Pembatasan Pemilikan Hak atas Tanah oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia - Turki)

67Jurnal Hukum PRIORIS, Vol. 3 No. 3, Tahun 2013

- Listyowati SumantoPembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah Oleh Orang Asing Dan Badan hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia - Turki)

PEMBATASAN PEMILIKAN HAK ATAS TANAH OLEHORANG ASING DAN BADAN HUKUM ASING

(STUDI PERBANDINGAN INDONESIA - TURKI)

Listyowati Sumanto1

ABSTRAK

Substansi pengaturan pemilikan hak atas tanah oleh orang asing dan badanhukum asing meliputi berbagai aspek berbeda di berbagai negara. Bagaimanakahpengaturan jenis hak-hak atas tanah dan pembatasan pemilikan hak atas tanaholeh orang asing dan badan hukum asing menurut Hukum Tanah di Indonesiadibandingkan dengan Turki menjadi pokok permasalahan yang dianalisis. Adanyapersamaan dan perbedaan pengertian, jenis dan pembatasan pemilikan hak atastanah menurut Hukum Tanah Indonesia dan Turki tidak terlepas dari sistem hukumdan konsepsi yang melandasinya. Menurut Hukum Tanah Nasional, tanah Negaraadalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Negara hanya berwenangmengatur peruntukan, penguasaan, penggunaan tanahnya; Di Turki, TanahNegara adalah Tanah milik Negara. Negara berwenang menyewakan tanah. Jenishak atas tanah primer di Indonesia terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, HakGuna Bangunan, Hak Pakai. Jenis hak atas tanah di Turki terdiri dari FreeholdTitle dan Leasehold Title. Orang asing dan badan hukum asing di Indonesiadibatasi hanya dapat memiliki tanah berstatus Hak Pakai dengan syarat orangasing berkedudukan di Indonesia dan kehadirannya memberi manfaat bagipembangunan Nasional, sedangkan badan hukum asing mempunyai perwakilandi Indonesia. Pemilikan rumah dibatasi pada satu buah tempat tinggal. Di Turki,orang asing dan badan hukum asing dapat memiliki tanah berstatus FreeholdTitle berdasarkan Prinsip Reciprocity (Timbal Balik), Persamaan pembatasanpemilikan hak atas tanah terhadap orang asing dan badan hukum asing di Indo-nesia dan Turki berkaitan dengan kepentingan nasional, kedaulatan dan ekonomi.

Kata Kunci: Pembatasan, Pemilikan, Hak Atas Tanah, Indonesia Turki

1 Dosen Tetap Fakultas Hukum Universitas Trisakti Jakarta, e-mail: [email protected]

68 Jurnal Hukum PRIORIS, Vol. 3 No. 3, Tahun 2013

Listyowati Sumanto - Pembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah Oleh Orang Asing Dan Badan hukum Asing(Studi Perbandingan Indonesia - Turki)

A. PENDAHULUANMenjelang akhir abad 20, negara-

negara di wilayah Asia Pacific dalam duadecade terakhir mengalami pertumbuhanekonomi yang cukup pesat dan masalahtanah makin menjadi isu sentral dan krusialterjadi di berbagai Negara, karena tanahberfungsi ekonomis strategis dalammemenuhi kebutuhan negara dan rakyatyang makin beragam dan meningkat padatingkat nasional maupun dalam hubungannyadengan dunia internasional.2 Globalisasisemakin melibatkan internasionalisasi sektorjasa dan antusiasme sub-sektor industri real-estate. Negara-negara berkembang diberbagai belahan dunia yang dahulu dengansistem ekonomi tertutup, kini memberipeluang signifikan bagi perusahaan-perusahaan real estate untuk menanamkaninvestasinya, sehingga kebutuhan atas tanahsemakin bertambah untuk kepentinganpribadi para ekspatriat maupun kegiatanusahanya.

Namun ketentuan pembatasanpenjualan tanah kepada orang asing danbadan hukum asing telah lama ada dibeberapa negara-negara. Pembatasanseperti ini sering dikaitkan denganmasyarakat tertutup atau negara-negaraberkembang, misalnya, Singaporebertahun-tahun telah membatasi penjualantanah kepada orang-orang asing, sementaramengijinkan penjualan tanah untuk rumahtempat tinggal kepada badan hukum asing

bagi para-ekspatriat mereka. China jugatelah lama membatasi penjualan tanahkepada orang asing, namun sewa tanahdimungkinkan bagi orang asing. Negara-negara Timur Tengah, yang disebut sebagaimasyarakat tertutup karena dominasiagama Islam, tidak mengijinkan penjualantanah kepada orang asing dan badan hukumasing untuk tujuan apapun.3

Di Indonesia juga terkena imbas positifdalam era globalisasi, karena para investorasing yang ingin menanamkan investasinyadi Indonesia semakin bertambah banyak.Namun tidak semua orang asing yangmempunyai uang dapat memiliki hak atastanah di Indonesia, sebab ada ketentuanyang membatasi pemilikan tanah danbangunan bagi orang asing dan badan hukumasing dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentangPeraturan dasar Pokok-pokok Agraria(UUPA) dan berbagai peraturanpelaksananya. Demikian pula di negaraTurki yang memiliki iklim hangat denganbermil-mil pantai berpasir dan berbagailokasi peninggalan sejarah, khususnya didaerah pesisir pantai Alanya, Gocek,Antalya dan Belek menjadi tempat populeruntuk dibeli oleh investor properti asing.Beberapa faktor telah mendukungpeningkatan pembelian properti oleh orangasing setelah Turki menjadi anggota NorthAtlantic Treaty Organization (NATO) danEuropian Union terkait dengan prosesintegrasi ekonomi.4 Pada tahun 2003,

