Embed Size (px)
Citation preview
PANDUAN JUAL BELI RUMAH
IQI Realty Sdn Bhd – iRealty Team (Bumiputera)
Ada orang kata susahnya beli rumah tetapi pelik tak kenapa ada orang bolehbeli banyak rumah macam beli karipap sedangkan gaji anda dan gaji merekasama sahaja? Mudah sahaja. Mereka tahu apa yang bank suka, jenis rumahyang berguna dan strategi yang ada. Mereka ada ilmu.
Proses Jual Beli Rumah Guna Tulang Ikan atau Lidi Jual Beli Proses Jual Beli Rumah Guna Tulang Ikan atau Lidi Jual Beli ……
Photo by Pixabay on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/set-of-tool-wrench-162553/>
Photo by Pixabay on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/antique-box-chest-close-up-221004/>
Saya bongkarkan kepada anda rahsia ilmu-ilmu mereka. Buat ikut langkah-langkah ini dan elakkan shortcut! Amaran, elakkan shortcut!
Photo by Karolina Grabowska on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/crop-payroll-clerk-counting-money-while-sitting-at-table-4475523/>
Mobile Apps Rekod Kewangan
■■■■■ PROFIL KEWANGAN
Apa Aplikasi Pengurusan Kewangan Yang Digunakan Anda?Apa Aplikasi Pengurusan Kewangan Yang Digunakan Anda?
1. Senaraikan Pendapatan (Income) ● Pendapatan tetap ● Pendapatan tidak tetap (elaun, komisen, overtime, bonus dan lain-lain) ● Pendapatan sampingan
2. Senaraikan Potongan (Deduction) ● Potongan KWSP ● Potongan SOCSO / PERKESO ● Potongan Cukai Bulanan (PCB) ● Potongan Zakat ● lain-lain yang berkenaan
3. Senaraikan Komitmen (Commitment) ● Pembiayaan peribadi ● Pembiayaan kenderaan ● Kad kredit ● Pembiayaan ASB ● Pinjaman pengajian contohnya PTPTN ● lain-lain yang berkenaan
4. Senaraikan Pelaburan ● ASB ● Saham ● Unit Amanah ● lain-lain yang berkenaan
5. Senaraikan Simpanan ● Bank ● Tabung Haji ● lain-lain yang berkenaan
�. Senaraikan Cukai ● Cukai Pendapatan ● Cukai Perniagaan ● lain-lain yang berkenaan
7. Dokumentasi Semua senarai di atas perlu mempunyai dokumen sah sebagai bukticontohnya :● Pendapatan : Slip Gaji ● Potongan : Slip Gaji ● Komitmen (Pembiayaan) : Letter Offer ● Pelaburan : Buku ASB / Penyata yang dikemaskini ● Simpanan : Buku Simpanan yang dikemaskini ● Cukai : Penyata Cukai
Photo by Oleg Magni on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/person-holding-paper-in-left-hand-and-pen-on-right-hand-sitting-beside-desk-2058132/>
■■■■■ LAPORAN KREDIT
Pihak institusi kewangan lazimnya akan menyemak laporan kredit pemohonsebelum meluluskan pembiayaan. Sekiranya laporan kredit pemohon tidak baik,maka agak sukarlah permohonan mereka diberi kelulusan. Contohnya rekodpembayaran CCRIS yang tidak sempurna atau terdapat tunggakan serta laporanCTOS yang menunjukkan bahawa dia seorang pembayar hutang yang tidakbagus, maka ia akan menutup peluang pemohon untuk membuat permohonanbaru sehingga dia memberi komitmen terbaik dalam usaha menyelesaikanmasalah pembayaran balik pembiayaan yang terdahulu
••••••••••••••••••••• A. SEMAK CCRIS •••••••••••••••••••••
Bank akan merujuk CCRIS untuk melihat “sikap” pemohon dalam membayaransuran bulanan pembiayaan atau pinjaman berkaitan daripada institusikewangan termasuklah PTPTN. Sekiranya tiada tunggakan, maka CCRIS akanmenunjukkan angka kosong pada setiap bulan yang tertera. Sekiranya adatunggakan, CCRIS akan menunjukkan angka tertentu contohnya 1 jika 1 bulantertunggak atau 30 jika 30 bulan tertunggak. Bank tidak suka memberi
pembiayaan kepada orang yang culas.Sekiranya ada tunggakan, selesaikandahulu masalah tunggakan anda dan tunggulah sehingga 12 bulan supayarekod buruk itu hilang daripada penyata CCRIS,
Bagaimana menyemak CCRIS :
