SKORO VŠECHNO O NEMOVITOSTECH | REAL ESTATE - ALMOST EVERYTHING ABOUT IT

JARO 2010 | SPRING 2010

Your invitation code | Váš pozvánkový kód

PROJECT & PROPERTY invites you to visit | vás zve

restaurants in Prague at | do pražských restaurací nawww.alakarte.cz

RE3088

We have again divided the market situation into individual segments. A tremendous

number of offers for real estate, property and projects for sale are in the works right now. We have devoted this edition primarily to property put up for sale by the state. Mostly they concern brownfields and that’s why we are also offering

a comparison of construction on greenfields and brownfields. Let us hope that post-revolution de-velopment will not be founded on new brown-fields. The market situation, seen through the eyes of developers, isn’t looking very rosy at the

moment. The sale of flats is practically stymied, office space is being rented out for low prices, and retailers are watching their turnover go into a freefall. But not everyone is doing so poorly, and to them we are devoting space here.

2

1 Networking 2010

4–5 What, how and whether to develop at all

6–7 The Office space market in the CR a SR

8–9 Leased office space at present

10–11 New office project monitoring

12–13 The most attractive tenants

14–17 Termination of the lease

18–21 Marketing office buildings

22–25 Green Building and cost saving

26–29 Green Construction is possible

30–33 Brownfields versus Greenfields

34–35Brownfields versus Greenfields in the eyes of developers

36–39 An effective use of brownfields in practice

40–43 There is still something to buy out there

44–47New package of properties is dominyto real estate market

48–49The Ministry of the interior of the Slovak Republic

50–53 Selling off army property in the CR

54–55A glut in the real etsate owned by the Ministry of Defense SR

56–59 The properties of Czech Railways

60–61 Real estate owned by STEC

62–63 The situation in slovak railways

64–67 Church developers and administrators

68–71 The housing market

72–75 Alternative marketing for rezidence projects

76–79 The situation with the shopping center

80–81The situation with the shopping centeris not so critical

84–85The reality of the slovak reality marketthrough the eyes of construction companies

86–91 What´s happening in the reality world

92–93Orientation on the market can helpyou survive or expand

94–95 New player on Czech Market

96 Authors and sources used

CON

TENT

1 Networking 2010

4–5 Co, jak a zda vůbec developovat

6–7 Kancelářský trh v ČR a SR

8–9V současnosti pronajímanékancelářské prostory

10–11 Nový monitoring office projektů

12–13 Nejatraktivnější nájemci

14–17 Ukončení nájemní smlouvy

18–21 Marketing kancelářských budov

22–25 Green building a šetření nákladů

26–29 Stavět zeleně se dá

30–33 Brownfields versus Greenfields

34–35Brownfields versus Greenfieldsočima developerů

36–39Efektivní využitíbrownfields v praxi

40–43 Stále je co kupovat

44–47Nový balík nemovitostí přicházína realitní trh – Ministerstvo vnitra

48–49Ministerstvo vnútraSlovenskej republiky

50–53 Doprodej armádního majetku v ČR

54–55Prebytočný nehnutelný majetekMinisterstva obrany SR

56–59 Nemovitosti Českých drah

60–61 Nemovitý majetek SŽDC

62–63 Situace na slovenských drahách

64–67 Církev developerem a správcem

68–71 Rezidenční trh

72–75 Alternativní marketing rezidenčních projektů

76–79 Situace shopping center

80–81 Situace shopping center není tak kritická

84–85Slovenský realitní trhočima stavebních společností

86–91Co se děje v realitním světěaneb francouzská riviéra napoví

92–93Orientace na trhu pomůžepřežít či expandovat

94–95 Noví hráči na českém trhu

96 Autoři a použité zdroje

3

V jarním čísle Project & Property 2010 se tra-dičně věnujeme situaci v jednotlivých seg-

mentech developmentu. Na trhu se pohybuje velké množství nabídek nemovitostí, pozemkůi projektů k prodeji, v tomto čísle se dočtete pře-

devším o prodejích nemovitého majetku státu. Jde většinou s o brownfieldy a proto přinášíme porovnání výstavby na greenfields a brownfields. Doufejme, že porevoluční development nezaklá-dá na nové brownfields. Viděno očima develope-

rů totiž situace na trhu není zrovna růžová. Byty se skoro neprodávají, kanceláře se pronajímají za nízké nájemné a retailerům klesají obraty. Ale ne všichni jsou neúspěšní, a těm dáváme prostor.

OBSA

H

A LARGE PIECE OF PROPERTY OUTSIDE THE CITY, THE PRO-JECT DRAWN OUT IN OBTAI-NING THE BUILDING PERMIT, SECURING ADVANCED LEASES ARE IMPOSSIBLE? A BUILDING IN THE MIDDLE OF THE CITY, WHERE EVERYTHING ALREA-DY EXISTS IN SOME FORM OR ANOTHER? WHAT TO DO NOW?

Many developers need to know more about it

and the company Centers DATA is helping them

find a solution, as Pavlína Hajnová and Kryštof

Hajn indicate here:

PP: What do you recommend to investors today – shopping center, office center or hotels?PH: Sometimes the categories of shopping, offi-

ce, and housing bring with them the problems of

developers. Few people know how to effectively

combine individual functions and few know how

to look for solutions outside of these segments

or for the synergetic effects of interconnected-

ness. For the “nonstandard” use of, for example,

a listed granary, standard is to choose a gallery.

But few know how to manage galleries such

that they are economically viable and so their

wonderful plan soon has them on their knees.

KH: Every project should be preceded by an ana-

lysis of the needs of the local people, companies

and the market. Only a detailed understanding

of the local situation can bring long-term and

sustainable commercial success.

PP: Can an external study or analysis reallyhelp developers?

PH: I understand that analyses and studies

don’t make the day of many developers.

Some of them already have their plates full

and these studies don’t always help them in

the end. It can also be seen that many studies

were written on tables and based on years of

repeated models, or in the worst case were

designed in accordance with the expectations

of the client.

KH: No carefully worked out research can help

a developer unless an expert familiar with the

complexities of the market prepares it. For

example, research conducted two years earlier

may confirm the correctness of an expansion

plan, but an expert could add information about

the market gradually overheating, make a guess

about the absorption rate, etc. Moreover, it must

also be taken into account that people often ne-

ver know what it is they want.

PP: What should a good feasibility studyor marketing analysis resolve then?PH: From the initial analysis, we formulate

not only the functional uses of the project, but

we also propose a model for the subsequent

administration of it and marketing activities,

including sales tools. We are probably the only

ones who guarantee an offer to later adminis-

ter the project.

KH: Marketing should basically point out what

people want to buy so that I know what to ma-

nufacture and not convince consumers to buy

that which I already know how to make.

4D

EVELOPM

ENT

TO DEVELOP

Answers to other questions are available in specific marketing and operational ana-lyses and feasibility studies carried out by the company Centers DATA, Kryštof Hajn,(+420 602 645 011, k.hajn@centers.cz)and Pavlína Hajnová (+420 164 740,pavlína.h@centers.cz).

KOLBEN TOWER, CODECO | Source: CREST COMMUNICATION

VELKÝ POZEMEK ZA MĚSTEM, PROJEKT DOTAŽENÝ DO STA-VEBNÍHO POVOLENÍ A PŘED-PRODEJE NEJDOU? OBJEKT UPROSTŘED MĚSTA, KDEJIŽ V NĚJAKÉ FORMĚ VŠEEXISTUJE? CO DÁL?

To potřebuje vědět mnoho developerů a spo-

lečnost Centers DATA pomáhá najít řešení, jak

dokládají Pavlína Hajnová a Kryštof Hajn:

PP: Co dnes doporučujete investorům -shopping centrum, office centrum nebo hotely?PH: Občas právě škatulky shopping, office, rezi-

dence přinášejí developerů problémy. Málokdo

umí efektivně kombinovat jednotlivé funkce

a málokdo umí hledat řešení mimo tyto seg-

menty nebo synergické efekty propojení. Pro

„nestandardní“ využití například památkově

chráněné sýpky se vybírá standardně galerie.

Galerii ale málokdo umí spravovat tak, aby při-

nášela ekonomický efekt a tak se z bohulibého

plánu stává koule na noze.

KH: Každému projektu by měla předcházet

analýza potřeb obyvatel, firem a trhu v dané

lokalitě. Jen detailní porozumění lokální situaci

může přinést dlouhodobý a udržitelný komerční

úspěch.

PH: Posuzovat se musí například kupní síla, ve-

likost trhu či rychlost absorpce celého spektra

konkurenčních projektů. Bohužel trh je zaple-

velený i nekvalitními realizacemi, které do jisté

míry už poptávku saturovaly.

PP: Může externí studie nebo analýzadeveloperovi opravdu pomoci?PH: Chápu, že se mnoha developerům při slově

analýza nebo studie udělá špatně. Někteří jich

mají plné police a ne vždy jim pomohou. Často

je poznat, že je studie napsaná od stolu podle

léta opakované šablony, nebo v horším případě

tak, aby dopadla podle předpokládaného přání

zadavatele.

KH: Ani poctivě udělaný průzkum nemusí de-

veloperovi pomoci, pokud jej nedělá odborník

s komplexní znalostí trhu. Například průzkum

před dvěma lety mohl potvrdit správnost plá-

nů na expanzi, ale odborník k tomu měl dodat

informace o postupném přehřívání trhu, odhad

postupné absorpce atd. Navíc je nutné brát

v úvahu, že lidé často sami neví, co chtějí.

PP: Co všechno tedy má dobrá feasibility study nebo marketingová analýza řešit?KH: Marketing má ve své podstatě pojmenovat,

co lidi chtějí nakupovat, abych to mohl správně

vyrobit, a ne přesvědčovat spotřebitele, aby ku-

povali to, co už umím vyrábět.

PH: My už od vstupní analýzy formulujeme nejen

funkční využití, ale navrhujeme i model následné

správy a marketingové aktivity včetně prodejních

nástrojů. Za své návrhy umíme převzít zodpovědnost

ve formě dlouhodobé spolupráce během provozu,

případně i převezmeme celou správu projektu.

5

DOCK | ZDROJ: CREST COMMUNICATION

DEVELOPOVAT

DEVELO

PMEN

T

Odpovědi na další otázky přináší konkrétní marketingové i provozní analýzy a studie proveditelnosti vytvořené společností Cen-ters DATA, Kryštof Hajn, (+420 602 645 011,k .hajn@centers.cz) a Pavlína Hajnová(+420 164 740, pavlína.h@centers.cz).

OFFICE

6

THE OWNERS OF ADMINISTRA-TIVE BUILDINGS ARE DECIDED-LY NOT HAPPY.Tenants are now taking up the issue of the terms

of their rents. More commercially successful at

the moment are the office spaces in the lower

category – B and even lower in the regions.

At first view it looks like the construction of

administrative spaces has been frozen in time.

Still, Centers DATA documents that more than

130 projects in Prague and roughly 70 outside it

can be immediately opened under good market

conditions.

Although demand in 2009 achieved a relatively

high level, about 250,000 m2, it was still most-

ly about renegotiation. According to DTZ, these

consist of a total of 35% of all leases, including

sublets. The major part of the transactions was

represented by relocating between individual

buildings, meaning there has been no greater

absorption of unoccupied space. According to re-

alty agencies, the demand for new office spaces

in Bratislava was running around 65,000 m2.

Vacancies in Prague crossed the 25% threshold

long ago and it hasn’t been different in Brati-

slava either. Last year saw the addition of more

than 130,000 m2 and new office spaces in Bra-

tislava is more than 1,400,000 m2. Centers DATA

has shown there are more than 50 projects in

Bratislava and another 40 outside of it.

It is not decent to talk about the status of rents.

It just wouldn’t do to write the truth down for

the public. We prefer to provide such informati-

on through personal encounters.

THE OFFICE SPACE MARKETIN THE CR AND SR

Office project under preparation, PraguePlánované office projekty v Praze

7

VLASTNÍKŮM ADMINISTRATIV-NÍCH BUDOV ROZHODNĚ NENÍ VESELO. PODMÍNKY NÁJMU SI NYNÍ DIKTUJÍ NÁJEMCI.

Komerčně úspěšnější jsou momentálně kance-

lářské plochy nižšího standardu – B a v regio-

nech i nižší. Výstavba administrativních objektů

na první pohled zamrzla. Nicméně Centers DATA

eviduje více než 130 pražských a zhruba 70 mi-

mopražských projektů, které mohou být za op-

timálních podmínek (podepsané předpronájmy

+ získání úvěru) obratem spuštěny.

Ačkoli realizovaná poptávka v roce 2009 dosa-

hovala relativně vysoké úrovně, cca 250 000 m2,

jednalo se především o renegociace. Ty podle DTZ

tvořily spolu s podnájmy celkem 35 % z celkových

realizovaných pronájmů. Převážnou část transak-

cí představovaly také relokace mezi jednotlivými

budovami. Nedochází tak k větší absorpci neob-

sazených prostor. V Bratislavě se realizovaná po-

ptávka v nových kancelářích dle údajů realitních

agentur pohybuje kolem 65 000 m2.

Neobsazenost nových projektů v Praze již dávno

pokořila hranici 25 % a ani Bratislava na tom není

jinak. Loni přibylo víc než 130 000 m2 nových

bratislavských kanceláří a celkem jich je přes

1 350 000 m2. Centers DATA eviduje více než 50

bratislavských projektů a zhruba 40 mimo ni.

O vývoji nájemného není snad ani slušné mluvit

– pravda se veřejně napsat nedá. Informace rádi

poskytneme při osobním jednání.

KANCELÁŘSKÝ TRH V ČR A SR

V SOUČASNOSTI PRONAJÍMANÉKANCELÁŘSKÉ PROSTORY

7777

OFFICE

Praha 6

Ústí nad Labem

Mladá Boleslav

Hradec Králové

Slaný

Plzeň

Příbram

Brno

Praha 5 Praha 4

Praha 7

Praha 2

Praha 12

Praha 13

Praha 8

Praha 3

Praha 9

Praha 14

Praha 15

Praha 11

Praha 8 Praha 1

RuzyněAirport

R10

D11

D1

R4

D5

R7

D8

Metro B

Metro C

Metro APra

DD5

NÁZEV: CLASSIC 7DEVELOPER:AFI EUROPE CZECH REPUBLICADRESA: JANKOVCOVA, PRAHA 7PLOCHA: I. FÁZE 18 000 M2 CELKOVÉ PLOCHY / K DISPOZICI 6 000 M2, II. FÁZE 11 000 M2

DATUM ZPROVOZNĚNÍ:I. FÁZE 2008, II. FÁZE 2011

CHARAKTERISTIKA:První fáze Classic 7 Business Park vznikla konver-

zí původních industriálních budov holešovického

parního mlýna na kancelářské prostory. Druhá

fáze již má platné stavební povolení.www.classic7.cz

PřPříříbíbbbrbrbraraaí mR4

VÍTĚZStavba roku 2009

Best of Realty 2009

VÍTĚZStavba roku 2009

Best of Realty 2009

V SOUČASNOSTI PR

OFFICE

8

Praha 6

Ústí nad Labem

Mladá Boleslav

Hradec Králové

Slaný

Plzeň

Příbram

Brno

Praha 5 Praha 4

Praha 7

Praha 2

Praha 12

Praha 13

Praha 8

Praha 3

Praha 9

Praha 14

Praha 15

Praha 11

Praha 8 Praha 1

RuzyněAirport

R10

D11

D1

R4

D5

R7

D8

Metro B

Metro C

Metro A

a 22

a 1

Pr

15

AA

NÁZEV: FILADELFIEDEVELOPER: PASSERINVEST GROUPADRESA: BB CENTRUM, PRAHA 4PLOCHA: 30 000 M2 KANCELÁŘSKÝCH PLOCH, 4 500 M2 RETAILOVÝCH PLOCHDATUM ZPROVOZNĚNÍ: LÉTO 2010

CHARAKTERISTIKA:FILADELFIE tvoří novou dominantou administra-

tivního areálu BB Centra na Praze 4. Kromě ad-

ministrativních ploch nabídne i obchodní pasáž.www.bbcentrum.cz

NÁZEV:HARFA OFFICE PARKBUDOVA AMADEUSDEVELOPER: LIGHTHOUSE GROUPWWW.LHG.CZADRESA: ČESKOMORAVSKÁ, PRAHA 9PLOCHA: 18 500 M2 CELKOVÉ PLOCHYDATUM ZPROVOZNĚNÍ: ZIMA 2010

CHARAKTERISTIKA:Budova AMADEUS je součástí nového zábavního

a nákupního centra Galerie Harfa. Svým nájem-

cům nabídne přímý komfort služeb, obchodů,

restaurací, fitness a wellness program. Přidanou

hodnotou je vysoká nabídka parkovacích míst.

www.galerieharfa.cz

V SOUČASNOSTI PRONO

FFICE

9

NÁZEV: PRAGUE MARINA OFFICE CENTERDEVELOPER: LIGHTHOUSE GROUPWWW.LHG.CZADRESA: JANKOVCOVA, PRAHA 7PLOCHA: 13 500 M2 CELKOVÉ PLOCHY / K DISPOZICI 9 500 M2

DATUM ZPROVOZNĚNÍ: ZIMA 2009

CHARAKTERISTIKA:Prague Marina Office Center nabízí flexibilní kan-

celáře typu „A“. Svým štíhlým půdorysem šetří

konečnou celkovou výměru kanceláří nájemce

a tím celkové náklady na pronájem.

www.pmoc.cz

Praha 6

Ústí nad Labem

Mladá Boleslav

Hradec Králové

Slaný

Plzeň

Příbram

Brno

Praha 5 Praha 4

Praha 7

Praha 2

Praha 12

Praha 13

Praha 8

Praha 3

Praha 9

Praha 14

Praha 15

Praha 11

Praha 8 Praha 1

RuzyněAirport

R10

D11

D1

R4

D5

R7

D8

Metro B

Metro C

Metro A

NÁZEV: DOCKDEVELOPER: CRESTYLADRESA: VOCTÁŘOVA, PRAHA 8PLOCHA: DOCK 01: 9.000 M2, DOCK 02:21.700 M2, DOCK 03: 18.700 M2,DOCK 04: 18.500 M2

DATUM ZPROVOZNĚNÍ:DOCK 01 - Q3 2011, D0CK 02, 03, 04- PŘIPRAVENO K ZAHÁJENÍ

CHARAKTERISTIKA:DOCK je nový business park, který vzniká mezi

Karlínem a Libní. Kromě kancelářských budov třídy

A jsou jeho součástí také komerční prostory pro

obchody, marina, jachtařský klub a rezidence.

www.dock.cz

09

n-

15

etro o AA

NNÁÁÁZZEEV

METHODS FOR DIRECTLY MONITORING PROJECTS GOING ON IN PRAGUE HAVE FINALLY MADE THEIR WAY INTO REALTY OFFICES. WE ASKED LENKA HARTMANNOVÁ FROM THE COMPANY DTZ TO GIVE US A COUNT OF “THE NUMBER OF CRANES” ON BEHALF OF REALTY COMPANIES:

“Every quarter since 2Q 2009 we have been

monitoring construction sites directly on locati-

on during individual phases (building the shell

construction according to the number of planned

floors, cladding and subsequent interior work in-

side the building). In the DTZ methodology, each

phase has a certain assigned weight. We can

therefore specify a completion percentage for a

particular project and realistically determine how

long it will take for the project to be finished.

PP: What numbers has yourmonitoring turned up about the market? LH: We are documenting administrative projects

with a capacity of up to 1.4 million square feet

of space in various degrees of preparation up to

the end of 2012. But only a fraction of them are

in the phase of construction right now: 134,300

m2 of office space in nine projects involving

13 buildings. Of the projects under constructi-

on, 17,700 m2 should be completed this year,

71,100 m2 in 2010 and 45,500 m2 in 2011. A to-

tal of 280,000 m2 could be completed in 2011.

PP: In what phase do the projects underconstruction find themselves in?LH: Of the volume of space under construction,

52% involves shell construction, 20% cladding

the building and 28% have developers already

doing interior work.

PP: How many projects have youdocumented in the preparation phase?LH: Building permits have been issued to projects

with a total capacity of 265,000 m2, the majority

of which, however, will not begin without leases

concluded in advance or having at least one firm

tenant. Zoning decisions have been issued for

projects totaling 327,000 m2 of space. Other pro-

jects offering 676,000 m2 can be found in various

phases – these can be finished by 2012 only if

all the necessary permits, advance leasing and

financing are secured before then.

PP: What’s your prediction for market activity?LH: If the predictions of DTZ are true, the avera-

ge annual growth in office space in Prague will

reach approximately 95,000 m2 during 2009 and

2010. Carrying out projects depending on major

tenants leasing in advance or having a specific

tenant can be moved up to 2013 and beyond.

10O

FFICE

shell construction67669

cladding36144

interior work4310

PLANNED PROJECTS

33%

63%

4%

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

2010 2011 2012 waiting foradvance leasing

(sq m)

under construction building permits zoning decisions planned

PROJECTS UNDER CONSTRUCTION

Source: DTZ

LH: Building

with a total

of which, h

concluded i

tenant. Zon

NEW OFFICE PROJECT

METHODS FOR DIRECTLY MONITORINGPROJECTS GOING ON IN PRAGUEHAVE FINALLY MADE THEIR WAYINTO REALTY OFFICES. WE ASKEDLENKA HARTMANNOVÁ FROM THE

PP: What numbers has yourmonitoring turned up about theLH: We are documenting admini

with a capacity of up to 1.4 mil

V RÁMCI MONITORINGU AKTUÁLNÍCH PRAŽSKÝCH PROJEKTŮ SE KONEČNĚ UŽ I V REALITNÍCH KANCELÁŘÍCH OBJEVUJÍ METODY PŘÍMÉHO SLEDOVÁNÍ. POŽÁDALI JSME LENKU HARTMANNOVOU ZE SPOLEČNOSTI DTZ, ABY ZA REALITNÍ KANCELÁŘE PŘEDSTAVILA „POČÍTÁNÍ JEŘÁBŮ“.

„Již od 2Q 2009 každé čtvrtletí přímo na místě mo-

nitorujeme výstavbu v jednotlivých stádiích (výstav-

ba hrubé stavby podle počtu plánovaných podlaží,

opláštění a následně vnitřních prací v interiéru bu-

dovy). Každá fáze má v metodologii DTZ přiřazenu

určitou váhu. Ve výsledku tak určíme procentuální

dokončenost projektu a lze také realisticky určit za

jak dlouho projekt může být dokončen“.

PP: Jaká čísla o trhu Vám z monitoringu vycházejí? LH: S výhledem do konce roku 2012 evidujeme

v různém stupni příprav administrativní projek-

ty s kapacitou až 1,4 milionu čtverečních met-

rů. Ve stádiu realizace je však nyní jen zlomek:

134 300 m2 kanceláří v devíti projektech o tři-

nácti budovách. Z projektů ve výstavbě by

17 700 m2 mělo být dokončeno již v roce 2009,

71 100 m2 v roce 2010 a 45 500 m2 v roce 2011.

Celkem by pak mohlo být v roce 2011 dokonče-

no až cca. 280 000 m2.

PP: V jaké fázi se nacházejí projektyve výstavbě?LH: Z objemu ploch ve výstavbě je 52 % ve fázi hrubé

stavby, na 20 % ploch se pracuje na opláštění budovy

a v 28 % již developeři provádí vnitřní úpravy.

PP: Kolik projektů evidujete ve fázi příprav?LH: Platné stavební povolení mají projekty s cel-

kovou kapacitou 265 000 m2, které však většinou

nebudou zahájeny bez uzavření předpronájmů či

jednoho konkrétního generálního nájemce. Územ-

ní rozhodnutí pak již bylo vydáno projektům s ob-

jemem 327 000 m2. V různém stádiu příprav se

nacházejí další projekty s nabídkou až 676 000 m2

– ty mohou být do roku 2012 dokončeny jedině

za předpokladu získaní všech nutných povolení,

zajištěných předpronájmů a tím i financování.

PP: Jakou tedy předpovídáte aktivitu trhu?

LH: Pokud se naplní předpoklady DTZ, bude či-

nit průměrný roční přírůstek kancelářských ploch

v Praze v letech 2009 a 2010 přibližně 95 000 m2.

Realizace zamýšlených projektů závislých na

velkých předpronájemech nebo určených pro

konkrétního nájemce může být posunuta až do

roku 2013 i dále.

11

OFFICE

hrubá stavba67669

opláštění36144

vnitřní úpravydevelopera

4310

PLÁNOVANÉ PROJEKTY

33%

63%

4%

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

2010 2011 2012 čeká napředpronájem

(sq m)

ve výstavbě stavební povolení územní rozhodnutí plánováno

PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ

Zdroj: DTZ

rozhodnutí pak již bylo vydáno projektům s ob-

mem 327 000 m2. V různém stádiu příprav se

cházejí další projekty s nabídkou až 676 000 m2

y mohou být do roku 2012 dokončeny jedině

LH: Pokud se naplní předpoklady DTZ, bude či-

nit průměrný roční přírůstek kancelářských ploch

v Praze v letech 2009 a 2010 přibližně 95 000 m2.

Realizace zamýšlených projektů závislých na

OFFICE

NOVÝ MONITORING

FOR IT, PHARMACEUTICAL COMPANIES AND TELECOMMU-NICATIONS FIRMS THE MOST POPULAR POTENTIAL TENANT ARE GOVERNMENT OFFICES.

Developers, and not just they, would love to see

the same situation in Czech cities as exists in The

Hague, London or Berlin. They are the typical ci-

ties where public institutions are undergoing ra-

dical restructuring of their property portfolios.

The current use of office space by public institutions

is inefficient. The average space for an employee in

the private sector is (according to DTZ) 10 – 12 m2,

while for state institutions in Prague (according to

information given by the government’s Dislocati-

on Commission) it is 15.5 m2. Some government

offices even approach as much as 35 m2 for

a single employee.

Prague 1 is home to many government buildings,

so we asked for an interview with Mr. Filip Dvo-

řák, the mayor of the Prague 1 district.

PP: Moving government clerks from roughly twenty buildings into one was carried out by the Prague magistrate four years ago. But it did not play out well in the media.FD: Unfortunately two different matters got mi-

xed up here. The media focused on the most un-

pleasant aspect of the story. But the relocation

has had its many good points: the concentration

of costs, a more efficient operation of the bu-

reaus and last but not least transparency for the

people of this country – you see where to go.

A justifiable source of criticism was the subse-

quent handling of the now available properties.

It was a managerial and marketing process that

wasn’t handled entirely well. Mistakes are made

in dealing with such proportions and they can

appear to be really big even if they only con-

cern small details. But under the conditions of

self-government, business cannot be done with

them as is normal with commercial entities. Sel-

f-government doesn’t have it easy in negotia-

ting. The transparency of the process costs time

and money. Sometimes you don’t get a single

interested party in the first round and then six

come along for the third.

PP: For some developers, government clerks are welcomed as tenants. Does your city district support the presence of centralized bureaus? FD: Prague 1 is always a lucrative address. But a

ministry working with public funds need not pay

for the exclusivity of location. It should stick wi-

thin the confines of efficient use and costs. The

government gave up on the historical chance to

concentrate its offices. For example in Bubny –

Zátory, something like Paris’ La Defense could

have been developed and yet it is still working

out of buildings that were not built for the go-

vernment and so are unsuitable. For example,

the ministry for local development is located in

an apartment building on Old Town Square whi-

le it is busy creating pressure to turn commercial

spaces into housing units.

12PU

BLIC INSTITU

TION

S

PROBLEMS WITH BUDAPEST’S SEATThe capital of Hungary began a plan two ye-ars ago to build a new government center that should become the seat of the premier and 11 ministries. This area close to the his-toric Train Station West earmarks 16.5 ha for a government building and another 40 ha of developed land in its surroundings. But this plan was put on hold not too long ago due to the lack of adequate funding and complicati-ons that arose during the tenders.

Illustrational photo | Ilustrační foto

PO IT, FARMACEUTICKÝCH FIRMÁCH A TELEKOMUNI-KACÍCH JSOU NYNÍ NEJ-OBLÍBENĚJŠÍM POTENCI-ÁLNÍM NÁJEMCEM ÚŘADY.

Developeři, a nejen oni, by rádi viděli i v čes-

kých městech stejný stav jako v Haagu, Londýně

nebo Berlíně. To jsou typická města, kde veřejné

instituce přistoupily k radikální restrukturalizaci

nemovitostního portfolia.

Stávající využití kancelářských prostor veřejný-

mi institucemi je neefektivní. Průměrná plocha

na pracovníka v soukromém sektoru činí (pod-

le DTZ) 10 – 12 m2, zatímco u státních institucí

v Praze (podle údajů vládní Dislokační komise

ČR) je to 15,5 m2. Některé úřady atakují dokonce

hranici 35 m2 na jednoho pracovníka.

Praha 1 má na svém území mnoho úřednických

budov, proto jsme o rozhovor požádali pana

Filipa Dvořáka, starostu městské části Praha 1.

PP: Sestěhování úředníků ze zhruba dvaceti bu-dov do jediné již provedl pražský magistrát před čtyřmi lety. Mediálně se však tato akce nesetka-la s dobrou odezvou…FD: Bohužel se dohromady míchají dvě rozdílné

skutečnosti. Média se soustředila na nešťastnější

část příběhu. Přesídlení přineslo jednoznačné klady:

koncentrace nákladů, efektivnější běh úřadu a v ne-

poslední řadě i transparentnost pro občany – prostě

víte kam jít. Oprávněným předmětem kritiky je ná-

sledné nakládání s uvolněnými nemovitostmi. Byl

to manažersky a marketingově ne zcela zvládnutý

proces. V takovém množství se chyby prostě dělají

a mohou se jevit jako zásadní, i když se týkají de-

tailů. V podmínkách samosprávy navíc nelze obcho-

dovat jako je tomu běžné u komerčních subjektů.

Samospráva těžko vyjednává. Transparentnost řízení

stojí čas a peníze. Někdy se do prvního kola nepři-

hlásí žádný zájemce a do třetího pak šest.

