Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM …Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon, Bericht Art. 47 RPV Seite 7 130910_GP_Bericht.docx Basler & Hofmann

Kanton Zürich Stadt Illnau-Effretikon

Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon mit öffentlich-rechtlicher Wirkung gemäss § 85 PBG

Bericht gemäss Art. 47 RPV

10. September 2013

Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon, Bericht Art. 47 RPV Seite 2

130910_GP_Bericht.docx Basler & Hofmann West AG

HAE Hänseler Immokonzept AG

Thurgauerstrasse 105, 8152 Glattbrugg - Zürich

Basler & Hofmann West AG

Industriestrasse 1, CH-3052 Zollikofen

Bearbeitung:

- Niklaus Aeschbacher, dipl. Arch. FH / Raumplaner FSU

- Anne-Lene Mage, Dipl.-Ing. Stadt- und Regionalplanung TU

- Christine Hostettler, BSc in Raumplanung

Staufer & Hasler Architekten AG I BSA SIA, Frauenfeld

Robin Winogrond Landschaftsarchitekten, Zürich

Arbeitsmodell, Staufer & Hasler Architekten AG, 2012

Auftraggeber:

Auftragnehmer:

Richtprojekt:

Freiraumkonzept:

Titelbild:



Inhaltsverzeichnis

Begriffsklärung ................................... ............................................. 5

1. Einleitung ........................................ ........................................ 6

1.1. Ausgangslage ........................................................................... 6

1.2. Zielsetzung ............................................................................... 8

1.3. Planungsgebiet ......................................................................... 9

1.4. Bearbeitung .............................................................................. 9

2. Rahmenbedingungen ................................. .......................... 11

2.1. Agglomerationsprogramm ...................................................... 11

2.2. Kantonale Richtplanung ......................................................... 12

2.3. Regionale Richtplanung ......................................................... 12

2.4. GIS-Browser Kanton Zürich, Online-Karten ............................ 13

2.5. Stadt Illnau-Effretikon ............................................................. 14

2.6. Umweltverträglichkeitsbericht ................................................. 15

3. Richtprojekt ...................................... .................................... 16

3.1. Einleitung ............................................................................... 16

3.2. Thesen Stadtplanung ............................................................. 17

3.3. Städtebau und Freiräume ....................................................... 18

3.4. Architektur .............................................................................. 20

3.5. Stellenwert Richtprojekt .......................................................... 21

4. Raumplanerische Nachweise ......................... ..................... 23

4.1. Städtebau und Architektur ...................................................... 23

4.2. Freiräume ............................................................................... 23

4.3. Freiflächenziffer ...................................................................... 23

4.4. Nutzungsmasse ...................................................................... 23

4.5. Baulinien ................................................................................ 24

4.6. Verschattung .......................................................................... 24

4.7. Sicherheit und Beleuchtung im öffentlichen Raum .................. 24

4.8. Lärm 24

4.9. EnergetischeVersorgung ........................................................ 25

4.10. Erschliessung ......................................................................... 26

4.11. Parkierung .............................................................................. 26

4.12. Grundwasser .......................................................................... 27

4.13. Geologie ................................................................................. 27

4.14. Altlasten ................................................................................. 28



4.15. Regenwasser / Versickerung .................................................. 28

4.16. Störfall 28

5. Erläuterungen zum Privaten Gestaltungsplan ........ ........... 31

5.1. Vorschriften ............................................................................ 31

5.2. Gestaltungsplan ..................................................................... 34

6. Verfahren ......................................... ..................................... 36

6.1. Planungsablauf ....................................................................... 36

6.2. Öffentliche Auflage und Anhörung .......................................... 36

6.3. Kantonale Vorprüfung ............................................................. 37

Anhang ............................................ ............................................... 38

A.1. Richtprojekt (Architektur, Städtebau und Freiraumkonzept:

Gestaltungsrichtlinien) ............................................................ 38

A.2. Umweltverträglichkeitsbericht ................................................. 39

A.3. Stadtratssitzung (Protokollauszug vom 19.04.2012:

Genehmigung des Richtprojekts)............................................ 40

A.4. Inventarblätter Naturwerte (Objektblätter Nr. 97a, 97b, Plan) . 41

A.5. Freiflächenziffer (Berechnung, Plan) ...................................... 42

A.6. Baumassen und Nutzflächen (Massen-/ Flächennachweis,

Nutzungsschemata) ................................................................ 43

A.7. 2-Stunden-Schatten ................................................................ 44

A.8a Lärmgutachten nach LSV Eisenbahn- und

Strassenlärmimmissionen ....................................................... 45

A.8b. Lärmgutachten nach LSV Tiefgaragenzufahrt ......................... 46

A.8c. Lärmgutachten nach LSV Bushof ........................................... 47

A.9. Energiekonzept ...................................................................... 48

A.10a.Verkehrsbericht ..................................................................... 49

A.10b.Platzbedarf für Veloparkplätze ............................................... 50

A.11. Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer Bericht .... 51

A.12. Stellungnahme AWEL (Protokollauszug vom 17.02.2012:

Störfall) ................................................................................... 52

A.13. Landkaufverträge (Kaufverträge, Plan) ................................... 53

A.14. Rahmenvertrag

(Investorin / Arealentwicklerin und Stadt Illnau-Effretikon) ...... 54



Begriffsklärung

Das Richtprojekt umfasst sowohl den architektonischen Entwurf als

auch das Freiraumkonzept über den gesamten Projektperimeter.

Unter ÖV wird der öffentliche Verkehr verstanden. Dieser umfasst

zum Beispiel Busse und Bahnen.

Unter LV wird Langsamverkehr verstanden. Dieser umfasst zum Bei-

spiel Zufussgehende und Velofahrende.

Unter MV wird der motorisierte Verkehr verstanden. Dieser umfasst

zum Beispiel Last- und Personenkraftwagen.

Unter PW wird Personenwagen verstanden.

Unter LW wird Lastwagen verstanden.

Unter OBV wird das oberirdische Bauvolumen gemäss § 258 Kanto-

nales Planungs- und Baugesetz bzw. § 12 Allgemeine Bauverord-

nung verstanden.

Agglomerationsprogramm Winterthur und Umgebung, 2. Generation,

Zürich: Kanton Zürich, Volkswirtschaftsdirektion, Amt für Verkehr, Mai

2012

Richtprojekt

ÖV

LV

MV

PW

LW

OBV

AP



1. Einleitung

1.1. Ausgangslage

Im Zentrum von Effretikon, beim Bahnhof und in der direkten Umge-

bung, besteht die Möglichkeit eine zukunftsorientierte Überbauung zu

realisieren. Eine ganzheitliche Planung ermöglicht es, unterschiedli-

che Aspekte wie attraktive Nutzungen, optimale Verkehrsorganisation

und aufenthaltsfreundliche Freiräume von hoher städtebaulicher, ar-

chitektonischer und landschaftsarchitektonischer Qualität zu realisie-

ren.

Abb.1: Lage des Planungsgebietes (ohne Massstab, genordet) Quelle: http://ilef.mapserver.ch/

Den Anfang nahm die Entwicklung zur Zentrumsüberbauung MITTIM

Effretikon mit einem Projekt von CH Architekten AG, welches auf die

stadtprägende Bahnhofstrasse abgestimmt war. Dieses Projekt fand

jedoch keinen grossen Anklang beim Stadtrat von Illnau-Effretikon

und bei den Bewohnern.

Zentrum Effretikon Bahnhof



Im Jahr 2010 gab es einen neuen Studienauftrag im Konkurrenzver-

fahren um weitere Lösungen aufzuzeigen. Das Projekt von Staufer &

Hasler Architekten überzeugte hierbei mit vielfältigen Bauformen,

einem interessanten Nutzungskonzept, einem guten Verkehrskon-

zept, grosszügigen Freiräumen und einer identitätsstiftenden Gestal-

tung der Zentrumszone.

Abb.2: Luftbild, vor dem Bahntrassee der Perimeter von MITTIM Effretikon Quelle: http://www.mittim-effretikon.ch/

• Zwei Stadtwerkstätte 2009: Die Einwohnerinnen und Einwohner

von Illnau-Effretikon diskutieren Ideen, Wünsche und Vorstellun-

gen für ihre Stadt.

• Im Auftrag des Arealentwicklers analysiert Peter Kotz, Inhaber der

InterUrban AG, die Situation in Effretikon und untersucht Standort-

qualitäten und -schwächen.

• Anfang 2010 gibt der Stadtradt von Illnau-Effretikon drei Ver-

gleichsstudien für die Zentrumsüberbauung in Auftrag.

• Juni 2010: Das Konzept von Staufer & Hasler Architekten über-

zeugt sowohl die Hänseler Immokonzept AG als auch den Stadtrat

und eine Fachjury.

Das Konzept von Staufer & Hasler Architekten verdeutlicht, dass eine

zukunftsorientierte Bebauung des Zentrums auch Hochhäuser mit

einer Höhe zwischen 50 m und 55 m verträgt. Zusammenhängende

Freiräume, die auch den bestehenden Märtplatz mit dem Effimärt

einbeziehen, bilden eine lebendige Einheit mit Sichtbezügen und

Raumverbindungen.

Das Modellfoto in Abb. 3 zeigt das Überbauungskonzept. Das voll-

ständige Richtprojekt befindet sich im Anhang A.1.

