8/3/2019 Qun tr d n - 4

1/14

Bi 4: Thm nh dn

85

0

Ni dung

Csphp l ca vic thm nh d n. Phng php thm nh d n. K thut thm nh d n.

Mc tiu Hng dn hc

Nm c cc ni dung c bn cathm nh d n.

Nm c trnh t thm nh d n Hiu r s cn thit phi thm nh d

n u t.

C th p dng vo thc hnh, thmnh mt s d n cbn.

Thi lng hc

8 tit

Bm st ni dung bi ging. Chun by cc ti liu nghin

cu bi ny.

Thng xuyn tham kho cc vn bnphp quy, cc quy nh v thm nh.

Nu c th, hc vin nn i thc tnm v vn ny su hn.

Bi hc ny ch yu l cc quy nh,khng c nhiu yu cu v hc hiunhng li i hi chng ta phi thchin ng theo cc ni dung ra.

BI 4: THM NH DN

8/3/2019 Qun tr d n - 4

2/14

Bi 4: Thm nh dn

86

TNH HUNG KHI NG BI

Tnh hung dn nhp

Ngi nh nghing

Theo Vnexpress, ti thnh ph H Long c xy ra mt s vic nghim trng: Mt ngi nhbn tng bng nghing v da hn vo mt ngi nh khc gy h hng ton b ngi nhny, mt phn ngi nh kia v hu nh ton bc. Rt may khng c thit hi v ngi.Qua iu tra, nguyn nhn l do gia hai ngi nh ny c mt cng trnh xy nh khc. Cngtrnh ny o t qu su trong khi nn t khu vc ny khng tt gy st lt v gy ra vvic trn. Cng trnh xy dng kia:

Cha c giy php xy dng. Cha c thit k cng trnh.

Nhng ngi thc hin khng c kin thc. Khng t chc thm d trc khi o mng

Cu hi

1. Hu qu trn c th trnh c khng?2. Theo bn, thc hin cng trnh ny cn kim tra nhng g?

8/3/2019 Qun tr d n - 4

3/14

Bi 4: Thm nh dn

87

4.1. C s php l ca vic thm nh dn4.1.1. Thm quyn quyt nh u tv cho php u t Vit Nam4.1.1.1. Thm quyn quyt nh u ti vi cc dn sdng vn Nh nc

Bt k d n no, d bc tin kh thi hay kh thi

cng u phi tri qua thm nh xt duyt. Nghincu tin kh thi nu c xt duyt th cp c thmquyn s ban hnh vn bn thng qua nghin cutin kh thi. Da vo vn bn ny mi c tinhnh tip bc nghin cu kh thi.

i vi nghin cu kh thi, nu c duyt th cpc thm quyn s ban hnh mt trong hai vn bn sau:

Quyt nh u t, nu l u t ca Nh nc. Giy php u t, nu l u t ca thnh phn kinh t khc.Mc ch ca vic thm nh l nh gi tnh php l, tnh hp l, kh nng thc hinv kh nng mang li hiu qu ca d n, tc l nh gi tnh kh thi v tnh hiu quca d n.

Quan im ca thm nh l xut pht trn li ch chung ca x hi, ca cng ng,ng thi xc nh li ch chnh ng ca nh u t trn cskhng mu thun vicc mc ch chung.

Cc c quan thm nh l nhng n v c thm quyn do php lut quy nh,ngoi ra cc n v khc khng c php thm nh d n. Cc cquan thm nhch tin hnh thm nh khi h sd n lm y v ng cc th tc theo quy nh.

Th tng chnh ph quyt nh u t cc d n thuc nhm A. B trng, Th trng cc cquan ngang B, cquan thuc Chnh ph, Ch tch

UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh u t cc d n thucnhm B v C. Ring cc da n nhm B trc khi quyt nh u t cn c kinthng nht ca B trng B K hoch v u t v B trng qun l ngnh vquy hoch pht trin ngnh v ni dung kinh t k thut ca d n.

B trng B K hoch v u t quyt nh u t cc d n ODA c mc vnnh hn 1,5 triu USD (khng k phn vn i ng trong nc).

