Click here to load reader

Sakägarbegreppet vid lantmäteriförrättningar den 27 maj 2014 Malin Larsson Elisabeth Lund Sakägarbegreppet vid lantmäteriförrättningar 10 Sakägarbegreppet vid lantmäteriförrättningar

  • View
    212

  • Download
    0

Embed Size (px)

Text of Sakägarbegreppet vid lantmäteriförrättningar den 27 maj 2014 Malin Larsson Elisabeth Lund...

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    Malin Larsson

    Elisabeth Lund

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    1

    Copyright 2014 Malin Larsson och Elisabeth Lund

    Bda frfattarna har gemensamt bidragit till hela examensarbetet.

    Fastighetsvetenskap

    Institutionen fr Teknik och samhlle

    Lunds Tekniska Hgskola

    Lunds Universitet

    Box 118

    221 00 Lund

    ISRN/LUTVDG/TVLM/14/5313 SE

    Tryckort Lund

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    2

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    3

    Sakgarbegreppt vid lantmterifrrttningar

    Interested parties in cadastral procedures

    Examensarbete utfrt av/Master of science Thesis by: Malin Larsson, Civilingenjrsutbildning i Lantmteri, LTH, Lunds Universitet

    Elisabeth Lund, Civilingenjrsutbildning i Lantmteri, LTH, Lunds Universitet

    Handeldare/Supervisor:

    Svante Nilsson, universitetsadjunkt, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet

    Examinator/Examiner:

    Malin Sjstrand, universitetslektor, Fastighetsvetenskap, LTH, Lunds Universitet

    Oppnent/Opponent:

    Jennie Frstrm, Civilingenjrsutbildning i Lantmteri, LTH, Lunds Universitet

    Nyckelord:

    Sakgare, nyttjanderttshavare, servitutshavare, ledningsrttslagen,

    fastighetsbildningslagen, fretagsskada, miljskada, frrttning, utredningsplikt.

    Keywords:

    Interested parties, Right holders, Utility Easements Act, Real Property Formation Act,

    Function damage, Environmental damage, Cadastral procedure, Investigative duty

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    4

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    5

    Abstract

    There is no definition by law to who is to be an interested party in a cadastral

    procedure, which has resulted in a large number of court cases. This is an interesting

    situation and has been the source of inspiration to the purpose of this report, which is

    to examine and account for how the term interested party is to be interpreted in a

    cadastral procedure. The report will also examine how far-reaching the investigative

    duty of Lantmteriet is. This will be done by examining the following issues:

    1. How is the term interested parties interpreted and how is it applied? 2. What does the investigative duty for a cadastral surveyor mean regarding to

    interested parties and how far-reaching is it?

    3. Is it possible to define interested parties?

    Qualitative interviews have been implemented, in order to be able to answer these

    issues. The interviews have been held with a geographic distribution across the

    country. Information has also been gathered from text of a law, legislative history and

    literature. The analysis has thereafter processed the issues and problems which is

    illustrated in court cases and the interviews.

    The term interested parties is an old and established term which has been used in

    several laws concerning cadastral procedures. It has come to grow more extent by the

    years and as late as in the legislative history to the Real Property Formation Act, it

    has been discussed whether or not to define the term. A definition was never written

    since its been concluded not necessary, although desirable. This is also one

    conclusion in this report.

    It is clear that right holders are not positioned as interested parties when the cadastral

    procedure is subdivision, partitioning or amalgamation of land. This is because their

    right stays the same after the procedure as before. When the procedure is a

    reallotment, a claim for the rights continued validation is needed. This report contains

    a proposition that the claim instead should be made for the cease of the right.

    It is the cadastral surveyors duty to investigate which right holders is affected due to

    the cadastral procedure, and therefore should be called to the procedure as an

    interested party. The amount of court cases which concerns this duty implies that

    there is a divided perception of how extensive a cadastral surveyors investigative

    duty is. It is not possible to clarify the extent of the investigative duty, since it is said

    by law to be decided with respect to the cadastral procedures nature and other

    circumstances.

    The lack of definition to the interested parties-term is perhaps not a problem. The

    problem is more likely to be in the fact that it is a matter of opinion as to whom an

    interested party is, and that it therefore can result in national differences in cadastral

    procedures. The term is therefore strongly connected to the investigative duty, how

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    6

    the procedure concerns your right and how it is handled.

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    7

    Sammanfattning

    Vid om- och nybildning av fastigheter ska de som berrs av tgrden f tillflle att

    yttra sig. Dessa kallas sakgare. En sakgare kan vara en fastighetsgare eller

    rttighetshavare och det krvs att deras rtt p ngot stt berrs fr att de ska kunna f

    stllning som sakgare. Rapportens syfte r att underska och redogra fr

    sakgarbegreppet i lantmterifrrttningar samt hur omfattande

    Lantmterimyndighetens utredningsplikt gllande sakgarkretsen r.

    Vem som r sakgare ska bestmmas genom FBL 4 kap. 11 . Paragrafen sger att

    det r Lantmterimyndighetens skyldighet att utreda vilka som fr sakgarstllning.

    Utredningen ska gras i den omfattning som anses vara ndvndig med beaktande av

    frrttningens karaktr. Ngon uttrycklig bestmmelse om vad som krvs fr att vara

    sakgare i en frrttning finns inte. D det inte finns ngon definition p

    sakgarbegreppet, och det finns ett stort antal rttsfall som behandlar mnet, r det

    intressant att utreda begreppet nrmre. Detta har gjorts med std av fljande

    frgestllningar:

    1. Hur tolkas sakgarbegreppet och hur tillmpas det? 2. Vad innebr frrttningslantmtarens utredningsplikt gllande sakgarkretsen

    och hur lngtgende r den?

    3. Gr det att definiera sakgarbegreppet?

    Fr att besvara frgestllningarna har kvalitativa intervjuer genomfrts.

    Intervjupersonerna arbetar p Lantmteriet och sitter p olika kontor i landet. Lagtext,

    frarbeten och litteratur har studerats fr en djupare frstelse och kunskap. Analysen

    i rapporten har sedan behandlat frgestllningarna samt den problematik som belyses

    genom rttsfall och intervjuer.

    Avsaknaden av definition p sakgarbegreppet utgr kanske inte i sig ngot problem.

    Dock freligger problematik i att sakgarstllningen r en bedmningsfrga, varfr

    det kan frekomma nationella skillnader. Begreppet r drmed starkt kopplat till

    utredningsplikten och nr man berrs samt hur detta hanteras.

    Det r tydligt utifrn lagtext att nyttjanderttshavare och innehavare av avtalsservitut

    inte tilldelas stllning som sakgare vid avstyckning, klyvning och sammanlggning,

    d deras rtt efter tgrden fortstter att glla. Vid fastighetsreglering mste ett

    yrkande p att ett frordnande, om rttighetens fortsatta gllande gras, fr

    rttighetens fortsatta bestnd och drfr br rttighetshavare i dagslget tilldelas

    sakgarstllning. Det fresls i denna rapport en ndring av detta lagkrav om

    frordnande. Ett yrkande om frordnande ska i stllet ske d rttigheten ska upphra

    att glla i ngon del av ursprungsfastigheten vid en fastighetsreglering. En sdan

    ndring br medfra att rttighetshavarna inte lngre tilldelas en sakgarstllning,

    med undantag frn nr ett frordnande sker.

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    8

    Vid en frrttning r det frrttningslantmtarens plikt att utreda vilka som p.g.a.

    frrttningen berrs och drmed ska tilldelas stllning som sakgare. Den mngd

    rttsfall som behandlar lantmtarens utredningsplikt gllande sakgarbegreppet tyder

    p att det finns delade uppfattningar om hur omfattande denna plikt r. Att klarlgga

    vidden av utredningsplikten r inte mjligt, d det i lag r stadgat att denna ska bero

    p fastighetsbildningens art och frhllanden i vrigt, vilket innebr att varje

    frrttning utgr en individuell bedmning. I de fall som det freligger en otydlighet

    ifall en rttighet freligger eller inte s ska rttighetshavaren tilldelas

    sakgarstllning.

    I denna rapport har ven ledningsrttsfrrttningar behandlats. Det r idag otydligt

    ifall en fastighetsgare eller nyttjanderttshavare som inte berrs fysiskt av

    ledningsrttsgatan, nd har mjlighet till ersttning fr miljintrng. Eftersom

    oskerheten kan leda till att fastighetsgare och nyttjanderttshavare behandlas olika,

    s fresls det i denna rapport att dessa ska ha mjlighet att yrka p sdan skada

    genom en sakgarstllning.

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    9

    Frord

    Med detta examensarbete avslutar vi vr civilingenjrsutbildning i lantmteri.

    Examensarbetet har genomfrts vid avdelningen fr Fastighetsvetenskap p Lunds

    tekniska hgskola. Vi vill frst och frmst tacka de lrare och frelsare som

    medverkat till en givande och inspirerande utbildning.

    Vi vill rikta ett srskilt tack till vr handledare, Svante Nilsson. Vi vill ven tacka de

    personer som medverkat till detta examensarbete genom att ta sig tid till intervjuer

    och delat med sig av vrdefulla erfarenheter.

    Lund den 27 maj 2014

    Malin Larsson Elisabeth Lund

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    10

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    11

    Begrepp och lagar

    Begrepp och frkortningar

    FBM Fastighetsbildningsmyndigheten

    Frrttning Frrttning genomfrd vid Lantmterimyndigheten

    Ga Gemensamhetsanlggning

    HD Hgsta domstolen

    HovR Hovrtten

    LM Lantmterimyndigheten

    MMD Mark- och miljdomstolen

    MMD Mark- och miljverdomstolen

    Lagar

    AL Anlggningslag (1973:1149)

    FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)

    FBLP Lag (1970:989) om infrande av fastighetsbildningslagen

    JaktL Jaktlagen (1987:259)

    JB Jordabalken (1970:994)

    JP Lag (1970:995) om infrande av nya jordabalken

    JDL Lag (1926:326) om delning av jord landet

    LL Ledningsrttlagen (1973:1144)

    SFL Lag (1973:1150) om frvaltning av samflligheter

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    12

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    13

    Innehllsfrteckning 1 Inledning .................................................................................................. 17

    1.1 Bakgrund ......................................................................................................... 17

    1.2 Syfte ................................................................................................................. 17

    1.3 Frgestllningar ............................................................................................. 17

    1.4 Metod ............................................................................................................... 18

    1.5 Avgrnsning .................................................................................................... 18

    1.6 Felkllor ........................................................................................................... 18

    1.7 Disposition ...................................................................................................... 19

    2 Allmnt om fastighetsrttsliga tgrder ................................................ 21

    2.1 Historik............................................................................................................. 21

    2.1.1 Indelningen p landsbygden ................................................................. 21

    2.1.2 Nybildning av fastigheter p landsbygden .......................................... 22

    2.1.3 Indelningen i stderna ........................................................................... 22

    2.1.4 ldre inskrnkningar i gandertt ........................................................ 23

