Prirucnik Za Upravljanje Nekretninama

8/14/2019 Prirucnik Za Upravljanje Nekretninama

1/96

PRIRUNIK ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM U JEDINICAMALOKALNE I PODRUNE (REGIONALNE) SAMOUPRAVE


2/96

NASLOV:

Prirunik za upravljanje imovinom u jedinicama

lokalne i podrune (regionalne) samouprave

AUTORI:

Hrvoje Bertovi

Olga Kaganova, CRE

John Rutledge, CRE

PRIDONIJELI:

Lori Bishop

Krzysztof Chmura

Maris Mikelsons

NAKLADNICI:

The Urban Insititute Zagreb

Savez Udruge gradova i Udruge opina Republike Hrvatske

ZA NAKLADNIKE:

Maris Mikelsons i Irena Bakal

PRIJEVOD S ENGLESKOG:

Samir Memi

Igor Mikulin

Natalija imunovi

LEKTURA:

Irena Drpi

GRAFIKA PRIPRAVA:Krunoslav Vilek

TISAK:

Mis 85, Zagreb

NAKLADA:

1000 primjeraka

CIP - Katalogizacija u publikacijiNacionalna i sveuilina knjinica - Zagreb

UDK 352/353.073.515(497.5)(035)

BERTOVI, HrvojePrirunik za upravljanje imovinom u jedinicama lokalne i podrune(regionalne) samouprave / Hrvoje Bertovi, Olga Kaganova, JohnRutledge ; pridonijeli Lori Bishop, Krzysztof Chmura, Maris Mikelsons ;. - Zagreb : The Urban Institute : Savez Udruge gradovai udruge opina Republike Hrvatske, 2004.

ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute)

1. Kaganova, Olga 2. Rutledge, John I. Lokalna samouprava --Upravljanje imovinom -- Hrvatska

441119012

ISBN 953-99520-1-8 (Urban Institute)


3/96

AUTORI:

Hrvoje BertoviOlga Kaganova, CRE

John Rutledge, CRE

PRIDONIJELI:

Lori Bishop

Krzysztof Chmura

Maris Mikelsons

PRIPREMLJENO ZA

Projekt reforme lokalne samouprave

Amerika agencija za meunarodni razvoj

THE URBAN INSTITUTE

SAVEZ UDRUGE GRADOVA

I UDRUGE OPINA

REPUBLIKE HRVATSKE

Zagreb, 2004

PRIRUNIK ZA

UPRAVLJANJE IMOVINOM

U JEDINICAMA LOKALNE I PODRUNE(REGIONALNE) SAMOUPRAVE


4/96

4

ZAHVALE

Projekt reforme lokalne samouprave zahvaljuje Gradu Varadinu, gra-

donaelnicima Zlatku Horvatu i dr.sc. Ivanu ehoku, predsjednicama

Gradskog vijea Dubravki Biberdi i Dubravki Kanoti, kao i Jerki Kezele

i Marijanu Bakuliu, proelnicima upravnih odjela, te Katarini ConarBrod, strunoj suradnici za imovinu, na njihovoj otvorenoj suradnji,

izvanrednom doprinosu i primjerima postignua upravljanja imovinom

koji su ukljueni u ovaj prirunik. Posebno bismo zahvalili Bojanu

Lukmanu, strunom suradniku za poslovne prostore, ija je predanost,

sposobnost i neposredna suradnja omoguila implementaciju Modela

upravljanja imovinom u Gradu Varadinu, a time i izradu ovog priruni-

ka.


5/96

5

PREDGOVORProjekt reforme lokalne samouprave (PRLS) je projekt tehnike pomoi s dvacilja: izgraivanje upravljake sposobnosti lokalnih samouprava i pruanje sa-vjeta Vladi Republike Hrvatske glede pitanja reforme lokalne samouprave.Projekt provodi The Urban Institute, neprofitna istraivaka i savjetodavna orga-nizacija iz Washingtona, a financira ga Amerika organizacija za meunarodnirazvoj (USAID). Direktor PRLS-a je Maris Mikelsons, a zamjenik direktora

Krzysztof Chmura.

U posljednjih nekoliko godina projekt je razvio pet modela upravljanja u skladus potrebama lokalnih samouprava za boljim upravljanjem njihovim resursima.Svaki od pet modela implementiran je u razliitim mjestima u zemlji i svaka jeod implementacija raena u bliskoj suradnji s partnerima u lokalnim samoupra-vama, s prvenstvenim naglaskom na institucionalizaciji modela.

Ovaj je prirunik izraen da bi pomogao korisniku u boljem razumijevanju meto-dologije modela upravljanja imovinom i slui kao osnova za djelotvornu i uin-kovitu primjenu novih tehnika upravljanja koje je izradio PRLS u suradnji slokalnim samoupravama u Hrvatskoj. PRLS e nastaviti usavravati i aurirati

model upravljanja podacima dobivenim iz novih nauenih lekcija te kroz pot-puniju primjenu metodologija upravljanja.

Slijedi kratak opis svakoga od pet modela upravljanja.

UPRAVLJANJE IMOVINOM Ovaj model uvodi novi sustavni pristuppoveanju uinkovite uporabe imovine koja je u vlasnitvu ili na raspolaganjulokalnih samouprava. Prvi je korak izrada sveobuhvatne inventure svih jedinicaimovine, emu slijedi ocjena svake jedinice imovine radi utvrivanja namjenenajbolje za lokalnu samoupravu. Nakon zavretka ovih koraka, model razmatradruga pitanja u upravljanju imovinom uvoenjem metodologija vezanih za

procjenu imovine, analizu direktnih i indirektnih subvencija, uvoenje opera-tivnih izvjea za svaku jedinicu imovine itd. Upotrebom multidisciplinarnogpristupa upravljanju imovinom model rezultira poboljanjima u lokalnim finan-cijama i pruanju usluga te omoguuje lokalni gospodarski razvoj.

SUDJELOVANJE GRAANA Ovaj model poboljava sudjelovanjegraana u procesu donoenja odluka lokalne samouprave kao sredstvo za boljekoritenje resursa. Model lokalnim samoupravama predstavlja sustavni pristupuinkovitoj komunikaciji s graanima te promociji graanskih inicijativa. Modelpredlae dva naina implementacije - integralni pristup i pristup brzih rezultata.


6/96

6

Predloeni alati, meu ostalima, ukljuuju izdavanje biltena u lokalnoj zajednici,savjetodavna tijela graana, javni informacijski centar, izradu prorauna umalom te provoenje ankete o zadovoljstvu graana lokalnom samoupravom.Za svaki od alata naveden je primjer, meu kojima su mnogi nastali u sklopu veprovedenih inicijativa u Hrvatskoj.

GOSPODARSKI RAZVOJ Ovaj model razmatra lokalni gospodarskirazvoj iz perspektive zajednice - zajednikim osmiljavanjem i voenjem za zaje-dnikom vizijom gospodarskih potencijala zajednice - i kako da ga lokalna samo-

uprava, vodei poslovni ljudi i vodei ljudi civilne zajednice postignu. Modeltakoer razmatra mobilizaciju javnih i privatnih resursa za pruanje potpore tojviziji te promilja kako stvoriti povoljnu poslovnu klimu koja potie lokalne po-duzetnike na otvaranje novih poduzea i proirenje postojeih i koja je privla-na vanjskim investitorima. Kroz ovaj proces izraen je strateki plan gospo-darskog razvoja. Na kraju, model predlae osnivanje lokalnog tijela koje bi biloodgovorno za nadgledanje implementacije plana i koje e razmatrati pitanjasposobnosti vezanih uz regulativno okruenje za postizanje ciljeva plana. Ovajje model vaan alat za poboljanje sposobnosti lokalne samouprave u upravl-janju lokalnim gospodarskim razvojem.

UPRAVLJANJE FINANCIJAMA Ovaj model daje prikaz sustava

upravljanja financijama koji poveava transparentnost i odgovornost ukupnogupravljanja financijama, od donoenja odluke do procjene izdataka. Model uvo-di etiri moderne upravljake prakse: (1) izrada transparentnog prorauna, (2)analiza kreditne sposobnosti radi boljeg pristupa kreditu, (3) sustavni pristupplaniranju kapitalnih projekata kroz viegodinje razdoblje i (4) proraun organi-ziran oko programskih ciljeva te povezan s pokazateljima rezultata (programskiproraun). Ovim etirima praksama potporu prua primjena sveobuhvatnogasoftverskog programa (model financijske analize) koji je osmiljen posebno zauporabu lokalnih samouprava u Hrvatskoj te u skladu s postojeim pravnimokvirom.

UPRAVLJANJE INFORMACIJAMA Ovaj model uvodi nov pristupupravljanju informacijama i komunikaciji unutar lokalne samouprave te izmeugraana i lokalne samouprave. Pristup se oslanja na sustavno ocjenjivanjepotreba za informacijama lokalne samouprave, emu slijedi primjena modernihalata za komunikaciju i razmjenu informacija kao to je LAN (lokalna raunalnamrea), elektronika pota i odravanje virtualnih konferencija. Najvanije odsvega, model povezuje graane s lokalnom samoupravom elektronikim putemradi omoguivanja pristupa informacijama o funkcijama (postupcima) lokalnesamouprave te radi komunikacije s dunosnicima lokalne samouprave, tedeivrijeme i poveavajui sudjelovanje graana u lokalnoj upravi.


7/96

7

AmortizacijaOvaj pojam ima dva znaenja. U kontekstu rauno-vodstvene vrijednosti, to je godinji raunovodstve-ni troak prema formuli, radi priznanja neizbjene

injenice da ulaganja (ali ne i zemljite) imaju ogra-nieno trajanje korisnog ivota i da e jednom po-stati bezvrijedna. U fizikom smislu, to je bilo kojigubitak vrijednosti, moda zbog fizikog propadanjaili nekorisnost zbog promjene korisnikovih zahtjeva.

BrokerOsoba koja obnaa dunost posrednika izmeu kup-ca i prodavatelja (ili vlasnika i zakupca) u pregovo-rima o prodaji (ili zakupu), ili agent koji predstavljaili pomae jednoj od strana u pregovorima.

Centralna odgovornostProces dodjele potpune odgovornosti za imovinujednom odjelu (u ovom kontekstu, odjelu za uprav-ljanje imovinom). Konkretne dunosti, kao to suupravljanje imovinom i procjena, taj odjel moe po-vjeriti drugim odjelima ili poduzeima, ali krajnjuodgovornost ima odjel. Ako se povjerene dunostine obavljaju na zadovoljavajuoj razini cijene i kva-litete, tada odjel za upravljanje imovinom moe pre-kinuti takav dogovor, te dodijeliti obavljanje te du-nosti drugom pruatelju usluga.

Cijena vijeka trajanjaUkupna cijena vlasnitva, funkcioniranja i odrava-nja jedinice nekretnine tijekom njezina vijeka upo-rabe.

Diskontirani tijek novca (analiza)Proces procjene dananje vrijednosti buduih peri-odinih tijekova novca (neto sadanja vrijednost). Ti

tijekovi novca mogu ukljuivati godinji neto opera-tivni prihod i eventualnu gotovinu dobivenu od pro-daje imovine. Umanjeni su za stopu zasnovanu natritu, koja odraava prihode slinih imovina i vri-

jeme proteklo dok nisu dobiveni. Vrijednostimovine danas jednaka je iznosu svih diskontiranihbuduih tijekova novca.

Efektivni bruto dohodakBruto potencijalni dohodak umanjen za dohodakizgubljen zbog nekoritenja prostora. Openito, ovoje ukupan prihod koji se dobije od najma.

Fiksna imovinaPredmet monetarne vrijednosti koji je dugorone

naravi. Primjeri ukljuuju nekretnine, opremu, kom-ponente komunalnih sustava i ulice. Gotovina i po-trona roba kao to su uredski materijal i gorivonisu fiksna imovina.

