LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

STAN I DVA GARAŽNO PARKIRNA MJESTA

KVINTIČKA 51 A I 57, ZAGREB ZK.UL.BR. 6673 BR.PODUL. 1 I 6, ZK.UL.BR. 6673 BR.PODUL. 3, K.O. REMETE

NARUČITELJ PROCJENE: FERA GRAD D.O.O. U STEČAJU

ZAGREB, ANDRIJE HEBRANGA 13

Zagreb, 22.prosinca 2015.

1

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

UVOD Na zahtjev naručitelja, FERA GRAD D.O.O. u stečaju, Andrije Hebranga 13, Zagreb, potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine, trosobnog stana u prizemlju i garažno-parkirnog mjesta u suterenu stambene zgrade izgrađene na pripadajućem zemljištu koja se nekretnina nalazi u Zagrebu, Kvintička ulica 51A te garažno-parkirnog mjesta u suterenu stambene zgrade izgrađene na pripadajućem zemljištu koja se nekretnina nalazi u Zagrebu, Kvintička ulica 57 Procjenjivane nekretnine su upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, k.o. Remete, zk.ul.br. 6673 (poduložak 1 i 6) teb 6710 (poduložak 3).

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnine na licu mjesta te utvrđivanje TRŽIŠNE – vrijednosti nekretnine u trenutku procjenjivanja.

Odabrana je poredbena metoda procjene a u skladu sa Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) te Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14) a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijednost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

Sukladno Provedbenim odredbama Generalnog urbanističkog Plana Grada Zagreba procjenjivana nekretnina i izabrane poredbene nekretnine su sličnih karakteristika pa će se poznate kupoprodajne cijene staviti u direktnu korelaciju sa procjenjivanim zemljištem.

Elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

2

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

OPĆI PODACI

LOKACIJA

Predmetne nekretnine, trosobni stan i dva garažno-parkirna mjesta, nalaze se u Zagrebu u Kvintičkoj ulici 51A i 57. Radi se o području stambene namjene a zgrada je dobro pozicionirana s obzirom na prometnu dostupnost –kolni pristup građevini omogućen je iz Kvintičke ulice. U neposrednom okruženju smješteni su stambeni objekti. Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati ili uočljivi, također, na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bi bili općepoznati ili uočljivi. Zona je u potpunosti opremljena komunalnom i prometnom infrastrukturom: * struja * voda * kanalizacija * plin * telekomunikacije

3

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

DOKAZ VLASNIŠTVA

Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu za k.o. Remete, br.z.k.ul. 6673, poduložak 1 i 6 te z.k.ul. 6710, poduložak 3, u kojem je upisano:

4

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

5

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

6

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

KOMENTAR LEGALITETA

U zk.ul.br. 6710 stoji zabilježba odnosna na legalitet nekretnine: 1.1. Primljeno: 20. ožujka 2000. Z - 5842/00 Prijenosom nekretnina iz zk. ul. br. 6609 ove općine prenosi se i sljedeće: Primljeno: 13. siječnja 2000. Z - 577/00 Zabilježuje se da je kuća broj 57 sagrađena na čkbr. 3508/25 upisana na A I (jedan) bez uporabne dozvole, a zgrada bez lokacijske, građevne i uporabne dozvole. U zk.ul.br. 6673 stoji zabilježba odnosna na legalitet nekretnine: 1.1. Primljeno: 20. ožujka 2000. Z - 5842/00 Prijenosom nekretnina iz zk. ul. br. 6609 ove općine prenosi se i sljedeće: Primljeno: 13. siječnja 2000. Z - 577/00 Zabilježuje se da je kuća broj 57 sagrađena na čkbr. 3508/25 upisana na A I (jedan) bez uporabne dozvole, a zgrada bez lokacijske, građevne i uporabne dozvole. Nije dostavljena dokumentacija iz koje je vidljivo da li je procjenjivana nekretnina legalna.

TEHNIČKI OPIS

Konstrukcija zgrade

Temelji: trakasti temelji Nosiva konstrukcija: AB konstrukcija Krovište: koso, višestrešno, pokrov Pregradni zidovi: opeka Vanjski otvori: drvena stolarija ostakljena dvostrukim staklom Pročelja: obična fasada

7

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Unutarnja obrada – trosobni stan

podovi: keramika/parket zidovi: gletani/žbukani i bojani poludisperzivnim bojama stropovi: žbukani i bojani poludisperzivnim bojama unutarnja stolarija: izvedena kao drvena završno obrađena furnirom Sveukupni dojam procjenjivane nekretnine je taj da su potrebna određena ulaganja u nekretninu (trosobni stan) u smislu vanjskih otvora, stolarije, podnih i zidnih obloga. Kolni i pješački pristup glavnom ulazu u zgradu – smještenom na sjevernom pročelju - omogućen je preko sjeveroistočne međe parcele. Dva garažno-parkirna mjesta su redovito održavana i korištena sukladno namjeni.

8

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

METODE PROCJENE

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE POREDBENOM METODOM

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. poredbenom metodom transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje zoni, itd. Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava. Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta). Procjena vrijednosti nekretnine poredbenom metodom primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta.

STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN - Članak 6. stavak 4. podstavak 3. Uredbe; Članak 4. stavak 3. druga rečenica Pravilnika

Redni broj transakcije k.o.

ID nekretnine

(PU) NKP stana

Nadnevak sklapanja

kupoprodajnog ugovora

Kupoprodajna cijena €/m2

Međuvremenski izjednačena cijena €/m2

Međuvremenski i

interkvalitativno izjednačena cijena €/m2

Odstupanje od

prosjeka u %

Odstupanje od

prosjeka (apsolutno)

Kvadrat odstupanja (apsolutnih)

1. Remete 3040375 88,26 04.07.2014. 1.237,83 1267 1141 -15,40% -152,23 23174,04 2. Remete 2708412 93,75 07.11.2012. 1.156,14 1007 907 8,29% 81,95 6716,20 3. Remete 2778893 37,5 15.02.2013. 1.048,49 964 868 12,21% 120,74 14578,25 4. Remete 2677964 77,48 07.09.2012. 1.325,01 1154 1039 -5,10% -50,46 2546,48

Prosjek (medijan): 989

Standardno odstupanje (±): 81,95

Pravilo dva-sigma (±): 163,91

9

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Tržišna vrijednost nekretnine, trosobnog stana površine 88,91 m2 × 989 €/m2 = 87.888 €

Tržišna vrijednost nekretnine, GPM korisne površine 0,60 x 19,55 m2 × 989 €/m2 = 11.600 €

Tržišna vrijednost nekretnine, GPM korisne površine 0,60 x 23,90 m2 × 989 €/m2 = 14.182 €

Procjenjivana garažno – parkirna mjesta (parking mjesto u zasebnoj garaži u objektu – ograđeno zidanim zidom s vratima) će se uzeti u vrijednosti od 60% izračunate tržišne vrijednosti temeljem činjenice da se korisna vrijednost garažno – parkirnog prostora obračunava s koeficijentom od 0,60. REKAPITULACIJA: Tržišna vrijednost nekretnine (zaokruženo) zk.ul.br. 6673 (podul. 6) trosobni stan NKP 88,91 čm 670.000,00 kn

zk.ul.br. 6710 (podul. 3) GPM NKP 0,6 x 19,55 čm 90.000,00 kn

zk.ul.br. 6673 (podul. 1) GPM NKP 0,6 x 23,90 čm 110.000,00 kn

10

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini dana 14.12.2015. godine i dostavljene dokumentacije. Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to kako slijedi:

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 78/15) - Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14) - Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 088/2008) - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96., 68/98., 137/99., 22/00., 73/00., 114/01., 79/06., -

141/06., 146/08., 38/09., 153/09. i 143/12.) - Zakon o zemljišnim knjigama (NN br. 91/96., 68/98., 137/99., 114/01., 100/04., 107/07., 152/08., 126/10. i

55/13.) - Zakon o gradnji (NN 153/13) - Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)

PRILOZI

Prilog br.1 Fotodokumentacija Prilog br.2 Zemljoknjižni izvadak Prilog br.3 Rješenje o imenovanju sudskim vještakom

11

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina, trosobnog stana u prizemlju i garažno-parkirnog mjesta u suterenu stambene zgrade izgrađene na pripadajućem zemljištu koja se nekretnina nalazi u Zagrebu, Kvintička ulica 51A te garažno-parkirnog mjesta u suterenu stambene zgrade izgrađene na pripadajućem zemljištu koja se nekretnina nalazi u Zagrebu, Kvintička ulica 57. Procjenjivane nekretnine su upisane u zemljišne knjige Općinskog građanskog suda u Zagrebu, k.o. Remete, zk.ul.br. 6673 (poduložak 1 i 6) teb 6710 (poduložak 3).Primjenjivanom metodom procjenjivanja utvrđuje se tržišna vrijednost nekretnine u iznosu od: zk.ul.br. 6673 (podul. 6) trosobni stan NKP 88,91 čm 670.000,00 kn zk.ul.br. 6710 (podul. 3) GPM NKP 0,6 x 19,55 čm 90.000,00 kn zk.ul.br. 6673 (podul. 1) GPM NKP 0,6 x 23,90 čm 110.000,00 kn SVEUKUPNO: 870.000,00 kn (iskazivanje procijenjenih vrijednosti se provodi zaokruživanjem na cijele desettisućice)

Izračunata tržišna vrijednost nekretnine ne uključuje PDV.

Zagreb, 22. prosinca 2015.

P r o c j e n u i z r a d i l a:

Lana Čengija

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

i procjene nekretnina

12

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Prilog br. 1: fotodokumentacija

13

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

14

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Prilog br. 2: zk izvadak

15

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

16

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

17

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

18

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

19

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

20

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

21

LIP-PROJEKT d.o.o. procjene@lip-projekt.com Telefon: +385 1 8895 625, Mob: +385 99 8874 699, Lovćenska 79 10 000 ZAGREB

Lana Čengija, d.i.g. , stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina

Prilog br. 3: rješenje o imenovanju

22