PP: Pro některé developery jsou úředníci velmi vítaní nájemci. Podporuje vaše městská část přítomnost centrálních úřadů? FD: Jsme hrdí na to, že na našem území sídlí

mnoho ministerstev i úřad vlády. Je však otázkou,

zda by se i vláda neměla zamyslet nad efektivi-

tou využití budov a náklady s tím spojenými. Stát

k mé obrovské lítosti rezignoval na historickou

šanci koncentrovat své úřady. Například V Bub-

nech – Zátorech mohla vzniknout obdoba pařížské

La Defense. Dnes se stále úřaduje v budovách,

které primárně nebyly pro úřadování stavěny,

čili jsou nevyhovující. Například Ministerstvo pro

místní rozvoj paradoxně sídlí z velké části v pů-

vodním bytovém domě na Staroměstském ná-

městí, přičemž právě toto ministerstvo vytváří

programy podpory rozvoje bytové výstavby.

13

POTÍŽE S BUDAPEŠŤSKÝM SÍDLENÍMHlavní město Maďarska zahájilo před dvěma lety plán na vybudování nového vládního centra, které se mělo stát sídlem premiéra a dalších 11 ministerstev. Plocha v blízkosti historického Západního vlakového nádraží zahrnuje 16,5 ha pro vládní budovu a dalších40 ha rozvojového území v jejím okolí. Nic-méně, tento plán byl nedávno pozastaven kvůli nedostatečným finančním prostředkům a komplikacím ve výběrovém řízení.

VEŘEJNÉ IN

STITUCE

Filip Dvořák na Workferenci nejen o Retailu

Illustrational photo | Ilustrační foto

CAN A LEASE CONCLUDED FOR CERTAIN PERIOD OF TIME BE TERMINATED BEFORE THE ENDOF THE LEASE?

One of the current legal questions connected to

leases is whether a lease concluded for a certain

period of time can be terminated before the pe-

riod of time in question has lapsed. Does the te-

nant have the option to withdraw or give notice?

This question can be answered in the affirmative

in three cases:

1. The tenant has succeeded in putting this

clause explicitly in the contract; or

2. The lessor breaches his legal or contractual

obligation; or

3. There exist grounds for giving notice as esta-

blished by law.

The following should be noted for individual cases:

ad 1. Giving notice made possible in the contract

This only deals with those cases where the te-

nant has negotiated the possibility to terminate

the contract before the stipulated period of the

lease has lapsed during the course of negotiati-

ons. It concerns either a break option – the possi-

bility to terminate the lease arrangement by a

certain, previously agreed-to time. This option is

a one-off deal and must be used with sufficient

advance notice (usually 6 months in advance). If

the tenant does not apply this right within the

agreed period, the option to terminate the con-

tract expires.

Another case might be the situation where a

tenant in a shopping center has negotiated to

have the option to withdraw from the lease if

TERMINATIONOF THE LEASE

Illustrational photo | Heřmanův dvůr

LAW14

LZE UKONČIT NÁJEMNÍ SMLOUVU UZAVŘENOU NA DOBU URČITOU PŘED SKONČENÍM NÁJMU?Jednou z aktuálních právních otázek související

s nájmem se stává dotaz, lze-li ukončit nájemní

smlouvu uzavřenou na dobu určitou ještě před

uplynutím sjednané doby. Má nájemce možnost

od smlouvy odstoupit nebo ji vypovědět?

Na tuto otázku je možné kladně odpovědět zá-

sadně ve třech případech:

1. nájemce si takovou možnost ve smlouvě vý-

slovně dojednal; nebo

2. pronajímatel porušuje své zákonné či smluv-

ní povinnosti; nebo

3. existuje zákonem stanovený výpovědní důvod.

K jednotlivým případům lze poznamenat násle-

dující:

ad 1. Smluvní možnost výpovědi

V tomto případě se jedná pouze o případy, kdy

si nájemce již v průběhu dojednávání nájemní

smlouvy s pronajímatelem dojednal možnost vy-

povědět smlouvy ještě před uplynutím sjednané

doby nájmu. Jedná se buď o tzv. break option,

tzn. možnost ukončit nájemní vztah k určitému,

předem dohodnutému datu během nájemního

vztahu. Tato možnost bývá jednorázová a musí

být uplatněna v dostatečném předstihu (zpravi-

dla 6 měsíců dopředu). Pokud by nájemce toto

právo v dohodnutém termínu neuplatnil, tato

možnost smlouvu vypovědět zaniká.

Dalším případem může být např. situace, kdy si

nájemce v obchodním centru dojedná, že bude

mít možnost nájemní smlouvu vypovědět, po-

kud do určité doby nedosáhne určitého obratu.

Tuto výsadu ale mívají pouze klíčoví nájemci

ící

ní

ed

st

á-

ý-

v-

d.

e-

dy

ní

y-

né

n,

u,

ho

usí

vi-

to

to

si

de

o-

u.

mci

Illustrational photo | Ilustrační foto

UKONČENÍNÁJEMNÍSMLOUVY

PRÁVO

15

he does not achieve a certain turnover within

the specified period. This privilege, however, is

reserved for only key clients of the center and

likewise only for a certain period after the start

of center operations.

ad 2. breach of the lessor’s obligations

and involves the subgroups:

a) breach of contractual obligations;

b) breach of legal obligations;

c) giving notice;

d) withdrawing from the contract.

Perhaps more interesting here is the breach of

legal obligations. The main factors are whe-

ther the legal reason for giving notice by the

tenant stipulated in § 9, para. 3, letter c of Act

no. 116/1990 has not been excluded, i.e “the

lessor has committed a breach of his obligations

stipulated in § 5, para. 1, of the law.” § 5, para.

1, of no. 116/1990 establishes these obligations

for the lesser:

(i) provide the tenant with space in the conditi-

on needed for contractual goal of the lease;

(ii) this condition is maintained at his own

costs;

(iii) ensures the proper provision of services con-

nected to the use of a non-residential space;

(iv) ensures the tenant enjoys the full and unin-

terrupted execution of rights connected with

the lease.

The above-mentioned obligations, however, ap-

ply only for the case of whether the parties have

not agreed otherwise in the lease.

If it has not been agreed otherwise in the lease

and the lessor has grossly breached his above-

mentioned obligations, the tenant can give noti-

ce. The period for giving notice is either stipula-

ted by the contract or is set at three months.

Another possibility might be to withdraw from

the contract after the other party has been infor-

med in the proper manner. It would have to deal

with the legal reasons for withdrawing from the

contract stated in the Commercial Code, e.g. a

substantial delay in fulfilling any of the con-

tractual obligations.

ad 3.

§ 9, para. 3 of Act no. 116/1990 gives the te-

nant the right to withdraw from a lease in cases

whereby:

a) the tenant loses the capability to maintain

operations which the space was leased for; or

b) the subject of the lease becomes untenable for

contractual use due to no fault of the tenant.

It again fundamentally applies that the con-

tractual parties can exclude the application of

this provision from the contract.

It is necessary to mention that item a) is about

attempts at abuse on the part of tenants. The opi-

nion has grown that if “I return” my trade licen-

ses, I forfeit my authorization to conduct business

activities and therefore I can terminate the lease.

There does, however, exists adequate judicature

that mandates such conduct is in conflict with

moral behavior and therefore such a termination

would be in invalid in any conflict with the law.

Item b) is intended for situations whereby it is not

possible to use the leased space on account of a

natural disaster. The situation could be questiona-

ble if it is not possible to use only part of the leased

space. In such an event, the deciding factor would

be whether the part of the rented space that can-

not be used is an important space without which

no proper use of the entire space is possible. Or it

can deal only with the partial limitation of the use

of the property founded on the claim for decrease

in rent, not however on grounds for withdrawal. In

this event it will be necessary to judge each situa-

tion on an individual basis.

JUDr. Olga Humlová CSc., LL.M, partner in the

law firm Salans Europe LLP, head of the property

division in the Prague and Bratislava offices

16LAW

Illustrational photo | Lochkov lofts

centra a též jen po určitou dobu od zahájení fun-

gování centra.

ad 2. porušení povinností pronajímatele

Zde se jedná o čtyři podskupiny:

a) porušení smluvních povinností;

b) porušení zákonných povinností;

c) výpověď;

d) odstoupení od smlouvy.

Zajímavé asi je spíše porušení zákonných povin-

ností. Zde hraje roli, zda byl nebo nebyl vyloučen

zákonný důvod pro výpověď ze strany nájem-

ce stanovený v § 9 odst. 3 písmeno c zákona

č. 116/1990, tj. „pronajímatel hrubě porušuje

své povinnosti stanovené v § 5 odst. 1 zákona“.

§ 5 odst. 1 z.č. 116/1990 ukládá pronajímateli

povinnost:

(i) odevzdat prostor nájemci ve stavu způsobi-

lém ke smluvenému účelu nájmu;

(ii) v tomto stavu je svým nákladem udržovat;

(iii) zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž

poskytování se s užíváním nebytového pro-

storu spojeno;

(iv) umožnit nájemci plný a nerušený výkon

práv spojených s nájmem.

Výše uvedené povinnosti však platí pouze tehdy,

nebylo-li stranami v nájemní smlouvě dohodnu-

to jinak.

Pokud by v nájemní smlouvě nebylo dohodnuto

jinak a pronajímatel by hrubě některé se svých

výše uvedených povinností porušoval, může

nájemce dát výpověď. Výpovědní lhůta je buď

stanovena smlouvou nebo činí tři měsíce.

Další možností by mohlo být odstoupení od

smlouvy, které je platné a účinné doručením dru-

hé straně. Zde by se ale muselo jednat o zákon-

né důvody pro odstoupení od smlouvy uvedené

v obchodním zákoníku, jako např. podstatné pro-

dlení s plněním nějaké smluvní povinnosti.

ad 3.

§ 9 odst. 3 zákona č. 116/1990 dává právo ná-

jemci vypovědět nájemní smlouvu v případech,

kdy:

a) nájemce ztratí způsobilost k provozování čin-

nosti, pro kterou si nebytový prostor najal;

nebo

b) předmět nájmu se stane bez zavinění nájem-

ce nezpůsobilý ke smluvenému užívání.

Zásadně opět platí, že smluvní strany mohou

aplikaci tohoto ustanovení smluvně vyloučit.

K bodu a) je nutno uvést, že dochází k poku-

sům o jeho zneužití ze strany nájemců. Rozšířil

se názor, že pokud „vrátím“ živnostenské listy,

pozbydu oprávnění k výkonu podnikatelské čin-

nosti a tudíž mohu vypovědět nájemní smlouvu.

Existuje však již dostatečná judikatura, dle které

by takové jednání bylo v rozporu s dobrými mra-

vy a tudíž taková výpověď by byla pro rozpor

se zákonem neplatná.

Bod b) pomýšlí na situace, kdy např. v důsled-

ku živelné katastrofy nebude možné pronajatý

prostor užívat. Sporné mohou být situace, kdy je

nemožné užívat pouze část pronajatých prostor.

V takovém případě bude rozhodující, zdali část

pronajatého prostoru, který není možné užívat,

je důležitým prostorem, bez kterého nelze řád-

ně užívat celý nebytový prostor. Nebo se může

jednat pouze o částečné omezení užívání nemo-

vitosti zakládající nárok na snížení nájmu, nikoli

však výpovědní důvod. V tomto případě bude

nutné posuzovat každou situaci individuálně.

JUDr. Olga Humlová CSc., LL.M, partnerka advokát-

ní kanceláře Salans Europe LLP, vedoucí oddělení

nemovitostí pražské a bratislavské kanceláře

17

Ilustrační foto | Louvre PRÁVO

A lovely view of the city and Prague Castle or a green building is nothing original – more on the next page.

RELATIONSHIPS ARE THE FOUNDATION OF BUSINESS

Looking for the right components of marketing and

promotion to help rent office space was one of the

discussions going on at this year’s Workference about

more than just Office. The main speaker was Pavel

Klimeš from the company EMCM and Milan Klugar

from the company Desicom. The entire discussion

was very open and thanks to that we can talk about

relationships being the most important factor.

In the case of office spaces, fi-

nancing is rarely earmarked

for marketing. Promotion

is talked about only after

the lease falls through.

Ideal, however, is to formu-

late, as with an architectural

proposal, the dominant traits

and then to create an axis of commu-

nication. According to experts, little is done with

the image of the building being dependent on

the makeup of the tenants. Opposed to that,

however, is the fact that even for a company

whose address is a marketing tool, costs are still

more important.

LEASING AND PRE-LEASING The most discussed chapter about promotion was

marketing material. Printed brochures, PR texts,

billboards and canvases on buildings are of cour-

se a given and likewise are ceasing to function.

Various Internet listings are also a necessary ad-

dition. Sometimes it happens that an assistant is

assigned to make a list of potentially new office

spaces and labors under the key phrases: “New

offices, offices for lease, etc.” The assistant has

other priorities than the managing director but

the web advert must satisfy both. What cannot

happen, but still does as a rule, is for placard to

hang on building more than one year.

THE MOST POPULAR TOOLS A hit in recent times is direct mail. Ideal is to

set up a portfolio of potential tenants using your

own research, but the response ranges from 3 –

4% for purchasing and using quality or self-crea-

ted databases. The exclusivity of the publication

sent out and candor can increase the response

to up to 10%. Direct mailings should be followed

up by telephone and personal contact. The pro-

18M

ARKETIN

G – O

FFICE

Illustrational photo | Ilustrační foto

MARKETINGOFFICE BUILDINGSDOES MARKETINGOFFICE BUILDINGSEVEN EXIST?

In the c

nancin

for m

is ta

the

Ideal,

late, as

proposal,

and then to crea

nication. According to exp

the image of the building

the makeup of the tena

OFFICEFOR LEASE

Dostatečně atraktivní užnení pouhý hezký výhledna město nebo Pražský hradani „jen“ zelená budova

– více viz na další straně.

VZTAHY – ZÁKLAD BUSINESSUHledáním fungujících prvků marketingu a propa-

gace, které by pomohly pronajmout kancelářské

prostory se zabývala i jedna z diskusí letošní

Workference nejen o Office. Hlavními řečníky

byli Pavel Klimeš ze společnosti EMCM a Milan

Klugar ze společnosti Desicom. Celá diskuze byla

velmi otevřená a i díky tomu se hovořilo o tom,

že nejdůležitější jsou vztahy.

V případě kancelářské budovy jsou na marketing

málokdy vyčleněny finance. Propagace přichází

ke slovu až když selže pronájem. Ideální však je

již u architektonického návrhu zformulovat do-

minantní rysy a vytvořit osu komunikace. Podle

odborníků se málo pracuje s image budovy od-

vislé od složení nájemců. Proti tomu však stojí

fakt, že i pro společnosti, pro které byla dob-

rá adresa zajímavá coby marketingový nástroj

vlastní prezentace, jsou důležitější náklady –

výše nájemného.

PRONÁJEM A PŘEDPRONÁJEMNejvíce diskutovanou kapitolou propagace byly

marketingové materiály. Tištěné brožury, PR texty,

billboardy a plachty na objektu jsou samozřejmos-

tí a zároveň přestávají fungovat. Různé interneto-

vé seznamy jsou také nutným doplňkem. Občas

se totiž stává, že asistentka má za úkol sestavit

seznam potenciálních nových kanceláří a pracuje

s hesly: „nové kanceláře, kanceláře k pronájmu“

atd. Asistentka má jiné priority než ředitel, ale

webový inzerát musí zasáhnout oba dva.

Co se nesmí stát, a přesto je to skoro pravidlem,

že jeden plakát visí na budově více než rok –

většinou s oblíbeným textem: „Poslední jednot-

ky k pronájmu!“.

NEJOBLÍBENĚJŠÍ NÁSTROJEHitem v poslední době je direkt mail. Ideální je

sestavit si vlastním průzkumem portfolio poten-

19

MA

RKETING

– OFFICE

MARKETINGKANCELÁŘSKÝCHBUDOVEXISTUJE VŮBEC NĚCOJAKO MARKETINGKANCELÁŘSKÝCH BUDOV?

Illustrational photo | Ilustrační foto

blem however is not to address the tenant but

to acquire him. It is again confirmed that deci-

sive are prices, relationships and the connection

between the lessor and the tenant.

The most effective marketing tool for comparing

costs calculated per meter square is personal con-

tact. It’s not enough to use the services of telemar-

keting firms, however. It must be someone on the

inside who, for example, works with feedback.

One of the bits of information that help with

securing leases is the residence of management

personnel – better put, an easy commute to the

office from one’s place of residence.

THE SITUATION OUTSIDE THE CAPITAL If a lessor of an office space is looking for more

rent, say 1 – 2 euro / m2, than a comparable com-

petitor, no amount of excellent marketing can help

lease the building unless an agreement is reached

with the tenant on some other form of contributi-

on, most frequently a fit out.

Prague and Bratislava differ from the rest of their

respective countries, but all cities are comparable in

this respect. A city with 100,000 people, however,

struggles more with leasing. Multinational agen-

cies better understand how to work with leasing

on a European level. It is, however, more effective

to lease office buildings locally outside the capital

city. And yet there are practically no specialists in

these regions and managing leasing from Prague

or Bratislava is not highly efficient. The most that

can be monitored from the capital is whether a

company is planning to move to a market with

higher unemployment or lower salaries.

AFTER CARE – KEEPING EXISTING CLIENTSThe worst case situation of working with a te-

nant is to finally show interest in him the mo-

ment his rent contract is due to expire. Some

office buildings publish their own newsletter,

sometimes organize a sporting afternoon, chil-

dren’s Sunday afternoon, etc., for tenants and

their employees. The best marketing tool in

this case, however, is a personal approach and

building a relationship between the tenant and

lessor. If the tenant senses interest on the les-

sor’s part, it’s enough to provide the illusion of

personal service. The mistake is anonymity in

the relationship, for any renegotiation must be

resolved on a different level.

20M

ARKETIN

G – O

FFICE

n-

g

OFFICE BUILDINGS:

Mayfield – the Prague Gate building is

again booming: after the end of the leasing

relationship, the goal of this campaign was

to draw attention to a brand new introduc-

tion of the building to the market.

Europolis Invest – the campaign to support

leasing River City points out the low costs

for energy and services that beat out com-

petitors with higher rents.

Passerinvest – research into the satisfacti-

on of tenants, however, shows that services

are lacking in the complex, leading to dis-

satisfaction among tenants, etc.

ciálních nájemců, ale i při použití kvalitních da-

tabází, ať už koupených či vytvořených vlastní

silou, se response pohybuje kolem 3 – 4 %. Výji-

mečnost rozesílané publikace a adresnost může

odezvu vyjímečně vyšplhat až k 7 – 10 %. Po

direkt mailové akci by měl následovat telefonní

a osobní kontakt. Nicméně problémem není ná-

jemce oslovit, ale získat jej. Znovu se potvrzuje,

že rozhodující jsou cena, vztahy a vazby pronají-

majícího a nájemce.

Neúčinnějším marketingovým nástrojem při po-

rovnání nákladů přepočítaných na metr čtvereč-

ní je osobní kontakt. Nestačí však využít služeb

telemarketingových firem, je nutné mít interní-

ho člověka, který například pracuje se zpětnou

vazbou.

Jednou z informací, která pomáhá pronajmout

je bydliště managementu, lépe řečeno snadná

doprava do kanceláře z místa bydliště.

SITUACE MIMO HLAVNÍ MĚSTOPokud mají pronajímané kanceláře vyšší ná-

jemné, stačí o 1 – 2 eura / m2, než srovnatelná

konkurence, ani excelentní marketing nepomů-

že takovou budovu pronajmout. Jedině pokud se

s nájemcem sjednají různé formy kontribuce,

nejčastěji na fit out.

Praha a Bratislava se samozřejmě liší od zbyt-

ků svých republik, nicméně v tomto bodě jsou

si všechna města rovna. Stotisícová města se

však potýkají s nedostatkem odborníků na

pronájem. Nadnárodní agentury umí výborně

pracovat s pronájmy na evropské úrovni, efek-

tivnější je však pronajímat kancelářské budovy

mimo hlavní města lokálně. Specialisté však

v regionech skoro nejsou a pronájem řízený

z Prahy či Bratislavy nemá vysokou účinnost.

V hlavním městě lze maximálně sledovat, zda

se nějaká společnost neplánuje přestěhovat

za pracovním trhem s vyšší nezaměstnaností

či nižšími platy.

AFTER CARE – UDRŽENÍ STÁVAJÍCÍCH KLIENTŮ Nejhorší varianta práce s nájemcem je začít se o něj

zajímat až v momentě blížícího se konce nájemní

smlouvy. V některých kancelářských budovách vydá-

vají vlastní news letter, někde pořádají pro nájemce

a jejich zaměstnance sportovní akce, dětské nedělní

dopoledne atd. Nejlepším marketingovým nástroje

je však i v tomto případě osobní přístup a budování

vazby mezi nájemcem pronajímatelem. Pokud ná-

jemce cítí zájem, stačí i iluze osobního servisu, kdy

ve vztahu není čistě obchodní anonymita a případné

renegociace se řeší na jiné úrovni.

21

ciálních nájemců, ale i při použití kvalitních da-

tabází, ať už koupených či vytvořených vlastní

silou, se response pohybuje kolem 3 – 4 %. Výji-

mečnost rozesílané publikace a adresnost může

odezvu vyjímečně vyšplhat až k 7 – 10 %. Po

direkt mailové akci by měl následovat telefonní

a osobní kontakt. Nicméně problémem není ná-

jemce oslovit, ale získat jej. Znovu se potvrzuje,

že rozhodující jsou cena, vztahy a vazby pronají-

majícího a nájemce.

Neúčinnějším marketingovým nástrojem při po-

rovnání nákladů přepočítaných na metr čtvereč-

ní je osobní kontakt. Nestačí však využít služeb

telemarketingových firem, je nutné mít interní-

ho člověka, který například pracuje se zpětnou

vazbou.

Jednou z informací, která pomáhá pronajmout

je bydliště managementu, lépe řečeno snadná

doprava do kanceláře z místa bydliště.

SITUACE MIMO HLAVNÍ MĚSTOPokud mají pronajímané kanceláře vyšší ná-

jemné, stačí o 1 – 2 eura / m2, než srovnatelná

konkurence, ani excelentní marketing nepomů-

že takovou budovu pronajmout. Jedině pokud se

s nájemcem sjednají různé formy kontribuce,

nejčastěji na fit out.

Praha a Bratislava se samozřejmě liší od zbyt-

ků svých republik, nicméně v tomto bodě jsou

si všechna města rovna. Stotisícová města se

však potýkají s nedostatkem odborníků na

pronájem. Nadnárodní agentury umí výborně

pracovat s pronájmy na evropské úrovni, efek-

tivnější je však pronajímat kancelářské budovy

mimo hlavní města lokálně. Specialisté však

v regionech skoro nejsou a pronájem řízený

z Prahy či Bratislavy nemá vysokou účinnost.

V hlavním městě lze maximálně sledovat, zda

se nějaká společnost neplánuje přestěhovat

MA

RKETING

– OFFICE

k

ž

s

n

P

k

s

v

p

p

t

m

v

z

V

s

PŘÍKLADY MARKETINGU KANCELÁŘSKÝCH BUDOV: Mayfield – budova Prague Gate znovu roz-kvetla: po skončení nájemního vztahu měla za cíl tato kampaň upozornit na nové uve-dení budovy na trh.

Europolis Invest – kampaň podporující pro-nájem River City upozorňuje na v porovnání s konkurencí nízké platby za energie a služ-by které dorovnávají mírně vyšší nájemné. Passerinvest – průzkumy spokojenos-ti nájemců například ukazují, které službyv komplexu chybí, se kterými jsou nájemci nespokojeni atd.

It seems that marketing divisions only know one color. And despite the current campaigns being

stuffed full of chlorophyll, all the greenness hasn’t been projected much into actual operational costs.

Does some solution exist that is practical in ad-

dition to looking good? The forum of discussions

on Workference not only about Offices searched

for an answer together with the Czech Council

for Green Buildings (CZGBC), which has been

warning against greenwashing, i.e. against abu-

sing the term Green Buidling. According to it, the

way is through legislation, i.e. certification.

PARTIAL SOLUTIONS At present various partial solutions focusing

more on costs savings than making buildings

green have been applied in the CR and SR more

than any comprehensive approach. For example,

various economical measures of the procedural,

energetic and personal type were presented at

the discussion: like the integration of subcon-

tractor services bringing with it a lower mana-

gement fee.

Also a hit was the conversion from ordinary ligh-

ting sources to LED. There are companies that

procure everything from the delivery of sources

and securing financing up to calculating modified

consumption. Another popular system for esta-

blishing immediate savings, necessary for the

line of reasoning taking place at present about

ongoing renegotiations, measures the course of

consumption of electrical energy and looks for

possible savings by shifting several usages in

time. Direct, noninvasive sensors monitoring the

moment of consumption at the rate of individual

minutes are used for obtaining exact measure-

ments. A subsequent graft then helps to eva-

luate, e.g. when the building was outside the

band of the contractual consumption. Based on

this, it’s possible to propose an efficient change

in technology (compressors, elevators, and ligh-

ting). Despite being able to achieve savings of

up to 50%, freeing up the necessary investment

costs rarely happens. Some savings can be achi-

eved without investment, although only up to

20%, by methods like regulation. For example,

during the morning rush hour, when the occu-

pants of Czech office spaces are brewing their

morning coffee, it’s possible to shut off the air

conditioner for a needed 20-30 minutes. Indoor

climate control hardly reaches the issue as con-

sumption does not reach the critical band.

The average administrative building in Prague,

where the annual consumption of electricity

costs 8 to 12 and more million crowns every

year, the issue is about millions in savings. The

return on such regulation could be felt only in a

matter of months.

GREEN BUILDINGS ABROADFortunately, as architects have shown, many

buildings that are now being designed really are

green. Their considered approach to the envi-

ronment is the right way and those most aware

of this fact are even speaking about responsibi-

lity. As can be seen for example in the USA, a

building with the green certificate can increase

its value by 6% in the eyes of investors.

Abroad, savings do not appear only in operations

and construction, but also in the effective use of

the spaces. For example, the reconstruction of

the central office of Deutsche Bank in Frankfurt

underwent such savings measures and helped

to free up an entire floor. The following article

goes more into the theme of the effective use

of workspaces.

22G

REEN BU

ILDIN

GS

t seems that marketing divisions than any comprehensive approach. For example,

conditioner fo

ontr

doe

ge

e a

o 1

issu

suc

matter of mot seems that marketing divisions than any comprehensive approach For example

climate co

sumption

The avera

where th

costs 8 to

year, the i

return on

matter of

GREEN BUILDING AND COST SAVINGS

Illustrational photo | Ilustrační foto

ÚSPORA PROVOZNÍCHNÁKLADŮ 60-90 %

VÝRAZNĚ NIŽŠÍ EMISE CO2

DELŠÍ ŽIVOTNOST

apolloLED s.r.o.info@apolloLED.eu

www.apolloLED.eu

tel.: +420 224 222 587

fax: +420 224 222 641

Na Zájezdu 11

101 00 Praha 10

VÍCE SVĚTLA

Automatické dveře Automatické dveře:

• Výtahy • Pohyblivé chodníky • Automatické dveře• Eskalátory

• otevírací• posuvné• hermetické • UniDrive Retrofit (modernizace)

KONE NOVINKA

KONE, a.s., Lužná 716/2, 160 00, Praha 6, www.kone.cz

• ekologické řešení• snížení provozních nákladů• spolehlivý provoz• pohodlná jízda • řešení do všech typů budov

Komplexní řešení pro vaši budovu

KONE - A4_Inzerce_Hospodarska_Komora_02.indd 1 3.3.2010 17:02:02

Zdá se, že marketingová oddělení znají nyní pouze jedinou barvu. A přestože

současné kampaně jsou chlorofylem přímo napěchovány, do skutečných provozně technických nákladů se zelenost zatím příliš nepromítá.

Existují tedy nějaká řešení nejen líbivá ale i prak-

tická? Odpověď spolu s Českou radou pro šetr-

né budovy (CZGBC) hledalo plénum diskuze na

Workferenci nejen o Office. Právě CZGBC varu-

je před greenwashingem, tj. před zneužíváním

termínu Green Buidling. Podle ní jsou správnou

cestou legislativní nástroje, zejména certifikace.

DÍLČÍ ŘEŠENÍProzatím se v ČR a SR více než komplexní přístup

aplikují různá dílčí řešení, zaměřená spíše než na

zazelenění budov na úspory nákladů.

V diskuzi byly například představeny různé

úsporné metody procesní, energetické či per-

sonální. Například integrace subdodavatelských

služeb přinese nižší management fee.

Hitem je také přechod z běžných světlených

zdrojů na LED. Existují společnosti zajištující vše

od dodávky zdrojů, zajištění financování až po

kalkulaci upravené spotřeby. Dalším oblíbeným

systémem pro nastavení okamžitých úspor, po-

třebných například při argumentaci v současnosti

hojně probíhajících renegociací, je systém měře-

ní průběhu spotřeby elektrické energie a hledá-

ní možných úspor posunutím některých odběrů

v čase. Pro přesné měření jsou používána adresná

neinvazivní čidla monitorující v jednominutovém

taktu okamžitou spotřebu. Výsledný graf pak po-

máhá vyhodnotit, kdy se budova dostává např.

mimo pásma smluvního odběru. Na základě toho

pak lze navrhnout efektivní výměnu technologií

(kompresory, výtahy, osvětlení). Přestože lze do-

sáhnout úspory až 50 %, málokdy je možné uvol-

nit potřebné investiční náklady. Úspor, maximálně

však 20 %, lze dosáhnout i neinvestiční cestou, tj.

regulací. Například při ranní špičce, kdy si osazen-

stvo českých kanceláří po příchodu do kanceláře

vaří ranní kávu, lze vypnout na potřebných 20-30

minut klimatizaci. Na vnitřním klimatu se to nijak

neprojeví, ale spotřeba nestoupne do kritického

pásma odběru.

Průměrná administrativní budova v Praze, kde se

za roční spotřebu elektřiny platí 8-12 a více miliónů

korun, se jedná o miliónovou úsporu. Návratnost

takové regulace se pak počítá pouze v měsících.

GREEN BUILDING V ZAHRANIČÍNaštěstí, jak dokladují i architekti, mnoho budov,

které se nyní začínají projektovat jsou opravdu

zelené. Šetrný přístup k životnímu prostředí je

správný směr a ti uvědomělejší hovoří dokonce

o povinnosti. Jak je vidět například v USA, zelená

certifikace budovy může v očích investora zvýšit

její hodnotu o 6 %.

V zahraničí se šetrnost neprojevuje jen v provozu

a stavbě, ale i v efektivním využívání prostoru. Na-

příklad rekonstrukce ústředí Deutsche Bank ve Frank-

furtu probíhající pod taktovkou šetrnosti, pomohla

uvolnit celé jedno patro. Právě na téma efektivního

využívání pracovního místa je i následující článek.