2 K.Wantjik Saleh. Hak Anda Atas Tanah. (Jakarta: Ghalia Indonesia, Cetakan Ketiga, 1977 ), hal.73 Cindemir, Sales of Real Estates To Foreigners In Turkey, Turkey, 16 Maret 20104 The Hot Spots: Where Will We Buy Next?, The Observer, 26 November 2006



pembelian properti dibuka untuk orang asingdengan pembatasan-pembatasan tertentu.Secara keseluruhan, selama periode 69tahun sejak tahun 1934 dengan berlakunyathe Property Law 1934 sampai denganperubahan pertama the Property Lawbulan Juli 2003, sejumlah 37.342 bidangtanah telah dibeli oleh badan hukum asingatau orang asing dari 58 negara yangberbeda. Pemilik asing terbanyak berasaldari warga negara Inggris (8.625 orangmendapatkan 6.333 bidang tanah), diikutioleh warga negara Jerman (3.482 oranguntuk 3.210 bidang tanah), oleh warganegara Belanda, Denmark, Norwegia,Yunani, Irlandia, Swedia dan Belgia masing-masing menduduki tempat berikutnya.Kawasan yang paling disukai oleh pembeliasing adalah kota Alanya, Fethiye, Didim,Bodrum, Kusadasi di sepanjang garispantai, serta rgp di Cappadocia. KotaAlanya adalah pilihan lokasi terutama untukwarga Jerman dan Skandinavia, sedangkanpembeli warga Inggris berada pada tingkattertinggi terkonsentrasi di Fethiye danDidim.5 Pada tahun 2005 Pengadilan Turkimembatalkan UU yang mengaturpembatasan terhadap pemilikan propertioleh orang asing, dan pembelian propertiterus meningkat ketika undang-undang baru

diberlakukan pada 7 Januari 2006. 6 Sejaktahun 2008, ada 63.085 properti seluas38.23.661 meter bidang tanah telah dijualkepada 73.103 orang asing, kebanyakanwarga negara Jerman, Inggris dan Yunani.7

Berdasarkan paparan tersebut, sudahsewajarnya perlu diketahui ketentuanhukum yang mengatur mengenai hak-hakatas tanah yang boleh dikuasai dan dimilikiserta pengaturan pembatasan pemilikan hakatas tanah oleh orang asing dan badanhukum asing menurut Hukum Tanah yangberlaku di negara Indonesia dengan Turki.Sehubungan dengan hal tersebut makadipandang perlu dilakukan penelitianmengenai Pembatasan Pemilikan Hak AtasTanah Oleh Orang Asing dan Badan HukumAsing (Studi Perbandingan Indonesia -Turki)

Jenis hak-hak atas tanah di Indonesiamaupun penguasaan dan pemilikan hak atastanah dan bangunan oleh warga negara In-donesia dan warga negara asing (orangasing), badan hukum Indonesia dan badanhukum asing bahkan instansi pemerintahtunduk pada ketentuan Hukum TanahNasional yang bersumber pada Hukum Adatmenurut UU No. 5 Tahun 1960 tentangPeraturan Dasar Pokok-pokok Agraria danperaturan pelaksananya. Demikian pula di

5 Turkeys Territories in The Claws of Neoliberalism by the Chambers of Turkish Engineers and Architects - Chamber ofSurvey and Cadastre Engineers (Turkish)

6 Yilmaz, Fatih; Ahmet Yehil Fethiye (May 1, 2008). Property Prices Fall With Cancellation Of Law On PropertySales To Foreigners Todays Zaman . http://www.todayszaman.com/tz-web/detaylar.do?load=detay&link=140578 . Diperoleh 2008/05/03. Milliyet. Hangi Yabanc, Nereden Mlk Alyor(Which Foreign Nationals Purchase Property And Where?) . 2008-04-06 . http://www.milliyet.com.tr/2008/04/06/index.html?ver=9 Diperoleh 2008/04/06.

7 Frederic P. Miller, Agnes F. Vandome & John McBrewster, Foreign Purchases of Real Estate in Turkey, (Turkey: VDMPublishing House (Mauritius), 2010, hal. 80.



Turki, jenis hak-hak atas tanah sertapenguasaan dan pemilikan hak atas tanaholeh warga-negara Turki dan orang asing,badan hukum Turki dan badan hukum asingtunduk pada the Property Law 1934 yangtelah di amandemen beberapa kali berikutperaturan pelaksananya. Peraturanperundang-undangan di bidang pertanahantersebut mengatur sedemikian ketatnyaberkenaan dengan kepemilikan tanah untukorang asing dan badan hukum asing.

Dalam konteks pembatasan pemilikantanah dan bangunan oleh orang asing danbadan hukum asing di Indonesia dan Turki,ada aturan tertentu harus dipatuhi yangberlaku di negara yang bersangkutanberkaitan dengan jenis hak-hak atas tanahdan daerah terlarang bagi orang asing danbadan hukum asing membeli hak atas tanahdan bangunan (properti) termasukketentuan-ketentuan pembatasan lainnyayang diatur melalui ketentuan Hukum Tanahdi negara yang bersangkutan.

Berdasarkan hal-hal yang dikemu-kakan di atas, ada hal menarik yang dapatdiangkat sebagai pokok permasalahan,yaitu:1. Bagaimanakah pengaturan jenis hak-

hak atas tanah menurut ketentuanHukum Tanah di Indonesia diban-dingkan dengan di Turki.

2. Bagaimanakah pengaturan pemba-

tasan pemilikan hak atas tanah olehorang asing dan Badan Hukum Asingmenurut ketentuan Hukum Tanah diIndonesia dibandingkan dengan diTurki.

METODE PENELITIAN

Penelitian ini tergolong dalam PenelitianHukum Normatif disebut juga peneltianhukum doktrinal. Oleh karena itu, sebagaisumber datanya hanya menggunakan datasekunder sebagai sumber utama, yang terdiridari bahan hukum primer, bahan hukumsekunder dan bahan hukum tertier.8 Untukmengungkap dan menganalisis data makadigunakan pendekatan komparatif (com-parative aprroach) dengan mengadakanstudi perbandingan hukum, yang berorientasipada pendekatan teori hukum untukmemahami aspek hukum PembatasanPemilikan Hak Atas Tanah Oleh OrangAsing dan Badan Hukum Asing didasarkanpada lembaga-lembaga hukum tertentu ataukaedah-kaedah hukum tertentu yangmerupakan bagian dari lembaga tersebut.9

Oleh karena itu, kegiatan yang dilakukandalam Perbandingan Hukum PembatasanPemilikan Hak Atas Tanah Oleh OrangAsing dan Badan Hukum Asing adalahmencari persamaan dan perbedaan diantarahukum yang diperbandingkan, jugadijelaskan penyebab adanya persamaan danperbedaan tersebut.

8 Amiruddin & Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2004), hal.118. Bandingkan, Ronny Hanitijo Soemitro, Masalah-masalah Sosiologi Hukum, (Bandung: Sinar Baru, 1984),hal. 110. Demikian juga, Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, (Jakarta: UI Press, 1984), hal. 52.

