emua orang pasti bercita cita dan berkeinginan mempunyai Rumah sendiri mungkin dengan cara membeli melalui developer atau membangun sendiri.Mungkin jika Anda berencana membeli Rumah jadi melalui developer Anda tidak perlu terlalu repot dengan proses seperti orang yang ingin membangun Rumah sendiri, Anda tinggal datang ke lokasi perumahan yang Anda inginkan, datang ke bagian pemasaran, memilih cluster yang anda inginkan dan selesai.Berbeda dengan proses jika Anda ingin membangun Rumah sendiri baik menggunakan jasa Arsitek / kontraktor maupun dikerjakan sendiri.Nah berikut ini adalah beberapa hal yang diperlukan untuk membangun Rumah agar semuanya berjalan dengan lancar, disamping Anda harus menyediakan dana tentunya.1. Memilih lokasi tanahMemilih lokasi dimana Rumah yang akan kita Bangun adalah suatu pekerjaan yang menuntut suatu ketelitian, bukan saja aspek teknis, juga beberapa aspek lain yang turut menentukan, seperti aspek ekonomi, pencapaian juga aspek lain yang bisa dijadikan dasar pemilihan lokasi tanah dimana kita akan membangun Rumah nantinya.Aspek Ekonomi : Mungkin aspek ekonomi ini lebih mengedepankan sisi nilai tanah tersebut jika dilihat dari segi investasi, apakah nilai tanah dan lingkungan sudah sesuai dengan harga bangunan yang akan di rencanakan, misal lokasi tanah yang berada di suatu daerah yang kurang strategis ( di dalam gang, di daerah pemukiman padat, di daerah pinggiran kota dengan akses yang sulit, dll ) akan di Bangun Rumah dengan nilai diatas Rp 500 juta, jika dilihat secara ekonomi maka nilai bangunan dan nilai tanah tidak sesuai dengan prinsip ekonomi, pasti jika Rumah tersebut akan di jual harganya juga akan jatuh, padahal harga bangunan sudah tinggi, itu disebabkan karena kondisi lingkungan yang tidak mendukung. Oleh karena itu disarankan untuk memilih lokasi tanah yang sesuai dengan rencana pembangunan, atau jika kita memang sudah memiliki tanah yang berada di lokasi yang kurang menguntungkan secara ekonomi, maka rencana pembangunan juga harus disesuaikan dengan nilai tanah yang ada.Aspek Pencapaian : Alasan pemilihan lokasi juga bisa dilihat dari aspek pencapaian ini, biasanya kita mengukur aspek pencapaian ini dengan kegiatan rutin aktivitas kita sehari hari, seperti bekerja, sekolah anak anak, dan pencapaian dari fasilitas fasilitas lain seperti hiburan dan perdagangan. Semakin dekat lokasi dimana kita ingin membangun Rumah dengan tempat kita bekerja, sekolah anak anak, hiburan dan perdagangan, maka lokasi tersebut akan semakin memiliki nilai positif dari aspek pencapaian ini, dan ini juga akan berpengaruh ke aspek ekonomi tentunya.2. Mencari Informasi mengenai harga bangunan, model atau trend arsitekSetelah kita mempunyai tempat yang tepat dimana kita akan membangun Rumah, maka tahap berikutnya adalah mengumpulkan informasi selengkap mungkin tentang rencana pembangunan Rumah, kumpulkan informasi mengenai harga bangunan saat ini, melihat lihat produk produk bahan bangunan, misal dengan berjalan jalan di super market bahan bangunan, dimana kita bisa melihat wujud dan harga bahan bahan bangunan tersebut. Yang tidak kalah penting dalam mengumpulkan informasi sebanyak banyaknya tentang Rumah adalah, melihat trend trend arsitektur yang sedang berkembang saat ini, misal dengan melihat pameran perumahan, membaca majalah atau tabloid perumahan, bisa juga Anda mencari informasi melalui INTERNET tentang perumahan dan lain lain cara Anda untuk mengumpulkan informasi mengenai pembangunan Rumah.3. Mencari Arsitek untuk membantu membuatkan disain RumahJika kita sakit, kita mencari dokter untuk menyembuhkan penyakit kita, jika kita mempunya mobil dan rusak maka kita mencari seorang montir untuk memperbaiki mobil kita. Dan siapa yang kita perlukan apabila kita ingin membangun Rumah ? tentu saja seorang arsitek yang kita cari. Terkadang banyak orang berpikir berapa kita harus membayar seorang arsitek, padahal kita hanya ingin membangun Rumah kecil saja, terkadang pemikiran seperti ini sering terlintas dalam pikiran banyak orang tentang seberapa perlunya memanggil seorang arsitek untuk membuatkan disain Rumah yang akan kita Bangun, yang terlintas seringkali adalah pasti mahal memakai jasa arsitek untuk membangun Rumah . Pemikiran pemikiran inilah yang harus kita hilangkan, seringkali arsitek justru memberikan solusi solusi mengenai rencana kita membangun Rumah, arsitek biasanya mencarikan solusi baik dari segi disain dan juga buget yang disediakan untuk rencana pembangunan Rumah tersebut agar sesuai dengan kemampuan yang kita miliki. Seorang arsitek justru akan memberikan gambaran yang sejelas jelasnya