Cc Tng cc v cc Cc trc thuc Bc B trng y quyn quyt nh ut cc d n thuc nhm C.

Hi ng qun tr cc Tng cng ty thnh lp theo quyt nh 91/TTg ngy 7/3/1974ca Th tng Chnh phc quyt nh u t cc d n nhm B c mc vnnh hn 50% mc vn gii hn trn tng ng vi cc d n thuc nhm B v cquyn quyt nh cc d n thuc nhm C.

Hi ng qun tr cc Tng cng ty thnh l p theo quyt nh 90/TTg ngy7/3/1974 ca Th tng Chnh phc quyt nh u t cc d n nhm C.

Ch tch UBND thnh ph H Ni v TP H Ch Minh c y quyn cho Chtch UBND qun, huyn quyt nh u t cc d n c mc vn u t di 2 t

ng, i vi cc tnh v thnh ph cn li l di 500 triu ng.V d: D n xy dng hm ng b ti ng t Gii Phng i C Vit l d nnhm A.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

4/14

Bi 4: Thm nh dn

88

4.1.1.2. Thm quyn cho php v cp giy php u tcc dn trong nc khngsdng vn Nh nc

B trng B K hoch v u t c p giy phpu t cc d n thuc nhm A sau khi c Thtng cho php u t.

Ch tch UBND tnh, thnh ph trc thuc trungng cho php ng thi cp giy php u t cc dn thuc nhm B sau khi c kin ca B trngqun l ngnh.

SK hoch v u t cp giy php u t cc d n thuc nhm C sau khi cCh tch UBND tnh, thnh ph trc thuc trung ng cho php u t.

V d: D n xy dng nh my xi mng ca Cng ty C phn Tp on Ha Pht.

4.1.2.

Cc quy nh v thm nh dn4.1.2.1. Cc yu cu thm nh dn

Tt c cc d n u t thuc mi ngun vn v cc thnh phn kinh t khc nhau uphi thm nh v quy hoch xy dng, cc phng n kin trc, cng ngh, s dngt ai, ti nguyn, bo v mi trng sinh thi, phng chng chy n v cc khacnh x hi ca d n.

i vi cc d n s dng vn Nh nc cn phi c thm nh v phng nti chnh v hiu qu kinh t ca d n.

i vi d n s dng vn ODA phi ph hp vi quy nh ca Nh nc vthng l quc t.4.1.2.2. Th tc thm nh dn

Chu t c trch nhim lp nghin cu tin kh thi v nghin cu kh thi trnhtrc tip ngi c thm quyn quyt nh u t xt duyt.

Nghin cu tin kh thi c ngi c thm quyn quyt nh u t thng quabng vn bn l cs lp nghin cu kh thi hoc tip tc thm d, m phn,k tha thun gia cc i tc trc khi lp nghin cu kh thi.

Nghin cu kh thi cc d n thuc nhm A doB K hoch v u t thm nh trnh ln Thtng Chnh ph xem xt, quyt nh. Ty theotnh cht v s cn thit ca tng d n, Th tngyu cu hi ng thm nh Nh nc v d n unghin cu v t vn trc khi quyt nh u t.Cc d n thuc nhm B, C th ngi c thm quynquyt nh u t c th s dng cc cquan chuyn mn trc thuc hoc c th lachn t chc t vn thm nh. Vic thm nh cc d n u t nc ngoi

c thc hin tun theo quy nh ring.V d: Xin giy php xy dng nh my lc du Dung Qut.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

5/14

Bi 4: Thm nh dn

89

4.1.2.3. Thi gian thm nh dnTheo Nghnh 12/2009/N CP ca Th tng th thi gian thm nh, tnh t ngynhn h shp lc quy nh nh sau:

Nhm A khng qu 40 ngy

Nhm B khng qu 30 ngy Nhm C khng qu 20 ngy

4.1.3. Ni dung quyt nh u tv cho php u t4.1.3.1. i vi cc dn sdng ngun vn Nh nc

Khi cc d n ny c ph duyt, cp c thm quyns ra quyt nh u t vi cc ni dung chnh sau:

