Préfecture des Alpes-Maritimes Commune de VALBONNE Sophia

Préfecture des Alpes-Maritimes

Commune de VALBONNE Sophia Antipolis

Projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes

Enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique

emportant mise en compatibilité du PLU de Valbonne et

Enquête parcellaire conjointe

au bénéfice de la Société Publique Locale Sophia

Rapport et Conclusions Dossier n° E13000045/06

7 octobre 2013

Jean Pieffort

Commissaire-enquêteur

Dossier E13000045/06 - Enquêtes publiques ZAC des Clausonnes – 7 Octobre 2013 Rapport et conclusions – Jean Pieffort commissaire enquêteur

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Commune de VALBONNE Sophia Antipolis

Projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes

Enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du PLU

et enquête parcellaire conjointe

au bénéfice de la Société Publique Locale Sophia I – Rapport relatif aux trois enquêtes I – 1 Informations générales

I - 11 Objet des enquêtes et contexte réglementaire 3 I - 12 Composition des dossiers soumis à enquête publique 4 I - 13 Organisation des enquêtes 5 I - 14 Déroulement des enquêtes I - 15 Les objectifs du projet ; les avis des personnes publiques associées

I – 2 Observations recueillies : examen et avis

I -21 Procès verbal de synthèse des observations et réponse SPL Sophia I -22 Avis sur les observations recueillies

22-1 enquête préalable à la DUP 22-2 enquête sur la mise en compatibilité du PLU 22-3 enquête parcellaire

I -23 Bilan thématique des observations

3 6 8 11 12

16 16 27 27 33 34 35 36

II – Conclusion de l’enquête préalable à la DUP

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III – Conclusion de l’enquête sur la mise en compatibilité du PLU de Valbonne Sophia Antipolis

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IV – Conclusion de l’enquête parcellaire

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Annexe - Document établi par la SPL incluant 3 pièces jointes


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I – Rapport relatif aux trois enquêtes I – 1 Informations générales I - 11 Objet des enquêtes et contexte réglementaire Les enquêtes et leur objet Les enquêtes s’inscrivent dans le cadre de l’élaboration du projet de réalisation, à l’entrée de la technopole de Sophia-Antipolis, de la zone d’aménagement concerté (ZAC) dite « des Clausonnes » qui comportera, notamment, un « pôle commercial, culturel et ludique » et des bâtiments à usage d’activités, dont la surface de plancher a été évaluée à 150 000 mètres carrés. Le Conseil municipal de Valbonne Sophia Antipolis a délibéré : - le 9 décembre 2011, pour créer la ZAC des Clausonnes ; - le 22 juin 2012 afin d’adopter le principe d’un recours à la procédure d’expropriation pour

réaliser cette ZAC ; - le 28 septembre 2012, pour autoriser le Maire à solliciter du Préfet des Alpes-Maritimes

une DUP au profit de la commune ou de son aménageur. Parallèlement, la commune de Valbonne a désigné la Société publique locale « SPL Sophia » comme aménageur de la ZAC des Clausonnes (Délibération du 28 septembre 2012, contrat de prestations intégrées signé le 20 novembre 2012 et notifié le 10 décembre 2012). Par ailleurs, la réalisation du projet de ZAC nécessite une mise en compatibilité du plan local d’urbanisme (PLU) communal. Le projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes fait donc l’objet de trois enquêtes : - une enquête préalable à une déclaration d’utilité publique (DUP) ; - une enquête relative à la mise en compatibilité du plan local d’urbanisme (PLU) ; - une enquête parcellaire. Le contexte règlementaire Les textes législatifs et réglementaires concernés relèvent : - a/ du code de l’environnement ; - b/ du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; - c/ du code de l’urbanisme.


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a/ Les enquêtes sont soumises aux prescriptions du code de l’environnement

(extraits de l’article L122-1 du code de l’environnement) « Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements publics et privés qui, par leur nature, leurs dimensions ou leur localisation sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine sont précédés d'une étude d'impact.

En application de ces dispositions, le projet de création de la ZAC des Clausonnes a été soumis à étude d’impact. Cette étude a fait l’objet d’un avis de l’autorité environnementale (Préfet de la région PACA), daté du 17 octobre 2011. L’étude d’impact, complétée afin de tenir compte de cet avis et de l’avancement du projet, figure dans le présent dossier. Une évaluation des incidences sur le réseau Natura 2000 a également été établie, en application des dispositions de l’article L414-4. Elle est incluse dans l’étude d’impact. On observera que l’étude d’impact qui figure dans le dossier d’enquête préalable à la DUP a été complétée afin de tenir compte de l’avis de l’autorité environnementale de 2011. Cette étude pourra être complétée, le cas échéant, dans le dossier de réalisation de la ZAC, en application des dispositions du code de l’urbanisme :

(extraits de l’article R 311-7 du code de l’urbanisme) Le dossier de réalisation complète en tant que de besoin le contenu de l'étude d'impact mentionnée à l'article R. 311-2, notamment en ce qui concerne les éléments qui ne pouvaient être connus au moment de la constitution du dossier de création. L'étude d'impact mentionnée à l'article R. 311-2 ainsi que les compléments éventuels prévus à l'alinéa précédent sont joints au dossier de toute enquête publique concernant l'opération d'aménagement réalisée dans la zone.

Cette étude d’impact complétée a été soumise à l’autorité environnementale qui s’en est tenue à l’avis exprimé en 2011, jugeant implicitement qu’il n’était pas nécessaire de le modifier. Ce second avis, daté du 26 mars 2013, est joint à l’étude d’impact (pièce 7). Pour compléter le dispositif de prise en compte de l’environnement, une enquête au titre de la loi sur l’eau a été effectuée du 20 février au 6 mars 2012, afin d’étudier l’impact du projet de ZAC sur les milieux naturels aquatiques (articles L214-1 à 6 du code de l’environnement). Un avis favorable a été exprimé par le commissaire enquêteur le 12 avril 2012 et les rejets d’eaux pluviales prévus dans le dossier de la ZAC des Clausonnes, ont été autorisés par arrêté du préfet des Alpes-Maritimes daté du 5 octobre 2012. L’article L123-2 du code de l’environnement précise la nature des projets qui sont soumis à enquête publique au titre de ce code :

(extraits de l’article L123-2) « Font l'objet d'une enquête publique soumise aux prescriptions du présent chapitre préalablement à leur autorisation, leur approbation ou leur adoption : 1° Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ou privées devant comporter une étude d'impact en application de l'article L. 122-1 … ».

Ainsi l’enquête publique préalable à la DUP et à la mise en compatibilité du PLU, est régie par les dispositions du code de l’environnement (articles L123-1 et suivants ; R123-1 et suivants). Hormis les modalités spécifiques à la protection de l’environnement (étude d’impact, évaluation des incidences Natura 2000) et à l’organisation et à la conduite de l’enquête publique, qui découlent du code de l’environnement, les dispositions édictées par le code de


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l’expropriation pour cause d’utilité publique et par le code de l’urbanisme, s’appliquent également au projet. b/ le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique L’article 545 du code civil prévoit que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ». Dans ce cadre, le code de l’expropriation précise que « l’expropriation d’immeubles…ne peut être prononcée qu’autant qu’elle aura été précédée d’une déclaration d’utilité publique intervenue à la suite d’une enquête et qu’il aura été procédé contradictoirement à la détermination des parcelles à exproprier ». Deux enquêtes sont donc nécessaires, l’une pour déterminer si l’opération projetée peut être déclarée d’utilité publique et l’autre pour déterminer les parcelles à exproprier. Les textes législatifs et réglementaires concernés relèvent du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : - articles L11-1 et L11-1-1, ce dernier article stipule que le projet devra être déclaré

d’intérêt général par la commune avant que le préfet décide de la DUP ; - articles R11-3 et R11-19 qui précisent la composition des dossiers pour, respectivement,

l’enquête préalable à la DUP et l’enquête parcellaire. - Articles R11-21 et suivants relatifs aux modalités spécifiques à l’enquête parcellaire.

c/ le code de l’urbanisme : mise en compatibilité du PLU L’opération prévue dans la ZAC n’est pas réalisable avec le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Valbonne Sophia Antipolis actuellement en vigueur, approuvé le 12 décembre 2006. Il était donc nécessaire d’appliquer les dispositions des articles L123-14 et L123-14-2 du code de l’urbanisme afin de mettre le PLU en compatibilité avec le projet.

(extraits de l’article L123-14 du code de l’urbanisme : Lorsque la réalisation d'un projet public ou privé de travaux, de construction ou d'opération d'aménagement, présentant un caractère d'utilité publique ou d'intérêt général, nécessite une mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme, ce projet peut faire l'objet d'une déclaration d'utilité publique ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet. Dans ce cas, l'enquête publique porte à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général du projet et sur la mise en compatibilité du plan qui en est la conséquence. (extraits de l’article L123-14-2 du code de l’urbanisme : (…) La mise en compatibilité du plan local d'urbanisme éventuellement modifié pour tenir compte des avis qui ont été joints au dossier et du résultat de l'enquête, est approuvée : 1° Par la déclaration d'utilité publique, lorsque celle-ci est requise (…).

Par ailleurs, on notera que, conformément aux dispositions de l’article L 300-2 du code de l’urbanisme, la création de la ZAC des Clausonnes a été précédée d’une concertation publique dont le bilan figure dans le dossier soumis à enquête. Les trois enquêtes sont « conjointes » : elles font l’objet de trois dossiers et de trois registres.


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Le présent rapport (partie I) est commun aux trois enquêtes, mais chacune fait l’objet de conclusions distinctes (parties II, III et IV). I – 12 Composition des dossiers Le dossier général soumis à l’enquête publique conjointe est intitulé : « Commune de VALBONNE SOPHIA ANTIPOLIS – ZAC des CLAUSONNES », « DOSSIER D’ENQUETE PREALABLE à la DECLARATION D’UTILITE PUBLIQUE emportant mise en compatibilité du PLAN LOCAL d’URBANISME de la commune et PARCELLAIRE conjointe » Ce dossier comprend : - une pièce n° 0 - 3 dossiers numérotés 1, 2 et 3. Toutes les pièces sont en format A3 (les pièces initialement en format A4 ont été assemblées deux par deux). I - 120 – pièce n° 0 « Présentation de l’opération » (24 pages) Cette pièce comporte en pages 23 et 24 un « calendrier de réalisation de la ZAC » et un graphique « place de l’enquête dans la procédure administrative ». I - 121 Composition du dossier n° 1 « d’enquête préalable à déclaration d’utilité publique comportant étude d’impact et évaluation des incidences Natura 2000 » Ce dossier comporte 3 volets : I – 1 « dossier d’enquête préalable » (48 pages) incluant :

- une introduction ; - une pièce 1 : éléments juridiques et administratifs ; - une pièce 2 : plan de situation ; - une pièce 3 : notice ; - une pièce 4 : plan général des travaux ; - une pièce 5 : bilan de la concertation.

I – 2 « Dossier d’étude d’impact, avis de l’autorité environnementale en dates du 26 mars 2013 et du 17 octobre 2011 et réponse à l’avis de l’autorité environnementale de 2011 » Ce dossier comprend :

- une étude d’impact (dite « pièce 6 », en référence aux 5 pièces précédentes incluses dans le volet 1, de 217 pages) avec les chapitres suivants :

- 1 Cadre réglementaire ; - 2 Résumé non technique ; - 3 Appréciation des impacts de l’ensemble du programme ; - 4 Analyse de l’état initial du site de l’opération soumise à l’enquête ; - 5 Raisons du choix de l’opération soumise à la présente étude d’impact ; - 6 Analyse des effets directs et indirects, temporaires et permanents de l’opération

sur l’environnement ; - 7 Effets cumulés des autres opérations d’aménagement sur l’environnement ; - 8 Analyse des coûts collectifs ; - 9 Mesures de suppression, de réduction ou de compensation des impacts négatifs

de l’opération soumise à l’étude d’impact ;


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- 10 Analyse des méthodes d’évaluation des impacts ; - 11 Auteurs de l’étude ; - 12 Conclusion de l’étude d’impact.

- Les avis de l’autorité environnementale (« pièce 7 ») en date du 26/03/2013 (1 page) et du 17/10/2011 (7 pages A4 rassemblées sous format A3) ; - Une réponse à l’avis de l’autorité environnementale du17/10/2011 (dite « pièce 8) composée de pages de format A4 (rassemblées sous format A3) et traitant des chapitres suivants de l’étude d’impact :

- chapitres 2à 4 (pages numérotées de 1 à 16) ; - chapitre 5 (1 page) - chapitres 6 (7 pages) ; - chapitre 9 et suivants, y compris les annexes (3 pages).

