ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------------

BÙI TIẾN HÙNG

PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT

TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –

PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------------

BÙI TIẾN HÙNG

PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT

TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –

PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ VÂN ANH

XÁC NHẬN CỦA

CÁN BỘ HƢỚNG DẪN

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ

CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội – 2015

LỜI CẢM ƠN

Trƣớc tiên, tôi xin trân thành cảm ơn Giảng viên TS.Trần Thị Vân

Anh đã hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Xin cảm ơn các thầy, cô

giảng viên đã tham gia đào tạo lớp cao học QH-2012-E.CH/TCNH1 và các

bạn cùng lớp đã giúp đỡ tôi hoàn thành chƣơng trình và luận văn tốt nghiệp.

Tôi xin cảm Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ

Đình, Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy, Ngân hàng

TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Hoàng Quốc Việt, Ngân hàng

TMCP Quân đội - Phòng giao dịch Nam Thăng Long, Ngân hàng TMCP Kỹ

Thƣơng Việt Nam - Phòng giao dịchLạc Long Quân đã giúp tôi thu thập số

liệu cần thiết để trình bày trong luận văn. Đặc biệt, tôi gửi lời cảm ơn tới toàn

thể cán bộ nhân viên tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao

dịch Mỹ Đình và các cán bộ tại các đơn vị kinh doanh VIB khu vực Hà Nội

đã nhiệt tình tham gia quá trình khảo sát hoàn thiện phiếu phỏng vấn.

CAM KẾT

Tôi cam kết luận văn này do chính tôi thực hiện. Tên đề tài tôi lựa

chọn chƣa đƣợc thực hiện, nghiên cứu bởi bất cứ tác giả nào trƣớc đây. Toàn

bộ thông tin, dữ liệu và nội dung trình bày trong luận văn không vi phạm bản

quyền hoặc sao chép bất hợp pháp dƣới bất cứ hình thức nào.

Bằng cam kết này, tôi xin chịu trách nhiệm với những vi phạm của

mình nếu có.

TÓM TẮT

Luận văn với đề tài “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân

hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình” bao gồm 04

chƣơng với nội dung chính nhƣ sau:

Chƣơng 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận và tổng quan tình

hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản phẩm cho vay

tiêu dùng và đặc biệt là cho vay mua nhà đất. Bên cạnh đó luận văn đã khái

quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trƣớc và tính kế thừa từ các luận

văn này.

Chƣơng 2 trình bày các phƣơng pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý dữ liệu

để giải quyết vấn đề đã đặt ra.

Chƣơng 3 trình bày các kết quả đã nghiên cứu đƣợc để mô tả bức tranh

toàn cảnh về hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình, làm nổi bật

thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt.

Chƣơng 4 đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động

cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao

dịch Mỹ Đình. Kết luận về các vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả

lời cho các câu hỏi nghiên cứu của luận văn.

MỤC LỤC

Trang

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................ i

DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................... ii

DANH MỤC CÁC HÌNH .......................................................................................... iii

MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 5

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU . 8

1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................... 9

1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng ................................... 9

1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng ............................................................................ 9

1.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng ............................................................................. 10

1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng ..................................................................... 11

1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng ................................................... 13

1.2. Khái niệm và đặc điểm cho vay mua nhà đất .... Error! Bookmark not defined.

1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất ...................... Error! Bookmark not defined.

1.2.2. Đặc điểm cho vay mua nhà đất ....................... Error! Bookmark not defined.

1.2.3. Ƣu điểm ........................................................... Error! Bookmark not defined.

1.2.4. Nhƣợc điểm ..................................................... Error! Bookmark not defined.

1.2.5. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

1.3. Khái niệm phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

1.3.1. Khái niệm phát triển ........................................ Error! Bookmark not defined.

1.3.2. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà đất ..... Error! Bookmark not defined.

1.4. Chỉ tiêu đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

1.4.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) ........................... Error! Bookmark not defined.

1.4.2. Tỷ lệ thu lãi (%) .............................................. Error! Bookmark not defined.

1.4.3. Tỷ lệ Dƣ nợ/Tổng nguồn vốn ( % ) .................. Error! Bookmark not defined.

1.4.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) ........................................ Error! Bookmark not defined.

1.4.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn ............................ Error! Bookmark not defined.