Tn d n; Chu t; hnh thc u t; Hnh thc t chc qun l thc hin d n (ch

u t trc ti p qun l, ch nhim iu hnh,cha kha trao tay, chu t t lm);

a im v din tch chim t; Mc tiu u t v cng sut i vi cc sn phm chnh; Cc gii php ch yu phi m bo; Khi lng cc hng mc u t ch yu; Tng mc u t, ccu vn u t, ngun vn v iu kin huy ng; Phng thc t chc u t: u thu, chn thu, chnh thu; Thi hn v cc mc xy dng; Trch nhim ca chu t; Cc u i v cc quy nh khc; Cc iu cm; iu khon thi hnh.

4.1.3.2. i vi cc dn khng sdng ngun vn Nh nc v cc thnh phnkinh tkhcKhi c xt duyt, cc cp c thm quyn s ra vn bn cho php u t vi cc nidung chnh sau:

Tn d n; Chu t; Quy m; a im v din tch chim t; Cc quy nh phi thc hin: mi trng,

quy hoch, kin trc Cc u tin, u i;

8/3/2019 Qun tr d n - 4

6/14

Bi 4: Thm nh dn

90

Cc iu cm; Tng mc u t, ngun ti tr, tin thc hin u t; Cc ngha v m chu t phi thc hin; Cc iu khon thi hnh.

4.1.4. Thay i ni dung dn4.1.4.1. Th tc thay i ni dung dn

Khi cn thay i ni dung d n phi c ngi quyt nh u t d n chp thun bng vn bn. Mun thay i iu g, chu t phi gii trnh r l do,ni dung dnh thay i v phi tin hnh thm nh li quyt nh u t hoccp giy php u t mi.

4.1.4.2. Cc trng hp nh ch hoc hy b dn Sau 12 thng k t ngy c quyt nh u t hoc giy php u t, chu t

khng trin khai d n m khng c s chp thun ca cp c thm quyn.

Thay i mc tiu ca d n m khng c ngi c thm quyn cho php bngvn bn.

Ko di vic thc hin d n qu 12 thng so vi mc tin ghi trong quyt nhu t hoc giy php u t m khng c l do chnh ng.

4.2. Phng php thm nh dn

4.2.1.

Thm nh theo trnh t4.2.1.1. Quan im chung

Mt d n d c tin hnh cn thn n u cngkhng th trnh khi bnh hng bi yu t ch quanca ngi bin son v ca chu t. m bo tnhkhch quan ca d n, b phn thm nh phi tin hnhthm tra, phn bin. Vic thm nh sc tin hnhtheo ng trnh t, quy nh nh nghin cu ccni dung trc ng thi ngi chu trch nhim thm

nh s p dng cc phng php, k thut thm nhnhm m bo hiu qu ca vic thm nh trn csm bo hi ha cc quyn li ca cc bn lin quan tid n.

Vic thm nh c tin hnh theo mt trnh t bin chng, t tng qut n chi tit,t kt lun trc lm tin cho kt lun sau.

4.2.1.2. Thm nh tng qutVic thm nh da vo cc ni dung cn thm nh (theo quy nh i vi cc cp)

xem xt tng qut, pht hin cc vn hp l, cn phi i su thm. Thm nhtng qut cho php ta hnh dung khi qut v d n, cc vn ch yu ca d n,

8/3/2019 Qun tr d n - 4

7/14

Bi 4: Thm nh dn

91

mc tiu d n, cc gii php ch yu, nhng li chcbn Qua , ta hnh dung c quy m, tm cca d n, lin quan ti cc ngnh no, b no lchnh. Trn c s ta mi d kin c cc cngvic cn lm tip v nhng cng vic lin quan n

nhng ai c th hon thnh c vic thm nh ttnht v nhanh nht.

4.2.1.3. Thm nh chi titThm nh chi tit c tin hnh sau khi hon thnh thm nh tng qut.

Yu cu ca vic thm nh l:

Theo tng ni dung cn phi c kin nhn xt,kt lun ng hay khng ng , nhng g cn bsung hay sa i. iu ny ch c th t c

bng thm nh chi tit.

