Pravilnik o Procjenama

Embed Size (px)

Citation preview

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    1/31

    MINISTARSTVO GRADITELJSTVA I

    PROSTORNOGA UREENJA

    2060

    Na temelju lanka 25. Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina (Narodnenovine, broj 78/2015), ministrica graditeljstva i prostornoga ureenja donosi

    PRAVILNIK

    O METODAMA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

    I. OPE ODREDBEPredmet i cilj Pravilnika

    lanak 1.

    (1) Ovim Pravilnikom propisuje se razrada metoda procjene vrijednostinekretnina, razrada kakvoe nekretnine i interkvalitativno izjednaenje,izvoenje nunih podataka, odabir metode za procjenu vrijednosti nekretnina,elementi te oblik i sadraj procjembenog elaborata.

    (2) Metode procjene vrijednosti nekretnina koje se razrauju ovimPravilnikom su poredbena, prihodovna i trokovna metoda.

    (3) Metode iz stavka 2. ovoga lanka propisane su Zakonom o procjenivrijednosti nekretnina.

    (4) Cilj ovoga Pravilnika je utvrivanje trine vrijednosti nekretnina premajedinstvenim metodama i postupcima, u svrhu provedbe odredbi zakona izstavka 3. ovoga lanka.

    Predmet procjene vrijednosti nekretnina

    lanak 2.

    (1) Predmet procjene vrijednosti nekretnina moe biti katastarska esticaukljuujui sve ono to je s njom trajno povezano na njezinoj povrini ili ispodnje.

    (2) Katastarska estica iz stavka 1. ovoga lanka prema svome oblikovanjumoe biti:

    1. pojedinana nekretnina koja je oblikovana na temelju prostornog plana i/iliizvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliina graevne estice (neizgraenaili izgraena graevna estica) i

    Page 1 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    2/31

    2. pojedinana nekretnina koja nije oblikovana na temelju prostornog planai/ili izvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliina graevne estice.

    (3) Katastarska estica iz stavka 1. ovoga lanka moe biti i nesamostalnoiskoristiva djelomina povrina ili samostalno iskoristiva djelomina povrinakoja nije nuna za redovito koritenje graevina.

    (4) Neizgraena graevna estica je pojedinana nekretnina, oblikovana natemelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliinagraevne estice, koja ukljuuje i sve ono to je s njom trajno povezano nanjezinoj povrini ili ispod nje.

    (5) Izgraena graevna estica je pojedinana nekretnina, oblikovana natemelju prostornog plana i/ili izvrnog akta kojim se odreuje oblik i veliinagraevne estice, koja ukljuuje sve ono to je na njezinoj povrini, iznad njeili ispod nje izgraeno, a namijenjeno je da tamo trajno ostane ili je unekretninu ugraeno, njoj dograeno, na njoj nadograeno ili na bilo kojidrugi nain s njom trajno povezano te je njen dio dok se od nje ne odvoji. Nisudijelovi graevne estice one graevine i drugo to je s njom povezano samoradi neke privremene namjene.

    (6) Predmet procjene vrijednosti mogu biti pojedinana stvarna prava koja supovezana s vlasnitvom nekretnine kao to su pravo graenja i pravo slunosti,obveznopravni odnosi zakupa i najma, prava koja proizlaze iz posebnih

    propisa iz podruja prostornog planiranja, zatite okolia, zatite prirode,zatite spomenika kulture, energetike, rudarstva, vodnog gospodarstva,umarstva i poljoprivrede.

    Dan vrednovanja i dan kakvoe

    lanak 3.

    Dan kakvoe naelno odgovara danu vrednovanja, osim ako je zbog pravnihili drugih razloga za stanje nekretnine mjerodavan drugi trenutak.

    Neuobiajene ili osobne okolnosti

    lanak 4.

    (1) Utjecaj neuobiajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ilidrugi podatci znaajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka uusporedivim sluajevima. U samom postupku procjene vrijednosti nekretninaznaajna odstupanja odnose se na pojedinana odstupanja kupoprodajnihcijena vea od 30% od prosjene kupoprodajne cijene poredbenih nekretninanakon provoenja meuvremenskog i interkvalitativnog izjednaenja.

    (2) Znaajno odstupanje iz stavka 1. ovoga lanka moe se odnositi i napojedinana odstupanja kupoprodajnih cijena koja su vea od dvostrukogstandardnog odstupanja od prosjene kupoprodajne cijene poredbenihnekretnina nakon provoenja meuvremenskog i interkvalitativnog

    izjednaenja (pravilo 2-sigma).(3) Znaajno odstupanje iz stavka 1. ovoga lanka moe se odnositi i na

    pojedinana odstupanja kupoprodajnih cijena koja znaajno prekorauju

    Page 2 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    3/31

    veinu iznosa poredbenih kupoprodajnih cijena i drugih podataka nausporedivim podrujima pa ih procjenitelj moe iskljuiti iz daljnjeg izrauna

    prije provoenja meuvremenskog i interkvalitativnog izjednaenja(eliminacija netipinih iznosa), a njihovo iskljuivanje treba obrazloiti u

    procjembenom elaboratu.

    Obraun plotine povrina i obujma graevina

    lanak 5.

    (1) Za potrebe procjene vrijednosti graevina, plotine povrina i obujmagraevina definiraju se i proraunavaju prema postupcima sadranim uhrvatskoj normi HRN ISO 9836:2011.

    (2) Za izraun odnosa vrijednosti povrina pojedinih samostalnih uporabnihjedinica u zgradama, koristi se plotina povrina proraunata prema toki5.1.7. norme HRN ISO 9836:2011 i koeficijenti korisne vrijednosti povrina

    iskazani u Prilogu 1. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika.(3) Prilikom obrauna plotina povrina i obujma zgrada, dozvoljena suodstupanja 2% od izvedenog stanja samostalne uporabne jedinice.

    (4) Prilikom izrade procjena vrijednosti nekretnina, potrebno je voditi rauna opovijesnim promjenama koeficijenata korisne vrijednosti povrina i nainimaupisa istih u slubene registre poredbenih nekretnina.

    II. OPI VRIJEDNOSNI ODNOSI I MEUVREMENSKOIZJEDNAENJE

    Izvori podataka za utvrivanje opih vrijednosnih odnosa

    lanak 6.

    Do izvoenja indeksnih nizova (baznih indeksa) za lokalno trite nekretninaod strane procjeniteljskih povjerenstava, za meuvremensko izjednaenjemogu se koristiti drugi indeksni nizovi poput onih objavljenih na Eurostatu(Hrvatska narodna banka), Dravnom zavodu za statistiku, Hrvatskojgospodarskoj komori, kao i odgovarajui statistiki podatci agencija za

    posredovanje u prometu nekretninama ukoliko su takvi podaci javno dostupni.

    Od raspoloivih podataka uzimaju se u obzir oni koji najbolje odraavaju opevrijednosne odnose na lokalnom tritu nekretnina.

    Vremensko razdoblje za meuvremensko izjednaenje

    lanak 7.

    (1) Pomou indeksnih nizova dozvoljeno je meuvremensko izjednaenjekupoprodajnih cijena poredbenih nekretnina koje su ugovorene najvie etirigodine unatrag u odnosu na dan vrednovanja.

    (2) Ako procjenitelj raspolae dovoljnim brojem kupoprodajnih cijenaporedbenih nekretnina koje su vremenski blie danu vrednovanja od najviegvremenskog razdoblja iz stavka 1. ovoga lanka, starije kupoprodajne cijene

    Page 3 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    4/31

    mogu se iskljuiti iz daljnjeg izrauna, a njihovo iskljuivanje treba obrazloitiu procjembenom elaboratu.

    III. STANJE ODNOSNO KAKVOA NEKRETNINE IINTERKVALITATIVNO IZJEDNAENJE

    Stanje nekretnine

    Openito o stanju nekretnine

    lanak 8.

    (1) Obiljeja koja utjeu na vrijednost nekretnine treba procijeniti na temeljustvarnih fiziko-tehnikih pokazatelja u relacijama s pokazateljima koji suutemeljeni na gospodarenju nekretninom po naelu dobrog gospodara.

    (2) Ako se radi o obiljejima iji utjecaj prelazi granice kompetencija

    procjenitelja, potrebno je u okviru izrade procjembenog elaborata ukljuitispecijaliziranog strunjaka za pojedina pitanja, posebno kod utjecajaoneienja i emisija, utjecaja postojeih nasada ili utjecaja na biotope.

    (3) Kod izrade procjene vrijednosti nekretnina pored kategorije zemljitaposebno se uzima u obzir jesu li zemljita na dan kakvoe:

    1. mogla biti privedena graevinskom ili drugom koritenju uz troak koji jeznaajno iznad uobiajenog na temelju njihovog ranijeg koritenja

    2. javne namjene,

    3. odreena za postav postrojenja za istraivanje, razvoj ili koritenjeobnovljivih izvora energije,

    4. u podruju zatienom temeljem posebnog propisa kojim se ureuje zatitaprirode,

    5. unutar prostornih mea kulturnog dobra temeljem posebnih propisa.