Formula trokutaFormula koja sadri prihod (P), stopu povrata (S) ivrijednost (V). Ako su poznata dva od tih elemena-ta, moe se izraunati trei.

S=P / VP=S * VV=P / S

ImovinaPredmet monetarne vrijednosti.Sva prava i koristi povezani s vlasnitvom imovineili vrste imovine.

Indikator neto prihodaNeto operativni prihod podijeljen s efektivnim brutoprihodom, obino prikazan u postotcima.

POJMOVNIK


8/96

8

Indikator operativnog trokaOperativni izdatak podijeljen s efektivnim bruto pri-hodom, obino izraen u postotcima.

Indirektne i direktne subvencijeDirektne subvencije jesu donacije gotovine prima-telju. Indirektne su subvencije koristi dane u oblikusmanjenog najma, upotrebe prostora na lokaciji bo-lje kvalitete od one kakva je primatelju potrebna, ili

druge negotovinske koristi.

Javno-privatno partnerstvoirok pojam koji se koristi za mnoge oblike ukljui-vanja privatnog sektora u pruanje usluga tradicio-nalno povezivanih s javnim sektorom. Javno-priva-tna partnerstva mogu biti u obliku ugovora o upra-vljanju, najma, koncesija, postupka izgradnje, voe-nja i transfera, izravne privatizacije ili sloenijih po-slova, primjerice onih koji ukljuuju prodaju/povrat-ni najam.

Jedinica nekretnine(jedinica nepokretne imovine)Posebna i odvojena imovina koja se sastoji od zem-ljita i moguih fizikih dogradnji na njoj, ili u slua-ju vie vlasnika pojedinih prostora unutar jednezgrade, prostor unutar zgrade u vlasnitvu jednogvlasnika. Jedinica nekretnine moe se sastojati odjednog ili vie prostora.

Kapitalna ulaganja

Dodaci jedinici nekretnine koji dodaju vrijednostkroz proirenje njezina gospodarskog ivota, pove-anje potencijalnog prihoda od najma, smanjenjeoperativnih trokova, ili poboljanje udobnosti zakorisnike. Primjeri ukljuuju izmjenu krova, instala-ciju komponenti koje uvaju energiju kao to je izo-lacija ili poboljana oprema za grijanje, te proiren-je prostora zgrade. Ne ukljuuju gorivo, popravakkrova, lienje i druge rutinske operacije odravanja ipopravka.

Knjigovodstvena vrijednost nekretnineVrijednost evidentirana u bilanci (ili slinom rauno-vodstvenom/izvjetajnom dokumentu) vlasnikaimovine. Pravila i standardi za definiranje knjigo-vodstvene vrijednosti razlikuju se za javni i privatnisektor u veini zemalja, iako se posljednih godina tedvije vrijednosti sve vie pribliavaju. U veini ze-malja gdje uprave imaju bilance za evidentiranjenekretnina, uobiajeno je da se knjigovodstvena vri-

jednost definira kao nabavna cijena (tj. cijena u vri-jeme izgradnje ili akvizicije) uveana za iznos kapi-talnih ulaganja i umanjena za akumuliranu amorti-zaciju. Meutim, trend u svijetu je, potaknut meu-narodnim raunovodstvenim organizacijama (IFAC)i financijskim organizacijama (IMF) koje se veimplementira u nekim zemljama, da se nekretnina-ma odredi vrijednost na osnovi njihove trine vri-jednosti.

Nadmetanje zatvorenim ponudama

Postupak odabira kupca, stanara ili prodavatelja po-zivanjem svih zainteresiranih stranaka da dajuanonimnu ponudu u zatvorenoj omotnici, u predvi-enom roku. Ponude se zatim otvaraju u prisutnostiponuaa, kako bi oni mogli vidjeti da se ugovornustranu odabire iskljuivo na temelju ponude a nedrugih imbenika kao to je korupcija. Javnost semoe pozvati u svojstvu promatraa.

NajamIsplata novca od strane najmoprimca vlasniku

jedinice nekretnine za iskljuivo pravo upotrebekonkretnog prostora.

Nepokretna imovina/nekretninaFiziko zemljite i trajna ulaganja kao to su zgradei prometnice i zakonska prava koja k tome ukljuujuprava na koritenje i prodaju ili daljnje raspolaga-nje. U SAD-u se vri precizna podjela na nepokret-nu imovinu kao fiziku imovinu i nepokretnu imovi-nu kao zakonska prava povezana uz fiziku imovinu.


9/96

9

Neto operativni prihodPrihodi od funkcioniranja jedinice nekretnine (obi-no najam) umanjeni za trokove vezane uz funk-cioniranje. Izdaci za kapitalna ulaganja i otplatu hi-poteke ne uzimaju se u obzir pri kalkulaciji netooperativnog prihoda.

Netradicionalna uloga upraveProirene funkcije koje obavlja javna uprava, kaoto su poticanje lokalnog gospodarskog razvitka,ostvarenje javnih prihoda iz alternativnih izvora,omoguavanje stanovanja ili zabava. Neke od tihfunkcija izvrava ili bi mogao izvriti privatni sektor.

Odravanje i popravciOdravanje jedinice nekretnine u stanju potrebnomza obavljenje njezine funkcije i odravanje njezinevrijednosti zamjenom potroenih ili oteenih kom-ponenti. Odravanje i popravci ne poveavaju knji-govodstvenu vrijednost, ve sprjeavaju propada-

nje. Ovaj proces ne bi trebalo zabunom zamijeniti supravljanjem imovinom.

Operativni izvjetajRaunovodstveni izvjetaj koji prikazuje sve prihodei izdatke povezane s funkcioniranjem jedinice ne-kretnine i podijeljen u kategorije transakcija kao tosu prihod od najma, odravanje i popravci, struja iporezi. Operativni izvjetaj trebao bi ukljuivati kat-egorije potrebne za tono prikazivanje financijskihrezultata funkcioniranja imovine. Operativni izvje-

taj prikazuje neto operativni prihod.

Osnovna funkcijaZa nekretninu, to je upotreba koja je esencijalna zaobavljanje sredinje uloge vlasnika. Primjeri uklju-uju gradsku vijenicu koja ima osnovnu funkciju zagrad i uionice koje imaju osnovnu funkciju zakolu.

Portfelj nekretnineJedinice nekretnina u vlasnitvu ili kontrolirane odstrane tijela kao to je jedinica lokalne samouprave.Portfelj se moe sastojati od jedinica nekretnina ilipodskupina kao to su socijalni stanovi, svih nekret-nina za ostvarenje prihoda, ili samo imovine po-godne za koritenje kao trgovine. Takva podskupinatakoer moe biti zemljopisno definirana, npr.unutar sredinjeg dijela grada. Podskupina kaoportfelj moe biti definirana na nain da zadovolja-va konkretne potrebe ukljuujui financijsku analizu.

PovratOpenito, povrat neega pravom vlasniku ili pravnaaktivnost kojoj je cilj uzrokovati povrat prethodnogstanja. U bivim socijalistikim zemljama, povrat seesto povezuje s povratom prava vlasnitva vlas-nicima nekretnina kojima su nekretnine naciona-lizirane (ili neki oblik kompenzacije).

Prikupljai najmaAgent (predstavnik) vlasnika nekretnine koji, u imevlasnika, prima najam od najmoprimca i prosljeujega vlasniku. Prikuplja najma moe poduzetiaktivnosti u provoenju naplate ili deloirati najmo-primca koji ne plati najam u roku.

Pristup kapitalizacije prihoda(pri procjeni imovine)Proces dobivanja indikacije vrijednosti (a) proc-jenom tijeka novca i njegovom podjelom sa stopom

povrata zasnovanom na tritu ili (b) dobivanjemneto sadanje vrijednosti procijenjenih buduihtijekova novca od prihoda i eventualne prodaje imo-vine koritenjem diskontne stope zasnovane natritu (vidi diskontirani tijek novca). Ovo je jedan odtriju pristupa koji mogu biti korisni za procjenutrine vrijednosti, druga su dva pristup usporedbeprodaja i pristup troka.


10/96

10

Pristup troka (pri procjeni imovine)Proces dobivanja indikacije vrijednosti procjenomtrenutne cijene izgradnje objekta, umanjene za aku-muliranu amortizaciju, uz dodavanje trine vrije-dnosti zemljita. Ovo je jedan od triju pristupa kojimogu biti korisni za procjenu trine vrijednosti,druga su dva pristup komparativne prodaje i prist-up kapitalizacije prihoda.

Pristup usporedbe prodaja(pri procjeni imovine)Postupak odreivanja vrijednosti usporeivanjemjedinice imovine koja se procjenjuje (predmetnaimovina) sa slinim jedinicama imovine za koje sudostupni svjei podaci, te prilagodba za razlike iz-meu predmetne imovine i jedinice imovine s koji-ma se usporeuje. To je jedan od triju pristupa kojimogu biti korisni pri utvrivanju trine vrijednosti,a druga su dva pristup troka i pristup kapitalizacijeprihoda.

ProcjenaMiljenje o trinoj vrijednosti. Procjena ne znaiodreivanje ili fiksiranje vrijednosti, ve je to pro-cjena bez stvarne prodaje. Procjena se takoerodnosi na proces procjene.

ProcjeniteljOsoba koja priprema procjene. Iako svatko moenapraviti procjenu, profesionalni procjenitelj imaiskustvo i obrazovanje potrebno za proces procjene

vrijednosti i nema osobnog interesa u svezi s imo-vinom koju procjenjuje ili s rezultatima procesaprocjene.

ProstorProstor kao to je stan, prostor u kojem se nalazitrgovina unutar koritene imovine ili prostor pogo-dan da se njime koristi jedan korisnik. Jedinicanekretnine moe ukljuivati jedan ili vie prostora.

Raunovodstvo na razini jedinice imovineEvidencija svih prihoda i izdataka koji su povezani ilipripisani jedinici imovine.

RaspolaganjeProdaja, povrat, donacija ili drugi transfer svih pra-va na imovinu drugom vlasniku.

Socijalni stanarKorisnik stambenog prostora koji je zbog svog soci-jalnog statusa ili dobi dobio privilegiju koritenjastana po najamnini koja je nia od one koja bi bilaplaena na tritu.

Socijalna ulogaUpotreba nekretnine koja se smatra korisnom zazajednicu, ali ne i kljunom za osnovnu djelatnostvlasnika. Primjer su za to stanovi dani u najam sta-rijim graanima slabijeg imovinskog statusa za cije-nu niu od one koja se moe postii na tritu.

StjecanjeKupovina ili preuzimanje imovine od drugog vlasni-ka, uz preuzimanje svih prava biveg vlasnika.

Studija izvedivostiAnaliza koja usporeuje cijene s koristima potenci-jalnog ulaganja i/ili koja ispituje hoe li biti zadovo-ljeni ciljevi investitora.

Tijek novcaZa potrebe ovog prirunika, periodini prihodpovezan s vlasnitvom ili kontrolom jedinice nekret-nine. Novani tijek u tom kontekstu ne ukljuujedobiti od poslovanja u imovini. Obino je tijeknovca pozitivan, ali moe biti negativan, primjericeu sluaju imovine koja se ne koristi, koja jeodreena za socijalne funkcije, ili imovine koja sekoristi za osnovne funkcije kao to je gradska vije-


11/96

11

nica. Neto operativni prihod moe se razlikovati odtijeka novca do razine otplata hipoteke i drugih tran-sakcija povezanih s jedinicom imovine ali koje nerezultiraju njezinim funkcioniranjem.

Tradicionalna uloga upraveObavljanje onih osnovnih funkcija od strane upravekoje ne mogu obavljati sami graani. Neke su od tihfunkcija nacionalna obrana, policija i vatrogastvo,autoceste i prometne usluge, javno zdravstvo i sud-stvo.

