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Phoenix, Valuación Imobiliaria. - Instituto de Valuación · la compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o pacto entre La compraventa es el contrato o pacto

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Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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VALUACIÓN INMOBILIARIA

Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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Irapuato, Gto., 2017

1ª edición

Realizado en México /

Editado por Phoenix, Instituto de Valuación.

Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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Prólogo

La capacitación constante es el día a día de la profesionalización de la

valuación, en este tiempo de cambio continuo y globalización, es

indispensable el contar con las herramientas didácticas y las últimas

metodologías aceptadas en el campo de la valuación.

Actualmente la valuación en México y Latinoamérica están en un proceso de

mejora en los estándares académicos, ya con esquemas de CERTIFICACIÓN

EN VALUACIÓN, hace inevitable el capacitarse constantemente para el

correcto ejercicio de la profesión.

Es por tal motivo, que creamos el INSTITUTO INTERNACIONAL DE

INVESTIGACIÓN EN VALUACIÓN, S.C. que a través de Phoenix,

Instituto de Valuación, con el fin de aportar conocimiento, técnicas y

experiencia de calidad a esta profesionalización del sector en servicios de

valuación.

“Esperamos que la compilación de conocimientos vertidos en esta

publicación les permita innovar en sus campos de trabajo”.

JOEL CÓRDOVA ESPITIA.

Director General

Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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TABLA DE CONTENIDO

CAPÍTULO 1 ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? .................................................... 15

1. ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO? ............................................................................. 16

CAPÍTULO 2 QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN INMUEBLES ....................................... 18

1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ ................................................................................................ 19

2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE ............................................................................................... 20

3. CONCEPTOS DE TIERRA Y PROPIEDAD ......................................................................... 23

4. USOS DE SUELO ................................................................................................................ 25

4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN TERRITORIAL ................................................ 26

4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O VOCACIÓN DEL SUELO ................................................................................................. 30

4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL ...................................................................................................................... 32

4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS ............................................ 35

4.4.3 FASES DE LA GESTIÓN DE FRACCIONAMIENTOS Y DESARROLLOS EN

CONDOMINIO .......................................................................................................... 39

4.4.4 ¿QUÉ ES LA DENSIDAD DE POBLACIÓN? .................................................. 43

4.4.5 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO ................................................ 44

4.4.5.1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN .......................................................... 44

4.4.5.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO ................................................................ 45

4.4.5.3 MODALIDADES ..................................................................................... 46

4.4.5.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL RÉGIMEN ........ 47

4.4.5.4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA COPROPIEDAD .......... 50

4.4.5.6 DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS. ................................................... 52

4.4.5.7 CÁLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS. ................................. 53

CAPÍTULO 3 LA VALUACIÓN INMOBILIARIA .................................................................. 56

1. OFERTA Y DEMANDA ......................................................................................................... 57

2. DIFERENCIA ENTRE VALOR, PRECIO Y COSTO ............................................................ 58

3. ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN? ................................................................................................. 60

4. FACTORES QUE AFECTAN EL VALOR DE UN INMUEBLE ............................................. 61

5. PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICADOS A LA VALUACIÓN .......................................... 66

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....................................................................................................................................... 72

6. ENFOQUES DE VALUACIÓN .............................................................................................. 73

6.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ............................................................. 73

6.2 ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN O DE INGRESOS ............................................... 89

6.3 ENFOQUE FÍSICO O DE COSTOS ......................................................................... 103

................................................................................................................................ 135

................................................................................................................................ 136

6.4 ENFOQUE RESIDUAL ............................................................................................. 143

6.4.1 EL RESIDUAL ESTÁTICO. ........................................................................... 144

6.4.2 EL RESIDUAL DINÁMICO ............................................................................ 150

7. FLUJO DE EFECTIVO ....................................................................................................... 163

8. ¿QUE ES UN AVALÚO? .................................................................................................... 169

8.1 DEFINICIONES GENERALES ................................................................................. 171

8.2 PRINCIPIOS ÉTICOS .............................................................................................. 175

8.3 CLASIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DE VALUACIÓN ....................................... 177

CAPÍTULO 4 PROCESO DE VALUACIÓN ........................................................................ 179

1. DIAGRAMA GENERAL ...................................................................................................... 180