tentang disain dan biaya yang akan dikeluarkan nanti, justru dengan memakai jasa arsitek kita sebisa mungkin menghindari pekerjaan pekerjaan yang nantinya akan menimbulkan pemborosan, bongkar pasang akibat dari perencanaan yang kurang matang sebelumnya, yang jika di bandingkan dengan jasa yang harus di bayar untuk seorang arsitek justru lebih besar, belum lagi hasil disain yang mungkin kita tidak puas.Dengan memakai jasa seorang arsitek, maka kita bisa melihat hasil akhir dari disain dengan bantuan sketsa sketsa disain atau karena kemajuan teknologi saat ini, kita bisa juga melihat hasil akhir dari disain persis seperti aslinya dengan bantuan animasi komputer.4. Mengurus perijinanSetelah kita memiliki gambaran tentang rencana pembangunan Rumah, tahap berikutnya adalah tahap dimana kita mulai mengurus perijinan tentang rencana pembangunan Rumah tersebut, yaitu dengan mengurus Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB ) di instansi pemerintah dari kelurahan, kecamatan sampai dengan walikota. Luas tanah juga menentukan sampai sejauh mana kita mengurus IMB tersebut, untuk luas tanah kurang dari 200 M2 umumnya IMB cukup diurus sampai dengan Kecamatan saja, tetapi jika luas tanah kita lebih dari 200 M2 pengurusan bisa sampai Walikota.Berikut ini adalah syarat syarat yang di perlukan untuk mengurus IMB ( Ijin Mendirikan Banguan ) :* Foto Copy KTP pemohon* Surat kuasa apabila penandatanganan bukan dilakukan oleh pemohon sendiri* Foto Copy Bukti kepemilikan Hak Atas Tanah yang disahkan oleh pejabat berwenang* Foto Copy Gambar Rencana Bangunan dengan penjelasannya* Foto copy pelunasan PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan ) terakhir* Mengisi form yang sudah disediakan di kecamatan atau walikota* Ijin tetangga bagi bangunan bertingkat.5. Proses Perjanjian PembangunanProses Perjanjian Pembangunan adalah proses dimana kita memasuki tahap dimana rencana pembangunan Rumah akan dimulai, baik dikerjakan sendiri maupun di kerjakan oleh arsitek atau kontraktor. Proses Perjanjian Pembangunan ini wajib hukumnya agar tidak terjadi permasalahan permasalahan yang timbul selama masa pembangun berjalan. Apabila di kerjakan sendiri, minimum kita mempunyai pelaksana mandor atau tukang yang akan mengerjakan fisik bangunan Rumah kita, disini kita harus menentukan aturan main dan syarat syarat yang harus di penuhi, misalkan jam kerja, upah lembur, waktu pembayaran dll.Berbeda jika kita memakai jasa kontraktor, dimana segala permasalahan dengan tukang mungkin kita tidak pernah tau, yang kita tau adalah nilai kontrak antara kita pemberi tugas dan kontraktor yang melaksanakan pembangunan dan jadwal pelaksanaan. Dalam proses Perjanjian Pembangunan ini sebaiknya disebutkan pasal pasal yang jelas dan detail baik dari syarat bahan yang akan di pakai, mutu dan kualitas juga campuran campuran dari bahan dll. Pasal pasal yang umumnya dicantumkan dalam surat perjanjian adalah :* Pasal 1. Tugas dan Waktu Kerja* Pasal 2. Syarat dan Mutu Bahan* Pasal 3. Harga Kontrak* Pasal 4. Pembayaran* Pasal 5. Penambahan Pekerjaan* Pasal 6. Lain lain* Penutup6. Pengawasan Pembangunan* Pengawasan Pembangunan apabila di kerjakan sendiriPengawasan pembangunan pada proyek yang di kerjakan sendiri akan berbeda dengan proyek yang di kerjakan oleh kontraktor. Jika proyek di kerjakan sendiri umumnya pengawasan yang terberat adalah pengawasan tenaga kerja, jika memakai system pembayaran harian, apabila tidak di awasi dengan benar bisa bisa proyek akan molor dari jadwal yang sudah di tentukan. Jika memakai system borongan tenaga, ada kemungkinan tukang tidak memperhatikan kualitas karena mengejar target pekerjaan pembangunan tersebut. Oleh karena itu perlu di perhatikan system yang akan di ambil harian atau borongan tenaga, sesuaikan dengan kemampuan kita sebagai pemberi tugas, sampai sejauh mana kita bisa mengontrol jalannya proyek, jika kita bisa memberikan waktu lebih, system pembayaran harian bisa di ambil, tetapi jika kita sebagai pemberi tugas memiliki waktu terbatas maka system borong tenaga juga bisa menjadi alternative asalkan di buat perjanjian mengenai mutu pekerjaan jika tidak sesuai sanggup untuk di bongkar tanpa dikenakan biaya.Resiko resiko diatas adalah hal yang paling umum jika pekerjaan di kerjakan sendiri dengan bantuan tukang langsung tanpa memakai jasa kontraktor, disamping resiko resiko lain seperti hasil pekerjaan yang tidak sesuai akibat pengawasan yang kurang dll.7. Ceklist PekerjaanNah demikianlah tahap tahap pembangunan Rumah yang bisa kami sampaikan, semoga bisa bermanfaat bagi Anda yang ingin membangun Rumah.Budget Plan