Wichtige Schritte in der Projektentwicklung



Abb.3: Modellfoto des Überbauungskonzeptes Quelle: Staufer & Hasler Architekten

1.2. Zielsetzung

Das Planungsgebiet ist gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt

Illnau-Effretikon der Zentrumszone (Z4.0) zugewiesen. Mit einem

privaten Gestaltungsplan gemäss § 85 Kantonales Planungs- und

Baugesetz (PBG, 1975) soll die planungsrechtliche Grundlage ge-

schaffen werden, um das Gebiet schrittweise in ein zeitgemässes

attraktives Quartier mit vielfältigen Nutzungen, durchmischtem Woh-

nen und hohem Erkennungswert zu transformieren. Aufgrund der

guten Erschliessungsqualität des Standortes und der attraktiven Lage

wird eine nachhaltige Gebietsentwicklung angestrebt.

Aufbauend auf dem architektonischen Richtprojekt von Staufer &

Hasler Architekten sowie dem Freiraumkonzept von Robin Winogrond

Landschaftsarchitekten wird eine vielfältige Nutzungsstruktur angebo-

ten und eine hochwertige städtebauliche Gestaltung sichergestellt.

Die nötigen Massnahmen bezüglich Lärmschutz und Störfall werden

im Richtprojekt berücksichtigt. Zudem wird eine zukunftsweisende

Energieversorgung vorgesehen. Es wird festgelegt, wie die Bahn-

hofstrasse gestalterisch aufgewertet und der Verkehr im Bereich des

Bahnhofes zweckmässig organisiert werden soll.

Vgl. Anhang A.1: Richtprojekt

Gestaltungsplan

Richtprojekt



1.3. Planungsgebiet

Der Gestaltungsplanperimeter gliedert sich in vier Baufelder

(vgl. Abb. 4):

• A) Hinterbüel Süd

• B) Bahnhof Nord

• C) Bruggwiesen

• D) Bahnhof Süd

• E) Bruggwiesenstrasse/Tagelswangerstrasse

Abb.4: Situationsplan Richtprojekt (ohne Massstab) Quelle: Staufer & Hasler Architekten

1.4. Bearbeitung

Der Gestaltungsplan wurde im Auftrag der Hänseler Immokonzept

AG, Zürich, in Koordination mit der Stadt Illnau-Effretikon (Ivana Vall-

arsa, Abteilungsleiterin, Stadtarchitektin, Stadtverwaltung Illnau-

Effretikon und Dieter Fuchs, Leiter Tiefbau, Stadtverwaltung Illnau-

Effretikon) und Staufer & Hasler Architekten erarbeitet. Es erfolgte ein

Informationsaustausch mit der SBB, der ARIGON AG und dem Kan-

ton Zürich.

Die Gestaltung der Bahnhofstrasse und der Zugang zum Bahnhof

wurden an Besprechungen (Workshops) mit den oben genannten

Beteiligten thematisiert. Für die Bahnhofstrasse wird unter der Feder-

führung des Amtes für Verkehr des Kantons Zürich ein Betriebs- und

Gestaltungskonzept ausgearbeitet. Dieses ist wegleitend zur Ausar-

beitung der Vorschriften des Gestaltungsplans. Als Grundlage ist das

Richtprojekt dienlich. Dort werden detaillierte Aussagen zu Zweck,

Perimeter

Gestaltungsplan

Gestaltung Bahnhofstrasse

B A C

D

E



Funktionalität und Gestaltung der Bahnhofstrasse gemacht. Dabei

werden auch gesetzliche Rahmenbedingungen, resultierend aus der

Einstufung der Bahnhofstrasse als Ausnahmetransportstrasse Typ 2

und Kantonsstrasse, berücksichtigt.



2. Rahmenbedingungen

2.1. Agglomerationsprogramm

Illnau-Effretikon befindet sich im 2. Gürtel der Agglomeration Win-

terthur und grenzt direkt an die Agglomeration Stadt Zürich an.

Neben Winterthur Mitte und Neuhegi-Grüze strebt das AP (Agglome-

rationsprogramm Winterthur und Umgebung, 2. Generation) an Effre-

tikon bis 2030 zum urbanen Zentrum von überregionaler Bedeutung

für die gesamte Region zu entwickeln. Dem Projekt MITTIM kommt

hierbei eine wesentliche Rolle zu: Eine hohe städtebauliche Qualität,

vielfältig nutzbare öffentliche Räume und Freiräume, der Ausbau als

ÖV-Drehscheibe sowie das Alterszentrum (angrenzend an den Peri-

meter MITTIM) und dessen Einbezug in die neue Zentrumsgestaltung

sorgen für eine funktionale Urbanität mit hoher baulicher Dichte. Die

künftige Arbeitsplatzdichte in MITTIM von 150 Arbeitsplätzen je Hek-

tar entspricht den Anforderungen des APs.1

Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht

Das Projekt MITTIM kommt dem Ziel des AP nach, die verschiedenen

Verkehrsarten miteinander zu verknüpfen und ein funktionierendes

Gesamtverkehrssystem zu unterstützen. Umweltfreundliche Ver-

kehrsarten werden besonders gefördert: Der Busbahnhof wird aus-

gebaut und ermöglicht eine höhere Kapazität, Strassen- und Frei-

räume werden für den Langsamverkehr attraktiv gestaltet, der Si-

cherheitsstandard im gesamten Perimeter wird ausgebaut. Für dieje-

nigen, welche die Verkehrsart wechseln, werden kurze Wege gene-

riert.


Natur und Landschaftsraum werden durch das Projekt MITTIM indi-

rekt berührt. Orts- und Landschaftsbild werden durch die neue Zent-

rumsüberbauung positiv beeinflusst. Die erhöhte bauliche Dichte im

Zentrum unterstützt den haushälterischen Umgang mit dem Boden

und verhindert somit eine Zersiedelung der Landschaft und die Zer-

störung von Natur und Lebensräumen. Im neuen Zentrum selbst wird

1 MITTIM: ca . 630 gener i er te A rbe i t sp lä t ze , Per imeter ca . 41 ‘900.00 m² ;

AP: 34 Arbe i t sp lä t ze j e Hek tar gefo rde r t

Siedlung

Verkehr

Natur und Landschaft



der Erholungsbedarf mittels hochwertigen Grünraums (Stadtgarten)

gedeckt.

2.2. Kantonale Richtplanung

Der Planungsperimeter befindet sich vollständig innerhalb des kanto-

nalen Siedlungsgebietes. Der Gestaltungsplan entspricht der kanto-

nalen Richtplanung.

Die öffentliche Fusswegverbindung und der Veloweg in der Hinter-

büelstrasse werden verlegt.

2.3. Regionale Richtplanung

Gemäss Regionalem Richtplan Winterthur und Umgebung von 1997

stellt Effretikon eine Gemeinde mit Wachstumskapazitäten bzgl.

Wohn- und gemischter Nutzung im S-Bahn-Bereich dar. Die Gemein-

de wird als Arbeitsplatzschwerpunkt deklariert. Die Nutzungsvielfalt

und hohe bauliche Dichte des Zentrums Effretikons wird mit MITTIM

unterstützt. Damit kann Effretikon seiner Aufgabe als Zentrum der

Kleinregion „Unteres Kempttal“ mit Hilfe des Projektes MITTIM ge-

recht werden.

Für den Bahnhof Effretikon sind 60 Park-and-Ride-Parkplätze und

400 Veloabstellplätze angedacht. Die Angaben haben hinweisenden

Charakter.

Entlang der Bahnhofstrasse (Kantonsstrasse) mit Verlängerung über

den Rosenweg in die Hinterbüelstrasse führt eine regionale Veloroute

durch den Perimeter. Diese Streckenführung bleibt bestehen.

Das Wanderwegnetz wird trotz Überbauung der Bruggwiesenstrasse

(Baubereich C1) nicht beeinträchtigt. Die Zufussgehenden können

das Gebäude auf Geländeniveau queren. Die bewährte Fusswegach-

se bleibt bestehen.

Richtplanung

Öffentliche Fusswegverbindung / Veloweg

Regionale Zentrumsfunktion

Parkierung

Velowege

Wanderwege



2.4. GIS-Browser Kanton Zürich, Online-Karten

Innerhalb des Perimeters befindet sich ein kontaminierter Standort

auf Parzelle 168. Der Standort gilt als belastet, jedoch ohne schädli-

che oder negative Einwirkungen.

Bahnhofstrasse, Illnauerstrasse und Geleise liegen innerhalb eines

Prüfperimeters für Bodenverschiebungen. Dieser entfaltet seine

Rechtswirkung, sobald es zum Abführen von mehr als 50 m³ Boden-

material kommt. In diesem Fall muss eine kommunale Bewilligung

eingeholt werden.

Die Bahnhofstrasse wird als Ausnahmetransportstrasse Typ 2 (Ver-

sorgungsroute) geführt. Dieser Status wird beibehalten. Es gilt § 22

der kantonalen Verkehrssicherheitsverordnung (VSiV: 1983).

Der Grossteil des Perimeters gilt als Gebiet geringer Grundwasser-

mächtigkeit (weniger als 2.0 m) oder geringer Durchlässigkeit und

Randgebiet mit unterirdischer Entwässerung zum Grundwassernut-

zungsgebiet. Der gesamte Planungsperimeter von MITTIM befindet

sich innerhalb des Gewässerschutzbereiches Au. Bauliche Tätigkei-

ten bedürfen einer kantonalen Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 des

Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG: 2011).