1.5. Phƣơng pháp phân tích theo mô hình SWOT .... Error! Bookmark not defined.

1.5.1. Lịch sử hình thành mô hình SWOT .................. Error! Bookmark not defined.

1.5.2. Đặc điểm mô hình SWOT ................................ Error! Bookmark not defined.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ........................... Error! Bookmark not defined.

2.1. Các luận văn có đề tài liên quan ........................ Error! Bookmark not defined.

2.2. Những kết qủa có thể kế thừa ............................ Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined.

1. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................... Error! Bookmark not defined.

2. Phƣơng pháp thu thập số liệu ................................ Error! Bookmark not defined.

2.1. Thu thập số liệu sơ cấp ....................................... Error! Bookmark not defined.

2.1.1. Lập bảng hỏi .................................................... Error! Bookmark not defined.

2.1.2. Tiến hành phỏng vấn ....................................... Error! Bookmark not defined.

2.2. Thu thập số liệu thứ cấp ..................................... Error! Bookmark not defined.

3. Phƣơng pháp xử lý số liệu ..................................... Error! Bookmark not defined.

3.1. Phân loại, thống kê số liệu ................................. Error! Bookmark not defined.

3.1.1. Số liệu thứ cấp ................................................. Error! Bookmark not defined.

3.1.2. Số liệu sơ cấp .................................................. Error! Bookmark not defined.

3.2. Phƣơng pháp so sánh, biểu đồ ............................ Error! Bookmark not defined.

4. Các phƣơng pháp phân tích, đánh giá số liệu ....... Error! Bookmark not defined.

4.1. Phân tích qua mô hình SWOT ........................... Error! Bookmark not defined.

4.2. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

5. Diễn giải kết quả, đề xuất giải pháp, kiến nghị và kết luậnError! Bookmark not defined.

6. Kết quả thu đƣợc ................................................... Error! Bookmark not defined.

7. Đánh giá phƣơng pháp nghiên cứu ....................... Error! Bookmark not defined.

7.1. Ƣu điểm .............................................................. Error! Bookmark not defined.

7.2. Hạn chế ............................................................... Error! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT TẠI

VIB MỸ ĐÌNH ......................................................... Error! Bookmark not defined.

1. Giới thiệu chung về VIB Mỹ Đình ........................ Error! Bookmark not defined.

1.1. Quá trình thành lập và phát triển ........................ Error! Bookmark not defined.

1.2. Cơ cấu tổ chức, hoạt động ................................... Error! Bookmark not defined.

2. Các sản phẩm tín dụng tại VIB Mỹ Đình .............. Error! Bookmark not defined.

2.1. Danh mục sản phẩm tín dụng ............................. Error! Bookmark not defined.

2.2. Sản phẩm cho vay mua nhà đất .......................... Error! Bookmark not defined.

2.3. Quy trình cho vay mua nhà đất .......................... Error! Bookmark not defined.

3. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ ĐìnhError! Bookmark not defined.

3.1. Hoạt động cho vay mua nhà đất qua phân tích SWOTError! Bookmark not defined.

3.2. Kết quả phỏng vấn chuyên gia ........................... Error! Bookmark not defined.

3.3. Thị trƣờng bất động sản dự án từ 2011-2014 ..... Error! Bookmark not defined.

3.4. Hoạt động cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD ....... Error! Bookmark not defined.

3.5. Hoạt động cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD .. Error! Bookmark not defined.

3.6. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

3.6.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) ........................... Error! Bookmark not defined.

3.6.2. Tỷ lệ thu lãi (%) .............................................. Error! Bookmark not defined.

3.6.3. Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn (%) ..................... Error! Bookmark not defined.

3.6.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) ....................................... Error! Bookmark not defined.

3.6.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn .......................... Error! Bookmark not defined.

3.7. Đánh giá chung về hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB Mỹ ĐìnhError! Bookmark not defined.

3.7.1. Tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

3.7.2. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức ...... Error! Bookmark not defined.

3.7.3. Kết quả của việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬNError! Bookmark not defined.

1. Định hƣớng phát triển hoạt động cho vay mua nhà đấtError! Bookmark not defined.

2. Một số giải pháp cho VIB Mỹ Đình ....................... Error! Bookmark not defined.

3. Các kiến nghị ......................................................... Error! Bookmark not defined.

3.1. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt NamError! Bookmark not defined.

3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc .................... Error! Bookmark not defined.