9 Soerjono Soekanto, Perbandingan Hukum, (Bandung: Alumni, 1979), hal. 2.et.seqq.



Penelitian ini bersifat DescriptiveComparative Law yaitu perbandinganhukum yang bersifat deskriptif ataupenalaran,10 dilakukan dengan caramembandingkan sistem Hukum Tanah yangdigunakan di Indonesia dengan sistem diTurki. Tujuan utamanya adalah untukmemberikan suatu ilustrasi deskriptif tentangperaturan hukum mengenai PembatasanPemilikan Hak Atas Tanah Oleh OrangAsing dan Badan Hukum Asing yang diaturdalam sistem Hukum Tanah di Negara In-donesia dan di Turki. Penelitian ini tetapberusaha untuk mendapatkan titik-titikpersamaan dan perbedaan dari sistemhukum kedua Negara tersebut, yangdipengaruhi konsepsi yang dianut olehNegara yang bersangkutan, sehinggadiharapkan akan diperoleh mengenaipersamaan dan perbedaan di antara keduaNegara tersebut.11

Data dalam suatu penelitian dapatterdiri dari data primer dan data sekunder.Mengingat bahwa obyek penelitian iniadalah dokumen hukum berupa peraturanperundang-undangan mengenai PembatasanPemilikan Hak Atas Tanah Oleh OrangAsing dan Badan Hukum Asing di Indone-sia dan Turki, maka data dalam penelitianini sepenuhnya menggunakan data sekunder.Data sekunder tersebut meliputi bahanhukum primer, bahan hukum sekunder danbahan hukum tertier.

Data yang dipergunakan dalampenelitian ini diperoleh dari berbagai sumber,yaitu bersumber dari peraturan mengenaiPembatasan Pemilikan Hak Atas TanahOleh Orang Asing dan Badan Hukum Asingdi Indonesia, yang diperoleh dari LembaranNegara (the Official Gazette), buku-bukudan karya ilmiah yang relevan. Datasekunder yang digunakan dalam penelitianini meliputi bahan hukum primer, bahanhukum sekunder dan bahan hukum tertier.

Bahan hukum primer yaitu merupakanbahan-bahan hukum yang bersifatmengikat, terdiri dari peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia terdiridari Pasal 33 ayat (3) UUD Republik In-donesia 1945; Undang undang Nomor 5Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar PokokPokok Agraria (UUPA); Undang-UndangNomor 12 Tahun 2006 tentangKewarganegaraan Republik Indonesia;Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan dan Hak Pakai; PeraturanPemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentangPemilikan Rumah Tempat Tinggal atauHunian oleh Orang Asing yangBerkedudukan di Indonesia; PeraturanMenetri Agraria/Kepala Badan PertanahanNasional Nomor 7 Tahun 1996 tentangPersyaratan Pemilikan Rumah TempatTinggal atau Hunian oleh Orang Asing;

Sedangkan ketentuan mengenai jenis

10 R. Soeroso, Perbandingan Hukum Perdata, (Jakarta: Sinar Grafika, 2005), hal. 6.11 Soerjono Soekanto, op. cit., hal. 28.



hak atas tanah dan pembatasan pemilikanhak atas tanah oleh orang asing dan badanhukum asing di Turki diperoleh dariperaturan perundang-undangan PemerintahTurki terdiri dari The Constitution of TheRepublic of Turkey; Village Law No. 442/1924; The 1934 No. 2644 Property Act;The Land Registry Law No. 2644/1934;Deeds Registry Act 47 of 1937; TheLaw concerning the Ownership of Prop-erty by Foreign Nationals No.1284/1868;Law No.3278/1986; The Military Forbid-den Zones and Security Zones Act No.2565; The Tourism EncouragementLaw; The Oil/Petroleum Law; The Indus-trial Zones Law; The 2003 No. 4916 Act.

Bahan hukum sekunder dipergunakanpula dalam penelitian ini untuk memberikanpenjelasan terhadap bahan hukum primer,meliputi berbagai literatur tentang hak atastanah dan pembatasan pemilikan hak atastanah oleh orang asing dan badan hukumasing, didukung oleh buku-buku ilmiah,jurnal ilmiah, laporan hasil penelitian danmakalah ilmiah, artikel dalam situs internet.Selain itu, dipergunakan bahan hukum tertieryaitu bahan yang memberikan petunjukmaupun penjelasan terhadap hukum primerdan bahan hukum sekunder, seperti kamushukum dan kamus bahasa Inggris.12

Mengingat bahwa data yangdikumpulkan merupakan data sekunder,maka pengumpulan data dilakukan dengan

menggunakan metode penelitiankepustakaan (studi pustaka) melaluipenelusuran kepustakaan peraturanmengenai Pembatasan Pemilikan Hak AtasTanah Oleh Orang Asing dan BadanHukum Asing. Selain itu penelusuran melaluiinternet surfing juga dilakukan terhadap si-tus-situs resmi Pemerintah Republik Indo-nesia dan Pemerintah Turki. Selanjutnyaseluruh data yang merupakan datasekunder tersebut akan diolah denganmenggunakan pendekatan kualitatif.Pendekatan kualitatif dipilih karenapenelitian ini tidak mendasarkan padapopulasi, sampel dan tidak melakukanproses generalisasi.13

Pengolahan dan Analisis Data

Tujuan dari penelitian ini adalahmenggambarkan perbedaan obyek kajianberdasarkan sistem hukum Indonesia dansistem hukum Turki, dengan demikianpenelitian ini merupakan penelitian hukumyang bersifat deskriptif. Analisis datanyadilakukan secara kualitatif yaitu penelitianyang bersifat menyeluruh dan merupakankesatuan bulat (holistic) yaitu meneliti datayang diperoleh secara mendalam dariberbagai segi.14 Pada penelitian hukum yangbersifat deskriptif, data awal sudah tersedia.Data tersebut adalah ketentuan mengenaiPembatasan Pemilikan Hak Atas TanahOleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing

12 Amiruddin & Zainal Asikin, Op. Cit, hal. 31-32.13 MS. Sarmanu, Populasi, Sampel, Teknik Sampling Penelitian Kuantitatif dan Kualitatif. (Makalah disampaikan

pada Penataran Pelatihan Metode Penelitian Kualitatif, diselenggarakan oleh Lembaga Penelitian danPengabdian Kepada Masyarakat - Universitas Airlangga, Surabaya, 3-4 Mei 2006).

