RAPORT DE EVALUARE - cjsibiu.ro · cuprinsul raportului de evaluare. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă pentru vanzare a proprietatii specificate

Nr. 91/05.04.2019

RAPORT DE EVALUARE

a proprietatii imobiliare formate din canton drumuri si anexe gospodaresti la parter: 2 camere, bucatarie si hol si

teren, situata in comuna Sadu, jud. Sibiu, fara numar, in suprafata totala de 1895 mp, CF 102083 Sadu, nr. cadastral

102083, nr. cadastral 102083-C1

Proprietatea: Judetul Sibiu, Domeniul Privat

Beneficiarul evaluarii: Consiliul Judetean Sibiu

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului si al

clientului

Consiliul Judetean Sibiu Raport de evaluare canton drumuri si teren in Sadu

2

Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara formate din canton drumuri si anexe gospodaresti la parter: 2 camere, bucatarie si hol si teren, situat in comuna Sadu, judet Sibiu, Extras CF nr. 102083 Sadu, nr cadastral 102083, nr. cadastral 102083-C1, proprietatea Judetul Sibiu – Domeniul Privat, proprietate descrisa in cuprinsul raportului de evaluare.

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă pentru vanzare a proprietatii mentionate mai sus‚ aşa cum este definită ea în Standardele de Evaluare a bunurilor 2018. Valoarea proprietatii a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-de cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv Standardele de Evaluare a bunurilor 2018.

SEV 100 – Cadrul general SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării SEV 103 – Raportare SEV 104 – Tipuri ale valorii SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

În conţinutul Raportului este prezentata metodologia de evaluare şi relevanţa metodelor în cazul evaluării prezente. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: Certificarea evaluarii ; (1) Generalitati – in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii ; (2) Dreptul de proprietate asupra imobilului supus evaluarii – cu informatii referitoare la proprietar, respectiv la imobilului in cauza ; (3) Evaluarea

imobilului – contine aplicarea metodei de evaluare si opinia evaluatorului privind valoarea stabilita; (4) Anexe – contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport. In urma aplicarii metodei de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare formate din canton drumuri si anexe gospodaresti la parter: 2 camere, bucatarie si hol si teren, identifiact prin Extras CF nr. 102083 Sadu, nr cadastral 102083, nr. cadastral 102083 – C1, proprietatea JUDETUL SIBIU – DOMENIUL PRIVAT, proprietate descrisa in cuprinsul raportului de evaluare,este de 225.200 LEI, respectiv 47.400 eur la cursul valutar de 4.7508 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii. Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:

Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport;

Valoarea estimata se refera la un imobil; Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport; Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea de piata a imobilului; Valoarea este o predictie ;

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de catre ANEVAR..

Cu stima, Paun Radu Constantin


3

CUPRINS

DECLARATIE DE CONFORMITATE .......................................................................................................... 4

1. Generalitati .................................................................................................................5

1.1 Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Clientul si destinatarul raportului. .................................... 5

1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate............................................................................................ 5

1.3 Data estimarii valorii .......................................................................................................................... 5

1.4 Moneda raportului. ............................................................................................................................ 5

1.5 Standardele aplicate ........................................................................................................................... 5

1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii) ..................................................... 6

1.7 Clauza de publicare ............................................................................................................................. 6

1.8 Responsabilitatea faţă de terţi ........................................................................................................... 6

1.9 Ipoteze şi restrictii de utilizare, publicare si difuzare ...................................................................... 6

1.9.1 Ipoteze .......................................................................................................................................... 6

1.9.2 Restrictii de utilizare, publicare si difuzare: .............................................................................. 7

1.9.3. Ipoteze speciale – nu sunt ........................................................................................................... 7

2. Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate) ..................................................7

3. Dreptul de proprietate asupra imobilului ............................................................... 14

3.1 Clientul ............................................................................................................................................... 14

3.2 Proprietarul ....................................................................................................................................... 14

3.3 Dreptul de proprietate ...................................................................................................................... 14

4. Evaluarea proprietatii .............................................................................................. 15

4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii. Metode folosite ........................................................ 15

4.2 Date generale privind proprietatea de evaluat ............................................................................. 15

4.3 Cea mai buna utilizare...................................................................................................................... 16

5. Metoda prin piata ..................................................................................................... 18

6. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului .......................................................... 19


4

DECLARATIE DE CONFORMITATE Prin prezenta certificam ca: Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte; Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare; Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac

obiectul acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile implicate;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare ;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluatorul a respectat codul de etica al meseriei sale;

In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua;

Paun Radu Constantin Evaluator ANEVAR


5

1. Generalitati 1.1 Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Clientul si destinatarul raportului. Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara formate din canton drumuri si anexe gospodaresti la parter: 2 camere, bucatarie si hol si teren, situat in comuna Sadu, judet Sibiu, identificat prin Extras CF nr. 102083 Sadu, nr cadastral 102083, nr. cadastral 102083-C1, proprietatea JUDETUL SIBIU – DOMENIUL PRIVAT, proprietate descrisa in cuprinsul raportului de evaluare. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă pentru vanzare a proprietatii specificate mai sus, aşa cum este definită în standardele de evaluare a bunurilor 2018. Prezentul Raport de evaluare se adresează Consiliului Judetean Sibiu, în calitate de client. Având în vedere Statutul ANEVAR şi Codul de etica al profesiunii de evaluator autorizat, evaluatorul nu-şi asumă răspunderea decât faţă de client şi fata de destinatarul lucrării. 1.2 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata pentru vanzare (cu particularitatile prezentate în continuare) a proprietatii, asa cum este aceasta definita in Standardele de Evaluare a bunurilor 2018. Conform acestui standard, valoarea de piaţă reprezinta suma estimata pentru care un activ

sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator haotarit si un

vinzator hotarit, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile

au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constringere. Metodologia de calcul a “valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţilor şi de recomandările standardelor ANEVAR. 1.3 Data estimarii valorii La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor pana la data de 05.04.2019, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluarii este 05.04.2019 Inspectia a fost realizata de catre Paun Radu Constantin, in prezenta doamnei Maria Vladu, reprezentant client, in data de 04.04.2019. Cu aceasta ocazie au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schitele existente si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate, si nu au fost inspectate partile ascunse ale cladirii.. 1.4 Moneda raportului. Opinia finala a evaluarii este prezentata in LEI si EUR . 1.5 Standardele aplicate In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare următoarele standarde:

Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018: SEV 100 – Cadrul general SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării SEV 103 – Raportare SEV 104 – Tipuri ale valorii


6

SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii Imobiliare

1.6 Procedura de evaluare (Etapele parcurse, surse de informatii) Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ea definită mai sus. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori au fost: documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului; inspecţia proprietatii; stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului; selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport; deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să

se ţină seama la derularea tranzacţiei; analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluării; aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii şi

fundamentarea opiniei evaluatorului. Sursele de informaţii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost: Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de catre proprietarul imobilului, respectiv:

documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului ; planuri ale cladirii ; fisa mijlox fix

Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate, respectiv: Cursul de referinta al monedei nationale ; Publicatii letrice precum si din spatiul virtual privind piata imobiliara. Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite. 1.7 Clauza de publicare

Raportul de evaluare poate fi publicat si inclus într-un document destinat publicităţii. 1.8 Responsabilitatea faţă de terţi Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client si proprietarul imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaţi la pct. 1.1. Raportul este confidenţial, strict pentru client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o circumstanţă. 1.9 Ipoteze şi restrictii de utilizare, publicare si difuzare Principalele ipoteze de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:

1.9.1 Ipoteze Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de

către proprietarul imobilului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru acurateţe;


7

Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport;

Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul imobilului, nu există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba, valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare;

Alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data evaluării referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care acesta nu avea cunoştinţă;

1.9.2 Restrictii de utilizare, publicare si difuzare:

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de înţelegeri în prealabil;

nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

1.9.3. Ipoteze speciale

se considera ca terenul poate fi afectat pe mai putin de 50% din suprafata astfel incit aceste sa poata fi construibil pe un POT de 35 %;

2. Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate)

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta


8

de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung.

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ESTE UN PROCES IN SASE PASI:

Pasul 1. Definirea produsului imobiliar (analiza productivităţii proprietăţii)

Pasul 2. Delimitarea pieței specifice (aria pieței și aria competitivă)

Pasul 3. Analiza cererii

Pasul 4. Analiza ofertei (investigarea şi previziunea concurenţei)

Pasul 5. Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă

Pasul 6. Previziunea absorbției proprietății subiect în piață (conceptele penetrării de piaţă)

Pasul 1. Definirea produsului imobiliar (analiza productivităţii proprietăţii)

In aceasta prima etapa sunt identificate caracteristicile proprietății subiect care determină capacitatea sa productivă și utilizările potențiale ale proprietății. Aceste caracteristici pot fi fizice, juridice sau de localizare; acestea urmand a fi baza pentru selectarea proprietăților comparabile, precum și pentru concluziile cu privire la modelarea cererii marginale previzionate. Atributele fizice, juridice și localizarea imobilului au fost prezentate anterior, proprietatea imobiliară evalută este de tip canton de drumuri, cladire de dimensiuni reduse (Sc = 55,47 mp., Su = 38,42 mp.) pe un teren de 1895 mp..Mentionam ca proprietatea nu mai este utilizata de o buna bucata de vreme. Utilizările potențiale ale proprietății sunt:

o teren liber pentru dezvoltari rezidentiale Din analiza trendului pieței am constatat că cererea existentă este indreptata catre utilizarea rezidentiala.Totusi, parcurgind zona, vazind anunturile actuale de

vanzare de imobile din Tocile, cunoscind tranzactiile realizate in acest areal,

transferurile de proprietati se realizeaza cu case/case de vacanta/vile de

dimensiuni care pornesc de la minim 100 mp. Sutila.Astfel, proprietatea asa cum este acum construita nu are piata, piata zonei este alcatuita din cu totul alt

tip de imobile.


9

In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata, pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii.

Aspectele privind caracteristicile economice, legale si fizice ale proprietatii imobiliare subiect, așa cum au fost prezentate și analizate în capitolele precedente, conduc la concluzia ca proprietatea supusa evaluarii se reduce la una de tip teren

liber – cu destinatie rezidentiala.

Pasul 2. Delimitarea pieței specifice (aria pieței și aria competitivă) Segmentarea pieței se impune a fi efectuată încă de la început, pentru a reduce eforturile și a concentra căutările spre a găsi cele mai bune informații cu grad mare de asimilare proprietății de evaluat.

Analiza pieței specifice presupune cercetarea condițiilor pieței imobiliare specifice proprietatii subiect, precum si examinarea cererii și ofertei și a ariei geografice de piață pentru tipul de proprietate analizat. Pentru identificarea pieţei imobiliare specifice proprietatii subiect au fost analizati o serie de factori:

o Tipul proprietatii imobiliare: teren de 1895 mp. cu un canton de 38,4 mp. Su . o Caracteristicile proprietatii imobiliare:

- Modul de ocupare/utilizare: in majoritatea cazurilor, acest tip de proprietate nu este ocupata deoarece exploatarea si intretinerea drumurilor nu mai presupune existenta unui canton iar cladirea, asa cum exista la momentul actual, nu este conforma condiditiilor actuale de locuire;

- Baza de clienți (potențialii utilizatori): persoanele fizice dar si juridice in general companii mici/mijlocii care au nevoie de terenuri pentru edificarea unor proprietati rezidentiale sau comerciale in turism - pensiuni;

- Calitatea construcției: buna (nu au fost identificate informatii care sa indice existenta unor probleme ale structurii de rezistenta; totusi, finisajele sunt depasite fizic si moral, imobilul nu are un sistem de instalatii sanitare, sistemul de incalzire este unul arhaic) dar nefunctionala pentru standardele de utilizare actuale;

- Caracteristicile dotarilor: dotari specifice acestui tip de proprietate; - Design-ul și funcționalitatea: adecvate acestui tip de utilizare;

Aria pieței: locala, au fost analizate toate informatiile disponibile, referitoare la proprietati substitut, oferite spre vanzare/inchiriere in zona ,,Tocile” (localit. Sadu si Cisnadie);

Proprietăți substitut disponibile: au fost identificate suficiente proprietăți (disponibilitate curentă și viitoare) cu o atractivitate similară, ce concurează cu proprietatea subiect, in aria de piata definita. Acestea sunt terenuri libere, cu suprafete si pozitii similare; s-a remarcat ca in cazul unor proprietati similare (teren+o mica edificata de tip cabana, cu grad mare de


10

similaritate cu subiectul) pretul edificatei se pierde in pretul terenului – vezi oferta atasata la pag. 41;

Proprietăți complementare : sunt accesibile urmatoarele facilități suport ale funcțiunii analizate: terenuri libere rezidentiale;

În concluzie, ținând cont de toate aspectele prezentate anterior, precum si de specificul zonei, putem afirma ca piata specifica este cea a proprietatilor de terenuri libere, situate in Tocile, zona periferica a comunei Sadu si a orasului Cisnadie. Pasul 3. Analiza cererii Cererea reflectă nevoile, dorințele, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor produsului imobiliar. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători și chiriași) pentru proprietatea subiect. Pentru aceasta se urmărește activități/ utilizări care pot susține proprietatea așa cum este ea sau după unele lucrări de modificare (dacă se demonstrează că ar fi logic și favorabil a se efectua aceste modificări) sau de dezafectare ale unor parti din constructii sau a demolarii in totalitate. Cererea trebuie urmărită mai ales pe segmentul de piață al celor cu interes de a

achiziționa un imobil, îl doresc și pot (au puterea financiară) să-l și achiziționeze. Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea proprietăților similare.

