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Rapport de Stage
Agence de développement territorial
THOMAS DUPAIX
Février - Mai 2012
Année académique 2011-2012
Prof : J. Teller, S. Reiter, J.M. Halleux
Master Complémentaire en urbanisme et aménagement du territoire
Faculté des sciences appliquées, Université de Liège
Bureau de l’ADT, Place Royale.
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Table des matières
1. Introduction ........................................................................................................................ 5
2. Présentation de l’ADT ........................................................................................................ 6
Création de l’ADT ....................................................................................................... 6 2.1.
Statuts et contexte institutionnel .................................................................................. 8 2.2.
Financement............................................................................................................... 11 2.3.
Les missions de l’ADT .............................................................................................. 12 2.4.
Organisation de l’ADT .............................................................................................. 13 2.5.
2.5.1. Organigramme .................................................................................................... 13
2.5.2. Représentativité de l’ADT ................................................................................. 14
Les départements ....................................................................................................... 15 2.6.
2.6.1. Connaissance territoriale .................................................................................... 15
2.6.2. Développement territorial .................................................................................. 22
2.6.3. Marketing Urbain / Feder ................................................................................... 32
2.6.4. Compétences transversales ................................................................................. 36
3. Descriptif des tâches réalisées et projets abordés ............................................................. 37
État des lieux du marché des centres commerciaux en RBC .................................... 37 3.1.
Cadastre des infrastructures scolaires ........................................................................ 42 3.2.
Cartographie interactive des projets de Tour & Taxis ............................................... 43 3.3.
Participation aux réunions ......................................................................................... 44 3.4.
4. Recherche personnelle ...................................................................................................... 46
Comparaison ADT et Agence d’urbanisme « à la française » .................................. 46 4.1.
4.1.1. Présentation des agences d’urbanisme françaises .............................................. 46
4.1.2. Comparaison avec l’ADT ................................................................................... 50
Critique de la structure et du fonctionnement de l’ADT ........................................... 52 4.2.
Une Agence de Développement Territorial wallonne ? ............................................ 53 4.3.
5. Apport du stage ................................................................................................................ 55
6. Bibliographie .................................................................................................................... 56
7. Annexes ............................................................................................................................ 58
Annexe 1 : Fiche d’analyse du Westland Shopping Center ...................................... 58 7.1.
3
Annexe : Fiche d’analyse de Basilix Shopping Center ............................................. 75 7.2.
4
Remerciements
Mon stage à l’ADT a été une expérience enrichissante qui m’a beaucoup apporté sur un plan
professionnel, mais également humain.
Je remercie avant tout Yves Rouyet pour son accueil, son encadrement et sa disponibilité tout
au long de mon stage à l’ADT.
Je remercie également l’équipe du département de développement territorial ainsi que
l’ensemble du personnel de l’ADT qui m’a intégré sur de nombreux dossiers très intéressants.
Enfin, mes derniers remerciements vont à Jacques Teller, Sigrid Reiter et Jean-Marie Halleux
pour l’enseignement qu’ils m’ont prodigué durant le master complémentaire en urbanisme et
aménagement du territoire.
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1. Introduction
Le présent rapport fait suite au stage que j’ai effectué du 02 février 2012 au 11 mai 2012 à
l’Agence de Développement Territorial pour la Région de Bruxelles-Capitale (ADT).
Le master complémentaire en urbanisme et aménagement du territoire donne la possibilité aux
étudiants de choisir entre un mémoire, un projet et un stage. J’ai donc choisi ce dernier afin de
disposer d’une expérience professionnelle supplémentaire qui me sera, je l’espère, profitable
lors de ma future recherche d’emploi.
Ma formation de géographe m’a permis d’effectuer deux périodes de stages, une chez
ERIGES (régie communale autonome de Seraing) et l’autre au cabinet de l’échevin de
l’aménagement du territoire de la Ville de Namur.
Après avoir effectué deux stages en Région Wallonne, j’avais à cœur de découvrir un contexte
territorial moins connu. Comme je souhaitais réaliser ce stage durant l’année académique
2011-2012, il était impératif d’effectuer les 23 jours de stage sur plusieurs mois, à raison de
deux jours par semaine. Ceci m’a donc empêché de faire mon stage à l’étranger et c’est donc
naturellement que mon choix s’est porté sur Bruxelles.
Ayant entendu parler de l’ADT lors du colloque de la CPDT sur le diagnostic territorial de la
Wallonie, j’ai donc pris contact avec M. Yves Rouyet, Directeur du département de
développement territorial de l’ADT. Après un rapide entretien, j’ai été accepté au sein de
l’équipe.
Mon rapport s’articule en trois parties, la première est dédiée à une présentation complète de
l’ADT et de ses missions, la seconde se concentre sur les tâches que j’ai réalisées durant mon
stage et la dernière partie, est consacrée à une comparaison de l’ADT et des agences
d’urbanisme françaises et à la possibilité d’organiser une telle structure en Région Wallonne.
6
2. Présentation de l’ADT
La première partie de mon rapport est consacrée à la présentation de l’ADT. Au travers de ce
chapitre, j’aborderai plusieurs aspects de l’agence comme l’historique de sa création, ses
statuts juridiques, ses sources de financement et bien entendu ses missions et ses
départements. Il me semble en effet important de décrire en détails la structure particulière
qu’est l’ADT car c’est le seul organisme de ce type présent en Belgique. De plus, dans la
troisième partie de ce rapport, je tenterai de faire une comparaison entre l’ADT et les agences
d’urbanisme françaises (celle de Lille métropole plus précisément).
Création de l’ADT 2.1.
L’ADT existe sous sa forme actuelle depuis Juillet 2008. Cependant, l’ADT résulte de la
transformation d’un autre organisme, le Secrétariat Régional au Développement Urbain
(SRDU) fondé en novembre 2000 et inauguré le 11 juillet 2001. Le SRDU succédait lui-
même à la Délégation Régionale Interministérielle aux Solidarités Urbaines (DRISU). Cette
dernière avait pour mission initiale de coordonner et d’animer le dispositif d’insertion
socioprofessionnelle.
Après sa refonte en asbl en 2000 et sa transformation en
SRDU en 2001, la mission principale devient l’assistance et
l’information du Gouvernement de la Région de Bruxelles-
Capitale, des Commissions communautaires et des acteurs
locaux dans les politiques de revitalisation des quartiers. Le
SRDU menait donc des actions de concertation entre les
acteurs impliqués dans le développement des quartiers. La
SRDU apportait donc de l’assistance juridique, administrative
et technique.
En 2005, le SRDU a subi une réorganisation qui faisait de cette structure un outil de
recherches et d’aides à la décision pour les instances régionales et communautaires de
Bruxelles. Durant l’année 2005, de nombreux voyages d’études dans des pays européens tels
que la France, l’Allemagne ou le Royaume-Uni ont permis aux instances dirigeantes du
SRDU de mieux connaitre les initiatives que ces pays ont pris afin d’améliorer leur
gouvernance urbaine. En France, les représentants du conseil d’administration du SRDU et
des différents ministères régionaux ont pu découvrir le fonctionnement des Agences
d’urbanisme françaises de Paris, Lyon et Marseille.
7
Ainsi, l’évolution de la structure du SRDU en 2005 s’est fortement inspirée du modèle
français de revitalisation urbaine et de politique de la ville. Les tâches ont alors été réparties
afin d’éviter le double emploi observé auparavant entre le SRDU et la Direction de la
Rénovation Urbaine (DRU) dépendant de l’Administration de l’Aménagement du Territoire
et du Logement (AATL). Par exemple le SRDU ne participera plus à la rédaction des rapports
relatifs à la programmation des Contrat de quartier. Il se verra réorienté vers des tâches
analytiques qui ne sont pas assurées par l’administration.
Le SDRU se verra également confier en 2005 une mission d’observation urbaine. Cette
mission découla sur la création d’un outil statistique réunissant de nombreux acteurs
fournisseurs de données comme les administrations, l’Institut National Statistique, les
différents observatoires, et les organismes para-régionaux.
De plus, dans le cadre des Fonds Structurels 2007-2013, le SRDU a été chargé d’une mission
de coordination des acteurs afin d’aboutir à la rédaction de la partie bruxelloise du Cadre de
Référence Stratégique National (Il définit les grande orientations stratégiques belges en lien
avec les stratégies communautaires européennes) et du Programme Opérationnel FEDER.
Enfin à l’automne 2007 se déroule le colloque
« Demain la ville » réunissant l’ensemble des acteurs
publics et privés de la Région de Bruxelles-Capitale.
Ce colloque débouche sur plusieurs conclusions :
Les politiques de la ville doivent être mises en œuvre par des outils performants qui
permettent d’améliorer la qualité de vie des quartiers.
La Plan de Développement International (PDI) est présenté comme un outil de
positionnement de Bruxelles sur l’échiquier mondial. Dans un contexte de
concurrence entre les villes, il est important de mettre en œuvre des projets qui feront
grandir Bruxelles sur la scène internationale.
Les collaborations et les coopérations avec les régions et communautés voisines de
Bruxelles doivent être renforcées. D’importants enjeux territoriaux sont communs aux
différentes entités territoriales précitées. La subsidiarité doit être améliorée pour les
relations entre les différents acteurs de la ville.
Il est nécessaire d’adopter une nouvelle manière d’observer et de connaitre une ville
qui est en perpétuelle évolution. Les mécanismes employés doivent répondre de
manière performante à ces changements
Afin de rendre opérationnelle cette volonté de faire de Bruxelles une ville dont le
développement est cohérent et qualitatif, la Région doit se doter d’outils de
gouvernance proactifs qui disposent de la maitrise d’ouvrage.
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Dans le but de matérialiser ce dernier point de conclusion, la décision est prise par les
autorités bruxelloises de créer l’Agence de Développement Territorial pour la Région de
Bruxelles-Capitale. Cette agence verra donc le jour en juillet 2008
Statuts et contexte institutionnel 2.2.
L’ADT reprend le statut d’Association Sans But Lucratif (ASBL) du SRDU afin de garder la
souplesse de fonctionnement de ce dernier. Le siège social de l’ASBL est établi Rue Royale
2-4 à 1000 Bruxelles.
L’article 3 des statuts coordonnés publiés aux annexes du Moniteur Belge du 31 juillet 2008
définit les objectifs de l’ADT :
1 Extrait des statuts coordonnés publiés aux annexes du Moniteur belge du 31 juillet 2008, Article 3.
« L'Agence de Développement Territorial est une structure stratégique du Gouvernement
de la Région de Bruxelles-Capitale. Elle a pour buts de renforcer la gouvernance dans le
cadre des politiques d'aménagement du territoire et de revitalisation urbaine, de
favoriser une politique cohérente et durable de la ville et de répondre aux objectifs
inscrits dans le Plan Régional de Développement (PRD) et dans les documents
stratégiques régionaux.
La connaissance territoriale et le développement territorial sont les deux axes de travail
dans lesquels s'inscrivent les missions de l'ADT :
1. La connaissance territoriale vise une connaissance commune du territoire et
des outils de développement par tous les acteurs régionaux et locaux, par le
biais d'une analyse du développement urbain au moyen de l'observation des
quartiers et de l'évaluation des politiques de la ville;
2. Le développement territorial vise à anticiper (mener des études permettant de
déterminer des choix stratégiques pour la Région), accompagner (les
partenaires directement concernés par le développement de la zone ou du
projet) et coordonner (les actions et les acteurs) les choix de développement
du territoire régional, en concertation avec tous les acteurs régionaux, locaux
et autres, ainsi que de les opérationnaliser, notamment dans le cadre du Plan
de Développement International. »
9
De plus, l’accord gouvernemental 2009 – 2014 de la Région de Bruxelles-Capitale, dans le
chapitre « aménager et équilibrer durablement le territoire régional » donne les grandes
orientations des missions de l’ADT :
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2 Extrait de l'accord gouvernemental de la Région de Bruxelles-Capitale 2009 - 2014.
« La Région veillera à assurer au mieux le pilotage des politiques régionales tout en
permettant leur évaluation. Pour ce faire :
- la Région se dotera d’un outil statistique performant. L’IBSA, avec l’aide des
universités et en collaboration avec l’ADT et les Observatoires régionaux
existants (Observatoire des bureaux, du logement, de l’emploi, de la santé et
du social,…) sera chargé de créer un cadre statistique commun pour la récolte
et le traitement des données par le Ministère et les OIP (organisme d’intérêt
publics) ;
- Tous les services de planification et d’étude du Ministère et des OIP (dont
l’ADT) seront invités à travailler ensemble au sein d’une plateforme
commune chargée de coordonner les études. »
« Afin de rendre plus efficace le dispositif, les moyens des Contrats de quartier
seront ciblés sur les zones les plus fragilisées déterminées dans le cadre de
l’observation urbaine et des analyses réalisées par l’ADT en mobilisant l’ensemble
des acteurs régionaux, communautaires et locaux du développement socio-
économique. »
« Un état des lieux de tous les équipements publics présents, tels que les écoles, les
bibliothèques, les crèches, les espaces publics, les commerces, les transports ou
encore les lieux dédiés à la culture, à la mode,…sera dressé afin d’assurer leur
meilleure répartition sur l’ensemble du territoire et au bénéfice de l’ensemble de la
population régionale. »
L’ADT sera chargée de l’opérationnalisation des projets urbains stratégiques et la
création des quartiers durables nécessitant l’intervention de nombreux acteurs, la
mise en œuvre des schémas directeurs et l’aménagement des entrées de ville. Les
missions/projets confiés à l’ADT seront définis au cas par cas par le Gouvernement.
L’ADT aura la capacité de suggérer des missions et/ou des zones d’intervention
qu’elle juge stratégiques. »
L’ADT devra développer un pôle d’expertise en matière de participation citoyenne
et organiser des processus innovants de participation (en complément des obligations
légales) sur les grands projets urbains permettant de prendre en compte les attentes
de tous les acteurs dès l’amont des projets. »
11
Financement 2.3.
L’ADT est subventionnée entièrement par la Région de Bruxelles-Capitale (RBC). Son
budget est voté annuellement par le gouvernement de la RBC. Le budget de l’ADT couvre
l’entièreté des dépenses de l’Agence, que ce soit en termes de frais de personnel, d’honoraires
des bureaux d’études privés ou de frais de communication. Le tableau ci-dessous détaille les
comptes 2011 ainsi que le budget de l’année 2012. On rappellera que l’ADT emploie 25
personnes à temps plein.
Postes 2011 % Budget 2012 %
Rémunération du personnel 1.526.939,00 66 1.826.000,00 62%
Honoraires divers 66.277,67 3% 48.000,00 2%
Frais de représentation 66.424,80 3% 74.500,00 3%
Connaissance territoriale 151.346,80 6% 300.000,00 10%
Réflexions thématiques 50.000,00 2%
Développement territorial 229.869,46 10% 340.750,00 12%
Charges d’exploitation 180.981,78 8% 219.000,00 7%
Communications 83.609,77 4% 76.000,00 3%
Achats durables 8.875,61 0% 5.000,00 0%
Intérêts et frais bancaires 15.697,93 1% 1.500,00 0%
Total ADT 2.330.022,82 81% 2.940.750,00 77%
Rémunération du personnel 306.113,81 56% 330.000,00 37%
Charges d’exploitation 64.923,50 12% 65.000,00 7%
Investissements 4.000,00 0%
Communication 179.808,62 33% 500.000,00 56%
Total Marketing Urbain 550.845,93 19% 899.000,00 23%
Total Général 2.880.868,75 100% 3.839.750,00 100%
Le budget 2012 de l’ADT est donc relativement conséquent. C’est bien entendu la
rémunération du personnel qui constitue le gros des dépenses de l’ADT. Hormis ce poste,
l’essentiel du budget restant est lié aux études sous-traitées par les différents départements de
l’ADT et aux frais de communication (colloques, présentations diverses, voyages d’études,
etc.)