25

Illustrational photo | Ilustrační foto

ZELENÉ BU

DO

VY

dá se, že marketingovádá se že marketingová

GREENBUILDINGA ŠETŘENÍ NÁKLADŮ

KONE - A4_Inzerce_Hospodarska_Komora_02.indd 1 3.3.2010 17:02:02

ONE OF THE GREENEST PROJECTS IN THE WORLD IS THE SWEDISH DISTRICT OF HAMMARBY SJÖSTAD IN STOCKHOLM – THE CITY BY THE LAKES.

Before an extensive cleanup of the environmen-

tal damage that occurred on the more than 200

hectares of this former brownfield could begin,

there was an unseen consensus reached among

politicians, developers and the public. It was

in fact political will to establish and, above all,

maintain rules over the long term that enabled

this unique project to come about. Although

only two-thirds of the development has been

completed, it is already being heralded as a suc-

cess today. The cost for making it happen were

on average 4% higher, but 15 to 20% higher

purchase prices can be expected.

STRICT RULES OF DEVELOPMENT Greenery not just around the river. Leisure acti-

vities, civic facilities, transportation connections

around the whole city also had to be included

in the equation. Moreover, all 25 developers

had to respect the orientation and spacing of

homes so that, lyrically speaking, the sun shi-

nes on every playground of every courtyard in

the neighborhood.

Here are some illustrative examples from the

whole of living green in this district.

TRANSPORTATION Comprehensive support for getting around is the

bike. In order to keep the fewest amount of cars

possible moving on the streets, an ecoautomo-

bile rental system has been put into effect. The

residents of Hammarby can use a card to borrow

the car and after using it leave it wherever it

suits them best.

26G

REEN BU

ILDIN

GS GREEN

CONSTRUCTIONIS POSSIBLE

Illustrational photo | Hammarby Sjöstad

JEDNÍM Z NEJZELENĚJŠÍCH PROJEKTŮ NA SVĚTĚ JEŠVÉDSKÁ ČTVRŤ STOCKHOLMU HAMMARBY SJÖSTAD- JEZERNÍ MĚSTO.

Ještě než došlo k rozsáhlé sanaci ekologických

škod v tomto bývalém brownfieldu o rozloze

přes 200 hektarů, došlo k nevídanému konsensu

politiků, developerů a veřejnosti. Právě politická

vůle určit a především dodržet pravidla na dlou-

hou dobu dopředu pomohla vzniknout tomuto

ojedinělému projektu. Přestože je zástavba ho-

tova teprve ze dvou třetin, již dnes se hovoří

o úspěchu. Náklady na realizaci byly v průměru

o 4 % vyšší, nicméně kupní ceny se očekávají

o 15 až 20 % vyšší.

PŘÍSNÁ PRAVIDLA ZÁSTAVBYZeleň nejen kolem vodního toku, volnočasové

aktivity, občanská vybavenost, napojení na do-

pravní systém celého města jsou samozřejmos-

tí. Navíc všech 25 developerů musí dodržovat

orientaci a rozestupy domů v rámci území, aby

i v nejnižších patrech bylo dobré oslunění a, ly-

ricky vyjádřeno, i dětská hřiště ve dvorech obyt-

ných domů byla prozářená sluncem.

Z celého systému zeleného života této čtvrti vy-

bíráme příklady pro ilustraci.

DOPRAVAKomplexně podporovaným dopravním prostřed-

kem je kolo. Aby se v ulicích pohybovalo co nej-

méně aut, je v provozu systém půjčování eko-

automobilů - na kartu obyvatele Hammarby si

kterékoli auto půjčíte a po použití jej necháte,

kde Vám zrovna vyhovuje.

CHLAZENÍ A TOPENÍVoda je - nejen zde, ale i v celém Stockholmu

- využívána také jako zdroj pro síť centrálního

27

Hammarby Sjöstad | Ilustrační foto

ZELENÉ BU

DO

VY

Plán čtvrti Hammarby Sjöstad Zdroj: Odbor územního plánování města StockholmMap of Hammarby Sjöstad Source: The Zoning Commission of Stockholm

STAVĚTZELENĚSE DÁ

HEATING AND COOLING Water is – not only here, but throughout Stock-

holm – also used as a source for a central

cooling network that is one of the largest in

the world. Even wastewater here is a source

of energy. Heat from wastewater is removed

using thermal pumps and put back into the sys-

tem while the methane that is created during

wastewater treatment is used to power Stock-

holm buses.

WASTE MANAGEMENT Part of the subterranean infrastructure includes

a unique vacuum system for sorted waste. The

Swedes are the first in the world to make use

of such technology that relies on the principle

of tube mail. Each home has three inlets to the

system, one for organic waste, one for paper,

and one for plastic. A computerized system re-

gulates the ducts and ventilators to ensure that

the waste reaches its proper destination. Parts

of the waste are recycled, parts are used for

co-generating incinerator plants. The city built

the system and allows a commercial company

to operate it. It is also in operation in central

Stockholm, but Hammarby has the latest and

best technology.

Architects from the society Equator European

Architects also worked on the project. This ne-

twork includes Czech-based Causa headed by

Oleg Haman and Aleš Poděbrad, whom we as-

ked for a short interview.

PP: What motivated you to join CZGBC? CASUA: My inner convictions to become

a founding member of CZGBC go back to Stock-

holm itself, when my colleagues from Equator

Stockholm showed me the residential homes

they had built in the Hammarby Sjostadt dis-

trict. Hammarby is now the largest example of

turning a brownfield around according to the

“Green idea”. It’s an entirely new quarter and

will have more than 25,000 residents by 2012.

PP: What would you say is the main green goal of the company Casua?CASUA: Our goal is to propose projects that will

be certified in the highest quality, as our collea-

gues successfully managed to do last year (the

polyfunctional center on Liljelholm Street). Of

course, our priority goal is to acquire investors

in cities for this idea. Public education is one

the most important activities that we founding

members of CZGBC live by at present.

28G

REEN BU

ILDIN

GS

Illustrational photo | Hammarby Sjöstad

VIENNA HAS A NEWGREEN OFFICE BUILDING Building it cost 14 million euros. The month-ly costs for maintenance should be around 18,000 € (CZK 470,000). In the words of the investor, the monthly maintenance costs for comparable classical buildings run around 90,000 € (2.3 milionu crowns).

Using technology like barrier-layer photo-cells, solar cooling, advanced thermal insu-lation, use of solar energy and new lighting systems will result in savings of up to 50% on energy in comparison with a regular of-fice building. The production of solar and geothermal energy will cover 30% of the energy consumed.

chlazení, která je jednou z nejrozsáhlejších sítí

na světě. I odpadní voda je zde zdrojem ener-

gie. Jednak je teplo z odpadní vody odebíráno

tepelnými čerpadly a vraceno zpět do systému

a jednak je metan, vzniklý při čistění splašků,

využívaný pro pohon stockholmských autobusů.

ODPADOVÉ HOSPODÁŘSTVÍSoučástí podpovrchové infrastruktury je i unikát-

ní vakuový sběr tříděného odpadu. S technologií

fungující na principu potrubní pošty přišli Švédo-

vé jako první na světě. V domě či u domu ústí

tři vstupy do potrubí na organický odpad, papír

a plasty. Počítačově řízený systém reguluje

systém výpustí a ventilátorů, které vzduchem

pošlou odpad na určené místo. Část odpadu se

recykluje, část využívá v kogenerační spalovně.

Systém vybudovalo město a provozuje jej ko-

merční společnost. Funguje i v centrálním Stock-

holmu, v Hammarby je jen novější a technicky

dokonalejší.

Na projektu spolupracovali i architekti Equator

Stockholm, ze společenství Equator European

Architects. Součástí této sítě je i česká Causa

v čele s Olegem Hamanem a Alešem Poděbra-

dem, které jsme požádali o krátké vyjádření.

PP: Stockholm je oceňován jako Zelené hlavní město Evropy roku 2010. Umíte si představit, že Praha v blízké budoucnosti dostane podobné ocenění?CASUA: Pokud mluvíme o blízké budoucnosti

v horizontu dvaceti let, tak ano. Nezbytné je ale

rozhodnutí politiků vydat se tímto směrem a ne-

uhnout z cesty. I Stockholmu to trvalo téměř dvě

desetiletí. Proces obnovy začal ve Stockholmu

na přelomu 60 a 70 let v důsledku enormního

znečištění vod a ovzduší tamním průmyslem.

PP: Vy jste zakládajícím členem České rady pro šetrné budovy, jaké byly hlavní motivy?CASUA: Naše vnitřní přesvědčení stát se zaklá-

dajícím členem CZGBC uzrálo právě ve Stockhol-

mu, když nám naši kolegové z Equator Stock-

holm ukazovali svoje realizace obytných domů.

Hammarby je zatím největším příkladem reali-

zace brownfieldu podle “zelených ideí” ve vel-

kém měřítku. Celá nová čtvrť bude mít v roce

2012 více než 25 000 obyvatel.

PP: Co byste považoval za hlavní zelené cíle společnosti Casua?CASUA: Naším cílem je pokusit se navrhnout

projekt, který by byl certifikován v nejvyš-

ší kvalitě, jako se podařilo našim kolegům

v loňském roce (polyfunkční centrum Lilje-

holmstorget, Equator Stockholm). Samozřej-

mě prioritním cílem je získat pro tyto ideje

investory a města. Osvěta je v současné době

jednou z nejdůležitějších činností, kterou jako

zakládající členové CZGBC provádíme.

29

VÍDEŇ MÁ NOVOU ZELENOU KANCELÁŘSKOU BUDOVUNáklady na výstavbu činily 14 milionů euro. Měsíční náklady na údržbu budovy majíčinit asi 18 000 € (470 000 Kč). Podle slov investora se měsíční náklady na údržbuu srovnatelných klasických budov pohybují kolem 90 000 € (2,3 milionu korun), úspora je tedy cca 80 %.

Pomocí technologií jako jsou fotovoltaické články, solární chlazení, pokročilé zateplení, využití solární energie a nových systémů osvětlení se v porovnání s běžnou kance-lářskou budovou uspoří až 50 % energie. Využití solární a geotermální energie přímo v budově pokrývá 30 % její spotřeby.

ZELENÉ BU

DO

VY

DEVELOPING GREENFIELDS NEED NOT ALWAYS BECHEAPER. STILL, SOMEDEVELOPERS TODAYHAVE BEEN LEFT INA PANIC BY DEVELOPINGON BROWNFIELDS– THANKS IN LARGE PARTTO THE UNKNOWN.

Investing in developing brownfields and greenfi-

elds is the same. The deciding factor for compa-

ring the effectiveness of the development is the

extra and incidental investments – for greenfields,

mostly into primary infrastructure and civic faci-

lities; for brownfields, into decontamination and

demolition. In addition to investment, the time

needed for the development also plays a role.

Developing a brownfield is more complicated

due to the schizophrenic dispersion of the brown-

field into the cadastres of several communities.

Not only does every community protect its inte-

rests, but the complications mean that individual

zoning plans have no relationship to the cadastre

of another zoning unit. A crystal-clear example is

the newly developed Milada Lake in the Ustecky

region. Both an airport and a housing develop-

ment or relaxation zone can be developed in its

surroundings thanks to the separate zoning au-

thorities of several communities.

THE PROBLEMS WITH REVITALIZING BROWNFIELDS

Discussions that took place at the Workference

About More Than Just Offices brought the main

problems connected to developing brownfields

to the fore. What support would developers

need? The most important from their perspecti-

ve is the steadfast political will to support deve-

lopment on brownfields, and not necessarily just

financial support. It’s enough to simply not sup-

port development on greenfields, to restrict the

possibility to build on tax-exempt property from

the Land Fund. Or finally complete the so-called

big tender for removing environmental damage,

which for now has only been increasing the cost

of decontamination work rather than actually

providing any major help.

COOPERATION BETWEEN COMMUNITIES AND DEVELOPERS

The zoning plan and policy of cities and com-

munities have a great influence on the deve-

lopment of brownfields, and it’s not just about

unwanted interference. For example, only a city

can ask for support from the structural funds for

something like fixing up a park. The example

of Hammarby mentioned in the previous text

is perhaps unattainable here. The city has pre-

pared property for developers, who paid taxes

only for developed property, which helped to

apply pressure on getting the maximum use out

of the space. Not even the British example of

revitalizing brownfields with an investment con-

30BRO

WN

FIELDS

Illustrational photo | Ilustrační foto

bi

w

of

pr

COCO

Th

VERSUS

VÝSTAVBA NA GREENFIELDS NEMUSÍ BÝT VŽDY LEVNĚJŠÍ. PŘESTO NĚKTEŘÍ DEVELOPEŘI DNES MAJÍ Z VÝSTAVBY NA BROWNFIELDECH – DÍKYMNOHA NEZNÁMÝM - SKORO PANICKOU HRŮZU.

Investice do výstavby na brownfieldu a gre-

enfieldu je stejná. Rozhodující pro porovnání

efektivnosti výstavby jsou vedlejší a vyvolané

investice – v případě greenfields do primární

infrastruktury a občanské vybavenosti, u brown-

fields například do dekontaminace a demolic.

Kromě investic hraje svou roli i čas potřebný

k realizaci. Výstavba na brownfieldech je slo-

žitější třeba kvůli schizofrenickému přesahu

brownfieldu do katastrů několika obcí. Nejen,

že každá z obcí hájí své zájmy, ale komplikaci

znamená i to, že jednotlivé územní plány nema-

jí návaznost na katastr jiného územního celku.

Krystalickým příkladem je nově vznikající jezero

Milada v Ústeckém kraji. V jeho okolí totiž může

díky samostatným územním pravomocem ně-

kolika obcí vzniknout jak letiště tak i rezidenční

zástavba nebo relaxační zóna.

PROBLÉMY S REVITALIZACÍ BROWNFIELDS

Diskuze, která proběhla v rámci Workference ne-

jen o Office přinesla pojmenování hlavních pro-

blémů spojených s výstavbou na brownfields.

Jakou podporu by developeři potřebovali? Nej-

potřebnější z jejich pohledu je neměnná politic-

ká vůle podporovat výstavbu na brownfieldech

– nemusí se jednat o podporu finanční. Stačí ne-

podporovat výstavbu na greenfieldech, omezit

možnosti výstavby například zdaněním vynětí

pozemku z půdního fondu. Nebo konečně do-

končit tzv. velký tendr na odstraňování ekologic-

kých zátěží, jehož předzvěst prozatím spíš zvedá

ceny dekontaminačních prací, než aby nějak vý-

razně pomohl.

SPOLUPRÁCE OBCÍ A DEVELOPERŮÚzemní plán a politika měst a obcí mají velký

vliv na development brownfields. Nemusí se

jednat jen o nežádoucí zásahy. Například jen

město může zažádat o podporu ze struktu-

rálních fondů například na parkové úpravy. Již

v předchozím textu zmíněný příklad Hammarby

je u nás asi nedostižitelný – město připravilo po-

zemky pro developery, kteří platili pouze daň ze

zastavěného pozemku, což pomohlo ustát tlak

na maximální využití plochy. Ani britský příklad

revitalizace brownfields za investičního přispě-

ní vlády na sanace a budování infrastruktury se

nedá v domácím prostředí očekávat. Vyžadova-

lo by to totiž dlouhodobě pragmatický přístup

všech politiků hájících zájmy daného města.

Žádný rozsáhlý projekt se nedá realizovat, pokud

veřejný zájem trvá jen k termínu nejbližších ko-

munálních voleb.

ANI POLITICKÁ VŮLE NESTAČÍNěkdy by stačilo, aby cena brownfieldu byla nižší

právě o cenu sanací. Bohužel v podmínkách pro-

deje nepotřebných nemovitostí centrálními úřady

to realizovat nelze. Někdy ale ani sebelepší poli-

tická vůle nepomůže, neboť pozemky v intravilá-

31

Illustrational photo | Ilustrační foto

VÝSTAVBA NA GREENFIELDS

BROW

NFIELD

S

VERSUS

tribution from the government for cleaning up

and building infrastructure can be expected in

our home environment. Instead it would require

a long-term pragmatic approach by all the politi-

cians defending the interests of the city in ques-

tion. No major project can be completed while

public interest lasts only as long as the date of

the next community elections.

NOR IS POLITICAL WILL ENOUGH Sometimes it would be enough if the price of

the brownfields were lower than the price for

the cleanup. Unfortunately, this cannot be done

in the conditions set for the sale of surplus pro-

perty by the central authorities. And then so-

metimes not even a better political climate can

help, because properties in the urban areas of

cities are owned by business interests that do

not want to relocate their production facilities,

even if it would suit them.

The biggest developer tragedies are made up

of the excess ambition and unreal concepts that

are rarely fulfilled. From a historical perspective,

however, it’s not necessarily a bad thing. Thanks

to these failures, Prague has a magnificent mix

of styles… And to be frank, which of us is not fa-

miliar with at least one project that should never

have any place on this planet?

Brownfields are a part of history whether we

like it or not. From society’s viewpoint, it is bet-

ter to use part or all of an historical building as

the dominant feature of the area. And then try

and support it by marketing the project, thereby

raising the price of the property.

DEMOLISH OR RENOVATE? AN INCONVENIENT DISPOSITION

In many cases developers prefer to choose de-

molition than comparing the prospects of it to a

major reconstruction. Often the problem is that

the condition itself is not poor, but mostly it has

to do with adapting its characteristics. Sanitati-

on norms cannot be fulfilled in older buildings,

or they lack natural ventilation and adequate

daylight.

WHAT EXACTLY TO BUILD Something interesting is happening on the realty

market. From an urban standpoint, there is more

and more available space directly in the city, but

from a commercial point of view it is really diff-

icult to make something suitable out of it. Even

many existing buildings are not successfully used

on a commercial basis. Several shopping centers

and administrative spaces still have not found

tenants, something which would be welcomed

by developers, and flats cannot be sold for the

asking price, and wellness centers are dying out,

etc. (See the article How and Whether at All to

learn more about the proper use and how best

to combine various functions).

32BRO

WN

FIELDS

BACK TO THE THEME OF THE ISSUE – THE SALE OF REAL ESTATEThe unused property of various bureaus, the Army or railways, which is also the subject of this issue, mostly falls under the category of brownfields. That means that developers are often worried and not even the transfer of this property to civil administration can mean a victory in this sense. The property can be transferred over to the public interest (small flats, for workout and sports, civil service adminis-trative activities), but communities do not have the strength to stay with the project to the end and they are not allowed to commercialize them, whether or not that is even possible. For now it is wait and see what the postelection period will bring to the community.

Illustrational photo | Ilustrační foto

nu města jsou v majetku podnikatelů, kteří z nich

výrobu nechtějí vymístit, byť by se to hodilo.

Největší developerskou tragédií jsou přehnané

ambice a nereálné koncepce, které stěží dojdou

naplnění. Z historického odstupu to ale není nut-

ně na škodu, v Praze se díky takovým selháním

nádherně mísí slohy… A upřímně řečeno, kdo

z nás nezná alespoň jeden projekt, který by vů-

bec neměl zabírat místo na planetě?

Brownfieldy nesou, ať chceme nebo nechceme,

historickou stopu. Je ze společenského hlediska

lepší část či celé historické budovy využít jako

dominantu oblasti. A zkusit o to opřít marketing

projektu – a zvýšit tak cenu pozemku.

BOURAT NEBO RENOVOVAT? NEVYHOVUJÍCÍ DISPOZICE

Než se vyrovnávat s náročnou přestavbou,

v mnoha případech developer raději volí demoli-

ci. Problémem je totiž často nikoliv špatný tech-

nický stav, ale především problém s přizpůsobe-

ním dispozic – ve starých objektech leckdy nelze

splnit hygienické nároky, třeba přirozené větrání

a osvětlení místností denním světlem.

CO VLASTNĚ STAVĚT

Na realitním trhu dochází k zajímavému efek-

tu. Stále je z urbanistického hlediska mnoho

volných prostorů přímo v intravilánu měst, ale

z komerčního hlediska je velmi těžké najít do nich

vhodné funkce. I mnohé stávající budovy nejsou

využívány komerčně úspěšně. Některá shopping

centra a administrativní prostory se nedaří prona-

jmout za nájemné, které by bylo pro developera

přijatelné, byty se nedaří prodávat za inzerované

ceny, wellnessy zmírají apod. (Jak nalézt správné

využití a jak efektivně zkombinovat různé funkce

se dočtete ve článku Jak a zda vůbec).

33

Struktura dle původního využití(plocha lokalit)

Srovnání předchozího a budoucího využití Struktura podle velikosti obcí Struktura podle ekologické zatíženosti

neurčeno

ne

ano

lze předpokládat

BROW

NFIELD

S

NÁVAZNOST NA TÉMA ČÍSLA - PRODEJ NEMOVITÉHO MAJETKUNepotřebný nemovitý majetek různých úřa-dů, armády nebo železnic, kterému se také věnujeme v tomto čísle, spadá většinou do kategorie brownfields. To znamená, že de-velopeři se často bojí a ani převod na sa-mosprávu nemusí znamenat pro nemovitost výhru. Majetek může být převáděný ve ve-řejném zájmu (malometrážní byty, potřeby tělovýchovy a sportu, administrativní činnost úřadu), ale obce nemají sílu projekt dotáh-nout do konce a zkomercializovat jej nesmí, byť se i to stává – většinou ve vztahu k nové-mu povolebnímu uspořádání v dané obci. Illustrational photo | Ilustrační foto

A new era brings new opportunities. The architectural offi ce Casua has initiated

research among developers concerning various segments.

The goal of the research was to determine whe-

ther the new decade brings along with it any

chance for developing unused or neglected are-

as in the center of Czech cities.

It is clear from the research conducted by

Centers DATA that building on a greenfield

seems to be simpler for most developers:

They do not have to worry about relation-

ships with surrounding developments and

landmarks or even environmental damage.

And yet using a large swath of land in the

urban spaces of the city has great potential

from a commercial viewpoint. It is better to

live, work and shop wherever there are side-

walks and civic facilities, rather than in a field

next to a highway.

The results of the research and the commissions

awarded to the Casua atelier show the vast po-

tential of brownfields in the future. The quality

of the regeneration of these areas is certainly

being carried out for the long haul. It is also a

big challenge for the authorities and developers

to work together to find a respectable and viable

use of these valuable locations in their cities.

PP: What type of development is good fora brownfield?OH: Any. For this type of development, the lo-

cation of the brownfield is the most important

in relation to the city center. Even here the rule

“location location location” rules. Right now

location always determines what will happen,

meaning the type of development that will pro-

ceed. On the one hand I can imagine a lively

shopping mall sitting on the location of a former

brownfield, for example Vaňkovka in Brno; on

the other I can also imagine a new factory or

storage hall for light industry and services like

the one in Škodovka in Pilsen.

PP: How to get the necessary commercial space into brownfields? Aren’t you limited by height restrictions?OH: Height restrictions today are often talked

about in discussions. We had the opportunity to

share in processing some concept for height re-

gulations in selected locations of Prague.

Height regulations should be as a rule defined

by the spatial regulations of the zoning plan.

For example, we counted on a concentration

of development of residential towers rising to

a little over 100 m in our competitive proposal

for revitalizing the area of Zbrojovka in Brno. We

fulfilled the construction program and commis-

sion and were able to propose a new city park

for short-term recreation and sport on the rema-

ining land.

You cannot apply the same principle in a loca-

tion like Smíchov station in Prague 5, which is

located in a zone where high-rise construction

is banned.

PP: How can an architect help regenerate brownfields that belong to cities?OH: He can and often. At present we comple-

ted the concept for the zoning plan of Ústí nad

Labem. The largest spatial reservation of the

central part of the city consists of brownfields

leftover from chemical production and stone

quarries. In particular I have in mind Střekovska

strana. For the commission to process the zoning

plan, we naturally received a request to respect

this chemical production. But deeper analysis of

the production process has showen that in the

coming 15 – 20 years, part of the production can

be relocated without any problem. That’s why

a conceptual study uses these localities in vari-

ant forms, which we present to city officials as

a future vision for possible development in the

scope of the next 20 – 40 years.

34BRO

WN

FIELDS

PP

intresOH

abo

sha

gu

He

by

Illustrational photo | Ilustrační foto

Nová doba přináší nové možnosti. Architektonická kancelář Casua iniciovala

provedení průzkumu mezidevelopery napříč segmenty.

Cílem průzkumu bylo zjistit, zda mezi šance, kte-

ré přináší nová dekáda, patří i zástavba doposud

nevyužitých a zanedbaných oblastí v centrech

českých měst.

Z průzkumu provedeného společností Centers

DATA je patrné, že výstavba na zelené louce se

doposud pro mnohé developery zdá jednodušší:

nemusí řešit vztahy s okolní zástavbou a památ-

káři, ani ekologické zátěže. Přesto využití vel-

kých území v intravilánu měst má z komerčního

hlediska větší potenciál – je lepší bydlet, praco-

vat i nakupovat tam, kde již existují chodníky

a občanská vybavenost než na poli u dálnice.

Závěry průzkumu i konkrétní zakázky ateliéru Ca-

sua opravňují vidět v brownfieldech do budouc-

na velké možnosti. Kvalitní regenerace těchto

území jistě je běh na dlouhou trať. Je to i velká

výzva pro úředníky a developery, aby spolu na-

šli důstojné a životaschopné využití hodnotných

lokalit svých měst.

PP: Jaký typ zástavby je pro brownfield vhodný?CASUA: Jakýkoliv. Pro typ zástavby je nejdůležitěj-

ší poloha brownfieldu vzhledem k centru města.

I tady platí poučka „lokalita lokalita lokalita“. Přitom

lokalita vždy určuje děj – to znamená typ zástav-

by. Na jedné straně si dokážu představit na místě

brownfieldu živou obchodní pasáž, jako např. Vaň-

kovka v Brně, na druhé straně třeba nový výrobní

závod nebo nájemní haly lehkého průmyslu a slu-

žeb, jako například ve Škodovce v Plzni.

PP: Jak dostat do brownfieldů potřebné ko-merční plochy, neomezují vás například výško-vé limity?CASUA: Výškové limity jsou dnes často diskuto-

vanou otázkou. Měli jsme tu možnost se podílet

na zpracování konceptu výškové regulace ve vy-

braných pražských lokalitách.

Výšková regulace by měla být zpravidla daná

prostorovou regulací územního plánu. Například

v našem soutěžním návrhu na revitalizaci území

Zbrojovky Brno jsme počítali s koncentrovanou

zástavbou obytných věžovitých objektů vyso-

kých něco málo přes sto metrů. Tím jsme spl-

nili stavební program, zadání a na zbytku území

jsme mohli navrhnout nový městský park pro

krátkodobou rekreaci a sport.

Stejný princip nemůžete uplatnit v lokalitě Smí-

chovského nádraží v Praze 5, které se nachází

v zóně zákazu výškových staveb.

PP: Jak může architekt pomoci regeneraci brownfields, která patří městům?CASUA: Může a hodně. V současné době jsme

dokončili Koncept územního plánu Ústí nad La-

bem. Největší prostorovou rezervou centrální

části města jsou právě brownfieldy s chemickou

výrobou a kamenolomem. Zejména mám na

mysli Střekovskou stranu. V Zadání pro zpracování

územního plánu jsme samozřejmě obdrželi po-

žadavek tuto chemickou výrobu respektovat. Při

hlubší analýze výrobních procesů však vyšlo, že

v časovém horizontu 15 – 20 let může být část

výroby bez problému vymístěna. Proto koncepční

studie využívá těchto lokalit ve variantách, které

jsme prezentovali vedení města jako budoucí vizi

možného rozvoje v horizontu 20 – 40 let.

35

BROW

NFIELD

S

Illustrational photo | Ilustrační foto

ONE OF THE FEW FOREIGN COMPANIES THAT AREBRINGING THEIR KNOW-HOW TO THE REVITALIZATION OF BROWNFIELDS, EVEN TO CZECH BROWNFIELDS, IS WAYSTONE.

A member of the C.P. Holdings Group, which also

includes the famous Danubius Hotels, one of the

largest hotel operators in Mariánské Lázně. One

person who can compare construction activities

on greenfields with redevelopment activities on

brownfields is Vladimír Müller, the development

manager for Waystone: “Unless there is the will

to establish rules for construction on the inner

and outer zones of the city, i.e. rules for building

on open terrain, we cannot expect see the rege-

neration of brownfields in any large quantity. We

know that it is necessary to support investment,

but the establishment of simple mechanisms

lack political will. Even an increase in the fee for

excluding a lot from the agricultural land fund

can help but at the same time it does not make

the regeneration of brownfields cheaper. It is

therefore only one side of the same coin.”

PP: What do you see as the main differences between the CR and Great Britain?VM: In Great Britain there are development

agencies that operate differently than here and

simplify the regeneration of brownfields. With

their own capital, they can also directly support

projects. In the CR, the biggest problem is en-

vironmental damage. Grants are focused more

on end users than on developers. The entire si-

tuation, moreover, is rather complicated by the

so-called Big Tender for the removal of environ-

mental damage. This also leads to a distorted

price for decontamination work.

PP: Does it pay to build on brownfields locali-ties at all?VM: In Waystone we specialize in brownfields,

and so consequently we work on long-term re-

turn. It was and is the case of our key project

in Glasshoughton, in its time the dirtiest place

in Great Britain. A house there sold for 4,000

pounds and after 20 years its value has increa-

sed to 200,000 pounds.

PP: Which brownfields interest you the most?VM: Brownfields is a general concept that

includes leftovers from the chemical indust-

ry, or former sugar factory, up to agricultural

land of all uses. Our experience has shown

that the least damaged is property left over by

the Czech army. We are working on a project

at the former military garrison in Stříbra. The

press is ripe with speculation, however, about

other projects in play, but for now we are not

developing any project besides Stříbra (see

the visualization).

36BRO

WN

FIELDS

Illustrational photo | Waystone

AN EFFECTIVE USE OF BROWNFIELDSIN PRACTICE

JEDNOU Z MÁLA SPOLEČNOSTÍ, KTERÁ PŘENÁŠÍ KNOW HOW REVITALIZACE BROWNFIELDS ZE ZAHRANIČNÍ I NA ČESKÉ BROWNFIELDS JE WAYSTONE.