Trina vrijednost (1)Najvjerojatnija cijena koju e ostvariti specificiraninteres za nekretninu prema svima od slijedeihuvjeta:

1. Prodaja se obavlja na konkretan datum.

2. Postoji otvoreno i kompetitivno trite za procije-njenu imovinu.

3. Kupac i prodavatelj ponaaju se racionalno istruno.

4. Na cijenu ne utjee nevaljani poticaj.

5. Motivacija je kupca i prodavatelja na uobiajenojrazini.

6. Obje se strane zalau za ono to smatraju da jenjihov najbolji interes.

7. Marketinki su napori bili adekvatni, te je omo-gueno razumno vrijeme za utjecaj otvorenogtrita.

8. Isplata je izvrena u gotovini ili prema uvjetimasukladnih financijskih ugovora.

9. Cijena predstavlja uobiajeno promiljanje oprodavanoj imovini, na koju ne utjeu posebnoni kreativno financiranje ni prodajne koncesijeonih koji su povezani s prodajom.

Oprema zemljita i graevineOpenit pojam koji opisuje sve relativno trajnedodatke zemljitu. Primjeri ukljuuju zgrade, asfalti-ran parking, prikljuke u komunalne sustave (kaoto su voda, kanalizacija i struja) i ograde.

NamjenaKoritenje nekretnine te prednosti i obveze pove-zane s njim. Konkretnije, posebne vrste koritenja,kao to su stambena, uredska, obrtnika itd.

Upravitelj imovinomAgent (predstavnik) vlasnika imovine, koji je, krozstrateko planiranje, odgovoran za postizanje

najvee mogue vrijednosti imovine za vijeka tra-janja vlasnitva. Aktivnosti ukljuuju financijskuanalizu, analizu funkcioniranja imovine, odluke gle-de kapitalnih ulaganja, te nadgledanje rezultataupravitelja jedinice imovine.

Upravitelj nekretnineOsoba ili poduzee koja poduzima korake u skladu suputama vlasnika imovine pri ispunjavanju funkcijeupravljanja nekretninom.

Upravitelj portfeljaAgent (predstavnik) vlasnika imovine koji je, krozstrateko planiranje i financijsku analizu, odgovoranza postizanje najvee mogue vrijednosti portfelja

(1) Rjenik procjene nekretnina, Tree izdanje, Appraisal Institute, SAD.

Ova se definicija upotrebljava u SAD-u i Kanadi, te se donekle razlikuje od definicije International Valuation Standards Committees (IVSC) idefinicije drugih zemalja (kao pojam takoer moe varirati u nekim zemljama). Meutim, sve kljune komponente te definicije uobiajene suza zemlje s razvijenim i rastuim tritima.


12/96

za vijeka trajanja vlasnitva. Aktivnosti ukljuujupreporuke i odluke (unutar djelokruga delegiraneodgovornosti) glede cijelog portfelja, ukljuujuiodreivanje finacijskih i drugih (moda socijalnih)ciljeva, toleranciju rizika i alokaciju kapitala izmeuvrsta i prostornih lokacija imovine. Ova uloga obu-hvaa upravljanje jedinicama imovine i upravljanjeimovinom ali razmatra ire ciljeve i strategiju, a nedetalje individualne imovine.

Upravljanje imovinomProces odravanja i stvaranja vrijednosti kroz naj-vee mogue poveanje prihoda, kontrolu izdataka,upravljanje rizicima, udovoljavanje regulatornihzahtjeva i osiguranje prikladnog fizikog odravanjaimovine. Ovu funkciju ne bi trebali zabunom za-mijeniti s odravanjem i popravcima.

Viestruka (mijeana) namjenaKombinacija razliitih ali kompatibilnih namjena

razliitih prostora unutar jedinice nekretnine. Pri-mjer je zgrada s trgovinama u prizemlju i stanovimaili uredima na katu.

VrednovanjeProcjena

Biljeka: Rjenik procjene nekretnina, koji je izdao Institut za procjene (The Appraisal Institute), opiranje prikaz terminologije vezane za imovinu. Institut za procjene izvrstan je izvor tehnike lite-rature o temi procjene nekretnina te potiemo itatelje na koritenje njegovim izvorima.Pogledajte njegovu web-stranicu www.appraisalinstitute.org.

12


13/96

SADRAJI. UVOD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

I.1. Ciljevi i sadraj prirunika . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

I.2. Pojmovi i termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

I.3. Pregled - upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljama . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

I.4. PRLS-ov model upravljanja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

II. AKTIVNOSTI ZA UINKOVITO UPRAVLJANJE IMOVINOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

II.1. aktivnost: Uvoenje novoga sustava obrade podataka za svaku jedinicu imovine posebno . 24

II.2. aktivnost: Tranzicijska pitanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

II.3. aktivnost: Klasifikacija imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

II.4. aktivnost: Procjena nekretnina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

II.5. aktivnost: Operativni izvjetaji za imovinu i portfelje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

II.6. aktivnost: Intenzivna financijska analiza portfelja, imovine i projekata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

II.7. aktivnost: Deregulacija poslovnih zakupa i poboljanja cijena zakupa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57II.8. aktivnost: Kvantificiranje i praenje direktnih i indirektnih subvencija u vezi s nekretninama,

koje dobivaju zakupci i korisnici nekretnina u vlasnitvu lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . 61

II.9. aktivnost: Izvjetavanje o imovini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

II.10. aktivnost: Konsolidiranje upravljanja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

II.11. aktivnost: Sveobuhvatni plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

III. SLIJEDEI KORACI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

III.1. Ukljuenje lokalne samouprave u poduzea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72III.2. Javno-privatna partnerstva povezana s imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

DODATAK 1 - Vodi za inventuru imovine lokalne samouprave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

DODATAK 2 - Godinji izvjetaj o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

13


14/96

POPIS PRIKAZA

Prikaz II.1.1. Odgoeno odravanje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

POPIS PRIMJERA PRAKTINE PRIMJENE

Praktina primjena I.1.1. Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj situaciji . . . . . . . . . 16

Praktina primjena I.2.1. Uloga upravitelja imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Praktina primjena I.2.2. Alternativne odluke o upravljanju imovinom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Praktina primjena I.2.3. Usluge za pruanje potpore uinkovitom upravljanju imovinom . . . . . . . . . 19

Praktina primjena I.4.1. Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varadin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Praktina primjena II.1.1. Problemi popisa imovine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Praktina primjena II.1.2. Pitanja popisa imovine u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Praktina primjena II.2.1. Investicijska strategija u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

Praktina primjena II.3.1. Postupak klasifikacije u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Praktina primjena II.3.2. Prepoznavanje imovine za iznajmljivanje u Varadinu koja daje

slabe rezultate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Praktina primjena II.3.3. Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolae ili je viak . . 35

Praktina primjena II.4.1. Praksa procjene u Hrvatskoj (1. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Praktina primjena II.4.2. Praksa procjene u Hrvatskoj (2. dio) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Praktina primjena II.5.1. Nadgledanje financijske uinkovitosti u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . 46

Praktina primjena II.6.1. Financijska analiza imovine u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56Praktina primjena II.7.1. Deregulacija poslovnih zakupa prostora u Gradu Varadinu . . . . . . . . . . . . . 59

Praktina primjena II.8.1. Indirektne subvencije u Hrvatskoj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Praktina primjena II.8.2. Indirektne subvencije u Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Praktina primjena II.8.3. Upravljanje imovinom namijenjenom nevladinim

organizacijama u Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Praktina primjena II.9.1. Izvjetavanje o imovini u Varadinu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

14


15/96

I. UVODI.1. Ciljevi i sadraj prirunikaOvaj prirunik je dokument za diseminaciju Modela upravljanja imovinomPRLS-a u lokalne samouprave u Republici Hrvatskoj. On sadri i usklauje te-oretske i praktine teme u akcijski usmjeren dokument s tri glavne svrhe.Prirunik bi trebao posluiti kao vodi za predstavnike, dunosnike i slubenikeu lokalnim samoupravama u Hrvatskoj, za poboljanje upravljanja imovinom.Prirunik bi takoer trebao biti korisna referentna knjiga za konzultante kojipodravaju lokalne samouprave u unapreenju njihovih postupaka u upravlja-nju imovinom. Konano, trebao bi posluiti i kao sredstvo koje stanovnicilokalnih samouprava koriste da bi sudjelovali u upravljanju imovinom i opojdobrobiti svojih lokalnih samouprava.

Upravljanje imovinom je sloena i multidisciplinarna tema. Lokalne samo-uprave u Hrvatskoj zapoljavaju velik broj kvalificiranih inenjera, ekonomista,raunovoa i pravnika. Istodobno se koriste uslugama velikih mrea vanjskihstrunjaka poput upravitelja nekretninama, procjenitelja, odvjetnika, itd. Svi oni

ve imaju brojne vjetine potrebne za dobro upravljanje imovinom. Cilj ovogprirunika nije struna edukacija u navedenim disciplinama, jer bi na takav nainon pokrivao preveliko podruje. Cilj je predloiti sustavan pristup, radi inte-gracije napora tih strunjaka i njihovih profesionalnih vjetina, znanja i iskustva.Taj je zadatak vrlo vaan, s obzirom na raznolikost prakse koja se trenutno pri-mjenjuje u Hrvatskoj.

Prirunik prezentira naelne razloge za poboljanja upravljanja imovinom uvlasnitvu lokalnih samouprava u Hrvatskoj, te razmatra sadraj portfelja imo-vine. Takoer sadri skup preporuka za sustavan pristup uinkovitom uprav-ljanju imovinom.

Model i metode prezentirane u ovom priruniku zasnovani su na dobrim meu-narodnim praksama, koje su saeli i stavili u openiti oblik strunjaci UrbanInstituta na zahtjev Svjetske banke, nakon ega su testirani u projektima u zem-ljama s novonastalim tritima u Europi i Aziji, kao i u PRLS-ovim pilot grado-vima u Republici Hrvatskoj.

15


16/96

Praktina primjena I.1.1.

Prilagodba ciljeva i pristupa upravljanju prema lokalnoj stvarnosti

U ovom se priruniku razmatraju preporuke za poboljanje uinkovitosti upravljanja imovinom. elimo

potaknuti itatelja da prema ciljevima stratekog upravljanja imovinom prilagodi ove preporuke lokalnoj

situaciji na najbolji mogui nain. Unato opim preporukama koje mogu biti korisne svim upraviteljimaimovinom, ne postoji jasno odreena formula. Uspjeh u upravljanju imovinom ovisi u potpunosti o sposo-

bnosti tima za upravljanje imovinom da implementira preporuke na nain koji je za njega najbolji.

Na primjer, Grad Varadin kontrolira nekoliko stotina jedinica imovine. Jedinica imovine trebala bi biti

ona jedinica kojom se moe uinkovito upravljati na nain koji omoguuje prikupljanje relevantnih i korisnih

podataka o financijskim rezultatima.

Jedna od jedinica imovine Grada Varadina ukljuuje prostor iznajmljen trima prodavaonicama na malo.

Jesu li to tri jedinice imovine ili jedna jedinica u kojoj su tri zakupca? Upravitelji imovinom na Zapadu

odabrali bi ovo drugo, pri emu bi odravali zasebne podatke o zakupcu, ali bi konsolidirali sve financijske

informacije. To pojednostavnjuje administrativni proces za portfelj.