Pentru acest tip de proprietati nivelul cererii este in crestere. Cererea pentru proprietatea subiect vine în principal din partea persoanelor juridice, care doresc sa investeasca in cladiri rezidentiale/comerciale. În ceea ce privește modalitatea de plată vizată pentru o achiziție, distribuția potențialilor cumpărători a rămas relativ aceeași ca in trecut: o mica parte dintre cumparatori au resurse financiare si intenționează să facă plata cash pentru imobilul dorit, în timp ce marea majoritate au în plan să contracteze un credit bancar. În ceea ce priveşte închirierea acestui tip de propritate, cererea este extrem de redusa, este aproape inexistenta.

Concluzii privind Cererea solvabila specifică pentru acest tip de proprietate:

Cererea pentru cumpărare – cererea solvabila inregistreaza o constanta incurajata de evolutia pozitiva a economiei si existenta programelor de finantare bancara; in situatia proprietatii noastre, terenul este interesant pentru un posibil cumparator.

Cererea pentru închiriere – cererea este inexistenata.

Potențialii cumparatori : cererea solvabila vine in principal din partea persoanelor fizice dar si din partea unor companii private.

Interesul investitional: exista si este constant. Clientul investitional este interesat de imobile/posibilitatea edificarii unor imobile usor vandabile sau


11

inchiriabile, localizate in lungul arterelor principale, pentru care cheltuielile de exploatare inregistreaza un cuantum cat mai mic;

Preferintele manifestate pe piata: in principal sunt solicitate unitatile de teren cu suprafete mai mici, adecvate unei familii, amplasate in zone mai retrase de artera principala de circulatie. Pe de alta parte, un criteriu foarte important in alegerea unei asemenea proprietati il reprezinta existenta sau lipsa utilitatilor sau accesului la utilitati. Sunt cautate de asemenea case/vile cu suprafete utile de peste 120 mp..

Standarde de calitate: in principal sunt cautate spatiile amenajate/modernizate, case/vile cu suprafete care pornesc de la minim 120 mp. de suprafata utila, in detrimentul celor care necesita investitii importante imediat ce au fost achizitionate/inchiriate;

Dimensiunea proprietatii: in general sunt solicitate case/vliei cu suprafete mai mari de 120 mp., adecvate petrecerii sfirsitului de saptamina sau vacantelor, impreuna cu prietenii sau nu, o cerere existand si pentru spatiile cu suprafete excedentare. Se solicita si terenuri mai ales cu suprafete situate intre 500 si 1000 de mp..

Pasul 4. Analiza ofertei (investigarea şi previziunea concurenţei) Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar în diferitele lui faze de dezvoltare. Un cumpărător are alternativa de a achiziționa/închiria de pe piață un număr mai mare de proprietăți cu caracteristici asemănătoare. În competiție cu acestea intră și proprietatea subiect, care este doar una dintre variantele alternative din totalul celor disponibile pe piață. Oferta aferentă proprietăților disponibile spre vânzare (doar acestea prezintă interes, nu cele care sunt similare dar nu sunt expuse spre vânzare/închiriere), care sunt asimilabile (caracteristicilor și utilității) proprietății subiect se numește ofertă competitivă.

Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Pe acest segment, numarul tranzactiilor este mic, acest tip de proprietate fiind disponibil in principal pentru vanzare intrucat proprietarii achizitioneaza asemenea imobile pentru construirea unor case de vacanta, case rezidentiale, vile sau pensiuni.

În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, in urma analizei de piata au rezultat urmatoarele informatii:

oferta de vanzare – moderata, nu sunt semne ale cresterii;

oferta de inchiriere – inexistenta;

stocul total disponibil – moderata, nu sunt semne ale cresterii;

volumul de livrari asteptate: nu sunt asteptate;

marja de negociere la vanzare (oferte mature): intre 5-10% (pentru teren) Reprezintă raportul dintre preţul din oferta maturizata şi preţul la care se încheie tranzacţia).


12

prețurile solicitate pentru închiriere* – nu exista o piata a inchirierii;

gradul de ocupare – in lipsa posibilitatii inchirierii – nu este cazul

oferta de vanzare teren liber: 20 - 30 euro/mp.

* variația prețurilor este antrenată de urmatoarele aspecte: localizare, facilitati,

suprafața, finisaje si dotari;

În anexele raportului de evaluare sunt prezentate cotații (oferte de vânzare, respectiv de închiriere) colectate din piata specifica proprietății subiect. Pasul 5. Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este, în cea mai mare măsură, dependentă de poziția sa competitivă pe piața specifică.

Cunoscând caracteristicile proprietății imobiliare evaluate, putem identifica și selecta și alte proprietățile imobiliare competitive (oferta) și putem înțelege avantajele/dezavantajele comparative pe care proprietatea subiect le-o prezintă potențialilor cumpărători (cererea). Pentru a evidenția conformările pieței pentru o anumită utilizare a unei proprietăți imobiliare, trebuie identificata relația dintre cererea (solvabilă și probabilă) și oferta concurențială de pe piața analizată – curentă și viitoare. Această relație arată gradul de echilibru (sau dezechilibru) care caracterizează piața curentă și condițiile ce ar caracteriza piața după o perioadă de prognoză. Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă și prețul răspunde la cerere. Comparând cererea existentă și potențială cu oferta curentă și anticipată competitivă se poate determina dacă există cerere pentru un număr mai mare de imobile. Ținând cont de informațiile existente in piață la data evaluarii, pentru acest tip de proprietate putem reliefa urmatoarea situatie:

În ce priveste vanzarea, piața este caracterizată printr-o cerere medie in ceea ce priveste terenurile. Exista la vinzare proprietati de tipul casa(vila) + teren dar toate cele 13 proprietati aflate la ofertare pe web-site-ul ,,olx” la momentul actual dar toate aceste cladiri au suprafete utile mai mari decit 120 mp.. In plus, la proprietati similare formate din teren de cca. 2000 mp. si o mica cladire aflate pe teren, pretul cladirii se pierde practic in pretul terenului. O astfel de piață este uneori numită piață a cumparatorilor, intrucat cumparatorii pot obtine preturi mai mici pentru proprietățile imobiliare disponibile (Acela care doretse sa cumpere proprietatea „impune” pretul).

