigenaar.

Al gauw bleken er vele mogelijkheden: verhuur als

reclameobject, de parkeerplaatsen te gelde maken of

gebruik als evenementenlocatie of opslagruimte.

De leegstandproblematiek in Nederland is dus oplosbaar.

Voor ieder pand is een oplossing op maat mogelijk. Of het

nu het creëren van broodnodige huisvestiging is, het pand

weer een sociaal maatschappelijke functie geven of geld

generen met creatieve invullingen: alles is mogelijk!

“Wanneer een permanente of

tijdelijke transformatie niet tot de

mogelijkheden behoort, zijn er legio

andere mogelijkheden om leegstand

tegen te gaan."

BronvermeldingDTZ Zadelhoff & Dynamis, (2014). Factsheet December 2014, https://view.publitas.com/dtz-zadelhoff/nederland-

compleet-december-2014-1/page/2-3

AFBEELDING 3

Leeglopend verzorgingstehuis De Olmenhof in Amstelveen is omgetoverd tot 95 zelfstandige woonruimtes voor jongeren

AFBEELDING 4

Leegstaande panden lenen zich uitstekend voor film-

en foto-opnames.

“Aan de ene kant daalt het benodigde

aantal vierkante meters kantoorruimte,

maar aan de andere kant stijgt de

vraag naar betaalbare woningen."

34

De gebruikswaarde van vastgoedEen vastgoedinvestering is een

uitgestelde verkoopbeslissing, meestal

met een rendementsdoelstelling en een

langjarige beschouwingshorizon. Met

welke scenario’s moet worden

gerekend? In een wereld waarin sociaal

maatschappelijke, geopolitieke,

demografische en technologische

trends en ontwikkelingen bestaande

patronen behoorlijk aan het veranderen

zijn, en zullen blijven veranderen,

wordt het steeds meer noodzaak daar

vooraf goed over na te denken. Wat is

de toekomst van het voorliggende

vastgoed? Welke factoren bepalen

straks de waarde van vastgoed? Hoe

herken ik vastgoed dat voldoende

toekomstbestendig is om nu in te

kunnen investeren?

Veranderende marktverhoudingenDe grootste bedreiging voor het waardepotentieel van vastgoed in de

komende tien jaar is de groeiende leegstand. De ‘alles-goed-makende-

groei’ van economie en bevolking die we decennialang kenden in Nederland

is niet meer. Perspectief op groei is veranderd en steeds meer zullen we

gaan merken dat regio’s in het land uit elkaar gaan groeien. Daarbij is het

logisch dat gebieden met een sterke economie en aantrekkingskracht een

gunstiger perspectief hebben dan krimpregio’s. Maar duidelijk is ook dat

zelfs in veel stedelijke groeigebieden de uitbreidingsvraag naar vastgoed

laag is. Er is immers nu al sprake van overaanbod dat eerst geabsorbeerd,

getransformeerd of anderszins gereduceerd moet worden, alvorens

perspectief ontstaat op gezonde waardegroei.

ir. J.H.G. Bronckers Jo Bronckers1 is strategisch adviseur/DCO bij FGH Bank met brede interesse in de impact en mogelijkheden van technologische innovaties voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Sinds zijn studie vastgoedmanagement en –beheer aan de Technische Universiteit Eindhoven heeft hij diverse beleidsmatige, research en consultancy functies bekleed bij achtereenvolgens Vesteda, IVBN, De Lage Landen Vastgoedfinanciering en nu dus FGH Bank, een dochteronderneming van Rabobank.

drs. M.M.H.M. DonkersMaarten Donkers2 is hoofd research bij FGH Bank en verantwoordelijk voor marktonderzoek en trendanalyse. Hij studeerde Algemene Economie aan de Tilburg University. Met een gastdocentschap is Maarten verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) en aan de Academie voor Master & Professional Courses van de Haagse Hogeschool.

1 2

Vanuit het perspectief van vastgoed als beleggingsasset,

staat het cash flow genererend vermogen voorop. Daar

ontleent dit asset zijn beleggingswaarde aan. De commerciële

levensduur van veel gebouwen en locaties wordt korter en

minder goed voorspelbaar. De gebruiker kan kiezen uit een

toenemende diversiteit in het in overvloed aanwezige aanbod

waarin bovendien scheidslijnen tussen segmenten en

gebruikerswensen vervagen.

Nog meer een gebruikersmarktIn een conjunctuur waarin economische groei in de komende

jaren plaats maakt voor consolidatie, waar inflatie en deflatie

met elkaar wedijveren, zullen bestedingen van consumenten,

bedrijven en overheid ook pas op de plaats maken. De groei-

economie zoals we die gewend waren, maakt plaats voor ‘de

economie van precies pas’. Hierin anticiperen consumenten

en bedrijven minder op groei, maar meer op flexibiliteit om

zo de snel veranderende toekomst het hoofd te kunnen bieden.

Bedrijven zoeken steeds meer naar mogelijkheden om de

organisatie te kunnen schalen naar de actualiteit van de dag.

Waar mogelijk vindt reductie van vaste kosten plaats ten

gunste van investeringen in oplossingen die de flexibiliteit

vergroten. Businessmodellen veranderen ingrijpend als

gevolg van digitalisering, virtualisering en technologische

vernieuwingen, die op dit moment al grote aantallen

arbeidsplaatsen en vierkante meters ruimtevraag bij met

name kantoorgebruikers en retailbedrijven overbodig maken.

Het gevolg voor de vastgoedmarkt is een toenemende vraag

naar flexibiliteit aan de gebruikerszijde.

Denk tegelijkertijd ook aan de gestage groei van het aandeel

zzp-ers in de Nederlandse arbeidsmarkt (N. Bosch, G. Roelofs,

D. van Vuuren, M. Wilkens, 2012) . In sommige scenario’s wordt

gerekend met aandelen van 8,5 procent (vrouwen) en 20

procent (mannen) in 2030, met sectoraal zelfs nog grotere

percentages. Ze kennen geen overhead en zijn veel flexibeler

dan grote organisaties, maar ze kijken ook heel anders tegen

huisvesting aan.


Risico’s alom dus voor vastgoedeigenaren, maar ook kansen! In een markt

waarin schaarste op steeds minder plaatsen aanwezig is en flexibiliteitsvraag

aan gebruikerszijde toeneemt, gaat het steeds meer om ‘de kunst van het

verleiden’. De aanbieder van ruimte die erin slaagt echt deze vertaalslag te

maken, zal zich weten te onderscheiden en zal daarvoor worden beloond.

Waar is de gebruiker precies naar op zoek? Wat gebeurt er bij de zittende

gebruiker en hoe kun je als aanbieder met hem mee bewegen? Hoe kun je te

midden van het ruime aanbod nieuwe gebruikers blijven aantrekken? Welke

nieuwe technologieën kunnen helpen de cash flow te optimaliseren?

Bredere focus nodigHet object en de gebruiker waren decennialang van ondergeschikt belang als

gevolg van continue schaarste bij een blijvend groeiende vraag. ‘Locatie,

locatie, locatie’ was hét adagium. Het cash flow genererend vermogen wordt

echter steeds nadrukkelijker ontleend aan het samenspel van locatie,

gebruiker en object (M. Donkers, J. Bronckers , 2014). En dat moeten we ons

goed realiseren bij de beoordeling en financiering van vastgoed. Vastgoed is

een kapitaalintensieve asset-class en de gevolgen van verkeerde investeringen

zijn groot. Een verkeerde beslissing heeft namelijk niet alleen gevolgen voor

de investeerder zelf, maar kent ook in bredere maatschappelijke context vele

negatieve effecten en leidt tot kapitaalvernietiging.

De gebruikswaarde van vastgoedDe basis voor het gebruik van vastgoed is dat een object de

gebruiker faciliteert in zijn of haar huisvestingsbehoeften.

Analoog aan de behoeftenhiërarchie van Maslow (Abraham

H. Maslow, 1970) kan huisvesting voor bedrijven als een

primaire behoefte worden gezien. Huisvesting voorziet in

een aantal fysieke behoeften, die als voorwaarde gelden om

de bedrijfsvoering te kunnen laten plaatsvinden. Die fysieke

behoeften worden ingevuld door het object waarin de

huis vesting zijn plek vindt. Van belang is om het verschil te

zien tussen ‘object’, wat doorgaans statisch is en ‘huisvesting’

wat in accelererende mate dynamisch is.

Neem als voorbeeld ‘Het Nieuwe Werken’. We werken steeds

meer papierloos en activiteitgestuurd, met de vrijheid om op

zoek te gaan naar de meest geschikte werkplek. De ruimte-

vraag neemt af en wordt pluriformer en zo nu en dan thuis -

werken wordt gemeengoed. In de huidige voorraad gebouwen

leidt dit tot een functionele mismatch en leegstand. Nieuwe

technologieën, zoals digitalisering van werkprocessen,

sensortechniek en Internet-of-Things, optimaliseren niet

alleen de werkprocessen zelf, maar leveren ook relevante

informatie voor huisvestingsvraagstukken. Ze maken het

daadwerkelijk ruimgebruik en de toegevoegde waarde voor

het bedrijfsproces tot op werkplekniveau transparant.

Dit levert veel nieuwe informatie op waarmee facility- en

vast goed managers met elkaar over huisvestingsoptimalisatie

in discussie zullen gaan. Gebouwinformatie wordt interactief

en op real-time basis beschikbaar en uitwisselbaar met

bijvoorbeeld smartphones.

Een ander voorbeeld is de retailsector. Als gevolg van steeds

bredere inzet van internet verplaatst de omzet van veel

winkelformules zich meer van de fysieke winkel naar de

virtuele winkel. De huisvestingsbehoefte van de retailer en

het belang van de fysieke winkel verandert hierdoor. De

virtuele winkel kent geen fysieke barrières en zal met de

introductie van nieuwe technologieën gemakkelijker mee

kunnen veranderen. Door flexibel op deze snelle veranderingen

in te kunnen blijven spelen, kan de fysieke winkel een

toegevoeg de waarde blijven leveren, in plaats van door

indexering van huur- en personeelskosten een alsmaar meer

knellende kostenpost te worden.