12
A titre de comparaison, on notera qu’en 2003, le budget de l’Agence d’urbanisme de Lille
s’élevait à 4.240.000€ et celle de Marseille à 5.683.000€. En actualisant ces sommes, on
obtient près de 5.000.000€ pour Lille et 6.650.000 pour Marseille. Le budget de l’ADT est
donc bien inférieur aux budgets des agences d’urbanisme françaises de villes de taille
comparable.
Les missions de l’ADT 2.4.
On l’a dit, l’ADT découle de la réorganisation du SRDU. D’un centre d’études et de
recherche sur les problématiques urbaines, l’ADT s’est progressivement muée en un
«facilitateur » de la connaissance du territoire bruxellois, visant un développement
harmonieux de la Région. L’ADT est au service de l’ensemble des acteurs urbains, qu’ils
soient publics ou privés, bruxellois, belge ou étrangers.
L’Agence de Développement Territorial a donc pour vocation de :
Faciliter la connaissance de la ville. Cette mission est avant tout une tâche d’analyse
du territoire et de la situation socio-économique des habitants de Bruxelles-Capitale
Faciliter le développement urbain, en particulier des zones stratégiques. C’est l’ADT
qui assure la mise en œuvre des choix fait par le Gouvernement. Son rôle est donc un
rôle de coordination des choix pris pour le développement de ces zones stratégiques et
ce, en concertation avec l’ensemble des acteurs impliqués.
On ajoutera que l’Agence se doit de développer des partenariats qui permettent aux différents
acteurs d’être plus efficaces et de bénéficier de l’expertise de chacun.
Enfin, dans son rôle de facilitateur, une des missions de l’ADT est la communication. Cette
communication est dirigée autant vers les autres organismes publics que vers les habitants et
les acteurs privés qui ont un rôle à jouer dans le développement urbain de Bruxelles.
13
Organisation de l’ADT 2.5.
2.5.1. Organigramme
Afin de répondre aux missions qui lui ont été assignées, l’ADT est structurée en différents
départements. L’organigramme ci-dessous reprend la manière dont est structurée l’ADT.
Comme exprimé sur le schéma, l’ADT est divisée en cinq départements. Les trois plus
importants sont le département de connaissance territoriale, celui du marketing urbain et
FEDER et enfin le département de développement territorial. C’est dans ce dernier que j’ai
effectué mon stage. Les deux départements restant ont plus un rôle de support des
départements précités, il s’agit des compétences transversales d’une part, et de
l’administration, des finances et des ressources humaines d’autre part. Enfin, l’ADT étant en
charge du développement du quartier européen, il existe une petite structure spécifique pour
cette tâche, j’y reviendrai par la suite.
Organigramme de l’ADT
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2.5.2. Représentativité de l’ADT
L’ADT est représentée par deux organes décisionnels, l’assemblée générale et le conseil
d’administration. La composition de ces deux organes reflète la volonté des autorités
bruxelloises de mettre en place, via l’ADT, une plateforme de partage de connaissances et de
pratiques entre les acteurs du développement urbain.
2.5.2.1. L’assemblée générale
Les pouvoirs de l’assemblée générale sont donnés dans les statuts coordonnés. C’est
l’assemblée générale qui, tous les trois ans, propose au gouvernement de la Région de
Bruxelles-Capitale la lettre de missions qui fixe les objectifs de l’ADT pour la période
considérée. L’assemblée générale est également en charge de :
- La modification des statuts de l’ADT ;
- La nomination et la révocation des membres du conseil d’administration ;
- L’approbation des budgets et des comptes ;
- La transformation de l’ADT en société à finalité sociale ;
- Etc.
L’assemblée générale est composée de représentants du Gouvernement de la RBC, des
administrations, OIP et institutions communautaires de la RBC (Bruxelles mobilité, DRU,
DEP, STIB, Bruxelles Environnement, Bruxelles Propreté, SDRB, SLRB, COCOF etc.) et des
19 communes du territoire bruxellois.
2.5.2.2. Le conseil d’administration
L’ADT est administrée par un conseil qui compte 27 administrateurs nommé par l’assemblée
générale. Il a pour mission l’administration et la gestion quotidienne de l’ADT. Ses membres
représentent les ministres du gouvernement de la RBC, des administrations, des OIP et
institutions communautaires de la RBC, de la Ville de Bruxelles et de cinq communes de la
RBC.
15
Les départements 2.6.
2.6.1. Connaissance territoriale
On l’a dit, une des missions principale de l’ADT, énoncée à la fois dans ses statuts
coordonnés et dans l’accord gouvernemental 2009-2014 de la RBC, est de faciliter la
connaissance de la ville. C’est dans le cadre de cette mission que travaille le département de
connaissance territoriale.
2.6.1.1. Missions
Les missions évoquées ci-dessous sont celles qui sont exprimées dans la lettre de missions de
la période 2011-2015.
Pour résumer, la tâche de ce département consiste en deux points majeurs :
- Il s’agit de mettre en place un système de partage de connaissances. Le but étant de
permettre aux informations d’être échangées entre les différents acteurs publics et
privés.
- La connaissance territoriale doit se concevoir comme un outil d’aide à la décision qui
aide les différents niveaux de pouvoirs publics bruxellois à poser des choix.
Ainsi, la connaissance territoriale s’attachera à analyser en détails le territoire bruxellois
autour de trois thèmes :
- L’observation au travers de recueil de données, de leurs traitements et de l’analyse de
ces traitements.
- Le suivi des évolutions de ces données, mais aussi des impacts des politiques menées
sur le territoire bruxellois afin de dégager des tendances.
- La prospective. Grâce au suivi des données et des politiques, différents scénarios
seront dégagés et soumis à l’avis des autorités publiques et des experts privés.
Cette analyse du territoire, le département de connaissance territoriale se doit de la réaliser à
différents niveaux d’échelles liées à la thématique/problématique considérée. Ainsi, les
échelles varieront du quartier (dans le cadre du Monitoring des quartiers) jusqu’à l’échelle
supranationale des réseaux de villes (conurbation nord-européenne) en passant par le territoire
strictement régional et la zone d’influence socio-économique de la RBC (zone RER)
16
Bien évidemment, l’analyse du territoire se concentrera sur les thématiques qui ont un lien
avec les projets de développement que l’ADT gère. Ainsi les thématiques principales seront le
logement et l’habitat, l’économie et l’emploi, les équipements et la cohésion territoriale.
Cette analyse du territoire se voudra plus précise dans certains cas, comme par exemple lors
de la réalisation de « zones d’observation » autour des zones stratégiques dont s’occupe le
département de développement territorial. Dans ce cas, la connaissance territoriale aura à
charge de délimiter cette zone d’observation, de créer des indicateurs permettant une étude
approfondie et suivie de la zone, d’analyser les impacts des différents projets prévus dans la
zone stratégique sur les quartiers environnants et enfin de quantifier les besoins de la zone en
matière de fonctions (logements, emplois, espaces verts, etc.)
Ensuite, le département de connaissance territoriale a également à charge de participer à la
construction de la plateforme commune des services de planification et d’étude du ministère
et des Organismes d’Intérêts Publics (OIP). Cette plateforme sera conjointement formée par
L’ADT, la Direction des Études et Planification (DEP) et l’Institut Bruxellois de Statistique et
d’Analyse (IBSA). La place de L’ADT dans cette plateforme est définie selon le schéma ci-
dessous :
Comme le montre le schéma ci-dessus, la mise en place de cette plateforme nécessitera de
nombreuses collaborations.
Schéma de la plateforme de partage de la connaissance territoriale
17
La DEP et l’IBSA constitueront, avec l’ADT, le noyau de la connaissance territoriale.
L’IBSA est responsable de la centralisation et de la diffusion des statistiques de la RBC. Elle
est également en charge d’études socio-économique. La DEP, comme son nom l’indique a
pour missions de réaliser des études.
Ce noyau travaillera en partenariat avec la Direction de la Rénovation Urbaine (DRU) qui est
un acteur de terrain qui veille au développement urbain et au renforcement de la cohésion
socio-économique.
D’autres organismes publics fournisseurs de données et d’informations, comme les
administrations, l’Observatoire de la santé, les pouvoirs locaux seront associés en fonction de
la problématique abordée. L’ADT devra alors demander des analyses plus poussées à ces
acteurs.
La connaissance territoriale s’articule également autour du monde académique et des acteurs
privés. L’ADT devra donc mettre en place des relations avec les universités et les hautes
écoles, avec la plateforme « Brussels Studies Institut » et avec INNOVIRIS (programme
« Prospective Research for Brussels ». L’ADT devra réfléchir avec ces acteurs et leur
proposer des thèmes de recherches liés aux besoins rencontrés lors du traitement des
problématiques. On notera que, dans le cadre de ce partenariat avec le monde académique, le
département de connaissance territoriale accueille de nombreux stagiaires et participe à des
jurys de mémoires et de thèses. Les acteurs privés auront également un rôle à jouer dans cette
plateforme de la connaissance territoriale. Ces acteurs privés (promoteurs, bureaux d’études et
de consultance, associations diverses) possèdent souvent des informations qui peuvent se
révéler précieuses.
Le travail du département de connaissance territoriale est donc de collecter des informations
et de les traiter selon le schéma suivant :
18
Plus concrètement, au-delà de la collecte d’informations et de la mise en place de la
plateforme de connaissance territoriale et des partenariats qui en découlent, l’ADT doit
réaliser un certains nombres de rapport et d’études qui permettent d’exprimer concrètement
les analyses du territoire
L’ADT réalise donc des études transversales qui sont définies dans des cahiers des charges
spécifiques réalisés en collaboration avec les ministères. Voici un éventail des études
transversales à mener :
- État des lieux quantitatif et qualitatif des équipements publics
- Études sur la vacance des logements et des bureaux, sur les impacts des opérations de
revitalisation urbaine sur les quartiers, sur le phénomène de densification et de
migration, etc.
- Étude sur les zone à discrimination positive telle que définie dans l’Ordonnance
« Observation Urbaine ».
- Études de « Benchmarking » dans les villes européennes afin de mettre en évidence
des idées émergentes en termes de gestion de la ville. Ces études pourront déboucher
sur des voyages d’études ou sur la participation de l’ADT à des colloques et
programmes européens d’échange d’informations.
Outre ces études, le Gouvernement a chargé, l’ADT et le DEP, en novembre 2009, d’encadrer
la réalisation du Plan Régional de Développement Régional (PRDD). Ce plan, est en quelque
sorte l’équivalent du SDER wallon et il constitue le projet de ville Bruxellois pour 2020. Ce
plan a pour but répondre aux cinq grands enjeux de la Région de Bruxelles-Capitale :
Schéma du traitement de l’information par le département de connaissance territoriale
19
- Essor démographique et rajeunissement de la population
- Défi de l’emploi, de la formation et de l’enseignement. Il s’agit de contrecarrer les
effets conjugués de la crise et de l’essor démographique
- Le challenge environnemental
- La lutte contre la dualisation de Bruxelles (la ville riche et la ville pauvre)
- Le défi de l’internationalisation de la ville
L’ADT et la DEP ont donc pour rôle de coordonner la première étape de l’élaboration du
PRDD. Cette phase est celle du diagnostic. L’ADT travaille donc sur l’élaboration de la
méthode de travail et sur la rédaction de notes thématiques. L’Agence participe également à
tous les comités d’accompagnement et de pilotage des différentes études.
Après cette phase d’état de lieux, l’ADT encadrera les consultants chargés de la partie
prospective du PRDD. L’ADT et la DEP auront également pour mission de rédiger, en
collaboration avec les experts, l’avant-projet du PRDD.
A terme, la connaissance territoriale aura également pour mission d’élaborer un outil de suivi
du PRDD. Cette tâche s’effectuera en collaboration avec l’IBSA et visera à la mise en place
d’indicateurs.
2.6.1.2. Projets et réalisations
Comme je viens de l’évoquer, la mission actuelle principale
de la connaissance territoriale est la réalisation du PRDD.
La première phase du PRDD, l’état des lieux, a été réalisée
durant l’année 2010. Il en a résulté la publication d’un
ouvrage reprenant ce diagnostic. On retrouve dans cet
ouvrage huit états des lieux « thématiques ». Ceux-ci ont été
rédigés à la suite de nombreuses consultations d’experts des
thèmes abordés (aménagement du territoire, mobilité,
finances et budget, économie et emploi, logement,
international et environnement). Ce document a servi de base
pour la phase prospective du PRDD.
La deuxième étape de la réalisation du PRDD est la phase prospective. Cette phase s’est
organisée autour d’un processus participatif intégrant les acteurs urbains de la Région de
Bruxelles-Capitale ainsi qu’un échantillon de la population bruxelloise. Ce processus
20
participatif a été réalisé par un consortium de bureaux de consultance spécialisés dans le
domaine (EcoRes, 21Solutions, Atanor, IGEAT et Aleaur). Le rôle du département de
connaissance territoriale dans cette seconde phase était de coordonner le suivi opérationnel du
processus. C’est l’ADT, en collaboration avec la DEP, qui a défini la méthode de travail, la
gestion générale et l’organisation quotidienne de la prospection.
Cette phase a été organisée via la tenue de six ateliers thématiques (économie, environnement,
mobilité, international, cohésion sociale, logement) qui suivaient chacun la même
méthodologie en trois temps :
- Vision de la RBC à l’horizon 2040
- Définition d’axes stratégiques qui permettront de concrétiser la vision
- Proposition d’actions à mener pour répondre aux enjeux
Durant l’entièreté du processus, l’ADT a préparé et organisé les supports nécessaires aux
ateliers et aux débats.
L’ADT a ensuite réalisé les comptes rendus des différents ateliers qui résument les
propositions émises lors des débats.
L’étape suivante, celle de la rédaction du projet du PRDD est actuellement en cours
Outre le PRDD, le département territorial a également participé à toute une série de projets :
- Prise en charge du projet de sensibilisation citoyenne aux enjeux urbanistiques du
territoire bruxellois. L’ADT a organisé diverses séances d’informations sur la situation
socio-économique, démographique et urbanistique de la RBC ainsi que sur les moyens
qu’on les citoyens de participer à l’élaboration de projets.
- Réalisation d’un inventaire des équipements et des services à la personne. Le but étant
de mettre en parallèle la situation existante et les besoins futurs de la population
bruxelloises et ce, en tenant compte de l’important essor démographique attendu pour
la RBC d’ici à 2020. Les informations récoltées portaient sur le type d’équipement, sa
localisation et son accessibilité, sa capacité d’accueil, son statut (public ou privé), etc.
- Dans le cadre du PRDD, la connaissance territoriale a été chargée par le
Gouvernement de la RBC de réaliser une étude sur l’offre en équipements scolaires. Il
en résultera une note stratégique de synthèse qui devra répondre à des questions de
répartition des équipements par rapport aux besoins ainsi qu’à des questions de
disponibilités foncières qui peuvent être utilisées pour les équipements scolaires.