Ini adalah point terpenting dalam perencanaan membangun rumah. Budget plan harus Anda tentukan terlebih dahulu karena tidak semua orang memiliki kemampuan anggaran yang unlimited. Budget plan sangat tepat buat anda yang dananya sudah fix alias pas-pasan. Kemudian tentukan diawal jumlah dana yang akan kita keluarkan. Sebagai gambaran, berapa cash money yang Anda pegang, pinjaman lunak, KPR, dsb. Setelah Anda memiliki hitung-hitungan dana yang Anda pegang baru kita melangkah ke tahap selanjutnya.

2. Rencana Rancang Bangun

Apabila rencana anggaran sudah disiapkan selanjutnya anda memperkirakan bangunan seperti apa yang di inginkan (modern, minimalis, mediteranian). Browsing saja di internet dan cari gambar-gambar yang menarik sebagai patokan. Setelah dapat beberapa gambar, silahkan diskusikan dengan istri, ayah, atau keluarga. Minta masukan mengenai kelebihan dan kekurangan dari jenis rumah tersebut. Jangan lupa tentukan juga, apakah Anda langsung membangun full finishing, pagar, penampungan air, pemanas, taman, dll (diluar bangunan utama) karena akan berpengaruh besar ke budgeting.

3. Luas Ukuran Rumah

Untuk menentukan ukuran rumah kita melihat dari dana total yang akan kita keluarkan. Sebagai contoh ilustrasi dibawah ini untuk penentuan ukuran rumah. misalkan dana yang akan kita keluarkan adalah Rp. 300 juta, maka hal pertama kita kalkulasi kebutuhan diluar bangunan yang saya sebutkan di nomer 2 tadi, seperti Pagar, IMB, Listrik PLN, PAM, penampungan air, taman, biaya gambar arsitek, dllmisalkan untuk kebutuhan tersebut membutuhkan anggaran Rp. 40 juta. berarti kita masih punya dana sebesar Rp. 260 juta rupiah untuk bangunan utama. ambil 80% dana untuk bangunan utama dan 20% untuk alokasi pembengkakan biaya (jika anda good planner mgk bisa 90 %, jika anda ragu dan mungkin bisa 70% dari nilai dana untuk bangunan utama). berati kita dapatkan dana

Bangunan Utama : 80% X 260 Juta = 208 juta Alokasi dana cadangan : 20% X 260 Juta = 52 juta

Sebelum menentukan ukuran cari tahu di kota anda perkiraan biaya untuk membangun /m2 berapa. Mungkin bisa ditanyakan ke temen yang sedang membangun. sebagai informasi ketika saya membangun di januari agustus 2011 biaya per m2 bangunan adalah 2.3 juta/m2 (material sudah bagus menurut saya, kusen + pintu Jati,american std, cat dulux, batu bata, tinggi lantai ke atap 4 meter, dll). misalkan biaya masih 2.3 juta/m2, maka ukuran bangunan yang akan kita bangun adalah 90 m2

4. Gambar Arsitek

Setelah semua hal diatas sudah dipersiapkan, maka langkah selanjutnya mencari arsitek yang anda percaya untuk mengaplikasikan semua yang anda inginkan kedalam gambar. Jika anda tidak mengerti bangunan sebaiknya anda harus menggunakan arsitek untuk mengaplikasikan keinginan anda. Uang yang kita keluarkan untuk biaya arsitek tidak terbuang percuma karena semua detail perencanaan pembangunan tertuang di gambar. Jadi untuk pemborosan material dan bongkar pasang struktur bangunan bisa di hindari. setelah gambar selesai, pahami betul isi dalam gambar, tanyakan kepada arsitek anda jika anda tidak paham gambar tersebut. lebih baik lagi jika anda mampu untuk membayar lebih si arsitek dengan mengawasi proses pembangunan rumah anda.

5. Mencari Tukang Rumah

Pencarian tukang ini biasanya lumayan sulit. tanyakan ke beberapa teman mengenai referensi tukang yang bagus. Terutama jika anda tidak punya waktu untuk mengawasi fulltime proses pembangunan rumah anda. cari tukang yang rajin, jujur dan capable (tukang batu, anyam besi, listrik, dsb) tentang tugasnya. Pastikan dia tetap bekerja walaupun sedang tidak anda awasi. cari tukang yang 1 paket dengan kepala tukangnya sebagai mandor. Semua tukang anda harus saling mengenal agar komunikasi pekerjaan berjalan dengan baik. Pemilihan tukang yang yang tidak baik akan membuat kacau proses pembangunan, rumah anda tidak sesuai gambar, dan tentunya biaya yang anda keluarkan menjadi jauh membengkak.

6. Berburu Material

Hal pertama yang harus anda cari adalah kusen + pintu. Perkirakan kusen sudah jadi ketika pondasi rumah anda selesai. Pemasangan kusen yang paling baik adalah bersamaan dengan pemasangan bata. Selanjutnya persiapkan material untuk memulai pembangunan pondasi (batu kali, batu bata, semen, besi, pasir, dsb). Cari toko material yang memberikan harga termurah disekitar kediaman anda. Selisih sedikit harga akan sangat berarti karena anda akan membeli terus menerus dalam jumah yang banyak. beli material untuk keperluan kurang dari 5 hari. apabila anda membeli material dalam jumlah yang sangat banyak sekaligus, selain masalah dalam penyimpanan, kualitas material tersebut juga akan berkurang terutama semen. sebagai tips dari saya untuk material pasir, batu kali, kayu, batu bata belilah di tempat khusus penjual tersebut. jangan membeli di toko material, biasanya untuk material tersebut kualitasnya kurang bagus ditoko material dan harganya pun sedikit lebih mahal jika membeli di toko material.

7. Pemilihan Aksesoris

Selain bahan bangunan (semen, pasir, batu, besi, dll), pemilihan material asesoris juga merupakan hal yang tidak kalah rumit. Pemilihan closet, kran, sink wash, wastafel, keramik, batu alam, stop kontak, kabel, down light, lampu taman, lampu hias, kunci, handle, dll lumayan memakan waktu dan biaya. gunakanlah waktu luang anda untuk jalan-jalan ke supermarket bangunan. bandingkan harga material yang anda butuhkan dibeberapa supermarket untuk mencari harga termurah (mitra10, bazar bangunan, dll). sering-sering lah berkunjung ke tempat itu. Jika anda beruntung anda bisa menemukan material yang anda cari sedang ada diskon.

Mungkin itu saja tips membangun rumah dari saya, semoga bisa membantu anda semua untuk membangun rumah yang anda idamkan dengan hasil yang bagus dan biaya yang pantas.SELAMAT MEMBANGUN .

Menghitung biaya bangun rumah sistem analisa harga satuanUrutan perhitungan RAB rumah secara teliti adalah

1. Membuat gambar rumah yang akan dibangun.

2. Membuat spesifikasi material atau rencana kerja dan syarat bangunan.

3. Membuat rincian daftar perkerjaan yang akan dilaksanakan.

4. Menghitung volume masing masing item pekerjaan.

5. Mencari daftar harga upah dan bahan terbaru.

6. Menghitung analisa harga satuan setiap item pekerjaan.

7. Mengalikan volume dengan analisa harga satuan.

8. Membuat jumlah harga secara keseluruhan.

9. Menambahkan angka hasil perhitungan rencana anggaran biaya bangunan dengan PPN 10% dan nilai keuntungan borongan yang akan diberikan kepada kontraktor.

Contoh: jika kita hendak membangun rumah sederhana maka sebelumnya kita buat gambar terlebih dahulu dan rencana material yang akan digunakan lalu bisa membuat rincian item pekerjaan yang akan dihitung harga satuannya, secara umum misalnya:

persiapan ( pembersihan lahan, pendatangan material dll )

pondasi ( galian tanah, pemasangan pondasi batu kali, urugan tanah kembali )

struktur beton bertulang seperti sloof, kolom dan balok.

dinding meliputi pasangan dinding batu bata berikut plesteran dan acian.

rangka atap dan finishing penutup atap rumah.

Pekerjaan plafond rumah.

Pekerjaan lantai rumah.

Instalasi plumbing dan listrik rumah.

Pengecatan dan perapihan.