I – 3 Annexes à l’étude d’impact comportant évaluations des incidences Natura 2000. 9 Documents annexes sont inclus dans ce dernier volet : - Annexe 1 : Tableaux et listes des espèces présentes sur le site (3 pages) ; - Annexe 2 : Etude acoustique réalisée par la SETEF en mai 2011 (12 pages, incluant un

sommaire et des fiches, 1 tableau et 1 plan annexés) ; - Annexe 3 : Etude de trafic réalisée par Egis Mobilité en novembre 2009 (21 pages format

A4 rassemblées en format A3) ; - Annexe 4 : Volet Air-Santé réalisé par TechniSim Consultants en novembre 2009 : cette

annexe est composée d’un Etat Initial (107 pages) et d’une Analyse des Impacts (74 pages format A4, rassemblées en format A3) ;

- Annexe 5 : Etude développement durable des Clausonnes réalisée par SLK Ingénierie et H4 en mai 2011 (50 pages) ;

- Annexe 6 : Présentation Bus-tram réalisée par la Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA) – 2011 (15 pages format A4 rassemblées en format A3) ;

- Annexe 7 : Dossier d’évaluation simplifiée des incidences Natura 2000 (10 pages y compris les annexes) ;

- Annexe 8 : Délibérations et bilan de la concertation de la CASA concernant le Plan de Déplacements Urbains (PDU) et le projet de transport en commun en site propre (TCSP) sur le territoire communautaire (12 pages) ;

- Annexe 9 : Etude paysagère réalisée par Jean Mus & Cie SARL (40 pages). I - 122 Composition du dossier n° 2 « Mise en compatibilité du PLU » Ce dossier comprend 4 pièces : 1 « Extrait de la DUP – Notice explicative » (37 pages) ; 2 « Extrait de l’étude d’impact – Résumé non technique » (12 pages) ; 3 « Dossier de mise en compatibilité du PLU » Ce dossier comporte 3 pièces et une annexe :

- A - un rapport de présentation (135 pages) ; - B - Les documents en vigueur (14 pages numérotées 137 à 150) ; - C - Les documents modifiés (19 pages numérotées 151 à 169) Cette pièce inclut un plan au 1/2000 « Agrandissement partiel – Plan de zonage – « Les Clausonnes »

- Annexe : étude paysagère (40 pages) ;


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4 - Le procès verbal de l’examen conjoint des personnes publiques associées : « compte rendu de réunion » du 14 juin 2013 (4 pages). I - 123 Composition du dossier n° 3 «Dossier d’enquête parcellaire » Ce dossier comprend, dans un même document, 3 pièces : - Pièce 1 : « Notice parcellaire de présentation avec les informations juridiques et

administratives » (3 pages, numérotées 9 à 11) ; - Pièce 2 : un plan parcellaire de la ZAC des Clausonnes (échelle : 1/1000) établi par le

cabinet Jérôme Chazalon. - Pièce 3 : Etat parcellaire (tableau de 50 pages). Ce dossier inclut également une chemise « Copies notifications individuelles + RAR » comprenant : - un bordereau daté du 6 août 2012 de SEGC foncier, adressé à la Mairie de Valbonne Sophia ; - un tableau récapitulatif des envois en RAR (5 pages). - 67 copies des notifications individuelles - 6 avis postaux concernant les lettres non réclamées et 3 avis de réception parvenus tardivement (SCI GLD ; Société Brutus et M. Gilles Fournier) I - 13 Organisation des enquêtes Par lettre du 2 juillet 2013, le préfet des Alpes-Maritimes a demandé à la présidente du Tribunal Administratif de Nice la désignation d’un commissaire enquêteur en vue de procéder à l’enquête publique « préalable à la déclaration d’utilité publique comportant une étude d’impact et enquête parcellaire conjointe, emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme de la commune de Valbonne-Sophia Antipolis, relatives au projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes par la Société Publique Locale SOPHIA ». Une note de présentation du projet était jointe à cette lettre du préfet des Alpes-Maritimes. Par décision du 3 juillet 2013 de la présidente du Tribunal administratif de Nice, j’ai été désigné en qualité de commissaire enquêteur titulaire pour cette enquête publique et M. Léonard Lombardo a été désigné en qualité de commissaire enquêteur suppléant. Le 5 juillet 2013, M. Lombardo et moi même avons récupéré le dossier et eu un premier entretien sur cette enquête avec les services de la préfecture des Alpes-Maritimes (Direction des relations avec les collectivités locales - Bureau des affaires juridiques et de la légalité – Mme Auburtin-Gallais et M. Julien Ragot). Puis, la semaine suivante, nous avons participé à 3 réunions de présentation et de discussion sur les dossiers et les modalités des enquêtes conjointes :

- le 9 juillet, en préfecture, avec les représentants de la préfecture, Mme Granes-Rieu et M. Masbounji (SPL Sophia), Mme Fievet-Marcellin (Commune – responsable des affaires juridiques) et Mme Spindler (SEGC – Foncier).


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Au cours de cette réunion nous avons décidé de modifications à apporter afin de mieux situer le projet dans son contexte (création d’une « pièce 0 ») et d’améliorer la lisibilité de l’ensemble du dossier. Nous avons également fixé les dates de l’enquête, des permanences et les modalités pratiques de l’enquête, en particulier les mesures de publicité et d’affichage. A noter qu’à ma demande, il a été décidé de prolonger l’enquête (37 jours) et de la retarder d’une semaine afin d’y inclure la première quinzaine du mois de septembre. - le 10 juillet, à Sophia Antipolis, avec M.Masbounji, Mme Fievet-Marcellin et une représentante du bureau d’études SEGC-Foncier, nous avons examiné plus précisément le dossier de « Mise en compatibilité du PLU ». Ce même jour nous avons effectué une visite du site et choisi les emplacements des affiches ; - le 12 juillet, à la Mairie de Valbonne, nous avons participé à une réunion avec M. le Sénateur-Maire de Valbonne-Sophia Antipolis, les architectes des Bâtiments de France (M. Albouy, chef du STAP, et Mme Marcaud), des représentants de la commune, de la SPL Sophia et de bureaux d’études. Cette réunion a principalement permis d’examiner les questions relatives à l’insertion du projet dans son environnement.

En dehors de ces réunions, j’ai également rencontré : - avant le début de l’enquête publique :

- Mme Auburtin-Gallais (Préfecture, le 16 juillet) afin de préciser la question des procédures et, notamment, la place de l’étude d’impact et des avis de l’autorité environnementale, dans les enquêtes ; - M. Masbounji et le bureau d’études SETEF (Sophia, le 17 juillet) pour examiner les points que j’avais soulevés sur le dossier de mise en compatibilité du PLU.

- à la suite de l’enquête : - Mme Mallavan, adjointe au directeur des routes et des infrastructures de transport au Conseil Général et Mme Garofalo, chargée d’études, afin d’examiner les questions liées au déclassement des routes départementales et à la réalisation des futurs aménagements ; - M. Zeitoun, responsable du pole urbanisme commercial à la CCINCA et Mme Colignon, chargée d’études, pour évoquer, notamment, le thème général de l’évolution des centres commerciaux dans les Alpes-Maritimes et les études complémentaires concernant le pôle des Clausonnes, effectuées par le cabinet d’études Cushman et Wakefield.

Le 23 juillet 2013, en préfecture, j’ai paraphé l’ensemble des pièces constitutives des trois dossiers d’enquête, ainsi que les trois registres : - registre « A » pour l’enquête préalable à la DUP ; - registre « B » pour l’enquête concernant la mise en compatibilité du PLU - Registre « C » pour l’enquête parcellaire conjointe. L’arrêté prescrivant l’ouverture des trois enquêtes publiques conjointes ainsi que l’avis d’ouverture de ces enquêtes ont été signés le 15 juillet 2013 par le secrétaire général de la préfecture des Alpes-Maritimes. Les enquêtes ont eu lieu du 8 août au 13 septembre 2013.


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Mesures de publicité Un premier avis d’ouverture d’enquête a été publié le : - 17 juillet 2013 dans « Nice-Matin » ; - 13 juillet 2013 dans « L’Avenir Côte d’Azur » (semaine du 13 au 19 juillet 2013) Un deuxième avis a été publié le : - 8 août 2013 dans « Nice-Matin » ; - 3 août dans « L’Avenir Côte d’Azur » (semaine du 3 au 9 août 2013) Ces deuxièmes avis ont bien été publiés dans les huit premiers jours de l’enquête, en tenant compte du caractère hebdomadaire de la parution de l’Avenir Côte d’Azur. Les dates de l’enquête publique et de mes permanences ont également été mentionnées dans le numéro d’août 2013 du journal municipal (n° 335). Ce journal bimensuel est mis sur le site internet de la ville. Il est imprimé à 10 000 exemplaires et distribué gratuitement sur le territoire communal. Sur le site internet de la commune et sous la rubrique « urbanisme », figurent de nombreuses informations sur la « ZAC des Clausonnes » et, en particulier : l’avis d’enquête publique, la « présentation » (pièce 0 du dossier) et l’ensemble des pièces des dossiers soumis à l’enquête publique. Un certificat d’affichage en date du 26 juillet 2013, signé par le sénateur-maire de Valbonne Sophia Antipolis, atteste que l’affichage de l’avis d’ouverture des 3 enquêtes a été effectué, à partir du 17 juillet 2013, en mairie et dans les lieux habituels d’affichage. Ces lieux d’affichage sont, outre l’Hôtel de Ville, au nombre de 10 : - au Village : en face de la Poste et Escalier Pré des Arts ; - au Haut Sartoux : Place Bermond à coté de la halle ; - à Garbejaïre : Place Méjane, Rue Cézanne et au Groupe Scolaire Garbejaïre ; - dans les écarts : Parking Val de Cuberte, Route d’Antibes/chemin de Peyniblou, Ile Verte

et Lycée Simone Veil. Un second certificat d’affichage, en date du 13 septembre, signé par le sénateur-maire de Valbonne Sophia Antipolis, atteste que l’affichage de l’avis d’ouverture des 3 enquêtes a été effectué jusqu’au 13 septembre 2013, date de la fin de l’enquête publique. Un affichage de l’avis d’enquête publique, imprimé en format A2, a également été effectué sur le site. Cet affichage a fait l’objet d’un procès verbal de constat établi le 19 juillet 2013 par des huissiers de justice (SCP Gioanni – Venezia – Kermarrec). Il est constaté dans ce procès verbal, photos à l’appui, que les avis ont été affichés dans neuf endroits. J’observerai que ces neuf lieux d’affichage avaient été choisis, en raison de leur bonne visibilité et accessibilité, avec les représentants de la SPL Sophia et de la Commune lors de la première visite que j’ai effectuée le 10 juillet 2013. J’ai constaté, pendant l’enquête, lors de passages sur les lieux, que les affiches étaient toujours en place. En ce qui concerne l’enquête parcellaire, conformément aux dispositions réglementaires en vigueur (articles R 11-22 et R 11-23 du code de l’expropriation), des notifications


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individuelles ont été faites, le 19/07/2013 aux propriétaires et sociétés identifiés dans l’état parcellaire, en pli recommandé avec demande d’avis de réception. Un certificat d’affichage de 4 pages, signé du Sénateur Maire de Valbonne Sophia Antipolis le 6 août 2013, dresse une liste de 28 noms des personnes ou sociétés (avec leurs adresses et les numéros des parcelles concernées) dont l’accusé de réception n’étaient pas parvenu au début du mois d’août au bureau d’études SETEF/SEGC Foncier chargé de cette opération. Ce certificat précise que ces 28 notifications individuelles ont été affichées en Mairie le mardi 6 août 2013. J’ai constaté lors de mes permanences que 28 notifications étaient effectivement affichées en Mairie, dans les panneaux réservés à cet effet. Ces 28 notifications sont mentionnées dans le tableau récapitulatif des envois en RAR inclus dans le dossier de l’enquête parcellaire. Bilan des notifications établi par SEGC Foncier au 19/08/2013 En tenant compte des accusés de réception finalement reçus et du fait que plusieurs notifications, qui avaient été envoyées à l’adresse des sociétés et à l’adresse personnelle des gérants, ont été effectivement reçues à l’une des adresses, il ressort que 4 personnes ou sociétés n’ont pas pu être jointes : - M. Léonetti Julien : pli retouné par la Poste « Avisé – non réclamé » ; - M. Provenzale Roger :…id…..« Destinataire inconnu à l’adresse » - M. Coulon Michel, SCI des Cigognes : SCI : « Destinataire inconnu à l’adresse » et à

l’adresse de M. Coulon « Avisé, non réclamé » - SCI Valazur (M. Joyau : « Avisé, non réclamé » J’observerai que Mme Joyau (SCI Valazur) a inscrit une observation sur le registre « A », ce qui limite à 3 le nombre de personnes qui n’ont pas reçu la notification. I - 14 Déroulement des enquêtes conjointes

Les enquêtes publiques conjointes se sont déroulées du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013 inclus. Les dossiers d'enquête ont été consultables durant toute la durée de l'enquête en mairie de Valbonne Sophia Antipolis : du lundi au vendredi de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17 h. J’ai tenu 4 permanences en mairie :

le jeudi 8 août 2013 de 8 h 30 à 12 h30 le vendredi 30 août 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h le mercredi 4 septembre 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h le vendredi 13 septembre 2013 de 8 h 30 à 12 h30 et de 13 h30 à 17h

Au cours de mes permanences, j’ai reçu 22 personnes, la majorité (14) étant venues le dernier jour de l’enquête.


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Les observations ont presque toutes été portées dans le registre concernant la DUP :

- registre A (DUP) : - 8 lettres (dont une de la CASA, une du service territorial de l’architecture et du

patrimoine (STAP), transmise par le préfet des Alpes-Maritimes et deux constituant des dires de la CASA – le 1er étant annulé et remplacé par le second.

- 10 observations et une mention renvoyant à une lettre agrafée dans le registre B. - registre B (mise en compatibilité du PLU) : une lettre est agrafée, avec une mention renvoyant à cette lettre. - registre C (enquête parcellaire) : une observation et une mention renvoyant à la lettre située dans le registre B

Certaines observations apportant des compléments à des lettres, ce sont au total 16 observations qui ont été émises (registre et lettres) en incluant la lettre de la CASA et l’avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine. A ces 16 observations, il convient d’ajouter le dire déposé par la SPL Sophia.

J’ai clos les registres A et B et M. le Sénateur-Maire de Valbonne Sophia Antipolis a clos le registre C, le 13 septembre 2013 à 17h. J’ai récupéré les trois dossiers et les trois registres dès la fin de l’enquête publique Les enquêtes se sont déroulées normalement, la salle réservée à l’accueil du public était suffisamment grande pour accueillir plusieurs personnes en même temps. Aucun incident n’est à signaler. I - 15 Les objectifs du projet et les avis des personnes publiques associées L’opération des Clausonnes est considérée comme un enjeu à l’échelle du département avec un positionnement stratégique à l’entrée de la technopole de Sophia Antipolis « au cœur de l’espace économique et urbain entre Mandelieu et Nice ». Sur un « espace support » d’une quarantaine d’hectares, d’aspect hétérogène, la présentation générale du projet fait état d’une « nouvelle ambition sophipolitaine avec un pôle novateur commercial, culturel et ludique ». Cette ambition est inscrite dans le schéma de cohérence territorial (SCOT) de la communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA). Elle est également inscrite dans les démarches prospectives actuelles « Sophia 2030 », engagées par le syndicat mixte de Sophia Antipolis en concertation avec l’Etat et tous les partenaires concernés, et qui ont abouti, cette année, au choix du projet « Côte 121 » présenté par l’équipe de Bernard Reichen. Le secteur des Clausonnes est l’un des quatre sites de développement retenus dans ce projet. L’opération des Clausonnes a fait l’objet d’une procédure de zone d’aménagement concerté (ZAC). La ZAC a été créée en décembre 2011 et le dossier de réalisation est en cours d’établissement.