Patří do skupiny C.P. Holdings Group, kam patří

i v ČR známá Danubius Hotels Group, jeden z nej-

větších hotelových operátorů v Mariánských Láz-

ních. O porovnání výstavby na zelené louce s asa-

nací brownfields jsme požádali Vladimíra Müllera,

development managera společnosti Waystone CZ:

„Dokud nebude vůle nastavit pravidla výstavby pro

intravilán a extravilán města, tj. pravidla pro vý-

stavbu ve volné krajině ve prospěch ochrany volné

krajiny, nemůžeme očekávat regeneraci brownfi-

elds ve velkém. Jedním z mechanismů by mohlo

být např. zvýšení daně za vynětí zemědělské půdy

ze zemědělského půdního fondu v extravilánu

obcí, které by ale mělo být kombinováno s efek-

tivní podporou regenerace brownfileds, která bude

zacílena i na developery. Dotační tituly jsou totiž

prozatím zaměřené na koncové uživatele.“.

PP: Jaké vidíte hlavní rozdíly mezi ČR a VB?VM: Ve Velké Británii usnadňují regeneraci brown-

fields rozvojové agentury, které fungují jinak než

u nás. Disponují finančními prostředky, kterým mo-

hou projekty i přímo podporovat. V ČR jsou velkým

problémem ekologické zátěže a určitá nejistota

ohledně jejich odstraňování způsobená vývojem

situace kolem tzv. Velkého tendru.

PP: Vyplatí se vůbec stavět v brownfieldových lokalitách?VM: Rentabilita projektů v zanedbaných lokalitách

závisí na mnoha faktorech, v neposlední řadě ze-

EFEKTIVNÍ VYUŽITÍ BROWNFIELDSV PRAXI

BROW

NFIELD

S

Waystone | Ilustrační foto

37

PP: What other projects are you working on?VM: In the CR we have capacity for 3 to 4 pro-

jects. We are not a developer of the completely

classical type; we prefer to say we are a project

facilitator. We don’t own the property for the

most part; we conclude joint ventures with the

owners, mostly cities. Redevelopment takes pla-

ce under our direction and we create a hypothe-

tical concept for the development. Afterwards

we coordinate the work of all the co-developers

– specialists in all types of development.

BBBBEEESSSTTT PPPRACTICESSSGlasshoughton in northern Yorkshire was one

of the filthiest places in Great Britain. The lo-

cal coke plant ceased production in 1978 and

the coal mines were closed in 1986. The local

inhabitants were dependent on industry in the

economic and social sense and found themsel-

ves in a Catch-22 situation. Not until 1994 was a

project formulated to remove the environmental

damage and rejuvenate life in the area.

A total development of 136 hectares of land took

place under Waystone during the years 1997 to

2000. For example, it built its own cleaning station

on the land for cleaning the soil and water and kept

the terribly polluted land at train stations. During re-

development, approximately two million cubic me-

ters of material were relocated and processed.

Today nature again exists on roughly 65 hecta-

res. Natural wetlands, forests, moors, etc., have

been developed around three lakes, the largest

of which covers one hectare.

It is also home to the longest ski slope in the

wake of the entire infrastructure being built. It is

part of an entertainment complex with an ave-

rage yearly attendance of more than 7 million

people. The complex consists of the ski slope,

open-air park, glacial and climbing wall, bowling

alley, cinema complex, etc., and is in the vicinity

of Freeport Outlet Village, new train station, ho-

tels, business locations with administrative com-

plexes and last but not least plenty of residential

spaces. The place was bought out after the first

187 homes. The area is gradually seeing the ad-

dition of school zones and education institutions,

sports stadiums and other business parks.

BROW

NFIELD

S

Illustrational photo | Waystone

38

39

BROW

NFIELD

S

Aktuální projekt na 21 hektarechspolečnosti Waystone ve Stříbře

jména na skutečnosti, že tyto projekty musí počítat

s delší dobou návratnosti, než běžné projekty na ze-

lené louce. My se na takové projekty soustředíme.

Dobře provedená revitalizace se sebou přináší mno-

ho synergických efektů. To byl a je i příklad našeho

klíčového projektu v Glasshoughton, svého času

nejšpinavějšího místa ve Velké Británii. Před revi-

talizací zde např. stály rodinné domy ca 4 000 liber,

po dvanácti letech díky razantní proměně prostředí

jejich hodnota stoupla na obvyklých 150 000 liber.

PP: Jaké brownfieldy jsou pro vás zajímavé?VM: Brownfields je široký pojem zahrnující od

chemičky, přes bývalý cukrovar až po areály bý-

valých zemědělských družstev vše. Z hlediska

ekologických zátěží jsou jedněmi z přijatelných

areály opuštěné českou armádou. To potvrzuje

i naše zkušenost z právě probíhajícího projektu

revitalizace bývalých kasáren ve Stříbře, kde po

sobě armáda zanechala areál z hlediska ekolo-

gického ve slušném stavu. Pracujeme i na jiných

projektech, nicméně tyto jsou zatím ve fázi pří-

prav takže o nich nemůžeme sdělit nic bližšího.

PP: Na jakých dalších projektech pracujete?

VM: Naším cílem je rozvíjet v ČR tři až pět pro-

jektů podobného rozsahu jako je tomu ve Stří-

bře. Princip naší práce nespočívá ve skupování

areálů ale ve spolupráci s jejich vlastníky, větši-

nou městy, jejichž majetek svou činností zhod-

nocujeme. Na projektech rádi spolupracujeme

s jinými specializovanými developery, tak, aby

cíle bylo dosaženo co nejefektivněji. V naší režii

se odehrává asanace a revitalizace území, jsme

tvůrci ideové koncepce zástavby, zajišťujeme

výstavbu nové infrastruktury, development části

projektů a koordinace činnosti dalších partnerů

zúčastněných na rozvoji území.

BBBEEESSSTTT PPPPRRRAAACCCCTTTTIIICCCEEESSSGlasshoughton v severním Yorkshiru byl jedním

z nejšpinavějších míst Velké Británie. Místní

koksárna tu zastavila výrobu v roce 1978 a uhel-

né doly byly zavřeny v roce 1986. Na průmyslu

byli obyvatelé zdejší oblasti ekonomicky i so-

ciálně závislí a dostali se do patové situace.

Teprve v roce 1994 došlo k formování projektu

zbavení oblasti ekologických zátěží a obnove-

ní života.

Úplná asanace 136 hektarového území probíhala

pod taktovkou Waystone v letech 1997 až 2000.

Na území byla například postavena vlastní čistící

stanice, kde se čistila zemina, voda a v nádražích

se uchovávala silně znečištěná zemina. Během

asanace bylo přemístěno a zpracováno cca dva

milióny metrů kubických materiálu. Dnes na ploše

zhruba 65 hektarů existuje zase příroda. Kolem tří

jezer, z nichž největší má plochu jednoho hektaru,

vznikají přirozené mokřady, lesy, vřesoviště atd.

Poté, co byla vybudována kompletní infrastruk-

tura, zde existuje například nejdelší lyžařská

sjezdovka v hale. Ta je součástí zábavního kom-

plexu s průměrnou roční návštěvností více než

sedm miliónů návštěvníků. Blízko komplexu se

sjezdovkou, vzdušným parkem, ledovou a le-

zeckou stěnou, bowlingem, multikinem atd. je

i Freeport Outlet Village, nové nádraží, hotely,

business areály s administrativními komplexy

a v neposlední řadě i rezidenční nemovitosti. Po

prvních 187 rodinných domech se v této lokalitě

doslova zaprášilo. V oblasti postupně přibývají

i školní areály a vzdělávací instituce, sportovní

stadión a další business parky.

SOMEONE SOMEWHEREIS TRYING TO STIMULATEINVESTMENT ACTIVITYON THE MARKET. SOME AREMEANINGFUL, SOME AREROCKY. BUT IS IT ALL NECESSARY?

There is plenty of real estate on offer. In com-

parison with 2008, for example, it’s no problem

to buy a project that already has the zoning or

building permit, even at a reasonable price. Of

course, sellers would like to make some profit

and get back their investment (sometimes at

absurd amounts) and buyers are waiting for

lower prices. But still business is being done.

It has even been possible to register increased

activity this year. More and more firms are on

the prowl.

In addition to classical commercial properties on

the market, the surplus property of institutions

and ministries are steadily coming in. Lists of

these unnecessary properties are being drawn

up in some locations (the Ministry of Defense,

the Ministry of Transportation) while others are

offering blocks of real estate this year (the Mi-

nistry of the Interior), but mostly it’s about sit-

ting on the fence and “getting ready”. The situa-

tion in the Czech and Slovak republics is similar,

with both countries waiting for the postelection

period.

THE MINISTRIES OF THE CR AND SR IN ACTION In the CR the situation has been described as

a bit complicated. At the ministries you are so-

metimes welcomed with the words: “I’m not

going to stand for fear someone will steal my

chair…” The upcoming elections have been

stirring up things in the big plans of the Mi-

nistry of Industry and Trade CR – 11 buildings

in Prague belonging to CzechInvest, the In-

dustrial Property Bureau, the Czech Mining

Authority, the Licensing Administration, and

other government offices have to move. This

same information is being recycled constant-

ly even at the Ministry of Justice (Justice and

prison buildings), which would like to let go

of prisons in Uherské Hradište, Říčany, Mladé

Boleslav, court rooms in Zlín, housing stock of

the prison service or dormitory in Litoměřice,

all part of PPP projects in the works. There

has been lots of speculation about a transac-

tion involving Pankrác prison in Prague. The

Ministry of Agriculture would also prefer not

to prepare anything concrete with the area of

Živitelka in Česke Budějovice at present. Also

at full stop are sales being conducted by the

Ministry of Health, with only one large wave

of sales having taken place – a block of 17

properties in critical condition to the company

Terabet-TeraWorks for 113 million crowns.

In Slovakia the situation is somewhat worse.

The Ministry of Finance SR says through its press

40SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

THERE IS STILLSOMETHINGTO BUY OUT THERE

41

INVESTIČNÍ AKTIVITU TRHUSE SNAŽÍ KDEKDO POVZBUDIT. NĚKDO SMYSLUPLNĚJI,NĚKDO KOSTRBATĚ.JE TO ALE POTŘEBA?Nabídek nemovitostí je mnoho – v porovnání

například s rokem 2008 není problém koupit

projekt s územním rozhodnutím či stavebním

povolením, dokonce i za rozumnou cenu. Sa-

mozřejmě, že prodávající chce nějaký ten zisk

a nazpět svoje investice (občas v nesmyslné

výši) a kupující čeká na snížení ceny. Nicméně se

obchoduje. Dokonce lze začátkem letošního roku

sledovat zvýšenou aktivitu – stále více firem se

vydává na lov.

Kromě klasických komerčních nemovitostí na

trh stále přichází i nepotřebné majetky institucí

a ministerstev. Seznamy nepotřebného majetku

se připravují někde průběžně (Ministerstvo obra-

ny, Ministerstvo dopravy) někde zajímavé balí-

ky nemovitostí uvedou na trh v letošním roce

(Ministerstvo vnitra), ale většinou se vyčkává

a „připravuje“. V České i Slovenské republice je

situace obdobná, v obou zemích se vyčkává na

povolební situaci.

MINISTERSTVA ČR A SR DO AKCEV ČR je popsání situace trochu složité. Na mi-

nisterstvech Vás občas vítají slovy: „Nebudu

ani vstávat aby mi neukradli židli.“ Nadcháze-

jící volby trochu zamíchaly například s velkým

plánem Ministerstva obchodu a průmyslu ČR

– jedenáct pražských budov CzechInvestu, Úřadu

průmyslového vlastnictví, České báňské správy,

Licenční správy a dalších úřadů se má sestěho-

vat. Pořád dokola se točí stále stejné informace

i na Ministerstvu spravedlnosti (Justiční areály

a výstavba věznice), které chce v rámci běhu

PPP projektů uvolnit například věznici v Uher-

ském Hradišti, Říčanech, Mladé Boleslavi, soudní

budovy ve Zlíně, bytový fond vězeňské služby

nebo ubytovnu v Litoměřicích. Stále se spekulu-

je o transakci s pankráckou věznicí v Praze. Na

Ministerstvu zemědělství také radši v současné

době nic konkrétního s areálem Živitelka v Čes-

kých Budějovicích nechystají. Pozastaveny jsou

i prodeje Ministerstva zdravotnictví ČR, prozatím

proběhla jen první velká vlna prodejů – balík

17 nemovitostí Zdravotnického zabezpečení

krizo-vých stavů koupila společnost Terabet –

TeraWorks za 113 milionů korun.

Na Slovensku je situace ještě o něco horší.

Ministerstvo financí SR prostřednictvím své

mluvčí dodává: “Situace je velmi nejasná. Po

12.6.2010, kdy se konají volby, by měl začít pla-

tit nový kompetenční zákon. Budou se slučovat

nebo rušit některá ministerstva, takže v tuto

chvíli vůbec není jasné, které nemovitosti bu-

dou volné.“ Například na Ministerstvu vnitra SR

musí rychle přehodnotit portfolio nepotřebných

nemovitostí, aniž by věděli, jaké činnosti v nich

mají být vykonávány. (Jedno z rušených minis-

terstev sídlí v Apollo Business Centru, kde má

uzavřenou dlouhodobou nájemní smlouvu.)

STÁLICE REALITNÍHO SVĚTAFaktem je, že mnoho lukrativních nemovitostí

ze strany úřadů už na trh nepřichází. Dle zákona

přešly na samosprávy a jiné instituce, nebo jsou

z větší části rozebrány. To je případ především

pražských nemovitostí – například Armáda ČR,

STÁLE JECO KUPOVAT...OD STÁTU

Illustrational photo | Ilustrační foto

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

office: “The situation is very unclear. After the

elections on 12 June 2010, a new law should go

into effect. It should merge or else close seve-

ral ministries, and therefore it is not at all clear

at the moment which properties will be avai-

lable.” For example, the Ministry of Interior SR

must quickly reevaluate the portfolio of surplus

property but without knowing what operations

are even going on there. (One of the closed

ministries has its location in the Apollo Busine-

ss Center, which already has a long-term lease

agreement for it.)

THE POLESTAR OF THE REALTY WORLD The fact is that many lucrative properties owned

by government offices will never make it to the

market. In accordance with the law, they have

been transferred to civil service administrati-

on and other institutions or are just no longer

available for the most part. That is primarily the

case with properties in Prague – for example,

the Czech army, i.e. Ministry of Defense, has sold

the garrison on Republic Square, its last property

in Prague and home to the office and business

Center Palladium.

In general, government agencies, including the

railways and army, were optimistic by the end

of last year because sales had unexpectedly pic-

ked up, partially thanks to the process leading to

a decrease in prices. If no interest is shown in

the property by any agency or community or re-

gion and it does not sell for the estimated price

determined for it, then the property goes back

on the market for another round at a lower price.

And still several properties remain unsold – like

Šporkovský Palace in Prague or Loucký cloister

in Znojmo. This cloister, as with other properties,

was put up by the Office of Government Repre-

sentation in Property Affairs (ÚZSVM). Besides

being one of the largest cloisters in central Eu-

rope (there are more than 400 cloisters throu-

ghout the CR), the media loves it. According to

the Czech newspapers, Arab investors are plan-

ning to build a large shopping center, hotel and

wellness complex and many other commercial

spaces in the last of the cloisters.

It’s not just the ministries, railways and army

that are getting rid of property. Czech Post and

ČEZ (the building on Vinohradska Street) are also

planning to get rid of some branches. The Pra-

gue magistrate is constantly ruminating in the

media about the sale of the Prague Congress

Center.

RELATED PLANS At the ministries and agencies, more than just

a clean sale is being negotiated for the futu-

re. The introduction to the plan to move offi-

ces of the Ministry of Industry and Trade deals

with something like barter business – to obtain

a new building in return for existing buildings.

The Ministry of Defense has also been making

similar declarations. It wants to obtain a modern

archive in exchange for the Baroque Invalidovna

building. It’s all a question of resolving a pro-

blem that afflicted the Prague magistrate in the

past: how to effectively sell abandoned proper-

ty. See the next page for more.

42SELLIN

G PRO

PERTY

UNIVERSITY CAMPUSES We know of university campuses primari-ly from the Anglo-American world. These microworlds basically do not exist in Slo-vakia or in the CR. There had been lots of plans to build campuses, the most intere-sting among them was probably the plan to revitalize the former Josefov military garrison and the similar project of the Euro-pean University City in Terezín. So what has become of these plans today?

The University of John the Evangelist Pur-kyně is building a new campus in Ústí nad Labem. Masaryk University in Brno has star-ted with its own construction; of course the plans dating back to 2004 have been drasti-cally changed, scaling back the construction today. The Karlovy Vary region is also consi-dering the start of construction. In view of the tight budget, it will be “difficult to find” the planned 600 million crowns for this in-vestment. In Liberec, authorities would like to obtain the estimated one billion crowns for construction from European funds.

It can be basically said that new campuses will go up in the future, if at all. This goes for Olomouc as well. For two years now there has been discussion about five new buildings for local Palacké University.

PPP PROJECTS, RENTAL RELATIONSHIPSSchools, and not just colleges and uni-versities, are reevaluating their planned investments. In addition to barter busine-ss, various forms of PPP projects or rental agreements are in play. For example, Code-co has a long-term interest in a university that would bring life to its extensive project in the new Vysočany of Prague.

Illustrational photo | Ilustrační foto

respektive Ministerstvo obrany, jako poslední

nemovitost v Praze prodalo kasárna na Náměstí

republiky, ve kterých dnes běží provoz kancelář-

ského a obchodního centra Palladium.

Obecně se úřady včetně drah a armády vyjad-

řují k loňskému roku pozitivně, neboť na konci

roku přišlo nečekané oživení prodejů. Částečně

i díky tomu, že procesním řízením došlo ke sní-

žení ceny. Když o nemovitost neprojeví zájem

některý z úřadů či obcí a krajů a neprodá se za

odhadcem stanovenou cenu, dostane se na trh

v dalším kole za cenu nižší. Stále však zůstává

několik téměř neprodejných nemovitostí – na-

příklad Šporkovský palác v Praze nebo Loucký

klášter ve Znojmě. Tento klášter, podobně jako

i jiný majetek, je prodáván Úřadem pro zastu-

pování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM).

Kromě toho, že se jedná o největší klášter ve

střední Evropě (na území ČR je přes 400 klášte-

rů), milují jej média. Naposledy z kláštera podle

českých deníků měli arabští investoři vybudovat

velké shopping centrum, hotelový a wellnesso-

vý komplex a další komerční prostory.

Nemovitostí se nezbavují jen ministerstva, dráhy

a armáda. Svých poboček se hodlá zbavit Česká

pošta, ČEZ (budova na Vinohradské ulici), o pro-

deji Kongresového centra Praha stále v médiích

uvažuje i Pražský magistrát.

SOUVISEJÍCÍ PLÁNYU ministerstev a úřadů se v budoucnosti nebude

jednat jen o čisté prodeje. Již v úvodu zmiňova-

ný plán sestěhování úřadů Ministerstva obchodu

a průmyslu ČR se může odehrát na bázi směn-

ného obchodu – výměnou za stávající budovy

získá nové sídlo. Podobné úvahy deklaruje

například Ministerstvo obrany – výměnou za

barokní Invalidovnu získá moderní archiv atd.

Vyřešil by se tím totiž problém, který postihl

v minulých letech pražský Magistrát - jak efek-

tivně prodat opuštěné nemovitosti. Více viz na

další straně.

43

Illustrational photo | Ilustrační foto

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

UNIVERZITNÍ KAMPUSY Univerzitní kampusy známe především z an-glo-amerického světa. Na Slovensku aniv ČR tento mikrosvět vlastně neexistuje. Plánů na vybudování kampusů bylo hodně, nejzajímavějším byl asi plán na revitalizaci bývalé vojenské pevnosti Josefov a podob-ný projekt Evropského univerzitního města v Terezíně. Co z plánů dnes zbývá?

Nový kampus staví Univerzita Jana Evange-listy Purkyně v Ústí nad Labem. Se stavbou začala brněnská Masarykova univerzita, ovšem plány z roku 2004 značně změni-la a dnes výstavbu omezila. Zda se pustit do stavby zvažuje také Karlovarský kraj.S ohledem na napjatý rozpočet se pláno-vaných 600 milionů korun na tuto investici „těžko hledá“. V Liberci by odhadovanou miliardu korun na výstavbu chtěli získatz evropských fondů.

Obecně lze říci, že nové kampusy se budou stavět spíše v dalších letech, pokud vůbec. To platí i pro Olomouc. Už dva roky se mluví o pěti nových budovách pro tamní Univer-zitu Palackého.

PPP PROJEKTY, NÁJEMNÍ VZTAHYŠkoly, nejen vyšší a vysoké, někde přehodno-cují plánované investice. V kurzu jsou kromě výměnných obchodů, různé formy PPP pro-jektů či čistě nájemní vztah. Například Code-co má dlouhodobě zájem o vysokou školu, která by přinesla život do jejich rozsáhlého projektu nových pražských Vysočan.

THE MINISTRY OF INTERIORIS ONE OF THE FEW CZECHMINISTRIES THAT HAS NOT BEEN PARALYZED BY THE UPCOMING MAY ELECTIONS.

The ministry, together with the departments and

organizations run by it such as firemen and the

Police Force of the CR, is now compiling a list of

properties ranging from immaterial units, recrea-

tional and asylum facilities, to relatively lucrative

portfolios. It will then present them at the MIPIM

trade fair as a viable group of assets. Deputy Mi-

nister of the Interior Světlana Kubíková gives us

a taste of the more lucrative ones:

“Of these I would choose property in Radlice,

between ČSOB headquarters and Waltrovka, the

industrial zone in Kolín or properties intended for

residential development in Klecany or Zelenče.”

PP: What expectations are you headingto MIPIM with?SK: We expect MIPIM to help raise both inte-

rest and prices. The Ministry of Finance allocated

roughly one billion for us in the budget based

on the sale of property this year. Our budgets

are very much on edge and therefore we have

a lot to do. During the first two months of this

year we have already negotiated for the sale of

approximately 250 million, most of it involving

flats and apartment buildings.

PP: How to go about managing such salesthese days?SK: Times are not exactly easy, but managing

properties takes up quite a few resources. It is

much more advantageous for the state to sell

off property in good condition now, at a price

that is lower than what we have to pay for the

necessary upkeep, than to try and sell it off five

years later in worse condition.

PP: What means are you using for getting ridof surplus property?SK: One of the few conditions is to at least increase

the appraised price. We are still considering the me-

chanism for sales; in the past we used, for example,

electronic auctions. In every case, however, the sale

is subject to approval by the Ministry of Finance.

44

Illustrational photo | Ilustrační foto

NEW PACKAGEOF PROPERTIESIS COMING TOTHE REAL ESTATEMARKET

SELLING

PROPERTY

MINISTERSTVO VNITRAJE JEDNÍM Z MÁLAČESKÝCH MINISTERSTEV, JEJICHŽ VYSOCÍ ÚŘEDNÍCI NEJSOU PARALYZOVÁNI VYHLÍDKOU NAKVĚTNOVÉ VOLBY...

...a vyvíjejí činnost bez ohledu na nejistý výsle-

dek či varianty povolebního uspořádání. Pod ve-

dením Ing. Světlany Kubíkové, náměstkyně mi-

nistra vnitra pro ekonomiku a provoz, nyní vznikl

seznam nepotřebného majetku MV a jím říze-

ných organizací a státních složek jako jsou Hasiči

či Policie ČR. Seznam je poměrně obsáhlý - od

drobných nemovitostí v ceně okolo 10 000 Kč,

přes rekreační zařízení či servisních areálů, až po

poměrně lukrativní soubory pozemků.

Na letošním veletrhu MIPIM prezentují soubor

aktuálně prodávaného nemovitého majetku –

výběr některých lahůdek uvádí S. Kubíková:

„Z těch lukrativnější vybírám například pozemek

v Radlicích, mezi centrálou ČSOB a Waltrovkou,

průmyslový areál v Kolíně nebo pozemky urče-

né pro rezidenční zástavbu v Klecanech nebo

v Zelenči.“

PP: S jakým očekáváním jedete na MIPIM?SK: Očekáváme, že MIPIM pomůže zvednout zá-

jem a ceny. Ministerstvo financí nám do rozpoč-

tu zakomponovalo zhruba jednu miliardu, kterou

máme v letošním roce získat z prodeje nemovi-

tého majetku. Naše rozpočty jsou napjaté a tak

máme co dělat – už za první dva měsíce letošní

roku jsme dohadovali prodeje za cca 250 milió-

nů, většinou se jednalo o byty a bytové domy.

PP: Jak se daří realizovat prodejev současné době?

45

NOVÝ BALÍKNEMOVITOSTÍPŘICHÁZÍ NAREALITNÍ TRH

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

ODPRODEJ NEPOTŘEBNÝCH NEMOVITOSTÍ MVČeské Velenice - objekt bývalé celnice přestavěný na bydlení, s poz.

Podmyče - objekt bydlení s garáží a pozemky

Březová - areál po bývalé cizinecké a pohraniční policii

Sudoměřice - areál po bývalé cizinecké a pohraniční policii

Olešnice - areál po bývalé cizinecké a pohraniční policii

Mikulášovice - areál po bývalé cizinecké a pohraniční policii

Jaroslavice 634 - objekt bydlení

Jaroslavice 635 - objekt bydlení

Kojetice - skladový areál

Zbraslav - pozemky

Lázně Kynžvart - Lazy - objekty čp. 51, 58 a 81 s pozemky

Praha, Radlice - areál autoopravny ZS MV s poz.

Kolín - areál prádelny a skladů

Brno, Bohunice - pozemky

Klecany - areál

Zeleneč - areál s pozemky

Illustrational photo | Ilustrační foto

inzerce

46SELLIN

G PRO

PERTY

SK: Doba sice není lehká, nicméně na správu

nemovitosti jsou vynakládány nemalé prostřed-

ky. Pro stát je výhodnější raději prodat ještě za-

chovalou nemovitosti nyní, třeba za cenu o něco

nižší, než platit nutné údržby a zkusit ji prodat za

pět let - ovšem v horším technickém stavu.

PP: Jakým způsobem se nepotřebnéhomajetku budete zbavovat?SK: Jednou z mála podmínek je alespoň mini-

mální navýšení odhadní ceny. Mechanismus

prodeje zvažujeme, v minulosti jsme využívali

například elektronické aukce. V každém případě

však každý prodej podléhá schválení Minister-

stvem financí.

47

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

ODPRODEJ NEPOTŘEBNÝCH NEMOVITOSTÍ HZS ČRRekreační středisko Rokytnice nad Jizerou

Bývalá škola Malešice

Sklad CO Planá nad Lužnicí

Sklad MTZ Mydlovary

Sklad CO Prachatice

Měšice u Tábora

Chata Vlachovo Březí

Areál stanice HZS Kvk Toužim - část pozemku p. č. 2843/7

Areál KŘ HZS Kvk K.Vary - část pozemku p. č.527/100

Sklad CO Modlany

Bývalá PS Litoměřice

Sklad CO Brloh

Sklad a kryt Korozluky

Areál Doksy

Sklad CO Semily

Sklad CO Janov

Administrativní budova Česká Lípa

Úkryt Hradec Králové

Pozorovatelna k. ú. Svobodné Dvory

Pozorovatelna k. ú. Třebeš

Dobruška - pozemek p. č. 2142/1

Kryt CO Česká Třebová

Rodinný domek Polička

Rekreační zařízení chata Oslnovice

Ubytovna Pechova, Brno

Chaty Kozí Horka, Brno

Rosice - Říčanka

Chata Marcela, Brno

Budova v areálu firmy Jesan Kovo

Pozemek Dolní Žleb

Jasenice

Zdounky

ODPRODEJ NEPOTŘEBNÝCH NEMOVITOSTÍ POLICIE ČRAš - Vernéřov u Aše - administrativní budova bez č. p.s pozemky

Bělá pod Bezdězem - technické centrum "Javor 51"bez pozemků

Benešov nad Černou čp. 71 - bývalé obvodní oddělení policie

Branka u Tachova - býv. rota pohraniční stráže Pavlův Studenec

Bystřička - rekreační zařízení

Cínovec čp. 260 - areál bývalého referátu cizineckéa pohr. policie

Černá v Pošumaví - Kyselov - bývalý referátcizinecké policie*

Český Jiřetín - areál bývalého referátu cizineckéa pohr. policie

Doubrava 109, 110 - bývalé obvodní oddělení policie

Havířov - pozemek (KŘP Ostrava)

Hlohová - objekt bydlení č. p. 128 s pozemkem

Horní Dvořiště - bývalý areál referátu cizinecké a pohr. Policie

Javorník - areál bývalého referátu cizinecké a pohr. policie*

Kralice nad Oslavou - dětský tábor

Krupka - Unčín u Krupky - areál školy

Ledeč nad Sázavou - bývalý areál kynologie

Libá - Dubina - bývalá rota Pohraniční stráže

Lipová - bývalá rota Pohraniční stráže Dyleň - jen pozemky

Luby - administrativní budova - rodinný dům č. p. 410s pozemky

Lukov - bývalý inspektorát cizinecké policie

Měrunice - technické centrum "Bílina - Javor 50"u Červeného Újezda

Osoblaha, Nádražní 54 - bývalý referát cizinecké policie

Ostrava - 45 bytových jednotek (KŘP Ostrava)

Planá u M.L. - objekt č.p.67 - bývalé obvodní oddělení policie

Pomezí nad Ohří - bývalá rota Pohraniční stráže

Přerov - ul. Komenského - dopravní inspektorát

Strážnice - bytový dům s pozemky, částečně nájemci

Svatá Kateřina - bývalá rota pohraniční stráže Svatá Kateřina

Velké Chvojno - areál střelnice

Všeruby-Všeruby u Kdyně- bývalá rota PS - hlavní objekt s pozemky

Žacléř 112 - areál bývalé cizinecké policie

Železná Ruda - pozemek p. č. 69/68

POLICIE ČR PRODÁVÁ OD BYTŮS NÁJEMNÍKY, VOLNÉ GARÁŽE, POZEMKY MALÉ I VELKÉ AŽ PO ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY A REKREAČNÍ STŘEDISKA. NÍŽE UVÁDÍME JEN VÝBĚR ZE 117 POLOŽEK.

Illustrational photo | Ilustrační foto

Illustrational photo | Ilustrační foto

TO PROVIDE CONTRAST TO OUR INTERVIEW WITH THE SALE OF PROPERTY BY THE CZECH MINISTRY OF INTERIOR, WE HAVE CONDUCTEDAN INTERVIEW WITH ITS SLOVAK COUNTERPART.

