MINISTERUL EDUCAŢIEI SI TINERETULUI

AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Catedra: Evaluarea si Managementul Imobilului

DAREA DE SEAMA

pentru practica didactica

a studentului: Eșanu Petru

facultatea: Geodezie Cadastru și Construcții

anul II , grupa EI 1410

Conducatorul practicii: lector superior dna Calin Natalia

Nota darii de seama________________________________________

Nota sustinerii____________________________________________

Nota generala________________________________________

_____ ___________________ 2015

Chisinau 2015

Cuprins

Introducere............................................................................................................................................................................................... 3

I Piata bunurilor imobiliare1.1 Piata imobiliara - notiuni generale............................................................................................................................. 4

1.2 Tipuri de bunuri imobiliare si participantii...................................................................... 5

1.3 Tranzactii cu bunuri imobiliare.................................................................................................................................... 8

II Piata imobilului comercial2.1 Analiza pietei la general.................................................................................................................................................... 10

2.2 Cererea si oferta....................................................................................................................................................................... 12

2.3 Analiza pietei din anii precedenti............................................................................................................................... 15

III Analiza pietei imobilului comercial in or Bender3.1 Analiza pietei imobilului din orasul

Bender........................................................................................................

16

3.2 Cererea si oferta ...................................................................................................................................................................... 20

3.3 Curiozitați..................................................................... 21

Concluzie. ............................................................................................................................................................................... 22

Bibliografie. .........................................................................................................................................................................

ANEXE .........................................................................................................................

23

24

2

IntroducereEfectele crizei financiare globale care a fost generată de criza imobiliară din SUA sunt

simţite şi la nivelul ţării noastre, dar mai puţin, însă au demostrat că astfel de fluctuaţii sunt normale

şi pot contribui la o maturizare a pieţei. În Republica Moldova, dezvoltarea economiei naţionale pe

parcursul ultimilor 15 ani a favorizat mult ramura construcţiilor şi a pieţii imobiliare. O analiză

calitativa a pieţii imobiliare şi intreprinderea de măsuri adecvate la momentul oportun poate salva

de la faliment la nivel micro şi macro economic, evenimentele ce se desfăşoară pe plan naţional şi

internaţional confirmă acest fapt. Lucrarea realizată conţine informații de bază despre piaţa

imobiliară, noţiuni şi concepte esenţiale pentru a putea discerne în complexitatea lumii financiare şi

a putea aprofunda selectiv tipurile de probleme care preocupă sau cu care se confruntă în activitatea

lor la general şi in particular la procesul de activitate în special pe piața imobilurilor comerciale

din orașul Bender.

Lucrarea cuprinde 3 capitole. Primul capitol se refera la caracteristicile generale,

noțiuni și tendințe de inovare în cadrul pieții imobiliare comerciale . Cel deal 2-lea capitol cuprinde

analiza pietei imobiliare a unităților comerciale in caz general, in concordanta cu cererea si oferta de

pe piata din Republica Moldova,cel de-al treilea capitol descrie analiza si tranzactiile cu imobil

comercial din or Bender. Scopul intial a fost sa analizez piata imobiliar comerciala, sa determin

relația ofertă-preț, în final ajungînd la o concluzie bine determinată.. La realizarea lucrarii am

folosit cunoștințele teoretice acumulate la cursul Bazelor pieții imobiliare, dar si informații din alte

surse aditionale. Obiectivele lucrării au fost:

1 să definesc noțiunea de piață imobiliară

2 să realizez clasificări a pieții imobiliare

3 să fac analiza caselor de locuit individuale din raionul Bender

4 să determin prețul

5 să analizez corelația dintre cerere și ofertă pe piață

6 să identific tendințele de dezvoltare a imobilului comercial din or Bender.

3

I Piața bunurilor imobile

1.1 Piața imobiliară – noțiuni generale

Apariţia schimbului de bunuri şi evoluţia acestuia a dat naştere la piaţă. Ea a apărut ca

urmare a dezvoltării diviziunii sociale a muncii, prin viziunea care s-a realizat între producător şi

consumator. Această separare a determinat ca bunurile produse să ajungă de la producător la

consumator prin intermediul pieţei. Piaţa, este aşadar o categorie economică complexă, ce reflectă

totalitatea relaţiilor de vînzare - cumparăre care au loc în societate, prin interacţiunea lor, în strînsă

legătură cu spaţiul economic în care au loc. Piaţa este locul întîlnirii a ofertei vînzătorilor şi cererii

consumatorilor, a confruntării dintre ele. Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi

mărfuri nu pot exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă

dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ – gospodăreşti,

creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.

Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra acestora,

care fac obiectul actual de vînzare – cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară conţine şi un

ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi

vînzătorii unei mărfi speciale – diferite drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare. În linii

generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se execută unele

sau alte afaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt

transmise drepturile supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este

delimitat spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor”. Piaţa, după cum afirma

economistul francez M.Dider, apare ca un ansamblu de mijloace de comunicaţii prin care vînzătorii

şi cumpărătorii se informează reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce aceştea au nevoie,

despre preţurile pe care le cer şi pe care le propun pentru ca tranzacţiile dintre ei să se încheie. Deci,

piaţa este înainte de toate “un contract social„ mai mult sau mai puţin spontan, care defineşte locul

economic în ansamblul vieţii sociale. Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi

oferta tuturor cumpărătorilor şi vînzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, se derulează

tranzacţii cu bunurile imobiliare. Piaţa imobiliară are o influenţă destul de mare asupra tuturor

părţilor vieţii şi activităţilor oamenilor, îndeplinind un şir de funcţii generale şi specifice. Una din

principalele funcţii a pieţii – de-a fixa un preţ echilibrat. În preţ este inclusă un volum mare de

informaţie despre piaţă, despre necesităţile cumpărătorilor, despre costul construcţiilor.

4

1.2 Tipuri de bunuri imobiliare si participantii

Tipuri de bunuri imobile

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în scopuri

fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil. (Clasificare nereuşită: bunul

imobil cuprinde terenul care este baza şi elementul esenţial; clădirile şi edificiile şi alte elemente

sunt îmbunătăţiri, variante de utilizare a imobilului).

Terenurile se clasifică în:

- terenuri cu destinaţie agricolă ;

- terenuri în intravilan ;

- terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole ;

- terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie

specială.

- în scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:

• terenuri (pământ);

• imobile.

Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşita Bunurile imobiliare situate în localităţile

urbane se împart într-o gama largă de clădiri. Cota cea mai mare o ocupa clădirile de locuit, apoi

revine bunurilor imobiliare nelocative. Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele

particulare, casele cu multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau

al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea fondului

locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:

Fig.1:Clasificarea bunurilor imobiliare nelocative

Sursa:

5

Bunuri imobiliare nelocative

Comerciale industriale instituționale recreaționale

Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ, oficiile pentru

afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obţinerea

veniturilor.

Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura, uzinele, spaţiile

destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de

imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până la arterele principale de transport.

Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile destinate

pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială.

Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică complexele

sportive şi complexele destinate pentru distracţie.

Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci putem

menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rînd există fondul

locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin statului. Alături de acesta

există casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin unor cooperative şi organizaţii obşteşti.

Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al treilea rînd exista fondul cooperativelor

constructivlocative, adică casele de locuit ale proprietarilor care constituie cooperativele

constructiv-locative. Şi ultima -fondul locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ

particular, se cuprind casele individuale.

Participantii la piata imobiliară

Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice alte

tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei, cheltuielile mari

de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui cumpărător hotărât să cumpere o

proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii.

Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar şi participanţii la

piaţă (subiecţii pieţei imobiliare). Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii

obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing

(fig.2).

6

Figura 2. Participanţii la piaţa imobiliară

În calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi juridice

înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare. Cumpărători ai

bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care achiziţionează obiective imobiliare şi asigură

funcţionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii (chiriaşii), care

cumpără pentru un timp, în schimbul unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la

proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl

foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi extinderea afacerii.

Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale administraţiei

publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii pieţei imobiliare. Rolul

special al statului ca participant al pieţei imobiliare este determinat de următoarele condiţii:

1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea lor raţională;

2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi informaţional al pieţei

imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a tuturor participanţilor la piaţă;

3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului

naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);

4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii legate de bunurile

imobiliare.

Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe

potenţialii vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea corectă a

tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a tranzacţiei şi, în cazul depistării

falsificărilor şi înşelătoriei după încheierea tranzacţiei, a asigura apărarea părţilor participante la

tranzacţie în instanţa de judecată. Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt

diametral opuse, dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.

Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică prezenţa unui

echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă trebuie să găsească

7

posibilităţi de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care să le permită să activeze eficient

într-o perspectivă îndelungată.

1.3 Tranzacții cu bunuri imobiliare

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte căi.

Figura 2: Principalele tranzacții cu bunuri imobiliare

sursa: BEJENARU MARIANA. Analiza pieței imobiliare

Vânzarea-cumpărarea

La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea stabilită de

legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest teren şi

să achite pentru el suma stabilită în contract. Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când

nu există litigii în privinţa terenului, sau dacă nu există alte cauze care conform

legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei. Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se

autentifică la notar şi se înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia

poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei.

8

tran

zacț

ii cu

BI

vînzarea-cumpărarea

schimbul

moștenirea

donarea

transmiterea în calitate de contribuție în capitalul

statutar

ipoteca

arenda

Ipoteca

Conform codului civil

„Articolul 168. Gajul reprezintă În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în

cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă

revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.

Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de prezentul cod, se

reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative”.[2]

Schimb

Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei părţi terenul

de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pământ, dar

este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect. Transmiterea imobilului în fondul statutar

al persoanei juridice

Conform codului civil

„Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile,

care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi

patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.” [2]

În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi şi

responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra proprietăţii ei.

Moştenirea

Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.

Conform codului civil

„Articolul 566. Moştenitorii legali În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi

egale: de prima clasă - copiii (inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului,

precum şi copilul defunctului, care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi

surorile defunctului, bunicul şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din

partea mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă ale

defunctului.” [2]

Arenda

Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul în arendă.

Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea şi condiţiile de plată se

stabilesc în contract.

Cap.2 Piața imobilului comercial

9

2.1 Analiza pieței la general

Un segment al pieţii imobiliare care este destul de important pentru economia oricărei ţări

reprezintă Piaţa bunurilor imobile comerciale.Bunurile imobile comerciale reprezintă bunurile care

participă la desfăşurarea activităţii de antreprenoriat, la activitatea de producere şi la alte activităţi

care au menirea de a aduce venit antreprenorilor, din punct de vedere al clasificării acestora ele se

pot diviza în următorul mod:

Figura 3: Tipuri de bunuri imobiliare comerciale

sursa: BEJENARU MARIANA. Analiza pieței imobiliare

Faţă de alte categorii de bunuri imobile bunul imobil comercial are specificul său care este

explicat însăşi prin sensul cuvîntului “a comercializa” că bunul imobil reprezintă un bun ce

participă în activitatea economică.

Bunul imobil comercial are mai multe caractere economice care i se pot atribui acestui segment al

pieţii imobiliare din care face parte bunul imobil comercial:

10

bunuri imobile comerciale

piața oficiilor

centrelor comerciale

magazinelor

farmaciilor

cafenelelor

zonelor-business

hotelurilor

motelurilor

¯ Este un activ material care poate fi tranzacţionat;

¯ Este un bun imobil care poate fi sursă de venit;

¯ Este analizat ca bun economic care poate fi divizat;

¯ Este un bun imobil la care valoarea poate fi calculată în dependenţă de profitul obţinut.

Dacă ne referim la clasificarea care a fost efectuată de către Oficiile Cadastrale Teritoriale

atunci toate bunurile imobile comerciale se grupeză în 3 categorii de complexitate. I categorie de

complexitate – încăpere izolată sau o grupă de încăperi izolate în construcţie.Poate avea o suprafaţă

mare, dar are proiect simplu şi standard.(o farmacie, casă de schimb valutar, frizerie).La acestă

categorie se referă şi obiectele comerciale create prin schimbarea destinaţiei încăperilor comerciale.

II categorie de complexitate – o construcţie separată sau anexată, cu un proiect standard, care poate

avea cîteva edificii auxiliare (Staţie de alimentare cu combustibil şi cu magazin, depozit

de mărfuri).La această categorie se referă şi bunurile imobile comerciale care au fost create prin

schimbarea destinaţiei caselor individuale de locuit.