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L’opération est composée de 3 entités distinctes : 1 - un « complexe à dominante commerciale, économique, culturelle et ludique » qui apparaît comme le pôle majeur de l’opération et qui doit représenter une « opération exemplaire sur le plan architectural et urbanistique ». Ce pôle sera constitué « d’un bâtiment exceptionnel » de 100 000 m2 de surface de plancher sur une emprise de 11 hectares. Les 100 000 m2 se répartissent en :

- 60 000 m2 de commerces ; - 30 000 m2 de bureaux, services publics et équipements collectifs ; - 10 000 m2 d’hôtellerie « en adéquation avec le programme ».

2- Un deuxième secteur de 50 000 m2 de surface de plancher, qui se décompose en deux parties :

- un ensemble tertiaire de bureaux proche du pôle ; - un secteur à vocation plus artisanale et industrielle pouvant, notamment, accueillir des entreprises délocalisées du site

3- Le hameau des Clausonnes dont les règles sont peu modifiées (Le COS étant toutefois augmenté en raison du renforcement des réseaux). A ces trois entités, il convient d’ajouter des espaces périphériques naturels, inclus dans le périmètre de la ZAC, notamment le long du cours d’eau de la Valmasque. L’ensemble de l’opération s’inscrit dans un objectif qualitatif en matière de développement durable. Une caractéristique importante du projet concerne les infrastructures de transports et de déplacements. Le site sera desservi par la ligne prévue à l’échelle de la CASA d’un bus à haut niveau de service (BHNS) et la réalisation de l’opération implique un déplacement de deux tronçons de route départementale et de nombreux aménagements routiers (giratoires, contre allées). Ces aménagements - auxquels il faut ajouter divers projets destinés à améliorer le fonctionnement de l’échangeur autoroutier d’Antibes - doivent conduire à améliorer la sécurité et la fluidité de la circulation. La question foncière et l’enquête parcellaire Une action de maîtrise foncière a été engagée depuis de nombreuses années par la Commune, ce qui lui a permis d’acquérir plus de 11 hectares en s’appuyant sur des acquisitions amiables et sur l’exercice du droit de préemption. On peut considérer que cette action a atteint ses limites et que la maitrise du foncier, nécessaire à la réalisation de l’opération, doit passer par une procédure d’expropriation. Cette maitrise ne concerne que les deux secteurs axés sur les activités : le hameau des Clausonnes est exclu du périmètre de l’enquête parcellaire (ce périmètre est qualifié de « contour de l’Etat Parcellaire » dans le plan de l’Etat Parcellaire inclus dans le dossier de l’enquête parcellaire). Par délibération du 19 octobre 2012, le Conseil Municipal de Valbonne a approuvé la vente de 61 828 m2 de terrains communaux à la société « Compagnie de Phalsbourg »,


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déjà propriétaire dans la ZAC des Clausonnes. Cette compagnie avait sollicité la Commune pour développer un « projet immobilier à vocation commerciale ». Ces parcelles sont toujours considérées comme propriétés de la commune dans le plan parcellaire : le transfert de propriété n’est pas encore identifié dans le fichier hypothécaire. La Compagnie de Phalsbourg ( « SCI Brutus » dans le tableau parcellaire) apparaît ainsi comme l’aménageur unique du pôle qui représente l’entité majeure de l’opération. La mise en compatibilité du PLU La réalisation du projet n’est pas compatible avec le règlement et le zonage du PLU approuvé le 12 décembre 2006, actuellement en vigueur. On peut noter que ce document prévoyait dans le secteur des Clausonnes, en particulier, une vaste zone UJe à laquelle était superposée une servitude d’utilité publique interdisant toute construction ou installation significative en l’attente d’un projet d’aménagement global (servitude issue de l’article L123-2-a du code de l’urbanisme). Cette étude a été réalisée - elle est notamment traduite dans l’étude d’impact de l’opération - et a abouti à la création de la ZAC des Clausonnes. C’est dans ce cadre qu’a été établi le projet de mise en compatibilité du PLU qui porte sur le zonage, les articles réglementaires et les emplacements réservés et dont l’approbation est liée à la déclaration d’utilité publique de l’opération : « l’arrêté de DUP emporte approbation des nouvelles dispositions du PLU ». Les avis des personnes publiques associées L’Autorité environnementale a été consultée sur le dossier de création de la ZAC des Clausonnes. Son avis (daté du 11 octobre 2011) figure en pièce 7 dans le dossier d’enquête préalable à la DUP. En conclusion, l’Autorité environnementale a considéré que l’étude d’impact témoignait « d’un niveau correct de prise en compte de l’environnement et des enjeux du secteur » et que les principales zones naturelles sensibles « étaient évitées dans une large mesure par les aménagements du projet ». Les observations formulées concernent : « la restructuration générale du diagnostic faune/flore ; l’estimation des impacts sur l’Orchis Fragrans ; l’estimation des impacts sur la perte éventuelle de territoire vital vis à vis des oiseaux de la ZNIEFF ; les nuisances potentielles occasionnées au hameau des Clausonnes » Les réponses nécessaires ont été apportées (pièce 8 du dossier d’enquête préalable à la DUP). J’observerai que la question principale concernait la présence éventuelle d’espèces patrimoniales. Il s’avère « qu’aucune espèce protégée au niveau national ni régional n’a été repérée dans l’emprise du projet » et que les stations d’Orchis parfumé repérées, sont situées au Nord-Ouest de la zone d’étude (pièce 8 ; page 12).


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Les personnes publiques associées ont été consultées sur le projet de mise en compatibilité du PLU (cf. le procès verbal de la réunion d’examen conjoint qui s’est tenue le 14 juin 2013). Les principales observations émanaient du Conseil Général et de l’architecte des Bâtiments de France. Sur les observations du Conseil Général Il ressort des réunions auxquelles j’ai participé avant le début de l’enquête publique, puis de l’entretien que j’ai eu avec des responsables de la direction des Routes, que les observations essentielles, portant sur les emplacements réservés et les zonages, ont été prises en compte dans le dossier soumis à l’enquête publique. Il apparaît cependant que divers ajustements devront être opérés, notamment pour finaliser les plans d’aménagements des infrastructures départementales et le bassin de rétention. Je considère qu’à cette étape de l’avancement des dossiers, ces ajustements ne remettent pas en cause l’opération. Sur les observations de l’architecte des bâtiments de France Les observations concernent essentiellement l’insertion architecturale et paysagère du projet. Le dossier a partiellement pris en compte ces remarques en réduisant l’emprise du secteur où les hauteurs du pôle seront maximales. Une réunion spécifique avec le Sénateur-Maire, le STAP (architectes de Bâtiments de France), la SPL et les bureaux d’études, à laquelle j’ai participé, s’est tenue le 12 juillet 2013. A la suite de cette réunion, le STAP a exprimé un avis qui a été inclus dans le registre d’enquête et qui sera examiné dans la partie suivante du rapport. Le représentant de la Communauté d’agglomération Sophia Antipolis (CASA) a rappelé que la communauté d’agglomération soutenait le projet et a émis 3 observations qui ont été prises en compte (bénéficiaires des emplacements réservés) ou qui relèvent d’ajustements mineurs du dossier. A noter que a CASA a produit pendant l’enquête publique une « note de réflexion » très favorable au projet, qui est annexée au registre « A ».


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I – 2 Observations recueillies : examen et avis

I – 21 - Procès-verbal de synthèse des observations et mémoire de la SPL Sophia en réponse Conformément aux dispositions de l’article R123-18 du code de l’environnement, j’ai remis aux représentants de la SPL Sophia, le 16 septembre 2013, un procès verbal de synthèse qui fait état des observations concernant les dossiers relatifs au projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes. J’ai reçu les réponses de Mme Granes-Rieu, directrice générale de la SPL Sophia, par e-mail le 01 octobre 2013. Le procès verbal est intégralement repris ci-dessous ; les réponses ou commentaires de la SPL Sophia figurent en italique. Le document de la SPL Sophia est également annexé au présent rapport, dans la mesure où il comporte 3 annexes qui précisent les modifications qu’il est prévu d’apporter au PLU, pour tenir compte des observations.

Procès verbal et réponses Les enquêtes publiques se sont déroulées du 8 août au 13 septembre 2013. Conformément aux dispositions de l’article R123-18 du code de l’environnement, le présent procès verbal fait état des observations et des questions concernant les dossiers relatifs au projet de ZAC des Clausonnes 16 observations ont été émises (registre et lettres) en incluant une note de réflexion de la CASA et un avis du service territorial de l’architecture et du patrimoine. Un dire a également été déposé par la SPL Sophia. Aucune observation sur les données parcellaires. Les avis peuvent être regroupés ainsi : Favorables : 5 avis : CASA, SCI Brutus, Bo Concept, M. Vecchio et la société Leroy Merlin. Demandes d’information ou de consultation : 2 avis : SCI Valazur et M. Baldelli. Défavorables remettant en cause l’utilité publique du projet : 2 avis : SCI BPR et Sud Décoration Sas. Défavorables à une expropriation : 4 avis : SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL), copropriété Les Iris, SCI Sophia Nautic (terrains situés à l’entrée du chemin des Clausonnes). Défavorables sur des points « spécifiques » : 2 avis : SCI Valmasque et SCI Clausonnes. Synthèse des observations : 3 remarques préalables : - S’agissant des avis défavorables ou réservés, leur nombre relativement faible et le

caractère spécifique de chacun m’a conduit à en faire un résumé assez détaillé, en éliminant toutefois les considérations qui ne relèvent pas de l’objet de l’enquête.


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- Cette synthèse inclut l’avis du STAP qui est parvenu en cours d’enquête et qui est agrafé dans le registre A.

- Cette synthèse inclut également mes propres questions relatives à ce dossier.

1/ Avis favorables - La « note de réflexion » de la CASA rappelle que l’opération est conforme au SCOT et soutient le projet et son caractère d’intérêt public au titre de ses diverses compétences : « aménagement de l’espace », « développement économique » et sur le volet de l’intégration du Bus-Tram Antibes Sophia Antipolis et des modes doux. Sur ce dernier point sont mentionnés la plateforme dédiée au transport public et la station reliée au parvis « modes doux » du projet. Question : Le parc relais n’étant pas cité, faut-il considérer qu’il doit être pris en charge par l’opération des Clausonnes ?

Réponse SPL Sophia : Le parc relais figure dans le dossier de demande de déclaration d'utilité publique et figurera également dans le programme des équipements publics de la ZAC. Son financement est assuré par le Conseil Régional et la CASA à concurrence de 3612 K€ conformément au contrat de développement signé entre la CASA et le Conseil régional (voir extrait ci-dessous), le bilan de la ZAC prenant en charge le solde soit 388 K€.

- La société Leroy Merlin (Vallauris) signale qu’elle souhaite être associée aux démarches concernant son accès.

Commentaire SPL Sophia : L’accès de cette entreprise est amélioré dans le cadre des travaux d’infrastructures primaires. La desserte actuelle présente des risques du fait de la proximité du passage sous l’A8. Le raccordement de cette desserte au


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giratoire G1 à la demande du CG06 permet d’améliorer la sécurité de cet accès. Les études de détail seront réalisées en concertation avec le CG06 , la Commune de Vallauris et l’entreprise Leroy Merlin.

- 3 autres avis soulignent l’intérêt du projet et/ou la qualité de la concertation. 2/ Demandes d’information ou de consultation - La SCI Valazur (1254 route de la Valmasque) demande des précisions sur les modalités de transfert de son activité : sur « le déplacement vers une zone commerciale à préciser » (surface identique, activités de même nature regroupées, conditions de transfert définitives). Indemnités : prendre en compte la perte d’exploitation, de loyers,….

Réponse SPL Sophia : « Le secteur affecté à la relocalisation des activités existantes permet d’accueillir les entreprises qui souhaitent y être installées. Des contacts ont été pris avec les entreprises concernées au cours des différentes phases de la concertation. »

- M. Baldelli souhaite être consulté sur les accès de son exploitation agricole à la RD 35.

Commentaire SPL Sophia : « L’accès de cette activité étant situé entre les deux carrefours giratoires G3 et G4, il est prévu un tourne à droite qui lui permettra d’être desservi à partir de la voie ouest entre les deux giratoires avec un niveau de sécurité nettement amélioré par rapport à la situation actuelle. Les études de détail seront conduites en étroite concertation avec les riverains. »

3/ Avis défavorables sur l’utilité publique du projet - SCI BPR, M. Roggiolani 25 emplois sur le site dans 4 sociétés ; 2 Bâtiments industriels ; SCI familiale (4 familles, 8 personnes) est propriétaire de la parcelle AS 22 et des bâtiments ainsi que de 3 autres parcelles en friche : AS 23, 24, 25. La mairie a indiqué que la SCI et les sociétés exploitantes n’étaient pas concernées par le projet « pharaonique » de ZAC. Des présentations du projet (« super centre commercial écolo »), mais pas de réunion avec les professionnels concernés pour trouver une solution. Or le secteur est saturé de centres commerciaux et d’accès difficile. Où est l’utilité publique : - dans la construction d’un nouveau centre commercial ? - dans la destructions de bâtiments existants récents pour en édifier d’autres au même emplacement et qui auront exactement la même affectation ? - dans l’expropriation de familles et d’entreprises pour recéder les mêmes terrains à des prix défiants toute concurrence à un promoteur « sans scrupule ». La ZAC sert les intérêts d’un promoteur qui facturera les loyers très chers. Selon les dernières propositions de la Mairie à la SCI BPR il faudrait retrouver un bien immobilier avec une rentabilité de 26% (7% actuellement). « Nul doute également sur l’incompétence totale de la part des services des Domaines ».