    2.1.5 Lagen om delning av jord landet ...................................................... 23

    2.1.6 Fastighetsbildningslagens tillkomst ..................................................... 24

    2.2 Frrttningsprocessen .................................................................................. 24

    2.2.1 Fastighetsbildning .................................................................................. 24

    2.2.2 Ledningsrttfrrttning ........................................................................... 25

    2.2.3 Anlggningsfrrttning ........................................................................... 25

    2.2.4 Fastighetsbestmning ............................................................................ 25

    3 Sakgarbegreppet ................................................................................... 27

    3.1 Allmnt............................................................................................................. 27

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    14

    3.2 Sakgare vid fastighetsbildning och fastighetsbestmning .................... 28

    3.2.1 Sakgare vid fastighetsreglering .......................................................... 31

    3.2.2 Sakgare vid fastighetsbestmning..................................................... 32

    3.2 Lantmterimyndighetens utredningsplikt gllande sakgarkretsen ....... 32

    3.3 Sakgare vid anlggningstgrder ............................................................. 36

    3.4 Sakgare vid ledningsrttstgrder ............................................................ 37

    4 Verkningar av fastighetsbildningstgrder ........................................... 40

    4.1 Nyttjandertter ................................................................................................ 40

    4.1.1 Klyvning, avstyckning och sammanlggning ..................................... 40

    4.1.2 Fastighetsreglering ................................................................................. 41

    4.1.3 Arrende .................................................................................................... 43

    4.1.4 Jakt ........................................................................................................... 44

    4.1.4 Fiske ......................................................................................................... 44

    4.2 Servitut ............................................................................................................ 45

    4.2.1 Avstyckning, klyvning och sammanlggning ...................................... 45

    4.2.3 Fastighetsreglering ................................................................................. 46

    4.3 Tomtrtt ........................................................................................................... 47

    4.4 Ledningsrtt .................................................................................................... 48

    4.5 Gemensamhetsanlggning .......................................................................... 48

    5 Rttsfall .................................................................................................... 50

    5.1 Hgsta domstolen .......................................................................................... 50

    5.1.1 NJA 1985 s. 429 ..................................................................................... 50

    5.1.2 NJA 1987 s 831 ...................................................................................... 50

    5.1.3 NJA 1989 s. 20 ....................................................................................... 51

    5.1.4 NJA 1990 s. 800 ..................................................................................... 51

    5.1.5 NJA 1991 s.37 ........................................................................................ 52

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    15

    5.1.6 NJA 1996 s. 110 ..................................................................................... 52

    5.1.7 NJA 1998 s. 142 ..................................................................................... 53

    5.1.8 NJA 2001 s. 593 ..................................................................................... 53

    5.1.9 NJA 2002 s. 161 ..................................................................................... 54

    5.1.10 NJA 2006 s. 747 ................................................................................... 54

    5.1.11 NJA 2008 s. 765 ................................................................................... 55

    5.1.12 NJA 2013 s. 783 ................................................................................... 55

    5.2 Mark- och miljverdomstol ......................................................................... 56

    5.2.1 MMD 2012 F6838-12 .......................................................................... 56

    5.2.2 MMD 2014 F5906-13 .......................................................................... 56

    5.3 Hovrtt ............................................................................................................. 57

    5.3.1 RH 1982:98 ............................................................................................. 57

    5.3.2 RH 1995:131 ........................................................................................... 57

    5.3.3 Svea Hovrtt Ml nr 4420-96 ......................................................... 58

    5.3.4 Svea Hovrtt Ml nr 9300-08 ......................................................... 58

    6 Sammanstllning av intervjuer ............................................................... 60

    7 Analys och diskussion ............................................................................ 68

    7.1 Hur tolkas sakgarbegreppet och hur tillmpas det?............................... 68

    7.1.1 Generellt om sakgarebegreppet ........................................................ 68

    7.1.2 Rttighetshavare som sakgare .......................................................... 69

    7.1.3 Servitutshavare som sakgare ............................................................. 74

    7.1.4 Frordnande ............................................................................................ 75

    7.1.5 Sakgare vid fastighetsbestmning..................................................... 77

    7.1.6 Grannar som sakgare vid fastighetsbildning .................................... 78

    7.1.7 Grannar som sakgare vid anlggningsfrrttning ........................... 79

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    16

    7.1.8 Grannar som sakgare vid ledningsrtt .............................................. 80

    7.1.9 Samfllighetsdelgare som sakgare ................................................. 82

    7.1.10 Sakgare vid tgrder som handlggs i samma frrttning .......... 83

    7.2 Vad innebr lantmtarens utredningsplikt gllande sakgarkretsen och hur lngtgende r den? ..................................................................................... 83

    7.3 Gr det att definiera sakgarbegreppet? ................................................... 87

    8 Slutsats .................................................................................................... 89

    8.1 Hur tolkas sakgarbegreppet och hur tillmpas det?............................... 89

    8.2 Vad innebr frrttningslantmtarens utredningsplikt gllande sakgarkretsen och hur lngtgende r den? ................................................. 93

    8.3 Gr det att definiera sakgarbegreppet? ................................................... 94

    8.4 Frslag till fortsatta examensarbeten ......................................................... 94

    9 Referenser ................................................................................................ 95

    9.1 Offentligt tryck ................................................................................................ 95

    9.2 Lagkommentarer ............................................................................................ 95

    9.3 Myndighetspublikationer ............................................................................... 96

    9.4 Litteratur .......................................................................................................... 96

    9.5 Muntliga kllor ................................................................................................ 97

    9.6 Rttsfall ........................................................................................................... 97

    Bilaga 1 Intervjufrgor ............................................................................. 99

    Bilaga 2 Intervju med Leif Norell, Gvle ............................................... 103

    Bilaga 3 Intervju med Olov Kronberg, Stockholm ............................... 107

    Bilaga 4 Intervju med Jenny Bobeck, Linkping ................................. 111

    Bilaga 5 Intervju med Magnus Landgren, Malm ................................ 115

    Bilaga 6 Intervju med Daniel Marknger, Gteborg ............................ 121

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    17

    1 Inledning

    1.1 Bakgrund

    Lantmteriet r den myndighet som genom frrttning prvar frgor om

    fastighetsbildning, fastighetsbestmning, ledningsrtt och gemensamhetsanlggning.

    De som fr fra talan och representera sina egna intressen i en lantmterifrrttning

    kallas sakgare. En sakgare kan ven erhlla ersttning och verklaga en frrttning.

    Vem som r sakgare vid olika typer av lantmterifrrttningar finns inte definierat i

    lag. I frarbetena till FBL s ansgs att en definition inte var behvlig d begreppet

    inte borde vara svrbegripligt. Huruvida en fastighetsgare eller innehavare av en

    rttighet tillerknns sakgarstllning kan f stor betydelse fr den enskilde.

    Sakgarbegreppet har prvats i en del rttsfall, vilket kan tyda p begreppet trots allt

    behver utredas nrmre.

    Den paragraf som fr anses behandla sakgarbegreppet r FBL 4 kap. 11 . I

    paragrafen stadgas att LM r ansvarig fr att utreda vilka som r sakgare.

    Utredningen ska ske ex officio, det vill sga utan uppfordran. Hur omfattande denna

    utredningsplikt ska vara r inte sjlvklar och utredningsplikten r dessutom starkt

    kopplad till sakgarbegreppet.

    D det saknas en entydighet fr hur sakgarbegreppet ska tolkas och tillmpas samt

    fr hur grundlig utredningsplikten r s r det av intresse att utreda begreppen nrmre.

    Av vikt r ven att underska hur innebrden av dem pverkar frrttningar.

    1.2 Syfte

    Syftet med denna rapport r att underska och redogra fr sakgarbegreppet i

    lantmterifrrttningar samt att frska klargra vem som r att anse som sakgare.

    Vidare r syftet att utreda hur omfattande Lantmterimyndighetens utredningsplikt

    gllande sakgarkretsen anses vara.

    1.3 Frgestllningar

    Syftet ska utredas genom fljande frgestllningar:

    Hur tolkas sakgarbegreppet och hur tillmpas det?

    Vad innebr frrttningslantmtarens utredningsplikt gllande sakgarkretsen och hur lngtgende r den?

    Gr det att definiera sakgarbegreppet?

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    18

    1.4 Metod

    Genom att studera lagtext, lagkommentarer och frarbeten redogrs fr lagstiftarens

    syn p sakgarbegreppet och utredningsplikten. ven ldre rtt har studerats fr att f

    en djupare frstelse fr problematiken kring begreppen. Med grund i litteratur,

    publikationer, intervjuer och avgranden frklaras hur begreppen tolkas idag. Vid

    kllhnvisning till samma verk som fregende klla anvnds ibid, fljt av

    sidhnvisning fr aktuell klla.

    Intervjuer har genomfrts med fyra erfarna frrttningslantmtare samt en teknologie

    doktor frn Lantmteriet. Urvalet av personer har skett genom kontakt med

    enhetschefer p fyra geografiskt spridda kontor vilka drigenom frmedlat vidare

    kontakten. I det femte fallet frmedlades kontakten genom en kontaktperson fr

    examensarbeten vid Lantmteriet. Intervjuerna har genomfrts fr att ge en generell

    verblick fr hur frrttningslantmtare hanterar sakgarbegreppet och hur de

    frhller sig till utredningsplikten. Intervjuerna har genomfrts p respektive ort.

    Intervjuerna har besttt av frgor och teoretiska fastighetsbildningssituationer dr

    frrttningslantmtarna har resonerat kring eventuell problematik berrande vem som

    r sakgare. Intervjufrgorna finns i sin helhet i bilaga 1.

    Drefter har analysen behandlat den problematik kring begreppen som uppsttt

    genom arbetets gng. Detta har skett utifrn vra frgestllningar, dr

    intervjufrgorna anvnts som std fr vidare diskussion. Utifrn analysen har

    slutsatser dragits vilka syftar till att besvara syfte och frgestllningar.

    1.5 Avgrnsning

    Rapporten behandlar enbart frrttningar som genomfrs av lantmteriet.

    Sakgarbegreppet frekommer ven i andra lagrum, t.ex. plan- och bygglagen

    (2010:900). Denna rapport behandlar enbart sakgarbegreppet s som det i huvudsak

    anvnds i FBL, samt till viss del i JB och ExL. Nyttjandertter s som hyra och

    bostadsrtt behandlas inte d dessa inte i en omfattande mening berrs av tgrder

    som vidtas p fastigheten. ven rtt till elektrisk kraft kommer att utelmnas d de

    inte r vanligt frekommande.

    Gruvrtt behandlas ej nrmre n d ett servitut r uppltet fr gruvrtten. Vgrtt

    behandlas ej i denna rapport d det inte r frrttningar som genomfrs av

    lantmteriet.

    1.6 Felkllor

    I detta arbete har det valts att gra en kvalitativ intervjustudie. Antalet

    intervjupersoner kan d ses som en eventuell felklla eftersom slutsatser kan ha

    dragits frn svar som endast uttrycks av ett ftal frrttningslantmtare. Det finns

    ven en risk att intervjufrgorna kan ha missuppfattats och att svaren r givna under

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    19

    andra premisser n vad som var tnkt. Denna risk har minimerats genom att

    intervjupersonerna har ftt tillgng till intervjufrgorna en vecka innan respektive

    intervju och ftt mjlighet att i efterhand komma med kompletterande svar samt

    revidera tidigare utsagor.

    Det finns ett stort antal rttsfall som berr sakgarbegreppet. P grund av detta kan

    rttsfall som hade kunnat vara av intresse fr analysen och slutsatsen frbisetts.

    Denna oskerhet har gjorts s liten som mjligt genom att fler rttsfall studerats, n de

    som presenterats och anvnts i denna rapport.

    1.7 Disposition

    Kapitel 2 Allmnt om fastighetsbildning

    Kapitlet beskriver historik inom fastighetsbildning samt hur institutet regleras idag.

    Kapitel 3 Sakgarbegreppet

    Kapitlet syftar till att redogra fr vad som stadgas om sakgarbegreppet i frarbeten

    och lagtext.

    Kapitel 4 Verkningar av fastighetsbildningstgrder

    I kapitlet redovisas fr hur nyttjandertter, servitut, ledningsrtt m.m. pverkas vid

    fastighetsbildningstgrder.

    Kapitel 5 Rttsfall

    I kapitlet sammanfattas de rttsfall som anses relevanta fr frgestllningarna.

    Kapitel 6 Intervjuer

    Kapitlet innehller en sammanfattning av de svar och tankar som framkommit vid

    intervjuerna. Intervjuerna redovisas i sin helhet i bilaga 1-6.

    Kapitel 7 Analys

    I kapitlet analyseras och diskuteras kring de frgestllningar och kommentarer som

    redovisats fr i tidigare kapitel.

    Kapitel 8 Slutsats

    Kapitlet redogr fr de slutsatser som dragits och besvarar syfte och frgestllningar.

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    20

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    21

    2 Allmnt om fastighetsrttsliga tgrder I detta kapitel ges en versiktlig genomgng av fastighetsbildningens historia samt

    fastighetsbildningen idag. D sakgarbegreppet r ett vergripande begrepp r det

    tnkt att denna genomgng ska ligga till grund fr att begreppet ska sttas i sitt

    sammanhang.

    2.1 Historik

    Innan den frsta fastighetsbildningslagen antogs har det funnits olika bestmmelser

    och lagar som reglerat marken. Redan p medeltiden fanns bestmmelser om

    hammar- och fornskifte. De ldsta skriftliga lagarna r landskapslagarna som tros ha

    skrivits runt sekelskiftet r 1200-1300. Dessa skrifter tog ver frn de ldre

    indelningsprinciperna och bildade nya s kallade tegskiften (ven kallat solskifte).

    Lagarna grundades i att viss mark, ssom krar och ngar, var i enskild eller

    gemensam go d.v.s. att marken gdes av ngra brukare gemensamt, s kallad

    ingojord, medan exempelvis skog och vatten gdes och brukades gemensamt fr

    byn, s kallad utgojord. 1

    2.1.1 Indelningen p landsbygden

    Kring r 1750 kom de frsta lagarna om storskiften. Innebrden av ordet skifte var att

    jordindelningen ndrades, motsvarande dagens ombildning av fastigheter.

    gandeformen p denna tid var varierande. En del fastigheter gdes av flera

    gemensamt, medan andra gdes av enbart en person. Dessa lagar har sedan reviderats

    ett antal gnger, men grundades alltid i att varje delgare skulle ha s f skiften som

    mjligt. I brjan av 1800-talet infrdes sedan nya lagar om enskiften, dr principen

    var att delgarna skulle ha s sammanhngande skiften som mjligt. De delgare som

    inte fick enskiften i byn tvingades flytta sina hus till sina nya marker, ett s.k.

    utflyttningstvng.2 Enskifte grundades frst i Skne och spreds sedan genom resten

    av Sverige med undantag frn Kopparbergs ln (numera Dalarnas ln) och Norrland. 3

    r 1827 infrdes laga skifte och medfrde att de tidigare frordningarna om storskifte

    och enskifte upphrde att glla. Under 1800-talet genomgick strre delen av landet

    laga skifte och utflyttningstvnget behlls. Laga skifte antogs inom ett s kallat

    skifteslag, vilket till exempel kunde vara en by. Mjlighet att gra goutbyten mellan

    olika skifteslag fr att rta ut byns rgngar fanns dock. Vid denna skiftesreform

    tillkom mnga av dagens grnser p landsbygden. 4

    1 Ekbck P. (2009), s. 229-230 2 ibid, s. 230-231

    3 Prop. 1969:128 del B, s. 2

    4 Ekbck P. (2009), s. 231

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    22

    2.1.2 Nybildning av fastigheter p landsbygden

    Det fanns olika tillvgagngsstt fr att skapa nya fastigheter, s.k. hemman, om vilka

    det r 1896 kom en lag om hemmansklyvning, gostyckning och jordavsndring.5

    Genom jordavsndring, vilken genomfrdes privat utan lantmtare, kunde ett bestmt

    markomrde avskiljas frn stamfastigheten, i samband med en verltelse av marken.

    Detta markomrde blev en fastighet utan mantal och utan del i byns samflligheter.6

    Vid hemmansklyvning delades ett hemman, som gdes av flera, upp efter delgarnas

    andelstal. De nya hemman fick del i de samflligheter som stamfastigheten hade

    andel i. Om ett hemman endast gdes av en person kunde hemmanet delas genom

    gostyckning.7 Varje ny del fick en andel av hemmanets mantal och dessa delar

    kunde drefter sljas. gostyckning och hemmansklyvning skedde genom en

    lantmterifrrttning.8

    Avvittring r i grunden en grnsbestmningstgrd som

    infrdes fr att faststlla grnserna mellan den enskilda marken och kronans mark.9

    Smjedelning r en annan typ av privat delning av mark, men helt utan ngra regler

    p hur stora lotterna skulle vara. Detta kunde leda till att fastigheter olmpliga fr

    t.ex. jordbruk skapades.10

    2.1.3 Indelningen i stderna

    I ldre rtt skiljer lagarna sig till stora delar mellan landsbygd och stad. I stderna var

    det staden sjlv som gde marken. Staden bestod av tre olika typer av mark och sjlva

    staden, dr invnarna bodde, var uppdelad i tomter. Runt stadskrnan fanns ingojord

    samt utgojord.11

    Invnarna blev tilldelade tomter i staden och rtt att nyttja olika

    markomrden utanfr staden att odla p. Tomter som upplts utan gandertt kallades

    ofri tomt, dessa avvecklades fullt ut r 1989.

    1874 rs byggnadsstadga innehll regler om stadsplan samt tomtindelning och var

    den frsta lag dr man brjade koppla samman fastighetsutformning med

    planlagstiftning. r 1917 infrdes en ny lagstiftning, 1917 r lag om

    fastighetsbildning i stad, som bland annat innebar att stder skulle registreras i ett

    stadsregister och mark utanfr stderna skulle registreras i ett jordregisteromrde. Fr

    de fastigheter som omfattades av stadsregister kunde laga skifte, avstyckning och

    tomtmtning genomfras.12

    5 Ekbck P. (2009), s. 232

    6 Begntsson B. (2010), s. 74

    7 Ekbck P. (2009), s. 233

    8 Bengtsson B. (2010), s. 74-75

    9 Ekbck P. (2010), s. 233

    10 Bengtsson B. (2010), s. 75

    11 Ekbck P. (2010), s. 236-237

    12 Julstad B. (2011), s. 189-191

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    23

    2.1.4 ldre inskrnkningar i gandertt

    Landgillejordar var en gammal stndig besittningsrtt av hemman och lgenheter i

    Skne, Halland och Blekinge. Kyrkan gde marken formellt, men med inskrnkt

    dispositionsrtt. Marken innehades och brukades under en prstgrd. Landgillejordar

    kunde inte verltas till annan n de som innehade brukningsrtten. En annan typ av

    landgillen var nr mark slts av kyrkan men med reservationen att det skulle betalas

    en rlig summa till frsamlingskyrkan fr marken.13

    Vid stadgad bortt var staten gare av marken. bortt gick i arv genom regler av

    fideikommisskaraktr.14

    Detta innebr att bortt gr vidare till den frstfdde

    sonen.15

    Den som var innehavare av en bortt beskattades som gare och skulle

    hanteras som gare ven i andra hnseenden. Innehavaren av bortt skulle rligen

    utge en avgift till staten, det uppehlls dock inte och regeln har varit borta sedan

    lnge. En bortt kunde verltas till juridiska och fysiska personer. bortt upphrde

    att glla nr det inte lngre fanns ngon som kunde gra ansprk p rtten och

    dispositionsrtten vergick d ter till staten.16

    Sedan 1800-talet har det varit nskvrt

    att avveckla bortt och landgillen. I dag finns en lag om avvecklande av dessa,

    vilken innebr att gandertten fr landgillen och stadgad bortt vergr till

    brukaren. Vem som har bortt ska prvas av lnsstyrelsen.17

    Strng var mark gd av kronan, som tilldelats hemman eller nybygge i Vsterbottens

    och Norrbottens ln. Kronan var innehavare av gandertten men marken brukades av

    den som marken uppltits till, lag (1921:378) om strngars indragande till kronan

    1.

    2.1.5 Lagen om delning av jord landet

    r 1926 tillkom lagen om delning av jord landet, ven kallad jorddelningslagen.

    Tv nya delningstgrder, laga skifte och avstyckning infrdes, vilka ersatte tidigare

    fastighetsbildningstgrder. Genom laga skifte fanns mjlighet till omskifte. Denna

    tgrd motsvarade tidigare laga skifte, se avsnitt 2.1.1, eller klyvningsskifte, vilket

    grundades p hemmansklyvning. Avstyckning ersatte gostyckning och

    jordavsndring och genomfrdes i och med denna lag av en frrtningslantmtare.

    Mark som avstyckades frn stamfastighet och styckningslott kunde f del i

    samflligheter.18

    13

    Prop. 1998/99:38, s. 235 14

    ibid, s. 235 15

    Af Kleen B. (2009), s. 14-15 16

    Prop. 1998/99:38, s. 235 17

    ibid, s. 235 18

    Bengtsson B. (2010), s. 75

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    24

    I JDL fanns ven mjligheten till s.k. goutbyte. Detta innebar en ndring av

    fastighetsindelningen och liknar dagens fastighetsreglering. goutbyte kunde ing i

    laga skifte eller vara en fristende frrttning. I samband med att JDL infrdes,

    infrdes ven en lag om sammanlggning av fastigheter landet. Detta var ingen

    tgrd som utfrdes av en frrtningslantmtare utan prvades av

    godelningsdomaren.19

    Efter JDL:s infrande ansgs det att lagen hade stora brister

    och lagen kom s smningom att revideras.20

    2.1.6 Fastighetsbildningslagens tillkomst

    P 1950-talet tillsattes en utredning fr en ny fastighetsbildningslag, som skulle

    erstta den d gllande JDL. Mycket p grund av samhllsutvecklingen under 1900-

    talet, s ndrades behovet av markens anvndning. Folk flyttade in till stderna och

    teknikutvecklingen effektiviserade lantbruket. Vid skapandet av

    fastighetsbildningslagen valdes att ha samma regler fr stad som fr landsbyggd.