3.3. Kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng .......... Error! Bookmark not defined.

4. Kết luận .................................................................. Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 14

PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN

PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT

i

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT KÝ HIỆU CỤM TỪ ĐẦY ĐỦ

1 BC KQHĐKD Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

2 BĐS Bất động sản

3 ĐVKD Đơn vị kinh doanh

4 ĐVT Đơn vị tính

5 GDTD Giao dịch tín dụng

6 MB NTL Ngân hàng TMCP Quân đội - Phòng giao dịch

Nam Thăng Long (MB Nam Thăng Long)

7 NHBL Ngân hàng bán lẻ

8 NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc

9 QLKH Quản lý khách hàng

10 SO Kết hợp Điểm mạnh và Cơ hội (Strength –

Opportunity)

11 SOFT Satisfactory,Opportunity, Fault, Threat

12 ST Kết hợp Điểm mạnh và Thách thức (Strength –

Threat)

13 SWOT

Mô hình phân tích Điểm mạnh, Điểm yếu, Cơ hội,

Thách thức (Strength, Weakness, Opportunity, and

Threat analysis)

14 TĐV Trƣởng đơn vị

15 Techcombank

LLQ

Ngân hàng TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam - Phòng

giao dịchLạc Long Quân (Techcombank Lạc Long

Quân)

16 TMCP Thƣơng mại cổ phần

17 VIB Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam

18 VIB Cầu Giấy

Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh

Cầu Giấy

ii

19 VIB HQV

Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao

dịch Hoàng Quốc Việt (VIB Hoàng Quốc Việt)

20 VIB Mỹ Đình

Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao

dịch Mỹ Đình

21 WO Kết hợp Điểm yếu và Cơ hội (Weakness -

Opportunity

22 WT Kết hợp Điểm yếu và Thách thức (Weakness -

Opportunity)

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT BẢNG NỘI DUNG TRANG

1 Bảng 3.1 Ma trận SWOT về hoạt động cho vay mua nhà đất 45

2 Bảng 3.2 Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ 65

iii

3 Bảng 3.3 Tỷ lệ thu lãi 66

4 Bảng 3.4 Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn 66

5 Bảng 3.5 Tỷ lệ nợ quá hạn 67

6 Bảng 3.6 Số khách hàng đƣợc vay vốn 68

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT BẢNG NỘI DUNG TRANG

1 Hình 1.1 Cấu trúc mô hình SWOT 26

iv

2 Hình 3.2 Cơ cấu tổ chức của VIB Mỹ Đình 41

3 Hình 3.3 Bảy dòng sản phẩm tín dụng NHBL của VIB 43

4 Hình 3.4 Mức độ quan trọng của các sản phẩm 48

5 Hình 3.5 Chỉ tiêu của hoạt động cho vay mua nhà đất 49

6 Hình 3.6 Những bất lợi trong cạnh tranh 50

7 Hình 3.7 Khó khăn của hoạt động cho vay mua nhà đất 51

8 Hình 3.8 Những ƣu tiên cần thay đổi 52

9 Hình 3.9 Lƣợng BĐS dự án chào bán mới tại Hà Nội 54

10 Hình 3.10 Số căn hộ đã bán tại Hà Nội 55

11 Hình 3.11 Lƣợng căn hộ tồn kho tại Hà Nội 56

12 Hình 3.12 Cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD từ 2011-2014 57

13 Hình 3.13 Cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD từ 2011-2014 61

14 Hình 3.14 Chỉ tiêu hoạt động cho vay mua nhà đất 64

5

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng là một trong những kênh huy động và điều hòa nguồn vốn quan

trọng và ngày càng trở thành một định chế tài chính không thể thiếu trong nền kinh

tế thị trƣờng.