Masing-masing item pekerjaan tersebut kemudian dihitung volumenya berdasarkan gambar bangunan yang sudah disertai ukuran, lalu menghitung harga satuan pekerjaan diakhiri dengan mengalikan vollume x harga satuan = harga item pekerjaan.

Contohnya: pada item pekerjaan pasangan batu kali kita hitung volumenya sebesar 10 m3 dengan harga satuan sebesar Rp.400.000,00 maka biaya pekerjaan pasangan batu kali adalah 10m3 x Rp.400.000,00 = Rp.4.000.000,00.

Contoh penjelasan detail Hitung RAB sistem analisa harga satuan bisa dibaca di Perhitungan RAB pondasi plat jalurLagi ada tugas kuliah menghitung rencana anggaran biaya pondasi plat jalur, dengan soal seperti dibawah ini :

soal :Hitung Rencana Anggaran Biaya pondasi plat jalurData teknis pekerjaan pondasi plat jalur1. Sloof ditengah plat 30/40

2. Kolom 40/40 dengan jarak kolom 5m

3. Sloof diatas pasangan batu bata 15/20

4. Kedalaman pondasi -2 m dari peil lantai +/- 0.00

Hitung rencana anggaran biaya pondasi plat jalur ?1. Pengukuran Bouwplank

2. Galian tanah pondasi

3. Urugan pasir dengan ketinggian 0.10 m

4. Lantai kerja dengan ketebalan 0.05 m

5. Beton plat jalur dan kolom sloof 15/20

6. Pekerjaan besi beton bertulang

7. Pasangan batu bata 1 pc : 4 ps

8. Pekerjaan plesteran

9. Urugan tanah kembali

10. Pembongkaran bouwplank kembali

Gambar pondasi plat jalurDenah pondasi plat jalur

Potongan 1 penampang pondasi plat jalur

Potongan 2 penampang pondasi plat jalur

Harga Satuan DKI Jakarta Untuk perhitungan pondasi plat jalur1. Bouwplak = Rp. 38.833,00

2. Bongkar bouwplank = Rp. 3.222,00

3. Galian tanah pondasi= Rp. 34.321,00

4. Urugan pasir = Rp. 192.456,00

5. Lantai kerja t= 5cm beton 1pc:3ps:4kr = Rp. 60.531,00

6. Beton dengan koral untuk plat jalur kolom, kolom dan sloff 15/20= Rp. 752.964,00

7. Pasangan batu bata 1pc:4ps = Rp. 167.611,00

8. Plesteran 1pc:4ps = Rp. 36.115,00

9. Urugan tanah kembali= Rp. 21.268,00

10. Pembesian polos berat 175 kg= Rp. 2.183.176,00

11. Bekisting beton = Rp. 892.071,00

jawaban :untuk lebih membayangkan bagaimana bentuk pondasi kita buat gambar pondasi plat jalur nya pakai 3d max

selanjutnya menghitung Rencana anggaran biaya pondasi plat jalur

Menghitung Volume pekerjaan pondasi plat jalurMenghitung Volume pekerjaan pondasi plat jalur1. Pengukuran BouwplankVolume pekerjaan bouwplak = 10.20 m + 2 m + 2 m = 14.20 m

2. Galian tanah pondasiVolume Pekerjaan galian tanah pondasi = (( (2 m + 2.8 m ) x 2 m ) /2) x 10.20 m = 48.96 m

3. Urugan pasir dengan ketinggian 0.10 mVolume Pekerjaan Urugan pasir = 2 m x 0.10 m x 10.20 m = 2.04 m

4. Lantai kerja dengan ketebalan 0.05 mVolume pekerjaan lantai beton = 2 m x 10.20 = 20.40 m2 m x 0.05 m x 10.20 m = 1.02 m

5. Beton plat jalur dan kolom sloof 15/20Volume pekerjaan beton plat jalur = ( ( 2 m x 0.15 m ) + (( 2 m + 0.4 m ) x 0.15 m ) / 2 ) + (0.10 x 0.4) x 10.20 = 5.304 mVolume beton sloof = ( 0.20 m x 0.15 m ) x 10.20 = 0.306 mVolume beton kolom = (( 0.4 m x 0.4 m x 1.45 m ) x 3 bh) 0.306 = 0.39 mTotal volume beton = ( 5.304 m + 0.39 m + 0.306 m ) = 6 m

6. Pekerjaan besi beton ( 75 kg / m )Volume pekerjaan besi beton = 6 m x 75 = 450 kg

7. Pasangan batu bata 1 pc : 4 psVolume Pekerjaan pasangan batu bata = 2 ( 4.60 m x 1.25 m ) = 11.5 m11.5 x 0.15 = 1.6725 m

8. Pekerjaan PlesteranVolume Pekerjaan plesteran pasangan bata= 2 x 11.5 m = 23 m

9. Urugan tanah kembaliVolume pekerjaan urugan tanah kembali = ( 48.96 2.04 1.02 6 1.6725 ) = 38.2275 m

10. Pembongkaran bouwplank kembali = 10.20 m + 2 m + 2 m = 14.20 mVolume pekerjaan pembongkaran bouwplank =

Menghitung anggaran biaya pekerjaan pondasi plat jalurAnggaran biaya pekerjaan dihitung dengan rumusBiaya = volume x harga satuan1. Pengukuran BouwplankHarga satuan = Rp. 38.833,00Volume pekerjaan = 14.20 mTotal Harga pekerjaan bouwplak = 14.20 m x Rp. 38.833,00 = Rp. 551.428,60

2. Galian tanah pondasiHarga satuan = Rp. 34.321,00Volume pekerjaan = 48.96 mTotal harga Pekerjaan galian tanah pondasi = 48.96 m x Rp. 34.321,00 = Rp. 1.680.356,00

3. Urugan pasir dengan ketinggian 0.10 mHarga satuan = Rp. 192.456,00Volume pekerjaan = 2.04 mTotal harga Pekerjaan Urugan pasir = 2.04 m x Rp. 192.456,00 = Rp. 392.610,20

4. Lantai kerja dengan ketebalan 0.05 mHarga satuan = Rp. 60.531,00Volume pekerjaan = 20.40 mTotal harga pekerjaan lantai beton = 20.40 m x Rp. 60.531,00 = Rp.1.234.832,00