The Ministry of the Interior of the Slovak Repub-

lic is represented here by Alena Koišová, who

works in the minister’s office and confirms that

the situation now is not simple at all: “The go-

vernment of the Slovak Republic has decided

to decrease the number of ministries, with the

offices of some of them being incorporated into

the Ministry of Interior, which will now oversee

for example several issues regarding construc-

tion laws. This means that the plans to sell off

property, i.e. transfer it, has to be reevaluated

by the Ministry of the Interior of the Slovak

Republic.”

PP: Which property have you mostlygotten rid of?AK: Since the time when SR joined Schengen,

the Ministry of the Interior has divested itself

mostly of buildings and property for border

checks that line the borders of countries that are

also a part of the European Union today.

PP: You would at least like to continuewith the selloff?AK: Yes, of course. The Ministry of the Interior SR

is proceeding to sell off real estate in accordance

with Act no. 278/1993 On the administration of

state property. This law stipulates that an orga-

nization is responsible for cutting the costs it has

to outlay just for the basic upkeep of unused

property.

PP: What total price for the selloff are youexpecting?AK: The process of selling property is tedious

and it is difficult to estimate the profit we will

get from selling off buildings this year. If there

is no interest shown for property that we are

required to offer (transferred free of charge

to state institutions, general authorities), it is

possible to offer it to the public. Such offers

are made also available at www.ropk.sk. In

the event that the offer is unsuccessful, we

will try again. If we are still unsuccessful in

the second wave (no interested party for the

average price we are offering based on expert

analysis), then we have to offer this property

to the community where it is found, and for an

average price that is 50% lower. If the com-

munity shows no interest, then we are obliga-

ted to offer the property under the same con-

ditions to the Upper Regional Administration

(URA). And if the URA itself doesn’t want it,

we can transfer the property to the ownership

or administration of any corporation or private

entrepreneur that takes part in a special public

offering – the one that offers the highest price,

but at least 50% of the official listing.

48

THE MINISTRY OF THE INTERIOROF THE SLOVAK REPUBLIC

SELLING

PROPERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

JAKO KONTRASTK ROZHOVORU O PRODEJIMAJETKU ČESKÉHOMINISTERSTVA VNITRAPŘINÁŠÍME I ROZHOVORS JEHO SLOVENSKÝM PROTĚJŠKEM.

Ministerstvo vnútra Slovenskej republiky zastu-

puje Alena Koišová, pracovnice kanceláře minis-

tra a potvrzuje, že situace nyní není jednoduchá:

„Vláda Slovenskej republiky rozhodla o znižova-

ní počtu ministerstiev, kompetencie niektorých

prejdú aj na ministerstvo vnútra. Rezort vnútra

bude zabezpečovať napríklad niektoré úlohy na

úseku stavebného zákona. To znamená, že zá-

mery s odpredajom, resp. prevodom majetku,

bude musieť Ministerstvo vnútra Slovenskej re-

publiky prehodnotiť.“

PP: Jakého majetku jste se zbavovali přednostně?AK: Ministerstvo vnútra sa od vstupu SR do

Schengenu postupne zbavovalo najmä stavieb

a pozemkov bývalých oddelení hraničnej kont-

roly na štátnej hranici so štátmi, ktoré sú dnes

súčasťou Európskej únie.

PP: Nicméně prodávat chcete dál?AK: Áno, samozrejme. Ministerstvo vnútra SR pri

predaji nehnuteľností postupuje podľa Zákona

č. 278/1993 o správe majetku štátu. Podľa tohto

zákona organizácia je povinná zbaviť sa nákla-

dov, ktoré by sme museli investovať do základ-

nej údržby nevyužívaného majetku.

PP: Jakou očekáváte získanou celkovou cenuza prodej?

AK: Proces predaja majetku je zdĺhavý a že je

ťažké odhadnúť zisk, ktorý získame z predaja

budov v tomto roku. Ak subjekty, ktorým sme

povinný majetok ponúknuť (bezplatný prevod

iným štátnym inštitúciám, obecným orgánom),

nemajú o majetok záujem, možno vypísať po-

nukové konanie pre verejnosť. Všetky ponukové

konania sú zverejnené na stránke www.ropk.sk.

V prípade, že ponukové konanie je neúspeš-

né, vypisujeme opakované ponukové konanie.

Ak ani v druhej vlne ponukového konania ne-

uspejeme (žiadny záujemca neponúkne znal-

com stanovenú primeranú cenu), musíme opäť

ponúknuť tento majetok obci v územnom obvo-

de – a to za primeranú cenu zníženú o 50 %. Ak

obec neprejaví záujem, za rovnakých podmienok

sme povinní majetok ponúknuť vyššiemu územ-

nému celku (VÚC). Ak ani VÚC neprejaví záujem,

môžeme majetok previesť do vlastníctva alebo

správy inej právnickej či fyzickej osoby, ktorá sa

zúčastnila na osobitnom ponukovom konaní –

tej, ktorá ponúkla najvyššiu cenu, najmenej však

cenu stanovenú znalcom zníženú o 50 %.

49

MINISTERSTVOVNÚTRASLOVENSKEJREPUBLIKY

Illustrational photo | Ilustrační foto

Illustrational photo | Ilustrační foto

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

AS PART OF THE REFORMSOF THE ARMY OF THE CR,THE ARMY WRAPPED UP ITS ACTIVITIES IN SEVERAL CITIES AND COMMUNITIES BETWEEN THE YEARS 2001-2008 AND THEREFORE SAW ITS LISTOF PROPERTY DWINDLE.

At present only a small portion has been re-

moved from the list, dealing primarily with a

decrease in the property demarcated for large

garrison cities (Chrudim, Hranice na Moravě,

Brno, Olomouc, Přerov). Mr. Josef Lachman,

the head of the division for handling surplus

property in the department of assets mana-

gement at the Ministry of Defense supports

this by saying: “The Ministry of Defense is

attempting to speed up the process of selling

off surplus property and thereby lowering

costs for their upkeep and security. Current

information on this can be found at www.

onnm.army.cz.”

PP: How did the selloff go in 2009?JL: The sale of surplus property was negatively

influenced by the poor situation on the realty

market; we were able to sell off only a small

amount of buildings and property. Our fortunes

took a turn for the better at the end of 2009,

50SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

SELLING OFF

IN THE CR

Praha

Brno

Olomouc

Zlín

Ostrava

Č. Budějovice

Plzeň

Jihlava

H. Králové

Pardubice

K. Vary

Ústí n. Labem Liberec

V ŘADĚ MĚST A OBCÍ BYLAV RÁMCI REFORMY ARMÁDYČR V LETECH 2001–2008UKONČENA JEJÍ ČINNOSTA DOŠLO KE ZNAČNÉMU NÁRŮSTU VYŘAZOVANÉHO MAJETKU.

V současné době je vyřazován již jen malý roz-

sah nemovitostí, jedná se převážně o snižování

portfolií ve velkých posádkových městech (Chru-

dim, Hranice na Moravě, Brno, Olomouc, Přerov).

Pan Josef Lachman, ředitel Odboru pro nakládání

s nepotřebným majetkem Sekce správy majetku

Ministerstva obrany k tomu dokládá: „Snahou

Ministerstva obrany je urychlit prodej nepotřeb-

ného majetku a snížit náklady na jeho střežení

a údržbu. Někdy však také musíme vyřešit majet-

koprávní vztahy narušené například konfiskacemi

šlechtického nebo církevního majetku. Aktuální

informace lze nalézt na www.onnm.army.cz.“

PP: Jak se prodávalo v roce 2009?JL: Prodej nepotřebného nemovitého majetku

negativně ovlivňovala špatná situace na trhu

s nemovitostmi, dařilo se prodávat objekty

a pozemky pouze malého rozsahu. Oživení nasta-

lo až na konci roku 2009, kdy se v jedné soutě-

ži podařilo ze 45 nabízených objektů odsoutěžit

13 objektů s celkovým výnosem 216,5 mil. Kč.

PP: I tak jste zařadili nově kauci….JL: Ano, u výběrových řízení byla zavedena jako

jedna z podmínek účasti kauce ve výši 10 % mi-

nimální kupní ceny v třech pásmech: do jedno-

ho, deseti a nad deset miliónů korun. Chtěli jsme

zabránit spekulativním prodejům majetku.

PP: Jaký výhled máte na rok 2010

JL: Chceme vyhlásit 4–5 výběrových řízení velkého

rozsahu (nabídka 30–40 nemovitostí v jedné soutě-

ži) a 2–3 výběrová řízení malého rozsahu na specific-

ké objekty – lázeňská a rekreační zařízení, společný

prodej s vlastníkem části prodávané nemovitosti.

PP: Zvažujete i jiné formy nakládánís majetkem?JL: Ministerstvo obrany ČR zvažuje, obdobně jako

jiné organizační složky státu, realizovat směnu ur-

čitého majetku za rekonstrukci či novou výstavbu.

Uvažovalo se například vyměnit Ústřední archiv

Praha – Invalidovna za rekonstrukci nebo výstavbu

nového objektu v Praze, areál Olomouc – Sochorova

kasárna za rekonstrukci vybraných objektů apod.

Úředníci Armády a Ministerstva obrany prodali

v období 2001-2009 movitý i nemovitý majetek

v účetní ceně cca 52 067 mil. Kč, což představuje

3 139 smluv v hodnotě 4 271 mil. Kč. Navíc byl

bezúplatně převeden na města, obce a občanská

sdružení majetek v účetní ceně 25 395 mil. Kč

a na jinou organizační složku státu majetek

51

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

DOPRODEJ

V ČR

Illustrational photo | Ilustrační foto

when we successfully got rid of 13 items out

of 45 on offer in one tender for a total of CZK

216.5 million.

PP: And the new thing is you require a deposit….JL: Yes, a new condition was introduced in the

tenders requiring a deposit in the amount of

10% of the minimum purchase price in three

classifications: up to 1 million, 10 million and

over 10 million crowns. We would like to pre-

vent speculation in the sale of this property.

PP: What outlook do you have for 2010?JL: We would like to announce 4 – 5 large

tenders (offering 30 – 40 properties in one

tender) and 2 – 3 small tenders for speci-

fic items like spas and recreational facilities,

joint sales with the owners of parts of the

property up for sale.

PP: Are you considering other forms of dealing with this property?JL: The Ministry of Defense CR is considering, just

like other organizations in the government, ex-

changing certain property for the chance to carry

out reconstruction or new construction entirely.

For example, it was considering exchanging its

Central Archive at Prague – Invalidovna for re-

constructing or building a whole new Central in

Prague; exchanging its Olomouc – Sochorova gar-

rison for reconstructing selected buildings, etc.

The Army and the Ministry of Defense sold

property (tangible and intangible) during 2001-

2009 for a price of CZK 52,067 million, repre-

sented by 3,139 with a total value of CZK 4,271

million. Moreover, property in the amount of CZK

25,395 million was transferred free of charge to

cities, communities and civic organizations and

another CZK 10,468 million to other ministries.

The sale of intangible property brought in CZK

2,549 million – 1,077 sales contracts with a va-

lue of CZK 3,588.9 million; property valued at CZK

24,546 million was transferred to the ownership

of cities, communities and civic organizations

and CZK 9,619 million of real estate to other go-

vernment organizations.

The largest acquirer of this property in recent

times has been the Ministry of Interior (for the

needs of the Police Force of the CR and fire ser-

vices), followed by the Ministry of Justice (for

district and regional courts).

52SELLIN

G PRO

PERTY

Note (situation as of 1 March 2010)other property will be added to the list

PROPERTY SOLD AS OF 9 MARCH 2010Prague – Miškovice garrison

Prague – Radonice property

Jindřichův Hradec – territorial military administration

Hranice – Jaslo garrison

Přerov– Želatovická garrison

Žatec – kpt. Jasioka garrison, part of it

Týniště nad Orlicí – garrison, part of it

Hojsova Stráž – training and recreational facility

Písečné – recreational facility

Petrovice – training and exercise facility

Jívová –recreational facility

Tábor –Všechov airport

České Budějovice – Třebotovice area

Slabčice – SRRS Olešná area

Olomouc – ÚŽS Nový Svět area, part of it, including siding

Okarec – plots

Písečné – plots

Liberec –warehouses at the airport

Kutná Hora –Karlov warehouses, part of them

Český Krumlov property no. 630/47

Český Krumlov property no. 576/4

Blansko – Vavřinec – MS Veselice

Znojemsko – Hevlín –Výběžek bunker

Břeclavsko – Sedlec – SLO 746OL bunker

Břeclavsko – Sedlec – SLO 748OL bunker

Pohořelice – SLO 988OL bunker

Pohořelice – SLO 983OL bunker

Uničov – Benkovský Hill – Corps of Engineers shelter

Dětřichov nad Bystřicí – munitions storage, part of it

Terezín – Bohušovická storage area furnace

Prague – Troja, 1+kk flat

Olomouc flat 2+1 no. 737/112, Nové Sady cadastral register

v účetní ceně 10 468 mil. Kč. Na prodeji nemo-

vitého majetku v účetní ceně 3 589 milionů Kč

se utržilo 2 549 milionů Kč (1 077 kupních

smluv), bezúplatně do vlastnictví měst a obcí

či občanských sdružení se převedl majetek

v účetní ceně 24.546 mil. Kč, na jinou organizač-

ní složku státu přešly nemovitosti v účetní ceně

9 619 mil. Kč. Nejvýznamnějším nabyvatelem

byla v minulém období Ministerstvo vnitra (pro

potřeby Policie ČR a Hasičského záchranného

sboru) a Ministerstvo spravedlnosti (pro okresní

a krajské soudy).

53

Upozornění (stav k 1.3.2010)seznam může být doplněný o další nemovitý majetek

NEMOVITÝ MAJETEK PRODÁVANÝ K 9. 3. 2010Praha – kasárna Miškovice

Praha – pozemky Radonice

Jindřichův Hradec Územní vojenská správa

Hranice – kasárna Jaslo

Přerov- Želatovická kasárna

Žatec – kasárna kpt. Jasioka, část

Týniště nad Orlicí – kasárna, část

Hojsova Stráž – školicí a rekreační zařízení

Písečné – rekreační objekt

Petrovice – školící a výcvikové zařízení

Jívová – rekreační zařízení

Tábor – areál letiště Všechov

České Budějovice – areál Třebotovice

Slabčice – areál SRRS Olešná

Olomouc – areál ÚŽS Nový Svět,část, včetně vlečky

Okarec - pozemky

Písečné - pozemky

Liberec – sklady u Letiště

Kutná Hora – sklady Karlov, část

Český Krumlov pozemek p. č. 630/47

Český Krumlov pozemek p. č. 576/4

Blansko – Vavřinec- MS Veselice

Znojemsko – Hevlín – bunkr Výběžek

Břeclavsko – Sedlec – bunkr SLO 746OL

Břeclavsko – Sedlec – bunkr SLO 748OL

Pohořelice – bunkr SLO 988OL

Pohořelice – bunkr SLO 983OL

Uničov – Benkovský kopec – úkryt ženijní

Dětřichov nad Bystřicí – muniční sklad, část

Terezín – skladový areál Bohušovická kotlina

Praha – Troja, byt 1+kk

Olomouc byt. jednotka 2+1 č. 737/112, k. ú. Nové Sady

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

ACRES OF UNUSED REALESTATE ARE UP FOR SALEIN SLOVAKIA. YOU CAN FINDA LIST AT WWW.MOSR.SKAND IN THE REGISTRYMAINTAINED AT WWW.ROPK.SK.

Speaking about the situationin Slovakia is Vladimír Gemela, spokesman for the Ministry

of Defense of Slovakia:

PP: How much unused real estate have you docu-mented and how have you been taking care of it?VG: By the end of 2005 our ministry documented

excess real estate in the amount of 24.5 billion Slo-

vak crowns. We are in the process of gradually sel-

ling it off, liquidating it, or transferring it to another

state institution. Our goal is to get rid of 90% of it by

the end of 2009. Priority has been given to selling it

off, perhaps transferring it free of charge. Liquidati-

on, on the other hand, costs millions.

PP: What does the current situation look like?VG: The Slovak Ministry of Defense is currently dea-

ling with almost 95% of excess military garrisons or

properties. They mostly concern entire garrisons, for-

mer munitions depots, shooting ranges, exercise ran-

ges or just plain undeveloped property. This process

is seeing the continual transfer of property to new

owners or administrators while at the same time

watching the list grow with more excess property.

A timetable was worked out within the framework

of Slovakia’s membership in NATO and subsequent

reforms for building and deploying the defense for-

ces of the Slovak Republic. A list of garrisons to be

vacated and timetable for doing it was created as a

result of an analysis.

PP: What difficulties have you encountered in the sale of excess property owned by the Ministry of Defense? VG: The negative impact of the worldwide financial

and economic crisis on real estate was trumpeted

during the course of 2009 and this lowered interest

in the market.

PP: What wave of sales and total income are you expecting?VG: In 2009 the Ministry of Defense announced a to-

tal of 12 special tenders to take place in four rounds.

We are planning these tenders to take place during

the course of 2010 and will release and start proces-

sing another 32 military garrisons or part of them.

We expect the income for the MoD from the sale

of this real estate glut to the state in the amount of

7.9 million euros.

54SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

A GLUT IN REALESTATE OWNEDBY THE MINISTRYOF DEFENSE SR

ARMÁDNÍ POZEMKY A BUDOVY, RESPEKTIVE „PREBYTOČNÝ NEHNUTEĽNÝ MAJETOK“, SE PRODÁVÁ I NA SLOVENSKU.AKTUÁLNÍ SEZNAM PRODÁVA-NÝCH NEMOVITOSTÍ LZE NAJÍT NA WEBU WWW.MOSR.SKA V REGISTRU WWW.ROPK.SK.

K situaci na Slovensku se vyjadřuje Vladimír Gemela, tiskový mluvčí Ministerstva

obrany Slovenskej republiky,

PP: Kolik nepotřebných nemovitostí evidujete a jak v minulosti probíhalo nakládání s nimi?VG: Ku konci roku 2005 sme v rezorte evidovali pre-

bytočný majetok za vyše 24,5 miliardy slovenských

korún. Postupne dochádzalo k jeho odpredaju, likvi-

dácii, zámene či prevodu na iné štátne inštitúcie.

Chceli sme sa do konca roku 2009 zbaviť preby-

točných nehnuteľností na 90 percent ich celkového

množstva. Prioritní bol odpredaj, prípadne bezplatný

prevod. Likvidácia stojí totiž ďalšie milióny.

PP: Jaký je současný stav?VG: MO SR v súčasnosti nakladá s približne 95 preby-

točnými vojenskými objektmi alebo pozemkami. Ide

hlavne o kasárenské celky, bývalé muničné sklady,

strelnice, cvičiská a voľné pozemky. Počas nakladania

priebežne dochádza k ich prevodom na nových vlast-

níkov alebo správcov a taktiež k doplneniu predmet-

ného zoznamu o ďalší prebytočný majetok.

Vo väzbe na členstvo Slovenskej republiky v NATO

bol v rámci realizácie reformy vypracovaný časo-

vý harmonogram výstavby a dislokácie ozbroje-

ných síl Slovenskej republiky. Ako výsledok analý-

zy vznikoi zoznam posádok, ktoré MO SR opúšťa,

a časový harmonogram opúšťania posádok.

PP: S jakými potížemi se při prodeji nepotřeb-ného nemovitého majetku na Ministerstvu obranu potýkáte?“ VG: V priebehu roka 2009 sa výrazne prejavili

negatívne vplyvy svetovej finančnej a hospodár-

skej krízy na trhu s nehnuteľnosťami, čo spôsobi-

lo zníženie záujmu o nehnuteľnosti.

PP: Kolik letos chystáte vln prodejů a jakou celkovou získanou sumu očekáváte?VG: V roku 2009 MO SR v štyroch kolách vyko-

nalo celkom 12 osobitných ponukových konaní.

Uvedený počet osobitných ponukových konaní

plánujeme vykonať aj v priebehu roka 2010,

a ďalej uvoľniť a začať nakladanie s ďalšími

32 vojenskými objektmi alebo ich časťami.

Príjmy MO SR z predaja prebytočného nehnuteľ-

ného majetku štátu sú predpokladané vo výške

7,9 milióna euro.

55

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

ARMÁDNÍ POZEMKY A BUDOVY

PREBYTOČNÝNEHNUTEĽNÝMAJETOKMINISTERSTVA OBRANY SR

Illustrational photo | Ilustrační foto

THEPROPERTIESOF CZECH RAILWAYS

The Czech media was teeming with news at the end of last year about the massive sale

of several thousand pieces of properties that should net billionsof crowns. While billions could well be expected in theory, the reality is millions are at stake. Sales now are less productive than they were before eventhough the process remainsas demanding as ever.

Of the total 8,000 properties on the block, rough-

ly 6,500 should be sold, including 470 apartment

buildings, administrative buildings and healthca-

re facilities in the middle of regional cities. Most

of the property consists of industrial works wi-

thin the confines of train stations, which have

been put on the list of surplus properties just as

often as they have been taken off of it thanks

to the relationship between Czech Railways and

SŽDC. Unfortunately most of the items up for sale

consists of minor lots or buildings, such as station

sheds, unused warehouses or loading ramps, in ef-

fect a grab-bag of neglected structures of no impor-

tant value. The big and far more interesting projects

have long since come and gone – the Žižkov station

built in 2000, the new station in Brno (see Project &

Property Spring 2008. You can find a list of them at

www.centers.cz in the archives of the editions.).

CHANGINGTHE CONCEPT OF THE LIVING STATIONDuring the process of selling off surplus property

of Czech Railways, emphasis has been given to

the fact that the money netted from the sale

will not much effect, as it did in the past, the

financial results of Czech Railways as a whole.

It is thanks to this change that the concept of

Living Station has been put on hold, says Mi-

lan Matzenauer, the deputy director for property

management.

PP: Since 2004 more than 150 stations have found their way into the project Living Station. What to do with him now?MM: Several stations have been blocked within

the framework of newly prepared zoning plans.

In general, however, we are reevaluating the

project Living Station. The interest of developers

has also changed with returns of 20-25 years

not being all that attractive. Today we are revi-

siting roughly 19 contractual relationships, inclu-

ding Masaryk Station, and we will cancel eight

winning contracts. Several of the winners have

since bankrupted, others have freely withdrawn

from the tender.

PP: Of the approximately 1,500 buildings that you are retaining ownership of, 991 are stati-ons. What do you plan to do with them?

56SELLIN

G PRO

PERTY

Revitalisation of Masaryk´s railway station

Smíchov City urban study

NEMOVITOSTIČESKÝCHDRAH

Ke konci loňského rokučeská média zaplavila zpráva o masivním výprodeji několika

tisíc nemovitostí, který má vynést miliardy korun. Pravdou však je, že teoreticky sice lze očekávat řádově až miliardový výnos, reálně se bude jednat spíše o milióny. Prodeje jsou méně výnosné než dřív, přestože se jednáo stejně náročný proces jako dříve.

Z celkových 8 000 objektů se má prodat zhruba

6 500 nemovitostí: vedle 470 bytových domů,

i administrativní budovy či polikliniky v centrech

krajských měst. Nejvíce je průmyslových nemo-

vitostí v nádražních areálech, které se občas za-

řazují a pak zase vyřazují ze seznamu nepotřeb-

ného majetku i díky komplikovaným vztahům ČD

a SŽDC. Bohužel většinu položek určených k prodeji

tvoří drobné pozemky či budovy, jako jsou nádraž-

ní boudy, nevyužívaná skladiště nebo nákladové

rampy, tedy vesměs zanedbané stavby bez větší

hodnoty. Velké a zajímavé projekty jsou už dávno

pryč – například již v roce 2000 vznikly s.r.o. na žiž-

kovské nádraží, nové nádraží v Brně (viz např. Pro-

ject & Property Spring 2008 – naleznete na www.

centers.cz v rámci archivu všech čísel.)

ZMĚNA KONCEPCEŽIVÁ NÁDRAŽÍKladem připravovaných prodejů nepotřebného

nemovitého majetku Českých drah je, že výno-

sy z prodejů nebudou, jako tomu bylo dosud,

sanovat hospodářské výsledky Českých drah

jako celku. Právě i díky této změně dochází

k přeřešení koncepce projektu Živá nádraží, jak

uvádí náměstek ředitele ČD pro správu majet-

ku Milan Matzenauer.

PP: Od roku 2004 bylo do projektu Živá nádraží zařazeno více na 150 nádraží, co se s nimi nyní děje?MM: Některá nádraží jsou blokována v rámci nově

připravovaných územních plánů. Obecně však

projekt Živá nádraží přehodnocujeme. Změnil se

přístup developerů, pro něž návratnost 20 – 25

let není atraktivní. Dnes rekonstruujeme zhruba

19 smluvních vztahů včetně například Masaryko-

va nádraží a dokonce osm vysoutěžených smluv

budeme rušit – někteří vítězové výběrového řízení

zkrachovali, někteří dobrovolně odstupují.

PP: Ze zhruba 1 500 budov, které si chcete ponechat v vlastnictví je 991 nádražích,jak s nimi chcete naložit?MM: Jelikož dochází k zásadní změně filosofie

a finance získané prodejem nemovitosti může-

me investovat do oprav nádraží, již žádné vyu-

žívané nádraží nepůjde do tendru. České dráhy

si musí pomoci sami a zatím se nám docela

daří – v roce 2009 jsme začali s rekonstrukcí

35 nádraží a stejně vysoké číslo chceme zachovat

i pro další roky. Sami si nádraží zrekonstruuje-

me a poté pronajmeme. Na začátku tohoto roku

jsme vypsali soutěž na pronájem různých typů

síťových prodejen. Peníze z pronájmu taktéž pů-

jdou na investice do výpravních budov.

PP: Výnosy z prodeje ani z pronájmu ale nepo-kryjí potřebné investice…MM: Z 991 nádraží je jich v přijatelné stavu zhruba

90. Na rekonstrukci každého nádraží by bylo potře-

ba 10 - 15 milionu korun. To samozřejmě nemáme

a tak chceme naddimenzovaná nádraží maximálně

zredukovat, ponechat si pouze výpravní budovy.

Zhruba 118 nádraží neobsluhují žádní naši zaměst-

nanci, nicméně i na těch musíme udržovat pořádek.

57

Revitalizace Nákladového nádraží Žižkov - Žižkov City

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

Revitalizace Masarykova nádraží

architectureweek2010 www.architectureweek.cz

4. ročník mezinárodního festivalumoderní a současné architektury

Praha 4. – 17. 10. 2010

Hlavní partner Architecture Week 2010

AW Central 2010: Národní technická kni hovna Praha

NEMOVITOSTIČESKÝCHDRAH

Ke konci loňského rokučeská média zaplavila zpráva o masivním výprodeji několika

tisíc nemovitostí, který má vynést miliardy korun. Pravdou však je, že teoreticky sice lze očekávat řádově až miliardový výnos, reálně se bude jednat spíše o milióny. Prodeje jsou méně výnosné než dřív, přestože se jednáo stejně náročný proces jako dříve.

Z celkových 8 000 objektů se má prodat zhruba

6 500 nemovitostí: vedle 470 bytových domů,

i administrativní budovy či polikliniky v centrech

krajských měst. Nejvíce je průmyslových nemo-

vitostí v nádražních areálech, které se občas za-

řazují a pak zase vyřazují ze seznamu nepotřeb-

ného majetku i díky komplikovaným vztahům ČD

a SŽDC. Bohužel většinu položek určených k prodeji

tvoří drobné pozemky či budovy, jako jsou nádraž-

ní boudy, nevyužívaná skladiště nebo nákladové

rampy, tedy vesměs zanedbané stavby bez větší

hodnoty. Velké a zajímavé projekty jsou už dávno

pryč – například již v roce 2000 vznikly s.r.o. na žiž-

kovské nádraží, nové nádraží v Brně (viz např. Pro-

ject & Property Spring 2008 – naleznete na www.

centers.cz v rámci archivu všech čísel.)

ZMĚNA KONCEPCEŽIVÁ NÁDRAŽÍKladem připravovaných prodejů nepotřebného

nemovitého majetku Českých drah je, že výno-

sy z prodejů nebudou, jako tomu bylo dosud,

sanovat hospodářské výsledky Českých drah

jako celku. Právě i díky této změně dochází

k přeřešení koncepce projektu Živá nádraží, jak

uvádí náměstek ředitele ČD pro správu majet-

ku Milan Matzenauer.

PP: Od roku 2004 bylo do projektu Živá nádraží zařazeno více na 150 nádraží, co se s nimi nyní děje?MM: Některá nádraží jsou blokována v rámci nově

připravovaných územních plánů. Obecně však

projekt Živá nádraží přehodnocujeme. Změnil se

přístup developerů, pro něž návratnost 20 – 25

let není atraktivní. Dnes rekonstruujeme zhruba

19 smluvních vztahů včetně například Masaryko-

va nádraží a dokonce osm vysoutěžených smluv

budeme rušit – někteří vítězové výběrového řízení

zkrachovali, někteří dobrovolně odstupují.

PP: Ze zhruba 1 500 budov, které si chcete ponechat v vlastnictví je 991 nádražích,jak s nimi chcete naložit?MM: Jelikož dochází k zásadní změně filosofie

a finance získané prodejem nemovitosti může-

me investovat do oprav nádraží, již žádné vyu-

žívané nádraží nepůjde do tendru. České dráhy

si musí pomoci sami a zatím se nám docela

daří – v roce 2009 jsme začali s rekonstrukcí

35 nádraží a stejně vysoké číslo chceme zachovat

i pro další roky. Sami si nádraží zrekonstruuje-

me a poté pronajmeme. Na začátku tohoto roku

jsme vypsali soutěž na pronájem různých typů

síťových prodejen. Peníze z pronájmu taktéž pů-

jdou na investice do výpravních budov.

PP: Výnosy z prodeje ani z pronájmu ale nepo-kryjí potřebné investice…MM: Z 991 nádraží je jich v přijatelném stavu zhruba

90. Na rekonstrukci každého nádraží by bylo potřeba

10-15 milionů korun. To samozřejmě nemáme a tak

chceme naddimenzovaná nádraží maximálně zre-

dukovat, ponechat si pouze výpravní budovy. Zhru-

ba 118 nádraží neobsluhují žádní naši zaměstnanci,

nicméně i na těch musíme udržovat pořádek.