Mặc dù các ngân hàng của Việt Nam đã bắt đầu gia tăng nguồn thu từ các

dịch vụ phi tín dụng là nguồn thu gần nhƣ không có rủi ro, tuy nhiên hoạt động tín

dụng vẫn là lĩnh vực kinh doanh đem lại nguồn thu lớn nhất cho các ngân hàng, nhất

là các ngân hàng thƣơng mại có quy mô vừa và nhỏ. Do đó các ngân hàng thƣơng

mại luôn tìm mọi cách để phát triển hoạt động cho vay nhằm đạt đƣợc kế hoạch tài

chính. Hiện nay, việc ngân hàng cho các doanh nghiệp vay vốn đang gặp nhiều khó

khăn hơn bao giờ hết bởi số lƣợng doanh nghiệp đã giải thể, đóng cửa rất lớn, phân

khúc này đang ngày càng bị thu hẹp và tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn. Trong khi đó, phân

khúc cho vay tiêu dùng tại Việt Nam đã đƣợc nhiều tổ chức tín dụng lớn, uy tín trên

thế giới nhƣ: Ngân hàng ANZ, StandardCharter và HSBC mở nhiều chi nhánh tại

Thành phố Hà Nội,Thành phố Hồ Chí Minh để khai thác bởi Việt Nam đang trong

thời kỳ dân số vàng và thu nhập đầu ngƣời tăng dần đều trong các năm qua. Dự

đoán đƣợc xu thế đó, nhiều ngân hàng thƣơng mại đã chọn mảng cho vay tiêu dùng

mà trọng tâm là hoạt động cho vay mua nhà đất làm động lực để thúc đẩy sự tăng

trƣởng tín dụng. Nhƣng để chiếm lĩnh đƣợc thị phần trong hoạt động cho vay mua

nhà đất thì mỗi ngân hàng phải xác định đƣợc vị thế của mình, chọn một phân khúc

phù hợp, thiết kế đƣợc sản phẩm tín dụng tốt và có chiến lƣợc hợp lý thì mới có khả

năng cạnh tranh.

Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) là một ngân hàng có quy mô khá

và đang hoạt động theo định hƣớng trở thành ngân hàng bán lẻ trong tốp đầu tại Việt

Nam. Để thực hiện mục tiêu này, ngân hàng đã xây dựng chiến lƣợc phát triển hoạt

6

động cho vay tiêu dùng cá nhân thông qua các sản phẩm cho vay tiêu dùng mà tiêu

biểu là sản phẩm cho vay mua nhà đất. Các đơn vị trực tiếp thực hiện việc cho vay

mua nhà đất của VIB chính là hệ thống mạng lƣới bao gồm 150 Chi nhánh và Phòng

giao dịch trực thuộc (gọi chung là các đơn vị kinh doanh). Tuy đặc tính, quy trình

cho vay của sản phẩm áp dụng thống nhất tại mọi đơn vị kinh doanh nhƣng cách

thức triển khai, kinh doanh tại mỗi đơn vị lại có sự khác biệt bởi mỗi nơi lại có

những đặc thù riêng. Trong hệ thống của ngân hàng VIB cũng chƣa có đơn vị nào

đƣợc giao nhiệm vụ để nghiên cứu về đối thủ, thị trƣờng, sản phẩm cho vay mua

nhà đất và xây dựng các chiến lƣợc khả thi nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay mua

nhà đất đối với một đơn vị kinh doanh chuyên biệt nhƣ VIB Mỹ Đình.

Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, đề tài “Phát triển hoạt động cho vay mua

nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình” đã

đƣợc lựa chọn làm luận văn nghiên cứu nhằm giúp Phòng giao dịch Mỹ Đình (VIB

Mỹ Đình) thấy đƣợc thực trạng hoạt động và đƣa ra những điều chỉnh phù hợp để

phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị mình góp phần tạo ra lợi thế cho

VIB trên con đƣờng tiến tới tốp đầu danh sách ngân hàng bán lẻ tại Việt Nam.

2. Tình hình nghiên cứu

Tại Việt Nam có rất nhiều luận văn đã nghiên cứu về các hoạt động cho vay

của ngân hàng bán lẻ (NHBL) bao gồm cả VIB. Hai luận văn thạc sỹ điển hình là:

“Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông

thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm’’ của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hòa, Đại học

Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012 và luận văn “Phát triển dịch vụ ngân

hàng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam’’ của tác giả Nguyễn Thị

Hồng Hạnh, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012 đã tập trung

nghiên cứu vai trò, phân tích thực trạng và đƣa ra một số giải pháp chung nhằm phát

triển các của dịch vụ NHBLbao gồm cả hoạt động cho vay mua nhà đất tại các đơn

vị mà 2 tác giả đã nghiên cứu. Tuy nhiên các luận này chỉ nghiên cứu một cách tổng

7

quát nhiều sản phẩm, dịch vụ của NHBL nói chungvà chƣa có nghiên cứu riêng biệt

đối với hoạt động cho vay mua nhà đất tại một đơn vị kinh doanh cụ thể.