În ce priveste inchirierea putem spune ca este cvasiinexistenta.

Cf. http://www.ancpi.ro/index.php/presa/statistici in judetul Sibiu, in luna februarie 2019 s-au vindut 143 de terenuri extravilane agricole, 4 terenuri extravilane neagricole, 226 terenuri cu constructii, 164 terenuri intravilane fara constructii si 147 de unitati individuale, un total de 684 unitati.In februari 2018 s-au vindut 1763 imobile. Echilibrul si trendul la nivel de judet al pietei este urmatorul: Vârful din ultimii 10 ani: 2015 Tranzacțiile imobiliare în județul Sibiu sunt în scădere din 2015, când s-a consemnat vârful din ultimii 10 ani: 23.770 de tranzacții imobiliare înregistrate la AJCPI Sibiu. În 2009, s-au


13

înregistrat 16.838 tranzacții, au scăzut puțin în 2010, la 16.793, trendul rămânând în scădere și în 2011 – 17.692. În 2012, tranzacțiile au început să crească: 18.140 în 2012, 21.141 în 2013, 22.059 în 2014, atingând apogeul creșterii în 2015 – 23.770. Din 2016 a început scăderea: 10.057 în 2017, iar anul trecut numărul tranzacțiilor a scăzut pentru prima dată sub 10.000 – 9.398.

Trendul scăderilor tranzacțiilor imobiliare poate fi observat în aproape toate județele din jurul Sibiului. Diferența este că scăderea din 2018 este minimă, în niciun caz atât de drastică față de ce s-a întâmplat în Sibiu în 2017 și 2018. În Mureș, de exemplu, numărul tranzacțiilor în 2018 este chiar mai mare decât în 2017, însă și aici acest an a însemnat un declin adânc în tranzacțiile imobiliare. Cel mai ”sănătos” grafic al tranzacțiilor imobiliare este cel care reflectă situația în județul Brașov. Aici, în ultimii 10 ani s-a format un tipar ce aproape poate fi anticipat. Într-un an numărul tranzacțiilor crește, iar în următorul urmează o consolidare, urmând ca ciclul să se reia din al treilea an. Conform acestui grafic, în Brașov este de așteptat ca în 2019 numărul tranzacțiilor să crească. Pasul 6. Previziunea absorbției proprietății subiect în piață Prin compararea caracteristicilor proprietății subiect cu cele ale proprietăților competitive, putem determina absorbția proprietății subiect, în condițiile de piață, cerere și ofertă competitivă cunoscute. Nivelul cererii solvabile a rămas constantă în ultima perioadă. Ținând cont de condițiile existente pe piață la momentul actual, putem afirma că cererea pentru acest tip de proprietate se va menține la același nivel pe termen scurt și mediu. Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate este piata imobiliara a terenurilor si a caselor rezidentiale si vilelor din zona Cisnadie - Sadu. Zona a cunoscut un avint urbanistic imediat dupa anul 1990. Dezvolatrea majora s-a produs insa dupa anul 2000 cind in Tocile s-a format practic un mic cartier de case si vile ale oamenilor cu posibilitati materiale bune din Sibiu si nu numai. Este de remarcat ca in zona se vind case si vile cu suprafete utile in general mai mari decit 100 mp fata de 38,42 mp., atit cit are subiectul evaluarii. A fost o perioada in anii 2004 –


14

2008 cind in zona se edificau case P+M cu Su mai mare de 120 mp. care se vindeau persoanelor care preferau sa renunte la locuirea la bloc de apartamente in schimbul petrecerii vietii in natura.Din acest aspect se poate deduce ca nu exista piata pentru cladirea imobilului evaluat, chiar daca aceasta s-ar afla in stare tehnica buna. Terenurile din zona se oferteaza cu preturi cuprinse intre 15 si 35 de eur/mp.. Cele mai multe tranzactii se fac cu terenuri cu preturi cuprinse intre 20 si 30 eur/mp. Numarul de tranzactii cu terenuri si cu case este redus.Proprietatile care s-au tranzactionat mai usor au locuinte cu preturi mai mici, cu finantare cu avans nesemnificativ prin programul ,,Prima Casa”. Aceaste realitate a fost verificata verbal de catre autor cu mai multi parteneri din domeniul agentiilor Imobiliare din Sibiu.

DESCRIEREA ZONEI: Zona cu destinatie rezidentiala si turistica, avand ca vecinatati proprietati rezidentiale case si vile si terenuri libere. Oferta de terenuri libere din aceasta zona este la momentul actual foarte ampla. Proprietatea evaluata este situat la intersectia arterelor de circulatie DJ 106 C cu str. Liliacului . In apropiere este situat paraul Tocile. Proprietatea este in totalitate imprejmuita cu un gard din stilpi si panouri de beton care se afla intr-o faza avansata de degradare si care ar trebui reparat. 3. Dreptul de proprietate asupra imobilului 3.1 Clientul Evaluarea s-a realizat la solicitarea CONSILIULUI JUDETEAN SIBIU 3.2 Proprietarul

JUDETUL SIBIU – DOMENIUL PRIVAT 3.3 Dreptul de proprietate Imobilul a fost dobandit de catre proprietar conform prin Actul Administrativ nr. 15/26.01.2017 emis de Consiliul Judetean. Imobilul a fost intabulat in CF SADU astfel:

suprafata de 1895 mp in CF 102083 Sadu , sub nr. cadastral 102083, nr. cadastral 102083-C1.