59

Revitalizace Nákladového nádraží Žižkov - Žižkov City

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

Revitalizace Masarykova nádraží

MM: Since a fundamental change of philosophy

has occurred, and financing is available from the

sale of property, we can invest in reconstructing

these stations. No station currently in use will end

up in a tender. Czech Railways must help itself and

we have been succeeding so far – in 2009 we star-

ted reconstructing 35 stations and we would like to

proceed with a similar high number in the coming

years. We ourselves are reconstructing buildings

and then leasing them out. We launched a tender

at the beginning of the year for leasing several typ-

es of chain outlets. The money from this rent will

then go into investing in passenger terminals.

PP: The income from sales and rents, however, will not cover the necessary investment …MM: Of the 991 stations, roughly 90 are in ac-

ceptable condition. Each station costs between

10-15 million crowns to reconstruct. Naturally,

we do not have this money and so we would

like to reduce as much of the station as possible,

leaving behind only the passenger terminal. Our

employees do not even work in 118 of the sta-

tions, and still we have to care for their upkeep.

We are looking for a more efficient, meaning

cheaper solution. This also goes for our one

completely empty building – the Sweerts-Špor-

kovský Palace on Hybernská Street in Prague.

PP: Is there any way to find a solution?

MM: Not one universal solution.

Investment in property will be done gradually,

but comprehensively. That means in addition to

our own reconstruction of the building and its in-

frastructure, the entire space, including the front

of the building (removing unused, unsightly an-

nex buildings, storage facilities, vegetation, etc.)

needs to be done, reclaimed. The main partners

for revitalizing the localities of train stations will

be cities and regions. We have to learn as much

as possible about taking advantage of programs

of support from European funds.

PP: Right now we are only dealing with invest-ment, very costly to be sure but so is building administration...MM: It’s true that from the viewpoint of other

operations of buildings belonging to train stati-

ons, we must find the means for correctly di-

viding up the costs for administration, mainte-

nance and cleaning, and other services related

to public access to the spaces, as well as stops

among all the authorized carriers. Without a sui-

table financial mechanism, it’s impossible to im-

prove or even maintain the existing structure of

services we provide to passengers in our stations

and at our stops. We have some idea about the

solution and at present we are working together

a railway operator – Railway Infrastructure Ad-

ministration – for a general solution.

REAL ESTATE OWNEDBY SŽDCAT THE END OF 2009 THE GOVERNMENT APPROVED THE SALE OF PROPERTY CONTROLLED BY THE RAILWAY INFRASTRUCTURE ADMINISTRATION (SŽDC) WORTH A TOTAL OF AROUND 16 MILLION CROWNS.

They involve, for example, former gatehouses,

small gardens, and more extensive plots and

buildings in Ústí nad Labem, Pardubice, in Hradec

Králové, Bohumín, Olomouce, Kladno, Kralupy nad

Vltavou and Liberec. In addition, the privatization

of apartment buildings is being carried out.

The property still held by SŽDC in 2003 and still

unsold includes Sevastopol Palace in Prague, Niva

Rehabilitation Center in Luhačovice, the Railway

polyclinic in Brno, etc. There is property also for

sale in two zones of Prague that in all probability

will not reach the market. The locality of Prague

Dejvice has been affected by the construction

of the city ring Myslbekova – Pelc – Tyrolka and

completion of the sale depends on a decision

regarding the Prague-Kladno Expressway. The

sale of Prague Vršovice has been stopped for

now due to the process for issuing the zoning

decision for building the “Modernization of the

Prague-Hostivař line – Prague main station,” and

laying down new track in this section.

Property that now consists of railway lines or

connected to them but is now unnecessary is

more often than not demolished or sold directly

to the current tenants. The sale includes the pro-

perty that follows the demolished lines, whe-

re an attempt is being made to preserve linear

plots, e.g. for use as cycle trails or local com-

munication. That’s why this property is primarily

geared towards communities and regions.

60SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

61

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

Hledáme efektivnější, tedy levnější řešení. To platí

i pro naší jedinou úplně prázdnou budovu - Sweerts

-Šporkovský palác v pražské Hybernské ulici.

PP: Jde vůbec řešení nalézt?MM: Není jediné univerzální řešení.

Investice do nemovitostí budou realizovány po-

stupně, ale komplexně, tzn. Vedle vlastní rekon-

strukce budovy či její infrastruktury bude vždy

řešen celý prostor a přednádraží (odstranění

nefunkčních, nevzhledných přístaveb, skladů,

skládek, vegetace, atp.) - tzv. rekultivace ploch.

Hlavním partnerem v rámci revitalizací lokalit

železničních stanic budou města a kraje. Musíme

se naučit v širší míře využívat programy podpo-

rované evropskými fondy.

PP: Prozatím jsme řešili pouze investice, velmi nákladná je ale i správa budov...MM: Z hlediska dalšího provozu budov že-

lezničních stanic platí, že musí být nalezen

způsob, jak spravedlivě rozdělit náklady na

správu, údržbu i úklid a další služby veřejně

přístupných prostor železničních stanic a za-

stávek mezi všechny oprávněné dopravce. Bez

nalezení vhodného finančního mechanismu

není možné vylepšit, ale ani udržet stávající

rozsah služeb poskytovaných cestujícím v že-

lezničních stanicích a zastávkách. Představu

o řešení máme a v současné době pracujeme

společně s provozovatelem dráhy - Správou

železniční dopravní cesty, s.o. - na návrhu sys-

témového řešení.

NEMOVITÝMAJETEK SŽDCVLÁDA KE KONCI ROKU 2009 SCHVÁLILA PRODEJ NEMOVITOSTÍ Z MAJETKU SPRÁVY ŽELEZNIČNÍ DOPRAVNÍ CESTY V CELKOVÉ HODNOTĚ ZHRUBA 15 MILIONŮ KORUN.

Jedná například o bývalé strážní domky, malé

zahrady i o rozsáhlejší pozemky a budovy v Ústí

nad Labem, Pardubicích, v Hradci Králové, Bo-

humíně, Olomouci, Kladně, Kralupech nad Vlta-

vou a Liberci. Kromě vyjmenovaných položek

také probíhá privatizace bytových domů.

Z majetku, který v roce 2003 připadl SŽDC,

je stále neprodán například Palác Sevastopol

v Praze, rehabilitační středisko Niva v Lu-

hačovicích nebo železniční poliklinika Brno.

K prodeji zbývají také pozemky ve dvou

pražských lokalitách, které se však možná

na trh nedostanou. Lokalita Praha Dejvice

je dotčena probíhající výstavbou městského

okruhu Myslbekova – Pelc – Tyrolka a realiza-

ce prodeje závisí i na rozhodnutí o realizaci

rychlodráhy Praha – Kladno. V lokalitě Pra-

ha Vršovice je prodej prozatím pozastaven

s ohledem na řízení o vydání územního roz-

hodnutí pro stavbu „Modernizace trati Praha

Hostivař – Praha hl.n.“ a nové vedení trati

v tomto úseku.

Nemovitý majetek, který tvoří železniční

dopravní cestu nebo s ní souvisí a je nyní

nepotřebný, je nejčastěji demolován nebo

prodáván přímo stávajícím nájemcům. Prodej

se týká i majetku po zrušených tratích, kde

je snahou zachovat liniovost pozemků např.

k využití pro cyklostezky, nebo místní komu-

nikace. Nabídka tohoto majetku je proto pr-

votně směřována k obcím a krajům.

Revitalizace Nákladového nádraží Žižkov - Žižkov City

SLOVAK RAILWAYS ISENCOUNTERING SIMILAR DIFFICULTIES LIKE CZECH RAILWAYS. MARTINA PAVLIKOVÁ, THE PRESSSPOKESPERSON FOR GENERAL MANAGEMENT, PROPERTY MANAGEMENT DIVISION:

“The scope of the property for sale is constantly

changing, due to ongoing evaluations and clas-

sification of property belonging and connected

to railway lines. Information about the sale and

rent of surplus and non-used property adminis-

tered by Slovak Railways is available at www.zsr.

sk and www.reality.sk.”

PP: What is the value of the real estate and how much of it falls under the category of unnecessary?MP: Slovak Railways administers real estate

worth 1,925 billion € and consisting of buildings,

structures and property. Of this real estate,

35 million € is made up of surplus and unneces-

sary property.

PP: How many waves of sales are you prepa-ring this year and what kind of total profit are you expecting?MP: Slovak Railways has put surplus and unne-

cessary property on the market in the past and

the selloff will continue in 2010. We are expe-

cting close to five million € for the sale of sur-

plus and unnecessary property administered by

Slovak Railways.

The Slovak project MODERN STATION is similar to

the project here at home called Live Station. Whi-

le the project in the CR has been overestimated,

th e one in Slovakia got started only in August of

last year. The goal is to set up cooperation with

the private sector for reconstructing railway sta-

tions and those first on the list for revitalization

involve five cities – Bratislava, Nové Mesto, Prie-

vidza, Trenčín and Žilina. The beginnings of the

project reach back to sometime in 2007.

62SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

THE SITUATION IN SLOVAK RAILWAYS

SLOVENSKÉ DRÁHY SE POTÝKAJÍ S OBDOBNÝMI POTÍŽEMI JAKO DRÁHY ČESKÉ, JAK DOKLÁDÁ PANÍ MARTINA PAVLÍKOVÁ, TISKOVÁ MLUVČÍ GENERÁLNEHO RIADITEĽSTVA, ODBORUHOSPODÁRENIA S MAJETKOM:

„Rozsah ponúkaného majetku sa nepretržite mení, ako prebieha vyhod-

nocovanie a klasifikácia majetku patriaceho a súvisiaceho so železničnou

dopravnou cestou. Ponuka na predaj a prenájom prebytočného a neupo-

trebiteľného majetku v správe ŽSR je na stránke www.zsr.sk a na stránke

www.reality.sk.“

PP: V jaké hodnotě evidujete nemovitý majetek a kolik z toho připadá na nepotřebné nemovitosti?MP: Železnice Slovenskej republiky spravujú nehnuteľný majetok vo výš-

ke 1,925 miliardy €. Jedná sa o budovy, stavby aj pozemky. Z uvedené-

ho nehnuteľného majetku je prebytočný a neupotrebiteľný majetok vo

výške 35 miliónov €.

PP: Kolik letos chystáte vln prodejů a jakou očekáváte získanou celko-vou cenu?MP: ŽSR prebytočný a neupotrebiteľný majetok v minulosti ponúkali a aj

v r. 2010 budú ponúkať na odpredaj kontinuálne. Za predaj tohto majet-

ku v správe ŽSR očakávame toho roku tržbu vo výške približne 5 mil. €.

Obdobou projektu Živá nádraží je slovenské straně projekt MODERNÁ

STANICA. Počátky projektu sahají zhruba do roku 2007. Zatímco v ČR se

projekt přehodnocuje, na Slovensku byl odstartován v srpnu loňského

roku. Cílem je ve spolupráci se soukromým sektorem nádraží zrekon-

struovat a lépe provozovat. Jako první se má revitalizace týkat čtyř stanic

– Bratislava - Nové Mesto, Prievidza, Trenčín a Žilina. Výběrová řízení

nebyla do uzávěrky vyhodnocena.

Illustrational photo | Ilustrační foto

SITUACENA SLOVENSKÝCHDRAHÁCH

PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

63

CHU

RCH - SELLIN

G PRO

PERTY

Illustrational photo | Ilustrační foto

64

CHURCH PROPERTY

Working with church property is stipulated by

Act no. 229/1991 Coll., § 29: “Property original-

ly owned by the church, religious councils and

congregations may not be transferred to the

ownership of other individuals until laws about

this property are passed.” However, some inte-

resting property owned by the church can be

found up for sale. Mostly they deal with parishes

and adjacent property as long as they are not

chapels or churches.

The largest owner in the CR is the Roman Ca-

tholic Church and therefore most of the sacral

property belongs to it. For example, the church

is offering the property of the bishopric in Pilsen

for sale in accordance with a restructuralization

plan for its property, as well as to a smaller de-

gree the diocese of Hradec Králové.

THE PROPERTY OF THE ROMAN CATHOLIC CHURCH

The property owned by the church before be-

ing stripped away by the communist regime can

be divided into property used for clerical admi-

nistration and worshipping (churches, chapels,

parish buildings and cloisters), landed property,

CHURCH DEVELOPERSAND ADMINISTRATORS THE NUMBER OF CHURCHESIN THE CR IS MORE THAN 7,000

MAJETEK CÍRKVÍNakládání s majetkem církví je stanoveno

v zákoně 229/1991 Sb.§ 29: „Majetek, jehož pů-

vodním vlastníkem byly církve, náboženské řády

a kongregace, nelze převádět do vlastnictví ji-

ným osobám do přijetí zákonů o tomto majet-

ku.“ Nicméně, i tak se najdou zajímavé původně

církevní nemovitosti k prodeji. Nejčastěji se jed-

ná o fary a přilehlé pozemky výjimkou nejsou

ani kaple či kostely.

Největším vlastníkem mezi církvemi v ČR je cír-

kev Římskokatolická, nejvíce sakrálních nemovi-

tostí na trhu pochází z jejího majetku. Například

v souladu s restrukturalizací nemovitého majetku

nabízí nemovitosti k prodeji plzeňské biskupství

nebo v menší míře královéhradecká diecéze.

MAJETEK ŘÍMSKOKATOLICKÉ CÍRKVENemovitosti, vlastněné před jeho zabráním

komunistickým režimem, lze rozdělit na nemo-

vitosti sloužící duchovní správě a bohoslužbě

(kostely, kaple, farní budovy, kláštery), hospo-

dářský majetek, který byl v rozhodující míře

tvořen zemědělskou půdou, lesy a příslušnými

hospodářskými nemovitostmi a nemovitosti

sloužící mi k zajištění služby církve v oblasti

vzdělání, sociální péče, charity, zdravotnictví,

ubytování duchovních apod.

Bohužel vyřešení otázky nakládání s církevním

majetkem je zatím v nedohlednu. Jak dokládá

pan Karel Štícha z Pražského Arcibiskupství: „Je

zřejmé, že dvacet let trvající stav nemůže zů-

stat věčně, řešení se musí nalézt. Podle mého

názoru není nezbytné preferovat konkrétní

formu. Nabízí se široké spektrum možností od

100% naturální restituce až po vyplacení 100%

finanční náhrady. Jedno je však podle mého ná-

65

CÍRKEV - PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

CÍRKEVDEVELOPEREMA SPRÁVCEMKOSTELŮ V ČRJE PŘES SEDM TISÍC

Illustrational photo | Ilustrační foto

which to a decisive degree consists of agricultu-

ral land, woods and related landed property, and

property used for church services in the areas

of education, social care, charity, healthcare, ac-

commodating worshipers, etc.

Unfortunately there is no solution in sight at pre-

sent for dealing with the question of handling

church property. Says Karel Štícha of the Prague

archbishopric:

“Of course the situation going on for the last 20

years cannot go on forever; a solution must be

found. In my opinion, there is no need to prefer

one specific form. A wide range of possibilities

exist, from 100% natural restitution up to paying

100% in full for compensation. I think one thing

is clear, however. The worst solution, not only

for the church but also for our whole society, is

no solution.”

PP: Do you also document surplus propertyand what to do with it?KŠ: Unused parish buildings, agricultural structu-

res and land we try to rent out. If, however, an

object not needed for church functions is located

in an area with little interest in renting it and

its condition demands significant resources for

repair, then we sell it. We also proceed to sell

buildings where it is necessary for the future

owner to own the property.

A gradual decrease in the number of properties

for sale, however, can be expected.

THE ROMAN CATHOLIC CHURCH AS DEVELOPER

The Prague archbishopric of the Roman Catholic

Church began a development familiar to the pe-

ople of Prague many years ago in the southern

district of Dolní Břežany. The archbishopric acqui-

red its many hectares in Dolní Břežany back in

1725. A new square and flats were built during

the first phase. A much bigger objective, howe-

ver, is in the hands of the owner of the castle in

Dolní Břežany, which could be turned into a ho-

tel and senior citizens home. In the roughly 50

hectares in Cholupice, an affluent neighborhood

with extensive civic facilities should be built,

making today’s village more than five times

bigger. But it still hasn’t come about because in

2008, the Prague 12 magistrate recommended

decreasing the space designated for new con-

struction. The objective, moreover, is complica-

ted by various protective measures given over to

planned road construction.

Other construction that may take place under

the auspices of the archbishopric lie, for examp-

le, in Krč on the slope above the South Junction

or in Sloup near Davle.

66CH

URCH

- SELLING

PROPERTY

zoru jisté: nejhorší řešení, a to nejen pro církve,

ale i pro celou společnost, je neřešení.“

Na otázku jaký nepotřebný majetek Pražské

Arcibiskupství eviduje a jak s ním nakládá,

p. Štícha odpovídá: „Nevyužívané farní budo-

vy, zemědělské stavby a pozemky se snažíme

pronajmout. Pokud se však objekt nepotřebný

pro činnost církve nachází v lokalitě s nízkým

zájmem o nájem a její technický stav vyža-

duje značné prostředky na udržování nebo

opravy, prodáváme. K prodeji přistupujeme

i v případě stavebních pozemků, kdy je nutné,

aby budoucí stavebník pozemek vlastnil. Lze

však očekávat postupný pokles počtu nabíze-

ných objektů.“

KATOLICKÝ DEVELOPMENTPražanům známý development spustilo Pražské

Arcibiskupství Římskokatolické církve již před

lety na jihu Prahy v Dolních Břežanech. Mno-

hahektarové panství zde získalo Arcibiskupství

pražské už roku 1725. V první etapě vznikly

byty a nové náměstí. Mnohem větší záměr má

však vlastník s dolnobřežanským zámkem, ze

kterého by mohl vzniknout hotel a domov pro

seniory. Další záměr mají se zhruba 50 hekta-

ry v Cholupicích, kde by měla vzniknout vilová

čtvrť s rozsáhlou občanskou vybaveností, která

by dnešní vesnici zvětšila asi pětkrát. I proto

k realizaci prozatím nedošlo, neboť radní Prahy

12 už v roce 2008 doporučili snížit plochu urče-

nou k nové zástavbě. Záměr navíc komplikují

různé ochranné lhůty dané plánovanou výstav-

bou dopravních komunikací.

Další výstavba se pod taktovkou arcibiskupství

může realizovat například v Krči ve svahu nad

Jižní spojkou nebo ve Sloupu u Davle.

67

CÍRKEV - PROD

EJ NEM

OVITO

STÍ

Illustrational photo | Ilustrační foto

REALLY HARD TIMES IN SLOVAKIA AT THE END OF LAST YEAR – BRATISLAVA ANNOUNCED 7,000 NEW FLATS FOR SALE.

Office building developers perhaps have it the

worst in today’s realty market but there was

nothing to be joyful about in the housing sec-

tor either at the end of last year, as a meeting

of Slovak and Czech experts at the Workference

About More Than Just Housing has confirmed.

Simultaneous afternoon discussions were held

about marketing and promoting apartment

projects during the current crisis and about the

right mix of sizes and types of flats. The topic of

technology for multimedia and intelligent living

got ample air time as well, as did discussions

about deregulating rent, with the participation

of economists, real estate holders and local and

national politicians. The morning program provi-

ded information about the volume and prices of

flats under construction in individual regions of

the SR and CR.

SLOVAK HOUSING MARKET The main problem with the Slovak market is the

fact that it was overheated to begin with and the

problem would have occurred even without the

financial crisis. So many projects were planned

in Trnava, Žilina and Bratislava and the deter-

mination of price did not take into account the

capabilities of potential buyers. Unless a change

occurs in pricing strategy, the situation itself will

not change, according to those in the know.

There does, however, exist projects where any

drastic decrease in the price will not help – im-

portant for buyers, in addition to price, is location

and disposition. The completeness of a project is

also playing a role today – flats are being sold

right before, but more often after approbation.

The marketing campaigns being used to support

these projects have not changed much in the

meantime. In addition to various gifts and in-

centives, the support includes a discount if, for

example, the flat is sold empty.

But the situation isn’t entirely hopeless. People

are still appearing who pay in cash, primarily for

more expensive flats.

THE BRATISLAVA MARKET It is difficult to say how many available flats the-

re are in Bratislava. The number of completed

flats without owners on offer at novebytynaby-

vanie.sk was 2,500 at the end of the year; if

we count the flats still undergoing construction,

then there are 5,200 according to Lexxus. At

the Workference About More Than Just Housing,

developers and experts came to the consensus

that there are 7,000 available flats.

Bratislava meanwhile is still the home of roughly

sixty projects, of which many of them have been

stopped or at least divided up into more phases.

The available flats mostly include units of the

type 2+kk and 3+kk. These flats, however, are for

the most part large and therefore more expen-

sive than should be in this category – 173,800

euros. What’s worse, the space in a large 2+kk

is not practical, most of it going to the hallway,

utility rooms, etc.

68RESID

ENCE

NA SLOVENSKU BYLOKE KONCI LOŇSKÉHO ROKU VELMI KRUŠNO- BRATISLAVA HLÁSÍ 7.000 NOVÝCH BYTŮK PRODEJI.

Developerům kancelářských budov je na sou-

časném realitním trhu asi nejhůře. Nicméně na

konci loňského roku nebylo veselo ani v sektoru

rezidenčním. Potvrdilo to i setkání slovenských

a českých odborníků na Workferenci nejen o Re-

zidencích. Dopolední diskuze se souběžně ved-

ly o marketingu a propagaci bytových projektů

v současném krizovém období a o správnému

mixu velikostí a typologii bytů. Pozadu nezůstalo

ani téma technologií pro multimediální a inte-

ligentní bydlení a diskuse o deregulaci nájem-

ného za účasti ekonomů, majitelů nemovitostí

a parlamentních i magistrátních politiků. Od-

polední program přinesl informace o objemu

a cenových hladinách bytové výstavby v jednot-

livých regionech SR a ČR.

SLOVENSKÝ REZIDENČNÍ TRHHlavním problémem slovenského trhu je jeho

přehřátí, ke kterému by došlo i bez finanční

krize. V Trnavě, Žilině či Bratislavě se plánovalo

příliš mnoho projektů a nastavení cen neodpo-

vídalo možnostem potenciálních kupců. Dokud

nedojde ke změně cenové strategie, situace se

dle zájemců o byty nezmění.

Existují však projekty, kde ani výrazné zlevnění ne-

pomůže – rozhodující vedle ceny jsou pro kupce lo-

kalita a dispozice. Dnes hraje roli ještě dokončenost

projektu – prodávají se byty těsně před kolaudací,

spíše však po ní. Marketingové kampaně na pod-

poru projektů se prozatím příliš nezměnily, kromě

různých darů a pobídek podporují spíše nízké ceny,

například tak, že se byt prodává jako holý.

Nicméně situace není úplně beznadějná. Stále

se, a to zejména u dražších bytů, objevují klienti

platící v hotovosti.

69

RESIDEN

CE

Heřmanův Dvůr | Ilustrační foto

The average price per meter square is around

2,450 euros. This means that the average year-

on-year drop in the price has been at least 13%.

Even older flats, where most of the business is

being conducted, are watching prices fall. The

people of Bratislava, as apparent for example

in Internet discussion groups, have come to one

singular conclusion – they consider the value of

the flats in their city to be way overpriced.

RENTING The moderated discussion involving represen-

tatives of tenants and owners of apartment

buildings created the most interest and biggest

emotional reaction in the Slovak section of the

Workference. This issue has no simple solution

and the opinions of both groups meanwhile are

still miles apart. The discussion about Prague

was not nearly so intense, given by the fact that

at least in the CR deregulation is “somehow”

occurring. In Bratislava the annual rent for a flat

measuring 100 m2 is less than the annual fee for

parking in the center of town. Slovakia has wan-

ted to resolve the situation for the longest time

by moving all occupants from deregulated flats

into new ones built by the government on land

donated by the city. However, no one has pub-

licly expressed an opinion about this plan and

therefore the situation is being slowly resolved

by the deaths of the occupants.

70RESID

ENCE

Illustrational photo | Heřmanův Dvůr

Illustrational photo | Heřmanův Dvůr

Illustrational photo | Borová Lada

BRATISLAVSKÝ TRHTěžko říci, kolik je v Bratislavě volných bytů.

Dostavěných bytů bez majitele nabízených na

novebytynabyvanie.sk bylo ke konci roku 2009

cca 2.500. Připočtou-li se byty i v rozestavěných

projektech, je v Bratislavě podle Lexxusu 5 200

volných bytů. Na Workferenci nejen o Reziden-

cích přítomní developeři a odborníci dospěli ke

konsenzu cca 7.000 volných bytů.

V Bratislavě se zatím stále počítá zhruba se

šedesátkou projektů, přičemž již mnoho z nich

bylo zastaveno, nebo minimálně rozděleno do

více etap. Nejvíce volných bytů zastupují 2+kk

a 3+kk. Tyto byty však mají většinou velkou vý-

měru, tím pádem jsou dražší, než by tato kate-

gorie měla být – průměrně 173 800 eur. Co hůř,

plocha velkých 2+kk není využitelná, většinu z ní

tvoří chodby, technické místnosti atd.

Průměrná cena za metr čtvereční se pohybuje

kolem 2 450 eur. To znamená meziroční pokles

ceny o minimálně 13 %. Propad ceny zazna-

menaly i starší byty, které transakcím dominují.

Obyvatelé Bratislavy totiž, jak je vidno například

z internetových diskusí dospěli k jednotnému

závěru – hodnotu bytů považují za evidentně

předraženou.

NÁJEMNÍ BYDLENÍVelkou pozornost a až emocionální reakce vy-

volala ve slovenské části Workference mode-

rovaná diskuse zástupců nájemníků a majitelů

bytových domů. Toto téma nemá jednoduché

řešení a názory obou skupin se zatím ani ne-

přibližují. Pražská diskuze nebyla tak vyhrocená,

což je dáno tím, že v ČR deregulace alespoň

„nějak“ postupuje. V Bratislavě stojí roční nájem

bytu o velikosti 100 m2 méně než roční poplatek

za parkování centru. Slovensko chtělo dlouhou

dobu řešit situaci tím, že všechny nájemníky

z deregulovaných bytů přestěhuje do nových

bytů postavených v režii státu na pozemcích,

která darují města. Nicméně nikdo se k tomuto

plánu veřejně nevyjadřuje a situace se zatím po-

malu řeší sama – vymíráním nájemníků.

71

RESIDEN

CE

Lochkov lofts | Ilustrační foto

Guerilla marketing is a scary concept for many

clients of advertising campaigns.

Are communications and advertising agencies

really the right solution or are clients still trying

to get off the ground?

Discussions focusing on marketing for housing real

estate took place at the Workference about more

than just housing in Prague and Bratislava. Both

workshops were led by Dora Posejpalová, creator

of campaigns like the housing project Hůrka in Pra-

gue and likewise the author of the following text.

ALL GOODS HAVE THEIR BUYERSBefore going into the many possibilities of today’s

marketing, let’s look at what’s available for clients.

Every product has been suggested, developed and

manufactured with a certain goal and use in mind.

It’s the same with housing and other developer pro-

jects. The client has a clear picture of the type of

individual his product is meant for. Housing for fami-

lies with children are profiled differently than a luxu-

rious apartment for an ex-pat client. Therefore, the

basis for successful marketing communications is to

define the right target groups of potential buyers.

LOCATION It is necessary to find or integrate competitive

advantages in a project, the so-called Unique

Selling Proposition. An important factor, for

example, is location. When we consider that re-

search into shopping behavior has shown that

15 minutes is the usual time given for getting

somewhere, then distance is important for cho-

osing a new house. We don’t look for buyers in

a haystack, but in a small bucket. This fact is an

advantage for us in communication. Even better

is to approach people who we know something

about. We likewise don’t want to squander a de-

cent budget on locations that have low potential

for generating a shopping climate.

LOOK AT THE INTERNET, SEND A SHORT MESSAGE OR CALL FREE OF CHARGEThe effect and impact of an advertising cam-

paign, or at least a rough idea about it, also has

its place in the computer world. The goal is to

stimulate activity from a possible client, the so-

called Call to Action. Draw them to the Inter-

net, have them fill out a form with their e-mail

address or telephone number for some minor

goodies like cookies with a slogan or a visual

project on packaging. This way businesses have

the opportunity to address the individual in per-

son with a concrete offer.

ARE YOU CREATIVE?The campaign must take into account the entire

story. Alternative marketing is more effective if a

good idea stands behind it and is communicated

in all parts of it as well as in similar campaigns.

If you decide to incorporate guerilla or alternative

tactics, you work with the vision from scratch. For

guerilla, it deals mainly with making a one-time

major impact with the lowest possible expendi-

tures. As general Che has shown us with his par-

tisan units: a quick and unexpected attack with

a small amount of soldiers. Alternative forms of

72

OR THE SLIGHTLY SOFTER FACE OF THE GUERRILLA

ALTERNATIVE MARKETING FOR DEVELOPER PROJECTS

RESIDEN

CE

Illustrational photo | Ilustrační foto

Guerillový marketing je pro mnoho zadavatelů

reklamních kampaní odstrašující pojem.

Nabízí komunikační a reklamní agentury málo vhod-

ná řešení nebo jsou zadavatelé moc při zemi?

Diskuze na téma marketing rezidenčních ne-

movitostí probíhala v rámci Workference nejen

o rezidencích v Praze i Bratislavě. Oba work-

shopy vedla Dora Posejpalová, tvůrce kampaně

například pro rezidenční projekt Hůrka v Praze

a zároveň autor následujícího textu.

KAŽDÉ ZBOŽÍ MÁ SVÉHO KUPCENež se pustíme do širokých možností, které

nabízí dnešní marketing, zhodnotíme možnos-

ti zadavatele. Každý produkt byl navrhnut, vy-

vinut a vyroben za jistým účelem a použitím.

Jinak by tomu nemělo být ani u rezidenčních

či jiných developerských projektů.

Zadavatel by tedy měl mít jasnou představu

komu je jeho produkt určen. Rezidence pro

rodiny s dětmi se profilují jinak než luxusní

apartmány pro ex-pat klientelu. Tedy zákla-

dem úspěšné marketingové komunikace je

definice odpovídající cílové skupiny potenciál-

ních kupců.

