Revista Buildings - 12ª edição

BUILDINGSANO 3 - EDIÇÃO 12 - 4º Trimestre 2010 www.buildings.com.br

Investimentos Imobiliários

BMS - Building Management System

São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

Dicas de como e onde aplicar seu dinheiro

Segurança, conforto e eficiência

Espaços Corporativos Online

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ECO BerriniAlto padrão com foco na sustentabilidade

A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais.

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• Empenho completo nas negociações a favor de seus clientes.

• Método inovador de pesquisa, contemplando todas as opções no mercado.

• Mais de 90% de resultados “Excelente” e “Muito Bom” na avaliação dos clientes.

• Confidencialidade, seriedade e ética em todas as negociações.

• Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail)

• Build-to-Suit

• Sale & Leaseback

• Gerenciamento de Projetos e Obras

Nossos serviços incluem:

• Relocalizações

• Revisões e Renovações

• Rescisões

• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas

• Avaliações e Desimobilizações

QUAL A SUA NECESSIDADE?Escritórios

Varejo / Retail

Centros de Distribuição

Project Management

Industrial

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Com o mercado imobiliário em alta, a Revista Buildings fecha os três últimos meses do ano com notícias otimistas para os nossos leitores, além de algumas previsões também positivas para 2011.

A capa desta edição traz o Eco Berrini, um empreendimento que irá implantar um novo modelo sustentável, apresentando uma consciência ecológica e ambiental além de atender a propósitos sociais e comerciais, trazer conforto aos ocupantes e melhorar a paisagem urbana. Nosso entrevistado do trimestre é Luiz Carlos Pereira Viviani, Gerente de Engenharia de Prédios Corporativos do Banco Santander de São Paulo, onde conta sobre a consolidação da Torre Santander e toda a nova estrutura do banco após a junção com o Banco Real. Com a alta do mercado imobiliário, trazemos como a matéria principal o tema Investimentos Imobiliários, com dicas de como e onde aplicar seu dinheiro e depoimentos de grandes nomes do segmento. Depois da série detalhada de cada um dos equipamentos (elevadores, ar-condicionado, segurança e energia) de um edifício corporativo, publicada nas edições anteriores, agora trazemos o sistema que comanda tudo isso: o BMS (Buildings Management System). Na matéria Green Building, dicas para o empreendedor de como controlar as emissões de gases de efeito estufa emitidos durante a construção do seu edifício. Entenda porque a construção civil é considerada uma das atividades com mais impactos ecológicos e como fazer como que tais impactos sejam positivos. A BNCORP investe em mais um empreendimento de sucesso em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo: o Vila Olímpia Prime Offices. Neste trimestre, o Portal Buildings promoveu três sorteios que foram sucesso absoluto: vinte entradas para o Casa Cor Trio, um convite VIP para o Cityscape e três livros “Real Estate – Fundamentos para análise de investimentos”, de João da Rocha Lima Jr., Eliane Monetti e Claudio Tavares de Alencar. Boa leitura!

Fernando Libardi

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Fernando LibardiSócio-diretor


Editorial

04

Displays BuildingsAgora você pode encontrar a Revista Buildings em vários edifícios e restaurantes, veja alguns:

Birmann 20 / Cafeicultura - Chác. Sto. Antônio / CENESP – 6 blocos / CEAB - LA / CEAB - NY

Morumbi Office Tower / Office Tower / Pasta Grill - Itaim / Plaza I / São Luis Gonzaga / UOL - Faria Lima

Torre Faria Lima /Terraço Paulistano - Chác. Sto. Antônio / Villa Lobos / WT Nações Unidas - 1 e 2

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online05

ConteúdoMunicípiosSão PauloRio de JaneiroBarueriABCDOsasco

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Universo 1.451

BUILDINGSDiretor Geral

Fernando Libardi

Redação e RevisãoCláudia Levy

Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima

Coordenadora de PesquisaPatricia Abreu

PesquisaJoceleni Sampaio, Henrique Silva,

Matheus Soares, Roberta Silva, Rodolfo Coelho e Susane Lecca

Consultores ComerciaisFernando Didziakas e Henrique Lima

CapaHenrique Lima

FotografiasCláudia Levy, Henrique Lima e Jorge Hirata

Colaboraram nesta ediçãoAlan Roger, Anderson Benite, Carolina Matheus,

Claudio Tavares de Alencar, Fabio Talero, Mario Ferreira, Martín Andrés Jaco,

Maurício Barbosa, Ronaldo Ferreira, Silvia Yared, Thomas Govier e Verena Ferreira

Impressão e AcabamentoMargraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

Tiragem / Periodicidade9 mil exemplares / Trimestral (2010)

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Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/11/2010

@

www.buildings.com.brAcesse o Portal Buildings para obter maiores

informações das ofertas do mercado imobiliário corporativo.

Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP

Tel.: (11) 5181-4369

“Entre aspas”

“Nosso mercado imobiliário corporativo está aquecido, com vulto-sos volumes de investimentos e chegada freqüente de novos players internacionais. Neste cenário agilidade é fundamental para via-bilizar bons negócios. No Portal Buildings encontramos todas as informações necessárias, de forma imediata e sempre atualizadas, e que muito nos auxiliam para um rápido retorno as nossas de-mandas. A cada edição recebida da revista me surpreendo com sua

constante evolução em forma e conteúdo.”

Fernando Menani – Diretor de Operações da Prime Gerenciamento

“ A Caio Calfat Real Estate Consulting é uma empresa de consultoria imo-biliária, que atua em planejamento de novos empreendimentos e a Revista Buildings é uma preciosa ferramenta de consulta e pesquisa para nosso trabalho, tanto no setor imobiliário, quanto no hoteleiro; mantendo-nos in-formados permanentemente sobre os principais fatos ocorridos no mercado, indicando tendências e características, carências e saturações. A visão geral do mercado imobiliário das principais cidades do país, os novos grupos in-vestidores, os projetos contemporâneos, as ferramentas financeiras, as ques-tões jurídico-imobiliárias, os métodos construtivos, os negócios realizados,

são amplamente abordados com absoluta eficiência e transparência.”

Caio Calfat – Presidente da Caio Calfat Real Estate Consulting

“Para a Soluções Consultoria, o Buildings é uma fonte que utilizamos como forte ferramenta para nos atinarmos as oportunidades, propor-ciona visão clara e objetiva do cenário atual. Assim, tomar decisões no dia a dia com o dinamismo que o mercado exige, é possível com o formato que a publicação e o portal proporciona, uma visão macro e completa dos diferentes panoramas e regiões, imprescindível para a

rotina de nossos executivos e colaboradores.”

Regis Amadeu – Diretor Comercial da Soluções Consultoria


Sumário

Ofertas50 São Paulo

51 Barra Funda 51 Berrini 52 Centro 53 Chácara Santo Antônio 54 Faria Lima / Itaim Bibi55 Marginal Pinheiros56 Moema / Vila Mariana56 Morumbi / Jardim São Luís57 Paulista

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59 Alphaville/Tamboré

Green Buildings32

66 Salvador 67 Recife

As emissões de carbono e a construção civil

60 ABCD61 Osasco

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do Portal Buildings.com.br

68 Curitiba 69 Florianópolis69 Porto Alegre

64 Centro65 Copacabana66 Outras Regiões

58 Santo Amaro58 Vila Olímpia59 Outras Regiões

62 Rio de Janeiro62 Barra da Tijuca63 Botafogo

Edifícios em construção em São Paulo e Rio de Janeiro

EntrevistaLuiz Carlos Pereira VivianiFala sobre a consolidação da Torre Santander

MercadoInvestimentos ImobiliáriosDicas de como e onde aplicar seu dinheiro

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Capa - ECO BerriniAlto padrão com foco na sustentabilidade

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Eventos36Casa Cor Trio, CityScape e CoreNet

Estatísticas38

Atividade Construtiva40

TécnicaBMS - Building Management SystemSegurança, conforto e eficiência

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Especial34Vila Olímpia Prime OfficesNegócio Prime é assim: qualquer tamanho de sala tem infraestrutura de espaço corporativo

Qual espaço sua empresa procura?

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O Portal Buildings oferece um banco de dados com todos os edifícios comercias das principais cidades do Brasil, bem como diversos serviços para ocupantes e proprietários. Entre eles estão os sistemas dinâmicos de Busca Rápida, Busca Avançada e outras ferramentas para dar total acesso às Fichas Técnicas (com diversas fotos, especificações técnicas completas, disponibilidade e preços pedidos dos espaços vagos).

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Capa

No local onde antes havia o edi-fício-sede da Philips, de 1980, que foi implodido em 2008,

está sendo construído o ECO Berrini. Sob responsabilidade da Hochtief, em-presa presente no Brasil a mais de 40 anos e que oferece serviços de enge-nharia, construção e facilities, o empre-endimento promete implantar um novo modelo sustentável, apresentando uma consciência ecológica e ambiental além de atender a propósitos sociais e comer-ciais, trazer conforto aos ocupantes e melhorar a paisagem urbana. Quer mais? O número 1.400 da Avenida Luiz Car-los Berrini é pré-certificado na categoria Gold, na certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), ainda durante as obras. Nos dias de hoje, mesmo com

as mais avançadas tecnologias, falar em sustentabilidade tem sido considerado uma das ações mais modernas. O que dirá um empreendimento sustentável! Um edifício que cause impactos negati-vos ao meio ambiente, que não reapro-veite material e não economize no uso de recursos naturais não pode ser consi-derado “moderno”. E foi assim que a sustentabilida-de chegou até os projetos arquitetônicos, definindo escritórios e edifícios como “verdes”. É importante considerar que um prédio não se torna ecologicamente correto apenas quando está pronto, mas também quando ainda está em fase de construção. Uma obra pode provocar muitos danos am-bientais: entulhos, poluição sonora, extra-ção de madeira, pedras, consumo de água e energia, e controlar todas essas ações,

causando o mínimo de impacto possível ao meio ambiente, é um dos grandes desafios das empreendedoras, mas que vale a pena. O prédio pode receber certificações espe-ciais e valorizar o empreendimento que será, então, um green building.

Corrida pelo ouro

Somando às características ar-quitetônicas do empreendimento, o ECO Berrini está inscrito para conquistar a certificação LEED na categoria Gold ainda na fase de construção. Para isso, várias ações foram tomadas ainda duran-te as obras. Mas antes, vamos entender um pouco como funciona a certificação LEED categoria Gold1. Os green buildings são classifi-cados como os que apresentam caracte-

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¹ Leia mais na 2ª Edição da Revista Buildings, na matéria “Green Buildings”.