Meutim, takoer je mogue tretirati ovu situaciju kao da se radi o trima jedinicama imovine. Upravitelj

imovinom mora biti fleksibilan u nainu razmiljanja radi postizanja ciljeva upravljanja imovinom pod nji-

hovim upravljanjem. (2)

I.2. Pojmovi i terminiUPRAVLJANJE IMOVINOM - POVIJESNI RAZVOJ

Upravljanje imovinom je aktivnost koja se razvila tijekom vremena u gospodarstvima sa slobodnimtritem i koja je nastala u privatnom sektoru. Na poetku su se vlasnici komercijalne imovine koristiliuslugama prikupljaa zakupa koji su zakupninu prikupljali od zakupaca i predavali je vlasniku. Za tu suuslugu prikupljai zakupnina dobivali proviziju u postotku od zakupa. Neki prikupljai zakupnina shvatili sukako bi za svoje klijente (vlasnike imovine) mogli poveati prihod tako to e poboljati imovinu, radei nasniavanju tekuih trokova i pregovarajui oko povienja zakupnina. To su bili prvi upravitelji nekretnina-ma. Neki upravitelji nekretninama zatim su shvatili kako bi mogli jo poveati dobit svojih klijenata, kad birazmiljali ire. Izradili su planove za kapitalna ulaganja, kako bi se poboljala produktivnost imovine, iresu sagledavali potencijalnu namjenu imovine, razmiljali o financijskoj strukturi vlasnitva nad imovinom,koristei se hipotekarnim zaduivanjem pa ak i ukljuujui partnere kao ograniene ulagae, te na drugenaine dalje poboljavali financijske rezultate imovine svojih klijenata. Oni su postali upravitelji imovinom.U novije doba, neki su upravitelji imovinom nauili raditi s cjelokupnom imovinom pojedinoga klijenta, snamjerom da se smanji rizik a povea profitabilnost. To moe znaiti prodaju neke imovine odreene vrste(npr. ureda) i kupnju druge imovine (npr. trgovina), ili prodaju u podruju gdje su oni vlasnici brojneimovine te kupovinu druge imovine gdje su vlasnici tek nekoliko nekretnina. Oni su postali upravitelji port-felja. Te su se promjene dogaale tijekom desetljea i nisu bile jednostavne.

16

(2) Autori ele potaknuti lokalne samouprave da prilagode model i metode opisane u ovom priruniku svojim potrebama i lokalnoj situaciji. Nijeuvijek svaka aktivnost prikladna za svaku situaciju. Kreativnost, fleksibilnost te temeljita i detaljna analiza kljuni su da bi vam ovaj prirunikposluio.


17/96


Uloga upravitelja imovinom

Svaka imovina ima potencijal za stvaranje gospodarskih koristi. Te su koristi raspodijeljene izmeu tijela

koja imaju prava koritenja ili upravljanja imovinom. Koristi mogu biti poveane radi koristi za sva tijela, ili

mogu biti ograniene kroz loe upravljanje ili regulatorna ogranienja. Vlasnik moe odabrati uporabuimovine na nain koji ne donosi potpunu korist, primjerice drei je praznom ili davanjem u zakup neprof-

itabilnom poduzeu koje ne moe plaati maksimalni zakup. Naravno, drutvo (kroz svoj pravni sustav) moe

odluiti nametnuti propise koji ograniavaju uporabu imovine na onu koja je manja od njezine najvie i

najbolje namjene. Zemljite moe biti upotrijebljeno za tvornicu, ali drutvo moe odluiti zadrati ga kao

park.

Posao je upravitelja imovinom osigurati potpunu uporabu imovine unutar pravnih i gospodarskih ogranien-

ja, te osigurati da vlasnik ima onoliko koristi koliko to trite omoguava. Prema ugovoru o zakupu zasno-

vanom na tritu, zakupoprimac bi trebao plaati najvei iznos zakupa koji se moe postii na tritu. Time

e se imovina dodijeliti najuinkovitijem zakupcu prostora. Meutim, zakup ne smije biti toliko visok da zaku-

pac bude neprofitabilan. Zakupac mora biti uspjean kako bi nastavio plaati zakup.

Upravitelj imovinom ispunjava svoju kljunu ulogu u kapitalistikom sustavu, na nain da maksimalno

poveava korist od imovine. Vanost te uloge nikad ne bi smjela biti podcijenjena.

U posljednjih 20 godina, lokalne samouprave u raznim zemljama poele su mijenjati svoje pristupe uprav-ljanju portfeljima s imovinom u javnom vlasnitvu i aktivno primjenjivati metode razraene u privatnomsektoru. Lokalne samouprave u Hrvatskoj poinju s tim istim procesom; konkretno, kao vlasnici komerci-jalne imovine, one su u fazi prikupljaa zakupnine te brzo moraju prijei u fazu upravljanja imovinom,

kako bi zadrale potencijalni prihod svojih portfelja.

NEKRETNINE I JEDINICA NEKRETNINE

Sredinji je termin u ovom dokumentu nekretnina. Iznimno je vano razjasniti nain na koji se shvaa tajtermin. Za svrhe upravljanja imovinom, razumljiv je jer je uobiajen unutar sektora nekretnina. Konkretno,nekretnina (u nekim zemljama - nepokretna imovina) definira se kao posebna jedinica u Dravnom kata-stru ili drugom sustavu koji biljei stanje, koja je konano priznata i odijeljena od susjednih nekretnina i imakonkretnog vlasnika (u naem sluaju - lokalnu jedinicu). Kao fiziki, materijalni objekt, tipina nekretninau veini je zemalja zemljina estica zajedno sa svime to je trajno postavljeno na njoj (zgrade, konstrukci-je, infrastruktura, drvee, itd.). Nekretnina moe sadravati vie od jedne zgrade ili konstrukcije (na primjer,kola se kao nekretnina moe sastojati od graevinskog zemljita s glavnom kolskom zgradom i poseb-nom zgradom sportskog objekta). esto se nekretnina lokalne samouprave sastoji od dijela zgrade, naprimjer prizemlja ili podruma u zgradi s vie katova (standardni je termin za ovu vrstu nekretnina prostor).Nekretnina takoer moe biti i prazna zemljina estica, bez ikakvih graevina.

S druge strane, nekretnina je generiki termin kada se raspravlja o samom pojmu ili odreenoj skupinijedinica nekretnina. Engleski izrazi za nekretninu: real estate i real property sinonimi su, iako se tradi-cionalna uporaba tih dvaju termina malo razlikuje: real estate rabi se za naglaavanje fizikog, materijalnogsmisla toga termina, dok real property ima pravnu konotaciju.

17


18/96

AKTIVA

Kad se opinska ili gradska nekretnina gleda s raunovodstvene strane, ona je aktiva, i kao takva se vodi ubilanci nekog tijela, te ima vlasnika, to moe biti grad ili neka gradska agencija (ili druga razina vlasti). Tajje vlasnik u konanici odgovoran za imovinu. On moe prenijeti neke oblike te odgovornosti za imovinu nanekog zastupnika, ali tog zastupnika mora drati odgovornim za rezultate te imovine.

Meunarodna iskustva

Vlasnitvo nad imovinom

Katkad se ini da nitko nije vlasnik odreene imovine. Meutim, sva je imovina u vlasnitvu neke fizike

ili pravne osobe. U mnogim zapadnim sustavima, imovina koju su napustili privatni vlasnici dolazi pod kon-

trolu drave. Imovina se obino zadrava neko odreeno vrijeme do kojeg ju moe zatraiti pretpostavljeni

vlasnik. Ta osoba mora dokazati vlasnitvo, slino kao u procesu povrata imovine. Nakon isteka vremena

zadravanja imovine, drava moe prodati imovinu. Ako porezi i druge naknade vezane uz imovinu nisu

plaeni, tijelo kojemu ti porezi ili naknade nisu plaeni moe kroz pravni proces nametnuti financijski teretna jedinicu imovine (ukljuujui i dobivanje vlasnitva nad imovinom u nekim zemljama).

UPRAVLJANJE NEPOKRETNOM IMOVINOMNASUPROT UPRAVLJANJU NEKRETNINAMA

U suvremenoj nekretnini, upravljanje imovinom definira se kao proces odluivanja i provedbe odluka uvezi sa stjecanjem, koritenjem ili raspolaganjem nekretninama. Taj proces obino ukljuuje skupinuobjekata (u ovom kontekstu nazvanu portfeljem imovine) i moe ukljuivati redistribuciju namjene i zaku-paca izmeu objekata u portfelju.

Evo tipinoga primjera upravljanja nepokretnom imovinom iz opinske prakse: neka opina u vlasnitvuima dva odvojena objekta koja zauzimaju opinski djeji vrtii, ali oba se objekta koriste tek u 50% svogakapaciteta; opina se odluuje na spajanje dvaju djejih vrtia u jednu od tih dviju zgrada i na prodajuispranjene zgrade privatnom sektoru.


Alternativne odluke o upravljanju imovinom

Postoje li alternative? Solucija spajanja dvaju djejih vrtia moda nije prihvatljiva ako su lokacije udaljene

jedna od druge i roditelji ele da im djeca budu blizu ili ne mogu osigurati dodatni prijevoz. Evo nekih drugihmogunosti:

Dati u zakup viak prostora komercijalnim zakupcima.

Ponuditi viak prostora nevladinim organizacijama u zamjenu za drugi prostor koji moe

biti dan u zakup komercijalnim zakupcima.

Pretvoriti viak prostora u dom za starije osobe koje bi mogle pomagati u djejem vrtiu.

Moete li se sjetiti drugih opcija ili mogunosti?

18


19/96

Upravljanje nekretninama podrazumijeva svakodnevne poslove i odravanje odreene nekretnine. Obinozadaci upravljanja nekretninama ukljuuju ienje, odravanje, male popravke, ureivanje okolia i osi-guranje. U sluaju komercijalne nekretnine, upravitelji imovinom odgovorni su i za rad sa zakupcima: nji-hovo pronalaenje, potpisivanje ugovora o zakupu, pruanje dogovorenih usluga i naplaivanje zakupnine.Na zapadu je praksa da upravitelji imovinom ne pruaju izravno usluge ienja, odravanja i sl. ve priku-

pljaju ponude od samostalnih izvoaa koji su specijalizirani za takve poslove. Onaj tko ponudi najboljucijenu za uslugu uz odreenu razinu kvalitete dobiva ugovor za pruanje tih usluga. Ugovor se moe ras-kinuti u bilo kojem trenutku zbog neispunjavanja ugovorenih obveza. Rok ugovora moe biti ogranien npr.na godinu dana tako da izvoai budu motivirani i dobro rade kako bi im ansa za produenje ugovora bilavea. Za portfelj, taj natjeajni postupak osigurava najkvalitetniju uslugu po najnioj cijeni.

Vano je da se upravljanje razlikuje od odravanja i popravaka. Upravljanje imovinom proces je kojim seosigurava da imovina proizvodi optimalne kratkorone i dugorone rezultate ukljuujui tijek novca i po-veanje vrijednosti. Upravljanje nije lienje, mijenjanje razbijenih prozora i popravak oteenoga krova.Ako upravitelj imovinom obavlja i te zadatke odravanja, vlasnik se s pravom moe pitati radi li tajupravitelj svoj posao na najbolji nain uz niske trokove ili samo nastoji ostvariti dodatni prihod.


Usluge za pruanje potpore uinkovitom upravljanju imovinom

Upraviteljima imovinom potrebne su usluge upravitelja nekretnina, a njima je zauzvrat potrebna potpora

raznolikih pruatelja usluga, kao to su izvoai radova na ureenju, tvtrke za pruanje usluga odravanja

te popravaka. U tranzicijskim gospodarstvima, sve te slube i usluge nisu dostupne ili ne zadovoljavaju

potrebe upravitelja imovinom. Upravitelji imovinom i upravitelji nekretninama moda bi trebali pomoi

uspostavi novih slubi i usluga, primjerice, pruanjem paljivo izraenih ali jednostavnih uvjeta za pruanje

usluga, te kroz pruanje edukacije kako bi oni koji ele uspostaviti nove slube i usluge postali struni uvoenju svojih poduzea. Vlasnicima tih novih poduzea za pruanje usluga moda e biti potreban mentor.

to moraju znati novi vlasnici poduzea za pruanje usluga?

Dobra komunikacija s njihovim klijentom - upraviteljom imovinom ili upraviteljom

nekretninama

Sposobnost reagiranja

Dobra kvaliteta rada

Potenje i iskrenost

Racionalno upravljanje financijamaMoete li se sjetiti drugih?

Vano je da mentor ostane neovisan o poduzeu za pruanje usluga radi izbjegavanja sukoba interesa.

