RAPORT DE EVALUARE - unireashop.rounireashop.ro/bk/financiar/RAPORT_DE_EVAL_UNIREA.pdf · Prezentul raport de evaluare urm`re]te evaluarea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA, prin identificarea

RAPORT DE EVALUARE

SC UNIREA SHOPPING CENTER SA

Expert evaluator

ing.Milea Dan

30.06.2007

Trial version of ABC Amber PDF Merger v3.02, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html

Trial version of ABC Amber PDF Merger, http://www.processtext.com/abcpdfmg.html

Evaluare UNIREA SHOPPING CENTER

1

PREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELORPREZENTAREA REZULTATELOR

Prezentul raport de evaluare urm`re]te evaluarea SC UNIREA SHOPPING

CENTER SA, prin identificarea a trei tipuri de valori, prin aplicarea metodelor specifice de

evaluare prev`zute de GN6 – Standard Interna\ional de Practic` [n Evaluare 6 (Evaluarea

[ntreprinderilor): - evaluarea pe baz` de active (Activul Net Corectat);

- evaluare pe baz` de venituri (cash flow).

{n urma evalu`rii au rezultat urm`toarele valori:

Activul Net contabil

ANc = 70.778.000 Euro

Valoarea rezultat` prin aplicarea metodei pe baz` de active este estimat` prin corec\iile la

valoarea de pia\` a activelor ]i pasivelor, rezult@nd astfel Activul Net Corectat (ANC), definit ca

diferen\a dintre activ ]i total datorii:

Activul Net Corectat

ANC = 89.459.000 Euro

Valoarea de randament (valoarea afacerii) generat` de societate prin metoda fluxurilor

financiare (cash flow):

VR = 80.704.000 Euro.

Determinarea valorii s-a f`cut [n condi\iile continu`rii activit`\ii prezente.




2

RECOMANDAREA VALORII

Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, care

au fost reevaluate la valoarea de pia\`.

Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda

Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile

specifice obiectivului analizat:

- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din

suprafa\a util` total`;

- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;

- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea

activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;

- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de

asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.

{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel

valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate

]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.

Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:

80.704.000 Euro,

respectiv 252.925.210 RON.

Data evalu`rii: 30.06.2007

Curs valutar: 3.134 RON/Euro




3

CAPITOLUL II II.1.DECLARA|IILE CONSULTANTULUI

Urm`toarele clauze fac parte integrant` din prezentul raport de evaluare:

• ARIA DE CUPRINDERE A PREZENTULUI CONTRACT

Clauzele urm`toare [mpreun` cu clauzele convenite [n contractul de prest`ri servicii de

c`tre cele dou` p`r\i, definesc complet ]i integral [n\elegerea intervenit` [ntre p`r\i. Drept urmare,

orice alte prevederi, negocieri sau interpret`ri neincluse [n acest contract sau neconvenite [n scris,

anterior datei prezentului raport, sunt nule de drept.

Toate aceste clauze nu pot fi modificate sau [nlocuite, cu excep\ia existen\ei unui

document scris, semnat de ambele p`r\i.

• SCOPUL RAPORTULUI

Scopul raportului [l constituie evaluarea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA.

Acest raport este valabil numai atunci c@nd este prezentat [n totalitatea sa ]i numai pentru

scopul definit anterior.

Concluziile raportului constituie, [n totalitate sau [n parte, o opinie obiectiv` ]i impar\ial`.

• CONFIDEN|IALITATEA

Evaluatorul va p`stra confiden\ialitatea informa\iei primite de la BENEFICIAR sau

rezultat` ca urmare a prezentei evalu`ri, [n concordan\` cu standardele profesionale uzuale.

• RESPONSABILITATEA P~R|ILOR

Evaluatorul confirm` c` raportul de evaluare a fost realizat [n concordan\` cu standardele

profesionale recunoscute ]i cu un personal adecvat.

Prezentul raport a fost realizat ]i va fi evaluat [n conformitate cu cerin\ele codului de etic`

profesional` ]i ale standardelor de conduit` ale societ`\ilor profesionale de evaluatori al c`ror

membru este.

Toate datele ]i informa\iile puse la dispozi\ia consultantului au fost considerate ca fiind

corecte ]i reflect@nd realitatea, f`r` a se face vreo verificare independent`.

Evaluarea s-a [ntocmit pe baza informa\iilor elaborate p@n` la 30.06.2007 dat` la care se

consider` valabile toate concluziile prezentului raport.

Evaluatorul nu []i asum` nici o responsabilitate [n privin\` determin`rii statutului legal

sau a valabilit`\ii din punct de vedere juridic a diverselor acte ]i documente furnizate de

societatea beneficiar`, inclusiv cele confirm@nd proprietatea asupra activelor din patrimoniul




4

declarat. Toate aceste acte ]i documente se consider` a fi legal valabile, iar cele statu@nd drepturi

de proprietate, legal posibil de [nstrìnat, dac` nu se specific` altfel.

S-a considerat c` solul ]i mediul [nconjur`tor nu pun probleme ]i nici nu vor genera

costuri viitoare.

• VICII ASCUNSE

Consultantul nu []i asum` nici o responsabilitate relativ la condi\iile structurale nevizibile

printr-o inspec\ie obi]nuit`. Acest raport analizeaz` numai implica\iile decurg@nd din condi\iile

de suprafa\`, nef`c@ndu-se nici o analiz` de mediu, de subteran sau de ad@ncime sau vreo

evaluare a impactului unor posibile ac\iuni trecute de degradare a mediului.

II.2.PREZENTAREA EVALUATORULUI

Evaluator : ing.Milea Dan.

Adresa: Bucure]ti, str. Pluta]ilor nr.54, sector 1.

Telefon si fax: 668.28.48; 0744.214.032.

Specialiast [n cadrul Ministerului Justi\iei cu nr.57//BCETJ.

Autorizatie: ANEVAR nr.2541.

Calific`ri: evaluator [ntreprinderi, evaluator imobile, evaluator bunuri mobile.

Asocia\ia Na\ional` a Evaluatorilor din Rom@nia - ANEVAR – este o asocia\ie

profesional` care [n anul 2004 a adopat Standardele Interna\ionale de Evaluare elaborate de c`tre

IVSC (Comitetul Interna\ional de Standardizare [n Evaluare) ca standarde na\ionale.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

Interna\ionale de Evaluare (IVS).

ANEVAR are recunoa]tere interna\ional` prin Statutul de membru asociat la Grupul

European al Evaluatorilor, TEGOVA ]i de membru al IVSC.

{n aceste condi\ii, prezentul raport de evaluare este elaborat pe baza Standardelor

Interna\ionale de Evaluare (IVS).




5

CAPITOLUL III

III.1 DESCRIEREA SC UNIREA SHOPPING CENTER SA

FORMA JURIDIC~ : societatea comercial` este persoana juridic` rom@n`, av@nd forma

de societate pe ac\iuni ]i î]i desfa]oar` activitatea conform cu legile rom@ne ]i cu statutul sù.

DURATA SOCIET~|II: nelimitat`.

CAPITAL SOCIAL: natura capitalului social: particular.

SEDIU SOCIAL : Bucure]ti, Pia\a Unirii nr.1, sector 3, Bucure]ti.

{NREGISTR~RI : num`r de [nmatriculare la Registrul Comer\ului: J40/7875/1991

COD UNIC DE {NREGISTRARE: 328521

DOMENIUL PRINCIPAL DE ACTIVITATE: comer\, prest`ri servicii.

III.2 STRUCTURA AC|IONARILOR

actiuni procent 1. SC NOVA TRADE SA 1.363.045 65.43911%

2. SC Unirea Shopping Center SA 228.098 10.95087%

3. Persoane Juridice 259.317 12.44968%

4. Persoane Fizice 232.461 11.16034%

TOTAL 2.082.921 100.00%

III.3. DIAGNOSTIC TEHNIC

Activitatea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA const` din [nchirierea de standuri [n

cadrul magazinului UNIREA, precum ]i [n activitatea de comer\ desf`]urat` [n aceea]i loca\ie.

Cl`direa are regim de [n`l\ime S+P+6E repartizate astfel:

Corp Splai Subsol 3556 Parter + Mezanin 4545 Etaj 1 3906 Etaj 2 3906 Etaj 3 3906 Etaj 4 3906 Etaj 5 2292 Etaj 6 1351 S

upra

fa\`

des

f`]u

rat`

Total 27368




6

S.V. DEP. S.N. TOT. ZID. Subsol 0 2079 1237 3316 240 Parter + Mezanin 2902 521 864 4287 258 Etaj 1 2938 174 608 3720 186 Etaj 2 3152 32 542 3726 180 Etaj 3 3163 32 530 3725 181 Etaj 4 2767 13 921 3701 205 Etaj 5 0 0 2046 2046 246 Etaj 6 730 420 115 1265 86 A

rii d

efal

cate

pe

destin

a\ii

Total 15652 3271 6863 25786 1582

Niveluri Corp Central Subsol 6012

Parter + Mezanin 6021 Etaj 1 4758 Etaj 2 4758 Etaj 3 4758 Etaj 4 4758 Etaj 5 944 Etaj 6 415 S

upra

fa\`

des

f`]u

rat`

Total 32424 S.V. DEP. S.N. TOT. ZID. Subsol 1281 1564 2626 5471 541 Parter + Mezanin 2822 689 2069 5580 441 Etaj 1 3911 135 439 4485 273 Etaj 2 3900 159 424 4483 275 Etaj 3 3698 347 434 4479 279 Etaj 4 1806 1025 1488 4319 439 Etaj 5 456 229 157 842 102 Etaj 6 162 132 72 366 49 A

rii d

efal

cate

pe

destin

a\ii

Total 18036 4280 7709 30025 2399

Niveluri Corp C`l`ra]i Subsol 3295 Parter + Mezanin Mezanin

2531 Etaj 1 2467 Etaj 2 2483 Etaj 3 2438 Etaj 4 2472 Etaj 5 1800 Etaj 6 555

Sup

rafa

\` d

esf`

]ura

t`

Total 18041




7

S.V. DEP. S.N. TOT. ZID. Subsol 0 856 1762 2618 677 Parter + Mezanin 1538 313 276 2127 404 Etaj 1 1981 0 263 2244 223 Etaj 2 1987 0 261 2248 235 Etaj 3 1953 0 261 2214 224 Etaj 4 1915 0 283 2198 274 Etaj 5 0 1183 265 1448 352 Etaj 6 296 103 113 512 43 A

rii d

efal

cate

pe

destin

a\ii

Total 9670 2455 3484 15609 2432

Suprafe\ele totalale pentru [ntreaga cl`dire sunt :

Niveluri Total general Subsol 12863 Parter + Mezanin Mezanin

13097 Etaj 1 11131 Etaj 2 11147 Etaj 3 11102 Etaj 4 11136 Etaj 5 5036 Etaj 6 2321 S

upra

fa\`

des

f`]u

rat`

Total 77833 S.V. DEP. S.N. TOT. ZID. Subsol 1281 4499 5625 11405 1458 Parter + Mezanin 7262 1523 3209 11994 1103 Etaj 1 8830 309 1310 10449 682 Etaj 2 9039 191 1227 10457 690 Etaj 3 8814 379 1225 10418 684 Etaj 4 6488 1038 2692 10218 918 Etaj 5 456 1403 2477 4336 700 Etaj 6 1188 655 300 2143 178 A

rii d

efal

cate

pe

destin

a\ii

Total 43358 9997 18065 71420 6413

Spa\iu v@nzare

Depozite

Spa\ii tehnice

Supraf. util`

Supraf. desf.

mp mp mp mp mp

CLADIRE CENTRALA 18,036 4,280 7,709 30,025 32,424

CLADIRI CALARASI 9,670 2,455 3,484 15,609 18,041

CLADIRE SPLAI 15,652 3,271 6,863 25,786 27,368

TOTAL 43,358 10,006 18,056 71,420 77,833




8

III.4. LITIGII USC

1. Dosar Nr. 28206/3/2007 - Tribunalul Bucure]ti;

Stadiu dosar – fond;

P`r\i:- reclamant - USC;

- pârât – Tech Center International S.R.L.

Obiect: pretenţii

2. Dosar Nr. 16489/299/2007 – Judecătoria Sector 1 Bucureşti;


P`r\i:- reclamant - USC;

- pârât – Dada Design S.R.L.

Obiect: somaţie de plată.

3. Dosar Nr. 31773/3/2007 - Tribunalul Bucureşti;


P`r\i:- reclamant – SIF Muntenia;

- pârât – USC;

- intervenient în nume propriu – Alb Iosif

Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat reevaluarea activelor imobilizate ale USC

4. Dosar Nr. 27503/3/2007 - Tribunalul Bucureşti;


P`r\i:- reclamant – SIF Muntenia;

- pârât – USC;

Obiect: anulare AGA prin care s-a aprobat majorarea capitalului si s-a hotărât numirea unui

evaluator de către O.R.C. – T.B. ( AGEA din 03.07.2007 )

{n baza art.242 al.1 pct.1 C.pr.civ. suspendă judecata cauzei. Cu recurs. Pronunţat` în

şedinţă public` pe 02.10.2007.

5. Dosar Nr. 14422/3/2007 – Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie;

Stadiu dosar – recurs;

P`r\i:- recurent - reclamant – SIF Muntenia;

- intimat - pârât – USC;




9

Obiect: anulare AGA prin care s-a prelungit mandatul Consiliului de Administraţie în vederea

majorării capitalului social.

6 Dosar Nr. 10336/301/2007 – Judecătoria Sector 3 Bucureşti;


P`r\i:- reclamant – USC;

- pârât – Media Serv Grup S.R.L.;

Obiect: somaţie de plată




- pârât – Wizard Media S.A.;





- pârât – Borner Romania S.R.L.;


9. Dosar Nr. 8854/3/2007 – Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti;



- pârât – Andres Comercial S.R.L.;

Obiect: PRETENŢII.

P.S. – USC având în toate dosarele cu pretenţii calitatea de reclamant, nu se pune problema

pretenţiilor.




10

III.5. DIAGNOSTIC COMERCIAL

PIA|A IMOBILIAR~ LOCAL~ PENTRU SPA|IILE COMERCIALE

Inchirieri spatii comerciale in Bucuresti.