Der Grossteil des Perimeters liegt in der Zone D zur Wärmenutzung

aus dem Untergrund. Damit ist eine Wärmenutzung durch Erdsonden

grundsätzlich zulässig. Thermoaktive Elemente (Energiepfähle, Bo-

denplatten, etc.) sind unter besonderen Auflagen zulässig: Die Unter-

kante muss mindestens 2.0 m über dem höchsten Grundwasserspie-

gel HHW liegen.

Altlasten

Kommunales Bodenverschiebungs-verfahren

Ausnahme-transportstrasse

Grundwasser

Energie



2.5. Stadt Illnau-Effretikon

Abb.5: Ausschnitt Zonenplan, Februar 2011 (ohne Massstab, genordet) Quelle: http://ilef.mapserver.ch/

Gemäss gültiger Bau- und Zonenordnung befindet sich das Pla-

nungsgebiet in der Zentrumszone 4.0. Im Bereich zwischen Bahn-

hofstrasse und Baulinie gilt eine Gestaltungsplanpflicht. Für den Ge-

staltungsplanperimeter wird mit dem vorliegenden privaten Gestal-

tungsplan die planungsrechtliche Voraussetzung für eine Überbauung

geschaffen.

Das Planungsgebiet ist heute weitgehend überbaut. Die bestehenden

Bauten werden, mit Ausnahme von zwei Schutzobjekten und dem

Gebäude auf Parzelle Nr. 164 mit dem Neubau der Zentrumsüber-

bauung MITTIM Effretikon schrittweise abgebrochen.

Zonenplan

Zentrumszone

Bestehende Nutzung der Grundstücke



Der bestehende Bahnhof2 bleibt als denkmalpflegerisch geschütztes

Objekt in Substanz und Charakter bestehen und stellt ein wichtiges

Identifikationsobjekt für das Zentrum Effretikon dar. Neben dem

Bahnhof soll auch das Gebäude der Bahnhofstrasse 293 im Rahmen

des Gestaltungsplanes bestehen bleiben.

Im kommunalen Natur- und Landschaftsschutzinventar sind innerhalb

des Perimeters 26 Bäume bezeichnet, welche als wertvoll bewertet

werden:

Im Norden im Übergang zwischen Bahnhofstrasse zur Rikonerstrasse

befinden sich 9 Spitz- und Feldahorne, welche bei einem Abgang

durch Spitzahorne ersetzt werden müssen. Im Süden in der Bahn-

hofstrasse befinden sich 17 Spitzahorne, welche bei einem Abgang

ebenfalls durch solche zu ersetzen sind. Sollten die beiden inventari-

sierten Baumgruppen „verschwinden“, müsste ein entsprechender

Ersatz gepflanzt werden, dieser muss aber nicht genau an derselben

Stelle sein.

Vgl. Anhang A.4: Inventarblätter Naturwerte

2.6. Umweltverträglichkeitsbericht

Auf Grund der zusätzlich erforderlichen 750 Parkplätze (exklusive 60

PP für Stadt und 80 PP für SBB) wird der UVP-auslösende Grenzwert

von 500 Parkplätzen überschritten. Der Schwellenwert für Verkaufs-

flächen wird um 2‘200 m² überschritten. Somit ist auch aus diesem

Grund eine UVP-Pflicht gegeben. Die Beurteilung der Umweltverträg-

lichkeit erfolgt einstufig mit einer abschliessenden Voruntersuchung.

Im Rahmen der UVP werden Aussagen zu Bauvorhaben, verkehrli-

cher Erschliessung und Parkierung, energetische Versorgung, Luft-

verhältnisse, Lärm und Erschütterungen, nichtionisierender Strah-

lung, Flora & Fauna, Gewässerschutz, Boden, Störfälle sowie Orts-

bild / Lichtemission / Denkmalpflege / Archäologie gemacht.

Vgl. Anhang A.2: Umweltverträglichkeitsbericht

2 Der B au wurde 1961 du rc h den Arch i tek ten Max V ogt er r i ch te t , der m i t

übe r 100 Bauten von 1957 b is 1989 a ls Arch i t ek t de r SBB-Kre isd i rek t ion I I I d ie Bahnarch i t ek tur der Nordos tschwe iz prägte .

3 D ie B auher rschaf t h ieß Kar l Co rrod is S öhne. Das t rad i t i one l le W ohn-

und Geschäf tshaus wurde 1914 er r i ch te t .

Schutzobjekte

Bauminventar Illnau-Effretikon

UVP-Auslösung

UVP-Inhalte



3. Richtprojekt

3.1. Einleitung

Das Richtprojekt Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon umfasst

Aussagen zu Architektur, Städtebau und Freiraum. Es basiert auf

dem Ergebnis eines städtebaulichen Konkurrenzverfahrens, welches

im Jahr 2010 unter drei Teams durchgeführt wurde. Ziel des Studien-

auftrages war die Erarbeitung einer tragfähigen konzeptionellen

Grundlage, auf welcher das Areal schrittweise in ein Quartier mit

Mischnutzung transformiert werden kann. Als Sieger ging das Kon-

zept des Teams mit den Staufer & Hasler Architekten, Frauenfeld,

und den Robin Winogrond Landschaftsarchitekten, Zürich, hervor.

Mit neuem Wohn- und Gewerberaum und einem grosszügigen Stadt-

garten wird die Zentrumsüberbauung das Gebiet rund um den Bahn-

hof Effretikon beleben.

Die Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon steht für eine offene

städtebauliche Vision. Das von Staufer & Hasler Architekten gestalte-

te Projekt vereint Dichte und Grosszügigkeit. Mit dem vorliegenden

Bebauungsvorschlag werden die Flächen optimal genutzt, wodurch

auf der Fussgängerebene viele Freiräume entstehen. Ein grosszügi-

ger Stadtgarten und der neue Stadt- und Bahnhofplatz laden Anwoh-

nende und BesucherInnen zum Verweilen ein.

Neben 300 bis 400 Wohnungen werden die neuen Gebäude eine

Vielzahl von Läden, Restaurants und Dienstleistungsbetrieben be-

herbergen. Geplant ist eine Nutzung von rund 60 % Wohnen und

40 % Dienstleistung / Gewerbe und Verkauf / Restaurants.

Zur Überbauung gehört auch eine Verbesserung der Verkehrssituati-

on: Der Ortskern wird zur ÖV-Drehscheibe, die sowohl das «neue»

als auch das «alte» Zentrum rund um den Effimärt für Pendelnde,

Anwohnende und Einkaufende erschliesst. Das Verkehrskonzept

bietet eine funktionale und qualitativ hochwertige Lösung sowohl für

den motorisierten Individualverkehr als auch für den Langsamver-

kehr.

Die Zentrumsüberbauung soll auch in Sachen Umweltschutz höchs-

ten Ansprüchen gerecht werden. Die Zentrumsüberbauung MITTIM

Effretikon wird das erste Stadtzentrum Europas sein, das null CO2-

Ausstoss verursacht. Die Überbauung setzt auf erneuerbare Res-

Ergebnis Konkurrenzverfahren

Kernidee

Attraktive Nutzungen

Energie



sourcen wie Solarenergie und Erdwärme und speist ihre eigene Ab-

wärme wieder in den Energiekreislauf ein.

Das Siegerkonzept wurde parallel mit der Ausarbeitung des Gestal-

tungsplanes zu einem Richtprojekt mit Freiraumkonzept weiterentwi-

ckelt. Parallel wurden ein Verkehrs- und Erschliessungskonzept so-

wie ein Energiekonzept ausgearbeitet. Am 19. April 2012 befand der

Stadtrat Illnau-Effretikon das Richtprojekt MITTIM Effretikon für gut

und genehmigt dieses.

Vgl. Anhang A.3: Stadtratssitzung

3.2. Thesen Stadtplanung4 Städtebauliches Ziel der Zentrumsentwicklung Effretikon ist eine

Ortskernaufwertung, indem das Zentrum von einem Durchgangsort

zu einer Aufenthaltsstätte entwickelt werden soll.

Folgende städtebauliche Thesen sind hierbei wegleitend:

• Es soll ein Zentrum mit hoher Lebensqualität für alle Nutzer-

gruppen entstehen. Wichtig ist die soziale Integration, welche

durch die nachstehenden Punkte unterstützt wird.

• Das neue Zentrum soll ein breites Wohnungsangebot für un-

terschiedliche Nutzersegmente (hauptsächlich: ältere Men-

schen, Familien, Single-Haushalte, Studierende / Auszubil-

dende) bieten.

• Eine mannigfaltige Freiraumstruktur, welche individuell auf die

stadträumlichen Gegebenheiten reagiert, belebt das Zentrum

und trägt zur Adressbildung bei. Die Bahnhofstrasse wird zum

Identitäts- und Stimmungsträger.

• Gewerbeflächen für Arbeitsplätze an bester Lage werden ge-

neriert.

• Ein vielfältiges Angebot im Detailhandel und in der Gastrono-

mie rundet den breiten Variantenfächer an Nutzungsmöglich-

keiten für Anwohnende, BesucherInnen und Werktätige im

neuen Zentrum ab.

• Arbeiten, Wohnen und Einkaufen werden am gleichen Ort er-

möglicht. Es entsteht ein Zentrum mit kurzen Wegen.

4 Quel l e : www.m i t t im -ef f re t i kon.ch, Zug r i f f 24 .07.2012

Vom Siegerkonzept zum Richtprojekt



• Es werden Bauten realisiert, welche energetisch und ökolo-

gisch vorbildlich betrieben werden können.