Hoe kan het object in deze veranderende omgeving zo veel

mogelijk toegevoegde waarde blijven leveren? We zijn

gewend om een gebouw voor decennialang gebruik neer

te zetten, concentreren ons bij het ontwerp vooral op de

huisvestingswensen van de eerste gebruiker en vergeten

goed na te denken over hoe in de loop der jaren het gebouw

kan worden aangepast of worden weggenomen. In de

decennia van de ‘alles-goed-makende-groei’ was dat ook

niet nodig, eventuele plooien en mismatches werden door

de schaarste in de markt vanzelf glad gestreken. Bovendien

was er veel minder pluriformiteit en verandering in huis -

vestingsbehoeften.

De tijden zijn veranderd en ook op vastgoedgebied gaan we

steeds meer naar ‘de economie van precies pas’.

De locatie zal ontegenzeggelijk een belangrijk element blijven, regelmatig

zelfs ook nog steeds ‘allesbepalend’. Denk bijvoorbeeld aan centrumlocaties

in steden als Amsterdam of Utrecht, waar voor vrijwel ieder object voldoende

dynamiek in de markt aanwezig is om ook op lange termijn goede cash flow

mogelijkheden te kunnen realiseren (wat niet wil zeggen dat dit altijd een

rendabele investering oplevert). In toenemende mate zal echter de locatie

alléén het zeker niet meer in haar eentje bepalen en worden met name de

gebruikers- en object-gerelateerde aspecten van groter of zelfs

doorslaggevend belang.

Alle reden dus om nader in te zoomen op de mogelijkheden die de vastgoed-

ondernemer heeft. Mogelijkheden vanuit het perspectief van vastgoed als

beleggingsmiddel, maar zeker ook vanuit het perspectief van vastgoed als

gebruiksmiddel. Daartoe wordt het begrip gebruikswaarde geïntroduceerd.

FIGUUR 1

De toekomstbestendigheid van vastgoed wordt ontleend aan het

samenspel van locatie, gebruiker en object.

Locatie

Gebruiker Gebouw

Transformatie / nieuwbouw

(Toekomstige)leegstand

Huurcontract/eigenaar-gebruiker

Toekomstbestendig

36

De gebruiker van gebouwen wil geen ballast in zijn dynamische huis-

vestings behoefte en de aanbieder moet daarin maximaal faciliteren,

anders zoekt de gebruiker wel een andere aanbieder die dat beter kan.

Het risico komt dus steeds meer bij de verhuurder terecht. Bij het bouwen

zal meer aandacht moeten gaan naar flexibiliteit in gebruik, adaptief

vermogen, duurzaamheid, demontabel bouwen en via detaillering naar

meer mogelijkheden tot hergebruik van bouwdelen en -materialen.

Naast de aankoopprijs wordt de gebruikswaarde voor de vastgoedbelegger

van belang bij zijn investeringsafwegingen. Waar het om gaat is dat goed in

beeld wordt gebracht wat de kwaliteit is van het object om veranderende

huisvestingswensen te kunnen faciliteren tegen een concurrerende prijs. Om

die gebruikswaarde te bepalen zal een integraal verband moeten worden

gelegd tussen alle (des)investeringen en de exploitatieperiode van het

vastgoed. Als dit samenspel resulteert in concurrerende huisvestingskosten

voor toekomstige gebruikers, ontstaat een optimale gebruikswaarde van

vastgoed.

Stel: als investeerder sta je voor de keuze een investering in een nieuw

gebouw te doen. Je kunt kiezen uit twee scenario’s:

• Scenario 1: een investering in een traditioneel gebouw, weinig flexibel,

bestemd om minstens 40 jaar mee te gaan en daarna te worden gesloopt.

• Scenario 2: een gelijke investering in een adaptief gebouw met

demontabele bouwdelen waardoor een restwaarde haalbaar wordt,

bestemd om 20 jaar mee te gaan.

Mocht tussentijds sprake zijn van veranderende huis-

vestingswensen van de gebruiker, dan kan middels een

bij-investering hieraan worden tegemoet gekomen, zie

scenario 2-a in de figuur. De ruimte voor bij-investering

kan worden bepaald door de impact te bepalen op de

hellingshoek in de daaropvolgende exploitatie-periode.

Totdat deze gelijk is aan de gangbare hellingshoek in de

desbetreffende markt (bijvoorbeeld α conform scenario 1)

blijft scenario 2 een hogere gebruikswaarde opleveren.

Bovendien behelst scenario 2 minder risico’s voor de

belegger dan scenario 1, omdat de financiële impact van

onverwachtse tussentijdse leegstand geringer is. Doordat

het gebouw van scenario 1 moeilijker aan veranderende

huisvestingswensen van de gebruiker kan worden aan-

gepast, is het risico op leegstand groter. Als er dan geen

alternatieve aanwending voor kan worden gevonden is

sloop het enige dat rest, resulterend in de veel steilere

hellingshoek γ bij scenario 1-a.

ConclusieDoor veranderende marktverhoudingen zal de komende

jaren een meer actieve vastgoedbenadering voor een groot

deel van de Nederlandse vastgoedmarkt nodig zijn. Het

domein voor passieve beleggers die op basis van een sterke

locatie acteren, zal kleiner worden. Technologische

ontwikkelingen bieden zowel gebruikers als aanbieders in

de markt steeds meer mogelijkheden om op een flexibele

manier met huisvestingsvraagstukken om te gaan. Voor de

vastgoedbelegger die goed in staat is te anticiperen op

veranderingen zal dit concurrentievoordeel opleveren.

Voorwaarde daarvoor is een bredere focus waarbij naast

locatie, nadrukkelijk ook oog voor veranderende huisvestings-

wensen van gebruikers en het optimaal benutten van een

flexibel object een plek krijgen. De gebruikswaarde helpt

dit in beeld te brengen. Enerverende tijden zullen aan-

breken voor ondernemende vastgoedmanagers.

Bronvermelding‘De huidige en toekomstige groei van het aandeel zzp’ers

in de werkzame berooepsbevolking’, 19-12-2012, Nicole

Bosch, Gijs Roelofs, Daniël van Vuuren, Mathijn Wilkens,

(www.cpb.nl)

‘Hoe herken ik Toekomstbestendig vastgoed’, Maarten

Donkers en Jo Bronckers, november 2014 (www.linkedin.

com/company/fgh-bank).

Abraham H. Maslow, Motivation and Personality 2nd ed.

Harper & Row, New York, 1970, p. 80 – 106.

FIGUUR 2

Gebruikswaarde door integrale benadering stichtings-, exploitatie- en

desinvesterings cashflow van vastgoed.

In figuur 2 worden beide scenario’s schematisch weergegeven. Daarbij

wordt zichtbaar hoe de periodieke kosten, die de resultante zijn van

investering, restwaarde en exploitatieperiode, zich onderling verhouden.

Om de gebruikswaarde te bepalen, moeten we focussen op de hellingshoek

van de periodieke kosten. In scenario 1 is deze hellingshoek α, in scenario 2

is dit β. In dit voorbeeld daalt α sterker dan β, wat betekent dat scenario 2

een hogere gebruikerswaarde oplevert. In scenario 2 zijn dus lagere

periodieke huuropbrengsten voldoende om een rendabele exploitatie te

kunnen realiseren. Scenario 2 levert bovendien extra flexibiliteit op voor de

belegger.

€

2

1-a

2-a

1

β

t

α

αγ


Buitenlandse kapitaal voor Nederlands vastgoed2014 was een uitzonderlijk jaar voor

beleggingen in Nederlands commercieel

vastgoed. Er is voor meer dan 9 miljard

euro geïnvesteerd ten opzichte van 5 en

4 miljard euro in 2013 en 2012.

Opvallend waren de transacties van

onder andere PATRIZIA, Lone Star en

Round Hill Capital. Samen goed voor 1,7

miljard euro. Hoewel buitenlandse

investeerders op de Nederlandse markt

geen nieuw fenomeen zijn, zijn er

duidelijke veranderingen merkbaar.

Nederland heeft in vergelijking met

andere landen momenteel veel interesse

van buitenlandse investeerders. Dit

komt voornamelijk door de aantrekke

lijke vastgoedwaarderingen en de

risicopremie, het verschil tussen

het aanvangsrendement en het rente

percentage op 10jaars staatsobligaties,

van 6,6 procent. Investeerders hebben

daarnaast voordeel van de krediet

verlening die het afgelopen jaar beter

op gang is gekomen.

Erik Steinmaier

De afgelopen twee jaar hebben buitenlandse partijen vooral

geïnvesteerd in opportunistische beleggingen zoals

non-prime kantoorportefeuilles en woningportefeuilles.

ABN AMRO verwacht dat buitenlandse partijen de komende

jaren prominente spelers blijven op de Nederlandse markt.

Nederlands vastgoed biedt een aantrekkelijk rendement en

de vooruitzichten voor de kredietmarkt zijn positief. Daar-

naast hebben verschillende spelers aangegeven een grote

Nederlandse woningportefeuille op te willen bouwen.

Welke strategie hanteren buitenlandse investeerders?Buitenlandse investeerders hebben ieder een eigen strategie

die bepalend is voor de keuzes van de aankopen. Om meer

inzicht te krijgen in de verschillende beleggingsstrategieën,

hebben we over een periode van twee jaar de grootste

vastgoedaankopen geanalyseerd. Op basis van de risico-

profielen van het vastgoed, de hoeveelheid leverage en het

gedrag van de investeerder zelf, onderscheiden we drie

strategieën

• Core strategie

• Value-add strategie

• Opportunistische strategie

Core strategieDeze strategie heeft het minst risicovolle karakter en is

vooral gebaseerd op de kwaliteit en voorspelbaarheid van

de huurinkomsten. Het gebruik van schuld voor de finan-

ciering van vastgoed is veelal beperkt en is niet meer dan 40

procent van de waarde van de portefeuille. Deze beleggers

zijn op zoek naar een internal rate of return tussen 5 en 7

procent. Kenmerkend is de lange beleggingshorizon. Over

het algemeen is er minder focus op het verhogen van de

kasstroom en nemen de beleggers genoegen met indexatie.