1. Kiosk Bank Negara Malaysia, Kuala Lumpur atau cawangan BNM (JohorBharu, Pulau Pinang, Kuala Terengganu, Kuching, Kota Kinabalu) :● bawa kad pengenalan ● cap jari ● cetak CCRIS
2. Cawangan AKPK3. https://www.creditbureau.com.my/ <
https://www.creditbureau.com.my/> – RM10 ● emel ● pos ● faksimile
Rujuk Link berikut untuk maklumat lanjut : https://m.facebook.com/story.php… < https://m.facebook.com/story.php…>
••••••••••••••••••••• B. SEMAK CTOS •••••••••••••••••••••
CTOS adalah sebuah syarikat yang membangunkan satu sistem untukmerekodkan bayaran yang tertunggak oleh peminjam. CTOS menjadi antarasumber rujukan laporan kredit untuk institusi kewangan bagi setiappermohonan pembiayaan daripada individu atau syarikat. CTOS tidakmenyenaraihitamkan sesiapa; mereka hanya bertindak sebagai pemberimaklumat kepada bank dan institusi kewangan untuk menilai risiko pemohonpembiayaan. Laporan CTOS memperincikan pengesahan identiti, penglibatanperniagaan, jawatan pengarah dan pemilikan perniagaan. Ia juga mengandungibutir-butir tindakan undang-undang, status kes serta maklumat kebankrapan.
Anda boleh menyemak laporan kredit CTOS anda melalui online dihttps://ctosid.ctos.com.my/ctosid_new/SimpleRegister <https://ctosid.ctos.com.my/ctosid_new/SimpleRegister> .
Rujuk Link berikut untuk maklumat lanjut : https://m.facebook.com/story.php < https://m.facebook.com/story.php>
Photo by Gustavo Fring on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/man-being-interviewed-by-a-woman-3874035/>
■■■■■ BERSEMUKA DENGAN BANKER
1. Bawa semua dokumen :● Profil Kewangan ● CCRIS – jika ada ● CTOS – jika ada
2. “Walk-in” ke beberapa buah bank berbeza kerana polisi dan syarat setiapbank adalah tidak sama
3. Jumpa pegawai bank yang menguruskan pembiayaan perumahan4. Beritahu pegawai bank tersebut bahawa anda mahu : ● membeli rumah ● semak keperluan dokumen untuk mohon pembiayaan ● semak kelayakan pembiayaan
5. Banker akan bantu kira kelayakan pembiayaan anda berdasarkan Debt-Service Ratio dengan merujuk kepada semua dokumen yang andakemukakan.
�. Jika jawapannya positif, mulakan pemburuan hartanah berdasarkankelayakan pembiayaan anda.
7. Jika jawapannya negatif : ● perbaiki profil kewangan ● perbaiki CCRIS ● hapuskan CTOS ● perkasakan dokumentasi kewangan
�. Jika anda tidak berpuas hati, pergi ke beberapa buah bank berbezakerana setiap bank polisi dan syarat kelayakannya adalah tidak sama
Photo by Andrea Piacquadio on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/woman-in-white-long-sleeve-shirt-using-silver-laptop-computer-3784324/>
■■■■■ PEMBURUAN HARTANAH
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• MEMBURU HARTANAH PERTAMA ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
• Pemaju (Underconstruction) : rumah baru, rumah wangi, modal rendah. risikosederhana. namun biasanya ada tempoh menunggu, harga mahal dan risikoterbengkalai
1. LOKASI • Cari yang dekat supaya boleh duduk sendiri. • Jika yang dekat terlalu mahal, carilah yang jauh dan murah mengikutkeupayaan pembiayaan anda kemudian sewakan dan anda teruskanmenyewa hartanah yang dekat.
2. JENIS • Jika banglo terlalu mahal, pilihlah semi-D. • Jika masih mahal, pilihlah teres. • Jika masih mahal, pilihlah kondo / apartmen. • Jika masih mahal, pilih rumah pangsa / flat. • Jika masih mahal, pilih rumah kos rendah mengikut syarat. • Jika masih mahal, bergurulah ilmu mencari rumah murah. • Jika masih tak jumpa, nafsu anda terlalu besar untuk dapat yangsempurna segalanya
3. CARA BELI
• Pasaran Sekunder (Subsale) – rumah terpakai, modal sederhana, bolehrunding harga. harga sederhana, risiko rendah kerana rumah sedia ada, namuntak ramai yang pandang sebab rumah lama dan terpakai.