5. Beton plat jalur dan kolom sloof 15/20Harga satuan = Rp. 752.964,00Volume pekerjaan = 6 mTotal harga pekerjaan beton = 6 m x Rp. 752.964,00 = Rp.4.517.784,00

6. Pekerjaan besi beton ( 75 kg besi / 1 m beton )Harga satuan = Rp. 2.183.176,00 / 75 kgVolume pekerjaan beton = 6Total harga pekerjaan besi beton = 6 x Rp. 2.183.176,00 = Rp.13.099.056,00

7. Pasangan batu bata 1 pc : 4 psHarga satuan = Rp. 167.611,00Volume pekerjaan = 11.5 mTotal harga Pekerjaan pasangan batu bata = 11.5 m x Rp. 167.611,00 = Rp.1.927.527,00

8. Pekerjaan plesteranHarga satuan = Rp. 36.115,00Volume pekerjaan = 13 mTotal harga Pekerjaan pasangan batu bata = 13 m x Rp. 36.115,00 = Rp.469.495,00

9. Urugan tanah kembaliHarga satuan = Rp. 21.268,00Volume pekerjaan = 38.2275 mTotal harga pekerjaan urugan tanah kembali = 38.2275 m x Rp. 21.268,00 = Rp.813.022,50

10. Pembongkaran bouwplank kembaliHarga satuan = Rp. 3.222,00Volume pekerjaan = 14.20 mTotal harga pekerjaan pembongkaran bouwplank = 14.20 m x Rp. 3.222,00 = Rp. 45.752,00

Rekapitulasi Rencana anggaran biaya pondasi plat jalur1. Pengukuran Bouwplank = Rp. 551.428,602. Galian tanah pondasi = Rp. 1.680.356,003. Urugan pasir dengan ketinggian 0.10 m = Rp. 392.610,204. Lantai kerja dengan ketebalan 0.05 m = Rp. 1.234.832,005. Beton plat jalur dan kolom sloof 15/20 = Rp. 4.517.784,006. Pekerjaan besi tulangan = Rp.13.099.056,007. Pasangan batu bata 1 pc : 4 ps = Rp. 1.927.527,008. Pekerjaan plesteran = Rp. 469.495,009. Urugan tanah kembali = Rp. 813.022,5010. Pembongkaran bouwplank kembali = Rp. 45.752,00Jumlah = Rp.24.731.863,00PPN 10 % = Rp. 2.473.186,00Jumlah total = Rp.27.205.050,00Di bulatkan = RP.27.210.000,00

Terbilang ( Dua puluh tujuh juta dua ratus sepuluh ribu rupiah)

Sebagian orang mungkin awam tentang bagaimana cara atau tahapan dalam membangun sebuah rumah tinggal.

Mengetahui tahapan pembangunan rumah merupakan hal yang penting bagi pemilik rumah. Meskipun pembangunan rumah dikerjakan oleh kontraktor yang telah ditunjuk dan dipercaya, setidaknya pemilik rumah memiliki sedikit pegangan untuk dapat mengawasi proses pembangunan rumahnya dari awal hingga selesai agar dapat menekan adanya hal-hal yang tidak diinginkan atau merugikan bagi sang pemilik rumah.

Untuk itu kami akan coba membahas secara bertahap bagaimana proses pembangunan rumah setahap demi setahap.

TAHAP I (PERENCANAAN)

Tujuan perencanaan adalah:

1. Sang pemilik rumah dapat membayangkan bentuk, model, kenyamanan tata ruang dan warna rumah yang nantinya akan dibangun. Dengan kata lain, agar rumah yang nantinya terbangun sesuai dengan keinginan dari sang pemilik rumah. (melalui proses konsultasi dengan arsitek yang dipercaya, sang pemilik rumah dapat menentukan ide-ide arsitektur rumah yang tepat dan ideal untuk diwujudkan).

2. Untuk mengoptimalkan waktu, pikiran, dan uang sang pemilik rumah (meminimalisir pengeluaran yang sia-sia/mubazir)

3. Dokumen-dokumen dalam tahap perencanaan ini nantinya bisa digunakan dalam hal perijinan, pedoman pelaksanaan proyek pembangunan rumah, dan bisa juga sebagai kelengkapan Kontrak Kerja (jika proyek rumah diborongkan ke kontraktor yang dipercaya).

ilustrasi rumah tidak sesuai harapan

ilustrasi tidak ada IMB(Ijin Mendirikan Bangunan)

Langkah-langkah perencanaan:

1. Survey lahan/tanahmenentukan luasan (panjang x lebar), kontur (tinggi rendah lahan), dan kekuatan lahan/tanah (untuk menentukan jenis pondasi yang tepat).

survey lahan

2. Gambar-gambarperincian gambar-gambar yang dibutuhkan diantaranya adalah:

A. Gambar denahuntuk menentukan penataan ruang yang ideal (foyer, ruang tamu, ruang keluarga, ruang kerja, ruang makan, taman, kolam, garasi, dsb)

Contoh gambar denah tipe 36luas lahan 6x12 m2

B. Gambar tampaksetelah ditentukan gambar denah yang pas maka selanjutnya menginjak pada gambar muka/fasad/tampak rumah.

b.1. Gambar Tampak 2 dimensi

contoh gambar 2d tampak depan

contoh gambar 2d tampak samping

b.2. Gambar Tampak 3 dimensikeuntungan gambar 3 dimensi adalah gambar yang terlihat secara perspektif mendekati wujud asli dari rumah yang akan terbangun.

Contoh gambar tampak 3 dimensi

C. Gambar kerja

Gambar kerja dibagi menjadi 2 :

c.1. Gambar kerja IMB

diperuntukkan untuk perijinan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan).

c.2. Gambar kerja bestek

diperuntukkan untuk pedoman dalam pelaksanaan pembangunan rumah. Gambar-gambar tersebut diantaranya adalah: gambar potongan, gambar konstruksi, gambar instalasi listrik, gambar instalasi pipa air. Dengan adanya gambar kerja bestek ini disamping membantu proses kerja para tukang bangunan, kita juga bisa mengetahui lebih detail tentang kebutuhan jumlah ataupun volume dari material bangunan yang kita perlukan untuk rumah yang akan dibangun.