Bij investeringen in kantoren kiest men met name voor

Nederland vanwege een aantrekkelijke risico/rendements-

verhouding in vergelijking met andere internationale

toplocaties.

38

Wanneer we kijken naar de individuele partijen, zien we

dat de boventoon wordt gevoerd door Duitse beleggers

zoals Union en Deka. Deze partijen investeren voornamelijk

in kantoren op toplocaties zoals de Zuidas en Amsterdam-

centrum. Het feit dat Core-beleggers voornamelijk in

kantoren beleggen, kan worden verklaard doordat er in het

Nederlandse retaillandschap weinig prime winkelcentra

zijn. Ook is in dit segment minder wetgeving van toe-

passing dan op woningen. Aan de verkopende kant treffen

we vaak een Nederlandse ontwikkelaar zoals OVG Real

Estate (The Edge, Amsterdam) of Van Deursen (De Markies,

Den Haag).

Value-add strategieDe Value-add strategie kent een hoger risico dan de Core

strategie. Er is een duidelijke focus op waardegroei

gebaseerd op een verhoging van bezettingsgraden. De

beleggers maken in grotere mate gebruik van schuld.

Dit is ongeveer 60 procent van de waarde van het

vastgoed. Deze strategie moet zorgen voor een internal

rate of return van ongeveer 10 procent.

Deze strategie is geschikt voor alle verschillende asset klasses.

De beleggingshorizon varieert, maar gemiddeld wil men een object

tenminste vijf jaar in de portefeuille houden.

Het gaat veelal om beursgenoteerde vastgoedinvesteerders zoals bijvoorbeeld

WDP of Unibail-Rodamco. We zien echter ook partijen die actief zijn in het

opportunistische stuk van de markt. Dit komt doordat veel van deze partijen

een gebalanceerde portefeuille opbouwen waar ook minder risicovolle

investeringen aan worden toegevoegd. Een dergelijke portefeuille kan

gunstig zijn voor een potentiële verkoop. Transacties die passen binnen deze

categorie zijn de aankoop van een buurtwinkelcentrum of een gemiddeld

kantoorgebouw. Voorbeelden zijn de aankopen van Unibail-Rodamco in het

winkelcentrum Leidsenhage of de aankoop van twee kantoren in Leusden

door Moorpark Capital.

“Verwacht wordt dat buitenlandse partijen de

komende jaren prominente spelers blijven op de

Nederlandse markt."

Opportunistische strategieDit is een strategie met een beduidend risicovoller karakter. De nadruk ligt

op het halen van indirect rendement door een verbetering van de kasstroom

en het op het juiste moment aan- en verkopen van assets binnen de vastgoed-

cyclus. Het doel is om een internal rate of return te realiseren van meer dan

tien procent. Hierbij maken de beleggers gebruik van een financiële

hefboom. De hoeveelheid schuld kan oplopen tot 70 procent van de waarde

van het vastgoed, waarbij delen als mezzanine verstrekt kunnen worden.

De beleggingstermijn hangt af van het herstel van de markt. Of de

snelheid waarmee waarde kan worden toegevoegd aan het gebouw, door

bijvoorbeeld leegstand aan te pakken. Over het algemeen is de termijn niet

langer dan vijf jaar, de helft van een gemiddelde economische cyclus.

Over het algemeen wordt deze strategie gehanteerd door beleggers die

risico niet mijden en vastgoed met significante leegstand of

probleemgebouwen durven aan te pakken. We zien dan ook meestal

investeringen in kantoren, retail en industrieel vastgoed. Echter, nu

buitenlandse partijen met gebruik van een aanzienlijke financiële

hefboom woningportefeuilles opkopen, kunnen we dit als een specifieke

categorie binnen deze strategie benoemen.

FIGUUR 1

Verdeling investeringen naar asset klasse,

Core strategie

FIGUUR 2


Value-add strategie

FIGUUR 3


Opportunistische strategie

Kantoren

Industrieel / logistiek

Retail

Woningen

Overig

Kantoren

Woningen

Retail


Overig

73%

7%

5%

2%

13%


Kantoren

Retail

Overig

50%

36%

5%

9%

53%

19%

12%

9%

7%

Beleggers in woningenHet gaat hier om gevestigde internationale vastgoedbeleggers zoals

PATRIZIA, Round Hill Capital en Heitman. Zij zijn op zoek naar grote

woningportefeuilles, hebben zich verdiept in de complexe regelgeving en

hebben zich dit specialisme eigen gemaakt. PATRIZIA heeft aangegeven een

Nederlandse portefeuille van 1 à 2 miljard euro op te bouwen. Ook Round

Hill Capital bouwt aan een substantiële Nederlandse portefeuille. Deze

investeerders bieden Nederlandse partijen interessante

verkoopmogelijkheden.

“Buitenlandse beleggers zijn onmisbaar in het

prime segment van de kantorenmarkt."

Beleggers in overig vastgoedDit zijn vooral Angelsaksische partijen die worden aangetrokken door hoge

rendementen als gevolg van forse afwaarderingen. Blackstone is een van de

meest actieve buitenlandse partijen op de Nederlandse markt. Zij hebben

vijf transacties uitgevoerd in retail, kantoor en logistiek vastgoed met een

totale waarde van ruim 600 miljoen euro. Van Blackstone is bekend dat zij

een duidelijke exitstrategie hebben in de vorm van een IPO. Het is nog de

vraag hoe de Nederlandse assets worden verkocht, omdat deze vaak

onderdeel zijn van een Europese portefeuille. De strategie van Lone Star is

vergelijkbaar met die van Blackstone. Deze Amerikaanse fondsmanager is

met een fonds van 7 miljard dollar actief en begeeft zicht vooral in het

opportunistische segment. In Nederland heeft Lone Star voor meer dan 340

miljoen euro aan kantoren gekocht, waarvan het merendeel non-prime is.

Kansen voor Nederlandse partijenBuitenlandse beleggers zijn dus erg actief op de Nederlandse

markt. Gelet op de relatief goede economische vooruitzichten

en aantrekkelijke commerciële vastgoedmarkt, verwachten

wij dat zij voorlopig zeer actief blijven. De aanwezigheid

van deze partijen biedt volop kansen voor Nederlandse

spelers. Ze zijn onmisbaar in het prime segment van de

kantorenmarkt. Zij zorgen voor extra liquiditeit op de markt

voor non-prime kantoren. Bestaande beleggers kunnen

hierdoor geld vrijmaken om ergens anders te investeren.

Daarnaast voegen buitenlandse investeerders waarde toe

aan de bestaande voorraad door leegstand aan te pakken

en door te investeren in panden die zodoende weer courant

worden. Tot slot zijn ze onmisbaar bij de transformatie van

de woningmarkt naar een markt waarin woningcorporaties

minder dominant zijn en meer kansen biedt voor commer-

ciële verhuurders. Op het moment dat woningcorporaties

beginnen met de structurele verkoop van bezit, spelen zij

een cruciale rol.

Het is onze mening dat Nederlandse spelers vooral de

dialoog met buitenlandse partijen aan moeten gaan om te

komen tot transacties. Of zelfs samenwerkingsverbanden

aan te gaan, waarbij de Nederlandse partij uitgebreide

kennis van de markt inbrengt en de buitenlandse partij zijn

financiële daadkracht en ondernemingsdrang.

40

ir. G. Kant Gijs studeerde in maart 2013 af bij de leerstoel Real Estate Management and Development met als onderzoekstitel: ‘De gemeentelijke grondvoorraad: risico of duurzame kans?’. Ondertussen werkt Gijs sinds november 2013 bij advies- en ingenieursbureau Grontmij als adviseur geïntegreerde contracten. Hierbij adviseert hij gemeenten, provincies, waterschappen, Rijkswaterstaat en aannemers bij het opstellen en aanbesteden van geïntegreerde contracten en bij het contractmanagement in de uitvoering- en beheerfase.

Eén jaar in de praktijkAfstuderen in het voorjaar van 2013

bleek arbeidsmarkttechnisch niet de

meest gunstige periode. De banen

waren schaars en de bedrijven konden

kiezen uit een overvloed aan

sollicitanten, veelal ‘starters’, met een

aantal jaar werkervaring. Na

verschillende sollicitatiegesprekken,

een aantal vakanties en kortstondige

opdrachten (naar aanleiding van mijn

afstudeeronderzoek) kwam ik uit bij de

vacature van junior adviseur

geïntegreerde contracten bij Grontmij.

Grontmij, een advies en

ingenieursbureau met zo’n 1.800

werknemers in Nederland en

wereldwijd zo’n 7.500 werknemers, dat

werd een match!

TerugblikMaar eerst nog even terug. In 2006 ben ik begonnen aan de bachelor

Bouwkunde met, zoals zo velen, de gedachte om architect te worden. Al

snel kwam ik erachter dat het proces van een bouwproject mij veel meer

interesseerde. Tijdens het bachelor eindproject, het befaamde ‘Multi-

project’, had ieder lid van het projectteam een verschillende rol. Het project

intrigeerde me vooral door de verschillende perspectieven van waaruit

gedacht werd. Hoe mooi zou het zijn om zo’n proces van begin tot einde te

doorlopen?

Tijdens de periode van solliciteren had ik deze vraag constant in mijn achter-

hoofd. Wat is uiteindelijk de rode draad door elk project? En wat geeft houvast

bij het doorlopen van het bouwproces? Dat is het contract. In mijn studietijd

heb ik een aantal bouwrechtvakken gevolgd waardoor ik kennis heb gemaakt

met de algemene rechtsbeginselen, verschillende soorten contractvormen en

de aanbestedingswet.

Het uitbreiden van deze kennis en toepassen in projecten,

dat leek mij een mooie uitdaging. Als adviseur tussen de

opdrachtgever en opdrachtnemer, op het snijvlak van proces

en techniek.