• Die verkehrliche Abwicklung im neuen Zentrum basiert auf ei-

ner optimalen Berücksichtigung des öffentlichen Verkehrs

(ÖV), des Langsamverkehrs (Zufussgehende und Velofahren-

de) und des motorisiertem Verkehrs (MV) und reflektiert somit

das Zentrum als verkehrliche Drehscheibe Effretikons.

3.3. Städtebau und Freiräume

Der Hauptraum entlang der Bahnhofstrasse wird als pulsierende

Raumfigur ausformuliert. An den Nahtstellen zu den bestehenden

Siedlungsstrukturen sollen undefinierte Zwischenräume verhindert

werden. Sowohl nach innen wie nach aussen will das Bebauungs-

konzept angemessen dimensionierte und differenzierte Raumzu-

sammenhänge gestalten; sie erfahren jeweils individuelle Zuordnun-

gen hinsichtlich architektonischer Charakteristik, Nutzungen und At-

mosphäre. Wie auf einer Perlenkette reiht das Konzept eine Abfolge

von Raumausweitungen entlang der Bahnhofstrasse auf. Über den

Park und die „Geleisefenster“ wird das neue Zentrum in Querrichtung

über die Grenzen des Perimeters hinaus mit der Umgebung vernetzt.

Die neue Bahnhofstrasse soll den Mischverkehr von Fussgängern,

MV und ÖV diskret und dennoch gut lesbar regeln. Vor allem Fuss-

gänger sollen zum „Mäandern“, dem Überschreiten der Strasse in

Quer- und Diagonalrichtung, eingeladen werden um die Nutzungs-

magnete entlang der Bahnhofstrasse zu besuchen. So wird für eine

Belebung des Raumes gesorgt und die zentrale Quartiererschlies-

sungsfunktion der Bahnhofstrasse unterstützt. Diese ist als „Rück-

grat“ des Projektes MITTIM Effretikon zu verstehen. Die Bahn-

hofstrasse wird in ihrem Verlauf leicht optimiert und punktuell ange-

passt: Hochstämmige Laubbäume mit starkem Erkennungswert durch

spezifische Form oder Farbe vermitteln Ortsbezug. Auf den wichtigs-

ten Plätzen entlang der Bahnhofstrasse werden Sonderbeläge zur

Versiegelung verwendet. Im Betriebs- und Gestaltungskonzept des

Kantons Zürich wird die Ausgestaltung der Bahnhofstrasse festgehal-

ten.

Der Bahnhofplatz wird als urban gestalteter, repräsentativer Aussen-

raum städtebaulich in die neue Zentrumsüberbauung eingebunden.

Er befindet sich vis-à-vis zum denkmalgeschützten Bahnhofsgebäude

Raumbildung

Belebte Bahnhofstrasse

Bahnhofplatz



und verhilft diesem wieder zu seiner ursprünglichen städtebaulichen

Prägnanz. Der Platz erweitert sich nahtlos in eine gedeckte Halle

hinein. Platz und Sockelbau bieten den Rahmen für unterschiedlichs-

te Ereignisse wie Märkte, Events und Ähnliches. Im Alltag wird der

Platz durch Kleinstanbieter, wie Imbisse oder Stände, belebt. Die

vielfältige Einzelhandelsstruktur durchzieht auch das Erdgeschoss

und bietet ein Pendant zum Grossanbieter im Untergeschoss. Unter

einem markanten Solitärbaum laden Sitzgelegenheiten zum Verwei-

len ein. Gastronomische Einrichtungen mit Aussenmöblierung werden

in Rücksicht auf die Beschattung des Platzes untergebracht. Diverse

Nutzende werden von dort in die erdgeschossigen Verkaufsbereiche

und zum Grossanbieter im Untergeschoss geführt.

Der Stadtgarten formt eine ruhige „Oase“ im Stadtgefüge. Als Be-

standteil des geschützten historischen Gebäudes wird er im Stil eines

Parks angelegt. Seine Nutzungsstruktur wird von umliegenden Ein-

richtungen definiert. Mit dem neuen Pavillongebäude, den Bewoh-

nenden des Alterszentrums und den BesucherInnen und Bewoh-

nerInnen des neuen Zentrums wird der Stadtgarten zum Treffpunkt

aller Generationen. Zeitgemässe Elemente, wie Spielbereich oder

Aperoplatz, tragen dem Rechnung und bereichern seine Nutzungspa-

lette. Organische Wegstrukturen verbinden die unterschiedlichen Sei-

ten des Villenparks und offerieren Orte der Musse.

Der Raum am westlichen Kopfende des Stadtgartens stellt die Dreh-

scheibe der aus der Unterführung ankommenden Zugreisenden an

der Schaltstelle zu Stadt und Busbahnhof dar und ist wichtiger Kreu-

zungspunkt quartiersquerender Wegeverbindungen. Dadurch ist der

Platz hoch frequentiert und belebt. Zugleich bietet er den Passieren-

den Kurzaufenthalte in den gastronomischen Aussenbereichen, wel-

che sich in den als Ausleger des Stadtparks verstandenen Baumin-

seln installieren. Bauten mit öffentlichen Nutzungen wie die Stadtver-

waltung oder Bibliothek / Ausstellungsräume in der Corrodi-Villa sind

an dieser Schlüsselstelle im verbindenden Zentrumsbereich ange-

ordnet.

Als grosszügiges „Gegenüber“ zum Effimärt präsentiert sich auf der

Nordseite des Perimeters schliesslich ein semi-urbaner Platz von

übersichtlicher Grossflächigkeit zur Aufnahme von Verkaufs- und

Freizeitnutzungen. Eine leichte topografische Erhöhung bietet sich

unter einer lockeren Baumgruppe als bespielbare Bühne, Ausstel-

lungsbereich und Sitzgelegenheit an. Sie bildet in Synergie mit der

Stadtgarten

Transit Lounge

Hinterbüel



Begrünung und dem Pavillon mit flexibler Nutzung eine interessante

Raumstruktur, die eine individuelle Aneignung des Platzes durch die

jeweilige Nutzergruppe erlaubt.

3.4. Architektur

Die drei Türme in den Randlagen spannen ein übergeordnetes Be-

zugsfeld auf. Zwei von ihnen begleiten als markante Zeichen den

Bahnraum. Im Nordwesten formt ein drittes Hochhaus den Auftakt in

das innerstädtische Bahnhofsquartier. Den Hochhäusern kommt auch

im kleineren Massstab eine wichtige Rolle zu: Der Platz gibt dem

Hochhaus eine Adresse und Identität, das Hochhaus dem Platz Re-

präsentanz und Urbanität. Die Haupterschliessung soll demnach

auch von dem jeweiligen Platz her erfolgen. Öffentliche Nutzung im

Erdgeschoss und Büronutzungen stärken die Wechselbeziehung zwi-

schen Gebäude und Platz und unterstreichen die Urbanität des Quar-

tiers. Alle Türme sollen Wohnungen anbieten. Die unterschiedlichen

Nutzungstypologien sollen anhand der Fassade ersichtlich sein: Da-

bei ist das Gestaltungsprinzip für alle Türme gleich, um dem Quartier

ein einheitliches Bild zu verleihen. Die Sockel werden gegenüber dem

Gebäudekubus im Erscheinungsbild abgesetzt. Die Wohngeschosse

erhalten Loggien. Sie sind Gestaltungselement und dienen dem

Lärm- und Sonnenschutz. Weitere Details zu deren Lage und Funkti-

on sind dem Richtprojekt zu entnehmen.

Im Innern des Gesamtareals säumen zwei prägnante Kopfbauten

flankierend den fliessenden Strassenraum. Sie besetzen wichtige

Orte an Plätzen. Als Folge dieser mehrseitigen Orientierung wird kei-

ne Hauptfassade ausgewiesen, ist das Verhältnis der Kopfbauten zur

Strasse und den Platzsituationen aber sehr prägend und vor allem im

Erdgeschoss sensibel zu gestalten.

Die aufgesattelten und raumbildenden Winkelbauten reagieren auf

Kontext und Orientierung und formen zusammen mit den Kopf- und

Sockelbauten die beiden neuen Haupträume: Bahnhof- und Stadt-

platz. Grundsätzlich wird bei den Riegelgebäuden eine Differenzie-

rung der Fassaden gewünscht, welche die 2 - seitige Ausrichtung der

Wohnungen und die unterschiedlichen Qualitäten des Aussenraumes

unterstreicht. Zum (teils lärmbelasteten) Strassenraum hin soll eine

Fassade ausgebildet werden, welche den Bewohnenden Intimität

verschafft und zugleich Qualitäten wie die weite Sicht über die Bahn-

Hochhäuser

Kopfbauten

Riegelgebäude



geleise nutzt. Zur Hof- bzw. Parkseite soll eine sogenannte Hof- oder

Parkfassade ausgebildet werden, welche vom bereits intimisierten

Verhältnis zum Aussenraum profitiert und das Wohnen in vollen Zü-

gen zum Ausdruck bringt. Hiermit sollen anonym wirkende Gebäude

verhindert werden und das Wohnen auf jeder Seite spezifisch abge-

zeichnet werden.