Gambar kerja bestek biasanya diperuntukkan untuk tahap selanjutnya yaitu perhitungan RAB (Rencana Anggaran Biaya) atau RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan).

D. Perencanaan Biaya atau RAB (Rencana Anggaran Biaya)Dalam tahap ini dilakukan perhitungan-perhitungan kebutuhan bahan bangunan dan upah-upah pekerjaan. Untuk tahap yang satu ini insaallah pada kesempatan lain akan kita bahas lebih detil.

E. Skeduling / Penjadwalan Waktu Pekerjaan (Time Schedule)Dengan mengacu pada RAB maka dapat ditentukan jadwal yang tepat pada tiap-tiap bobot pekerjaan. Sehingga dengan waktu pengerjaan rumah yang terskedul dengan matang dan sistematis, maka diharapkan pekerjaan dapat selesai tepat pada waktu yang diharapkan.Jika tidak demikian maka waktu pengerjaan yang semakin molor dapat mengakibatkan biaya pembangunan rumah yang akan ikut membengkak.

keterlambatan dalam suatu pelaksanaan proyek akan menyebabkan pembiayaan melampaui batas anggaran yang direncanakan, bila jadwal dan waktu tidak terkendali sebagaimana mestinya maka akan merugikan berbagai pihak. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mencari waktu pelaksanaan konstruksi yang optimal dan mengevaluasi biaya atau dana pelaksanaan konstruksi dalam kaitannya dengan waktu pelaksanaan yang telah dioptimalkan pada pelaksanaan pembangunan Gedung Pendidikan dan Pelatihan Tahap IV P4TK / VEDC Malang Adapun metode yang digunakan untuk menganalisis adalah dengan menggunakan metode Crashing, Kurva S, Diagram batang atau Gant Chart. Pada pelaksanaan pembangunan Gedung Pendidikan dan Pelatihan Tahap IV P4TK /VEDC Malang terjadi percepatan waktu pelaksanaan proyek sehingga terjadi pengurangan biaya dari anggaran yang sudah direncanakan. Konsep nilai hasil atau yang lebih dikenal dengan earned value method, yang secara umum dapat juga dikenal sebagai teknik integritas biaya dan waktu, mempunyai konsep dasar tentang penilaian progres pelaksanaan lapangan dengan skala yang terdiri dari dua variabel yaitu biaya dan waktu sehingga dari hasil penelitian terjadi selisih biaya sebesar Rp 51.793.943.77 yang didapat dari rencana anggaran semula sebesar Rp 958.990.797.23 menjadi Rp 1.010.784.741.00 . Berdasarkan perhitungan waktu didapatkan perkiraan waktu total proyek adalah 213 hari. Sedangkan menurut rencana sesuai dengan schedule selesainya proyek adalah 303 hari, sehingga terjadi percepatan waktu sebesar 90 hari dari rencana semula.Kata kunci : biaya dan konsep nilai hasil, percepatan, waktu pelaksanaan Pada industri konstruksi ketentuan mengenai biaya, mutu dan waktu penyelesaian pekerjaan konstruksi sudah terikat di dalam kontrak dan ditetapkan sebelum pelaksanaan pekerjaan konstruksi dikerjakan. Seperti diketahui, waktu penyelesaian yang dibutuhkan untuk proses pekerjaan konstruksi selalu dicantumkan dalam dokumen kontrak karena akan berpengaruh penting terhadap nilai pelelangan dan pembiayaan pekerjaannya sendiri.Waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi yang tidak terkendali sebagaimana mestinya akan dapat menyebabkan pemilik akan mengalami kesulitan biaya dalam penyelesaian pekerjaan suatu proyek, demikian pula dengan kontraktor akan dapat mengalami kerugian biaya sehingga kontraktor dalam hal ini harus selalu berusaha untuk mengendalikan waktu pelaksanaan yang dituangkan dalam jadwal rencana kerja yang telah ditentukan, dalam proses pekerjaan konstruksi tanpa mengabaikan pengendalian mutu. Waktu, biaya dan mutu ketiganya merupakan satu kesatuan yang tak dapat dipisahkan .

Rangkaian dalam kegiatan konstruksi adalah saling berurutan dan saling berkaitan. Dalam perencanaan suatu proyek, seorang pengambil keputusan seringkali dihadapkan pada suatu pilihan dalam menetapkan sumber daya yang tepat, misalnya jumlah tenaga kerja, peralatan, metode dan teknologi untuk melaksanakan suatu kegiatan proyek konstruksi.Setiap pemilihan aktivitas yang ditetapkan akan bermuara pada waktu, biaya, dan mutu dari suatu kegiatan proyek. Untuk proyek konstruksi pada umumnya mutu merupakan elemen yang harus tetap dipertahankan agar selalu sesuai dengan perencanaan, sedangkan apabila terjadi adanya keterlambatan waktu pelaksanaan proyek atau karena atas permintaan dari owner/pemilik proyek untuk mempersingkat waktu pelaksanaannya, maka perlu dilakukan usaha percepatan waktu pelaksanaan proyek.Pelaksanaan 35 Proyek Pemerintah Mengalami Keterlambatan Serius. Lembaga donor yang tergabung dalam CGI, seperti Bank Dunia, ADB, JBIC menemukan adanya 35 proyek yang dimonitor Bappenas menglami keterlambatan serius dalam pelaksanaannya. Keterlambatan tersebut selain disebabkan keterlambatan penerbitan dokumen anggaran pengeluaran pembangunan, masalah pembebasan tanah, tidak mencukupinya dana pendamping dalam bentuk rupiah, lemahnya manajemen proyek, jaminan simpanan (backlog) yang cukup tinggi, dan adanya penolakan sebagian masyarakat di beberapa daerah. Proyek Departemen Kimpraswil yang mengalami keterlambatan serius antara lain Segara Anakan Conservation & Development Project, Northern Sumatera Irrigation Agricultural Sector (ADB) dan Bili-Bili Irrigation (JBIC), Kompas, 2003.