2. ANÁLISIS PRELIMINAR .................................................................................................... 181

3. INVESTIGACIÓN DE CAMPO ........................................................................................... 184

3.1 INSPECCIÓN FÍSICA URBANA Y SU ENTORNO. ................................................. 184

3.2 INSPECCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES PROPIAS........ 188

3.3 INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO ................................................ 196

4. ANÁLISIS DE METODOLOGÍAS ....................................................................................... 199

4.1 ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO ........................................................... 200

4.2 ENFOQUE DE INGRESOS ...................................................................................... 203

4.3 ENFOQUE DE COSTOS .......................................................................................... 206

4.4 ENFOQUE RESIDUAL ............................................................................................. 210

5. CÁLCULO Y PONDERACIÓN DE INDICADORES DE VALOR ........................................ 216

6. LLENADO DE FORMATO DE AVALUO ............................................................................ 218

CAPÍTULO 5 COMPILACIÓN DE FACTORES ................................................................ 231

1. GENERAL ........................................................................................................................... 232

1.1 FACTOR DE NEGOCIACIÓN (FN) .......................................................................... 232

2. DEL TERRENO .................................................................................................................. 233

2.1 FACTOR DE UBICACIÓN (FUB) ............................................................................. 233

2.2 FACTOR DE FRENTE (FFR) ................................................................................... 234

2.3 FACTOR DE CALLE (FCLL) .................................................................................... 235

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FACTOR DE ZONA (ZN): ........................................................................................ 236

2.4 FACTOR POR TOPOGRAFÍA (FTP) ....................................................................... 237

2.5 FACTOR PROMEDIO APLICABLE AL TERRENO SUJETO (FP) .......................... 238

2.6 FACTOR DE FONDO (FFD) .................................................................................... 239

2.7 FACTOR DE FORMA (FFM) .................................................................................... 241

2.8 FACTOR POR INUNDACIÓN (FID) ......................................................................... 244

3. CONDOMINIO .................................................................................................................... 246

1.5 MÉTODO DE LA HUELLA ....................................................................................... 246

4. PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN DE COSTOS EN LA URBANIZACIÓN .................. 247

5. CONSTRUCCIONES URBANAS ....................................................................................... 250

5.1 FACTOR DE DEMÉRITO POR EDAD (FED): (2) .................................................... 251

5.2 FACTOR DE DEPRECIACIÓN TOTAL (FDT) ......................................................... 254

5.3 FACTOR DE CONSERVACIÓN (FCO).................................................................... 255

5.3.1 CLASIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES ..................................... 257

6. CLASIFICACIONES DE PARTIDAS GENERALES ........................................................... 259

7. PARTICIPACIÓN EN PORCENTAJE POR CADA PARTIDA DE CONSTRUCCIÓN ....... 261

8. COSTOS INDIRECTOS ..................................................................................................... 263

CAPITULO 6 CONCEPTOS BÁSICOS DE MATEMÁTICAS FINANCIERAS. ................ 268

1. INTERÉS SIMPLE .............................................................................................................. 269

2. INTERÉS COMPUESTO .................................................................................................... 270

3. CAPITALIZAR..................................................................................................................... 271

4. TASA DE INTERÉS NOMINAL Y EFECTIVA .................................................................... 272

5. TREMA ............................................................................................................................... 272

6. MÉTODO DEL VALOR PRESENTE .................................................................................. 273

7. MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO ..................................................... 273

8. VA ....................................................................................................................................... 274

9. MODELADO FINANCIERO. ............................................................................................... 274

10. ANÁLISIS DE INVERSIÓN ............................................................................................... 275

11.TASA DE DESCUENTO .................................................................................................... 275

12. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) ............................................................................. 275

13. VALOR PRESENTE NETO (VPN) ................................................................................... 276

GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN .............................. ¡Error! Marcador no definido.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. ......................................................................................... 280

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Capítulo 1

¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?

“El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el disfrute

de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar o disponer de

un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede desplazarse, como son

los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.”