Die Sockelbauten werden mit zwei Geschossen als bindende Ele-

mente zwischen Kopf- und Riegelbauten ausgebildet. Mit ihrer platz-

fassenden städtebaulichen Funktion sind sie prägendes Element zur

Strukturierung des Freiraums. Auf Grund ihrer starken städtebauli-

chen Wirkung wird die Möglichkeit zur flexiblen Konturgestaltung der

Sockelbauten erlassen. Somit wird ein Reaktionsvermögen hinsicht-

lich Platzgestaltung und -nutzung bewahrt. Die Sockelbauten dienen

der kommerziellen Nutzung und treten somit in Wechselwirkung zu

den aktiv genutzten Freiflächen. Diese Wirkung wird durch begehbar

gestaltete Flachdächer unterstützt. Eine teilweise Dachbegrünung

trägt zur optischen Aufwertung für Nutzende der umliegenden hoch-

geschossigen Bebauung und zur Verbesserung des Stadtklimas bei.

Diese Anforderungen werden im Laufe des Realisierungsprozesses

mit für die jeweiligen Schritte geeigneten Massnahmen zur Qualitäts-

sicherung weiter verfolgt.


3.5. Stellenwert Richtprojekt

Das Richtprojekt der Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon zeigt

die Idee der Bebauung, Erschliessung und Parkgestaltung, den mög-

lichen Nutzungsmix und deren Machbarkeit auf. Der Gestaltungsplan

verankert einerseits die fixen städtebaulichen Rahmenbedingungen

des Richtprojektes, welche zur Identitätsbildung des Quartieres un-

abdingbar sind. Andererseits visualisiert der Gestaltungsplan Spiel-

räume dort, wo aus heutiger Sicht keine konkreten Aussagen ge-

macht werden können und müssen.

Zur Erreichung der angestrebten hohen städtebaulichen, architekto-

nischen und aussenräumlichen Qualitäten werden im Gestaltungs-

plan nur wenige quantitative Vorgaben gemacht. Umso detaillierter

werden im Richtprojekt qualitative Anforderungen festgehalten und

beschrieben.

Sockelbauten

Qualitative Gestal-tungsanforderungen



Der Stadtrat Illnau-Effretikon hat am 19. April 2012 das Richtprojekt

MITTIM Effretikon für gut befunden und genehmigt. Damit kommt

dem Richtprojekt eine erhebliche Bedeutung bei der Beurteilung ein-

zelner Bauvorhaben hinsichtlich der gestalterischen Qualität zu.

Vgl. Anhang A.3: Stadtratssitzung

Im Weiteren dient das Richtprojekt als Basis für den Umweltverträg-

lichkeitsbericht, in welchem alle umweltrelevanten Aspekte behandelt

werden.


Basis für UVB



4. Raumplanerische Nachweise

4.1. Städtebau und Architektur

Grundlage für die qualitativen Anforderungen der Themen Städtebau

und Architektur bildet das Richtprojekt.


4.2. Freiräume

Grundlage für die qualitativen Anforderungen des Themas Freiräume

bildet das Freiraumkonzept, welches Teil des Richtprojektes ist. Das

Freiraumkonzept berücksichtigt Bäume des kommunale Natur- und

Landschaftsschutzinventars sowie Vorgaben der kantonalen Ver-

kehrssicherheitsverordnung in Bezug auf die Deklaration der Bahn-

hofstrasse als Ausnahmetransportroute.


4.3. Freiflächenziffer

Es wird für den gesamten Perimeter eine Freiflächenziffer von ca.

26% erreicht. Eingerechnet werden neben dem Stadtgarten auch

Privatgärten und Gründächer sowie Bahnhofplatz, Transit Lounge

und der Platz Hinterbüel in ihrer jeweils minimalen Ausdehnung ge-

mäss § 257 des Kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG,

1975).

Vgl. Anhang A.5: Freiflächenziffer

4.4. Nutzungsmasse

Die Baumassenziffer des Projektes MITTIM liegt über der bisher zu-

lässigen Baumassenziffer von 4.0 m³/m² gemäss Bau- und Zonen-

ordnung der Stadt Illnau-Effretikon. Grund hierfür ist unter anderem

das grosse Gebäudevolumen der Hochhäuser mit bis zu 18 Ge-

schossen. Mit ihnen wird eine Erhöhung der baulichen Dichte im

Zentrum Effretikons angestrebt, was einer haushälterischen Boden-

politik entspricht.

Vgl. Anhang A.6: Baumassen und Nutzziffern

Richtprojekt

Freiraumkonzept

Freiflächen

Bauliche Dichte



4.5. Baulinien

In Kohärenz zum städtebaulich funktionalen und wohlproportionierten

Richtprojekt ist eine vollflächige Bebauung der Baubereiche gerecht-

fertigt. Ausnahmen bestehen für die Baubereiche A3 und C2, deren

platzdefinierende Seiten flexibel bebaut werden dürfen. Bisher

rechtsgültige Baulinien werden im gesamten Perimeter ausser Kraft

gesetzt.

4.6. Verschattung

Die Studie zu Zwei-Stunden-Schatten untersucht den induzierten

Schattenwurf der drei Hochhäuser auf betroffene Nachbarbauten.

Das Hochhaus im Baubereich D1 verschattet für ca. 1 Stunde den

Kopfbau im Baubereich C3. Es sind Wohn-, Büro- und Gewerbenut-

zungen der platzabgewandten Seite betroffen. Der aktiv nutzbare,

repräsentative Bahnhofplatz erfährt keine Verschattung. Das Hoch-

haus im Baubereich B1 verschattet den Kopfbau im Baubereich A4,

den Sockelbau im Baubereich A2 sowie Teile des aktiv nutzbaren

Platzes Transit Lounge. Es sind Wohn-, Büro- und Gewerbenutzun-

gen betroffen. Zum grossen Teil befinden sich Verkehrsflächen gerin-

gerer Aufenthaltsqualität (Unterführung) im verschatteten Bereich.

Der Platz Hinterbüel ist nicht betroffen. Das Hochhaus im Baubereich

A1 verschattet zum grössten Teil den Verkehrsknoten Illnauerstrasse-

Rikonstrasse.

Vgl. Anhang A.7: 2-Stunden-Schatten

4.7. Sicherheit und Beleuchtung im öffentlichen Raum

Der Aussenraum soll nachts hohe Sicherheit ausstrahlen, wozu die

Raumbildung wie auch die Beleuchtung wesentlich beitragen. Gute

Einsicht in die offen gestalteten Plätze und den Stadtgarten sowie ein

normgerechtes Beleuchtungsniveau sollen die sichere Begehung und

Querung aller Freiräume gewährleisten.

4.8. Lärm

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon gelten im

Perimeter die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe III, da

Vollflächige Bebauung

Studie: Zwei-Stunden-Schatten

Sichtverhältnisse

Eisenbahn- und Strassenlärm



es sich um eine Überbauung innerhalb der Zentrumszone 4.0 han-

delt. Die Lärmsituation auf dem Gestaltungsperimeter gestaltet sich

komplex, vor allem für den geforderten Wohnanteil von ca. 60 %. Das

Geleiseareal an der Strecke Zürich-Winterthur und die Bahnhofstras-

se als kantonale Strasse belasten das Gebiet von zwei Seiten. Mit

Massnahmen allein an der Fassade – Balkone, Erker, Loggien usw. –

können die Werte nicht in allen Fällen eingehalten werden, da die

Wirkung dieser Massnahmen auf maximal 3 bis 5 dB(A) beschränkt

ist. Aus diesem Grund muss auch mit der Anordnung der Wohnungs-

grundrisse reagiert werden, d.h. es müssen Wohnungen entworfen

werden, bei denen alle Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räu-

men lärmabgewandt organisiert sind. Wo diese Grundrisslösung nicht

angeboten werden kann, werden Atriumtypen empfohlen, welche die

Belüftung auf einen inneren ruhigen Raum ermöglichten. Entspre-

chende Grundrisse können dem Richtprojekt entnommen werden.

Eventuell sind Ausnahmebewilligungen zu beantragen, sollten die

ergriffenen Massnahmen nicht ausreichen.

Für alle Tiefgarageneinfahrten können die Planungswerte nach LSV

am Tage und in der Nacht eingehalten werden. Schallreflektierende

Bereiche sind zwingend erforderlich. Wohnnutzungen sind in diesem

Zusammenhang zulässig. Die Lärmemissionen des Bushofs befinden

sich ebenfalls im Sollbereich.

Vgl. Anhang A.8: Lärmgutachten

4.9. EnergetischeVersorgung

Ziel ist es, einen null CO2-Ausstoss während der Nutzungsphase bei

der energetischen Versorgung mit Wärme und Strom sicher zu stel-

len. Je Bauetappe wird mit Hilfe von Wärmepumpen und Kältema-

schinen mittels Erdsonden für den nötigen Wärme- und Kältebezug

aus dem Erdreich gesorgt. Abwärme wird ins Erdreich zurückgeführt

und dort gespeichert. Die Stromversorgung erfolgt durch Fotovoltaik-

Anlagen, wobei der Spitzenbedarf durch Oekostrom abgedeckt wird.

Die Stadt Illnau-Effretikon ist im Besitz des „Energiestadt“-Labels.

Dieses wird mit dem Projekt MITTIM Effretikon und dem null CO2-

Ausstoss-Ziel unterstützt. Auf Grund der sich häufig ändernden Rah-

menbedingungen der Energielabel, wird jedoch auf die Ausrichtung

der Energieversorgung im Perimeter auf bestimmte Label verzichtet.