    (4) Za procjenu vrijednosti slunosti puta u sluaju da okrnjenosti ne umanjujumjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat e se koeficijenti iz tablice u

    Prilogu 2. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izraunavaumanjenje vrijednosti prostora za izvravanje slunosti puta na poslunojnekretnini (pojasa) od strane vlasnika povlasne nekretnine na temelju sadrajaovlatenja.

    (5) Za procjenu vrijednosti slunosti vodova u sluaju da okrnjenosti neumanjuju mjeru koritenja cijele nekretnine, primjenjivat e se koeficijenti iztablice u Prilogu 3. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, kojima se izraunavaumanjenje vrijednosti prostora za izvravanje slunosti vodova na poslunojnekretnini (pojasa) od strane nositelja predmetne osobne slunosti.

    Openito o kategorijama zemljita

    lanak 9.

    Page 4 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    5/31

    (1) Vrijednosni odnosi izmeu razliitih kategorija zemljita openito seutvruju za lokalno trite nekretnina primarno na temelju najmanje trikupoprodajne cijene poredbenih nekretnina iz svake pojedine kategorijezemljita.

    (2) U sluaju da vrijednosni odnosi nisu utvreni na nain iz stavka 1. ovogalanka i da nedostaje dovoljan broj ili uope nema kupoprodajnih cijena

    poredbenih nekretnina iz kategorije zemljita kojoj pripada procjenjivananekretnina, privremena vrijednost nekretnine se diskontira na nain da seuzima u obzir vrijeme ekanja.

    (3) Ako u sluaju iz stavka 2. ovoga lanka nije mogue s dovoljnomsigurnou utvrditi niti vrijeme ekanja, tada se smiju koristiti orijentacijskivrijednosni odnosi iz tablice u Prilogu 4. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.

    Kategorije zemljita

    lanak 10.(1) Kategorije zemljita u smislu ovoga Pravilnika su:

    1. Prva kategorija zemljita koja obuhvaa katastarske estice na kojima suispunjeni uvjeti za izdavanje graevinske dozvole prema posebnom zakonukojim se ureuju pitanja gradnje.

    2. Druga kategorija zemljita koja obuhvaa katastarske estice nagraevinskom zemljitu za koje su doneseni svi propisani prostorni planovi alise zbog pravnih ili stvarnih razloga ne moe ishoditi graevinska dozvola

    prema posebnom zakonu kojim se ureuju pitanja gradnje.

    3. Trea kategorija zemljita obuhvaa katastarske estice na graevinskomzemljitu za koje nisu doneseni svi propisani prostorni planovi.

    4. etvrta kategorija zemljita obuhvaa ostalo zemljite izvan graevinskogpodruja.

    (2) U etvrtoj kategoriji zemljita razlikuju se:

    1. poljoprivredne i umske povrine koje e se na temelju objektivnih znaajkiu dogledno vrijeme iskljuivo koristiti za poljoprivredno i umsko

    gospodarenje. Tu se ubrajaju i zemljita za koja postoje ogranienja upostupku njihove obrade i koritenja (primjerice zemljita u vodozatitnimpodrujima), ume s ogranienim nainom koritenja (primjerice zatitne umei ume u parkovima prirode i nacionalnim parkovima), neplodne i neobraene

    povrine.

    2. pogodna poljoprivredna zemljita obuhvaaju poljoprivredne i umskepovrine iji naroito povoljan poloaj moe utjecati na viu razinu trinevrijednosti zemljita u odnosu na poljoprivredna zemljita koja su udaljenijaod naselja. Znaajke koje upuuju na pogodna poljoprivredna zemljita su:

    a. blizina podruja koja su ve urbanistiki ureena,

    b. podruja za koja se oekuje daljnji urbanistiki razvoj,

    Page 5 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    6/31

    c. naroite privlane snage okolnih podruja ili lijepog krajobraznog okolia sdobrom prometnom povezanosti s urbanim aglomeracijama,

    d. kupci katastarskih estica nisu poljoprivrednici,

    e. nain koritenja nije vezan za poljodjelstvo.

    3. povrine na predjelima manje prirodne i krajobrazne vrijednosti na kojimase namjerava graditi kamp, igralite za golf ili drugo sportsko-rekreacijskoigralite na otvorenom prema uvjetima propisanim posebnim zakonom kojimse ureuje podruje prostornoga ureenja.

    Vrsta i mjera graevinskog koritenja zemljita

    lanak 11.

    (1) U sluaju da doputena vrsta i mjera graevinskog koritenja okolnogzemljita redovito odstupa u odnosu na procijenjivanu katastarsku esticu,mjerodavno je ono koritenje koje se stvarno moe postii na katastarskojestici.

    (2) Pri utvrivanju mjere graevinskog koritenja u pravilu se uzima najveadoputena iskoristivost ako je ona u okoliu stvarno mogua. Ukoliko mjeragraevinskog koritenja nije propisana u prostornom planu, mjerodavna jegraevinska iskoristivost u neposrednom susjedstvu (interpolacija).

    Prava i tereti koji utjeu na vrijednost

    lanak 12.

    (1) Tereti na katastarskoj estici mogu promijeniti njenu kakvou. Prava itereti koji utjeu na vrijednost katastarske estice utjeu i na cijenu i nafinanciranje.

    (2) U pravilu trina vrijednost prava i tereta dobiva se kao razlika izmeutrine vrijednosti katastarske estice koja je neoptereena pravom i trinevrijednosti katastarske estice koja je tim pravom optereena (diferencijski

    postupak).

    (3) Upisi hipoteka utjeu na financiranje ali ne utjeu na vrijednost nekretnine.

    Doprinosi

    lanak 13.

    (1) Za stanje nekretnine glede doprinosa mjerodavni su propisi koji ureuju topodruje.

    (2) Ako na dan vrednovanja nisu plaeni potrebni doprinosi, onda se zaprocjenu vrijednosti nekretnine taj iznos umanjuje od njene privremenevrijednosti kao budui teret koji se i dalje nalazi na katastarskoj estici.

    Poloajna obiljeja

    Page 6 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    7/31

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    8/31

    osiguravajua drutva i banke. Takva lokacija se uglavnom protee na malomprostoru od najvie 500 m duine ulica ili trgova.

    b) Vrlo dobra lokacija nalazi se blizini sredita velikog grada ili u sredituostalih gradova (naselja) s vrlo dobrom infrastrukturom, vrlo dobre prometne

    povezanosti s cestovnom mreom i dovoljno parkiralinog prostora naprihvatljivoj udaljenosti.

    c) Dobra lokacija nalazi se u velikom gradu ili u blizini sredita ostalihgradova (naselja) s dobrom infrastrukturom i dobre prometne povezanosti.

    d) Loa lokacija nalazi se u naselju s nedovoljnom infrastrukturom,nepovoljne prometne povezanosti, u blizini proizvodnih nekretnina.

    (7) Mogue iznimke od ocjene poloaja (lokacije) opisane u stavcima 4. i 6.ovoga lanka, potrebno je argumentirati dodatnom analizom prema naelimaiz ovoga lanka.

    Utjecaj buke i zagaenja zraka

    lanak 15.

    (1) Utjecaj buke na smanjenje vrijednosti nekretnina obuhvaa sekoeficijentima iz tablice u Prilogu 6. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika,uvaavajui propise kojima se ureuju pitanja zatite od buke.

    (2) Utjecaj zagaenja zraka na vrijednost nekretnina obuhvaa sekoeficijentima iz tablice u Prilogu 7. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika,uvaavajui propise kojima se ureuju pitanja zatite zraka.

    Vrijeme ekanja

    lanak 16.

    (1) Procjena vremena ekanja mora biti odvojena od rizinih (pekulantskih)razmatranja koja nerealno procjenjuju promjene stanja katastarske estice zbog

    promjene kategorije zemljita izvan stanja koja su utvrena zakonom,odgovarajuim prostornim planom i iskustvenim podacima o vremenu koje je

    potrebno za poetak graevinskog koritenja na usporedivim podrujima.

    (2) Vrijeme ekanja moe se utvrditi i kod prve i druge kategorije zemljita usluaju da za to postoje pravni i stvarni razlozi kao to su primjerice nerijeeniimovinsko-pravni odnosi ili su u tijeku sudski ili upravni postupci kojionemoguuju poetak stvarnog koritenja graevne estice.

    (3) Utjecaj vremena ekanja na vrijednost nekretnine moe se izraunatiprimjenom pravila kamatnog rauna prema sljedeem izrazu kojim seporedbena vrijednost diskontira (1/qn = faktori diskontiranja, u tablici izPriloga 8. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika) na sadanju vrijednost natemelju procijenjenog vremena ekanja i odgovarajue kamatne stope nanekretnine:

    Vo = (1/qn) Vn ; q = 1 + p/100

    Page 8 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    9/31

    Vo = sadanja vrijednost; Vn = konana vrijednost; n = vrijeme ekanja ugodinama; p = kamatna stopa na nekretninu

    Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja

    lanak 17.