    Anledningen till detta var att erfarenhet visade att de problem som uppstod vid

    fastighetsbildning i stad jmfrt med landsbygd var likartade och att olika

    frfattningar fr de olika omrdena var frenat med olgenheter.21

    2.2 Frrttningsprocessen

    2.2.1 Fastighetsbildning

    gandertten till fast egendom beskrivs ofta som negativt definierad, d.v.s. att

    fastighetsgaren fr hantera sin fastighet efter egen vilja s lnge det inte r otilltet.22

    En av de begrnsningar i nyttjandet av fastighet som fastighetsgaren mste flja, r

    att fastighetsbildning ska ske i medverkan med myndighet. Fastighetsgaren fr

    sledes inte sjlvstndigt gra ndringar i den fasta egendomen. 23

    Fastighetsbildning

    r ett begrepp som innefattar att fastighetsindelningen ndras, servitut bildas, ndras

    eller upphvs samt att det frn en fastighet till en annan verfrs fastighetstillbehr.24

    Lantmterimyndigheten r ansvarig myndighet vid fastighetsbildning och

    representeras enligt FBL 4 kap. 1 av en frrttningslantmtare. Prvningen sker

    genom frrttning enligt FBL 2 kap. 2 , vilket r benmningen p den officiella

    handlggningen i frsta instans vid fastighetsbildning.25

    De enskilda intressen som

    kan frekomma vid fastighetsbildning, frutom fastighetsgarens, r innehavare av

    19

    Ekbck P. (2009), s. 234 20

    Prop. 1969:128, s. 1 21

    ibid, s. 13-15 22

    Julstad B. (2011), s. 17 23

    Bengtsson B. (2010), s. 70-71 24

    Lantmteriet (2013a), s. 17 25

    ibid, s. 231

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    25

    servitut, annan srskild rttighet och pantrtt.26

    I vissa fall br dessa ges mjligheten

    att skydda sina intressen genom att f fra talan i frrttningen.27

    De som fr fra

    talan, framfra synpunkter och komma med yrkanden under frrttningen r

    sakgare.28

    Med stllningen som sakgare fljer ven rtten att verklaga ett beslut

    innan det vunnit laga kraft samt vissa skyldigheter, s som att st fr

    frrttningskostnaderna.29

    En sakgare representerar sig sjlv, eller genom ombud,

    sina intressen vid frrttning.30

    2.2.2 Ledningsrttfrrttning

    Ledningsrtt r en officialnyttjandertt vilken vanligtvis upplts till frmn fr

    ledningens gare.31

    Fremlet fr ledningsrtt r allmnnyttiga ledningar och vissa andra anordningar.

    Rttigheten kan ven knytas till fastighet och utgr i sdant fall ett

    fastighetstillbehr.32

    En ledningsrtt kommer till genom ledningsrttsfrrttning enligt

    LL 1 och en sdan handlggs vid Lantmterimyndigheten, LL 5 .

    2.2.3 Anlggningsfrrttning

    Anlggningslagen r en lag genom vilken gemensamhetsanlggning bildas och

    srskilda bestmmelser om enskilda vgar finns. Syftet med anlggningslagen r att

    styra utfrande och drift av en anlggning vid samverkan mellan fastigheter.33

    En

    gemensamhetsanlggning r en anlggning som r gemensam fr flera fastigheter och

    frgan om infrandet av en sdan prvas i en frrttning, AL 1 .

    Gemensamhetsanlggningens verksamhet, uppfrande, drift och underhll, regleras

    av SFL som anvisar tv typer av frvaltningsformer vilka r delgarfrvaltning och

    freningsfrvaltning.34

    2.2.4 Fastighetsbestmning

    Reglerna fr fastighetsbestmning finns i FBL 14 kap. Vid fastighetsbestmning kan

    lantmterimyndigheten prva frgor om hur fastighetsindelningen r beskaffad, om

    26

    ibid, s. 233 27

    SOU 1963:68, s. 241 28

    Lantmteriet (2013a), s. 231 29

    Bonde F. I, m.fl. (2013) FBL 4 kap. 11 30

    SOU 1963:68, s. 121 31

    Ekbck P. (2009), s. 223 32

    Ekbck P. (2011a), s. 28, s. 30 33

    ibid, s. 35 34

    ibid, s. 85

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    26

    en ledningsrtt eller servitut r gllande och dess omfattning, om byggnader eller

    anlggningar rknas som fastighetstillbehr enligt JB 2 kap. 1 eller omfattningen av

    en gemensamhetsanlggning, FBL 14 kap. 1 .

    Fastighetsbestmning ska genomfras av Lantmterimyndigheten i en frrttning. I

    de fall en fastighetsbestmning genomfrs i samband med en

    fastighetsbildningstgrd, ska dessa handlggas i samma frrttning, FBL 14 kap. 2

    2 st.

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    27

    3 Sakgarbegreppet

    I detta kapitel redogrs fr teorin kring sakgarbegreppet med utgngspunkt i

    frarbetena till FBL, AL och LL.

    3.1 Allmnt

    Det r av stor vikt att frrttningslantmtaren vet vilka som ska behandlas som

    sakgare i frrttningen. 35

    Alla knda sakgare ska nmligen kallas till ett frsta

    sammantrde, enligt FBL 4 kap. 18 . Undantaget frn detta stadgas i FBL 4 kap. 18

    2 st. och r de vilka endast tillerknns stllning som sakgare genom delgande i

    samfllighet eller r innehavare av ett berrt servitut, FBL 6 kap. 7 och 7 kap. 5 3

    st. Dessa behver enligt FBL 4 kap. 15 , om frrttningen handlggs utan

    sammantrde, inte beredas tillflle att yttra sig ver anskan.

    Det har vervgts att klargra sakgarbegreppet i lag, se utdrag 3.1

    3.1 1954 rs fastighetsbildningskommit

    Av stort intresse r att frrttningsmnnen ga fullstndig

    knnedom om vilka rttsgare som p detta stt skola betraktas

    ssom sakgare, och det kan drfr vervgas att i lagen dels

    nrmare bestmma sakgarbegreppet, dels meddela regler om

    tgrder, som frn frrttningsmnnens sida skola vidtas fr att

    klarhet i det enskilda fallet ska vinnas om frekomsten av olika

    sakgare 36

    I betnkandet till den nya fastighetsbildningslagen frekom visst resonerande kring

    hur sakgarbegreppet hanterades i d gllande lagstiftning, frmst JDL, se 2.1.5.

    Ngon definition av vilka som var sakgare i en jorddelningsfrrttning fanns inte.

    Sakgarkretsen avgjordes med ledning av allmnna rttsgrundsatser samt vissa

    stadganden i JDL.37

    Ett frsk till viss definition av sakgarbegreppet gjordes r 1944 i betnkandet med

    frslag till vissa ndringar i JDL. Preciseringen gllde enbart vid

    avstyckningsfrrttning och gav sakgarstllning till skanden samt till markgare

    inom det omrde frn vilken avstyckningen skulle ske. Dock med undantaget att de

    markgare vars rtt uppenbarligen inte berrs, inte r sakgare i avstyckningen, se

    utdrag 3.2. 38

    35

    SOU 1963:68, s. 241 36

    ibid, s. 241 37

    ibid, s. 241 38

    SOU 1944:46, s. 194

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    28

    3.2 Betnkande om ndring i JDL

    Som sakgare vid avstyckningsfrrttning skall anses, frutom

    skanden, envar annan, som ger jord, tillhrande den eller de

    fastigheter, frn vilka avstyckningen skall ske, sframt ej

    uppenbart r att avstyckningen ej rr hans rtt 39

    Bestmmelsen infrdes aldrig eftersom den kritiserades vid remissbehandlingen av

    betnkandet. Definitionen ansgs bl.a. vara fr snv och att det vore bttre att lmna

    sakgarbegreppet odefinierat.40

    3.2 Sakgare vid fastighetsbildning och fastighetsbestmning

    Sakgarbegreppet frblev ocks odefinierat i FBL r 1970, se utdrag 3.3.

    3.3 Lagfrslag: FBL 4 kap. 11

    I den utstrckning som r pkallad med hnsyn till

    fastighetsbildningens art och frhllandena i vrigt skall

    fastighetsbildningsmyndigheten utreda vilka som i egenskap av

    gare till fastighet eller p annan grund r sakgare. Den som

    har lagfart p fastigheten anses som gare, om det ej visas att

    fastigheten tillhr annan. 41

    Fastighetsbildningskommittn till betnkandet ansg att i de fall dr en definition var

    behvlig, var den alldeles fr komplicerad fr att kunna formuleras, se utdrag 3.4.

    3.4 1954 rs fastighetsbildningskommit Kommittn har funnit det frenat med tskilliga vanskligheter

    att nrmare fixera sakgarbegreppet och har srskilt med hnsyn

    till de svrverskdliga verkningar som en allmn bestmmelse

    om talertten vid fastighetsbildning skulle erhlla icke funnit det

    tillrdligt att meddela en sdan bestmmelse. Vl kan det lta sig

    gra att betrffande vissa slag av fastighetsbildningstgrder

    uttryckligen angiva vilka som ro taleberttigade, men en dylik

    reglering skulle i huvudsak endast kunna avse frhllanden som

    knappast behva nrmare klarlggas. 42

    39

    SOU 1944:46, s. 18 40

    SOU 1963:68, s. 241 41

    Prop. 1969:128, s. 12 42

    SOU 1963:68, s 241-242

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    29

    ven departementschefen tyckte att en definition av sakgarbegreppet i lag inte var

    mjlig, om n efterstrvansvrd. Anledningen till departementschefens sikt var att

    fastighetsbildning r av en allt fr varierande art fr att en precisering av begreppet

    kom att tcka alla eventualiteter.43

    Termen sakgare borde sledes i fortsttningen

    tolkas p samma grundval som vid tidigare fastighetsbildning med undantag fr de

    fall d den nya lagstiftningen motiverade ett annat betraktelsestt. Vissa klarlggande

    yttranden angende vem som r att anse som sakgare ansg kommittn sig nd

    kunna uttryckta rent allmnt.44

    De fastighetsgare vilka berrs av fastighetsbildning och de med dem jmstllda

    besittningshavare, r de som frst och frmst br ing i sakgarkretsen.45

    Den som

    innehar en smjedelad lott samt den som genom en arealverltelse blivit gare till ett

    markomrde vilket berrs av fastighetsbildning ska ven de ses som gare till

    fastighet och sledes behandlas som sakgare.46

    Detta r ett frtydligande av

    stadgandet frn 1954 rs fastighetsbildningskommitt, se utdrag 3.5, se ven rttsfall

    9300-08, avsnitt 5.3.4.