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1. ¿QUÉ ES EL MERCADO INMOBILIARIO?

Recibe el nombre de mercado inmobiliario a las diferentes acciones comerciales

que pueden presentarse con los bienes raíces que pertenecen al sector de la

construcción. De esta manera, se generan relaciones en la que participan

diferentes actores que intervienen en estas acciones, que son los oferentes, el

bien inmueble y los demandantes.

El mercado inmobiliario es el marco en el cual se desarrollan todas aquellas

transacciones económicas, que tienen por objeto inmediato la propiedad o el

disfrute de un bien inmueble, es decir, tienen como finalidad el derecho a gozar

o disponer de un bien que tiene una situación fija en el espacio y no puede

desplazarse, como son los terrenos, locales comerciales, viviendas, fincas, etc.

Es importante conocer las diversas características que cada uno de ellos posee,

de manera que se identifiquen adecuadamente, por lo que es pertinente conocer

mejor su comportamiento en el área específica del sector. En él intervienen un

conjunto de compradores potenciales con la necesidad de satisfacer la

adquisición, venta o disfrute de un bien inmueble, ya sea mediante una

transacción u otro tipo de negocio de acuerdo con el vendedor.

Por tanto, se observarán dos operaciones principales (aunque no son las únicas),

la compraventa y el arrendamiento. La compraventa es el contrato o pacto entre

dos personas por el que una se obliga a entregar una cosa determinada y la otra

a pagar un precio por la misma. En cambio, el arrendamiento es la cesión o

adquisición del uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios, a

cambio de un precio.

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En el caso de la compraventa se produce un traspaso de la propiedad del

inmueble, mientras que en el arrendamiento o alquiler sólo se produce una

cesión, en ambos casos, a cambio de un precio.

LISTA DE FACTORES QUE AFECTAN EL INGRESO POTENCIAL, LA

COMPRA VENTA O LA RENTA DE UN BIEN INMUEBLE:

EN RELACIÓN CON LA TIERRA:

a) Localización.

b) Tamaño y medidas del lote.

c) Topografía.

d) Condiciones de suelo y subsuelo.

e) Disponibilidad de servicios y tipo de estos.

EN RELACIÓN CON LAS CONSTRUCCIONES:

a) Tipo de construcción en relación con el lote.

b) Calidad y durabilidad.

c) Funcionalidad.

d) Estilo y estética.

e) Concordancia con el vecindario.

g) Servicios que proporcionan a sus habitantes.

DIVERSOS:

a) Tipo de propiedad raíz (comercio, habitación, industria, etcétera).

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b) Calidad dentro de su tipo.

c) Cantidad dentro de su tipo con respecto al mercado.

Capítulo 2

QUÉ ES UN BIEN RAÍZ O UN BIEN

INMUEBLES

“La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con

la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante

alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real

es un concepto no físico”

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1. DEFINICIÓN DE BIEN RAÍZ

Los intereses, beneficios y derechos inherentes a la tenencia de bienes inmuebles;

la Tierra y todo lo demás de naturaleza permanente que está fija a ella.

Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos

elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible

que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo.

Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los

bienes raíces de los bienes muebles. Aun cuando se entiende que estos conceptos

legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir

importantes términos y conceptos.

La propiedad real incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados

con la propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente

mediante alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la

propiedad real es un concepto no físico.

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e

incorpóreos) que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están

permanentemente adheridas a los bienes raíces y generalmente se caracterizan

por su movilidad.

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2. DEFINICIÓN DE INMUEBLE

El término inmueble proviene de un vocablo latino que sirve para referirse a algo

que está unido al terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente.

Es decir, una estructura que no puede moverse sin causarle daños.

El inmueble es un bien, considerado como bien raíz, como consecuencia que se

encuentra estrechamente ligado al suelo o terreno en el cual se halla, de modo

que resultará imposible de separar tanto en lo físico como en lo jurídico. Son

ejemplos de inmuebles: las parcelas urbanizadas o no, las casas, las naves

industriales, las fincas, los departamentos, etc. Es decir, el inmueble es un bien

inmóvil al cual no se podrá trasladar de ninguna manera o separarlo del suelo

sin que ello no ocasione perjuicios y daños al mismo, ya sea porque forma parte

del terreno o porque se encuentra anclado en él.