    (1) U pravilu za utvrivanje trine vrijednosti nekretnina potrebno je imati uvidu odrivi vijek gospodarskog koritenja i predvidivi ostatak odrivog vijekagospodarskog koritenja. Tehniki vijek koritenja (vijek trajanja konstrukcije)

    je dui od gospodarskog vijeka koritenja. Predvidivi ostatak odrivog vijekakoritenja utvruje na temelju odbitaka zbog starosti odrivog vijekakoritenja.

    (2) Odrivi vijek koritenja i predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenjagraevina procjenjuje se prema vrsti i obiljejima graevine, a osobitouzimajui u obzir nain gradnje.

    (3) Temelj za odabir prosjenog gospodarskog odrivog vijeka koritenja zapojedine vrste graevina mogu biti i odgovarajui podatci iz zemalja lanicaEuropske unije ako su ti podatci javno dostupni. Odrivi vijek koritenjauzima se u obzir primarno prema poloaju graevine, njenih obiljeja igospodarske iskoristivosti. Vrijednosti odrivog vijeka koritenja graevina(OVK) nalaze se u tablici iz Priloga 9. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.

    (4) Prilikom utvrivanja predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenjagraevina treba razmotriti injenice vezano uz ispunjavanje zahtjeva zazdravim ivotnim i radnim uvjetima, sigurnosti na predmetnoj katastarskoj

    estici ili utjecaju na ljude koji ive ili rade u okolnom podruju ili buduimgospodarskim zahtjevima u odnosu na vrstu i opremu graevine.

    (5) Predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina se odabire prematrenutnoj namjeni predmetne graevine. Sa smanjivanjem predvidivog ostatkaodrivog vijeka koritenja poveava se znaenje njegove ispravne procjene.

    (6) Kod katastarskih estica na kojima je izgraeno vie samostojeihgraevina razliitog predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja koje inegospodarsku cjelinu, kao i kod graevina s razliitim graevinskimelementima iji predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja meusobno

    znaajno odstupa, te u sluaju kada jednu nekretninu predstavljaju kue u nizu,tada za procjenu predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja gospodarskecjeline nije mjerodavan predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenjagraevina kod kojih je ostatak najkrai, ve se isti utvruje s gospodarskiracionalnog stajalita uzimanjem u obzir mogunosti osuvremenjivanjagospodarski istroenih graevina ili graevnih elemenata.

    (7) Za predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevina (OOVK) koristese tablice iz Priloga 10. koji je sastavni dio ovog Pravilnika.

    Daljnja obiljeja nekretnine

    lanak 18.

    Page 9 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    10/31

    Daljnja obiljeja nekretnine utvruju se na temelju oevida, iz vjerodostojnihisprava pribavljenih od stranaka, iz arhivske grae i drugih javno dostupnihizvora.

    Interkvalitativno izjednaenje i odstupanja u kakvoi

    Interkvalitativno izjednaenje

    lanak 19.

    Koritene poredbene cijene, pribline vrijednosti zemljita i poredbenipokazatelji izgraenih katastarskih estica (faktori zgrade i faktori prihoda)svojim obiljejima katastarske estice dokazuju dovoljnu podudarnost sobiljejima procjenjivanje katastarske estice ako razlike u vrijednostikoritenih dodataka i odbitaka za interkvalitativno izjednaenje ne prelazi 40% izlazne vrijednosti.

    Odstupanja u kakvoi zemljita stambene namjene

    lanak 20.

    (1) Do donoenja odgovarajuih koeficijenata za preraunavanje za lokalnotrite nekretnina, za preraunavanje odstupanja u kakvoi zbog razliite mjeregraevinskog koritenja zemljita koja se nalaze u zoni stambene ili preteitostambene namjene propisuju se odgovarajui koeficijenti u tablici iz Priloga11. koji je sastavni dio ovoga Pravilnika, i to kao odnos izmeu koeficijenataiskoristivosti usporedivih zemljita (ki) i koeficijenata iskoristivosti predmetautvrivanja trine vrijednosti (ki) u rasponu od 0,4 do 2,4.

    (2) Meuvrijednosti koeficijenata za preraunavanje koje nisu navedene utablinom prikazu iz stavka 1. ovoga lanka mogu se izraunati primjenomlinearne interpolacije.

    (3) U tablinom prikazu iz stavka 1. ovoga lanka neposredno su prikazanerazlike u vrijednosti graevnih estica.

    Odstupanja u kakvoi zemljita namijenjenih stvaranju prihoda

    lanak 21.

    Za razlike u vrijednosti katastarskih estica koje nastaju zbog odstupanja mjeregraevinskog koritenja za zemljita ija je namjena ili preteita namjenastvaranje prihoda primjenjivat e se linearni pristup.

    Odstupanja u kakvoi arondacijskih povrina

    lanak 22.

    (1) Arondacijske povrine u smislu ovoga Pravilnika su katastarske esticekoje nisu javne namjene, odnosno one katastarske estice ili njihovi dijelovi

    koji zadovoljavaju sljedee uvjete:

    Page 10 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    11/31

    1. zbog svoje veliine, oblika, poloaja i pogodnosti za gradnju ne mogu bitisamostalne graevne estice

    2. spajanjem kojih se s drugim katastarskim esticama ili njihovim dijelovimane moe formirati nova graevna estica minimalne povrine odreene

    prostornim planom odnosno koje se nalaze izmeu ve formiranih graevnihestica

    3. mogu se stvarno koristiti i racionalno iskoritavati samo od strane vlasnikasusjedne graevne estice ili njihovim pripajanjem susjednoj graevnoj estici.

    (2) Razlike u vrijednosti arondacijskih povrina u odnosu na trinu vrijednostokolnog zemljita zbog razliite veliine, oblika, poloaja, pogodnosti zagradnju, mogunosti stvarnog koritenja i iskoristivosti arondacijskih povrinaraunaju se pomou koeficijenata za preraunavanje iji rasponi su zadani utablici iz Priloga 12. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.

    IV. NUNI PODATCIOsnove za procjenu

    lanak 23.

    (1) Podatke koji su nuni za procjenu vrijednosti nekretnine treba procijenitina temelju dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnihkupoprodajnih cijena uzimajui u obzir ope vrijednosne odnose.

    (2) Nuni podaci za procjenu vrijednosti nekretnine primarno obuhvaaju

    kamatne stope na nekretnine, koeficijente za prilagodbu, indeksne nizove(bazne indekse), koeficijente za preraunavanje i poredbene pokazatelje zaizgraena zemljita.

    (3) Kupoprodajne cijene onih nekretnina koje meusobno odstupaju u svojimobiljejima prikladne su u smislu stavka 1. ovoga lanka samo ako seodstupanja:

    1. izjednauju u svom utjecaju na cijene i

    2. ako se mogu uzeti u obzir putem dodataka, odbitaka ili putem drugih

    prikladnih postupaka.Kamatne stope na nekretnine

    lanak 24.

    (1) Kamatne stope na nekretnine obuhvaaju ope vrijednosne odnose natritu nekretnina, a utvruju se na temelju prikladnih kupoprodajnih cijena injima odgovarajuih istih prihoda koji se mogu ostvariti od najma ili zakupanekretnine za istovrsno izgraene i koritene nekretnine uzimajui u obzir

    predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja zgrade prema osnovama

    prihodovne metode.(2) Prikladna kamatna stopa na nekretninu utvruje se prema vrsti nekretnine(primjerice najamne nekretnine, nekretnine mjeovite namjene, trgovake

    Page 11 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    12/31

    nekretnine, gospodarske nekretnine ili slino) i poloaja na tritu nekretnina.U sluaju da se na lokalnom ili regionalnom tritu nekretnina ne moguutvrditi kamatne stope na nekretnine, doputeno je koritenje kamatnih stopaiz drugih usporedivih podruja.

    (3) Orijentacijske vrijednosti kamatnih stopa na nekretnine koje se mogukoristiti u prijelaznom razdoblju, do objave kamatnih stopa na nekretnine zalokalno trite, propisane su u tablici iz Priloga 13. koja je sastavni dio ovogaPravilnika.

    (4) Kamatnom stopom na nekretnine uzimaju se openito u obzir svi oekivanibudui razvoji, a poglavito prihodovni i vrijednosni odnosi i uobiajeniporezni okvir. Suprotno od prethodne reenice, posebni prihodovni odnosi natemelju ugovora o najmu/zakupu stanova ili poslovnih prostora zahtijevaju

    posebno razmatranje.

    Koeficijenti za prilagodbu

    lanak 25.