III categorie de complexitate – un obiect complex care este constituit din mai multe construcţii şi

edificii cu diferită destinaţie.De regulă, acestea sunt obiecte industriale şi civile,

construcţii şi edificii unice, construite după proiecte individuale.

2.2 Cererea și oferta

11

Deşi în 2014, situaţia de pe piaţa imobiliară a spaţiilor comerciale din Republica Moldova s-

a îmbunătăţit şi a fost remarcat chiar un progres. Piaţa puţin vizibil, dar s-a mişcat din punctul mort

şi acum foarte încet, dar sigur, se îmbunătăţeşte încercînd să atingă nivelul de înainte de criză.

Împreună cu recuperarea generală a pieţei imobiliare au început să se învioreze şi imobilele

comerciale şi principalele sale segmente (comerţ, depozite şi oficii) au început din nou să atragă

investitori străini, retaileri (comercianţii cu amănuntul) şi dezvoltatorii (antreprenorii care creează

noi obiecte imobile).

În special, piaţa imobilelor comerciale încet dar sigur este în creştere, şi în curând se

planifică să se pună în aplicare mai multe proiecte, care implică investitori străini. Potenţialul

acestui segment este mare, deoarece există o pistă de lansare (un număr mare de magazine, centre

comerciale, fabrici), de la care se vor lansa actorii pieţii alegând căile şi metodele de dezvoltare ale

acestui segment.

Oficiile la fel, au potenţial şi perspective de dezvoltare. Cele mai multe dintre acestea sunt

clădiri vechi sovietice, pentru care şi în prezent oferta depăşeşte cererea. Prin urmare, se planifică

construcţia a noi spaţii cu birouri. Deşi nu se poate spune că 2014 a fost punctul de schimbare a

trendului în acest segment al bunurilor imobiliare, situaţia se poate îmbunătăţi.

Ideile de afaceri mici în 2014 s-au dezvoltat intensiv şi au ajuns încetul cu încetul la nivelul

lor de pre-criză (după nivelul de preţuri, a cererii şi ofertei). Prin urmare, achiziţionarea imobilelor

comerciale în Republica Moldova a devenit mai accesibilă pentru antreprenori şi oameni de afaceri.

Perspectivele de dezvoltare şi a tendinţelor imobilelor comerciale sunt destul de optimiste,

deoarece apar proiecte de scară largă şi se desfăşoară o muncă intensă pentru a atrage investitorii

străini şi oamenii de afaceri.

Nivelul ratelor de chirie în anul trecut în general nu s-a schimbat, cu toate că încă rămân nu

prea înalte. În general, până în prezent, nu putem spune că situaţia pieţei imobiliare comerciale din

Republica Moldova s-a îmbunătăţit semnificativ comparativ cu perioada  crizei, deşi au apărut

viziuni clare şi direcţii pentru dezvoltarea acestui sector.

Imobilul comercial ramîne unul dintre cele mai populare instrumente de investiţii. Acest tip

de proprietate (imobilul comercial), este cu siguranţă, mai benefic, din punct de vedere a

investiţiilor, decît cel locativ. Pentru comparaţie, un apartament cu un dormitor poate fi cumpărat în

mediu cu 30.000 de euro (inclusiv mobilier şi echipamente), chiria acestui apartament va aduce,

aproximativ 150 de euro pe lună, perioada de recuperare a investiţiei este de aproximativ 20 de ani.

Cumpărarea spaţiilor nelocative,  în capitală, aproximativ de 50 de metri pătraţi, va costa

aproximativ 75.000 de euro (în mediu), chiria, respectiv, poate oferi venituri a circa 600-650 de

euro pe lună (12-13 euro / mp.), investiţiile se vor recupera în aproximativ 10 ani.

12

La ziua de azi, cea mai mare cerere o au spaţiile comerciale, în special cele mici ( 30-55 m.p.