ECO Berrini Alto padrão com foco na sustentabilidade


rísticas sustentáveis em sua arquitetura e também ações (ainda na construção) que buscam diminuir os impactos ambientais. Por exemplo: diminuição do consumo ge-ral de água por meio do armazenamento e reutilização das águas da chuva, economia de energia elétrica utilizando iluminação natural, dentre outras características. O sistema de classificação LEED oferece quatro níveis: certified, silver, gold e platinum. Cada um deles corresponde ao número de créditos acumulados nas seguintes categorias chamadas “verdes”: sustentabilidade, eficiência em água, ener-gia e ar, reaproveitamento de materiais e recursos e qualidade e conforto do ambien-te interno. Os padrões LEED podem ser implantados durante uma obra, em novos empreendimentos, reformas ou somente nos ambientes internos. O ECO Berrini, para conquistar o selo LEED Gold, terá como uma de suas principais propostas economizar 40% de consumo de água e 30% de energia. Todo o projeto do edifício é voltado para a sustentabilidade. Durante as obras, atitu-des como controlar a emissão de ruídos, proteger o solo contra erosão e contatos com produtos químicos, evitar ao máxi-mo a produção de sujeira, utilizar água de reuso, além de instruir os trabalhadores da obra sobre como economizar água e energia, são de suma importância para a garantia da certificação Gold. Para a economia da água, o siste-ma implantado no ECO Berrini permiti-rá o reuso das águas denominadas cinzas (águas do banho, chuveiros automáticos, lavabos, pias de cozinha). Depois de tra-tadas, estas águas serão reaproveitadas para o ar-condicionado, irrigação e nas descargas dos banheiros. No quesito energia, como já sa-bemos, o ar-condicionado, por ser o maior consumidor de energia de um edifício co-

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mercial, foi o que recebeu maior investi-mento. Por meio de um sistema controlado pela automação predial e que funciona por meio da variação de frequência, haverá a re-dução do consumo de energia. Outra carac-terística importante para evitar gastos com energia será o uso de fontes naturais, como a luz solar. Ou mesmo a iluminação natural nos ambientes internos, durante o dia. Outra ação que irá contribuir com a economia de energia será a instalação de elevadores com características susten-táveis, isto é, sem a necessidade de casa de máquinas. Dessa forma, a viagem fica mais confortável e silenciosa, além de proporcionar economia se com-pararmos ao sistema tradicional. A otimização do tráfego dos elevado-res nos andares também irá gerar economia, evitando paradas desne-cessárias e longas esperas.

Características do ECO Berrini

O ECO Berrini é um em-preendimento integrado com a so-ciedade e com o meio ambiente, pois está focado na preservação da natureza e visa proporcionar bem-estar aos ocupantes. Falando um pouco sobre a localização do ECO Berrini, sabemos que, hoje, a região em que está lozalizada a Avenida Luiz Carlos Berrini, no bairro do Brooklin, é uma das mais valori-zadas de São Paulo. É ali que es-tão instalados os mais modernos edifícios e escritórios do Brasil. O alto padrão toma conta do local que não para de se desenvolver. Segundo dados do Por-tal Buildings, atual-mente, tem-se 104 prédios na região

da Berrini, somando cerca de 670 mil metros quadrados. Com uma infraestru-tura completa de comércio, restaurantes, bares, fácil acesso tanto de carro como de transporte público, o local virou alvo, no bom sentido, de grandes empreende-doras que viram ali um grande potencial de crescimento. Fundada em 2003, a Prosperi-tas Investimentos é uma das maiores gestoras de Private Equity Imobiliário do país. Atualmente, a Prosperitas é


responsável pela gestão de aproxima-damente R$ 3 bilhões em ativos; mais de 250 mil metros quadrados de área construída (nas áreas comercial, varejo, logística/industrial e loteamento resi-dencial). Além de cerca de 1,66 milhões de metros quadrados de área disponível para desenvolvimento logístico e indus-trial e 14,8 milhões de metros quadrados para loteamentos residenciais.2

De acordo com recente matéria do jornal O Estado de S. Paulo, “com ativos estimados em R$ 3 bilhões, a Prosperitas é dona de um portfólio que inclui shopping centers, edifícios comer-ciais, instalações industriais e loteamen-tos residenciais. A joia da coroa é o ECO Berrini”3, nada mal para um edifício que tem tudo para ser Classe A.

Pré-certificação já conquistada

Segundo informações do Centro de Tecnologias e Edificações (CTE), o Edifício ECO Berrini já recebeu a pré-cer-tificação LEED por Core & Shel, um re-conhecimento formal emitido pelo United States Green Building Council (USGBC). Tal certificação leva em conta o núcleo do edifício, as áreas comuns e a fachada, ava-liando soluções sustentáveis que reduzam os impactos no meio ambiente. Veja abaixo um trecho do Portal do CTE4 explicando os diferenciais susten-táveis que o ECO Berrini apresentou para receber a pré-certificação: “O edifício ECO Berrini é cons-tituído por uma torre corporativa de 35 andares (entre pavimentos-tipo, térreo, intermediário e ático), cinco subsolos e um edifício-garagem anexo, distribuídos em aproximadamente 95 mil metros qua-drados de área construída. O empreendi-mento nasceu sustentável e os conceitos incorporados, desde a sua concepção até o desenvolvimento do projeto e construção, buscam minimizar tanto os danos ambien-tais como aumentar o conforto dos usu-ários. Dentre as avançadas tecnologias e concepções desenvolvidas nesse projeto, vinculadas às diferentes questões socio-ambientais, destacam-se:

• Espaço sustentável: fácil acesso a diver-sos serviços básicos e a transportes públicos, projeção de área livre de construção que pri-vilegia a circulação de pedestres, instalação de cobertura verde com uso de materiais que reduzem o efeito de ilhas de calor.• Uso racional da água: tratamento e apro-veitamento de águas cinzas e pluviais para irrigação, abastecimento de bacias sanitárias e mictórios e torres de resfriamento do sis-

Capa


Especificações “verdes” (e outras) do ECO Berrini• controle de canteiro, resíduos, ar e solo (erosões);

• equilíbrio nas áreas verdes;

• instrução “verde” para os usuários;

• uso de espécies nativas / adaptadas, sistemas eficientes;

• sistema automatizado de condicionamento de ar;

• supervisão predial e medição individualizada de iluminação;

• central de coleta de lixo seletivo;

• uso de materiais reciclados (30%) e regionais (40%);

• madeira certificada FSC, gestão dos resíduos durante as fases de demolição e construção;

• grandes áreas envidraçadas para garantir aproveitamento de luz natural;

• vidros de alto desempenho, com baixo fator solar para redução da carga térmica;

• renovação de ar 27 m³/h;

• proibição do fumo;

• gestão da qualidade do ar durante a construção;

• controle de compostos voláteis orgânicos em materiais;

• iluminação natural (retroflex) e visão plena para o exterior;

• economia de 40% de água;

• redução de 100% de água para bacias e mictórios;

• agente ambiental certificado e divulgação da educação ambiental;

• neutralização de carbono;

• 32 pavimentos;

• 5 subsolos;

• edifício garagem anexo;

• cobertura para heliponto;

• 49.930 mil m² de área útil;

• tamanho da laje 1,5 mil m²;

• data prevista para entrega: 1 de março de 2011;

• ar-condicionado central;

• piso elevado monolítico.

2 Dados do site www.prosperitas.com.br.3 “Prosperitas vai investir R$ 1,2 bilhão em imóveis”, matéria publicada no Estado de S. Paulo, em 26 de agosto de 2010.4 Dados retirados do site www.cte.com.br.


tema de condicionamento de ar; especifica-ção de paisagismo com espécies de plantas nativas e adaptadas (que consomem menos água), implantação de sistemas eficientes para irrigação e utilização de dispositivos hidrossanitários eficientes, tais como: cai-xas acopladas com sistemas de duplo acio-namento (3 e 6 litros), mictórios e torneiras de fechamento automático, torneiras gerais e chuveiros com restritores de vazão.• Eficiência energética: grandes áreas envidraçadas nas fachadas para garantir o aproveitamento de luz natural; utilização de vidros de alto desempenho e com baixo fator solar; iluminação eficiente com baixa densidade de potência; geração de energia fotovoltaica na cobertura; comissionamen-to dos sistemas de energia do edifício; sis-tema de condicionamento com centrífugas de alta eficiência e variador de freqüência, circuito primário de água gelada com va-zão variável, caixas VAVs (volume de ar variável) nos ambientes internos.• Emissões atmosféricas: definição de vagas de estacionamento preferenciais para veículos com baixa emissão e baixo consumo; utilização de gases refrigeran-tes para o sistema de condicionamento de ar com baixo potencial de agressão à camada de ozônio e ao aquecimento glo-bal e neutralização dos gases de efeito estufa emitidos na fase de construção do

empreendimento.• Gestão de resíduos: os resíduos gerados na construção serão desviados de aterros sanitários; elaboração e implantação de um Plano de Gestão de Resíduos e Coleta Sele-tiva, gerados no empreendimento, e defini-ção de uma área dedicada para armazena-mento dos resíduos comuns e recicláveis.• Consumo de materiais: uso de materiais com alto conteúdo reciclado, extraídos, be-neficiados e manufaturados regionalmente, e utilização de produtos com madeira certi-ficada FSC (Forest Stewardship Council).• Qualidade do ambiente construído: proibição ao fumo no interior do empreen-dimento e próximo a entradas, tomadas de ar e janelas basculantes; alta taxa de renovação do ar no ambientes internos; ela-boração e implantação de um Plano de Gestão da Qualidade do Ar Interno para as fases de constru-ção do empreendimento; grandes áreas envidraçadas nas fachadas para garantir a integração do usuário com o ambiente externo.• Programa de Educação Ambiental: será desenvolvi-do um programa de educação

ambiental para desenvolver a consciên-cia ambiental crítica dos colaboradores de obra, da administração predial e dos futuros usuários.”

A Prosperitas tem investido forte-mente na região da Berrini, e, como vimos, o ECO Berrini faz parte deste portifólio. O atual coração de São Paulo, a região da Vila Olímpia, quando falamos em edifícios corporativos, ganha um novo empreendi-mento. Mas não se trata de apenas mais um prédio na região e sim de uma verdadeira inovação no mercado imobiliário! n



Entrevista


Luiz Carlos Pereira Viviani Formado em arquitetura pela USP, possui cursos de especiali-zação nas áreas de qualidade de serviços, investimentos imo-biliários, entre outras, pós-graduação em Arquitetura e foi professor nas universidades São Judas e Guarulhos. Tem passa-gens por empresas de projetos arquitetônicos e construtoras, além de ter sido proprietário de um escritório de arquitetura e construtora. Entrou no Banco Santander em 2005, através de uma gerenciadora de engenharia da instituição. Um ano depois foi convidado para gerenciar a área de engenharia de prédios

corporativos, onde atua até hoje.

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Fale um pouco sobre o seu cargo e suas funções dentro do Banco Santander.

Como Gerente de Patrimônio, trabalho na parte de engenharia de pré-dios onde a principal tarefa é dar suporte ao Banco Santander. Esta área também cuida de tudo que diz respeito a investi-mentos em prédios administrativos. No caso do Santander, quando viemos para este prédio, pegamos tudo do começo para então fazer o “recheio” do edifício, carpetes, sistemas de ar-condicionado, móveis, tudo que fizesse parte do espaço de escritório. O objetivo principal foi tra-balhar os mesmos conceitos arquitetôni-cos e de instalação para todos os espaços administrativos. Minha área é responsável pelo planejamento da ocupação, re-plane-jamento da nova estrutura e investimentos para as adaptações.