21
- Réalisation d’une enquête de terrain pour mettre à jour les données liées au logement à
l’intérieur de la Zone de Revitalisation Urbaine (ZRU). Cette enquête permettra de
corriger ou de confirmer les données du Monitoring des Quartiers et de vérifier l’état
du bâti dans la ZRU.
- La connaissance territoriale a entrepris la réalisation d’un Atlas dédié à la zone canal.
Celui-ci illustre les grands enjeux de la zone de manière illustrée en abordant diverses
thématiques telles que le l’hydrologie, l’environnement, le logement, l’activité
économique, les services et loisirs, la démographie, l’histoire, etc.
- L’ADT a également accompagnée des études menées par d’autres organismes publics
ou privés. Ceci dans le but de créer un réseau d’information et de partager les
connaissances
o Étude des mutations de l’économie urbaine et restructurations d’entreprises
bruxelloises lancée par l’IBSA et l’Observatoire pour l’emploi d’Actiris.
o Étude sur la vision de Bruxelles métropole en 2040 lancée par la DEP
o Études complémentaires du PRDD
Étude « densité » (Cooparch)
Étude « hauteur » (Buur)
Étude « espaces publics » (Taktyk)
22
2.6.2. Développement territorial
La seconde mission principale de l’ADT, telle qu’énoncée dans les statuts coordonnés et dans
l’accord de gouvernement 2009-2014, est de faciliter le développement urbain, et plus
spécialement dans les zones stratégiques.
2.6.2.1. Missions
Les missions confiées à l’ADT dans le cadre du développement territorial que je décris ici
sont issues de la lettre de missions de l’ADT pour la période 2011-2015.
Cette mission de développement territorial, l’ADT se l’est vue confiée en janvier 2010. La
mission est donc de coordonner et suivre le développement de dix zones stratégiques :
- Tour & Taxis
- Heysel
- Reyers (RTBF-VRT)
- Josaphat
- Delta
- Quartier Européen
- Quartier de la Gare du Midi
- Gare de l’Ouest
- Schaerbeek Formation
- Botanique (Ancienne Cité Administrative de l’État)
23
24
De plus, depuis janvier 2011, l’ADT a assimilé la mission de déléguée au développement du
quartier européen.
Comme pour la connaissance territoriale, le département de développement territorial joue un
rôle de coordination entre les acteurs urbains, publics et privés, des zones stratégiques
précitées. L’Agence a donc pour rôle de s’assurer que les objectifs de développement des dix
zones émis par le Gouvernement de la RBC soient remplis par les projets qui y prennent
place.
De manière plus concrète, l’ADT intervient à trois niveaux sur les zones stratégiques. Ces
trois niveaux sont :
Participation à la construction du projet :
Lors des réflexions sur le développement d’une zone, il est primordial de penser aux grandes
options d’aménagement, aux outils et montages nécessaires à ces options, aux stratégies
d’acquisition foncière (mise en place le plus tôt possible afin d’éviter la spéculation foncière)
et enfin à la participation citoyenne nécessaire pour le projet.
C’est pourquoi l’ADT est présente dès la définition des grandes options de développement
des zones stratégiques et ce, dès qu’un document d’orientation (schéma directeur,
masterplan), un Plan Particulier d’Affectation du Sol (PPAS) ou un Projet privé est en cours
de réalisation sur la zone. Dans le fait, le département de développement territorial sera
associé, avec la Direction Études et Planification (DEP) et la Direction de l’Urbanisme (DU)
de l’AATL, à tous les comités de pilotages d’élaboration de tels documents.
Faciliter sa mise en œuvre (opérationnalisation)
Une fois les documents cités ci-dessous élaborés, l’ADT pilotera leur mise en œuvre via la
proposition d’un certain nombre d’actions opérationnelles concrètes. L’ADT est donc chargée
de :
- S’assurer du suivi des engagements des acteurs du projet ainsi que des délais ;
- Repérer les opportunités et menaces relatives à la mise en œuvre des projets ;
- Imaginer des montages opérationnels (PPP, société d’économie mixte) ;
- Mettre en relation continue les différents acteurs du projet afin d’aboutir à des
partenariats durables ;
- Rechercher des investisseurs pour la zone stratégique considérée ;
- Veiller à ce que les projets soient en accord avec les principes du développement
durable ;
25
- S’assurer de la qualité des projets. Notamment en organisant et en pilotant des
concours d’aménagement pour les zones ;
- Travailler sur l’offre en matière d’équipement ;
o Réflexion sur les grands équipements et évènements qui ont un impact sur le
développement de Bruxelles (sport, culture, loisirs) ;
o Identification des équipements errants et des disponibilités spatiales
disponibles ;
- Identifier les opportunités de financement européen. Le but étant de soumettre au
Gouvernement de la RBC des projets qui peuvent prendre place dans les zones
stratégiques ;
- Proposer des périmètres de préemption au Gouvernement de la RBC ;
- Réfléchir aux phasage des interventions ;
- Apporter un soutien aux maitres d’ouvrages dans les procédures administratives
complexes ;
- Assurer la mise en œuvre des processus de participation citoyenne ;
- Prendre en la charge le volet communicationnel du projet ;
Pour ce faire, l’ADT participe aux différents comités d’accompagnement des Rapport
d’Incidences Environnementales (RIE), des Études d’Incidences (EI) qui découle de la
réalisation d’un PPAS ou d’une demande de permis d’urbanisme.
Le schéma ci-dessous illustre l’exemple type de la participation de l’ADT dans le
développement d’une zone stratégique.
26
- Étape 1 : Le gouvernement de la RBC charge l’ADT de travailler sur une zone en
particulier. L’initiative peut aussi venir de l’ADT, mais ce sera toujours le
gouvernement qui prendra la décision d’agir sur une zone.
- Étape 2 : L’ADT, grâce au travail fourni par le département de connaissance
territoriale, est en mesure de comparer la faisabilité des objectifs à la réalité du terrain
sur base d’un ensemble d’indicateurs et d’analyses
- Étape 3 : L’ADT prend en charge la consultation des acteurs publics et privés. Cette
consultation doit se faire le plus tôt possible dans la mise en œuvre de la zone afin de
pouvoir adapter les objectifs aux résultats de ces consultations.
- Étape 4 : Sur base des recommandations de l’ADT, le Gouvernement arrête des
objectifs d’aménagement de la zone.
27
- Étape 5 : Dans le cas où le Gouvernement souhaite élaborer un document
d’orientation pour la zone, il charge l’administration de l’aménagement du territoire et
du Logement (AATL) de réaliser un cahier des charges destiné à la désignation d’un
auteur de projet pour ledit document. Ce cahier des charges est basé sur les travaux
préparatoires de l’ADT
- Étape 6 : L’AATL se charge des procédures de désignation du lauréat. Ces
procédures, bien que rédigée par l’administration, sont élaborée conjointement avec
l’ADT.
- Étape 7 : Un comité composé d’un représentant de l’ADT, de membre de l’AATL, de
représentant du Gouvernement, de la ou des commune(s) concernées et d’experts. Ce
comité rend avis sur les candidats. Sur base de cet avis, le ministre responsable
attribue le marché
- Étape 8 : L’AATL prend en charge l’aspect administratif du suivi de l’élaboration du
document (convocation, ordre du jour, rédaction de PV)
- Étape 9 : La personne de l’ADT responsable du projet participe aux différents comités
d’accompagnement. Son rôle est d’assurer la coordination des actions entre les
différents acteurs. Les acteurs urbains (Bruxelles Mobilité, SDRB, SLRB, Port de
Bruxelles) sont chargés de la mise en œuvre concrète sur le terrain du projet public :
demande de permis, études d’exécution, adjudication, suivi de chantier.
- Étape 10 : On l’a dit, l’ADT est chargée d’organiser le volet de participation
citoyenne tout au long du processus.
- Étape 11 : l’ADT propose différents type de montages opérationnels.
- Étape 12 : Approbation du schéma directeur par le Gouvernement de la RBC
- Étape 13 : La personne de l’ADT responsable du projet a pour mission le suivi des
recommandations et actions préconisées dans le schéma directeur.
- Étape 14 : L’AATL se charge de l’élaboration d’un éventuel PPAS sur la zone
- Étape 15 : Durant toutes ces étapes, l’ADT communique sur le projet, son évolution,
sur les analyses préliminaires, sur les aboutissements, etc. Les outils le plus
communément employés sont les expositions, les sites internet et les brochures
explicatives.
Poursuivre la méthode de travail
La méthode de travail d’opérationnalisation sera poursuivie au travers de plusieurs tâches :
- Actualisation de l’information sur chacune des zones stratégiques (via la rédaction de
« fiche-projet »
- Diffusion de cette information (via le site de l’ADT)
28
- Organisation de comité de suivi pour chaque zone ainsi que des comités transversaux.
Ces derniers seront dédiés à des questions communes aux zones stratégiques (mobilité,
grands équipements)
- Réalisation d’analyses immobilières
- Réalisation d’études complémentaires (juridiques, urbanistiques, économiques, etc.)
- Identifier les outils performants pour chaque catégorie de projet
L’ADT aura également pour tâche, en collaboration avec la DEP de proposer des
améliorations des procédures et des outils de l’aménagement du territoire. En outre, l’ADT
réalisera, avec Bruxelles Environnement, un travail de réflexion sur les outils d’évaluation de
la durabilité du développement des zones stratégiques.
Enfin, à l’avenir, l’ADT aura à charge d’élargir ses perspectives d’investigation. De nouvelles
zones pourront être identifiée comme stratégiques (dans le PRDD notamment) et pourront
alors faire l’objet de réflexions de la part de l’ADT. On pense notamment à la zone du C anal,
le Mont des Arts, les prisons de St-Gilles et Forest. L’ADT doit également tenir à l’œil les
développements qui voient le jour dans l’aire d’influence de la métropole Bruxelloise
(aéroport de Zaventem, développements de villes telle que Wavre, Vilvorde, Alors, Louvain-
la-Neuve)
2.6.2.2. Projets et réalisations
Le département de développement territorial a surtout été impliqué dans le développement des
zones stratégiques pour lesquelles un schéma directeur a été approuvé par le Gouvernement
de la RBC. Ces zones sont Tour & Taxis, Quartier Européen, Botanique et RTBF-VRT.
On rappellera qu’un schéma directeur est un outil de planification opérationnel et actif. Le
schéma directeur regroupe à la fois les options retenues pour l’aménagement d’une zone
stratégique, les moyens nécessaires à ces options, une liste des acteurs impliqués dans son
développement, un phasage des réalisations.
Néanmoins, l’ADT a tout de même travaillé sur des zones ne disposant pas d’un tel schéma.
On pense notamment à la Gare du Midi ou au Heysel.
Voici, pour l’année 2011, les principales actions menées par le département de
développement territorial.
- Rédaction d’une note d’orientation pour le quartier de la Gare du Midi. Cette note
comprend notamment une étude des enjeux du développement du quartier, de ses
29
forces et faiblesses. Cette note analyse également l’ensemble des projets privés et
publics en cours d’élaboration sur la zone et donne une série de recommandations
urbanistiques en lien avec ces projets.
- Étude de cohérence paysagère du site Tour & Taxis. Dans le cadre de cette étude,
l’ADT avait à charge d’organiser le comité d’accompagnement, de soutenir la maitrise
d’ouvrage (IBGE) et la maitrise d’œuvre (Michel Desvigne Paysagistes)
- Rédaction de l’avant-projet de Règlement Régional d’Urbanisme Zoné (RRUZ) pour
le Périmètre urbain Loi (PuL). Ce règlement doit donner un cadre légal au Projet
Urbain Loi, réalisé par l’Atelier de Portzamparc, en orientant le développement futur
du périmètre de la rue de la Loi et de ses abords directs. Le RRUZ a donc pour
vocation de fixer des nouvelles règles en matière de gabarits, d’implantations par
rapport à la voirie, d’espaces publics. A noter que c’est là le premier projet de RRUZ
imaginé en RBC.
- Réalisation d’un schéma de cohérence paysagère pour les projets immobiliers IRET
Development (construction d’un showroom pour BMW) et Destrier (Home Familial
Bruxellois et SLRB).
Plan d’implantation des fronts de bâtisse du RRUZ du Périmètre urbain Loi
30
- Aide à la maitrise d’ouvrage pour l’aménagement du Boulevard Saint-Lazare
- Participation au lancement du plan directeur de la zone canal.
- Validation des différentes phases d’élaboration des
PPAS Botanique et Tour & Taxis. L’ADT a
également été un acteur important dans la recherche
de compromis lors de désaccords entre les
différentes parties (promoteurs et autorités
publiques)
Emprise des projets IRET et Destrier
PPAS Botanique
31
- Coordination du projet Néo sur le site du Heysel. L’ADT a mis en relation les porteurs
de projet et les bureaux privés avec les administrations régionales concernées
(Bruxelles Environnement, Bruxelles Mobilité, etc.)
- Suivi des études de faisabilité économique, urbanistique et de mobilité pour
l’implantation d’un pôle européen sur le site de Delta
- Réalisation d’un inventaire des grands équipements qui sont à la recherche d’un lieu
d’implantation (salle de concert, stade, musées, etc.)
Projet Néo, Plateau du Heysel
32
2.6.3. Marketing Urbain / Feder
2.6.3.1. Missions
Le troisième département de l’ADT est un peu plus particulier. Il résulte de l’approbation du
projet de marketing urbain lancé suite à l’appel à projets FEDER « Objectif 2013 :
investissons ensemble dans le développement urbain ». Ce projet, financé par le FEDER et
par la RBC à hauteur de 3.226.660 euros, a pour but de mettre en évidence les évolutions et
les tendances de mutations au sein de la Zone d’Intervention Prioritaire (ZIP). La volonté est
d’arriver à dégager une vision d’ensemble de la ZIP, de la rendre attractive pour les
investisseurs et les visiteurs et surtout de faire en sorte que les habitants de la ZIP
s’approprient cette vision.
La ZIP regroupe un ensemble de quartier
dont la situation socio-économique est
très fragile. Ce sont majoritairement les
anciens quartiers industriels de Bruxelles
qui composent la ZIP. Elle regroupe près
de 160.000 habitants (15 de la population
de la RBC) pour une surface de près de
1.500 hectares. On notera qu’elle
englobe cinq zones stratégiques
(Schaerbeek-Formation, Tour & Taxis,
Botanique/Cité Administrative, Gare de l’Ouest et Gare du Midi). La ZIP, traversée par le
Canal constitue en outre un pôle économique important pour la Région car elle accueille de
nombreuses activités telles que le Port de Bruxelles, le centre d’affaires du Quartier Nord
ainsi que des entreprises de production légère réparties le long du canal. La ZIP est donc une
zone de grande importance pour le développement de la RBC.
La cellule Marketing urbain de l’ADT a donc pour rôle de mettre en avant les atouts et le
potentiel de la ZIP :
- Population jeune
- Multi culturalité des quartiers
- Présence de grands projets à dimension suprarégionale (Tour & Taxis, Quartier Nord,
Gare du Midi, etc.)