). Există cerere şi pentru spaţii de birouri – ele nu sunt suficiente. Acum nu demult, relativ, era mai

simplu de transferat imobilul locativ în cel cu statut – nelocativ. Exista posibilitatea de a face din

apartament un magazin sau un mic oficiu. În ultimul timp , este destul de dificil şi este nevoie de

mai mult timp. O cerere sporită o au şi spaţiile de depozitare, care sunt amenajate cu sistema de

încălzire şi au un nivel înalt de confort şi echipament tehnic. Periodic, există un deficit de acest tip

de bunuri imobiliare, pe piaţa vînzărilor şi a chiriei, mai corect este să spunem că proprietarul

solicită un preţ umflat pentru un potenţial cumpărător sau chiriaş ceia ce ultimii, în acest moment,

nu sunt de acord.În evaluarea profitabilităţii şi lichidităţii obiectului imobiliar, în primul rînd , ar

trebui de ţinut cont de amplasare, acesta este un factor crucial. De cea mai mare cerere, la ziua de

azi se bucură zona centrala (perimetrul străzilor Ştefan cel Mare, Izmail, Bucureşti, Puşkin), precum

şi locurile cu o trecere sporită a pietonilor în, cartiere. De asemenea, foarte important este dacă

încăperea se află pe prima linie a străzii principale sau nu. Acest lucru afectează foarte mult costul.

În cazul în care există posibilitatea de a alege între depozit, birouri şi spaţii comerciale, desigur, de a

investi în cel comercial este mai profitabil deoarece şi cererea este mai mare şi preţul chiriei este

mai ridicat.

Atunci cînd se investeşte în imobil comercial, este nevoie de ţinut cont, despre posibilele

"capcane". De exemplu, dacă aţi cumpărat un obiect pe piaţa primară de la dezvoltatori - există

riscuri pentru întârzierea îndelungată în punerea în expluatare, sau mai rău, falimentul

dezvoltatorului şi nefinisarea obiectului de investiţii. Investitorul trebuie să decidă pentru sine cît de

mult este dispus de a risca, să "înghețe" sau să piarda banii proprii.

Dacă vorbim despre piaţa secundară, majoritatea clădirilor din centrul orașului sunt monumente

arhitecturale. Acum au fost majorate sancţiunile pentru lucrările neautorizate asupra monumentelor.

Prin urmare, achiziționarea de astfel de spaţii impune o povară destul de serioasă asupra

proprietarului (coordonarea lucrărilor cu privire la proiectul de restaurare, restaurarea în sine,

reparația rețelelor inginereşti, etc), adică, cheltuieli suplimentare. Acest lucru trebuie luat în

considerare de investitor. Având în vedere rentabilitatea scăzută a depozitelor bancare de mai puţin

de 10% pe an, atunci investițiile imobiliare permit obţinerea un venit stabil, pe termen lung, mai

mare. Cumpărarea imobilului, prin intermediul banilor imprumutaţi, are sens numai în cazul cînd

acesta este un obiect cu un flux financiar stabilit deja de la chiriaşi. Atunci, dobânda pentru

împrumut va fi compensată din veniturile din chirie.

Randamentul pentru imobilul comercial şi cel de birouri este de 10-11% anual. Deşi,

randamentul penru imobilul comercial este de obicei cu 0.5-1% mai mare.

13

Cât priveşte piaţa bunurilor imobile cu destinaţie comercială din suburbii, aceasta nu se

dezvoltă atât de rapid ca cea din capitală. Obiecte noi apar de regulă la parterul blocurilor construite

recent. Cel mai înalt nivel al preţurile este în oraşul Codru, urmat de Durleşti, Cricova şi Stăuceni.

Principala cerere la oficii  în 2014 a fost formată în principal de companiile din domeniul IT,

precum şi din sectoarele comerciale şi financiare. Potrivit experţilor, cererea companiilor din

sectorul IT continuă să fie una  dominantă din volumul total şi constituie 35% din cererea totală ale

spaţiilor de oficii.

Principala cerere în 2014 la spatiile oficiilor de calitate s-a format în mare de măsură datorită

companiilor internaţionale, reprezentând aproximativ 65% din volumul absorbit total, care este

comparabil cu cel de 60% din 2013.