GrontmijAdvies- en ingenieursbureau Grontmij is van oudsher

ontstaan als bedrijf dat boeren hielp bij het ontginnen van

gronden; het begaanbaar maken van grond ten behoeve

van landbouw en als bescherming tegen wateroverlast. In

1915 is Grontmij N.V. opgericht, vandaar dat dit jaar in het

teken staat van ons 100-jarig bestaan. Ondertussen is

Grontmij uitgegroeid tot het derde grootste ingenieurs-

bureau van Europa met 120 kantoren in verschillende landen

in Europa en 2 kantoren buiten Europa.

Grontmij is opgedeeld in vier divisies: Water & Energie,

Transport & Mobiliteit, Bouw & Vastgoed en Stad & Milieu.

Daarmee zijn wij als bedrijf prominent aanwezig in de

gebouwde omgeving van Nederland. Om de woorden van

mijn divisiedirecteur (Stad & Milieu), Paul ten Kroode, te

gebruiken: ‘Aan elke vierkante meter in Nederland heeft

Grontmij, gedurende haar bestaan, ondertussen een bijdrage

geleverd aan de verbetering van onze leefomgeving’.

WerkzaamhedenDat wat betreft ons bedrijf. Ik denk namelijk dat de lezer

van dit blad vooral benieuwd is naar mijn werkzaamheden.

Binnen Grontmij geef ik advies op het gebied van geïnte-

greerde contracten, de contractvormen waarbij opdracht-

gevers de risico’s binnen projecten willen leggen bij de

partijen die deze het beste kunnen beheersen. Denk hierbij

aan D&C-, E&C- en DBM(FO)-contracten.

Ik ben werkzaam binnen de divisie Stad & Milieu die

zich bezig houdt met multidisciplinaire projecten in de

stedelijke omgeving: openbare ruimte, ondergrondse

infrastructuur (ICT-infrastructuur, riolering, kabels en

leidingen), bovengrondse infrastructuur (wegen, kunst-

werken, spoor) en waterveiligheid (waterkeringen,

afwateringsystemen). Binnen mijn huidige werkzaamheden

komt vastgoed nauwelijks aan bod.


Het is voornamelijk het (bouw)proces wat mij bezighoudt en nu zijn dat

voornamelijk projecten in de grond-, wegen waterbouw.

Dagelijkse werkzaamhedenMijn dagelijkse werkzaamheden zijn ontzettend divers. Zoals ik al eerder

aangaf is het contract de rode draad door elk project, vandaar dat ik in

alle bouwfases werkzaam ben. Een greep uit mijn werkzaamheden zal

ik omschrijven aan de hand van het chronologisch doornemen van het

bouwproces:

• Initiatief: hierin adviseren wij de opdrachtgever welke contractvorm het

beste past bij het project dat de opdrachtgever voor ogen heeft.

• Contractvorming: wanneer de keuze voor een bepaalde contractvorm

genomen is zal het contract opgesteld worden. Vaak wordt Grontmij

ingehuurd door een opdrachtgever om een (voor)ontwerp uit te werken

en een contract op te stellen om dat vervolgens op de markt te brengen.

Allereerst worden bij alle betrokken stakeholders eisen en wensen

opgehaald, wat leidt tot een klanteisspecificatie (KES). Deze klanteisen

vormen de eerste input voor het contract. Daarnaast vormen het ontwerp,

eisen uit normen en richtlijnen en overige technische eisen input voor

het contract. Deze eisen haal ik veelal op bij de verschillende technische

experts binnen Grontmij en structureer ik volgens de systematiek van

Systems Engineering. Dit houdt in dat je uitgaat van een ‘syteem’ waarin

je de eisen uit het contract koppelt aan objecten en werkpakketten.

De technische eisen worden gekoppeld aan objecten (een weg, een

brug etc.) en proceseisen worden gekoppeld aan werkpakketten

(contractmanagement, vergunningenmanagement etc.).

Vanuit deze structuur houd je het overzicht of je contract

volledig ‘dekkend’ is. Bij deze werkzaamheden ben ik

dus veelal de spin in het web en heb ik veel afstemming

met al deze stakeholders om te komen tot een gedegen

contract.

• Aanbesteding: wanneer het contract eenmaal op de

markt wordt gezet door de opdrachtgever, begeleiden

wij ook veelal dit proces. Dit houdt in dat wij adviseren

over de EMVI-criteria (Economisch Meest Voordelige

Inschrijving), het aanbestedingsproces begeleiden en

de uiteindelijke gunning coördineren. Op basis van de

EMVI-criteria wordt de kwaliteit van de inschrijving

beoordeeld die naast de prijs een belangrijke rol speelt

bij de beoordeling van de inschrijvingen.

• Uitvoering/Beheer en Onderhoud: wanneer vervolgens

het werk gegund is aan een opdrachtnemer, voeren

wij ook veelal het contractmanagement uit voor de

opdrachtgever. Dit houdt in dat we op basis van risico’s de

contractdocumenten van de opdrachtnemer controleren,

audits houden op zijn kwaliteitsmanagement en processen

en de discussie voeren met de opdrachtnemer over

eventuele wijzigingen ten opzichte van het contract.

Tevens beschikken wij over voldoende technische experts

die kunnen assisteren wanneer we op een specifiek

risicovol technisch onderdeel van het project willen

toetsen.

AFBEELDING 1

Spieringbrug te Muiden Bron:Rijkswaterstaat

42

ProjectenHet bovenstaande geeft een goede indruk van de diversiteit

van mijn werkzaamheden. Deze werkzaamheden voer ik uit

in diverse projecten in diverse rollen, zowel aan opdracht-

gevers- als aan opdrachtnemerskant.

In de contractvormingsfase ben ik voor het project HOV in ’t

Gooi in opdracht van de provincie Noord-Holland en ProRail

werkzaam geweest bij de begeleiding van het maken van

het voorontwerp en contract voor een HOV-verbinding

(hoogwaardig openbaar vervoer verbinding) tussen Huizen

en Hilversum. Hierbij heb ik algemene werkzaamheden

uitgevoerd binnen het projectmanagement: bewaken van

ons budget, opstellen van planningen en het voeren van

discussies met de opdrachtgever over wijzigingen ten

opzichte van ons contract. Daarnaast hield ik me bezig met

het opstellen van het contract voor de HOV-verbinding.

Hierbij haalde ik de klanteisen op bij alle stakeholders en

de technische eisen bij onze technische experts. Vervolgens

verwerkte ik dit met collega’s gestructureerd in het contract

door middel van Systems Engineering.

In de uitvoeringsfase heb ik ondertussen zowel aan

opdrachtgeverskant als aan opdrachtnemerskant ervaring

opgedaan. Aan de opdrachtnemerskant ben ik werkzaam

als risicomanager voor een aannemerscombinatie bij

het project Spieringbrug in Muiden. Dit project is een

raakvlak project van het enorme infrastructurele project

voor de weguitbreiding Schiphol – Almere – Amsterdam van

Rijkswaterstaat. Als risicomanager ben ik verantwoordelijk

voor het beheer van ons risicodossier, bespreek en

actualiseer ik met de verschillende onderaannemers ons

risicodossier en overleg ik dit met de opdrachtgever

(Provincie Noord-Holland en Gemeente Muiden). Op basis

van onze risico’s en zijn risico’s bepaalt de opdrachtgever

weer op welke onderdelen hij onze werkzaamheden en

processen gaat toetsen. Een belangrijke taak dus om

volledig en actueel te zijn.

Aan de opdrachtgeverskant ben ik werkzaam als toetser

namens het Hoogheemraadschap Schieland en de

Krimpenerwaard binnen het project Dijkversterking

Krimpen aan de IJssel. Hierbij voeren wij toetsen uit op

het werk van de aannemer, waarbij ik voornamelijk

procestoetsen uitvoer. Dit houdt in dat we op basis van het

contract en het projectmanagementplan van de aannemer

toetsen of hij zijn processen zo heeft ingericht zoals volgens

zijn inschrijving, projectmanagementplan en contract verplicht

is. Dit zijn toetsen op bijvoorbeeld risico management,

planningsmanagement en het ontwerpproces.

AfsluitendOp dit moment krijg ik voldoende kansen om me in de

volledige breedte van het bouwproces te ontwikkelen. Dat

vind ik dan ook een mooie kans die ik met beide handen

aanpak! Op termijn zal ik me wel meer ontwikkelen richting

een bepaald expertise, mijn voorkeur ligt op dit moment bij

de richting van contractmanager. Maar binnen Grontmij en

binnen de bouwsector zijn er voldoende uitdagingen en

ontwikkelingen die ervoor zorgen dat ik alle mogelijkheden

graag open houd.

Afsluitend hoop ik dat mijn artikel studenten in laat zien hoe

breed onze master Real Estate Management and Development

is en dat de opgedane kennis over het bouwproces, project -

management en de ontwikkelde analytische vaardigheden je

de mogelijkheid biedt om je in de totale breedte van de

bouwsector in te zetten.


ir. M. Weijs-Perréeir. M. Weijs-Perrée studeerde in augustus 2014 af aan de leerstoel Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Haar afstudeeronderzoek richtte zich op de invloed van buurtkenmerken op het sociale netwerk en de sociale tevredenheid van ouderen. Sinds oktober 2014 is ze werkzaam als promovendus aan de Technische Universiteit Eindhoven. Ze is bezig met een onderzoek naar meerwaarde van bedrijfsverzamelgebouwen voor het kennisdelen en netwerken tussen huurders/ gebruikers

Afstudeerder TU/e

Sociale tevredenheid in een vergrijzende samenlevingDe invloed van buurtkenmerken op

het sociale netwerk en de sociale

tevredenheid van ouderen

Er is een groeiende belangstelling naar

de relatie tussen de leefomgeving en

het sociale netwerk van ouderen.