Dengan perencanaan yang tepat, maka seluruh kegiatan proyek dapat dimulai dan selesai pada waktu yang secepatnya dengan alokasi waktu yang cukup, dengan biaya yang serendah mungkin, serta dengan mutu yang dapat diterima.1. Kurva S Sebagai Pengendali Proyek Curve S dapat dimanfaatkan untuk mengungkapkan secara grafis arus kas pembiayaan suatu proyek konstruksi. Hal tersebut dimungkinkan karena lazimnya pembiayaan pembayaran untuk kontraktor didasarkan pada prestasi kemajuan pekerjaan, baik secara berkala bulanan/persentase prestasi.Arus kas pembiayaan konstruksi dapat dilihat pada Gambar 1.

Gambar 1. Arus kas pembiayaan konstruksi (Dipohusodo, 1996)Untuk mendapatkan kemajuan pekerjaan menurut curve (a), kontraktor harus mampu membiayai kegiatannya terlebih dahulu sesuai curve (b), selanjutnya dilakukan realisasi pembayaran kepada kontraktor yang pada gambar diestimasikan sesuai dengan curve (c). Ada 2 cara pengolahan jadwal pekerjaan proyek (Badri, 1991), yaitu :a. Network PlanningSistem ini dimaksudkan untuk merencanakan dan mengendalikan sejumlah besar kegiatan yang memiliki hubungan ketergantungan kompleks dalam masalah design-engineering, konstruksi, dan pemeliharaan. Usaha-usaha ditekankan untuk mencari metode yang dapat memperkecil biaya dalam hubungannya dengan kurun waktu penyelesaian suatu kegiatan.b. Bar ChartDiagram balok/bar chart disusun dengan maksud mengidentifikasi unsur waktu dan urutan dalam merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari saat mulai dan saat penyelesaian. Agar ukuran yang digunakan untuk setiap pekerjaan dalam menghitung bobot sama, maka satuan tiap pekerjaan dinyatakan dalam satuan uang (rupiah).2. Jalur Kritis Untuk menentukan kegiatan yang bersifat kritis, dan kemudian menentukan jalur kritis, dapat dilakukan hitungan ke depan (Forward Analysis) dan hitungan ke belakang (Backward Analysis). Hitungan ke depan (Forward Analysis) dilakukan untuk mendapatkan besarnya Earliest Start (ES) dan Earliest Finish (EF). Sebagai kegiatan predecessor adalah kegiatan i, sedangkan kegiatan yang dianalisis adalah kegiatan j, (Bennett, 1996).Besarnya ESjdan EFj dihitung sebagai berikut :ESj = ESi + SSij atau ESj = EFi + FSij (1) EFj = ESi + SFij atau Efj = EFi + FFij atau ESj + Dj (2)Catatan :a. Jika ada Iebih dan satu anak panah yang masuk dalam suatu kegiatan, maka diambil nilai terbesar.b. Jika tidak ada diketahui FSij atau SSijdan kegiatan non splitable, maka ESjdihitung dengan cara berikut:ESj = EFj Dj (3) Perhitungan ke belakang (Backward Analysis) dilakukan untuk mendapatkan besarnya Latest Start (LS) dan Latest Finish (LF), sebagai kegiatan successor adalah kegiatan j sedangkan kegiatan yang dianalisis adalah kegiatan i.Besarnya nilai LSjdan LFjdihitung sebagai berikut:LFi = LFj - EFij atau LFi = LSj FSij (4)LSi = LSj - SSij atau LSj = LFj - SFij atau LFi Di (5)Catatan :a. Jika ada lebih dari satu anak panah yang masuk dalam suatu kegiatan, maka diambil nilai terkecil.

b. Jika tidak ada diketahui FFijatau FSijdan kegiatan non splitable, maka LFjdihitung dengan cara berikut:LFj = Lsi Di (6) Jalur kritis ditandai oleh beberapa keadaan sebagai berikut:ES = LS (7)SF = LF (8)LF - ES = Durasi kegiatan (9)3. Metode Percepatan Proyek Untuk mempercepat pelaksanaan proyek dilapangan ada beberapa metode yang bisa digunakan yaitu :( Metode Crashing( TCTO (Time Cost Trade Of Analysis)( Metode Fast Track( Metode Least Cost Analysisa. Metode Crashing Kondisi yang paling sering di alami pada suatu proyek konstruksi adalah terbatasnya waktu pelaksanaan. Berdasarkan kenyataan yang ada dilapangan, sering terjadi perpanjangan waktu pelaksanaan akibat kurang cermatnya perencanaan, kurang rapinya manajemen pelaksanaan, kurang logis dan realitisnya hubungan antar aktivitas yang membawa dampak perpanjangan waktu serta membengkaknya biaya penyelesaian proyek. Dasar pertimbangan seorang manajer proyek dalam memutuskan percepatan waktu dengan menggunakan metode crashing adalah sebagai berikut :a) Waktu pelaksanaan proyek yang sudah terlambat dari jadwal semula, sehingga perlu dilakukan percepatan waktu.b) Waktu proyek normal dipercepat dengan menerapkan metode Crashing agar waktu penyelesaian lebih awal untuk meningkatkan performance dan profil dari pengembang/kontraktor.Cara crashing hampir selalu berarti peningkatan biaya. Pertambahan biaya yang diakibatkan percepatan waktu/crashing adalah jumlah biaya langsung untuk menyelesaikan atau melaksanakan kegiatan dengan durasi yang dipercepat. Project crashing ini melibatkan empat langkah yaitu :1. Tentukan critical path normal dan identifikasi aktivitas kritis.2. Hitung crash cost per periode untuk seluruh aktivitas dalam jaringan proyek (dengan asumsi bahwa crash cost bersifat linier), rumus yang digunakan adalah :3. Pilih aktivitaspada jalur kritis yang memililki crash cost/periode minimum. percepat aktivitas tersebut semaksimal mungkin atau sesuaikan dengan batas waktu yang diinginkan.4. Periksalah, apakah aktivitas yang dipercepat tersebut masih merupakan aktivitas kritis. Seringkali, percepatan pada jalur kritis dapat menyebabkan jalur lain yang tidak kritis menjadi jalur kritis. Apabila jalur kritis tersebut masih tetap menjadi jalur terpanjang, maka ulangi langkah 3, jika tidak tentukan jalur kritis baru dan ulangi langka 3.