• Lelong – rumah busuk, modal tinggi, risiko tinggi, kebanyakannya sangatmurah namun tidak boleh lihat dalaman rumah sebelum membeli dan mungkinbanyak tunggakan
4. BAJET
• Nak percuma? Tunggulah anda dapat harta secara pewarisan. Itu pun kalaudapatlah!
• Tentukan harga rumah yang ingin dimiliki mengikut hasil perjumpaan denganpegawai bank di awal cerita tadi
• Masih ada rumah murah contohnya 10,000 (bukit beruntung), 60,000(damansara damai), 70,000 (puchong) dan lain-lain. Usahakan mencari!
• Jika rumah murah itu anda rasakan jijik, beli dan sewakanlah. Sekurang-kurangnya anda dah ada satu rumah. Penyewa bayar unit anda, dan anda bayarunit yang sewa. Tapi anda tetap dah ada satu unit sendiri walaupun masihmenyewa rumah orang lain sampai mati!
• Harga rumah biasanya akan terus meningkat. Selepas beberapa tahun, andaboleh buat pembiayaan semula atau jual sahaja dan belilah rumah idamananda. Mulakan dahulu dengan yang kecil dan sederhana.
5. LEASEHOLD / FREEHOLD
• Leasehold : Pajakan. Harga rendah sedikit berbanding unit Freehold. Bankbiasanya akan memberi pembiayaan jika baki tempoh pajakan ialah sekurang-kurangnya 30 tahun selepas tamat tempoh pembiayaan. Proses pembelian danpindah milik juga sedikit rumit berbanding unit Freehold.
• Freehold : Hakmilik Kekal. Harga tinggi sedikit berbanding unit Leasehold.Biasanya permintaan tinggi berbanding unit Leasehold namun tidak semestinyajuga.
• Mana-mana pun boleh sahaja sebenarnya, untuk rumah pertama jangan terlalumemilih sahaja.
�. BUMI LOT / NON-BUMI LOT
• Bumi Lot : Untuk Bumiputra sahaja. Harga murah sedikit berbanding Non-BumiLot.
• Non-Bumi Lot : Terbuka kepada semua bangsa. Harga tinggi sedikitberbanding Bumi Lot.
• Jika anda bumiputra, beli mana-mana pun boleh. Jangan terlalu memilih.
•••••••••••••••••••••••••••••••• B. BELI SENDIRI @ AGEN ••••••••••••••••••••••••••••••••
1. Kalau anda yakin anda mahir, silakan beli sendiri. Booking, Deposit, S&P,guaman, pembiayaan dan sebagainya. Jika mahirlah ya.
2. Jika anda tak mahir, guna khidmat Agen Hartanah Berdaftar. Buruhartanah pertama melalui agen. Agen sedia membantu untuk “mix andmatch” dan beri nasihat kewangan. Namun pastikan agen yang anda cariitu berkaliber, boleh dipercayai dan berdaftar.