15

4. Evaluarea proprietatii 4.1 Date privind modul de realizare a evaluarii. Metode folosite

Ca urmare a considerentelor prezentate la capitolul 2 in analiza de piata si a capitolului 4.3 la cea mai buna utilizare a rezultat faptul ca edificata proprietatii (cantonul) propriu - zis nu aduce plus valoare imobilului, un eventual cumparator ar achizitiona proprietatea pentru valoarea terenului si ar dezafecta cladirea care este depasita mai ales din punct de vedere moral (astfel incit nu se justifica reabilitata acesteia din punctul de vedere al finisajelor si al instalatiilor functionale) sau ar utiliza o vreme cladirea cantonului ca si organizare de santier, s-a utilizat in calcul doar metoda prin piata pentru calculul valorii terenului. Din aceste motive nu s-au utilizat, conform cerintelor caietului de sarcini metoda comparatiei de piata ( nu existau imobile similare cu care sa se compara proprietatea evaluata), nu exista proprietati similare inchiriate in zona motiv pentru care nu s-a aplicat metoda capitalizarii iar metoda costurilor nu este relevanta pentru stabilirea valorii de piata pentru vanzare in general. Pentru evaluare s-a folosit doar metoda prin piata pentru calculul valorii terenului deoarece s-au identificat pe piata imobiliara locala suficient de multe proprietati cu grad de comparabilitate foarte bun in raport cu subiectul . 4.2 Date generale privind proprietatea de evaluat Proprietatea este situata in comuna Sadu, zona Tocile, judetul Sibiu. DESCRIEREA ZONEI: Zona cu destinatie rezidentiala, avand ca vecinatati proprietati rezidentiale alcatuite din case rezidentiale si terenuri libere. Accesul se realizeaza din drumul judetean Cisnadie – Sadu dar se poate amenaja un acces si de pe strada Liliacului.

Terenul proprietatii este de forma trapezoidala si are deschidere la doua strazi dintre care una este asfaltata ; terenul este imprejmuit in totalitate cu un gard din prefabricate din beton cu un grad ridicat de uzura.Terenul are acces la energie electrica din sursa centralizata dar nu este la momentul actual bransat ; deoarece unul din colturile terenului proprietatii este afectat de stilpul nr. 35 al unei linii electrice aeriane de 20 kW o parte din teren (12 ml de la linie) este afectat si nu poata fi construibil; in acest sens, exista atasat la prezentul raport de evaluare adresa nr . 7200 a SDEE Transilvania Sud prin care se aduc precizari legate de acest aspect; se considera ca terenul poate fi afectat pe mai putin de 50% din suprafata astfel incit aceste sa poata fi construibil pe un POT de 35 %;

Edificatele proprietatii sunt o cladire cu regim de inaltime parter cu Sc = 55,47 mp si Su = 38,42 mp., compusa dintr-un hol, doua camere si o bucatarie; vizual, cladirea are structura de rezistenta functionala dar cantonul de drumuri prezinta deteriorari ale jgheaburilor si ale burlanelor, posibil si al invelitorii si la strasina. Pardoseala din prima incapere prezinta denivelari accentuate, finisajele si instalatiile cladiri sunt invechite.Incalzirea se realizeaza cu o soba de teracota pe lemn, cladirea nu are instalatii sanitare, nu este cuplata la apa si la canalizare. Din analiza de piata a reiesit ca imobilul nu aduce plus valoare proprietatii, un eventual cumparator ar cumpara proprietatea pentru valoarea terenului si ar dezafecta cladirea care este depasita mai ales din punct de vedere moral astfel incit nu se justifica reabilitarea din punctul de vedere al finisajelor si al instalatiilor functionale ; mai exista posibilitatea utilizarii cladirii pentru organizare de santier pe durata


16

desfasurarii lucrarilor de constructii; Pe proprietatea evaluata se mai afla o serie de anexe gospodaresti care

se afla intr-o stare avansata de degradare si nu aduc o plus valoare proprietatii;

in mod curent, costurile de dezafectare ale unui imobil pot fi mai mici, mai mari sau egale cu valoarea materialelor de constructii recuperabile si valorificabile; pe de alta parte, din piata, rezulta ca proprietati similare – teren de cca. 2000 mp si o cladire similara se vind practic la pretul terenului; in acest sens este atasata oferta la prezentul raport de evaluare

Cu ocazia intocmirii prezentului raport de evaluare, beneficarul a prezentat un certificat de urbanism nou si valabil, eliberat de Primaria Sadu in data de 20.08.2018.Prin acest CU se precizeaza ca terenul este situat in intravilan si ca nu exista restrictii de construire.Confor PUZ si Rlu se pot autoriza locuinte si case de vacanta cu specific urban si functiuni complementare. POT maxim = 35%, CUTmax = 0.8, regim de inaltime P – P+E+M. UTILITATI: Amplasamentul beneficiaza de energie electrica din sursa centralizata la limita parcelei (imobilul actualmente deconectat). 4.3 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății subiect din diferite variante posibile. Aceasta va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare procesului de evaluare.

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă rezonabilă şi legală a

unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată

adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii:

o Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber; o Cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită.

În plus faţă de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind liber, cât şi a proprietăţii ca fiind construită, trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:

o permisă legal o fizic posibilă o fezabilă financiar o maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a terenului

(considerat) liber sau a proprietății construite) Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este determinată după aplicarea celor patru criterii şi după eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplineşte toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare. Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber


17

Pentru a identifica cea mai bună utilizare a terenului considerat liber, am cules de pe piață informații referitoare la terenuri libere amplasate în zona ,,Tocile” care se intinde pe UAT-urile Sadu si Cisnadie din jud. Sibiu. Pe baza analizei de piață efectuate, am studiat utilizările considerate probabile și rezonabile pe baza conformității cu cele 4 criterii ale celei mai bune utilizări a terenului considerat liber, ținând cont în același timp de specificul zonei și caracteristicile terenului (formă și dimensiuni). În vederea stabilirii celei mai bune utilizări, am analizat utilizările posibile ale proprietăţii, după cum urmează:

Utilizare analizată

Criterii CMBU

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabilă financiar

Maximum productivă

Industrial nu nu nu nu

Comercial da da nu nu

Rezidențial da da da da

Astfel, cea mai bună utilizare a terenului considerat liber este cea rezidentiala.

Cea mai bună utilizare a proprietății considerată construită

Cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind contruită reprezintă utilizarea pe care trebuie să o aibă o construcție prin prisma tipului construcției existente pe teren și a utilizării ideale a terenului considerat liber identificate în subcapitolul aferent. Am analizat utilizările posibile ale acestei proprietăţi, pentru a identifica cea mai bună utilizare, după cum urmează:

Utilizare analizată

Criterii CMBU

Permisă legal

Posibilă fizic

Fezabilă financiar

Maximum productivă

Industrial nu nu nu nu

Comercial da da nu nu

Rezidențial da da nu nu

Având în vedere cele prezentate mai sus și concluziile rezultate din analiza pieței specifice, cea mai bună utilizare a proprietății actuale este dezafectarea cladirii existente, eliberarea terenului si edificarea unui imobil rezidential de calitatea si dimensiunile cautate la acest moment pe piata imobiliara a zonei Tocile. Având în vedere cele de mai sus, considerăm că terenul nu este construit conform celei mai bune utilizări a acestuia. Ca urmare, cea mai bună utilizare a terenului considerat

liber este cea de teren cu destinație rezidentiala.Mentionam ca utilizarea actuala nu reprezinta cea mai bună utilizare a proprietăţii, asa cum este actualmente construită . Imobilul, fost canton de drumuri, nu are cautare pe piata imobiliara actuala a zonei unde sunt construite case/case de vacanta/vile cu suprafete utile mai mari de 120 mp.. Utilizarea rezidentiala a terenului, pentru case/vile cu suprafata utila mai mare decit 120


18

mp., îndeplineşte criteriile care definesc CMBU, şi anume: o este fizic posibilă

o este permisă legal

o este fezabilă financiar

o este maxim productivă (conduce la cea mai mare valoare a terenului considerat

liber) 5. Metoda prin piata In aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate si ajustate vanzarile si alte date despre loturi similare, in scopul identificarii unui nivel de valoare pentru terenul de evaluat. In procesul de comparatie, sunt luate in considerare asemanarile si deosebirile intre loturi. Această metodă este recomandată pentru evaluarea terenurilor libere, sau considerate libere pentru scopul evaluării, fiind preferată atunci când există date comparabile suficiente si sigure. Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. La data evaluării, evaluatorul a dispus de informaţii privind terenuri similare ce au fost tranzacţionate recent (mai aproape de data evaluării), informaţiile fiind culese din publicaţiile de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte (vânzări – cumpărări de terenuri, cu şi fără construcţii). Stocul de terenuri cu suprafete comparabile si pozitie apropiata este la momentul actual destul de amplu. Ofertele de vanzare ale terenurilor din zone din Cisnadie si comuna Sadu, zona Tocile sunt cuprinse intre 20 EUR/mp si 30 EUR/mp. In metoda prin piata valoarea este estimata prin analiza activitatii pietei pentru tranzactii cu proprietati similare. Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de finantare, conditii de vanzare(motivatia), conditii de piata(data vanzarii), localizarea, caracteristici fizice, utilitati disponibile, zonarea şi cea mai buna utilizare. Au fost gasite mai multe oferte din care au fost alese pentru calcul 4 comparabile, amplasate astfel: Comparabila 1: Prima comparabila folosita este situata in zona Tocile. Terenul ofertat este mai mic, are 1000 mp.Pret ofertat de 29 eur/mp; Comparabila 2: A doua oferta este un teren 600 mp. situat in zona Tocile. Pret ofertat de 25 eur/mp..; Comparabila 3: A treia oferta comparabila este un teren situat tot in zona Tocile, avand suprafata de 1.500 mp. Pret ofertat de 26 eur/mp.. Comparabila 4: Cea de a patra comparabila este situata este un teren situat in zona Tocile, avand suprafata de 1.300 mp. Pret ofertat de 26 eur/mp. Explicarea ajustarilor : - s-a ajustat negativ statutul de oferta pentru toate comparabilele. - nu s-au facut ajustari pentru conditii de finantare, drepturi de proprietate transmise, cheltuieli imediate dupa achizitionare si conditii de piata pentru subiectul si ofertele comparabile sunt similare din acest punct de vedere; - pentru localizare nu au fost necesare efectuarea de ajustari; - pentru suprafata terenurilor s-a facut ajustare negativa de - 5% pentru comparabila 3 care avea suprafata mai mica; - pentru destinatie (utilizarea) terenurilor s-a facut ajustare pozitiva de 10% pentru comparabila 4 deoarece terenul dispune de PUZ expirat. - pentru dotarea cu utilitati: s-a ajustat (+5%) faptul ca prima comparabila are utilitatile la cca. 60 ml si cu (+10%) la cea de a doua comparabila care are utilitatile in zona; - pentru deschidere la strada a fost ajustata comparabilele 2 si 3 care au acces din drum


19

balastat si au fost ajustate cu +10%; - caracteristici fizice: nu s-a realizat nici o ajustare pentru ca terenurile sunt similare ca si forma, inclinare, etc; Grila datelor de piata este anexata la prezentul raport de evaluare. Din analiza şi interpretarea informaţiilor prezentate în tabel, rezultă că valoarea de piaţă estimată a terenului evaluat este de aproximativ 25 Eur/mp, tinand cont de faptul că acest model de comparaţie se apropie cel mai mult de terenul supus evaluării, atât ca dimensiuni cât şi ca localizare. Valoarea de piata obtinuta prin aplicarea metodei comparatiei este de : V p, piata = 47.400 eur = 225.200 lei Nu au fost aplicate alte metode de evaluare deoarece exista suficient de multe date legate de oferte cu terenuri similare si tranzactii recente pentru a putea aplica metoda cea mai relevanta in acest caz, metoda prin piata. 6. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului Proprietatea situata in comuna Sadu, judet Sibiu, formata din teren in suprafata totala de 1895 mp. si canton drumuri si anexe gospodaresti, identificata prin extrasul CF Nr. 102083 Sadu, nr cadastral 102083, nr. cadastral 102083-C1, aflata in proprietatea JUDETULUI SIBIU – DOMENIUL PRIVAT, conform actelor de proprietate prezentate de catre client si anexate in copie la prezentul raport, a fost evaluat folosindu-se metoda prin piata: Valoarea obtinuta prin metoda comparatiilor de piata = 47.400 EUR Avand in vedere pozitia proprietatii, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este ca valoarea proprietatii este cea estimata prin metoda comparatiilor de piata. Potrivit acestei metode, valoarea proprietatii este de (rotund) 225.200 LEI, respectiv 47.400 EUR la cursul valutar de 4.7508 lei/EUR, valabil pentru data si conditii ale pietei la 05.04.2019


20

ANEXE:


21

EVALUAREA TERENULUI - ANALIZA PE PERECHI DE DATEElement de comparatieElement de comparatieElement de comparatieElement de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

Suprafata (mp) 1895.00 mp 1000 mp 600 mp 1500 mp 1300 mp

Pret oferta/vanzare (€/mp) 29 €/mp 25 €/mp 26 €/mp 26 €/mp

TIPUL COMPARABILEI (tranzactie/oferta) oferta oferta oferta oferta

Marja de negociere din piata specifica (%) -5% -5% -5% -5% -5%

Cuantum ajustare (€/mp) -1.5 €/mp -1.3 €/mp -1.3 €/mp -1.3 €/mp

PRET ESTIMAT DE TRANZACTIE (€/mp) 28 €/mp 24 €/mp 25 €/mp 25 €/mp

DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut

Cuantum ajustare (%) 0% 0% 0% 0%

Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp €/mp

PRET AJUSTAT (€/mp) 28 €/mp 24 €/mp 25 €/mp 25 €/mp

RESTRICTII LEGALE (reglementare urbanistică) Nu sunt similar similar similar similar




CONDITII DE FINANTARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar




CONDITII DE VANZARE Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare




CONDITII DE PIATA Curente Curente Curente Curente Curente




LOCALIZARE Tocile, jud. Sibiu Tocile, zona similara Tocile, zona similara Tocile, zona similara Tocile, zona similara

Comparativ cu subiectul locatie similara locatie similara locatie similara locatie similara




SUPRAFATA (mp) 1895 mp 1000 mp 600 mp 1500 mp 1300 mp

Cuantum ajustare (%) 0% -5% 0% 0%

Cuantum ajustare (€/mp) €/mp -1 €/mp €/mp €/mp

DESTINATIA (utilizarea terenului)teren intravilan

constructii

teren de constructii,

PUZ valabilteren intravilan

constructii

teren intravilan

constructii

teren de constructii

cu PUZ de refacut


Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp 2 €/mp

AMENAJARI EXTERIOARE (strazi, trotuare etc) asfaltat asfaltat balastat balastat asfaltat


Cuantum ajustare (€/mp) €/mp 2 €/mp 2 €/mp €/mp

TOPOGRAFIE/RELIEF panta 0-5% drept drept drept drept

Cuantum ajustare (%) -5% -5% -5% -5%

Cuantum ajustare (€/mp) -1 €/mp -1 €/mp -1 €/mp -1 €/mp

UTILITATI DISPONIBILEen. electrica

adiacentapa, en. electrica

en/apa/canal in

zona

en. electrica,

adiacent

energie electrica

adiacent

Cuantum ajustare (%) -5% 10% 0% 0%

Cuantum ajustare (€/mp) -1 €/mp 2 €/mp €/mp €/mp

FORMA IN PLAN & DESCHIDERE forma regulata forma regulata forma regulata forma regulata forma regulata



Total ajustare caracteristici fizice % -10% 10% 5% 5%

Total ajustare caracteristici fizice (€/mp) -3 €/mp 2 €/mp 1 €/mp 1 €/mp


Cheltuieli pt. aducere la stadiul de teren construibil nu nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul



PRET AJUSTAT (€/mp)PRET AJUSTAT (€/mp)PRET AJUSTAT (€/mp)PRET AJUSTAT (€/mp) 24.80 €/mp24.80 €/mp24.80 €/mp24.80 €/mp 26.13 €/mp26.13 €/mp26.13 €/mp26.13 €/mp 25.94 €/mp25.94 €/mp25.94 €/mp25.94 €/mp 25.94 €/mp25.94 €/mp25.94 €/mp25.94 €/mp

Ajustare totala bruta absoluta ( € ) 3 € 7 € 4 € 4 €

Ajustare totala procentuala absoluta (%) 10% 30% 15% 15%

Numarul de ajustari (buc.) 2 4 2 2

VALOARE DE PIATA* :VALOARE DE PIATA* :VALOARE DE PIATA* :VALOARE DE PIATA* : 25 €/mp 47,40047,40047,40047,400 € € € € , echivalent a 225,200 lei225,200 lei225,200 lei225,200 lei*Conform GEV 630/art. 50, selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobiliara (Co_A), care este cea mai apropiata Curs valutar BNR:

dpdv fizic, juridic si economic de proprietatea imobiliara subiect si asupra pretului careia s-au efectuat cele mai mici ajustari brute absolute. 4.7508 lei/€

CARACTERISTICI FIZICE

ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETATII

ELEMENTE SPECIFICE TRANZACTIONARII


22

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE IN CADRUL COMPARATIEI DIRECTE:AJUSTARE PENTRU TIPUL COMPARABILEI - OFERTA / TRANZACTIE

Având în vedere faptul că prop. comparabile utilizate sunt oferte de vânzare și nu tranzacții, pt a ajunge la un preț estimat de vânzare s-a

discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanți și s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.

AJUSTARI SPECIFICE TRANZACTIONARII

Nu au fost aplicate ajustări pentru elementele specifice tranzacționării pt niciuna din proprietățile comparabile utilizate, deoarece

acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de vedere al celor cinci elemente de comparație specifice tranzacționării.

AJUSTARE PENTRU LOCALIZARE

Ajustările pt localizare, de regula exprimate procentual, se aplică atunci când caracteristicile de poziționare în zonă ale imobilelor

comparabile diferă de cele ale prop. evaluate. Ajustările reflectă creșterea sau descreșterea în valoare a proprietăți datorită localizării

în zonă, si au fost aplicate acolo unde piața recunoaște faptul că o locație este mai bună decât alta, din diferite motive.

Co_A: Tocile, zona similara - locatie similara Co_B: Tocile, zona similara - locatie similara

Co_C: Tocile, zona similara - locatie similara Co_D: Tocile, zona similara - locatie similara

Ajustarile aplicate reprezinta cât ar plăți un cumpărător tipic, mai mult sau mai puțin, pentru o proprietate amplasată într-o zonă, mai

favorabilă sau mai puțin favorabilă, față de proprietatea subiect.

AJUSTARI PENTRU DIFERENTELE DE SUPRAFATA

Ajustările pentru suprafață se aplică atunci când, în urma observațiilor concluzionate în cadrul analizei pieței, rezultă diferențe de preț

pe care un cumpărător tipic le va plăti pentru un lot de teren în funcție de suprafața acestuia. In general aceste ajustari sunt aplicate

procentual si recunosc cât ar plăti un cumpărător tipic, mai mult sau mai puțin, pentru un lot de teren care diferă prin suprafață față

de proprietatea subiect. In cazul nostru avem urmatoarea situatie:

Co_A - nu necesita ajustari Co_B, cu suprafata mai mica, primeste o justare de -5%

Co_C - nu necesita ajustari Co_D - nu necesita ajustari

Astfel, pentru <suprafata> s-au aplicat ajustări comp. B, deoarece din analiza pieței imob. specifice a rezultat faptul că diferenta de

suprafață dintre aceste comparabile si prop. subiect este suficient de mare incat sa influenteze pretul unitar de vanzare al terenului.