14 Norman K. Denzin & Ivonna S. Lincoln, ed. Handbook of Qualitative Research (London: 1994), hal. 236.



dalam sistem Hukum Tanah kedua negaratersebut. Dengan tersedianya data awalmaka peneliti hanya akan membandingkankedua ketentuan tersebut denganmenggunakan kriteria pembeda, seperti:a. Jenis Hak atas tanahnya;

b. Pembatasan Pemilikan Hak AtasTanah Oleh Orang Asing dan BadanHukum AsingnyaKesimpulan diperoleh dengan

menggunakan pola pikir deduktif terbatashanya pada obyek kajian, yaitu metodemenarik kesimpulan yang bersifat khususdari pernyataan-pernyataan yang sifatnyaumum, sehingga gambaran mengenaiperbedaan pengaturan di antara keduasistem hukum tersebut dilakukan denganmemaparkan ketentuan dari masing-masingsistem hukum untuk kemudian diambilpersamaan dan perbedaannya.15

ANALISIS DAN PENGOLAHANDATA

Pengaturan Jenis Hak-hak Atas Tanah

a. Di IndonesiaUndang-Undang No. 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokokAgrria (UUPA) menyebutkan macam-macamnya hak-hak atas tanah dalam Pasal4 ayat (1) dan (2), Pasal 16 ayat (1) danPasal 53. Dalam Pasal 4 dinyatakan:(1) Atas dasar hak menguasai dari Negara

sebagai dimaksud dalam Pasal 2

UUPA, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,yang disebut tanah, yang dapatdiberikan oleh orang-orang, baiksendiri maupun bersama-sama denganorang-orang lain serta badan-badanhukum.

(2) Hak-hak atas tanah yang dimaksuddalam ayat (1) pasal ini memberiwewenang untuk mempergunakantanah yang bersangkutan, demikianpula tubuh bumi dan air serta ruangyang ada di atasnya sekedardiperlukan untuk kepentingan yanglangsung berhubungan denganpenggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini danperaturan-peraturan hukum yang lebihtinggi.Hak-hak atas tanah yang dimaksud

dalam Pasal 4 ayat (1) jo Pasal 16 ialah:Hak Milik Hak Guna Usaha Hak GunaBangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, HakMembuka Tanah, Hak Memungut HasilHutan, Hak-hak lain yang tidak termasukdalam hak-hak tersebut diatas yang akanditetapkan dengan undang-undang sertahak-hak yang sifatnya sementara sebagaiyang disebutkan dalam Pasal 53 (HakGadai, Hak Usaha Bagi Hasil, HakMenumpang dan Hak sewa tanah pertaniandiatur untuk membatasi sifat-sifatnya yangbertentangan dengan Undang-undang inidan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya

15 Ruslan Saleh, Sekitar Teori Hukum, (Jakarta: Program Pascasarjana (S2) Bidang Ilmu Hukum UniversitasTarumanagara, 1995), hal. 2. et. seqq. Baca pula, Lexy J. Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Bandung,1989), hal. 112.



dalam waktu yang singkat).Ketentuan dalam Pasal 52 ayat (2) dan

(3) berlaku terhadap peraturan yangdimaksud dalam ayat (1) yang. menetapkanKetentuan-ketentuan lebih lanjut mengenaiHak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,Hak Pakai dan Hak Sewa untuk bangunandiatur dengan peraturan perundangan.Sejak 17 Juni 1996 pasal-pasal UUPAmengenai Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan dan Hak Pakai atas tanah telahdilengkapi dengan ketentuan pelaksanaandalam Peraturan Pemerintah Nomor 40Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, HakGuna Bangunan dan Hak Pakai AtasTanah (LN 1996-58; TLN 3643).Peraturan Pemerintah tersebut masihmemerlukan pengaturan pelaksanaan lebihlanjut secara rinci dengan KeputusanPresiden.

Hak atas tanah memberikan kewe-nangan kepada pemegang hak atastanahnya untuk mempergunakan tanah yangdihaki, hal ini merupakan kewenangan yangbersifat umum, artinya merupakan isi setiapjenis hak atas tanah. Akan tetapikewenangan ini ada pembatasannya. Selainitu pemegang Hak Milik, Hak GunaBangunan maupun Hak Pakai berwenangmengalihkan hak atas tanahnya kepadapihak lain (baik dengan cara jual-beli, tukarmenukar, hibah, hibah wasiat), dan dapatberalih karena hukum kepada ahli warisnya.Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak

Pakai dapat pula dijadikan jaminan hutangdengan dibebani Hak Tanggungan. Khususuntuk tanah yang berstatus Hak Milik dapatdiwakafkan untuk kepentingan agama sesuaidengan syariat Islam,16 sedangkan hak atastanah yang lain tidak dapat diwakafkan.

Larangan yang bersifat umum adalahdalam penggunaan wewenang tersebut tidakboleh menimbulkan kerugian bagi pihak lainatau mengganggu pihak lain. Pembatasandalam penggunaan hak tersebut dapat pulaterletak pada sifat dari hak atas tanah itusendiri, misalnya Hak Guna Bangunan tidakdibenarkan untuk digunakan bagi usahapertanian, karena hak tersebut diadakankhusus bagi penyediaan tempat untukbangunan. Rencana Tata Ruang/Tata GunaTanah, ketentuan mengenai garis sepadanyaitu berapa bagian yang boleh dibangun,berapa tinggi bangunan dan lain-lainperaturan yang ditetapkan PemerintahDaerah juga merupakan pembatasan bagikewenangan penggunaan tanah yangbersangkutan. Hak atas tanah juga tidakmeliputi pemilikan kekayaan alam yangterkandung di dalamnya.17 Juga tidakdengan sendirinya meliputi bangunan dantanaman yang ada di atas tanah yang dihaki,karena berlakunya asas Pemisahan Hori-zontal dalam Hukum Tanah Nasional. Tetapisesuai dengan hukumnya dalam HukumAdat, maka bangunan yang dibangun dantanaman yang ditanam adalah milik pihakyang membangun dan menanamnya.

16 Pasal 49 UUPA jo. PP No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.17 Pasal 8 UUPA.



Hak atas tanah juga ada kewajibannyayaitu menggunakan tanahnya danmemelihara potensi tanahnya, kewajibanyang bersifat umum, diatur dalam Pasal 6UUPA yang menyatakan Semua hak atastanah mempunyai fungsi sosial. Ini berarti,bahwa hak atas tanah apapun yang adapada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan,bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atautidak dipergunakan) semata-mata untukkepentingan pribadinya, apalagi kalau halitu menimbulkan kerugian bagi masyarakat.Penggunaan tanah harus disesuaikan dengankeadaannya dan sifat daripada haknya,hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraandan kebahagiaan yang mempunyainyamaupun bermanfaat bagi masyarakat danNegara. Akan tetapi ketentuan tersebuttidak berarti, bahwa kepentinganperseorangan akan terdesak sama sekalioleh kepentingan umum (masyarakat).Undang-Undang Pokok Agraria memper-hatikan pula kepentingan-kepentinganperseorangan. Kepentingan masyarakat dankepentingan perseorangan haruslah salingmengimbangi, hingga pada akhirnya akantercapailah tujuan pokok: kemakmuran,keadilan dan kebahagiaan bagi rakyatseluruhnya (Pasal 2 ayat (3) UUPA).