19


20/96

I.3. Pregled - Upravljanje imovinom u tranzicijskim zemljamaLokalne samouprave u Hrvatskoj, kao i u drugim zemljama u tranziciji, posjeduju velik broj razliitih nekret-nina. Zbog toga postoje mnoge mogunosti za poboljanje upravljanja imovinom lokalnih samouprava. Tripitanja posebno naglaavaju potrebu za djelotvornom praksom u upravljanju imovinom:

Zbog decentralizacije koja je u tijeku, lokalne samouprave imaju zadatak pruati sve vei broj usluga uzograniena financijska sredstva.

Imovina lokalnih samouprava esto je vrlo velika u usporedbi s prihodima i izdacima godinjega pro-rauna. To znai da bi se prihodi mogli znatno poveati. S druge strane, niski trokovi upozoravaju napotrebu za veim sredstvima za odravanje.

Lokalne samouprave obino imaju mnogo veu slobodu izbora u upravljanju svojom imovinom, negou upravljanju svojim drugim prihodima. Dalje, poveanje lokalnih poreza i naknada politiki je osjetljivproces dok je poboljanje financijskog stanja lokalne samouprave, kroz bolje upravljanje imovinom,mnogo manje politiki zahtjevno i rizino.

Stanje u vezi s imovinom, i u Hrvatskoj i u drugim zemljama u tranziciji, ima sljedea glavna obiljeja:

Brz povrat imovine mnoge je gradove i opine uinio najveim vlasnicima imovine.

Veliki portfelji nekretnina prenose se iz direktnoga vlasnitva gradova i opina u vlasnitvo poduzea uvlasnitvu grada ili opine.

Fiskalna destimulacija ne potie daljnju privatizaciju.

Veliki portfelji socijalne imovine ili one koja se odnosi na imovinu za obavljanje osnovnih usluga, estos negativnim pritjecanjem novca, prenose se na lokalne samouprave.

Neke su jedinice imovine nekorisne, s nultom ili negativnom preostalom vrijednosti.

Nekretnine obino predstavljaju vie od 80% ukupne vrijednosti imovine lokalne samouprave.

Veina lokalnih samouprava nema popis fizike imovine, a jo manje realnu vrijednost te imovine ipodatke o financijskim rezultatima.

Nekretnine u javnome vlasnitvu jedan su od najslabije iskoritenih lokalnih resursa.

Preduvjet dobro osmiljenoga financijskog upravljanja grada ili opine jest jasno razumijevanje imo-vine i obveza.

Potrebno je utvrditi odgovarajue standarde u raunovodstvu i izvjetavanju o javnoj imovini.

Osim toga, tranzicijski procesi prijenosa prava i povrata vlasnitva uzrokuju brze i velike promjene u sadra-ju i veliini portfelja, to takoer, barem djelomino objanjava zato lokalnim samoupravama nedostajetoan popis imovine i zato zaostaju u usvajanju znanja, vjetina i sposobnosti u upravljanju imovinom.

I upravljanje portfeljima i upravljanje imovinom zahtijeva tone podatke o imovini. Za odluke o prodaji,zadravanju, izdacima kapitalnih sredstava za vee rekonstrukcije, o cijeni najma i financijskim alternativa-ma zahtijevaju pouzdane informacije. Nepotpune financijske informacije o imovini, nepostojanje podatakao tritu (u vezi s konkurentnim cijenama najma i kupoprodajnim vrijednostima), kao i podaci o izdacimakoji nisu u potpunosti razvrstani po nekretninama sprijeit e djelotvorno upravljanje imovinom i na krajurezultirati nemogunou portfelja da udovolje financijskim i socijalnim potrebama i oekivanjima stanov-nitva komu ta imovina pripada.

Prosjeni dohodak od portfelja imovine za zakup iznosi 8% od bruto prihoda lokalnih samouprava uHrvatskoj. To je etvrti najvei izvor bruto prihoda, nakon poreza na dohodak, lokalnih poreza i naknada te

20


21/96

poreza na poduzea. Razlike su izmeu lokalnih samouprava velike, kako u apsolutnim tako i u relativnimiznosima. Prihodi od imovine kreu se od 1,3 do 25,2 posto bruto prihoda lokalnih samouprava u Hrvatskoj.No nekretnine stvaraju tekue izdatke kao i kapitalne rashode, a sve dok neto financijski rezultati nisu poz-nati, lokalne samouprave nemaju osnovu za procjenu stvaraju li nekretnine - ak i one koje ostvaruju doho-dak - neto financijski dobitak ili gubitak. Potreba za potpunom slikom o tome kako nekretnine utjeu na

financijsku situaciju u lokalnoj samoupravi jedan je od glavnih razloga za uvoenje suvremenog upravl-janja imovinom.

Mogui rezultati trenutanoga stanja s imovinom lokalnih samouprava ukljuuju i mogunosti i opasnostiza lokalne samouprave. S jedne strane, tu su mogunosti za poboljanje lokalnoga financijskog stanja ipruanja usluga, te omoguavanje lokalnoga gospodarskog razvitka. S druge strane, tu su i veliki rizici:

1. Lokalna samouprava moe skrenuti svoju pozornost s pruanja osnovnih usluga i posvetiti se uprav-ljanju svojim najveim portfeljem imovine.

2. Lokalna samouprava moe poeti dominirati tritem najma nekretnina to bi dovelo do poremeaja natritu i neravnopravne konkurencije s privatnim sektorom.

3. Lokalna samouprava moe biti izloena bilo stvarnoj bilo zamiljenoj korupciji i, povezano s tim, nepo-vjerenju u lokalne dunosnike odgovorne za portfelj.

Razliita su miljenja o tome bi li se lokalne samouprave trebale ukljuiti i sudjelovati u gospodarskimaktivnostima vezanim uz imovinu. Dunosnici bi mogli nastojati iskoristiti imovinu kako bi osigurali prua-nje potrebnih usluga graanima ili za stvaranje dobiti radi financiranja lokalnog prorauna. No zaposleni-ci u javnim slubama esto nisu dovoljno struni ni motivirani da budu uspjeni i djelotvorni u poslovimas imovinom, a njihovo natjecanje s privatnim poduzeima moe biti nepravedno.

Meunarodna iskustva

Pruanje usluga: Javno nasuprot privatnog

U praktinom smislu, neke usluge moe pruiti vlada ili su one pod njezinom kontrolom. Ukljuuju obranu,

ceste i monetarni sustav. Druge funkcije mogu pruati privatna tijela ili javna uprava. Koje su prednosti i

nedostaci usluga javne uprave, ako ih prua privatni sektor?

Kad govorimo o upravljanju imovinom od strane vlasti, u razvijenim je zemljama jasan trend prema privati-

zaciji mnogih jedinica imovine i/ili usluga vezanih za imovinu, koje su prije bile isporuivane, u vlasnitvu

javne uprave ili je njima ona upravljala. Ovaj trend pokriva irok opseg jedinica imovine i usluga - od osi-

guranja uredskih zgrada za institucije javne uprave ili infrastrukturnih objekata do upravljanja javnim

parkovima, te je konzistentan na svim razinama javne uprave.

21


22/96

I.4. PRLS-ov Model upravljanja imovinomDobro pripremljen model za upravljanje imovinom lokalnih samouprava trebao bi pomoi lokalnimsamoupravama da pojasne i definiraju sadraj svojih portfelja nekretnina, kao i da prate i nadziru njihovefunkcionalne i financijske rezultate. Lokalne samouprave bit e sposobne uinkovito upravljati svojom

imovinom samo ako prihvate kljune elemente iz prakse upravljanja imovinom iz privatnog sektora: upravljanje, raunovodstvo, izrada prorauna i radovi zasnovani po jedinici imovine

relevantne i redovito aurirane baze podataka o fizikim, operativnim i financijskim znaajkama ne-kretnina

godinji pregledi i izvjetavanje

parametri privatnoga trita, ukljuivi trinu vrijednost svih prenosivih nekretnina

standardi financijskih instrumenata i rezultata koji se primjenjuju na tritu nekretninama (primjericeobrauni povrata na ulaganja i kapitalizacija)

uvoenje djelotvornog natjecanja za zakup, prodaju i nabavu usluga i materijala

prodaja manjih nekretnina radi efikasnijeg upravljanja portfeljem.

Ako se primijeni na upravljanje imovinom lokalne samouprave, ova praksa zahtijeva pet glavnih mjera:

OSNIVANJE ODJELA ZA UPRAVLJANJE IMOVINOM Odgovornost bi trebala biti centralizirana ta-ko da jedan odjel i pojedini dunosnici u tom odjelu budu odgovorni za rezultate procesa upravljanjaimovinom.

FORMULIRANJE STRATEKE ULOGE NEKRETNINA U OSTVARIVANJU CILJEVA LOKALNESAMOUPRAVE Taj proces treba provesti na lokalnoj razini uz detaljnu raspravu i konsenzus. Ciljevibi mogli ukljuiti pruanje obaveznih usluga to je mogue efikasnije, ostvarivanje prihoda radi finan-

ciranja zadataka lokalne samouprave, poboljanje kulturnoga ivota grada, boljega fizikog izgledagrada, smanjivanje subvencija nevladinim organizacijama i socijalnim korisnicima imovine. Mogu seodrediti i drugi ciljevi.

PODJELA (KLASIFIKACIJA) NEKRETNINA U SKLADU S NJIHOVIM ODNOSOM PREMA ZADA-CIMA LOKALNE SAMOUPRAVE Financijska politika, odgovornost i odluka lokalne samouprave ozadravanju ili raspolaganju u vezi s konkretnom nekretninom trebale bi se zasnivati na tome zatoje ta nekretnina potrebna i kako se koristi. injenica da se neki objekt rabi za takve kljune zadae kaoto je prostor same lokalne samouprave ili za drutvene zadae kao to je prikazivanje filmova utjecate na pristupe i odluke o upravljanju imovinom.

IZRADA BAZE PODATAKA O IMOVINI Proces upravljanja imovinom oslanja se na tone i podrob-

ne podatke. Neki od tih podataka, kao to su adresa i fizike osobine, stalni su i rijetko se mijenjaju.Ostali podaci, kao to su financijski rezultati i zauzee, stalno e se mijenjati.

PROVEDBA PRAKSE UPRAVLJANJA IMOVINOM NA NAIN UPRAVLJANJA PORTFELJIMANakon to se utvrde ciljevi i formira organizacija, mora se provesti cjelovita praksa upravljanja imo-vinom. Upravitelji imovinom potpuno e se posvetiti ostvarivanju utvrenih ciljeva kroz praenjednevnih i mjesenih rezultata imovine kao i kroz planiranje i izvravanje dugoronih strategija. Veomaje vano da odjel za upravljanje imovinom utvrdi ciljeve, planira ostvarenje tih ciljeva i prati njihovo os-tvarivanje.

22


23/96

PRLS-ov Model upravljanja imovinom prema prijedlogu iz ovog prirunika sastoji se od slijedeih aktivno-sti (detaljan opis svake aktivnosti nalazi se u drugom poglavlju prirunika):

1. uvoenje baze podataka/sustava inventure za svaku jedinicu imovine posebno

2. povrat imovine

3. klasifikacija imovine i formuliranje financijske politike u skladu s klasifikacijom.

4. procjena nekretnina

5. raunovodstvo i financijsko planiranje za imovinu (operativni izvjetaji za jedinice imovine ili portfel-je)

6. intenzivna financijska analiza projekata, imovine i portfelja

7. deregulacija poslovnoga zakupa i poboljanje postupaka iznajmljivanja

8. kvantificiranje i praenje direktnih i indirektnih subvencija vezanih za nekretnine koje uivaju zakupci ikorisnici nekretnina u vlasnitvu lokalne samouprave

9. izvjetavanje o imovini10. konsolidiranje upravljanja

11. izrada sveobuhvatnog plana za upravljanje imovinom.


Aktivnosti na upravljanju imovinom: Grad Varadin

Poetkom 2001. godine, gradska uprava Varadina zapoela je implementaciju mnogih prethodno nave-

denih aktivnosti. Primjeri i rezultati inicijative u Varadinu koriste se u priruniku radi prikaza kako Modelupravljanja imovinom moe funkcionirati u Hrvatskoj.