EN TÉRMINOS LEGALES DE REGLAMENTACIÓN CIVIL, SON BIENES

INMUEBLES:

I. El suelo y las construcciones adheridas a él.

II. Las plantas y árboles mientras estén unidos al suelo y los frutos pendientes de

los mismos árboles y plantas mientras no sean separados, por cosechas o cortes

regulares.

III. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no

pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.

IV. Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocados

en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el

propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

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V. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el

propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y

formando parte de ella de un modo permanente.

VI. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario

de la finca, directa y exclusivamente a la explotación de la misma.

VII. Los abonos y semillas destinados al cultivo de una heredad, que estén en las

tierras donde hayan de utilizarse.

VIII. Los aparatos eléctricos y sus accesorios adheridos al suelo o a los edificios

por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario.

IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir líquidos

o gases a una finca o para extraerlos de ella.

X. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén fijados

sólidamente a la ribera de un río o lago, y que estén destinados a serlo de manera

permanente para su utilización.

XI. El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas, telegráficas y de

transmisión y distribución de energía eléctrica y las estaciones radiotelefónicas o

radiotelegráficas fijas.

LOS BIENES SON DE DOMINIO DEL PODER PÚBLICO O DE

PROPIEDAD DE LOS PARTICULARES:

a) Bienes de Propiedad de los particulares: casas habitación, condominio,

terrenos para casas habitación, almacenes, edificios de oficinas, departamentos,

casas para rentar, casas dúplex, hoteles, bancos, estacionamientos de carga,

ferrocarriles, parques de diversiones, caminos y puentes de peaje, ranchos y

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granjas, teatros, fábricas, molinos, gasolineras, aeropuertos, diques, muelles,

pozos de petróleo, etcétera.

b) Bienes de dominio del poder público los que pertenecen a la Federación,

a los Estados o a los Municipios, como: edificios municipales, casas de gobierno,

museos, iglesias, edificios de correos, auditorios, estaciones de ferrocarril, playas

públicas, juzgados, bibliotecas, hospitales, escuelas, aduanas, estadios, parques,

calles y avenidas, etcétera.

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3. CONCEPTOS DE TIERRA Y

PROPIEDAD

La Tierra es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia

es tal, que atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas.

En la medida en que cada una de estas disciplinas se relaciona con la tierra y con

los usos de la tierra, las sociedades y naciones del mundo se ven afectadas.

La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un concepto

económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta alude a la tierra o suelo,

como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para

satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al

valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de

ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica de un sitio

dado.

La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses

y beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con

los derechos privados que otorgan al propietario uno o varios derechos

específicos sobre lo que posee. En algunos Estados, el conjunto de derechos

relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de derechos.

El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse

con un haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y

separado que tiene el dueño de una propiedad, es decir, el dueño tiene derecho

a utilizar, vender, arrendar, regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos.

La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se conoce

como propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin más

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calificación o identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble

o a otros tipos de propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a

un conjunto de estos.

Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y mercancías

entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. El concepto

de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a cabo

sus actividades sin restricción.

El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o

mercancía varía inversamente a la oferta del mismo y directamente con su

demanda.

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4. USOS DE SUELO

El suelo se utiliza con muy diversos fines, por ejemplo para uso forestal,

agricultura, minería, industria, habitación, etc. Es un recurso natural único, pero

está sometido a una gran presión antrópica.

Normalmente el uso que se le da al suelo está determinado por cada término

municipal, y los datos se van ampliando posteriormente a nivel comarcal,

provincial, regional y nacional.

LOS PRINCIPALES USOS POTENCIALES DEL SUELO SON:

� Utilización agrícola (cultivos)

� Mantenimiento de pasto para el ganado.

� Forestal, bien sea para monte maderable y leñoso o monte abierto para el

pastoreo.

� Extracción de recursos minerales, energéticos e hídricos, minas, canteras y

perforaciones de gas, petróleo y aguas subterráneas.