Vgl. Anhang A.9: Energiekonzept

Tiefgaragen und Bushof

Null CO2-Ausstoss



4.10. Erschliessung

Durch die angestrebte Nutzungsintensivierung innerhalb des Perime-

ters erhöht sich der Anteil des projektinduzierten Verkehrs im Be-

triebszustand 2020 gegenüber heute auf bis zu 18%. Mit einem By-

pass beim Kreisel Rikoner-/Illnauerstrasse von der Bahnhofstrasse in

die Illnauerstrasse kann die fehlende Leistungsfähigkeit eliminiert

werden. Damit kann das künftige Verkehrsaufkommen zu den Spit-

zenstunden des Verkehrs an Werktagen von allen Knoten mit einer

ausreichenden bis sehr guten Qualität verarbeitet werden.

Effretikon ist mittels öffentlicher Verkehrsmittel derzeit gut erschlos-

sen. Die Qualität soll mittels Fahrplanverdichtung für die Buslinien

noch erhöht werden.

Die Beruhigung der Bahnhofstrasse (eventuell Tempo 30) führt zur

Geschwindigkeitsanpassung zwischen motorisierten Fahrzeugen und

Velos, was das Gefahrenpotential reduziert. Die Aufenthaltsqualität

und Zugänglichkeit öffentlicher Haltestellen wird für Zufussgehende

dadurch ebenfalls erhöht. Der gesamte Perimeter ist für den Lang-

samverkehr sehr gut erreichbar und zu durchwegen.


4.11. Parkierung

Gemäss Vorgaben der "Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-

Bedarfs in kommunalen Erlassen", herausgegeben von der Baudirek-

tion des Kantons Zürichs mit Stand Oktober 1997, werden Grenzbe-

darf und massgeblicher Bedarf der Parkplatzanzahl für den Perimeter

ermittelt. Es ist die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr am

Ziel- und Quellort zu berücksichtigen. Dabei gelten folgende Rege-

lungen:

a) Für die Bewohner ist mit einer Erschliessung durch den öffent-

lichen Verkehr der Güteklasse B zu rechnen. Das zulässige

Parkplatzangebot beträgt 55 bis 80 % des Grenzbedarfes.

b) Für Angestellte ist mit einer Erschliessung durch den öffentli-

chen Verkehr der Güteklasse C zu rechnen. Das zulässige

Parkplatzangebot beträgt 45 bis 65 % des Grenzbedarfes.

c) Für Kunden und Besucher ist mit einer Erschliessung durch

den öffentlichen Verkehr der Güteklasse D zu rechnen. Das

Erhöhtes Verkehrsaufkommen

Öffentliche Verkehrs-mittel

Langsamverkehr

Bedarfsermittlung PW



zulässige Parkplatzangebot beträgt 70 bis 100 % des Grenz-

bedarfes.

Die zulässige Parkierungsanzahl liegt gemäss kantonaler Wegleitung

bei 609 bis 878 Parkplätzen (exkl. Parkflächen für Stadt und SBB). Im

Perimeter werden 750 Abstellplätze (exkl. Stadt und SBB) realisiert.

Grösstenteils werden sie unterirdisch angeordnet.

Im gesamten Perimeter sind gemäss kantonaler Wegleitung für Be-

wohner, Angestellte, Kunden und Besucher insgesamt 1‘100 Veloab-

stellplätze vorzusehen. Neben diesen werden zusätzlich 400 Abstell-

plätze für Bahnkunden geboten.

Die Forderung gemäss Agglomerationsprogramm den MV-Anteil auf

maximal ein Drittel zu beschränken, kann jeweils für Bewohner, An-

gestellte, Kunden und Besucher eingehalten werden.

Vgl. Anhang A.10: Verkehrsbericht und Platzbedarf für Veloparkplät-

ze

4.12. Grundwasser

Gegenwärtig wird davon ausgegangen, dass im gesamten Perimeter

kein Grundwasser zur Trinkwassergewinnung vorhanden ist. Für den

gesamten Perimeter kann der Gewässerschutz mit untergeordneter

Priorität behandelt werden. Während der Bauausführung muss die

Verschmutzung von Grundwasser und Grundwasserleiter vermieden

werden. Wo Wasser und Wasserströme auftreten, sind im Bauge-

suchsverfahren respektive bei einer Realisierung entsprechende

technische und bauliche Wasserschutzmassnahmen zu treffen, die

den Durchfluss der Grundwasserströme, falls vorhanden, garantieren.

Vgl. Anhang A.11: Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer

Bericht

4.13. Geologie

Die Oberflächenschichten im Perimeter sind setzungsempfindlich und

nicht tragfähig. Sie sind als Fundationsunterlage nicht geeignet. Die

folgende Schicht der Seeablagerungen ist relativ setzungsempfindlich

und weist eine mittlere Tragfähigkeit auf. Die mitteldicht bis dicht ge-

lagerte Schotterschicht ist ein gut tragfähiger, wenig bis mässig set-

zungsempfindlicher Baugrund, welcher mittlere Gebäudelasten tra-

Anzahl PW und Velo

Untergeordnete Priorität

Vielfältiges Bodenprofil



gen kann. Jedoch ist auf seine geringe Mächtigkeit zu achten. Die

Moräne-Schicht ist, mit Ausnahme von nur mitteldicht gelagerten,

aufgelockerten bzw. verschwemmten Bereichen, prinzipiell ein sehr

gut tragfähiger und nur wenig setzungsempfindlicher Baugrund. Als

sehr gut tragfähige, inkompressible Schicht gilt die anschliessend

anstehende Moräne.

Vgl. Anhang A.11: Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer

Bericht

4.14. Altlasten

Innerhalb des gesamten Perimeters ist Parz. 168 als einziger Altlas-

ten-Standort verzeichnet. Ein erdverlegter Tank mit 5‘000 Litern

Heizöl begründet die Bezeichnung des „belasteten Standortes ohne

schädliche oder lästige Einwirkungen“ im Kataster der belasteten

Standorte des Kantons Zürich. Massnahmen zum Umgang mit den

Altlasten werden im Zuge des Vorprojektes und Bewilligungsverfah-

rens bestimmt.

4.15. Regenwasser / Versickerung

Flächen, welche durch Asphalt und Sonderbeläge versiegelt werden,

werden teilweise versickerungsfähig ausgelegt. Mit Hilfe entspre-

chender technischer Massnahmen wird Regenwasser auf Wegen und

Plätzen grossflächig über eine sandig-kiesige Fundationsschicht in

den Untergrund abgeführt. Auf Grünflächen kann das Regenwasser

direkt versickern. Regenwasser auf Fahrbahnen und Gründächern

wird in die Kanalisation geführt. Bei Bedarf kann die Bewilligungsbe-

hörde ein Retentionskonzept verlangen.

4.16. Störfall

Die Bahnstrecke durch Effretikon ist als Gefahrentransportroute für

Substanzen wie Benzin und Propan deklariert. Betroffen sind insbe-

sondere die Gebiete zwischen Bahnhofstrasse und Bahngeleisen.

Dort ist mit erhöhtem Personenaufkommen zu rechnen. Hinsichtlich

des daraus resultierenden erhöhten Störfall- und Risikopotentials gilt

es, zum Geleisefeld hin Schutzmassnahmen gegen Hitze und Brand

im Zusammenhang mit dem Ausfluss von Benzin vorzusehen. Diese

Vorkehrungen geschehen mit technischen und baulichen Mitteln, wie

Belastet ohne schädliche Einwirkungen

Versickerung und Kanalisation

Erhöhtes Störfall- und Risikopotential



Mauern und/oder Einhausungen sowie wie auch durch Massnahmen,

welche die innere Organisation der Häuser betreffen, wie die Anord-

nung der Zu-/Ausgänge. Es müssen die Anforderungen gemäss Art.

19 Abs. 1 der beiliegenden Vorschriften eingehalten werden. Im Ge-

staltungsplan sind diese weitestgehend visualisiert und damit festge-

halten.

Da die Gebäude gekühlt werden, ist im Rahmen des Baubewilli-

gungsverfahrens zu überprüfen, ob die Gebäude der Störfallverord-

nung unterstellt werden müssen.

Vgl. Anhang A.12: Stellungnahme AWEL und Anhang A.2.: Umwelt-

verträglichkeitsbericht

Die Umweltverträglichkeitsprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass der

Private Gestaltungsplan mit der Umweltgesetzgebung vereinbar ist –

vorbehältlich der in späteren Verfahrensschritten zu erbringenden

Nachweise.

Für folgende Untersuchungsschwerpunkte sind mit dem Vorhaben

MITTIM Effretikon Verbesserungen gegenüber der heutigen Situation

zu erwarten:

Verkehr: Mit der Aufwertung des Bushofs durch zusätzlichen Halte-

kanten ist eine Verbesserung des ÖV-Angebotes zu erwarten. Eine

Beruhigung und Aufwertung der Bahnhofstrasse führt zu erhöhter

Aufenthaltsqualität. Der Perimeter wird fuss- und veloverkehrsfreund-

lich ausgebaut.

Boden: Das Schadstoffpotential durch den belasteten Standort wird

mit Abbruch-/Aushubarbeiten reduziert.

Flora und Fauna: Mit dem Stadtgarten wird ein grossflächiger Grün-

bereich geschaffen. Dieser hat einen höheren ökologischen Wert als

vereinzelte Grünflächen mit gleichem Flächenbedarf in der Summe.

Städtebau/Denkmalpflege: Unter Rücksichtnahme auf wertvolle

denkmalgeschützte Bausubstanz wird das Zentrum Effretikons städ-

tebaulich und funktional aufgewertet.