Segundo matéria da Revista Buildings, em 2008 (3ª edição), o Santander já era a empresa que mais ocupava edifícios Classe A1 em São Paulo, mesmo antes da ocupação da Torre Santander. Como era

o parque imobiliário do Santander? Quando se fundiram os dois bancos, o Real e o Santander, eram 31 escritórios espalhados pelo Brasil. Com a implantação da Torre Santander, houve algumas modificações administrativas, como a desativação do edifício sede que ficava na Avenida Paulista, a devolução de dois escritórios que ficavam um na Torre Faria Lima e outro no CENU. Tudo isso modificou radicalmente a estrutura de implantação, em São Paulo, princi-palmente, que é nosso primeiro foco, e

acabamos ampliando nossas áreas. Hoje, nossa principal sede é a Torre Santander. Temos também o Casa 1, o Casa 3, com uma natureza de suporte e operacional, e o Casa 2 onde fica toda a área de infor-mática do Banco Santander.

Quais são as operações que acontecem na Torre Santander?

A Torre Santander abriga as áreas de negócios, corporate, além do que cha-mamos de comando de varejo e as áreas de assessoria nobre, como marketing e RH. As áreas de suporte têm uma ligação muito forte com a de negócios. É também neste edifício que se localizam todas as áreas re-lacionadas ao banco em si e onde ocorrem as operações de varejo.

Como foi a escolha da Torre Santander? Veio de uma análise de dados de consulto-ria ou de uma oportunidade do mercado? Nós precisávamos de um prédio que simbolizasse a integração dos bancos Real e Santander. Um edifício de grande importância, com boa presença e que fosse um marco deste novo banco. A história da escolha tem a ver com a própria história do Banco Santander Espanha que possuía um centro administrativo em Madri. E antes mesmo de se falar em integração de ban-cos, nós tivemos de levantar algumas per-guntas estratégicas. Por exemplo: se fosse necessário reunir todo o banco, onde iría-mos fazer isso? A Torre Santander foi uma oportunidade que o mercado colocou para nós, pois não existiam muitos edifícios em São Paulo com a capacidade e dimensão que este prédio oferece.

Qual seria uma estimativa de economia na consolidação das operações na

Torre Santander? Em termos de porcentagem, pos-so dizer que quando fizemos as primeiras simulações nós reduziríamos 40% dos custos recorrentes que se tem de prever, ou seja, daria a oportunidade da redução de custos desta ordem. Se isto está se mo-dificando ainda não é possível saber. Esta-mos no ano das primeiras implantações na Torre Santander, fizemos aniversário em novembro de 2010. Acredito que em bre-ve será possível se pensar nessa economia com mais precisão, porque as operações que pensávamos ter efeito, de uma certa maneira, sofreram modificações, fazen-do com que algumas economias fossem substituídas por outros acréscimos. Mudar para um edifício deste porte (temos quase 70 mil metros quadrados de área acarpe-tada) era, até pouco tempo, uma operação praticamente nova em São Paulo, e quan-do nos demos conta da magnitude do pro-jeto, planejamos a implantação em etapas, sendo que as primeiras já foram conclu-ídas. Embora não seja eu que responda pela área de facilities, acompanho tudo de perto, porque quando fizemos os projetos do edifício foi de forma integrada.

Como foi a consolidação? E quais foram os desafios enfrentados durante o processo?

Nós tinhamos de projetar um pré-dio para uma população que não se sabia de quantas pessoas eram, não sabia a estru-tura de cabos, e nem sua estrutura organi-zacional da empresa. E a maneira de se tra-balhar com o Santander é lançar prazos e

Luiz Carlos Pereira Viviani fala sobrea consolidação da Torre Santander

¹ Classe A: Edifícios entregues após o 1º trimestre de 1990, com área locável superior a 700 m² por laje, e elevadas especificações técnicas.

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sair correndo atrás para cumpri-los. Fomos então obrigados a trabalhar com soluções flexíveis, modulares, que pudessem servir para qualquer um. Sabíamos que teríamos um prédio que abrigaria dois bancos dife-rentes, com estruturas diferentes. Imagina-mos que a cada andar as pessoas pudessem ter um lugar para sentar e conversar. E aí surgiram os espaços lounge, que em cada andar tornaram-se um conceito bastante utilizado, inclusive nos andares dos escri-tórios, alguns maiores outros menores. As salas de reunião ficam estrategicamente próximas ao lounge para quem quer tomar um café, uma água, comer alguma coisa, evitando qualquer dificuldade. Existe um sistema de atendimento aos executivos que funciona como um pool de secretárias pre-sente em todos os andares que faz serviços conforme um menu para cada pessoa, de acordo com o seu cargo. Por outro lado, foi feito um estudo de melhor ocupação onde se tem um centro de serviços que atenda a todos os outros funcionários. Ao longo de todo o perímetro, fazemos adaptações para outros tipos de mobiliário de acordo com a necessidade dos ocupantes. Também aqui lançamos uma proposta de que os espaços fossem abertos. De vice-presidente para cima, a estação de desenho é diferente, mas de vice-presente até o nível de geren-te há o mesmo tipo de mobiliário. Dessa forma, foi uma proposta importante para se ter uma adaptabilidade com relação a cada área administrativa. Nós também sabíamos que algumas áreas deveriam ser fechadas. Hoje é possível notar que alguns andares são diferentes de outros, porque ali foi ne-cessário fazer o fechamento de divisórias em espaços que precisavam estar isolados. Enfim, uma série de decisões foram to-madas sem que se perdesse a estrutura do espaço. A principal característica da Tor-re Santander se pauta por um open space, por uma pluralidade de soluções, por uma

flexibilidade adaptacional de estruturas or-ganizacionais e por propostas que são vá-lidas em qualquer situação. Por exemplo, era fato que teria de haver um restaurante dentro do prédio e muitas discussões fo-ram feitas a respeito disso, além da área de ambulatório, enfim, foi dessa forma que o projeto foi sendo feito, ao mesmo tempo que a estrutura foi se definindo mesmo que ainda se tenham alterações e movimenta-ções a serem feitas.

Qual é a quantidade de colaboradores atualmente na Torre Santander?

Não é muito fácil de demonstrar esta divisão porque não existe sala fecha-da. Esta foi uma proposta mais tímida do que a sua implantação. Nós só demos sala para diretores executivos, vice-presidente

e presidente. Acontece que esta proposta foi levada às últimas consequências, ou seja, ninguém na estrutura do Banco San-tander Brasil tem sala exclusiva. O presi-dente e seus vice-presidentes estão todos em uma mesma sala. Tem divisória, mas é tudo aberto, pode-ser circular dentro do ambiente deles. Portanto esta proposta foi além do que poderia ir, até porque hoje é normal. Mas respondendo à sua pergunta inicial, hoje temos cinco mil colaboradores só na Torre Santander.

Qual é a sua visão profissional do mer-cado imobiliário no que diz respeito a tendências, preços, vacância, locação e

quais suas perspectivas para 2011? Acredito que teremos uma amplia-ção das ofertas, que vão estar no mercado daqui a dois anos. Hoje tem-se um certo aperto, principalmente nessa região da Tor-re Santander onde se deu aquela movimen-tação que todo mundo conhece: Centro Ve-lho, Paulista e depois descendo para Jardins, Itaim e Berrini. Penso que a vacância de São Paulo deve cair e o Rio de Janeiro deve passar por um período complicado com re-lação a ofertas de imóveis. Inclusive temos fortes planos de ir para o Rio, mas que aca-bam empacando nas ofertas tão restritas e tão caras, e não vejo para que lado a capital carioca pode melhorar até 2012. Tenho uma certa preocupação com relação ao mercado imobiliário. Acho que os aluguéis, princi-palmente do segmento corporativo, estão bastante altos e conseguir pagá-los nessas zonas mais nobres é muito difícil. Por outro lado, o Brasil vai continuar crescendo, as pessoas vão continuar comprando e pagan-do, mesmo que o cenário macroeconômico possa mudar radicalmente, com o aumento das taxas de juros, por exemplo. Mas se este cenário permanecer favorável, os imóveis também seguirão bem. n

Entrevista

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“A principal característica da Torre Santander se pauta por um open space, por uma pluralidade de soluções, por uma flexibilidade adaptacional de estruturas organizacionais e por propostas que são válidas em

qualquer situação.”

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Investimento é a “utilização de ca-pital em determinado negócio ou empresa visando à obtenção de lu-

cros”¹. Ou em outras palavras, quem in-veste deseja ter um ganho maior, quer que seu capital aumente e o dinheiro ren-da um pouco (ou muito) mais. Para isso, há vários tipos de investimento, desde o mais simples (com pouco rendimento e menor risco) ao mais complexo (os que rendem mais, porém oferecem um risco maior e também uma quantidade maior de dinheiro a ser aplicada). A estatística popular, de que quem já tem bastante dinheiro quer sem-pre mais, está correta. E quem não quer? Por mínima que seja a quantia, é muito bom ver o seu rico dinheirinho renden-do, e com isso fazer planos, enfim, ter uma vida estável financeiramente. Segundo Maurício Barbosa, Di-retor de Incorporação da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI), o mercado imobiliário vem se tornando

cada vez mais atrativo com o passar dos anos, e isso se deve, talvez, à gama de possibilidades e variedades que o seg-mento oferece. “Por exemplo”, explica Maurício, “no ramo residencial, atual-mente, o programa ‘Minha Casa, Minha Vida’ tem atraído inúmeros investidores nacionais e internacionais”. E não é só o imóvel popular que está em ascensão mas também o de alto padrão onde a de-manda continua bastante grande. “O ramo corporativo”, continua o Diretor da CCDI, “com a expectativa de queda nos juros reais e a taxa de vacância considerada a menor de todos os tempos, também apresenta força. No setor indus-trial, o que mantém o mercado em alta é a perspectiva de crescimento e estabilida-de da economia, pois as empresas alugam estes espaços a longo prazo, entre 10, 15 ou até 20 anos”. Com o aumento dos aces-sos à internet e a facilidade de se comprar online, muitas pessoas chegaram a pensar que os shopping centers perderiam sua

força de consumo, mas não foi o que acon-teceu. As pessoas continuam indo muito aos shoppings, mantendo este segmento aquecido. E, finalmente, o setor hoteleiro, com a proximidade da Copa do Mundo e das Olimpíadas, “está se desenvolvendo e investindo em novos leitos. Mas, indepen-dente disso, o turismo no Brasil sempre manteve uma constante taxa de ocupa-ção”, conclui Maurício Barbosa. A seguir, vamos entender o básico sobre investimentos e saber onde aplicar o nosso dinheiro, como escolher um tipo de investimento, saber prever os riscos e prin-cipalmente o rendimento.

Investir é coisa do passado

Dos tipos mais comuns de in-vestimento estão a poupança, a renda fixa e as ações. Até guardar dinheiro em casa é uma forma de investimento, um investimento futuro. Quando pensamos em pegar uma parte de nossos ganhos

Investimentos Imobiliários

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Mercado

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1 Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa.

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a Brigadeiro Luís Antônio). Dez anos mais tarde, as terras ao redor foram divididas em lotes, pelo empresário do segmento imobi-liário Joaquim Eugênio de Lima (uma das travessas da Avenida Paulista). A região começou então a ser procurada pelos ricos da época que enxergaram o potencial do local e construíram mansões em toda sua extensão. Quase um século depois, na dé-cada de 1950, com a inauguração do Con-junto Nacional, os casarões foram sendo substituídos por prédios comerciais que são o que, hoje, dominam a região.