3. Câu hỏi nghiên cứu

- Đặc điểm sản phẩm và tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất đối với

VIB Mỹ Đình?

- Những nhân tố nào ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà đất?

- Những yếu tố nào đang gây bất lợi trong hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB

Mỹ Đình so với các đối thủ?

- Làm cách nào để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình?

4. Mục đích nghiên cứu

Các nghiên cứu của luận văn thực hiện với mục đích đánh giá vai trò của sản

phẩm cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ Đình, đồng thời tìm hiểu thực trạng cho

vay từ đó đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại

Phòng giao dịch Mỹ Đình.

5. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Xác định đƣợc tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ

Đình.

- Làm nổi bật điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB

Mỹ Đình.

- Làm rõ thực trạng hoạt động cho mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình.

- Đƣa ra những kiến nghị với VIB Mỹ Đình để phát triển hoạt động cho vay mua

nhà đất.

6. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất

tại VIB Mỹ Đình.

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Hoạt động cho vay mua nhà đất từ năm 2011 đến 2014 của VIB Mỹ Đình.

8

7. Phƣơng pháp nghiên cứu

- Luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính để giải quyết vấn đề.

- Thu thập số liệu: Luận văn sử dụng 2 phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp và thứ

cấp từ 3 nguồn nhƣ sau:

+ Thu thập số liệu sơ cấp qua phỏng vấn các cán bộ kinh doanh cao cấp và quản

lý tại VIB khu vực Hà Nội.

+ Thu thập số liệu thứ cấp từ các đơn vị kinh doanh VIB Mỹ Đình, VIB Cầu Giấy,

VIB Hoàng Quốc Việt,Techcombank Lạc Long Quân và MB Nam Thăng Long để

so sánh.

+ Thu thập số liệu thứ cấp về thị trƣờng bất động sản dự án đƣợc chào bán mới

tại Hà Nội do Công ty CBRE Việt Nam công bố.

- Thống kê, phân tích số liệu: Sau khi thu thập đƣợc số liệu sơ cấp và thứ cấp sẽ

thống kê, phân loại để lập bảng, biểu đồ và phân tích sự biến động của từng loại dữ

liệu.

- Sử dụng 5 chỉ tiêu tài chính để đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua

nhà đất của VIB Mỹ Đình.

8. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4

chƣơng nhƣ sau:

Chƣơng 1 Cơ sở lý luận và tổng quan tình hình nghiên cứu

Chƣơng 2 Phƣơng pháp và thiết kế nghiên cứu

Chƣơng 3 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình

Chƣơng 4 Một số giải pháp, kiến nghịvà kết luận

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN

CỨU

9

Trong chƣơng này luận văn sẽ trình bày hai vấn đề chính, đó là: Lý thuyết về

các vấn đề cần nghiên cứu và Tổng quan tình hình nghiên cứu.

1. Cơ sở lý luận

Hiện nay, có rất nhiều ngân hàng thƣơng mại cổ phần (TMCP) tại Việt Nam,

trong đó có VIB đã chia bộ phận kinh doanh thành hai khối là: Khối ngân hàng bán

lẻ (NHBL) và Khối ngân hàng doanh nghiệp để chuyên biệt hóa trong hoạt động

kinh doanh. Về cấu trúc thì sản phẩm Cho vay mua nhà đất là một sản phẩm tín

dụng cá nhân tiêu dùng của khối NHBL. Do đó luận văn sẽ trình bày các lý thuyết

sau:

- Khái niệm, đặc điểm cho vay tiêu dùng và các hình thức cho vay tiêu dùng.

- Khái niệm, đặc điểm cho vay mua nhà đất.

- Ƣu điểm, nhƣợc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà đất so với các sản phẩm cho

vay tiêu dùng khác.

- Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất.

1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng

1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng

Theo tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang 189) thì cho

vay tiêu dùng là việc ngân hàng chuyển quyền sử dụng vốn cho các khách hàng là cá

nhân, hộ gia đình trong một khoảng thời gian nhất định và kèm chi phí nhằm tài trợ

tài chính để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống nhƣ: Mua, xây dựng, sửa

chữa nhà, đất, mua sắm đồ đạc gia đình, phƣơng tiện đi lại, chi cho giáo dục, y tế, du

lịch, cƣới hỏi.