Für folgende Untersuchungsschwerpunkte sind mit dem Vorhaben

MITTIM Effretikon verbleibende oder zusätzliche Belastungen gegen-

über der heutigen Situation zu erwarten:

Ergebnis

Verbesserungen

Verbleibende / zusätzliche Belastungen



Verkehr: Es ist eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens zu erwar-

ten. Diese ist in Relation zum zusätzlich geschaffenen Nutzflächen-

angebot vertretbar.

Energie: Aufgrund des zusätzlichen Nutzflächenangebotes wird der

Primärenergiebedarf wahrscheinlich zunehmen.

Luft: Die projektinduzierten Luftschadstoff-Emissionen führen zu ge-

ringen Zunahmen der Gesamtemissionen des Strassenverkehrs.

Lärm: Es ist mit einer Zunahme der Lärmemission durch Strassen-

und Schienenverkehr zu rechnen. Die Grenzwerte für Gewerbenut-

zungen können überall eingehalten werden. Für Wohnnutzungen

müssen teilweise bauliche Massnahmen ergriffen und Ausnahmebe-

willigungen ersucht werden. Für Parkierungsvorgänge und den Bus-

hof werden die Grenzwerte eingehalten.

Erschütterungen und Körperschall: Der künftig zunehmende Schie-

nenverkehr erfordert entsprechende Schutzmassnahmen.

NIS: Das Projekt MITTIM Effretikon erzeugt weitere Orte empfindli-

cher Nutzung, bei welchen die Anlagengrenzwerte überschritten wer-

den.

Grundwasser: Es sind Massnahmen zum Schutz der grundwasser-

führenden Schichten nötig, da Einbauten in diesen Bereichen geplant

sind.

Störfallvorsorge: Auf Grund des erhöhten Störfallrisikos durch Bahn-

anlage und Personenansammlungen sind entsprechende Massnah-

men zur Störfallvorsorge durchzuführen.

Lichtemissionen: Es ist mit zusätzlichen Lichtemissionen zu rechnen.

Unter Berücksichtigung entsprechender BAFU-Empfehlungen in der

Planung ist mit keiner unverhältnismässigen Lichtverschmutzung zu

rechnen.




5. Erläuterungen zum Privaten Gestaltungsplan

5.1. Vorschriften

Der bestehende Rahmenvertrag zwischen der Investorin / Arealent-

wicklerin und der Stadt Illnau-Effretikon ist übergeordneter Bestand-

teil des Gestaltungsplans und beinhaltet ergänzende Vereinbarun-

gen.

Vgl. Anhang A.14: Rahmenvertrag

Die zulässigen Nutzungsarten tragen in ihrer Vielfalt zur Belebung

des Zentrums bei ohne dessen Aufenthaltsqualität zu stören (bspw.

durch erhöhte Lärmemission). Sie generieren Arbeitsplätze, Dienst-

leistungsangebote, Möglichkeiten für Freizeit-, kulturelle und soziale

Aktivitäten aber auch hochwertigen Wohnraum. Publikumsorientierte

Einrichtungen sind vorzugsweise in Erdgeschossen unterzubringen,

um deren Erreichbarkeit zu gewährleisten und von einem positiven

Synergieeffekt mit Strassenraum und Freiflächen zu profitieren.

Wohnnutzende in höheren Geschossen profitieren somit von einer

guten Aussicht und dem Schutz der Privatsphäre. Mit einem Wohnan-

teil von mindestens 55% im gesamten Perimeter wird den Wachs-

tumsprognosen für Effretikon Rechnung getragen.

Lage und Abmessungen der oberirdischen Baukörper entsprechen

einem sensiblen städtebaulichen Gesamtkonzept, welches die Zent-

rumsfunktion Effretikons stärken soll und gleichzeitig dessen indivi-

duelle Rahmenbedingungen berücksichtigt. Als besondere Gebäude

gelten in Übereinstimmung mit § 273 des Kantonalen Planungs- und

Baugesetzes (PBG, 1975) Wartehäuser für die Kunden des öffentli-

chen Verkehrs, Veloabstellmöglichkeiten, Entsorgungseinrichtungen,

Transformatorenstationen usw.

Bei der Gestaltung der Bauten, Freiflächen und Verkehrsräume ist

der besonderen Zentrumslage an einem Verkehrsknotenpunkt Rech-

nung zu tragen. Zugleich ist auf die baulich vielfältig strukturierte Um-

gebung Rücksicht zu nehmen. Die Gestaltungsprinzipien sind im

Richtprojekt festgehalten. Zudem ist der Rahmenvertrag der Investo-

rin/ Arealentwicklerin und der Stadt Illnau-Effretikon geltend.

Die Baumreihe in der Bahnhofstrasse soll zum Identitäts- und Stim-

mungsträger werden, Schatten spenden und zwischen dem Massstab

der Architektur und dem Niveau der Bahnhofstrasse sowie der ange-

Art. 1: Bestandteile Geltungsbereich

Art. 4: Nutzweise

Art. 5: Baubereiche

Art. 8: Gestaltung

Art. 9: Freiräume



gliederten Plätze vermitteln. Weitere Bepflanzung, u.a. entlang der

Gartenstrasse, soll zwischen bestehenden Wohnquartieren und Neu-

bauten vermitteln. Für den neuen Stadtgarten ist eine reichhaltige

und bunte Mischung an Sträuchern und Bäumen anzustreben, um

einen Beitrag zur ökologischen Aufwertung im Zentrum Effretikons zu

leisten.

Der betroffene Baubereich einer Etappe muss nutzungs- und funkti-

onsfähig sein und sich städtebaulich in seine Umgebung integrieren.

Werden für einzelne Etappen verlangte Anforderungen wie Wohnan-

teil, zulässige Baumassen oder Parkplatzzahlen nicht erbracht, ist ein

Nachweis erforderlich, aus welchem hervorgeht, wie die Vorgaben in

Bezug auf den gesamten Perimeter realisiert werden können.

Die Parkierung erfolgt hauptsächlich in unterirdischen Einstellhallen

um das städtebauliche Quartiersbild nicht negativ zu beeinflussen.

Zufahrten zu Einstellhallen und oberirdisch angelegte Parkierungsflä-

chen dürfen sich weder auf den Verkehrsfluss des MVs noch auf den

Langsamverkehr, auf Verkehrswege und -flächen zur Rettung sowie

auf das städtebauliche und architektonische Umfeld negativ auswir-

ken. Oberirdisch wird eine geringe Anzahl von Parkflächen auf weni-

gen Freiflächen sowie vereinzelt im Strassenraum zur Verfügung ge-

stellt. Als Knotenpunkt für das Wechseln zwischen öffentlichem, mo-

torisiertem Verkehr und Veloverkehr ist es nicht nur für den Freizeit-

veloverkehr, sondern auch für Pendelnde wichtig, ausreichend Velo-

parkplätze im Planungsperimeter zur Verfügung zu haben. Die Velo-

abstellplätze befinden sich in Bahnhofs- und Geleisenähe, neben

dem Busbahnhof und der Unterführung. Letztere stellt eine wichtige

Querungsachse der Geleise für den Langsamverkehr dar. Es sind

mindestens 400 gedeckte Veloabstellplätze vorzusehen. Die ange-

sprochene Hauptzielgruppe besteht aus den ÖV-Pendlern. Weitere

dezentral im Perimeter zur Verfügung gestellte Veloabstellplätze dür-

fen auch ungedeckt sein.

Um dem hohen Pendleraufkommen gerecht zu werden, dem Ziel zur

Stärkung des ÖVs nachzukommen und das Zentrum Effretikons als

verkehrlichen Knotenpunkt zu stärken, ist ein Bushof mit mehreren

unabhängig befahrbaren Anlegekanten zu realisieren. Der Baukörper

dient zum Sicht- und Lärmschutz des Quartiers vor allfälligen Belas-

tungen durch die SBB-Geleise. Er befindet sich an funktional und

städtebaulich prominenter Stelle im Zentrum des Perimeters zwi-

schen beiden Geleiseunterführungen. Der Bushof hat sich auch archi-

Art. 10: Etappierung

Art. 12: Parkierung

Art. 13: Öffentlicher Verkehr



tektonisch in das Umfeld zu fügen. Durch den Busverkehr dürfen

Langsamverkehr und Aufenthaltsqualität auf angrenzenden Freiflä-

chen nicht beeinträchtigt werden.

Da nahezu alle Wohngebiete Effretikons in einem Radius von 1‘000m

vom Zentrum entfernt liegen, ist eine gute Zentrumserschliessung für

Zufussgehende und velofahrende elementar. Dies führt zu einem

belebten Quartier und positiven Effekten für Gewerbe, Gastronomie

und Dienstleistung. Das Projekt MITTIM unterstützt das gute beste-

hende Fusswegenetz. Um für einen qualitativ hochwertigen Standard

zu sorgen, ist ein barrierefreier und sicherheits- und ordnungsgewäh-

render Ausbau zu realisieren.

Es ist für eine Strom- und Wärmeversorgung mit null CO2-Ausstoss

für alle Neubauten im Perimeter zu sorgen. Das bedeutet, dass die

Gebäude durch ihren Betrieb keine zusätzliche Klimabelastung verur-

sachen. Dementsprechend sind keine Verbrennungsanlagen sowohl

für fossile als auch für erneuerbare Energiequellen zulässig. Da der

Perimeter sich nicht vollständig autark versorgen kann, ist zur Spit-

zenlastdeckung „Grüner Strom“ zu nutzen. Das Projekt MITTIM Effre-

tikon soll mit energetisch und ökologisch vorbildlichen Bauten Leucht-

turmcharakter besitzen.

Gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon wird die

Lärmempfindlichkeitsstufe III verlangt. Als erschwerende Bedingun-

gen zur Gewährleistung der Vorgaben gelten die SBB-Geleise. Diese

werden durch Sonderbaukörper, wie dem Bahnhofsgebäude, Bushof

und Veloparkplätzen vom Quartier abgeschirmt. Für weitere bauliche

Massnahmen zum Schutz vor Geleiselärm hat die SBB Sorge zu tra-

gen. Zusätzliche Massnahmen an den Gebäuden, wie Loggien und

eine sinnvolle Nutzungs- und Grundrissgestaltung tragen ebenfalls

zum Schutz vor Lärmeinwirkungen bei.

Die an den Geltungsbereich angrenzenden Geleise unterliegen der

Störfallverordnung. Auf Grund von erhöhten Gütertransportfrequen-

zen und Transport von Gefahrengut bestehen Störfallpotentiale. Es

sind entsprechend den Vorschriften Massnahmen zur Gewährleistung

der Sicherheit von Personen und Bauwerken einzuhalten.

Art. 14: Zufussgehende und Velofahrende

Art. 15: Energie

Art. 17: Lärmschutz

Art. 19: Störfallvorsorge



5.2. Gestaltungsplan

Lage und Abmessung der fünf Baufelder ergeben sich aus dem städ-

tebaulichen Konzept, welches im Richtprojekt verankert ist. Baufeld B

und D bestehen jeweils aus Hochhaus und Riegelbau, welche an

Geleisen und Bahnhofstrasse orientiert sind. Baufeld A und C fassen

Gebäudekomplexe, welche aus mindestens drei architektonischen

Gebäudeelementen bestehen. Baufeld E umfasst das bestehende

Gebäude auf Grundstück Nr. 164 und sichert dessen Bestand.

Eine unterschiedliche Intensität in der Farbgebung der Baubereiche

visualisiert sowohl die Gebäudetypologie als auch das Höhenniveau.

Prinzipiell besteht für alle Baubereiche eine Anbaupflicht. Ausnahmen

bilden die Baubereiche A3 und C2. Da sie zur räumlichen Definition

der jeweils angrenzenden Plätze beitragen, besteht für deren Gebäu-

dekubatur eine Gestaltungsfreiheit.

Spielräume für Baubereichsgrenzen sind dort verortet, wo keine Kon-

flikte mit Erschliessungsräumen, Geleisen und städtebaulichen Zielen

bestehen. Sie ermöglichen städtebauliche und architektonische Fle-

xibilität, um beispielsweise Grundflächen zu vergrössern und Fassa-

denvorsprünge oder -anbauten zu ermöglichen.

Die drei Plätze Bahnhofplatz, Transit Lounge und Hinterbüel sind in

ihrer räumlichen Abmessung nicht eindeutig definiert. Diese ist von

Gestalt und Masse der angrenzenden Verkehrsräume und Bauten

abhängig. Es wird bewusst für ein städtebauliches Reaktionsvermö-

gen gesorgt.

Im Gestaltungsplan wird schematisch visualisiert, wo der motorisierte

Verkehr geführt werden darf. Es wird zwischen Personenwagen (PW)

und Lastwagen (LW) eine Differenzierung vorgenommen. Somit ist

ablesbar, wie der Perimeter, einzelne Baufelder und bestimmte Ziele,

wie der Parkplatz Nord, erschlossen werden. Ein exakter Erschlies-

sungsvorgang wird im Richtprojekt vorgeschlagen und somit die

Machbarkeit zur funktionsfähigen Erschliessung nachgewiesen.

Das bestehende Velo- und Fusswegenetz wird aufrechterhalten und

in seiner Qualität ausgebaut. Im Gestaltungsplan ist ablesbar, welche

Nutzungsstruktur das Langsamverkehrsnetz flankiert und wo der Ver-

kehrsraum von motorisiertem Verkehr und Langsamverkehr geteilt

werden muss.

Baufelder

Baubereiche

Spielraum

Plätze

Zu-/ Ausfahrt Tiefga-rage PW und LW sowie Anlieferung

Öffentliche Fusswegverbindung / Velowege



Diese Linie markiert die maximal zulässige Ausdehnung der über-

baubaren Fläche für Baubereich C1 solange das Gebäude auf

Grundstück Nr. 166, Bahnhofstrasse 27 noch besteht. Wird das Ge-

bäude rückgebaut, darf Baubereich C1 in seiner maximalen Fläche

überbaut werden.

Die Arkadenbaulinie verdeutlicht, dass im Baubereich D1 mit Ausrich-

tung zur Bahnhofstrasse eine Arkade gebaut werden muss. Sie si-

chert den nötigen Platzbedarf für Strassenraum, Trottoir und deren

Nutzer.

Der Perimeter für das Betriebs- und Gestaltungskonzept „Bahn-

hofstrasse“ des Kantons Zürich wird im Gestaltungsplan verortet. Es

ist erkennbar, dass sich Baukörper und Freiflächen an der Bahn-

hofstrasse orientieren und diese eine zentrale städtebauliche und

verkehrliche Funktion innerhalb des Perimeters erfüllt. Im Richtprojekt

wird aufgezeigt, wie die Bahnhofstrasse gestaltet werden kann, um

deren oben genannte Funktionen als „Rückgrat“ des Projektes

MITTIM Effretikon zweckmässig zu erfüllen.

Für Bereiche zu denen aus heutiger Sicht keine konkreten Aussagen

gemacht werden können und müssen, besteht eine städtebauliche

Entfaltungsmöglichkeit.

Abstand zum Altbestand Bahnhofstrasse 27

Arkadenbaulinie

Betriebs- und Gestal-tungskonzept „Bahn-hofstrasse“ Kt. ZH

Allgemein



6. Verfahren

6.1. Planungsablauf

Schritt Zeitraum

1. Studienauftrag Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon

2011

2. Überarbeitung / Präzisierung Siegerkonzept zum Richtprojekt

Bis März 2012

3. Genehmigung des Richtprojektes durch den Stadtrat Illnau-Effretikon

19. April 2012

4. Erarbeitung Gestaltungsplan

Erarbeitung UVB

Laufende Optimierung Richtprojekt

Laufende Koordination mit Stadt Illnau-Effretikon, SBB, Hänseler Immokonzept AG usw.

November 2012

5. Beschluss Stadtrat Stadt Illnau-Effretikon

6. Öffentliche Auflage / Anhörung / Kantonale Vorprüfung

7. Bereinigung

8. Beschluss Stadtrat Stadt Illnau-Effretikon

9. Zustimmung Gemeinderat Stadt Illnau-Effretikon

10. Volksabstimmung 1. Quartal 2015

11. Genehmigung durch Baudirektion des Kantons Zürich

12. Folgeverfahren / Projektierung / Realisierung

6.2. Öffentliche Auflage und Anhörung

Mit Beschluss vom XY hat der Stadtrat Illnau-Effretikon den Entwurf

des privaten Gestaltungsplanes „Zentrumsüberbauung MITTIM Effre-

tikon“ für die öffentliche Auflage und die Anhörung freigegeben.

Die öffentliche Auflage fand vom XY bis zum XY statt. Es sind XY

Einwendungen eingereicht worden.

Planungsablauf

Beschluss Stadtrat

Öffentliche Auflage



6.3. Kantonale Vorprüfung

Parallel zur öffentlichen Auflage wurden der Gestaltungsplanentwurf

und der Umweltverträglichkeitsbericht dem Kanton zur Vorprüfung

bzw. Beurteilung eingereicht.

Mit Ausnahme von XY konnten alle von den kantonalen Amtsstellen

vorgebrachten Einwände bzw. Anträge bereinigt und/oder berücksich-

tigt werden.

Folgende XY Anträge aus der kantonalen Vorprüfung können nicht

berücksichtigt werden:

…

Beschluss Kanton



Anhang

A.1. Richtprojekt (Architektur, Städtebau und Freiraumkonzept: Gestaltungsrichtlinien)



A.2. Umweltverträglichkeitsbericht



A.3. Stadtratssitzung (Protokollauszug vom 19.04.2012: Genehmigung des Richtprojekts)



A.4. Inventarblätter Naturwerte (Objektblätter Nr. 97a, 97b, Plan)



A.5. Freiflächenziffer (Berechnung, Plan)



A.6. Baumassen und Nutzflächen (Massen-/ Flächennachweis, Nutzungsschemata)



A.7. 2-Stunden-Schatten



A.8a Lärmgutachten nach LSV Eisenbahn- und Strassenlärmimmissionen



A.8b. Lärmgutachten nach LSV Tiefgaragenzufahrt



A.8c. Lärmgutachten nach LSV Bushof



A.9. Energiekonzept



A.10a.Verkehrsbericht



A.10b.Platzbedarf für Veloparkplätze



A.11. Geologisch-hydrogeologischer und geotechnischer Bericht



A.12. Stellungnahme AWEL (Protokollauszug vom 17.02.2012: Störfall)



A.13. Landkaufverträge (Kaufverträge, Plan)



A.14. Rahmenvertrag (Investorin / Arealentwicklerin und Stadt Illnau-Effretikon)

Documents

Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM …Privater Gestaltungsplan Zentrumsüberbauung MITTIM Effretikon, Bericht Art. 47 RPV Seite 7 130910_GP_Bericht.docx Basler & Hofmann