Khi son tho c th c nhiu sai st, cc kin cth mu thun nhau, khng ng logic, thm chcc php ton cng c th nhm ln. Thm nh chi tit khng c b qua nhng

chi tit .

i vi cc d n u t nc ngoi cn cn phi sa i c cu vn, ch ngha trnh nhng sai st khng ng c, trnh nhng shc th xy ra dn n nhng

bt ng kin trong cc i tc tham gia u t vo d n.

4.2.2. Phng php so snh cc ch tiu4.2.2.1. Ni dung ca phng php

Cng nh trong qu trnh kim sot trong qun tr doanh nghip, chng ta tin hnhso snh gia cc ch tiu thc t vi cc ch tiu t ra nh gi. Ngi thm nh

xy dng cc ch tiu chun, cc hn mc, nh mc s dng nh mt h quy chiu

nhm i chiu vi nhng g din ra khi ta tin hnh hin thc ha d n. Nhng nidung c thnh lng c trong d n thng c tnh ton v th hin bng cc

ch tiu. i vi d n, c rt nhiu loi ch tiu v mi ch tiu c mt ngha cng

nh mc quan trng khc nhau.

4.2.2.2. Cc ch tiu c sdng lm vt quy chiuThng thng, c cc ch tiu sau:

Cc nh mc, hn mc, chun mc ang c p dng ti Vit Nam. Cc ch tiu tin tin ca cc ngnh. Cc ch tiu so snh gia trng hp c d n vi trng hp cha c d n. Cc ch tiu ca cc d n tng t. Trng hp khng c ch tiu i chiu trong nc th c th tham kho ca

nc ngoi.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

8/14

Bi 4: Thm nh dn

92

Trong tp hp rt nhiu ch tiu ca d n, ty theo tng loi d n xem xt k.iu ny gip cho ngi thm nh i ng trng tm, rt ngn c thi gian v vnp ng c yu cu ca cng tc thm nh.

Nhiu ch tiu c trng c th l nhng ch tiu thuc v bn cht ca d n, nhngcng c th l cc ch tiu lin quan n cc vn kh khn thng gy ra tranh lun

hoc nhng vn ang c Nh nc quan tm.

4.3. K thut thm nh dn4.3.1. Thm nh cc vn bn php l

y l khu u tin phi thm tra. Trc ht cn xem h s trnh duyt y cha, c hp l hay khng?

Tip n cn xem xt cc vn sau:

T cch php nhn ca chu to i vi doanh nghip Nh nc

Quyt nh thnh lp hoc thnh lp li theo Nghnh 388/HBT ca Hing B trng (nay l Chnh ph).

Cquan ra quyt nh thnh lp hoc thnh lp li. Cquan cp trn trc thuc. Ngi i din chnh thc. Chc v ca ngi i din chnh thc. a ch, in thoi

o i vi cc thnh phn kinh t khc Giy php hot ng. Cquan cp giy php hot ng. Ngi i din chnh thc. Chc v ngi i din chnh thc. Vn php nh. Giy chng nhn v kh nng ti chnh do ngn hng mti khon cp. a ch, sin thoi

o i vi cng ty nc ngoi Giy php hot ng. Cquan cp giy php hot ng. Ngi i din chnh thc. Chc v ngi i din chnh thc. Vn php nh. Giy chng nhn v kh nng ti chnh do Ngn hng mti khon cp. Strng kinh doanh, sn xut. a ch lin lc, in thoi, fax Giy cam kt thc hin d n nu c cp php.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

9/14

Bi 4: Thm nh dn

93

Cc vn bn php l khc:o Cc vn bn lin quan n a im: tha thun vi Vin quy hoch, y ban.o Cc vn bn lin quan ti gp vn.o Cc vn bn nu kin ca cc cp chnh quyn, cc ngnh ch qun i vi d n.o

Cc vn bn khc (nu c).

4.3.2. Thm nh mc tiu dnCn xem xt cc kha cnh sau:

Mc tiu d n c ph hp vi chng trnh, khoch pht trin kinh t chung ca c nc hocca tng vng kinh t hay khng.