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Citation de l’art. 17 de la déclaration de 1789 sur le droit de propriété. Conclusion sur « l’énorme préjudice » subi par la SCI BPR et les autres occupants du site.

Commentaire SPL Sophia : Cette propriété est située au milieu du secteur 2, dans la partie destinée à accueillir un ensemble immobilier de bureaux en proportion avec le bâti du secteur 1. Il s’agit d’un aspect primordial de la volumétrie des constructions du site. Les activités existantes ont été contactées afin d’être relocalisées sur place. Le règlement du PLU prend en considération les besoins exprimés par celles qui ont manifesté un intérêt à être intégrées soit dans le centre commercial soit dans le secteur 2.

- Sud Décoration SAS - Mme Daumas Société exploite 855 m2 à usage d’atelier et de vente. Aucune solution de remplacement ou relogement sur place pendant et après travaux n’a été envisagée. Conséquences excessives sur l’activité. Conteste l’utilité publique car il est prévu de « déloger les uns pour y loger les autres » ce qui est inadmissible « et n’entre pas dans une opération d’aménagement et d’équipement ». Le premier secteur prévoit des équipements hôteliers inutiles. S’oppose au projet de réalisation de la ZAC.

Commentaire SPL Sophia : Id° supra Le directeur de la SPL a rencontré Mme Daumas en mai 2012 et lui a proposé d’installer son entreprise dans le secteur destiné à la relocalisation des activités existantes.

4/ Avis défavorables à une expropriation Ces avis concernent les 3 parcelles bâties et dédiées à des activités situées au début du chemin des Clausonnes - SCI REMA - SCI FARE - SARL Fauroux - M. Fauroux, gérant des SCI En cas d’expropriation, difficulté à retrouver un emplacement à proximité avec des surfaces identiques en raison du coût des terrains. Perte de loyer pour les 2 SCI et perte d’exploitation pour la SARL qui est locataire. SCI EAGLE Souhaite conserver en l’état les biens immeubles donnés en location à la société SAS Jeff Marine (entrepôt de bateaux mis en hivernage et travaux de réparation). Locaux bien adaptés à cette activité. SCI Sophia Nautic Souhaite conserver le bâtiment dans les mêmes conditions d’accès et d’activités. Demande confirmation de « non expropriation ». Copropriété Les IRIS – conseil syndical


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Souhait de ne pas être expropriés compte tenu des nombreuses activités et emplois existants. Souhait d’être intégrés au projet et de pouvoir faire évoluer le bâtiment (rénovation,…). Inquiétude sur les nuisances liées à la centrale à béton, très proche. Demande que la surface du bâtiment soit intégrée au plafond des 50 000 m2 prévus dans la zone concernée.

Commentaire SPL Sophia : Pour ces quatre entreprises situées dans les hangars existants une attention particulière sera portée à leur insertion dans le projet d'aménagement afin que l'activité exercée ne soit pas affectée.

Observations et questions du commissaire enquêteur à partir de ces 4 avis. Les 3 terrains et bâtiments concernés, bien qu’ils soient inclus dans la zone d’expropriation, avec des polygones d’emprise qui préfigurent leur disparition, paraissent situés dans un secteur périphérique où une expropriation ne semble pas indispensable pour le projet.

Réponse SPL Sophia : « L’expropriation permet d’assurer une maîtrise du devenir de ces constructions dont l'appropriation permettrait d'assurer la cohérence globale du projet d'aménagement. »

Si tel est bien le cas, plusieurs questions peuvent être posées. 1/ Selon quelles modalités une « non expropriation » pourrait être garantie et permettre, le cas échéant, le branchement aux réseaux et la rénovation de certains bâtiments pour mieux les intégrer dans la zone artisanale ?

Réponse SPL Sophia : « La transformation des constructions en vue d’un développement des activités existantes pourrait être envisagée dans le cadre de conventions d’association sur le fondement de l'article L. 311-5 du Code de l'urbanisme et de conventions de participation sur le fondement de l'article L. 311-4 du même Code. L’expropriation pourrait être rendue nécessaire afin de permettre la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’ensemble destinées à requalifier le site et assurer la pérennité de l'activité économique. »

2/ La situation des 3 bâtiments n’est pas identique dans les plans. Ils sont situés dans des « secteurs de constructions » différents (plan des travaux) et se retrouvent dans une même zone UJeb du PLU. La zone UJec n’aurait-elle pas été plus adaptée ?

Réponse SPL Sophia : « Un plan de zonage modifié ainsi que les extraits du règlement correspondant sont proposés en annexe afin de bien délimiter le sous secteur UJec destiné à la relocalisation des activités existantes. Le sous secteur UJeb étant réservé à la réalisation d’un ensemble immobilier à vocation de bureaux pour accueillir des activités tertiaires conformes à la vocation du Parc de Sophia Antipolis. »

(Note : plan de zonage et règlement modifiés sont annexés au présent rapport) 3/ Cette réflexion conduit à une autre observation : la création des zones UJeb et UJec (et de leurs limites) n’est pas justifiée dans le document de mise en compatibilité du PLU ? On ne comprend donc pas pourquoi situer en UJeb, plutôt qu’en UJec, les 3 terrains susvisés,


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la centrale à béton, l’unité de compostage et la ressourcerie ? Le plan de masse paysager considère d’ailleurs ces 3 terrains comme des lots rattachés au sous secteur UJec.

Réponse SPL Sophia : Nous proposons de compléter le paragraphe 6.2 alinéa 6.2.2 concernant les justifications apportées aux changements dans le règlement pour la zone UJ (page 134 du dossier de MEC du PLU). Rédaction proposée : 6.2.2. La zone UJ Le secteur UJea concerne la partie à vocation économique de la ZAC des Clausonnes. Il se décompose en trois sous secteurs correspondant à trois types d’urbanisation et de fonctions différentes :

- Le sous secteur UJea est destiné à accueillir un ensemble intégré à dominante économique, commerciale, culturelle et ludique d’une surface de plancher de 100 000 m² d’un seul tenant. Le pilotage de cette opération devant être assuré par un aménageur unique dans un cadre opérationnel bien maîtrisé allant de la programmation jusqu’à son exploitation en passant par les multiples étapes intermédiaires que sont la conception, les autorisations administratives, les études techniques, les travaux et la mise en service. - Le sous-secteur UJeb est destiné à accueillir un ensemble de bureaux afin d’assurer une intégration des activités tertiaires Sophipolitaines (R&D, formation, bureaux…) au cœur de la ZAC. La forme urbaine délimitée par le polygone d’implantation ainsi que le programme de ce sous-secteur devant être conçus en complément et à l’échelle de l’opération du sous-secteur UJea limitrophe de manière à assurer une transition spatiale et fonctionnelle avec le secteur UJec. La surface de plancher de 200 m² maximum affectée au commerce permet d’assurer une réponse aux besoins spécifiques d’un programme tertiaire de bureaux de 25000 m². En effet, la limitation à 200 m² de commerces a été instaurée afin de permettre à ce secteur de répondre pleinement à sa vocation de bureaux et services. - Le sous-secteur UJec est destiné à la relocalisation des activités existantes sur le site. Les hauteurs autorisées ainsi que le polygone d’’implantation délimitent une enveloppe totale au sein de laquelle les différents volumes pourront être implantées en fonction des besoins. La surface de plancher affectée au commerce correspond aux besoins nécessités par le type d’activités accueillies.

5/ Avis Défavorables sur des points « spécifiques » : SCI La Valmasque (Briquetterie, parcelle 25 partielle) Sont données des informations sur l’occupation actuelle, les loyers. Incompréhension relative à l’inclusion du terrain dans la ZAC et à son inscription en zone naturelle. Une utilisation dans l’espace forestier public en face aurait été accordée. Estime que la jurisprudence doit conduire à exproprier les 580 m2 concernés dans cet espace public. En conclusion, il paraît nécessaire de ne pas inclure le patrimoine que représente la briqueterie dans le projet de ZAC. Ceci afin de lever une ambigüité : être dans la « ZAC à


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but commercial pour ce qui concerne l’expropriation » et « nous interdire toute activité commerciale, artisanale ou d’habitation prétextant que nous sommes hors de la ZAC ». En complément, demande que les aménagements routiers à réaliser maintiennent les accès au terrain et permettent leur utilisation en toute sécurité y compris pour les poids lourds (Observation du commissaire enquêteur : il me semble que la principale question concernant cette activité - et relevant de la présente enquête - est celle de l’accès à ce terrain).

Réponse SPL Sophia : La localisation de la bretelle de sortie du giratoire est définie en fonction des emprises actuelles de la RD. L’ensemble des éléments constitutifs de l’ouvrage (Sections courantes des voies, giratoire dénivelé et raccordements des voies) sont positionnés de manière à optimiser les pentes du terrain et les emprises disponibles. L’activité ainsi que la desserte de cette entreprise ne sont pas remises en cause par le projet de ZAC.

SCI Les Clausonnes Le règlement actuel UJe autorise sans contrainte particulière les constructions à usage de commerce. Le nouveau règlement UJeb limite les surfaces commerciales à 200 m2 à condition d’être liées et nécessaires aux activités de la zone. Et l’article 14 limite ces surfaces « à 500 m2 dans le sous secteur UJeb ». Dans la zone UJea qui jouxte le terrain, 60 000 m2 de commerces sont possibles. Opposition à ce projet : le groupe souhaite développer une opération immobilière à vocation commerciale sur ces parcelles. (Observation du commissaire enquêteur : En fait, la limitation à 500 m2 concerne les secteurs UJeb et UJec. Cf mes observations ci-après sur les sous secteurs UJ a, b et c et leurs justifications).

Commentaire SPL Sophia : Id supra. Les modifications proposées suite au présent PV (propositions en annexe) permettent d’augmenter légèrement la surface de plancher totale des secteurs UJeb et UJec (700 m² au lieu de 500 m²). Cela faciliterait l’accueil de la partie commerciale des activités existantes (secteur UJec) et les commerces d’accompagnement du programme tertiaire prévu dans le secteur UJeb.

(Note – rappel : les modifications proposées sont annexées au présent rapport) 6/ Avis du STAP 06 (ABF) Le document de présentation complété permet d’appréhender les enjeux et exigences qualitatives. Note que la charte de développement encadrera les projets de constructions et approuve les références de grande qualité proposées comme « esprit du lieu » attendu. Regrette que « quelques éléments simples » n’aient pas été intégrés au PLU : - plan d’orientation ou plan masse plus précis (gabarits, hauteurs, respect de cônes de vue) - règle sur l’aspect extérieur sans laquelle il sera difficile d’imposer un toit jardiné, voire pâturé.


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En conclusion, soutien de ce projet innovant et à la disposition de la commune pour suivre les dossiers à venir (L’ABF sera consulté, le site étant inscrit et en partie en abord de monument historique).

Réponse SPL Sophia : Le suivi de la qualité architecturale des projets est une préoccupation majeure de la Commune et de son aménageur. Il est prévu dans le cadre de la charte de développement durable qui sera jointe aux conventions d’association et au CCCT, la création d’une commission de suivi architectural et urbanistique. La participation de l’ABF à cette commission sera de nature à assurer une meilleure prise en compte des objectifs tels qu’ils sont en cours de définition dans les orientations complémentaires d’urbanisme du dossier de réalisation. Une maquette numérique du site est en cours de mise au point avec le concours du CSTB –SOPHIA ANTIPOLIS afin d’assurer le suivi et de visualiser l’insertion paysagère des projets dans leur environnement.

7/ Observations et questions générales 71 - Le pôle commercial Remarques La vocation commerciale du pôle des Clausonnes sera, en temps utile, soumise à l’avis de la commission départementale d’aménagement commercial. Les diagnostics existants sur le sujet mettent en évidence un relatif sous équipement dans certains domaines (équipement de la maison, de la personne, culture) dans le secteur Ouest du département. Néanmoins, le pôle envisagé dépasse cette aire d’influence. Son importance semble à l’échelle de l’ensemble des Alpes-Maritimes (et il pourrait être attractif pour l’Est Varois). De ce fait il entrera directement en concurrence avec les nombreux centres commerciaux existants ou en projet dans l’aire de la métropole NCA (ZAC St Jean à Cagnes ; Cap 3000 à St Laurent ; L’Arénas, St Isidore sud,…à Nice). Sous réserve de la validité de ce constat, il apparaît qu’il n’existe pas de stratégie de développement commercial à l’échelle départementale. Le projet des Clausonnes s’inscrit donc dans un contexte concurrentiel délicat. Questions Au delà des objectifs généraux exprimés dans le dossier, comment est abordée cette problématique et la question du « positionnement du concept » qui pourrait différencier le pôle novateur envisagé ? Et comment traduire l’accroche « sophipolitaine » du projet ?

Réponse SPL Sophia : Une étude de positionnement du concept commercial a été confiée par l'aménageur concessionnaire d'aménagement au cabinet Cushman & Wakefield. Cette étude sera pilotée par l'aménageur avec l’aide des services économiques de la CCINCA. Le cahier des charges de la mission précise bien l’ambition du projet qui vise un positionnement régional, national et international du fait de la localisation spécifique dans la technopole. Il ne s’agit pas de réaliser « un centre commercial de plus » dans les Alpes Maritimes, mais de viser des segments précis autour de la High tech, du design, du développement durable et de l’économie sociale et solidaire. Et ce dans le prolongement du SDUC approuvé par la Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis.


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72 – L’insertion environnementale du projet Remarques Ces remarques concernent essentiellement le pôle commercial. On peut comprendre la volonté de ne pas encadrer les futures réalisations par un règlement de PLU trop strict qui pourrait se révéler contre productif. La contre partie de cette « souplesse » implique un suivi efficace du projet, fondé, en particulier, sur des principes clairement exprimés. La « Charte de développement » (référence : version « à valider » d’avril 2012) répond à ce souci, dans le domaine des principes et des objectifs et il est prévu de concrétiser ces principes par des modélisations 3D du projet (action 16). Ceci serait d’autant plus utile que la topographie du « triangle » commercial n’est pas homogène. Questions La Charte a t’elle été validée ? Est-il possible de préciser les moyens qui permettront d’assurer, dans le temps, le meilleur encadrement possible du projet ? Le dossier de réalisation pourrait-il permettre de conforter les actions prévues dans le projet de Charte ?