    Koeficijenti za prilagodbu u smislu ovog Pravilnika smatraju se osobito:

    1. koeficijenti za prilagodbu trokovne vrijednosti koji se izvode iz odnosaprikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuim trokovnim vrijednostima,primjerice samostojeih obiteljskih kua i obiteljskih kua u nizu

    2. koeficijenti za prilagodbu financijsko-matematike vrijednosti pravagraenja ili katastarskih estica optereenih pravom graenja koji se izvode izodnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajuim pravima graenja ilikatastarskim esticama optereenim pravom graenja.

    Indeksni nizovi (bazni indeksi)

    lanak 26.

    Indeksni nizovi (bazni indeksi) izvode se za nekretnine usporedivog poloaja ikoritenja, a osobito za:

    1. cijene zemljita

    2. cijene stanova kao posebnih dijelova nekretnine

    3. cijene obiteljskih kua.

    Koeficijenti za preraunavanje

    lanak 27.

    (1) Koeficijenti za preraunavanje koji su propisani u prilogu ovoga Pravilnikasu: koeficijenti razliite mjere graevinskog koritenja, koeficijenti za

    preraunavanje arondacijskih povrina, koeficijenti za preraunavanje

    slunosti puta, koeficijenti za preraunavanje slunosti vodova.

    Page 12 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    13/31

    (2) Za potrebe procjene vrijednosti nekretnina mogu se izvesti i drugikoeficijenti za preraunavanje razlika u vrijednosti drugih obiljeja istovrsnihnekretnina.

    Poredbeni pokazatelji za izgraene katastarske estice

    lanak 28.Poredbeni pokazatelji slue za izraunavanje poredbene vrijednosti izgraenihnekretnina u odnosu na neku pogodnu jedinicu kojom se opisuje predmetnanekretnina.

    V. ODABIR METODE ZA PROCJENU VRIJEDNOSTINEKRETNINA

    Openito o odabiru metode

    Odabir metode i budue koritenje nekretnine

    lanak 29.

    (1) Kod izgraenih katastarskih estica za odabir metode i odabir podatakarazmatra se trenutno i budue koritenje nekretnine. Budue koritenjenekretnine se odabire prema koritenju koje se uobiajeno ostvaruje ako je

    pravno dopustivo, gospodarski opravdano, fiziki izvedivo i dokazivo.

    (2) Budue koritenje nekretnine ne smije imati uporite u rizinim(pekulativnim) oekivanjima ve se mora temeljiti na prostornim planovima

    te drugim pravnim i stvarnim okolnostima (primjerice potranja za gradnjom,investicijski projekti jedinice lokalne samouprave, programi gradnje jedinicelokalne samouprave, sklopljeni ugovori o financiraju izgradnje komunalneinfrastrukture s jedinicom lokalne samouprave, struktura naselja i dr.), u

    protivnom se takvi procjembeni elaborati nee uzeti u obzir.

    Odabir metode i vrste koritenja nekretnine

    lanak 30.

    (1) U svrhu odabira metode za procjenu vrijednosti nekretnine, nekretnine seprema vrsti koritenja dijele na:

    1. najamne stambene nekretnine to su one nekretnine koje se premaukupnom godinjem prihodu koriste preko 80% za stanovanje

    2. poslovne nekretnine to su one nekretnine koje se prema ukupnomgodinjem prihodu koriste preko 80% za zakup pravnim osobama, obrtnicima idrugim poslovnim oblicima fizikih osoba.

    3. nekretnine mjeovite namjene to su one nekretnine koje se djelominokoriste za najam a djelomino za zakup, a nisu najamne stambene nekretnine,

    poslovne nekretnine, obiteljske kue

    Page 13 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    14/31

    4. nekretnine stambene namjene to su one nekretnine koje se koriste preko70% u svrhu osobnog stanovanja, primjerice viestambene zgrade ili obiteljskekue.

    (2) Prilikom primjene prihodovne metode na primjereni nain utvruje sepoloaj na tritu nekretnina uzimanjem u obzir prihodovnih odnosa, kamatnihstopa na nekretnine, trokova gospodarenja i drugih okolnosti koje utjeu navrijednost nekretnine.

    (3) Kod graevina koje ne ispunjavaju temeljne zahtjeve za graevine premaposebnom zakonu kojim se ureuje podruje gradnje, za procjenu vrijednostinekretnina mogua je primjena likvidacijskog postupka.

    Odabir prihodovne metode za nekretnine javne namjene

    lanak 31.

    (1) Prihodovna metoda se primjenjuje i za nekretnine koje e zadrati javnunamjenu ako javna vlast razmatra zakup. Pri tome se polazi od poredbenihnekretnina, primjerice:

    za upravne zgrade: prihodi od uredske namjene poredbene kakvoe,

    za djeje domove, djeje vrtie, domove za rehabilitaciju djece: poredbeneprivatne ustanove,

    za kole: prihodi od poredbenih privatnih ili drugih zgrada takve namjene,

    i sline usporedbe.

    (2) Trokovna metoda se moe koristiti kao potpora prihodovnoj metodi priemu se mora uzeti u obzir ograniena gospodarska iskoristivost nekretnina

    putem gospodarskog zastarijevanja. To vrijedi osobito za koritenje bivihnekretnina javne namjene, primjerice koritenja vojnih graevina u

    poduzetnike svrhe.

    Odabir trokovne metode

    lanak 32.

    (1) Trokovna metoda moe se koristiti kao potpora za procjenu vrijednostinekretnina kod novih graevina koje su usmjerene na stvaranje prihoda radiutvrivanja pokrivenosti trokova gradnje buduim prihodima od najma ilizakupa nekretnine.

    (2) Trokovna metoda moe se koristiti kod starijih graevina kojima jepotrebno intenzivno odravanje i koje zahtijevaju visoke trokoverekonstrukcije i modernizacije ako trokovna metoda vodi do ostatkavrijednosti nakon odbitka trokova navedenih radova, kao i kod procjenevrijednosti naknadnog ulaganja u graevine.

    (3) Prilikom primjene trokovne metode uzimaju se u obzir normalni trokovigradnje, umanjenje vrijednosti zbog starosti, nedostatci i tete na graevini kaoi druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.

    Page 14 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    15/31

    Openito o prilagodbi trinoj vrijednosti

    lanak 33.

    (1) Ako se u primjeni pojedine metode procjene vrijednosti nekretninakoriteni podatci ne mogu uzeti u obzir na zadovoljavajui nain zbog

    odstupanja u obiljejima koja utjeu na vrijednost nekretnine u odnosu naobiljeja procjenjivane nekretnine, potrebno je u procjembenom elaboratuobrazloiti stanje ponude i potranje i provesti korekcije privremenevrijednosti putem druge metode za potporu primjenom odgovarajuihdodataka ili odbitaka.

    (2) Rezultat primijenjene metode treba kritiki razmotriti prema kriterijuvisine provedene korekcije za prijelaz s privremene vrijednosti na trinuvrijednost. Visoke korekcije za prilagodbu tritu u smislu najviih razlika uvrijednosti koritenih dodataka ili odbitaka iz lanka 19. ovog Pravilnikagovore protiv prikladnosti koritene metode i takvi procjembeni elaborati nee

    se uzeti u obzir.

    Odabir metode u posebnim sluajevima

    Likvidacijski postupak za procjenu vrijednosti nekretnina

    lanak 34.

    (1) U sluaju da prilikom umanjenja istog prihoda za ukamaeni udjelvrijednosti zemljita ne preostane udjel za obraun vrijednosti graevina,

    prihodovna vrijednost nekretnine utvrdit e se u naelu u visini vrijednosti

    zemljita.

    (2) Ako se graevina moe odmah ukloniti, trina vrijednost se utvruje kaotrina vrijednost zemljita umanjena za trokove ruenja, odvoza i ienja iuveana za plaene doprinose.

    (3) Ako se graevina moe ukloniti u dogledno vrijeme, trina vrijednostutvruje se kao diskontirana vrijednost zemljita prema odrivom vijekukoritenja graevine uveana za sadanju vrijednost istog prihoda u tomvremenu i umanjena za trokove ruenja, odvoza i ienja.

    VI. POREDBENA METODA

    Openito o poredbenoj metodi

    Osnove za utvrivanje poredbene vrijednosti

    lanak 35.

    (1) Za izvoenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onihnekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnaobiljeja sukladno lanku 19. ovoga Pravilnika.

    (2) Ako se na podruju u kojem je smjetena procjenjivana nekretnina nepronalazi dovoljan broj kupoprodajnih cijena tada se za izvoenje poredbenih

    Page 15 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    16/31

    cijena mogu koristiti kupoprodajne cijene iz drugih poredbenih podruja kojesa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obiljeja.

    Vrijednost zemljita i vrijednost izgraenih katastarskih estica uporedbenoj metodi

    Utvrivanje poredbene vrijednosti zemljita

    lanak 36.

    (1) Poredbena vrijednost zemljita se u poredbenoj metodi utvruje bezuzimanja u obzir graevina.