Pre\ul la [nchirieri spa\ii comerciale din cartierele bucure]tene a avut o dinamic` mai

accelerat` decât cele din zonele central` ]i ultracentral`. Spa\iile stradale sunt poate cele mai

cùtate spa\ii din segmentul comercial al pie\ei imobiliare.

Speciali]tii se a]teapt` ca trendul cresc`tor al pre\urilor pentru spa\ii comerciale s` se

men\in` cresc`tor ]i anul viitor, [ns` la o vitez` mai lent`. Ace]tia spun c` aceste spa\ii

comerciale nu prev`d o extindere semnificativ` ca num`r ]i ca suprafa\`.

Aceste spa\ii comerciale sunt situate la parterul blocurilor, iar noile dezvolt`ri imobiliare

nu au [n general asemenea spatii comerciale. Unele cl`diri de birouri au proiectate spa\ii

comerciale, [ns` sunt ocupate de b`nci sau alimenta\ie public`.

{n prezent, sectorul [nchirieri spa\ii comerciale este unul scump care variaz` [ntre 25 ]i

150 de euro/mp, [n func\ie de loca\ie, suprafa\` ]i vadul comercial.

Despre [nchirieri spa\ii comerciale

Pia\a spa\iilor comerciale se afl` [n plin` expansiune. {n trei ani, [n Rom@nia vor fi

disponibili aproximativ 2.000.000 de metri p`tra\i de suprafa\` [nchiriabil` ce pot fi folosi\i ]i

pentru spa\ii industriale. Cele mai accesibile loca\ii vor fi spa\iile comerciale de tip nou, [n timp

ce vadurile clasice bune au fost deja [mpar\ite.

Pia\a de spa\ii comerciale din mall-uri va cunoa]te o diferen\iere a ofertelor [n func\ie de

diver]i factori.. Tendin\a de conservare a pre\ului este explicat` de cererea mare care se va

exercita ]i [n perioada urmatoare, mai ales [n situa\ia [n care zona rezervat` fast-food-urilor,

restaurantelor ]i cafenelelor [n mall-uri este limitat`.

{n 2006, chiria medie pentru spatii comerciale din Bucure]ti a fost [ntre 25-28

euro/mp/luna, ceea ce a [nsemnat o sc`dere cu aproape 9% fa\` de anul precedent. Nivelul chiriei

medii [nregistrat` de centrele comerciale din afara Bucure]tiului se situeaz` acum [ntre 16 ]i 25

de euro, [n func\ie de conceptul dezvoltat.

Evolu\ia pie\ei imobiliare – spa\ii comerciale

Chiriile pentru spa\ii comerciale vor cre]te p@n` la sf@r]itul anului viitor cu 10-15%, cea

mai mare parte a cererii fiind orientat` spre zonele periferice ale Bucure]tiului, unde chiriile au




11

dep`]it 10 euro pe metru p`trat pe luna. Sectorul [nchirieri spa\ii comerciale se va dezvoltata tot

mai mult [n urm`torii ani, chiriile vor cre]te [ntr-un ritm alert.

Vanzari spatii comerciale in Bucuresti.

V@nz`ri spa\ii comerciale amplasate [n locuri cu vad depa]esc cu mult oferte [n toate

ora]ele mari, motiv pentru care chiriile se men\in la cote ridicate, scaz@nd profiturile firmelor

mici si mijlocii. Speciali]tii [n v@nz`ri spa\ii comerciale estimeaz` c`, [n Bucure]ti de exemplu,

mai este loc pentru 7-8 mari spa\ii comerciale, c@teva fiind deja [n diverse stadii de proiectare sau

de construc\ie.

Cel mai mare proiect de spa\ii comerciale este dezvoltat [n B`neasa, unde se va construi

un ora] care, pe l@ng` zona imobiliar` ]i de birouri, va avea ]i importante spa\ii comerciale .

Aceasta va totaliza 200.000 mp ]i va fi unul dintre cele mai mari poluri de v@nz`ri din Europa

Central` ]i de Est. Aici sunt prezente companii importante precum Carrefour, Bricostore ]i

Mobexpert, ale c`ror magazine au fost inaugurate [n aceasta primavar`. Tot [n acest an,

operatorul francez de spa\ii comerciale Auchan va [ncepe construc\ia unor spatii comerciale [n

Bucure]ti, care va aduce 50.000 mp de noi spa\ii comerciale, dispu]i pe parter ]i un etaj.

Transformarea circului foamei din Rahova [n mall va spori cu al\i 30.000 mp oferta de

v@nz`ri spa\ii comerciale. Mallul se va numi Liberty Center ]i va fi finalizat [n septembrie anul

viitor de c`tre compania nord-irlandeza Mivan. Printre alte spa\ii comerciale foarte importante

pentru Bucure]ti se num`r` ]i Grant Shopping Center, iar [n aceste spa\ii comerciale sunt ]i

spa\ii birouri.

In general, investitorii [n spa\ii comerciale []i concentreaz` activit`\ile [n localit`\i cu cel pu\in

100.000 de locuitori, prefer@nd ora]e precum Timi]oara, Brasov, Sibiu ]i Constan\a. Anul trecut

valoarea de investi\ii alocate dezvolt`rilor de spa\ii comerciale [n Rom@nia a depa]it 500 de

milioane de euro.

Rom@nia este printre \`rile europene care au cele mai pu\ine spa\ii comerciale de tip mall

sau hipermarket, motiv pentru care chiriile ating [n marile ora]e – Bucure]ti, Timi]oara, Cluj,

Constan\a - nivelul de 90-110 euro/mp/lun`, [n func\ie de m`rimea ]i loca\ia de spa\ii

comerciale.

}i pre\urile din zonele secundare au crescut p@n` la 25-40 de euro/mp/lun`. Chiar ]i la

periferie spa\ii comerciale bine plasate se [nchiriaz` cu 10-15 euro/mp/ lun`.




12

Exist` doua tipuri de spa\ii comerciale foarte solicitate, cele care au suprafe\e cuprinse

[ntre 20 si 50 mp, precum ]i cele [ntre 100 si 200 mp. O mare problem` pe care construc\ia de

spa\ii comercile o intampina este aceea a lipsei de terenuri. Este o lupt` continu` [ntre sectorul

comercial ]i cel industrial pentru achizi\ionarea terenurilor, deoarece pe aceste terenuri se pot

construi de asemenea ]i spa\ii industriale.

Previziuni pentru 2006-2007

{n perioada 2007-2008 sunt propuse pentru finalizare proiecte comerciale de mari

dimensiuni ]i se estimeaz` c` stocul de spa\ii comerciale se va dubla [n urmatoarele 24 de luni.

{n urmatorii 2 ani mall-urile vor cunoa]te cea mai important` dezvoltare. Aceasta tendin\`

ascendent` a [nceput prin extinderea suprafe]ei Bucure]ti Mall cu [nca 18.000 mp, ce fost

finaliza\i [n trimestrul 4 al anului 2006.

Ultima faz` a proiectului B`neasa Comercial, mall-ul B`neasa Shopping City, va totaliza

65.000 mp (inclusiv zona de divertisment) ]i va fi livrat` pe pia\` [n 2008. Alte proiecte

comerciale tip mall, de mari dimensiuni, sunt Galleria Bucure]ti (dezvoltat` de GTC), situat` [n

zona de nord a Bucure]tiului, cu o suprafa\` total` [nchiriabil` de 57.000 mp ]i Liberty Center,

un mall de 30.000 mp dezvoltat de compania Mivan [n zona de sud-vest a ora]ului.

Numeroasele proiecte de mall-uri propuse pentru finalizare [n urm`torii ani vor absorbi [n

mare parte cererea de spa\ii comerciale de calitate ]i vor reduce presiunea asupra chiriilor pentru

spa\iile stradale ultracentrale.

Pia\a investi\iilor [n sectorul comercial a [nceput sa fie tot mai activ`, numeroase fonduri

interna\ionale caut@nd oportunit`\i de investi\ii at@t [n Bucure]ti, c@t ]i [n restul \`rii. Singura

tranzac\ie cu un centru comercial [ncheiat` [n prima jumatate a anului 2006 a fost achizi\ia

Moldova Mall (Ia]i), cu un randament de 9%.




13

CAPITOLUL IV

EVALUAREA UNIREA SHOPPING CENTER

IV.1. DETERMINAREA ACTIVULUI NET CORECTAT

ACTIVUL NET CONTABIL

La 30.06.2007, conform [nregistr`rilor contabile, activul net contabil, definit ca diferen\a

dintre total activ ]i total datorii era de 221.817.568 RON, reprezent@nd 70.777.782Euro.

ACTIVUL NET CORECTAT

COREC|II LA ACTIV

ACTIVE OPERA|IONALE }I NEOPERA|IONALE

CONSTRUC|IILE

IV.1.1. METODA COMPARA|ILOR DIRECTE

Metoda compara\iei directe este procesul prin care valoarea de pia\` estimat` este ob\inut`

din analiza activit`\ii pie\ei pentru propriet`\i similare ]i prin compararea acestora cu proprietatea

evaluat`.

Metoda compara\iei directe este bazat` pe premisa c` valoarea de pia\` a unei propriet`\i

este direct legat` de pre\urile tranzac\iilor comparabile ale propriet`\ilor competitive. Valoarea

propriet`\ii pe pia\` este dat` de disponibilitatea de [nlocuire cu propriet`\i cu aceea]i utilitate ]i

atractivitate.

Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i

diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de

datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea

valoarea.

Conform standardului ANEVAR-IVS 1, prin valoare de pia\` se [n\elege suma estimat`

pentru care o proprietate ar putea fi schimbat`, la data evalu`rii, [ntre un v@nz`tor decis ]i un

cump`r`tor hot`r@t, [ntr-o tranzac\ie cu pre\ determinat obiectiv, dup` o activitate de marketing

corespunz`toare, [n care p`r\ile implicate au ac\ionat [n cuno]tin\` de cauz`, prudent ]i f`r`

constr@ngeri.

Analiza comparativ`, folosit` [n cadrul metodei, se concentreaz` pe similitudinile ]i

diferen\ele care afecteaz` valoarea propriet`\ilor. Elementele de compara\ie sunt testate fa\` de




14

datele pie\ei, pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare ]i cum afecteaz` acestea

valoarea.

{n cadrul FI}ELOR 1A-4A au fost selec\ionate imobile de pe pia\a imobiliar` local`, aflate

[n vecin`tatea imobilului evaluat (zona ultracentral`) ]i av@nd caracteristici apropiate cu cele ale

imobilului evaluat.

|in@nd cont de particularit`\ile imobilului evaluat, acesta av@nd suprafa\a util` de

71.420 mp, ]i de faptul c` nu exist` date pe pia\a imobiliar` referitoare la tranzac\ionarea unui

spa\iu comercial de asemenea dimensiuni, se va \ine cont c` acesta este [mp`r\it, pe fiecare etaj, [n

spa\ii comerciale care func\ioneaz` independent, cu suprafe\e de la c@\iva metri p`tra\i la c@teva

sute sau chiar mii de metri p`tra\i.

Se consider` c` un scenariu posibil pentru v@nzarea UNIREA SHOPPING CENTER este

v@nzarea fiec`rui magazin [n parte (standul propriu-zis plus cota indiviz` din cl`dire).

Situa\ia prezent` a spa\iilor comerciale [nchiriate este:

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.

COMERCIALE [nchiriat` [nchiriabil`

Nivel mp mp mp

subsol 1.756,42 0,00 1.756,420

parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf.

[nchiriat` [nchiriabil`

Nivel mp mp mp

subsol 925,68 0 925,68

parter 392,02 31.25 423,27

et.1 276,69 0 276,69

et.2 162,04 0 162,04

et.3 367,86 0 367,86

TOTAL 2.124,29 31.25 2.155,54 Corec\iile operate sunt:

- a fost eliminat` suprafa\a de 5500 mp reprezent@nd spa]iile comerciale situate [n

cl`direa parc`rii supraetajate, spa\ii [nchiriate de c`tre MEDIA GALAXY




15

- au fost adaugate spa\iile comerciale folosite [n prezent de Unirea Shopping Center:

-parter - pantofi lux 204,55 mp comercial + 31,25 mp depozit

- etaj 1 - ciorapi 13 mp

- a fost adùgat` suprafa\a de 1.992,30 mp reprezent@nd suprafa\a de la etajul 4 – food

court – [nchiriat` din luna iulie 2007.

- nu au fost luate [n calcul suprafe\ele etajelor 5 ]i 6, utilizate [n prezent ]i [n viitor

(conform ra\ionamentului evalu`rii) pentru activitatea administrativ` a imobilului.

Suprafe\ele cl`dirii sunt:

Suprafa\` [nchiriabil` 34.915,75 mp

Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp

Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp

Suprafa\a util` fiind de 71.420 mp, rezult` un grad de utilizare maxim posibil de 49%.

Deci, la fiecare mp de spa\iu comercial v@ndut, va fi v@ndut` ]i o suprafa\` indiviz` de 0.92

mp (cì de acces, grupuri sanitare, etc.), sau 1.096 mp de suprafa\` construit`.

{n cadrul Anexei P1 sunt analizate caracteristicile acestora, oper@ndu-se corec\ii

corespunz`toare fiec`rei comparabile.

Corec\ia pentru tipul ofertei (ferm`/negociabil`) a fost f`cut` [n urma discu\iilor cu

intermediarii tranzac\iilor [n func\ie de pre\ul cerut, durata expunerii imobilului pe pia\`,

caracteristicile imobilului, ].a.

FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A

Adresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i

Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial

Regim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+P

Suprafa\` util` total` 210 700 185

Suprafa\` construit` total` 650

Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`

Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Zona zon` comercial` si reziden\ial`

zon` comercial` si reziden\ial`



Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat

Utilit`\i toate toate toate toate

Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`

Parcare nu nu da da

Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`




16

Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972

Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`

Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07

Condi\ii de pia\` normale normale normale normale

Drepturi de propr.transmise integral integral integral integral

Condi\ii de finan\are normale normale normale normale

Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente

Tabel - GRILA DE COMPARA|IE

Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 A

Pre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972

Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`

Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%

Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297

Pre\ corectat (Euro/mp) 3.600 2.616 3.150 2.675

Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integral

Corec\ie 0 0 0 0


Condi\ii de finan\are normale normale normale normale

Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0


Condi\ii de v@nzare independente independente independente independente



Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07

Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%


Pre\ corectat (Euro) /mp 3.600 2.616 3.150 2.675

Zona zon` comercial` si reziden\ial`




Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%



Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00

Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00

Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0

Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0

Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Tipul construc\iei spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial spa\iu comercial






17

Finisat amenajat amenajat amenajat amenajat

Suprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00

Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0



Utilit`\i toate toate toate toate



Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`

Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675

Parcare nu nu da da

Corec\ie (%) 0% 0% -1% 0%

Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -32 0

Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`


Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675

Num`r corec\ii 1 1 2 1

Corec\ie brut` (Euro/mp) 400 291 743 297

Au fost ob\inute valori cuprinse [ntre 3600 Euro/mp ]i 2616 Euro/mp spa\iu util. Valorile

nu includ TVA.

Valorile corespunz`toare corec\iei brute minime au dou` valori diferite: 2616 Euro/mp ]i

2675 Euro/mp suprafa\` util`. Se consider` c` valoarea de pia\` rezultat` prin metoda compara\iilor

directe este de 2650 Euro/mp (medie).

IV.1.2. METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR

Capitalizarea direct` este o metod` folosit` pentru a converti estimarea venitului a]teptat

pentru un singur an [ntr-un indicator de valoare printr-un singur pas direct – respectiv divizarea

venitului estimat cu o rat` de venit potrivit` sau multiplic@nd venitul estimat cu un factor potrivit.

Venitul ce trebuie ob\inut este, de obicei, venitul din anul curent, dar [n anumite cazuri

poate fi utilizat ]i venitul anticipat pentru anul viitor. Rata sau factorul selectat reprezint` rela\ia

dintre venit ]i valoarea observat` pe pia\`, ]i este ob\inut prin analize ale v@nz`rilor comparabile.

Venitul pentru o proprietate, de obicei venitul net din exploatare anual sau fluxul dinainte de




18

impozitare, este [mp`r\it la pre\ul de v@nzare, sau pre\ul activului de v@nzare a propriet`\ii la venitul

brut poten\ial sau venitul brut efectiv anual.

Capitalizarea direct` este orientat` spre pia\`, prin analiza informa\iilor de pia\` ]i evaluarea

propriet`\ii prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici.

Capitalizarea direct` nu face diferen\` explicit` [ntre rentabilitatea capitalului ]i recuperarea

sa, deoarece cerin\ele investitorului nu sunt specificate.

Multiplicatorul sau rata selectat` va satisface investitorul tipic ]i, astfel, previziunile pentru

beneficiile b`ne]ti viitoare, peste suma original` investit`, sunt suficient de atractive.

Capitalizarea direct` poate fi aplicat` venitului brut poten\ial, venitului brut efectiv,

venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare (dividendele capitalului propriu).

Venitul selectat pentru capitalizare depinde de scopul analizei ]i de informa\iile disponibile.

Pentru estimarea valorii prin metoda capitaliz`rii chiriilor au fost identificate o serie de

propriet`\i de pe pia\a imobiliar` specific`(Fi]ele 1B-4B).

Rezult` urm`toarele rate de capitalizare totale :

Amplasare Calea

Victoriei Doroban\i Rossetti Doroban\i

Localizare Na\iunile

Unite Pia\a Rosetti Perla

Fi]a Fi]a 1 B Fi]a 2B Fi]a 3B Fi]a 4B

Regim de [n`l\ime S+P+M/8 S+P P/6 S+P/8

Caracteristici spa\iu

comercial spa\iu

comercial spa\iu

comercial spa\iu

comercial Utilit`\i toate toate toate toate

Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat amenajat

S.construit` mp

S.desf`]urat` mp 220,00 110,00 175,00

S.util` mp 647,00

Steren mp indiviz` indiviz` indiviz` indiviz`

S.teren liber mp f`r` f`r` f`r` f`r`

Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajat

Mobilat

Chirie Euro/lun` 19.000 7.500 3.500 12.000

Chirie corectat` Euro/lun` 18.050 6.750 2.625 9.600

Chirie Euro/mp 27,90 30,68 23,86 54,86

Ofert` Euro 2.800.000 1.200.000 300.000 1.500.000

Ofert` corectat` Euro 2.240.000 840.000 285.000 1.050.000

Ofert` corectat` Euro/mp 3.462 3.818 2.591 6.000

Calculul ratei de capitalizare totale

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 18.050 6.750 2.625 9.600




19

Pierderi prin neocupare ]i neplata chiriei

% 2% 2% 2% 2%

Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68% 1,68% 1,68% 1,68% Cheltuieli variabile (suportate de chiria]i)

% 0% 0% 0% 0%

Aloc`ri pentru [nlocuire % 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

Cheltuieli exploatare % 4,68% 4,68% 4,68% 4,68%

Cheltuieli exploatare Euro/an 845 316 123 449

Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 17.205 6.434 2.502 9.151

Rata total` de capitalizare % 9,22% 9,19% 10,54% 10,46%

Au fost selec\ionate imobile aflate [n zonele [nvecinate ofertate pe pia\a imobiliar`

specific`. Rata de capitalizare fiind un raport [ntre veniturile anuale din chirii ]i valoarea de

v@nzare, s-a considerat c` acestea cresc (sau scad) propor\ional func\ie de caracteristicile

imobilelor, rata de capitalizare total` r`m@n@nd constant`.

Va fi luat` [n calcul rata total` de capitalizare de 10 % .

Chiriile

Vor fi luate [n calcul chiriile percepute de Unirea Shopping Center, chirii care se [ncadreaz`

[n cele practicate pe pia\a imobiliar` a spa\iilor comerciale ultracentrale.

Gradul de ocupare este de 100%.

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie


subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209

parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322

subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie


Nivel mp mp mp Euro/mp Euro/lun`

subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986

parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513

et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714

et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142

et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499

TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854




20

Chirie spa\ii comerciale 1.527.322 Euro/lun`

Chirie depozite 25.854 Euro/lun`

Chirie total` 1.553.176 Euro/lun`

Chiriile luate [n calcul includ ]i taxa administrativ` de 32 RON/mp [nchiriat.

Rezult` urm`toarea corec\ie :

Cheltuieli administrative 32 RON/mp

Cheltuieli administrative 10,21 Euro/mp

Suprafa\` spa\ii comerciale 32791,46 mp

Suprafa\` depozite 2155,54 mp

Total suprafa\` 34947,00 mp

Cheltuieli administrative 356.830 Euro

Chirie net` 1.196.347 Euro

Rezult` :

Suprafa\a util` mp 34.947,00

Chirie lunar` medie Euro/mpSu/lun` 34,23

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/lun` 1.196.347

Venitul Brut Poten\ial (VBP) Euro/an 14.356.160

Pierderi prin neocupare ]i neplata chiriei % din VBP 2%

Euro/an 287.123

Venit Brut Efectiv (Euro/an) Euro/an 14.069.037

Cheltuieli fixe (impozite, asig.) % 1,68%

-valoarea impozabil` Euro 50.000.000

impozit+asigurare Euro/an 840.000

Cheltuieli variabile Euro/an 4.370.616

0

Aloc`ri pentru [nlocuire % din VBP 1%

Euro/an 143.562

Cheltuieli exploatare Euro/an 5.354.178

Venit Net de Exploatare (VNE) Euro/an 8.714.859

Rata total` de capitalizare % 10,00%

Valoare rezultat` Euro 87.149.000

Valoare rezultat` Euro/mpSu/lun` 2.490

Valorile nu includ TVA.

Deci valoarea de pia\` rezultat` prin metoda capitaliz`rii chiriilor este de 2490 Euro/mp

(medie).




21

IV.1.3. VALOAREA DE PIA|~

Valorile rezultate prin cele dou` metode sunt:

METODA COMPARA|IILOR DIRECTE 2650 EURO

METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR 2.490 EURO

VALOAREA DE PIA|~ (medie) 2.650 EURO

Deoarece spa\iile comerciale sunt dispuse pe mai multe etaje, au diferite grade de

atractivitate, func\ie de etaj, amplasare pe etaj, suprafa\`, etc. Acest lucru se vede ]i din chiria

[ncasat`:

SPA|II COMERCIALE DEPOZITE TOTAL

Suprafa\` Chiria Nivel Suprafa\` Chiria Chiria medie

[nchiriat` medie [nchiriat` medie ponderat`

Nivel mp Euro/mp mp Euro/mp Euro/mp

subsol 1.756,42 20,62 subsol 925,68 10,79 17,22

parter 10.947,94 52,71 parter 392,02 13,03 51,34

et.1 6.082,37 78,03 et.1 276,69 13,42 75,21

et.2 5.923,55 65,86 et.2 162,04 13,22 64,46

et.3 5.573,90 40,67 et.3 367,86 12,23 38,91

et.4 5.797,43 12,94 et.4 0 0 12,94

43,35

Deci chiria medie ponderat` este de 43.35 Euro/mp:

Repartizarea valorii de pia\` medie de 2650 Euro/mp suprafa\` [nchiriabil`, func\ie de

ponderea valorii chiriei medii ponderate este:

Chirie medie Valoare de

pia\`

Euro/mp/lun` Euro/mp

SPA|II COMERCIALE

subsol 20,62 1.260

parter 52,71 3.223

et.1 78,03 4.770

et.2 65,86 4.026

et.3 40,67 2.486

et.4 12,94 791

DEPOZITE

subsol 10,79 659

parter 13,03 796

et.1 13,42 821

et.2 13,22 808

et.3 12,23 748

Media 43,35 2.650




22

Nivel Suprafa\` Valoare de pia\`

[nchiriabil`

mp Euro/mp Euro RON

SPA|II COMERCIALE

subsol 1.756,42 1.260 2.213.666 6.937.629

parter 5.652,49 3.223 18.215.221 57.086.502

et.1 6.095,37 4.770 29.075.556 91.122.794

et.2 5.923,55 4.026 23.849.659 74.744.831

et.3 5.573,90 2.486 13.859.071 43.434.330

et.4 7.789,73 791 6.160.184 19.306.015

TOTAL 32.791,46 2.847 93.373.357 292.632.101

DEPOZITE

subsol 925,68 659 610.477 1.913.235

parter 392,02 796 312.168 978.335

et.1 276,69 821 227.040 711.542

et.2 162,04 808 130.953 410.406

et.3 367,86 748 275.070 862.070

TOTAL 2.124,29 732 1.555.708 4.875.588

TOTAL 34.915,75 2.719 94.929.065 297.507.690

S-a abordat metoda compara\iilor directe de pia\` pornind de la premiza c` valoarea de pia\`

a [ntregii propriet`\i UNIREA SHOPPING CENTER este egal` cu valoarea de pia\` a tuturor

spa\iilor comerciale care se afl` [n incinta cl`dirii, lu@ndu-se [n calcul ]i cheltuielile suplimentare

care rezult` [n cazul v@nz`rii “pe buc`\i” fa\` de v@nzarea [ntregii cl`diri.

S-a considerat oportun s` se identifice pre\ul net de v@nzare, care, conform IAS 36,

paragraful 5, reprezint` valoarea ce se poate ob\ine din v@nzarea unui activ de bun`voie, [ntre p`r\i

aflate [n cuno]tin\` de cauz`, [n cazul [n care costul este determinat obiectiv.

IASB define]te costul net de v@nzare ca fiind valoarea just` minus costul necesar v@nz`rii.

IAS2 ofer` o defini\ie similar` pentru valoarea realizabil` net` definit` ca pre\ul de v@nzare

estimat ce ar putea fi ob\inut pe parcursul desf`]ur`rii normale a activit`\ii, mai pu\in costurile

estimate pentru finalizarea bunului ]i costurile necesare v@nz`rii.

Deci, [n cazul activului evaluat valoarea de pia\` va fi corectat` cu costurile aferente

v@nz`rii: costuri cu comisionul intermediarului ]i costuri de delimitare a fiec`rui spa\iu comercial

(c`r\i funciare).




23

Valoare de pia\` 93.373.357 Euro

Comision intermediar , publicitate, taxe 3% 2.801.201 Euro

Cheltuieli acte, c`r\i funciare (350 spa\ii) 2% 1.867.467 Euro

Total cheltuieli v@nzare 4.668.668 Euro

Valoarea realizabil` net` 88.704.689 Euro

Valorile raportate la suprafe\e sunt:

Suprafa\` [nchiriabil` 34.947,00

Valoare de pia\` 2.538 Euro/mpSu [nch.

Suprafa\` util` total` 71.420,00 mp

Valoare de pia\` 1.242 Euro/mpSu

Suprafa\` desf`]urat` 77.833,00 mp

Valoare de pia\` 1.140 Euro/mpSd

IV.1.4. VALOAREA DE PIA|~ A TERENULUI

Terenul are o suprafa\` de 17.410,94 mp.

Ofertele pentru terenurile din zon` sunt cuprinse [ntre 2250 Euro/mp ]i 3150 Euro/mp

(www.imobiliare.run.ro):

Zona Caracteristici Details Suprafete Observatii Pret Contact

Unirii

Mitropoliei

teren

intravilan ..

Teren: 396 mp

Deschidere: 30 m

• strazi amenajate

• acces stradal

• curent electric 220V

• apa

2.500

EURO/mp

ID: 629RUN2208

Actualizat:

8 oct. 2007

Unirii

Nerva Traian

teren

intravilan

se poate face

P+14

Teren: 7.939 mp

Deschidere: 115 m



• apa

• canalizare

25.000.000

EURO

3150

EURO/mp

ID:

173RUN25702

Actualizat:

28 sept. 2007

Unirii

ZEPTER

teren

intravilan

CASA P + 1

DEMOLABILA.