Réponses SPL Sophia : Une maquette numérique du site est en cours de mise au point avec le concours du CSTB –SOPHIA ANTIPOLIS afin d’assurer le suivi et de visualiser l’insertion paysagère des projets dans leur environnement. Cf supra « Il est prévu dans le cadre de la charte de développement durable qui sera jointe aux conventions d’association et au CCCT, la création d’une commission de suivi architectural et urbanistique. » La Charte de Développement Durable de la ZAC des Clausonnes a été approuvée par délibération du Conseil municipal de Valbonne le 19 octobre 2012.

73 – L’accessibilité routière Remarques L’accessibilité au secteur des Clausonnes est évidemment un volet majeur du projet. On peut noter que le scénario de référence est très optimiste puisqu’il prévoit la réalisation du demi échangeur de Biot à l’horizon 2015. Cette réalisation est considérée comme capitale pour réduire les charges de trafic de l’échangeur d’Antibes et le trafic sur la section Biot Antibes de l’autoroute A8. A ma connaissance, les services de l’Etat et du concessionnaire ESCOTA n’ont pas émis d’avis sur l’accessibilité du projet. Un « protocole général d’accord », daté d’octobre 2012, relatif au lancement d’un « programme d’investissements majeurs » concernant les accès à Sophia Antipolis « autour de l’autoroute A8 » porte les signatures du Conseil Général, de la CASA, des communes concernées et de la société ESCOTA. Questions Est-il possible de disposer d’un calendrier de réalisation de la ZAC (pôle commercial notamment) et de l’ensemble des travaux nécessaires pour assurer une bonne accessibilité à la ZAC des Clausonnes ? Le parc-relais mentionné dans le projet n’est pas cité dans le document de la CASA : il sera porté au bilan de la ZAC ?

Réponse SPL Sophia : Le planning prévoit les phases principales suivantes :,

- Deuxième semestre 2014 et premier trimestre 2015 : réalisation de la phase 1 des travaux des RD à savoir en priorité des Giratoires G2, G3 et


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G4 ainsi que le raccordement entre la Rte du parc et la Rte de la Valmasque (RD 103 et RD 35) permettant un déclassement des sections de voies départementales existantes qui traversent les secteurs UJea, UJeb et UJec ( sections RD 35 en sens est/ouest et ouest/est situées dans le périmètre de la ZAC). - Deuxième semestre 2014 et premier semestre 2015 : Déplacement des activités existantes (Clinique vétérinaire et centrale à béton). - 2014 et premier trimestre 2015 : Autorisations administratives secteur 1 (Etude d’impact, CDAC, PC) - Juin 2015 : démarrage des travaux de construction du secteur 1 (30 mois) - 2° semestre 2015 et 1er semestre 2016 : Phase 2 des travaux d’infras sur les RD primaires et desserte du secteur 1 - Année 2016 : travaux d’aménagement et d’équipement du secteur 2 (au fur et à mesure de la commercialisation du foncier)

74 Les sous secteurs du zonage UJe Remarques : comme cela a été indiqué précédemment, la création des sous secteurs et de leur limites n’est pas justifiée dans le document de mise en compatibilité du PLU. En ce qui concerne, particulièrement, les sous secteurs UJeb et UJec, les constructions interdites sont identiques et la seule différence semble être les m2 maxima des constructions à usage commercial : 200 m2 en UJeb et 300 m2 dans le sous secteur UJec (chiffre qui paraît résulter de l’application de l’article 14 dont les dispositions fixent un total de 500 m2 aux surfaces de plancher affectées aux commerces en UJeb et UJec). Question : comment expliquer cette différence et justifie t’elle la création de ces deux sous secteurs ? Observation complémentaire : il semble indispensable de ne pas interdire les affouillements et les exhaussements du sol dans l’ensemble du secteur UJe. Le § relatif aux risques devrait aussi être maintenu en UJe.

Réponse SPL Sophia : La justification des secteurs ainsi que les propositions de modification du zonage sont apportées au point 4.1.3 supra et dans les PJ en annexe.

(Rappel : ces « PJ » sont annexées au présent rapport ). 75 Centrale à béton Remarques Cette centrale aura un impact non négligeable pour l’environnement. Le dire déposé par la SPL Sophia permet d’envisager une insertion paysagère plus facile en évitant la partie haute du terrain. Il apparaît que l’avis de l’AE sur la ZAC a été donné en considérant que les activités artisanales et semi-industrielles étaient supposées non polluantes (cf. avis AE, page 6). Tel n’est pas le cas d’une centrale à béton et une étude d’impact de ce projet sera certainement nécessaire.


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Question Cette analyse est elle partagée ?

Réponse SPL Sophia : Une étude d’impact pour l’installation de la centrale à béton est effectivement programmée dans le planning de mise en œuvre du projet, conformément à la réglementation en vigueur

76 Toiture végétalisée avec pâturage Remarques Page 21 de la pièce 1.1 du dossier de DUP, il est écrit à propos de la variante 3 retenue : « La création d’un grand complexe structurel comportant des toitures végétalisées restituées à l’agropastoralisme est un « plus » dans l’aménagement paysager par rapport aux deux autres variantes ». Par ailleurs, les constructions à usage agricole ne sont pas interdites dans le sous secteur UJea du pôle commercial. Question : Dans les espaces naturels de la ZAC des Clausonnes - et d’une manière générale dans certains espaces naturels du parc de Sophia Antipolis - des activités agropastorales sont certainement envisageables. Par contre je ne dispose pas d’éléments permettant de penser que de telles activités sont possibles dans des centres commerciaux et, notamment, sur leurs toitures ?

Réponse SPL Sophia : Cette ambition forte demeure une des principales priorités de l’aménageur… Elle s’imposera dans les discussions avec l’opérateur lors de la phase de conception du projet. Le principe est d’ores et déjà communiqué comme préalable dans le cadre de la Charte de Développement Durable de la ZAC approuvée par le CM de Valbonne le 19 octobre 2012, et communiquée à l’opérateur.

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I -22 Avis sur les observations recueillies

I - 22-1 enquête préalable à la DUP Dans le registre A (DUP) figurent :

- 10 observations et une mention renvoyant à une lettre agrafée dans le registre B ; - 8 lettres (dont une de la CASA et une du service territorial de l’architecture et du patrimoine (STAP), transmise par le préfet des Alpes-Maritimes et deux constituant des dires de la SPL Sophia – le 1er étant annulé et remplacé par le second).

On examinera successivement les avis du public, de la CASA, du STAP et le dire de la SPL Sophia. Dans le tableau ci-dessous, les observations du public sont regroupées en partant des plus favorables au plus défavorables au projet d’aménagement des Clausonnes.

Favorables : 5 avis : CASA, SCI Brutus, Bo Concept, M. Vecchio et la société Leroy Merlin. Demandes d’information ou de consultation : 2 avis : SCI Valazur et M. Baldelli. Défavorables remettant en cause l’utilité publique du projet : 2 avis : SCI BPR et Sud Décoration Sas. Défavorables à une expropriation : 4 avis : SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL), copropriété Les Iris, SCI Sophia Nautic (terrains situés à l’entrée du chemin des Clausonnes). Défavorables sur des points « spécifiques » : 2 avis : SCI Valmasque et SCI Clausonnes.

Observations du

public Synthèse des observations

Avis du Commissaire

Enquêteur SCI Brutus M. Porcel

Soutient le projet de restructuration. Le secteur doit bénéficier d’un réaménagement qualitatif et d’un schéma de voirie requalifié

- Dont acte, en notant que la SCI Brutus propriétaire de plus de 10 hectares de terrains a pour associé gérant M. Journo gérant de la Cie de Phalsbourg connue comme étant le promoteur du futur pôle.

Boconcept M. Cayzac, gérant

Estime que ce « magnifique projet » va dynamiser le secteur et que la Cie de Phalsbourg a « le don de réaliser des projets hors normes, à taille humaine ».

- Dont acte

M. Vecchio Informé depuis de nombreuses années du projet. A participé aux concertations et considère que « tout se passe de façon normale et élégante ».

- Dont acte

Lettre n°2 Leroy Merlin Propriétaire parcelle AP83

Se réjouit de l’avancée de ce dossier majeur. La parcelle AP83 assure l’accessibilité du magasin sur la RD 35.

- Dont acte - Demande légitime. Le giratoire


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744 m2 Souhaite avoir la certitude d’une accessibilité de qualité et demande à être associé aux démarches concernant cet accès

prévu devrait assurer un accès de qualité et sécurisé. La Société doit être associée aux études de détail.

M. Baldelli Exploitation agricole en limite de la ZAC

Concerné par le réaménagement de la RD 35 qui borde l’exploitation. Souhaite être consulté sur les accès à la RD 35.

Demande légitime. Les caractéristiques techniques de l’aménagement doivent assurer l’accès à l’exploitation : il semble possible que cet accès puisse se brancher sur le giratoire.

SCI Valazur 1245 route de la Valmasque

Souhaite avoir confirmation du déplacement vers une zone commerciale à préciser (surface identique, activités de même nature regroupées, conditions de transfert définitives). Indemnités prendre en compte la perte d’exploitation, de loyers, pendant la durée des études, des travaux,…

Cette observation concerne les modalités pratiques de relogement des activités existantes sur le site. La SPL Sophia signale que des contacts ont été pris avec l’ensemble des activités, mais on comprend bien que les précisions demandées - qui sont certainement nécessaires pour opérer les choix définitifs – ne puissent pas toutes recevoir des réponses précise à ce stade de l’avancement du projet. L’évolution des procédures en cours devrait améliorer la visibilité de l’ensemble du projet, et permettre d’apporter assez rapidement - en 2014 - les réponses précises souhaitées.

Lettre n°1 du 20 août 2013. SCI La Valmasque 34 bis Bd Wilson 06600 Antibes AR n° 5 (partielle). N° 25

1/ La Briqueterie est hors ZAC : pourquoi, la SCI serait concernée ? L’expropriation ne peut pas concerner l’élargissement de la RD. En tout état de cause, tenir compte de l’activité et de la valeur commerciales du site : maintenir et pérenniser l’accès. La parcelle est louée à Energy Fuel Service. Emplacement de 1er ordre qui permet un loyer mensuel de 8368 € TTC. 2/ La propriété a toujours eu une activité commerciale légale. Nous n’avions jamais été avisé (avant un courrier du Maire du 14 :03 :2013) du classement de la propriété en zone naturelle protégée. Ce classement semble injustifié et préjudiciable. La modification du zonage du PLU ne peut pas avoir pour effet de rendre illicite une activité commerciale préexistante. Nous avons pris nos dispositions pour faire reconnaître nos droits. 3/ Une éventuelle expropriation ne se justifie pas du fait de l’espace forestier situé en face et pour lequel l’utilisation a été accordée. La jurisprudence doit

1/ Le terrain de la SCI La Valmasque n’est concerné que par l’élargissement de l’emprise de la RD 103. Cet élargissement est de faible ampleur (580 m2 et 7 mètres au maximum selon le plan parcellaire). La valeur du terrain sera nécessairement calculée en tenant compte des activités existantes. 2/ Cette parcelle est inscrite en zone naturelle dans le PLU approuvé le 12/12/2006. Cette question ne concerne pas le projet mis à l’enquête. - En effet, le PLU ne rend pas illicite l’activité préexistante. - Dont acte. 3/ Les 580 m2 pourraient , en effet, être pris sur l’espace public forestier, mais à condition


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Complément inscrit dans le Registre A

conduire à exproprier les 580 m2 concernés dans cet espace public. 4/ En conclusion, il paraît nécessaire de ne pas inclure le patrimoine que représente la briqueterie dans le projet de ZAC. Ceci afin de lever une ambigüité : être dans la « ZAC à but commercial pour ce qui concerne l’expropriation » et « nous interdire toute activité commerciale, artisanale ou d’habitation prétextant que nous sommes hors de la ZAC ». Demande que les aménagements routiers à réaliser maintiennent les accès au terrain et permettent leur utilisation en toute sécurité y compris pour les poids lourds

qu’aucune contrainte technique particulière n’impose de maintenir l’élargissement où il est actuellement prévu. - Dans la mesure où la reprise de la RD fait partie des travaux liés à la ZAC, il paraît logique que cet élargissement soit inclus dans le projet de ZAC. Il représente 580 m2. Si cet « inconvénient » ne peut pas être évité pour des raisons techniques tenant notamment au positionnement du futur giratoire, il convient évidemment de préserver l’accès à la propriété. Cette observation me semble la plus importante : même s’il était possible d’éviter que la reprise de la RD empiète sur la parcelle, l’accès à ce terrain demeure directement concerné par les travaux. Cet accès doit donc être assuré et sécurisé.

SCI REMA SCI FARE SARL Fauroux M. Fauroux, gérant des SCI. Parcelle AS 77

Il serait difficile de retrouver un emplacement à proximité avec des surfaces identiques en raison du coût des terrains. Perte de loyer pour les 2 SCI et perte d’exploitation pour la SARL qui est locataire

Ce terrain n’est pas situé dans l’emprise nécessaire à la réalisation du pôle (ilot 1) ou des activités tertiaires (ilot 2). Il ne paraît pas non plus nécessaire pour accueillir des activités situées dans ces deux ilots, et qui doivent être relocalisées. Par ailleurs les activités exercées apparaissent compatibles avec la vocation de l’ilot 3 où est situé ce terrain. Leur inclusion dans l’emprise de l’expropriation ne paraît s’expliquer que par l’objectif d’assurer un aménagement qualitatif et maitrisé de ce secteur de la ZAC. Mais cet objectif peut être atteint avec les règles du PLU. Dans ces conditions, j’estime que ce terrain pourrait être exclu du périmètre d’expropriation (cf mes conclusions)

Copropriété Les IRIS 120 chemin des Clausonnes Conseil Syndical

Souhait de ne pas être expropriés compte tenu des nombreuses activités et emplois existants. Souhait d’être intégrés au projet et de pouvoir faire évoluer le bâtiment (rénovation,…).