    3.5 1954 rs fastighetsbildningskommit

    Srskild gare av viss mark inom sdan fastighet torde i regel

    ocks bra tillerknnas samma stllning, i varje fall om

    fastighetsbildningen omfattar marken i frga. 47

    Vilka fastighetsgare som berrs vid avstyckning, klyvning och sammanlggning

    anses ej utgra ngon komplicerad bedmning. Vid fastighetsreglering dremot, dr

    tgrder av olika slag genomfrs och dr dessa tgrder p skilda stt kan pverka

    fastigheter, bedms inte sakgarkretsen vara lika given.48

    Innehavare av servitut r att anse som sakgare i en frrttning dr tjnande fastighet i

    servitutsfrhllandet genomgr fastighetsbildning, om servitutrtten berrs. Samma

    tillmpning sker p ett servitutsfrhllande dr dominanten inte utgrs av en

    fastighet.49

    Nyttjanderttshavare tillerknns dremot ej ngon talertt vid

    fastighetsbildning frutom i vissa fall vid fastighetsreglering. Tomtrttshavare r

    sakgare i en frrttning i samma utstrckning som nyttjanderttshavare. Det br

    nmnas i sammanhanget att gruvrttshavare inte generellt tillerknns stllning som

    43

    Prop. 1969:128, s. 225 44

    SOU 1963:68, s 242 45

    ibid, s 242 46

    Prop. 1988/89:77, s 82-83 47 SOU 1963:68, s. 242 48

    Prop. 1969:128, s. 225 - 226 49

    SOU 1963:68, s. 242

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    30

    sakgare vid ndringar i fastighetsindelningen, dock med det undantaget ifall servitut

    berrs som r uppltet till frmn fr gruvegendom.50

    De besittningshavare vilka r att jmstlla med fastighetsgare r de som innehar

    stndig besittningsrtt eller fideikommissrtt, FBLP 10 . Stndig besittningsrtt

    omfattar vissa ldre besittningsrtter ssom stadgad bortt, landgillejordar och

    oreglerade strngar, se avsnitt 2.1.4. ven det som r att hnfra till fast egendom

    enligt JP 10 , vattenverk p annans grund och fiskefastighet (fr fiske se avsnitt

    4.1.4) r att anse som stndig besittningsrtt. P samma stt r stndig besittningsrtt

    till skatte- och frlsehemman, vilka uppkommit genom privata frfoganden,

    besittningshavare vilka ska jmstllas med fastighetsgare.51

    En viss utvidgning av paragrafen som behandlar sakgarbegreppet till sin nuvarande

    lydelse, gjordes r 1989. I paragrafen togs d in tre nya stycken varav tv fr att i

    vissa fall klargra sakgarebegreppet, se utdrag 3.6.

    3.6 Lagfrslag: ndringar i FBL 4 kap. 11 2-4 st.

    garen till en fastighet som berrs av frrttningen skall p

    begran av lantmterimyndigheten uppge fr honom knda

    innehavare av servitut, nyttjandertt och rtt till elektrisk kraft.

    Underlter han det utan giltigt skl, skall han erstta den skada

    som drigenom uppkommer fr rttighetshavaren.

    Om det r ovisst vilken av flera som ger en fastighet eller som

    innehar en rttighet, behandlas samtliga som sakgare. Har en

    fastighet bytt gare genom ett frvrv som inte r fullbordat, r

    bde verltaren och frvrvaren sakgare.

    Om en frrttning angr samflld mark som frvaltas av en

    samfllighetsfrening, r freningen sakgare i stllet fr

    delgarna. 52

    Sakgare i de fall d garfrgan r tvistig, r alla de som gr ansprk p gandet.

    Bestmmelsen r tnkt att underltta handlggningen i frrttningen i de fall dr en

    tvist freligger eller ganderttsansprk ej kan styrkas p vanligt stt. Mjlighet att

    slutfra frrttningen utan att sakgarfrgan avgrs freligger sledes. Ngon

    oskerhet i skandes gandertt ska dock ej freligga med hnsyn till tredje man.

    Bde verltare och tilltrdare vid ett svvande fastighetskp, r sakgare tills det att

    gandefrgan r avgjord. D en frrttning berr mark som r samflld och denna

    mark frvaltas av en samfllighetsfrening r freningen sakgare och inte delgarna.

    Detta gller dock inte om frrttningen omfattar delaktigheten i samflligheten.

    50

    Prop. 1969:128, s. 226 51

    Bonde F. I., m.fl. (2013) FBLP 10 52

    Prop. 1988/89:77, s. 7

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    31

    Freningen och delgarena kan fljaktligen inte vara sakgare samtidigt i en

    frrttning som berr den samfllda marken.53

    Utver dessa klargranden av

    sakgarkretsen upptogs i paragrafen en upplysningsskyldighet fr fastighetsgare,

    denna behandlas vidare i avsnitt 3.1.2 nedan.

    Kommittn till fastighetsbildningslagen stadgade ven att innehavare av

    penninginteckningar och liknade rttsgare inte ska behandlas som sakgare. Dessa

    rttsgares intressen mste anses verensstmma med fastighetsgarens vid

    fastighetsbildningsfrrttnigar.54

    3.2.1 Sakgare vid fastighetsreglering

    I regleringsfall ska samtliga fastighetsgare som direkt berrs, eller de som genom

    delgande i samfllighet som berrs av ngon regleringstgrd, betraktas som

    sakgare. Om regleringen ven omfattar gemensamt arbete ska gare till fastigheter

    som enbart deltar i det gemensamma arbetet kunna vara sakgare. Detta fr som

    konsekvens att sakgarkretsen kan komma att ndras under frrttningens gng till

    skillnad frn frfarandet vid laga skifte dr skifteslaget var bestmande fr

    delaktigheten.55

    I JDL tillerkndes nyttjanderttshavare eller annan srskilt rttighetshavare ej ngon

    direkt talertt vid skiftesfrrttningar trots att deras risk fr att lida skada belystes vid

    frarbetena till lagen. Servitutshavare kunde dock vara sakgare. Att generellt beakta

    nyttjanderttshavares intressen vid fastighetsbildning ansgs inte heller behvligt vid

    bildandet av FBL, men att helt bortse frn dessa vid fastighetsreglering skulle enligt

    kommittn franleda sttande konsekvenser.56

    Drfr uttrycks nyttjanderttshavares

    talertt vid fastighetsreglering i FBL 5 kap. 34 , se utdrag 3.7.

    3.7 FBL 5 kap. 34

    Berres nyttjandertt eller rtt till elektrisk kraft av

    fastighetsreglering, r rttighetshavaren sakgare vid

    frrttningen, om regleringen har betydelse fr honom

    Vid fastighetsreglering r nyttjanderttshavare och innehavare av rtt till elektrisk

    kraft sledes sakgare i frrttningen i de fall som frrttningen kan pverka

    rttigheten. Tanken r att ge nyttjanderttshavaren mjlighet att se till att skadliga

    verkningar p hans rttighet uppkommer i s liten grad som mjligt. se utdrag 3.8.

    53

    ibid, s. 82-84 54

    SOU 1963:68, s. 242 55

    Prop. 1969:128, s. 225 - 227 56

    Prop. 1969:128, s. 488

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    32

    3.8 Departementschefen om FBL 5 kap. 34 , r 1968

    Drvid grs dock den begrnsningen att inte varje obetydlig

    inverkan p rttigheten skall franleda att rttighetshavaren fr

    stllning sam sakgare. Det krvs att regleringen r av betydelse

    fr honom. 57

    Uppenbara fall dr nyttjanderttshavare berrs och drmed ska tas med som sakgare

    r nr en eventuell ersttning ska utg till denne eller nr nyttjanderttshavaren ger

    en byggnad som berrs av regleringen.58

    Exempel p detta r d rttigheten upphr

    eller inskrnks. 59

    3.2.2 Sakgare vid fastighetsbestmning

    Med en hnvisning i FBL 14 kap. 2 , gller FBL 4 kap. 11 vid

    fastighetsbestmning, se 3.1. Fr vrigt stadgas i FBL 14 kap. 1b att om inte

    delgare i en samfllighetsfrening p annan grund r att anse som sakgare vid en

    fastighetsbestmning s fretrder freningen dessa.

    3.2 Lantmterimyndighetens utredningsplikt gllande sakgarkretsen

    I 4 kap. 11 FBL anges LMs utredningsplikt betrffande vilka som r sakgare i en

    frrttning. Frrttningslantmtaren ska ex officio, d.v.s. utan uppmaning, utreda vilka

    som p.g.a. att de r lagfarna gare av fastighet eller p annan grund ska f fra talan i

    frrttningen, se utdrag 3.9.

    3.9 FBL 4 kap. 11 1 st.

    I den utstrckning som r pkallad med hnsyn till

    fastighetsbildningens art och frhllandena i vrigt skall

    lantmterimyndigheten utreda vilka som i egenskap av gare till

    fastighet eller p annan grund r sakgare. Den som har lagfart

    p fastigheten anses som gare, om det ej visas att fastigheten

    tillhr annan.

    Hur omfattande utredning som ska gras med hnsyn till fastighetsbildningens art och

    vriga frhllanden har lmnats till LM att avgra. Grunden till att det ligger

    frrttningslantmtaren att bedma hur omfattande en utredning ska gras, r att

    skyldigheten fr LM att utreda sakgarkretsen inte kan gras ovillkorlig. Det finns ett

    behov av att kunna tillmpa ett frenklat frfarande svl som srskild utredning vid

    57

    Prop. 1969:128, s. 495 58

    Bonde F. I., m.fl. (2013) FBL 5 kap. 34 59

    Ekbck P. (2009) s. 219

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    33

    tillmpning av fastighetsbildningslagen. Nr frhllandena vid fastighetsbildning ter

    sig enkla och lttverskdliga br en srskild utredning kunna undvaras. Dremot

    borde en strre utredning vara ndvndig fr att klarlgga sakgarfrhllanden vid

    vissa fastighetsregleringstgrder. En fullstndig ganderttsutredning br dock inte

    gras i de fall dr det bedms att regleringen endast i ringa grad kommer att pverka

    de enskilda delgarnas stllning. se utdrag 3.10.60

    3.10 1954 rs fastighetsbildningskommit

    Kommittn vill i detta sammanhang erinra om innehllet i 1952

    rs lag om sammanfring av samflld vgmark med

    angrnsande fastighet m.m. Sammanfringsinstitutet enligt

    denna lag r uppbyggt s att man p ett enkelt stt utan

    vindlyftiga utredningar skall kunna komma till rtta med de

    problem som onyttiga samflligheter med obetydligt vrde giva

    upphov till. Enligt kommittns frslag r det nya

    fastighetsregleringsinstitutet avsett att erstta sammanfringen.