- Disponibilité foncière au cœur de la RBC
- Patrimoine industriel important
- Excellente desserte des transports en communs (Métro, tram, bus)
33
- Quartiers vivants, importance du commerce de proximité
- Atout paysagers (Canal, Jardin Botanique)
L’investissement total sur la ZIP s’élève à environ 160 millions d’euros pour la période
2007-2013. Ce budget permet de financer 37 projets économiques, sociaux ou
environnementaux. À cela s’ajoutent les projets privés et publics tels que les Contrats de
Quartiers, primes de rénovation, création de logement moyens, etc.
Ce projet, présidé par l’ADT, est développé via une plateforme réunissant 17 acteurs publics
concernés par la ZIP :
- Les communes de Bruxelles, Anderlecht, Forest, Molenbeek-Saint-Jean, Saint-Gilles,
Saint-Josse-ten-Noode et Schaerbeek ;
- L’administration de l’aménagement du territoire et du logement (AATL) ;
- Bruxelles-Propreté ;
- Agence Bruxellois pour l’Entreprise (ABE) ;
- Atrium, Agence Régionale pour l’Investissement Urbain et le Management
Transversal des quartiers commerçants ;
34
- Bruxelles Environnement (IBGE)
- Bruxelles Mobilité
- Brussels International Tourism & Congress (BITC)
- Port de Bruxelles
- Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale (SDRB)
- Société des Transport Intercommunaux de Bruxelles (STIB)
Le projet de Marketing Urbain répond donc à un besoin d’image valorisante de la zone. Il
permettra de coordonner les actions réalisées au sein de la ZIP pour qu’elles soient en accord
avec l’image des quartiers.
Parallèlement, le projet devra intégrer la ZIP dans une stratégie territoriale de développement
plus large afin d’en faire un atout de promotion de Bruxelles au niveau suprarégional et
international.
À termes, le projet doit parvenir à réaliser trois objectifs stratégiques :
- Modifier l’image de la ZIP via :
o La réalisation d’une étude identitaire des quartiers
o Une stratégie d’image et de communication qui se base sur l’étude identitaire,
d’un diagnostic territorial (réalisé par le département de connaissance
territoriale)
o Des outils d’actions et de communication
- Construite une vision pour le futur de la ZIP via :
o La construction de scénarios prospectifs
o La réalisation d’une vision de développement partagée par l’ensemble des
acteurs
- Promouvoir le développement de la ZIP via :
o Un diagnostic territorial (tendances et défis)
o Une stratégie d’amélioration de dispositifs publics mis en œuvre au sein de la
ZIP (Contrat de Quartiers, aménagements des espaces publics, etc.)
35
2.6.3.2. Projets et réalisations
Depuis 2009, le département de Marketing Urbain a déjà réalisé plusieurs projets en lien avec
les missions qui lui étaient attribuées.
- Création du site BRU+ (www.bruplus.eu)
o Ce site répertorie, pour la Zone d’Intervention Prioritaire, les projets en cours
et réalisés (publics et privés), les initiatives des habitants, les lieux insolites, les
évènements (culturels, sportifs, associatifs), les équipements (santé, justice,
sport, éducation, etc. ;) ainsi que les possibilités d’entreprendre pour les privés
o BRU+ met à l’honneur tout ce qui fait la spécificité des quartiers, le but étant
de les faire connaitre aux habitants, mais aussi aux investisseurs et visiteurs
- Réalisation d’un parcours photographique « Foto Kanal : Je suis le plus beau du
quartier ». Ce parcours invite les visiteurs à parcourir les quartiers et à découvrir leurs
atouts
36
- Publication d’un ouvrage sur la perception qu’on les jeunes sur leurs quartiers
- Mise en ligne de vidéos présentant les quartiers et leurs habitants
- Réalisation d’une étude identitaire des quartiers. Cette mission a été confiée à o2
Consult par l’ADT. Cette étude a été réalisée à partir d’interviews d’experts, d’acteurs
locaux de la ZIP et à partir d’une large consultation de la population des quartiers de la
ZIP. La mission d’o2 Consult se poursuit aujourd’hui par la réalisation d’une stratégie
de communication basée sur cette étude identitaire
2.6.4. Compétences transversales
Le département des compétences transversales n’est pas un département au même titre que la
connaissance territoriale, le développement urbain, ou le marketing urbain. Cette cellule,
constituée d’une juriste, d’une chargée de communication et d’un gestionnaire de données, est
en réalité un appui pour les autres cellules. Ces trois personnes ont en effet pour mission
d’assister le travail des autres équipes dans le domaine qui leur est propre.
Photos du parcours « Foto Kanal »
37
3. Descriptif des tâches réalisées et projets abordés
Dans le cadre de mon stage au sein du département de développement territorial de l’ADT,
j’ai essentiellement travaillé en collaboration avec M. Yves Rouyet qui est le directeur du
département. Toutefois, j’ai eu également beaucoup de contacts avec les autres membres du
département territorial ainsi qu’avec le reste du personnel de l’ADT.
On peut diviser ce chapitre en deux parties, la première est consacrée aux dossiers sur lesquels
j’ai réalisé une production (rapport, traitements de données, etc.). La seconde est une
description des projets et dossiers pour lesquels j’ai pu assister à des réunions et participer à
des comités de suivi.
État des lieux du marché des centres commerciaux en RBC 3.1.
La tâche qui m’a occupée durant la majeure partie de mon stage est la participation à un état
des lieux du marché des centres commerciaux en Région de Bruxelles-Capitale.
Cet état des lieux ne résulte pas d’une mission « officielle » confiée à l’ADT par le
Gouvernement de la RBC. En réalité, l’initiative d’un tel état des lieux provient du directeur
du département de développement territorial, M. Yves Rouyet. En effet, il suit actuellement
l’Executive Master en Immobilier de la Louvain School of Management. Dans le cadre de
cette formation, M. Rouyet a choisi de réaliser un mémoire sur les centres commerciaux. Le
sujet de ce mémoire a éveillé l’intérêt de l’ensemble de l’équipe de développement territorial
sur la question.
Il a donc été décidé que l’ADT allait réaliser, en complément dudit mémoire, une étude sur les
centres commerciaux de la région de Bruxelles-Capitale. Cette étude, qui comporte plusieurs
phases, devra aboutir à la tenue d’un petit colloque et sur la publication d’un « cahier de
l’ADT » consacrés à la question des shoppings center sur le territoire bruxellois.
L’intérêt de ce travail pour l’ADT est double.
- Pour le département de développement territorial, il permet de faire le point sur les
projets de centres commerciaux qui voient le jour sur le territoire régional et plus
spécifiquement au sein des zones stratégiques. C’est notamment le cas pour les projets
« Just Under The Sky » situé à la marge de la zone stratégique de Scharbeek
Formation et « Néo » situé en plein cœur du Heysel. Ces projets comptent parmi les
plus importants de la RBC. Les chargés de missions des différentes zones peuvent
38
ainsi mettre en évidence les grands enjeux du développement de ces projets, qu’ils
soient commerciaux, urbanistiques, environnementaux ou de mobilité.
- Pour l’ensemble des acteurs publics et privés qui s’intéressent au développement
commercial de la Région, ce travail est l’occasion de se pencher sur des questions plus
globales qui touchent les centres commerciaux d’aujourd’hui. On pense notamment
aux montages opérationnels et financiers, à la conception urbanistique et
architecturale, à la localisation (centre vs périphérie), à la mixité des fonctions, à la
taille critiques, etc.
Ainsi, dans le cadre de cette étude, il m’a été demandé de participer à l’état des lieux du
marché des centres commerciaux bruxellois. Je me suis ainsi vu confier la rédaction de deux
fiches d’analyse, une dédiée au Basilix Shopping Center, l’autre au Westland Shopping
Center (les deux fiches se trouvent en annexe de ce rapport). L’objectif de cette fiche est
d’obtenir le maximum d’informations sur le centre commercial afin de pouvoir le comparer
avec d’autres shopping center existants et les projets en cours de développement. L’idée est
de mettre en évidence les mutations qu’a subi le concept de centre commercial sur les 40
dernières années.
Il m’a donc été demandé de créer la structure de ces fiches et de collecter le plus
d’informations possibles. Voici le plan de base de ces fiches que j’ai établi afin de donner un
panorama le plus complet possible sur le centre commercial :
39
Fiche d’analyse des shopping-centers
1. Introduction
2. Contexte géographique
a. Histoire du site
b. Histoire du quartier
c. Occupation du sol actuelle
3. Contexte socio-économique
4. Accessibilité
a. Voiture
b. Transport en commun
c. Modes doux
5. Contexte juridique
a. Affectation du sol et challenge de mutation
b. Contraintes environnementales et patrimoniales
6. Analyse du projet
a. Histoire du projet
b. Porteur du projet
c. Maitrise foncière
d. Projet architectural et urbanistique
e. Zone de chalandise
7. Montage du projet
a. Équipe (développeur, gestionnaire, propriétaire, etc.)
b. Financement
c. Commercialisation
40
Comme on peut le voir sur le plan ci-dessous, un grand nombre d’aspects ont été abordés pour
chacun des deux centres commerciaux. Cette structure de base pour la fiche d’analyse sera
reprise pour les autres centres commerciaux existants. Ces fiches seront réalisées par les
autres membres de l’équipe de développement territorial. Chacun réalisant la fiche pour le
centre commercial qui se trouve dans sa zone stratégique ou à proximité. Le Basilix et le
Westland ne se trouvant pas dans ou à proximité de zones stratégiques, j’ai donc été chargé de
ces deux centres commerciaux. Pour les projets de centre commerciaux, le plan de base de la
fiche sera adapté.
La réalisation de ces deux fiches a nécessité un important travail de recherche d’informations.
J’ai pu me familiariser avec l’outil Monitoring des quartiers qui permet d’identifier le profil
socio-économique des quartiers bordant le centre commercial. J’ai également été amené à
prendre de nombreux contacts avec des intervenant privés (société gestionnaire du centre
commercial, investisseurs) et publics (service d’urbanisme des communes, Atrium) qui
pouvaient m’apporter des informations sur les deux centres commerciaux.
Ce travail de recherche m’a permis d’apprendre beaucoup sur le mode de fonctionnement des
centres commerciaux et sur la manière dont ils sont gérés. Le principe des certificats
immobiliers m’était totalement inconnu alors que c’est le mode principal de financement du
Basilix et du Westland. J’ai donc appris le mode de fonctionnement de cette forme de
financement et ses avantages/désavantages. Les enjeux de l’implantation d’un ou de plusieurs
nouveaux centres commerciaux en RBC me sont également apparus plus clairement.
Comme je l’ai mentionné ci-dessus, dans le cadre de la réalisation de cet état des lieux du
marché des centres commerciaux Bruxellois, une matinée d’étude sera organisée par l’ADT le
vendredi 29 juin 2012. J’ai donc eu comme tâche de préparer ce petit colloque, en
collaboration étroite avec M. Yves Rouyet et Caroline Piersotte, la chargée de communication
de l’Agence. J’ai donc participé à l’élaboration du programme et j’ai contacté les différents
intervenants afin de les convier à l’évènement. Le projet de programme de cette matinée
d’étude dont le thème est « Is Shopping Mall Dead ? » est le suivant :
41
Projet de programme
Mot de bienvenue (10’)
Par Christian Lasserre, Directeur EMI
Introduction (10’)
Par Yves Rouyet et Stéphane de Groodt (EMI)
Histoire des centres commerciaux à Bruxelles (projets, réalisations et rêves
inachevés) (15’)
Par Pierre Iserbyt, City Mall Invest
En 2008, un « Schéma de développement commercial pour la RBC » et depuis ?
(15’)
Par Jean-Luc Calonger, Augeo
Le financement des centres commerciaux : le cas particulier des certificats
immobiliers (15’)
Par Hubert De Peuter, Directeur Real Estate Investment chez KBC
Quel avenir pour les centres commerciaux « historiques » ? (30’)
Par Thierry Orban de Devimo (Woluwé, Westland, City2…)
Et Jeroen Hafcamp de SCMS (Basilix) (sous réserve)
PAUSE (15’)
Le centre commercial de demain ? (30’) Conception, stratégie commerciale, mixité des fonctions, taille critique, financement,
montage du projet
Par Henri Dineur, EXCS (projet Néo, plateau du Heysel)
Et Olivier Weets, Equilis (projet « Just under the Sky »)
L’enjeu urbanistique : périphérie ou centre-ville ? Un projet pour la rue
Neuve ?(15’)
Par Philippe Close, Echevin à la Ville de Bruxelles
La situation en Flandre (15’)
Par un représentant d’UNIZO (sous réserve)
Shopping mall vs petit commerce : concurrence ou complémentarité ? (15’)
Par Pierre-Yves Bolus, Atrium
Conclusions : Les défis du centre commercial à Bruxelles (15’)
Par Benjamin Wayens (ULB - FUSL)
42
J’ai également eu comme mission de
représenter l’ADT à une réunion
d’information publique du projet
« Toison d’Or » du promoteur
néerlandais Prowinko. Ce projet, qui
vise à la création d’un ensemble
d’immeubles multifonctionnels
regroupant 84 logements et 10.000
m² de commerce, se situe
actuellement sur la dernière parcelle
libre de l’Avenue de la Toison d’Or,
à proximité des Galeries de la Toison d’Or. Ces dernières, d’une surface de 14.000 m²
complétées par les 10.000 m² du projet Prowinko pourra faire de l’Avenue de la Toison d’Or
un pôle commercial d’une grande importance pour la ville de Bruxelles.
Mon rôle était d’interroger les développeurs du projet sur le type d’offre commerciale
envisagée afin de compléter le diagnostic des projets de centres commerciaux en RBC.
Cadastre des infrastructures scolaires 3.2.
Comme je l’ai mentionné dans les projets menés par le département de connaissance
territoriale, une étude sur les infrastructures scolaires est actuellement en cours. Cette étude
doit aboutir à terme à la réalisation d’une note stratégique qui doit répondre à trois grandes
questions :
- L’offre en infrastructures scolaires et sa répartition sont-elles adaptées à la demande
de la population bruxelloise ?
- Comment faire face à l’accroissement de cette demande sans accroitre les
déséquilibres en termes de couverture spatiale des besoins ?
- Existe-il des disponibilités foncières sur le territoire de la RBC qui peuvent être
utilisables pour la mise en place d’équipements scolaires ?
Pour répondre à la troisième question, l’ADT a commandé une étude au bureau Urba 11
(UCL). Cette étude avait pour but d’identifier les terrains disponibles et les bâtiments
reconvertibles qui peuvent être utilisés pour augmenter la capacité de l’offre en équipement
scolaires.
Il s’est avéré que les délais accordés au bureau Urba 11 pour cette étude n’étaient pas
suffisants pour traiter entièrement le sujet, le dossier remis par Urba 11 ne correspondait donc
Projet Toison d’Or, Prowinko
43
pas aux attentes de l’ADT, par manque de budget, la direction a décidé que l’ADT devrait
approfondir le travail d’Urba 11 en interne.
J’ai donc été mis à contribution pour compléter la base de données fournie par Urba 11. Il
était question de relever les affectations au Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) des
terrains identifiés comme étant libres pour l’implantation d’équipement scolaires. Après avoir
effectué ce relevé, les surfaces libres qui étaient située dans des zones incompatibles avec la
fonction scolaire (zones vertes, zones forestières) ont été supprimées. Mon apport dans ce
projet s’est limité à ce tri fait parmi les parcelles libres.