� Uso industrial, instalaciones para la transformación de materias primas o

elaboradas.

� Uso de servicios, para el transporte y las comunicaciones (carreteras,

autopistas y vías de ferrocarril).

� Asentamientos humanos, hábitats rural y urbano, edificaciones, instalaciones

depuradoras y vertidos, etc.

� Uso recreativo, cultural, científico y de protección de la Naturaleza, parques

naturales.

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4.1 PLANEACIÓN TERRITORIAL

La planeación territorial de las ciudades se efectúa a través de los instrumentos

programáticos y de política pública de las que disponen las autoridades

competentes, para el ordenamiento sustentable del territorio, así como para la

regulación del uso de suelo y del desarrollo de los centros de población,

propiciando un entorno más equilibrado, eficiente y competitivo, orientado a

mejorar el nivel de vida de sus habitantes, protegiendo al ambiente y a los

recursos naturales.

La planeación territorial forma parte de los Sistemas de Planeación y tiene como

sustento los principios de la planeación democrática previstos en cada

Constitución Política de cada país.

4.2 INSTRUMENTOS DE PLANEACIÓN

TERRITORIAL

LA PLANEACIÓN TERRITORIAL SE INTEGRA POR VARIOS

INSTRUMENTOS COMO:

� Programas estatal.

� Programas municipales.

� Programas metropolitanos.

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Los instrumentos de planeación a que se refieren anteriormente deberán guardar

congruencia entre sí.

ELEMENTOS MÍNIMOS DE LOS PROGRAMAS DE PLANEACIÓN:

� La determinación de las diferentes regiones ecológicas, describiendo sus

atributos físicos, bióticos y socioeconómicos del territorio, así como el

diagnóstico de sus condiciones ambientales y las tecnologías utilizadas por

sus habitantes.

� Los criterios de regulación ambiental para la preservación, protección,

restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales.

� La planeación hidráulica.

� Las normas para la constitución y aprovechamiento de las provisiones y

reservas territoriales;

� Las directrices relativas al ordenamiento de los espacios y sistemas naturales,

para:

a) La identificación de la vocación de aprovechamiento del territorio

b) La protección al ambiente y preservación de la vocación natural de los suelos.

c) La conservación y restauración de los terrenos forestales, los sumideros de

carbono y las cuencas hidrológicas.

d) La identificación, declaración y administración de áreas naturales protegidas,

zonas de restauración y zonas de recarga de mantos acuíferos.

e) La protección, restauración y aprovechamiento sustentable de los recursos

naturales.

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f) La identificación y manejo de zonas de riesgo.

� Las directrices relativas al ordenamiento de los centros de población, para:

a) La distribución general de la vivienda y de las actividades económicas en los

territorios.

b) La determinación de las zonas para la consolidación y crecimiento de los

centros de población y de las reservas territoriales respectivas, así como la

inducción de proyectos, medidas y acciones para su aprovechamiento y

desarrollo.

c) El impulso y apoyo a la construcción de vivienda popular o económica y de

popular.

d) La protección y conservación de los parques urbanos, jardines públicos y áreas

verdes, así como del patrimonio cultural urbano y arquitectónico, y de las zonas

de valor escénico.

e) La identificación de las zonas de riesgo y el establecimiento de las modalidades

y restricciones para el uso del suelo y a las construcciones, incluyendo la

definición de los polígonos de protección en torno a instalaciones penitenciarias

o de seguridad nacional, así como la de zonas intermedias de salvaguarda en

torno a predios, áreas o instalaciones en que se realicen actividades de alto riesgo

ambiental.

� Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de infraestructura

pública para:

a) El aprovechamiento sustentable de los recursos hídricos.

b) El mejoramiento de la prestación de los servicios públicos y el fomento a la

implementación de fuentes renovables de energía.

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c) La optimización de la movilidad y la comunicación.