    61

    Vilka typer av kllor som anvnds vid inhmtandet av information fr utredandet av

    sakgarkretsen anser kommittn ej behva reglera. Ngon skyldighet att ta del av en

    specifik klla stadgas inte, dock antas att en tillrcklig utredning utan inhmtade

    upplysningar frn fastighetsregistret, knappast vore mjlig. Fr att det inte ska uppst

    stora tveksamheter kring hur omfattande utredningar som ska gras s anser

    kommittn att frrtningslantmtaren i princip br kunna godta de uppgifter om

    ganderttsfrhllanden som finns i fastighetsboken.62

    Departementschefen menar s

    som kommittn att det i lagen inte br anges var LM inhmtar ndvndig

    information. Det br dock frmst handla om fastighetsregistret, fastighetsbcker och

    fastighetslngden.63

    Enligt FBL 4 kap 11 1 st. 2 meningen ska den som har lagfart p fastigheten

    betraktas som fastighetens gare om inget annat pvisas. I frarbetena framstlls olika

    synpunkter gllande frrtningslantmtarens skyldighet att utreda de aktuella

    lagfartsfrhllandena. Kommittn anser att en sdan skyldighet ej freligger, se

    utdrag 3.11.

    3.11 1954 rs fastighetsbildningskommit

    Till undvikande av varje missfrstnd vill kommittn srskilt

    ppeka, att den freslagna regeln ej lgger lantmtaren ngon

    skyldighet att infrskaffa uppgifter om de aktuella

    60

    SOU 1963:68, s. 242-243 61

    SOU 1963:68, s. 243 62

    ibid, s. 243- 244 63

    Prop. 1969:128, s. 227

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    34

    lagfartsfrhllandena utan blott innebr att han, om han har

    tillgng till sdana uppgifter, kan underlta att bedriva

    ytterligare efterforskningar. 64

    Departementschefens uttalanden menar p motsatsen, att det vid frrttning r av

    betydande rttsskerhetsintresse att talertten tillfaller rtt person och att det drfr

    mste tillfalla LM att sjlvmant kontrollera att den som utvar talertt r legitimerad

    som sakgare.65

    Freskriften innebr dock att bevisbrdan ligger p den som inte har

    lagfart men framstller ganderttsansprk.66

    I FBL 4 kap. 11 2 st. s stadgas en upplysningsskyldighet fr fastighetsgare vilka

    berrs av frrttning, se utdrag 3.12

    3.12 FBL 4 kap. 11 2 st.

    garen till en fastighet som berrs av frrttningen skall p

    begran av lantmterimyndigheten uppge fr honom knda

    innehavare av servitut, nyttjandertt och rtt till elektrisk kraft.

    Underlter han det utan giltigt skl, skall han erstta den skada

    som drigenom uppkommer fr rttighetshavaren.

    Upplysningsskyldigheten ska komplettera LMs utredning men skyldigheten intrder

    frst efter uppmaning av frrttningslantmtaren.67

    Fastighetsgarens ansvar

    innefattar enbart att upplysa om de frhllanden som han har knnedom om. Detta

    innebr att LMs utredningsskyldighet inte blir mindre eller faller bort. Det r

    fortfarande frrttningslantmtarens uppgift att klarlgga sakgarkretsen med hnsyn

    till fastighetsbildningens art och frhllanden i vrigt.68

    Fastighetsgarens

    ersttningsskyldighet i samband med skada hos rttighetshavaren gller inte i de fall

    som fastighetsgaren ej informerat LM om rttighetshavaren men haft giltigt skl till

    att ej gra s. Ett sdant skl kan vara om rttigheten tidigare varit inskriven, men nu

    r borttagen utan fastighetsgarens vetskap och fastighetsgaren d antar att

    myndigheten kan se denna rttighet i fastighetsregistret.69

    I juli 2013 trdde en ny lagparagraf i kraft gllande frrttningslantmtarens

    utredningsplikt, se utdrag 3.13.

    3.13 FBL 4 kap. 11a

    64

    SOU 1963:68, s. 244 65

    Prop. 1969:128, s. 227-228 66

    Prop. 1988/89:77, s. 83 67

    ibid, s. 83 68

    ibid, s. 51 69

    ibid , s. 84

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    35

    Lantmterimyndigheten ska underska om det i en fastighet som

    berrs av frrttningen finns en inskrivning av ett servitut eller

    en nyttjandertt som uppenbart inte gller i fastigheten. Om det

    finns en sdan inskrivning ska det antecknas i

    frrttningshandlingarna. Underskningen ska begrnsas till

    tgrder som kan utfras utan olgenhet i frrttningen.

    Paragrafen grundar sig i att mnga inskrivningar som finns inskrivna i

    fastighetsregistret inte lngre gller. De inskrivningar som finns r en viktig

    utgngspunkt fr frrttningslantmtaren vid utredningen av vilka som ska anses vara

    sakgare i frrttningen. D dessa uppgifter bidrar till hgre kostnader r det nskvrt

    att minska antalet inaktuella inskrivningar.70

    Den strsta anledningen till att inaktuella

    inskrivningar finns, r att inskrivningar som regel fljde med till nybildade fastigheter

    vid avsndringar och avstyckningar fram till 1 juli 1968. Detta oavsett om rttigheten

    utvades i den delen av fastigheten eller inte.71

    ven om lagparagrafen i sig medfr att frrttningslantmtarens utredningsplikt i viss

    mn utkas s r inte avsikten att frrttningslantmtaren ska vidta ngra strre

    tgrder fr att utreda vilka rttigheter som r inaktuella, se utdrag 3.14.

    3.14 Frfattningskommentar, FBL 4 kap 11a r 2012/13

    Det r inte avsett att lantmterimyndigheten ska vidta

    lngtgende utredningstgrder. Kontrollen r inriktad p de

    klara och tydliga fallen. I vissa fall r det dock mjligt att en

    relativt omfattande underskning kan genomfras utan olgenhet

    i frrttningen. Detta kan t.ex. vara fallet om alla sakgare r

    verens om att frgan br utredas eller om den sakgare som vill

    ha frgan utredd kan lggas ensamt betalningsansvar fr

    kostnaderna i den delen. 72

    Lagparagrafen gller samtliga fastigheter som r berrda av frrttningen. Undantaget

    frn detta r nr en fastighetsreglering berr en samfllighet, d det anses utgra en

    olgenhet att utreda samtliga delgande fastigheter. Underskningen ska omfatta

    sdana rttigheter som r direkt berrda av tgrden. Exempel p underskning kan

    vara att man vid en fastighetsreglering av ett skifte konstaterar att det finns ett

    inskrivet kraftledningsservitut i fastigheten som inte gller det aktuella skiftet.

    Underskningen kan d best av att underska om ett annat skifte motsvarar

    inskrivningen. Om samtliga sakgare medger det, eller om den som vill ha en mer

    omfattande utredning gjord gllande inaktuella rttigheter, kan utredningen gras med

    70

    Prop. 2012/13:76, s. 12 71

    ibid, s. 13 72

    ibid, s. 49

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    36

    omfattande. Detta krver att den sakgare som krver utredningen kan lggas att

    betala fr det.73

    3.3 Sakgare vid anlggningstgrder

    Vid bestmmandet av vem som r sakgare i en anlggningsfrrttning ska FBL 4

    kap. 11 enligt AL 19 tillmpas, se avsnitt 3.1 samt 3.2. Enligt propositionen till

    anlggningslagen ska de fastighetsgare som ska delta i anlggningen behandlas som

    sakgare. Med fastighetsgare jmstlls, enligt AL 2 , inskriven tomtrtt och gruva.

    Enligt frevarande paragraf kan ven, om det frefaller lmpligt, naturreservat samt

    byggnad eller annan anlggning, vilka r ls egendom vara att anse som

    fastighetsgare vid en anlggningsfrrttning. Sakgare r jmvl den gare av

    fastighet vars mark tas in ansprk eller inlses, enligt AL 12 , oavsett om denna har

    del i anlggningen eller inte.74

    Utver detta gller ven en viss utkning av

    sakgarkretsen enligt AL 20 , se utdrag 3.17

    3.15 AL 20

    Innehavare av srskild rtt till fastighet, som inlses eller eljest

    tages i ansprk fr gemensamhetsanlggning, r sakgare vid

    frrttningen, om hans rtt berres.

    Anledning till denna utkning r enligt propositionen att utrymme fr anlggning

    enligt denna lag trnger bort andra avtalsrttigheter, vars innehavare d br erhlla

    sakgarstllning fr att f mjlighet att hvda sina intressen.75

    Med srskild rtt i denna paragraf avses samma betydelse som i frslaget till en ny

    expropriationslag, framlagd r 1972.76

    Definitionen utesluter helt pantrtt och med

    den likvrdiga rttigheter, samt stadgar att srskild rtt i stort sett enbart bestr av

    begrnsad sakrtt, se utdrag 3.16.

    3.16 Fredraganden ny ExL, r 1972

    Som srskild rtt vid tillmpning av den nya lagen br anses

    nyttjandertt, servitut och rtt till elektrisk kraft samt liknande

    rtt 77

    I de fall som ndrade frhllanden intrder i anlggningen och dessa prvas i ny

    frrttning s ska samfllighetsfreningen, i de fall denna frvaltar anlggningen,

    73

    Lantmteriet (2014), s. 3-5 74

    Prop. 1973:160, s. 229 75

    ibid, s. 229 76

    ibid, s. 230 77

    Prop. 1972:109, s. 188

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    37

    behandlas som sakgare i frrttningen och inte delgarna nr frgan som prvas r

    av enklare beskaffenhet, som en fastighets delaktighet i samfllighet eller ndring av

    fastighetens andelstal, AL 35 4 st. Detta gller ven vid frgor om verfring av

    byggnader eller andra anlggningar enligt AL 35a .

    3.4 Sakgare vid ledningsrttstgrder

    I propositionen till LL s diskuteras kring definitionen av sakgarbegreppet.

    Paralleller drogs till svl resonemangen i propositionen till AL som ExL dr en

    nrmare legaldefinition av vem som r sakgare i stort sett uteblev, se utdrag 3.17.

    3.17 Departementschefen om ny LL, r 1973

    Mot bakgrunden av de stllningstaganden som gjorts i ExL och

    frslaget till anlggningslag kan jag i likhet med ngra

    remissinstanser inte ansluta mig till frslaget att i

    ledningsrttslagen ta upp en allmn bestmning av

    sakgarbegreppet. Enligt min mening br frgan lsas p det stt

    som skett i frslaget till anlggningslag. 78

    Utredningen till LL stadgar att ledningsrttslagstiftningen s lngt som det anses

    lmpligt br verensstmma med expropriationsrttsliga regler. Tv lagar med

    nrliggande rttsomrden torde behandla samma problem p liknande stt.79

    Sledes

    kom LL 18 att stadga vilka som vid ledningsrttsfrrttning har rtt att fra talan

    utver vad som sgs i FBL 4 kap. 11 enligt hnvisning i LL 16 , se utdrag 3.16 .