Retorno X Risco

Como saber escolher um bom investimento? Segundo o Professor Doutor da Escola Politécnica da USP, Claudio Tavares de Alencar, é preciso medir se tal oportunidade de inves-timento é atrativa ou não. Para isso, deve-se fazer uma simulação de quan-to se irá investir, e qual será o retorno que a oportunidade oferece. “Antes do

investimento acontecer”, explica o pro-fessor, “existe um risco embutido e a partir desses indicadores se discute o tamanho do risco que esta alternativa apresenta no investimento”. Especialista em real estate e co-autor do livro “Real Estate: Fun-damentos para análise de investimen-tos”2, Claudio Tavares, que discorreu sobre o tema Análise de Investimen-to, no livro referido, explica porque o mercado imobiliário tem atraído tantos investidores: “Com a redução das taxas de juros, os investidores estão se re-alocando em real estate. Salas comer-ciais, cotas de fundos de investimento imobiliário, deslocamentos em fundo de renda fixa, enfim, as pessoas inves-tem mais no mercado imobiliário pela variedade que ele oferece.” Outro fator importante que está aquecendo o mercado imobiliário, de acor-do com o professor, é a macroeconomia do país que vem apresentando crescimento. “As pessoas começaram a enxergar que

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mensais e guardar para determinado fim, é uma forma de investir. O mercado imobiliário é o que, atualmente, vem chamando a atenção des-de os mega-investidores até os menores. Pela história, o brasileiro tem em sua na-tureza um gosto por propriedades, aparta-mentos, escritórios, lojas. Nós brasileiros gostamos de imóveis. Sabemos que, há muitas décadas, investir em imóvel sempre foi muito co-mum. Não é a toa que as grandes cidades conquistaram seu desenvolvimento urbano porque pessoas (nossos antepassados) in-vestiram em imóveis, sejam casas, prédios, lojas, terrenos. É normal pessoas de idade um pouco mais avançada, principalmente os imigrantes, serem proprietárias não só de um, mas de vários imóveis. Por exemplo, a Avenida Paulis-ta, um dos maiores centros comerciais do país, foi criada em 1880, com a abertura de um caminho, em meio ao matagal, entre as estradas de Pinheiros (hoje a Rua da Con-solação) e de Santo Amaro (nada mais que

2 O livro referido é da Editora Campus (2010) e foi escrito também por João da Rocha Lima Jr. e Eliane Monetti.


Mercado

seria interessante investir no mercado imo-biliário pela série de oportunidades evi-denciadas por este segmento causando um movimento natural”. No entanto, vale um alerta: mui-tas pessoas pensam que investir em imó-veis é altamente seguro, que não existe risco, e isso é uma visão distorcida da re-alidade. “O retorno é bom, sem dúvida”, continua Claudio Tavares, “alavanca o poder de compra do investidor que coloca recursos nesse tipo de operação. A rela-ção de retorno X investimento é alta, e o risco é alto também. Mas a pessoa leiga não tem esse cuidado, pensa que investir em imóvel é lucro certo”. Alguns fatores básicos que de-vem ser levados em conta na hora de se investir em imóvel são: qual o tipo de imóvel em que se quer investir, a locali-zação, as possibilidades de entrar e sair do investimento, enfim, uma série de fa-tores que o pequeno investidor não avalia, fazendo com que se tome decisões impor-tantes sem muito respaldo, o que pode se tornar um grande problema. O que deixa as pessoas apreen-

sivas em realizar investimentos são os riscos, mas tudo é proporcional. Vamos pegar um exemplo: investir na Bolsa de Valores pode apresentar um risco alto (veja na tabela a seguir), mas, como já dito anteriormente, quando se investe uma grande quantidade de dinheiro, o risco tende a ser maior. No entanto, tam-bém deve haver uma promessa de um bom retorno. Proporcionalmente, quanto maior o investimento, maior o risco, e também será maior o rendimento. No caso de um imóvel é a mesma coisa. Uma pessoa que compra um edifí-cio inteiro terá muito mais rentabilidade do que outra que adquirir apenas um conjunto comercial, com riscos proporcionais, de acordo com a natureza de cada operação. Veja ao lado uma simulação de retorno X risco em alguns tipos de investimento, quando se tem um capital e pode-se dividi-lo e aplicar par-tes em diferentes modali-dades de investimentos.

Tipos de investimentos imobiliários

IndiretoSem necessitar da compra literal de um imó-vel, pode-se investir como em algo seme-lhante a ações ou renda fixa. Veja abaixo:

• Cotas de fundos imobiliários – uma cota é uma parte representativa de um patrimônio líquido. Neste caso, várias pessoas podem investir em um mesmo empreendimento, cada uma com uma cota que pode variar de valor. Aqui, forma-se o que é chamado de condomínio, ou grupo de investidores.• Ações de incorporadoras / construtoras – adquirir cotas das empresas especializadas

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Risco Retorno Distribuição em %

Imóvel baixo médio 30%

Ações alto alto 10%

Renda fixa médio médio 30%

Poupança baixo baixo 30%

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Referência em operação de sistemas prediais


Mercado

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em empreendimentos imobiliários ainda na sua fase de construção.• CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliá-rios) – títulos imobiliários que representam as incorporadoras imobiliárias, instituições financeiras e imobiliárias. Funciona como um fundo de renda fixa.

DiretoO investimento direto é a aquisição do imóvel propriamente dita, o que irá di-ferenciar o investimento é o que se fará deste imóvel. Pode-se, por exemplo, comprar uma casa, apartamento, conjun-to comercial, pavimento e até mesmo o edifício inteiro. Veja:

• Imóvel residencial – a casa própria pro-porciona segurança emocional, elimina o aluguel, oferece proteção financeira e o imóvel pode valorizar, dependendo da localização. Por outro lado, dependendo dos juros, vale mais a pena alugar uma casa ou apartamento. Se o imóvel pre-cisar de manutenção, isto pode se tornar uma desvantagem no investimento.• Para ganho de capital – também é pos-sível comprar um imóvel residencial ou comercial para se obter ganho de capital, o que também oferece proteção financeira. O imóvel fica em stand by até um momento

em que seja necessário vendê-lo ou alugá-lo. No entanto, este tipo de investimento não gera renda e o imóvel também pode precisar de manutenção.• Para renda – comprar um imóvel e alu-gá-lo para um inquilino proporciona esta-bilidade financeira. O risco ocorre quando o inquilino não efetua o pagamento dentro do prazo. Outra desvantagem é a manuten-ção quando o imóvel está desocupado.• Incorporação – investir em um imóvel an-tes mesmo de ele ser construído. Neste tipo de investimento o lucro pode ser a curto prazo (pelo “entra e sai”, compra e venda), porém será necessário lidar com terceiros (como engenheiros, fornecedores, correto-res etc.) e é preciso ter muito conhecimen-to para não cometer erros.

Por que investir em imóveis?

A princípio, podemos dizer que são quatro as motivações que levam a uma aqui-sição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento e renda. Além disso, um in-vestimento imobiliário traz retorno financei-ro, conforto e estabilidade. O investidor deste segmento pode ter maior tranquilidade emo-cional, estressar-se menos e correr um risco muito menor com os efeitos da inflação. Dentre as desvantagens que um

investimento imobiliário pode trazer, cita-mos: a idade do imóvel, localização des-favorável, manutenção, problemas com inquilino, dentre outras. Podemos comprar ou alugar um imóvel para uso próprio, fato que, neste caso em específico, não se trata de investimento, pois não visa à rentabilidade. Um imóvel pode valorizar por dois motivos considerados principais: melhorias no entorno (construção de estações de metrô ou até de outros edifí-cios) e aumento da demanda (quanto maior a procura, maiores os valores de locação). Um dos principais fatores que levam ao investimento imobiliário é a se-gurança. Ninguém pode “furtar” um imó-vel, pois ele é uma forma de investimento, literalmente, concreta, sólida. Quando um investidor procura aplicar seu dinheiro, ele busca, geralmente, três pontos básicos que irão levá-lo a realizar tal operação: segu-rança, rentabilidade e liquidez. Quando aplicamos dinheiro na Bolsa de Valores, por exemplo, em épocas turbulentas da Economia podemos sair no prejuízo, enquanto que se tivermos inves-tido em imóveis, a estabilidade é muito maior. Mesmo em épocas de crise, supo-nhamos que a demanda por imóveis apre-sente queda, sempre existe alguém que queira investir ou comprar ou alugar um


imóvel, ainda que demore um pouco mais. Um investimento imobiliário é mais a longo prazo. Por exemplo, quando compra-mos um imóvel na planta. Nos lançamentos, sempre tem-se uma grande compra, em mas-sa, de empresas que adquirem vários con-juntos, aproveitando o valor que é menor na planta do que pronto, para depois investir. Segundo a Petros (fundada pela Petrobras em 1970 e pioneira no mercado de fundos de pensão), “a estabilidade econômica e o desenvolvimento de regulamentação para o setor imobiliário, aliados às oportunidades de investimentos em setores de infraestrutura e a uma redução consistente na taxa de juros básica, propiciaram o desenvolvimento do mercado imobiliário e o fortalecimento do vínculo desse segmento com o mercado de capitais, a partir da criação de diversos produ-tos financeiros de base imobiliária.”

Quem são os investidores?

Veja na pirâmide ao lado como, hierarquicamente, podemos dividir os tipos de investidores.

Segundo Martín Andrés Jaco, CIO (Chief Investment Officer) da BR Properties – maior empresa de capital aberto de imóveis comerciais (com mais de 1 milhão de metros quadrados de área locável) –, “até 2006, os principais investidores eram pessoas físicas, com poucas grandes empresas e poucos es-trangeiros. A partir de 2006, novas empresas e os estrangeiros começaram a se juntar às pessoas físicas e fazer com que todo o sis-tema de investimentos começasse a funcio-nar de forma mais abrangente. Adicionando os FII, a liquidez no setor aumentou ainda mais.”, explica Martín. Com a Lei 8.668 de 25/06/93 so-bre a Criação dos Fundos de Investimento Imobiliário, houve a isenção do Imposto de Renda e a taxa de juros caiu, permitindo a médios e pequenos investidores em-barcar no mercado imobiliário. “A partir de 2006”, continua Martín Jaco, “o sistema da pirâmide começou a funcionar, pos-sibilitando, por exemplo, a um advogado investir em um ‘pedaço’, uma

cota, de um determinado imóvel de uma grande empreendedora, isto é, o fundo de investimento”. Para um pequeno investi-dor, hoje, é possível ter uma cota de um centro empresarial como o CENU, por exemplo, ou de algum grande shopping center por meio dos fundos de investimen-to imobiliário. Outro ponto extremamente positivo e que alavancou ainda mais os investimentos no mercado imobiliário é o cenário macroeco-nômico do Brasil. O país ganhou destaque na economia mundial mantendo-se estável duran-te a crise de 2008. “Um sistema muito forte”,

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Mercado

explica Martin, “e vários instrumentos para investimentos contribuem para o aquecimento do mercado imobiliário e atraem mais pesso-as a investir”. Sabemos que, pelo histórico, o brasileiro demonstra um gosto por imóveis o que proporciona variados tipos de negócios: flats, escritórios, pontos comerciais, shopping centers, lojas, hotéis, imóveis residenciais para investimento ou moradia, galpões de grande porte, toda esta gama de possibilidades escan-carou o mercado imobiliário. Martín Jaco enfatiza a impor-tância de se ter um foco de investimento. Não é viável dar tiros para todos os lados, investir em apartamentos, escritórios e shoppings. Dessa forma o investidor, “anda de lado. É importante determinar um nicho, concentrar-se em um único segmento. Ou você se especializa, ou per-de mercado”, conclui. Mas é importante estar atento, pois a concorrência dos fundos é muito grande. Quanto mais baixo o valor de um grupo empreendedor que abre seu capital para investimento, maior é a concorrên-cia. Por exemplo, um produto que é ven-dido por um preço mais baixo se esgota mais rapidamente do que se estiver mais caro. É por isso que, em se tratando de investimentos, talvez seja mais interes-sante aplicar dinheiro em um grupo de valor mais alto, correndo, consequente-mente, um risco maior, mas também ten-do possibilidade de maior lucro.