Berhubung dengan fungsi sosialnya,maka adalah suatu hal yang sewajarnyabahwa tanah itu harus dipelihara baik-baik,agar bertambah kesuburannya serta dicegahkerusakannya. Kewajiban memelihara tanahini tidak saja dibebankan kepada pemiliknyaatau pemegang haknya yang bersangkutan,

melainkan menjadi beban pula dari setiaporang, badan-hukum atau instansi yangmempunyai suatu hubungan hukum dengantanah itu (Pasal 15 UUPA). Dalammelaksanakan ketentuan ini akandiperhatikan kepentingan fihak yangekonomis lemah. Pasal 15 menetapkankewajiban memelihara tanah yang dihaki,termasuk menambah kesuburan tanahnyaserta mencegah kerusakan tanahnya.Apabila pasal tersebut dilanggar makamenurut Pasal 52 ayat (1) barang siapayang melanggar ketentuan tersebut dipidanadengan hukuman kurungan selama-lamanya3 bulan dan/atau denda setinggi-tingginyaRp. 10.000,-. Selain ketentuan umum yangdiatur dalam pasal-pasal UUPA perludiperhatikan pula kewajiban yang secarakhusus dicantumkan dalam Surat KeputusanPemberian Hak (SKPH) atau dalam SuratPerjanjian serta peraturan perundang-undangan yang berlaku, baik peraturanPemerintah Pusat maupun PemerintahDaerah yang bersangkutan, misalnyapemberian hak atas tanah kepadaperusahaan pembangunan perumahan (realestate), disertai kewajiban untukmenyediakan tanah bagi keperluan fasilitassosial dan memelihara selama jangka waktutertentu prasarana lingkungan dan utilitasumum yang diperlukan oleh masyarakatpenghuni lingkungan. Kemudian menye-rahkan prasarana lingkungan, fasilitas sosialdan utilitas umum tersebut kepadaPemerintah Daerah Kabupaten/Kota



setempat.Jenis hak-hak tanah-tanah dalam

Hukum Tanah Nasional pada dasarnyameliputi:1. Hak-hak atas tanah yang primer yaitu

hak-hak atas tanah yang diberikan olehNegara dan bersumber langsung padaHak Bangsa Indonesia atas tanah yanglahir karena pemberian oleh Negara(Pasal 22, 31, 37 dan 41 UUPA.).Pemberian hak dilakukan denganpenerbitan suatu Surat KeputusanPemberian Hak (SKPH) oleh Pejabatyang berwenang, diikuti denganpendaftarannya pada KantorPertanahan Kabupaten/Kota. Hakatas tanah yang diberikan, lahir padasaat selesai dibuatnya Buku Tanahyang bersangkutan Kepada pemeganghaknya diberikan surat tanda buktinyaberupa sertifikat hak. Jenis hak atastanahnya adalah: Hak Milik (Pasal 20s/d 27 UUPA), Hak Guna Usaha(Pasal 28 s/d 34 UUPA dan Pasal 2 s/d 18 PP No. 40 Tahun 1996), HakGuna Bangunan (Pasal 35 s/d 40UUPA dan Pasal 19 s/d 38 PP No.40 Tahun 1996), Hak Pakai (Pasal 41s/d 43 UUPA dan pasal 39 s/d 58 PPNo. 40 Tahun 1996); Berikut ini akandijelaskan secara singkat tentang HakMilik, Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan dan Hak Pakai :

a. Hak Milik adalah hak yang turuntemurun, terkuat dan terpenuh

yang dapat dipunyai orang atastanah dan memberi kewenanganuntuk menggunakannya bagisegala macam keperluan selamawaktu yang tidak terbatas,sepanjang tidak ada larangankhusus untuk itu (Pasal 20UUPA). Subyek Hak Milikditetapkan dalam Pasal 21 ayat(1) UUPA bahwa, hanya warganegara Indonesia saja yang dapatmempunyai hak milik, sedangkandalam ayat (2)-nya ditentukanbahwa badan-badan hukumtertentu yang khusus ditunjuk olehPemerintah menurut PP No. 38Tahun 1963 saja yang dapatmenjadi pemegang Hak Milikyaitu Bank-bank Negara milikPemerintah, Koperasi Pertanian,badan-badan keagamaan, sertabadan-badan sosial.

b. Hak Guna Usaha memberikanwewenang untuk menggunakantanahnya yang langsung dikuasaiNegara untuk usaha pertanian,yaitu perkebunan, perikanan danpeternakan selama jangka waktutertentu, yaitu 25 tahun dan 35tahun dapat diperpanjang jangkawaktunya 25 tahun dan jikatanahnya masih diperlukan dapatdiperbaharui haknya, yaitudiberikan kembali selama 35tahun (Pasal 28, 29, 30 UUPA),



sedang untuk perusahaan dalamrangka penanaman modal dapatdiberikan sekaligus 95 tahun(Pasal 11 PP No. 40/1996). HakGuna Usaha dapat diberikankepada warganegara Indonesiadan Badan Hukum Indonesia.

c. Hak Guna Bangunan adalah hakuntuk mendirikan dan mempunyaibangunan di atas tanah negaraatau milik orang lain, selamajangka waktu yang terbatas(Pasal 36 UUPA). Jangkawaktunya 30 tahun dapatdiperpanjang 20 tahun.18 SubyekHak Guna Bangunan ditetapkandalam Pasal 36 UUPA bahwayang dapat mempunyai HakGuna Bangunan ialah (1) WargaNegara Indonesia; (2) Badanhukum yang didirikan menuruthukum Indonesia danberkedudukan di Indonesia.