Cartographie interactive des projets de Tour & Taxis 3.3.
Dans le cadre du développement de la zone stratégique Tour & Taxis, l’ADT réalise des
fiches qui sont consacrées à un projet spécifique de la zone stratégique, qu’il soit privé ou
public. Diverses informations sont reprises au sein de ces fiches comme le descriptif du
projet, ses acteurs, son planning, son budget, etc. Pour l’unique zone de Tour & Taxis, il
existe en tout 71 fiches projet.
Exemple de fiche projet
44
Dans un souci de communication et de partages de connaissances avec les acteurs urbain de la
RBC, mais également avec les investisseurs et le grand public, l’ADT a décidé de mettre en
place un système de cartographie interactive des projets en cours d’élaboration ou de
réalisation sur les dix zones stratégiques.
Ce système est actuellement en phase de préparation et la zone Tour & Taxis a été choisie
comme zone de test à cause du grand nombre de projets qu’elle regroupe. L’idée est qu’à
partir du site de l’ADT, il soit possible, via une carte dynamique de la Région de Bruxelles-
Capitale de représenter l’ensemble des projets sur chacune des dix zones stratégiques.
Ensuite, grâce à un simple clic sur l’icône représentant le projet, le visiteur aura accès aux
informations contenues dans la fiche projet ainsi qu’à des images du projet
Dans le cadre de cette cartographie interactive, ma tâche était d’actualiser les fiches des
projets qui avaient été retenus pour la phase de test. Cette sélection s’est faite sur base de
l’importance du projet et de sa probabilité à voir le jour à relativement court terme.
L’actualisation s’est donc faite via des entretiens téléphoniques avec les acteurs des différents
projets retenus.
Les fiches projets actualisées ont été ensuite transmises à un webdesigner qui se chargera de
concevoir l’application cartographique.
Participation aux réunions 3.4.
Durant mon stage à l’ADT, j’ai eu l’occasion d’accompagner les membres de l’équipe de
développement territorial à de nombreuses réunions dédiées à toute une série de dossiers que
je décris brièvement ci-dessous. Ces réunions m’ont permis de comprendre les enjeux des
projets ainsi que les rouages administratifs et opérationnels, souvent complexes, de mise en
œuvre des zones stratégiques. J’ai également participé aux réunions internes de l’ADT. Au
travers l’ensemble de ces réunions, j’ai pu comprendre le rôle et les missions des différents
départements de l’Agence et plus spécifiquement du département de développement
territorial.
Il m’a donc été donné l’occasion de suivre, entre autres, les dossiers suivants :
- Étude urbanistique du site de la VRT et de la RTBF au boulevard Reyers
o Étude de marché sur la faisabilité d’un pôle média et benchmarking sur le
concept du pôle média réalisée par IDEA Consult
45
o Réunion de travail avec BUUR sur l’aménagement du pôle économique sur le
site RTBF-VRT
- Comité d’accompagnement du projet « Victor » dans le quartier de la Gare du
midi
o Ce comité vise à encadrer l’étude d’incidence du projet réalisée par ARIES.
o Le rôle de l’ADT est de veiller à ce que l’échelle de la zone stratégique soient
prise en compte dans l’étude d’incidence.
- Étude paysagère de la Chaussée de Louvain
o Cette étude, réalisée par Taktyk vise à la cohérence paysagère de la chaussée
de Louvain et à l’intégration dans cette cohérence de deux projets ; le
showroom BMW du promoteur IRET Development et la construction de
nouveaux immeubles de logement sur le site du home familial bruxellois
- Mise en place d’une méthodologie de cotation des offres sur le plan directeur de
la zone du Canal de Willebroek
- Reconversion de l’ancienne cité administrative de l’État
Esquisse du projet Victor
46
4. Recherche personnelle
Comme je l’ai expliqué dans la première partie de ce rapport, la refonte du SRDU en ADT
s’est inspirée du modèle des Agences d’Urbanisme françaises. Il me semblait donc intéressant
de comparer les deux structures afin de mettre en évidence leurs points communs, mais
surtout leurs différences.
Cette comparaison sera suivie d’une critique personnelle du fonctionnement de l’ADT et des
dérives que son caractère novateur peut avoir sur son positionnement par rapport à d’autres
types d’organismes.
Enfin, j’aborderai rapidement la possibilité d’organiser une structure telle que celle de l’ADT
sur le territoire de la Région Wallonne.
Comparaison ADT et Agence d’urbanisme « à la française » 4.1.
Lors de la fondation de l’ADT en 2008, ses dirigeants se sont inspirés des agences
d’urbanisme françaises pour structurer les missions de l’ADT. Bien entendu, il était
impossible d’appliquer tel quel la recette française et ce à cause notamment du contexte dans
lequel s’inscrit la mise en place de l’ADT.
4.1.1. Présentation des agences d’urbanisme françaises
Avant toute chose, il est important de comprendre ce qu’est une agence d’urbanisme
française. Le « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement » en donne une définition
assez complète :
- « Les agences d’urbanisme sont des structures d’études urbaines « mixtes », et
pouvant opérer à l’échelle de l’agglomération ou du département (…).
Outre l’Etat et les communes (ou leurs regroupements), les agences peuvent associer
le département, la région, voir les chambres de commerce et d’industrie ou un
établissement public concerné par l’aménagement. Elles sont financées par les
communes, mais éventuellement aussi par les régions ou les départements, et peuvent
recevoir des subventions de l’Etat. Elles se sont regroupées au sein d’une fédération
nationale des agences d’urbanisme.
Leurs objets sont variés. Mais, dans tous les cas, elles constituent une structure
d’études et de conseils auprès de collectivités territoriales, distincte des services
engagés dans les tâches opérationnelles. Elles disposent d’une équipe
pluridisciplinaire de spécialistes, ce qui leur permet d’entreprendre des études
prospectives, assurer le suivi d’observatoires de données (emploi, logement, etc.), et
47
d’élaborer des documents d’urbanisme, de préparer des contrats de ville, de
participer à la définition du projet urbain et à la promotion de l’agglomération ».
Les missions de l’agence d’urbanisme s’articulent donc autour de six objectifs principaux :
- Observer les territoires à toutes leurs échelles et dans toutes leurs dimensions. Cette
mission se fait en collaboration étroite avec l’administration et les organismes publics
disposant de données. Cette mission aboutit à la publication régulière d’Atlas et de
fiches techniques
- Planifier le territoire. Les agences d’urbanisme ont pour mission d’élaborer des
documents stratégiques comme les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et les Schémas
de Cohérence Territoriale (SCOT). Ces documents peuvent être approchés, toute
proportion gardée, de nos PCA et SSC.
- Projeter. Les agences d’urbanisme ont les compétences pour mettre en scène le
projet, géographiquement et stratégiquement. Ce projet peut concerner des échelles
variées (de l’aire métropolitaine au quartier). Cette mission se fait en coopération
étroite avec les partenaires institutionnels, les compétences techniques et les
représentants de la population.
- Animer les interactions entre les acteurs urbains via l’organisation de colloques, de
séances d’informations publiques, de publications, de débats, etc.
- Préparer des dossiers sur diverses thématiques (logement, économie, environnement,
mobilité). Ces dossiers permettent de clarifier les débats, d’éclairer les situations
locales, etc.
- Anticiper les évolutions des territoires. Cette mission de prospective se concentre sur
des études statistiques, des analyses de phénomènes urbains (benchmarking)
L’agence d’urbanisme n’est donc pas un organisme qui dispose d’un quelconque pouvoir de
décision, ni un service de la collectivité s’intégrant au sein d’un organigramme bien précis.
Une agence d’urbanisme regroupe des membres qui sont en général :
- Les communes et les communautés
- Les Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) spécialisés (SCoT,
AOT…)
- La Région et le Département
- L’État et ses services déconcentrés
- Les Chambres Consulaires
- L’Université, le Port, les Établissements publics…
48
Ces membres versent une cotisation qui finance en partie le fonctionnement de l’Agence. Le
reste du financement est apporté par des subventions versées par ces mêmes membres et par
des contrats « commerciaux » de prestation qui ne peuvent dépasser 20% du financement total
de l’agence.
Au niveau de leur statut juridique, les agences d’urbanisme possèdent un statut équivalent au
statut d’Association Sans But Lucratif (ASBL)
Les 53 agences d’urbanisme françaises sont rassemblées au sein de la Fédération Nationale
des Agences d’Urbanisme (FNAU). Ce réseau d’agences permet de partager les expériences
et les connaissances. La FNAU organise régulièrement des colloques et réalise des
publications sur des thèmes variés.
49
Le réseau des agences d’urbanisme françaises
50
4.1.2. Comparaison avec l’ADT
Le modèle des agences d’urbanisme françaises a donc inspiré la création de l’ADT.
Cependant, quelques différences entre les deux organismes peuvent être soulignées.
La différence la plus notable est celle du territoire d’intervention. En effet, le territoire couvert
par les agences d’urbanisme françaises correspond, de manière générale, à l’aire
métropolitaine. Si l’on prend le cas de l’agence d’urbanisme de Lille Métropole, le territoire
couvert par l’aire métropolitaine s’étend sur plus de 7.000 km² et contient environ 3.8 millions
d’habitats. Cette aire métropolitaine s’étend sur la France et la Belgique. A titre de
comparaison, l’aire couverte par l’ADT, qui se limite aux frontières de la Région de Bruxelles
Capitale, est de 161.4 km² pour environ 1,1 millions d’habitants. Cette différence de territoire
d’action a évidemment un grand impact sur la portée des travaux réalisés par l’ADT.
L’aire métropolitaine lilloise
51
Cette situation est dictée par un contexte institutionnel complexe qui empêche l’élargissement
de la Région de Bruxelles-Capitale. Les débats sur la mise en place d’une communauté
urbaine bruxelloise ne datent pas d’hier. Il est évident que les missions de connaissance
territoriale et de développement territorial de l’ADT sont restreintes par cette non-
institutionnalisation d’une communauté urbaine ou d’une aire métropolitaine.
Une autre différence se situe au niveau du financement des deux structures. En effet, l’ADT
est financée uniquement par des subsides de la Région de Bruxelles-Capitale. Les membres de
l’ADT, qui sont regroupés au sein de l’Assemblée Générale, ne cotisent pas pour le
financement de l’ADT. Les agences d’urbanisme françaises fonctionnent sur base de
cotisations et de subsides qui proviennent de l’ensemble des membres (État, Région,
collectivités territoriale, communes, etc.). Les agences d’urbanisme françaises sont également
autorisées à fournir des prestations comme si elle était un bureau d’étude classique. Ce
montant ne peut dépasser 20% du budget total de l’agence. Durant mon stage, j’ai pu
percevoir la volonté de la part de nombreux employés de l’ADT, de disposer de la possibilité
de réaliser des études pour des demandeurs privés. Cette différence au niveau des sources de
financement entraine une plus grande dépendance de l’ADT vis-à-vis des autorités régionale
bruxelloises, ce qui pourrait entrainer des dérives comme l’utilisation de l’ADT comme d’un
instrument technico-politique.
Lorsqu’on compare les missions des deux organismes, on se rend compte que la différence se
situe surtout au niveau de l’opérationnalisation des projets. Les agences d’urbanisme sont
relativement déconnectées du volet opérationnel des projets, qu’elles laissent plutôt à leurs
membres. Ceci n’a pas toujours été le cas et on constate que de manière générale, les
anciennes agences d’urbanisme sont toujours actives dans l’urbanisme opérationnel. Les plus
nouvelles se cantonnent plus à leurs missions d’observation et d’études. L’ADT, via le
département de développement territorial est nettement plus impliqué dans
l’opérationnalisation des projets. Son rôle principal est en effet de faciliter la mise en œuvre
des « plans de définitions » tels que les schémas directeurs, les Plan Particuliers
d’Aménagement du Sol, etc.) via toute une série d’actes opérationnels. (Pour plus de
précisions sur ces actes, je renvois le lecteur au chapitre dédié aux missions de l’ADT).
Toutefois, l’ADT ne prend pas en charge l’entièreté des mesures opérationnelles. Disons que
l’ADT s’intègre plus dans un urbanisme pré-opérationnel. L’urbanisme opérationnel au sens
strict, qui est assimilé à la réalisation physique du projet (acquisition des terrains, réalisation
des travaux, suivi de chantiers), reste une tâche dévolue aux services techniques de
l’administration. Par cette dernière différence, l’ADT se dégage en quelque sorte du modèle
français.
52
Critique de la structure et du fonctionnement de l’ADT 4.2.
Comme je l’ai exposé dans les missions de l’ADT et au travers de la comparaison d’une
agence d’urbanisme française, le fonctionnement de l’ADT n’est pas d’une simplicité
évidente. De nombreux acteurs urbains tels que les cabinets ministériels, l’administration,
voire même le personnel de l’Agence, évaluent mal le rôle de l’ADT. Ce manque de clarté du
rôle de l’ADT ne provient pas, à mon sens, d’un manque de communication de la part de
l’ADT, mais plutôt du caractère novateur de l’organisme en Belgique.
Cette mauvaise compréhension du rôle de l’ADT peut aboutir à des dérives quant au
positionnement et l’utilisation de l’Agence.
Le schéma suivant illustre les trois dérives principales qui peuvent subvenir :
La première dérive est celle de l’assimilation de l’ADT à un bureau d’étude classique, ce
qu’elle n’est absolument pas. En effet, l’ADT n’effectue pas, à ce jour, de prestation de
services pour des entreprises privées et l’entièreté de son financement provient de fonds
publics. De plus l’ADT a la volonté de s’impliquer de manière continue dans les projets et de
dépasser l’intervention « ponctuelle » du bureau d’étude qui répond à une question précise
(faisabilité, composition urbanistique, etc.)
La seconde dérive est celle qui voudrait que l’ADT soit instrumentalisée par le pouvoir
politique qui verrait en celle-ci une porte-parole technique d’un politique, ou d’une
collectivité. Or, l’ADT est supposée être « neutre » politiquement. En réalité, je pense que
l’ADT subit constamment cette dérive car, il faut bien l’avouer, c’est le gouvernement de la
Schéma du positionnement et des dérives possibles de l’ADT
53
Région de Bruxelles-Capitale qui dicte sa conduite à l’ADT et ce malgré la présence, au sein
de l’assemblée générale et du conseil d’administration, des représentant des communes et
d’autres organismes pararégionaux (Bruxelles Mobilité, STIB, etc.).
La troisième dérive est quelque peu particulière, il s’agit de la trop grande implication de
l’ADT dans l’opérationnel. En effet, en se positionnant de manière systématique comme
maitre d’ouvrage des projets, l’ADT risque de s’enliser dans ce rôle et de perdre son rôle de
coordinateur en amont des projets. A mon sens, cette implication systématique dans la
réalisation des projets doit rester une compétence propre aux divisions techniques de
l’administration régionale bruxelloise et des communes.
Une Agence de Développement Territorial wallonne ? 4.3.
Comme je l’ai expliqué dans ce rapport, l’ADT est un organisme supra communal, agissant
sous tutelle régionale. L’ADT s’intègre entre la volonté politique et la mise en œuvre. Serait-il
possible de créer une telle structure en Wallonie ?
Dans l’optique de la création d’une structure semblable à l’ADT, il serait nécessaire de définir
son territoire d’intervention. Il est difficilement envisageable que celui-ci couvre les 16.800
km² de la Wallonie. De plus, ce territoire n’aurait que peu de sens étant donné le caractère
« urbain » de l’ADT. Il serait donc nécessaire de développer plusieurs structures pour chacune
des grandes agglomérations wallonnes. Le terme agglomération est important car c’est
l’échelle la plus pertinente pour une Agence de Développement Territorial. Comme cela a été
dit ci-dessous, l’ADT de Bruxelles est limitée dans ses actions par le carcan administratif et
institutionnel que représentent les frontières de la RBC. Il est donc primordial, avant de
vouloir développer un structure telle que l’ADT, de doter la Wallonie d’une véritable
politique d’agglomération.
A cet égard, la CPDT a publié une note de recherche en mai 2011 dédiée à la construction
d’une politique d’agglomération en Région Wallonne. Il y est fait état de plusieurs catégories
de projets d’agglomération en Wallonie :
- Les projets de territoires ou de pays (Cœur du Hainaut, Wallonie Picarde, Pays de
Famenne) qui ont une vision stratégique basée sur la participation citoyenne. Ces
projets ont essentiellement des visées prospectives
- Les projets de cohérence territoriale des agglomérations communale voir infra-
communales. C’est par exemple le cas de la commune de Namur dont les limites
correspondent relativement bien aux limites de son agglomération. Le Schéma de
Structure Communal est alors l’outil utilisé pour le projet.
54
- Les projets sectoriels supracommunaux. La collaboration intercommunale se limite
alors à un thème précis. On peut citer en exemple le Plan Urbain de Mobilité de Liège.
On voit donc que des initiatives existent et que plusieurs communes font des tentatives de
coopération. Toutefois, il manque un dispositif-cadre de promotion des agglomérations ou du
financement des structures, ce qui laisse les communes ayant la volonté de former une
communauté urbaine dans un flou juridique important.
La note de la CPDT propose ainsi une démarche en 3 étapes afin de faire émerger une
cohérence des problématiques sur le territoire d’agglomération :
- Phase 1 : Élaboration d’une vision stratégique et encouragement à la structuration
- Phase 2 : Projets pilotes pour l’élaboration de stratégies sectorielles
- Phase 3 : Phase de maturité – des fédérations de communes remaniées
Ainsi, tant que l’on ne sera pas arrivé à l’étape 3, il sera à mon sens très compliqué de mettre
en place une structure comme celle de l’ADT.
Au niveau des missions confiées à l’ADT, certaines sont d’ores et déjà assurées à l’heure
actuelle par divers organismes.
Ainsi, la plupart des missions du département de connaissance territoriale sont actuellement
assurées par la CPDT. On pense notamment à la réalisation de recherches dans le but de faire
de l’ADT un outil d’aide à la décision pour les pouvoirs publics, ou encore de la mission de
vulgarisation des résultats de ces recherches pour les communiquer via des publications, des
colloques et des séances d’informations.
Par contre, les missions du département de développement territorial ne sont pas clairement
attribuées à un organisme précis. Les directions de l’aménagement local et de l’aménagement
régional sont chargées de l’aspect de coordination des différents acteurs urbains mais elles ne
peuvent prétendre au même rôle d’interface entre les acteurs publics et privés. L’aspect
opérationnel est quant à lui géré par la Direction de l’aménagement opérationnel.
La création d’une Agence de développement territorial nécessitera donc la mise en place
d’une politique d’agglomération à l’échelle de la Région Wallonne. Il est en effet difficile
d’imaginer la mise en place d’une agence, qui par définition est un organisme intercommunal,
voir régional dans le cas de celle de Bruxelles, dans un contexte peu favorable aux structures
d’agglomération.
55
5. Apport du stage
Ce stage à l’ADT a été particulièrement enrichissant pour moi et ce, à plusieurs niveaux.
Ma volonté était de découvrir un contexte territorial différent de celui de la Wallonie. Á ce
niveau, je peux dire que j’ai été très satisfait d’avoir choisi un organisme bruxellois. Cela m’a
permis de mieux comprendre les enjeux du développement d’une métropole européenne telle
que Bruxelles.
Les tâches que j’ai effectuées m’ont permises d’acquérir des connaissances dans divers
domaines tels que l’immobilier commercial, les politiques d’infrastructures scolaires, la
communication envers le grand public, le déroulement des comités de suivi, etc.
Enfin, j’ai pu me familiariser avec les outils d’aménagement du territoire de la Région de
Bruxelles-Capitale comme les schémas directeurs, les Plan Particulier d’Affectation du Sol ou
encore le Plan Régional de Développement Durable.
56
6. Bibliographie
ADT, 2008. Statuts coordonnés publiés aux annexes du Moniteur belge.
ADT, 2008. Lettre de missions de l’Agence de Développement Territorial pour la Région de
Bruxelles Capitale 2008-2010.
ADT, 2011. Lettre de missions de l’Agence de Développement Territorial pour la Région de
Bruxelles Capitale 2011-2015.
ADT, 2011. Note de Synthèse – Zone Reyers, État des lieux du développement de la zone
Reyers.
ADT, 2012. Brochure de présentation de l’Agence de Développement Territorial.
ADT, 2012. Rapport d’activités 2011.
ADT, 2012. Le projet de marketing urbain, Pour une image prospective et durable des
quartiers.
ASSOUAD B., 2012. La supracommunalité à la française, un exemple à suivre ?. Fédération
Inter-Environnement Wallonie.
BENDJADOR Y., 2007. Les agences d’urbanisme en France métropolitaine : des outils
évolutifs ?. Thèse de doctorat, Université François Rabelais de Tours.
BONIVER V. et al., 2011. La Construction d’une politique d’agglomération en Région
wallonne. Notes de recherche, Numéro 18, CPDT.
ECREMENT B., 2003. Les agences d’urbanisme, repères et témoignages. Urba 2000.
FÉDÉRATION NATIONALES DES AGENCES D’URBANISME, 2011. Diaporama de
présentation des agences d’urbanisme.
PRÉVOT M. et al., 2008. Les agences d’urbanisme en France. Perspectives de recherches
pluridisciplinaires et premier résultat autour d’un nouvel objet. Métropoles, Numéro 3.
57
RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE, 2009. Accord de Gouvernement 2009-2014
UNION DES VILLES ET COMMUNES DE WALLONIE, 2011. La coopération
supracommunale, Vers des communautés de territoires. Note d’orientation.
Sites Internet :
- http://www.adt-ato.be/
- http://dgo4.spw.wallonie.be
- http://cpdt.wallonie.be/fr/content/missions-objectifs-de-la-cpdt
- http://www.adu-lille-metropole.org/l-agence/presentation-et-missions/presentation-et-
missions-273.aspx
58
7. Annexes
Annexe 1 : Fiche d’analyse du Westland Shopping Center 7.1.
Introduction
Le Westland Shopping Center est situé au nord de la commune d’Anderlecht, à l’ouest de
Région de Bruxelles-Capitale. Il est implanté sur le boulevard Sylvain Dupuis, à proximité
directe du ring ce qui lui confère une très bonne accessibilité automobile. Ce centre
commercial a été inauguré en 1972 dans une zone qui était alors, hormis deux cités jardins,
dédiée à l’agriculture et aux pâturages. Le Westland, rénové en 2000, propose aujourd’hui
126 enseignes et 1850 places de parkings gratuites. Le Schéma de Développement
Commercial pour la Région de Bruxelles-Capitale classe le Westland SC comme pôle
commercial de dimension régionale, au même titre que le Woluwé Shopping Center.
Contexte géographique
Histoire du site
Figure 3: Carte IGN de 1943. Source : Institut Géographique National
59
Comme on peut le voir sur la carte ci-dessus, le site du Westland SC est resté une zone
agricole traversée par le ruisseau du Broeck (aujourd’hui canalisé) jusqu’à la construction du
centre commercial.
Histoire du quartier
Les informations ci-dessous relève d’un entretien réalisé le 10/05/12 avec M. Patrice Demol,
Urbaniste à la Commune d’Anderlecht.
Les premiers développements
urbains du quartier remontent aux
années 20 avec la construction
des cités-jardins du Mortebeek et
du Bon-Air (voir photo aérienne
ci-dessous). Ces ensembles de
logements sociaux avaient pour
but de faire face au manque de
logement qui a suivi les
destructions de la guerre 14-18,
de reloger les habitants des quartiers insalubres du centre de Bruxelles et ceux déplacés suite
aux grands travaux comme la construction du palais de justice ou encore le voutement de la
Senne. La cité-jardins de Mortebeek compte environ 360 logements, elle est située au nord du
Westland. Les premiers habitants s’y installent en 1923 alors que le quartier n’est pas encore
équipé en égouts, eau potable ou éclairage public. Cette cité-jardin propose à l’heure actuelle
un cadre de vie agréable. La cohérence du quartier a été gardée grâce à la mise en place d’une
coopérative fixant le type de matériaux autorisés. Le seconde est construite à la même époque
et présente la particularité d’être aujourd’hui isolée du reste de l’agglomération bruxelloise
par le ring. Elle est située à l’ouest du Westland SC.
Figure 4: Cité-jardin du Mortebeek. Source : Wikipédia
60
Figure 5: Localisation des cités-jardins du Mortebeek et du Bon-Air. Source : Google Maps
Le Boulevard Sylvain Dupuis est prolongé dans le courant des années soixantes pour prendre
la forme que l’on lui connait aujourd’hui. On voit sur la carte IGN de 1943 ci-dessus que ce
boulevard s’arretait à hauteur du Boulevard Marie Groeninckx-De May.
La construction du Westland Shopping center aurait été intégrée dans un vaste programme de
développement de la commune. Ce programme, qui portait sur une zone de 17ha, prévoyais la
construction de 2500 logements, d’espaces verts et d’équipements publics (écoles, etc.). Il
semblerait que ce programme ne fût jamais réellement appliqué et la question de son
existence même se pose aujourd’hui.
Lors de l’ouverture du Westland SC en 1972, le tronçon du ring jouxtant le site n’est pas
encore construit. Les infrastructures autoroutières les plus proches se situent à hauteur de
l’échangeur de Grand-Bigard (5 km au nord du site et construit en 1956) et l’échangeur
d’Anderlecht sud (E19 vers La Louvière et Charleroi, construit en 1969, à 6 km au sud du
site).
61
Figure 6: Carte du réseau autoroutier belge en 1972. Source : http://wegen-routes.be
Le tronçon d’autoroute entre l’échangeur de Grand-Bigard et l’échangeur d’Anderlecht Sud
ne sera finalisé qu’en 1978, soit six ans après l’ouverture du Westland SC. L’ouverture du
Westland s’est donc faite préalablement à l’ouverte du tronçon du ring qu’il borde. Toutefois,
on peut imaginer que les développeurs du projet ont anticipé la mise en place de cette portion
du ring. Celui-ci a, par la suite, participé au succès du centre commercial.
Le reste du développement urbain des environs du Westland SC s’effectuera de manière
continue. On pense notamment à l’ensemble de tours de logements sociaux de la cité du
Peterbos, ensemble qui s’est construit durant entre la fin des années 70 et le début des années
90.
Occupation du sol actuelle
Actuellement le Westland SC est majoritaire entouré d’habitat. A l’ouest, le ring fait la
frontière avec Neerpede. Au nord on retrouve les logements sociaux de la cité-jardin du
Mortebeek et des tours de la cité PeterBos. A l’est les immeubles à appartements côtoient
des immeubles de bureaux et des surfaces commerciales. Au sud, de l’autre côté du Boulevard
Sylvain Dupuis, prend place du logement collectifs, du logement un unifamilial ainsi qu’un
complexe sportif.
62
Contexte socioéconomique
Le Westland est situé dans la partie nord-ouest de la commune d’Anderlecht, cette commune,
qui présente encore de nombreux terrains agricoles dans sa partie ouest (plus de 20% du
territoire communal), abrite plus de 112.000 habitants.
Figure 7: Quartiers repris dans l'établissement des statistiques. Source : http://www.monitoringdesquartiers.irisnet.be
Si l’on fait la moyenne des statistiques des quartiers1 entourant le Westland
2, plusieurs
éléments intéressant peuvent être observés :
La densité moyenne est de 6331 hab/km² (RBC : 6617 hab/km²)
La taille moyenne des ménages est de 2.16 personnes (RBC : 2.09)
La répartition de la population par classe d’âge est la suivante :
o 0 – 17 ans : 22.26% (RBC : 21.97%)
o 18 – 64 ans : 59.46% (RBC : 63.82%)
o 65 ans et plus : 18.27 % (RBC : 14.19 %)
1 Source : http://www.monitoringdesquartiers.irisnet.be
2 Les quartiers entourant le Westland sont : VEEWEYDE – AURORE, BIZET - ROUE – CERIA,
VOGELENZANG – ERASME, NEERPEDE, BON AIR, SCHERDEMAEL, ANDERLECHT CENTRE –
WAYEZ, SCHEUT, BUFFON, MOORTEBEEK – PETERBOS, MACHTENS, PARC DES ETANGS, PARC
ASTRID, PARC FORESTIER, SCHEUTBOS
63
L’âge moyen est de 39.41 ans (RBC : 37,61 ans)
Le taux de chômage est de 19.17 % (RBC : 20.34%)
Le revenu moyen par déclaration est de 22.015€ (RBC : 24.339€)
La population située à proximité directe du Westland est donc une population plus âgée que la
moyenne bruxelloises et elle dispose globalement de revenu plus faible.
Accessibilité
Voiture
L’accessibilité du Westland shopping center peut être qualifiée de très bonne. En effet, ce
centre commercial est situé en bordure directe du Ring à hauteur de la sortie 14. Le boulevard
Sylvain Dupuis, qui longe le Westland, permet de rejoindre le centre-ville via la chaussée de
Ninove. L’offre en parking, également très importante (1850 places gratuites) renforce encore
cette excellente accessibilité voiture. Ces éléments se confirment dans les chiffres puisque
près de 80% des chalands se rendent au Westland en voiture.
Transport en commun
Le Westland SC n’est pas desservi de manière optimale par les transports en commun et son
accessibilité par ce mode de transport est donc moyenne, voire mauvaise. Voici les lignes qui
permettent de rejoindre le Westland :
STIB
o Ligne bus 46 reliant Moortebeek à la place de Brouckère
o Ligne bus 75 reliant Bon Air à Ceria
o Ligne bus 89 reliant le Westland au Heysel sans passer par le centre-ville
De Lijn
o Ligne bus 116 reliant Bruxelles à Ternat
o Ligne bus 117 reliant Bruxelles à Dilbeek
o Ligne bus 118 reliant Bruxelles à Schepdaal
Il n’y a donc qu’une seule ligne qui relie le Westland au centre-ville
En matière de transport par rail, la gare la plus proche est la gare du midi, située à environ
quatre kilomètres, ce qui revient à dire que l’accessibilité du Westland en train est nulle.
64
Dans les chiffres, cela se traduit par un pourcentage très faible de clients utilisant les
transports en commun, ils sont en effet moins de 10% à les emprunter pour faire leurs achats3
Modes doux
Concernant les deux roues, une piste cyclable est aménagée le long de l’avenue Sylvain
Dupuis, cependant, cet aménagement n’est pas classé comme itinéraire cyclable. Toutefois, le
plan IRIS 2 prévoit la mise en place d’un tel itinéraire sur ce tronçon, ce qui pourrait
améliorer la desserte en mode doux. Il n’existe pas de station Villo dans les environs du
Westland. L’accessibilité en vélo est donc moyenne. Dans la pratique, moins d’1% des clients
du Westland s’y rende en vélo.
En ce qui concerne l’accessibilité des piétons, il faut mettre en avant l’effet de barrière du
boulevard Sylvain Dupuis ainsi que du Ring. D’ailleurs, les enquêtes du Schéma de
Développement Commercial ont montré que même pour les personnes qui résident à
proximité du Westland, la voiture restait le mode de transport privilégié.
3 Source : Schéma de développement commercial de la Région Bruxelles Capitale
65
Contexte juridique
Affectation du sol et challenge de mutation
Figure 8: Extrait du PRAS. Source : http://www.brugis.irisnet.be
Le site du Westland Shopping Center (entouré en rouge) est entièrement situé dans une zone
de forte mixité définie par le PRAS. Ces zones sont définies comme étant : « affectées aux
logements, aux équipements d'intérêt collectif ou de service public, aux bureaux et aux
activités productives. La superficie de plancher de l'ensemble des fonctions autres que le
logement ne dépasse pas, par immeuble, 1.500 m² dans lesquels les bureaux ne peuvent
dépasser 1.000 m² ».
On notera que dans les prescriptions particulières de ces zones que : « La superficie de
plancher affectée aux commerces ainsi qu'aux commerces de gros, peut être portée jusqu'à
5.000 m² par projet et par immeuble lorsque cette possibilité est prévue par un plan
particulier d'affectation du sol. »
Or, Il existe justement un Plan Particulier d’Affectation du Sol en vigueur sur le site, celui-ci
a été approuvé en juin 1971, soit juste avant la construction du Westland Shopping Center.
Le contenu de se PPAS « Quartier vallée du Broeck » précise le plan de secteur alors en
vigueur. Le PPAS fixe entre autres les différentes affectations du site de manière plus
66
précises, spécialement en ce qui concerne le commerce et le logement. Il fixe également les
gabarits des bâtiments qui y seront construit.
Contraintes environnementales et patrimoine
Il n’y a pas de contraintes environnementales particulières autour du site.
On retrouve, bordant directement le site du Westland à l’est et à l’ouest, deux zones de
potentiel archéologique. Il s’agit du Hameau de Broeck à l’est et de la ferme de Hof 't
Itterbroeck à l’ouest.
Figure 9: Extrait de la carte des zones de potentiel archéologiques de la RBC. Source : http://www.brugis.irisnet.be
67
Analyse du projet
Histoire du projet
A l’origine, le Westland a été construit par les dirigeants des Galeries Anspach (S.A. Galeries
Anspach) et il a ouvert en 1972. La volonté était de construire un centre commercial en
périphérie de Bruxelles, là où il était encore possible d’utiliser de vastes espaces pour le
parking. On est en effet à une époque à laquelle la voiture individuelle connait un
développement considérable. Le Westland SC a changé à de nombreuses reprises de
propriétaires. Aujourd’hui, le centre commercial est divisé entre AG Real Estate et Redevco
Belgium. Au départ, le Westland était constitué de trois grandes surfaces commerciales et de
71 cellules classiques. Les trois grandes entités étaient les suivantes :
Les Galeries Anspach
GB – Inno – BM
C&A
Depuis, les Galeries Anspach ainsi que l’Inno ont quitté le Westland, le C&A a été relogé
dans une cellule plus petite. Ces trois grandes surfaces occupaient environ la moitié du
shopping center à elles seules. Suites à ces départs, elles ont alors été divisées en de plus
petites cellules. Il en résulte un nombre d’enseignes actuel, 126, nettement plus important
qu’à l’origine.
Porteur du projet
Le projet du Westland Shopping Center a été développé dans le courant des années soixante
(premières études de faisabilité en 1965) par la société propriétaire des Galeries Anspach. En
1972, il est le second centre commercial de Bruxelles à ouvrir ses portes après le Woluwé
Shopping Center, lui aussi développé par les Galeries Anspach.
Foncier
Actuellement, les droits de propriété de l’ensemble du site (bâtiments, parking, voiries) sont
divisés entre plusieurs propriétaires.
Le bloc « Galeries Anspach » est détenu par Shopimmo (filiale d’AG Insurance)
Le bloc « GB – Inno – BM » est détenu par Redevco Belgium
Le bloc « C&A » est détenu par Redevco Belgium
L’ensemble des constructions du centre commercial (à l’exclusion des trois blocs
précités) soit environ 15.000 m² ainsi que les espaces communs (galeries, parkings,
68
voiries) appartiennent aujourd’hui à Shopimmo (ou tout autre filiale du groupe AG
Insurance)
Projet architectural et urbanistique (dont le programme)
Le Westland SC est un centre commercial organisé sur deux niveaux. Le bâtiment présente
grosso modo une forme rectangulaire au centre de laquelle se trouve la galerie proprement
dite qui donne accès aux cellules commerciales. La surface totale bâtie s’élève à plus de
71.000 m². Le Westland regroupe 126 enseignes de tailles diverses.
Les 1850 places de parking gratuites sont situées tout autour du bâtiment et en toiture. Les
accès à ces parkings se font depuis le Boulevard Sylvain Dupuis au sud et depuis la rue
Adolphe Willemyns au nord.
Une passerelle piétonne surplombe le boulevard Sylvain Dupuis et permet aux piétons de
rejoindre le Westland sans devoir traverser un boulevard relativement large.
Les deux plus grandes surfaces sont situées au rez-de-chaussée, il s’agit du C&A et du
Delhaize.
Le centre commercial a subi une importante rénovation en 2000. Cette rénovation concernait
essentiellement les parties communes aux différents magasins. Les travaux ont par exemple
été la réalisation de trois verrières dans le toit du bâtiment, la pose d’un nouveau carrelage
dans la galerie, le réaménagement des parkings, la pose de nouveau mobilier (bancs,
poubelles, éclairage, etc.), la mise en place de nouveau escaliers mécaniques, la pose d’une
système de sécurité, etc. Si cette rénovation ne touchait que les parties communes, la plupart
des enseignes ont toutefois profité de ce « lifting » pour rénover leur propre magasin
69
Figure 10: Plans des étages du Westland Shopping Center
70
Zone de chalandise
Le Westland Shopping Center accueille environ 7.7 millions de visiteurs par an, ce qui le
situe juste en dessous du Woluwé Shopping center (8.4 millions)
L’analyse qui suit est basée sur le Schéma de Développement commercial pour la Région de
Bruxelles Capitale datant de 2008
La clientèle du Westland Shopping Center est essentiellement concentrée à proximité du
centre commercial. Les communes d’Anderlecht et de Molenbeek totalisent ainsi 50% des
chalands du WSC.
La zone de chalandise primaire s’étend vers le sud-ouest, elle est limitée au nord par le R20 et
l’E40 et à l’est par le centre-ville. Cette zone primaire regroupe 61% des chalands qui visitent
le centre au moins 1 fois par semaine. Le potentiel de clients est de 270.317.
La zone secondaire s’étire selon un axe nord-est sud-ouest depuis Vilvoorde jusqu’à Enghien.
Elle recouvre à l’est toute la région de Bruxelles Capitale malgré la concurrence du centre-
ville et du Woluwé Shopping Center. Cette zone secondaire regroupe 30% de chalands
visitant le centre environ 1 fois toute les deux semaines. Le potentiel de client s’élève à plus
d’un millions de personnes.
La zone résiduelle comprend 9% de chalands. Ceux-ci font leurs achats au Westland environ
une fois par mois.
Au total, la zone de chalandise compte plus de 1.3 millions d’habitants dont le niveau de vie
est légèrement supérieur à celui de la population bruxelloise mais inférieur à celui de la
Belgique. On peut également noter que le Westland SC attire une clientèle plutôt âgée. En
effet, les plus de 40 ans représente plus de 55% des clients. A titre de comparaison, dans
l’hyper-centre (Rue Neuve, City 2), ce chiffre tombe à moins de 30%. On peut également
ajouté que le Westland attire majoritairement des couples plutôt que des célibataires. Le
standing du client (évalué par la catégorie socioéconomique et le niveau d’enseignement) est
plutôt moyen bas.
Pour ce qui est des raisons de fréquentations du Westland, on peut citer la proximité du
domicile, l’offre alimentaire et la convivialité.
71
Figure 11: Zone de chalandise effective des shoppings centre de Woluwé et du Westland. Source : Schéma de
développement commercial de la RBC.
72
Montage du projet
Équipe (développeur, gestionnaire, propriétaire, etc.)
Le développeur historique du projet, la S.A. Galeries Anspach a fait faillite en 1983.
Le Westland SC est divisé entre deux propriétaires. 80% du shopping center appartiennent à
Shopimmo, filiale du groupe AG Real Estate, entité d’AG Insurances. Les 20% restant
appartiennent à Redevco Belgium.
Le gestionnaire du centre commercial est la S.A. Devimo Consult. Cette société est
responsable de la gestion commerciale, immobilière, technique, financière et administrative.
L’agent de location est également la S.A. Devimo Consult
Le bureau d’architecture responsable de la rénovation de 2000 est Zajtman & Chapman
Taylor Sauvage.
Financement (notamment la part de fonds propres)
Le projet initial a été développé par la S.A. Galeries Anspach, nous n’avons pas été en mesure
de trouver des informations concernant le financement de ce projet initial.
En janvier 1980, la S.A. Galeries Anspach cède une partie des droits emphytéotiques du
Westland SC à la S.A. Investissement Foncier Westland Shopping Center. Afin de financer
l’acquisition, 7.684 certificats fonciers de 1.239,47€ chacun sont émis par la S.A. Le
Certificat Foncier. Ces certificats, appelés « Westland 1980 », couvrent la moitié des fonds
nécessaire à l’acquisition, l’autre moitié est apportée par la S.A. A.G. de 1824, aujourd’hui
appelé A.G. Insurances. Les droits sont acquis pour une durée de 57 ans (soit jusqu’en 2036)
et porte sur :
Droit d’emphytéose sur un terrain d’environ 5.7 ha, déduction faite de trois blocs
(Galeries Anspach, GB – Inno – BM, C&A)
Droit d’emphytéose sur l’ensemble des constructions du centre commercial (à
l’exclusion des trois grandes entités précitées)
En 2004 se déroule l’émission de nouveaux certificats « Westland 2004 » par la S.A. IREC
Westland Celle-ci est une filiale du groupe Bernheim Asset Management, groupe qui gère les
activités d’Asset Management d’A.G. Real Estate (Fortis Real Estate à l’époque). Le but de
cette opération est de financer l’acquisition de l’ensemble de la participation détenue par la
S.A. A.G. de 1824.
73
Afin de mieux comprendre la situation après l’émission de ces certificats en 2004, voici ci-
dessous un schéma reprenant l’organisation du Westland Shopping Center.
Figure 12: Schéma de la situation de financement du Westland SC après 2004. Source : Prospectus d'émission du
certificat "Westland 2004"
74
Enfin, le 31 mars 2012, Shopimmo (filiale du groupe AG Real Estate) a annoncé avoir acquis
les droits que détenait la S.A L’Investissement Foncier Westland Shopping Center pour la
somme de 80.75 millions d’euros. L’ensemble des certificats immobiliers « Westland 1980 »
et « Westland 2004 » ont donc été acquis. Étant donné que Shopimmo détenait déjà les droits
sur le bloc « Galeries Anspach », cette acquisition fait d’AG Real Estate le propriétaire de
80% du centre commercial, les 20% restant étant la propriété de Redevco Belgium.
Commercialisation
L’entièreté des cellules commerciales du Westland SC sont actuellement occupées. Le mix
commercial est majoritairement orienté vers l’habillement (51% de la surface totale).
Viennent ensuite les services et les loisirs (19%), l’équipement de la maison (8%),
l’alimentaire (7%), l’horeca (6%), produits de beauté et d’hygiène (6%) et les magasins à
rayons multiples (3%).
Les locomotives du Westland sont le C&A (2986 m²), le Delhaize (2075 m²), le Newlook
(1915 m²) et le Zara (1663 m²).
Au sein du Westland, 68% des enseignes appartiennent à des chaines, les 32% restant sont des
indépendants. Parmi ceux-ci on retrouve des horeca, des petites bijouteries, des services et
quelques boutiques d’habillement. On notera que la proportion d’indépendants est notamment
supérieure à celle du Basilix (25% d’indépendants).
75
Annexe : Fiche d’analyse de Basilix Shopping Center 7.2.
Introduction
Le Basilix Shopping center est situé dans la partie Nord-Ouest de la région de Bruxelles-
Capitale, sur la commune de Berchem-Sainte-Agathe. Ce centre commercial disposé le long
de l’Avenue Charles-Quint jouxte le ring et jouit donc d’une excellente accessibilité
automobile. Construit en 1984 et rénové en 2004, il offre 64 enseignes commerciales ainsi
qu’un parking gratuit. Le réaménagement du Basilix constitue un enjeu important dans une
zone qui présente une faiblesse en matière de shopping center.
Contexte géographique
Histoire du site
Le site du Basilix Shopping Center a longtemps été non-urbanisé comme en témoigne
l’extrait de la carte IGN de 1943 ci-dessous
Histoire du quartier
Il est également intéressant d’étudier l’évolution du quartier entourant le Basilix. Sur la carte
IGN de 1943, on remarque également que les quartiers environnant ne sont pas encore
complètement urbanisés. L’essentiel de l’urbanisation de cette partie de la commune s’est
effectué ….
On remarque qu’il existait déjà, en 1943, un grand bâtiment à vocation industrielle en bordure
de la voie de chemin de fer. L’activité industrielle du quartier, toujours présente aujourd’hui,
est donc assez ancienne
La Gare de Berchem, construite en 1864 a participé au développement du quartier
La construction du réseau autoroutier desservant le Basilix, élément très important dans le
choix de la localisation du shopping center, s’est effectuée par phase. En 1956 l’aménagement
de l’autoroute entre Ostende et Bruxelles est terminé, aboutissant à l’échangeur de Grand-
Bigard, à deux pas du futur site du Basilix. En 1958, le tronçon du Ring entre l’échangeur de
Strombeek-Bever et l’échangeur de Grand-Bigard est réalisé. En 1978 est construite la portion
du Ring située entre Grand-Bigard et Anderlecht-Sud. Ainsi, lors de l’ouverture du Basilix en
1984, l’infrastructure autoroutière du Ring est complète est correspond à la situation actuelle.
76
Figure 13: Carte IGN de 1943
Occupation du sol actuelle
A l’heure actuelle, le Basilix est entouré d’une multitude de fonctions :
A l’ouest, un hypermarché Carrefour et son imposant parking, ainsi qu’un Quick
Au sud, une grande prairie, la dernière de la Région de Bruxelles Capitale, le
Zavelenberg.
Au nord, une zone d’activité économique abritant une dizaines d’entreprises.
A l’est, un quartier de logement comprit entre l’Avenue Charles Quint et l’Avenue
Marie de Hongrie
Contexte socio-économique
Le Basilix shopping center est situé à la bordure nord-ouest de la Région de Bruxelles-
Capitale, sur le territoire de la commune de Berchem Sainte-Agathe. Cette commune, au
passé rural, compte environ 23.000 habitants et subit une croissance démographique de 2.4%,
ce qui est supérieur à la moyenne régionale (2.1%).
77
Figure 14: Carte des quartiers utilisés pour la réalisation des moyennes
Si l’on fait la moyenne des statistiques des quartiers4 entourant le Basilix
5, plusieurs éléments
intéressant peuvent être observés :
La densité moyenne est de 7979 hab./km²
La taille moyenne des ménages est de 2.15 personnes (RBC : 2.09)
La répartition de la population par classe d’âge est la suivante :
o 0 – 17 ans : 21.14% (RBC : 21.97%)
o 18 – 64 ans : 59.95% (RBC : 63.82%)
o 65 ans et plus : 18.90 % (RBC : 14.19 %)
L’âge moyen est de 40,87 ans (RBC : 37,61 ans)
Le taux de chômage est de 15.02 % (RBC : 20.34%)
Le revenu moyen par déclaration est de 25129€ (RBC : 24339€)
On le voit, la zone est donc surtout caractérisée par une population plus âgée que la moyenne
bruxelloise, par un taux de chômage plus faible et par un revenu moyen légèrement plus
élevé.
4 Source : http://www.monitoringdesquartiers.irisnet.be
5 Les zones entourant le Basilix sont les suivantes : HOPITAL FRANÇAIS, KORENBEEK, POTAARDE, BERCHEM
SAINTE-AGATHE CENTRE, VILLAS DE GANSHOREN, GANSHOREN CENTRE, JETTE CENTRE, HEYMBOSCH - AZ-JETTE, BOIS DU LAARBEEK – POELBOS.
78
Accessibilité
Voiture
Le Basilix est situé sur l’Avenue Charles Quint et à proximité directe du ring (échangeur de
Grand-Bigard) et dispose donc d’une très bonne accessibilité voiture. Celle-ci se voit
renforcée par une offre en stationnement gratuit importante (508 places). Les chiffres
montrent que plus de 60% de la clientèle du Basilix utilise la voiture pour y faire ses achats6.
Transport en commun
L’accessibilité en transport en commun peut être qualifiée de moyenne. Le site est en effet
desservi par plusieurs lignes STIB et De Lijn :
STIB
o Ligne tram 82 reliant la gare de Berchem au château de Drogenbos en passant
par la gare du midi
o Ligne bus 87 reliant la gare de Berchem à la Place Simonis
o Ligne bus 84 reliant le Heysel à Beekant
De Lijn
o Ligne de bus 212, 213 et 214
De plus, le Basilix se trouve à environ 600 mètres (8 minutes à pied) de la gare SNCB de
Berchem Saint-Agathe. Le trajet ne comprend pas de traversée de carrefour particulièrement
dangereux. Cet arrêt est desservi par les trains suivants :
Alost – Braine-L’Alleud via Bruxelles-Schuman et Bruxelles-Luxembourg
Alost – Zottegem via Bruxelles-Nord, Bruxelles-Central et Bruxelles-Midi
Alost – Grammont via Bruxelles-Nord, Bruxelles-Central et Bruxelles-Midi
Alost – Bruxelles-Midi via Bruxelles-Central et Bruxelles-Nord
La fréquence maximale à cet arrêt est de 5 trains par heure (entre 16h et 17h) en semaine et de
deux trains par heure les week-ends et jours fériés
On notera que le projet du RER tel qu’il est présenté dans sa version la plus récente, prévoit
de faire passer 2 lignes par la gare de Berchem Saint-Agathe. Ceci pourrait donc améliorer
substantiellement la desserte du site, autant pour les Bruxellois utilisant la partie intra
régionale du réseau, que pour les voyageurs voyageant depuis et vers les autres régions.
6 Source : Schéma de développement commercial pour la Région de Bruxelles-Capitale, 2008
79
Modes doux
L’accessibilité en vélo du centre commercial Basilix peut être considérée comme mauvaise.
Concernant les vélos, il n’existe pas de station Villo à proximité directe du Basilix et l’Avenue
Charles-Quint, de par son Gabarit, ne semble pas propice à la circulation des deux roues. On
peut noter qu’il existe tout de même, à une distance raisonnable du Basilix, deux itinéraires
cyclables régionaux (ICR) menant au centre-ville. Cependant, ces deux itinéraires (en bleu sur
la carte ci-dessous) ne sont que balisés et pas aménagés. Cette mauvaise accessibilité vélo se
confirme dans les chiffres. On voit ainsi que si environ 15% des clients accèdent au Basilix à
pieds, moins de 2% s’y rende en vélo.
Le plan IRIS 2 prévoit de renforcer ces deux ICR en les aménageant de manière à les rendre
plus conviviaux et sûrs. Ce plan prévoit également de doter toutes les voiries régionales de
pistes cyclables, de marquages vélo ou d’espace partagé avec le vélo. L’avenue Charles-Quint
étant une voirie régionale, on peut donc imaginer une augmentation de l’accessibilité vélo
pour les prochaines années.
Concernant l’accès piétons, on peut mettre en avant l’effet barrière de l’Avenue Charles
Quint.
Figure 15: Carte des ICR. Source : http://www.bruxellesmobilite.irisnet.be
Contexte juridique
80
Affectation du sol et challenge de mutation
Figure 16: Extrait du PRAS. Source : http://www.brugis.irisnet.be/brugis/framesetup.asp
Le site du Basilix shopping center (entouré en rouge) est situé au sein de la zone d’intérêt
régional n°14 définie par le PRAS. Les prescriptions de ce document concernant cette ZIR
sont les suivantes ;
« Cette zone est affectée aux logements, aux bureaux, aux commerces, aux activités productives, aux équipements d’intérêt collectif ou de service public et à un pôle multimodal de transport, autour de la gare RER et du parking de transit.
La superficie de plancher affectée aux logements ne peut être inférieure à 25 % de la superficie totale de plancher dans la zone et doit être supérieure à celle de chacune des autres activités mentionnées. Le long de la chaussée de Gand, ce pourcentage ne peut être inférieur à 33 %.
La composition urbaine de l’ensemble vise à restructurer les îlots et voiries afin de favoriser :
1° le développement d’une porte de ville comme pôle urbain intégré dans lequel toutes les activités urbaines sont représentées de façon équilibrée ;
2° une bonne desserte vers le parking de transit, la gare RER, les industries et les grandes surfaces commerciales de la zone et des zones environnantes ;
3° une bonne accessibilité vers la zone d’industries urbaines contigüe située sur le territoire de la Commune de Ganshoren. »
81
On voit donc que l’activité commerciale n’est absolument pas remise en cause sur cette zone stratégique. En cas d’extension du centre commercial, il faudrait toutefois prendre en compte les pourcentages de logements exigés sur le site. En outre, on notera que le site est bordé d’une zone d’industries urbaines au Nord, d’une zone de forte mixité à l’Est et d’une zone verte à haute valeur biologique au sud.
Contraintes environnementales
Le site sur lequel le Basilix se situe ne présente pas de contraintes environnementales
importantes. Il convient toutefois de noter que le site du Basilix jouxte une zone verte à haute
valeur biologique, le Zavelenberg. Il s’agit d’un site classé en 1989, constitué d’un vaste
pâturage, le dernier de la région de Bruxelles-Capitale, dans lequel on trouve encore des
vaches et des chevaux.
Analyse du projet
Histoire du projet
Le Basilix shopping center a ouvert ses portes en 1984, il a subi une rénovation importante en
2004.
Foncier
Le terrain sur laquelle se trouve le centre commercial est actuellement la propriété d’IMMO-
BASILIX SA, il a été racheté en 1994 à Arnhem Staete BV, filiale de Nationale-Nederlanden
Vastgoed SA
Projet architectural et urbanistique (dont le programme)
Le Basilix shopping center est composé de trois niveaux sur lesquels sont réparties 64 cellules
commerciales. La surface totale du bâtiment s’élève à 40.137m² alors que la surface
commerciale est 16.693 m². Au niveau 0 on retrouve du parking ainsi que le Brico. Les
niveaux +1 et +2 accueillent uniquement les commerces. Le Media-Markt est réparti sur les
deux niveaux supérieurs. Le toit du bâtiment est utilisé comme espace de stationnement, il
compte 212 emplacements. Son accès se fait via une rampe située sur la façade sud du
bâtiment. Les entrées du parking souterrain sont située Avenue Marie de Hongrie et sur la
façade ouest donnant sur le parking du carrefour. Les livraisons se font par l’arrière du
bâtiment, le long de l’Avenue Marie de Hongrie. Il existe plusieurs entrées pour les piétons,
depuis l’Avenue Charles Quint, le toit via un ascenseur, le parking du carrefour, le Delhaize
qui jouxte le bâtiment du Basilix, etc.
82
Figure 17: Plans des étages du Basilix Shopping Center
83
Zone de chalandise
Le Basilix draine environ 3.4 millions de visiteurs par an. Á titre de comparaison, le Westland
shopping center c’est 7.7 millions de visiteurs annuel et le Woluwe Shopping center accueille
plus de 8.4 millions de clients par an.
L’analyse de la zone de chalandise du Basilix qui suit est tirée du Schéma de développement
commercial pour la Région de Bruxelles-Capitale datant de 2008
La zone de chalandise du Basilix n’est pas très étendue, comparée aux autres centres
commerciaux de Bruxelles (City 2, Woluwé Shopping Center). La majorité des chalands
proviennent d’entités situées à l’est du ring.
La zone primaire du Basilix est constituée de 68% des chalands qui visitent le centre 1 à 2 fois
tous les quinze jours pour un potentiel de clients qui s’élève à 200.000 habitants. Ce potentiel
représente le nombre total d’habitants situés au sein de la zone de chalandise primaire. Cette
zone primaire est structurée autour des axes de communications (Ring Ouest, Avenue Charles
Quint).
La zone secondaire reprend 18% des chalands qui fréquentent le Basilix maximum une fois
par quinzaine. Elle s’étend vers le nord-ouest et le brabant flamand et elle est limitée au sud
par le centre-ville. Le potentiel de clients est de 250.000 habitants dans cette zone secondaire
La zone résiduelle n’est pas délimitable dans l’espace et comprend 14% des chalands. Ceux-ci
visitent le Basilix environ une fois par mois.
Au total, la zone de chalandise du Basilix possède un potentiel de 450.000 habitants dont le
niveau de vie est légèrement supérieur à la moyenne bruxelloise.
Les chiffres du Schéma de développement commercial montrent que les clients majoritaires
du Basilix ont plus de 60 ans. A contrario, les jeunes le fréquentent peu. L’ambiance du centre
commercial ainsi que le sentiment de sécurité qu’il procure favorise la fréquentation du
shopping centre par les classes d’âge les plus âgées. On notera également que le standing du
client est plutôt bas (40% des chalands ne dispose que d’un diplôme d’enseignement
secondaire inférieur).
Au niveau des raisons de visites, les enquêtes montrent que la principale raison est la
proximité du domicile (61%). Suivent ensuite la convivialité (42%) et l’offre commerciale
(16%).
Montage du projet
Équipe (développeur, gestionnaire, propriétaire, etc.)
84
Le propriétaire du shopping center est la société IMMO-BASILIX SA constitué en aout 1994.
Elle appartient au groupe KBC.
Le gestionnaire du centre commercial est la société SCMS – Shopping Center Management
Services N.V. Le rôle de cette société est, entre autres, la gestion financière, juridique,
administrative, commerciale et technique du centre commercial. SCMS fournit également
divers services comme des études de marché, des programmes d’animations et de promotions.
L’agent de location est la société IMMOBILIËN HUGO CEUSTERS.
L’architecte de la rénovation du Basilix shopping center de 2004 est le Bureau Jaspers.
Financement (notamment la part de fonds propres)
IMMO-BASLIX SA a racheté en 1994 le Basilix à Arnhem Staete BV, filiale de Nationale-
Nederlanden Vastgoed SA. Le prix d’achat, y compris les frais de notaire et les droits
d’enregistrements, s’élevait à l’époque à 1.113.500.000 BEF, soit environ 36.460.000€
actualisés.
Le financement du Basilix shopping center s’est fait via l’émission de certificats par la société
Immo Basilix S.A. en septembre 1994. 133.150 certificats de 247.89€ ont été émis soit un
total de plus de 33 millions d’euros.
Les certificats de placement immobilier sont des titres au porteur donnant droit à une quote-
part du revenu locatif de l’immeuble et, lors de la vente de celui-ci, à une quote-part du
produit de cette vente. La société émettrice reste le propriétaire juridique et gère l’immeuble.
On peut noter que la législation sur les certificats immobiliers prévoit une liquidation de
l’opération entre la 15ème
et la 25ème
année (entre 2009 et 2019 pour le Basilix donc). Cette
liquidation peut prendre la forme de la vente du shopping center et les détenteurs des
certificats seront remboursés le prix de vente. D’un point de vue juridique et fiscal, le
certificat immobilier est considérer comme une obligation et un précompte immobilier de
15% est prélevé sur le paiement des coupons.
Le revenu lié à l’achat d’un certificat immobilier ne réside pas que dans la vente de celui-ci
lors de la liquidation de l’opération. En effet, le porteur reçoit chaque année un coupon. Le
montant de celui-ci dépend directement des revenus engendrés par l’immeuble c’est-à-dire
surtout par les loyers. On notera également que le montant des éventuelles rénovations et des
frais de gestion de l’immeuble sont déduits du coupon Les revenus du certificat dépendent
donc essentiellement de l’ancienneté et de l’état de l’immeuble, de sa situation, de type de
locataire et bien sûr, du marché immobilier au moment de la vente.
L’avantage du certificat réside, pour l’investisseur, donc dans son accessibilité car un
particulier peut acquérir un certificat avec une mise relativement faible. On peut rajouter la
facilité d’investissement, le rendement indexé (car les loyers sont indexés) et la possibilité
pour le particulier d’accéder à des grands projets immobiliers. Un des grands désavantages est
que le revenu du certificat est moins sûr que pour les obligations classiques. En effet, il
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dépend des variables citées ci-dessus. Le manque de diversification est un autre point faible
du certificat.
A l’heure actuelle, un certificat Basilix rapporte environ 20€ par an. En cas de revente, les
certificats auraient chacun une valeur d’environ 360€. Test-Achat note que, dernièrement, le
risque sur ces certificats est un peu plus élevé. La raison étant les nombreux projets de centres
commerciaux dans l’agglomération bruxelloise (U-place, Néo, Just Under The Sky, etc.)7.
Commercialisation
L’entièreté des cellules commerciales proposées sont actuellement louées. Le Basilix propose
un mix commercial essentiellement orienté vers l’équipement de la personne (A.S. Adventure,
Pimkie, Célio) et l’équipement de la maison (Media-Markt, Brico, Casa, Vanden Borre). Les
deux locomotives du centre commercial sont Brico et Media-Markt. D’ailleurs, 1 chaland sur
5 qui fréquentent Media-Markt ne rentre pas les autres magasins du Basilix.
On remarque qu’environ 75% des enseignes, soit 48 sur 65 font partie de chaine de magasins.
La majorité des indépendants étant constitué d’HORECA ou de services (retoucheur, coiffeur,
etc.). Au vu des tendances actuelles d’évolution des enseignes dans les centres commerciaux,
cette situation ne pourrait aller que vers une encore plus grande part des chaines au sein du
Basilix.
7 Source : http://www.test-achats.be/invest/basilix-toujours-en-conflit-avec-ceta-s832834.htm