Cette copropriété concerne la parcelle AS 77. Cf. observations ci-dessus.


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Inquiétude sur les nuisances liées à la centrale à béton, très proche. - Demande que la surface du bâtiment soit intégrée au plafond des 50 000 m2 prévus dans la zone concernée.

Le projet de centrale à béton sera soumis à étude d’impact et à enquête publique. - C’est le cas avec le règlement des sous secteurs UJeb et UJec.

SCI EAGLE 245 montée de la Pertuade 06220 Golfe-Juan Parcelle AS 76

Conserver en l’état les biens immeubles donnés en location à la société SAS Jeff Marine (entrepôt de bateaux mis en hivernage et travaux de réparation). Locaux bien adaptés à cette activité.

Cette parcelle est contiguë à la parcelle AS 77. Cf. observations ci-dessus.

SCI Sophia Nautic Parcelle 28

- Souhaite conserver le bâtiment dans les mêmes conditions d’accès et d’activités. - Demande confirmation de notre « non expropriation »

Cette parcelle est située en face des deux parcelles AS 76 et AS 78. Quoique contiguës à des parcelles vides utiles à la relocalisation des activités, il n’apparaît pas que ce terrain déjà bâti, soit nécessaire à la réalisation de l’opération. J’estime donc que ce terrain pourrait également être exclu du périmètre d’expropriation.

Lettre n°5 SCI BPR M.Roggiolani Parcelle AS 22 (10 400 m2)

25 emplois sur le site dans 4 sociétés ; 2 Bâtiments industriels ; SCI familiale (4 familles, 8 personnes) est propriétaire de la parcelle AS 22 et des bâtiments ainsi que de 3 autres parcelles en friche : AS 23, 24, 25. La mairie a indiqué que la SCI et les sociétés exploitantes n’étaient pas concernées par le projet « pharaonique » de ZAC. Des présentations du projet (« super centre commercial écolo »), mais pas de réunion avec les professionnels concernés pour trouver une solution. Or le secteur est saturé de centre commerciaux et d’accès difficile. Où est l’utilité publique : - dans la construction d’un nouveau centre commercial ? - dans la destructions de bâtiments existants récents pour en édifier d’autres au même emplacement et qui auront exactement la même affectation ? - dans l’expropriation de familles et

Contrairement aux trois parcelles qui viennent d’être examinées : - la parcelle AS 22 est située dans un ilot (n° 2) dont la vocation d’accueil de bureaux et d’activités technopolitaines implique une réorganisation de l’espace ; - les parcelles AS 23, 24 et 25, en friches sont à restructurer en tenant compte des évolutions de la voirie départementale, pour accueillir des activités artisanales et industrielles - notamment à relocaliser. - l’accessibilité est un problème majeur, mais les solutions proposées peuvent répondre au problème (cf. mes conclusions). - l’opération ne se réduit pas à la réalisation d’un simple centre commercial (cf. mes conclusions). - Comme indiqué ci-dessus, le projet sur ces parcelles répond à des objectifs d’aménagement structuré et à une vocation


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d’entreprises pour recéder les mêmes terrains « à des prix défiants toute concurrence à un promoteur sans scrupule ». La ZAC sert les intérêts d’un promoteur qui facturera les loyers très chers. Selon les dernières propositions de la Mairie à la SCI BPR il lui faudrait retrouver un bien immobilier avec une rentabilité de 26% (7% actuellement). « Nul doute également sur l’incompétence totale de la part des services des Domaines ». Citation de l’art. 17 de la déclaration de 1789 sur le droit de propriété. Conclusion sur « l’énorme préjudice » subi par la SCI BPR et les autres occupants du site.

différente. - Un promoteur n’est sans doute pas un philanthrope, mais il convient d’apprécier l’opération sur le plan de l’intérêt public. (cf. mes conclusions). - Il appartiendra au juge d’apprécier la valeur des terrains et le montant des indemnités. Le propriétaire fera valoir ses droits. S’agissant des occupants du site, la SPL Sophia a précisé que « les activités existantes ont été contactées afin d’être relocalisées sur place » lorsqu’elles le souhaitent.

Lettre n°7 Sud Décoration SAS Mme Daumas

Société exploite 855 m2 à usage d’atelier et de vente. Aucune solution de remplacement ou relogement sur place pendant et après travaux n’a été envisagée. Conséquences excessives sur l’activité. Conteste l’utilité publique car il est prévu de « déloger les uns pour y loger les autres » ce qui est inadmissible « et n’entre pas dans une opération d’Aménagement et d’équipement ». Le premier secteur prévoit des équipements hôteliers inutiles. S’oppose au projet de réalisation de la ZAC.

- Cette affirmation va à l’encontre de ce qu’a écrit la SPL Sophia (cf. ci-dessus). Il est probable qu’en réalité les contacts n’aient pas (encore ?) abouti à un accord. - Je comprends ce propos, mais j’estime que l’objectif de cette opération d’aménagement du territoire ne peut pas être résumé d’une manière aussi réductrice (cf. mes conclusions). - A priori, un équipement hôtelier peut avoir sa place dans un « pôle novateur ». - Dont acte


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Observations d’administrations et de collectivités

Synthèse des observations

Avis du Commissaire Enquêteur

Lettre n° 3 Avis du STAP (ABF)

Le document de présentation complété permet d’appréhender les enjeux et exigences qualitatives. Note que la charte de développement encadrera les projets de constructions et approuve les références de grande qualité proposées comme « esprit du lieu » attendu. Regrette que « quelques éléments simples » n’aient pas été intégrés au PLU : - plan d’orientation ou plan masse plus précis (gabarits, hauteurs, respect de cônes de vue) - règle sur l’aspect extérieur sans laquelle il sera difficile d’imposer un toit jardiné, voire pâturé. En conclusion, soutien de ce projet innovant et pourra suivre les dossiers à venir (L’ABF sera consulté, le site étant inscrit et en partie en abord de monument historique)

- dont acte ; - Ces « regrets » sont compréhensibles dans un secteur aussi sensible. La création d’une « commission de suivi architectural et urbanistique » me semble nécessaire pour pallier le faible « encadrement » initial du projet.

Lettre n°6 CASA « Note de réflexion »

- Rappel de l’objet de l’opération, identifiée dans le SCOT et dans le PADD du PLU de Valbonne. - Sur le caractère d’intérêt public, 1/ Soutien de l’opération au titre de la compétence « aménagement de l’espace » Le projet s’inscrit dans les documents d’urbanismes et dans les études prospectives, répond aux objectifs fixés par les loi SRU et ENE (Grenelle), comporte un volet environnemental très qualitatif et propose des solutions de desserte conforme au Protocole d’accord relatif aux accès à Sophia Antipolis 2/ Soutien de l’opération au titre de la compétence « Développement économique » - Le projet apporte une contribution majeure à l’attractivité de la technopole de Sophia Antipolis au travers du renouvellement de son concept urbain et architectural. Ainsi les études « Sophia 2030, considèrent que l’innovation urbaine et sociétale doit accompagner l’innovation technologique : le pôle des Clausonnes doit être un point d’ancrage majeur du projet retenu. - Le projet se positionne en

Dont acte sur l’ensemble de ces observations, en notant particulièrement celles qui concernent le développement économique. La diversité des activités, « le rayonnement régional », la présence de la technopole de Sophia Antipolis et l’ancrage dans l’économie de l’agglomération représentent des aspects majeurs du projet.


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« locomotive commerciale » de rayonnement régional. - Le projet peut devenir un lieu d’expression de la « Ville-Pays » alliant modernité et identités locales La ZAC des Clausonnes exprimera la diversité économique et sociale de l’agglomération avec des pépinières d’entreprises pour des activités relevant de l’économie sociale et solidaire, un espace de démonstration des technologies innovantes, un lieu dédié aux activités agricoles biologiques et agropastorales et l’accueil d’activités semi-industrielles et artisanales 3/ Soutien sur le volet de l’intégration du Bus-Tram Antibes Sophia Antipolis et des modes doux. Le projet porté par la CASA (plateforme dédiée au transport public et station reliée au parvis « modes doux » du projet) sera mis en service pour l’ouverture du secteur 1 de la ZAC.

A noter, enfin, que le dire déposé par la SPL Sophia concerne la mise en compatibilité du PLU. Il sera examiné ci dessous I - 22-2 - enquête relative à la mise en compatibilité du PLU (Registre B) Ce registre ne comporte qu’une mention de la SCI des Clausonnes signalant un dire déposé à l’enquête et la lettre correspondant à ce dire, agrafée au registre. Synthèse des observations

Réponses du Commissaire Enquêteur

Registre B Lettre n° 8 SCI des Clausonnes Parcelles AS 21 et 72 6216 m2

Le règlement actuel UJe autorise sans contrainte particulière les constructions à usage de commerce. Le nouveau règlement UJeb limite les surfaces commerciales à 200 m2 à condition d’être liées et nécessaires aux activités de la zone. Et l’article 14 limite ces surfaces à 500 m2 dans le sous secteur UJeb Dans la zone UJea qui jouxte le terrain, 60 000 m2 de commerces sont possibles. Opposition à ce projet : le groupe souhaite développer une opération immobilière à vocation commerciale sur ces parcelles.

- les limitations des surfaces commerciales devraient être ajustées dans le document définitif. - Mais cela ne modifie pas la vocation du secteur UJeb. Le projet retenu dans la ZAC, en 2011 - parmi 3 variantes - a prévu pour ce secteur une vocation tertiaire, non commerciale, axée sur des bureaux. Cette vocation me paraît cohérente avec le projet d’aménagement de l’ensemble de la zone.


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Dire de la SPL Sophia (Lettre n° 4, registre A, mais concerne la mise en compatibilité du PLU) Il convient d’ajouter à ce dire les propositions annexées aux réponses au procès verbal, qui concernent également la mise en compatibilité du PLU. - Dans le dire, il est proposé de modifier l’emprise du polygone d’implantation des constructions dans la partie sud-ouest, contiguë au hameau des Clausonnes, afin :

- d’une part, de préserver la partie sommitale du terrain où doit être réalisée la centrale à béton (parcelle AS 78) ; - d’autre part, de permettre la réalisation de l’unité de compostage et de la ressourcerie dans la partie basse de l’emplacement réservé n° 16 - dont la commune est bénéficiaire - sur les parcelles AS 39 et AS 79.

Ces deux modifications qui contribuent à une meilleure intégration des constructions dans ce site et corrigent une « erreur matérielle » n’appellent pas d’observation. - Modifications proposées par la SPL Sophia en réponse au procès verbal Ces modifications (cf. annexe au présent rapport) consistent :

- à rectifier la limite entre les sous-secteurs UJeb et UJec afin de situer en UJeb les constructions à dominante tertiaire (bureaux) et en UJec toutes les constructions à dominante artisanales ou semi-industrielles, ce secteur étant également destiné à reloger des activités existantes sur le site des Clausonnes. - à rectifier les pièces écrites du PLU pour tenir compte de la modification des limites de ces deux sous secteurs. Ces rectifications concernent la pièce 3 du dossier de Mise en compatibilité et plus précisément :

- la partie A - 6, page 133 « justifications des changements apportés aux pièces du PLU » ;

- la partie C – Documents modifiés, pages 158 à 163. Observations : ces modifications permettent de répondre plus précisément aux objectifs d’organisation générale du projet, décrits dans plusieurs documents : - pièce 1-1 du dossier de DUP : raisons du choix de la variante 3 retenue ; - pièce 4 : plan général des travaux et plan masse paysager. I - 22-3 enquête parcellaire (registre C) Ce registre ne comprend qu’une observation de la SCI « La Valmasque » et une mention de la SCI des Clausonnes signalant un dire déposé à l’enquête sous la forme d’une lettre, agrafée au registre B (cf. I – 22-2, ci-dessus)


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Synthèse des observations

Réponses du Commissaire Enquêteur

SCI La Valmasque 34 bis Bd Wilson 06600 Antibes

Conteste la nécessité d’exproprier 580 m2, la route étant bordée par le domaine Public (sens de la jurisprudence en cours). La modification du terrain diminuerait la valeur d’exploitation de ce terrain à usage commercial

Cette observation est un complément à la lettre n° 1, agrafée au registre A. Cf. mon avis supra.

On peut rattacher à la question de l’enquête parcellaire, des observations qui se traduisent par une contestation du périmètre de l’enquête parcellaire. Ces observations qui concernent les parcelles AS 28, AS 76 et AS 77, où sont implantés des bâtiments d’entrepôts et des activités, ont été examinées (pages 29 et30) J’estime qu’une modification du périmètre de l’enquête parcellaire ne doit pas être exclue : je développerai ce point dans mes conclusions sur l’enquête parcellaire.


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I -23 Bilan thématique des observations Au delà du bilan exprimé au début de ce chapitre en avis favorables, défavorables, etc…Il est utile de proposer un classement des observations par thème : 1/ contestations sur le fond, de l’utilité publique et du projet. Les contestations (SCI BPR et Sud Décoration) concernent : - la « construction d’un nouveau centre commercial, dans un secteur d’accès difficile » ; - la « destruction de bâtiments pour en édifier d’autres au même endroit et qui auront la même affectation ». Cette observation est également formulée sous la forme « Il est inadmissible de déloger les uns pour loger les autres », ce qui « n’entre pas dans une opération d’aménagement du territoire ». - est également contesté le fait que les terrains expropriés soient recédés à un promoteur « à des prix défiant toute concurrence ». A ces contestations peut être rattachée « l’opposition au projet » de la SCI Les Clausonnes qui ne peut pas développer « une opération immobilière » sur ses parcelles. Ces observations émanent de sociétés dont les terrains ou les activités sont situés dans le « secteur 2 » (plan général des travaux) en dehors de l’emprise du « pôle novateur ». Plus précisément, ces terrains sont situés dans un ilot, qui jouxte le futur pôle, où est prévu un aménagement très structuré qui est illustré dans tous les plans du dossier et qui est traduit, in fine, dans le zonage du PLU par un polygone d’implantation. La forme strictement rectangulaire de ce polygone atteste l’objectif d’aménagement poursuivi. Cet objectif implique une restructuration du foncier. Ainsi, ces observations concernent - le projet global et les options d’aménagement du territoire, - le pôle commercial, - l’accessibilité, - la revente des terrains expropriés. Elles seront examinées dans mes conclusions sur l’utilité publique du projet. 2/ Demandes d’éviter l’expropriation de 3 parcelles bâties (AS 28, 76 et 77) Ces demandes ne portent pas sur le projet ni sur son utilité publique. Les personnes et sociétés concernées sont la SCI Eagle, M Fauroux (2 SCI et une SARL), la SCI Sophia Nautic, la copropriété Les Iris. Ces terrains bâtis – au moins partiellement - sont situés à l’entrée du chemin des Clausonnes qui permet, actuellement, d’accéder au Hameau d’habitation. Ces demandes reviennent à poser la question de l’utilité de situer ces 3 parcelles dans le périmètre de l’expropriation. Elles seront traitées dans mes conclusions sur l’enquête parcellaire.


