Dasar Hukum:

Perumahan:

* Undang-Undang Nomor I

Permukiman

Thhun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor I0 Tahun 201.2 tentang

Penyelenggaraan Penrnahan dan Kawasan Permukiman dengen Hunian

Berimbang

Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomsr T Tahun 2013 tentang

Perubahan atas Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor l0 Tahun

201? tentang Penyelenggaraan Perurnahan dan Kawasan permukiman

den gan Hunian Berimbang

Lingkungan:

* undans-undang Nomor 32 Thhun 2009 tenturg Perlindungan dan

Peugelolaan Lingkungan hidup

* Peraturan Pemerintah Ncmor 27 Tahun Zal?teatang tzin Lingkungan

* Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomsr 5 Tahun 2012 tentang Jenis

Rencana Usaha dan/atau Kegietan yang Wajib Merniliki Analisis Mengenai

Dampak Lingkun gan Hidup

* Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomor 13 tahun Z0l0 tentang Upaya

Pengelolaan Lingkungau Hidup dan surat Pernyataan Kesanggupan

Pengelolaan dan Pemantauan Lingkungan Hidup

LaIu Lintas:

. undang-undang Latu Linras Nomo r zz rahun 2009 tentang LaluLintas dan Angkutan Jalan

" Peraturan Pemerintah Nomor 32 rahun 20Il tentang Manajemen

dau Rekayasa, Analisis Dampak, serta Manajemen I(ebutuhan LaluLintas

A. DefinisiPerumahan dan kawa.san permukiman adalah satu kesatuan sistem

yang terdiri atas pembinaan, penyelen&garaan perumahan,

penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan

perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap

perumatran kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah,

pendanaan dan sistem pembiayaan, serta per&n masyarakat.

S. Pre-Construction

Pels yaratan Admini stratif

Persyaratan Teknik

Persyaratan Ekologi

Persyaratan Lain

2.

'nJ.

t/a

I". Persyaratan Administratif

fl, Izin Usaha Perumah*n

Izin Usaha Perumahan merupakan izin yang wajib dimiliki sleh

perusahaan pengembang perumahan untuk memulai pelaksanaan

ke gi atan produksi/operasi.

Eerdasarkan Pasal3l ayat (I2) Peraturan Kepala BKPM Nomor 5 Thhun

2013, menyatakan bahwa Penanam Modal Asing yang telah memiliki

Izin Usaha yang diterbitkan oleh PTSP BKPM, PTSP KPBPB atau PTSP

KEK sebagai izin untuk memulai operasi, tidak diperlukan lagi untuk

memiliki Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) yang diterbitkan oleh

Pemerintah Daer*r.

A. Pre-ConstructionL. Izin Lokasi

" Izin lokasi merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan

dalam rangka pemanfaatan ruang.

' Surat keputusan pemberian Izin Lokasi ditandatangani oleh

Bupati/TV'alikotamadya atau, Gubernur untuk Daeratr Khusus

Ibukota Jakarta.

Izi* Lokasi diberikan untuk jangka waktu sebagai berjkut:

* Izin Lokasi seluas sampai dengan 25 Ha: I (satu) tahun;

* Izin Lokasi seluas lebih dari?S Ha s/d 50 Ha : 2 (dua) tahun;

. Izin Lokasi seluas lebih dari 50 Ha : 3 (tiga) tahun.

2. Keterangen Rencana Kota (Advice Planning)

., Keterangan reflcana kabupaten/kota adalah informasi ten:tangpersyaretan tata bangunan dan lingkungan yang diberlakukan olehPemerintalr Kabupaten/I(ota pada lokasi tefiBntu. Pada praktiknya,pemerintah daerah setempat akan mendelegasikan kewenangantersebut kepada dinas terkait, di Jakarta disebut Dinas Tha Ruang.

. Pemerjntah daerah wajib memberikan surat keterangan rencanakabupaten/ kota untuk lokasi yang bersangkutan kepada setiap orangyang akan mengajukan permohonan izin mendirikan bangunangedung.

" Keteranga$ roncana kabupatenlkota, digunakan sebagai dasarpenyusunan rencana teknis bangunan gedung.