10

Từ định nghĩa trên, cho vay tiêu dùng có thể hiểu một cách đơn giản là việc

ngân hàng cấp vốn cho khách hàng hàng là cá nhân, hộ gia đình để chi tiêu cho các

nhu cầu của cuộc sống và không nhằm mục đích sinh lời.

1.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng

Theo tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang 190): Cho

vay tiêu dùng có một số đặc trƣng riêng, nhƣng về cơ bản bao gồm 4 đặc điểm nhƣ

sau:

- Đặc điểm thứ nhất: Giá trị của các khoản vay tiêu dùng thƣờng rất nhỏ (nếu

so sánh với các khoản vay của các công ty, doanh nghiệp) nhƣng số lƣợng các khoản

vay lại lớn, nhiều khoản vay chỉ có trị giá 5.000.000 VND nhƣ vay thấu chi tài khoản

hoặc thẻ tín dụng quốc tế. Cho vay tiêu dùng có thể đáp ứng nhu cầu của rất nhiều

phân khúc khách hàng, từ những ngƣời có thu nhập thấp đến những ngƣời giàu có.

- Đặc điểm thứ hai: Ngƣời vay tiêu dùng kém nhạy cảm với lãi suất nhƣng lại

nhạy cảm với sự biến động của nền kinh tế. Các khoản vay tiêu dùng có giá trị nhỏ

nên khi lãi suất thay đổi không gây ra nhiều tác động đến quyết định vay vốn nhƣng

khi nền kinh tế phát triển hay suy thoái lại tác động gián tiếp đến thu nhập của khách

hàng và ảnh hƣởng trực tiếp đến khả năng trả nợ.

- Đặc điểm thứ ba: Chi phí cho khoản vay lớn hơn nhiều so với các khoản

vay của các doanh nghiệp bởi các khoản vay tiêu dùng có giá trị nhỏ, số lƣợng khoản

vay lớn và nằm rải rác trên nhiều địa bàn cho nên cần nhiều nhân lực, tài nguyên để

quản lý. Bên cạnh đó, ngoài việc thu đƣợc lãi suất cho vay tiêu dùng đối với khách

hàng thì gần nhƣ ngân hàng không khai thác đƣợc thêm các loại phí phi tín dụng

khác nếu so với các khách hàng doanh nghiệp. Mặt khác, các khoản vay tiêu dùng

thƣờng có thời gian cho vay trung hoặc dài hạn (từ trên 12 – 240 tháng), khó quản lý

về mặt tài chính (nguồn thu của khách hàng có nhiều khả năng biến động trong thời

gian vay vốn) và khó kiểm soát mục đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải

11

ngân, hơn nữa phần lớn khả năng trả nợ lại phụ thuộc vào ý chí, thái độ của khách

hàng vay vốn do đó rủi ro về khả năng trả nợ cao.

- Đặc điểm thứ tƣ: Tƣ cách của khách hàng và gia đình khách hàng vay vốn

là yếu tố định tính quan trọng hàng đầu nhƣng lại là thông tin khó đánh giá đối với

ngân hàng bởi các thông tin cá nhân rất khó xác định trong khoảng thời gian ngắn khi

không có đầu mối hoặc cơ sở để khai thác. Ngƣời vay vốn thƣờng cung cấp các

thông tin tốt về bản thân cho ngân hàng và hạn chế tối đa việc để lộ thông tin bất lợi

cho ngân hàng biết, trong khi đó ngân hàng chỉ khai thác đƣợc số lƣợng hạn chế

thông tin về khách hàng. Đối với các thông tin định lƣợng nhƣ tài chính, tài sản của

khách hàng đôi khi chỉ là các thông tin làm đẹp hồ sơ vay vốn nhƣng thực chất không

phản ánh đúng tiềm lực của khách hàng cũng nhƣ ý chí, khả năng trả nợ cho ngân

hàng. Vì vậy, tƣ cách khách hàng luôn là một yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm

định, xét duyệt hồ sơ cho vay.

1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng

Từ ý kiến của tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang

191), cho vay tiêu dùng có thể phân thành 4 nhóm chính sau:

Căn cứ vào phƣơng thức trả nợ

Cho vay tiêu dùng có thể phân thành ba loại nhƣ sau:

- Cho vay tiêu dùng trả góp

Là hình thức cho vay mà ngƣời vay phải thanh toán tiền gốc, lãi cho ngân

hàng nhiều lần theo các mốc thời gian nhất định trong khoảng thời gian vay vốn

(thông thƣờng thanh toán theo các tháng, quý, hoặc 6 tháng/lần).