� Los proyectos, medidas y acciones prioritarias en materia de equipamiento

urbano para:

a) El incremento del nivel educacional y cultural de la población.

b) El abatimiento de los niveles de morbilidad y mortalidad.

c) El mejoramiento del abasto de bienes de consumo básico.

d) El mejoramiento de los medios de transporte colectivo y el fomento a la

movilidad no motorizada.

e) La accesibilidad de las personas con discapacidad, en igualdad de condiciones

con las demás, al entorno físico, el transporte y a otros servicios e instalaciones

de uso público.

f) El incremento de las actividades deportivas y recreativas de la población.

g) La optimización de las funciones administrativas del sector público.

� Las políticas de vivienda.

� El ordenamiento turístico del territorio, en el que se establecerá:

a) La regionalización turística de los territorios, a partir del diagnóstico de las

características, disponibilidad y demanda de los recursos turísticos, incluyendo el

análisis de riesgos de los mismos.

b) Los lineamientos y criterios para la preservación de los recursos naturales y el

aprovechamiento ordenado y sustentable de los recursos turísticos, incluyendo el

establecimiento de modalidades y restricciones al uso del suelo y a las

construcciones.

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30

� Los lineamientos para su ejecución, seguimiento y modificación.

� La definición de los indicadores de gestión y de los mecanismos de

evaluación.

4.3 ÁREAS QUE COMPRENDE LA

ZONIFICACIÓN DE USO DE SUELO O

VOCACIÓN DEL SUELO

LA ZONIFICACIÓN SE ESTABLECERÁ EN EL PROGRAMA DE

PLANEACIÓN Y DEBERÁ DE PRECISAR:

� Las zonas y corredores que integran el territorio municipal.

� Los usos y destinos predominantes y compatibles, condicionados e

incompatibles, en cada zona o corredor.

� La intensidad de los usos de suelo, así como sus respectivas densidades

poblacionales y coeficientes de ocupación del suelo.

� Las áreas para la conservación, consolidación, mejoramiento y crecimiento de

los centros de población.

� Las reservas territoriales para la consolidación o crecimiento de los centros

de población, así como los predios susceptibles para constituir las mismas.

� VI. Las provisiones territoriales constituidas para la fundación de centros de

población.

� Las zonas de conservación ecológica.

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� Los parques urbanos, jardines públicos y áreas verdes.

� Las modalidades y restricciones al uso del suelo y a las construcciones,

derivadas de:

a) Declaratorias como Patrimonio Cultural, en los términos de la Convención

sobre la Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural.

b) La preservación de humedales ubicados dentro del territorio del Municipio, en

la Lista de Humedales de Importancia Internacional a que se refiere la Convención

Relativa a los Humedales de Importancia Internacional especialmente como

Hábitat de Aves Acuáticas.

c) Áreas naturales protegidas.

d) Áreas de refugio o hábitats críticos para la conservación de la vida silvestre.

e) Zonas de recarga de mantos acuíferos.

f) Zonas de riesgo.

g) Polígonos de protección y amortiguamiento de la infraestructura de carácter

estratégico y de seguridad nacional.

h) Zonas intermedias de salvaguarda en torno a actividades altamente riesgosas.

i) Derechos de vía.

j) Zonas federales de vasos y cauces de aguas nacionales.

k) Zonas de desarrollo turístico sustentable.

l) Zonas de monumentos arqueológicos, artísticos o históricos.

m) Zonas de entorno del patrimonio cultural urbano y arquitectónico.

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n) Áreas de valor escénico.

X. Las demás que los ayuntamientos estimen procedentes.

4.4 USOS Y DESTINOS QUE SE PODRÁN

ASIGNAR EN EL PROGRAMA MUNICIPAL

LOS USOS Y DESTINOS QUE PODRÁN ASIGNARSE EN EL

PROGRAMA MUNICIPAL SON:

� Usos del suelo:

a) Agrícola

b) Pecuario

c) Forestal

d) Habitacional

e) De servicios

f) Comercial

g) Turístico o recreativo

h) Agroindustrial

i) Actividades extractivas

j) Industrial

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k) Mixto

� Destinos del suelo:

a) Parque urbano, jardín público o área verde.

b) Conservación ecológica.

c) Recarga de mantos acuíferos.

d) Equipamiento urbano.

e) Infraestructura pública.

f) Mixto.