2.3 Anazilza pieței din anii precedenți

14

Până în anul 2009, pe piaţa imobilului comercial a fost o perioadă în care cererea era în

creştere, în anul 2007 creându-se chiar un agiotaj, mai ales pentru imobilele amplasate în centrul

oraşului. Vârful vânzărilor imobilelor comerciale s-a înregistrat în septembrie – decembrie 2008,

constată specialiştii de la „Siascon Grup”. „În anul 2009 piaţa de imobil comercial din Chişinău a

suferit mult de pe urma situaţiei economice şi politice formate în ţară, fapt ce a condus la

diminuarea cererii la toate tipurile acestuia. Începând cu anul 2011, această piaţă dă semne de

revigorare, având o dinamică mai pozitivă”, se arată în studiu.

Piaţa imobilului comercial în ultimii ani s-a bucurat de o dezvoltare destul de intensivă.

Mulţi investitori au renunţat la investiţiile în bunurile imobile rezidenţiale în favoarea bunurilor

imobile comerciale. O dezvoltare mai amplă a acestui segment se atestă din anul 2004, însuşi datele

oferite de către Biroul Naţional de Statistică vorbesc destre acest fapt. Acest segment din an în an

devine mai atractiv pentru mulţi antreprinzători. Segmentul de piaţă comercial, care deşi pe

parcursul a ultimelor 2 ani, tot mai multe proiecte de centre comerciale mari sunt implementate în

oraşul Chişinău şi Bălţi. Au o suprafaţă destul de mare şi astfel este o tendinţă de a fi amplasate la

periferia oraşului. Un studiu al companiei de audit şi consultanţă Ernst&Young arată că în cîţiva ani

Republica Moldova ar putea să fie printre ţările cele mai atractive pentru investiţiile străine în

regiune. Anume din direcţia investiţiilor străine ar putea veni cele mai mari presiuni, în sensul bun

al cuvîntului, pentru structurarea pieţei, sporirea transparenţei, modernizarea tehnologiilor şi a

managementului. De asemenea, investiţiile ar putea da un imbold pentru dezvoltarea construcţiilor

comerciale: imobilul comercial şi de oficiu.

Cap. 3 Analiza pieței imobilului comercial în or.Bender

3.1 Analiza pieței in or. Bender

15

Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studiul pieţei pentru un anumit bun sau serviciu.

Analiza pieţei, ca parte componentă a evaluării, trebuie să raporteze condiţiile pieţei la bunul

imobiliar evaluat, determinînd efectul interacţiunii cererii şi ofertei asupra formării valorii bunului

imobiliar.

Tighina, oficial Bender (în turcă Bender însemnă „port”[4]; în rusă Бендеры = Benderî,

în ucraineană Бендери), este un oraș cu statut de municipiu din Republica Moldova, regiunea

istorică Basarabia. Tighina este amplasată la 61 km mai la sud-est deChișinău. În componența

orașului este inclusă comuna Proteagailovca. Începând cu 1992, în urma conflictului din

Transnistria, orașul și localitățile înconjurătoare se află sub controlul autoproclamatei Republici

Moldovenești Nistrene.

Fig 4: Drapelul or.Bender

Tighina este un important centru industrial. Aici sunt amplasate mai multe fabrici,

precum Floare Tighina (producție de încălțăminte) sau Moldavkabel (producție de cabluri

electrice).

Suprafața municipiului Tighina este de 3867 ha, inclusiv: 1313 ha - terenuri cu destinație

agricolă, 532 - terenuri destinate construcțiilor și infrastructurii, 387 ha - terenuri ale fondului silvic,

1361 ha - terenuri ale localităților.

Comparativ cu capitala țării orașul Bender dispune de o piață mai slab dezvoltată dar cu

specificațiile ei . În urma unei decăderi a situației economice în ultima perioadă și tăieri masive de

salarii a bugetarilor s-a diminuat capacitatea locuitorilor de a investi în imobil și s-a micșorat

16

numărul tranzacțiilor. Pe piață sunt expuse numărate obiecte comerciale precum oficii , depozite,

magazine, buticuri în centre comerciale etc. Tabela următoare ne arată cîteva din anunțuri expuse pe

site-urile de comercializare precum Makler.md , 33-metra.com, adresmd.com etc. : Tabelul nr.1 : Vînzarea imobilului comercial