23


24/96

II. AKTIVNOSTI ZA UINKOVITOUPRAVLJANJE IMOVINOM

II.1. aktivnost: Uvoenje novoga sustava obrade podatakaza svaku jedinicu imovine posebno

PREPORUKE ZA PRIMJENU:

Zapoeti s prikupljanjem podataka u skladu s Dodatkom 1 Prirunik za inventuru imovine jedini-ca lokalne uprave i samouprave .

Zapoeti s imovinom i portfeljima koji daju najbolje i najloije rezultate. To e najvjerojatnije bitiportfelj poslovnih objekata koji se daju u zakup, zatim drugi portfelji (primjerice stanovi za iznaj-

mljivanje, za potrebe grada, sportski objekti, itd.). Ukljuiti poseban dio o nekretninama koje nisu u vlasnitvu ili pod kontrolom grada, ali ih on fi-

nancira (kao to su kulturni objekti).

Razviti ili preurediti postojeu raunalnu bazu za odravanje tih podataka.

Svrha je ovog poglavlja da se lokalnim samoupravama pomogne u prikupljanju osnovnih podataka koji supotrebni za racionalno upravljanje imovinom.

Postoje esti argumenti protiv ovakvih nastojanja prikupljanja podataka. Kao prvo, prikupljanje cjelovitogi ispravnog popisa zahtijeva znaajnu koliinu vremena, to dodatno optereuje ograniene resurse lokalne

samouprave. Takoer se postavlja pitanje o tome koje jedinice imovine doista moraju biti popisane, a koje(premda su neprijeporno vlasnitvo jedinica lokalne samouprave) ne moraju. To se odnosi i na parkove iulice. Na kraju, moe se ustvrditi da je sadanji sustav dovoljan, ako su njime zadovoljene javne potrebe.

Ipak, uspostavljanje ispravne baze podataka i popisa imovine lokalne samouprave iznimno je vaan prvikorak u uspostavi djelotvornog sustava upravljanja imovinom. Detaljna baza podataka omoguit e lo-kalnoj samoupravi nadzor i analizu nekretnina i portfelja, kao i razvoj i primjenu stratekog plana za uprav-ljanje razliitim vrstama imovine jedinice lokalne samouprave. Dodatni imbenici koji podupiru popisiva-nje jesu:

kvalitetna briga o javnoj imovini zahtijeva prikupljanje podataka i kontrolu

u nekim sluajevima, zakonska obveza prikupljanja podataka

preduvjet za izdavanje municipalnih obveznica

unapreuje odgovornost lokalne samouprave i transparentnost u radu s njezinim nekretninama.

Ukratko, potpuni je popis imovine potreban za djelotvorno upravljanje imovinom te tako sa svoje stranemoe nadoknaditi trokove popisa, kroz bolje i intenzivnije koritenje imovine, smanjenje trokova u vezi simovinom i poveanje prihoda.

Popis treba sadrati dvije razliite vrste informacija. Kao prvo, on mora biti stvarni popis imovine. Kaodrugo, popis treba sadravati financijske i raunovodstvene podatke. Podrazdjeli popisa i raunovodstvenidijelovi trebali bi sadravati:

24


25/96

POPIS IMOVINE

identifikacija nekretnine

veliina

opis

trenutna namjena

ogranienja u namjeni

mogua namjena

tijelo koje upravlja nekretninom

KNJIGOVODSTVO

popis korisnika

postotak koritenja

podaci o najmu

prihodi/izdaci, redovito biljeeni

vrijednost i financijski tereti na pojedinoj nekretnini

Te bi se informacije trebale u pravilu odnositi na cijelu nekretninu, a ne na njezine pojedine dijelove.(Dodatak 1 sadri primjer formata popisa imovine).

Praktina primjena II.1.1.

Problemi popisa imovine

Prilikom primjene ovog modela u Varadinu, uoene su dvije vrste problema u vezi s popisom imovine. U

prvome redu, baze su podataka nepotpune i netone. To je ozbiljan problem i zahtijeva dugoroan, disci-

pliniran i organiziran postupak izrade i odravanja baze podataka. Osim toga, razliiti odjeli unutar lokalne

samouprave mogu imati dobru evidenciju imovine, ali ne postoji sredinje mjesto ili tijelo koje obrauje te

podatke. To bi se pitanje moglo lako rijeiti izradom jedinstvene baze podataka, dostupne svim odjelima, i

prikladnim komunikacijskim kanalima za razmjenu informacija.

Trenutano veina lokalnih samouprava ne prati neke kategorije podataka na razini pojedinanih jedinicaimovine. Situacija je posebno sloena s izdacima i prihodima. Posebice, izdaci za svaku pojedinanu nekret-ninu ne mogu se uvijek pronai, uglavnom zato to tradicionalno knjigovodstvo i izrada prorauna lokalnihsamouprava nisu usmjereni prema tom zadatku. Na primjer, est je sluaj da nekoliko tijela unutar ili akizvan lokalne samouprave (primjerice komunalni odjel, nadleni odjeli, socijalni stanari i upravitelji pri-vatnom imovinom) primaju paualna sredstva iz lokalnoga prorauna za pokrivanje raznih stavaka tekuihtrokova i trokova odravanja raznih skupina jedinica imovine. Kao rezultat, tekui izdaci i izdaci odra-vanja za neku konkretnu jedinicu imovine mogu plaati razliita tijela, a istodobno neka od tih tijela moda

25


26/96

ne prate na koje konkretne jedinice imovine troe svoja sredstva. S prihodovne strane ima sluajeva kadasocijalni stanari (na primjer sportski klubovi koji se koriste stadionom u vlasnitvu lokalne samouprave)ostvaruju prihode od jedinice imovine dok vlasnik nema nikakvih podataka o tom prihodu i nastavlja sub-vencionirati klubove kroz financiranje odravanja stadiona. U mnogim se sluajevima podaci o prihodu naosnovi jedinice imovine mogu dobiti, ali to zahtijeva veliki napor. (3)

Vano je da vlasnik imovine prati ukupne prihode i izdatke povezane sa svakom jedinicom imovine.Upravitelj imovinom (u nekim sluajevima to moe biti i stanar) koji djeluje u ime vlasnika (lokalne samo-uprave) moe prikupljati sve prihode i plaati sve izdatke (ukljuujui naknade za upravljanje imovinom,kada je upravitelj posebno unajmljena organizacija). Ugovor s tom organizacijom trebao bi regulirati hoeli upravitelj zatim prebaciti neto dobit (novani tijek) vlasniku ili zadrati neki dio te dobiti kao subvenciju(to se moe dogoditi ako imovinom upravlja socijalni korisnik). No u svakom sluaju, upravitelj (ili koris-nik koji upravlja nekretninom) vodit e kompletno knjigovodstvo o svim transakcijama za odreeno raz-doblje. S tim e knjigovodstvom vlasnik imati potpune podatke o rezultatima te jedinice imovine. Vlasnikmoe dodati i druge izdatke vezane za tu jedinicu imovine, koje ne plaa upravitelj, a podaci bi se o tojtransakciji trebali spojiti s informacijama sadranim u izvjeu upravitelja imovinom.

Ako je za neke vrste imovine u zakupu uobiajeno da korisnici plaaju sve izdatke te da plaaju i neto zakup-ninu vlasniku, vlasniku e biti manje vano da ima sve podatke o izdacima jedinice imovine. Na primjer, nanekim je zapadnim tritima uobiajeno da se industrijski objekti korisnicima daju u zakup po netozakupu uz uvjet da korisnik plati sve poreze, osiguranje, popravke, ureenje okolia i ostale izdatke.Vlasnik mora biti siguran da se porezni trokovi i trokovi osiguranja plaaju te da se jedinica imovinedobro odrava, ali stvarne izdatke za te radove ne biljei vlasnik.

Na kompetitivnom tritu zakupac imovine plaa odreeni iznos za koritenje (to ukljuuje sve trokove).Financijski nije vano isplauje li se bruto zakupnina vlasniku, pa vlasnik plaa trokove jedinice imovine,ili se plaa neto zakupnina pa sve trokove plaa zakupac. Ukupni je troak za zakupca (i neto prihod zavlasnika) jednak. Moda bi ipak bilo bolje da zakupac preuzme odgovornost za plaanje tih trokova takoda sam ugovara poslove i nadgleda ih jer se on i nalazi u jedinici imovine. Osim toga, zakupac bi i sam

mogao obavljati neke poslove po nioj cijeni od one koju bi vlasnik platio izvoau.Vano je pratiti i razliku izmeu potrebnih tekuih trokova i stvarnih trokova (ta se razlika prati na go-dinjoj razini). Ako se stvarni tekui trokovi i trokovi odravanja pokau niima nego to je potrebno itakva se nedovoljna ulaganja akumuliraju, doi e do propadanja i unitavanja imovine. Znanje o aku-muliranom odgoenom odravanju vrlo je vano za razumijevanje ope situacije s imovinom lokalnesamouprave. Uspjeno upravljanje imovinom omoguit e visokokvalitetno odravanje pojedine jediniceimovine, tako da akumulirana vrijednost nekretnine ne pada. U sluaju imovine za iznajmljivanje, to epomoi kako bi se privukli potencijalni korisnici, te e se poveati mogunost brzog iznajmljivanja jediniceimovine po povoljnoj cijeni i na korist vlasnika. Popravci i zamjene trebaju se provoditi s obzirom natrokove vijeka trajanja, a ne prema poetnoj cijeni imovine. Ako se pak, kroz praenje odgoenog odra-vanja, pokae da se ono akumulira, upravitelj imovinom u lokalnoj samoupravi treba znati da e to neiz-

bjeno dovesti do smanjenja vrijednosti imovine. Takve situacije treba izbjegavati to je vie mogue.Nakupljanje odgoenog odravanja trebalo bi potaknuti neke radikalne odluke, kao to su rijeiti se jedini-ca imovine koje lokalna samouprava ne moe adekvatno odravati, smanjivanje subvencija korisnicima uvezi s imovinom, revizija prioriteta lokalnoga prorauna itd.

26

(3) Zbog injenice da opi proraun i knjigovodstvo nisu dovoljno prilagoeni djelotvornom financijskom upravljanju u vezi s velikim portfelji-ma imovine u vlasnitvu lokalnih samouprava, potreba za odreivanjem uloga upravitelja imovinom i nekretninama posebno je hitna.


27/96

Prikaz II.1.1.

Odgoeno odravanje

potrebno odravanje (popravci)

- stvarno odravanje

= odgoeno odravanje

Odgoeno odravanje uzrokuje:

opasnost od preuranjenog propadanja i gubitka vrijednosti

nevoljkost moguih stanara da sklope ugovor o zakupu i plaaju visoku zakupninu

pad vrijednosti imovine.

Vaan dio posla upravitelja imovine jesu redoviti pregledi imovine radi nadgledanja njezina odravanja.Premda se nedovoljna ulaganja mogu prepoznati kroz financijske pokazatelje, pravi test je pregled imovine.Pregled se treba usmjeriti na elemente koji su bili podloni promjenama od prethodnog pregleda, kao tosu krov i mehaniki sustavi. to se tie drugih aspekata upravljanja imovinom, vano je kritiko razmilja-nje, kako bi odravanje bilo potaknuto praktinim potrebama, a ne nevanim formulama.

Najvanije pitanje koje si neka lokalna samouprava treba postaviti jest emu slue svi ti detaljni podaci? Naosnovi gornje rasprave, jednostavni i vrlo openiti odgovori jesu:

Mogunost analize potrebe i iznosa izdataka.

Poveanje neto prihoda od najma i tijeka novca kroz due razdoblje.

Pronalaenje jedinice imovine ili skupine jedinica imovine s trenutano nepovoljnim financijskim rezul-tatima, te odabir korektivnih mjera.