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3/ Demandes relatives à l’accompagnement du projet

31/ les accès à certains terrains Ces demandes concernent les accès à la société Leroy Merlin à la SCI La Valmasque et à l’exploitation agricole (M. Baldelli). La SCI La Valmasque conteste également des points qui ne relèvent pas de la présente enquête (notamment le PLU communal). La question de l’accès de cette propriété sur la RD 103 entraine une contestation du périmètre de l’expropriation (faut-il exproprier les 580 m2 concernés ?) qui sera examinée dans mes conclusions sur l’enquête parcellaire.

32/ la question des « relogements » Elle est exprimée par les SCI opposées au projet (SCI BPR et Sud Décoration), ainsi que par la SCI Valazur.

Ces deux volets : - accès aux terrains ; - relogements, seront abordés dans mes conclusions générales sur le dossier d’utilité publique. L’accès au terrain de la SCI la Valmasque concerne aussi le périmètre du parcellaire à exproprier (cf. mes conclusions sur l’enquête parcellaire). 4/ La mise en compatibilité du PLU Une seule remarque concerne le nouveau règlement (SCI Les Clausonnes), mais au delà de cette remarque « du public », j’ai été conduit à poser plusieurs questions concernant la pertinence des limites des secteurs et de leur règlement. En réponse à ces questions, la SPL Sophia a proposé un certain nombre de modification du PLU (cf. réponse au procès verbal de synthèse annexée au présent rapport). La SPL a également déposé un « dire » proposant des rectifications de polygones d’emprise et d’emplacements réservés communaux. Les questions relatives aux modifications du PLU seront évidemment traitées dans mes conclusions relatives à l’enquête sur la mise en compatibilité du PLU


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II – Conclusion de l’enquête préalable à la DUP

La présente conclusion est relative à l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes, à Valbonne Sophia Antipolis, qui s’est déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013. Mon avis est motivé par les considérations suivantes : Sur la forme, j’ai constaté que :

- Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ; - Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ; - L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la

réglementation en vigueur. Sur le fond, Ma conclusion prend en compte les justifications de l’utilité publique de l’opération exprimées dans la notice explicative du dossier, les avis des personnes publiques associées, et l’ensemble des observations émises dans le cadre de l’enquête publique, y compris mes propres questions, ainsi que les réponses apportées par la SPL Sophia. Dans ce cadre, j’examinerai ici les aspects majeurs de l’opération et, notamment, ceux qui ont entrainé des observations : 1/ Le contexte de l’opération 2/ Le projet global, l’aménagement du territoire retenu et le relogement des activités 3/ Le pôle central : un pôle commercial ? 4/ L’accessibilité du secteur 5/ L’aspect architectural et l’insertion dans le paysage 6/ Les toitures végétalisées avec pâturage ? 7/ La revente des terrains 1/ Le contexte de l’opération Un objectif de restructuration et de « requalification » de l’espace des Clausonnes s’impose en raison de :

- sa situation géographique, à l’une des entrées principales du parc de Sophia-Antipolis, sa proximité immédiate de l’échangeur d’Antibes avec l’autoroute A8 ; - la piètre qualité de la zone d’activités existante, liée à l’hétérogénéité de la structure foncière.

Cette considération, première et générale, justifie l’objectif d’aménager cet espace par une procédure (ZAC) impliquant une maîtrise foncière publique. Cet objectif découle également des orientations du SCOT.


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2/ Le projet global, l’aménagement du territoire retenu et le relogement des activités Le projet global a été défini dans le cadre de l’élaboration du dossier de création de la ZAC : il a donné lieu à la concertation prévue par le code de l’urbanisme, à une étude d’impact, à un avis de l’Autorité environnementale. La création de la ZAC a été approuvée par le Conseil Municipal de Valbonne le 9 décembre 2011. Je décrirai ainsi les points forts de ce projet : 1/ Des « protections cadres » L’aménagement de cet espace s’appuie sur deux objectifs de protection ou de préservation :

- la protection de la Valmasque et la restauration de la protection de cette « trame bleue » vers l’est et le secteur des 3 Moulins ; - le maintien du secteur habité dit du Hameau des Clausonnes, sans y apporter de bouleversement – si ce n’est une meilleure accessibilité et une desserte par le réseau d’assainissement qui permettra une augmentation sensible de densité, sans intervention foncière de la SPL.

Je considère que ces objectifs sont justifiés en termes de protection de l’environnement et, s’agissant du hameau des Clausonnes, de maintien d’un cadre habité relativement protégé et qui pourra demeurer à l’écart du programme d’activités envisagé. Ces objectifs peuvent être qualifiés de « données de base » de l’aménagement de la ZAC : ils conduisent à délimiter l’espace dévolu aux activités. 2/ L’organisation des espaces dédiés aux activités L’étude d’impact précise que 3 variantes ont été étudiées. Ces variantes avaient un point commun : une réponse correcte à la restructuration du site des Clausonnes devait être fondée sur une modification importante de la voirie départementale. Les deux premières variantes aboutissaient à une restructuration classique de type lotissement d’activités et de commerces. La troisième variante était beaucoup plus ambitieuse : il s’agissait de créer un pôle principal « référence urbaine et architecturale spécifique » regroupant, notamment, l’ensemble des activités commerciales sur une dizaine d’hectares (« ilot 1 » dans la pièce Présentation de l’opération »). Cette variante a été retenue : j’estime qu’elle répond à la situation géographique particulière des Clausonnes, rappelée ci-dessus. (Le plan ci-après permet de situer cet ilot n°1 ainsi que les autres ilots)


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Plan tiré du dossier « 0 » « Présentation de l’opération » Le choix retenu pour l’organisation de l’espace a des conséquences importantes pour les autres ilots d’activités dont l’organisation et la vocation sont liées à l’existence de ce pôle : Ils sont identifiés dans le plan ci-dessus, en tant qu’ilots 2, 3 et 4.

- l’ilot 2 proche du pôle peut être qualifié d’espace de transition : il doit être très structuré, en raison de sa contiguïté avec le pôle et dédié à du tertiaire, si possible « sophipolitain », en tout cas non commercial, cette fonction étant assurée par le pôle avec un programme déjà considérable de 60 000 m2 d’activités commerciales. - les ilots 3 et 4 à l’ouest du site, plus éloignés du pôle pourront être affectés à des activités plus « classiques », artisanales ou semi-industrielles. L’ilot 3 doit permettre la relocalisation d’activités délogées de l’emprise du « pôle » et de « l’ilot 2 ». L’ilot 4 doit accueillir la centrale à béton.

Ainsi la variante d’organisation retenue pour l’espace des Clausonnes implique de restructurer l’ilot 2, ce qui justifie : - d’une part, la nécessité pour la SPL Sophia d’avoir la maitrise des terrains de cet ilot (où sont situées, notamment, les deux Sociétés opposées au projet :SCI BPR et Sud Décoration Sas) et de reloger les activités existantes, lorsqu’elles le souhaitent, dans l’ilot 3 ;


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- d’autre part l’option programmatique qui conduit à affecter cet ilot 2 à des activités non commerciales, ce qui ne permet pas de répondre favorablement à la demande de la SCI des Clausonnes. Ces implications du choix de la variante retenue me semblent correctes. S’agissant du relogement des activités, la SPL Sophia a confirmé qu’elles avaient toutes été consultées. 3/ Le pôle central : un pôle commercial ? Il est vrai que le schéma directeur d’urbanisme commercial de la CASA prévoit la réalisation d’un pôle commercial aux Clausonnes. Une telle vocation peut représenter un « rééquilibrage » entre l’Est et l’Ouest de la « Bande côtière » des Alpes-Maritimes. Mais la liste connue des projets commerciaux est impressionnante (Polygone Riviera dans la ZAC Saint Jean à Cagnes, extensions de Cap 3000 ; Le Grand Arènas ; Saint-Isidore Sud ;…) Est-il possible d’imaginer que tous ces projets commerciaux soient viables, alors que le département ne connaît qu’une croissance modérée ? Il est difficile de répondre positivement à cette question et il est regrettable qu’un outil actualisé de cadrage et de programmation n’existe pas à l’échelle des Alpes-Maritimes. Je considère qu’un centre commercial « ordinaire » a peu de chance de réussir et de devenir une locomotive pour le secteur des Clausonnes. J’observe que le dossier montre que ce constat est partagé par la Commune de Valbonne et par la SPL Sophia. En effet, si la composante commerciale est bien présente dans le pôle (60 000 m2 sur les 100 000 m2 prévus), ce dernier est présenté comme devant être un « pôle novateur » ou encore un « complexe à dominante économique, commerciale, culturelle et ludique ». L’objectif n’est pas d’entrer en concurrence mais de proposer une offre « différenciante ». A une échelle supra communale, la CASA rappelle que le secteur des Clausonnes répond à l’objectif du schéma de cohérence territoriale (SCOT) de réaliser un « pôle d’échelle communautaire » pouvant « accueillir des concepts commerciaux innovants ». L’objectif affiché est de créer un « lieu de vie unissant la technopole de demain à son environnement », de créer des emplois (« 1200 à 1400 emplois directs non délocalisables ») et de valoriser les savoir faire et les activités de recherche et de développement de la technopole, de contribuer à l’éducation à l’environnement ainsi qu’aux sciences, au patrimoine et à la « sobriété heureuse ». De tels objectifs ne peuvent qu’être approuvés, mais ils ne seront atteints que si des moyens d’actions et de « suivi » efficaces sont mis en œuvre. De ce point de vue, je note que :

- une étude est engagée avec l’aide des services économiques de la CCINCA. Elle a été confiée par l'aménageur concessionnaire d'aménagement au cabinet Cushman & Wakefield, et la SPL Sophia indique que : « le cahier des charges de la mission précise


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bien l’ambition du projet qui vise un positionnement régional, national et international du fait de la localisation spécifique dans la technopole. Il ne s’agit pas de réaliser « un centre commercial de plus » dans les Alpes Maritimes, mais de viser des segments précis autour de la High tech, du design, du développement durable et de l’économie sociale et solidaire ».

- une « Charte de développement durable de la ZAC des Clausonnes » a été approuvée par délibération du Conseil municipal de Valbonne le 19 octobre 2012. Cette Charte énonce des principes, des objectifs, des actions et un suivi. Elle rappelle, en particulier, les objectifs recherchés d’un nouveau mode de consommation « plus solidaire et plus responsable » ; de l’économie circulaire ; d’activités et de services dépassant les logiques commerciales, de valorisation des entreprises de Sophia,… Pour atteindre ces objectifs : la Charte définit des actions à mettre en oeuvre et précise : « La réussite de l’opération et l’atteinte de ces exigences dans leur intégralité nécessite d’une part, à chaque étape une contractualisation des objectifs avec l’aménageur, le gestionnaire et les entreprises et d’autre part, un suivi rigoureux du programme d’actions aux échéances intermédiaires afin de s’assurer de la bonne atteinte des objectifs ou de la mise en oeuvre en oeuvre des taches utiles à la réalisation des actions en mode projet.

Dans ce contexte, je considère que les moyens nécessaires pour atteindre l’objectif d’un « pôle commercial novateur » sont mis en place. 4/ L’accessibilité du secteur La question de l’accessibilité au secteur est essentielle dans la mesure où l’attractivité du pole sera considérable aux portes de la technopole, où la circulation est déjà importante. La restructuration complète du réseau départemental est indispensable pour la réalisation de l’opération. Cette restructuration permettra aussi d’améliorer la sécurité de la circulation dans ce secteur où les études du Conseil Général ont recensés des « points noirs ». J’observerai cependant que la réalisation du projet nécessitera une procédure de désaffectation et de reclassement des routes départementales. Il conviendrait que cette procédure puisse être engagée rapidement, en cohérence avec les décisions qui seront prises à l’issue des présentes enquêtes. Les études de trafic ont été réalisées en prenant en compte plusieurs projets, notamment : - la réalisation du bus à haut niveau de service (BHNS) ; - la réalisation du chemin des Trois Moulins à deux sens ; - la réalisation du demi-échangeur de Biot. En dépit de ces réalisations, dont certaines ne relèvent sans doute pas du court terme (demi échangeur de Biot sur l’A8), des « ralentissements seront à attendre sur la RD 35, notamment au niveau du giratoire RD35/RD535 » selon l’étude d’impact. Afin de répondre à ces difficultés des carrefours giratoires dénivelés seront réalisés sur la RD 35 et la RD 103 en direction de Sophia Antipolis. Par ailleurs, un protocole d’accord a été passé en octobre 2012 pour lancer « un programme d’investissements majeurs concernant les accès à Sophia Antipolis autour de l’autoroute A8 », entre le Conseil Général, la CASA, les communes concernées et


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ESCOTA. Outre les réalisations évoquées précédemment, il faut signaler l’amélioration des bretelles autoroutières de la sortie A8 Antibes Est, par dénivellation sous l’accès à Super Antibes de la bretelle vers Sophia Antipolis. Je conclurai en observant que la réalisation de l’opération des Clausonnes devrait entrainer une augmentation des flux de circulation et induira des ralentissements qui ne sont pas considérés comme excessifs dans l’étude d’impact. L’accès à des terrains particuliers Cette question ne pose pas de difficulté de principe. On peut considérer, aujourd’hui, que les infrastructures sont bien identifiées, mais qu’elles pourront encore faire l’objet d’ajustements par la SPL, en concertation étroite avec le Conseil Général, puisque les routes concernées sont les RD 35 et 103. Ces ajustements permettront de préciser la localisation et les caractéristiques des accès en associant les riverains. Cette question sera également évoquée dans les conclusions relatives à l’enquête parcellaire. 5/ L’aspect architectural et l’insertion dans le paysage L’analyse paysagère incluse dans l’étude d’impact donne les grandes lignes de l’aménagement paysager du site des Clausonnes, mais ne donne pas une idée précise de l’insertion du projet, notamment du pôle principal, dans l’environnement. Cette observation a également été formulée par le service territorial de l’architecture et du patrimoine. On peut estimer que dans une opération aussi complexe l’essentiel est d’assurer un suivi efficace du projet, ce qui implique de mettre en place des modalités de « gouvernance » et de disposer d’outils adaptés. Une réponse est apportée par la Charte de développement durable déjà citée qui prévoit notamment, dans son « sous axe n°1 : un aménagement et un projet architectural intégrés dans le site… », la réalisation de modélisations du projet en 3 dimensions de manière à pouvoir apprécier son insertion à partir de certains points stratégiques. Un comité de pilotage est également prévu. Dans sa réponse au procès verbal de synthèse des observations, la SPL Sophia a confirmé que la modélisation était en cours de réalisation et a précisé que la Charte serait jointe aux conventions d’association et aux cahiers des charges de cession des terrains (CCCT). La SPL a également précisé que l’Architecte des Bâtiments de France participerait à ce comité, en notant que des « orientations complémentaires » étaient en cours de définition, dans le cadre du dossier de réalisation de la ZAC J’estime que ces mesures, préconisées dans la charte de développement durable établie par la commune de Valbonne, permettront d’assurer une bonne intégration du projet dans son environnement.