    (2) Iznimno od stavka 1. ovoga lanka, postojee graevine na katastarskojestici izvan graevinskog podruja uzimaju se u obzir kod utvrivanjavrijednosti zemljita ako su pravno i gospodarski iskoristive.

    (3) Oekuje li se uskoro uklanjanje graevina, vrijednost zemljita iz stavka 1.ovoga lanka umanjit e se za uobiajene trokove ruenja, odvoza i ienja.

    (4) Do skorog uklanjanja graevina dolazi:

    1. ako graevine nisu vie iskoristive,

    2. ako se ne radi o postojeoj graevini,

    3. ako nediskontirana vrijednost zemljita bez uzimanja u obzir trokovaruenja, odvoza i ienja dostie ili prestie prihodovnu vrijednost koja je

    utvrena u prihodovnom postupku.(5) U sluaju znaajnog odstupanja injeninog od doputenog koritenja, zautvrivanje trine vrijednosti mjerodavno je ono koritenje koje se stvarnomoe postii na katastarskoj estici, posebice glede znaajne okrnjenostiiskoristivosti putem postojeih graevina na katastarskoj estici, ukoliko toodgovara uobiajenom poslovnom prometu.

    Poredbena vrijednost kod izgraenih katastarskih estica

    lanak 37.

    (1) Poredbena vrijednost izgraenih zemljita obuhvaa vrijednost zemljita,vrijednost graevine i vrijednost ureaja. Pri tome se ne radi o zbrojunavedenih vrijednosti, ve o jedinstvenoj vrijednosti nekretnine koja obuhvaasve svoje sastavne dijelove kao gospodarsku cjelinu.

    (2) Trina vrijednost izgraenih zemljita moe se utvrditi poredbenim putemiz kupoprodajnih cijena i uz pomo poredbenih pokazatelja (pokazatelji

    prihoda i pokazatelji zgrade).

    (3) U sluaju primjene poredbenih pokazatelja poredbena vrijednost dobiva seputem umnoka godinjeg prihoda ili drugih odnosnih jedinica procjenjivanenekretnine s poredbenim pokazateljem. Poredbeni pokazatelji su prikladni akose obiljeja nekretnine koritenih nekretnina dovoljno podudaraju s

    Page 16 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    17/31

    obiljejima procjenjivane nekretnine pri emu se mogu koristiti lokalnoizvedeni poredbeni pokazatelji.

    Poredbena metoda kod prodaje zemljita i zgrada od strane

    javnopravnih tijela

    lanak 38.U sluaju da se radi o prodaji zemljita i zgrada od strane javnopravnih tijelasukladno Priopenju Komisije o elementima dravne potpore kod prodajezemljita i zgrada od strane javnopravnih tijela (97/C 209/03) i da ne postoje

    poredbene kupoprodajne cijene za nekretninu koja je predmet procjene,doputeno je u okviru poredbene metode koristiti najbolje ponude iz postupka

    ponude:

    1. ako je proveden kvalificirani ponudbeni postupak,

    2. ako se mogu iskljuiti neuobiajene ili osobne okolnosti s najveimodstupanjem od -20% u odnosu na najbolju ponudu i

    3. ako se kupoprodaja moe realizirati prema najboljoj obvezujuoj ponudi.

    VII. PRIHODOVNA METODA

    Openito o prihodovnoj metodi

    Osnove za utvrivanje prihodovne vrijednosti

    lanak 39.

    (1) U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvruje na temeljuprihoda koji se postiu na tritu (odrivi prihodi). Ako su prihodovni odnosi udogledno vrijeme podloni znaajnim odstupanjima ili znaajno odstupaju od

    prihoda koji se postiu na tritu, prihodovna vrijednost moe se utvrditi i natemelju periodiki razliitih prihoda.

    (2) Prihodovna vrijednost izgraenih zemljita obuhvaa vrijednost zemljita,vrijednost graevine i vrijednost ureaja.

    (3) Prihodovna vrijednost moe se utvrditi na temelju:

    1. ope prihodovne metode (tzv. dvotrana prihodovna metoda),

    2. pojednostavljene prihodovne metode (tzv. jednotrana prihodovna metoda) i

    3. periodine prihodovne metode.

    Inaice prihodovne metode

    Opa prihodovna metoda

    lanak 40.

    Page 17 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    18/31

    (1) U opoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje se na temeljuprihoda koji se postiu na tritu iz utvrene vrijednosti zemljita uveane zakapitaliziranu razliku istog prihoda i odgovarajueg ukamaivanja vrijednosti

    prema openitom izrazu:

    PV = (PG VZ p/100) M + VZ

    M = (qn1)/qn(q1)

    q = 1 + (p/100)

    PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ =vrijednost zemljita; M = multiplikator; p = kamatna stopa nekretnine; n =

    predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevine.

    (2) Za utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita mjerodavna jekamatna stopa na nekretnine koja se uzima kao osnovica za kapitalizaciju.Kod utvrivanja iznosa ukamaene vrijednosti zemljita ne uzimaju se u obzirdjelomine povrine koje se mogu samostalno koristiti.

    (3) Opa prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izraunati vrijednostgraevina odvojeno od vrijednosti zemljita na temelju budueg prihoda. Utom sluaju vrijednost zemljita se utvruje primjenom poredbene metode.Vrijednost zemljita i vrijednost graevine zajedno daju prihodovnu vrijednostizgraene graevne estice.

    Pojednostavljena prihodovna metoda

    lanak 41.

    (1) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje seiz kapitaliziranog istog prihoda i utvrene vrijednosti zemljita koja sediskontira na dan vrednovanja uz izuzimanje vrijednosti samostalnoiskoristivih djelominih povrina prema openitom izrazu:

    PV = PG M + VZ/qn

    PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ =vrijednost zemljita; M = multiplikator; n = predvidivi ostatak odrivog vijekakoritenja graevine

    (2) Pojednostavljena prihodovna metoda se takoer primjenjuje kad trebaizraunati vrijednost graevina odvojeno od vrijednosti zemljita na temelju

    budueg prihoda, pri emu se vrijednost samostalno iskoristivih djelominihpovrina mora uzeti u obzir u punome iznosu.

    (3) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi diskontirana vrijednost zemljitamoe se zanemariti kod predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenjagraevina dueg od 50 godina pa se izraz za jednotranu prihodovnu metodusvodi na:

    PV = PG M

    Page 18 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    19/31

    PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; M =multiplikator;

    (4) U pojednostavljenoj prihodovnoj metodi diskontirana vrijednost zemljitanee se zanemariti i umanjit e se za trokove uklanjanja kod predvidivogostatka odrivog vijeka koritenja graevina kraeg od 20 godina, pa izraz za

    jednotranu prihodovnu metodu glasi:

    PV = PG M + (VZ TU)/qn

    PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PG = isti prihod graevine; VZ =vrijednost zemljita; TU = trokovi uklanjanja; M = multiplikator; n =

    predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja graevine.

    Periodina prihodovna metoda

    lanak 42.

    (1) U periodinoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvruje se iz:

    1. zbroja diskontiranih istih prihoda pojedinih perioda unutar razmatranogvremenskog razdoblja i

    2. diskontirane preostale vrijednosti nekretnine.

    (2) Periodina prihodovna metoda moe se primijeniti kod prihoda kojiznaajno odstupaju od prihoda koji se uobiajeno postiu na tritu te kod vrlo

    promjenjivih prihoda, primjerice kod ugovora s promjenjivom zakupninom.

    (3) Razmatrano razdoblje za periodino razliite prihode mora biti takoodabrano da se visina ostvarivih prihoda u tom razdoblju moe vjerodostojno

    procijeniti (do 10 godina). Vaan kriterij za utvrivanje razmatranog razdobljaje trajanje ugovora o zakupu ili najmu. Period u odnosu na razmatranorazdoblje u pravilu obuhvaa jednu godinu.

    (4) Preostalo razdoblje je ostatak odrivog vijeka koritenja koji je preostaonakon razmatranog razdoblja.

    (5) Preostala vrijednost nekretnine moe se procijeniti iz:

    1. sadanje vrijednosti istih prihoda u preostalom razdoblju i

    2. vrijednosti katastarske estice koja je diskontirana tijekom preostalograzdoblja.

    (6) isti prihod iz stavka 5. ovoga lanka nakon isteka razmatranog razdobljaprocjenjuje se na temelju ukupnog prihoda koji se u dogledno vrijemeuobiajeno postie na tritu. Na odgovarajui nain postupa se i satrokovima gospodarenja.

    (7) Razdoblje kapitaliziranja za preostalu vrijednost nekretnine, odgovara

    predvidivom ostatku odrivog vijeka koritenja graevina na krajurazmatranog razdoblja.

    Page 19 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    20/31

    (8) Kapitalizacija i diskontiranje u periodinoj prihodovnoj metodi provode sena temelju iste kamatne stope na nekretninu.