    3.16 LL 18

    Innehavare av srskild rtt till fastighet, som inlses eller p

    annat stt tas i ansprk fr ledningsndaml, r sakgare vid

    frrttningen, om hans eller hennes rtt berrs.

    Sakgare r, i fall som avses i 33 , ven den som

    ledningsrttshavaren med std av frordnande enligt 11 a har

    gett rtt att dra fram och anvnda en ledning, om hans eller

    hennes rtt berrs.

    Fr innebrden av srskild rtt se avsnitt 3.3. I paragrafens andra stycke stadgas att

    den som ger ledning vars rtt till utrymme r uppltet i andrahand genom LL 11a ,

    ska behandlas som sakgare om rttigheten berrs.80

    Enligt LL 16 2 st. behver inte

    78

    Prop. 1973:157, s. 110 79

    ibid, s. 26 80

    Prop. 2003/04:136, s. 31

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    38

    sammantrde hllas med sakgare d en inskriven servituts- eller nyttjandertt fr

    framdragande och bibehllande av ledning ska omvandlas till ledningsrtt.

    ven grannars rtt att fra talan togs upp av en remissinstans. Grannar r inte att

    hnfra till sakgarkretsen vid en ledningsrttsfrrttning, d denna likstlls vid

    expropriation, dr grannar inte heller har ngon talertt. Grannfastigheternas

    eventuella pverkan av ledning kommer i princip att beaktas, ex officio av

    frrttningslantmtaren, i den prvning som grs av tgrden enligt LL.81

    81

    Prop. 1973:157 s. 110

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    39

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    40

    4 Verkningar av fastighetsbildningstgrder I detta kapitel redogrs fr vad som hnder med nyttjandertter, servitut och tomtrtt

    d olika fastighetsbildningstgrder genomfrs, samt kort om ledningsrtt och

    gemensamhetsanlggningar. Dessa tgrder franleder ndvndigtvis inte en

    sakgarstllning ssom avses i avsnitt 3, utan i detta kapitel redovisas enbart fljderna

    fr rttigheter av frrttningstgrder.

    4.1 Nyttjandertter

    Nyttjandertt upplts av fastighetsgaren till annan fr nyttjande.82

    Nyttjandertter

    kan vara antingen lokaliserade eller olokaliserade. r ett visst omrde p fastigheten i

    vilken rttigheten uppltits bestmt, rttsligen genom avtal eller faktiskt genom

    nyttjande, s r rttigheten lokaliserad. Motsatsen r en olokaliserad rttighet.83

    I JB 7

    kap. finns allmnna bestmmelser om nyttjandertter och servitut. Dessa

    bestmmelser beskriver bland annat hur dessa rttigheter pverkas vid

    fastighetsbildningstgrder. Nyttjandertter r avtalsrttigheter och upplts till en viss

    bestmd person eller annat bestmt rttssubjekt.84

    4.1.1 Klyvning, avstyckning och sammanlggning

    Hur nyttjandertter pverkas av klyvning och avstyckning behandlas i JB 7 kap. 27 ,

    se utdrag 4.1.

    4.1 JB 7 kap. 27 1 st.

    Delas fastighet som besvras av nyttjandertt eller servitut,

    gller rttigheten i var och en av de nya fastigheterna. r

    rttighetens utvning genom uppltelseavtalet begrnsad till visst

    omrde, upphr rttigheten dock att besvra fastighet som icke

    omfattar ngon del av omrdet.

    I de fall en fastighet delas, genom klyvning eller avstyckning, ndras inte den

    rttigheten som gller i fastigheten. Huvudregeln sger att rttigheten ska fortstta

    glla i bde den nybildade fastigheten, stamfastigheten och styckningslotten. Nr

    rttigheten dremot r lokaliserad kommer den efter klyvningen eller avstyckningen

    enbart att glla i den klyvningslotten eller styckningsdelen som berrs av

    nyttjandertten.85

    82

    Beckman L. K., m.fl. (2011) Grunddragen hos nyttjandertter och servitut 83

    Lantmteriet (2013c), s. 231 84

    Bengtsson B., Hager R., Victorin A. (2010), s. 18 85

    Lantmteriet (2013b), s. 321-322

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    41

    Ngon bestmmelse fr sammanlggning likt reglerna fr avstyckning och klyvning

    finns inte i JB 7 kap. men i frarbetena till JB 7 kap. 29 framgr att rttigheten vid

    sammanlggning flyter ut i hela den nya fastigheten, om rttigheten r olokaliserad.86

    Enligt frarbetena uttrycks ocks att en lagbestmmelse angende en lokaliserad

    nyttjandertt, servitut eller liknande inte behvs d det anses klart att rttigheten fljer

    marken.87

    4.1.2 Fastighetsreglering

    Pverkan p nyttjandertter vid fastighetsreglering behandlas i JB 7 kap. 29 , se

    utdrag 4.2.

    4.2 JB 7 kap. 29

    Om fastighet som besvras av nyttjandertt eller servitut

    undergr fastighetsreglering, fr rttigheten drefter utvas p

    omrde, som genom regleringen verfres till fastigheten. Detta

    gller dock icke, om rttighetens utvning genom

    uppltelseavtalet r begrnsad till viss del av fastigheten eller om

    utvning av rttigheten p det verfrda omrdet eljest mste

    anses strida mot uppltelsen eller r ofrenlig med sdant

    frordnande som avses i tredje stycket. Freskrift om rtt fr

    lantmterimyndigheten att bestmma nytt omrde fr utvning av

    nyttjandertt finns i fastighetsbildningslagen.

    Nyttjandertt, servitut och rtt till elektrisk kraft gller ej vidare i

    mark eller byggnad som genom fastighetsreglering frngr

    fastighet vari rttigheten uppltits. Det ligger den som tilltrder

    sdan byggnad att inom en mnad frn tilltrdet uppsga

    hyresavtal som gllde mot avtrdaren. I annat fall gller avtalet

    mot honom.

    Att lantmterimyndigheten kan frordna att en rttighet skall

    fortstta att glla i mark eller byggnad som genom

    fastighetsreglering frngr den fastighet vari rttigheten

    uppltits freskrivs i 5 kap. 33 a och 7 kap. 13

    fastighetsbildningslagen. En sdan rttighet skall vid

    tillmpningen av 22 ga fretrde framfr en rttighet som

    enligt frsta stycket skulle f utvas i marken eller byggnaden.

    86

    Beckman L. K., m.fl. (2011) JB 7 kap. 29 87

    Ekbck P. (2009), s. 216

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    42

    Rttighetshavare r sakgare vid fastighetsreglering i den utstrckning som redogrs

    fr i avsnitt 3.1.1.88

    Vid de tillfllen mark tillfrs en fastighet, kommer olokaliserade

    uppltna rttigheter att kunna utvas ven p den tillfrda marken.89

    Det nu sagda

    gller enbart i de fall som uppltelseavtalet inte innehller ngra specifika

    begrnsningar.90

    Huvudregeln r att nr mark genom en fastighetsreglering frngr en

    fastighet i vilken det finns uppltna rttigheter, s frsvinner rttigheterna i den

    verfrda marken. Fr att hindra att rttigheten upphr mste ett frordnande gras av

    frrtningslantmtaren.91

    Frordnandet sker enligt FBL 5 kap. 33 a .92

    Lagen stadgar

    att om en sakgare begr det, ska en nyttjandertt som gller i mark eller byggnad,

    vilka frntrder genom fastighetreglering, fortstta glla i den verfrda marken. D

    lagparagrafen innebr ett undantag frn JB 7 kap. 29 2 st. mste ett frordnande

    hnfras frn ett uttalat enskilt intresse.93

    Observeras br ven att rttigheten d inte

    flyter ut i hela den ombildade fastigheten, utan fortstter enbart att glla i den mark

    dr rttigheten frn brjan uppltits.94

    Enligt FBL 5 kap. 33a 2 st. behver inte

    nyttjanderttshavaren hras vid ett frordnande som uppenbart inte innebr en negativ

    pverkan fr honom. se utdrag 4.3

    4.3 Departementschefen om frslag till FBL 5 kap. 33a , r 1988/89

    Frgan om en rttighets bestnd kan komma att vckas av den

    tilltrdande fastighetsgaren i syfte att undg

    ersttningsskyldighet gentemot rttighetshavaren. Det finns d

    sllan anledning att blanda in rttighetshavaren i frrttningen. 95

    I de fall ett frordnande sker mste detta tas i beaktande nr likvidvrdet ska

    bestmmas fr den mark som verfrs. Nyttjanderttens bestende i den verfrda

    marken pverkar inteckningshavarnas rtt. Likviden fr inte minskas s pass mycket

    att de fordringsgare med bttre rtt lider skada.96

    Bestmmelse hrom finns i FBL 5

    kap. 10b .

    Frordnande enligt FBL 5 kap. 33a har inte alltid varit en mjlighet. Innan

    lagparagrafen infrdes kunde nyttjanderttshavare lida stora frluster vid

    fastighetsregleringar d deras rtt upphrde att glla, se rttsfallen NJA 1987 s. 831

    88

    Lantmteriet (2013b), s. 192 89

    Lantmteriet (2013c), s. 231 90

    Ekbck P. (2009), s. 218 91

    Lantmteriet (2013b), s. 184 92

    Lantmteriet (2013c), s. 233 93

    Prop. 1988/89:77, s. 52 94

    ibid, s. 78 95

    ibid, s. 53 96

    ibid, s. 53

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    43

    och NJA 1989 s. 20 i avsnitt 5.1.2 och 5.1.3. Detta ansgs oskligt mot enskilda

    nyttjanderttshavaren.97

    4.1.3 Arrende

    Arrende r en typ av nyttjandertt.98

    Reglerna fr arrende finns i JB 7-11 kap.

    Arrenden upplts fr arrendatorns behov och de flesta arrenden r vsentliga fr

    arrendatorns frsrjning.99

    Det finns fyra olika typer av arrenden. Den arrendetyp,

    vilken har strst ekonomisk svl som social betydelse, r jordbruksarrende. Som

    jordbruksarrende klassas de arrenden dr jord upplts fr brukande enligt de metoder

    som knnetecknar jordbruket som nring. Ett jordbruksarrende kan antingen innehlla

    en bostad t arrendatorn, grdsarrende, eller best av mark som brukas frn

    brukningscentrum p annan fastighet, sidoarrende.100

    Bostadsarrende freligger nr jord upplts ssom tomt och arrendatorn ska uppfra

    eller bibehlla bostadshus p marken. Viktigt fr att arrendet ska anses som

    bostadsarrende r dock att arrendets huvudsakliga syfte r bostad t arrendatorn och

    hans familj.101

    De tv vriga arrendetyperna r anlggningsarrende, nr jord upplts

    fr kommersiellt syfte, samt lgenhetsarrende, nr jord inte upplts fr jordbruk och

    arrendet inte r att se som bostads- eller anlggningsarrende.102

    Reglerandet av vad som sker med ett arrende vid olika fastighetsbildningstgrder r

    desamma som fr allmnna nyttjandertter, se avsnitt 4.1.1-4.1.2.