Thời gian và số tiền trả nợ mỗi kỳ đƣợc tính toán dự trên thu nhập của ngƣời

trả nợ để bảo đảm rằng thu thập của mỗi kỳ trả nợ đảm bảo khả năng thanh toán cao

nhất đối với số tiền gốc, lãi phải trả, thời gian cho vay trả góp thƣờng lớn hơn 12

tháng.

12

- Cho vay tiêu dùng phi trả góp

Đây là các khoản cho vay mà số tiền gốc, lãi đƣợc thanh toán một lần khi đến

hạn do đó các khoản cho vay này thƣờng có giá trị nhỏ, thời gian vay ngắn (thƣờng

dƣới 12 tháng).

- Cho vay tiêu dùng tuần hoàn (hạn mức)

Đây là các khoản cho vay mà khách hàng đƣợc cấp một hạn mức nhất định và

có thể vừa chi tiêu và đồng thời thanh toán nợ cho ngân hàng trong khoảng thời gian

và hạn mức tín dụng đã đƣợc cấp.

Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ

Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:

- Cho vay tiêu dùng gián tiếp

Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng nhận lại các khoản nợ do các công

ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa cho khách hàng từ trƣớc đó.

Phƣơng thức này rất ít đƣợc áp dụng tại Việt Nam và khó áp dụng đối với các

khoản cho vay mua nhà đất bởi có tính phức tạp rất cao.

- Cho vay tiêu dùng trực tiếp

Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với ngƣời vay

vốn từ đầu quá trình. Ngân hàng trực tiếp quản lý, thu nợ từ khách hàng sau khi

khoản vay đƣợc giải ngân.

Căn cứ vào mục đích vay vốn

Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:

- Cho vay tiêu dùng cƣ trú

Cho vay tiêu dùng cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên quan đến

bất động sản, nơi ăn chốn ở của ngƣời tiêu dùng.

- Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú

13

Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên quan

đến dịch vụ và mua bán động sản của ngƣời tiêu dùng, thƣờng là các khoản cho vay

mua phƣơng tiện đi lại nhƣ ôtô, xe máy, cho vay mua sắm đồ đạc, cho vay du học,

cho vay khám chữa bệnh, cho vay cƣới hỏi...

Căn cứ vào tài sản bảo đảm

Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:

- Cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm

Đây là hình thức cho vay mà ngân hàng sẽ nhận một hoặc nhiều tài sản của

ngƣời vay vốn hoặc tài sản từ bên thứ ba (hay còn gọi là bên bảo lãnh) làm tài sản thế

chấp, bảo đảm cho việc sử dụng vốn của ngƣời đi vay.

- Cho vay tiêu dùng tín chấp (không có tài sản bảo đảm)

Đây là hình thức cho vay mà ngƣời đi vay không cần thế chấp bất cứ tài sản

nào cho ngân hàng.

1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng

Trong hoạt động cho vay tiêu dùng có một số phƣơng thức tính lãi sau

thƣờng đƣợc áp dụng:

Phƣơng thức tính lãi theo dƣ nợ thực tế

Với phƣơng thức tính lãi này, hàng kỳ khách hàng hoàn trả một số tiền gốc cố

định, bằng số tiền cho vay chia cho số kỳ trả nợ. Tiền lãi đƣợc hoàn trả hàng kỳ tính

trên số dƣ nợ thực tế và số ngày thực tế sử dụng vốn vay.

Phƣơng thức trả nợ này có đặc điểm là với lãi suất cho vay không thay đổi

hoặc ít có sự biến động thì càng về các kỳ trả nợ sau số tiền trả nợ (gốc + lãi) càng

giảm vì số tiền lãi giảm trong khi số tiền gốc vẫn không đổi. Phƣơng thức này cũng

đƣợc áp dụng phổ biến tại các ngân hàng.

14

Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay

Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay (còn gọi là Add-on): Hàng kỳ, khách

hàng hoàn trả một số tiền cố định bao gồm cả gốc và lãi, đƣợc tính theo công thức:

Số tiền vay+(Số tiền vayx Lãi suất vay x Số kỳ)

Số tiền trả hàng kỳ = ------------------------------------------------------------

Số kỳ

Khi quy đổi từ lãi suất add-on ra lãi suất theo dự nợ thực tế thì lãi suất thu

đƣợc sẽ lớn hơn rất nhiều so với lãi suất add-on ban đầu, bởi khi áp dụng cách tính

lãi suất add-on thì tiền lãi đƣợc tính gộp cho toàn bộ gốc vay. Vì vậy, đây là

phƣơng thức tính lãi thƣờng đƣợc áp dụng cho các khoản vay có giá trị nhỏ.

Phƣơng thức tính lãi theo niên kim cố định

Tính lãi theo niên kim cố định tức là số tiền phải thanh toán (cả gốc và lãi) cho

khoản vay trong từng kỳ trả nợ là bằng nhau, số tiền phải thanh toán đƣợc xác định

nhƣ sau:

Số tiền phải trả nợ mỗi kỳ = (Số tiền vay x Lãi suất)/(1-(1+lãi suất)^(-Số

kỳ))

Phƣơng thức này thƣờng đƣợc áp dụng để giúp các khách hàng vay vốn

giảm bớt áp lực trả nợ ban đầu sau khi vay, bởi số tiền gốc phải trả ban đầu ít và sẽ

tăng dần, trong khi số tiền lãi ban đầu nhiều nhƣng lại giảm dần, tổng số tiền phải

trả hàng kỳ không quá lớn so với khả năng tài chính của ngƣời vay.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tài liệu tiếng Việt:

1. Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc, 2012.Giáo trình Quản trị tín dụng

Ngân hàng thương mại. Hà Nội: Nhà xuất bản Tài chính.

15

2. Nguyễn Thị Hồng Hạnh, 2012. Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại

Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học

Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.

3. Nguyễn Thị Thanh Hòa, 2012. Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại

Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia

Lâm. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà

Nội.

4. Nguyễn Minh Kiều, 2006. Nghiệp vụ ngân hàng. Hà nội: Nhà xuất bản Thống

kê.

5. Nguyễn Ngọc Long và Nguyễn Hữu Vui, 2010. Giáo trình Triết học mác –

lênin. Bộ giáo dục và đào tạo.

6. MB Nam Thăng Long, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-

2014 của MB Nam Thăng Long. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.

7. Trần Ngọc Minh, 2011. Giải pháp mở rộng cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng

Đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh Sở Giao dịch 1. Luận văn Thạc

sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.

8. Lê Hồng Nga, 2012. Phát triển cho vay tiêu dùng tại Công ty tài chính cổ

phần dệt may Việt Nam. Luận văn Thạc sỹ. Trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học

Quốc gia Hà Nội.

9. Quốc hội, 2005. Bộ luật dân sự.Hà Nội, tháng 06 năm 2005.

10. Quốc hội, 2014. Luật nhà ở.Hà Nội, tháng 11 năm 2014.

11. Techcombank Lạc Long Quân, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh

2011-2014 của Techcombank Lạc Long Quân. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.

12. VIB Cầu Giấy, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của

16

VIB Cầu Giấy. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.

13. VIB Hoàng Quốc Việt, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-

2014 của VIB Hoàng Quốc Việt. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.

14. VIB Mỹ Đình, 2015. Báo cáo kết qủa hoạt động kinh doanh 2011-2014 của

VIB Mỹ Đình. Hà Nội, tháng 01 năm 2015.

Tài liệu trên Internet:

15. CBRE Việt Nam, 2015. Báo cáo

quý.<http://www.cbrevietnam.com/vietnam-real-estate-research-

consultancy/quarterly-report?lang=vi>. [Ngày truy cập: 25 tháng 01 năm

2015].

16. Nguyễn Thị Liên Diệp, 2014. Trao đổi về quản trị ứng dụng.

<http://www.Quantri.vn>. [Ngày truy cập: 20 tháng 11 năm 2014].

17. Phạm Lê Lài và Huỳnh Minh Tân, 2014. Thiết kế bảng khảo sát trong

nghiên cứu khoa học. <http://www.cmard2.edu.vn>. [Ngày truy cập: 20

tháng 11 năm 2014].

18. Saga, 2014. Mô hình phân tích SWOT. <http://www.saga.vn>. [Ngày truy

cập: 20 tháng 11 năm 2014].