AJUSTARI PENTRU DESTINATIA (UTILIZAREA) TERENULUI

Comparabilele utilizate au CMBU similara (teren intravilan constructii) cu cea a proprietatii subiect, astfel incat nu se impune aplicarea unor ajustari.

AJUSTARI PENTRU AMENAJARILE EXTERIOARE

Ajustările pentru tipul de amenajare a drumului din care se realizează accesul se aplică atunci când caracteristicile tipului de drum de acces

pentru proprietățile imobiliare comparabile diferă de cele ale proprietății evaluate. Ajustările se exprimă, de regulă, procentual și reflectă

creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți, datorate tipului de drum de acces către aceasta.

Co_A: asfaltat - similar Co_B: balastat - inferior (10 %)

Co_C: balastat - inferior (10 %) Co_D: asfaltat - similar

AJUSTARI PENTRU TOPOGRAFIE/RELIEF

Amplasamentele pot avea valori diferite datorită acestei caracteristici fizice. Pantele abrupte adesea adaugă costuri substanțiale fundatiei.

De asemenea, sistemul natural de drenaj poate fi avantajos sau dezavantajos dacă un amplasamentul este în aval față de alte proprietăți.

Ajustările se exprimă, de regulă, procentual și reflectă variatia valorii unui amplasament, datorata topografiei terenului.

Co_A: asfaltat - similar Co_B: balastat - inferior (10 %)

Co_C: balastat - inferior (10 %) Co_D: asfaltat - similar

Nivelul ajustarilor a fost stabilit pe baza observatiilor istorice din piata specifica, referitoare la efectul pe care il are asupra valorii terenului,

diferenta dintre topografia(relieful) comparabilelor si cea a proprietatii subiect.

AJUSTARI PENTRU UTILITATILE DISPONIBILE

Prezenta/lipsa utilităților și serviciile disponibile amplasamentului, reprezinta o influenta importanta asupra valorii amplasamentului.

In general utilitățile sunt asigurate public iar atunci cand acestea lipsesc apare nevoia dezvoltării unor sisteme de utilități chiar pe

amplasament (fose septice, puțuri de apa etc) sau, de exemplu in cazul lipsei gazului, utilizarea altor tipuri de echipamente/dotari care,

functionand cu alte resurse (lemn, peleti, en el, GPL etc), sa conduca la rezolvarii acestei situatii. Toate aceaste optiuni conduc inevitabil

la efectuarea unor cheltuieli suplimentare, pe care participantii pe piata specifica le recunosc ca pe o sarcina suplimentara.

Pe de alta parte, atunci cand utilitatile nu sunt la limita terenului, insa prelungirea lor pana la amplasament este posibila legal si fezabila

economic, participantii pe piata vor percepe aceasta situatie ca pe o sarcina pt. rezolvarea creia sunt necesare costuri suplimentare.

Co_A: apa, en. electrica - superior (-5 %) Co_B: en/apa/canal in zona - inferior (10 %)

Co_C: en. electrica, adiacent - similar Co_D: energie electrica adiacent - similar

Nivelul ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un teren ce dispune de o

echipare edilitara diferita fata de cea de care dispune proprietatea subiect.

AJUSTARI PENTRU FORMA SI DESCHIDERE

Diferențele dintre dimensiunile terenurilor/amplasamentelor pot afecta valoarea proprietății subiect. Efectele dimensiunii și formei

terenului asupra valorii proprietății imobiliare variază odată cu utilizarea ei probabilă. Deoarece utilitatea funcțională a unui teren

rezultă adesea dintr-o mărime ideală, optimă sau dintr-un raport lungime-lățime, au fost analizate tendințele valorii atunci când

aceste caracteristici ale comparabilei (forma/deschidere) difera de cele ale subiectului. Tendințele valorii pot fi observate prin studiul

vânzărilor de terenuri cu dimensiuni diferite, efectuate pe piață.

A: forma regulata - B: forma regulata - C: forma regulata - D: forma regulata -

Nivelul ajustarilor a fost stabilit pe baza informatiilor istorice privind tendintele valorii in cazul vanzarilor de terenuri cu dimensiuni diferite.

AJUSTARI PENTRU CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL

Atunci când construcţiile nu contribuie la valoarea totală a proprietăţii, de obicei, se recomandă demolarea. În cele mai multe cazuri,

costul conversiei proprietăţii în teren liber este o penalizare care se scade din valoarea amplasamentului

Asadar, nivelul ajustarilor tine cont de costurile necesare scoaterii de pe amplasament a tuturor constructiilor demolabile.

Co_A: nu este cazul - similar Co_B: nu este cazul - similar

Co_C: nu este cazul - similar Co_D: nu este cazul - similar


23

Fotografii:


24


25

Oferte:

Oferta 1: https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/sibiu/sadu/teren-constructii-de-vanzare-

X0VQ03004?gclid=EAIaIQobChMI45nH3LK24QIV1cqyCh37IQ2PEAAYAiAAEgJgrfD_BwE


27


28


29

Oferta 2: https://www.olx.ro/oferta/imobiliare-maxim-teren-intravilan-in-tocile-IDbtQog.html#5e4fa37b71


30


31


32

Oferta 3: https://www.olx.ro/oferta/teren-pentru-casa-tocile-sibiu-ID4FZ6s.html#5e4fa37b71


33

Oferta 4: https://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-1300mp-zona-tocile-paloma-IDcg1C4.html#5e4fa37b71


34


35

Oferta 5: https://www.olx.ro/oferta/teren-953-mp-cu-proiect-casa-tocile-panorama-deosebita-IDcgP4o.html#5e4fa37b71


36


37


38

Case de vanzare in Tocile, oferte ,,olx’’:

https://www.olx.ro/imobiliare/case-de-vanzare/q-tocile/


39


40


41

Oferta de tip ,,teren cu cabana”: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-cu-cabana-in-tocile-IDccZ3T.html#5e4fa37b71


42


43

DOCUMENTE FOLOSITE:


45


46


47


48


49


50


51


52


53


54


55


56


57

Documents

RAPORT DE EVALUARE - cjsibiu.ro · cuprinsul raportului de evaluare. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă pentru vanzare a proprietatii specificate