Copa do Mundo e Olimpíadas

As expectativas para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 estão atraindo investidores de todos os cantos do planeta. A cidade de São Pau-lo, por exemplo, está sendo procurada por norte-americanos, europeus e asi-áticos. O Nordeste também tem atraído muitos investidores.

Além das construções de novos estádios e da disputa acirrada de quem sediará a abertura da Copa, as grandes empreendedoras estão investindo forte-mente na rede hoteleira e em shopping centers. As obras correm contra o tempo para ficarem prontas antes dos eventos esportivos. O Rio de Janeiro também está a mil por hora! Hoje, a cidade ma-ravilhosa conta com 29 mil quartos de hotéis, mas para as Olimpíadas serão ne-cessários no mínino 50 mil.

Metrô e trem bala

Com as obras do metrô a todo vapor, na capital paulista, o preço dos imóveis no entorno das estações tem su-bido consideravelmente. A localização e o acesso são itens que influenciam muito na avaliação dos imóveis comerciais au-mentando a demanda, e as incorporadoras estão atentas a isso. Já a construção do trem-bala, que ligará os Estados do Rio e de São Paulo, é um dos assuntos mais falados no momento. Em matéria recente, publi-cada no Portal Globo.com, a previsão é de que as obras tenham início no final de 2011 e que durem cinco anos. Segun-do o portal, o custo da obra é estimado em 53 bilhões de reais.

Poderia ser melhor

O mercado imobiliário no Brasil tem crescido muito nos últimos anos, isso é fato. No entanto, ainda existem alguns pon-tos que, se fossem vistos com olhos mais atentos pelas autoridades e melhorados, certamente agregaria mais valor aos no-vos empreendimentos. A infraestrutura de algumas cidades, principalmente das que possuem maior concentração de prédios comerciais, ainda deixa muito a desejar.

O último Grande Prêmio de For-mula 1 em Interlagos, em novembro, por exemplo, trouxe para a cidade muitos amantes do esporte, o que lotou os hotéis e causou transtornos no trânsito em qualquer horário do fim de semana que aconteceu a corrida. Imagine na Copa do Mundo! Até lá, claro, mais investimentos na rede hoteleira serão feitos, mas e as re-des viárias, o metrô, o transporte público, aeroportos e a rede portuária? Se houvesse um investimento maior em qualquer área do transporte, ocorreria o efeito “cascata”. Por exemplo, ao se ampliar a rede portuária isto atrairia empresas de logística, que precisariam de mais mão de obra, um número maior de galpões para mercadorias, mais espaço para atracarem navios. Consequentemen-te, os trabalhadores iriam desejar morar perto do porto, o que atrairia investidores para moradias populares (como o Minha Casa, Minha Vida). Enfim, uma coisa gera outra e investimentos deste porte são necessários para o desenvolvimento de uma cidade, especialmente quando se es-peram dois eventos do porte de uma Copa do Mundo e uma Olimpíada. Segundo o Professor Claudio Tava-res de Alencar, falta informação de qualida-de disponível para o investidor. O mercado brasileiro tem poucos dados confiáveis ao investidor. “É necessário ter disponibilidade à informação clara, confiável, barata e até de graça, do contrario têm-se movimentos que acabam por conturbar o mercado”. O ato de investir é de fato uma es-colha, uma decisão difícil, pois é preciso abrir mão de uma parte dos ganhos mensais da sua empresa e investir em algo que irá trazer um benefício a longo prazo. Porém esta é uma das principais formas com que as grandes corporações mantêm suas ativi-dades em constante crescimento. n

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Nos dias de hoje, é normal controlar todos os equipamentos de um edifício de qualquer porte por meio de um moderno sistema de gerenciamento e controle. O BMS

(Buildings Management System, ou sistema de automação ou gestão predial) permite monitorar toda a infraestrutura, sistemas de segurança e operação de um edifício, desde o funcionamento dos elevadores até o ar que respiramos. Um sistema como o BMS é responsável pelo controle e monitoramento de toda a estrutura mecânica, elétrica e de segurança de um empreendimento. O controle é feito por meio de computado-res e softwares especificamente criados para cada tipo de função. Mario Ferreira, Diretor de Operação da E-Vertical, em-presa líder em sistemas de automação predial, explica a importân-cia de se ter uma equipe especializada para operar o BMS: “Hoje, os edifícios estão priorizando a economia de insumos. Então faz-se um investimento enorme na aquisição dos equipamentos mais modernos e que consumam menos. Mas isso, no dia a dia, é ape-nas uma ação, sendo que a ação mais importante é a operação, ou seja, não adianta ter um equipamento moderníssimo com uma operação desqualificada.” Além de trazer conforto, modernidade e praticidade, o sistema BMS também tem o objetivo de gerar economia ao edifí-


Técnica

cio. Exemplo de sucesso da própria E-Vertical é o Edifício Plaza I, que faz parte do CENU (Centro Empresarial Nações Unidas), em matéria publicada na edição anterior da Revista Buildings. Depois de aproximadamente 30 reclamações diárias sobre o ar-condicio-nado, a E-Vertical entrou em ação na automação do equipamento e conseguiu não só a satisfação dos usuários, que reduziram as reclamações em um número considerável, como também gerou 17% de economia no consumo de energia. Ações como esta são resultado de um sistema BMS bem implantado e bem administrado, do contrário, quem sofre são os usuários. Mas não é apenas de equipamentos e botões que o BMS trata, mas também, e principalmente, do bem-estar dos ocupantes. Proporcionar conforto é um dos principais objetivos do BMS.

Como surgiu o BMS

Desde que existem edifícios comerciais, existem tam-bém sistemas de gestão predial, ainda que estes eram realizados, em meados da década de 1970, manualmente. No entanto, o ter-mo BMS é relativamente novo, pois, na época, todo o sistema de controle de um edifício corporativo era definido como BAS (Buil-ding Automation System, sistema de automação predial) ou EMS

BMS - Building Management SystemSegurança, conforto e eficiência

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(Energy Management System, sistema de gestão em energia). Esses dois sistemas foram implantados em complexos empresariais por meio de dispositivos eletrônicos que eram ca-pazes de gerenciar energia, iluminação, temperatura, elevadores, dentre outros. Os sinais, até então, eram analógicos e funcionavam eletromecanicamente. Os edifícios possuíam painéis de controle com interruptores manuais que indicavam cada escritório, cada andar, cada espaço do prédio. Também havia luzes que indicavam o status de cada equipamento, permitindo que o pessoal de manu-tenção predial pudesse interagir se algum equipamento falhasse. Outra forma de indicar falhas era por meio de alarmes sonoros. Assim como controlar o ambiente interno do edifício, os sistemas BMS podem estar ligados ao controle de acesso (catra-cas, cancelas e portas, monitorando entrada e saída) ou outros sis-temas de segurança, como circuito fechado de televisão (CFTV) e detectores de movimento. Alarmes de incêndio e elevadores tam-bém estão ligados a um BMS. Por exemplo, se é detectado um incêndio, o sistema aciona os splinklers, desativa elevadores e soa o alarme. Vejamos a seguir cada um dos equipamentos controlados pelo BMS em um edifício corporativo.

O primeiro passo para a instalação do BMS é conhecer o edifício em seus mínimos detalhes. Ainda na fase de construção, com a planta e todas as especificações técnicas, já é possível ana-lisar, planejar e implantar o BMS. Ali já pode-se saber as metra-gens, onde ficarão os acessos, as garagens, qual será a quantidade de elevadores, como serão os andares, onde ficarão os banheiros da área comum, as escadas de incêndio, o tipo de forro, pé direito, como serão os pisos para distribuição de cabeamentos, se haverá auditório, recepção, heliponto e até academia, café ou restaurante. A partir de dados desta natureza, virão outros mais específicos: sistema de ar-condicionado, equipamentos de emergência, teleco-municação, iluminação, dentre outros. Também é importante saber o número exato de vagas de garagem. Isso ajuda, obviamente, no controle de acesso de veí-culos (de funcionários e visitantes). Conhecer as áreas também é

fato primordial para aulixiar o controle do BMS: área útil, locável, terraço, cobertura, térreo, subsolos. Outras especificações, como pé direito, piso elevado, dutos, canaletas, forro e características como banheiros, auditó-rio, salas de reunião, depósito, copa, refeitório, caixa eletrônico, academia e heliponto, por exemplo, também devem ser levadas em consideração para que o BMS respeite todos os detalhes do edifício e seu funcionamento seja, no mínimo, perfeito. E cada detalhe tem suas características específicas. Vejamos a seguir.

Um dos maiores motivos de reclamação, o ar-condicio-nado deve estar regulado entre 20ºC e 24ºC, considerada a tempe-ratura ideal, mas que para algumas pessoas pode ser muito quente e para outras, muito fria. Como vimos acima, as especificações técnicas do edifício são um fator importante na hora da instalação

BMS - Building Management SystemSegurança, conforto e eficiência

¹ Leia mais na 6ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Especificações técnicas de edifícios comerciais”.

² Leia mais na 7ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Especificações técnicas de edifícios comerciais: ar-condicionado”.

“O importante é tirar o maior proveito da complexidade do sistema BMS e fazer dele uma ferramenta e não um transtorno, mas para isso

é preciso de qualificação.”