En los usos y destinos mixtos sólo estarán permitidos aquéllos que sean

compatibles entre sí y que no impliquen un riesgo para las personas o sus bienes.

EJEMPLO DE DIFERENTES TIPOS DE USOS DE SUELO:

� Habitacional: Se refiere a edificaciones donde residen individual o

colectivamente personas o familias.

� Habitacional con comercios: Se refiere a edificios y casas habitación que

incluyen, comercios, oficinas, restaurantes y/o talleres en planta baja o pisos

intermedios.

� Hoteles: Edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal,

comprendiendo hoteles, moteles, albergues, casas de huéspedes y similares.

� Oficinas: Edificaciones destinadas al desarrollo empresarial público o privado,

tales como oficinas empresariales y corporativas, de profesionistas, sucursales

de banco, casas de cambio, así como despachos médicos de diagnóstico.

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� Deportivos y Gimnasios: Edificaciones e instalaciones en donde se practican

ejercicios de acondicionamiento físico y se presenten todo tipo de

espectáculos deportivos.

� Comunicaciones: Instalaciones destinadas a difundir o transmitir información,

como son televisoras, estaciones de radio, telégrafos, teléfonos y correos.

� Terminales: Edificaciones/instalaciones destinadas al traslado de personas o

bienes como son terminales de autobuses locales y foráneos, estaciones de

ferrocarril, muelles o embarcaderos.

� Comercio: Edificaciones destinadas a la compra-venta o intercambio de

artículos de consumo y servicios, tales como tiendas, panaderías, farmacias,

tiendas de autoservicio, centros comerciales, venta de materiales para

construcción, electricidad, ferreterías, pintura, estacionamientos públicos y

privados, cubiertos o descubiertos, abarrotes, módulos y centrales de abasto,

rastros, frigoríficos y edificaciones para el consumo de alimentos y bebidas.

� Abasto: Edificaciones o instalaciones públicas y privadas destinadas al

almacenamiento, venta y distribución de diversos productos perecederos y

no perecederos, construcciones metálicas ligeras para los siguientes usos:

bodegas, silos, tolvas, almacenes de granos, mercados, tianguis e

instalaciones similares.

� Industria: Se refiere a cualquier instalación o edificación destinada para taller,

industria extractiva, manufacturera y de transformación, de ensamble,

bebidas, de alimentos, agrícola, pecuaria, forestal, textil de calzado,

metalmecánica. También incluye las instalaciones para el almacenamiento de

maquinaria, materias primas y productos procesados. Las instalaciones

destinadas al suministro y/o almacenamiento de combustible, así mismo las

edificaciones de reparación y conservación de bienes muebles y herramientas,

Phoenix, Valuación Imobiliaria.

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como son talleres de reparación, lubricación, alineación y balanceo de

vehículos, maquinaria y lavadoras, carpinterías, etc.

� Hospitales: Se refiere a las edificaciones destinadas a la atención, diagnóstico,

tratamiento y rehabilitación de las personas afectadas por enfermedades o

accidentes tales como: unidades médicas, clínicas, hospitales, sanatorios,

maternidades, laboratorios clínicos y radiológicos, centros de tratamiento de

enfermedades crónicas. Son instalaciones que requieren remodelación mayor

por el uso rudo y la asepsia que exige el giro en periodos cortos de tiempo.

4.4.1 CLASIFICACIÓN DE LAS VIALIDADES URBANAS

LAS VIALIDADES URBANAS DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN SE

PODRÁN CLASIFICAR EN:

EJES METROPOLITANOS: aquéllos que cuentan con una sección superior a

sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con camellón central,

que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada y no motorizada,

y que conforman una red de comunicación vial integral en las zonas

metropolitanas.

VÍAS PRIMARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a cuarenta metros

pero inferior a sesenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con

camellón central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad motorizada

y no motorizada, y que conforman una red de comunicación vial integral en los

centros de población.

VÍAS SECUNDARIAS: aquéllas con una sección igual o mayor a veinte metros

pero inferior a cuarenta metros, medida de alineamiento a alineamiento, con o

sin camellón central, que cuentan con la estructura vial para la movilidad