d. Hak Pakai adalah namakumpulan dari hak-hak untukmenggunakan dan/atau memu-ngut hasil dari tanah Negara atautanah milik orang lain, yangmemberi wewenang dankewajiban yang ditentukan dalamSurat Keputusan PemberianHaknya oleh Pejabat yangberwenang memberikannya ataudalam Perjanjian dengan pemilik

tanahnya, yang bukan gadi tanah,perjanjian sewa-menyewa atauperjanjian pengolahan ataupunpenggunaan tanah yang lain(Pasal 41 UUPA). Jangkawaktunya 25 tahun dapatdiperpanjang 20 tahun.19 SubyekHak Pakai ditetapkan dalamPasal 42 UUPA bahwa yangdapat mempunyai Hak Pakaiialah: Warga Negara Indonesia;Orang asing yang berkedudukandi Indonesia; Badan hukum yangdidirikan menurut hukum Indone-sia dan berkedudukan di Indo-nesia; Badan hukum asing yangmempunyai perwakilan di Indo-nesia; Instansi Pemerintah;Pemerintah Daerah; PerwakilanNegara Asing; OrganisasiInternasional

2. Hak-hak atas tanah yang sekunderyaitu hak-hak atas tanah yangdiberikan oleh pemilik tanah danbersumber secara tidak langsung padaHak Bangsa Indonesia atas tanah. Hakatas tanah yang sekunder disebut pulahak baru yang diberikan di atas tanahHak Milik dan selalu diperjanjikanantara pemilik tanah dan pemeganghak baru dan akan berlangsung selamajangka waktu tertentu. Jenis hak atastanah yang sekunder adalah sebagaiberikut: Hak Guna Bangunan (pasal 37

18 Baca pula, PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.19 Ibid.



UUPA yo pasal 24 PP No. 40/1996),Hak Pakai (pasal 41 UUPA yo pasal44 PP No. 40/1996), Hak Sewa(pasal 44 dan 45 UUPA dan HakSewa atas tanah pertanian pasal 53UUPA dan pasal 44 dan 45 UUPA),Hak Usaha Bagi Hasil (pasal 53UUPA yo UU No. 2 tahun 1960tentang Perjanjian Bagi Hasil), HakGadai atas Tanah (pasal 53 UUPA yopasal 7 UU No. 56 Prp. 1960), HakMenumpang (pasal 53 UUPA).Dalam rangka mewujudkan jaminan

kepastian hukum di bidang pertanahandengan tersedianya alat bukti tertulispemilikan dan penguasaan bidang tanah haktertentu dengan Hak Milik, Hak GunaUsaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakaidan hak-hak lainnya maka pemegang hakwajib mengajukan permohonan hak dalamrangka pendaftaran tanah (land right reg-istration) sebagaimana diatur dalam Pasal19 UUPA, PP No. 24 Tahun 1997 joPMNA/KA-BPN No. 3 Tahun 1997tentang Pelaksanaan PP No. 24 Tahun1997. Dengan dilakukannya pendaftarantanah maka kepada pemegangnya diberialat bukti hak atas tanah yang kuat berupasetifikat hak atas tanah.

b. Di Turki

Dasar hukum kepemilikan hak atastanah dan bangunan (property) diatur dalamThe Constitution of The Republic of Tur-key, ketentuan-ketentuan yang relevan darithe Civil Code, the Title Deeds Act, the

Foreign Direct Investment Law danperaturan perundang-undangan yang relevanmembentuk kerangka hukum yangmemungkinkan orang asing atau badanhukum asing untuk membeli tanah danbangunan (real estate) di Turki.

Hak atas tanah (Right of Property)diatur dalam Pasal 35 The Constitution ofThe Republic of Turkey yang menyatakanbahwa: (1) Every one has the right to ownand inherit property: (2) These rightsmay be limited by law only in view ofpublic interest; (3) The exercise of theright to own property shall not be in con-travention of the public interest. Berartisetiap orang mempunyai hak untuk memilikidan mewarisi tanah dan bangunan. Hak-hakini dapat dibatasi oleh UU hanya dalam haluntuk kepentingan umum. Pelaksanaan hak-hak untuk memiliki tanah dan bangunankepunyaan sendiri tidak boleh bertentangandengan kepentingan umum.

Apabila ditinjau dari isi yangterkandung dalam Pasal 35 The Constitu-tion of The Republic of Turkey, tampaknyaada persamaan prinsip berkaitan denganketentuan yang berlaku di Indonesia, bahwasemua hak atas tanah mempunyai fungsisosial, dalam arti bahwa walaupun Negaramengakui dan menghormati hak atas tanahyang ada pada seseorang, namun tidakdapat dibenarkan, bahwa tanahnya itu akandipergunakan semata-mata untukkepentingan pribadinya, apalagi kalau halitu menimbulkan kerugian bagi masyarakat.Ketentuan tersebut berarti, bahwa



kepentingan perseorangan bisa terdesakoleh kepentingan umum (masyarakat).

Berdasarkan Pasal 35 Konstitusi Turkimerupakan bagian utama dari undang-undang yang menetapkan syarat dan kondisidi mana orang asing dapat memperolehharta tidak gerak (tanah dan bangunan) diNegara Turki.20 Menurut kerangkahukumnya, baik warga Negara Turki danorang asing mempunyai hak kepemilikanyang sama atas tanah dan bangunan, denganadanya pembatasan-pembatasan tertentu.Dalam Pasal 683 Turkish Civil Code(Kitab Undang-Undang Hukum PerdataTurki) dinyatakan bahwa seseorang yangmemiliki sebidang tanah, memiliki hak untukmenggunakan obyek dalam batas-batasperaturan hukum dalam rangka memperolehmanfaat atau mengalihkannya kepada pihaklain. Turkish Civil Code memisahkankepemilikan menjadi dua, yaitu kepemilikanpribadi dan kepemilikan bersama.Kepemilikan bersama adalah kepemilikanyang diperoleh bersama-sama karenaundang-undang atau perjanjian di mana lebihdari satu orang benar-benar memilikibagiannya sendiri dan masing-masingpemilik memiliki hak dan keterlibatan atasbagiannya. Sedangkan kepemilikanperorangan atas tanah dan bangunan adalahnyata, independen dan hak atas tanahnyatercatat pada Pendaftaran Tanah di TAPU The Land Registry and Cadastre Of-fices (Kantor-kantor Pendaftaran Tanah).

Ketentuan khusus tentang kepemilikantanah (Land Ownership) diatur dalam Pasal44 The Constitution of The Republic ofTurkey:(1) The State shall take the necessary

measures to maintain and developefficient land cultivation, to preventits loss through erosion, and to pro-vide land to farmers with insuffi-cient land of their own, or no land.For this purpose, the law may de-fine the size of appropriate landunits, according to different agricul-tural regions and types of farming.Providing of land to farmers withno or insufficient land shall not leadto a fall in production, or to thedepletion of forests and other landand underground resources.