3. Cara paling selamat? Dua-dua cara pun selamat. Namun jika tiada ilmu,dua-dua cara pun bahaya tau!
•••••••••••••••••••••••••••••••••••• C. SENARAI HARTANAH DIJUAL / DIBIDA ••••••••••••••••••••••••••••••••••••
1. SUBSALE
• Agen Hartanah Berdaftar • Facebook Group • Laman Sesawang : mudah.my, iproperty dan lain-lain • Rondaan ke lokasi yang diingini dan lihat iklan di pagar rumah yang ingin dijualjika ada • Mulut-ke-mulut (pentingnya networking dan ringan mulut untuk bertanyakejiranan)
2. LELONG
• Agen Lelong • Facebook Group • Laman Sesawang Pelelong : Ng Chan Mau, Property Auction House, EhsanAuctioneer, Eszam Auctioneer dan lain-lain • Laman Sesawang Berbayar : lelongtips, auctiondata, auctionlist dan lain-lain • Laman Sesawang Bank : CIMB, RHB dan lain-lain
3 UNIT DALAM PEMBINAAN
• Agen Hartanah Berdaftar • Facebook Group
• Laman Sesawang : mudah.my dan lain-lain • Pusat Beli Belah
•••••••••••••••••••••••• D. NILAI PASARAN ••••••••••••••••••••••••
1. Semak Nilai Pasaran
• Jurunilai Hartanah • Walk-in jumpa pegawai bank bahagian pembiayaan perumahan dan mintamereka tanya panel Jurunilai Hartanah nilai pasaran unit yang anda minati • Lihat harga transaksi jualbeli contohnya di Brickz.my (laman sesawangberbayar) • Anggar melalui perbandingan dengan iklan unit yang lebih kurang sama dilokasi serupa dalam internet
2. Harga Jual vs Nilai Pasaran
• Harga Jual = Nilai Pasaran : OK • Harga Jual < Nilai Pasaran : Sangat OK • Harga Jual > Nilai Pasaran : KOkecuali aliran tunai sangat bagus
3. Pembiayaan vs Nilai Pasaran / Harga Jual
• Bank hanya memberikan pembiayaan sehingga 90% (atau 70% untuk rumahketiga ke atas) daripada Harga Jual atau Nilai Pasaran, mana-mana yang lebihrendah.
Semak Nilai Pasaran Hartanah
Photo by bongkarn thanyakij on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/clipboard-with-pen-near-mini-cardboard-house-3740766/>
■■■■■ BELI HARTANAH PERTAMA
••••••••••••••••••••••••••••••••••• BELI UNIT PERTAMA ANDA •••••••••••••••••••••••••••••••••••
1. Pilih unit yang telah anda senaraipendek samada unit dalam pembinaan(underconstruction), pasaran sekunder (subsale) atau lelong (auction).
2. Solat istikharah supaya anda memilih sesuatu yang betul3. Jika subsale :
• semak geran – nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold),kaveat dan lain-lain • pastikan ia bukan dalam senarai rumah untuk dilelong • bayar booking (di pejabat peguam atau agensi sahaja!) • dalam klausa booking, pastikan anda letak terma deposit dikembalikansepenuhnya jika pembiayaan tidak diluluskan pada margin 90% (atauapa-apa margin yang anda mahu) • dapatkan resit booking • bayar baki deposit 10%
4. Jika lelong : • semak geran – nama pemilik, status, tempoh pajakan (jika leasehold),kaveat dan lain-lain • semak tunggakan • lawatan tapak (site visit) • pastikan pembiayaan anda boleh lepas! … atau anda bakal berhadapanrisiko deposit hangus • masuk bida dan bida pada had yang anda tentukan sahaja • jika kalah, cuba lagi • jika menang, teruskan langkah berikutnya
5. Jika dalam pembinaan daripada pemaju • semak iklan – pastikan iklan memenuhi syarat KPKT • semak projek – pastikan dibina oleh pemaju yang sah • semak tapak pembinaan – pastikan ia tapak yang betul • semak pemaju – lihat track record • HATI-HATI DENGAN SCAM! • bayar booking • bayar baki 10% (jika perlu)
•••••••••••••••••••••• LANTIK PEGUAM ••••••••••••••••••••••
1. Untuk subsale dan lelong, anda berhak lantik peguam sendiri. Sekali lagi,lantik peguam berkaliber dan boleh dipercayai. Untuk underconstruction,biasanya anda perlu guna peguam panel pemaju, namun anda tetapboleh lantik peguam yang lain untuk jaga kepentingan anda (namun perlufikirkan tambahan kos).
2. Lakukan tindaksusul dan tanya “progress” sekurang-kurangnya sekalisetiap 2 minggu.
3. Peguam akan lakukan tindakan seterusnya yang diperlukan.4. Jika ada kekeliruan, hubungi peguam anda untuk dapatkan maklumat
terperinci.5. Kos guaman biasanya dalam julat 3% – 8% daripada harga rumah.
•••••••••••••••••••••••••••• BAYARAN – SUBSALE ••••••••••••••••••••••••••••
1. Deposit 10% daripada harga rumah (kalau dapat unit bawah nilai pasaranyang boleh markup harga S&P, maka deposit dapat dikurangkan)
2. Kos dokumentasi guaman 3% – 8% daripada harga rumah3. Renovasi? Ala kadar sahaja sudahlah. Kos adalah bergantung kepada
nafsu anda.4. Tempoh serah kunci biasanya 3-6 bulan.