    (9) Izraz za periodinu prihodovnu metodu na primjeru godinjih periodinihprihoda glasi:

    PRV = PGPR MPR+ VZ q-PR

    PR = n b

    PV = prihodovna vrijednost nekretnine; PGi = isti periodini prihod graevineunutar razmatranog razdoblja (na godinjoj osnovi); PGPR= isti prihod nakonisteka razmatranog razdoblja; PRV = preostala vrijednost katastarske estice;VZ = vrijednost zemljita bez samostalno iskoristive djelomine povrine; q-i

    = diskontni faktor za pojedinane periode unutar razmatranog razdoblja; q -b=diskontni faktor za razmatrano razdoblje; q-PR= diskontni faktor za preostalorazdoblje; MPR = multiplikator za preostalo razdoblje; i = periodi (godinji)unutar promatranog razdoblja; p = kamatna stopa na nekretnine; n = predvidiviostatak odrivog vijeka koritenja graevine; b = broj perioda (kod godinjegrazmatranja) unutar razmatranog razdoblja; PR = preostalo razdoblje.

    Ukupni godinji prihod i trokovi gospodarenja

    Ukupni godinji prihod

    lanak 43.

    (1) Stvarno postignuti prihodi kao i prihodi koji se postiu na tritu u naeluse moraju utvrditi. Utvrivanje stvarno postignutih prihoda i prihoda koji se

    postiu na tritu provodi se prikazom bitnih podataka iz ugovora o zakupu ilinajmu te prikazom postojeih odnosa zakupa i najma na tritu.

    (2) Ako stvarno postignuti prihodi odstupaju od prihoda koji se postiu natritu, tada e se (privremena) prihodovna vrijednost utvrditi na temelju

    prihoda koji se postiu na tritu.

    (3) Stavak 2. ovoga lanka ne odnosi se na periodinu prihodovnu metodu.

    (4) Prihodi od reklamnih povrina moraju se posebno navesti i vrednovati.

    (5) Privremena nepopunjenost kao i prihodi od prostorija koje se koriste zavlastite potrebe (primjerice prostorije koje su zbog osobnih razlogaiznajmljene po nioj cijeni), utvruju se prema prihodima koji se postiu nalokalnom tritu.

    (6) Kod zgrada kojima je svrha stvaranje prihoda, stambene i poslovnepovrine odvojeno se razmatraju te se odvojeno procjenjuju i dokumentiraju

    na temelju vlastitih ili zadanih obrauna (s navedenim izvorima).

    Page 20 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    21/31

    (7) Ralanjeni obraun prihoda prema vrsti graevine, katu i povrinisamostalni je prilog procjembenog elaborata.

    Openito o trokovima gospodarenja

    lanak 44.

    (1) Trokovi gospodarenja koji se utvruju u okviru prihodovne metode suredovito i odrivo nastali izdatci.

    (2) Trokovi gospodarenja se u naelu utvruju kao uobiajeni i graeviniprikladni trokovi gospodarenja uzimajui u obzir predvidivi ostatak odrivogvijeka koritenja prema iskustvenim stopama.

    (3) Ako odstupanja izmeu stvarnih i uobiajenih trokova gospodarenjautjeu na prihodovnost graevine, moraju se dodatno uzeti u obzir prigodom

    procjene vrijednosti.

    (4) Hipotekarni dugovi na nekretnini kao i druga plaanja na temeljuprivatnopravnih obveza koja su nastala na nekretnini ne uraunavaju se utrokove gospodarenja, ali ih je potrebito navesti.

    (5) Ako nije mogue izraunati trokove gospodarenja, takvi se trokoviutvruju na temelju iskustvenih stopa za gospodarenje slinim nekretninama.

    (6) U okviru procjene vrijednosti trokova gospodarenja nije dozvoljen pristupposebnog iznosa za otpis (amortizacija).

    Trokovi upravljanja nekretninom

    lanak 45.

    (1) Trokovi upravljanja nekretninom utvruju se prema vrsti nekretnine,podjeli predmeta procjene vrijednosti u korisne jedinice i odnosima nalokalnom tritu.

    (2) Tarife se mogu prikazati bilo kao omjer jedinice najma i unajmljenepovrine, odnosno kao postotak osnovnog zakupa/najma.

    (3) Osnovni zakup/najam predstavlja naknadu bez poreza i trokova

    odravanja.

    Trokovi odravanja nekretnine

    lanak 46.

    (1) U trokove odravanja ulaze trokovi redovitog odravanja, izvanrednihradova i poboljica prema posebnim propisima kojima se ureuje vlasnitvo idruga stvarna prava i posebnim propisima kojima se ureuje gradnja.

    (2) Zastoj u odravanju nekretnine potrebno je navesti u procjembenom

    elaboratu.

    Rizik gubitka najamnine ili zakupnine

    Page 21 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    22/31

    lanak 47.

    (1) Visina rizika gubitka najamnine i zakupnine ovisi o stanju i vrstinekretnine kao i o poloaju na lokalnom tritu uz uzimanje u obzir

    predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja.

    (2) Visina rizika gubitka najamnine i zakupnine moe se prikazati kaopostotak osnovnog zakupa/najma.

    Pogonski (reijski) trokovi

    lanak 48.

    Pogonski trokovi koji se razrezuju na korisnike ne odbijaju se od ukupnoggodinjeg prihoda. Ako se za koritenje nekretnine ili njezinih dijelova neuzimaju nikakve naknade ili naknade odstupaju od uobiajenih, u obzir seuzimaju prihodi koji se ostvaruju na tritu.

    Kapitaliziranje i diskontiranje

    Openito o kapitaliziraju i diskontiranju

    lanak 49.

    (1) Kao osnovica za kapitaliziranje i diskontiranje koriste se faktori sadanjevrijednosti.

    (2) Faktori iz stavka 1. ovoga lanka ukljuuju odgovarajui predvidivi ostatak

    odrivog vijeka koritenja i odgovarajuu kamatnu stopu na nekretnine.

    Vrijednost zemljita i iznos ukamaene vrijednosti zemljita

    lanak 50.

    (1) Prilikom primjene ope prihodovne metode isti prihod se dijeli na udiovrijednosti zemljita i na udio vrijednosti graevine na nain da se isti prihodumanji za iznos koji se dobije prikladnim ukamaivanjem vrijednosti zemljita(iznos ukamaene vrijednosti zemljita).

    (2) Utvrivanje iznosa ukamaene vrijednosti zemljita radi se na temelju za tuvrstu koritenja odgovarajue kamatne stope na nekretnine.

    (3) Prilikom utvrivanja vrijednosti zemljita koja je mjerodavna za iznosukamaene vrijednosti zemljita potrebno je primijeniti sljedea pravila:

    1. ako je predmetna katastarska estica prema svojoj veliini vea od povrinekoja slui za redovitu uporabu graevine i pri tome viak povrine prema

    postojeim pravnim okolnostima ima mogunost visokovrijednog samostalnogkoritenja, tada se taj viak povrine nee uzeti u obzir

    2. ako doprinosi nisu plaeni na dan vrednovanja ali se oekuje njihovoplaanje u dogledno vrijeme, vrijednost zemljita utvruje se kao da sudoprinosi plaeni.

    Page 22 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    23/31

    Multiplikator

    lanak 51.

    (1) Multiplikator (M) za utvrivanje prihodovne vrijednosti je odreen utablici iz Priloga 14. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika, prema predvidivom

    ostatku odrivog vijeka koritenja graevine i prikladne kamatne stope napojedinu vrstu nekretnine.

    (2) Koritenjem multiplikatora iz stavka 1. ovoga lanka postupa se s faktoromsadanje vrijednosti naknade u kojoj se anuitet plaa na kraju ugovorenograzdoblja odnosno na kraju odrivog vijeka koritenja. Faktor sadanjevrijednosti naknade moe nai svoju primjenu i prigodom plaanja anuitetaunaprijed koja se obavljaju mjeseno. U sluaju plaanja anuiteta unaprijed zavie mjeseci (primjerice tromjeseno, polugodinje ili godinje), mora se

    provesti prilagodba odgovarajuih multiplikatora.

    Dodatci i odbitci

    lanak 52.

    (1) Ukoliko prihodi ili trokovi prema vaeim propisima nisu jo uzeti uobzir, poput prihoda iz posebnih koritenja graevina ili drugih nekretnina ilitrokova zbog proputenog odravanja (zastoj u odravanju) kao i utjecaja

    prihoda putem posebnih obveza iz zakupa ili najma, potrebno je u odnosu naprihodovnu vrijednost uzeti u obzir odgovarajue dodatke ili odbitke.

    (2) Ako su uoene graevinske tete ili nedostatci na graevini, trina

    vrijednost se treba utvrditi uzimanjem u obzir trokova njihovog uklanjanjakao i uzimanjem u obzir trokova za poboljice, u tome se sluaju u odnosu naodgovarajue planirano stanje graevine bez nedostataka utvruju:

    1. prihodi koji se postiu na tritu

    2. trokovi gospodarenja koji se postiu na tritu (poglavito visina trokovatekueg odravanja) i

    3. produeni predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenja na temeljupoboljica.