(2) Lands distributed for this purposeshall neither be divided nor be trans-ferred to others, except throughinheritance, and shall be cultivatedonly by farmers, to whom they havebeen distributed, and their heirs.The principles relating to the recov-ery by the State of the land thus dis-tributed in the event of loss of theseconditions shall be prescribed bylaw.Hal ini mengandung arti bahwa, Negara

akan mengambil tindakan yang diperlukanuntuk memelihara dan mengembangkanpengusahaan tanah secara efisien, untuk

20 Acquisition of Immovable Property by Foreign Real Persons in Turkey . (On-line) tersedia di:www.turkishconsulate.org.uk/en/other_services.asp?PageID=4 -



mencegah kerugian yang ditimbulkan darierosi, dan untuk menyediakan tanah bagipetani yang tidak cukup memiliki tanahsendiri, atau tidak memiliki tanah. Untuktujuan ini, Undang-undang bolehmenetapkan ukuran yang sesuai daribidang-bidang tanah, menurut perbedaandaerah-daerah pertanian dan jenis usahapertaniannya. Menyediakan tanah untukpara petani yang tidak memiliki tanah atauyang memiliki tanah yang tidak cukup, tidakakan mendorong kearah menurunnyaproduksi, atau habisnya hutan-hutan dantanah dan sumber-sumber daya alam dibawah tanah yang lain. Tanah-tanah yangtelah diredistribusikan untuk tujuan ini, tidakboleh dipecah-pecah maupun dialihkankepada pihak lain, kecuali melalui warisan,dan hanya akan ditanami oleh para petani,sebagai penerima tanah yang telahdiredistribusikan tersebut, dan para ahliwarisnya. Prinsip berkenaan denganpemulihan tanah yang telah diredistribusikanoleh Negara dalam hal hilangnya kondisi-kondisi ini akan ditentukan menurut UU.

Salah satu cirik khas profil kepemilikantanah di Turki adalah tingginya bagiantanah yang dimiliki oleh Negara, baiksecara langsung, di bawah otoritasUndersecretariat Treasury (Hazine dalambahasa sehari-hari), atau tidak langsungmelalui warisan dan manajemen YayasanOttoman (vakf) - (dahulu Kekaisaran

Ottoman), di bawah kewenangan the Gen-eral Directorate for Foundations(Direktorat Jenderal Yayasan).a. Tanah Vakf (Foundation) adalah

tanah real estate yang dialihkan olehpemiliknya untuk tujuan pemeliharaangedung publik, pelayanan masyarakat,orang atau sekelompok orang tertentu.Yayasan juga merupakan bagian dariasset yang dimiliki oleh Vakfbank,awalnya bank ini didirikan dengantujuan meletakkan dasar-dasar nilaibagi perekonomian Turki.

b. Tanah Hazine (Treasury) adalahseringkali mencakup wilayah luas dipedesaan Turki, yang tidak dicatatkepemilikan pribadi, warisankekaisaran yang tidak termasuk dalamruang lingkup yayasan, atau tanah yangdiserahkan kepada kepemilikanNegara melalui berbagai alasan. Olehkarena itu, tidak seperti negara-negaraEropa lainnya di mana sebagian besartanah adalah milik pribadi, sebaliknyabanyak dari tanah di Turki masihdikuasai oleh Negara.Menurut Hukum Tanah Turki ada 2

(dua) macam hak atas tanah untukperorangan dan badan hukum, terdiri dariFreehold (Hak Milik) dan Leasehold (HakSewa). Secara umum, properti di Turkiadalah jenis Freehold (Hak Milik).Pengertian Freehold Title dan Leasehold

21 Ibid.



Title diuraikan sebagai berikut:21

a. Freehold TitleTanah dengan status Freehold

merupakan hak atas tanah yang dapatdikuasai oleh perorangan untuk selama-lamanya, dengan jangka waktu yang tidakterbatas dan tidak dibawah penguasaanNegara. Hak atas tanah dengan statusFreehold merupakan hak yang terkuat danterpenuh yang dapat dipunyai oleh seseorangatas tanah, namun pemegang Freeholdtetap harus tunduk pada ketentuan VillageLaw No. 442/1924, The 1934 No. 2644Property Act, The Land Registry Law No.2644/1934, Deeds Registry Act 47 of1937, The Law concerning the Owner-ship of Property by Foreign NationalsNo.1284/1868, Law No.3278/1986, Mili-tary Forbidden Zones and Security ZonesAct No. 2565, The Tourism Encourage-ment Law, the Oil/Petroleum Law, theIndustrial Zones Law, The 2003 No. 4916Act, the Foreign Direct Investment Lawserta wajib tunduk pada ImplementaryDevelopment Plan/Rencana PelaksanaanPembangunan (dalam bahasa TurkiUygulama Imar Plani) atau LocalDevelopment Plan/Rencana PembangunanDaerah (dalam bahasa Turki Mevzii ImarPlani) untuk penggunaan perumahan atautujuan komersial. Negara juga mempunyaiwewenang untuk memperoleh kembali tanah

Freehold untuk kepentingan umum maupunkepentingan lain yang strategis sangatpenting dalam hal energi, pertanian,pertambangan, sejarah, nilai-nilai budaya,flora biologis, militer dan keamanannasional. Orang asing dapat membeli Free-hold Title setelah mendapatkanpemeriksaan militer untuk diperiksa tanahyang dipilih bukan terletak di dalam zonaterlarang atau zone militer, walaupun orangasing tersebut telah memperoleh persetujuanmenjadi warga negara Turki. Permohonanuntuk surat bukti hak pemilikan tanah (free-hold title deeds) diajukan melalui the LandTitle Registry Office (TAPU) (KantorPendaftaran Tanah).22 Sumber hukumperolehan hak atas tanah oleh orang asingdi Turki diatur oleh Pasal 35 the Law onTitle-Deeds No. 2644 of 1934 (22 Decem-ber 1934). Pasal ini telah diubah oleh theLaw No. 5782 of 2008 pada 3 Juli 2008,yang mulai berlaku pada tanggal 15 Juli2008. Pemerintah Turki tegas mengakui danmelindungi Freehold Title (Hak Milik)tercantum dalam Pasal 35 The Constitu-tion of The Republic of Turkey.23

b. Leasehold Title

Tanah dengan status Leasehold Title(Hak Sewa) merupakan hak atas tanah yangdapat dikuasai oleh perorangan selamajangka waktu bertahun-tahun, menurut