C thuc nhng ngnh ngh Nh nc khng chophp hay khng.

C thuc din u tin hay khng? Trong tng thik, Nh nc a ra nhng d n u tin, gi cho cc nh u t. cc a phng cng c danhsch cc d n u tin ca mnh. Nu d n ri vodin u tin th vic xt duyt s thun li hn vcn c th hng thm mt su i khc.

o i vi cc sn phm thng thng, th tu tin nh sau: sn phm xutkhu, sn phm thay th xut khu, sn phm tiu dng trong nc.

o i vi cc d n khc: u tin cc d n xy dng cng trnh h tng, cc d npht trin kinh t min ni, cc d n tp trung vo cc vng kinh t trng im.

4.3.3. Thm nh v th trng ca dn Kim tra cc tnh ton v nhu cu th trng hin

ti, tng lai, kh nng chim lnh th trng, cnhtranh. Ch ti gi c dng trong tnh ton.

Xem xt vng th trng. Nu cn th quy nhvng th trng cho d n m bo cn i vi

cc n v khc. V nh trong chng phn tch thtrng ni khng bao gid n cng c t do la chn th trng.

4.3.4. Thm nh v k thut cng ngh ca dn Kim tra cc php tnh ton. Xem xt k nhng phn lin quan n nhp khu nh cng ngh, thit b, vt t,

k c nhn lc. Nhng yu t nhp khu do lng thng tin khng y hocthiu kinh nghim, cc nh son tho thng d b sh, nht l v gi c. Do ,

cn kim tra k.

T l nguyn vt liu trong nc cng cao cng tt. Khng c nh p 100%.Nu cn th t chc sn xut, gia cng trong nc.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

10/14

Bi 4: Thm nh dn

94

Thm tra a im t cc vn bn php l n a im c th. c bit quan tm tinh hng i vi mi trng v trc ht l khng c mu thun vi quy hoch.

Tnh ph hp ca cng ngh, thit bi vi d n, i vi iu kin trong nc,kh nng pht trin trong tng lai, t l ph tng thay th, vn hnh v bo tr

Vic thm nh k thut cng ngh phi c kin ca chuyn ngnh k thuttrn nhng vn phc tp t nhng vn v k thut, chi ph, d ton

4.3.5. Thm nh ti chnh dnPhn tch ti chnh lin quan trc tip n quyn li ca chu t v mt phn quynli chung nn cn c xem xt k:

Kim tra cc php tnh ton. Kim tra tng vn, ccu cc loi vn Kim tra an ton v ti chnh: t l vn, vn ring, vn lu ng Kim tra cc ch tiu hiu qu: thi gian hon vn, t sut li nhun, vng quay

vn lu ng, NPV, IRR, t l B/C

4.3.6. Thm nh hiu qu kinh tx hi ca dnNgoi vic xc nh tnh ph hp ca mc tiu d ni vi phng hng pht trin kinh t quc dn,th tu tin, tc dng ca d n i vi vic phttrin cc ngnh khc, cn phi thm tra, i chiu ccch tiu kinh t x hi. Cc ch tiu ny bao gm:

Gi tr gia tng thu nh p quc dn. Gi tr nycng ln cng tt.

T l gi tr gia tng/vn u t, tnh bng % nichung phi t hai con s.

S ch lm vic cng ln cng tt. T l: Mc ng gp cho ngn sch/Vn u t bin ng kh ln ty theo d n

c thuc din u tin hay khng.

Cc ch tiu khc nh gp phn pht trin ngnh, tha mn nhu cu tiu dng nhndn, gp phn pht trin a phng

4.3.7. Thm nh mi trng sinh thiy l ni dung quan trng cn thm nh. Vic thmnh phi xem xt mt cch ton din nhng nhhng i vi mi trng, c bit l cc nh hngxu. C th l:

Nhng nh hng lm thay i mi trngsinh thi.