Mario Ferreira

Diretor de Operação da E-Vertical Tecnologia. Engenheiro Eletricista pela Faculdade de Engenharia Industrial; MBA Estratégico - Northwestern University - Kellogg School of

Management e Fundação Dom Cabral.


de qualquer equipamento, e no caso do ar-condicionado, também o seu desempenho. É muito comum, quando sentimos que o ambiente não está em uma temperatura de nosso agrado pessoal, ligarmos para a central de BMS, quando trata-se de um ar-condicionado central, e reclamarmos ou solicitarmos a mudança de temperatura. Mas em muitos casos, a responsabilidade pode não estar atrelada ao BMS e sim a um mau planejamento de espaço. Por exemplo, uma sala muito grande contendo poucas pessoas pode ser muito fria e o inverso também pode ser incômodo. Enfim, são causas que podem evitar transtornos se analisadas precocemente, evitando também responsabilizar a central de BMS sobre qualquer desconforto re-lacionado ao ar-condicionado. Segundo Mario Ferreira, é quase impossível atender 100% das reclamações de ar-condicionado. “O importante é tirar o maior proveito da complexidade do sistema BMS e fazer dele uma ferramenta e não um transtorno, mas para isso, novamente, é preciso de qualificação.” O sistema de ar-condicionado pode ser dividido em cen-tral (funciona por meio da máquinas de grande porte instaladas em um único local do prédio e controladas pela equipe de BMS); split (fica e imbutido no forro o que reduz o ruído no ambiente de trabalho); self (aparelho instalado em cada sala com contro-le personalizado e feito diretamente pelo ocupante); e individual (instalado nas janelas). Normalmente o ar frio é insuflado para dentro do am-

Técnica

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biente por meio de dutos que correm escondidos acima do forro até as grelhas. Em alguns ambientes, ao invés de haver insufla-mento por grelhas no forro, este é feito pelo piso elevado. É muito utilizado para resfriamento de áreas com equipamentos localiza-dos, por exemplo, sala de computadores e laboratórios. É também uma alternativa para um prédio onde o pé direito é baixo, sendo necessário escolher entre piso elevado ou forro rebaixado. O ar-codicionado é, sem dúvida, o maior consumidor de energia em um edifício comercial. Cerca de 40% da ener-gia de um edifício é pelo funcionamento do ar-condicionado. O aparelho também é tema das maiores controvérsias entre os ocupantes e talvez seja um dos equipamentos mais complicados de se controlar para que seu desempenho agrade, literalmente, a gregos e troianos.

Dois aspectos são prioritariamente considerados pelo sistema BMS no que diz respeito aos elevadores: rapidez e segu-rança. É desagradável perder minutos esperando por um elevador, não saber se está subindo ou descendo ou quando a porta abre e não há espaço algum. Sem falar que ninguém gostaria de ficar preso em um elevador. Pela segurança dos elevadores, deve-se levar em conta que uma empresa especializada realize a manutenção dos equi-pamentos e que haja um controle rigoroso do fluxo de pessoas dentro do edifício. Por exemplo, as formas básicas para se evitar problemas são diferenciar elevador de passageiro e elevador de carga e, principalmente, não exceder o número de pessoas ou peso que o espaço comporta. A velocidade com que os elevadores circulam depen-de diretamente da programação que o sistema eletrônico recebe, baseada em estudos que determinam os horários de maior fluxo no edifício, o volume e a média de passageiros. A maioria dos elevadores hoje em dia funciona com um sistema mais comum de acionamento de botões, localizados dentro do elevador, que indicam se o passageiro quer subir ou descer e qual o andar ele pretende ir. Em edifícios mais modernos, o sistema é chamado de “inteligente”, onde o usuário, já no hall de espera, digita o andar

³ Leia mais na 8ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Sistemas modernos de elevadores melhoram os altos e baixos da vida cotidiana”.

Vantagens do BMS para os ocupantes:Conforto

Controle personalizado Aumento da produtividade

Monitoramento do consumo de energiaResposta rápida a reclamações de qualquer natureza

Economia de tempo e dinheiro com manutenção

Vantagens do BMS para o proprietário do edifício:Valorização do aluguel

Flexibilidade de adaptação do edifício Maior conforto e economia de tempo

Vantagens para as empresas de BMS:Facilidade de diagnósticos agilizando a manutenção

Agendamento computadorizado Uso efetivo de pessoal de manutenção

Detecção precoce de problemas Ocupantes mais satisfeitos


que gostaria de ir, e o painel indica qual elevador este passageiro deve tomar. Estão se tornando raros, hoje em dia, os prédios em que todos os elevadores chegam ao mesmo tempo no andar. Os sis-temas inteligentes evitam o desperdício de energia, poupando também a manutenção dos elevadores que não ficam “passeando” pelo prédio e parando em qualquer andar sem necessidade.

O Diretor de Operações da E-Vertical explica que exis-tem duas especialidades principais para a operação do BMS: a parte técnica (elevadores, ar-condicionado, energia) e segurança. É muito comum infelizmente ainda que alguns edifícios, mesmo tendo feito um alto investimento em modernos equipamentos, não investir também na equipe de operação do prédio. Resultado: uma pessoa da área de segurança ter de operar a parte tecnológica, ou vice-versa, é motivo de transtorno, na maioria dos casos. “É pre-ciso separar as equipes. Por exemplo, o sistema de incêndio é res-ponsável por acionar o alarme e acionar a desocupação do edifício e geralmente a pessoa que opera o sistema BMS é quem vai ativar este procedimento. Imagine deixar este sistema na mão de uma pessoa desqualificada?”, conclui Mario. Muitos sistemas de automação incluem também os siste-mas de segurança. Câmeras de segurança, sensores de luz, alarmes, equipamentos contra incêncio. O BMS também controla os acessos a um edifício: catracas, cancelas, portas automáticas e, novamente, as câmeras que monitoram quem circula pelos compartimentos e o que ocorre ali, bem como sensores de movimento. Seguindo as normas AVCB, o Auto de Vistoria do Cor-po de Bombeiros, um edifício está em condições de segurança contra incêndio quando cada item de segurança está em perfeito funcionamento: saídas de emergência, portas corta-fogo, avisos sonoros, chuveiros automáticos, extintores, iluminação de emer-gência, hidrantes. E destes itens, tudo que for eletrônico é con-trolado pelo BMS: detectores de fumaça ou fogo, chuveiros auto-máticos (sprinklers), alarmes, interrupção de funcionamento dos elevadores, dentre outros.

Os sistemas de monitoramento e controle de acesso são compostos por câmeras de segurança (externas e internas), que funcionam pelo circuito fechado de TV, distribuídas em áreas de maior circulação de pessoas e veículos; sensores de movimento (principalmente nas áreas comuns, como corredores, escadas de incêncio, halls de elevadores dos andares e garagens). As portas automáticas, catracas e cancelas também têm seu acionamento controlado pelo BMS. Saber quem, quando e onde circulam as pessoas, sejam elas ocupantes ou visitantes, funcionários do próprio prédio, é es-tratégia principal para a segurança. Monitorar e manter todos os equipamentos em funcionamento é função do BMS.

Antigamente era comum passar por uma rua central, à noite, e ver prédios acesos por quase o período inteiro, e em sua maioria desocupados. Hoje em dia, além da ênfase que a econo-mia de energia tem recebido para contribuir na sustentabilidade do planeta, ver um prédio com vários andares iluminados sem ter nenhuma presença humana certamente é sinal de prejuízo na conta mensal do proprietário. A modernização dos itens citados acima (elevadores, ar-condicionado e equipamentos de segurança) favoreceu (e muito) na economia de energia. O mesmo pode ser aplicado no caso da iluminação que está cada vez mais reduzida. Hoje, prédios tidos como “inteligentes” utilizam iluminação natural durante o dia e a noite, artificial somente nos ambientes ocupados por funcio-nários. E, até fazendo um trocadilho, os prédios “sabem” se há ou não pessoas circulando ou trabalhando em determinado local: pelos sensores de movimento, a luz aciona sozinha, e se não há ninguém na sala, a luz se apaga. O controle de qualquer sistema eletrônico em um pré-dio comercial é diferente nos diversos horários do dia. Quando o espaço está ocupado pelos funcionários, há maior utilização de elevadores, luzes acesas, computadores ligados, ar-condicionado funcionando, enfim, o consumo de energia é maior. E no período da noite, o consumo cai. n

4 Leia mais na 9ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Segurança em edifícios comerciais”.5 Leia mais na 10ª edição da Revista Buildings, na matéria: “Energia, é muito bom usar, melhor ainda economizar”.

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Enchentes, secas, recordes de temperaturas e tantas outras surpresas são pautas constantes dos noticiários, e não há como negar que mudanças climáticas estão ocorrendo

em diversas localidades do planeta. Muito ainda se discute sobre a magnitude dos impactos ambientais: qual será a elevação do nível dos mares, quais os países mais afetados e quando os efei-tos começarão a ser críticos. Entretanto, a relação direta entre as emissões atmosféricas provenientes das atividades humanas e o aquecimento global já está comprovada pela Ciência. A construção civil é reconhecida como uma das ativida-des de maior pegada ecológica em nosso planeta. Segundo dados das Nações Unidas, uma obra consome 40% de toda energia, extrai 30% dos materiais do meio natural, gera 25% dos resíduos sóli-dos, consome 25% da água e ocupa 12% das terras. Infelizmente, a construção não fica atrás quando se trata de emissões atmosféricas, respondendo por 1/3 do total de emissões de gases de efeito estufa. Nas edificações, as emissões são prioritariamente prove-nientes do uso de energia, sendo de 80 a 90% gerado na etapa de uso e operação (aquecimento, condicionamento de ar, ventilação, iluminação e equipamentos). Outros 10 a 20% estão relacionados à extração e ao processamento de matérias-primas, à fabricação de produtos e à etapa de construção e demolição. O Brasil possui uma matriz energética relativamente limpa com relação a outros países: a maior parte da energia é gerada em usinas hidrelétricas, cujas emissões são bem menores se comparadas às das termoelétricas (queima de derivados de pe-tróleo, carvão, gás etc.). Com essa matriz energética “limpa”, os números apresentados se invertem e as etapas de fabricação de materiais de construção ganham grande importância. Um estudo realizado pelos Ativos Técnicos Ambientais (ATAs) em parceria com o Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) — empresas especializadas em Emissões de Carbono e Green Building, respectivamente — identificou que um edifício

comercial, localizado na cidade de São Paulo, apresenta emissões de 108 kgCO2e/m², provenientes da energia consumida durante o seu uso e operação (30 anos), e emissões de 301 kgCO2e/m², du-rante a etapa de construção, refletindo as características da matriz energética brasileira. Pelo Inventário Nacional de Emissões de 2005, as pro-duções de cimento, aço e cal são responsáveis pelas maiores emissões industriais, sendo que as atividades de transporte desses materiais também têm posição de destaque:

• a produção do clínquer (base da produção do cimento Portland) emite gases de efeito estufa em grandes quantidades por duas razões: 1) as altíssimas temperaturas necessárias para calcinação nos fornos, em geral obtidas através de combustíveis fósseis, e 2) as emissões estequiométricas da mesma calcinação, que libera o carbono, antes contido no calcário, sob a forma de CO2 para a atmosfera;• com a produção de ferro e aço não é diferente: altas temperatu-ras nos fornos, obtidas a partir de combustíveis fósseis, somadas à liberação para atmosfera do carbono utilizado como redutor sob a forma de CO2;• não menos significativo, vem o grande consumo de diesel no trans-porte de todos os materiais empregados na obra, desde o seu local de origem até o canteiro. O movimento de terra no local pode tam-bém ser alto emissor, principalmente em obras de infraestrutura.

O setor da construção civil, portanto, tem grande poten-cial para reduzir a emissão de gases de efeito estufa e elaborar uma série de medidas para isso. O primeiro passo para o empreendedor é o desenvolvi-mento de um Inventário de Emissões de Gases de Efeito Estufa do seu empreendimento, tanto na fase de construção como na de uso, baseando-se em normas e protocolos internacionais, particularmen-te a ISO 14.064-1 e GHG Protocol. Do inventário surgirá, natu-

Emissões de Carbono e a Construção Civil

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integral das emissões;• plantio de árvores e reflorestamento para resgate de carbono.