••••••••••••••••••••••••••BAYARAN – LELONG ••••••••••••••••••••••••••
1. Deposit 5% atau 10% daripada harga rizab rumah2. Jika guna agen, bayaran agen dalam 1.5% – 3.0% daripada harga menang
bidaan jika menang. Jika kalah bidaan, tanya awal-awal daripada agenberapa bayaran jika kalah.
3. Jika menang, anda perlu tahu berapa kos yang perlu anda keluarkanuntuk tunggakan, kos guaman (3%-8%), kos pembaikian dan lain-lain.
••••••••••••••••••••••••••••••••••••• BAYARAN – UNDERCONSTRUCTION •••••••••••••••••••••••••••••••••••••
1. Bayar booking2. Bayar baki 10% (jika perlu)3. Bayar “progressive payment” mengikut syarat antara bank dan pemaju4. Sentiasa follow up supaya tiada kelewatan pembayaran yang boleh
menyebabkan anda terpaksa membayar penalti kelewatan sewaktuproses serah kunci kelak
Photo by Magda Ehlers on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/number-10-text-1339845/>
■■■■■ 10 TIPS BELI RUMAH PERTAMA
1. Beli unit bawah nilai pasaran :
unit lelongunit pasaran sekunder (subsale)
1. Beli unit kos masuk (entry cost) minima :
unit dalam pembinaan berdiskaun >10%unit pasaran sekunder (subsale) boleh rundingpembiayaan bank / kerajaan 100%
1. Beli unit yang harganya lebih rendah daripada kemampuan sebenar(sebagai buffer)
kemampuan 300K, belilah 200K-250Kkemampuan 150K, belilah 80K-120K
1. Beli dua unit terus untuk maksimakan kedua-dua kuota 90% pembiayaananda untuk dua rumah pertama.
mampu beli 300K, beli 2 unit 100K-150Kmampu beli 200K, beli 2 unit 60K-100K
1. Beli sahaja di mana-mana.
rumah murah jauh, beli dan sewarumah murah dekat, beli dan duduk
1. Rajin mencari setiap hari kerana unit menarik banyak mata memerhati.
media sosialmudah.myronda kawasan
1. Guna Agen Hartanah.
padan permintaan (demand) & pembekalan (supply)kadang-kadang dapat nasihat kewangan
1. Lawat Kawasan (Site Visit).
tengok lokasitengok kejiranantengok kerosakan
tengok potensirunding berdepan
1. Semak Profil Kewangan.
Pendapatan (Income)Penolakan (Deduction)KomitmenSimpananPelaburanDebt-Service Ratio (DSR)Kelayakan Pembiayaan
1. Cari ilmu – mentor, buku, seminar
Belajar cara dapatkan rumah murahDapatkan ilmu dan praktikkanIlmu tanpa usaha ibarat pohon tidak berbuah
“Saya tidak beri ikan. Saya hanya bagi joran; pilihlah umpan apa anda nak guna,lubuk mana anda nak pergi dan ikan apa anda nak kail.”
Di mana nak cari senarai hartanah SubSales?
Photo by Andrea Piacquadio on Pexels.com < https://www.pexels.com/photo/writer-working-on-typewriter-in-office-3808904/>
*Artikel asal oleh Mohd_Fadhli_Mohd_Fauzi.
SHARE & FOLLOW
RahimHelmee Properties
Facebook Page
Share this:
< https://rahimhartanah.net/2020/07/22/beli-rumah-pertama/?share=facebook&nb=1>
< https://rahimhartanah.net/2020/07/22/beli-rumah-pertama/?share=jetpack-whatsapp&nb=1>
INFORMASI HARTANAH < https://rahimhartanah.net/> , <
https://wordpress.com/?ref=footer_custom_svg>
More
Loading...
Related
KIRA GAJI BELI RUMAH? <https://rahimhartanah.net/2020/07/27/476/>
PANDUAN BELI RUMAHPERTAMA: PART 1. <https://rahimhartanah.net/2020/09/01/panduan-beli-rumah-pertama-part-1/>
SEMAK KELAYAKAN LOANRUMAH. <https://rahimhartanah.net/2020/08/18/semak-kelayakan-loan-rumah/>
In "BELI"
In "Artikel" In "Artikel"