De meeste studies richten zich op de

hoeveelheid sociaal contact en niet op

eenzaamheidsgevoelens of de sociale

tevredenheid. In dit onderzoek wordt

met behulp van een padanalyse de

relaties tussen persoonlijke en buurt

kenmerken, kenmerken van het sociale

netwerk, verbondenheid met de buurt,

eenzaamheid en sociale tevredenheid

geanalyseerd. Deze analyse is geba

seerd op data die is verzameld tussen

april en mei 2014 in de regio Eindhoven

onder 177 respondenten, met behulp

van een vragenlijst en een sociaal

interactie dagboek.

Veel studies richten zich op de relatie tussen de hoeveelheid

sociaal contact, de omvang van het sociale netwerk en de

leefomgeving. Deze studies richten zich niet op eenzaamheid-

gevoelens (Hughes et al., 2004) of de tevredenheid met de

sociale contacten en het sociale netwerk. Als aanvulling op

deze studies, is het daarom belangrijk om inzicht te krijgen in

gevoelens van eenzaamheid en sociale tevredenheid.

Sociale netwerken zijn belangrijk voor de levenskwaliteit en

het geluk van mensen (Delmelle et al., 2013). De kwaliteit

van het sociale netwerk is hierbij belangrijker dan het

aantal sociale interacties of de omvang van het sociale

netwerk (Penninx, 2005). Een kleinere omvang van het

sociale netwerk hoeft niet te betekenen dat mensen eenzamer

zijn of omgekeerd, mensen met een groter sociaal netwerk

zijn niet altijd meer tevreden met hun sociale leven.

Persoonlijke kenmerken en de leefomgeving kunnen het

sociale netwerk van mensen beïnvloeden (Delmelle et al.,

2013). Toch is er maar weinig bekend over het effect van de

leefomgeving op de sociale tevredenheid van mensen. Als

mensen zich meer verbonden voelen met hun leefomgeving,

zullen ze waarschijnlijk ook meer tevreden zijn met hun

sociale contacten in de buurt en meer sociale contacten

hebben met buurtgenoten. Deze verbondenheid met een

plek of buurt wordt ook wel ‘place attachment’ genoemd

(Rubinstein en Parmelee, 1992). De verbondenheid met de

buurt wordt sterker wanneer mensen langer in dezelfde

buurt wonen. Onderzoek laat zien dat kenmerken van de

leefomgeving de verbondenheid met de buurt kunnen

beïnvloeden (Buffel et al., 2011).

Het doel van dit onderzoek is het analyseren van de relaties

tussen persoonlijke kenmerken, buurtkenmerken, eenzaam-

heid, de verbondenheid met de buurt, sociale netwerken en

de sociale tevredenheid van ouderen. Figuur 1 toont het

conceptueel model met de onderlinge relaties die in dit

onderzoek zijn onderzocht.

44

Data verzamelingData is verzameld door middel van een sociaal interactie dagboek en een

vragenlijst over de omvang en de samenstelling van het sociale netwerk,

de verbondenheid met de buurt, sociale tevredenheid, eenzaamheid en

over persoonlijke en buurtkenmerken.

Respondenten werden gevraagd om al hun sociale interacties te noteren

in het sociaal interactie dagboek. Respondenten werden gevraagd om

één interactie te noteren bij elke sessie van sms berichten, WhatsApp

berichten, chat berichten en berichten tijdens een internet spel.

In de vragenlijst zijn een aantal vragen gesteld over de persoonlijke

kenmerken van de respondenten zoals leeftijd, geslacht, autobezit,

club-lidmaatschap, gezinssamenstelling, arbeidssituatie, gezondheid,

inkomen en opleidingsniveau, verblijfsduur in de buurt, etniciteit en

werkstatus. Ook werden respondenten gevraagd of ze bepaalde

gebeurtenissen hadden ervaren sinds 2008, zoals ouderschap,

echtscheiding of het overlijden van een echtgenoot.

Sociale tevredenheid is gemeten met behulp van een opgestelde index.

Deze index bestaat uit de negen vragen over de tevredenheid van de

respondenten met de samenstelling van hun sociaal netwerk, de omvang

van het sociale netwerk en hun sociaal leven over het algemeen.

Eenzaamheid is gemeten met behulp van een index (Hughes et al., 2004).

Deze index bestaat uit drie vragen: ’hoe vaak heb je het gevoel dat je

gezelschap mist?’, ‘hoe vaak voel je je buitengesloten?’ en ‘hoe vaak voel

je je geïsoleerd van anderen? ‘.

Informatie over de buurt is verkregen met behulp van Statline (CBS,

2012), zoals de dichtheid, voorzieningen in de buurt, samenstelling van

de bevolking, de afstand tot groene openbare ruimtes en het type

woningen. Sociale cohesie is gemeten door middel van een index

opgesteld door Decide (2007). Deze index bestaat uit zeven vragen over

sociale cohesie en het richt zich op de mate waarin bewoners samen

activiteiten doen en de mate van solidariteit tussen de bewoners.

In dit onderzoek is de 12-item schaal van Williams en Roggenbuck (1989)

gebruikt om de verbondenheid met de buurt te meten. Deze index

bestaat uit uitspraken zoals: ‘ik heb het gevoel dat deze buurt een deel

van mij is’, ‘ik ben zeer gehecht aan deze buurt’, ‘deze buurt betekent

veel voor mij’ en ‘ik haal meer voldoening uit deze buurt dan uit een

andere buurt’.

Het doel van de dataverzameling was om alle respondenten,

die in 2008 in het onderzoek van Van den Berg (2012) het

sociaal interactie dagboek hebben ingevuld, nog een keer

het sociaal interactie dagboek te laten invullen. In 2008

werden adressen willekeurig geselecteerd in verschillende

buurten in de regio Eindhoven.

In dit onderzoek is data verzameld tussen april en mei

2014 in de regio Eindhoven, onder 141 respondenten die

deelnamen aan het onderzoek in 2008 en 36 nieuwe

respondenten. De steekproef bestaat uit 62% vrouwen en

38% mannen. Ook bevat de steekproef een hoog percen-

tage respondenten met een leeftijd tussen de 40 en 80

jaar (81%). Respondenten die zonder partner wonen,

met kinderen (6%) of zonder kinderen (13%), zijn onder-

vertegen woordigd in deze steekproef. Dit komt waarschijnlijk

door het hoge percentage van respondenten met een leeftijd

tussen de 40 en 80 jaar. Een groot deel van de respondenten

is hoogopgeleid (89%).

Methode & ResultatenKwantitatieve analyses zijn uitgevoerd om de relaties te

analyseren. Om de relaties tussen de onafhankelijke

variabelen en de afhankelijke variabelen, en de relaties

tussen de afhankelijke variabelen gelijktijdig te analyseren,

is een pad analyse gebruikt. Het model is opgesteld met

behulp van behulp van het statistisch software pakket

LISREL (Jöreskog en Sörbomet, 2008).

Mean St. Dev.

Afhankelijke variabelen

Aantal sociale interacties 12.25 6.94

Sociale tevredenheid 34.63 3.93

Eenzaamheid 3.50 0.95

Verbondenheid met de buurt 38.56 7.37

Aantal buurtgenoten in het sociale netwerk 3.56 4.40

Onafhankelijke variabelen

Persoonlijke kenmerken

Leeftijd 56.42 15.25

Laag inkomen (< €2000 netto per maand) (dummy)

0.23 0.42

De dood van een partner (dummy) 0.06 0.23

Stel met kinderen (dummy) 0.36 0.48

Stel zonder kinderen (dummy) 0.45 0.50

Zeer goede gezondheid (dummy) 0.35 0.48

Één of meer auto’s in het huishouden (dummy) 0.90 0.30

Lid van een vereniging/ club (dummy) 0.67 0.47

Buurtkenmerken

Zeer hoge dichtheid (dummy) 0.23 0.42

Social cohesie 22.98 5.60

FIGUUR 1

Conceptueel model

Sociaal netwerk+ sociale interacties

Persoonlijkekenmerken

Buurtkenmerken

Sociale tevredenheid van ouderen

Eenzaamheid

Verbondenheid met de buurt

TABEL 1

Afhankelijke en onafhankelijke variabelen (N=177)


FIGUUR 2

Pad analyse model

Sociale cohesie

Aantal socialeinteracties

Sociale tevredenheid

Eenzaamheid

Positief effect

Negatief effect

Verbondenheid met de buurt

Aantal buurtgenoten

Zeer hoge dichtheid

Leeftijd

Laag inkomen

Lid van een club/ vereninging

Autobezit

Zeer goede gezondheid

Stel met kinderen

Stel zonderkinderen

Dood van partner

Buurtkenmerken

Persoonlijke kenmerkenSociale netwerk

Place attachment

Eenzaamheid

Sociale tevredenheid

-0.16

-3.72

-2.89

-6.87

-6.02

-6.42

-0.30

-0.80

1.23

0.39

0.32

0.57

-1.25

-0.04

0.07

-0.85

0.08

0.26

Als eerste zijn de relaties tussen afhankelijke en onafhanke-

lijke variabelen bepaald met behulp van bivariate analyses.

De relaties die significant waren, zijn toegevoegd aan het

pad analyse model. De onderlinge relaties tussen de

afhankelijke variabelen zijn ook toegevoegd. Vervolgens

zijn alle relaties die niet significant (p<0.05) waren

verwijderd van het model. In tabel 1 worden de

afhankelijke en onafhankelijke variabelen weergegeven die

zijn mee genomen in het model. Dit resulteerde in het

uiteindelijke model (figuur 2).

“Voor de kwaliteit van het leven is

het dus belangrijk dat er omgevingen

worden gecreëerd waar mensen

tevreden zijn met hun sociaal leven

en zich verbonden voelen met hun

omgeving."

De resultaten laten zien dat persoonlijke kenmerken effect

kunnen hebben op het aantal sociale interacties van

mensen. Leeftijd heeft een negatief effect op het aantal

sociale interacties. Deze bevinding suggereert dat ouderen

minder sociale interacties hebben. Dit komt waarschijnlijk

doordat sociale interacties met collega’s verdwijnen na

pensionering. Ook kan de vermindering van het aantal

sociale interacties het gevolg zijn van een verslechterde

gezondheid en verminderde mobiliteit. Figuur 2 laat zien

dat mensen met een laag inkomen en mensen die een

partner hebben verloren minder sociale interacties hebben.