    (3) Rezultat utvrivanja trine vrijednosti se umanjuje za utvrene trokoveralanjene na mjere za tekue odravanje i mjere za poboljice.

    (4) Trokovi tekueg odravanja iznimno se uzimaju u obzir kao umanjenjeprihodovne vrijednosti nekretnine u punome iznosu samo u sluajupoduzimanja nunih mjera.

    (5) U sluaju da se trokovi uklanjanja graevinskih teta i nedostatakapojavljuju u natprosjenom iznosu, potrebno je provjeriti njihovuvjerodostojnost na temelju postojeeg stanja odravanja ili trenutnoguklanjanja.

    VIII. TROKOVNA METODA

    Page 23 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    24/31

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    25/31

    procjenjivane graevine. Prilikom koritenja normalnih trokova gradnje izzemalja Europske unije potrebno je primarno uzeti u obzir razlike u visini

    poreza na dodanu vrijednost u odnosu na stope koje su propisane u RepubliciHrvatskoj.

    (5) Prilikom procjene vrijednosti starijih graevina u obzir se uzimaju trokovigradnje novih zamjenskih graevina, a ne trokovi rekonstrukcije. Posebnaobiljeja graevine prema vrsti graevine, godini izgradnje i standardagradnje, mogu se uzeti u obzir interpolacijom.

    Vrijednost graevina na dan vrednovanja

    lanak 56.

    (1) Za procjenu vrijednosti graevina koriste se normalni trokovi gradnje kojibi za gradnju novih graevina nastali na dan vrednovanja.

    (2) Procjena vrijednosti graevine moe se utvrditi:

    1. na temelju normalnih trokova gradnje ili

    2. prema stvarno nastalim trokovima gradnje.

    (3) Prilikom procjene vrijednosti graevina prednost ima troak gradnje natemelju normalnih trokova gradnje.

    (4) Preduvjet za primjenu stavka 3. ovoga lanka je dostupnost prikladnihnormalnih trokova gradnje. Prikladni su oni normalni trokovi gradnje koji sedovoljno podudaraju s procjenjivanom graevinom prije svega u odnosu na

    vrstu graevine, graevne materijale, tehnologiju izvoenja radova i opremu.

    (5) Za utvrivanje trokovne vrijednosti graevine normalni trokovi gradnjeizraeni prema jedinici plotine povrine ili volumena mnoe se s povrinskimili prostornim sadrajem procjenjivane graevine.

    (6) U sluaju poznate budue prenamjene dijela graevine, procjenatrokovnom metodom se ograniuje samo na one dijelove graevine koje e sekoristiti na postojei nain.

    (7) Prilikom provjere ranijeg koritenja graevine u sluaju dogradnje u obzir

    se uzimaju trokovi djelominog ruenja, odvoza, ienja, osiguranjagraevine kao i novani dobitci uklonjenih dijelova graevine.

    Uzgredni trokovi

    lanak 57.

    (1) Uzgredni trokovi nastaju: planiranjem, istranim radovima, izradomtehnike i projektne dokumentacije, provoenjem strunog nadzora nadgraenjem, upravljanjem projektom gradnje, ishoenjem dozvola i

    podmirenjem doprinosa, te trokovima koji su nuni za financiranje izgradnje.

    (2) U sluaju da je nekretnina steena radi gradnje u uzgredne trokove ubrojite se: trokovi posrednika u prometu nekretnina, trokovi javnog biljenika,

    Page 25 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    26/31

    vaei porez vezan uz promet nekretnina, procjena vrijednosti nekretnine,katastarske izmjere, trokovi prikljuaka, trokovi oslobaanja nekretnine odstvari i osoba, trokovi osiguranja gradnje i drugi trokovi koji nisu ukljueni unormalne trokove gradnje.

    Indeksni nizovi za cijenu gradnje

    lanak 58.

    Indeksni nizovi za cijenu gradnje mogu se utvrditi na temelju dostupnihpodataka o kretanju normalnih trokova gradnje, vrijednosti etalona ili drugepogodne jedinice.

    Umanjenja vrijednosti

    Openito o umanjenju vrijednosti zbog starosti graevine

    lanak 59.

    (1) Na temelju normalnih trokova gradnje, prikladnih indeksnih nizova zacijenu gradnje i odgovarajuih korekcijskih faktora utvruje se cijena gradnjenovih graevina. U sluaju da se radi o starijim graevinama vrijednost istih seutvruje umanjenjem u odnosu na starost.

    (2) Umanjenje vrijednosti zbog starosti graevine utvruje se uzimanjem uobzir odnosa izmeu predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja graevinei odrivog vijeka koritenja za pojedinu vrstu graevine, pri emu se kaoosnovica uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti kao postotak troka

    gradnje. Umanjenje je potrebno obrazloiti prilikom izrauna.

    Odrivi vijek koritenja i ostatak odrivog vijeka koritenja graevine

    lanak 60.

    (1) Odrivi vijek koritenja i predvidivi ostatak odrivog vijeka koritenjagraevina utvruje se prema lanku 17. ovoga Pravilnika.

    (2) U sluaju procjene vrijednosti naknadnih ulaganja u graevinu, koriste sepodaci odrivog vijeka koritenja graevinskih elemenata iz tablice u prilogu

    15. koja je sastavni dio ovoga Pravilnika.

    Umanjenje vrijednosti graevina zbog graevinskih nedostataka i teta

    lanak 61.

    (1) Graevinski nedostatci na graevinama nastaju zbog protoka vremena uodnosu na godinu izgradnje, zbog pogreaka u izvoenju radova te ugradnjeelemenata s nedostatcima. Graevinski nedostatci mogu nastati i zbog razlogatednje koji ne omoguuju dostizanje propisanih standarda kakvoe zagraevinu.

    (2) Graevinske tete nastaju vanjskim djelovanjem. U graevinske teteubrajaju se zaputeno tekue odravanje, napuknua, tete prouzroene

    Page 26 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    27/31

    vodom, bolesti drveta, djelovanjem tetoina. Graevinske tete mogunastupiti i kao posljedica graevinskih nedostataka.

    (3) Umanjenje vrijednosti zbog graevinskih nedostataka i teta se primjenjujesamo ako se ti utjecaji nisu ve uzeli u obzir.

    (4) Umanjenje vrijednosti zbog graevinskih nedostataka i/ili teta uzima se uobzir na jedan od sljedeih naina:

    1. umanjenjem utvrenog troka gradnje

    2. odgovarajuim umanjenjem predvidivog ostatka odrivog vijeka koritenja

    3. odbitkom trokova uklanjanja teta.

    (5) Kod naina opisanog u stavku 4. podstavku 3. ovoga lanka, treba paziti daumanjenje ne bude vee od vrijednosnog udjela dijela graevine u ukupnojvrijednosti graevine. U pravilu se i kod utvrivanja trokova uklanjanja teta

    treba voditi vrijednosnim odnosima na dan vrednovanja.

    (6) Odabir postupka za utvrivanje graevinskih nedostataka i/ili teta ovisi ookolnostima pojedinog sluaja i mora se razmatrati iz perspektive dobrogagospodara. Dvostruka umanjenja nisu doputena te se takova umanjenja neeuzimati u obzir prilikom izrauna.

    Druge okolnosti koje utjeu na vrijednost graevina

    lanak 62.

    Okolnosti koje utjeu na vrijednost graevina i koje ve nisu obuhvaene iliuzete u obzir, uzet e se u obzir odgovarajuim dodatcima ili odbitcima ili nadrugi prikladan nain. Meu druge okolnosti koje utjeu na vrijednostgraevina ubrajaju se:

    1. gospodarsko umanjenje vrijednosti

    2. natprosjeno tekue odravanje

    3. znaajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog naina koritenja.

    Gospodarsko umanjenje vrijednosti graevina

    lanak 63.

    (1) Odbitak zbog gospodarskog umanjenja vrijednosti graevina moe se uzetiu obzir pored uobiajenog umanjenja u sluaju da je graevina izgubila svoju

    punu gospodarsku iskoristivost i kod drukijeg naina koritenja.

    (2) Za gospodarsko umanjenje vrijednosti graevina u obzir se uzimajusljedee okolnosti:

    1. vremenski ili svrhom uvjetovano graevinsko oblikovanje kod graevinajavne ili gospodarske namjene,

    Page 27 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    28/31

    2. neprimjerena izgradnja i tlocrt graevine, neprimjereni razmjetaj graevinana katastarskoj estici, kao i nepovoljna lokacija prema usporedivimgraevinama,

    3. promjena strukture, to podrazumijeva svrhovito otuivanje kojim nije viezajameno ispunjavanje funkcija na temelju oblikovanja i starosti graevine,

    4. gospodarsko zastarijevanje.