Vano praktino pitanje za mnoge jedinice lokalne samouprave jest od ega poeti primjenjivati novi su-stav prikupljanja i obrade podataka. Premda veina jedinica lokalne samouprave ima raznolike portfelje,najracionalnijim se ini poeti s veim jedinicama imovine koje donose prihod (od iznajmljivanja). (4)

27

(4) Tehnika pitanja baze podataka sama za sebe ne obrauju se u ovom vodiu. Vodi ne obuhvaa ni pokretnu imovinu lokalne samouprave,npr. vozila. U idealnim uvjetima, podaci prikupljeni prema gore navedenim prijedlozima u budunosti e biti dio veeg popisa imovinejedinice lokalne samouprave (kako pokretne, tako i nepokretne).


28/96


Pitanja popisa imovine u Gradu Varadinu

Postupak primjene popisa imovine moe se initi velikim i neugodnim zadatkom, pogotovo uzevi u obzir ko-

liinu podataka koje treba prikupiti o svakoj jedinici imovine, broju jedinica imovine i nepostojanju sredinjeg

izvora podataka. Osobe nadlene za ovaj posao ve su zaokupljene svojim postojeim zadacima, a ovo jeza njih dodatni posao.

U jesen 2001. godine Grad Varadin je dovrio popisivanje oko 230 jedinica poslovne imovine (ukljuujui

140 jedinica koje su u postupku povrata). U godinu dana evidentirano je vie od 740 jedinica imovine.

Jednostavan postupak prikupljanja tih podataka doveo je do vanih spoznaja o trenutano slabom korite-

nju nekih jedinica imovine, o imovini koja stvara slabe prihode, o davanju atraktivnih prostora na koritenje

nevladinim organizacijama koje plaaju malu zakupninu ili ju uope ne plaaju, a rijetko koriste prostor, te

o drugim okolnostima koje pruaju brze i relativno lake mogunosti za poveavanje financijskih uinaka

portfelja. Daljnja analiza otkrit e dodatne mogunosti unapreivanja.

Klju je uspjeha posvetiti se poslu popisivanja imovine i postizanju napretka, a ne ostvarivanju savrenstva.

PITANJA O KOJIMA TREBA VODITI RAUNA:

Kako biste organizirali i klasificirali portfelj u svojoj zajednici?

Koji su vam podaci potrebni o svakoj jedinici imovine?

Gdje ete pronai te podatke?

Kako moete najuinkovitije prikupiti i zabiljeiti te podatke?

to oekujete nauiti postupkom prikupljanja tih informacija?

28


29/96

II.2. aktivnost: Tranzicijska pitanja


Pripremiti popise imovine za povrat - odrediti i posebno popisati imovinu za povrat i drugu imo-vinu tamo gdje prava vlasnitva lokalne sampourave nisu jasna.

Izraditi i odobriti strategiju koja e racionalno smanjiti daljnja ulaganja lokalne samouopave uimovinu koja joj nije u vlasnitvu niti je pod njezinim nadzorom.

Godinje pregledati i odobriti proraunske izdatke za iduu godinu u vezi s takvom imovinom,pojedinano po jedinicama imovine.

Osigurati usklaenost izmeu imovinskih prava i bilance (drugim rijeima, osigurati da se popisimovine u zapisima upravljanja imovinom i popis imovine u bilanci podudaraju).

U Hrvatskoj je u tijeku nekoliko tranzicijskih procesa koji zahtijevaju pozornost lokalne samouprave. Kaoprvo, u vertikalnoj strukturi vlasnitvo se na imovini dijeli izmeu sredinje dravne uprave i regionalnih ilokalnih samouprava. Nadalje, horizontalno gledano, u okviru teritorijalne reforme s poetka devedesetih,formirane su mnoge nove jedinice lokalne samouprave. Jedna je od posljedica toga potreba konsolidira-nja bilanci novoformiranih jedinica lokalne samouprave. Posebno treba istaknuti potrebu rjeavanja pita-nja vlasnitva. Na kraju, procesom povrata imovine vraaju se vlasnika prava onim vlasnicima koji su ihizgubili nacionalizacijom ili konfiskacijom.

Potrebno je rijeiti praktina pitanja u vezi s povratom imovine. Ako imovina koju treba vratiti ne stvaradohodak, moda bi lokalna samouprava trebala poduzeti mjere za ubrzavanje procesa povrata. Kljuno jepitanje u upravljanju imovinom eli li lokalna samouprava ulagati - i koliko - u odravanje i popravak nekret-nina koje e vjerojatno vratiti ili kojih e se na drugi nain rijeiti iz svojih portfelja. To se posebno odnosi

na sljedee: eli li lokalna samouprava jednako ulagati u svoju vlastitu imovinu i u imovinu za povrat ili e,umjesto toga, dati odreenu prednost svojoj vlastitoj imovini? Ista se pitanja mogu primijeniti i na drugejedinice imovine koje lokalna samouprava nema u svom vlasnitvu, ali ih financijski podupire (kao to jeimovina samostalnih kulturnih institucija): bi li lokalna samouprava trebala ulagati u nju jednako kao i usvoju vlastitu imovinu?


Investicijska strategija u Gradu Varadinu

Grad Varadin je identificirao priblino 140 jedinica imovine koje su u razliitim stadijima postupka povrata.Kao rezultat, donesene su strateke odluke da se ne izvravaju kapitalna ulaganja u te jedinice imovine, te

da se paljivo nadgledaju i kontroliraju tekui trokovi.

Proraun je svake jedinice lokalne samouprave ogranien te je potrebno napraviti izbor. Logino je da eprioritet dobiti jedinice imovine koje e u doglednoj budunosti ostati u vlasnitvu grada, ili one koje e seprodati i za koje e prodajna cijena biti znatno i oigledno uveana ako se uine odreeni popravci. No

29


30/96

dunosnici mogu s odgovornou tvrditi da e zajednica imati koristi od vraene imovine koja se predajeu izvrsnom stanju, uz oekivanje da e se dobro odravanje i dalje nastaviti. Propadanje kulturnih dobaramoe se i loe odraziti na izgled grada, bez obzira na vlasnitvo nad tom imovinom. Lokalne prilike odred-it e rezultate tog procesa odluivanja, ali bi naglasak trebao biti na usmjeravanju ogranienih sredstavaprema onim nekretninama od kojih e grad imati izravne koristi, a ne prema onima od kojih je korist

neizravna i nemjerljiva. U svakom sluaju, treba provesti paljivu financijsku analizu kako bi se odredilafinancijska korist svih vanih izdataka.

Ta pitanja nisu isto financijske prirode - ona se izravno odnose na cjelokupnu politiku lokalne samouprave.No, onima koji donose odluke potrebne su objektivne informacije kako bi mogli donijeti dobre odluke.Zbog toga bi bilo korisno da u bazu podataka o imovini lokalne samouprave ukljue i oznae imovinu kojae biti vraena. Lokalna samouprava mora pratiti i sve svoje izdatke za imovinu koja nije u njezinu vlas-nitvu ili pod njezinom kontrolom. Za one koji u gradu odluuju, podaci o izdacima i prihodima u vezi s timskupinama imovine mogu dati koristan uvid.

I financijski su podaci kljuni kada se razmilja o ulaganjima; posebno je koristan djelomini procespripreme i izrade prorauna. To ukljuuje analizu promjena u dohotku i/ili trokovima. Ta e se analiza do-

biti samo kada nastane neki troak te kada se ove promjene usporede s iznosom toga troka. Na primjer,ulaganje u sustav grijanja moe opravdati viu najamninu (prihod) radi vee udobnosti za korisnike i niihtrokova zbog efikasnijeg sustava. Ili, u sluaju da se takvo ulaganje u sustav grijanja razmatra za objektkojim se koristi samouprava, oekivana uteda od niih tekuih trokova mogla bi vrlo lako vratiti investi-ciju kroz nekoliko godina, to ponovno opravdava ulaganje. Takoer je mogue da se poveaju i izdaci iprihodi. Ako se prihodi poveaju vie nego izdaci, poveat e se tijek novca, to je drugi nain na koji semoe opravdati investicija.


Koji su izazovi i prepreke u tranzicijskom procesu, u odnosu na vlasnitvo i upravljanje imovinom?

Na koji su nain jedinice lokalne samouprave ukljuene u tranzicijske procese i kako utjeu na njih?

Koja su sredstva za rjeavanje tranzicijskih pitanja dostupna jedinicama lokalne samouprave?

Koju vrstu podataka trebaju donositelji odluka kako bi o tranzicijskim pitanjima donosili kvalitetneodluke?

30


31/96

II.3. aktivnost: Klasifikacija imovine


Izraditi nacrt klasifikacije sve imovine, podijeljene u tri skupine: obveznu, diskrecijsku i onu kojastvara dohodak (prihod).

Formulirati naela i ciljeve za svaku skupinu imovine.

Uvesti standarde za potronju imovine za one subjekte kojima lokalna samouprava daje pot-poru.

Na sjednici Vijea jedinice lokalne samouprave potvrditi klasifikaciju i financijska naela/ciljevekao dio Cjelovitog plana upravljanja imovinom.

SADRAJ PORTFELJA NEPOKRETNE IMOVINE U HRVATSKOJ

Zakon o lokalnoj i podrunoj (regionalnoj) samoupravi odreuje razliite funkcije lokalne samouprave.Portfelji imovine trebaju sadravati jedinice imovine kako bi ispunili funkcije uprave koje navodi spomenu-ti Zakon. Zbog toga su sadraji portfelja u Hrvatskoj raznoliki i esto sadre mnoge od navedenih kom-ponenti:

zemljite (za javne namjene, prazno i prikladno za gradnju, poljoprivredu, itd.)

stambene prostore (socijalni stanovi, trini stanovi, itd.)

poslovne zgrade i prostore za potrebe uprave u potpunosti ili djelomino

nestambene (poslovne) prostore za zakup

sportske objekte

vrtie

kulturne objekte (muzeji, knjinice, kazalita, kina i dr.)

gradske sajmove i trnice

elektrinu infrastrukturu/javnu rasvjetu

nekretnine za industriju i skladitenje/distribuciju

poduzea: komunalna poduzea (opskrba plinom, voda, kanalizacija), poduzea za osnovne komunalneusluge (groblja, ureenje okolia, ienje), poslovna poduzea i sl.

ostalu imovinu.

KLASIFIKACIJA IMOVINE: OBVEZNA, DISKRECIJSKA I IMOVINAZA OSTVARENJE PRIHODA (VIAK IMOVINE)

Prije rasprave o klasifikaciji imovine vano je jo jednom vratiti se na neke od osnovnih pojmova. Uloge iciljevi jedinica lokalne samouprave kao vlasnika nekretnina mogle bi se podijeliti u kategoriju tradicional-nih i netradicionalnih. Tradicionalna uloga uprave ukljuuje ponudu odgovarajueg broja jedinica imovineza javna dobra i usluge po najnioj cijeni, u usporedbi s alternativnim, izvedivim dogovorima, ukljuujui ipruatelje usluga iz privatnog sektora. Netradicionalna uloga uprave ukljuuje podrku lokalnom gospo-

31


32/96

darskom razvoju i ostvarivanje prihoda za samoupravu iz alternativnih izvora. Iako je shvaanje tradi-cionalne i netradicionalne uloge u Hrvatskoj moda obrnuto, ipak je vano imati na umu ovu razliku kadase provodi klasifikacija.

U privatnome sektoru cilj je vlasnika u pravilu usmjeren na poveanje vrijednosti imovine. Povrat na ula-ganje optimizira se u odnosu na rizike (politike, gospodarske i transakcijske). Opi je trend u razvijenim

zemljama taj da lokalne samouprave usvajaju koncepte i metode upravljanja imovinom koje primjenjujeprivatni sektor.

Kao to je ve spomenuto, jedinice lokalne samouprave u Hrvatskoj sada su odgovorne za iroki krugfunkcija. Kako bi se te funkcije moglo uspjeno obavljati, lokalne samouprave trebaju svoja naela postu-panja uskladiti s tri globalna trenda u odnosu prema imovini:

1. transformirati se od onih koji izravno osiguravaju nekretnine za sve usluge u one koji omoguuju pri-vatnom sektoru da osigura nekretnine;

2. promijeniti stav prema svojim nekretninama kao javnim dobrima te ih umjesto toga poeti smatrati pro-duktivnim resursom;

3. usvojiti praksu usmjerenu prema djelotvornosti upravljanja koja je nastala i koja je testirana u privat-nom sektoru.

Funkcije lokalne samouprave sada ukljuuju upravljanje stanovima, prostorno i urbanistiko planiranje,komunalne usluge, brigu o djeci, socijalnu skrb, primarnu zdravstvenu zatitu, primarno obrazovanje, kul-turu, tjelesnu kulturu i sport, zatitu potroaa, zatitu i unapreivanje okolia te vatrogastvo i civilnu za-titu. Prema tim funkcijama, imovina potrebna za ispunjavanje tih funkcija moe se podijeliti u tri skupine:

1. obvezna imovina - odgovornost lokalne samouprave odreena zakonom

2. diskrecijska imovina - dobrovoljno podrana iz drutvenih, politikih ili drugih razloga

3. viak imovine ili imovina za ostvarenje prihoda.


Postupak klasifikacije u Gradu Varadinu

Administrativni odjeli u Varadinu izradili su privremenu klasifikaciju i prezentirali ju Gradskom vijeu i

Poglavarstvu u veljai 2002. godine. U skladu s raspravom koja je uslijedila, klasifikacija je revidirana i

odluke vezane za upravljanje imovinom sada se donose u skladu s realnim ciljevima za nabavu, upotrebu i

raspolaganje imovinom iz portfelja Grada.

32


33/96

UVOENJE STANDARDA POTRONJE IMOVINE ZA ONE SUBJEKTEKOJIMA LOKALNA SAMOUPRAVA DAJE POTPORU

Lokalne samouprave pruaju kako obveznu, tako i dobrovoljnu podrku razliitim organizacijama. Zakonipojedine funkcije jedinica lokalne samouprave jasno definiraju kao iskljuive ili podijeljene, i u skladu stime takoer odreuju objekte koji su obvezni za jedinice lokalne samouprave. Ti objekti ukljuuju djejevrtie, socijalne stanove, vodovodnu i kanalizacijsku infrastrukturu, groblja, sportske objekte, kazalita,muzeje, knjinice, parkove, te neke druge.

No, glavno pitanje koje nije rijeeno zakonom jest koliko objekata podupire lokalna samouprava. DokZakon o lokalnoj i podrunoj (regionalnoj) samoupravi navodi zadae lokalnih samouprava, konkretnenorme potronje imovine definiraju se kroz akte. No, lokalnim samoupravama daje se pravo da samepostave te norme. Lokalna samouprava ima pravo samostalno donositi bitne odluke i uvoditi neke normepotronje imovine koju ta lokalna samouprava financira iz svoga prorauna. Na primjer, treba li finan-cirati sve sportske objekte? To je posebno vana prilika za lokalne samouprave da utvrde norme u skladusa spremnou i mogunostima svojih graana da plaaju za te usluge.

FORMULIRANJE FINANCIJSKIH NAELAI CILJEVA ZA SVAKU SKUPINU IMOVINE

Uinak imovine za obvezne zadae trebao bi se optimizirati:

1. poveanjem djelotvorne namjene objekata, postavljanjem zahtjeva da odjeli lokalne samoupraveopravdaju potranju za tim prostorom

2. svoenjem tekuih trokova na najmanju moguu mjeru

3. smjetajem ureda i usluga lokalne samouprave u funkcionalnim, a ne atraktivnim podrujima, te uskromnijim zgradama i objektima

4. poznavanjem najvie i najbolje namjene imovine i izradom cost-benefit analize, kako bi se opravdalanamjena odreene imovine za potrebe lokalne samouprave.

Uinak imovine za diskrecijske zadae trebao bi se optimizirati:

1. analizom stvarnih trokova kako bi se olakalo donoenje najboljih odluka

2. stvaranjem programskih alternativa radi to veeg smanjenja direktnih i indirektnih subvencija u vezi simovinom (vidi i poglavlje o 8. aktivnosti). Posebno je korisno razmotriti sljedee mjere:

postii da korisnici ili njihovi sponzori sami odravaju imovinu

poticati korisnike ili sponzore da daju u zakup nekoritene dijelove prostora ili podruja drugim

komercijalnim ili neprofitnim pravnim osobama te tono izvjetavati vlasnika o ostvarenim neto pri-hodima i u skladu s tim prilagoditi subvencije

uspostaviti jasne ugovorne odnose s korisnicima koji ugovaraju meusobne obveze za odravanjeimovine i raspodjelu trokova i prihoda

pratiti namjenu i koritenje kako bi se osiguralo da neiskoriten prostor bude dodijeljen ozbiljnijimkorisnicima

urediti da vie skupina korisnika dijeli objekt.

33


34/96

Lokalne samouprave mogu imati previe imovine namijenjene za obavljanje obveznih zadaa. Na primjer,gradski uredi moda ne zauzimanju sav raspoloivi prostor u zgradama u vlasnitvu grada za ovu svrhu ilije moda prostor neprimjereno i nepotrebno zauzet. Zbog toga se viak prostora moe smatrati diskreci-jskim ili prostorom koji stvara prihod.

Viak imovine nije potreban za osnovne ili diskrecijske zadae, ali slui kao izvor prihoda lokalnoj samo-

upravi. Optimalno bi bilo:

1. dati nekretnine u zakup uz najviu i najbolju namjenu radi stvaranja tekuih prihoda

2. povremeno ocjeniti rezultate ostvarenja prihoda kod tih nekretnina pomou alternativnih investicijskihkriterija

3. provoditi selektivna kapitalna ulaganja radi poveanja prihoda

4. prodati nekretnine koje ne daju dovoljno dobre rezultate, kako bi se ostvarili jednokratni prihodi

5. smanjiti trokove odravanja i obveze na imovini ako se ona ne moe dati u zakup niti prodati.


Prepoznavanje imovine za zakup u Varadinu, koja daje slabe rezultate

Nakon to su u Varadinu upravitelji imovine identificirali sve jedinice imovine koje podlijeu povratu i

dovrili klasifikaciju imovine, prepoznali su oko 70 jedinica imovine za zakup koje su trenutno u vlasnitvu

grada kao imovina koja bi trebala stvarati prihod. Zatim su vrijednost svake od spomenutih jedinica imovine

usporedili s prihodom koji je proizvela. Brzo je utvreno da mnoge jedinice imovineimaju prihod koji je znat-

no ispod praga od 5%, to znai da je trite imovini dalo veu vrijednost od one koja je odreena kapita-

lizacijom prihoda.

U tom sluaju, upravitelj imovinom mora prvo analizirati jedinicu imovine kako bi utvrdio moe li se prihod

znaajno uveati, kako to sugerira via trina vrijednost. Ako to nije mogue, jedinicu imovine treba pro-

dati, jer se dobit od prodaje moe reinvestirati s viim prihodom od onog koji proizlazi iz vlasnitva jedinice

imovine. Za provoenje ove analize traba napraviti procjenu vrijednosti i trebaju biti dostupni podaci o pri-

hodu i trokovima. Rezultati analize mogu biti dobri samo ako su takvi i procjene i podaci koji se koriste za

njihovo dobivanje.

U Varadinu je ovom analizom dobiveno mnogo rezultata. Dva su primjera poboljanja postupaka koji se

primjenjuju na davanje u zakup i uvoenje javnog natjeaja za podzakup sportskih objekata.

34


35/96


Gradska klasifikacija prihoda od imovine kojom se raspolae ili je viak

Tijekom prve polovice 2003. godine Grad Varadin je prodao zemljita (svako izmeu 500 i 800 kvadratnih

metara) za samostalne stambene objekte programa drutveno poticane stanogradnje i za poslovne objek-

te. Ta je kapitalna transakcija iznosila oko 11.851.100 kn, ili oko 8,7% gradskoga godinjeg prorauna.Oekuje se da e iz istog izvora do kraja 2003. godine biti prikupljeno jo 6.000.000 kn. Prodaja navedenih

jedinica imovine ne samo da je pojednostavila gradski portfelj, nego je i omoguila pozitivne odnose s pri-

vatnim osobama koje tako mogu ostvariti svoje stambene potrebe.

Reklasifikacija imovine s povijesnom vrijednou

Grad je reklasificirao povijesnu palau vrijednu oko tri milijuna kuna kao viak imovine i dat e ju u zakup

na tritu. Poetna godinja zakupnina bit e 500.000 kn, uz obvezu budueg zakupoprimca da izvede odgo-

varajua kapitalna ulaganja. To je idealan primjer kako lokalna samouprava moe na kreativan nain doi

do dodatnog prihoda, u skladu s lokalnim kontekstom i sredstvima.

USVAJANJE KLASIFIKACIJE I FINANCIJSKIH NAELA/CILJEVANA VIJEU LOKALNE SAMOUPRAVE, KAO DIO STRATEKOGPLANA ZA UPRAVLJANJEM IMOVINOM

Prema zakonskom okviru koji je sada na snazi, nije potrebno podnositi takvu klasifikaciju, niti odluke oupravljanju nekretninama, vijeu lokalne samouprave na usvajanje. No, to je pitanje od najvie stratekevanosti za svaku lokalnu samoupravu, pitanje koje e i kratkorono i dugorono utjecati na njezine gra-

ane. Zbog toga bi bilo dobro da se ta klasifikacija izradi i podnese vijeu lokalne samouprave na raspravui usvajanje.

Takoer se preporuuje dunosnicima lokalne samouprave naglasiti vanost uinkovitog upravljanja ne-kretninama. To je pogotovo vano kako bi se pravilna metodologija i tehnike primijenile na odluivanje nanajvioj politikoj razini jedinica lokalne samouprave.

35


36/96

Meunarodno iskustvo

Poveavanje vrijednosti imovine: javno ili privatno vlasnitvo

Jedan je cijenjeni zapadni poslovni savjetnik primijetio da bi ulagatelj trebao biti vlasnikom imovine samo

ako joj je sposoban dodati vrijednost. Ako to drugi investitor moe initi bolje, odnosno platiti viu cijenu za

spomenutu jedinicu imovine, onda bi je on i trebao imati u vlasnitvu.

U zapadnim sustavima naelno se smatra da su privatne tvrtke koje pokree motiv profita sposobnije u

uveavanju vrijednosti nego to su to javni i neprofitni sektor. Iz tog se razloga jedinice imovine i usluge

procjenjuju radi privatizacije. Pronaeni su naini za privatizaciju socijalnih, pa ak i vojnih stanova, za

upravljanje i odravanje obvezne imovine i funkcija kao to su gradska vijenica, popravak cesta, skuplja-

nje otpada, vodovodni sustav i zatvorski sustav.

Kvalitetnom se i pametnom privatizacijom imovina uinkovitije iskoritava, a usluge se izvode uz nie

trokove.


Koje su lokalne usluge i funkcije propisane dravnim zakonima i drugim propisima?

Kako se te zahtjeve moe zadovoljiti uz najmanje trokove, a da pritom budu ispunjene lokalnepotrebe?

Koji su prioriteti upravljanja imovinom za svaku od skupina imovine?

Zato je odluka o klasifikaciji pojedine jedinice imovine podlona raspravi?

36


37/96

II.4. aktivnost: Procjena nekretnina


Odrediti sve nekretnine koje su prenosive (ili su to barem potencijalno); obaviti procjenu njihovetrine vrijednosti.

Zapoeti sustavnu procjenu poevi od pokusnih procjena nekoliko jedinica imovine, koje sedoimaju potencijalno najunosnijima ili, suprotno tome, najproblematninijima i najskupljim

Documents

Prirucnik Za Upravljanje Nekretninama