As certificações Green Building, como LEED® (Lead-ership in Energy and Environmental Design) e AQUA (Alta Qualidade Ambiental), e a Etiquetagem Nacional de Edificações Procel incluem requisitos que potencializam a redução de emis-sões atmosféricas, principalmente quando exigem altos níveis de eficiência energética, redução de geração de resíduos destinados a aterros e adoção de materiais com menores emissões. O posicionamento do setor da construção civil nacio-nal, em relação às emissões de gases de efeito estufa, é, portanto, extremamente necessário. Seja pela integração de boas práticas em projetos e obras pelos empreendedores privados e públicos ou pelo comprometimento das diversas entidades que organizam o setor (sindicatos, associações etc.), é importante alinhar as em-presas da cadeia produtiva da construção ao movimento global de redução do aquecimento global. n

A Prosperitas, com consultoria técnica do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações) e da ATA Ambiental, decidiu, por uma atitude pioneira, realizar o inventário de emissões do canteiro de obras para o prédio Eco Berrini, em São Paulo. O empreendimento, que está bus-cando a certificação LEED®, passou a controlar todas as emissões diretamente ligadas ao seu processo construtivo. A ideia é que, ao final da construção, seja possível mensurar as emis-sões e neutralizá-las por meio de projetos de mitigação voluntária.

ralmente, a identificação dos pontos críticos, das prioridades e das oportunidades de se promover a redução das emissões, tais como:

• adoção de energias renováveis no projeto (solar, eólica etc.);• seleção de materiais com menores níveis de emissão;• seleção de fornecedores de materiais que tenham menores níveis de emissão na sua produção;• equipamentos de condicionamento de ar mais eficientes e que utilizem gases menos agressivos à camada de ozônio e com menor impacto no efeito estufa;• projetos de iluminação mais eficientes, com luminárias de alto desempenho e sensores de presença;• uso de combustíveis com menores níveis de emissão pelos equipamentos;• projetos arquitetônicos que privilegiem a ventilação e a ilu-minação natural, reduzindo o consumo de energia para condi-cionamento do ar;• aquisição de créditos de carbono para neutralização parcial ou


Engenheiro Civil e Mestre em En-genharia pela Escola Politécnica da USP. LEED-AP Accredited Pro-fessional. Auditor Líder ISO 9001 e OHSAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. Es-pecialista em Sustentabilidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho e saúde ocupacional). Diretor da Unidade de Sustenta-bilidade do CTE, empresa asso-ciada ao Instituto Ethos, USGBC,

GBC Brasil e CBCS.

Texto de Anderson Benite

Padrão desenvolvido para projetos de miti-gação voluntária de emissões, que podem ser vendidos posteriormente no mercado de

carbono voluntário. Garante uma metodologia robusta e evita a contagem dupla de redução de emissões. É a metodologia mais reconhecida dentro do mercado voluntário de emissões.Fonte: www.v-c-s.org

Metodologia desenvolvida pelo World Re-sources Institute (WRI) em parceria com o World Business Council for Sustainable Development (WBSCD) para a realização

de inventário de gases de efeito estufa, voltada para as corporações. É a ferramenta mais utilizada pelas empresas e governos em todo o mundo para entender, quantificar e gerenciar suas emissões.Fonte: www.ghgprotocolbrasil.com.br

Algumas ferramentas disponíveis

Metodologia piloto criada pela United Nations Environmental Programme (UNEP) para medir o uso de energia e reportar emissões de gases de efeito es-

tufa da operação dos prédios em todo o mundo.Fonte: www.unep.org/sbci/pdfs/UNEPSBCICarbonMetric.pdf

Dentro do esquema de MDL, a redução de emissões de projetos em países em desenvolvimento pode ganhar créditos de carbono (redução de emissões certifica-

das). Esses créditos são comercializáveis e podem ser usados por pa-íses industrializados para atender às metas de redução de emissões previstas pelo Protocolo de Kyoto. Também conhecido como mercado regulado de emissões.Fonte: cdm.unfccc.int


A identidade de São Paulo é composta por seus inúmeros prédios que caracterizam a imagem da cidade que não para de trabalhar. Um dos principais polos desse corpo-

rativismo encontra-se na região da Vila Olímpia. Quem passa pelo bairro tem a impressão de que o local está sendo reconstruído e, em parte, está mesmo. Há 21 empreen-dimentos com obras em andamento em apenas seis ruas. Isso sem contar o Shopping JK, que deve ficar pronto no próximo ano, com 116 mil metros quadrados e será uma referência para a região. Os empreendimentos residenciais ganham volume, já que o estoque de terrenos para a construção comercial se esgotou. De acordo com documento da Operação Urbana Faria Lima, dis-ponível no portal da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, há 96.003,59 metros quadrados de CEPAC em áreas em análise para construção de projetos residenciais. Encostada a bairros nobres como Itaim Bibi e Vila Nova Conceição, a Vila Olímpia possui excelente localização onde é pos-sível encontrar bares, restaurantes e alternativas culturais. Mas nem sempre foi assim, a região passou por uma série de mudanças.

Um pouco de históriaChácarasNo início do século passado, a região mais alta do bairro, próxima às avenidas Santo Amaro e Bandeirantes, tinha apenas chácaras e terrenos alagados na parte baixa (próximos às avenidas das Na-ções Unidas e Presidente Juscelino Kubitschek).

LoteamentosNa década de 1930, algumas dessas chácaras foram loteadas e, além de campos de futebol, surgiram as primeiras construções, residências, galpões e armazéns.

RuasNaquele tempo, as ruas eram identificadas por números e, em 1937, quando a entidade “Casa do Ator” construiu sua sede no nº 275, passou a ter o nome “Rua Casa do Ator”, entidade esta que chegou a abrigar 80 artistas aposentados e funcionou até o início da década de 1980.

Fábricas Em meados dos anos 1970, fábricas como as extintas Phebo e Gelatto construíram depósitos elevados por causa das enchen-tes. Mas, foi a partir de 1993/1995, com as obras subterrâneas dos rios Uberaba e Uberabinha, que foram sanados os proble-mas de alagamentos, valorizando os imóveis e dando inicio a verticalização da região.

Obras Ainda nos anos 1990, a construção das avenidas Nova Faria Lima e Hélio Pellegrino proporcionou mais fluidez ao tráfego e a fibra ótica e os prédios inteligentes atraíram diversas empresas de in-

Negócio Prime é assim: qualquer tamanho de sala tem infraestrutura de espaço corporativo

Especial

Praça com 997 m²

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ternet, que fizeram com que a Vila Olímpia recebesse o apelido de “Vila do Silício”.

Boom imobiliário De 1985 a 2010, foram construídos 95 empreendimentos resi-denciais, que levaram 27 mil pessoas ao bairro, quase o total de habitantes da cidade de Serra Negra, interior de São Paulo. Tam-bém foram levantados 46 empreendimentos comerciais, segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio.

Vila Olímpia Prime Offices

A BNCORP foi criada em 2008 como uma sociedade entre a incorporadora e construtora Bueno Netto e o Bank of Ame-rica Merrill Lynch e MaxCap. É a única incorporadora no merca-do especializada no planejamento e desenvolvimento de escritó-rios comerciais e corporativos de uso misto. A empresa oferece edifícios de alto padrão, desenvolvidos com qualidade, tecnologia de ponta, sustentabilidade e planejamento inteligente, e atua em todas as etapas do processo, desde a identificação das oportunida-des de negócio, passando pelo desenvolvimento do projeto, incor-poração, ações de marketing e de comercialização. A incorporadora BNCORP aposta na Vila Olímpia que hoje é um polo de tecnologia e de atração de investimentos. A em-presa desenvolveu o projeto Vila Olímpia Prime Offices, lançado no último mês de novembro. César Worms, CFO da BNCORP, explica a importância de investir em um empreendimento de alto padrão: “A Vila Olím-pia é um dos bairros mais importantes e valorizados da cidade e precisa de projetos com prédios inteligentes e de alta tecnologia”. O Vila Olímpia Prime Offices tem design arrojado e tecnolo-gia de ponta, unindo funcionalidade e sofisticação. É ousado, pois ofe-rece algo muito valorizado que é o bem-estar no ambiente corporativo. Para isso foi projetada uma praça, no térreo, de 997 metros quadrados, amplamente arborizada e aberta ao público, sendo uma importante in-

tervenção ambiental para o bairro que possui poucas praças. Os futuros usuários do empreendimento ganharão uma área de convivência. Localizado no 15º andar, o espaço decorado com pol-tronas e pufes terá integração às salas de reunião. O edifício trará 261 conjuntos comerciais, uma loja e 420 vagas de estacionamento.

O empreendimento Vila Olímpia é prime, pois oferece:

• elevadores com antecipação de chamadas;• infraestrutura para piso elevado de 10 cm;• 2 elevadores só para atendimento dos subsolos, otimizando a segurança;• possibilidade de total automação das unidades;• pé-direito livre nos andares de 2,92 metros (piso/laje);• sistema de segurança patrimonial por meio de controles de aces-so, circuitos fechados de TV e alarme perimetral;• parede de drywall com 12 centímetros de espessura, proporcio-nando maior conforto acústico;• praça com aproximadamente 1.000 metros quadrados de área ver-de no térreo integrada com todo o entorno do empreendimento;• sobrecarga das lajes de 300 kg/m²;

O Edifício está localizado em uma das melhores esqui-nas do bairro, Rua Casa do Ator com a Rua Alvorada, a poucos metros do Shopping Vila Olímpia, de restaurantes e comércios. O Vila Olímpia Prime Offices é uma oportunidade única para inves-tidores e usuários finais que desejam trabalhar em um dos bairros mais cosmopolitas de São Paulo. n

Maiores Informações:

Tel.: 11 4083.5302 / [email protected]

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Eventos

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O Casa Cor Trio reuniu três eventos simultâneos: Casa Boa Mesa, Casa Office e Casa Festa. O Casa Boa Mesa celebrou, em cada detalhe, o prazer de receber

bem. Os visitantes conheceram as últimas tendências em ar-quitetura, gastronomia, estilo de vida, bem-estar, tecnologia do lar, produtos culinários, bebidas, acessórios, moda cozinha e serviços especializados. O Casa Office apresentou um retra-to dinâmico do espaço de trabalho contemporâneo. A relação do homem com o trabalho mudou muito com o tempo, e os

Casa Cor Trio, CityScape e CoreNet

CITYSCAPE LATIN AMERICA

CASA COR TRIO

De 23 a 25 de novembro, a Câmara Americana de Comér-cio (Amcham) sediou o CityScape Latin America, o maior evento direcionado a investimentos e desenvolvimentos no

setor imobiliário. Com o intuito de promover encontros para a reali-zação de negócios e parcerias no mercado de real estate, a 4ª Edição do CityScape contou com a presença de incorporadores imobiliários, além de autoridades municipais e regionais, financiadores imobiliá-rios, arquitetos, engenheiros, decoradores, urbanistas, proprietários de imóveis, consultores e profissionais da construção civil. Dentre os assuntos discutidos, estava o mercado imobi-liário propriamente dito, do ponto de vista político e econômico e na opinião de incorporadores, investidores e construtores. Dicas

ambientes corporativos acompanharam essa mudança, tor-nando-se mais aconchegantes, humanizados e sustentáveis. O Casa Festa trouxe uma mostra voltada para o segmento de festas e eventos, um setor que cresce ano após ano. Ideias e soluções em ambientes decorados foram apresentadas para diversas ocasiões como comemorações corporativas, casa-mentos, confraternizações sazonais, festas de aniversários, entre outros. O Casa Cor Trio aconteceu entre os dias 8 e 30 de novembro no Jockey Club de São Paulo.

sobre investimentos também foram apresentadas por nomes como Marim Fass da Rio Bravo, Walter Torre Jr. da WTorre, Maurício Barbosa da Camargo Corrêa, e muitos outros. Em um período que o mercado imobiliário segue com pers-pectivas otimistas, o CityScape se tornou uma plataforma única de networking de alto nível e troca de experiências. Os participantes foram executivos, profissionais do mercado imobiliário e investido-res interessados em ouvir e também opinar e tirar suas dúvidas com especialistas que mostraram as melhores oportunidades e como o mercado está se comportando em setores específicos. Patrocinado-res, apoiadores e parceiros de mídia também marcaram presença no evento para divulgar suas atuações no mercado imobiliário.