Er is ook gevonden dat mensen die samenwonen met een

partner (met of zonder kinderen) minder sociale interacties

hebben dan mensen die zonder een partner wonen (met of

zonder kinderen). Club-lidmaatschap en zeer hoge

dichtheid in de buurt kunnen de sociale tevredenheid

beïnvloeden. Mensen die lid zijn van een club of vereniging

zijn meer tevreden met hun sociaal leven. Deelname aan

sociale activiteiten zou de kwaliteit van het sociale netwerk

kunnen verbeteren. Een hogere dichtheid (≥ 2500 adressen

per vierkante kilometer) in een buurt kan leiden tot een

lagere sociale tevredenheid van inwoners. In gebieden met

46

een hogere stedelijke dichtheid zijn meer mogelijkheden om deel te nemen

aan sociale activiteiten, maar is het waar schijnlijk moeilijker om echte

vrienden te ontmoeten en zich verbonden te voelen met de buurt

(Hanabuchi et al, 2012).

Uit de resultaten blijkt dat het aantal buurtgenoten in het sociale netwerk

en de sociale cohesie in de buurt, de verbondenheid met de buurt positief

kan beïnvloeden. Sociaal contact met buurtgenoten en gesteund of

geholpen worden door buurtgenoten is zeer belangrijk voor het gevoel van

verbondenheid met de buurt en uiteindelijk voor de sociale tevredenheid. Een

laag inkomen kan ook de verbondenheid met de buurt negatief beïnvloeden.

Eenzaamheid wordt negatief beïnvloed door de verbonden heid met de buurt,

autobezit en een zeer goede gezondheid. Mensen die in het bezit zijn van

een auto en een betere gezondheid hebben zijn beter in staat om hun

sociale contacten (op verdere afstand) te onderhouden en zijn daardoor

waarschijnlijk minder eenzaam.

Figuur 2 laat ook de significante relaties zien tussen de afhankelijke

variabelen. Het aantal sociale interacties heeft een positief effect op de

sociale tevredenheid. Mensen met een hoger aantal sociale interacties zijn

meer tevreden met hun sociale leven. Ook is gevonden dat eenzaamheid

een negatief effect heeft op de sociale tevredenheid. Mensen die zich vaak

eenzaam voelen, zijn minder tevreden met hun sociale leven. Opvallend is

dat er geen significant effect is gevonden van de sociale tevredenheid op

gevoelens van eenzaamheid. Dit geeft aan dat mensen die niet tevreden

zijn met hun sociale leven, zich niet perse eenzaam hoeven te voelen.

ConclusieDe resultaten tonen aan dat de buurt een belangrijke

rol speelt bij de sociale tevredenheid van ouderen. De verbondenheid met

de buurt, de mate van sociale cohesie in de buurt en het aantal buurt-

genoten in het sociale netwerk zijn belangrijke aspecten voor de kwaliteit

van het sociale leven. Daarnaast zijn het aantal sociale interacties, gevoelens

van eenzaamheid, persoonlijke kenmerken, evenals de buurt waarin ouderen

wonen belangrijke factoren bij de vorm geving van de sociale tevredenheid

van ouderen. Voor de kwaliteit van het leven is het dus belangrijk dat er

omgevingen worden gecreëerd waar mensen tevreden zijn met hun sociaal

leven en zich verbonden voelen met hun omgeving. Vooral voor ouderen en

mensen met een slechtere gezondheid, is het belangrijk dat ze emotioneel

en instrumentaal worden ondersteund door buurtgenoten. Daarom zouden

beleids plannen zich meer moeten richten op het verhogen van het aantal

sociale interacties in buurten, door bijvoorbeeld het organiseren van sociale

activiteiten of het betrekken van lokale bewoners bij nieuwe plannen voor

de buurt.

BronnenBuffel, T., Demeere, S., De Donder, L. & Verté, D. (2011).

Fysieke, sociale en psychologische dimensies van de woon-

omgeving: Ouderen aan het woord over hun verbondenheid

met de buurt. Tijdschrift voor Sociologie, 32(1), 59-87.

CBS (2012). Statline. Verkregen op 15 mei, 2011, via www.cbs.nl.

Delmelle, E.C., Haslauer, E. & Prinz, T. (2013). Social

satisfaction, commuting and neighborhoods. Journal of Transport Geography, 30, 110-116.

Hughes, M.E., Waite, L.J., Hawkey, L.C. & Cacioppo, J.T.

(2004). A short scale for measuring loneliness in large

surveys: Results from two population-based studies.

Research on ageing, 26, 655-672.

Jöreskog, K. & Sörbom, D. (2008). LISREL 8. User’s reference

guide. SSII, Chicago.

Penninx, K. (2005). Kwetsbare ouderen in beeld. Utrecht: NIZW

Zorg.

Rubinstein, R. & Parmelee, P. (1992). Attachment to place and

the representation of the life course by the elderly. Place

Attachment. Human Behavior and Environment, 12, 139-163.

Sikma, P. (2011). Een leefbare omgeving voor ouderen: over de eigenschappen van een leefbare omgeving voor ouderen. Utrecht: Universiteit Utrecht. Faculteit Geowetenschappen.

Walsh, K. & Ward, P. (2013). Social Exclusion and Ageing in

Rural Areas: Patterns and Implications. Rural Ageing Observatory Paper. Galway, Ireland: Irish Centre for Social

Gerontology.

Williams, D.R. & Roggenbuck, J.W. (1989). Measuring Place Attachment: Some Preliminary Results. Paper Presented at the

Session on Outdoor Planning and Management, NRPA

Symposium on Leisure Research, San Antonio, TX.

Van de Maat, J.W. & Van Xanten, H. (2013). Sleutels voor de lokale aanpak van eenzaamheid. Utrecht: MOVISIE, kennis en

aanpak van sociale vraagstukken.

Van den Berg, P.E.W. (2012). Social Activity-Travel Patterns: The Role of Personal Networks and Communication Technology. Eindhoven: Eindhoven University of Technology.


AFBEELDING 1

Woningcomplex

AFBEELDING 3

Bouwproject met de skyline van Frankfurt

SERVICE Actief

Frankfurt Elk jaar bezoekt studieverenging SERVICE twee keer een

stad in het buitenland. Een keer met de meerdaagse reis

welke ergens in Europa plaatsvindt. De andere keer zoeken

we het verder op, dit jaar gaat de reis bijvoorbeeld naar

Hongkong! In het begin van het verengingsjaar 2014-2015 is

de bestemming van de meerdaagse studiereis bekend

gemaakt. Onder het genot van bier en bockworst werd in de

Blauwe Zaal medegedeeld dat SERVICE af ging reizen naar

de economische hoofdstad van Duitsland; Frankfurt.

Frankfurt is bij menig vastgoedliefhebber bekend door de

aanwezige wolkenkrabbers en prachtige skyline, die de stad

de bijnaam Mainhatten heeft opgeleverd. De stad heeft zijn

bekendheid verworven door de vele financiële instellingen die

er zijn gevestigd. De drie grootste Duitse banken (Deutsche

Bank, Commerzbank en DZ Bank) houden er (hoofd)kantoor.

Eén van de belangrijkste effectenbeurzen van Europa, de

Deutsche Börse, is eveneens in de stad gevestigd. Als kers

op de taart vormt Frankfurt óók de thuisbasis van de

Europese Centrale Bank.

In de vroege ochtend van 26 november vertrokken 24

eigenzinnige vastgoedstudenten richting het zuiden van

Duitsland. Met behulp van het ‘immobiliën mobile’ zou de

chauffeur ons veilig afzetten in Frankfurt. Nadat we waren

ingecheckt in het hostel werden we opgehaald voor de

eerste activiteit aldaar. Onder leiding van twee Duitse

gidsen, die ook de Nederlandse taal machtig waren, werden

we langs historische pracht en leuke bezienswaardigheden

van Frankfurt geleid. Op deze manier maakte we in hoog

tempo kennis met de stad. Na afloop van de wandeltocht

was de tijd rijp voor een bezoek aan een typische Duitse

kerstmarkt.

Vandaag de dag lijkt een kerstmarkt meer op een kermis

maar van origine biedt een kerstmarkt inwoners een

vreugdevolle plek van licht, warmte en gezelligheid tijdens

de koude wintermaanden. Nadat we gezellig met elkaar

hebben gesproken, onder het genot van een aantal glaasjes

gluhwijn, zijn we het nachtleven van Frankfurt ingedoken.

48

AFBEELDING 2

TaunusTurm

De volgende dag ging de wekker vroeg af want we zouden

op bezoek gaan bij Grontmij GmbH, de Duitse tak van het

gekende advies- en ingenieursbureau. In de ochtend kregen

we meer informatie over het bedrijf en de sectoren waarin

het actief is. Na een uitgebreide lunch zijn we op

projectbezoek gegaan. Op onze stalen neuzen brachten we

een bezoek aan een groot woningbouwproject even ten

zuiden van Frankfurt. Het project bestond uit herenhuizen,

appartementen en penthouses in een groene omgeving.

Nadat we genoten hadden van het prachtige uitzicht gingen

we door naar het tweede project, de TaunusTurm. De

TaunusTurm is een 170 meter hoge wolkenkrabber ontwikkeld

door Tisman Spyer, bekend van New Yorkse iconen als het

Rockefeller Centre en het Chrysler Building. De facility

manager heeft ons verteld hoe het gebouw ontworpen is en

welke bedrijven er in zitten gevestigd. We hebben hier tot

slot mogen genieten van een adembenemend uitzicht over

de stad vanaf de 38e verdieping. Nadat we onze

gepassioneerde gids van die dag, professor Adreas Menner

van de Frankfurt University, een ferme handdruk hadden

gegeven, focuste we ons volledig op het avondprogramma.

Onder het genot van een bordvullende schnitzel en een

grote pul bier hebben we ons mentaal voorbereid op de

disco. We hebben tot in de vroege uurtjes staan dansen op

Duitse muziek.

Op de laatste dag van onze trip brachten we een bezoek aan

de belangrijkste effectenbeurs van Duitsland. Hier hebben

we een lezing gekregen en vervolgens mochten we nog een

kijkje nemen op de beursvloer zelf. In de middag hebben

we nog een aantal uren door de stad gelopen om wat

kerstinkopen te doen. Om vier uur stond onze chauffeur

weer paraat om ons terug naar Eindhoven te vervoeren.

We kijken terug op een geslaagde en bovenal gezellige

meerdaagse reis!

Jasper van de Koevering


Afstudeer- verslagen TU/e - REMD

Op deze pagina treft u een

overzicht van de meest recente

afstudeerverslagen van de opleiding

Real Estate Management and

Development aan de Technische

Universiteit Eindhoven. Het complete

overzicht van afstudeerverslagen is te

vinden op de website van SERVICE:

www.service-studievereniging.nl.

Voor bestellingen en prijzen kunt

u contact opnemen met

[email protected]

Auteur: Boy de KleijnBestelnr.: 525

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Facilities and their effect on face-to-face social contactsThe Netherlands is dealing with an ageing population (65+)

and a decreasing number of facilities. In general, the mobility

and the social network of elderly people decreases, which

results in fewer opportunities for social contacts. Social and

commercial facilities stimulate and provide opportunities for

social contacts.

An ageing population and decreasing number of facilities

occur in shrinking areas or will occur in anticipating areas,

which are also faced with migration of young people and a

decline in the birth rates, in the economy and in the number

of households.

The research is conducted (survey and social interaction diary)

in the anticipating area Noord-Limburg. The main results are:

• Shops, home and the house of someone, most common

locations to visit and to have social contact.

• (Elderly) people with a poor health or a disability (less

satisfied and fewer social contacts and experience more

social isolation).

• People with a job, a higher income or children (very

satisfied and more social contacts and don’t experience

social isolation).

• Urban density (neighbourhood characteristic) had no

influence.

This research aims to give a clearer view on the importance

of facilities that contribute to social contacts. In general, the

presence of the facilities has no major impact on social

isolation and contacts, however, the accessibility is very

important. It is necessary to stimulate (accessibility), to help

(employment) and to add quality (green spaces). Regarding

facilities which are less frequently visited, policy may aim at

closing these facilities (such as church and library) or

merging with more frequently visited facilities (such as

community centers) to stimulate the use of these facilities.

Auteur:Valeska Bruins

Bestelnr.:526

Opleiding:REMD

Jaar: 2014

LeisureDome Kerkrade; het onderzoeken welke kenmerken zijn vereist voor de realisatie van een optimaal leisure complexDe LeisureDome te Kerkrade is met ruim 15.000m2 een van

de eerste geclusterde leisurecomplexen in Nederland met

dergelijke afmetingen. De financieel negatieve exploitatie

van een solitaire megabioscoop heeft geleid tot de clustering

van zes leisure exploitanten in één gebouw.

Welke kenmerken met betrekking tot de locatie, verschijnings-

vorm, omliggende retail- en leisurefaciliteiten, positionering

in het gebouw en synergievoordelen zijn vereist voor de

realisatie van een optimaal leisurecomplex?

50

Als eerste dient de locatie gemakkelijk bereikbaar te zijn. Op de locatie

worden gratis en voldoende parkeerplaatsen geprefereerd, op binnen-

stedelijke locaties is betaald parkeren meer geaccepteerd. Daarnaast dient

een leisurecomplex voldoende zichtbaar te zijn op de locatie. Een modern

meerlaags gebouw met één hoofdentree en een gezamenlijke hal wordt

gewenst door zowel exploitanten als consumenten. In het leisurecomplex

dienen de leisurefaciliteiten voor de consument goed zichtbaar en gemakkelijk

toegankelijk te zijn. Daarnaast worden door het spreiden van trekkers in het

leisurecomplex impulsieve bezoeken gestimuleerd en de naamsbekendheid

van de kleinere leisurefaciliteiten vergroot. De naamsbekendheid wordt

eveneens vergroot door het leisurecomplex te realiseren op een bestaande

retail- en/of leisurelocatie. Indien op een dergelijke locatie een mix aangaande

de openingstijden ontstaat wordt tevens de sociale veiligheid verbeterd.

Auteur: L.J. Eskens (Loek)Bestelnr: 527

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Leegstand & fysieke potentie: Kantoren van eigenaar-gebruikersDoor de huidige economische crisis kampt de kantorenmarkt met een hoog

leegstandspercentage en worden - steeds meer - kantoren ter verkoop op

de markt gebracht. Het is veelal niet duidelijk wat de fysieke potentie van

deze kantoren is en of er hierbij verschil is tussen kantoren van eigenaar-

gebruikers en beleggers. Deze scriptie geeft een indicatie van de leegstand

bij eigenaar-gebruikers en kijkt naar de potentie van kantoren van eigenaar-

gebruikers die ter verkoop aangeboden worden. Hierbij concentreert het

onderzoek zich op de fysieke aspecten van (leegstaande) kantoren. Meestal

wordt de locatie als het belangrijkste vestigingsargument gezien. Door de

crisis en marktverandering is de fysieke potentie steeds belangrijker

geworden. Verbetering van deze fysieke aspecten kan de verkooppotentie

verbeteren.

Tijdens het onderzoek zijn met zeven eigenaar-gebruikers interviews

afgenomen om een indicatie te krijgen van de leegstand binnen dit

segment van de kantorenmarkt. Verder is er stapsgewijs een instrument

ontwikkeld, waarmee CRE managers van eigenaar-gebruikers de fysieke

potentie van hun kantoren kunnen beoordelen in het geval hun kantoor of

kantoren verkocht zullen worden.

Auteur: Sander van TuijlBestelnr.: 528

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Investing in car parks; To do or not to do?The real estate market has changed rapidly and the risks of real estate

investments are being reconsidered. This has implications for the consi-

deration in which asset there will be invested. At this moment there is an

increasing social and commercial interest in parking real estate. This interest

is strengthened by the poor investment performances of other real estate

sectors over the past few years. However, in comparison to other real estate

sectors, parking real estate functions differently and can be seen as a real

estate category that doesn’t function on its own. In the future a car park is

going to be more and more important for the functioning of city centers all

over the world, which makes it a social relevant subject.

Since the parking investment market is really intransparant,

it is hard for investors to distinguish which car park invest-

ment is interesting. This study contributes to this challenge

by defining the attractiveness of car parks as investment

product. The attractiveness is in this research distinguished

by the return- risk profile of the investments. When looking

at the return- risk profile of Bouwfonds IM’s car parks, it

seems that the most important characteristic types concer-

ning the attractiveness are: environmental-, accessibility-,

competition-, property and functionality characteristics.

Auteur: Sanne Koorneef Bestelnr.: 529

Opleiding REMD

Jaar: 2014

Samenwerking in DBFMO projecten Een onderzoek naar de samenwerking tussen opdrachtgever

en opdrachtnemer in DBFMO-projecten. DBFMO is een

bouworganisatievorm waarbij Design, Build, Finance,

Maintenance en Operate aan één opdrachtnemer wordt

gegund, wat leidt tot meerwaarde ten opzichte van een

traditionele bouworganisatie. Een gevolg van de toepassing

van DBFMO is dat er een complexe projectmanagement

ontstaat. Samenwerking tussen de betrokken partijen heeft

een positieve invloed op de uitkomst (kwaliteit en prijs) van

het project.

In het onderzoek zijn de kenmerken van DBFMO en

samenwerking geformuleerd, waaruit een zestal kritieke

prestatie indicatoren (KPI’s) voor de samenwerking tussen

opdrachtgever en opdrachtnemer zijn gevonden:

vertrouwen, gemeenschappelijk belang, betrokkenheid,

communicatie, onderlinge waardering en team-functionaliteit.

Vanuit de literatuur en een nader veldonderzoek bij vijf

lopende DBFMO-projecten, zijn de volgende concrete

aanbevelingen uitgerold om de samenwerking tussen de

opdrachtgever en opdrachtnemer te verbeteren:

• Het integreren van de KPI’s en sub-variabelen in de

DBFMO-overeenkomst

• Het sturen van de waardering van de betrokken

partijen door samenwerking te organiseren rond het

partneringmodel en verwachtingsmanagement

• Meer aandacht leggen op het proces en de

procesdoelstellingen in het ambitiedocument

• De betrokken partijen eerder laten samenwerken (dan

pas in de exploitatiefase, zoals nu vaak gebeurt)

• Het gemeenschappelijk belang voor opdrachtgever en

opdrachtnemer van een project vinden


Auteur: J.J.F. (Jack) Kollenburg Bestelnr.: 530

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

De verkooppotentie van woningportefeuilles van woningcorporatiesWoningcorporaties hebben verschillende motieven om

woningen te verkopen. Minister Blok stimuleert de verkoop

van corporatiewoningen aan derden door middel van de

versoepeling van de regelgeving voor corporatiewoningen

met een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens

(€ 699,48). Ongeveer 33% van de corporatiewoningen komt

in aanmerking voor de versoepeling van de regelgeving bij

een eventuele verkoop van deze woningen.

Tijdens het onderzoek is de woningportefeuille van de

woningcorporatie gekoppeld aan het zoekprofiel van de

institutionele en particuliere belegger. Echter is gebleken

dat de woningportefeuille van de woningcorporatie niet of

nauwelijks woningen bevat die passen in het zoekprofiel

van de beleggers. In het zoekprofiel van de institutionele

belegger past maximaal 0,03% van de 2,4 miljoen corporatie-

woningen, bij de particuliere belegger is dit maximaal 11%

van de corporatiewoningen.

De verhuurdersheffing die wordt toegepast op huurwoningen

met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens is

hierbij het grootste obstakel. Uit eerder onderzoek is

gebleken dat de institutionele belegger interesse heeft in

woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatie-

grens, uit dit onderzoek is gebleken dat de institutionele

belegger alleen interesse heeft in huurwoningen met een

huidige huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurders-

heffing lijkt de versoepeling van de verkoopregels te dwars-

bomen en neemt de interesse in corporatiewoningen

hierdoor af.