    Bostadsarrenden och jordbruksarrenden har direkt besittningsskydd. Detta innebr att

    arrendatorn har rtt till frlngning av arrendet ven om fastighetsgaren har sagt upp

    arrendet, frutom i de fall som nmns i JB 9 kap. 8 fr jordbruksarrenden och JB 10

    kap. 5 fr bostadsarrenden. Innan FBL 5 kap. 33a infrdes hade fastighetsgaren

    mjligheten att undvika arrendatorers direkta besittningsskydd genom

    fastighetsreglering. I och med denna bestmmelse kan dock arrendatorer yrka p ett

    frordnande att rttigheten ska fortstta glla, se avsnitt 4.1.2.103

    Anlggningsarrenden har indirekt besittningsskydd. Detta innebr att arrendatorn har

    rtt till ersttning ifall fastighetsgaren sger upp avtalet eller vgrar frlnga avtalet

    med rimlig avgld. Detta fljer av JB 11 kap. 5 .

    97

    Prop. 1988/89:77, s. 92 98

    Beckman L. K., (2011) Allmnt om nyttjandertter 99

    Grauers F. (1998), s.16 100

    ibid, s. 219 101

    Larsson N., Synnergren S. (2011), s. 49 102

    Larsson N., Synnergren S. (2008), s. 19 103

    Prop. 1988/89:77, s. 92

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    44

    4.1.4 Jakt

    Enligt JB 7 kap. 3 r jakt att behandla som en allmn nyttjandertt. Reglerna fr jakt

    finns i JaktL. Rtten till att jaga vilt i skog och mark fljer i stort sett med

    gandertten. Det r dock vanligt att en jgare inte enbart jagar p mark som r i

    dennes egen go.104

    D jakt inte r ngot som i normalfallet gr att koppla till

    fastighetens behov r jaktservitut ovanliga. Istllet upplts rtten att jaga till

    privatpersoner.105

    Enligt JaktL 15 gller JB 7 kap. fr uppltelse av jaktrtt mot ersttning. En

    jordbruksarrendator har rtt att jaga p den arrenderade marken om inget annat har

    avtalats, JaktL 10 . Fr vriga arrenden mste det framg av avtalet att

    nyttjanderttshavaren har rtt att jaga.106

    Jakt kan ocks frligga genom urminnes

    hvd.107

    Uppltelsen till rtten att jaga p annans fastighet kan ibland vara kombinerad med

    andra rttigheter, dr andra bestmmelser finns. Frgan kan d uppkomma vilka

    rttsregler som gller. Detta styrs av objektet och ndamlet med uppltelsen. Om

    jaktrtt upplts i samband med ett arrende s gller reglerna fr arrende hela

    uppltelsen, se avsnitt 3.2.108

    4.1.4 Fiske

    Enligt JB 7 kap. 3 r ocks fiske att behandlas som allmn nyttjandertt. Reglerna

    om fiske finns i fiskelagen (1993:787). I grunden har fastighetsgaren rtt till fiske i

    enskilt vattenomrde inom hans fastighet och fisket kallas d bundet fiske. I de fall

    som bundet fiske freligger s fljer fisket med vattnet vid ndringar i

    fastighetsindelningen. Motsatsen till bundet fiske, allts nr vattnet och fisket ej r en

    sammanhllen ganderttslig enhet, kallas fristende fiske.109

    Fiske kan, precis som jakt, utvas genom nyttjandertt eller urminnes hvd. Nr fisket

    upplts med nyttjandertt r det som en del av ett jordbruksarrende och d tillmpas

    reglerna fr arrende, se avsnitt 4.1.3, eller sjlvstndigt som en nyttjandertt och d

    gller samma regler som fr allmnna nyttjandertter.110

    Bde bundet och fristende

    fiske kan vara samfllt och d hra till mnga fastigheter gemensamt, oavsett om

    104

    Bentsson B. (2010), s. 249 105

    Larsson N., Synnergren S.(2008), s. 26 106

    ibid, s. 94 107

    Bengtsson B. (2010), s. 249 108

    Larsson N., Synnergren S.(2008), s. 21-27 109

    Ekbck P. (2008), s. 8 110

    Bengtsson B. (2010), s. 251

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    45

    vattnet r samfllt eller enskilt. Fall dr en fastighet enbart omfattar fristende fiske

    kallas fr fiskefastighet. En sdan fastighet har varken mark eller vattenomrde.111

    4.2 Servitut

    Servitut ger en s.k. hrskande fastighet rtt att nyttja en annan fastighet, s.k. tjnande

    fastighet, fr ett bestmt ndaml. Rttsfrhllande freligger mellan fastigheter dr

    servitutet utgr ett tillbehr till hrskande fastighet och r sledes direkt kopplad till

    gandertten.112

    Ett servitut kan tillkomma p privatrttslig vg genom avtal och

    benmns d avtalsservitut, samt genom myndigheter och domstolar, ett s kallat

    officialservitut. Avtalsrttigheter ssom avtalsservitut r knutna till registerfastigheten

    medan officialrttigheter ssom officialservitut r bundna direkt till marken.113

    Det

    kan vara av betydelse vilken av dessa servitutskaraktrer som freligger, d

    karaktren p servitutet kan f innebrd i hur servitutet pverkas av

    fastighetsanknutna frndringar.114

    Officialservitut bildas med utgngspunkt i FBL 7

    kap. och regleras drmed ven av de allmnna bestmmelserna fr fastighetsbildning

    samt fastighetsreglering i FBL 3 kap. respektive 5 kap.115

    Avtalsservitut regleras i JB

    7 kap. och 14 kap. dr servitutsrekvisiten samt vissa formkrav fr uppltelsen stadgas.

    Viktigt att uppmrksamma r att d ett servitut genomgr fastighetsbildning s fr ej

    belastningen p den tjnande fastigheten ka mer n vad avtalet tillter.116

    4.2.1 Avstyckning, klyvning och sammanlggning

    Lokaliserat officialservitut

    Huvudregeln r att ett lokaliserat officialservitut fljer marken vid ndringar i

    fastighetsindelningen. Genomgr tjnande fastighet en avstyckning, klyvning eller

    sammanlggning bestr det lokaliserade officialservitutet i den fastighet som innehar

    det utrymme som uppltits. Berr tgrden dremot hrskande fastighet gller samma

    regler som fr nyttjandertter, se avsnitt 4.1.1.117

    Olokaliserat officialservitut

    r servitutet p tjnande fastighet olokaliserat lyder huvudregeln att det stannar i den

    fastighet i vilken det r uppltet. Skulle en tgrd innebra att ett olokaliserat

    111

    Ekbck P. (2008), s. 8 112

    Bengtsson B. (2010), s. 94 113

    Nilsson L. I., Sjdin E. (2003) s. 63 114

    Julstad B. (2011), s. 41 115

    Lantmteriet (2013c) s. 430 116

    Ekbck P. (2009), s. 218 117

    ibid, s. 224-226

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    46

    officialservitut upphr finns mjligheten att erstta det med ett nytt. Berr tgrden

    dremot hrskande fastighet gller samma regler som fr nyttjandertter, se avsnitt

    4.1.1.118

    Avtalsservitut - tjnande fastighet

    Fr avtalsservitut gller samma regler vid delning och sammanlggning av tjnande

    fastighet som fr allmnna nyttjandertter, se avsnitt 4.1.1. Vid klyvning eller

    avstyckning frn en fr servitut tjnande fastighet, berrs drmed inte servitutshavare

    d servitutet fortstter att glla och rttigheten inte frndras.119

    I de fall som hrskande och tjnande fastighet sammanlggs upphr ett avtalsservitut

    att glla eftersom servitutet inte lngre behvs, JB 14 kap. 12 .120

    Avtalsservitut - hrskande fastighet

    Speciellt fr servitut r att nr hrskande fastighet genomgr en avstyckning s

    kommer servitutet enbart att fortstta glla fr stamfastigheten enligt FBL 10 kap. 4

    2 st., om ingenting annat bestms i frrttningen. Servitutet ska vid klyvning av

    hrskande fastighet enligt FBL 11 kap. 5 tilldelas en av lotterna eller delas av ngra

    av dem eller om inget sgs i frrttningen delas av klyvningslotterna. Vid en klyvning

    av hrskande fastighet hanteras disponeringen av servitutet i stort sett liknande som

    vid avstyckning.121

    Andelsservitut

    Vrt att nmna kan vara de andelsservitut som kan uppkomma vid avstyckning enligt

    FBL 10 kap 5 2 st. Ett andelsservitut upplts p s stt att styckningslotten tilldelas

    ett servitut i de andelar stamfastigheten har i en samfllighet. Denna typ av servitut

    utgr ett undantag och ska behandlas som ett olokaliserat officialservitut.122

    4.2.3 Fastighetsreglering

    Lokaliserat officialservitut

    D ett officialservitut r lokaliserat r huvudregeln att detta fljer med marken och

    drfr sllan berrs av en fastighetsreglering p tjnande fastighet.123

    Olokaliserat officialservitut

    Ett olokaliserat officialservitut p tjnande fastighet pverkas p samma stt vid en

    fastighetsreglering som vid avstyckning, klyvning och sammanlggning. Detta leder

    118

    Ekbck P. (2009), s. 224-226 119

    Lantmteriet (2013a), s.281 120

    Ekbck P. (2009), s. 216-217 121

    ibid, s. 215, s. 225 122

    Nilsson L. I., Sjdin E. (2003), s. 63 123

    Ekbck P. (2009), s. 224-225

  • Sakgarbegreppet vid lantmterifrrttningar

    47

    till att servitutet upphr att glla i den mark som frngr uppltelsefastigheten och att

    servitutet flyter ut i den tillfrda marken. Desamma gller nr tgrder vidtas p

    hrskande fastighet. 124

    Avtalsservitut

    Fr avtalsservitut gller samma regler fr tjnande fastighet som vid andra

    avtalsrttigheter, allts samma bestmmelser som vid nyttjandertter.125

    Ett

    avtalsservitut fr frordnas att fortstta glla efter en fastighetsreglering enligt FBL 7

    kap. 13 , vilken hnvisar till FBL 5 kap. 33a . Det som stadgats fr nyttjandertter i

    avsnitt 4.1.2 gller sledes ven fr avtalsservitut. Detta gller bde olokaliserade och

    lokaliserade avtalsservitut.126

    I ett servitutsfrhllande med avtalsservitut kan ven hrskade fastighet pverkas vid

    fastighetsreglering. En automatisk regel finns i FBL 2 kap. 5 som medfr att d ett

    servitut mste anses bundet till ett visst omrde av den hrskade fastigheten s fljer

    rttigheten marken. Anses