Gy nhim mi trng. Cn xc nh mc nhim.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

11/14

Bi 4: Thm nh dn

95

Bin php x l. Kt qu sau x l.Cc tiu chun v mi trng c Nh nc quy nh kh c th bng cc vn

bn php l, k c cc phng php, thit bo c, quan trc Vic thm nh tinhnh bng cch so snh cc ch tiu thc t ca d n v ting n, rung ng, nhit, bn vi cc tiu chun quy nh. Nu vi phm th d n phi a ra c

bin php khc phc. Trong trng hp cn thit c th tham kho thm bn ngoiVit Nam.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

12/14

Bi 4: Thm nh dn

96

TM LC CUI BI

Bi 4 khng c nhiu ni dung yu cu hc vin phi hiu v nghin cu. Trong bi 4, ch yu cp ti cc cc quy nh ca php lut, ca cc cquan chc nng ti vn thm nh v

kim tra d n trc khi ph duyt d n. Khi nghin cu bi hc ny, hc vin c th khng cnghi nhnhiu bi cc ni dung ny c sn trong cc vn bn php quy, khi cn chng c th tmv tham kho thm. Tuy nhin, iu bt buc i vi hc vin l cn nm c cc quy trnh, thtc thm nh. Nu chng ta thc hin sai quy trnh, th tc th rt phc tp v mt thi gianng thi gy kh khn cho cng tc thm nh v ph duyt d n.

8/3/2019 Qun tr d n - 4

13/14

Bi 4: Thm nh dn

97

CU HI CUI BI

1. Trnh by cc quy nh v quyn quyt nh u t v cho php u t.

2. Cc ni dung cho php u t

3. Khi thay i ni dung d n phi lm g?

4. Cc quy nh v thm nh d n?

5. Trnh by cc ni dung k thut thm nh.

CU HI TRC NGHIM

Cu 1. Ch th c quyn quyt nh cc d n nhm A l:

a. B trng cc B c lin quan

b. Th tng Chnh ph

c. Ch tch UBND Tnh, Thnh ph trc thuc Trung ng

d. Khc

Cu 2.i vi cc d n nhm B v C, quyn quyt nh thuc v

a. B trng

b. Th trng cc cquan ngang B

c. Ch tch UBND Tnh, Thnh ph trc thuc Trung ng

d. Tt c cc p n u ng

Cu 3. Thm nh d n bt u t

a. tng b. Chu t chun b

c. Hnh thc d n d. Khc

Cu 4. Thi hn thm nh d n nhm B l:

a. 40 ngy b. 30 ngy

c. 20 ngy d. Phng n

Cu 5. Ni dung d n c thay i khi:

a. Nh qun tr quyt nh thay i b. Chu t cho php thay i

c. Cp c thm quyn cho php bng vn bn d. Phng n khc

Cu 6. D n phi c thm nh theo trnh t do

a. Th tc phi th b. m bo tnh khch quan

c. m bo tng khu c thm nh chnh xc d. Tt c cc phng n u ng

Cu 7. Thm nh tng qut nhm:a. nh gi tnh kh thi ca d n

8/3/2019 Qun tr d n - 4

14/14

Bi 4: Thm nh dn

98

b. Khng nh tnh hiu qu ca d n

c. Xem xt cc ni dung cn thm nh mt cch tng qut

d. Phng n khc

Cu 8. Thm nh cc vn bn php l

a. nh gi tnh kh thi ca d n

b. Khng nh tnh hp php ca d n

c. Xem xt t cch php nhn ca ch d n

d. Phng n khc

Cu 9. Thm nh mc tiu d n nhm khng nh

a. S ph hp ca mc tiu b. Kh nng thnh cng ca d n

c. Hiu qu s dng vn d. Phng n khc

Cu 10. Thm nh k thut cng ngh:

a. nh gi s ph hp ca cng ngh b. Xem xt gi c cng ngh

c. nh gi cng sut d n d. Tt c cc phng n trn

Cu 11. Thm nh ti chnh lin quan trc tip ti

a. Hiu qu d n b. Quyn li tng th

c. Quyn li ca chu t d. Tt c cc phng n u ng

Cu 12. Thm nh mi trng sinh thi nhm nh gia. Hiu qu ca d n b. ng gp ca d n ti mi trng

c. Tnh kh thi ca d n d. Phng n khc