Metode Penelitian Pada penelitian ini menggunakan dengan metode deskriptif yaitu pencarian fakta dengan interpretasi yang tepat. Dalam metode deskriptif, peneliti bisa saja membandingkan fenomena-fenomena tertentu sehingga merupakan suatu studi komparatif (Whitney 1960).Pembahasan a. Analisa Jaringan (Network Analysis) Untuk mengontrol atau mengendalikan suatu kegiatan proyek bisa dilakukan dengan menggunakan Kurve S, sehingga dengan menggunakan Kurve S diharapkan kegiatan proyek bisa selesai sesuai dengan waktu yang direncanakan. Namun demikian untuk lebih teliti lagi dalam mengontrol kegiatan proyek tersebut bisa dibuat analisa jaringan atau jaringan kerja, karena dengan adanya jaringan kerja maka pelaksana bisa mengetahui mana pekerjaan yang harus didahulukan atau diprioritaskan. Pada umumnya jaringan kerja hanya dibuat oleh kontraktor yang berskala Nasional atau Internasional, sedangkan untuk kontraktor kecil atau kontraktor daerah cukup menggunakan dengan kurva S saja. Pembuatan jaringan kerja dalam pelaksanaan pembangunan gedung diklat ini dibuat dari master schedule pelaksanaan yang ada dari kontraktor menjadi diagram batang (Gant Chart), kemudian dijabarkan kedalam analisa jaringan. b. Mencari Jalur Kritis.Jalur kritis dapat dicari dengan terlebih dahulu menghitung ealiest start time (ES), latest start (LS), earliest finish (EF) dan latest finish (LF).- ES adalah waktu memulai suatu pekerjaan yang tercepat tanpa harus mengganggu penyelesaian pekerjaan yang mendahuluinya,- EF adalah waktu menyelesaikan suatu pekerjaan yang tercepat,- LS adalah waktu yang paling lambat untuk memulai suatu pekerjaan tanpa harus menunda waktu penyelesaian proyek secara keseluruhan,- LF adalah waktu yang paling lambat untuk menyelesaikan suatu pekerjaan tanpa harus menunda waktu penyelesaian proyek secara keseluruhan. Aturan dalam menghitung ES dan EF:Hanya ada satu basis aturan untuk menghitung ES dan EF, yaitu : sebelum suatu pekerjaan dapat dimulai, seluruh pekerjaan yang mendahuluinya harus telah diselesaikan. Dengan kata lain, mencari jalur terpanjang dalam setiap aktivitas dapat menentukan ES. EF dihitung dengan formula :EF = ES + tUntuk menghitung ES dan EF seluruh pekerjaan, dimulai dari awal sampai ke akhir proyek (forward pass).

Kesimpulan Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan data tentang percepatan waktu dan biaya dalam pembangunan gedung pendidikan dan pelatihan P4TK / VEDC Malang tahap 4 dengan metode crashing maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :1. Perencanaan waktu pelaksanaan proyek pembanguanan gedung pendidikan dan pelatihan Pusat Pengembangan dan Pemberdayaan Tenaga Pendidik dan Tenaga Kependidikan / P4TK Malang selama 24 minggu, sedangkan waktu pelaksanaan dilapangan (existing) selama 21 minggu dan setelah dipercepat dengan metode crashing menjadi 17 minggu atau setara dengan 117 hari. Selisih antara waktu perencanaan dengan waktu percepatan adalah 29,16% sedangkan selisih antara waktu pelaksanaan (existing) dengan waktu percepatan adalah 19,05%.2. Perencanaan biaya pelaksanaan proyek pembanguanan gedung pendidikan dan pelatihan Pusat Pengembangan dan Pemberdayaan Tenaga Pendidik dan Tenaga Kependidikan / P4TK Malang selama 21 minggu adalah Rp 958.990.793,- sedangkan biaya percepatan selama 17 minggu adalah Rp 966.635.861,- sehingga setelah dilakukan percepatan pada lintasan kritis terjadi selisih antara biaya perencanaan dengan biaya percepatan sebesar Rp 7.645.064,- atau ada kenaikan biaya 0,79%.3. Berdasarkan hitungan konsep nilai hasil (earned value) diketahui curve S biaya progres berada diatas biaya aktual pekerjaan dan curve S biaya pekerjaan sesuai dengan rencana, maka dapat disimpulkan bahwa pekerjaan atau pelaksanaan proyek pembangunan gedung pendidikan dan pelatihan pada Pusat Pengembangan dan Pemberdayaan Pendidikan dan Tenaga Kependidikan / P4TK Bidang Otomotif dan Elektronika Malang tidak mengalami keterlambatan maupun pertambahan biaya. Indek kinerja jadwal pada minggu pertama sampai dengan minggu ke sepuluh sesuai dengan rencana yaitu lebih dari 1.1. Daftar harga bahan bangunan yang digunakan sudah kadaluwarsa atau tidak sesuai dengan kondisi lapangan saat pembangunan.

2. Adanya kebijakan pemerintah, gejolak politik atau bencana alam yang berpotensi merubah harga bahan atau upah tenaga kerja yang signifikan. hal ini bisa menyebabkan perhitungan RAB saat perencanaan tidak dapat dipakai untuk pedoman pelaksanaan.

3. Ada permintaan khusus dari suatu pihak yang memaksa agar perhitungan RAB berbeda dengan kondisi sebenarnya, misalnya untuk menaikan jumlah keuntungan.

4. Salah operasi matematika pengurangan,penjumlahan,perkalian atau pembagian.

5. Kesalahan ketik sehingga secara tidak sengaja tertulis bilangan atau kata-kata yang tidak benar.

6. Salah pencet kalkulator atau keyboard.

7. Aadanya keletihan saat menghitung RAB juga dapat menyebabkan hasil perhitungan jauh dari kebenaran, kita tahu di dunia proyek seringkali banyak waktu lembur untuk mengejar target progres, oleh karena itu sangat penting untuk menjaga stamina agar pekerjaan tetap bisa berjalan dengan baik.

8. Pemakaian rumus yang keliru, contohnya seharusnya dijumahlah ditulis dikurangi.

9. Gambar kerja salah, padahal itulah data yang digunakan sebagai pedoman menghitung RAB maka seringkali ada perbedaan biaya antara pedoman gambar bangunan dengan kondisi nyata di lapangan proyek.

10. Sengaja membuatnya keliru, hal ini bisa jadi merupakan faktor kesengajaan dengan maksud untuk mendukung keberhasilan suatu harapan.