:::i,ii\li\-\},Llriil/rrr'lii:iij-i,X$\ltliilliftN:t4:.:.ii\:.l

n Surat keterangan rencar& kabupaten / kota merupakau ketentuan yang bedaku

untuk lokasi yang bersangkulan dan berisi:

'. fungsi bangunan gedung yang dapat dibangun pada lokasi bersangkutan;

, ketinggian maksimum bangunan gedung yang diizinkan;

" jumlah lantai/lapis bangunan gedung di bawah permukaan tanah dan KTB

yang diizinkan;

,, garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan gedung yang diizinkan;

. KDB maksimum yang diizinkan;

" KLB maksimum yang diizinkan;

,' KDH minimum yang diwajibkan;

,, KTB maksimum yang diizinkan; dan

. jaringan utilitas kota.

liiiiii+:l= ":a:i::.:i;in rL ll r:::::::::::;-ii lli i lr ll

3. Izin Peruntukan

* Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah diberikan berdasarkan izin

lokasi. lzin Penggunaan Femanfaataa Tanah merupakan dasar untuk

permohonan mendirtkrn Bangunan.

:y'2:i.!J.::ii:iir\:*'

"i"., r{fr1

\...'l-*- "=.

-. ""* -

y ^:*.*rt izin penunjukan

I pen$gunaan tanah_ yang

I diberikan kep4da para

I pengernbarrg dalirm

I rangka pengembangan

I suatu kali,asan danlatal

f

' guna permohonan hak

I atus tanahi

,j

4. Status Hak atas Thnah

. Undang-Undang Nomsr 50 Tatrun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-Pokok Agr ari a ("UUPA")

" Hak-hak atas Tanah:

r. Hak MilikHak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah.

b. Hak Guna Bangun*nHak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mernpunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukanmiliknya sendiri, den,gan jangkawaktu paling lama 30tahun.

Hak pak*i adalah hak untuk menggunakan dan latau memungur

hasil dnri tanah yang dikuasai langsptg oleh Nggru:A atau taqah

milik orang lain, yang membed wewenang dan kewajiban yailg

ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang

berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan

pemilik tanatlnya, yeng bukan perjanjian sewa-menyewa atau

pdanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak

bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.

d. Hak Guna tsangunan atau Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan

" Hak Pengelolaan ("HPL") adalah hak menguasai dari Negara yang

kewen angan pelakranaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang

haknya, antara lain berupa perencanaan penrntukandan penggunaan

tanah, penggunaan tanah unfuk keperluan pelaksanaan fuga$nya,

penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan

atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

. Tanah HPL dapat diberikan atau dibebankan dengan hak-hak atas tanah

yaitu Hak Guna Bangunan f'HGB") dern Hak Pakai ("HIr,;. HGB atas

tanah HPL dan HP atas tanah HPL diberikan dengan kepufusan

pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk berdasarkan

usulpemegang HPLkepada calon pemegang HPL.

2. Persyaratan Teknis

Persyaratan struktur bangunan

. Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi

utff.ma bangunan.

. Fungsi bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam fungsi

hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan

budaya, dan fungsi khusus.

pr$)ifrf[:

Analisa Dampak Lingkuugan/UKl-Upl

Bidang usaha yang wajib AMDAL adalah:

. setiap usaha dan/atau kegiatan yaag tidak sesuai dengan krjteria

wajib AMDAL diwajibkan mempunyai UKL-UPL.

Izin Lingkungan

Izin lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orangyeng melakukan Usaha dan/atau Kegiatan yang wajib Amdal atauUKL-UPL dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkunganhidup srbagai prasyarat memperoleh izin Usaha dan/atau Kegiaran.

* Hasil analisis dampak lalu li:ntas harus mendapat persetujuan dari:

(r) menteri yang bertanggung jawab di bidang sarana dan

prasaffina lalu lintas dan angkutan jalan, untuk jalan

nasional;

(ii) gubernur, untuk jalan provinsi;

(iii) bupati, untuk jalan kabupaten danlatau jalan desa;

(iv) walikota, untuk jalan kota.

" Unfirk memperoleh persetujuan diatas, pengembang atau pernbangun harus

menyampaikan hasil analisis dampak lalu lintas kepada menteri yang

bertanggung jawab di bidang $arana dan prasarana lalu lintas dan emgkutan

jalan, guberrurr, bupati, atau walikota sesuai dengan kewenangannya.

b.Ilunian Berimbang

. Adalah perumahan dan kawasan pesnukiman yang dibangun $ecara

berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal

dan rurnah deret antara rumah sederhana, nrmah menengah dan

rumah mewah, atau dalam bentuk rumah su$un antara rumah susun

umum dan rumah susun komersial, atau dalam bentuk rumah tapak

dan rumah susun umum.

C. Construction

Izin Mendirikan bangunan

* IMB merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka

pemanfaatan rueng.