LOKALITA

Je nutné objevit či přiřadit projektu konkurenč-

ní výhodu. tzv. Unique Selling Proposition. Dů-

ležitým faktorem je například lokalita. Když

uvážíme, že dle průzkumů nákupního chování

a stěhovacích návyků je 15-ti minutová dochozí

vzdálenosti klíčem pro výběr nového bydlení,

nehledáme klienta v kupce sena, ale jen v malé

nůši. Pro ustanovení komunikace je tento fakt

pro nás výhodou. Mnohem lépe se totiž oslovují

lidé, o kterých něco víme. Zároveň neplýtváme

drahocenným budgetem na místech, která mají

nízký potenciál generovat jakéhokoli kupce.

KOUKNI NA WEB, POŠLI SMS NEBO ZAVOLEJ NA BEZPLATNOU LINKUVýstupy a dopady reklamní kampaně, nebo při-

nejmenším přibližná představa o nich, by měly

mít své místo také v počátečních přípravách. Cí-

lem je vyvolat aktivitu možného zákazníka, tzv.

Call to Action. Přilákat jej na web, nechat vyplnit

formulář s emailem či telefonem za drobnou

úplatu ve formě sušenky s logem či vizuálem

projektu na obalu. Pak získají obchodníci mož-

nost oslovit jej osobně s konkrétní nabídkou.

JSTE KREATIVNÍ?Kampaň musí být navrhnuta s přihlédnutím na

celý její průběh. Alternativní marketing je půso-

bivější, pokud je v jeho základu dobrá myšlenka,

kontinuálně se prolínající všemi částmi a obdo-

bími kampaně. Rozhodnete-li se pro začlenění

guerilly nebo alternativních technik, pracujte

s touto vizí už od začátku. U guerilly jde přede-

73

RESIDEN

CE

ANEB MÍRNĚJŠÍTVÁŘ GUERILLY

ALTERNATIVNÍMARKETINGREZIDENČNÍCHPROJEKTŮ

-

-

ž

í

í

Velmi zvláštní marketingovou linku objevila

společnost CPI. Se svými nájemníky začala

komunikovat v jejich mateřštině a získala

za to, bez ironie, jejich opravdovou a nehy-

noucí lásku. Jediný problém je ten, že tento

jazyk oplývá množstvím dialektů, jež se od

sebe dost liší.

advertising bring you more than just one advan-

tage. The most fundamental of these is you do

not need to have a budget worth several million

for standard ATL and BTL campaigns and media

mix. And the most important: Be interesting!

THE DAILY MENU:VIRAL MARKETING

The principle of virals is to make people spread

information containing advertising among them-

selves and not consider it to be advertising at the

same time. Keeping the reputation of brands,

services and the product in mind, the ad should

not be irritating or somehow dishonest. Banners

offering IQ tests bring you to a cell phone oper-

ator who will tell you the results of the test you

took half an hour ago just for sending in your

e-mail or telephone number, just so you know

how smart you really are. In contrast to that was

the Christmas campaign of Kofola, which inclu-

ded sending Christmas greetings by e-mail with

the Kofola logo in it, which brought more joy to

more people. The ideal viral is a short video or

mp3. Automobile companies and fashion giants

make a lot of these shots, naturally as a affiliate

product of ATL commercials. You need to have

a really good idea for filming shorts and really

really smart or interesting videos.

E-ENTERTAINMENTThe clientele of computer games is very lucrative

and is intertwined with today’s most prospective

group, the so-called Generation X (today’s thirty-

somethings). Moreover, he who plays stays out of

your hair and the distribution of small computer

games is easy to manage as e-mail. Computer

games, moreover, create a community around

them, which guarantees that your message is

received within the confines of a particular social

network, the target group itself.

BUZZMARKETING Marketing that makes conversation out of con-

cepts. Sometimes it’s good to secretly release

only half-credible information. Other people will

then inform your future clients themselves. But

of course it must have some reason to it. There-

fore prepare something interesting for them and

support each bit of gossip with other sources like

PR articles.

PR (ARTICLES, INTERVIEWS AND THE MEDIA, WWW) A bit of a guerilla tactics could be the intenti-

onal breach of the advertising codex. A lot of

accountability here, but also a lot of popularity.

If you violate the codex with visible means, the

newspapers will write about you and the radio

will speak about you.

Cooperating with other related brands can lead

to no small advantages. Both sides increase the-

ir presence, or one contributes to the other with

his potential. In the case of developer projects,

it can be a supplier of appliances, furniture or

windows. The customer who finds himself in the

phase of making big decisions about a new pla-

ce to live usually has a survey of all the pieces

of the phases related to his new home and acti-

vely searches for this information. It is therefore

possible to approach him at practically every

step of the way.

CAUSE MARKETING AND THE ENVIRONMENT Supporting a project beneficial to society can be

an opportunity for the client to further improve

his external communications, including marke-

ting. You will be motivated just by knowing that

65% of Czech customers prefer to buy a product

that is associated with all the good things in life.

It goes without saying this includes focusing

your support on the environment.

74RESID

ENCE

Illustrational photo | Ilustrační foto

vším o jednorázový, silný impakt s co nejnižším

vynaložením sil. Jak nám ukázal generál Che se

svými partyzánskými jednotkami: rychlý a ne-

čekaný útok s malý m počtem bojovníků. Alter-

nativní formy reklamy vám přinesou nejednu

výhodu. Nejpodstatnější z nich je, že nepotře-

bujete několikamilionový rozpočet na standardní

ATL a BTL kampaň a média mixy. A hlavně: Bu-

dete zajímaví!

DNEŠNÍ MENU:VIRÁLNÍ MARKETING

Principem virálů je přimět lidi, aby si informaci

obsahující reklamu předávali sami a zároveň ji

za reklamu nepovažovali. Vzhledem k pověsti

značky, služby či produktu, by reklama neměla

být iritující nebo jakkoli podvodná.

Bannery, které nabízí free IQ test, vás dovedou

až k operátorovi mobilních telefonů, který než

sdělí výsledky testů, které jste předešlou půl

hodinu absolvovali, a vy se dozvěděli, jak moc

jste chytří. po vás požaduje zaslání emailu či te-

lefonního čísla.

Naproti tomu vánoční kampaň Kofoly, která za-

hrnovala zasílání vánočních přání s logem Kofo-

ly emailem, spíše udělala radost mnoha lidem.

Ideálním artiklem pro virál jsou krátká videa či

mp3. Hojně tyto shoty produkují automobilové

společnosti či módní giganti, ovšem jako přidru-

ženou výrobu ATL reklamy. Natočit krátké a hod-

ně hodně hodně vtipné nebo zajímavé video už

chce opravdu dobrý nápad.

E-ENTERTAINMENTKlientela počítačových her je velmi lukrativní

a prolíná se s dnes nejperspektivnější skupinou

tzv. Generací X (dnešní třicátníci). Navíc, kdo si

hraje – nezlobí, a distribuce malých počítačových

her je snadná jako mailování. Počítačové hry

navíc kolem sebe vytvářejí komunity, tedy do-

ručení vašeho vzkazu v rámci jedné sociální sítě,

té samé cílové skupiny, je zaručeno.

BUZZMARKETING Marketing, který dává podněty k hovoru. Ně-

kdy je dobré trochu tajnůstkařit a vypustit jen

poloveřejnou informaci. Ostatní si vaši budoucí

klienti řeknou sami. Ale musí mít samozřejmě

důvod. Připravte jim tedy něco zajímavého

a podpořte tento drb i dalšími zdroji jako třeba

PR článkem.

PR (ČLÁNKY, ROZHOVORY V MÉDIÍCH, WWW) Trochu guerillovým tahem může být vědomé

porušení kodexu reklamy. Takové rozhodnu-

tí vyžaduje hodně zodpovědnosti, ale zároveň

přináší popularitu. Pokud tento kodex porušíte

viditelným způsobem, budou o vás psát noviny

a mluvit rádia.

CO-BRANDINGSpolupráce s dalšími souvisejícími značkami

může přinášet nemalé výhody. Obě strany ná-

sobí svou popularitu, jedna druhé přispívá svým

potenciálem. V případě developerských projektů to

může být například dodavatel spotřebičů, nábytku

či oken. Zákazník, který se nachází ve stádiu roz-

hodování o novém bydlení má většinou přehled

o všech dílčích fázích souvisejících s jeho novým

bydlením a aktivně tyto informace vyhledává.

Tedy je možné jej oslovit téměř na každém kroku.

SOCIÁLNÍ MARKETING (CAUSE MARKETING) A ŽIVOTNÍ PROSTŘEDÍPodpora veřejně prospěšných projektů může

znamenat pro zadavatele příležitost, jak zefek-

tivnit externí komunikaci, včetně té marketin-

gové. Budiž vám motivací, že 65 % českých

zákazníků by si koupilo raději produkt, který je

spojen s dobrou věcí. O možnostech podpory

životního prostředí ani nemluvě.

PRAHA | 3. 11. 2010

BRATISLAVA | 21. 10. 2010

Trendy a vývoj výstavbybytů, rodinných domů, apartmánů a seniorskéhobydlení

www.centers.cz

apartmánů a seniorskéhobydleníbydlení

www.centers.cz

ů a se o s é o

IN GENERAL IT IS NOTPOSSIBLE TO RATE THEPAST YEAR AS EXTREMELYSUCCESSFUL OR ASENTIRELY UNSUCCESSFUL.

There have been fluctuations in both directions,

but it basically doesn’t concern the impact of

the financial crisis, rather a deepening of alrea-

dy existing problems – a poor center is still a

poor center, unsuccessful tenants are even more

unsuccessful. There are even centers where the

expansion of space and increase in available oc-

cupancy, as well as the number of tenants, ha-

ven’t brought about any growth in turnover for

individual tenants, only for the center as a who-

le – and not even that in some cases. A study

conducted by the company Incoma GfK confirms

that 32% of consumers have cut back on their

spending in shopping centers and another 29%

have restructured their shopping priorities.

The company Euro Mall Centre Management

manages more than twenty shopping centers

not just in the Czech Republic and Slovakia, but

also in Poland and the Baltic states. We asked its

CEO, Mr. Pavel Klimeš, to sum up the situation

from the viewpoint of owner and tenant.

PP: How did 2009 shape up with regardsto the results of shopping centers? PK: Most projects recorded an increase in turno-

ver and attendance by the half-year point. The

turning point came in August and September.

A yearly summary shows that several projects

recorded year-on-year growth, but most howe-

ver had decreases of around 3%. Several cen-

ters have been hurt more as the result of local

competition. For entrenched projects, a kind of

polarization has set in, while newly opened cen-

ters are suffering from the lack of an established

clientele.

PP: Are you feeling the crisis from your tenants? PK: Definitely so. This year banks have chan-

ged their approach and now consider the retail

sector to be risky. This creates enormous pres-

sure on cash flow and many companies are just

trying to survive. The majority of tenants have

absolutely stopped any expansion at all. Those

who have the strength to grow can obtain very

good terms, because today the tenant controls

the market.

PP: How to evaluate the approach of owners to projects and tenants?PK: Short-term and long-term investors have

different ways of looking at things and their ro-

les are subject to the commitment of the banks

doing the financing. Today there is huge pres-

sure on continuously evaluating and providing

information.

A completely new situation has since developed

for finding a solution, like bankruptcies and the

unilateral closing of business units. Some owners

are trying to find the means for a certain amount

of correction, if the conditions (the banks) allow

it. Others refuse to accept the situation and their

negotiating for discounts is very problematic or

unrealistic.

76SH

OPPIN

G CEN

TERS

Illustrational photo | Avion shopping park Ostrava

PP

to PK

erve

CODE

SCRE

ATIV

ESTU

DIO

©20

10HBR inzAU HK 230x230.indd 1 3/2/10 10:53:18 AM

ning point ca

yearly summa

corded year-on

r had decreas

s have been h

competition. For

polarization has s

ters are suffering

rn

A y

rec

ver

ters

com

tu

A

OF SHOPPING CENTERS

77

RESIDEN

CE

B R I N G I N G L I F E T O C I T I E S

www.hbreavis.com

Žilina – 9/2010 Košice – 9/2011 Hradec Králové – 2012Piešťany – 4/2010

CODE

S CRE

ATIV

E STU

DIO

© 20

10

HBR inzAU HK 230x230.indd 1 3/2/10 10:53:18 AM

78RESID

ENCE

After the Gold RushGreat Information on:

> How to survive and thrive in difficult times?> How has the relationship changed between landlords and tenants?> New retail concepts> What is still affordable / sustainable?

Great Expert Speakers including:> Glenn Aaronson, CEO, Multi Corporation> Chaim Katzman, Chairman, Gazit Inc., Equity One Inc., USA and

Atrium European Real Estate Ltd, The Netherlands> Chris Luebkeman, Director for Global Foresight + Innovation, Arup> Dr Frank Pörschke, Chairman of the Board of Managing Directors, Eurohypo AG> Marcus Wild, CEO, SES Spar European Shopping Centers

Also featuring:> Shopping Centre Tour > Welcome Reception> European Shopping Centre Awards > Gala Dinner

...and plenty other networking opportunities

ICSC European Conference28-29 April 2010Clarion Congress Hotel, Prague, Czech Republic Register

now!

ICSC European Partners

Real Estate Development

Gold Sponsors

TO REGISTER, VISIT WWW.ICSC.ORG/2010EU OR CALL +44 20 7976 3102

ROZHODNĚ NELZE HODNOTIT UPLYNULÝ ROK JAKOEXTRÉMNĚ ÚSPĚŠNÝ, ALEANI JAKO ZCELA NEÚSPĚŠNÝ.

Výkyvy existují oběma směry, ale v podstatě

se nejedná tak o dopady hospodářské recese,

jako o prohloubení problémů – špatná centra se

zhoršují, neúspěšní nájemci jsou více neúspěšní.

Jsou centra, kde zvýšení nájemní plochy i počtu

nájemců nepřineslo růst obratu jednotlivým ná-

jemcům, ale jen centru jako celku - a někde ani

to ne. Studie společnosti Incoma GfK tvrdí, že

32 % spotřebitelů určitým způsobem snížilo své

útraty v nákupních centrech a dalších 29 % ji-

ným způsobem upravilo strukturu svých nákupů.

Požádali jsme pana Pavla Klimeše z Euro Mall

Centre Management spravující více než dvacet

shopping center, aby situaci zhodnotil z pohledu

vlastníka i nájemce.

PP: Jaké je hodnocení roku 2009 z pohleduvýsledků obchodních center? PK: Většina projektů vykazovala do pololetí

přírůstky obratu i návštěvnosti. Ke zlomu došlo

v srpnu a září. V ročním souhrnu některé pro-

jekty sice vykázaly meziroční přírůstek, většina

však eviduje pokles kolem 3 %. Některé cen-

tra jsou postižena ještě více v důsledku lokál-

ní konkurence. U zavedených projektů dochází

k polarizaci, zatímco nově otevřená centra trpí

nevybudovanou klientelou.

PP: Cítíte vliv krize na nájemce? PK: Rozhodně ano. Letos banky změnily přístup

a retailový sektor považuji za rizikový. To vyvo-

lává enormní tlak na cash flow a mnoho spo-

lečností řeší existenční problémy. Naprostá vět-

šina nájemců zastavila expanzi. Ti, kteří mají na

rozvoj sílu, mohou získat velmi dobré podmínky,

neboť trhu dnes vládnou nájemci.

PP: Jak je možné hodnotit přístupy vlastníkůk projektům či nájemcům?PK: Rozdílný pohled mají dlouhodobý či krát-

kodobý investor a svou roli hraje angažovanosti

financující banky. Dochází k obrovskému tlaku na

neustále vyhodnocování a poskytování informa-

cí. Nastávají zcela nové situace k řešení, napří-

klad bankroty a jednostranné uzavírání jednotek.

Někteří vlastníci se snaží najít způsob určité ko-

rekce, pokud jim to podmínky (banka) dovolí.

Někteří nastalou situaci neakceptují a jednání

o slevě je velmi obtížné či nereálné.

79

Avion shopping park Brno | Ilustrační foto

SHO

PPING

CENTERS

ROZHODNĚ NELZE HODNOTIT

SHOPPING CENTER

OPPOSITE THEM ARE THE CENTERS THAT ARE MANAGING THE SITUATION. IN 2009 THE WORLD WAS HIT BY AN ECONOMIC RECESSION AND ITS FULL IMPACT WAS FELT IN THE CZECH REPUBLIC AT THE SAME TIME FIVE-YEAR LEASES WERE DUE FOR RENEWAL IN OLYMPIA OLOMOUC.

The manager of the center, Ivana Kočí, says:

“It concerns renewals for a total of 24 leases,

representing 7,321 m2 of space, or 23% of the

total rentable space in the center.”

PP: How have you managedthe situation so far?IK: We have been working on the situation of

those tenants about to leave and those that will

possibly replace them since October 2008. At

that time everybody was full of optimism, but

2009 brought only hysteria. Still we were able

to increase regular income from leases by an

incredible 15% in the final markup.

PP: How well did Olympia Olomoucdo last year?IK: Compared to 2008, last year we achieved a

5% increase in turnover and a 3% increase in

attendance. I believe that given the current situ-

ation those results are really remarkable. We are

even prepared for a new phase of expansion, a

retail park measuring 5,000 m2 that will go up

behind the hypermarket.

80SH

OPPIN

G CEN

TERS

Illustrational photo | Ilustrační foto

THE SITUATION OF SHOPPING CENTERS ISN’T THAT CRITICAL

Illustrational photo | Olympia Olomouc

possibly replace them since October 2008. At

h i b d f ll f i i b

ROK 2009 POZNAMENANÝ SVĚTOVOU EKONOMICKOU RECESÍ A JEJÍM PLNÝM DOPADEM NA ČESKOU REPUBLIKU BYL ZÁROVEŇ ROKEM PRODLUŽOVÁNÍ PĚTILETÝCH NÁJEMNÍCH SMLUV V OLYMPII OLOMOUC.

Manažerka centra Ivana Kočí dokládá: „Jednalo

se o prodloužení celkem 24 smluv, které před-

stavují plochu 7 321 m2, což odpovídá 23% cel-

kové nájemní plochy centra.“

PP: Jak jste situaci zvládli?IK: S končícími nájemci a jejich případnými ná-

stupci pracujeme již od října 2008. Tehdy všich-

ni hýřili optimismem, zatímco rok 2009 přinesl

hysterii. Přesto jsme v konečném součtu doká-

zali zvýšit stabilní výnos z nájemného o neuvě-

řitelných 15 %.

PP: Jak se Olympii Olomouc loni dařilo?IK: Za loňský rok jsme oproti roku 2008dosáhli

navýšení o 5 % v obratech a 3 % růst návštěv-

nosti. Myslím, že vzhledem k současné situaci

jde o opravdu vynikající výsledky. Jsme dokon-

ce připraveni na novou fázi expanze, pro kte-

rou máme potvrzený zájem ze strany retailerů.

Mimo nové fashion plochy vzniklé zmenšením

hypermarketu Albert, přibude dalších 5 000 m2

retailové plochy.

81

Olympia Olomouc | Ilustrační foto

SITUACE SHOPPING CENTER NENÍ TAK KRITICKÁ

RESIDEN

CE

www.centers.cz

PRAHA | 20. 5. 2010

BRATISLAVA | 3. 6. 2010

www.centers.cz

VISITORS TO THE WORLD-FAMOUS SPA TOWN OF KARLOVY VARY WILL FIND NOT ONLY COLONNADES BUBBLING WITH THERAPEUTIC SPRINGS, BUT ALSO, SINCE 2005, A SHOPPING CENTER THAT BEARS A REFERENCE TO THE TOWN NAME, VARYÁDA.

Varyáda was conceived as a commercial and

social center with a wide range of shops and

services. The project covers 21,000 m2 and is

home to 70 shops, including six restaurants

and coffee shops. A children’s play area and

1,200 parking places can also be found on the

premises. You will find a stop for the city’s

public transportation system directly in front

of one of the two entrances to the shopping

center. Varyáda is a perfectly-situated center

located not far from the spa district of the

city. All 70 shops can be found in a modern

center shaped like a backward horseshoe.

ENCOURAGING RESULTSThe global economic recession has not had any

negative impact on Varyáda. The most impor-

tant indicator, year-on-year turnover, was mo-

destly positive when compared to the previous

year, growing by 1%. Footfall fared well too,

as it has done since the shopping center was

opened. Footfall also exhibited a growth trend

in 2009, which confirms the unique position

of Varyáda among the shopping centers in the

Karlovy Vary region.

Proof of all this is the clear interest shown by

current tenants to renew their five-year lease

agreements, as well as new agreements being

signed with major players on the market.

WHO YOU WILL FIND HEREThe hypermarket here belongs to Interspar and

its 5,000 m2 store. The visitor here will find

brand-name fashions that include H&M, New

Yorker, Marks & Spencer, Orsay, Deichman or

Tommy Hilfiger. The equally strong sporting seg-

ment includes labels by Hervis, Adidas, A3 sport

and NordBlanc.

The aforementioned Swedish firm H&M will be

joined in the spring 2010 by another Scandinavi-

an clothing chain, LINDEX. In the area of financial

services, a new branch being opened by ČESKA

SPOŘITELNA is expected. One of the biggest sel-

lers of consumer electronics, the company OKAY,

is also planning to open a new store.

Varyáda is managed by EMCM and directed by

Invesco Real Estate, fund / asset manager of the

shopping center. -PR-

82SH

OPPIN

G CEN

TER

VARYÁDASHOPPING CENTER

Varyáda Shopping Center

VE SVĚTOZNÁMÝCH LÁZNÍCHKARLOVY VARY NENALEZNE NÁVŠTĚVNÍK POUZE SECESNÍ KOLONÁDY S LÉČIVÝMIPRAMENY, ALE OD ROKU 2005 MŮŽE NAVŠTÍVIT TAKÉ OBCHODNÍ CENTRUM, KTERÉ NESE MÍSTOPISNÉ JMÉNO, OC VARYÁDA.

Varyáda je koncipována jako obchodně spo-

lečenské centrum s širokou nabídkou obchodů

a služeb. Jedná se o projekt o celkové ploše

21 tisíc m2. Naleznete zde až 70 různých obchodů

včetně 6 restaurací a kaváren. V areálu obchod-

ního centra nechybí ani 1 200 parkovacích míst

a dětské hřiště. Přímo u jednoho ze dvou vchodů

do obchodního centra, se pak nachází zastávka

městské hromadné dopravy. Varyáda je tak per-

fektně přístupným obchodním centrem, ležícím

nedaleko lázeňsko-obchodní části města. Všech

70 obchodů naleznete v moderním obchodním

centru, vystavěném ve tvaru obrácené podkovy.

OPTIMISTICKÉ VÝSLEDKY

Celosvětová hospodářská recese se na sledova-

ných ukazatelích Varyády nijak negativně nepro-

jevila. Nejdůležitější z nich, meziroční porovnání

obratů, vykázalo ve srovnání s předchozím ro-

kem sice skromný, ale přesto růst o 1%. Nijak

pozadu nezůstala ani návštěvnost, která setrvala

od doby otevření centra také ve vzrůstající ten-

denci a potvrdila mimořádnou pozici Varyády

mezi obchodními centry v Karlovarském kraji.

Důkazem těchto faktů je, v rámci pětiletého vý-

ročí smluv, výrazný zájem o setrvání stávajících

nájemců nebo podepsání nových smluv se silný-

mi hráči v daném segmentu.

KOHO U NÁS NAJDETEJako hypermarket je zde zastoupen Interspar

s rozlohou cca 5 000 m2.

Návštěvník zde nalezne známé módní značky,

kterými bezesporu jsou například: H&M, New

Yorker, Marks & Spencer, Orsay, Deichman nebo

Tommy Hilfiger. Neméně silný sportovní seg-

ment je mimo jiné zastoupen značkami Hervis,

Adidas, A3 sport nebo NordBlanc.

Již výše zmíněné švédské H&M doplní na jaře

2010 taktéž skandinávský textilní řetezec

LINDEX, v oblasti finačních služeb je očekávano

otevření pobočky České spořitelny, stejně tak

jako otevření jednoho z nejsilněníších prodejců

spotřební elektroniky společnosti OKAY.

Varyáda je spravována společností EMCM a řízena

společností Invesco Real Estate, správcem fondu

vlastníků obchodního centra. -PR-

83

OBCHODNÍCENTRUMVARYÁDA

SHO

PPING

CENTER

Varyáda Shopping Center

What phase does the realty market find itself

in? In the view of a designer who doesn’t pa-

int flats, there is enough work to go around.

Designers have come back to life, have at le-

ast some preparation work to do. They are

waiting for tenants, for financing, but at least

they are working. For the suppliers of pro-

ducts for finishing work like floors, furniture,

etc., 2009 saw no further drop in turnover

on account of the number of projects from

the boom times. But Czech and Slovak con-

struction companies are just now expecting

the market to bottom out. Construction com-

panies hope that things will change in 2011,

but admit themselves that it’s is more about

wishful thinking than reality.

THE SITUATION IN THE SLOVAK CONSTRUCTION INDUSTRY

A questionnaire was put to Slovak construction

companies at the end of last year regarding the

research of the companies KPMG Slovensko, Ip-

sos Tambor, Rigips and Phoenix-Zeppelin. Builders

primarily suffer from bureaucracy, the lack of fi-

nancial resources and inadequate demand. The

biggest priority for them over the next 12 months

will be to increase the efficiency of their operati-

ons and optimize their own financing.

A quarterly analysis of the status and develo-

pment of the Slovak construction industry took

place at the beginning of February 2010 in an

interview with 70 construction companies.

TRENDS ACCORDING TO CONSTRUCTION COMPANIES

2010 will be a difficult year and breaking point to

a certain degree for the Slovak industry. Construc-

tion companies are forecasting another drop in the

industry of about 3.2%. Uncertainty can be seen

primarily in companies involved with structural en-

gineering, with 55% of those questioned registering

lower sales (11% of representatives from this sector

were not able to forecast their sales at all). The situ-

ation with building construction is more optimistic,

with 37% of firms predicting that sales will decrease

(17% of respondents were not able to forecast it).

CAPACITY IS DECLINING The decline in capacity is due primarily to a noti-

ceable decrease in the amount of actual orders.

The capacity of construction companies registe-

red another decline; the current average is only

65% (in 2009 it was 78%, in 2008 92%). Con-

struction firms involved with building constructi-

on had an average capacity of 64%, while those

working with structural engineering 69%.

The companies with the lowest capacity were

those involved with building construction, with

the weakest among them facing real problems

about survival.

A little more than 63% of all firms say they are

not planning to change their methods for ob-

taining customers. The ones that are planning

to change the way they get orders (28%) are

those involved with structural engineering.

WHAT NOW?The key area this year for those companies quiz-

zed is to increase the efficiency of their operations

(99% of the firms mentioned this priority), to op-

timize their financing (their own capital vs. foreign

resources – affirmed by 89% of respondents) and

to optimize their buying processes (86% of firms).

84BU

ILDIN

G

Illustrational photo | Ilustrační foto

THE REALITY OF THE SLOVAKREALTY MARKET THROUGH THE EYES OF CONSTRUCTION COMPANIES

V jaké fázi se nachází realitní trh? Z pohledu pro-

jektanta, který nemaluje byty, je práce vlastně

docela dost. Projekty se probouzí k životu, mi-

nimálně se připravují. Čeká se na nájemce, na

financování, ale mezitím se pracuje. Pro subdo-

davatele produktů, jako jsou podlahy, nábytek

apod., v roce 2009 také ještě nedošlo k razant-

nímu poklesu obratů, dobíhalo mnoho projektů

z období boomu. Ani z pohledu stavebních spo-

lečností český a slovenský trh na dno ještě nedo-

padl. Stavební společnosti doufají, že ke změně

by mohlo dojít v roce 2011, ale samy přiznávají,

že se jedná spíše o přání, než realitu.

STAV SLOVENSKÉHO STAVEBNICTVÍ Ke konci loňského roku probíhalo dotazování

u slovenských stavebních společností v rámci

průzkumu firem KPMG Slovensko, Ipsos Tambor,

Rigips a Phoenix-Zeppelin. Kvartální analýza sta-

vu a vývoje slovenského stavebnictví probíhala

na začátku února 2010 rozhovorem se 70 sta-

vebními společnostmi.

Stavbaře trápí především byrokracie, nedostatek

finančních prostředků a nedostatečná poptávka.

Klíčovou prioritou na dalších 12 měsíců je pro ně

zvýšení efektivity jejich fungování a optimaliza-

ce vlastního financování.

TRENDY OČIMA STAVEBNÍCH SPOLEČNOSTÍ

Rok 2010 bude náročný a pro slovenské staveb-

nictví do jisté míry přelomový. Stavební spo-

lečnosti předpovídají další pokles slovenského

stavebnictví a to o cca 3,2 %. Nejistota je vidět

především ve firmách zabývajících se inženýr-

ským stavitelstvím, pokles tržeb očekává 55 %

dotázaných (navíc dalších 11 % představitelů

v tomto segmentu nedokáže vývoj svých prode-

jů vůbec předpovídat). V pozemním stavitelství

je situace poněkud optimističtější, 37 % firem

predikuje snížení svých prodejů (17 % respon-

dentů nedokáže předpovědět).

VYTÍŽENÍ KAPACIT KLESÁ Pokles vytížení kapacit se odvíjí především od

znatelného snížení množství realizovaných za-

kázek.

Vytížení kapacit stavebních společností zazna-

menalo další pokles, aktuální průměrná vytí-

ženost je pouze 65 % (v roce 2009 se jednalo

o 78 %, v roce 2008 to bylo 92 %). Ve firmách

zabývajících se pozemním stavitelstvím je prů-

měrné vytížení kapacit 64 %, segment inženýr-

ského stavitelství uvádí 69 %.

Nejnižší vytížení uvádějí společnosti zaměřu-

jící se na pozemní stavitelství, z nichž zejmé-

na ty nejslabší mohou mít vážné problémy

s přežitím.

Přes výše uvedená neradostná čísla 63 % všech

firem uvádí, že neplánuje měnit své způsoby

získávání zakázek. Nejméně společností plá-

nujících změnit své způsoby získávání zakázek

(28 %) je mezi firmami zabývajícími se inženýr-

ským stavitelstvím.

CO DÁL?Klíčovou oblastí v letošním roce je pro dotázané

společnosti zvýšení efektivity vlastního fungová-

ní (tuto prioritu uvádí 99 % firem), optimalizace

financování (vlastní kapitál vs. cizí zdroje – potvr-

zuje 89 % respondentů) a optimalizace nákup-

ních procesů (86 % firem).