    (3) Gospodarsko umanjenje vrijednosti vanjskih ureaja i opreme ovisi ogospodarskom umanjenju vrijednosti graevine.

    Znaajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog koritenja graevine

    lanak 64.

    Ako postoji jasno uoljiv nerazmjer izmeu stvarnog koritenja i pravnodozvoljenog koritenja graevine, odnosno tipino koritenje e se putemmogunosti koritenja nekretnine stvarno ograniiti ili e stvarno koritenje

    prekoraiti zakonom dozvoljeno koritenje, tada se ta odstupanja uzimaju uobzir umanjenjem ili poveanjem ukupne vrijednosti nekretnine, a sve je

    potrebno potanko obrazloiti u procjembenom elaboratu. Visina umanjenja ilipoveanja osobito zbog mjere nerazmjera ili zbog predvidivog ostatkaodrivog vijeka koritenja ovisi o predmetnoj graevini.

    Vrijednost vanjskih ureaja i opreme

    lanak 65.

    (1) Vrijednost vanjskih ureaja i opreme utvruje se u pravilu na temeljukomercijalnih ponuda dobavljaa.

    (2) Vrijednosni udjel ureaja i opreme uzima se u obzir samo ako nije ve uzetu obzir kod utvrivanja normalnih trokova gradnje.

    Poveanja vrijednosti nekretnine

    Ulaganja treih osoba koja podiu vrijednost nekretnine

    lanak 66.(1) Ulaganja treih osoba koja podiu vrijednost nekretnine odvojeno se

    prikazuju u procjembenom elaboratu, ako nisu otplaena ili poravnata putemugovorenog nieg zakupa ili sline naknade, pri emu se u pravilu navode:

    1. trokovi investicijskog odravanja prema godini izgradnje razdvojeno spodacima o vrsti graevinskih zahvata,

    2. zahtjevi investicijskog odravanja,

    3. vrijednost investicijskog odravanja.

    (2) Ako nije suprotno odredbama ugovora, te ako su u dovoljnoj mjeridostupni podaci, vrijednost investicijskog odravanja je razlika izmeu

    Page 28 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    29/31

    vrijednosti nekretnine uzimajui u obzir investiciju i vrijednosti iste nekretninebez uzimanja u obzir investicije na isti dan vrednovanja. Izraun investicijskevrijednosti se jednako odnosi prilikom utvrivanje trine vrijednostinekretnina poredbenom, prihodovnom i trokovnom metodom.

    IX. PROCJEMBENI ELABORAT

    Elementi procjembenog elaborata

    lanak 67.

    (1) Elementi procjembenog elaborata su: zadatak, svrha, osnovica, metoda ipostupak, podatci, zakljuak i uporaba dokumenta.

    (2) Zadatak iz stavka 1. ovoga lanka izdaje naruitelj procjembenogelaborata, a obuhvaa prostornu identifikaciju nekretnine, dan vrednovanja idan kakvoe.

    (3) Svrha iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na vrstu pravnoga posla zbogkojega se izrauje procjembeni elaborat.

    (4) Osnovica iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na osnovicu za vrednovanje.

    (5) Metoda i postupak iz stavka 1. ovoga lanka odnose se na metode ipostupke koji su propisani ovim pravilnikom.

    (6) Podatci iz stavka 1. ovoga lanka odnose se na podatke koji su koriteniprigodom procjene vrijednosti nekretnine.

    (7) Zakljuak iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na konani sud oprocijenjenoj vrijednosti nekretnine.

    (8) Uporaba dokumenta iz stavka 1. ovoga lanka odnosi se na vrstu ispravekoja e se sastaviti na temelju izraenog procjembenog elaborata.

    Oblik i sadraj procjembenog elaborata

    lanak 68.

    (1) Oblik i sadraj procjembenog elaborata obuhvaa:

    1. naslovnicu s opim podatcima o procjenjivanoj nekretnini, svrsi iprocjenitelju,

    2. imenovanje,

    3. popis primijenjenih propisa te koritene strune i znanstvene literature,

    4. zadatak s danom vrednovanja, danom kakvoe, opisom procjenjivanenekretnine, potankom prostornom identifikacijom prema poloaju u iremokruenju na temelju katastarskog plana ili drugog kartografskog prikaza,

    adrese i drugih prostornih podataka te osnovici za vrednovanje,

    Page 29 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    30/31

    5. rezultate oevida s priloenim karakteristinim fotografijama, stvarnimstanjem procjenjivane nekretnine, obiljejima okolnih nekretnina i drugimodlunim injenicama,

    6. utvrivanje kakvoe procjenjivane nekretnine pomou taksativnognabrajanja obiljeja nekretnine koja utjeu na vrijednost,

    7. prikaz i analiza opih vrijednosnih odnosa na tritu nekretnina,

    8. prikaz i analiza pribavljenih podataka uz navoenje izvora,

    9. obrazloenje za odabir metode,

    10. meuvremensko izjednaenje, interkvalitativno izjednaenje odnosnodruge analize sukladno opim vrijednosnim odnosima na tritu nekretnina,kakvoi nekretnine i odabranoj metodi i postupku,

    11. statistiku obradu i izraun s iskljuivanjem neuobiajenih okolnosti,

    12. zakljuak s napomenom u vezi obrauna vaeih poreza koji seprimjenjuju prilikom prometa nekretnina, mjestom izrade, datumom izrade,potpisom i peatom procjenitelja,

    13. priloge koji bi nepotrebno optereivali procjembeni elaborat ali su odznaaja za jasno i transparentno prezentiranje procjembenog elaborata s

    potrebnom tehnikom i pravnom dokumentacijom (projekti, lokacijskeinformacije, izvadci iz prostornih planova, graevinske i lokacijske dozvole,uvjerenja, potvrde, izjave i druge isprave) te pomone izraune za utvrivanjenunih podataka ako su isti izvedeni za potrebe procjenjivane nekretnine.

    (2) Popis izvora primijenjenih propisa te strune i znanstvene literature uprocjembenom elaboratu iz stavka 1. podstavka 3. ovoga lanka moe senavesti u podnoju teksta ili na kraju poglavlja, sa ciljem mogue provjere.

    (3) Radi preglednosti navoenja izvora iz strune i znanstvene literaturepotrebno je koristiti jednoobrazni format:

    (r. br.) prezime i prvo slovo imena autora (godina izdavanja knjige) naslov

    knjige, redni broj izdanja, izdava, mjesto izdavanja knjige, stranica na koju

    se poziva.

    (4) Format iz stavka 3. ovoga lanka treba prilagoditi koritenom izvoru:asopis i pojedinani lanak, zbornik radova sa seminara i pojedinani rad iliinternetska stranica uz navoenje adrese u cijelosti i datuma pristupa.

    (5) Iskazivanje procijenjenih vrijednosti provodi se zaokruivanjem:

    a) vrijednosti do 100.000,00 kn na cijele stotice,

    b) vrijednosti od 100.000,00 kn do 1.000.000,00 kn na cijele tisuice,

    c) vrijednosti vee od 1.000.000,00 kn na cijele deset tisuice.

    (6) Procjembeni elaborat mora biti uvezan s numeriranim stranicama.

    Page 30 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina

    13/05/2016http://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_10_105_2060.html

  • 7/26/2019 Pravilnik o Procjenama

    31/31

    Izrada procjembenog elaborata za ponovnu procjenu vrijednosti

    nekretnine

    lanak 69.

    (1) Procjembeni elaborat koji se izrauje za ponovnu procjenu vrijednosti

    nekretnine koju periodino provode kreditne institucije sukladno posebnimpropisima koji reguliraju rad kreditnih institucija, moe biti izraen bezprimjene odredbe lanka 68. stavak 1. podstavak 5. ovoga Pravilnika ako jeunatrag devet godina izraen procjembeni elaborat koji prema svom obliku isadraju ispunjava odredbe lanka 68. ovoga Pravilnika.

    (2) Procjenitelj je duan u procjembenom elaboratu iz stavka 1. ovoga lankajasno istaknuti na naslovnici, u opisu zadatka i pozivom na poseban propis,kako se u istome radi o ponovnoj procjeni vrijednosti nekretnine za potrebe

    periodinog vrednovanja nekretnina te navesti datum, oznaku i procjeniteljaposljednjeg procjembenog elaborata koji je prema svom obliku i sadraju

    ispunjavao odredbe lanka 68. ovoga Pravilnika.

    X. ZAVRNA ODREDBA

    lanak 70.

    Ovaj Pravilnik stupa na snagu prvoga dana od dana objave u Narodnimnovinama.

    Klasa: 371-01/15-04/1

    Urbroj: 531-01-15-92Zagreb, 28. rujna 2015.

    MinistricaAnka Mrak-Tarita, dipl.

    ing. arh., v. r.

    PRILOG 1. PRILOG 15.

    Page 31 of 31105 02.10.2015 Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina