91
SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. “2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Süt İşleme Tesisi, Tarlalar, Makine ve Teçhizat - Kayseri01.03.2013 Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ Takdim: Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERi Hazırlayan: Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş. Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7 Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME RAPORU - 001

SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

  • Upload
    others

  • View
    23

  • Download
    0

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. “2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği, Kesimhane, Süt

İşleme Tesisi, Tarlalar, Makine ve Teçhizat -

Kayseri”

01.03.2013

Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ

Takdim:

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Çiftlik Cad. No:6

Develi/KAYSERi

Hazırlayan:

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Dan. A. Ş.

Halk Sok. Ada İş Merkezi No:50 Kat:3 D:6-7

Sahrayıcedit, Kadıköy/İSTANBUL

DENGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

DEĞERLEME RAPORU - 001

Page 2: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

1

01.03.2013

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ

Konu: Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu; 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği,

kesimhane, süt işleme tesisi ve tarla değerleme çalışması

Sayın Yetkili,

Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı ilçelerinde konumlu 2 adet büyükbaş hayvan çiftliği, kesimhane,

süt işleme tesisi, tarlalar ve makinalar için şirketimiz tarafından hazırlanmış olan değerleme raporu

ekte bilgilerinize sunulmaktadır. Söz konusu çalışma kapsamında Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı Sn.

Dilek TEZOL tarafından bahse konu gayrimenkuller ve çevreleri, Değerleme Uzmanı Makine Mühendisi

Sn. Korhan CAN tarafından bahse konu makine ekipmanları bizzat görülerek incelenmiştir.

Çalışmaya konu olan gayrimenkullerin yakın civarı ile daha geniş ölçekte Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar

ve Yahyalı ilçeleri genelinde yapmış olduğumuz araştırmalar neticesinde benzer kullanıma sahip,

benzer özellikler taşıyan emsaller incelemeye alınmış, içinde bulunduğumuz bugünkü ekonomik

koşullar çerçevesinde söz konusu tarla nitelikli gayrimenkuller üzerinde yetiştirilebilecek olan ürünler

analiz edilmiştir. Arsalar üzerinde yer alan binalar maliyet değeri ile değerlendirilmiştir.

İşbu rapor 01.03.2013 tarihi itibariyle geçerli olup, konu mülklerin değer tespiti ile ilgili çalışma

kapsamında civardaki gayrimenkul piyasası incelenmiş ve günümüz ekonomik koşulları dikkate

alınmıştır.

Saygılarımızla,

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A. Ş.

Ahmet ARSLAN Baki BUDAKOĞLU

Genel Müdür Yardımcısı Genel Müdür

Lisanslı Değerleme Uzmanı (400376) Lisanslı Değerleme Uzmanı (400159)

Page 3: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

2

Bağlayıcı Ve Sınırlayıcı Koşullar / Taahhütname

1. Bu raporda sunulan bilgiler ve ifadeler gerçek ve doğrudur.

2. Raporda belirtilen analizler, fikirler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve şartlarla kısıtlıdır ve

bunlar benim kişisel, tarafsız ve önyargısız profesyonel analizlerim, fikirlerim ve sonuçlarımdır.

3. Bu raporun konusu olan mülke güncel ve geleceğe dönük hiçbir çıkarım yoktur. (veya belirtilen

biçimde vardır.) ve işin içindeki taraflarla hiçbir kişisel ilgim yoktur.

4. Bu raporun konusu olan mülke veya bu görevle ilgili taraflara karşı hiçbir önyargım yoktur.

5. Bu görevle ilgili olarak durumum önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine bağlı

değildir.

6. Bu görevin tamamlanması için aldığım/alacağım ücret, önceden saptanmış bir değer veya değerin

müşterinin amaçlarını gözeten yönünün geliştirilip rapor edilmesi, değer takdirinin miktarı, öngörülen

bir sonucun elde edilmesi veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir

olayın meydana gelmesine bağlı değildir.

7. Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

8. Değerleme uzmanı mesleki eğitim şartlarına haiz olup değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü

konusunda daha önceden deneyimi vardır.

9. Bu raporun konusu olan mülkü kadastro, belediye, tapu kurumlarında durumuna bakılmış ve

yerinde şahsen görüp incelemiştir.

10. Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda

bulunmadığını beyan ederiz.

11. Değerleme uzmanı değer biçilen mülkü ya da ona ilişkin mülkiyet hakkını etkileyen yasal

konulardan sorumlu olmayacaktır. Değerleme uzmanı mülkiyet hakkının iyi ve pazarlanabilir olduğunu

varsayar ve bu nedenle de mülkiyet hakkı ile ilgili herhangi bir görüş bildirmez. Söz konusu mülke

sorumlu bir mülkiyet altında bulunduğu esasına dayanılarak değer biçilir.

Raporu Hazırlayan Raporu Denetleyen

Dilek TEZOL

Lisanslı Değerleme Uzmanı

(402192)

Korhan CAN

Lisanslı Değerleme Uzmanı

(402012)

Ahmet ARSLAN

Sorumlu Değerleme Uzmanı

(400376)

Page 4: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

3

- YÖNETİCİ ÖZETİ -

Raporun Geçerli Olduğu Tarih ve Rapor

Numarası

01.03.2013 / 001

DeğerlemeTürü ve Rapor Formatı Açıklamalı Değerleme

İncelemenin Yapıldığı Tarih 13.02.2013-14.02.2013

Değerlemesi Yapılan Mülk 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,

Kesimhane,

Makine ve Teçhizat,

Tarım Arazileri

Gayrimenkulün Adresi Develi, Yeşilhisar, Yahyalı - KAYSERİ

Hukuki Tanımı Muhtelif

Mal Sahibi Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

Mevcut Kullanımı 2 Adet Büyükbaş Hayvan Çiftliği,

Kesimhane

Tarım Arazileri

Mevcut Kullanıcı Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.

İmar Durumu

Hayvan Çiftlikleri: Sanayi

Kesimhane : Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı

Tarlalar : İmar Plan Sınırları Dışında

Değerlemesi Yapılan Mülkün Arsa

Alanı

Develi Çiftlik : 71.366 m2

Yeşilhisar Çiftlik: 115.402 m2

Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 23.943 m2

Tarlalar : 4.298.284 m2

Değerlemesi Yapılan Mülkün Yapı

Alanı

Develi Çiftlik : 48.880 m2

Yeşilhisar Çiftlik: 60.817 m2

Kesimhane ve İleri İşlem merkezi: 7.116 m2

Kullanılan Değerleme Yaklaşımları Emsal Karşılaştırma

Maliyet Yaklaşımı

Gelir Yaklaşımı

Tanımlanan Değer 86.845.000 TL +KDV

Tanımlanan Değer KDV Dahil 101.955.000 TL

Değerleme Uzmanı Dilek TEZOL, Korhan CAN

Page 5: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

4

DEĞERLEMENİN DAYANDIĞI VARSAYIMLAR

Genel Varsayımlar ve Çalışmayı Kısıtlayıcı Şartlar

Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir:

1. Sağlanan yasal tanım veya yasal tapu mülkiyetine ilişkin konular için hiçbir sorumluluk alınmaz. Aksi

beyan edilmedikçe, mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerlidir.

2. Aksi beyan edilmedikçe, mülk üzerinde teminat ve alacaklar dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.

3. Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.

4. Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğuna inanılmaktadır, fakat bunların doğruluğu

için garanti verilmez.

5. Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır. Bu rapordaki parsel planları ve çizim

malzemeleri, sadece okuyucunun mülkü görsel olarak canlandırması için dahil edilmiştir.

6. Mülkü daha değerli ya da daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya

aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır. Böyle şartlar veya bunların ortaya çıkarılması için

gerekebilen mühendislik etütlerinin elde edilmesi için hiçbir sorumluluk alınmaz.

7. Değerleme raporu, içinde aksi beyan edilmedikçe, mülkün geçerli yerel ve ulusal yasalar ve çevre

yönetmelikleriyle tam bir uygunluk içinde olduğu varsayılmıştır.

8. Değerleme raporunun içinde herhangi bir uygunsuzluğun tanımlanmadığı, belirtilmediği ve dikkate

alınmadığı sürece, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ve kısıtlamalarına

uyduğu varsayılmıştır.

9. Gerekli tüm ruhsatlar, iskan belgeleri, projeler, izinler ve diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal

veya özel kurum ve kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için,

elde edildiği veya elde edilebileceği veya yenilenebileceği varsayılmıştır.

10. Arazi ve yapılandırmaların kullanımlarının, tanımlanan mülkün sınırları içinde kaldığı ve raporda aksi

belirtilmedikçe, bir tecavüz olmadığı varsayılmıştır.

11. Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin

mevcudiyeti değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir. Bu gibi malzemelerin mülkün içinde ve

dışındaki mevcudiyeti hakkında değerleme uzmanının herhangi bir bilgisi yoktur. Değerleme uzmanı bu

gibi maddeleri ortaya çıkarmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Asbest, üre formaldehit köpüklü

tecrit maddesi ve potansiyel olarak zararlı diğer maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Tahmin edilen

değer, değer kaybına neden olabilecek bu gibi maddelerin mülkün içinde ve dışında bulunmadığı

varsayımına dayalıdır. Bu gibi durumlar veya bunları ortaya çıkarmak için gerekli ekspertiz veya

mühendislik bilgisi için hiçbir sorumluluk üstlenilmez. Eğer arzu edilirse kullanıcının bu alanda bir

eksperin hizmetlerinden yararlanması önemle önerilir.

Page 6: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

5

Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır.

1. Bu raporda tahmin edilen toplam değerin arsa ve yapılandırmalar arasındaki paylaşım sadece belirtilen

kullanım programı için geçerlidir. Arazi ve yapılandırmalar için tahsis edilen ayrı değerler herhangi

başka bir değerleme için kullanılmamalıdır ve kullanıldığı takdirde geçersizdir.

2. Bu raporun veya kopyasını elde bulundurmak, beraberinde raporun yayın hakkını vermez.

3. Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde bu değerleme nedeniyle danışmanlık

yapmak konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.

4. Değerleme uzmanının (yazılı) onayı ve rızası olmadan, bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle

değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği veya değerleme uzmanının bağlı olduğu firma)

reklam, halkla ilişkiler, haberler, satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp, yayılamaz.

5. Önerilen yapılandırmaların aksi öngörülmediği takdirde projesine, ruhsatına, planına, imara ve diğer

yasal mevzuatlara uygun inşa edilmiş/edilmekte olduğu varsayılmıştır.

6. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, bulundukları yerde üretime devam eder durumda ve bir

işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla üretimin ayrılmaz parçası kabulü ile değerlendirilmiştir.

7. Makinelerin bağımsız satılabilirlik, taşınarak başkaca bir alanda monte edilmesi ve/veya tesisin kapalı

olması şartları irdelenmemiştir.

8. Tesiste yer alan ve detaylı olarak açıklanmış bulunan makine – tesisat ve ekipmanlar, bulundukları

yerde, montajlı ve üretime devam eder durumda değerlendirilmiştir. Montajlı adil piyasa değeri olarak

ifade edebileceğimiz bu değer, tesisin rayiç piyasa değeri olarak düşünülebilir. Değerlendirme tekil

satılabilirlik bazında değil, tesis ile birlikte olması durumu için yapılmıştır.

9. Kişisel mülkiyetin göstergesi olan muhasebe belgeleri, faturalar ve motorlu araçların ruhsat fotokopileri

incelenmiştir. Makine-tesisat ve ekipmanlar, motorsuz araçlar ve iş makineleri muhasebesel kayıtlara,

motorlu araçlar ise ruhsat fotokopisine ve faturalarına istinaden firma mülkiyetinde kabul edilmiştir.

Tesiste tespiti yapılan ve raporumuzda değerlendirilen makine-tesisat ve ekipmanların bir kısmı teknik

ismi ile firmadan temin edilen muhasebesel kayıtta birebir eşleştirilememiş, muhasebesel kayıtta

makine ve ekipmanların farklı isim veya toplu olarak kayıtlandığı (et işleme tesisi kesimhane, soğuk

hava tesisi vb) anlaşılmaktadır. Tesisin faaliyeti devam edebilmesi ve bütünlüğü açısından zorunlu olan

bu makine ve ekipmanlar firmanın mülkiyetinde kabul edilmiştir.

10. Değerlemede, yapılan piyasa araştırmalarına istinaden elde edilen veriler, sektör özellikleri ve

makinelerin mevcut durumları dikkate alınmış ayrıca maliyet yöntemi ile de karşılaştırma yapılmıştır.

11. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar bulunduğu yerde ve faaliyetine devam edeceği durumda

değerlendirilmiş olması sebebiyle, içerisinde yer alınan taşınmaza yönelik olası bir mülk ipoteği ile ilgili

her hangi bir sorun bulunmadığı, tesisin herhangi hukuki bir sorunla karşılaşmadan bulundukları

binalarda üretimine devam edebileceği kabul edilmiştir.

12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye

konu olan makine ve ekipmanların, mevcut kullanıcı tarafından kullanılmaya devam edeceği kabulü ile,

hali hazır kullanım değeri amaçlı hazırlanmıştır. Teminat amaçlı kullanılamaz.

13. Bu tip kompleks ve entegre yapıya sahip tesislerin, diğer tekil makinelere göre, görece kısıtlı bir alıcı

topluluğuna hitap etmesi, belirli bir lokasyonda bulunması ve daha önce belirlenmiş kapasitesi ve

müşteri potansiyeli sebebiyle alıcısı çok az olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

14. Bununla birlikte, tesisin çalışır durumunu ifade eden bu değer dışında, aşağıda yer alan makine ve

ekipmanların düzenli tasfiyesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda, tesisin rayiç değerinden çok

daha düşük bir değerin söz konusu olabileceği açıktır. Ayrıca bu tip kompleks yapılı tesislerde, çalışır

Page 7: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

6

durum değerini ortaya koyan makine-tesisat e yardımcı donanımlar da düzenli tasfiye şartlarında değer

ihtiva etmeyebilecektir.

15. Değerlemeye konu bazı makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri fiili olarak üzerinde etiket

görülememiş olması sebebiyle imal tarihleri, seri numaraları ve makineyi tanımlayan bilgiler

raporumuzda belirtilememiş, bu makinelerin fiziki görünüşlerine ve incelemelerimize istinaden

yıpranma miktarı takdir edilmiştir. Benzer şekilde etiket bulunmayan bazı makinelerin imal yılları, firma

tarafından beyan edilen tarihler dikkate alınmak suretiyle belirtilmiştir.

16. Değerlemeye konu makine ve ekipmanlar, araçlar ve iş makineleri, ekspertiz çalışması esnasında

bakımları yapılmış ve faal durumda görülmüştür. Firma günlük, haftalık ve aylık bakımların kendi

bünyelerinde yapmakta ve arıza durumunda yetkili servis hizmeti almaktadır. Bakım kartları

bulunmaması sebebiyle bu bakım periyotlarına ilişkin kontrol imkanı bulunamamıştır. Makineler bakımlı,

çalışır durumda ve teknik her hangi bir sorunu bulunmadığı kabulü ile değerlendirilmiştir.

17. Değerlemeye konu tesise 2012 yılında leasing ile satın alınmış ve ödemeleri devam eden GRAEF marka

dilimleme makinesi, MULTIVAC marka paketleme makinesi, vakum paketleme makinesi, 12 adet JOHN

DEERE marka traktör, CLAAS marka balya makinesi, QUADRANT marka balya makinesi, süt işleme

makineleri, otomatik lineer volumetrik dolum makineleri, etiketleme makinesi, toprak frezesi, sulama

sistemi raporumuzda değerlendirilmemiştir.

18. Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını

doğurmaz. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında

kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için Denge Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A. Ş.’nin yazılı onayı gerekmektedir.

Bu değerleme çalışması UDES’e (Uluslararası Değerleme Standartlarına) uygun olarak ve

ayrıca Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı

Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye

Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih

27/781 sayılı kararında yer alan değerleme raporlarında bulunması gereken asgari

hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

Page 8: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

7

İÇİNDEKİLER

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ ..................................................................................9

1.1. Rapor Tarihi ve Numarası ........................................................................................................9

1.2. Raporun Türünün Tanımlanması ..............................................................................................9

1.3. Raporu Hazırlayanlar ...............................................................................................................9

1.4. Değerleme Tarihi ....................................................................................................................9

1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası................................................................................9

1.6. Şirket Bilgileri ..........................................................................................................................9

1.7. Müşteri Bilgileri .......................................................................................................................9

1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar ...............................................................9

2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TAMIMLAR .................................................................................. 10

2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı ......................................................................... 10

2.2. Değerin Tanımı ..................................................................................................................... 10

2.2.1. Piyasa Değeri ...................................................................................................................... 10

2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları .................................................................................................. 10

2.4. İşin Kapsamı ......................................................................................................................... 10

3. Gayrimenkulün Tanımı ve Verilerin Sunulması ......................................................................... 11

3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri ........................................................ 11

3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler........................................................................................................ 11

3.1.1.1 Demografik Veriler ............................................................................................................ 11

3.1.1.2. Ekonomik ve Sektörel Veriler ............................................................................................. 11

3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................... 13

3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 13

3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 16

3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 16

3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 16

3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin

Bilgi ....................................................................................................................................... 17

3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup

Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 18

3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 18

3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması ........................................................................................................ 18

3.2.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 18

3.2.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 19

3.3. Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller ............................................................. 21

3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 21

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 24

3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 24

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 24

3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin

Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………..….24

3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup

Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 24

Page 9: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

8

3.3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim

Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 24

3.3.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 24

3.3.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 24

3.3.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 24

3.4. Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller .......................................................... 25

3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri ........................................................................................... 27

3.4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri ........................................................................................... 27

3.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri ........................... 27

3.4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç ................................. 27

3.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana

Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi………………………………………………………………………………………………………………………………………27

3.4.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup

Olmadığı Hakkında Görüş .............................................................................................................. 27

3.4.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim

Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi......................... 27

3.4.8. Arazinin Tanıtılması ............................................................................................................. 28

3.4.9 Ulaşım Özellikleri ................................................................................................................. 28

3.4.10. Fiziksel Özellikler .............................................................................................................. 28

4. PİYASA ARAŞTIRMASI ........................................................................................................... 30

4.1. Emsal Araştırması .................................................................................................................. 30

4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması ............................................................................................. 30

5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR ................................................................................................. 31

5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler ................................................................................................. 31

5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi ....................................................................................... 31

5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler .......................................................... 31

5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler .......................................................................... 31

5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ............................................................................................ 31

5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı .................................................................................................. 31

5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı .............................................................................................................. 32

5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı .......................................................................................................... 32

5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi .......................................................................... 32

5.3.2.1.Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi .................................................................. 32

5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi ............................................................ 33

5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi .............................................................................. 35

5.3.2.4. Makine ve Techizat Değerlemesi ........................................................................................ 36

5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle Bunların

Seçilmesinin Nedenleri .................................................................................................................. 39

5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ...................................................................................... 39

5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri ..................................... 39

5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve

Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı

Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş .................................................................. 39

6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması) ......................................................................... 40

6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü .................................................................................................... 40

7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR ...................................................................................................... 41

Page 10: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

9

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

1.1.Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’nin 18.01.2013 tarihli talebine istinaden, şirketimiz

tarafından 01.03.2013 tarihli, 001-027 numaralı rapor olarak tanzim edilmiştir.

1.2. Raporun Türünün Tanımlanması

Değerleme çalışmasına konu olan rapor türü “Açıklamalı Değerleme” raporudur. Bu tür bir raporda

elde edilen veriler kapsamlı şekilde açıklanmakta ve analizleri ve finansal hesapları sebepleri ile takdim

edilmektedir.

1.3. Raporu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi ve kuruluşlardan

elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, Lisanslı Değerleme Uzmanı Şehir Plancısı

Dilek TEZOL tarafından hazırlanmıştır. Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Sn. Ahmet

ARSLAN ve Değerleme Uzman Yardımcısı Makine Mühendisi Sn. Korhan CAN çalışmalar sırasında

destek vermiştir.

1.4. Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 13.02.2013 tarihinde çalışmalara başlamış

ve 01.03.2013 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi

dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

1.5. Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. arasında tarafların hak ve

yükümlülüklerini belirleyen 18.01.2013 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak

hazırlanmıştır.

Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu Seri VII No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar

Hakkında Tebliğ” hükümleri ile kurulun 20.07.2007 tarih 27/781 sayılı kararında yer alan değerleme

raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır.

1.6. Şirket Bilgileri

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şirketimiz Denge Varlık Değerleme ve Danışmanlık Limited Şirketi ünvanıyla, 19.07.2005 tarih ve 6354

sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz)

değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 460.000 Türk Lirası sermaye ile

kurulmuştur.

1.7. Müşteri Bilgileri

Bu değerleme raporu, Çiftlik Cad. No:6 Develi/KAYSERİ adresinde ikamet eden Saray Tarım ve

Hayvancılık A.Ş. için hazırlanmıştır.

1.8. Müşterinin Talepleri Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar

Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

Page 11: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

10

BÖLÜM 2 DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR

2. DEĞER TANIMLARI, GENEL TANIMLAR

2.1. Değerlemenin Amacı ve Tasarlanan Kullanımı

Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar, Yahyalı İlçelerinde konumlu

gayrimenkullerin 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerlerinin belirleme amacıyla hazırlanmıştır. Bu

raporda resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu

irdelenmiş ve piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değerleri araştırılıp tespit edilmiştir. Ayrıca

rapor kapsamında değere etki eden unsurlar mevcut piyasa koşulları içinde değerlendirilmiş ve değere

nasıl ulaşıldığı hakkında bilgi verilmiştir.

2.2. Değerin Tanımı

2.2.1. Piyasa Değeri

Piyasa değeri belirli bir kıymet biçme tarihinde istekli bir alıcı ve istekli bir satıcının hiçbir başka etki

altında kalmadan ve kendi çıkarlarını kollayarak doğru bir pazarlama sonucu satışı

gerçekleştirebilecekleri tahmini bir miktardır. Bu tanımlamada ifade edilen, satışın belirlenen bir tarihte

tamamlanması ve tapunun satıcıdan alıcıya aşağıdaki şartlar altında devredilmesidir:

Alıcı ve satıcı mantıklı hareket etmektedir.

Her iki taraflar gayrimenkul ile ilgili bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak

şekilde hareket etmektedirler.

Gayrimenkulün satışı için açık piyasada makul bir süre tanınmıştır.

Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları

üzerinden gerçekleştirilmektedir.

2.3. Değerlendirilen Mülk Halkları

Raporda değerlendirilen mülkiyet hakkı tam mülkiyet hakkıdır.

2.4. İşin Kapsamı

Bu çalışma kapsamında çalışmayı gerçekleştiren değerleme uzmanı bir takım araştırmalarda ve

analizlerde bulunmuştur. Elde ettiği verilerin bir kısmı çalışmakta olduğu ofis ortamından sürekli

güncellenen verilerden temin edilmiştir. Diğer veriler ise;

Yaptığı çalışmanın bağlı olduğu Belediye, Tapu Sicil Müdürlüğü, İl Özel İdaresi, Kadastro

Müdürlüğü v.b. resmi kurumlarda incelemelerde bulunulmuştur.

Demografik veriler TUİK’ ten (Türkiye İstatistik Kurumu) temin edilmiştir.

Arz talep ilişkisi ve fiyat araştırmaları bölgedeki emlak ofislerinden araştırılmıştır.

Bölge ve saha analizi bizzat gidilerek incelenmiş ve fotoğraflanmıştır.

Page 12: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

11

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3. GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.1. Piyasa Yöresi, Şehir, Komşuluk Çevresi ve Konum Verileri

3.1.1. Kayseri İli Genel Veriler

İç Anadolu'nun Kızılırmak bölümünde yer

alan Kayseri ili, kuzeyde Yozgat ve Sivas,

batıda Niğde ve Nevşehir, güneyde Adana

güneydoğuda Kahramanmaraş ve doğuda

Malatya illeri arasında yer alır. Grinwich

Rasathanesine göre 33 derece 30 dakika

doğu boylamı, 38 derece 45 dakika 30

saniye kuzey enleminde bulunan ilin

yüzölçümü 16.917 km2 ve denizden yüksekliği 1.050 metredir.

Ovalık bir alanda kurulan İlin yüzölçümünün; yaklaşık % 40'ını tarım alanları, % 8'ini ormanlık ve

fundalık alanlar, %.41'ini çayır ve meralar, % 11'unu tarım dışı araziler teşkil etmektedir. Kayseri İlinin

birçok yerinde bozkır iklimi özellikleri vardır. Yazlar sıcak ve kurak, kışlar soğuk ve kar yağışlıdır.

Yüksek yerlerde ise yayla iklimi hüküm sürer.

İlin en önemli ve en yüksek dağı 3.916 metre yüksekliğindeki Erciyes Dağıdır. Erciyes Dağı, göğsünde

ve eteklerinde birçok tali volkan tepelerinin bulunduğu sönmüş bir küme volkandır. Dağcılık sporu ve

kış turizmi açısından önemli bir yeri vardır. İlin önemli akarsularının başında Kızılırmak gelmektedir.

Kızılırmak Nehrinin 128 kilometrelik bölümü Kayseri il sınırları içerisinde yer almaktadır. Kızılırmağın

kolları olarak Sarımsaklı Suyu (55 km), Kestuvan Suyu (48 km) ve Değirmendere Suyu (32 km)

bulunmaktadır. Diğer önemli akarsuları Zamantı (250 km) ve Sarız Çayı (60 km) Seyhan nehrinin kolu

durumundadır. İlin önemli ovaları ise Develi Ovası (1.050 km2), Sarımsaklı Ovası (300 km2), Karasaz

Ovası (80 km2) ve Palas Ovasıdır (50 km2).

3.1.1.1 Demografik Veriler

Kayseri İli nüfusu 2000 yılında 1.060.432 iken, 2012 yılında 1.274.968 olmuştur. Kayseri Büyükşehir

Belediyesi mücavir alanındaki yerleşim yerlerinin nüfusu 2000 yılında 690.125 iken, 2012 yılında

1.004.276 olmuştur. 2000 yılında nüfus büyüklüğü bakımından Kayseri ili 17. sırada iken, son genel

nüfus sayımına göre ülkemizin 15. büyük ilidir. Nüfusun yüzde 88’i şehirde, yüzde 12’si de kırsal

alanda yaşamaktadır. Nüfus yoğunluğu 69 kişi/km2’dir.

İlin 16 ilçesi bulunmaktadır. İl merkezi büyükşehir statüsündedir ve 23 Temmuz 2004 tarihinde

yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyeleri Kanunu ile Kayseri Büyükşehir Belediyesi'nin

sınırları yeniden düzenlenmiştir. Daha önce iki metropol ilçeden oluşan Kayseri Büyükşehir

Belediyesi yeni yasa ile beş ilçe (Kocasinan, Melikgazi, Hacılar, İncesu ve Talas) belediyesinden

oluşmaktadır.

3.1.1.2.Ekonomik ve Sektörel Veriler

Sanayi: Küçük sanayi siteleri ve organize sanayi bölgeleri sanayi sektörünün altyapısı olarak

değerlendirilebilir. Kayseri'de KSS kapsamında 3500'e yakın işyeri yapılmıştır. İlde 8 KSS faaliyet

göstermektedir. Kayseri'de 6 organize sanayi bölgesi bulunmaktadır. 1. Organize Sanayi Bölgesi

dışındaki Mimarsinan Organize Sanayi ve İncesu Organize Sanayi bölgeleri 2005 yılında faaliyete

Page 13: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

12

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

başlamıştır ve henüz sanayiye katkıda bulunmamaktadırlar. Sanayi altyapısı çerçevesinde,

KayseriSerbest Bölgesi de önemli görülmektedir. Kayseri Serbest Bölgesi Türkiye'nin en büyük serbest

bölgesi alanına sahiptir. Kayseri Serbest Bölgesinde 2007 yılı verilerine göre 43 tesis faaliyet

göstermektedir. Kayseri 1. Organize Sanayi Bölgesinde 2006 yılı itibariyle 711 sanayi tesisi

bulunmaktadır.

Tarım: Tarım, Kayseri ekonomisinde sanayi, ticaret, ulaştırma sektörlerinden sonra gelmektedir.

671.000 hektar arazi tarımda kullanılmaktadır. Bu miktar il topraklarının %40'ına karşılık gelmektedir.

İl sanayisinin %13'ü tarım dışı, %6'sı çayır-mera, %41'i orman fundalıktır. Tarım arazisinin %48'i tahıl

ekimine ayrılmakta %42'si ise nadasa bırakılmaktadır. Kalanı baklagillere, endüstriyel bitkilere, yağlı

tohumlara, yumru bitkilere, sebzelere ve meyveciliğe ayrılmıştır. 607.000 hektar sulanabilir arazinin

150.000 hektarı ekonomik olarak sulanabilmektedir. Sulama kapasitesi artarken sulu tarımda verim 5-6

kat artacağından sulama projeleri inşaatları sürdürülmektedir.

Hayvancılık: Kayseri ili genelinde hayvancılık, meraya dayalı köy hayvancılığı niteliğindedir. Bu durum

özellikle küçükbaş ve büyükbaş hayvan yetiştiriciliği için geçerlidir. 1955 yılında açılan Kayseri Şeker

Fabrikası ile 1960’larda açılan yem fabrikaları ve et kombinalarının varlığı, özellikle besiciliğin olumlu

yönde gelişmesine katkıda bulunmuştur.

İlde küçükbaş hayvancılık çayır ve meraya dayalı bir özellik göstermekte, masrafsız yetiştiricilik

yapılmaktadır. İlde tarım arazilerinin büyük bir bölümü sulanmayan kıraç ve dağlık arazilerden

oluştuğundan koyunculuk kendine özgü özellikleri nedeniyle yaygındır.

Merada bitki örtüsü zayıftır. Hayvanlar karınlarını doyurabilmek için çok dolaşmak, her gün ortalama 5-

10 km yürümek zorundadır.

Hayvanların beslenmesi geleneksel usullere göre yapılmakta olup, yonca kesim, kuru ot, yaş pancar

posası ve saman gibi kaba yemler kullanılmaktadır. Kesif yem olarak da; karma yemler, arpa kırması,

buğday kepeği, pamuk tohumu küspesi vb. kullanılmaktadır. Kayseri sığır besiciliğinin yoğun olarak

yapıldığı illerden biridir. Bunun en önemli sebeplerinden birisi et ve et mamulleri üretim merkezi

olmasıdır. Sabit bağlamalı kapalı ahırlarda besicilik yapılmaktadır. Besi süreleri orta ve uzun süreli olup

altı ayla bir yıl arasında değişmektedir. Besi materyalini bölgeden temin edilen yerli, kültür ırk ve

melezleri teşkil etmektedir.

Kayseri ilinde Pınarbaşı, Sarız ve Tomarza ilçelerinde halkın ana geçim kaynağı genelde hayvancılıktır.

Buralarda koyun yetiştiriciliğine bağlı olarak mera hayvancılığı yaygındır. Bu ilçelerde son yıllarda sığır

besiciliği ve süt sığırcılığı yetiştiriciliği de artmaya başlamıştır.

Pınarbaşı, Sarız, Akkışla, Tomarza, Develi ve Yahyalı ilçelerinde ise yaylacılık öne çıkmaktadır.

Yaylalarda üretilen süt, genelde sabit ve seyyar mandıralarda peynir olarak değerlendirilmektedir.

Bütün ilçelerde canlı hayvan pazarları bulunmaktadır. Bunların en büyüğü ve gelişmişi, Kocasinan ilçesi

Et Balık Kurumu bünyesindedir. Son yıllarda büyükbaş ve küçükbaş hayvancılık alanında ülke genelinde

olduğu gibi Kayseri’de de gerileme gözlenmektedir.

Page 14: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

13

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.2. Develi İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller

Develi İlçesi İç Anadolu Bölgesi’nin Orta Kızılırmak

bölümünde 38 –27 kuzey enlem, 33-17 doğu boylamında

bulunmaktadır. Erciyes Dağı’nın 6 km. güneyinde

kurulmuştur. Bugünkü sınırları doğusunda Tomarza İlçesi

ve Adana İlinin Tufanbeyli İlçesi, güneyinde Yahyalı İlçesi

ile Adana İli’nin Saimbeyli ve Feke İlçeleri, batısında

Yeşilhisar ilçesi, kuzeybatısında İncesu İlçesi yer alır. İlçe,

Tekir yaylası istikametinde Kayseri’ye 45 km. İncesu

istikametinde 86 km. uzaklıkta olup, Kayseri’nin en büyük

ilçesidir. İlçe mülki sınırları içerisinde biri merkez olmak

üzere 4 kasaba belediyesi, 44 köy ile 5 köye bağlı 7 mezra

bulunmaktadır. 25’i ilçe merkezinde 11’i kasabalarda olmak

üzere toplam 36 mahalle vardır.

İlçenin başlıca gelir kaynaklarından biri tarım ve hayvancılık olup, lokomotif iş kolu olan inşaat sektörü

de önemli bir yer tutmaktadır. İlçe tarım arazisinin bitki örtüsü ve ekim alanlarına göre dağılımı 49.500

ha. Hububat ekimi (buğday, arpa, çavdar, nohut, mercimek ve fasulye) ayrıca sanayi bitkilerinden

şekerpancarı ve ayçiçeği ekilmektedir. Meyve ve sebze üretimi de tarımda önemli sayılabilecek bir paya

sahiptir. Epçe, Tombak, Sarıca, Gazi, Karacaviran, Sindelhöyük, Soysallı, Çayırözü, Zile ve Merkez

olmak üzere 10 adet sulama kooperatifi mevcuttur. Ayrıca Gazi ve Sindelhöyük Kasabalarında 2 adet

Kalkınma Kooperatifi vardır. İlçe’de yoğun olarak koyun ve sığır yetiştiriciliği yanında kanatlı ve tek

tırnaklı hayvan yetiştiriciliği de yapılmaktadır. Geleneksel el sanatları olarak köylerde halıcılık ve

Sindelhöyük kasabası ile Yenihayat köyünde hasırcılık yapılmaktadır. Develi’de Küçük Sanayi Sitesi’nin

hizmete girmesi ile Saray Halı Fabrikası’nın açılması adeta bir dönüm noktası olmuştur. Halen faaliyette

bulunan ve ülke çapında üretim yapan 3 firmada yaklaşık olarak 1600 kişi istihdam edilmektedir.

Bunlardan Saray Halı A.Ş., Asil Deri A.Ş. ve Gazi Keçe Fabrikası dışında, diğerleri küçük ve orta ölçekli

sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca halkın, tamir, bakım ve onarım ihtiyaçlarını karşılayacak küçük sanayi

kuruluşları vardır. Halkın bir kısmı da kendi çapında ticaretle uğraşmaktadır. İlçede bol miktarda çinko,

kurşun, pomza yatakları mevcuttur.

3.2.1. Gayrimenkulun Mülkiyet Bilgileri

Page 15: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

14

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.

KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU

No Mahalle/Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2)

Malik Edinme Tarihi

Nitelik

1

SİN

DELH

ÖYÜ

K

ÖREN

TEPE

0 1858 15,600

SAR

AY T

AR

IM V

E H

AYVAN

CIL

IK A

.Ş.

29.12.2008 Tarla

2 0 1860 9,500 29.12.2008 Tarla

3 0 1862 9,500 29.12.2008 Tarla

4 0 1863 16,600 29.12.2008 Tarla

5 0 1867 65,200 29.12.2008 Tarla

6 0 1868 18,200 29.12.2008 Tarla

7 0 4743 20,187 29.12.2008 Tarla

8 0 4751 2,270 29.12.2008 Tarla

9 0 4768 8,200 29.12.2008 Tarla

10 0 4770 3,153 29.12.2008 Tarla

11 0 1852 12,850 17.05.2001 Tarla

12 0 1816 39,250 13.09.1996 Tarla

13 0 4544 5,150 30.04.2001 Tarla

14

DED

LE

0 4736 4,147 29.12.2008 Tarla

15 0 4737 8,750 29.12.2008 Tarla

16 0 1956 25,300 14.09.2001 Tarla

17 0 1960 13,650 29.03.1901 Tarla

18 0 1962 14,300 14.09.2001 Tarla

19 0 2035 20,900 30.04.2001 Tarla

20 0 2200 19,750 25.09.2001 Tarla

21

ÇALIL

IYER

0 4773 21,458 29.12.2008 Tarla

22 0 1697 20,000 17.08.2001 Tarla

23 0 1698 10,500 04.01.1901 Tarla

24 0 1699 15,700 04.01.1901 Tarla

25 0 1700 14,300 04.01.1901 Tarla

26 0 1706 14,000 18.05.2001 Tarla

27 0 1707 13,200 18.05.2001 Tarla

28 0 1708 24,400 02.08.2001 Tarla

29 0 1710 11,000 08.01.2002 Tarla

30 0 1711 20,600 29.09.2000 Tarla

31 0 1723 10,900 16.03.2004 Tarla

32 0 1724 15,600 30.04.2001 Tarla

33

AKYER

0 1756 146,600 09.04.1987 Tarla

34 0 1757 10,200 09.04.1987 Tarla

35 0 1758 41,500 09.04.1987 Tarla

36 0 1759 17,750 09.04.1987 Tarla

37 0 1760 45,850 09.04.1987 Tarla

38 0 1763 19,500 25.01.2006 Tarla

39 0 1771 19,900 07.08.1990 Tarla

40 0 4678 13,050 09.04.1987 Tarla

41 0 4679 9,750 09.04.1987 Tarla

42

ÇO

RAK

0 2201 56,400 25.09.2001 Tarla

43 0 2203 15,100 27.12.2004 Tarla

44 0 2276 12,000 25.09.2001 Tarla

45

SEN

İR

YER

0 1427 8,750 24.11.1900 Tarla

46 0 1429 16,250 24.11.1900 Tarla

47 0 1433 9,700 25.09.2001 Tarla

Page 16: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

15

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

48

Kara

caviran

TO

KM

AKLI

0 259 67,400 29.12.2008 Tarla

49 0 593 2,050 24.09.2010 Tarla

50 0 597 2,428 29.12.2008 Tarla

51 0 1137 11,571 29.12.2008 Tarla

52 0 195 22,350 03.11.2006 Tarla

53 0 877 15,244 16.12.2004 Tarla

54 0 879 38,610 16.12.2004 Tarla

55 0 1117 12,030 16.12.2004 Tarla

56 0 1120 3,100 16.12.2004 Tarla

57 0 1122 40,400 16.12.2004 Tarla

58

Tom

bak

MED

İNE T

EPESİ 103 2 11,100 29.12.2008 Tarla

59 103 3 23,775 08.09.1900 Tarla

60 103 4 29,175 29.12.2008 Betonarme Üç Ahır ve Tarla

61 103 5 17,650 29.12.2008 Tarla

62 103 6 7,425 29.12.2008 Tarla

63 103 1 5,000 02.11.1999 Tarla

64

İKİY

OLAR

ASI

103 14 8,350 23.10.1900 Tarla

65 103 16 3,050 22.01.1901 Tarla

66 103 50 8,075 13.11.1900 Tarla

67 103 51 7,425 13.12.1999 Tarla

68 103 52 11,550 09.02.2010 Tarla

69 103 53 5,550 03.05.2007 Tarla

70 103 54 39,250 27.12.1999 Ham Toprak

71 103 55 10,125 27.12.1999 Ham Toprak

72 103 56 19,925 27.12.1999 Ham Toprak

73 103 57 9,150 13.12.1999 Ham Toprak

74 103 58 4,500 29.12.2008 Ham Toprak

75 103 59 3,300 29.12.2008 Ham Toprak

76 103 60 1,925 29.12.2008 Ham Toprak

77 103 61 5,225 29.12.2008 Ham Toprak

78 103 62 12,625 29.12.2008 Ham Toprak

79 103 63 18,850 29.12.2008 Ham Toprak

80 103 64 12,300 29.12.2008 Ham Toprak

81 YANIKYER 106 23 9,700 29.12.2008 Tarla

82 KARIKLIK

111 41 10,960 29.12.2008 Tarla

83 130 1 8,065 17.04.2003 Bağ

84 KÖYÖNÜ - BAĞARASI 139 139 288

30.04.2002 Bağ

85

Güneyaşa

ğı DOLAP

450 27 14,240 29.12.2008 Tarla

86 450 34 1,879 29.12.2008 Tarla

87 450 35 12,552 29.12.2008 Tarla

88 450 36 14,351 29.12.2008 Betonarme İki Ahır ve Tarla

89 450 37 9,176 29.12.2008 Tarla

90 450 38 28,435 29.12.2008 Tarla

91 450 39 27,381 29.12.2008 Tarla

92 450 40 23,328 29.12.2008 Tarla

93 450 41 56,985 29.12.2008

Betonarme İdari Bina Yem Fabrikası Süt Tesisi İki Ahır ve Tarla

94 451 21 39,047 29.12.2008 Tarla

95 451 2 12,560 29.12.2008 Tarla

96 451 77 23,943 29.12.2008 Arsa

97 KÖR ÇAY 457 140 1,011 29.12.2008 Arsalı Su Kuyusu

98 ÇEŞME SOKAK

481 7 4,876 29.12.2008 Arsa

99 481 8 11,955 29.12.2008 Arsa

100* TEKKEFIDINI 771 29 310 29.12.2008 Kargir Bina ve Bahçesi

101* - 2084 3 16,832 04.01.2013 Besi Ahırı, İki Mandıra ve Trafo

*771 ada 29 nolu parselin ½’si Ömer Suyum’a ait olup toplam parselin tamamı 620 m2’dir.

*2084 Ada 3 Parselin ½’si Saray Halı’ya ait olup parselin tamamı 34.978 m2’dir.

Page 17: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

16

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.2.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013

tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. lehine 3083 sayılı yasanın

uygulama yönetmeliğinin 24. Maddesine göre toplulaştırma şerhi bulunmaktadır ve başkaca takyidata

rastlanılmamıştır. Belgelerin orijinali rapor ekinde yer almaktadır.

3.2.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri

14, 15, 16, 20.02.2013 tarihinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde yapılan

araştırmada; ekspertize konu gayrimenkulün son 3 yılında malik değişimi olmadığı bilgisi şifahi olarak

öğrenilmiştir.

3.2.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Söz konusu taşınmazlardan;

Büyükbaş Hayvan Çiftliğinin bulunduğu araziler 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre;

“Sanayi Alanı”nda kalmakta ve E:0,25, hmax=10,50 m olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.

Kesimhane ve İleri İşlem Tesisinin yer aldığı 451 Ada 77 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına

göre; “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”nda kalmakta ve E:0,25 Hmax=6,50 m olacak şekilde

yapılaşma şartlarına sahiptir. 451 Ada 76 parsel ise SİT Alanında kalmaktadır ve yapılaşmaya müsait

değildir.

Süt İşleme Tesisinin yer aldığı 2084 Ada 3 Parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre; “Sanayi

Alanı”nda kalmakta ve E:0,40 olacak şekilde yapılaşma şartlarına sahiptir.

451 Ada

77 Parsel

451 Ada

76 Parsel

103 Ada, 1, 2, 3, 4, 5, 6 ve

54-64 arasındaki parseller

450 Ada, 34-41 arasındaki

Parseller

Page 18: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

17

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri

aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.

Ruhsat Tarihi Ruhsat No. Kullanım Maksadı

21.12.1999 62 Besi Kompleksi, Yem Fabrikası

16.04.2007 30 Kesimhane

28.05.2008 57 Mandıra

05.07.2011 18 4 Adet İnek Ahırı

İskan Tarihi İskan No Kullanım Maksadı

12.06.2007 33 Kesimhane

10.09.2008 58 Mandıra

17.06.2006 27 İnek Ahırı

14.09.2012 42 4 Adet İnek Ahırı

3.2.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki

Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,

Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma

meydana gelmediği Develi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden şifa’i olarak öğrenilmiştir.

3.2.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak

Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Konu taşınmazlara ait İmar Arşiv araştırması yapılmamış olup, Develi Belediyesi İmar arşivinde 17.02.2012 tarih ve 002 No.lu rapora esas yapılan arşiv çalışmasında, “Konu gayrimenkullerden ileri

işlem tesisi hariç hepsi için inşaat ruhsatı alındığı tespit edilmiştir. Ancak besi çiftliği ve yem fabrikası için Yapı Kullanma İzin Belgesine rastlanılmamıştır. Ayrıca Kayseri ilinde yapılan binaların Yapı Denetim

Kanununa 2001 yılı öncesinde tabi olmaması nedeniyle, mevzuat uyarınca Yapı Denetimle ilgili alınması

2084 Ada

3 Parsel

Page 19: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

18

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu konusunda kanaate varılmıştır.”

Şeklindedir.

3.2.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı

Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında

Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların çoğu 2001 yılı öncesinde yapılmış olup, 4 adet İnek ahırı 29.06.2001

tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabidir. Yapı Denetim Firması “Harika Yapı

Denetim A.Ş. olup, adresi Cumhuriyet Mah. Millet Cad. no:30/4 Melikgazi/KAYSERİ’dir.

3.2.8. Taşınmazın Tanıtılması

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ne ait gayrimenkuller, Develi ilçesi sınırları içerisinde Çiftlik,

Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve tarlalardır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda

verilmiştir.

3.2.9. Ulaşım Özellikleri

Değerleme konusu gayrimenkullerin hepsi Develi ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Develi ilçesine

ulaşım için Kayseri’den Develi yolu’na sapılarak yaklaşık 50 km boyunca güneye doğru gidilir. Çiftlik,

Kesimhane, Süt İşleme Tesisi ve araziler, Develi ilçesinin güneyinde yer almaktadır. Süt İşleme Tesis,

Necati Kurmel Bulvarı üzerinde olup, Develi merkeze yaklaşık 5 km uzaklıkta yer almaktadır.

Kesimhane ve Çiftlik ise, Çiftlik Caddesi üzerinde yer almaktadır. Çiftlik Caddesi, dik olarak Necati

Kurmel Bulvarı’na bağlanmaktadır.

Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, genellikle tarım amaçlı kullanım söz konusudur.

Yapılaşmanın düşük yoğunlukta olduğu bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı,

okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım

arazileri ile çevrili olup kısmen yapılaşma alanları mevcuttur. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde

bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye her türlü vasıta ile rahatlıkla

ulaşılabilir.

Konu gayrimenkullerin önemli noktalara olan erişim mesafeleri aşağıdaki tablodadır.

Önemli Merkezler Mesafe (km.)

Kayseri Merkez ~50

Kayseri Havaalanı ~55

Adana ~287

Page 20: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

19

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.2.10. Fiziksel Özellikler

BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ

Çiftlik toplam 71,366 m2 alana sahiptir. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari bina, trafo, ahırlar,

sağımhane, buzağı kulübeleri, gübre çukuru, silaj çukurları, ot deposu bulunmaktadır.

İdari Bina: Tek kat üzerine betonarme karkas olarak inşa edilen idari binanın ölçüleri 13,40 x 48 m

olup toplamda 643 m2 alana sahiptir. Bina içerisinde yemekhane, tuvalet, ofisler, laboratuar ve toplantı

odası bulunmaktadır. Binanın dış cephesi akrilik dış cephe boyalı olup, ısınma biyogaz yakıtlı kalorifer

sistemi ile sağlanmaktadır. Laboratuvar, yemekhane ve tuvaletlerde zemin seramik, diğer yerlerde PVC

zemin kaplamasıdır. Duvarlar yemekhanede yarıya kadar, laboratuar ve tuvaletlerde seramik kaplı

olup, diğer yerlerde plastik boyalıdır. Bina içerisinde ofisler birbirlerinden tuğla duvarlar ile ayrılmıştır.

Slaj Çukurları: Çiftlik içerisinde muhtelif yerlerde toplam 12 adet slaj çukuru yer almaktadır.

Bunlardan 8 tanesi yem fabrikasının yanında, 4 tanesi de ahırların yanında yer almaktadır. 4’erli

gruplar halinde yer alan silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Slaj çukurları

ortalama 45 m x 16 m genişliğinde olup, 12 adet slaj çukurunun alanı yaklaşık 8.640m2’dir.

1.Sağmal İnek Ahırı: 3.945 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve

etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın

flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları

mevcuttur.

AHIRLAR

SLAJ

ÇUKURLARI

OT

DEPOLARI

KURUDA HAYVAN

AHIRLARI

DOĞUMHANE

GEBE

DÜVE

AHIRI

İDARİ

BİNA

YEM

FABRİKASI

1 VE 2 NOLU

SAĞMAL AHIRLARI

DEVELİ ÇİFTLİK YOLU

YENİ

BÜYÜKBAŞ

AHIRLARI

YENİ SÜT SAĞIM TESİSİ

Page 21: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

20

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

2.Sağmal İnek Ahırı: 3.500 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve

etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın

flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın her iki yanında açık padok alanları

mevcuttur.

Yeni 4 Adet Büyükbaş Hayvan Ahırları: 2013 yılında yapımı tamamlanan 4 adet yeni büyükbaş

hayvan ahırları çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. 1. yeni sağmal ahırlar 6.135 m2 ve 2. yeni sağmal

ahırlar 5.844 m2 olup, toplam alan 11.979 m2’dir. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac trapez

kaplamadır. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur.

İlave Süt Sağım Tesisi: Yeni ahırlara yakın ve paralel konumda yapılan süt sağım tesisi yaklaşık

1.747m2 alana sahip olup, betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiştir.

Eski Sağımhane: Betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa edilmiş bina 941 m2 alana sahiptir.

Genç Dişi Hayvan Ahırı: 1.284 m2 alana sahip olan ahır çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve

etrafında tuğla duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın

flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırın ön ve arkasında açık padok alanları

mevcuttur.

Doğumhane: 1.090 m2 alana sahip olan doğumhane betonarme karkas tarzında tek kat üzerine inşa

edilmiştir.

Kuruda Hayvan Ahırları: 740, 1.231 ve 1.228 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı

sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar mevcuttur. Zeminin beton olduğu ahırlarda çatı sac

paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı ahırlarda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki

yanında açık padok alanları mevcuttur.

Ot Depoları: Prefabrik olarak inşa edilmiş çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip ve sac kaplama çatısı

olan depoların makas altı yüksekliği 8 m’dir. Depoların alanları 2.540, 1.130 ve 1.440 m2’dir.

Tepe Ahırları: Toplam 11.989 m2 alana sahip ahırların çatıları sac kaplama olup, etrafları briket

duvarlarla çevrilmiştir. Zeminin toprak olduğu ahırlarda taşıyıcı sistem çelik karkastır.

KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ

451 ada 76 ve 77 parseller üzerinde yer alan kesimhane ve ileri işlem fabrikası, Develi Çiftlik yolunda

yer almaktadır.

Parsellerin üzerinde kesimhane, ileri işlem fabrikası, su deposu, iki adet araç yıkama yeri, makine

dairesi, kazan dairesi ve arıtma tesisi mevcuttur.

Page 22: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

21

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

Kesimhane ve İleri İşlem: Birbirine bitişik olarak inşa edilen fabrikalar betonarme karkas taşıyıcı

sisteme sahip olup zemin + 1 normal kat şeklindedir. Binada bir adet asansör bulunmaktadır ve

binanın dış cephesi poliüretan köpük dolgulu metal sandviç paneldir. Kesimhane 2006 yılında, ileri

işlem tesisi ise 2009 yılında inşa edilmiştir.

1. Normal katın alanı 1.900 m2 olup, idari bölüm olarak kullanılmaktadır. Normal katta zeminler PVC

kaplama ve seramiktir. Pencerelerin PVC doğrama olduğu katta duvarlar plastik boya ve seramik

kaplıdır. 1. Normal katta 4 adet tuvalet, mutfak ve yemekhane bölümleri de bulunmaktadır.

Zemin kat, büyükbaş ve küçükbaş hayvan kesimhanesi ve ileri işlem fabrikası olarak kullanılmakta olup

zeminler beton üzerine epoksi boyalıdır. Duvarlar, kesimhanede seramik kaplı, soğutma odalarının

olduğu bölümde poliüretan köpük dolgulu metal sandviç panel kaplıdır. Et ürünleri üretiminde

kullanılan bir tesis olarak kullanılmasından ötürü, fabrika içinde özel bir iklimlendirme sistemi ve soğuk

odalar mevcuttur.

Fabrikanın zemin katı; kesimhane 6.000 m2, ileri işlem 7.800 m2 olmak üzere 13.800 m2’dir.

Parsel üzerinde yer alan betonarme karkas tarzında yapılmış binalardan su deposu 80 m2, LNG

istasyonu 57 m2, kazan dairesi 280 m2, 1. ve 2. araç yıkama yeri 66 m2, arıtma tesisi 146 m2’dir

NOT: Söz konusu tesisler iki parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti Saray Halı A.Ş.

üzerinde bulunmaktadır. Bu nedenle Kesimhane ve İleri İşlem Tesisi’nin gayrimenkul değeri

hesaplanırken sadece 77 parsel üzerindeki kısımları göz önüne alınmıştır (Toplam 7.116 m2).

SÜT İŞLEME TESİSİ

2084 ada 3 parsel üzerine kurulmuş tesiste, süt ürünleri imalatı yapılmaktadır. Bina 2008 yılında inşa

edilmiş olup çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir. Dış cephesi poliüretan sandviç panel olan binanın

çatısı da sandviç panel kaplamadır. Binada özel iklimlendirme sistemi kurulmuş olup, aydınlatma

flüoresan ile sağlanmaktadır. Bina giriş kapısı PVC doğrama kapı, zemin katta yer alan üretim

bölümlerinde yalıtım kaplı demir doğrama kapı, 1.normal katta yer bölüm kapıları Amerikan panel

kapıdır.

KESİMHANE

İLERİ İŞLEM

SU DEPOSU

KAZAN DAİRESİ

ARITMA TESİSİ

LNG İSTASYONU

Page 23: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

22

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

İdari bölüm iki kattan oluşmakta olup, her bir kat 180 m2, toplamda 360 m2 alana sahiptir. İdari

bölümün zemin katında duvarlar ve zemin seramik kaplı olup, bu katta laboratuar yer almaktadır. 1.

Normal katta idari ofisler yer almakta olup zemin PVC kaplı, duvarlar plastik kaplıdır. Binada asma

tavan uygulaması mevcuttur.

Süt işleme tesisinde zeminler seramik kaplı olup, duvarlar sandviç panel kaplamadır. Tek kat üzerine

inşa edilmiş bu bölümün toplam alanı 1.752 m2’dir.

NOT: Söz konusu Süt İşleme Tesisi’nin üzerine kurulduğu 481 ada 1 parsel, Saray Halı A.Ş.

mülkiyetindedir. Bu nedenle, tesisin gayrimenkul değeri hesaba katılmamıştır.

ARAZİLER

Develi ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 84 adet parsel tarımsal amaçlı olarak

kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan

yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün

araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 1.503.400 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında

verilmiştir.

SÜT İŞLEME TESİSİ

İDARİ BÖLÜM

Page 24: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

23

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.3. Yahyalı İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller

1926'ya kadar Kozan’a bağlı olan Yahyalı, Kozan İlinin

1926'da İlçeye dönüştürülmesiyle Kayseri’ye

bağlanmıştır. İlçe, Erciyes Dağı’nın güney yönünde kalan

Sultan Sazlığı'nı kuşatan düzlüklerin ve Sakız Dağının

doğuya bakan yamaçlarında bir vadi içinde kurulmuştur.

İlçe, Kayseri İlinin güneyinde kurulmuş olup, kuzeyi

Develi, Güneydoğusu Adana’nın Feke İlçesi, Güneybatısı

ve Güneyi Niğde’nin Çamardı ve Kayseri’nin Yeşilhisar

ilçeleri ile komşudur.

2012 yılında yapılan adrese dayalı nüfus sayımı

sonuçlarına göre ilçenin yeni nüfusu (9.959 erkek, 9.832

bayan) 19.791 ilçe merkezi, (8.643 erkek, 8.480 bayan)

17.123 köylerin nüfusu olmak üzere, toplam (18.602 erkek, 18.312 bayan) 36.914 kişiye

düşmüştür. Yıllık nüfus artış hızı şehir merkezinde % -1,60, köylerde ise %-3,63 olup, toplamda ise

%2,55 nüfus artış hızında düşüş görülmektedir.

İlçe doğal kaynaklar bakımından ülkemizin ender olan ilçelerinden biridir. Demir cevheri, altın

karışımı kurşun, gümüş karışımı çinko ve krom bakımından zengin ocaklara sahiptir. Mevcut yıllık

üretim miktarı 2-2,5 Milyon ton civarındadır. İlçenin görünür rezerv miktarı 20 Milyon ton demir, 2

Milyon ton çinko ve çinko karışımı kurşun rezervinin yanı sıra henüz rezerv miktarı tespit

edilememiş zengin krom yataklarının bulunduğu bilinmektedir.

3.3.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda sunulmuştur.

KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU

No Mahalle/Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2)

Malik Edinme

Sebebi/Tarihi Nitelik

1

Must

afa

beyli

Kara

ağaç

- 585 3.350

SARAY T

AR

IM V

E H

AYVAN

CIL

IK A

.Ş.

30.12.2008 Tarla

2 - 587 7.000 30.12.2008 Tarla

3 - 588 5.000 07.06.2010 Tarla

4 - 592 9.600 07.06.2010 Tarla

5 - 593 6.500 30.12.2008 Tarla

6 - 594 2.100 30.12.2008 Tarla

7 - 595 4.000 30.12.2008 Tarla

8 - 596 8.350 30.12.2008 Tarla

9 - 599 24.850 30.12.2008 Tarla

10 - 600 10.500 30.12.2008 Tarla

11 - 601 5.350 30.12.2008 Tarla

12 - 602 3.700 30.12.2008 Tarla

13 - 641 34.250 30.12.2008 Elmalık ve Tarla

14

Ala

tepe

- 645 22.750 30.12.2008 Tarla

15 - 647 5.400 30.12.2008 Tarla

16 - 648 4.750 30.12.2008 Tarla

17 - 650 1.050 30.12.2008 Tarla

18 - 651 7.000 30.12.2008 Tarla

19 - 653 6.000 30.12.2008 Tarla

20 - 655 6.850 30.12.2008 Tarla

21 - 656 6.400 30.12.2008 Tarla

22 Kopçu

- 156 8 101.217 09.09.2008 Tarla

23 - 161 5 157.890 09.09.2008 Tarla

24 Kocahacılı Tepearası

- 1324 7.300 09.09.2008 Tarla

25 - 1342 14.400 09.09.2008 Tarla

Page 25: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

24

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.3.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 14, 15, 16, 20 Şubat 2013

tarihlerinde takyidat bilgisi alınmış olup, takyidat bilgileri; ekspertize konu parsellerden 156 ada 8

parsel, 161 ada 5 parsel, 1324 Parsel ve 1342 Parseller üzerinde 09.09.2008 tarihli, 1873 yevmiye

numaralı Tarım Reformu Genel Müdürlüğü lehine “3083 sayılı kanun hükümleri gereği normun altında

bölünemez (Sulu:40 da – Kuru:125 da)” beyanı bulunmaktadır.

3.3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri

14, 15, 16, 20 Şubat 2013 tarihlerinde ilgili tapu sicil müdürlüğü tapu kütüğü kayıtları çerçevesinde

yapılan araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi,

“Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer almaktadır.

3.3.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012

tarih ve 002 nolu rapora göre; “07.02.2012 tarihinde Yahyalı belediyesinden alınan belgeye

göre, ekspertize konu parseller belediye imar planı sınırları dışında kalmakta olup, köy sınırları

içerisinde yer almaktadır.” Şeklindedir.

Yapı Ruhsat: Konu rapor kapsamında imar arşiv çalışması yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih

ve 002 nolu rapora göre; “Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde

yapı bulunmadığı için herhangi bir yapı ruhsatı bulunmamaktadır.” Şeklindedir.

3.3.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki

Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler,

Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Konu rapor kapsamında belediye incelemesi yapılmamış olup, 17.02.2012 tarih ve 002 nolu rapora

göre; “Değerleme konusu taşınmazların son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve

kamulaştırma meydana gelmediği Yahyalı Belediyesi İmar Müdürlüğünden yazılı olarak alınan belgeden

öğrenilmiştir.” Şeklindedir.

3.3.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak

Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Konu gayrimenkullerin tarla vasıflı olması ve üzerlerinde yapı bulunmaması, mevzuat uyarınca alınması

gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu kanaatine varılmıştır.

3.3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı

Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında

Bilgi

Ekspertize konu gayrimenkuller tarla vasıflı olduğu ve üzerlerinde yapı bulunmadığı için yapı denetim

kanununa tabi değildir.

3.3.8. Arazinin Tanıtılması

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan tarlalar

bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda verilmiştir.

Page 26: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

25

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.3.9 Ulaşım Özellikleri

Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yahyalı ilçesi; Develi

ilçesinin yaklaşık 30 km güneyinde yer almaktadır. Tarım amacıyla kullanılan araziler, Develi – Yahyalı

yolunun 20. km’sinde, Ağcaşar Barajının yanında yer almaktadır. Taşınmazların bulunduğu yakın

çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur. Yapılaşmanın olmadığı bölgede,

sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb. sosyal ihtiyaçlar Yahyalı ilçe

merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri ile çevrili olup yapılaşma

alanları mevcut değildir. Taşınmazın Yahyalı yolu üzerinde bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını

sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.

Önemli Merkezler Mesafe (km.)

Yahyalı Merkez ~10

Develi Merkez ~20

Kayseri Merkez ~70

3.3.10. Fiziksel Özellikler

Yahyalı ilçesi sınırları içerisinde muhtelif alanlarda toplam 25 adet parsel tarımsal amaçlı olarak

kullanılmaktadır. Söz konusu arazilerde fiğ-hububat ve mısır yetiştirilmekte ve alınan ürünler hayvan

yemi olarak kullanılmaktadır. Arazilerde zeminin altında ve üstünde sulama sistemi mevcut olup, bütün

araziler ekili durumdadır. Arazilerin toplam yüzölçümü 462.207 m2 olup detayları Mülkiyet başlığında

verilmiştir.

Page 27: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

26

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.4. Yeşilhisar İlçesi Sınırları İçerisinde Kalan Gayrimenkuller

İlçe deniz seviyesinden 1.100 metre yükseklikte olup, 986 km2’lik

bir alanı kapsar. İlçe geniş Karahisar Ovasının batı ucunda,

Karadağ’ın Doğuya uzanan etekleri üzerinde kurulmuştur. İl

merkezine uzaklığı 65 km.dir. İlçe’nin Doğusunda Develi İlçesi,

Batısında Ürgüp İlçesi, Kuzeyinde İncesu İlçesi ve Güneyinde de

Niğde İli Çamardı İlçesi ile sınırdır. İlçe’de karasal iklim hüküm

sürmekte, yazları sıcak ve kurak, kışları soğuk ve kar yağışlıdır.

Yağmur son derece az düşer. İlçe’de orman bulunmamaktadır.

Yeterli derecede meyve ağaçları mevcuttur.

İlçe, 1856 yılında nahiye olarak Kayseri’ye, 1905 yılında İncesu’ya

bağlanmıştır. 11.06.1947 tarih ve 5071 Sayılı Kanun ile İlçe

olmuştur. İlçe 14 mahalleden müteşekkildir. İlçe’ye bağlı 21 köy mevcut olup mezra ve oba yoktur.

2000 Yılı Nüfus Sayımı sonuçlarına göre merkez nüfusu 13.586, köylerin nüfusu 11.244 olup, toplam

nüfus 24.830’dur.

3.4.1. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

Gayrimenkullere ait mülkiyet bilgileri tablo halinde aşağıda gösterilmiştir.

KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ MÜLKİYET TABLOSU

No Mahalle / Köy Mevkii Ada Parsel Alan (m2) Malik Edinme Tarihi Nitelik

1

Hacı

lımeza

rlığ

ı

Bozot 161 36 18.269 SARAY T

AR

IM V

E H

AYVAN

CIL

IK A

.Ş.

30.12.2008 Tarla

2 Bozyer

163 134 19.336 30.12.2008 Tarla

3 163 132 25.348 30.12.2008 Tarla

4

Bölükkum

163 128 12.624 30.12.2008 Tarla

5 163 125 5.210 29.12.2008 Tarla

6 163 126 9.083 30.12.2008 Tarla

7 163 129 13.024 30.12.2008 Tarla

8 163 135 15.362 30.12.2008 Tarla

9 163 140 5.538 30.12.2008 Tarla

10 163 130 34.365 30.12.2008 Tarla

11

Çakırağıl

163 77 34.900 30.12.2008 Tarla

12 162 147 22.977 30.12.2008 Tarla

13 161 14 44.422 30.12.2008 Tarla

14 163 141 6.271 30.12.2008 Tarla

15 162 63 34.169 30.12.2008 Tarla

16 162 66 24.300 30.12.2008 Tarla

17 163 78 24.600 30.12.2008 Tarla

18 162 145 3.606 30.12.2008 Tarla

19 Musular 161 10 907.301 30.12.2008 Tarla

20

Sazyolu

163 81 6.036 30.12.2008 Tarla

21 163 127 32.261 30.12.2008 Tarla

22 163 69 36.976 30.12.2008 Tarla

23 163 68 31.312 30.12.2008 Tarla

24 163 70 22.318 30.12.2008 Tarla

25 Sazyolu/Şirane 163 80 244.545 30.12.2008 Tarla

26

Kılc

an

Çakıllar

206 1 56.800 30.12.2008 Tarla

27 208 18 7.100 30.12.2008 Tarla

28 208 19 14.634 30.12.2008 Tarla

29 208 38 8.820 30.12.2008 Kanal

30 208 36 115.620 30.12.2008 Tarla

Page 28: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

27

31 208 61 167.150 30.12.2008 Tarla

32

Kadıçukuru

208 30 52.065 30.12.2008 Tarla

33 208 49 37.747 30.12.2008 Tarla

34 208 51 16.976 30.12.2008 Tarla

35 Kızılveran 209 36 33.000 30.12.2008 Tarla

36 Kızılyer 209 66 134.205 30.12.2008 Tarla

37

Yolboyu

202 2 19.283 30.12.2008 Tarla

38 201 3 27.767 30.12.2008 Tarla

39 205 14 2.240 30.12.2008 Tarla

40 205 7 13.041 30.12.2008 Tarla

41 205 8 6.621 30.12.2008 Tarla

42 205 9 4.280 04.02.2013 Tarla

43 205 10 3.845 30.12.2008 Tarla

44 205 11 3.143 04.02.2013 Tarla

45 205 12 3.043 04.02.2013 Tarla

3.4.2. Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde takyidat

bilgisi alınmış olup; taşınmazlar üzerinde Yeşilhisar İlçesi Kılcan Köyü Yolboyu Mevkii 205 Ada 8 no.lu

parselde;

Şerh: Sultan 3. Mustafa Vakfı (1/2 Hissesi) 22.10.2003 Tarih ve 2518 Yevmiye No ile bulunmaktadır.

3.4.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule Esas, Son 3 Yıl İçerisindeki Satış Bilgileri

Konu rapor kapsamında Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından 01 Mart 2013 tarihinde yapılan

araştırmada; ekspertize konu gayrimenkullerden Yeşilhisar İlçesi Kılcan Mahallesi Yolboyu Mevkiinde

bulunan 205 Ada 9, 11 ve 12 No.lu Parsellerin ½ payı satış + birleştirme işlemi ile 04.02.2013 tarih ve

192 Yevmiye No ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. 205 Ada 10 no.lu parsel

Toplu Veri Sayısallaştırılması yolu ile Saray Tarım Ve Hayvancılık A.Ş. mülkiyetine geçmiştir. Ekspertize

konu parsellerin son 3 yıldaki mülkiyet değişimine ilişkin bilgi, “Mülkiyet Bilgileri” tablosunda yer

almaktadır.

3.4.4. Gayrimenkulün İmar Bilgileri, Mevcut Durum ve Son 3 Yıllık Yasal Süreç

İmar Durumu: Yeşilhisar Belediyesi’nden alınan şifahi bilgiye göre, ekspertize konu

parsellerin belediye imar planı sınırları dışında kaldığı bilgisi alınmıştır.

Yapı Ruhsat: Ekspertize konu gayrimenkullere ait ruhsat ve yapı kullanma izin bilgileri

aşağıdaki tablolarda yer almaktadır.

Ruhsat Tarihi Ruhsat No. Kullanım Maksadı

04.12.1998 98044 Resmi Daire, Depo - Ardiye

31.07.2002 0010 Padoklar, Yürüyüş Yolları, Ot Deposu, Karantina Alanı

30.05.2005 20050012 Yürüyüş Yolu, Padok

01.12.2005 20050026 Padok, Yürüyüş Yolu

16.05.2006 20060008 Padok, Yürüyüş Yolu

İskan Tarihi İskan No. Kullanım Maksadı

07.02.2001 20104 Resmi Daire, Depo - Ardiye

Page 29: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

28

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.4.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki

Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar son üç yıl içinde imar planında bir değişiklik olmamış ve kamulaştırma

meydana gelmediği Yeşilhisar Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden öğrenilmiştir.

3.4.6. Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Konu gayrimenkullerden tarla vasıflı olanlara ait herhangi bir izin ve belgeye ihtiyaç duyulmamaktadır.

Padoklar ve ahırlara ait yapı ruhsatı bulunmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesine rastlanılmamıştır.

3.4.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller İle İlgili Olarak Denetimlerde Bulunan Yapı

Denetim Kuruluşunun (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan Karantina Ahırının ruhsatının alınmadığı bilgisi alınmış olup, Yapı

Denetimi olmadığı 2001 yılı öncesinde inşa edildiği tespit edilmiştir. Yapıların bulunduğu Kayseri ilinin

Yapı Denetim Kanunu’nun uygulandığı pilot iller arasında olmaması nedeniyle 29.06.2001 tarih ve 4708

sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi değildir.

3.4.8. Taşınmazın Tanıtılması

Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş.’ye ait Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde tarımsal amaçlı kullanılan

tarlalar ve büyükbaş hayvan çiftliği bulunmaktadır. Bu gayrimenkullere ait bilgiler aşağıdaki başlıklarda

verilmiştir.

3.4.9 Ulaşım Özellikleri

Söz konusu gayrimenkullerin hepsi Yeşilhisar ilçesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Yeşilhisar ilçesi,

Kayseri – Niğde Karayolu (D-805) üzerinde yer almaktadır. Ekspertize konu gayrimenkuller ilçe

merkezinin yaklaşık 10 km güneyinde yer almakta olup, büyükbaş hayvan çiftliği Kayseri – Niğde

Karayolu’na cephelidir.

Taşınmazların bulunduğu yakın çevrede, yapılaşma bulunmayıp, tarım amaçlı kullanım söz konusudur.

Yapılaşmanın olmadığı bölgede, sosyal yaşamın gerektirdiği alışveriş, sağlık ocağı, okul, market vb.

sosyal ihtiyaçlar Yeşilhisar ilçe merkezinden karşılanabilmektedir. Bölge genel itibari ile tarım arazileri

ile çevrili olup yapılaşma alanları mevcut değildir. Taşınmazın Kayseri – Niğde Karayolu yolu üzerinde

bulunması ulaşımda rahatlık yaşanmasını sağlamakta olup bölgeye özel araç ile rahatlıkla ulaşılabilir.

Önemli Merkezler Mesafe (km.)

Yeşilhisar Merkez ~10

Develi Merkez ~60

Kayseri Merkez ~70

Page 30: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

29

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

3.4.10. Fiziksel Özellikler

BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ

Çiftlik 202 ada 2 parsel (19.283m2), 205 ada 7-8 parsel (19.662 m2) ve 208 ada 18-19-49-51 (76.457 m2) parsellerde toplam 115.402 m2 alan üzerine kuruludur. Çiftlik arazisi içerisinde yem fabrikası, idari

bina, depo, padoklar ve yürüyüş yolları, silaj çukurları, ot deposu, karantina ahırı bulunmaktadır.

Yaklaşık 10 yıl önce inşa edilen idari bina betonarme karkas tarzındadır. Tek kattan oluşan yapının

boyutları 17 m x 6 m olup, toplamda 187 m2 alana sahiptir. Binanın zemini beton üzeri serfloor

kaplama, duvarları ise sıva üzerine plastik boyalıdır. Binadaki pencereler PVC doğramadır. Yeni yapılan

karantina ahırı kapalı alanı 952 m2 olup, açık alanı 1066 m2’dir.

KAYSERİ – NİĞDE

KARAYOLU

AHIRLAR

Page 31: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

30

BÖLÜM 3 GAYRİMENKULÜN TANIMI VE VERİLERİN SUNULMASI

Depo olarak kullanılan betonarme karkas tarzındaki yapı tek katlı olup, boyutları 12 x 53 m’dir. 636 m2

zemini beton kaplama olup, duvarları plastik boyalıdır.

Çiftlik içerisinde toplam 11 adet silaj çukuru yer almaktadır. 5’erli ve 6’şarlı gruplar halinde yer alan

silaj çukurları, birbirlerinden betonarme duvarlar ile ayrılmıştır. Duvarlar ortalama 35 m

uzunluğundadır. Slaj çukurlarının toplam alanı 8.320 m2’dir.

Slaj çukurlarının arasında yer alan ot deposu 40 x 41 m boyutlarında olup, toplamda 1.640 m2 alan

kaplamaktadır. Çelik karkas taşıyıcı sisteme sahip yapının çatısı sac ile kaplanmıştır.

40.785 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında briket duvarlar

mevcuttur. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın flüoresan ile sağlandığı

ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları mevcuttur.

Çiftliğin en doğusunda yer alan 14.569 m2 alana sahip olan ahırlar çelik karkas taşıyıcı sisteme sahiptir ve etrafında duvar mevcut değildir. Zeminin toprak olduğu ahırda çatı sac paneldir. Aydınlatmanın

flüoresan ile sağlandığı ahırda ısıtma sistemi yoktur. Ahırların her iki yanında açık padok alanları

mevcuttur.

Page 32: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

31

BÖLÜM 4 PİYASA ARAŞTIRMASI

4. PİYASA ARAŞTIRMASI

Arz ve talep dengesi genel itibariyle dengeli olan bölgede yapılan araştırmaya göre tarla fiyatlarının

Develi Çiftlik tesisinin olduğu bölgede ve Tombak Köyü yakınlarında m² başına 5,00.-TL ile 7,00.-TL

arasında, Yeşilhisar İlçesi’nde m² başına 4,00.-TL ile 6,00.-TL arasında ve Yahyalı İlçesi’nde m² başına

3.00.-TL ile 4.00.-TL arasında değiştiği tespit edilmiştir.

4.1. Emsal Araştırması

4.1.1. Satılık Arazi Emsali Araştırması

Emsal 1: Develi ilçesi, Tombak mahallesinde yer alan 26.850 ve 15.700 m2 büyüklüklerindeki 101 ada

2 ve 3 parsel 2,125 TL/m2 bedelle (57.056,25 ve 33.362,25 TL) 04.03.2011 tarihinde Necati KURMEL

tarafından satın alınmıştır.

Emsal 2: Yahyalı ilçesi Kocahacılı mahallesi, Tepearası mevkiinde yer alan, her ikisi de 5.400 m2

büyüklüklerindeki 1326 ve 1332 parseller 1 TL/m2 bedelle (5.400 ve 5.400 TL) 01.07.2011 tarihinde

Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.

Emsal 3: Yeşilhisar Kılcan Köyü Yolbuyo mevkiinde yer alan 205 Ada 9, 10, 11 ve 12 nolu parsellerin

½ paylarının m2 bedeli 4,3 TL bedelle 04.02.2013 tarihinde Necati KURMEL tarafından satın alınmıştır.

Emsal 4: Yeşilhisar ilçesi ve Kayseri’ye giden anayol üzerinde Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı

tarla vasıflı arazilerin niteliğine ve yola olan mesafesine göre m2 birim değerinin 4.00.-TL ile 10.00.-TL

arasında değiştiği belirtilmiştir. Mavi Emlak (0352 223 25 55)

Emsal 5: Yeşilhisar Kayseri yolu 5. Km’de sağda yola 500m. mesafede 160 dönüm tarla iki kuyu iki

dalgıç, iki ruhsatlı kuyu 75 dönümü buğday ekili şu an artı iki katlı ve tek katlı olmak üzere iki ev ve bir

büyük garajı olan ve elektrik bulunan tarla 550.000 TL’den satılıktır. Sahibi İbrahim Çiftçi (0532 220 64

06) (3.43.-TL/m2)

Emsal 6: Yeşilhisar ilçesi ve Adana’ya giden anayol üzerinde 8 km sonra ana yola 300 m. mesafede

250 dönüm Tarımsal Niteliği Korunacak Alan imarlı tarla vasıflı arazilerin 2.600.000 TL olmak üzere, m2

birim değerinin 10.00.-TL’den satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Mavi Emlak (0352 223 25 55)

Emsal 7: Yahyalı Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Cemal Bey (0352 611 36 64) ile yapılan görüşmede,

Yahyalı ilçesinde sulanabilen tarım arazilerinin 2-3 TL/m2 fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. 2011 yılı

içerisinde İlyaslı köyünde iki adet tarlanın ortalama 2 TL/m2 fiyatla ihaleye çıktığı bilgisi alınmıştır.

Emsal 8: Yahyalı ilçesi ile Yeşilhisar arasında bulunan boş tarlaların m2 birim değerinin 3.00.-TL ile

4.00.-TL arasında, ekilebilir tarlaların m2 birim değerinin 8.00.-TL ile 10.00.-TL arasında olduğu bilgisi

alınmıştır. Tugem Gayrimenkul (0543 493 68 93)

Emsal 9: Develi ilçesi Milli Emlak Müdürlüğü yetkilisi Ahmet Bey (0352 621 67 26) ile yapılan

görüşmede; çiftliğin bulunduğu bölgede arazi fiyatlarının 5-7 TL/m2 arasında değiştiği, ana yola cepheli

olması durumunda 15 TL/m2’ye kadar çıktığı beyan edilmiştir. Sindelhöyük, Karacaviran, Tombak

mevkiinde tarla fiyatlarının 4-5 TL/m2 arasında değiştiği bildirilmiştir.

Page 33: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

32

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5. VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5.1. Olumlu ve Olumsuz Özellikler

Olumlu Özellikler;

Ulaşım Kolaylığı

Ekspertize konu gayrimenkullerin bulundukları ilçelerin ekonomisine doğrudan yön vermesi

Develi ve Yeşilhisar ilçelerindeki gayrimenkullerin, ilçe merkezlerine yakın konumda yer alması

Bölgenin tarım arazileri ile çevrili olması

Olumsuz Özellikler

Tarımsal amaçla kullanılan bazı arazilerin yola olan uzaklığı

5.2. En iyi ve En Verimli Kullanım Analizi

En iyi ve en verimli kullanım boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün fiziksel olarak mümkün,

uygun bir biçimde desteklenen, finansal olarak yapılabilir ve en yüksek değerle sonuçlanan, makul bir

biçimde olası ve yasal kullanımıdır. En iyi ve en verimli kullanım dört dolaylı kriteri yerine getirmelidir.

Ancak bu kriterler sağlandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Fiziksel olarak kullanımı mümkün,

Yasal mevzuata uygun,

Ekonomik açıdan faydalı,

Önerilen kullanım azami düzeyde verimli olmalıdır.

Tüm soruların kriterleri sağlayan kullanım en iyi ve en verimli kullanımdır. Bu çalışma kapsamında

değerleme konusu taşınmazların mevcut imar planı koşulları ve çevresindeki yapılaşmalar ile uyumlu

olarak, en iyi ve en verimli kullanımının “büyükbaş hayvan çiftliği, tarla” olduğu düşünülmektedir.

5.3. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler ve Analizler

5.3.1. Değer Yaklaşımlarında Kullanılan Yöntemler

Yapılan değerleme çalışmalarında dört farklı değer yaklaşım yöntemleri bulunmaktadır. bu yöntemler

“Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelir İndirgeme Yaklaşımı”, “Maliyet Yaklaşımı” Ve “Geliştirme

Yaklaşımı” dır.

5.3.1.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Emsal karşılaştırma yaklaşımı değerlenecek gayrimenkule benzer yakın zamanda satılmış olan

gayrimenkullerin satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gerekli düzeltme işlemleri

yapılarak gayrimenkulün değerinin tespit edildiği yaklaşımdır.

5.3.1.2. Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Gelir indirgeme yaklaşımında değerlemesi yapılan ve gelir getiren mülke ait gelir ve harcama verileri

dikkate alınarak değer tahmini yapılır. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir (net gelir

rakamı) ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir.

Page 34: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

33

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5.3.1.3. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, piyasada alım satımı pek olmayan özel amaçlı genel olarak fabrika, otel, tatil köyleri,

fabrika, işhanı vb. gibi kira geliri bilinmeyen gayrimenkuller için kullanılır. Muhtemel bir alıcının, belli bir

gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.

Yıpranma, plan eksiklikleri ve komşuluk çevresi etkilerinden kaynaklanan değer kaybı yeniden inşa

maliyetlerinden düşülür. Amorti edilmiş yapıların maliyet tahminine arazi değeri tahmini ilave edilerek

maliyet yaklaşımıyla belirlenen değere ulaşılır.

5.3.1.4. Geliştirme Yaklaşımı

Bu yaklaşımda planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla

modellenir. Bu modelleme yasal ve fiziksel olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak

azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılır.

Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik

beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur. Projenin yapılması durumunda yapılacak

harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate

alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda

sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve

beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin

performans tahmini yapılarak projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı

yapılır.

5.3.2. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi

Bu değerleme çalışmasında emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yaklaşımı kullanılmıştır.

5.3.2.1. Gelir İndirgeme Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Taşınmazlarda buğday, dane mısır, silajlık mısır ve fiğ hububat silajı yetiştirildiği öğrenilmiştir.

TARLA GELİR HESABI (1.000 m2)

ÜRÜN ADI MASRAF HASAT KG SATIŞ FİYATI (TL) BRÜT SATIŞ BEDELİ (TL) NET KAR BEDELİ (TL)

Buğday 259 650 0.70 455 195.65

Dane Mısır 438 1200 0.64 768 330.24

Silajlık Mısır 624 5500 0.18 990 366.3

Fiğ 570 2500 0.40 1000 430

Firma yetkilileriyle yapılan görüşmede yıl içerisinde 2 dönem ürün alındığı öğrenilmiş olup, ekilen

ürünlerin alternatiflerine göre 4 yıllık her alternatifin geliri hesaplanmış ve bu gelirin ortalaması

alınmıştır.

ELDE EDİLEN ÜRÜN ALTERNATİFLERİ (1000 m2)

1. Alternatif

1. Dönem 2. Dönem Yıllık Toplam Gelir Alternatiflerin Ortalaması

Fiğ Hububat Silajlık Mısır 796,3 TL

623 TL

430 366,3

2. Alternatif Buğday Silajlık Mısır

610 TL 243,75 366,3

3. Alternatif Dane Mısır Dane Mısır

660,48 TL 330,24 330,24

4. Alternatif Fiğ Hububat Fiğ Hububat

425 TL 212,5 212,5

Page 35: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

34

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü alınan bilgiler doğrultusunda Kapitalizasyon oranı %7 olarak

kabul edilmiş olup, 1.000 m2 alan bedeli;

623 TL / 0,07 = 8.900 TL

Yapılan hesaplamada 3 yılda 5 dönem ekim yapılacağı, 1 dönem nadasa bırakılacağı öngörülmüştür.

8.900 TL x (5/6)= 7.416 TL /1000 m2 = 7.42.-TL/m2 olarak hesap edilmiştir.

Gelir yaklaşımına göre hesaplanan bedeller ile emsal yaklaşımı için hesaplanan bedeller uyumlu olması

nedeniyle emsal yaklaşımında takdir edilen birim bedeller esas alınmıştır.

5.3.2.2. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Ekspertize konu tarlalarda yer altı ve yer üstü sulama sistemleri diğer iyileştirme maliyetleri mevcut

olup, bu sistemlerin birim m2 kurulum maliyetinin yaklaşık 1,5 TL/m2 olduğu tespit edilmiştir. Değer

takdirinde ham arazi alım maliyeti, kurulum maliyeti ve girişimci karı dikkate alınmış olup, İlçelere göre

takdir edilen birim arsa ve tarla fiyatları aşağıda sıralanmıştır.

Develi ilçesi çiftlik arsa birim satış fiyatı : 15,00 TL/m2

Develi ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 7,00 TL/m2

Yahyalı ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 7,00 TL/m2

Yeşilhisar ilçesi tarımsal amaçlı tarla birim satış fiyatı : 8,00 TL/m2

Aşağıdaki tablolarda Develi, Yahyalı ve Yeşilhisar ilçelerinde yer alan gayrimenkullerin arsa

değerleri hesaplanmıştır.

KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ

No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer

1 0 1858 15,600 7.00TL/m² 109,200 TL

2 0 1860 9,500 7.00TL/m² 66,500 TL

3 0 1862 9,500 7.00TL/m² 66,500 TL

4 0 1863 16,600 7.00TL/m² 116,200 TL

5 0 1867 65,200 7.00TL/m² 456,400 TL

6 0 1868 18,200 7.00TL/m² 127,400 TL

7 0 4743 20,187 7.00TL/m² 141,309 TL

8 0 4751 2,270 7.00TL/m² 15,890 TL

9 0 4768 8,200 7.00TL/m² 57,400 TL

10 0 4770 3,153 7.00TL/m² 22,071 TL

11 0 1852 12,850 7.00TL/m² 89,950 TL

12 0 1816 39,250 7.00TL/m² 274,750 TL

13 0 4544 5,150 7.00TL/m² 36,050 TL

14 0 4736 4,147 7.00TL/m² 29,029 TL

15 0 4737 8,750 7.00TL/m² 61,250 TL

16 0 1956 25,300 7.00TL/m² 177,100 TL

17 0 1960 13,650 7.00TL/m² 95,550 TL

18 0 1962 14,300 7.00TL/m² 100,100 TL

19 0 2035 20,900 7.00TL/m² 146,300 TL

20 0 2200 19,750 7.00TL/m² 138,250 TL

21 0 4773 21,458 7.00TL/m² 150,206 TL

22 0 1697 20,000 7.00TL/m² 140,000 TL

23 0 1698 10,500 7.00TL/m² 73,500 TL

24 0 1699 15,700 7.00TL/m² 109,900 TL

25 0 1700 14,300 7.00TL/m² 100,100 TL

26 0 1706 14,000 7.00TL/m² 98,000 TL

27 0 1707 13,200 7.00TL/m² 92,400 TL

28 0 1708 24,400 7.00TL/m² 170,800 TL

29 0 1710 11,000 7.00TL/m² 77,000 TL

Page 36: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

35

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ

No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer

30 0 1711 20,600 7.00TL/m² 144,200 TL

31 0 1723 10,900 7.00TL/m² 76,300 TL

32 0 1724 15,600 7.00TL/m² 109,200 TL

33 0 1756 146,600 7.00TL/m² 1,026,200 TL

34 0 1757 10,200 7.00TL/m² 71,400 TL

35 0 1758 41,500 7.00TL/m² 290,500 TL

36 0 1759 17,750 7.00TL/m² 124,250 TL

37 0 1760 45,850 7.00TL/m² 320,950 TL

38 0 1763 19,500 7.00TL/m² 136,500 TL

39 0 1771 19,900 7.00TL/m² 139,300 TL

40 0 4678 13,050 7.00TL/m² 91,350 TL

41 0 4679 9,750 7.00TL/m² 68,250 TL

42 0 2201 56,400 7.00TL/m² 394,800 TL

43 0 2203 15,100 7.00TL/m² 105,700 TL

44 0 2276 12,000 7.00TL/m² 84,000 TL

45 0 1427 8,750 7.00TL/m² 61,250 TL

46 0 1429 16,250 7.00TL/m² 113,750 TL

47 0 1433 9,700 7.00TL/m² 67,900 TL

48 0 259 67,400 7.00TL/m² 471,800 TL

49 0 593 2,050 7.00TL/m² 14,350 TL

50 0 597 2,428 7.00TL/m² 16,996 TL

51 0 1137 11,571 7.00TL/m² 80,997 TL

52 0 195 22,350 7.00TL/m² 156,450 TL

53 0 877 15,244 7.00TL/m² 106,708 TL

54 0 879 38,610 7.00TL/m² 270,270 TL

55 0 1117 12,030 7.00TL/m² 84,210 TL

56 0 1120 3,100 7.00TL/m² 21,700 TL

57 0 1122 40,400 7.00TL/m² 282,800 TL

58 103 2 11,100 15.00TL/m² 166,500 TL

59 103 3 23,775 15.00TL/m² 356,625 TL

60 103 4 29,175 15.00TL/m² 437,625 TL

61 103 5 17,650 15.00TL/m² 264,750 TL

62 103 6 7,425 15.00TL/m² 111,375 TL

63 103 1 5,000 15.00TL/m² 75,000 TL

64 103 14 8,350 7.00TL/m² 58,450 TL

65 103 16 3,050 7.00TL/m² 21,350 TL

66 103 50 8,075 7.00TL/m² 56,525 TL

67 103 51 7,425 7.00TL/m² 51,975 TL

68 103 52 11,550 7.00TL/m² 80,850 TL

69 103 53 5,550 7.00TL/m² 38,850 TL

70 103 54 39,250 15.00TL/m² 588,750 TL

71 103 55 10,125 15.00TL/m² 151,875 TL

72 103 56 19,925 15.00TL/m² 298,875 TL

73 103 57 9,150 15.00TL/m² 137,250 TL

74 103 58 4,500 15.00TL/m² 67,500 TL

75 103 59 3,300 15.00TL/m² 49,500 TL

76 103 60 1,925 15.00TL/m² 28,875 TL

77 103 61 5,225 15.00TL/m² 78,375 TL

78 103 62 12,625 15.00TL/m² 189,375 TL

79 103 63 18,850 15.00TL/m² 282,750 TL

80 103 64 12,300 15.00TL/m² 184,500 TL

81 106 23 9,700 7.00TL/m² 67,900 TL

82 111 41 10,960 7.00TL/m² 76,720 TL

83 130 1 8,065 7.00TL/m² 56,455 TL

84 139 139 288 7.00TL/m² 2,016 TL

85 450 27 14,240 7.00TL/m² 99,680 TL

86 450 34 1,879 15.00TL/m² 28,185 TL

87 450 35 12,552 15.00TL/m² 188,280 TL

88 450 36 14,351 15.00TL/m² 215,265 TL

89 450 37 9,176 15.00TL/m² 137,640 TL

90 450 38 28,435 15.00TL/m² 426,525 TL

91 450 39 27,381 15.00TL/m² 410,715 TL

92 450 40 23,328 15.00TL/m² 349,920 TL

93 450 41 56,985 15.00TL/m² 854,775 TL

94 451 21 39,047 7.00TL/m² 273,329 TL

95 451 2 12,560 7.00TL/m² 87,920 TL

Page 37: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

36

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

KAYSERİ İLİ DEVELİ İLÇESİ ARSA DEĞERİ

No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer

96 451 77 23,943 15.00TL/m² 359,150 TL

97 457 140 1,011 7.00TL/m² 7,077 TL

98 481 7 4,876 7.00TL/m² 34,132 TL

99 481 8 11,955 7.00TL/m² 83,685 TL

100 771 29 310 7.00TL/m² 2,170 TL

101 2084 3 16,832 15.00TL/m² 252,487 TL

16,062,712 TL

KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ

KAYSERİ İLİ YEŞİLHİSAR İLÇESİ ARSA DEĞERİ

No Ada Parsel Alan Birim Satış

Fiyatı Değer

No Ada Parsel Alan

Birim Satış Fiyatı

Değer

1 161 36 18,269.13m² 8.00TL/m² 146,153 TL

24 163 70 22,318.00m² 8.00TL/m² 178,544 TL

2 163 134 19,336.00m² 8.00TL/m² 154,688 TL

25 163 80 244,545.00m² 8.00TL/m² 1,956,360 TL

3 163 132 25,348.00m² 8.00TL/m² 202,784 TL

26 206 1 56,800.00m² 8.00TL/m² 454,400 TL

4 163 128 12,624.00m² 8.00TL/m² 100,992 TL

27 208 18 7,100.00m² 8.00TL/m² 56,800 TL

5 163 125 5,210.00m² 8.00TL/m² 41,680 TL

28 208 19 14,634.00m² 8.00TL/m² 117,072 TL

6 163 126 9,083.00m² 8.00TL/m² 72,664 TL

29 208 38 8,820.00m² 8.00TL/m² 70,560 TL

7 163 129 13,024.00m² 8.00TL/m² 104,192 TL

30 208 36 115,620.00m² 8.00TL/m² 924,960 TL

8 163 135 15,362.00m² 8.00TL/m² 122,896 TL

31 208 61 167,150.00m² 8.00TL/m² 1,337,200 TL

9 163 140 5,538.00m² 8.00TL/m² 44,304 TL

32 208 30 52,065.00m² 8.00TL/m² 416,520 TL

10 163 130 34,365.00m² 8.00TL/m² 274,920 TL

33 208 49 37,747.00m² 8.00TL/m² 301,976 TL

11 163 77 34,900.00m² 8.00TL/m² 279,200 TL

34 208 51 16,976.00m² 8.00TL/m² 135,808 TL

12 162 147 22,977.00m² 8.00TL/m² 183,816 TL

35 209 36 33,000.00m² 8.00TL/m² 264,000 TL

13 161 14 44,422.20m² 8.00TL/m² 355,378 TL

36 209 66 134,204.88m² 8.00TL/m² 1,073,639 TL

14 163 141 6,271.00m² 8.00TL/m² 50,168 TL

37 202 2 19,283.00m² 8.00TL/m² 154,264 TL

15 162 63 34,169.00m² 8.00TL/m² 273,352 TL

38 201 3 27,767.00m² 8.00TL/m² 222,136 TL

16 162 66 24,300.00m² 8.00TL/m² 194,400 TL

39 205 14 2,240.00m² 8.00TL/m² 17,920 TL

17 163 78 24,600.00m² 8.00TL/m² 196,800 TL

40 205 7 13,041.00m² 8.00TL/m² 104,328 TL

18 162 145 3,606.00m² 8.00TL/m² 28,848 TL

41 205 8 6,621.00m² 8.00TL/m² 52,968 TL

19 161 10 907,301.50m² 8.00TL/m² 7,258,412 TL

42 205 9 4,280.00m² 8.00TL/m² 34,240 TL

20 163 81 6,036.00m² 8.00TL/m² 48,288 TL

43 205 10 3,845.00m² 8.00TL/m² 30,760 TL

21 163 127 32,261.00m² 8.00TL/m² 258,088 TL

44 205 11 3,143.00m² 8.00TL/m² 25,144 TL

22 163 69 36,976.00m² 8.00TL/m² 295,808 TL

45 205 12 3,043.00m² 8.00TL/m² 24,344 TL

23 163 68 31,312.00m² 8.00TL/m² 250,496 TL

18,892,270 TL

KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ

KAYSERİ İLİ YAHYALI İLÇESİ ARSA DEĞERİ

No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer

No Ada Parsel Alan Birim Satış Fiyatı Değer

1 - 587 7,000.00m² 7.70TL/m² 53,900 TL

15 - 647 5,400.00m² 7.70TL/m² 41,580 TL

2 - 588 5,000.00m² 7.70TL/m² 38,500 TL

16 - 648 4,750.00m² 7.70TL/m² 36,575 TL

3 - 592 9,600.00m² 7.70TL/m² 73,920 TL

17 - 650 1,050.00m² 7.70TL/m² 8,085 TL

4 - 593 6,500.00m² 7.70TL/m² 50,050 TL

18 - 651 7,000.00m² 7.70TL/m² 53,900 TL

5 - 594 2,100.00m² 7.70TL/m² 16,170 TL

19 - 653 6,000.00m² 7.70TL/m² 46,200 TL

6 - 595 4,000.00m² 7.70TL/m² 30,800 TL

20 - 655 6,850.00m² 7.70TL/m² 52,745 TL

7 - 596 8,350.00m² 7.70TL/m² 64,295 TL

21 - 656 6,400.00m² 7.70TL/m² 49,280 TL

9 - 599 24,850.00m² 7.70TL/m² 191,345 TL

23 156 8 101,217.00m² 7.70TL/m² 779,371 TL

10 - 600 10,500.00m² 7.70TL/m² 80,850 TL

24 161 5 157,890.00m² 7.70TL/m² 1,215,753 TL

11 - 601 5,350.00m² 7.70TL/m² 41,195 TL

25 585 3,350.00m² 7.70TL/m² 25,795 TL

12 - 602 3,700.00m² 7.70TL/m² 28,490 TL

26 1324 7,300.00m² 7.70TL/m² 56,210 TL

13 - 641 34,250.00m² 7.70TL/m² 263,725 TL

27 1342 14,400.00m² 7.70TL/m² 110,880 TL

14 - 645 22,750.00m² 7.70TL/m² 175,175 TL

3,584,789 TL

Page 38: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

37

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5.3.2.3. Maliyet Yaklaşımına Göre Değer Analizi

Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde bulunan yapıların değerleri Bayındırlık ve İskan Bakanlığının

2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri ve güncel inşaat piyasası verileri göz önüne alınarak

hesaplanmıştır. Nihai değere; emsal karşılaştırma yönteminde hesaplanmış olan arazi değerleri ve

maliyet yönteminde hesaplanan yapı değerleri toplanarak ulaşılmıştır.

NOT 1: Süt İşleme Tesisi bulunduğu parsel mülkiyeti Saray Halı A.Ş. adına tescil edilmiş olup,

mülkiyetleri Saray Halı A.Ş. üzerindedir. Bu nedenle söz konusu tesisin gayrimenkul değeri hesaba

katılmamıştır.

NOT 2: Kesimhane ve ileri işlem tesisi; 76 ve 77 parsel üzerine kurulu olup, 76 no’lu parselin mülkiyeti Saray Halı A.Ş. üzerinde bulunmaktadır. İleri işlem tesisinin bir bölümü 76 parsel, bir bölümü 77 parsel

üzerinde bulunduğundan ve bu bölümleri parsel sınırları boyunca fiziksel olarak birbirinden ayrılamayacağından dolayı; ileri işlem tesisi SPK mevzuatı gereği değerleme kapsamından çıkartılmıştır.

(Hesap tablosunda kırmızı renk ile gösterilmiştir)

DEVELİ ÇİFTLİK

AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TOPLAM DEĞER

İdari Bina 643.00 m² 300TL/m² 192,900 TL

1. Sağmal İnek Ahırı 3,969.00 m² 175TL/m² 694,575 TL

2. Sağmal İnek Ahırı 3,514.00 m² 175TL/m² 614,950 TL

Sağımhane 941.00 m² 200TL/m² 188,200 TL

Genç Dişi Hayvan Ahırı 1,284.00 m² 175TL/m² 224,700 TL

Doğumhane 1,090.00 m² 200TL/m² 218,000 TL

Kuruda Hayvan Ahırları 3,210.00 m² 175TL/m² 561,750 TL

0-6 Aylık Buzağı Kulübesi 1,413.00 m² 175TL/m² 247,275 TL

2-8 Aylık Dana Yeri 2,000.00 m² 175TL/m² 350,000 TL

Ot Depoları 5,112.00 m² 75TL/m² 383,400 TL

Tepe Ahırları 31,540.00 m² 150TL/m² 4,731,000 TL

Yeni Sağmal Ahır 1 6,135.00 m² 305TL/m² 1,871,175 TL

Yeni Sağmal Ahır 2 5,844.00 m² 305TL/m² 1,782,420 TL

Süt Sağım Tesisi 2,065.00 m² 360TL/m² 743,400 TL

Çevre Düzenlemesi 1,000,000 TL

TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 13,803,745 TL

DEVELİ KESİMHANE

Kesimhane 6,007.00 m² 750TL/m² 4.505.250 TL

İleri İşlem Tesisi 7,800.00 m² 850TL/m² 6.630.000 TL

Su Deposu 80.00 m² 150TL/m² 12.000 TL

Makine Dairesi 408.00 m² 150TL/m² 61.012 TL

LNG İstasyonu 57.00 m² 150TL/m² 8.524 TL

Kazan Dairesi 280.00 m² 150TL/m² 41.871 TL

Arıtma Tesisi 146.00 m² 150TL/m² 21.833 TL

Araç Yıkama Yeri 66.00 m² 100TL/m² 6.600 TL

Yükleme Yeri 72.20 m² 100TL/m² 7.220 TL

Çevre Düzenlemesi 300.000 TL

TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 4,964,311 TL

Page 39: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

38

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

YEŞİLHİSAR ÇİFTLİK

AÇIKLAMA ALAN BİRİM FİYAT TOPLAM

DEĞER

İdari Bina 187.00 m² 200TL/m² 37,400 TL

Depo 636.00 m² 200TL/m² 127,200 TL

Ot Deposu 1,640.00 m² 75TL/m² 123,000 TL

Ahırlar 75,365.00 m² 100TL/m² 7,536,500 TL

Ahırlar (Yeni) 27,000.00 m² 130TL/m² 3,510,000 TL

Karantina Ahırı 2,018.00 m² 110TL/m² 221,980 TL

Çevre Düzenlemesi 150,000 TL

TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ 11,706,080 TL

5.3.2.4. Makine – Teçhizat Değerlemesi

Ekspertize konu gayrimenkuller üzerinde yer alan makine ve teçhizatlar aşağıdaki başlıklar altında

incelenmiş ve değerleri takdir edilmiştir.

Develi Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat

Develi Kesimhane Makine ve Teçhizat

Develi Süt İşleme Tesisi Makine ve Teçhizat

Yeşilhisar Büyükbaş Hayvan Çiftliği Makine ve Teçhizat

Araçlar

Tarım Makineler

Page 40: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

39

DEVELİ BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri

(TL)

-

2 1

1

6 2

6 -

Yem tesisi; 5 ton/h kapasiteli

Ana depo; 15 ton kapasiteli Çekiçli kırıcı; 96’lık

Çekiçli kırıcı; 54’lük

Hammadde deposu; 15 ton kapasiteli Mikser; 500kg kapasiteli

Hazır mamul deposu; 5 ton/h kapasiteli Zincirli besleme konveyörleri, boşaltma helezonları, havalandırma fanları ve diğer

ekipmanları ile birlikte,

485.000 TL

2 5

6 -

Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli Galvaniz stok silosu; 500 ton kapasiteli

Galvaniz stok silosu; 250 ton kapasiteli Silolara ait doldurma ve boşaltma konveyörleri, helezon besleyiciler/boşaltıcılar ile

muhtelif tesisatları üzerine

1 Dane yem kırıcısı; ÖZDEN marka, 37kW kapasiteli, 2010 yılı imali 3.750 TL

1 Dane yem kırıcısı; 22kW kapasiteli, 1999 yılı imali 2.900 TL

2 Paletli gübre pompası; DEBOER marka 14.500 TL

1 1

1

Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 80 DML tipi Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 100 DML tipi

Dalgıç gübre pompası; EBARA marka, 150 DML tipi

14.500 TL

1 Paralel sistem otomatik süt sağma ünitesi; WESTFALIA SURGE marka, Metatron 12 tipi, 2x24 48’li paralel sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte

370.000 TL

1 Balık kılçığı süt sağma ünitesi; AFIMILK marka, Herringbone tipi, 2x40 balık kılçığı

sistem, tesisatı ve diğer tüm ekipmanları ile birlikte 1.000.000 TL

2 Süt sağım tankı; JAPY marka, Caste 6075 tipi, 2000 yılı imali 97.000 TL

2 Süt sağım tankı; ROKA marka, RKC 7000 tipi, 1999 yılı imali 97.000 TL

1 Süt sağım tankı, GEMAK marka, 6 ton kapasiteli 39.000 TL

1 Seyyar sağım makinesi; ÇAPAR marka 1.450 TL

4 Mama makinesi; HOLM&LOUE marka, H&L 100 tipi, 2004 yılı imali 165.000 TL

2 Mama süt ikmal pompası; UZERMAK marka 1.950 TL

2 Vakum pompası; SAC marka 1.950 TL

3 Kantar; TUNAYLAR marka, 22.000 TL

1 Buzağı kantarı; EZIWEIGHE marka 2.900 TL

1 Kamyon kantarı, TUNAYLAR marka, 80 ton kapasiteli 17.000 TL

Page 41: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

40

-

1 1

1

-

Damlama sulama sistemi;

Hortum Serme makinesi, Netafim marka Hortum Sarma makinesi, Netafim marka

Lineer sulama makinesi, Netafim marka 84 metre

İşletmeler genelinde yer alan damlama boru tesisatı, bağlantı ekipmanları, pompa istasyonları ve diğer ekipmanları ile birlikte

290.000 TL

- Kompoz gübre üretim sistemi; 6 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte 18.250 TL

- 3

2

2 -

Elektrik tesisatı; Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli

Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli

Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme

genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri

155.000 TL

1 Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 250F tipi, 8NS02935 seri numaralı, 250 kVA

gücünde, 2000 yılı imali, dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte

29.000 TL

- 1

1 1

-

1

1 1

Sıcak su tesisatı; Sıcak su kazanı; BAYMAK marka, BK 100 tipi, 60616004 seri nolu, 2000 yılı imali,

100.000kcal/h kapasiteli

Brülör Boyler tankı

Sirkülasyon pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte

Kombi; VIESSMAN marka, Vitopend 100 tipi

Elektrikli termosifon; FERROLI marka, Sev-50 tipi Elektrikli termosifon;

14.500 TL

1 1

1

Pistonlu hava kompresörü; STAR marka Pistonlu hava kompresörü; STAR marka

Pistonlu hava kompresörü; RENO marka

2.500 TL

1 Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396 tipi, 80199 seri numaralı, 2008 yılı imali, mazot tankı ile birlikte

3.900 TL

1 Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 150 tipi 500 TL

1 Basınçlı yıkama makinesi; JETWASH marka, WK 250 tipi 600 TL

-

1 1

1 1

1

1 1

1

1

1

1

1

1

Laboratuar ekipmanları

Laboratuar değirmeni; IKA marka, MF 10 tipi, 0121702 seri numaralı, 2001 yılı imali Hassas Terazi, Sartorius marka BP100S modeli

Analitik terazi, Sartorius marka BP 221S modeli Etüv; MEMMERT marka, UM 400 tipi, b401.474 seri numaralı, 2001 yılı imali

Etüv; Salvis marka, BSW 120E tipi, 312037048 seri numaralı,

Su banyosu, MEMMERT marka, WB 14 tipi, 14.011.194 seri numaralı, 2001 yılı imali Kül Fırını; Carbolite marka

Selüloz tayin cihazı; GERHARDT marka, EV 16 tipi, 4012733 seri numaralı, 2001 yılı imali

Süt analiz cihazı; LACTOSCAN marka, MA 60 tipi, 5446 seri numaralı

Hızlı nem tayin cihazı; SARTORIUS marka, MA 150-C tipi, 000230V1 seri numaralı, 2008 yılı imali

Protein yakma cihazı, GERHARDT marka, KB 8 tipi, 4012668 seri numaralı, 2001 yılı imali

Saf su cihazı ; GFL marka, 2001/4 tipi, 10627880F seri numaralı, 2001 yılı imali Protein destilasyon cihazı; GERHARDT marka, VAP 20 tipi, VAP003071 seri numaralı,

2001 yılı imali

78.250 TL

Page 42: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

41

1

1

1

1 1

1 -

Yağ tayin cihazı; Elektro-Mag marka, MX625 tipi, 160602 seri numaralı, 2001 yılı

imali Mikroskop; MOTIC marka, B series, 30002173 seri numaralı, 2000 yılı imali

Santrifüj test cihazı; ELEKTRO-MAG marka, M 4818 P tipi, 5020204 seri numaralı,

2005 yılı imali Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX808 tipi

Elize makinesi; BIOTEK marka, ELX 50 tipi Absorbans Mikroplaka Okuyucu; BOTEK marka, ELX808 tipi

Şerit plaka yıkama Laboratuarda mevcut diğer basit ölçü aletleri

-

1 1

-

Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları

Bulaşık makinesi; INOKSAN marka, BYM 165 tipi Derin dondurucu; VESTEL marka

Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine

4.300 TL

- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı

masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar,

yazıcılar, tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları ile diğer demirbaşlar

7.300 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 2.940.000 TL

Page 43: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

42

DEVELİ KESİMHANE MAKİNE VE TEÇHİZAT

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri

(TL)

İleri İşlem Bölümü

1 Buz makinesi; ZIEGRA marka, UBE 3500-2 tipi, 61828 seri numaralı, 2006 yılı imali 63.000 TL

1 Donuk et kıyma makinesi; CFS marka, Autogrind 280 tipi, 5000065309 seri numaralı,

2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte

184.000 TL

1 Taze et kıyma makinesi; CFS marka, Freshgrind 200 tipi, 5000065306 tipi, 2006 yılı

imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü ile birlikte

136.000 TL

1 Mikser karıştırma ve kıyma makinesi; CFS marka, Combigrind 1500/200 tipi, 5000065306 seri numaralı, 2006 yılı imali, Columnloader 300S tipi yükleme asansörü

ile birlikte

217.500 TL

1 Kuter bıçak ve bileme makinesi; TIPPER TIE marka, Alpina 330 tipi, 811576 seri

numaralı, 2006 yılı imali

208.000 TL

1 Emilsüfiye hamur hazırlama makinesi; SEYDELMANN marka, KK250 AC 6 tipi, 06111-1 seri numaralı, 2006 yılı imali, yükleme asansörü ile birlikte

136.000 TL

3 Dolum makinesi; HANDTMANN marka, VF622 tipi, 21736, 21739, 21744 seri numaralı, 2006 yılı imali, besleme kovası ile birlikte

350.000 TL

1 Sosis dolum makinesi; HANDTMANN marka, PLVH 241 tipi, 21734-616 seri numaralı,

2006 yılı imali

116.000 TL

3 Çoklu klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, FCA 3430 tipi, 577-06, 578-06,

579-06 seri numaralı, 2006 yılı imali

261.000 TL

1 U klips kapatma makinesi; POLYCLIPS marka, SCA6004 U Klips tipi, 95908 seri numaralı, 2006 yılı imali

14.500 TL

4

2

Kapalı devre pişirme fırını; KERRES marka, 2850/6C tipi, 14/512, 14/513, 14/514, 14/515 seri numaralı, 7mx1,4mx2,4m ölçülerinde, 2006 yılı imali

Duman-tütsü jeneratörü; KERRES marka, RE model, 8.1943, 8.1944 seri numaralı,

2006 yılı imali

870.000 TL

1 Haşlama kazanı; KERRES marka, 550L tipi, 13645 seri numaralı, 2006 yılı imali 24.500 TL

10 Olgunlaştırma ve klima odası; KERRES marka, 24 C tipi, 9mx4mx2,9m ölçülerinde,

31.603, 31.604, 31.605, 31.606, 31.607, 31.608, 31.609, 31.610, 31.611, 31.612 seri numaralı, 2006 yılı imali

895.000 TL

1 Salamura enjeksiyon makinesi; TOWNSEND marka, 128 tipi, 64 bıçaklı, 64 iğneli, D53756 seri numaralı, 2006 yılı imali

87.000 TL

1 Vakumlu masaj tamburu; TOWNSEND marka, MA 1000 T tipi, 912 seri numaralı, 2006

yılı imali

58.000 TL

1 Kavurma kazanı; KROMTAŞ marka, 2,4x0,8m ölçülerinde 9.750 TL

1 Kıyma hazırlama makinesi; VEMAG marka, HP 25E tipi, 1640101/2200101 seri

numaralı, 2006 yılı imali

63.000 TL

1 Porsiyonlama makinesi; VEMAG marka, MMP 220 tipi, 2200101 seri numaralı, 2006 yılı

imali

116.000 TL

1 Otomatik tabak besleme makinesi; SERCON marka, HU800 66 tipi, 2006-1163 seri numaralı, 2006 yılı imali

68.000 TL

1 Taze et ve kıyma paketleme makinesi; SEALPAC marka, 500 tipi, TVG02 1521 01 seri numaralı, 2008 yılı imali

126.000 TL

2 Etiketleme makinesi; AEWDELFORD marka, 8060 tipi, 86276, 86277 seri numaralı,

2006 yılı imali

97.000 TL

2 Metal detektörü; EIA marka, THS tipi, 2060024003, 2060024004 seri numaralı, 2006

yılı imali

48.500 TL

1 Hamburger formlama makinesi; FORMAX F400 tipi, E8NY61 seri numaralı, 2008 yılı 208.000 TL

Page 44: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

43

imali

1 Spiral dondurma makinesi; HEINEN marka, C-15 tipi, 81283 seri numaralı, 2008 yılı imali

242.000 TL

1 Sosis soyma makinesi; TOWNSEND marka, SP 2600 tipi, 8723 seri numaralı, 2006 yılı

imali

43.500 TL

1 Dilimleme makinesi; WEBER marka, CCS 304 A 100 tipi, 560 seri numaralı, 2005 yılı

imali

60.500 TL

1 Vakum paketleme makinesi; MULTIVAC marka, R 240 tipi, 110986 seri numaralı, 2006 yılı imali

271.000 TL

1 İnkjet tarih yazıcı; DOMINO marka, A300 tipi, W3A06226 seri numaralı 7.300 TL

1 Et arabası yıkama makinesi; KERRES marka, 20011 seri numaralı, 2006 yılı imali 34.000 TL

1 Sepet yıkama makinesi; KERRES marka, KDWV tipi, 21052 seri numaralı, 2006 yılı

imali

19.500 TL

1 Fırın arabası yıkama makinesi; KERRES marka, KRV-1 tipi, 24016 seri numaralı, 2006

yılı imali

48.500 TL

1 Çubuk yıkama makinesi; ROSER marka, 43.67 tipi, 142 seri numaralı, 2006 yılı imali 14.500 TL

1 Et geri kazanım ve yumuşak seperatör; STORK TOWNSEND marka, DMM 10 / Baader

tipi, B09020/8720 seri numaralı, 2006 yılı imali

174.000 TL

1

1

Bıçak bileme makinesi; DICK marka, KL 300 tipi, 0064 seri numaralı, 2006 yılı imali Bıçak bileme makinesi; DICK marka, SM 200 T tipi, 0051 seri numaralı, 2006 yılı imali

48.500 TL

1

1

1

Pastırma besleme presi; YILDIZER marka, 8 seri numaralı

Çemen makinesi; NET-İŞ marka, 400kg kapasiteli

Sarımsak çekme makinesi

14.500 TL

Parçalama Bölümü

1 Kuşbaşı et doğrama makinesi; HOLAC marka, HA 100 CX tipi, 300-55-31 seri

numaralı, 2006 yılı imali

29.000 TL

-

1

1

Et vakumlama ve shirinkleme hattı, MULTIVAC marka, B400 tipi, 124825 seri

numaralı, 2006 yılı imali Vakumlama makinesi; MULTIVAC marka, TE 130 tipi, 118992 seri numaralı, 2007 yılı

imali

Shrinleme makinesi; MULTIVAC marka, SE 130 tipi, 125095 seri numaralı, 2008 yılı imali

203.000 TL

1 Değerli et zar soyucu; STORK-TOWNSEND marka, SK 11-320 tipi, 8720 seri numaralı, 2006 yılı imali

9.750 TL

1 T-bone testeresi; MEDOC marka, BG 250 tipi, 1983mm, 11.250 TL

1 Dairesel kaburga testeresi; JAVIS marka 500 TL

1 Karkas yükleme robotu; NAVI marka 10.750 TL

3 Yer kantarı; BASTER marka, NB527 tipi, 226, 227, 228 seri numaralı, 22.000 TL

2

1

Parçama hattı; ITEC marka, STR1 tipi, 47810, 47811 seri numaralı, 1,2x9,2 bant ölçülerinde

Et tablası; ROSER marka, 3797 tipi, 47810, 47811 seri numaralı

387.000 TL

Kesimhane Bölümü

1 Canlı hayvan kantarı; TRUTEST marka 3.900 TL

1 Ölüm kabini; FLETEC marka, 58.000 TL

1 Caraskal vinç; DEMAG marka, 2.500 TL

-

1 1

1

Büyükbaş kesim hattı; BANSS marka, 30 adet/saat, 1997 yılı imali

Çifteleme platformu Deri makinesi

Döş derisi açma asansörü, 665 seri numaralı

822.500 TL

Page 45: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

44

1

1 1

1

1 1

-

Döş testeresi; EFA marka, 72994 seri numaralı

İç organ çıkarma Yarımla asansörü

Yarımlama testeresi; EFA marka, 31794 seri numaralı

İlik alma makinesi; JARVIS marka, SPC-1656 seri numaralı Yağ alma ve kontrol bölümü

Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte

-

1

1 1

1 1

-

Küçükbaş kesim hattı; BANSS marka, 75 adet/saat kapasiteli

Kesim makinesi;

Çiftli Platform Deri makinesi

İç organ çıkarma Yağ alma ve kontrol bölümü

Panosu, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte

362.500 TL

- 1

Et giriş bölümü taşıma sistemi Monoray aksamı; BANSS marka, ~500m uzunluğunda, galvanizli çelik boruları,

galvaniz destekleyicileri, galvaniz dirsekleri, bağlantı parçaları ile birlikte

362.500 TL

3 Karkas kantarı; BASTER marka, 167 tipi, 317, 318, 354 seri numaralı, 9.750 TL

1

1

İşkembe temizleme makinesi; KROMTAŞ marka, AL100 tipi İşkembe zar ve yağ alma

makinesi; KROMTAŞ marka, AY100 tipi

14.500 TL

Genel Kullanım

4

4

Hijyen kontrol ünitesi; KOHLHOFF marka, DSC 1500 tipi,

Bot yıkama ünitesi; KOHLHOFF marka

77.500 TL

1

1

Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, DMHRM tipi

Bıçak sepeti strerilizatörü; KOHLHOFF marka, 16S tipi

2.900 TL

1 Önlük yıkama makinesi; KOHLHOFF marka 7.300 TL

4 Hidrolik rampa 9.750 TL

Yardımcı Tesisler

-

1

1 -

Elektrik tesisatı;

Trafo; 1600 kVA kapasiteli

Trafo; 800 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme

genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri

254.000 TL

1 Dizel jeneratör; CATERPILLAR marka, 520 kVA gücünde, dizel motoru, enerji transfer

panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte

48.500 TL

-

1

1

1 1

1set -

- 2

3 2

-

-

Buhar tesisatı;

Buhar kazanı; YILDIZ marka, skoç tipi, 150m2 kapasiteli, 2731 seri numaralı, 1999

yılı imali Doğalgaz brülörü;

Kondens tankı Degazör tankı

Paket tip su yumuşatma Kazan besi pompaları, genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri

ile kazan dairesi içi mekanik tesisatı ve aksesuarları ile birlikte

Sıcak su tesisatı Plakalı eşanjör

Boyler tankı Paket tip su yumuşatma

Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile

birlikte LNG tesisatı; mekanik tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte

106.500 TL

- Basınçlı hava tesisatı; 48.500 TL

Page 46: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

45

2

1 1

-

Vidalı hava kompresörü; ATLAS COPCO marka, GA 55 tipi

Hava kurutucusu; ATLAS COPCO marka, FD 170 tipi Hava tankı,

Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları,

emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte

1 Pistonlu hava kompresörü; KAESER marka 250 TL

1 Pistonlu hava kompresörü; PROTEK marka 250 TL

- 1

1 1

1 1

1

1 1

1 1

1

1 1

1 1

1 1

1

1 1

1 1

1

1 1

1 1

1

1 1

- 1

1

1

1

2

1

1

1

1

1

İleri işlem soğutma sistemi Soğutma odası; 551,5m2 (0-4°C)

Sosis pastörizasyon; 58,2m2 (4-7°C) Paketleme; 543,1m2 (4-7°C)

Sevkıyat taze ürün; 292,3m2 (4-7°C) Son kartonlama; 287,6m2 (4-7°C)

Dilimleme; 111,0m2 (4-7°C)

Soğutma; 428,9m2 (4-7°C) Olgunlaştırma klima odası; 624,4m2 (12-15°C)

Dinlenme; 150,5m2 (4-7°C) Doldurma; 315,2m2 (4-7°C)

Jambon; 249,6m2 (4-7°C)

Çemenleme odası; 176,0m2 (4-7°C) Soğutma odası; 53,1m2 (0-4°C)

Hazırlama bölümü; 342,6m2 (4-7°C) Soğutma; 83,7m2 (0-4°C)

Soğutma; 89,4m2 (0-4°C) Baskı pastırma; 297m2 (4-7°C)

Hazırlama/kıyma/taze et; 200,7m2 (4-7°C)

Taze et; 248,1m2 (4-7°C) Hamburger; 135,8m2 (4-7°C)

Tünel soğutma; 39,1m2 (0-4°C) Soğutma; 328,8m2 (0-4°C)

Son kartonlama; 125,3m2 (4-7°C)

Soğutma; 179,6m2 (0-4°C) Derin soğutma deposu; 160,2m2 (18°C)

Et soğutma; 137m2 (0-4°C) Buz çözme; 43,9m2 (0°C)

Buz odası; 44,6m2 (-18°C)

Kemik odası; 82,5m2 (-5°C) Soğuk depo; 82,9m2 (0°C)

Üretim, soğuk ve şok odaları merkezi soğutma sistemi Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30393 seri

numaralı, 1992 yılı imali Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 90kW, 30394 seri

numaralı, 1992 yılı imali

Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, K-2/04 tipi, 110kW, 30392 seri numaralı, 1992 yılı imali

Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 160kW, 3652 seri numaralı, 1992 yılı imali

Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 160kW, 3651, 3652 seri

numaralı, 1992 yılı imali Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 4550dm3 kapasiteli, 64691 seri numaralı,

1998 yılı imali Amonyak tankı; KÜHLAUTOMAT marka, 13580dm3 kapasiteli, 64730 seri numaralı,

1998 yılı imali Likit tankı

Kondenser; GEA marka

Soğutma kulesi

412.000 TL

Page 47: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

46

2

1 2

2

2 2

-

Plakalı eşanjör

Yatay tip eşanjör; HANS GUNTNER marka Su kulesi pompası;

Yağ soğutma pompası;

Glikol pompası Ahu pompası

Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı tesisatları ve ekipmanları ile birlikte,

-

2

1

1

1

1 1

2 1

1

1 1

-

Kesimhane bölümü soğutma sistemi (2685m2)

Soğutma kompresörü (alçak basınç); GRASSO marka, 810 tipi, 6071407, 607406 seri numaralı, 2006 yılı imali

Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071405 seri numaralı, 2006 yılı imali

Soğutma kompresörü (yüksek basınç); GRASSO marka, 610 tipi, 6071404, 6071403 seri numaralı, 2006 yılı imali

Amonyak tankı; Ø960x4000x10mm

Amonyak tankı; Ø1200x3000x12mm Plakalı eşanjör;

Glikol pompası Basınç dengeleme tankı

PE defrost tankı

Likit tankı; Ø696x1500x8mm Kondenser; GEA marka

Evaporatörleri, bez filtreleri, kumanda kontrol panoları ve cihazlar arası bağlantı tesisatları ve ekipmanları ile birlikte

232.000 TL

-

1

-

Havalandırma sistemi

Klima santrali; PİTSAN marka, 37.500 m3/h, 06-01259 seri numaralı, 2008 yılı imali Hücreli aspiratörler ve vantilatörler, kanal tipi fanlar, havalandırma kanalları,

menfezleri, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte

9.750 TL

-

1

4 1

4 1

1

1 1

2 1

-

Arıtma sistemi

B pres; SİSMAT marka, USP 10 EG.SS.T GG 35 tipi, 2008 yılı imali

PE kimyasal tankı, karıştırıcısı, dozaj pompası ile birlikte Blower pompası; STANDART marka

Aeretor Sıyırıcı

Çamur hazırlama karıştırıcı mikseri

Filtreleme ünitesi; Filtreleme ünitesi (kan kuyusu)

Filtre üniteleri caraskal vinci İmha kazanı

Artma sistemine ait blowerlar, pompalar, mekanik tesisatı, diğer ekipmanları ile birlikte

72.500 TL

-

1set

2

Su temin sistemi

Hidrofor; STANDART marka, 4xSKMV32/3 tipi 263330 seri numaralı, 2008 yılı imali, genleşme tankı, kontrol kumandası, emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları

ile birlikte Yatay pompa; STANDART marka, 37kW

7.300 TL

1 Elektrikli transpalet; LINDE marka 7.300 TL

- 1000

2

80 3000

300 4

100

İşletme demirbaşları Çember kancası

Paslanmaz çelik lavabo ve sabunluk

Et taşma arabaları ve kafes konteynır Araba çubuğu

4 kancalı füme çubuğu Çubuk taşıma vagonu

Fırın arabaları

295.000 TL

Page 48: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

47

50

3 5

2

1 2

1300 2

74 54

5

3 1

1 20

100

35 40

24 33

9 3

-

Kuter arabası

Ürün sehpası Çift yönlü kapı sistemi

PH ölçüm cihazı

Metal kürek (baharat tartım) Paslanmaz kürek (sucuk hamuru)

Sucuk asma kancası Baharat karıştırma kazanı

Kesim kancası (büyükbaş) Kesim kancası (küçğkbaş)

Sepet taşıma arabası

Çizme askı ünitesi Deri taşıma arabası

Separatör et geri kazanım Kancalı araba

Kuter arabası

Bıçak (61111) Bıçak (61112)

Bıçak (61120) Masat

Kanca taşıma arabası Paslanmaz çelik transpalet

Atölyede yer alan mekanik ve elektrikli el aletleri ve işletme içinde yer alan diğer

demirbaşlar üzerine

1- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları,

dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları (muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar,

tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları

ile diğer demirbaşlar

9.750 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 9.245.000 TL

Page 49: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

48

DEVELİ SÜT İŞLEME TESİSİ MAKİNE VE TEÇHİZAT

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç Değeri

(TL)

1 Hijyen bariyeri; KOHLHOFF marka, DLSO/100SL tipi, 75934/1 seri numaralı, 2008 yılı imali

14.500 TL

1 Kültür tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 300 litre kapasiteli, 826-14 seri

numaralı, 2005 yılı imali

6.600 TL

1 Tereyağı yoğurma makinesi; UZERMAK marka, 350kg kapasiteli 3.200 TL

2 Manotizer; NILFISK ALTO ECOLAB marka, 34539 tipi, 2006 yılı imali 2.900 TL

1

1

3

1 1

Ayran proses tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik cidarlı, 2 ton kapasiteli, su ve buhar girişli, 2007 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte

Ayran depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik izoleli, cidarlı, 2007 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte

Diyafram pompa

Santrifüj pompa Ayran soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 2007 yılı imali

35.000 TL

1

1

1

Süt alım kantar altı haznesi; KROMEL marka, KANTAR ALTI 500L, paslanmaz çelik, 826-3 seri numaralı, 2005 yılı imali

Süt alım kantar üstü haznesi; KROMEL marka, KANTAR ÜSTÜ 500L, paslanmaz çelik,

826-1 seri numaralı, 2005 yılı imali Kantar altı çiğ süt santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli,

465 seri numaralı, 2004 yılı imali

7.300 TL

3 CIP ısıtma eşanjörü (asit, dezenfeksiyon, alkali); GEMAK marka, P3-MRGL tipi,

maksimum çalışma basıncı 5 bar, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 579, 580, 488

seri numaralı, 2007 yılı imali

5.400 TL

2 Asit, alkali otomatik dozajlama ünitesi; ECOLAB marka, P3LMI01 tipi, 9155 seri

numaralı, 2007 yılı imali

8.600 TL

1 Çiğ süt silo tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, izoleli, 5 ton kapasiteli, 826-5 seri numaralı, 2005 yılı imali, sirkülasyon pompası ile birlikte

10.750 TL

1 Buzlu su ünitesi; GEMAK marka, 15 ton glikol soğutma kapasiteli, 2007 yılı imali 63.000 TL

1 Tankerden süt alım santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-8 tipi, 15m3/h kapasiteli,

631 seri numaralı, 2005 yılı imali

1.000 TL

3 1

3 1

1

1

CIP tankı (asit- dezenfeksiyon-alkali), 1,5 ton kapasiteli, paslanmaz çelik Durulama suyu tankı

CIP pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2008 yılı imali Dezenfeksiyon tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW

kapasiteli, 2008 yılı imali

Asit tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2008 yılı imali

Alkali tankı ısıtma sirkülasyon pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2008 yılı imali

17.500 TL

1

1

1 1

Deoderizatör; GEMAK marka, 10ton/h kapasiteli

Deoderizatör vakum pompası; GEMAK marka, MGMVP 120/060 tipi, 2,2kW kapasiteli, 065 seri numaralı, 2009 yılı imali

Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka, 2,2kW kapasiteli, 2009 yılı imali Deoderizatör ürün pompası; GEMAK marka,

36.500 TL

1 Krema separatörü; FRAUA marka, CA 40 T 5000 l/h tipi, 26121 seri numaralı, 2006

yılı imali

72.500 TL

1 Pastörizatör; PROMAK marka, AL-5000 tipi, maksimum çalışma sıcaklığı 110°C, 4

bölmeli, 76 seri numaralı, 2000 yılı imali

51.000 TL

1 Homojenizatör; GEMAK marka, HMI B5 5000l/h tipi, 460 seri numaralı, 2006 yılı imali 36.000 TL

2 Açık holder; GEMAK marka, 1,5 ton kapasiteli, karıştırıcısı, pompası ile birlikte 29.000 TL

Page 50: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

49

1 Kapalı holder; GEMAK marka, 3 dakikalık,

1 Yoğurt proses tankı; KROMEL marka, YPPROSES tipi, 1500 litre kapasiteli, 826-8 seri numaralı, 2005 yılı imali, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte

7.500 TL

1 Yoğurt proses tankı; GEMAK marka, 3 ton kapasiteli, karıştırıcısı ve pompası ile birlikte 10.000 TL

3 Cidarsız tank; GEMAK marka, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali, karıştırıcısı ile birlikte

11.600 TL

1 Teneke kapama makinesi; MAKARACI MAKİNA marka, 1.5 ve 17kg kapasiteli, 2008

yılı imali

9.750 TL

4 Beyaz peynir teknesi; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı

imali

13.000 TL

4 Beyaz peynir teknesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2009 yılı imali

13.000 TL

1 Beyaz peynir teknesi; TÜRKÖZ marka, paslanmaz çelik, 1500 litre kapasiteli, 2003 yılı imali

3.200 TL

1

1

Salamura tankı; GEMAK marka, 1500litre kapasiteli, cidarlı,su ve buhar girişli, 2006 yılı

imali, karıştırıcısı ile birlikte Salamura pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 880 seri numaralı,

2006 yılı imali

7.800 TL

1 Süt soğutma eşanjörü; PROMAK marka, P6-MRGL tipi, 455 seri numaralı, 2006 yılı

imali

3.200 TL

1

1

1

Pastörize süt depolama tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, 2 ton kapasiteli, karıştırıcısı ile birlikte

Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-10 tipi, 0,55kW kapasiteli, 2007 yılı imali

Pastörize süt dolum pompası; GEMAK marka, G-20 tipi, 1,5kW kapasiteli, 2007 yılı

imali

8.750 TL

1 Pastörize süt dolum makinesi; ASTEPO marka, BP1H/1 tipi, 788 seri numaralı, 2005

yılı imali

43.500 TL

1 Ayran dolum makinesi; PAKDOLUM marka, RS475 tipi, 107 seri numaralı, 200cc, 5000 adet/saat kapasiteli

46.000 TL

1 Ayran dolum makinesi; A.P.M Mühendislik marka, 300cc 5000adet/saat kapasiteli, 2011 yılı imali

65.500 TL

1 Shrink makinesi; 2008 yılı imali 4.900 TL

1 Kaşar pişirme füzesi; UZERMAK marka, paslanmaz çelik, cidarlı, buhar girişli, 50kg kapasiteli,

9.750 TL

1

1

1

Kaşar proses tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, 4 ton kapasiteli

Kaşar CIP dönüş santrifüj pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 20m3/h kapasiteli, 655 seri numaralı, 2005 yılı imali

Pas santrifüj dönüş pompası; KROMEL marka, KF-10 tipi, 15m3/h kapasiteli, 511 seri numaralı, 2004 yılı imali

23.250 TL

1 Kaşar gramajlama ve yoğurma makinesi; KROMEL marka, 50kg kapasiteli 9.750 TL

1 Kaşar haşlama kazanı; ÜÇKAR marka 7.350 TL

1 Lor tankı; KROMEL marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 826-23 seri

numaralı, 2005 yılı imali

8.750 TL

1 Lor tankı; GEMAK marka, paslanmaz çelik, cidarsız, 1500 litre kapasiteli, 2006 yılı imali 13.200 TL

1

1

Süt tozu mikseri

Süt tozu mikseri pompası

13.100 TL

2 Kültür dozajlama

1

1 1

Yoğurt CIP pompası

Yoğurt 2. Pastörizasyon Pompası Yoğurt Sütü Dolum Pompası

Page 51: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

50

1

1 1

3

1

Ayran tankları CIP pompası

Lor CIP dönüş pompası Peynir Altı Suyu Tankere Basma Pompası

Pastörizatör grubu pompaları

Açık Holder Pompası

4 Temizlik uydusu; NILFISK ALTO ECOLAB marka, SP11 Satellite tipi, 2008 yılı imali 2.900 TL

1 Vakum makinesi; SUPERVAC marka, 2007 yılı imali 5.800 TL

1 Tereyağı gramajlama makinesi; ÜÇKAR marka 3.400 TL

1 Beyaz peynir altı suyu pompası 1.000 TL

6

1

Yoğurt inkibasyon odası; 2,6x5,7x3,4m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer aksesuarları ile birlikte

Peynir olgunlaştırma odası; 8,5x3x6m ebatlarında, tesisatı, ekipmanları ve diğer

aksesuarları ile birlikte

150.000 TL

2 İnkjet Tarihleme Makinası 7.000 TL

2 Çamaşır makinesi 500 TL

Yardımcı Tesisler

-

1

OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme genelinde bulunan

toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri

Regülatör; AC/DC marka, 30kVA kapasiteli

34.000 TL

- 1

-

Basınçlı hava tesisatı Hava tankı;

Giriş/çıkış filtreleri, işletme içi kullanım noktalarına kadar olan dağıtım tesisatları, emniyet ve operasyon armatürleri ile birlikte

500 TL

-

1 1

1 1

-

Soğuk Oda Soğutma Sistemi;

Soğuk oda (4°C); 9x3x3,3m ve 9,3x13x6 ölçülerinde Soğuk oda (4°C);4x8,5x6,1m ölçülerinde

Soğuk oda (4°C);6,7x9,6x6m ölçülerinde Şok odası (2°C); 9,2x12,7x3,3 ölçülerinde

Soğuk odalar ve sok odasına ait evaparatör, kondenser, kompresörler ve cihazlar

arası bağlantı tesisatları, panoları ve ekipmanları ile birlikte

266.000 TL

-

1set

1set

1set

Su temin ve yumuşatma sistemi;

Hidrofor; STANDART marka, 2,2kWx2 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,

emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte Hidrofor; STANDART marka, 3kWx3 pompalı, , genleşme tankı, kontrol kumandası,

emniyet ve operasyon armatürleri ve aksesuarları ile birlikte Paket tip su yumuşatma, karbon, reçine ve PE tuz tankı, armatürleri ve diğer

ekipmanları ile birlikte

7.300 TL

- 2

1 2

-

Sıcak su tesisatı Plakalı eşanjör; GEA marka

Boyler tankı Sirkülasyon pompası

Genleşme tankı, sisteme ait emniyet ve operasyon armatürleri, mekanik tesisatı ile birlikte

2.500 TL

-

- 18

13 1

28

6 8

180

İşletme demirbaşları

Beyaz peynir bölümü Uzun yan demiri

Kısa yan demiri PH metre

Peynir toplama kasası

Uzun mastar Kısa mastar

Şiş

203.000 TL

Page 52: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

51

1

2 1

1

15 4

2 24

2 6

110

- 120

15 31

4

1 1

1 3

1 -

1

1 2

16 15

1560

1000 1250

110 417

700

2100 713

17 3

2 2

3

4 2

2 3

2

1 3

4 1

1 1

4

1 1

1 1

1

Peynir altı suyu toplama oluğu

Kırma teli 3 raflı araba

Tuz bomesi,

Pipet Bıçak

Uzun baskı Kısa baskı

Baskı koyma sehpası Peynir taşıma arabası

Baskı ağırlığı

Yoğurt-Ayran-Pastörize Süt Bölümü Paslanmaz süt güğümü; 40kg

Paslanmaz yoğurt kovası; 40kg Yoğurt arabası

Yoğurt tabancası

Ph metre Dijital termometre

Maya ölçeği Süzme yoğurt arabası

Pastörize süt dolabı Kaşar-Tereyağı-Paketleme Bölümü

Raflı araba

Haşlama sepeti Bez tulum baskısı

Kaşar arabası Peynir sepeti plastik

Piknik kaşar kalıbı

Kaşar kalıbı; 1kg plastik Blok kaşar kalıbı; 2kg plastik

Blok kaşar kalıbı; paslanmaz Kaşar kalıbı; 1kg, paslanmaz

Blok kaşar kalıbı; 700g plastik

Blok kaşar kalıbı; 250g plastik Blok kaşar kalıbı; 400g plastik

Dil kalıbı Paslanmaz ağırlık taşıma arabası

Lor küreği Spatül

Bıçak

Dil kalıbı Bez tulum tokmağı

Bez tulum hunisi Şiş

Bez tulum sehpası

Teneke açma keskisi ve tokmağı Paslanamaz paketleme sehpası

Paslanmaz malzeme dolabı Sisleme aparatı

Bidon tulum baskısı PH meter

Raflı dolap

Abhaza Teknesi Lor Teknesi ve Baskısı

Kaşar Teleme Teknesi Teleme Doğrama Makinası

Haşlama sepeti

Page 53: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

52

-

122 4

3

2 3

1 10

1 2

-

Genel kullanım

Personel soyunma dolabı Transpalet

Elektronik terazi

Sevkıyat arabası Raflı ürün dolabı

Hava perdesi Sinek Tutucu

Aparey Split klima

İşletme içinde yer alan diğer demirbaşlar üzerine

- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları

(muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar, tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları

ile diğer demirbaşlar

2.500 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 1.420.000 TL

Page 54: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

53

YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ MAKİNE VE TEÇHİZAT

Ad. Cinsi/Açıklama Rayiç

Değeri (TL)

2 Galvaniz stok silosu; 2.000 ton kapasiteli, zincirli besleme konveyörleri, boşaltma helezonları, havalandırma fanları ve diğer ekipmanları ile birlikte,

121.500 TL

- Kompoz gübre üretim sistemi; 7 fanlı, kanalları ve diğer ekipmanları ile birlikte 20.000 TL

1 Kamyon kantarı; TUNAYLAR marka, 60 ton kapasiteli, bilgisayarı ve yazıcısı ile birlikte 14.500 TL

-

2

1 -

Elektrik tesisatı;

Direk tipi trafo; 250 kVA kapasiteli

Direk tipi trafo; 400 kVA kapasiteli Şalt ünitesi, OG-AG panoları, ana kumanda ve kompanzasyon panosu, işletme

genelinde bulunan toprak altı, tesisat tavası, antigron, havai vb. şeklinde yapılmış elektrik hatları, tali kumanda panoları ile tesisata ait teknik armatürleri

72.500 TL

1 Dizel jeneratör; EMSA marka, EMA 110 tipi, 12451 seri numaralı, 110 kVA gücünde,

dizel motoru, enerji transfer panosu, enerji hatları ve ekipmanları ile birlikte

11.200 TL

-

1 1

1

-

Sıcak su tesisatı

Kombi; FERROLI marka, 31.000kcal/h kapasiteli, 2002 yılı imali Elektrikli termosifon; BAYMAK marka,

Elektrikli termosifon, FERROLI marka

Sirkülasyon pompası ve diğer ekipmanları ile birlikte

2.500 TL

1 Mazot pompası; BRANSAN marka, BS 396/EDE tipi, 2008 yılı imali, mazot tankı ile

birlikte

3.400 TL

1 Caraskal vinç; 2,5 ton kapasiteli 1.950 TL

1 Pistonlu hava kompresörü; STAR marka, 200lt kapasiteli 750 TL

1 Kaynak makinesi 250 TL

-

1 1

1

-

Yemekhane ve Mutfak Ekipmanları

Bulaşık makinesi; FAGOR marka, FI-48B tipi Fırın

Soğuk dolap

Paslanmaz çelik tezgahlar, davlumbazlar, yemek servis ekipmanları, masalar ve sandalyeler ve diğer demirbaşlar üzerine

2.500 TL

- İdari bina ve tüm ofislerde bulunan masalar, sandalyeler, koltuklar, toplantı masaları, dolaplar vb. mobilyalar, halılar, mefruşatlar, ofis çalışma ekipmanları, para kasaları

(muhteviyat hariç), yangın söndürücüler, soyunma dolapları, bilgisayarlar, yazıcılar,

tarayıcıları, fotokopi makineleri, teraziler, telefon santrali, sunucu ve ağ donanımları ile diğer demirbaşlar

1.950 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 253.000 TL

Page 55: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

54

ARAÇLAR

Sıra Plaka No Araç Cinsi / Açıklama Marka Tipi İmal

Yılı

Motor Seri No Şase / Seri No Rayiç Değeri

(TL)

1 34 FU 172 Traktör JOHN DEERE 6210 Kabinli 2002 CD4045T609655 L06210Y289333 40.000 TL

2 38 TK 734 Traktör JOHN DEERE M6220 4WD SE

Kabinli

2006 CD4045C011075 L06220E485475 75.000 TL

3 38 TK 731 Traktör JOHN DEERE M6220 4WD SE Kabinli

2006 CD4045C011074 L06220E485561 75.000 TL

4 38 TK 735 Traktör JOHN DEERE M6220 4WDSE

Kabinli

2006 CD4045C010948 L06220E485502 75.000 TL

5 38 TF 905 Traktör JOHN DEERE 7810 Kabinli 4FWD 1999 RG6081T088396 RW7810P02797 97.500 TL

6 38 TA 319 Traktör VALTRA HVT 180 36SHO 2004 P05822 P15334 85.000 TL

7 38 TF 370 Traktör VALTRA HV 8150-36 SHO 2004 P02628 P06237 52.500 TL

8 38 TE 728 Traktör VALTRA HV640036SHO 2004 P02724 P06548 49.000 TL

9 38 TN 097 Traktör VALTRA HV6400.36.SHO 2004 P02709 P06338 49.000 TL

10 38 TE 487 Traktör VALTRA HVA75.12.SHO1 2004 P02374 P06126 27.500 TL

11 38 TF 276 Traktör VALTRA HVA75.12.SHO1 2004 P02456 P06531 27.500 TL

12 38 FT 287 Traktör MASSEY FERGUSON

285 S 1998 LF9B210T44821D248044269 200TU285044269 24.000 TL

13 38 FU 817 Traktör MASSEY

FERGUSON

285 S 1996 LF97050t31831A24831578 76TU28531578 23.000 TL

14 38 FT 745 Traktör MASSEY

FERGUSON

MF 135 1966 2346679C 22568 7.000 TL

15 38 D 6072 Traktör MASSEY FERGUSON

MF 135 1968 28153152TA9073D EGM3800SASE000074 7.500 TL

16 38 LS 106 Traktör MASSEY

FERGUSON

MF 135 1966 T237619C 85TU24805 7.000 TL

17 38 TK 156 Traktör NEW HOLLAND TM155DT klimalı 2005 675TAHA122316 ACM234612 100.000 TL

18 38 TE 240 Traktör NEW HOLLAND L95DT4WD 1999 804525K213514610 1159602 45.000 TL

19 38 TK 384 Traktör NEW HOLLAND TM 190 2006 675TAF155649 ACM255204MFC7BG1 117.500 TL

20 38 TK 385 Traktör NEW HOLLAND TM 190 2006 675TAF154843 ACM255445MFC7BG1 117.500 TL

21 38 TL 570 Traktör VALMET 8400 2000 K05976 K14139 62.500 TL

22 38 TN 098 Traktör FIAT(NEW

HOLLAND)

M 160 DT 4WD 1999 111525B WM215809812 70.000 TL

23 38 TN 097 Traktör FIAT(NEW HOLLAND)

M.135 DT/4WD Kabinli

1997 WL678244TB12 63117B 50.000 TL

24 38 FU 876 Traktör FORD 5000 1970 F618261 B634046 7.500 TL

25 38 FT 065 Traktör BAŞAK 2073 SH 2000 6280 6283 19.000 TL

26 38 FT 246 Traktör BAŞAK 2073 SH 2000 6281 6281 19.000 TL

27 38 FR 350 Motosiklet KANUNİ ATV 150 2006 L01570MJ06060368 LLCLSJ 2 B76F000703 1.750 TL

28 38 TK 063 ATV Motosiklet KANUNİ ATV 150 (LX150ST-3)

2007 LCI570MJ07041400 LLCLSJ2E37F000418 1.850 TL

29 38 TC 411 Otomobil TOFAŞ 131 Kartal (SLX 1.6

IE)