85

SLOVENSKÝ REALITNÍTRH OČIMA STAVEBNÍCHSPOLEČNOSTÍ

STAVEBNICTVÍ

Illustrational photo | Ilustrační foto

21ST ANNUAL MIPIM 16 – 19 March, Festival Palace in Cannes

Even though last year’s MIPIM marked the 20th

anniversary of the occasion, visitation was no-

thing special thanks to the situation in the world.

Not even the formulation “More than 17,500

participants from 79 countries made their pre-

sence known despite the financial crisis” could

change the fact that that number represents

11,800 fewer participants in Cannes than that

arrived in 2008. (In 2008 there were more than

29,300, up 12% over 2007.)

THE NEW CZECH-SLOVAK EXPOSITION AT MIPIMWhat’s new this year for the Czech-Slovak de-

legation is the unfortunate decision of the

Reed Midem organizers to include the Czech

and Slovak republics in the Eastern European

block, thereby relocating the exposition, after

many years, to the right of the main staircase.

New for the domestic delegation is the decisi-

on by the Ústecký and South Bohemian regions

not to enter.

86M

IPIM

WHAT’S HAPPENINGIN THE REALTY WORLD OR WHAT CAN WE EXPECT ON THE FRENCH RIVIERA?

Illustrational photos - MIPIM 2009Source: CREST COMMUNICATIONS

THE MIPIM CALENDAR OF EVENTSTRADITIONALLY WE DEAL WITH CANNES ON BEHALFOF CZECH-SLOVAK CONTACTS AND THEREFORE FOCUS THOSE EVENTS IMPORTANT FOR THE CZECH ANDSLOVAK DELEGATIONS.

15.3. 17.30 – special plane departure

17.3. 10.00 – reception at the Prague stand

17.3. 11.00 – reception at the Košice stand

17.3. 15.00 – reception at the Brno stand

17.3. 16.00 – reception at the Central Bohemian stand

18.3. 11.00 – reception at the Bratislava stand

18.3. 14.00 – reception at the Ostrava stand

18.3. 15.00 – reception at the South Moravian stand

18.3. 20:30 – return of special plane

MIPIM 21. ROČNÍK 16. – 19. 3. 2010, Festivalový palác v Cannes

Přestože loňský ročník MIPIMu byl jubilejní

dvacátý, návštěvnost nebyla díky celosvětové

situaci nijak příznivá. Ani formulace: „I přes fi-

nanční krizi se prezentovalo přes 17.500 účast-

níků ze 79 zemí,“ nic nezmění na faktu, že do

Cannes přijelo o téměř 12 tisíc účastníků méně

než v roce 2008. (Tehdy v Cannes bylo cca 29,5

tisíce účastníků, což znamenalo 12 % nárůst

oproti 2007.)

NOVÉ ČESKÉ A SLOVENSKÉ EXPOZICE NA MIPIMU

Největší změnou kterou účastníci z Čech i Sloven-

ska dost nelibě nesou, je, že organizátoři z Reed

Midem po mnoha letech přemístili expozice z tra-

dičního prostoru - napravo od hlavního schodiště

do bloku vystavovatelů z východní Evropy.

Mezi novinky letošní ročníku, co se tuzemské

výpravy týče, je, že své expozice nepřivezou Ús-

tecký a Jihočeský kraj.

Naopak mezi nováčky patří Středočeský kraj,

který spojil síly s Ministerstvem vnitra (viz rozho-

vor s náměstkyní ministra vnitra paní Světlanou

Kubíkovou). Česká výprava tak konečně uslyší

o relativně nových možnostech - Praha-Radlice

(areál bývalých autoopraven resortu MV), Zele-

neč (bývalé vysílací středisko MV), bývalý areál

vojenských kasáren Klecany a areál ústředních

skladů a opraven ve městě Kolín, využívaný jako

prádelna a čistírna pro resortní organizace.

Středočeský kraj dále přijel s brownfields: bý-

valý výcvikový vojenský prostor Ralsko, bývalý

vojenský výcvikový prostor Mladá, areál bývalé-

ho cukrovaru v Cerhenicích a rozvojová lokalita

v areálu bývalého hutního závodu Poldi Kladno.

Konečně bude také širší odborné veřejnosti

představen projekt Royal Park Mělník, který na

svých pozemcích u zámku Mělník plánuje reali-

zovat Jiří Lobkowicz (více viz Project & Property

Summer 2009).

Slovenským debutujícím bude město Košice,

evropské město kultury pro rok 2013, které má

za cíl více podpořit například rozvojové lokality

Barca, Krásno nad Hornádom či Myslava.

TRADIČNÍ VYSTAVOVATELÉMezi tradiční účastníky lze zařadit i Jihomorav-

ský kraj, který se však letos poprvé představí

samostatnou expozicí. Bratislava, která od

doby, kdy jezdí na MIPIM, zastiňuje kvalitou své

prezentace Prahu, se chce letos zaměřit celko-

vou podporu města na Dunaji a rozvojových

87

CO SE DĚJEV REALITNÍM SVĚTĚ ANEB FRANCOUZSKÁ RIVIÉRA NAPOVÍ?

MIPIM

KALENDÁŘ AKCÍ MIPIMTRADIČNĚ SE DO CANNES JEZDÍ KVŮLIČESKO–SLOVENSKÝM KONTAKTŮM A PROTOSESTAVUJEME KALENDÁŘ AKCÍ DŮLEŽITÝCHPRO ČESKOU A SLOVENSKOU VÝPRAVU.

15.3. 17.30 – odlet leteckého speciálu

17.3. 10.00 – recepce na stánku Prahy

17.3. 11.00 – recepce na stánku Košic

17.3. 15.00 – recepce na stánku Brna

17.3. 16.00 – recepce na stánku Středočeského kraje

18.3. 11.00 – recepce na stánku Bratislavy

18.3. 14.00 – recepce na stánku Ostravy

18.3. 15.00 – recepce na stánku Jihomoravského kraje

18.3. 20:30 – odlet leteckého speciálu

On the other hand the newcomers include the

Central Bohemian region, which is joining for-

ces with the Ministry of the Interior (see the

interview with deputy minister Světlana Kubí-

ková). The Czech expedition is finally hearing

about relatively new opportunities – Prague-

Radlice (the area of the former MI car service

department), Zeleneč (the former MI broad-

casting center), the former Klecany military

garrison and the premises of former central

warehouses and repair shops in the city of Ko-

lín, used as a laundry mat and dry cleaner for

the ministry.

The Central Bohemian region is also arriving

with brownfields to offer: the former army

exercise ranges Ralsko and Mladá, the former

sugar refinery plant in Cerhenice and a develo-

pment locality on the premises of the former

Poldi Kladno Ironworks.

The general public will also be introduced at the

last to the project Royal Park Mělník, which Jiří

Lobkowicz is planning to bring about on the pro-

perty of his castle in Mělník (see more in Project

& Property summer 2009).

Debuting for the Slovak delegation will be the

city of Košice, a European culture capital for

2013, which has the goal of digger support for

emerging locations i.e. Barca, Krásno nad Horná-

dom or Myslava.

TRADITIONAL EXHIBITORS The traditional participants include the South

Moravian region, which this year is holding its

first independent exposition ever. Bratislava,

which has been outshining Prague with its qua-

lity representation since first coming to MIPIM,

wants to focus this year on general support of

this city on Dunaj River and emerging zones -

like Lamačská brána, South City or Petržalka City

and Zlaté Piesky.

The capital, Prague, is mostly focused on its new

zoning plan, which should be approved in 2012.

Of the better-known projects in the city of Brno,

we mention, as we do every year, the develop-

ment project of Europoint Brno – reconstructing

the railway junction, revitalizing and developing

the nearly 135 ha of the area of South-Central.

Ostrava is also a sure bet and will draw attenti-

on mostly to its brownfields: Karolina, the Dolní

area of Vítkovice and Ostrava-Hrušov. In addition,

it would like to trumpet Ostrava’s candidacy for

the title of European culture capital 2015, based

in the Černá Louka exhibition grounds. Among

the steady independent exhibitors at MIPIM are

the companies Real Spektrum and HB Reavis.

And of course, CzechInvest will be there with

traditional offer of mainly industrial zones.

88Illustrational photo | Ilustrační foto

ZVLÁŠTNÍ NABÍDKA PRO ÚČASTNÍKYCHARTEROVÉHO LETU NA MIPIM 2010

• 50% sleva na krátkodobé i dlouhodobé stání• sleva platí v objektu VINCI PARK• slevová karta pro všechny účastníky přímého letu

MIMOŘÁDNÁ SLEVA PARKOVÁNÍ NA LETIŠTI PRAHA - RUZYNĚ

SLEVA PLATÍ I PO ZBYTEK ROKU

2010, NEJEN BĚHEM MIPIMU!

201 NEJEN BĚHY KEK ROR KUKU

zón typu Lamačská brána, South City alebo Pe-

tržalka City či Zlaté Piesky.

Hlavní město Praha prezentuje především nový

územní plán, který by měl být schválen v roce

2012. Z notoricky známých projektů města Brna

jako každoročně vypichujeme rozvojový projekt

Europoint Brno – přestavba železničního uzlu,

revitalizace a rozvoj území Jižní centrum o roz-

loze téměř 135 ha. Ostrava je také věrná tradici

a upozorňuje hlavně na své brownfields:

Karolina, Dolní oblast Vítkovic, Ostrava – Hru-

šov. Kromě toho chce Ostrava zájemce blíže

seznámit s kandidaturou na titul Evropské hlav-

ní město kultury 2015. s centrem na výstavišti

Černá Louka. Mezi stabilní samostatné vysta-

vitelé patří na MIPIMu také společnosti Real

Spektrum a HB Reavis. Chybět ani letos nebude

Czechinvest s klasickou nabídkou především

průmyslových zón.

89

letenka Praha-Nice ............................................ 11.600 Kčletištní a bezpečnostní taxy - jeden směr.......1.800 Kčlimo-shuttle Nice-Cannes vč. DPH........................ 700 Kčzpáteční let + transfer - Early Bird ................ 20.200 Kčzpáteční let + transfer...................................... 28.200 Kč

Nadměrná zavazadla v ceně - brožury, víno i golfové bagy | networking už na letišti a během letu tam i zpět | příjemný čas odletu a příletu, doba letu 80 minut | minimální riziko zpožděnía ztráty zavazadel | vlastní odbavovací přepážky na obou letištích

MIPIM 2010

OBJEDNÁVEJTE NA WWW.CENTERS.CZ V SEKCI AKCE A KONFERENCE

POHODLNÁ DOPRAVA Z PRAHYAŽ DO VAŠEHO HOTELU V CANNES

Praha-Nice pondělí 15. 3. 2010 17:30Nice-Praha čtvrtek 18. 3. 2010 20:30

Doprovod a rodinní příslušníci platí pouze dopravua taxy, letenka pro ně je za symbolickou 1 korunu.

DO CANNES A ZPĚT ZA 1 KČRodinná letenka - 2+2 nebo 1+1

Á DOPRAVA Z PRAHYDOPRAVA Z PRAHYRAHA RADOPRDÁHODLNÁH YYHHAARRPPZA ZVAVRPRLNÁ DOHO OO AAVAÁ PPRAVA Z PÁŠEHO HOTELU V CANNESHOTELU V CAHO HOTELU V CANNO VVAŠ V ANNESVUUTELTHOHAŠEHOVVO O HOO AŠEHO HOTELU V CAŠŠ

PŘÍMÝ

CHARTEROVÝ

LET

90

MNOHO SPOLEČNOSTÍ NA VELKÝCH AKCÍCH TYPU EXPO REAL – MIPIM – MAPIC NEMAJÍ VLASTNÍ STÁNEK, POUZE SPOLUVYSTAVUJÍS DALŠÍMI PARTNERY. I NA LETOŠNÍM MIPIMU TVOŘÍ PROJEKTY NĚKTERÝCH DEVELOPERŮ SOUČÁST EXPOZICE ČESKÝCH A SLOVENSKÝCH MĚST, O KTERÝCH JE ČLÁNEK NA PŘEDCHOZÍCH STRANÁCH. SPOLEČNOST CASUA PARTICIPUJE NA STÁNKU NADNÁRODNÍHO USKUPENÍ EQUATOR, ČESKÉ A SLOVENSKÉ KANCELÁŘE MEZINÁRODNÍCH REALITNÍCH AGENTUR VYSTAVUJÍ V RÁMCI MATEŘSKÉHO KONCERNU. JEDNY Z MÁLA SAMOSTATNÝCH EXPOZIC TVOŘÍ NAPŘÍKLAD HB REAVIS NEBO REAL SPEKTRUM.

SEZNAM PŘIHLÁŠENÝCH ÚČASTNÍKŮ K DATU UZÁVĚRKY PŘIHLÁŠEK NA MIPIM 1. 3. 2010:

ČESKÁ REPUBLIKAAAREAL FINANCIAL SERVICE SPOL. S.R.O. Praha

ACCOR CZECH REPUBLIC Praha

AREAL SLATINA A.S. Brno

ARCH.DESIGN Brno

BAKER & MCKENZIE V.O.S Praha

BPV BRAUN HASKOVCOVA S.R.O Praha

CALYON S.A. Praha

CASUA LTD MEMBER OF EQUATOR EUROPEAN ARCHITECTS Praha

CB RICHARD ELLIS S.R.O Praha

CEE ASSET MANAGEMENT S.R.O. Praha

CEERM Praha

CENTRA A.S. Praha

CENTRAL BOHEMIA REGION Praha

CENTRAL GROUP A.S. Praha

CESKA SPORITELNA - ERSTE GROUP Praha

CESKOSLOVENSKA OBCHODNI BANKA, A.S. Praha

CITY OF BRNO Brno

CITY OF OSTRAVA Ostrava

CITY OF PRAGUE Praha

CTP INVEST, SPOL. S.R.O. Humpolec

CUSHMAN & WAKEFIELD Praha

CZECHINVEST Praha

DAVCOR S.R.O. Praha

DTZ CZECH REPUBLIC O.S. Praha

E15 DAILY Praha

FINEP HOLDING, SE Praha

GAVLAS S.R.O. Praha

GE REAL ESTATE CZECH REPUBLIC S.R.O. Praha

GENERALI VELKY SPALICEK Praha

GLEEDS CR Praha

HANOVER ASSET MANAGEMENT Praha

HOPR GROUP, A.S. Olomouc

CHAPMAN TAYLOR INTERNATIONAL SERVICES S.R.O. Praha

JIZNI CENTRUM BRNO A.S. Brno

JONES LANG LASALLE Praha

JUDR. DANA KORINKOVA, PH.D., LL.M. ADVOKATNI KANCELAR Praha

K4 A.S. Brno

KING STURGE Praha

KINSTELLAR Praha

KPMG CZECH REPUBLIC S.R.O. Praha

LORDSHIP A.S. Praha

LOVELLS (PRAGUE) LLP Praha

MINISTRY OF THE INTERIOR OF THE CZECH REPUBLIC Praha

MORAVKA CENTRUM A.S Brno

NAI MIPA Praha

OHL ZS, A.S. Ostrava

PASSERINVEST GROUP Praha

PETR URBANEK Praha

POINTPARK PROPERTIES S.R.O. Praha

PORTLAND TRUST Praha

PRAGUE INVESTMENTS CORPORATION Praha

PROPERTY VALUE SOLUTIONS Praha

PSJ INVEST, A.S. Praha

REAG S.R.O. Praha

REAL SPEKTRUM, A.S. Praha

REALITNI SPOLECNOST CESKE SPORITELNY A.S Praha

ROBERTS PUBLISHING MEDIA GROUP V.O.S Praha

ROYAL MELNIK PARK Mělník

RPG REAL ESTATE Praha

SALANS Praha

SATPO DEVELOPMENT Praha

SAWY GROUP A.S. Praha

SEGRO Praha

SEKYRA GROUP, A.S. Praha

SIKO KOUPELNY A.S. Čimelice

SOUTH MORAVIAN REGION Brno

THE REGION OF SOUTH BOHEMIA České Budějovice

THERMAL PASOHLAVKY A.S Pasohlávky

TRADE CENTRE PRAHA A.S. Praha

TRIMEX GROUP A.S. Ostrava

UNGELT SERVICES A.S. Praha

UNIBAIL-RODAMCO Praha

WAGNER PRESS Praha

WHITE & CASE Praha

SLOVENSKÁ REPUBLIKACAMELOT DEVELOPMENT S.R.O. Bratislava

CITY OF BRATISLAVA Bratislava

CRESCO GROUP A.S Bratislava

HB REAVIS SLOVAKIA A.S. Bratislava

IMMORENT SLOVENSKO S.R.O Bratislava

J&T REAL ESTATE A.S. Bratislava

LUKA & BRAMER GROUP A.S. Bratislava

NAVIGATOR FINANCE Bratislava

POINTPARK PROPERTIES SK S.R.O. Bratislava

SLOVENSKA SPORITELNA, A.S. Bratislava

Magistrat mesta Kosice Košice

VSEOBECNA UVEROVA BANKA A.S. Bratislava

91

MIPIM

After the boom years,a slump has befallen more than just the segmentof developer properties.

But it does bring with it chances for flexible and

well-oriented firms. Even the big players are thin-

king about which direction to take now. The com-

pany Centers DATA is cooperating with the associ-

ations Aeddis Regionalis and Aeddis Pragensis to

provide better orientation in the stagnating realty

world. Since last year they have been conducting

comprehensive and intensive workshops, prepa-

red individually for teams of experts, middle ma-

nagement and for top management. Workshops

in these turbulent times help companies find and

utilize opportunities to grow with the goal of acqui-

ring a bigger share of the market.

THE MARKET IS CHANGING – DOES YOUR MANAGEMENT AND BUSINESS TEAM HAVE ENOUGH INFORMATION?

Until not long ago a significant amount of subcon-

tractors and companies participating in the market

of developer created properties saw their capaci-

ties maxed out. Now they are scraping the bottom

with a certain anxiety and uncertainty. The sales

teams during the years of plenty changed into

detached administrators of orders just flowing in.

Now they’re dusting off the results of tenders and

waiting to see if any of their clients receives finan-

cing. Not even bigger public contracts are adequa-

te enough to stem the drop in their orders.

A SOLUTION EXISTS Intensive workshops made to order for individual

companies cover a wide range of topics from ho-

ning sales skills to summarizing prepared projects

into traditional segments – office, retail, housing,

industry + logistics, or a combination of them. In

our mind, it’s not just about a list of existing, com-

pleted and prepared projects by developers, all

of which you can hear about at various conferen-

ces. A more intimate atmosphere provides space

for sensitive topics and answering off-the-record

questions. Workshops provide a deeper acquain-

tance with firms which are cooperating or compe-

ting in various phases of the developer process. An

important part of business is to have an unders-

tanding for their links, personal relationships and

history of the decision-makers. It is one condition

for competitiveness and provides the opportunity

to make the right decision at the right time. -PR-

92D

EVELOPM

ENT

For more information about these workshops, please contact Kryštof Hajn, (+420 602 645 011k.hajn@centers.cz) and Pavlína Hajnová (+420 164 740, pavlína.h@centers.cz).

Po letech boomu přišel útlum nejen v segmentu developerských nemovitostí.

Nese však s sebou šance pro flexibilní a dobře

zorientované firmy. I velcí hráči přemýšlejí, kam

se nasměrovat. Společnost Centers DATA ve spo-

lupráci s asociacemi Aeddis Regionalis a Aeddis

Pragensis pomáhá zlepšit orientaci ve stagnují-

cím realitním světě. Již od loňského roku probí-

hají komplexní intenzivní workshopy, připravené

individuálně pro týmy obchodníků, středního ma-

nagementu i pro top-manažery. Workshopy v této

turbulentní době pomáhají společnostem najít

a využít možnosti rozvoje s cílem získat větší po-

díl na trhu.

TRH SE MĚNÍ – MÁ VÁŠ MANAGEMENTA OBCHODNÍ TÝM DOSTATEK INFORMACÍ?Donedávna značná část subdodavatelů a spo-

lečností zúčastněných na trhu developersky

vytvářených nemovitostí sahala na stropy

svých kapacit. Teď s určitou úzkostí a nejisto-

tou sledují přibližující se dno. Prodejní týmy se

v tučných letech změnili na nestíhající admi-

nistrátory samovolně přitékajících poptávek.

Teď oprašují výsledky vyhraných tendrů a če-

kají, zda někdo z jejich klientů získá financová-

ní. Složitější veřejné zakázky nejsou dostateč-

nou náplastí na propad objemu zakázek.

ŘEŠENÍ EXISTUJEIntenzivní workshopy šité na míru dané společ-

nosti pokrývají širokou škálu témat od školení

prodejních dovedností po shrnutí připravova-

ných projektů v tradičních segmentech – office,

retail, rezidence, industry + logistika, či jejich

kombinací. V našem pojetí nejde jen o pouhý

výčet existujících, dokončovaných a připravova-

ných projektů a jejich developerů, jak je můžete

slyšet na různých konferencích. V komornějším

prostředí je prostor i pro citlivá témata a zodpo-

vězení off-record otázek.

Workshopy přináší také hlubší seznámení s fir-

mami, které v různých fázích developerských

procesů spolupracují či soutěží. Porozumění pro

jejich vzájemné vazby, personální vztahy a his-

torii rozhodujících hráčů je důležitou součástí

podnikání. Je přímo podmínkou pro konkurence-

schopnost a možnost udělat správné rozhodnutí

v pravou chvíli. -PR-

93

DEVELO

PMEN

T

ORIENTACENA TRHUPOMŮŽEPŘEŽÍT ČIEXPANDOVAT

Illustrational photo | Ilustrační foto

Pro bližší informace o workshopech jsou vám k dispozici Kryštof Hajn, (+420 602 645 011,k .hajn@centers.cz) a Pavlína Hajnová(+420 164 740, pavlína.h@centers.cz).

The Czech and Slovak market continues to see the arrival of new players. They are forming,

merging or expanding out of their original markets. One relatively new player on the Czech market is the major Finnish company YIT Stavo.We asked Mr. Mark Lokaj, the technical director, for a comparisonof the Czech and Finnish playerson the realty market:

“I have to say without equivocation that Finnish

business is completely transparent and subject

to fair play. In comparison with the Czech mar-

ket, the Finnish construction industry places the

highest emphasis on quality. The fundamentals of

sustainable development are practiced not only

with an eye on the environment, but also on the

financial and social spheres.”

PP: How does the competition differ?ML: Our undisputed advantage is our own finan-

cing without making any demands on increased

investor costs. In practice this means we are able

to finance our entire investment goal from our

own resources and negotiate individual payments

after construction work finishes.

PP: What services do you provide in the CR?ML: We have recently focused ourselves on deve-

lopment. This year we’re planning to commence

implementation and sale of our own residential

projects under the name YIT DOMOV. However, the

essentials of our services consist of delivering in-

dividual phases of a project or the entire building:

from designing and engineering activities, through

project management and tender, construction ma-

nagement, quality control of the work performed,

including checks on compliance with work safety,

up to actually handing over the ready project. All

our activities are transparent for our clients.

PP: Are domestic clients here able to evaluate the quality of what you offer or is there more pressure put on price?ML: The predominant portion of our clientele

consists of foreign clients with clear goals about

possible financial and timetable savings of their

intended activities in the Czech Republic. These

are investors, funds, financial institutions, retail

chains, developers and entrepreneurs.

PP: What else distinguishes you?ML: We place the utmost emphasis on work safety.

Our parent company has developed an elaborate

and comprehensive program for complying with all

safety regulations on construction sites called the

TR system and we are now implementing it oursel-

ves, of course with a view to Czech norms as well.

Injuries and accidents on construction sites are mi-

nimal and the results achieve Finnish norms.

Thanks to the fact that we are part of an inter-

national company operating in Scandinavian

and Baltic countries, in Russia and Central Eu-

rope, we can provide all services for our clients

in practically the whole of Europe. The gua-

rantee, moreover, of our top-rated services is

not merely the ISO 9001:2001 quality control

system, but also our international know-how,

our considered approach to the environment,

our inspiration from Scandinavian architecture,

and the modern methods of teamwork. -PR-

94CO

NSTRU

CTION

THERE IS COMING ANOTHER

PLAYER FROM FINLAND

Český i slovenský trh stále eviduje nové hráče. Vznikají, slučují se či expandují

z původních trhů. Relativněnový subjekt na českém trhu jei významná fi nská společnost YIT Stavo. Pana Marka Lokaje, technického ředitele, jsme požádalio srovnání české a fi nské hryna realitním trhu:

„Jednoznačně musím říci, že se finský busine-

ss je zcela transparentní a fair play. V porovnání

s českým trhem je ve finském stavebnictví kla-

den větší důraz na kvalitu. Zásady trvale udržitel-

ného rozvoje jsou praktikovány nejen s ohledem

na životní prostředí, ale také na finanční a soci-

ální oblast“.

PP: Čím se lišíte od konkurence?ML: Naší nespornou výhodou je vlastní financo-

vání bez nároku na navyšování nákladů inves-

tora. V praxi to znamená, že z vlastních zdrojů

můžeme financovat celý investiční záměr a do-

mluvit individuální platby po dokončení stavby.

PP: Jaké služby poskytujete v ČR?ML: Nově se věnujeme developmentu. V tomto

roce plánujeme zahájit realizaci a prodej vlastních

rezidenčních projektů pod značkou YIT DOMOV. Nic-

méně podstatu našich služeb tvoří dodávka jednot-

livých fází projektu či stavba na klíč: od projektování

a inženýrské činnosti, přes projektový management

a výběrová řízení, řízení stavby, kontrolu kvality pro-

váděných prací včetně kontroly dodržování bezpeč-

nosti práce až po předání hotové stavby. Všechny

naše činnosti jsou pro klienty transparentní.

PP: Jsou tuzemští klienti schopni ohodnotitkvalitu jakou nabízíte, nebo je tlak více na cenu?ML: Převážnou většinu našich klientů tvoří za-

hraniční klienti s jasným cílem finanční a časové

úspory zamýšlených aktivit v České republice.

Jedná se o investory, fondy, finanční instituce,

retailové řetězce, developery i fyzické osoby.

PP: Co dalšího vás odlišuje?

ML: Klademe velký důraz na bezpečnost práce.

Naše mateřská společnost vyvinula propraco-

vaný a ucelený program na dodržování všech

předpisů bezpečnosti na stavbě zvaný TR sys-

tém a my ho nyní implementujeme i u nás, sa-

mozřejmě i s ohledem na české normy. Úrazy

a nehody na stavbách jsou minimální a výsledky

dosahují finských norem.

Díky faktu, že jsme součástí mezinárod-

ní společnosti působící ve skandinávských

a pobaltských zemích, Rusku a střední Evropě

můžeme zajišťovat veškeré služby pro naše

klienty téměř po celé Evropě. Navíc garan-

cí špičkových služeb je nejen systém kvality

ISO 9001:2001, ale také naše mezinárodní

know-how, šetrný přístup k životnímu prostře-

dí, inspirace ze skandinávské architektury

a moderních metod týmové spolupráce. -PR-

95

CON

STRUCTIO

N

Z FINSKA PŘICHÁZÍ

DALŠÍ HRÁČ

96

21. MEZINÁRODNÍ STAVEBNÍ VELETRH

www.abf.czPRAŽSKÝ VELETRŽNÍ AREÁL LETŇANY

21. – 25. 9. 2010ABF, a.s., tel.: 225 291 131, fax: 225 291 198, e-mail: forarch@abf.cz, www.forarch.cz

VYDAVATEL:Centers Publishing, s.r.o.Registrováno: MK ČR E 14 487Periodicita: čtvrtletník

REDAKCE: Pavlína Hajnová, +420 602 164 740 pavlina.h@centers.czKryštof Hajn, +420 602 546 011k.hajn@centers.czMartina Pourová, +420 607 214 862m.pourova@centers.cz

ROČENKA NEJENO SHOPPING CENTRECHMagdalena Gómezová, +420 602 368 466m.gomezova@centers.cz

OBCHOD:Marika Pupakisová, +420 602 283 427m.pupakisova@centers.czEliška Šmídová, +420 607 240 107e.smidova@centers.cz

AKCE A KONFERENCE: Vladimíra Vojíková, +420 602 792 588v.vojikova@centers.cz

PŘEKLADY: Darren Bakerdbaker@volny.cz

GRAFICKÁ ÚPRAVA, DTP: Filip Činčera, +420 777 858 260filip.cincera@insidea.cz

DISTRIBUCE: VIP mailing, ALL production

TISK:Irbis Polygraf, www.tisk.cz

TIRÁŽ | AUTOŘI, POUŽITÉ ZDROJE IMPRINT | AUTHORS AND SOURCES USED

Lenka Hartmanová, DTZOlga Humlová, SalansFilip Dvořák, Praha 1Pavel Klimeš, EMCMMilan Klugar, DesicomDora Posejpalová, Dori.PosiDaniel Bacík, CPITamara Almeida, CausaOleg Haman, CausaAleš Poděbrad, CasuaAndré Heinlein, apolloLEDPavel Frydryšek, CentraVladimir Miller, WaystoneVáclav Meškan, PMDSvětlana Kubíková, Ministerstvo vnitraJaroslav Hrbek, Ministerstvo vnitraAlena Koišová, Ministerstvo vnitra SRLenka Hašanová, Ministerstvo obrany SRJosef Lachman, Ministerstvo obrany ČRMilan Matzenauer, ČDMartina Pavliková, ŽSRPavel Halla, SŽDCAnežka Churaňová, Arcibiskupství pražskéKarel Štícha, Arcibiskupství pražskéKamila Čadková, Crest Communications

Milan Vajda, mesto BratislavaJaro Kerner, mesto KošiceIvana Kočí, Multi Mall Management OlomoucLucie Matalová, CEEC ResearchZuzana Martínková, YITMarek Lokaj, YIT

Příprava a ověřování textů:For Media, s.r.o.

YIT Stavo s.r.o.+420 224 318 261yit@yit.czwww.yit.cz

Realizaci haly 5.000 m2 pro TRW jsme dokončili před plánovaným termínem s úsporou investičních nákladů.

Chcete i vy pomoci s vaší stavbou?

YIT-inz_Building_World_mag-OK.indd 1YIT-inz_Building_World_mag-OK.indd 1 24.2.10 8:2724.2.10 8:27

A member of Equator European Architects

www.casua.czwww.equator-europe.com

MIPIM 2010 meet us at level 1 zone A+ stand 23:08

inzerce CASUA_P&P_230x230.indd 1inzerce CASUA_P&P_230x230.indd 1 2/24/10 1:33:10 PM2/24/10 1:33:10 PM