Estabelecida em São Paulo como associação desde setembro de 2004, a CoreNet Global Brasil tem fornecido aos seus membros palestras periódicas sobre temas relevantes que

ampliam o conhecimento de diversas áreas do corporate real es-

CORENETtate e incentivam o networking entre os participantes. Para fechar 2010 com estilo, entre os dias 1 e 2 de dezembro, o Hotel Inter-continental sediou o Workshop promovido pela CoreNet, reunindo profissionais de real estate, facilities e project management. n

4ª Edição do CityScape Latin America

4ª Edição do CityScape Latin America


Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra Funda 37,50 a 43,00 15,63 a 50,00 - -Berrini 35,00 a 70,00 45,00 a 90,00 75,00 a 85,00 65,00Centro 6,94 a 31,25 7,20 a 30,77 8,09 a 55,00 19,00 a 30,00Chácara Santo Antônio 19,49 a 32,67 44,44 - 60,00Faria Lima / Itaim Bibi 24,00 a 85,00 54,16 a 140,00 81,30 a 150,00 95,00 a 120,00Marginal Pinheiros - 59,06 a 90,00 55,00 a 85,00 42,00 a 122,00Moema / Vila Mariana 30,00 a 62,50 - 66,67 -Morumbi / Jd. São Luís - - 40,00 32,00 a 60,56Paulista 12,50 a 87,80 20,00 a 100,00 50,00 a 130,00 110,00Pinheiros / Perdizes 34,00 a 40,00 - - -Santo Amaro - 70,00 23,00 40,00Vila Olímpia 42,00 a 75,00 45,00 a 106,67 60,00 100,00Saúde / Jabaquara 24,00 a 55,00 25,00 - -Outros 20,00 a 40,00 35,00 - -

Estatísticas

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Confira as faixas de Preços de Locaçãoe dados do Portal Buildings.com.br

ABCD / Osasco Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²ABCD 9,86 a 40,00 25,00 a 53,06 11,30 a 13,64 41,00

São Paulo

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do Portal Buildings. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barra Funda 47 332.909 8,79 32.911Berrini 61 425.695 3,97 142.416Centro 152 1.147.614 3,70 13.735Chácara Santo Antônio 60 340.766 3,22 41.837Faria Lima / Itaim Bibi 169 1.235.426 2,53 169.225Marginal Pinheiros 41 667.773 9,53 181.329Moema / Vila Mariana 57 306.554 0,72 43.697Morumbi / Jd. São Luís 28 128.656 0,75 43.945Paulista 250 1.839.342 2,00 82.752Pinheiros / Perdizes 17 78.890 0,17 50.355Santo Amaro 13 96.305 9,37 -Vila Olímpia 73 487.807 2,03 32.112Saúde / Jabaquara 34 225.500 2,25 2.228Outros 76 536.260 0,24 67.329Total 1.078 7.849.497 3,34 903.878

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barueri 35 358.183 3,56 345.830


ABCD 74 260.697 4,26 57.510

Barueri Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barueri 38,65 a 55,00 42,50 a 71,18 50,00 a 91,00 35,00 a 55,00


Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra da Tijuca 25,00 a 95,00 53,33 a 75,00 25,00 a 90,00Botafogo 32,00 a 69,00 30,00 a 150,00 150,00Centro 10,00 a 110,00 21,92 a 48,86 16,07 a 70,00Copacabana 34,00 - -Lagoa 96,15 - -Outros 20,00 a 25,00 - 60,00 a 70,00

Recife Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Recife 35,00 a 50,00 36,08 a 46,43 - 35,14 a 36,67

Salvador Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Salvador 28,85 a 40,87 - 57,14 27,23

Rio de Janeiro

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de Vacância (%) Atividade Construtiva (m²)Barra da Tijuca 111 578.208 0,98 174.969Botafogo 53 503.420 2,04 3.783Centro 217 2.980.713 2,06 40.000Copacabana 9 74.485 0,10 -Lagoa 11 83.898 0,03 -Outros 41 440.411 10,40 12.570Total 442 4.661.135 2,66 231.322


Salvador 27 249.101 1,00 159.209


Recife 26 204.991 5,46 65.246

Florianópolis Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Florianópolis 11,14 a 55,00 - - -

Curitiba Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Curitiba 9,52 a 16,00 12,93 a 22,22 32,00 25,00


Curitiba 45 450.528 0,48 92.039


Florianópolis 28 99.498 1,98 42.518

Porto Alegre Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Porto Alegre 21,43 a 50,00 42,86 a 54,54 54,76 57,20


Porto Alegre 39 201.791 2,39 53.078


Atividade Construtiva

A cidade de São Paulo continua apresentando desenvolvimento cons-tante. Os empreendedores continuam investindo fortemente no merca-do imobiliário e, consequentemente, mais edifícios estão surgindo.

Nos últimos três meses, somaram-se 28 prédios em construção com lajes me-nores de 500 m², totalizando 145.356 m², e 54 edifícios com lajes superiores a 500 m², totalizando 758.521 m². As regiões da Avenida Brigadeiro Faria Lima (Itaim) e da Avenida Paulis-ta continuam no topo das que mais se desenvolveram nos últimos meses de 2010. Só na Faria Lima são 46.891 m² em construção e na Paulista, 35.041 m². Dos prédios recentemente entregues na capital paulista, destaca-mos o Berrini Park, no Brooklin Novo, com 6.128,78 m², 16 pavimentos e entregue em outubro de 2010, e o Seattle Office Center, com 3.197,87 m², entregue em setembro de 2010, com 13 andares no bairro do Jabaquara. O ano de 2011 promete muitos lançamentos, tornando o mercado imobiliário bastante aquecido e extremamente otimista para empreende-dores e investidores, o que também é uma excelente notícia para quem procura um espaço na imensa capital paulista.

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo AmaroChácara

Sto. Antônio

Berrini

Vl. Olímpia

Mar

gin

al P

inhe

iros

Morumbi / Jardim São Luís

Outubro, novembro e dezembro de 2010 marcaram novamente a Barra da Tijuca como a região com maior atividade construtiva do Rio de Janeiro. Ao

todo são 25 edifícios em obras (170.793 m²) só na zona sul. O Centro segue com os retrofits totalizando 40.800 m² em construção. O bairro do Botafogo e demais bairros totalizaram 16.355 m² de espaços em construção de escri-tórios com laje menor que 500 m². Os destaques dentre os edifícios que foram entregues no final de 2010 são o Alfa Business na Barra da Tijuca, com 3.301 m², entregue no mês de outubro, e o re-trofitado Rio Branco 115 no Centro, com 11.344 m², entregue também em outubro de 2010.

Barra da TijucaLagoa

Copacabana

Botafogo

Centro

São Paulo

Rio de Janeiro



* Empreendimento com torres e números de andares diferentes. Para ver detalhes de cada torre, acesse www.buildings.com.br/construcao As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras. Portanto, não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo.

Em uma localização privilegiada onde o m² é considerado, atualmente, o mais caro de São Paulo (em torno de R$ 17 mil/m²), o Pátio Brookfield está no coração de Pinheiros. Com acesso fácil pelas avenidas Pedroso de Morais, Rebouças e Marginal Pinheiros, o edifício

fica próximo aos shoppings Villa Lobos, Iguatemi e Eldorado. O Pátio Brookfield está em fase de construção e tem previsão de entrega para novembro de 2011. No terreno de 19.366 m², serão 170.601 m² de área construída, incluindo lajes de até 2.106 m², 5 subsolos e 19 pavimentos. O empreendimento será dividido em dois Blocos interligados pelo Bloco Central. Pode-se esperar um complexo de altíssimo padrão que certamente irá valorizar ainda mais a região.

Pátio Brookfield - São Paulo


Edifícios entregues no 4º trimestre de 2010 em São PauloNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

Berrini Park 6.128 Rua Surubim, 504 Marginal PinheirosSeattle Office Center 3.197 Av. Dr. Hugo Beolchi, 445 Saúde / Jabaquara

Edifícios entregues no 4º trimestre de 2010 no Rio de JaneiroNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

Alfa Business Barra da Tijuca 3.301 Av. Ayrton Senna com Av. Sernambetiba, s/n Barra da TijucaRio Branco 115 11.344 Av. Rio Branco, 115 Centro

São Paulo


As informações contidas no início da

seção de Ofertas para cada distrito

consideram todos os edifícios de es-

critórios da cidade de São Paulo que

possuem lajes com mais de 500 m²,

sendo que os edifícios considerados

Classe A são os edifícios entregues

após 1990, com área locável superior

a 700 m² por laje e elevadas especifi-

cações técnicas.

A Revista Buildings é um canal de

comunicação que divulga informa-

ções do mercado imobiliário corpo-

rativo da cidade de São Paulo. Não

nos responsabilizamos por decisões

ou transações de qualquer natureza

realizadas com base nas informações

aqui contidas.

O mercado imobiliário brasileiro tem atraído cada vez mais investidores, não só do nosso próprio país mas também da Europa, Ásia e EUA. Com a macroeconomia estável, as ofer-tas em alta e a aproximação da Copa do Mundo e das Olimpíadas, o Brasil traz previsões

otimistas para 2011. O trabalho de pesquisa do Portal Buildings é acompanhar este crescimento diaria-mente e atualizar o maior banco de dados em informações detalhadas sobre o mercado corpo-rativo de São Paulo (incluindo Alphaville, ABCD e Osasco), Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Acesse o Portal Buildings (www.buildings.com.br) para consultar informações e atualiza-ções, feitas em tempo real, utilizando nosso moderno sistema de busca. Cadastre-se no site e receba gratuitamente nosso informativo Buildings News, contendo matérias dos maiores jornais do país sobre o mercado imobiliário corporativo.

Patricia AbreuCoordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo

Ofertas

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo Amaro

ChácaraSto. Antônio

Berrini

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Mar

gin

alPi

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Morumbi / Jardim São Luís


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Os impac tos da c r i se econômica no mercado de rea l es ta te

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t e rce i r i zação to ta l , pa rc ia l , se rv i ce pe r fo rmance

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Revista Buildings - 12ª edição