1999 131F30166584793 NM4131B0001236371 7.500 TL

30 38 TE 187 Kamyonet ISUZU NPR 595 1996 AOSO29592 NP22089 15.000 TL

31 38 TN 094 Kamyonet ISUZU NPR 595 1996 AOSO29596 NP22093 15.000 TL

32 38 TN 270 Kamyonet ISUZU TFS77HDIJTLE 2006 DN211 MPATFS77H6H526317 27.000 TL

33 38 TN 166 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L4963584 LN1450048085 16.000 TL

34 38 TN 096 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L-5001358 JTFED426800052051 16.000 TL

35 38 TK 976 Çift kabinli PKP TOYOTA Hilux Extra 2001 2L-5003359 JTFED426900052088 16.000 TL

36 38 TP 054 Çift Kab.PKP 4X2 TOYOTA HILUX D/CAB

COMFORT

2010 2KD7951020 MR0ER12G705501337 29.000 TL

37 38 TF 541 Kamyon FORD Cargo 2014 1992 38DTBM92MUH SFACCCDJDCMJ83422 18.000 TL

38 38 FR 816 Kamyon FORD Cargo 2520 1996 96843 SFACCCDJDCSJ96843 30.000 TL

39 38 FR 078 Kamyon FORD Cargo 2520 1996 96855 SFACCCDJDCSJ96855 30.000 TL

40 34 UA1339 Çift kabinli PKP FORD Yeni Ranger 2011 WLAT1226678 WFOLMFE10BW900809 30.000 TL

41 38 TF 730 Kamyon MERCEDES 2521 / 48 1998 38291950458274 NMB37126916018988 45.000 TL

42 Silaj makinesi JOHN DEERE 6750 2000 Z06750X504727 170.000 TL

43 Silaj makinesi JOHN DEERE 7450 2011 Z07450X510713 460.000 TL

44 Lastikli tekerlekli yükleyici

JCB 4CX 1993 629429X 38.000 TL

45 Teleskobik yükleyici CATERPILLAR TH 62 2000 4TM02258 45.000 TL

46 Lastikli tekerlekli yükleyici

CATERPILLAR 938 G 2000 7SR01024 95.000 TL

47 Greyder CHAMPION D7300 1980 740-21-767-12066 55.000 TL

48 Lastikli tekerlekli CASE 695 ST 2011 839261 NBHH02044 100.000 TL

Page 56: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

55

kazıcı yükleyici

49 Lastikli tekerlekli

yükleyici

CASE 621 E 2010 771636 NAHE79011 152.500 TL

50 Teleskobik forklift CASE TX 140-45 2010 542554 N8HK41033 80.000 TL

51 Mini yükleyici CASE 40XT 2003 JAF0359070 22.500 TL

52 Mini yükleyici CASE 440 2010 JAF00440N8M407563 45.000 TL

53 Mini yükleyici KARINCA YENMAR 2001 L3B-31366 15.000 TL

54 Mini Yükleyici BELLE 761 2001 4TNE88 763388 17.500 TL

55 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2004 B4001947 50.000 TL

56 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2005 B4002047 52.500 TL

57 Teleskobik forklift MERLO P 28.7 2004 B4081347 50.000 TL

58 Paletli Ekskavatör SIMUTOMO SH 160-5 SMT160A5AO0BH1184 160.000 TL

59 Silindir AMMANN ASC 150 D 2010 2882050 100.000 TL

60 Vinç Panter S 3000 16.900 TL

BÖLGE ARAÇLARI

61 38 TN 566 KAPALI KASA KAMYON

ISUZU NPR 66 1997 AIOS03051 PNP02108 21.000 TL

62 34 DV 8022 KAMYONET FIAT CARGO 1.3 MAXİ

2006 199A20001319623 NM422300007122900 13.500 TL

63 34 HP 7386 OTOMOBİL RENAULT SYMBOL 2012 K9K17R053108 VF1LBNMS546449331 25.500 TL

64 34 HP 9629 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MJET 2012 199A30004532519 NM432300003164785 31.000 TL

65 34 HP 9783 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MJET 2012 199A30004489599 NM4323000003162337 31.000 TL

66 34 JR 0601 KAPALI KASA KAMYON

ISUZU NPR 2012 984087 NNANRRL5E02000038 76.000 TL

67 34 DV 8020 KAPALI KASA

KAMYONET

FIAT DOBLO 2006 199A20001352073 NM422300007124809 26.000 TL

68 34 HC 9987 KAMYONET (FRIGOFRIK KASA)

RENAULT MASTER 2011 M9TA6C007695 VF1MAF4CE44974267 42.000 TL

69 34 HP 9784 OTOMOBİL FIAT LINEA 1.3 MULTİJET 2012 199A30004503875 NM432300003161932 31.000 TL

70 34 JE 4940 KAMYON (FRIGOFRIK KASA)

MITSUBISHI CANTER 2012 4M42A89704 NLTFE85BG02001137 82.000 TL

71 34 JE 8210 KAMYON (FRIGOFİRİK KASA)

ISUZU NPR10 2012 949125 NNANRRLPE02000613 88.500 TL

TOPLAM MOTORLU ARAÇLAR DEĞERİ - KAYSERİ 3.820.000 TL

Page 57: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

56

TARIM MAKİNELERİ DEĞERİ

Adet Cinsi/Açıklama Rayiç

Değeri (TL)

1 Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 2200RC tipi 116.000 TL

1 Balya makinesi; CLAAS marka, Quadrant 1150 tipi 58.000 TL

1 Balya makinesi, New Holland 544 tipi 34.000 TL

1 Mısır biçme tablası; CLAAS marka, Ru 450 tipi 51.000 TL

1 Silaj makinesi, PZ Vicon MH 180S tipi 9.750 TL

1 Silaj makinesi, JF FCT 900 tipi 17.000 TL

1 Silaj makinesi; JOHN DEERE marka, 630 B tipi 39.000 TL

1 Ot biçme makinesi JF GSC 2400 tipi 14.500 TL

2 Ot biçme makinesi JF GCS 3200 Flex2 tipi 39.000 TL

1 Gübre (karıştırma) çevirme makinesi, Topturn 300 tipi, 39.000 TL

1 Yem dağıtma makinesi; TRIOLIET marka Solomix 1500, SM-12-212 tipi 29.000 TL

1 Yem yükleme vagonu; POTTINGER marka, Euromatic Europrofi 3 544 tipi 58.000 TL

1 Sap atma makinesi; (Saman Püskürtme makinesi),TEAGLE TOMHAWK 8080 tipi 12.250 TL

1 Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka; 701A tipi 6.800 TL

1 Ot toplama tırmığı, POTTINGER marka 6.800 TL

2 Ot biçme tamburu; SÜRÜM marka 2.000 TL

1 Ot biçme makinesi; 1.000 TL

1 Ot biçme traktörü; WISCONSIN ENGINEERING marka, W2900 tipi, 7.700 TL

1 Special green çapa makinası ipli 15LD350 7,5 HP 5.150 TL

1

1

1

1

Yonca kaşıyıcı; KÖCKERLING marka,

Yonca mibzeri; KÖCKERLING marka,

Hububat ekim makinesi, KÖCKERLING marka, AT400 tipi

Hububat mibzeri; KÖCKERLING marka,

43.500 TL

1 Rototiller, Amazon marka 8.750 TL

1

1

Mibzer, GASPARDO marka, 6 S tipi

Mibzer, GASPARDO marka, 4 S tipi

12.250 TL

1 Mibzer, AMOZON marka 5.800 TL

1

1

Mibzer, SFOGGIA marka, 4’lü

Mibzer, SFOGGIA marka, 6’lı

8.300 TL

1 Ekim makinesi, KVERNELAND marka, Accord tipi 27.000 TL

1 Golf arabası 4.900 TL

1

3

Pulluk; 2’li döner

Pulluk; ALPLER marka, 6’li, 5’li, 3’lü

2.900 TL

1

1

1

1

1

1

Goble; İlgi 32D tipi

Goble; İlgi 28D tipi

Goble; Birlik 24D tipi

Goble; Birlik 20D tipi

Goble; Öz-İş 30 D tipi

Goble; Öz-İş, 28 D tipi

48.500 TL

Page 58: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

57

1 Goble; Öz-İş, 26 D tipi

1

1

1

1

1

1

Çizel; Birlik 7A tipi

Çizel; Alpego FKF 7 tipi

Çizel; Tarım Su 11 A tipi

Çizel; Tarım Su 14 A tipi

Yaylı tırmık, Güngör marka,

Tırmık;Tarım su marka 21A +M tipi

7.800 TL

1

1

1

Kültivatör, Tarım Su 11 A tipi

Kültivatör, Güngör marka, 9’lu

Kültivatör, Köckerling marka,

7.300 TL

1

1

Süpürge aparatı; FİMAKS marka, FMB 200B tipi, 0952011003 seri numaralı, 2011 yılı

imali

Süpürge aparatı; FİMAKS marka, IBA 2000 tipi,

2.900 TL

1 Sap parçalama makinesi; SÖNMEZLER marka, TSR 401T-MR tipi 7.300 TL

1

1

Dizel çapalama makinesi; LOMBARDINI marka, Grillo 131 tipi Dizel çapalama

makinesi; WINGUR marka

6.300 TL

1 Yem dağıtma makinesi; TOSUN TARIM marka, 3 ton kapasiteli 7.300 TL

1

1

2

1

1

1

1

Pülverizatör; HOLDER marka

Pülverizatör; TEKNİK marka, 600lt kapasiteli

Pülverizatör; TEKNİK marka, 800lt kapasiteli

Pülverizatör; AGROTEK marka, 800lt kapasiteli

Pülverizatör; T. ÜNSAL marka, 300lt

Pülverizatör;

Pülverizatör; BUZLUSAN marka, 1000lt

21.500 TL

1

1

1

Gübre Fırfırı, Rauch MDS 701 tipi

Gübre Fırfırı, Güngör tipi

Gübre Fırfırı, Yerli imalat

2.900 TL

2

1

1

3

1

1

1

Römork, Uğurlu marka 1 ad. 10 ton, 1 ad 4 ton kapasiteli,

Römork, Uğurlu marka

Römork (kapalı), Uğurlu marka

Römork, firma imali, 3 ton kapasiteli

Boru römorku

Römork dampersi; Uğurlu

Mazot tankı römorku, Uğurlu marka, 4 ton

22.000 TL

1 Gübre dağıtma römorku, SAMSON marka, SP 12 tipi 34.000 TL

1 Gübre dağıtma römorku, JF ST 12000 tipi 6.800 TL

1 Balya taşıma römorku, Muttı Amos M12 14.500 TL

2

1

Taş toplama makinesi; İlgi marka, 4 M ve kovalı tipi

Taş toplama makinesi; Tutkun marka TK 404

6.800 TL

1

1

1

1

1

1

1

Tapan, Birlik marka

Tapan

Tapan merdaneli

Çapa makinesi, Birlik marka 3S model

Çapa makinesi, Birlik marka 5S model

Kanal açma makinesi, Yurdusar marka

Tava makinesi, yerli

27.000 TL

Page 59: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

58

1

1

1

1

1

2

1

1

Dip kazan, Çetinel marka 3 A model

Silindir, Saray yapımı 400 model

Toz kükürt atma makinesi, firma yapımı

Toz kükürt atma makinesi, Bredal marka

Tesviye Küreği, İlgi marka

Patlatma; Öz-İş, 11’li

Patlatma; Öz-İş, 5’li

Patlatma; firma imali, 11’li

1

1

1

1

1

1

1

Yem sıyırma aparatı (Belle)

Forklift aparatı (Merlo)

Ot alma aparatı (Merlo)

Forklift aparatı (Caterpillar)

Ot alma aparatı (Caterpillar)

Yem sıyırma aparatı (Case)

Gübre dağıtma aparatı (Breda)

9.750 TL

TOPLAM MAKİNE TESİSAT DEĞERİ 892,000 TL

5.3.2.5. Değerlemede Esas Alınan Benzer Satış Örneklerinin Tanım Ve Satış Bedelleri İle

Bunların Seçilmesinin Nedenleri

Emsal karşılaştırma yönteminde, Saray Tarım ve Hayvancılık A.Ş. tarafından yakın geçmişte satın

alınan arazilerin alım maliyeti, mevcut sulama sisteminin kurulum maliyeti dikkate alınmıştır. Arazi

fiyatları, muhasebesel veriler, Milli Emlak Müdürlüğü, Tarım İlçe Müdürlüğü yetkilileri ve bölgede

faaliyet gösteren emlak ofislerinden alınan bilgilerle karşılaştırılarak teyit edilmiştir.

5.4. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi

5.4.1. Raporda Yer Alması Gereken Ancak Bulunmayan Veriler ve Nedenleri

Söz konusu raporlamada, değerlemesi yapılan taşınmazın; herhangi bir projenin değerleme

kapsamında yer almaması nedeniyle, SPK mevzuatınca hazırlanan rapor formatında yer alması

gerekliliği bulunan 3. Maddenin g bendi ve bunlar ile ilişkili olan 4. Maddenin ı - i - l - n - p – r bentleri

ve 6. Maddenin b bendindeki 3. maddesi yer almamaktadır.

Bu maddeler sırasıyla;

(3. Maddenin g bendi)c

Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların

ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin

uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama

(4. Maddenin ı - i - l - n - p - r bentleri)

Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

Nakit / Gelir akımları analizi,

Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan

sonuçlar,

Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.

Page 60: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

59

BÖLÜM 5 VERİ ANALİZİ VE SONUÇLAR

5.4.2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin Veya Gayrimenkule

Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında

Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeler neticesinde, değerlemesi yapılan gayrimenkullerden tarla vasıflı olanların, üzerinde

tarımsal amaçlı üretim yapılan arazilerin GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuat

çerçevesinde bir engel olmadığı kanaatine varılmıştır.

Develi ilçesinde yer alan besi kompleksi ve yem fabrikası, ileri işlem tesisi ile Yeşilhisar ilçesinde yer

alan padoklar ve ahırlar yapı ruhsatına sahip olup, yapı kullanma izin belgesine sahip olmaması

nedeniyle GYO portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde engel teşkil

etmektedir.

Page 61: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

60

BÖLÜM 6 SONUÇ

6. SONUÇ (Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması)

6.1. Değerleme Uzmanı Görüşü

Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

Söz konusu değerleme çalışması Kayseri ili, Develi, Yeşilhisar ve Yahyalı ilçelerinde konumlu

gayrimenkullerin ve makine-teçhizatın 01.03.2013 tarihi itibariyle piyasa değerinin belirleme amacıyla

hazırlanmış olup, 31.12.2012 tarihi itibariyle değer değişikliği bulunmadığı tespit edilmiştir. Bu raporda

resmi kurum araştırmaları yapılarak yasal ve hukuki boyutuyla gayrimenkulün durumu irdelenmiş ve

piyasa koşullarına uygun olarak adil piyasa değeri araştırılıp tespit edilmiştir

GAYRİMENKUL DEĞER TABLOSU

TOPLAM DEĞER

Arazi Yapı Makine - Teçhizat Toplam

Develi 15,324,011 TL 18,768,056 TL 13,605,000 TL 47,697,067 TL

Yahyalı 3,584,789 TL - - 3,584,789 TL

Yeşilhisar 18,892,270 TL 11,706,080 TL 253,000 TL 30,851,350 TL

Araçlar - - 3,820,000 TL 3,820,000 TL

Tarım Makinaları - - 892,000 TL 892,000 TL

TOPLAM:

86,845,206 TL

48,247,337 USD

36,643,547 EUR

Konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma, gelir indirgeme yaklaşımı ve maliyet

yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. Rapor tarihi itibariyle 1 USD 1,80 TL; 1 EUR 2,37 TL olarak esas

alınmıştır.

Konumuz taşınmazın değerlendirmesinde civardaki alım satım rayiç değerleri ve günümüz ekonomik

koşulları, taşınmazın konumu, yaşı, fiziki özellikleri, emsallerdeki pazarlık payları, arz/talep dengesi gibi

dışsal etkenler dikkate alınarak emsal karşılaştırma ve maliyet yaklaşımının ortalaması baz alınarak

rapor tarihindeki Toplam Adil Piyasa Değerinin

86.845.000 TL + KDV Yazıyla: (Seksen Beş Milyon Üç Yüz Kırk Beş Bin TL)

olabileceği tahmin ve takdir edilmiştir.

İşbu rapor, tarihi itibariyle muteberdir.

Page 62: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

61

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR

7. EKLER VE FOTOĞRAFLAR

FOTOĞRAFLAR

DEVELİ BÜYÜK BAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ

Page 63: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

62

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR

Page 64: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

63

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR

Page 65: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

64

BÖLÜM 7 EKLER VE FOTOĞRAFLAR

DEVELİ ÇİFTLİK MAKİNELER

Page 66: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

65

Page 67: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

66

KESİMHANE VE İLERİ İŞLEM TESİSİ

Page 68: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

67

DEVELİ KESİMHANE VE SÜT İŞLEME TESİSİ

Page 69: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

68

Page 70: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

69

Page 71: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

70

Page 72: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

71

Page 73: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

72

Page 74: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

73

Page 75: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

74

Page 76: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

75

Page 77: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

76

Page 78: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

77

Page 79: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

78

Page 80: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

79

Page 81: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

80

Page 82: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

81

YEŞİLHİSAR BÜYÜKBAŞ HAYVAN ÇİFTLİĞİ

Page 83: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

82

Page 84: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

83

YEŞİLHİSAR MAKİNE VE TECHİZATLAR

Page 85: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

84

Page 86: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

85

YAHYALI ARAZİLER

Page 87: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

86

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER

AHMET ARSLAN

Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi :Kırıkkale – 04.12.1977

Medeni Hali : Evli

Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti

Elektronik Posta : [email protected]

Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL

Eğitim Y. T. Ü. Jeo. ve Fot. Müh. Lisans İSTANBUL 1996 – 1999

G.Y.T.E Jeo. ve Fot. Müh. Yüksek Lisans 2003 - 2006

Kurs ve Seminer

Visual Basic programlama eğitimi ( C prog. derneği) 2000

Microsoft Word, Excel, Power Point Programları 2001

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Eğitimi (HKMO) 2002

Yabancı Dil İngilizce

Bilgisayar MS Office, Windows, NetCAD, KartoCAD, MapINFO, ArcGIS, AutoCAD

PowerBuilder, VB, Sybase

Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400376)

02.10.2006- .... DENGE Varlık Değerleme ve Danışmanlık Ltd. Şti. İSTANBUL

Harita Mühendisi – Değerleme Uzmanı

2002 – 2006 Milli Emlak Genel Müdürlüğü BURSA-ANKARA

Harita Etüd Şefi

2000 – 2001 Evren Holding KOCAELİ

Öğrenci asistan

1999 YTÜ Emlak Vergi Değerleri CBS kurulumu İSTANBUL

Üye Olunan Dernekler Değerleme Uzmanları Derneği - Har. ve Kad. Müh. Odası.

Mesleki Deneyim Süresince Gerçekleştirilen Önemli Bazı İşler :

Çeşitli banka ve finans kuruluşları için gayrimenkul ekspertiz raporu hazırlanması,

Satışa yönelik hazine parsellerinin değerlemesi, rapoların hazırlanması

Sorunlu hazine taşınmazlarının değerlemesine yönelik proje geliştirme

Bursa iline ait beyana esas emlak vergi kaçaklarının tespiti, vergi oranlarının hesabı

Ankara Çankaya İlçesine ait Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesine yönelik CBS oluşturuldu.

Page 88: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

87

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER

Page 89: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

88

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER

DİLEK TEZOL

Kişisel Bilgiler Doğum Yeri - Tarihi : Çanakkale – 09/08/1982

Medeni Hali : Evli

Ehliyet : B sınıfı sürücü ehliyeti

Elektronik Posta : [email protected]

Adres: Halk Sk. No:50/7 Sahrayıcedid-Kadıköy / İSTANBUL

Eğitim Y. T. Ü. Şehir ve Bölge Planlama Lisans İSTANBUL 2001- 2006

Yabancı Dil İngilizce

Bilgisayar MS Office, Windows, SPSS, NetCAD, ArcGIS, AutoCAD

Deneyim Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402192)

05.11.2012 – … DENGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Şehir Plancısı

12.03.2007 – 31.10.2012 İstanbul Büyükşehir Belediyesi Bimtaş A.Ş

Üye Olunan Dernekler Yıldız Teknik Üniversitesi Mezunlar Derneği – TMMOB Şehir Plancıları Odası

Page 90: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

89

BÖLÜM 8 RAPORU HAZIRLAYAN VE ONAYLAYANLAR, YETERLİLİKLER

Page 91: SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. · 12. İş bu değerleme raporu, SARAY TARIM VE HAYVANCILIK A.Ş. firmasının talebi üzerine, değerlemeye konu olan makine ve ekipmanların, mevcut

Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Rapor No:001 - 027 Rapor Tarihi:01.03.2013

90