Teren: 420 mp

Deschidere: 18 m


• acces stradal


• apa

2.250

EURO/mp

ID: 351RUN5838

Actualizat:

28 sept. 2007

Unirii

Mitropolie teren

intravilan

Proiect pentru

imobil

S+P+3+M 193

mp/nivel

Teren: 297 mp

Deschidere: 17 m


• acces stradal


• apa

757.350

EURO

2.550

EURO/mp

ID: 174RUN8246

Actualizat:

10 sept. 2007

Unirii

Garda

Financiara

Volksbank

teren

intravilan

sunt 3 loturi:325

mp/200 mp/234

mp CUT 3 POT

70%

Teren: 768 mp

Deschidere: 17 m


• acces stradal


• apa

2.073.600

EURO

2.700

EURO/mp

ID: 174RUN8058

Actualizat:

5 sept. 2007




24

Ofertele se refer` la terenuri cu suprafe\e p@n` [n 1000 mp. Se remarc` oferta pentru terenul

de 7939 mp, la 3150 Euro/mp. {n acest caz este vorba despre teren liber.

{n cazul Unirea Shopping Center, fiind cazul unui teren ocupat cu o construc\ie, \in@nd cont

]i de marja de negociere, se estimeaz` valoarea de pia\` ca fiind 2500 Euro/mp:

Suprafa\` Valoare de pia\`

mp Euro/mp Euro RON

Teren 17.410,94 2.500 43.527.350 136.414.715

IV.1.5. REPARTIZAREA VALORILOR

Pentru repartizarea valorii de pia\` a imobilului pe cele dou` componente – teren ]i cl`dire –

se va folosi metoda extrac\iei:

VALOARE PIA|~ IMOBIL 88.704.689 Euro 278.000.496 RON

VALOARE PIA|~ TEREN 43.527.350 Euro 136.414.715 RON

VALOARE PIA|~ CL~DIRE+BRANSAM+INST 45.177.339 Euro 141.585.781 RON

IV.1.6. VALOAREA DE PIA|~ A BUNURILOR MOBILE

Bunurile mobile sunt folosite [n activitatea curent` a societ`\ii.

Categoria Valoare contabil` Valoare r`mas` RON EURO EURO RON Masini, utilaje si instalatii 12.727.968 4.061.253 9.995.462 3.189.362 Ap. si instalatii de masura si control 304.296 97.095 150.240 47.939 Mijloace de transport 8.412.032 2.684.120 6.174.062 1.970.026 Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 2.800.263 893.511 1.646.064 525.228 Total 24.244.559 7.735.979 17.965.828 5.732.555

Datorit` politicii investi\ionale a societ`\ii, bunurile mobile au o durat` de via\` consumat`

mic`, media fiind de 2-3 ani, singurele mai vechi de 10 ani fiind unele echipamente ]i instala\ii care

deservesc cl`direa. De aceea, se consider` c` valoarea r`mas` de amortizat estimeaz` [n m`sur`

satisf`c`toare valoarea de pia\` a bunurilor mobile:

Categoria Valoare de pia\` EURO RON Masini, utilaje si instalatii 9.995.462 3.189.362 Ap. si instalatii de masura si control 150.240 47.939 Mijloace de transport 6.174.062 1.970.026 Unelte si dispoz.,instrum. Birotica 1.646.064 525.228 Total 17.965.828 5.732.555

{n valoarea de pia\` a bunurilor mobile sunt incluse ]i echipamentele ce deservesc cl`direa,

valoarea de pia\` a acestora fiind de 9.888.313 RON.




25

IV.1.7. COREC|II LA ACTIV

COREC|II LA ACTIVE IMOBILIZATE

VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA

Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705

- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715

- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781

- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515

- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694

Imobiliz`rile [n curs constau [n investi\ia efectuat` la MALL UNIREA SHOPPING

CENTER BRA}OV, aflat la data evalu`rii la stadiul de structur` ]i compartimentare.

Deoarece aceast` investi\ie este [ntr-o faz` intermediar`, fiind programat` pentru finalizare

[n anul 2008, nu s-a operat nici o corec\ie.

CLIEN|II INCER|I

Ace]tia sunt:

Societatea Debit ABSOLUT FASHION SRL 8.609 RON ANDRES COMERCIAL 25.499 RON ARTWARE INTERNATIONAL SRL 980 RON BICAN TENTIL SRL 4.507 RON DADA DESIGN 2.930 RON DIGITAL PROFI PRINT 1.457 RON HELIOS MEDICAL IMPEX SRL 40.000 RON IRIS SRL 12.942 RON TECH CENTER INTERNATIONAL SRL 133.290 RON TOTAL 229.768 RON

Deoarece majoritatea sunt [nscri]i cu debite [n contabilitatea USC de foarte mult timp, se

consider` c` probabilitatea de recuperare integral` a acestor sume este foarte mic`.

Corec\ia operat`: -200.000 RON.

IV.1.8. COREC|II LA PASIV

COREC|II LA CAPITALUL PROPRIU

Au fost efectuate corec\ii pentru echilibrarea activului cu pasivul.

Valoarea corec\iilor: 58.746.418 RON.




26

IV.1.9. REZULTATELE OB|INUTE

{n cadrul Anexei ANC este prezentat BILAN|UL CORECTAT cu cele dou` valori

patrimoniale :

Activul Net contabil

Activul Net contabil, calculat prin deducerea din totalul activului eviden\iat in balan\a

contabil` a datoriilor inregistrate, la 30.06.2006 este:

ANc = 221.817.568 RON

70.778.000 EURO

Activul Net Corectat

Din "Bilan\ul Economic" cu datele din coloana VALORI CORECTATE la data de

30.06.2006, prin acela]i algoritm, se calculeaz` Activul Net Corectat:

ANC = 280.363.986 RON

89.459.000 EURO

IV.2. EVALUARE BAZAT~ PE VENITURI METODA FLUXURILOR FINANCIARE ACTUALIZATE

Premise generale

Metoda de evaluare prin actualizarea fluxurilor financiare de disponibilitati libere de

obliga\ii (discounted cash-flow - DCF) se bazeaz` pe capacitatea ACTIVELOR analizate de a

genera fluxuri pozitive de lichidit`\i [n condi\iile [n care acestea ar func\iona independent ca

[ntreprinderi distincte sau ca centre de profit.

Premisele aplic`rii metodei sunt:

- definirea condi\iilor normale de exploatare ]i func\ionare pe baza concluziilor rezultatele

[n urma analizei diagnostic; exploatarea activelor [n mod direct;

- modul de exploatare a activelor necesit` investi\ii suplimentare dup` data punerii [n

func\iune, pe perioada analizat`;

- valoarea rezultat` exprim` utilizarea acelor elemente de patrimoniu care pot fi exploatate.

Sunt luate [n calcul numai activele care, prin natura lor, particip` la crearea de fluxuri financiare ;




27

- instabilitatea monedei ]i dificult`\ile de previzionare a ratei infla\iei au dus la necesitatea

exprim`rii tuturor indicatorilor [ntr-o moned` constant` - EURO - care reflect` pre\urile

valabile [n luna iunie 2007.

Rata de actualizare

Determinarea ratei de actualizare utilizat` [n calculele aferente metodei, s-a f`cut pe baza

estim`rii riscurilor asociate modului de exploatare a activelor ]i a mediului economic ]i comercial

[n care acestea sunt amplasate.

Structura factorului de actualizare este urmatoarea: ⇒ 6 % dob@nda pe pia\a f`r` risc;

⇒ 1 % riscul pie\ei pe care ac\ioneaz` societatea;

⇒ 1 % riscul investi\ional (riscul pe care ]i-l asum` investitorul).

⇒ 2 % riscul de activitate.

Rezult` o rat` de actualizare de 10% .

Rata de actualizare este aproximativ egal` cu rata de capitalizare pentru spa\ii comerciale

simiare din zon`, [n condi\iile [n care nu se va lua [n calcul o cre]tere pe termen lung a acesteia. La

evaluarea riscurilor activit`\ii s-a \inut cont de faptul c` principalele venituri sunt furnizate de

[nchirierea spa]iilor comerciale, [n ultimii ani gradul de ocupare fiind constant 100%.

3. Durata de previziune

Durata de previziune a fost stabilit` la 5 ani, fiind vorba de o activitate cu cerere

previzibil` pe o perioad` indelungat` [n viitor. Durata de previziune \ine seama, de asemenea, de

ciclul normal de investire.

Perioada previzionat` s-a imp`r\it conform recomand`rilor din standardelor europene in

dou` subperioade:

- perioada apropiat` de 3 ani, [n care previziunile au un grad mai mare de

certitudine;

- perioada [ndep`rtat`, de 2 ani, [n care previziunile au un grad ridicat de

incertitudine, realiz`rile ]i parametrii economico-financiari men\in@ndu-se, [n linii

generale, la nivelul perioadei anterioar.

Rata intern` de rentabilitate este o m`rime relativ`, exprimat` [n procente, ce define]te

capacitatea [ntreprinderii de a produce un surplus peste nivelul cheltuielilor.

Rentabilitatea este o no\iune general`, care m`soar` raportul dintre rezultate ]i mijloace.

Optimizarea mijloacelor este pus` [n rela\ia direct` cu obiectul [ntreprinderii, nivelul de rentabilitate




28

ridicat fiind necesar pentru men\inerea ]i cre]terea poten\ialului economic al firmei, cointeresarea

ac\ionarilor sau asocia\ilor, creditorilor, statului , ].a.

Necesarul de fond de rulment reprezint` diferen\a dintre banii bloca\i pentru alc`tuirea

stocurilor ]i formarea crean\elor clien\ilor ]i asimilarea acestora, pe de-o parte, ]i finan\area

[nglobat` [n datoriilor neachitate furnizorilor ]i asimilatelor acestora, pe de-o parte.

Rela\ia de calcul al necesarului de fond de rulment (Nfr):

Nfr = Stocuri + clien\i – furnizori

Stocurile ]i clien\ii reprezint`, dup` cum s-a mai ar`tat, active de exploatare, iar furnizorii

sunt pasive de exploatare. Sintetiz@nd, se poate spune c` ciclul de exploatare provoac` o blocare de

capital datorat` stocurilor create de-a lungul lan\ului de produc\ie, precum ]i am@n`rilor de pl`\i

acordate clien\ilor. {n compensare, ciclul []i atrage o finan\are, [n special, prin creditul acordat de

furnizori.

Fondul de rulment reprezint` partea din resursele financiare care asigur` finan\area

permanent` a activelor circulante.

Rela\ia de calcul pentru fondul de rulment este (Fr):

Fr = Active circulante – Datorii pe termen scurt

4. Valoarea rezidual`

Valoarea rezidual` luat` [n calcul pentru determinarea valorii societ`\ii este determinat`

pe baze financiare fiind [n concordan\` cu scopul evalu`rii ]i cu recomand`rile standardelor

profesionale. Se apreciaz` c` fluxul financiar net din ultimul an previzionat va fi men\inut [n

viitor o perioada [ndelungat` de timp, deci valoarea rezidual` este estimat` prin capitalizarea la

rata de actualizare a acestei valori.

Valoarea rezidual` financiar`: VRz. = CF(5) / a.

5.Scenariul de previziune

Previziunile s-au efectuat in cadrul unui singur scenariu.

Baza scenariului de evolu\ie o reprezint` continuarea activit`\ii de baz` prezente.




29

Veniturile Veniturile pe ultimii doi ani au urm`toarea compozi\ie (RON) :

INDICATOR 2005 2006 30,06,2007

VENITURI TOTALE 52.282.292 66.628.959 34.504.047

CIFRA DE AFACERI 51.612.057 64.289.623 34.023.963

PRODUCTIA VANDUTA 47.707.126 58.311.811 31.558.793

VENITURI PRESTARI SERVICII 3.044.848 3.445.282 1.866.523

VENITURI CHIRII 44.601.654 54.812.702 29.687.912

VENITURI ACTIVITATI DIVERSE 60.624 53.826 4.358

VENITURI VANZARE MARFURI 3.764.998 5.665.587 2.310.045

Venituri din prod.stocata - credit 0 0 0

- debit 0 0 0

Venituri din subventii de exploatare 139.933 312.225 155.125

Alte venituri din exploatare 397.656 640.444 399.853

Venituri din provizioane 0 0 0

VENIT DIN EXPLOATARE 52.009.713 64.930.066 34.423.816

VENITURI FINANCIARE 272.579 1.698.893 80.231

- dobanzi 59.221 101.977 60.587

- alte venituri financiare 10.460 81.788 554

- diferente de curs valutar: 202.898 1.515.128 19.090

- venituri din provizioane 0 0 0

- venituri financiare in cadrul grupului 0 0 0

VENITURI EXCEPTIONALE 0 0 0

Veniturile in prest`ri servicii, respectiv veniturile din [nchirieri de spa\ii, au la baz`

p`strarea caracteristicilor prezente (structura chiria]ilor, nivelul chiriilor).

Chiriile percepute pentru spa\iile disponibile la nivelul lunii iunie 2007 sunt urm`toarele : EURO EURO EURO EURO EURO EURO

01.01.2003 01.01.2004 01.01.2005 01.06.2005 31.12.2005 30.06.2007

Numar Magazine 220,00 257,00 260,00 260,00 280,00 250

Numar Firme 227,00 230,00 236,00 236,00 241,00 249

Total m.p. inchiriati din care :

22.988,00 25.145,24 27.672,02 27.672,02 27.156,87 38.205,90

magazine 20.892,48 22.777,74 25.271,60 25.271,60 24.074,99 36.081,61

subsol 1.776,24 1.776,24 1.756,24 1.756,24 1.756,24 1.756,42

parter 4.357,43 3.755,19 4.556,91 4.556,91 4.797,19 10.947,94

et.1 5.177,11 5.486,12 6.009,35 6.009,35 5.759,71 6.082,37

et.2 4.894,67 5.526,75 6.030,26 6.030,26 5.294,56 5.923,55




30

et.3 3.626,20 5.275,31 5.249,24 5.249,24 4.797,69 5.573,90

et.4 1.060,83 958,13 1.669,60 1.669,60 1.669,60 5.797,43

depozite 2.095,52 2.367,50 2.400,42 2.400,42 3.081,88 2.124,29

subsol 1.413,34 1.516,00 1.508,29 1.508,29 2.011,13 925,68

parter 106,40 174,22 200,98 200,98 220,50 392,02

et.1 212,72 263,80 357,31 357,31 387,70 276,69

et.2 154,16 207,66 113,50 113,50 121,39 162,04

et.3 208,90 205,82 220,34 220,34 341,16 367,86

Total chirie incasata, din care :

716.978,12 771.499,56 935.711,63 999.279,60 1.055.723,97 1.591.773,81

magazine 700.211,74 752.544,35 916.528,69 980.096,66 1.034.296,06 1.566.326,86

subsol 18.800,00 18.760,00 18.743,00 18.743,00 18.743,00 36.209

parter 188.758,23 154.905,57 209.517,83 238.376,89 233.896,21 397.167

et.1 217.858,20 227.178,82 275.014,55 297.017,95 329.859,68 475.593

et.2 170.367,77 195.429,08 234.380,60 233.765,81 261.382,31 390.113

et.3 93.367,54 146.632,84 163.147,59 176.467,89 183.331,70 226.695

et.4 11.060,00 9.638,04 15.725,12 15.725,12 7.083,16 40.550

depozite 16.766,38 18.955,21 19.182,94 19.182,94 21.427,91 25.446,95

subsol 9.246,16 10.365,62 9.798,62 9.798,62 10.213,00 9.986

parter 1.208,24 1.414,80 2.231,83 2.231,83 2.425,50 5.106

et.1 2.535,80 3.022,63 3.685,31 3.685,31 4.230,06 3.714

et.2 1.357,72 1.798,26 1.227,00 1.227,00 1.315,60 2.142

et.3 2.418,46 2.353,90 2.240,18 2.240,18 3.243,75 4.499

Total chirie medie, din care :

31,19 30,68 33,81 36,11 38,88 41,66

magazine 33,52 33,04 36,27 38,78 42,96 43,41

subsol 10,58 10,56 10,67 10,67 10,67 20,62

parter 43,32 41,25 45,98 52,31 48,76 36,28

et.1 42,08 41,41 45,76 49,43 57,27 78,19

et.2 34,81 35,36 38,87 38,77 49,37 65,86

et.3 25,75 27,80 31,08 33,62 38,21 40,67

et.4 10,43 10,06 9,42 9,42 4,24 6,99

depozite 8,00 8,01 7,99 7,99 6,95 11,98

subsol 6,54 6,84 6,50 6,50 5,08 10,79

parter 11,36 8,12 11,10 11,10 11,00 13,03

et.1 11,92 11,46 10,31 10,31 10,91 13,42

et.2 8,81 8,66 10,81 10,81 10,84 13,22

et.3 11,58 11,44 10,17 10,17 9,51 12,23

Valoarea totala a chiriei incasate contine si valoarea totala a utilitatilor, calculata la 32 ron/mp




31

Suprafe\ele luate [n calcul privind veniturile din chirii realizate ]i realizabile sunt :

SPA|IILE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie



subsol 1.756,42 0,00 1.756,420 20,62 36.209

parter 10.947,94 -5.295,45 5.652,490 52,71 297.949

et.1 6.082,37 13,00 6.095,370 78,03 475.593

et.2 5.923,55 0,00 5.923,550 65,86 390.113

et.3 5.573,90 0,00 5.573,900 40,67 226.695

et.4 5.797,43 1.992,30 7.789,730 12,94 100.763

TOTAL 36.081,61 -3.290,15 32.791,460 1.527.322

DEPOZITE Suprafa\` Corec\ii Total supraf. Chiria medie



subsol 925,68 0 925,68 10,79 9.986

parter 392,02 31,25 423,27 13,03 5.513

et.1 276,69 0 276,69 13,42 3.714

et.2 162,04 0 162,04 13,22 2.142

et.3 367,86 0 367,86 12,23 4.499

TOTAL 2.124,29 31,25 2.155,54 25.854

Veniturile provenite din chirii, luate ca referin\`, au fost corectate astfel :

venituri chirii spatii comerciale 29.304.784

venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.884.131

corec\ie venituri chirii MEDIA GALAXY -344.740

venituri chirii FOOD COURT (din iulie 2007) 188.708

venituri medii lunare [nchirieri spa\ii comerciale 4.728.099

Chiriile includ ]i taxa privind cheltuielile administrative.

Nu au fost luate [n calcul suprafe\ele aferente activit`\ii de comer\ ]i birourile

administrative de la etajul 5.

Previziuni : veniturile din [nchirierea spa\iilor comerciale se vor men\ine constante pe

toat` perioada previziunii (Anexa 1).




32

Venituriile din activitatea de comer\

Provin din cele dou` magazine din cadrul Unirea Shopping Center ]i din shopul din

Aeroportul Otopeni Plec`ri.

VENITURI Cont 2.005 2.006 30,06,2007 Venituri din v@nzare m`rfuri 7.699.187 11.679.640 4.839.607

venituri din v@nzarea m`rfuri 707 3.764.998 5.665.587 2.310.045

-venituri SHOP OTOPENI 707,1 2.015.059 2.372.682 1.101.938

-venituri v@nzare USC 707,2 1.749.940 3.292.905 1.208.107

Previziuni : veniturile din comer\ vor cre]te cu 10% pe an pe toat` perioada previziunii

(Anexa 1).

Veniturile din subven\ii de exploatare

Provin din subven\iile acordate [n cadrul procesului de privatizare, ]i mai sunt valabile

timp de 62 luni de la data evalu`rii.

Nu au fost luate [n calcul veniturile din produc\ia stocat`, venituri din subven\ii de

exploatare, men\in@ndu-se contul de alte venituri din exploatare.

Venituri financiare

Singurele venituri financiare luate [n calcul sunt cele din dob@nzi.

Nu au fost luate [n calcul veniturile:

- din desp`gubiri ]i penalit`\i - provenite [n special din [ncasarea chiriilor cu [nt@rziere

- din diferen\a de curs valutar – previziunile efect@ndu-se la moned` constant`.

- din sconturi ob\inute

- alte venituri financiare

- din provizioane pentru riscuri ]i cheltuieli

Pentru estimarea cheltuielilor s-a \inut cont de urm`torii factori:

• cheltuielile p`streaz` tendin\a [nregistrat` [n anul 2006 ]i primele 6 luni din 2007,

modific`ri intervenind [n urm`toarele situa\ii :

• cheltuielile cu m`rfurile au fost estimate \in@nd cont de evolu\ia previzionat` a

veniturilor corespunz`toare;




33

• amortizarea se calculeaz` func\ie de valorile actualizate a mijloacelor fixe.

Valoarea Valoarea Amortizarea Amortizarea Am. lunara

r`mas` just` contabila reevaluata reevaluata

lunar` lunar` anual`

RON RON RON RON RON

Imobilizari necorporale 90.789 90.789 3.716 3.716 44.592

Imobilizari corporale 227.331.594 286.078.011 836.687 905.209 10.862.511

- terenuri 96.032.651 136.414.715 0 0

- constructii+brans+inst 123.221.428 141.585.781 459.774 528.296 6.339.553

- bransamente 0 0 0

- bunuri mobile 8.077.515 8.077.515 376.913 376.913 4.522.958

TOTAL 227.422.383 286.168.800 840.403 908.925 10.907.103

• cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile au fost luate la nivelul iunie 2007, [n perioada

2006-iunie 2007 fiind efectutate lucr`ri importante (amenajare food court la etajul 4,

repara\ii);

• capitalul propriu va \ine cont de noua valoarea a activelor (valoarea de pia\`);

• cheltuielile cu redeven\ele, loca\iile ]i chiriile au fost corectate cu cheltuiala privind

[nchirierea parc`rii supraetajat` de la SC NOVA TRADING SA (egal` cu veniturile

[ncasate);

• cheltuielile cu deplas`rile se men\in la nivelul iunie 2007;

• cheltuielile cu serviciile bancare se previzioneaz` la nivelul anului 2005 ([nainte de

demararea [mprumutului pentru investi\ia Mall USC BRA}OV);

• cheltuielile cu servicii ter\i se men\in la nivelul iunie 2007, lu@ndu-se [n calcul

ipotezele de la cheltuielile cu [ntre\inerea ]i repara\iile;

• cheltuielile cu impozitul pe cl`dire se calculeaz` corespunz`tor valorii juste (valoarea

de pia\`);

• nu au fost luate [n calcul cheltuieli provenite din ajust`ri ale provizioanelor;

• singurele cheltuieli financiare luate [n calcul sunt cele cu dob@nzile aferente creditului

pentru Food court;

• structura de personal ]i cheltuielile se p`streaz` neschimbate :

Admin.parcare 1

Admin.retea 3




34

Agent paza 1

Admin.sala fitness 1

Antrenor aerobic 2

Arhivar 1

Asistent medical pr. 3

Casier 2

Casier central 1

Consilier Tehnic Presedinte 1

Consil. Inginer constructii 1

Contabil 4

Coord.Contracte 1

Coord.Marketing 1

Coord.Proiect Marketing 1

Decorator 1

Director General 1

Director Economic 1

Director Tehnic 1

Economist 3

Electrician 8

Fochist 2

Frigotehnist 1

Funct. Ad.tiv 15

Gestionar 2

Inginer 1

Inspector salarii 1

Instalator incalz.centrala 1

Instalator 6

Instr.fitness 2

Jurisconsult 1

Lacatus mecanic 13

Liftier 9

Lucr. com.protocol 1

Medic primar coord. 1




35

Menajera 3

Merceolog 2

Munc.necalif. 26

Munc.specialist (telefonist) 1

Operator 1

Pompier 7

Receptioner 4

Resp.Relatii publ. 2

Revizor C.F.I. 1

Responsabil RSTVI 1

Secretara 1

Sef Cabinet Presedinte 1

Sef Comp.Curenti slabi 1

Sef Comp.Energetic 1

Sef Depozit 2

Sef Oficiu Juridic 0

Sef Serv.Financ.Contab. 1

Sef Serv.Mecanizare 1

Sef Serv.Resurse Umane 1

Sef Serv.Audit Intern 1

Sef Serv.Security 1

Sofer 10

Strungar 1

Subinginer 1

Subinginer instal. 2

Timplar 1

Vanzator 7

TOTAL 176




36

Alte ipoteze

Constuc\iile, bunurile mobile ]i terenul au fost luate [n calcul la valoarea just` (valoarea

de pia\`) de pia\` :

VAL.CONTABILE CORECTIE VAL.CORECTATA

Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705

- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715

- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781

- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515

- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694

Profiturile previzionate au fost influen\ate at@t de faptul ca amortizarea s-a majorat, dar

mai ales datorit` trat`rii bugetului previzionat [n moned` constant` (neinfla\ionist`).

Investi\iile [n curs

Valoarea de 61.300.694 RON [nscris` [n contabilitate la investi\ii in curs, se refer` la

investi\ia Mall USC Bra]ov, cu termen de finalizare decembrie 2007.

Finan\area proiectului este realizat` printr-un credit de 20.991.407 Euro furnizat de BCR.

Cladirea Centrului Comercial va avea S+P+3E si va fi construita pe baza prevederilor

Regulamentului local de urbanism (PUZ aprobat) si a Certificatului de Urbanism nr. 5813 din 15

dec. 2004 ]i Autoriza\iei de Construire nr.150/09.03.2006.

Caracteristicile construc\iei sunt:

Arie construita la nivelul solului 5.420mp

Suprafata desfasurata 33.390mp

Regimul de inaltime al constructiei S+P+3E

Volumul constructiei inclusiv subsolul 146.100 mc

Volumul de aer 124.080 mc

Deoarece investi\ia este realizat` [n propor\ie de 40% (8.211.413 Euro), aceasta gener@nd

costuri care se vor recupera din afacerea viitoare generat` de acest activ, se va lua [n calcul,

pentru simplificare, ipoteza v@nz`rii la valoarea contabil`.

Creditele pe termen lung

La 30.06.2007 sunt prinse [n contabilitate 2 credite:

Obiectiv rata Perioada

Euro/lun`

Food court 125000 20,08,2007-20,07,2009

Mall USC 166,667 05,09,2008-06,08,2018




37

Se va lua [n calcul continuarea creditului pentru Food court, iar cel pentru Mall va fi stins

simultan cu v@nzarea investi\ie [n curs.

Investi\iile viitoare

Sunt previzionate investi\ii viitoare pentru men\inere la nivelul 10% din amortizare

pentru construc\ii, la nivelul a 60% din amortizare pentru bunuri mobile ]i la nivelul de 100%

pentru imobiliz`ri necorporale.

Capitalurile proprii

Modific`rile capitalurilor proprii provin din: diferen\e de evaluare, repartizarea profitului

c`tre dividende acordate ac\ionarilor.

Valorile ob\inute

Scenariul urm`re]te asigurarea unei finan\`ri c@t mai avantajoase a [ntreprinderii [n

condi\iile men\inerii echilibrelor financiare pe termen lung, mediu ]i scurt.

In urma calculelor efectuate dup` Metoda Fluxurilor Financiare Actualizate a rezultat

pentru afacerea generat` de Unirea Shopping Center valoarea de 252.925.210 RON, respectiv

80.704.000 Euro.

CAPITOLUL V V.1. REZULTATELE OB|INUTE

{n urma evalu`rii Unirea Shopping Center au fost ob\inute urm`toarele valori:

Activul net contabil 70.778.000 Euro

Activul Net Corectat 89.459.000 Euro

Valoare de randament 80.704.000 Euro

V.2. ALEGEREA VALORII PENTRU UNIREA SHOPPING CENTER

Cre]terea Activului Net Corectat s-a datorat corec\iilor aduse la imobiliz`ri corporale, care

au fost reevaluate la valoarea de pia\`.

Conceptul de Activ Net Corectat, [n ipotezele [n care a fost calculat, este apropiat de Activ

Net la Lichidare, care urm`re]te determinarea valorii activului net [n condi\iile lichid`rii

administrative a societ`\ii (v@nz`rii activelor).




38

Din cele dou` metode de evaluare luate [n calcul pentru evaluarea societ`\ii, metoda

Activului Net Corectat a luat [n calcul cre]terea valorii de pia\` a imobiliz`rilor, [n condi\iile

specifice obiectivului analizat:

- cl`dire cu suprafa\` mare desf`\urat`, suprafa\a [nchiriabil` reprezent@nd 49% din

suprafa\a util` total`;

- 251 spa\ii comerciale dispuse pe 5 nivele;

- s-a luat [n calcul v@nzarea fiec`rui spa\iu separat, ceea ce implic` continuarea

activit`\ii de administrare a [ntregului complex comercial;

- nu s-a \inut cont de investi\iile viitoare inerente desf`]ur`rii activit`\ii [ntr-o cl`dire de

asemenea dimensiuni, av@nd o vechime de peste 25 ani.

{n aceste condi\ii, se consider` c` Metoda fluxurilor financiare actualizate red` mai fidel

valoarea societ`\ii UNIREA SHOPPING CENTER, \in@nd cont de toate activit`\ile desf`]urate

]i apreciind mai bine cheltuielile prezente ]i viitoare necesare desf`]ur`rii acestei activit`\i.

Deci, valoarea UNIREA SHOPPING CENTER este:

80.704.000 Euro,

respectiv 252.925.210 RON.

Data evalu`rii: 30.06.2007

Curs valutar: 3.134 RON/Euro

Evaluator:

ing.Milea Dan

Membru ANEVAR aut.nr.2541



ANEXA ANC

ACTIV NET CORECTAT

ACTIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTATACTIVE IMOBILIZATE 289.022.521 58.746.418 347.768.938 0

Imobilizari necorporale 90.789 0 90.789 0

Imobilizari corporale 288.632.288 58.746.418 347.378.705 0

- terenuri 96.032.651 40.382.064 136.414.715 0

- constructii+bransamete+inst 123.221.428 18.364.354 141.585.781 0

0

- bunuri mobile 8.077.515 0 8.077.515 0

- imobilizari in curs 61.300.694 0 61.300.694 0

Imobilizari financiare 299.444 0 299.444 0

ACTIVE CIRCULANTE 14.670.167 -200.000 14.470.167 0

STOCURI 4.573.707 0 4.573.707 0

Mat.prime si mat. 244.722 0 244.722 0

Marfuri 3.426.559 0 3.426.559 0

Alte stocuri 902.426 0 902.426 0

CREANTE 8.304.897 -200.000 8.104.897 0

Clienti 1.716.933 -200.000 1.516.933 0

Furnizori-debitori 2.264.917 0 2.264.917 0

Alte creante 4.323.047 0 4.323.047 0

DISPONIBILITATI 1.791.563 0 1.791.563 0

ALTE ACTIVE 569.365 0 569.365 0

decontari in curs 0 0 0

cheltuieli in avans 569.365 0 569.365 0

diferente de conversie activ 0 0 0

TOTAL ACTIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0

PASIV 30,06,2007 CORECTII BIL.CORECTAT 0

CAPITAL PROPRIU 221.382.895 58.546.418 279.929.313 0

Capital social 5.207.303 0 5.207.303 0

Contul intrepr.individual 0 0 0 0

Diferente de evaluare 0 58.746.418 58.746.418 0

Rezerve 2.159.480 0 2.159.480 0

Alte rezerve 219.523.767 0 219.523.767 0

Actiuni proprii 14.578.999 14.578.999 0

Rezultat reportat 5.041.541 0 5.041.541 0

Pierdere neacoperita 0 200.000 200.000 0

Rezultat exercitiu 4.029.803 0 4.029.803 0

Repartizarea profitului 0 0 0 0

PROVIZIOANE PENTRU RISCURI 434.673 0 434.673 0

DATORII - TOTAL 74.920.660 0 74.920.660 0

DATORII PERIOADA MAI MARE DE UN AN 48.265.223 0 48.265.223 0

Sume datorate institutiilor de credit 45.392.750 0 45.392.750 0

Alte datorii 2.872.473 0 2.872.473 0

DATORII CURENTE 26.655.437 0 26.655.437 0

Furnizori 10.294.745 0 10.294.745 0

Clienti creditori 119.510 0 119.510 0

Alte datorii 9.194.992 0 9.194.992 0

Credite curente 7.046.189 0 7.046.189 0

ALTE PASIVE 7.523.825 0 7.523.825 0

subventii pentru investitii 2.928.262 0 2.928.262 0

venituri inregistrate in avans 4.595.563 0 4.595.563 0

decontari incurs de clarificare 0 0 0 0

TOTAL PASIV 304.262.053 58.546.418 362.808.470 0

Activul Net contabil = Activ contabil -Datorii (ANc): 221.817.568 RON

70.778.000 Euro

Activul Net Contabi = Activ corectat - Datorii (ANC): 280.363.986 RON

89.459.000 Euro



ANEXA 1Veniturile ]i cheltuielile previzionate

VENITURI Cont 2.005 2.006 30,06,2007 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5CIFRA DE AFACERI 102.992.190 128.195.610 67.948.477 131.601.376 132.525.394 133.541.814 134.659.876 135.889.744Produc\ia v@ndut` 95.293.003 116.515.970 63.108.870 122.070.520 122.070.520 122.070.520 122.070.520 122.070.520venituri din servicii prestate 704 3.044.848 3.445.282 1.866.523 3.531.820 3.531.820 3.531.820 3.531.820 3.531.820 -venituri fitness 704,1 225.705 343.726 224.420 448.840 448.840 448.840 448.840 448.840

-venituri en.el.facturat` chiria]i 704,2 2.037.277 2.304.458 1.327.047 2.654.094 2.654.094 2.654.094 2.654.094 2.654.094

-venituri factur` telefon chiria]i 704,3 295.356 314.597 189.863 379.726 379.726 379.726 379.726 379.726

-venituri marketing (ASTRA ASIG) 704,4 393.771 371.395 100.613 0 0 0 0 0

-venituri administrative 704,5 92.738 73.470 24.580 49.160 49.160 49.160 49.160 49.160

-venituri prest`ri serv.parcare 704,6 0 37.636 0 0 0 0 0 0

venituri din redev., loca\ii si chirii 706 44.601.654 54.812.702 29.687.912 57.503.440 57.503.440 57.503.440 57.503.440 57.503.440 -venituri chirii spatii comerciale 706,1 43.540.949 53.429.058 29.304.784 56.737.184 56.737.184 56.737.184 56.737.184 56.737.184

-venituri chirii parcare curte 706,2 65.018 35.329 16.707 33.414 33.414 33.414 33.414 33.414

-venituri chirii marketing 706,3 995.687 1.348.315 366.421 732.842 732.842 732.842 732.842 732.842

Venituri activit`\i diverse 708 60.624 53.826 4.358 8.716 8.716 8.716 8.716 8.716

Venituri din v@nzare m`rfuri 7.699.187 11.679.640 4.839.607 9.530.856 10.454.874 11.471.294 12.589.356 13.819.224venituri din v@nzarea m`rfuri 707 3.764.998 5.665.587 2.310.045 4.620.090 5.082.099 5.590.309 6.149.340 6.764.274 -venituri SHOP OTOPENI 707,1 2.015.059 2.372.682 1.101.938 2.203.876 2.424.264 2.666.690 2.933.359 3.226.695

-venituri v@nzare USC 707,2 1.749.940 3.292.905 1.208.107 2.416.214 2.657.835 2.923.619 3.215.981 3.537.579

Venituri din subven\ii de exploatare 7411 139.933 312.225 155.125 290.676 290.676 290.676 290.676 290.676Venituri din cedarea activelor 7583 22.855 53.781 0 0 0 0 0Alte venituri din exploatare 7588,1 6.402 36.241 10.611 0 0 0 0 0Venituri din penalit`\i, desp`gubiri ]i amenzi 7588,2 368.399 604.202 335.461 0 0 0 0 0Venituri din difere\a de schimb valutar 765 202.898 1.515.128 19.090 0 0 0 0 0Venituri din dob@nzi 766 59.221 101.977 60.587 121.174 133.291 146.621 161.283 177.411Venituri din sconturi ob\inute 767 3.676 80.784 554 0 0 0 0 0Alte venituri financiare 768 6.784 1.004 0 0 0 0 0 0Venituri din provizioane pentru riscuri ]i cheltuieli 7812 0 67.084 0 0 0 0 0 0Venituri din provizioane pentru deprecierea activelor circulante 7814 401.940 145.567 0 0 0 0 0 0

CHELTUIELI Cont 2.006 30,06,2007 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5Cheltuieli cu materii prime si materiale consumabile 2.440.799 1.600.174 698.123 1.396.246 1.396.246 1.084.464 1.084.464 1.084.464Chelt.cu materiile prime 601 0 0 0 0 0 0 0 0Chelt.mat.aux. 6021 701.542 840.363 185.301 370.602 370.602 370.602 370.602 370.602Chelt.combust. 6022 206.398 300.736 181.354 362.708 362.708 362.708 362.708 362.708Chelt.piese de schimb 6024 136.903 166.571 175.577 351.154 351.154 351.154 351.154 351.154Chelt.cu alte materiale consumabile 6028 1.395.956 292.504 155.891 311.782 311.782 0 0 0Alte chelt.materiale 588.926 165.845 167.362 334.724 334.724 334.724 334.724 334.724Chelt.cu obiectele de inventar 603 299.190 165.845 167.362 334.724 334.724 334.724 334.724 334.724Chelt.cu mat.nestocate 604 289.736 0 0 0 0 0 0 0Chelt.cu energia electric` 605 4.882.187 4.839.166 2.030.577 4.061.154 4.061.154 4.061.154 4.061.154 4.061.154Chelt.cu m`rfurile 607 2.819.391 3.588.715 1.433.143 2.866.286 3.152.915 3.468.206 3.815.027 4.196.530Cheltuieli cu personalul 3.490.835 5.140.694 2.691.049 5.382.098 5.382.098 5.382.098 5.382.098 5.382.098 Chelt.cu salariile 641 2.594.907 3.761.800 1.991.803 3.983.605 3.983.605 3.983.605 3.983.605 3.983.605 Chelt.tichete de mas` 642 0 299.595 143.132 286.263 286.263 286.263 286.263 286.263 Chelt.cu prot.social` 645 895.928 1.079.300 556.115 1.112.230 1.112.230 1.112.230 1.112.230 1.112.230Amortiz`ri si prov.pentru deprecieri 12.429.875 8.554.468 4.759.274 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 Chelt. cu amortizare 6811 12.429.875 8.554.468 4.759.274 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 Chelt. cu amortizare 6813 0 0 0 0 Venituri din prov.pt.deprecierea imobilizarilor 7813 0 0 0 0 0Ajustarea valorii activelor circulante 464.081 1.910.798 0 0 0 0 0 0 Pierderi din crean\e ]i debitori diver]i 654 337.747 0 0 0 0 0 0 Chelt.prov.depreciere active circ. 6814 866.021 1.718.618 0 0 0 0 0 0

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger v3.02, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Venituri din prov.pt.active circulante 7814 401.940 145.567 0 0 0 0 0 0Cheltuieli pentru presta\ii externe 14.698.213 27.825.142 15.175.019 18.680.838 18.680.838 18.680.838 18.680.838 18.680.838 Chelt.[ntre\inere si repara\ii 611 4.241.061 9.251.452 5.747.234 5.747.234 5.747.234 5.747.234 5.747.234 5.747.234 Chelt.cu redev, loc.si chirii 612 285.335 4.944.724 2.364.711 4.384.682 4.384.682 4.384.682 4.384.682 4.384.682 Chelt.cu primele de asigurare 613 92.536 275.383 150.951 301.902 301.902 301.902 301.902 301.902 Chelt.cu colaboratorii 621 274.095 0 0 0 Chelt.cu comisioanele si onorariile 622 0 0 0 0 0 0 0 0 Chelt.cu protocol 623 1.657.607 3.130.280 1.470.690 2.941.381 2.941.381 2.941.381 2.941.381 2.941.381 Chelt.cu transporturile 624 2.107 1.463 9.082 18.163 18.163 18.163 18.163 18.163 Chelt.cu deplasarile 625 614.746 833.062 956.940 956.940 956.940 956.940 956.940 956.940 Chelt.po]tale, telecomunica\ii 626 576.517 502.342 208.783 417.566 417.566 417.566 417.566 417.566 Chelt.cu serv.bancare 627 139.204 310.243 492.862 139.204 139.204 139.204 139.204 139.204 Chelt.cu servicii ter\i 628 6.815.006 8.576.193 3.773.766 3.773.766 3.773.766 3.773.766 3.773.766 3.773.766Cheltuieli cu impozite, taxe si v`rs`minte asim. 635,0 2.525.888 1.337.637 942.478 2.385.300 2.261.947 2.261.947 2.261.947 2.261.947 Chelt.impozit cl`diri 635,1 2.425.610 1.075.218 806.614 2.123.787 2.123.787 2.123.787 2.123.787 2.123.787 Chelt.impozit terenuri 635,2 2.766 4.383 4.355 4.355 4.355 4.355 4.355 4.355 Chelt.impozit auto 635,3 901 1.204 5.860 5.860 5.860 5.860 5.860 5.860 Chelt.alte taxe 635,4 49.842 201.478 97.374 194.748 194.748 194.748 194.748 194.748 Chelt.taxe salarii 635,8 46.770 55.355 28.275 56.550 56.550 56.550 56.550 56.550Cheltuieli cu desp`gubiri,dona\ii si active cedate 658 470.750 306.331 130.878 0 0 0 0 0Ajust`ri privind provizioanele pentru riscuri si cheltuieli 0 -67.084 0 0 0 0 0 0

Cheltuieli 6812 0 0 0 0 0 0 0 0

Venituri 7812 0 67.084 0 0 0 0 0 0

CHELTUIELI EXPLOATARE 44.810.946 55.201.887 28.027.903 46.058.341 46.221.617 46.225.127 46.571.947 46.953.450

CHELTUIELI FINANCIARE 1.144.077 1.643.949 1.462.287 1.157.653 671.439 0 0 0Ajust.val.imob.fin.]i a inv.fin.de\.ca active circulante 0 0 0 0 0 0 0 0 Cheltuieli 686 0 0 0 0 0 0 0 0 Venituri 786 0 0 0 0 0 0 0Cheltuieli priv.dobanzile 622.499 823.285 1.378.158 1.157.653 671.439 0 0 0 Cheltuieli cu dob@nzile 666 622.499 823.285 1.378.158 1.157.653 671.439 0 0 0 Venituri din subven\ii de exploatare 7418 0 0 0 0 0 0 0Alte cheltuieli financiare 521.578 820.664 84.128 0 0 0 0 0 Cheltuieli cu dif.curs valutar 665 520.080 817.672 84.128 0 0 0 0 0 Alte cheltuieli financiare 668 1498 2.992 0 0 0 0 0 0