Auteur: Minou Perree

Bestelnr.: 531

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Social satisfaction in an ageing scoiety There has been a growing interest in the relationship

between the living environment and social networks of

elderly. Most of these studies focus on the amount of social

contact, not on feelings of loneliness or social satisfaction.

However, these aspects are very important in shaping the

quality of life, especially for the ageing population. In this

study a path analysis is used to analyse the relationships

between personal- and neighbourhood characteristics,

characteristics of the social network, place attachment,

loneliness and social satisfaction. This analysis is based on

data collected between April and May 2014 in Eindhoven and

surrounding towns among 177 respondents, using a survey

and social interaction diary. Results show that the

neighbourhood plays a relevant role in explaining social

satisfaction of elderly. The attachment to a place, the social

cohesion level of a neighbourhood and the number of local

residents in the social network are important aspects for the quality of

the social life. In addition, the number of social interactions, feelings of

loneliness, personal characteristics as well as the place where people live

are important factors in shaping social satisfaction.

Auteur: Cecile Magermans

Bestelnr.: 532

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

Succesfactoren gebiedsontwikkeling anno nu Gebiedsontwikkeling is een totale (her)ontwikkeling van een gebied,

waarbij de betrokken partijen uit verschillende disciplines samenwerken

met gedeelde verantwoordelijkheid tijdens het gehele planproces en

streven naar waardencreatie. In de huidige tijd groeit deelname van

stakeholders uit tot hechte samenwerkingsverbanden, waarbij open

communicatie en vertrouwen een grote rol spelen. Bij een goede

samenwerking tussen stakeholders kan er vroegtijdig gewerkt worden aan

de componenten van gebiedsontwikkeling en draagvlak worden gecreëerd

voor het ontwikkelen van een gebied. Interactie tussen belanghebbenden

en het streven naar een gezamenlijk doel levert een samenwerking op,

waarbij begrip gecreëerd wordt voor elkaars standpunten en een optimaal

programma kan worden bereikt. Bij gebiedsontwikkeling worden concepten

veelvuldig gebruikt, omdat het gebiedsconcept voor binding en draagvlak

kan zorgen bij stakeholders. Een gebiedsconcept is een naar type, functie

en/of ontwerp integrale aanpak, rekening houdend met de commerciële,

maatschappelijke, stedebouwkundige en functionele haalbaarheid. In deze

tijd neemt het belang voor het bundelen van krachten en het verwerven van

draagvlak toe. Draagvlakcreatie kan worden bereikt door het ontwikkelen

van een gebiedsconcept, het betrekken van alle belanghebbenden en het

aangaan van een samenwerking waardoor begrip voor elkaars standpunten

wordt gecreëerd.

Auteur: Thijs Ploumen

Bestelnr.: 538

Opleiding: REMD

Jaar: 2014

De afstemming van de CREM-organisatie op de CRE-strategie. De evolutie van het Corporate Real Estate Management laat een veranderende

rol zien voor het CREM van opdrachtgever naar bedrijfsstrateeg. Deze nieuwe

rol vereist een andere houding van het CREM. Waar de houding eerst

afwachtend was met besluiten op ad-hoc basis, dient deze nu proactief te zijn

met besluiten op basis van een strategisch plan.

In dit onderzoek is de relatie tussen CRE-strategieën en de CREM-organisatie

onderzocht. Dit betekend dat voor het optimaal implementeren of evalueren

van een CRE-strategie de organisatie van het CREM dient te worden afgestemd.

Tijdens het uitgevoerde praktijkonderzoek zijn er twee groepen onderzoeks-

eenheden geïnterviewd. De eerste groep bestaat uit acht CREM-afdelingen

die dienen als exemplarische voorbeelden. In het CREM wordt bij strategie-

vorming vaak gebruikt gemaakt van adviserende partijen. Vandaar dat er

vier CRE-adviseurs ook deelnemen aan het praktijkonderzoek. Met behulp

van de resultaten uit het literatuuronderzoek en praktijkonderzoek zijn voor

acht CRE-strategieën, evaluatie modellen opgesteld voor de organisatie van

het CREM. De opgestelde evaluatiemodellen geven per CRE-strategie inzicht

in factoren die de organisatie van het CREM beïnvloeden.

52

Contact SERVICE Magazine

Thema volgende editie‘Ontwikkelingen in de corporatiesector’. Binnen de corporatiesector

zijn er op dit moment vele ontwikkelingen gaande die in de

komende tijd het beleid en de markt zullen vormen.

• Een van deze ontwikkelingen is de herziening van de woningwet

van afgelopen december. Hierbij speelt DAEB en nietDAEB

bezit een belangrijke rol, maar bestuurders en managers van

corporaties geven aan het opstellen van een scheidingsplan erg

ingewikkeld te vinden(Finance Ideas, 2015)

• We zien ook dat buitenlandse investeerders een steeds grotere

rol gaan spelen. Vooral in de vrije sector is dit een steeds grotere

partij, maar deze investeerders richten zich ook steeds vaker op

corporatiebezit(ABN Amro, 2015).

• Op 17 februari jongslede werd bekend dat justitie onderzoek gaat

doen naar fraude en omkoping rondom een drietal corporaties,

waarbij adviseurs bij het afsluiten van een lening of rentederivaat

provisie zouden hebben ontvangen.

In de komende editie van SERVICE Magazine worden deze en andere

ontwikkelingen binnen de corporatiesector besproken.

ABN Amro (2015). Buitenlandse investeerders creëren kansen voor

Nederlandse vastgoedpartijen

Finance Ideas (2015). Corporatiesurvey: corporaties pakken nieuwe

woningwet voortvarend op

Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel

voor SERVICE Magazine of kent u wellicht mensen die

een goede bijdrage zouden kunnen leveren? Neem

dan contact op met de redactie via onderstaande

contactgegevens.

Abonneren/Opzeggen/AdreswijzigingenEen abonnement op SERVICE Magazine is gratis.

Abonneren, het opzeggen van een abonnement of

het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en

gemakkelijk doen via:

http://www.service-studievereniging.nl/magazine

Stephan Kerperien

Hoofdredacteur

chiefeditor@servicestudievereniging.nl

Bas Ebbers

Redacteur

[email protected]

Erwin Rebel

Redacteur

[email protected]

Contact

Martha Hensbergen

Redacteur

[email protected]

Rik Verwaest

Redacteur

[email protected]

De IVBN ScriptieprijsDeze jaarlijkse stimuleringsprijs is door IVBN inhet leven geroepen in het kader van de verdereprofessionalisering van de vastgoedbeleggings-sector. De prijs wordt uitgereikt aan de alsbeste beoordeelde afstudeerscriptie. De winnaar ontvangt een geldbedrag. Meer informatie over de inschrijving voor deIVBN Scriptieprijs editie 2016 binnenkort opwww.ivbn.nl.

‘Huize Middenburg’Westeinde 28Postbus 6202270 AP Voorburg

Tel. 070 - 300 03 71Fax 070 - 369 43 [email protected] SCRIPTIEPRIJS 2016

• Altera Vastgoed • Amvest• APG Asset Management• a.s.r. vastgoed vermogensbeheer • AXA Real Estate Investment Managers • Blue Sky Group• Bouwfonds Investment Management• Bouwinvest REIM• CBRE Global Investors (NL)• Corio • Dela Vastgoed• Delta Lloyd Vastgoed• FGH Bank• MN• NEWOMIJ• NSI• NS Stations• PGGM• Q-Park• Redevco Nederland • Schiphol Real Estate • SPF Beheer• Stienstra Beleggingen • Syntrus Achmea Real Estate & Finance• Timeos• Unibail - Rodamco• Vesteda• Wereldhave

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt degezamenlijke belangen van grote pensioen-fondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beurs-genoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari2015 telt IVBN 28 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 50 miljardeuro aan Nederlands onroerend goed en nogeens circa 50 miljard euro in het buitenland.De bij IVBN aangesloten organisaties beleg-gen - zowel direct als indirect - voornamelijkin woningen, kantoren en winkelcentra/winkels. Voor meer informatie inzake de verschillende thema’s en publicaties, zie de website.

20

ivbnA5liggend_Opmaak 1 07-01-15 11:59 Pagina 1

Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed

Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.

De vakfanaten van Brink Management & Advies bieden besluitvormers in bouw, huisvesting en vastgoed grip en perspectief. We combineren kennis van vraag- en aanbodzijde om solide oplos-singen te leveren die duurzaam werken en bijdragen aan een betere balans in de markt. In onze netwerkorganisatie krijg je alle ruimte voor je eigen ontwikkeling en werk je vanaf de eerste dag mee aan boeiende projecten. Zo maakten we de spectaculaire herhuisvesting van de Nachtwacht mogelijk en geven we het internationale gerechtshof integrale adviezen rondom de nieuwbouw. Kijk op onze website als je wilt samenwerken met professionals die denken én doen!

brinkgroep.nl knap werk

Ben jij de hoogvlieger die we zoeken?

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan

Meer info 020 5 711 416 of via www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Interesse?Neem dan contact op met de afdeling Human Resources of kijk voor meer informatieover het traineeship en de meest actuele vacatures op www.werkenbijdtz.nl

Wil jij werken bij de Nederlandse marktleider in het commercieel vastgoed?Dan is het traineeship van DTZ Zadelhoff zeker iets voor jou. In ditopleidingstraject doe je onder andere kennis op over onze organisatie, het vaken de vastgoedmarkt waarin je vanaf de eerste dag werkzaam bent. Daarnaastvolg je een intensief persoonlijk ontwikkelingstraject om zo je communicatieveen commerciële vaardigheden nog verder te ontwikkelen tot het niveau van eensuccesvol vastgoedadviseur.

DTZ PERSONEELS ADVERTENTIE A4.indd 1 11-02-15 16:45

Documents

SERVICE magazine 22.2