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6/ Toiture végétalisée avec pâturage ? Le sylvopastoralisme peut être utile pour entretenir des espaces naturels et boisés, y compris ceux de la ZAC. En revanche je ne vois pas d’argument en faveur de l’utilisation agro pastorale de la toiture du pôle commercial. La réponse de la SPL Sophia n’apporte aucun élément concret. Le fait que ce « principe » ait été communiqué « comme préalable dans le cadre de la Charte » n’augure rien de bon sur l’application de cette Charte qui comporte pourtant, on l’a vu précédemment, de nombreuses actions qu’il serait nécessaire de mettre en œuvre. Je n’insisterai pas davantage sur cette question qui est et demeurera anecdotique. 7/ La revente des terrains Sur cette question qui, lors de l’enquête publique, a fait l’objet d’une observation négative, j’observerai que rien n’interdit à la commune de vendre des terrains, par application de l’article L2241-1 du code général des collectivités territoriales. Le prix de vente étant particulièrement visé, j’ai constaté que la délibération du Conseil Municipal de Valbonne du 19 octobre 2012 a approuvé la cession de 61 828 m2 de parcelles communales à la Compagnie de Phalsbourg après avoir pris en compte l’avis de France Domaines rendu le 15 octobre 2012 concernant l’évaluation des biens. Les prix ont été différenciés selon le zonage du PLU : 239 €/m2 en zone UJe, 138 € /m2 en zone UEa et 13 €/m2 en zone N. Je n’ai aucune observation à formuler sur ce point. A partir de l’ensemble de ces considérations,

J’émets, un avis favorable à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes

En recommandant que soit assurée la cohérence de la procédure de DUP avec le processus de désaffectation, de déclassement et de classement concernant les voies départementales, processus dont l’aboutissement conditionne la mise en œuvre du projet.

Fait à Villefranche-sur-Mer, le 7 octobre 2013, Le commissaire-enquêteur

Jean Pieffort


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III – Conclusion de l’enquête sur la mise en compatibilité

du PLU de Valbonne Sophia Antipolis La présente conclusion est relative à l’enquête publique portant sur la mise en compatibilité du PLU dans le secteur de la ZAC des Clausonnes, à Valbonne Sophia Antipolis, qui s’est déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013. Cette enquête est liée à la demande de déclaration d’utilité publique du dossier de réalisation de la ZAC des Clausonnes. Mon avis est motivé par les considérations suivantes : Sur la forme, j’ai constaté que : - Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ; - Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ; - L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la réglementation

en vigueur. Sur le fond, Le PLU approuvé ne permet pas la réalisation de l’opération qui fait l’objet de la demande de déclaration d’utilité publique. Une mise en compatibilité du PLU avec cette opération est donc effectivement nécessaire. Les modifications apportées conduisent à émettre plusieurs observations qui concernent : - le zonage ; - le règlement ; - les emplacements réservés ; - les justifications des modifications. 1/ le zonage (cf. plan page suivante) Les zones ou secteurs UJea (pôle majeur), UEa3 (Hameau des Clausonnes) et N (espace naturel de la Valmasque) correspondent aux objectifs de l’opération. Par contre les limites des sous secteurs UJeb et UJec ne sont pas adaptées à la destination des sols retenues dans le projet. On remarquera, en effet, que l’organisation de l’espace retenue permet d’identifier des ilots dont les vocations sont sensiblement différentes :

- l’ilot 2 proche du pôle majeur de l’opération est affecté à du tertiaire (bureaux), si possible « sophipolitain », en tout cas non commercial, cette fonction étant assurée par le pôle avec un programme déjà considérable de 60 000 m2 d’activités commerciales.


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Plan tiré du dossier « 0 » « Présentation de l’opération »

- les ilots 3 et 4 à l’ouest du site, plus éloignés du pôle, sont affectés à des activités plus « classiques », artisanales ou semi-industrielles. L’ilot 3 doit permettre la relocalisation d’activités délogées de l’emprise de l’ilot 1 du « pôle » et de « l’ilot 2 ». L’ilot 4 doit permettre la réalisation d’une centrale à béton

Il est donc souhaitable que les limites des sous secteurs UJeb et UJec soient modifiées pour correspondre à ces vocations. Ainsi : Le sous secteur UJeb englobera l’ilot 2 (activités de bureaux). Le sous-secteur UJec englobera les ilots 3 et 4 (activités artisanales et semi industrielles). Le zonage comportant ces modifications est inclus dans le document établi par la SPL Sophia en réponse à mes observations insérées dans le procès verbal de synthèse (cf. annexe au présent rapport). Une seconde modification a été proposée par la SPL Sophia (Dire déposé lors de l’enquête) : elle consiste à modifier dans l’ilot 4 le polygone d’implantation et l’emprise de l’emplacement réservé au bénéfice de la commune. Cette modification a deux objectifs : éviter toute construction dans la partie sommitale de cet ilot pour des motifs paysagers et…rendre possible la réalisation de l’unité de compostage et la ressourcerie qui étaient situées en dehors du polygone d’implantation. J’émets un avis favorable à ces modifications du plan de zonage.


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2/ le règlement Le règlement intègre l’ensemble des articles nécessaires à la prise en compte de l’opération. - Le Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine a regretté que quelques « éléments simples » relatifs aux gabarits, à la hauteur, au respect de cônes de vue et à l’aspect extérieur des constructions n’aient pas été intégrés au règlement. Cependant, ce service a « noté que la charte de développement encadrera les projets de constructions ». En effet, le comité de pilotage prévu dans la Charte, auquel l’Architecte des Bâtiments de France sera associé, doit permettre d’assurer cet encadrement. La réalisation, en cours, de modélisations du projet en 3 dimensions permettra d’apprécier l’insertion du projet à partir des cônes de vue stratégiques. Ce dispositif doit permettre de répondre aux préoccupations d’insertion dans le paysage du projet qu’il s’avère difficile, aujourd’hui, de réglementer de façon très précise. - On rappellera que le secteur UJeb a vocation à accueillir des bureaux ce qui explique la limitation à 200 m2 des constructions à usage de commerce - Il convient aussi de noter que le projet de règlement soumis à l’enquête comporte quelques anomalies à article UJ2, susceptibles de compromettre la réalisation de l’opération (interdiction des affouillements, des installations classées,…). De même la superficie des surfaces affectées aux commerces liés et nécessaires aux activités de la zone ont été rectifiées en faveur des activités artisanales du sous-secteur UJec. J’estime que ces corrections doivent être prises en compte : elles sont incluses dans le document établi par la SPL Sophia, annexé au présent rapport. 3/ les emplacements réservés - Conformément aux observations émises lors de la réunion d’examen conjoint des Personnes Publiques Associées, les bénéficiaires des emplacements réservés ont été clairement identifiés. - La SPL Sophia a proposé une réduction de la superficie de l’emplacement réservé pour la commune (unité de compostage), en cohérence avec la modification des polygones d’emprise des constructions. Les emplacements réservés et cette rectification n’appellent aucune observation. 4/ - les justifications des modifications. Les modifications apportées au PLU pour assurer sa mise en compatibilité sont justifiées dans la partie 6 (pages 133 et 134).


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Comme cela a été vu à propos du zonage, il a été constaté lors de l’enquête publique que les limites des sous-secteurs UJeb et UJec devaient être rectifiées afin de respecter les objectifs du projet. Cette rectification a été opérée et les objectifs du projet, donc la destination des sols, ont été précisés pour les 3 sous-secteurs UJea, UJeb, UJec, dans le document de la SPL Sophia. Ces précisions permettent de relier de façon plus explicite le projet et sa traduction réglementaire dans le PLU, en termes de zonage et d’articles du règlement. Je considère que ces précisions étaient indispensables à la bonne compréhension des modifications apportées au PLU. A partir de l’ensemble de ces considérations,

J’émets, un avis favorable à la mise en compatibilité du PLU de Valbonne Sophia Antipolis

liée à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes

- en recommandant de prendre en compte l’ensemble des modifications proposées par la SPL Sophia et annexées à mon rapport (3 pièces jointes au mémoire de la SPL Sophia établi le 30 septembre 2013, en réponse à mon procès verbal de synthèse des observations du 16 septembre 2013).


Jean Pieffort


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IV – Conclusion de l’enquête parcellaire La présente conclusion est relative à l’enquête parcellaire conjointe à l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de réalisation de la ZAC des Clausonnes à Valbonne Sophia Antipolis, qui s’est déroulée du jeudi 8 août au vendredi 13 septembre 2013. Mon avis est motivé par les considérations suivantes : Sur la forme, j’ai constaté que :

- Le dossier soumis à l’enquête était correctement constitué ; - Les mesures de publicité ont été effectuées dans les formes et aux dates requises ; - Les notifications individuelles qui ne sont pas parvenues aux propriétaires concernés

ont été affichées en Mairie ; - Tous les autres propriétaires identifiés dans l’état parcellaire ont été effectivement

contactés ; - L’enquête publique s’est déroulée conformément à la législation et à la

réglementation en vigueur.

Sur le fond, Etat parcellaire Aucune observation n’a été émise, ni portée à ma connaissance, pendant l’enquête publique, sur l’état parcellaire établi par le cabinet SEGC Foncier. Plan parcellaire Ce plan distingue - le périmètre de la ZAC (emprise modifiée le 23/7/2012) ; - le périmètre du secteur objet de l’enquête parcellaire (« Contour de l’Etat Parcellaire »). Le contour de l’Etat parcellaire exclut le secteur du Hameau des Clausonnes, ce qui est cohérent avec les orientations du projet d’aménagement de la ZAC qui n’implique aucune expropriation dans ce secteur. Les observations émises lors de l’enquête publique me conduisent à formuler deux remarques : 1/ La parcelle AR5 est concernée pour 580 m2 en raison de l’élargissement prévu de la route départementale n° 103. Le propriétaire (SCI La Valmasque) estime que cet élargissement devrait être effectué, en se référant à la jurisprudence, dans l’emprise des bois départementaux où cette voie est située. Dans sa réponse, la SPL Sophia précise que la localisation de la bretelle de sortie du giratoire a été définie en fonction des emprises de la RD : des considérations techniques imposeraient donc la localisation des 580 m2 susvisés.


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2/ L’expropriation des trois parcelles bâties AS 28, AS 76 et AS 77 Ces terrains bâtis – au moins partiellement - sont situés à l’entrée du chemin des Clausonnes qui permet, actuellement, d’accéder au hameau d’habitation. Les demandes des propriétaires concernés amènent à poser la question de l’utilité des expropriations envisagées pour les raisons suivantes :

- Ces parcelles sont situées dans l’ilot 3 et dans le sous-secteur UJec affecté à des activités artisanales et semi-industrielles ; - Les activités existantes sur ces 3 parcelles correspondent précisément à la vocation et au règlement de ce sous-secteur ; - Ce sous-secteur, qui comprend plusieurs parcelles non bâties, est également destiné par la SPL à reloger les activités existantes qui souhaitent rester aux Clausonnes.

Il apparaît ainsi illogique d’exproprier des parcelle occupées par des activités conformes à l’affectation du secteur (UJec) où elles sont situées, pour les reloger dans le même ilot… La seule utilité d’une telle expropriation pour l’aménageur de la ZAC serait de détruire les bâtiments existants pour réaliser des bâtiments neufs plus qualitatifs. Mais il faut observer que le secteur est excentré, relativement peu perçu, et qu’il sera dominé par…la centrale à béton ce qui limite l’intérêt, voire la possibilité, de réaliser du « qualitatif » dans ce secteur. Dans ces conditions, j’estime que la maîtrise de ces terrains n’est pas nécessaire à la réalisation du projet et que l’intérêt public qu’il y aurait à exproprier ces 3 parcelles, y compris sur le plan financier, n’est pas établi. A partir de l’ensemble de ces considérations,

J’émets, un avis favorable

sur le dossier d’enquête parcellaire relatif à la ZAC des Clausonnes

sous réserve d’exclure les parcelles AS28, AS76 et AS77 du périmètre de l’expropriation (périmètre dénommé « contour de l’Etat parcellaire » dans le Plan de l’état parcellaire)


Jean Pieffort