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M


w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

UNIREA SHOPPING CENTER PLAN AFACERI - Anexa 1

RON

INDICATOR 2005 2006 30,06,2007 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5

VENITURI TOTALE 52.282.292 66.628.959 34.504.047 66.366.592 66.840.718 67.362.257 67.935.950 68.567.013 CIFRA DE AFACERI 51.612.057 64.289.623 34.023.963 65.954.742 66.416.751 66.924.961 67.483.992 68.098.926 PRODUCTIA VANDUTA 47.707.126 58.311.811 31.558.793 61.043.976 61.043.976 61.043.976 61.043.976 61.043.976

VENITURI PRESTARI SERVICII 3.044.848 3.445.282 1.866.523 3.531.820 3.531.820 3.531.820 3.531.820 3.531.820

VENITURI CHIRII 44.601.654 54.812.702 29.687.912 57.503.440 57.503.440 57.503.440 57.503.440 57.503.440

VENITURI ACTIVITATI DIVERSE 60.624 53.826 4.358 8716 8716 8716 8716 8716

VENITURI VANZARE MARFURI 3.764.998 5.665.587 2.310.045 4.620.090 5.082.099 5.590.309 6.149.340 6.764.274

Venituri din prod.stocata - credit 0 0 0 0 0 0 0 0

- debit 0 0 0 0 0 0 0 0

Venituri din subventii de exploatare 139.933 312.225 155.125 290.676 290.676 290.676 290.676 290.676

Alte venituri din exploatare 397.656 640.444 399.853 0 0 0 0 0

Venituri din provizioane

VENIT DIN EXPLOATARE 52.009.713 64.930.066 34.423.816 66.245.418 66.707.427 67.215.637 67.774.668 68.389.602

VENITURI FINANCIARE 272.579 1.698.893 80.231 121.174 133.291 146.621 161.283 177.411 - dobanzi 59.221 101.977 60.587 121.174 133.291 146.621 161.283 177.411 - alte venituri financiare 10.460 81.788 554 0 0 0 0 0 - diferente de curs valutar: 202.898 1.515.128 19.090 0 0 0 0 0 - venituri din provizioane 0 0 0 0 0 0 0 0 - venituri financiare in cadrul grupului 0 0 0 0 0 0 0 0 VENITURI EXCEPTIONALE 0 0 0 0 0 0 0 0

CHELTUIELI TOTALE 45.955.022 56.845.836 29.490.189 47.215.994 46.893.056 46.225.127 46.571.947 46.953.450

CHELTUIELI EXPLOATARE 44.810.946 55.201.887 28.027.903 46.058.341 46.221.617 46.225.127 46.571.947 46.953.450 Cost marfuri 2.819.391 3.588.715 1.433.143 2.866.286 3.152.915 3.468.206 3.815.027 4.196.530 Materii prime si materiale 2.440.799 1.600.174 698.123 1.396.246 1.396.246 1.084.464 1.084.464 1.084.464 Alte cheluieli materiale 588.926 165.845 167.362 334.724 334.724 334.724 334.724 334.724 Utilitati (energie,apa) 4.882.187 4.839.166 2.030.577 4.061.154 4.061.154 4.061.154 4.061.154 4.061.154 Alte cheltuieli materiale Amortizari si proviz. 12.429.875 8.554.468 4.759.274 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 10.951.695 Cheltuieli cu personalul 2.594.907 4.061.395 2.134.934 4.269.868 4.269.868 4.269.868 4.269.868 4.269.868 Cheltuieli cu asig.si prot.sociala 895.928 1.079.300 556.115 1.112.230 1.112.230 1.112.230 1.112.230 1.112.230 Chelt.adm, servicii terti 14.698.213 27.825.142 15.175.019 18.680.838 18.680.838 18.680.838 18.680.838 18.680.838 Ajustarea valorii activelor circulante 464.081 1.910.798 0 0 0 0 0 0 Cheltuieli cu despagubiri 470.750 306.331 130.878 0 0 0 0 0 Impozite si taxe 2.525.888 1.337.637 942.478 2.385.300 2.261.947 2.261.947 2.261.947 2.261.947 Ajust`ri privind provizioanele 0 -67.084 0 0 0 0 0 0

Rezultatul exploatarii 7.198.768 9.728.179 6.395.913 20.187.077 20.485.810 20.990.510 21.202.720 21.436.152

CHELTUIELI FINANCIARE 1.144.077 1.643.949 1.462.287 1.157.653 671.439 0 0 0 - cheltuieli privind dobanzile 622.499 823.285 1.378.158 1.157.653 671.439 0 0 0 - diferente de curs valutar 0 0 0 0 0 0 0 0 - alte cheltuieli financiare 521.578 820.664 84.128 0 0 0 0 0 - cheltuieli cu provizioane 0 0 0 0 0 0 0 0 Cheltuieli exceptionale 0 0 0 0 0 0 0 0

REZULTATUL BRUT 6.327.270 9.783.123 5.013.858 19.150.598 19.947.662 21.137.131 21.364.003 21.613.562

Impozit pe profit (af.rez.fiscal) 1.355.847 1.973.331 984.058 3.064.096 3.191.626 3.381.941 3.418.240 3.458.170

REZULTAT NET 4.971.423 7.809.792 4.029.800 16.086.502 16.756.036 17.755.190 17.945.762 18.155.392

Cresterea CA 100,00% 24,56% 2,59% 0,70% 0,77% 0,84% 0,91%

Cresterea profitului expl. 100,00% 35,14% 107,51% 1,48% 2,46% 1,01% 1,10%

BUGET PREVIZIONAT DE VENITURI SI CHELTUIELI

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M


w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l


TABLOU PREVIZIONAT AL FLUXURILOR DE DISPONIBILITATI

RON

INDICATOR Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5CASH FLOW OPERARE 4.667.007 17.617.210 17.883.886 17.793.030 18.004.172

Profit net 16.086.502 16.756.036 17.755.190 17.945.762 18.155.392 Cresterea finantarii curente 11.419.495 -861.174 -128.697 152.732 151.220 Prelevari la fond de rezerva 0 0 0 0 0CASH FLOW INVESTITII 68.815.475 7.514.781 7.514.781 7.514.781 7.514.781 Investitii necorporale 44.592 44.592 44.592 44.592 44.592 Investitii cladiri v 633.955 633.955 633.955 633.955 633.955 Achizitii bunuri mobile 2.713.775 2.713.775 2.713.775 2.713.775 2.713.775 Vinzari de mj.fixe 61.300.694 0 0 0 0 Amortizare necorporale 44.592 44.592 44.592 44.592 44.592 Amortizare constructii 6.339.553 6.339.553 6.339.553 6.339.553 6.339.553 Amortizare bunuri mobile 4.522.958 4.522.958 4.522.958 4.522.958 4.522.958 Provizioane 0 0 0 0 0CASH FLOW FINANTARE -47.351.500 -2.742.250 0 0 0 Majorari de capital 0 0 0 0 0 Intrari credite TL 0 0 0 0 0 Rambursare credit TL MALL USC BRASOV 42.650.500 0 0 0 0

Rambursare credit FOOD COURT 4.701.000 2.742.250 0 0 0

CASH FLOW DISPONIBIL 26.130.982 22.389.741 25.398.667 25.307.811 25.518.953CASH FLOW DISPONIBIL CUMULAT 26.130.982 48.520.724 73.919.391 99.227.202 124.746.155Factor de actualizare 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092

CASH FLOW ACTUALIZAT 23.755.438 18.503.919 19.082.395 17.285.576 15.845.2621 2 3 4 5

a = 10%VALOARE FLUXURI CUMULATE 94.472.589 RONVALOARE REZIDUALA (financiara) 255.189.531 RONVALOARE REZIDUALA ACTUALIZATA 158.452.621 RON

VALOAREA TOTALA 252.925.210 RON

80.704.000 Euro

FOND DE RULMENT -2.849.276 -13.116.860 -22.246.876 3.218.477 23.439.541 31.953.475 39.658.829 47.383.240

NECESAR FOND RULMENT -21.070.610 -12.147.665 -20.731.293 -9.311.798 -10.172.972 -10.301.668 -10.148.936 -9.997.716TREZORERIA NETA 18.221.334 -969.195 -1.515.583 12.530.274 33.612.512 42.255.144 49.807.765 57.380.956

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M


w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l


RON

INDICATOR 2005 2006 30,06,2007 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5ACTIVE IMOBILIZATE 234.362.753 260.535.111 289.022.521 286.468.244 278.953.463 271.438.682 263.923.901 256.409.120

Imobilizari necorporale 8.621 101.854 90.789 90.789 90.789 90.789 90.789 90.789 Imobilizari corporale 234.150.231 260.242.443 288.632.288 286.078.011 278.563.230 271.048.449 263.533.668 256.018.887 - terenuri 96.032.651 96.032.651 96.032.651 136.414.715 136.414.715 136.414.715 136.414.715 136.414.715 - constructii 112.214.194 115.277.622 101.055.737 141.585.781 135.880.183 130.174.586 124.468.988 118.763.390 - bransamente 15.228.778 17.828.740 11.463.237 - bunuri mobile 1.766.097 2.106.276 18.779.968 8.077.515 6.268.332 4.459.148 2.649.965 840.782 - imobilizari in curs 8.908.511 28.997.154 61.300.694 0 0 0 0 0 Imobilizari financiare 203.901 190.814 299.444 299.444 299.444 299.444 299.444 299.444ACTIVE CIRCULANTE 27.217.482 13.190.461 14.670.167 20.203.196 40.278.618 48.649.823 56.215.302 63.802.636

STOCURI 1.712.402 2.911.004 4.573.707 4.573.707 4.122.494 4.122.494 4.122.494 4.122.494

Mat.prime si mat. 63.705 265.333 244.722 244.722 244.722 244.722 244.722 244.722 Marfuri 1.648.697 2.375.907 3.426.559 3.426.559 3.426.559 3.426.559 3.426.559 3.426.559 Alte stocuri 0 269.764 902.426 902.426 451.213 451.213 451.213 451.213 CREANTE 5.228.507 8.777.357 8.304.897 2.664.542 2.108.938 1.837.512 1.850.370 1.864.513

Clienti 5.023.386 1.835.468 1.716.933 1.516.933 1.527.559 1.539.248 1.552.105 1.566.248 Furnizori-debitori 0 427.326 2.264.917 1.132.459 566.229 283.115 283.115 283.115 Alte creante 205.121 6.514.563 4.323.047 15.150 15.150 15.150 15.150 15.150 DISPONIBILITATI 20.276.573 1.502.100 1.791.563 12.964.947 34.047.185 42.689.817 50.242.438 57.815.629

ALTE ACTIVE 117.182 139.033 569.365 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000

decontari in curs 0 0 0 0 0 0 cheltuieli in avans 117.182 139.033 569.365 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 diferente de conversie activ 0 0 0 0 0 0

TOTAL ACTIV 261.697.417 273.864.605 304.262.053 306.771.440 319.332.081 320.188.505 320.239.203 320.311.756

INDICATOR 2.005 2006 30,06,2007 Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5CAPITAL PROPRIU 231.513.477 224.744.270 221.382.895 286.944.471 302.393.004 303.392.157 303.582.730 303.792.360

Capital social 5.207.303 5.207.303 5.207.303 5.207.303 5.207.303 5.207.303 5.207.303 5.207.303 Contul intrepr.individual 0 0 0 0 0 0 0 Diferente de evaluare 219.523.767 58.746.418 58.746.418 58.746.418 58.746.418 58.746.418 Rezerve 622.847 -12.419.519 2.159.480 2.159.480 2.159.480 2.159.480 2.159.480 2.159.480 Alte rezerve 812.412 219.523.767 219.523.767 219.523.767 219.523.767 219.523.767 219.523.767 219.523.767 Actiuni proprii 14.578.999 14.578.999 14.578.999 14.578.999 14.578.999 14.578.999 Rezultat reportat 692.025 5.041.540 5.041.541 0 0 0 0 0 Pierdere neacoperita 0 0 0 200.000 0 0 0 0 Rezultat exercitiu 4.971.423 7.809.793 4.029.803 16.086.502 16.756.036 17.755.190 17.945.762 18.155.392 Repartizarea profitului 316.300 418.614 0 0 0 0 0 0PROVIZIOANE PENTRU RISCURI 0 434.673 434.673 434.673 434.673 434.673 434.673 434.673

DATORII - TOTAL 22.260.592 41.372.178 74.920.660 11.868.471 8.980.579 8.837.850 8.697.975 8.560.898

DATORII PERIOADA MAI MARE DE UN AN 2.055.239 24.710.603 48.265.223 2.742.250 0 0 0 0 Sume datorate institutiilor de credit 0 22.673.981 45.392.750 2.742.250 0 0 0 0 Alte datorii 2.055.239 2.036.622 2.872.473 0 0 0 0 0

DATORII CURENTE 20.205.353 16.661.575 26.655.437 9.126.221 8.980.579 8.837.850 8.697.975 8.560.898

Furnizori 7.282.105 6.751.631 10.294.745 7.282.105 7.136.463 6.993.734 6.853.859 6.716.782 Clienti creditori 119.510 0 Alte datorii 1.844.116 1.974.922 9.194.992 1.844.116 1.844.116 1.844.116 1.844.116 1.844.116 Credite curente 11.079.132 7.935.022 7.046.189 0 0 0 0 0 ALTE PASIVE 7.923.348 7.313.484 7.523.825 7.523.825 7.523.825 7.523.825 7.523.825 7.523.825

subventii pentru investitii 3.395.612 3.083.387 2.928.262 2.928.262 2.928.262 2.928.262 2.928.262 2.928.262 venituri inregistrate in avans 4.527.736 4.230.097 4.595.563 4.595.563 4.595.563 4.595.563 4.595.563 4.595.563 decontari incurs de clarificare 0 0 0 0 0 0

TOTAL PASIV 261.697.417 273.864.605 304.262.053 306.771.440 319.332.081 320.188.505 320.239.203 320.311.756

FOND DE RULMENT -794.037 -11.080.238 -19.374.403 3.218.477 23.439.541 31.953.475 39.658.829 47.383.240

NECESAR FOND RULMENT -21.070.610 -12.582.338 -21.165.966 -9.746.471 -10.607.645 -10.736.341 -10.583.609 -10.432.389

TREZORERIA NETA 20.276.573 1.502.100 1.791.563 12.964.947 34.047.185 42.689.817 50.242.438 57.815.629

CREDITE PE TERM.SCURT 11.079.132 7.935.022 7.046.189 0 0 0 0 0

DISPONIBIL 20.276.573 1.502.100 1.791.563 12.964.947 34.047.185 42.689.817 50.242.438 57.815.629

Credite / CA 21,5% 12,3% 20,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

NFR/CA -40,8% -19,6% -62,2% -14,8% -16,0% -16,0% -15,7% -15,3%

BILANTURI PREVIZIONATE SITUATIE ACTIVE

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M


w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

Trial version of A

BC

Am

ber PD

F M

erger, http://ww

w.processtext.com

/abcpdfmg.htm

l

ANEXA P1METODA COMPARA|IILOR DE PIA|~Spa\ii comerciale ultracentraleGRILA DE COMPARA|IE

FI}A FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 AAdresa comparabilelor Calea Victoriei Universitate Dacia Doroban\i

Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercialRegim de [n`l\ime S+P+M P S+P+2E S+PSuprafa\` util` total` 210 700 185Suprafa\` construit` total` 650 Teren (mp) cot` indiviz` cot` indiviz` 150,00 cot` indiviz`Teren liber (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`Finisaje amenajat amenajat amenajat amenajatUtilit`\i toate toate toate toateDot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`Parcare nu nu da daDezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`Pre\ ofert` (Euro/mp) 4.000 2.907 3.500 2.972Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`Data ofertei sept.07 aug.07 iun-07 iul.07Condi\ii de pia\` normale normale normale normaleDrepturi de propr.transmise integral integral integral integralCondi\ii de finan\are normale normale normale normaleCondi\ii de v@nzare independente independente independente independenteTabel - GRILA DE COMPARA|IE

Elemente de compara\ie FI}A 1A FI}A 2 A FI}A 3A FI}A 4 APre\ul ofertei 4.000 2.907 3.500 2.972

Felul ofertei negociabil` negociabil` negociabil` negociabil`Corec\ie (%) -10% -10% -10% -10%Corec\ie (Euro/mp) -400 -291 -350 -297Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Dreptul de proprietate transmis integral integral integral integralCorec\ie 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Condi\ii de finan\are normale normale normale normaleCorec\ie (%) 0% 0% 0% 0%Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Condi\ii de v@nzare independente independente independente independenteCorec\ie (Euro) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Data ofertei sept.07 aug.07 Jun-07 iul.07Corec\ie (%) 0% 0% 0% 0%Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Zona zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial` zon` comercial` si reziden\ial`Corec\ie (%) 0% 0% -10% 0%Corec\ie (Euro) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 3.150 2.675

Teren teren (mp) 0,00 0,00 50,00 0,00Diferen\` teren liber (mp) 0,00 0,00 -50,00 0,00Valoare de pia\` teren (Euro/mp) 0 0 3000 0Corec\ie teren (Euro/mp) 0 0 -214 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Tipul construc\iei spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercial spa]iu comercialCorec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Finisat amenajat amenajat amenajat amenajatSuprafa\a 650,00 210,00 700,00 185,00Valoare (Euro/mp) 0 0 0 0Corec\ie (Euro) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Utilit`\i toate toate toate toateCorec\ie (Euro) 0 0 0 0Pre\ corectat (Euro) 3.600 2.616 2.936 2.675

Dot`ri speciale (plusuri) f`r` f`r` teras` 100 mp f`r`Corec\ie (%) 0% 0% -5% 0%Corec\ie (Euro/mp) 0 0 -147 0Pre\ corectat 3.600 2.616 2.789 2.675

Parcare nu nu da daCorec\ie (%) 0% 0% -1% 0%Corec\ie (Euro) 0 0 -32 0Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Dezavantaje (minusuri) f`r` f`r` f`r` f`r`Corec\ie (Euro/mp) 0 0 0 0Pre\ corectat 3.600 2.616 2.757 2.675

Pre\ corectat (Euro/mpSd corectat`) 3.600 2.616 2.757 2.675Num`r corec\ii 2 1 4 1Corec\ie brut` (Euro) 400 291 743 297



FI}A 1A METODA COMPARA|IILOR DIRECTE

: 1 oct. 2007 Zona: Calea Victoriei ▪ Splaiul Independentei

ID: 173

run

29861

SPATIU COMERCIAL

etaj 0/7

VANZARE INCHIRIERE HOTELIER

4.000 EURO

/mp

1 oct. 2007

n/a n/a

Dotari / Utilitati / Informatii utile

• 650 mp - suprafata

construita

• telefon

• amplasat in imobil

vechi

• geamuri termopan

• vitrina

• aer conditionat

• sistem de alarma

• destinatii:

comercial,reprezentanta

• structura: caramida

• persoana particulara

• rol fiscal

Alte informatii

• S= 280 mp, P= 366 mp, Mz. = 50 mp, vitrina 66 ml, 3 cai acces, 2

parter, una subsol, usi de acces duble,

http://www.imobiliare.run.ro/index.php?idrun=173run29861

Oferta

prezentata de:

APOGEUS

INTERNATIONAL

021.231.86.48

021.231.28.30

021.231.86.48

Mesaj agentie

Site-ul agentiei

Pentru aceasta oferta

contactati:

tel: 0747110223




Actualizat la: 10 aug. 2007 Zona: Universitate

ID: 665 run

1647 SPATIU COMERCIAL

etaj 0/1


610.500

EURO

10 aug. 2007

n/a n/a


• 210 mp -

suprafata utila

• telefon

international

• interior renovat

• amplasat in

imobil renovat

• imobil in stare

buna

• incalzire cu

centrala proprie


• vedere stradala

• acces stradal

• mocheta

• gresie

• vinarom

• faianta

• geamuri

termopan

• jaluzele verticale

• spoturi

• destinatii:

comercial,magazin,reprezentanta

• vecinatati:magazine, gradinita,

RATB, parc, bar/pub, restaurant

• aplice

• vitrina

• aer conditionat


• sensor pentru incendii

• mijloace de transport

Alte informatii


Oferta

prezentata de:

Casa Nik

021.315.99.99

075.315.99.99

021.315.34.24

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 0213150779




Actualizat la: 2 aug. 2007 Zona: Dacia

ID: 598

run 1131 SPATIU COMERCIAL

etaj 0/2


3.500 EURO

2 aug. 2007 n/a n/a


• 700 mp -

suprafata

utila

• 50 mp -

suprafata

teren liber

(curte)

• nemobilat

• interior nou

• incalzire cu

centrala

proprie

• strazi

amenajate

• vedere

stradala

• acces

stradal

• destinatii:

comercial,industrial,magazin,reprezentanta,hala

productie,depozit

• titlu de proprietate

• vecinatati:magazine, piata, gradinita, scoala,

RATB, parc, hotel, bar/pub, restaurant

Alte informatii

• Spatiu comercial cu supr. utila de 700mp, S+P+2.Curte 50mp, 2 cai de acces,

canalizare, gaze, posibil instalare lift, curent 380, deschidere vitrina 9,5ml,

autorizatie productie se amenajeaza la cerere. Destinatii posibile; restaurant,

casino, super-market, show-room reprezentanta masini, satiu de productie,

tipografie, sediu bancar. Et. 2 dispune de o terasa de 100mp. Posibilitate de

parcare pt. 6 masini.


Oferta

prezentata de:

Mircea Imobiliare

0311026919

0728896104

0747031803

0311026919

Mesaj agentie


contactati:

tel: 0747.031.803




la: 30 iul. 2007 Zona: Romana ▪ calea Dorobanti

ID: 100 run


etaj 0/4


550.000

EURO

30 iul. 2007

n/a n/a



utila

• telefon

• parcare

• nemobilat

• interior amenajat

• interior in stare buna

• amplsat la parter de

imobil

• amplsat pe artera

secundara

• imobil in stare buna

• incalzire prin

termoficare

• parchet

• gresie

• vinarom

• faianta



• lampi

• spoturi

• destinatii: comercial

• structura: caramida

• persoana juridica

• vecinatati:cartier de

locuinte, scoala, RATB,

metrou, hotel, centre de

birouri, centru

comercial, institutii

financiar-bancare

• calorifere aluminiu

• vitrina

• aer conditionat


• iluminat exterior

Alte informatii

• Spatiu comercial ultracentral cu suprafata utila de 185mp impartiti astfel:

163mp spatiu comercial la parter si 22 mp pentru depozitare la subsol.

Compartimentat cu pereti de rigips se poate folosi ca sediu de firma/birouri,

sau decompartimentat- showroom, cabinete avocatura, medicale, intrare

direct din strada amenajari, strada adiacenta.Spatiu inchiriat pana in 2009


Oferta

prezentata de:

ROND Real Estate

410.45.57

410.45.57

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 0740.10.22.64



FI}A 1B METODA CAPITALIZ~RII CHIRIILOR

Actualizat la: 20 sept. 2007 Zona: Calea Victoriei ▪ Natiunile Unite

ID: 428 run


etaj 0/0


2.800.000

EURO

20 sept. 2007

19.000 EURO

20 sept. 2007 n/a



utila


construita

• alte suprafete: s+p,

s-280mp, p-366mp

• telefon

• parcare proprie

• nemobilat

• interior curat


vechi


• incalzire prin

termoficare


• vedere stradala

• acces stradal

• acces prin spate

• mocheta

• gresie

• vinarom

• faianta

• spoturi

• vitrina

• aer conditionat

• iluminat exterior

• mijloace de

transport

• construit in 1970 - 1977

• destinatii:


• structura: beton

• contr. vanzare-cumparare

• vecinatati:magazine, drum

urban, hotel, bar/pub, restaurant

Alte informatii

• Pozitie exceptionala, spatiu comercial,cu vitrina de aprox.70ml, pozitionat in

zona cu trafic intens pietonal si auto,chiar in centrul Bucurestiului.

Pretabil restaurant,magazin,reprezentanta firma,etc.

Cesionare parti sociale.

• -SPATIU COMERCIAL+ BIROURI

-PARTER=366mp -SUBSOL=281mp -MEZANIN=50mp(30E/mp)

3 cai de acces


Oferta

prezentata de:

RE/MAX INVEST

021.232.22.53

021.232.22.63

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 0743.028.007




Actualizat la: 5 oct. 2007 Zona: Dorobanti

ID: 529 run


etaj 0/0


1.200.000 EURO

5 oct. 2007

7.500 EURO

5 oct. 2007 n/a



construita


• vedere stradala

• acces stradal

• gresie


• vitrina

• aer conditionat

• contr. vanzare-

cumparare

• vecinatati:magazine,

piata, gradinita, scoala,

RATB, drum urban,

bar/pub, restaurant

Alte informatii

• Descriere: S+p, vitrina 10,5ml, fatada modernizata, termopan aluminiu ,

geamuri antiefractie, tavan scafe, gresie portelanata, ventilatie, aer conditionat,

grupuri sanitare, acces dublu, pretabil: SEDIU DE BANCA, CABINET

STOMATOLOGIC, SALON DE FRUMUSETE, CLINICA MEDICALA,

SHOWROOM, BIROURI, AGENTIE DE TURISM. SE POT COMBINA

AFACERILE LA PARTER CU ACTIVITATE DE PROTOCOL LA SUBSOL,

GEN CAFENEA.

Departament de consultanta si evaluari imobiliare pentru toate tipurile de

imobile - 0765.407.004.

Pentru detalii rezervati oferta sau dati SMS pe mobilul agentului imobiliar.

Departament de consultanta si evaluari imobiliare pentru toate tipurile de

imobile - 0765.407.004.

Pentru detalii rezervare pe site-ul RUN sau SMS pe mobilul agentului imobiliar.


.

Oferta

prezentata de:

Green Grup

021-318.52.53

021-318.52.54

031-805.52.52

031-805.52.53

021-318.52.54

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 021-318.52.53 /

0765.211.955




Actualizat la: 5 sept. 2007 Zona: Rosetti ▪ Piata Rosetti

ID: 610


etaj 0/6


300.000

EURO

5 sept. 2007

3.500 EURO

5 sept. 2007 n/a



construita

• telefon

• parcare

• nemobilat



renovat


• incalzire cu centrala

proprie


• vedere stradala

• vedere pe spate

• acces stradal

• acces prin spate

• parchet

• gresie

• vinarom

• pereti lambrisati

• faianta



• lampi

• spoturi

• construit in 1960 -

1969

• destinatii: comercial


• vecinatati:magazine,

piata, gradinita, scoala,

RATB, metrou, parc,

drum urban, hotel,

bar/pub, restaurant

• aplice

• vitrina

• aer conditionat


• sensor pentru incendii

• scara interioara

• mijloace de transport

Alte informatii


Oferta

prezentata de:

BRUNO'S HOUSE

031.804.22.88

031.804.22.89

0721.615.161

031.804.22.90

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 0728.061.095




11 sept. 2007 Zona: Unirii ▪ Corneliu Coposu

ID: 173


etaj 0/7


1.500.000

EURO

11 sept. 2007

12.000 EURO

11 sept. 2007 n/a



construita


• destinatii:



• persoana particulara

• rol fiscal

Alte informatii

• open, liber,


Oferta

prezentata de:

APOGEUS

INTERNATIONAL

021.231.86.48

021.231.28.30

021.231.86.48

Mesaj agentie

Site-ul agentiei


contactati:

tel: 0747110228



Documents

RAPORT DE EVALUARE - unireashop.rounireashop.ro/bk/financiar/RAPORT_DE_EVAL_UNIREA.pdf · Prezentul raport de evaluare urm`re]te evaluarea SC UNIREA SHOPPING CENTER SA, prin identificarea