Suprafata m2 Pret $ Pret la m2 comentarii link

200 45000 225 http://33-metra.com/prod/object/96

57 35000 614 http://33-metra.com/prod/object/104

45 45000 1000 Constructie noua, amplasare linga potentiali clienti

http://33-metra.com/prod/object/105

90 100000 1111 Spalatorie auto http://33-metra.com/prod/object/166

30 21000 700 http://adres-md.ru/n-f/617-dzerzhinskogo-27.php

80 19000 237,5 http://adres-md.ru/n-f/264-kishinyovskaya-29.php

80 40000 500 http://adres-md.ru/n-f/382-suvorovanaprotiv-prod-rynka.php

95 70000 736 Se poate de despartit in 2 officii (doua blocuri sanitare)

http://adres-md.ru/n-f/474-50-let-vlksm-nezhiloj.php

Continuare >>49,3 50000 1014 http://adres-

md.ru/n-f/371-kotovskogo-12.php

45 40000 888 sauna(pe lemne) http://adres-md.ru/n-f/352-

17

dejstvuyushhaya-banya-lipkany.php

33 23000 696 https://999.md/20908790

160 70000 437 http://kvartirapmr.com/kupit/nekommercheskaya-nedvizhimost/item/magazin-v-gbendery.html?category_id=6

57 20000 350 http://bdk24.com/ads/bendery-kommercheskaya-nedvizhimost/

Media 48166 709

Analizînd datele din tabela dată observăm o varietate de prețuri pentru m2 de spațiu

comercial expus pe piață. Această diversitate datorînduse mai multor factori precum amplasarea în

apropierea potențialilor clienți sau aceste spații sunt dotate cu diferite elemente de confort cum ar fi

condiționere etc.. În această tabelă sunt expuse doar anunțuri de vînzare , pe piață ele fiind într-un

număr considerabil.

Cunoscînduse faptul că arenda spațiilor comerciale este cu mult mai răspîndită pe piață ,

datele următorului tabel ar trebui să dețină un volum mai mare.

Tabelul nr.2

Suprafața m2 Prețul (pe lună)

Prețul m2 Comentariu Link

55 496$ 9$ http://makler.md/ru/tiraspol/real-estate/real-estate-for-rent/

18

premises-for-rent/an/175512 25$ 2$ garaj http://makler.md/ru/tiraspol/real-

estate/real-estate-for-rent/premises-for-rent/an/7071

25 100$ 4$ Box pentru reparatii auto cu subsol

http://makler.md/ru/tiraspol/real-estate/real-estate-for-rent/premises-for-rent/an/9664

30 180$ 6$ Oficiu în centrul orașului

http://makler.md/ru/tiraspol/real-estate/real-estate-for-rent/premises-for-rent/an/2068

30 300$ 10$ Box pentru reparații auto cu ridicător

http://makler.md/ru/tiraspol/real-estate/real-estate-for-rent/premises-for-rent/an/9048

media 6,2 $

Însă în pofida la toate efectuîn un studiu al pieței arendei spațiilor comerciale au fost gasite

un număr mic de unități în medie obținînduse pentru 1 m2 de suprafață comercială 6,2$ . Conform

definiției imobilului comercial știm că este un tip de imobil ce aduce venit, în tabela dată avem

unități care variază în preț aceasta explicînduse prin posesia a unor utilaje speciale sau destinația

propriu zisă a încăperii , spre exemplu o încăpere care este luată în arendă doar pentru depozitare va

avea un preț relativ mic pe cînd cele dotate cu diferite utilaje ce aduc la rîndul lor un profit oarecare

au respectiv un preț mai înalt.

3.2 Cererea și oferta

Oferta ca şi cererea se referă la un preţ anume, şi poate fi privită ca oferta a unui bun, a unei

industrii, a unei firme şi ca oferta totală de piaţă. Desigur, în funcţie de nivelul cererii, cantitatea

care se vinde efectiv poate să difere de cantitatea oferită.

19

Referindu-ne în mod special la orașul Bender nu putem exclama că piața este invadată de

obiecte comerciale și nici activitatea cumpărătorilor pe piață nu este la un nivel înalt , la general si

numărul locuitorilor se micșorează , ei căutînd un viitor mai înfloritor.

Examinînd oferta suntem obligați să menționăm că campanii de construcții în masă nu se

efectuiază de ceva timp, construcții din contul statului practic nu se efectuiază iar companii care se

ocupă construcția imobilului comercial și locativ sunt trei, patru la număr. Anual se dau în

exploatare circa 40 mii de m2 .