* IMB diberikan setelah pemohon memperoleh dokumen seperti

SIPPT, surat bukti kepemilikan tanah, Ketetapan Rencana Kota

(KRK), dan penilaian TPAK, TPKB, dan TPIB untuk jenis

bangunan teftentu.

f). Post-Constrilction

1. Sertifikat Laik Fungsi (SLF.). Sertifikat yang diberikan oleh Psmerintah Daerah terhadap bangunan

gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyeratan

kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan

gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.

2. Bukti Kepemilikan Bangunan Gedun$* Surat keterangan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada pemilik

bangunan gedung sebagai bukti kepemilikan bangunan gedung yang telah

setresai dibangun berdasarkan IMB dan SLF sesuai dengan persyaratan

admiaistratif dan teknis yang berlaku,

II. Kmmah Susmm

Dasar hukum

. Undang-Undang Nomor 20 Thtun 2011 tentaog Rumah Susun

* Peraturan Pemerjntah Nomor 4 Tahun I988 tentang Rumah Susun

u Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nornor 27 Thhun 2A09 tentang

Pembangunan Rumah Susun Sederhana

n Peraturan Kepala Badan Pertanatran Nasional Nomor 2 Tahun 1989

tentang Bentuk dan Tatacara Pengisian Serla Pendaftaran Akta

Pemisahan Rumah Susun

i

1. Persyaratan Administratif

&. Izin lokasi

b. Keterangan Rencana Kota (Advice Planning)

c. Izin Peruntukan

d. Status l{ak at*s Thnah

2, Persyaratan Teknis

Persyaratan S truktur B*ngunan

Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi utama

bangunan. Fungsi bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam

fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha, fungsi sosial dan

budaya, dan fungsi khusus.

3. Persyaratan Ekologi

AMDALruKL.UPL

4. Persyaratan lain

a. Fertelaan

* Pertelaaa menunjukkan bata.s yang jelas dari masing-masing

satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan

tanah bersama beserta uraian nilai pertandingan

proporsionalnya, dalam bentuk gambar dan penjelasan.

. Pengembang wajib meminta pengesahan dari Pemerintah

Daerah setelah memperuleh izin Rencana Fungsi dan

Pemanfeatan,

b. Analisa Dampak Lalu Lintas

Peagembang yang membangun rumah susun umum milik

dan rumah su$un komersial dalam masa transisi sebelum

terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun.

Masa transisi tersebut ditetapkan paling lama I (satu)

tahun sejak penyerahan pefiama kali sarusun kepada

pemilik.

Pengembang wajib memfas:ilitasi terbontuknya PPPSRS

paling lambat sebelum masa transisi berakhir.

I' .. i,t1 t/

Rumah $usun Umum

Pengembang wajib menyediakan rumah susan umum rninimal207o

dari total luas rumah susun komorsial yang dibangun.

Izin Usaha Penyediaan Tenaga Listrik

. Izin uutuk melakukan usaha penyediaan tenaga listrik untuk

kepentingan umum.

. Izin usaha penyediaan tenaga listrik dapat diberikan untuk jangka

waktu paling lama 30 (tigaprrluh) tahun dan dapat diperpanjang.

. Izin usaha penyediaan tenaga listrik dapat diberikan oleh

Menteri, Gubernur, BupatiAMalikota berdasarkan wilayah

usahanya.

c.

d.

*.

C. ConstructionI. Izin Pendahuluan

TPAK(Tim Penasehat Arsitektur Kota)

TPKB(Tim Penasihat Konstruksi Bangunan)

TPIB(Tim Penasihat Instalasi Bangunan)

ITTBIzin Pelaku Teknis Bangunan

Izin Mendirlkan B*ngunan

D. Post-Construction

1. Sertifikat Laik Fungsi

Pengembang wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi

kepada b-upatilwalikota setelah menyelesaikan seluruh atau

seo-agian pembangunar rumah su$ux! sepanjang tidak bertentangan

dengan IMB.

2. Bukti Kepemilikan Bangunan

I

3, Akta Pemisahan Ihndr, Merupakan tanda bukti pemisahan rumah susun atas satuan-

satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda

bersama dan tanah bersama yang didaftirkan pada Kantor

Pertanahan $etempat yang nantinya akan disahkan oleh

Gubernur, Akta pemisahan ini diperlukan sebagai dasar dalam

penerbitan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.

' Pengembang wajib meminta pengesahan isi akta pemisahan

kepada Pemerintah Daerah. Akta pemisatran setelah disahkan

harus didaftarkan oleh pengembang pada Kantor Pertanahan

setempat.