Potrivit președintelui uniunii întreprinderilor de constrcții din Republica Nistreană Nikolai

Gnedin, lista participaților pe piață ce completează cererea se impart în trei categorii: în prima se

înscriu cetățenii care muncesc peste hotare și îndreaptă resursele financiare spre stimularea

materială a familiei. A doua categorie sunt antreprenorii de speță mijlocie care necesită spațiu

comercial și a trei-a categorie sunt persoanele care iau credite pentru a procura imobile.

Tot odată trebuie luat în considerație și posibilitatea cetățenilor de a procura sau arenda

imobile comerciale . Moneda națională a Republicii Nistrene rămîne stabilă dacă facem o paralelă

cu cea a Republicii Moldova înse semne de criză sunt evidente prin micșorarea salariilor în sfera

bugetară cu aproximativ 30 % ceea ce arată că sunt anumite probleme de ordin politic.

3.3 Curiozități

Cetățenii Republcii Nistrene în special deținători de buticuri în “piața central” a orașului

Bender fiind intimidați de situația economică a statului și a reacțiunii lui la aceasta situație au

expediat o scrisoare deschisă către președinte în care exprimă nedumerire deoarece în așa timpuri de

20

criză cum sunt la moment statul îi presează mai tare prin marirea taxelor la obținerea patentelor.

Antreprenorii care își realizează marfa pe teritoriul pieții fac o paralelă cu statele vecine unde prețul

patentului este considerabil mai mic (Moscova – 40 $ , Ukraina – 12 $ , Moldova – 16 $ ) pe cînd în

RMN este de 62 $ . O altă problemă legată de prețul patentului este fixarea unui preț fix pentru toate

buticurile indiferent de suprafața care o au, aceasta fiind o evidentă deficiență a sistemului.

O noutate importantă din sfera economică a RMN și în special a orașului Bender este

punerea în discuție a posibilității vinderii de către stat a “ pieții centrale” din oraș , anterior acest

obiect comercial nu intra în lista activelor care pot fi dispuse privatizării înse președintele E.Șevciuc

a dat indicații clare “Vindeți tot ce e posibil”. Prețul nu este dezvăluit dar anterior se discuta de o

sumă de aproximativ 2,5 mln $ . Acest fapt încă odată demonstrează situația precară a economiei

RNM.

Concluzie:În cadrul efectuării lucrării practice, am analizat tema:Piața imobilului comercial. În urma

acesteea am acumulat cunoștințe ample în aceste domeniu. Am cunoscut esența pieței imobilului

21

comercial din orasul Bender, am analizat dezvoltarea pieții imobilului comercial . Am încercat să

observ tendințele participanților la piața acestui tip de imobil în or Bender.Pentru a face o analiză a

pieţei imobiliare din interiorul unei ţări, mai întîi trebuie să cunoaştem unele caracteristici

cantitative generale ce caracterizează piaţa în ansamblu şi unele segmente ale ei.

Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul

de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate

contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de

pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică, iar amplasamentul său

este fix. Numarul de tranzacţii pe piaţa imobiliară este considerabil, însă este foarte dificil de

efectuat anumite prognoze şi analize care să reflecte obiectiv situaţia de pe piaţa imobiliară.

Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislația în vigoare, să fie permanent la curent cu modificările

care au loc.

BIBLIOGRAFIE1. Evaluarea Bunurilor Imobiliare,O. Buzu,A.Matcov, Chişinău2003.

22

2. Buzu Olga, Organizarea activităţii de evaluare. Ediţia a două,Chişinău, 2002

3. Curs de prelegeri la Bazele Pieței Imobiliare

4. http://www.academia.edu/

5. http://www.eco.md/

6. http://old.tiraspol.ru/news/?action=show&id=1898

7. http://tiraspol.me/index.php?action=pmrnews;id=1923

8. http://www.noi.md/md/news_id/56126

9. http://newspmr.com/novosti-pmr/obshhestvo/1908

10. http://makler.md/ru/

11. http://adres-md.ru/

12. http://33-metra.com/

13. http://kvartirapmr.com/

14. http://bdk24.com/

23

ANEXE

24

25

26

27

28

29

30

31

32