22 Property Wire, Buying Real Estate In Turkey Is Easier Than You May Think, 21 June 2010, (On-line) tersedia di:www.nuwireinvestor.com/.../buying-real-estate-in-turkey-is-easier-than-you-may-55465.aspx

23 Kirisci, K. 2006, Turkeys Foreign Policy in Turbulent Times, Chaillot Paper, No. 92, http://www.iss.europa.eu/uploads/media/cp092.pdf. Altu, Y.1962, Yabanclarn Arazi ktisab Meselesi, (The question of ForeignersAcquisition of Land) 2nd edition, Yenilik press, stanbul.



hukum tidak lebih dari 99 (sembilan puluhsembilan) tahun. Apabila jangka waktutersebut telah habis maka tanah dengan sta-tus Leasehold Title harus dikembalikankepada Negara. Sebelum jangka waktunyaberakhir, pemegang Leasehold Title dapatmengajukan perpanjangan jangka waktukepemilikan atas tanahnya atau pemeganghak dapat mengajukan permohonan hakbaru apabila jangka waktunya telahberakhir. Jangka waktu Leasehold Titlebiasanya 30 ( tiga puluh) tahun, 60 (enampuluh) tahun, 99 (sembilan puluh sembilan)tahun atau 999 (sembilan ratus sembilanpuluh) tahun, tergantung tujuan daripenggunaan tanah tersebut. PemegangLeasehold Title tetap harus tunduk padaketentuan The 1934 No. 2644 PropertyAct. Tingkat duty of care (kewajiban)ditetapkan oleh The 1934 No. 2644 Prop-erty Act pada pemegang hak dengan sta-tus Leasehold ini, yaitu pemegang hak atastanah dengan status Leasehold wajib untukikut serta dalam perencanaan pembangunanperumahan (property planning) dalamrangka pengembangan pembangunan. Olehkarena itu pengalihan tanah Leaseholdmemerlukan persetujuan dari Negara ataupersetujuan yang setara dengan persetujuanNegara. Ketika tanah dilepaskan dariotoritas Negara kepada peroranganselamanya untuk suatu periode yang tidaktentu, tanah ini disebut Freehold (Hak

Milik). Ketika tanah dilepas dari otoritasNegara kepada perorangan untuk jangkawaktu tertentu, menurut hukum, tanah ini kinidisebut Leasehold (Hak Sewa). Ketikaberakhir jangka waktu sewa menyewa,tanah kembali kepada otoritas Negara.Pemilik harus mengajukan permohonanpembaharuan sewa sebelum habis jangkawaktunya atau mengajukan permohonankembali jika sewa telah berakhir.24

Lease adalah suatu kepentingan atastanah yang disewakan oleh lessor (orangyang menyewakan/pemilik tanah) kepadalessee (penyewa) untuk periode tertentu.Ada 2 jenis Lease yaitu Lease for FixedTerm dan Periodic Tenancies, yaknisebagai berikut:1) Lease for Fixed Term memiliki jangka

waktu 99 (sembilan puluh sembilan)tahun untuk luas tanah keseluruhan dan30 (tiga puluh) tahun untuk sebagiantanah. Pemegang hak atas Lease forFixed Term dapat memberikanpenguasaan kepada pihak lain denganLeasehold Estate.

2) Periodic Tenancies memiliki jangkawaktu secara periodik, misalnya leasedari periode bulan ke bulan atau daritahun ke tahun dan pada akhir periodelease secara otomatis dapatdiperpanjang untuk masa berikutnya.Pembatasan Pemilikan Hak Atas

Tanah Oleh Orang Asing Dan BadanHukum Asing

24 National House Buyers Association, What Is The Difference Between Leasehold And Freehold Tenures? (On-line), tersedia di: http://hba.org.my/faq/lease_freehold.htm - (11 Juli 2007)



a. Di Indonesia

Pembatasan pemilikan hak atas tanaholeh orang asing dan badan hukum asingmenurut Hukum Tanah Nasional diaturdalam ketentuan berikut ini:

Menurut Pasal 21 ayat (3) UUPA:Orang asing yang sesudah ber-

lakunya undang-undang ini mempe-roleh Hak Milik, karena pewarisan tanpawasiat atau percampuran harta karenaperkawinan, demikian pula warganegara Indonesia kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu,di dalam jangka waktu satu tahun sejakdiperolehnya hak tersebut atauhilangnya kewarganegaraan itu, HakMilik tersebut tidak dilepaskan, makahak tersebut hapus karena hukum,dengan ketentuan Hak-hak pihak lainyang membebaninya tetap berlang-sung.

Menurut Pasal 26 ayat (2) UUPA:Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan,pemberian dengan wasiat dan perbuatanperbuatan lain yang dimaksudkan untuklangsung atau tidak langsung memindahkanhak milik kepada orang asing, kepadaseorang warga-negara yang disampingkewarganegaraan Indonesianya mempunyaikewarga-negaraan asing atau kepada suatubadan hukum kecuali yang ditetapkan olehPemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat(2), adalah batal karena hukum dantanahnya jatuh kepada Negara, denganketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang

membebaninya tetap berlangsung sertasemua pembayaran yang telah diterima olehpemilik tidak dapat dituntut kembali.

Menurut Pasal 30 ayat (2) UUPA:Orang atau badan hukum yang mempunyaihak guna-usaha dan tidak lagi memenuhisyarat-syarat sebagai yang tersebut dalamayat (1) pasal ini dalam jangka waktu satutahun wajib melepaskan atau mengalihkanhak itu kepada pihak lain yang memenuhisyarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadappihak yang memperoleh hak guna-usaha,jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jikahak guna-usaha, yang bersangkutan tidakdilepaskan atau dialihkan dalam jangkawaktu tersebut maka hak itu hapus karenahukum, dengan ketentuan bahwa hak-hakpihak lain akan diindahkan, menurutketentuan-ketentuan yang ditetapkandengan Peraturan Pemerintah.

Menurut Pasal 36 ayat (2) UUPA:Orang atau badan hukum yang mempunyaihak guna-bangunan dan tidak lagimemenuhi syarat-syarat yang tersebutdalam ayat (1) pasal ini dalam jangka waktu1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkanhak itu kepada pihak lain yang memenuhisyarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadappihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika hak guna-bangunanyang bersangkutan tidak dilepaskan ataudialihkan dalam jangka waktu tersebut,maka hak itu hapus karena hukum, denganketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akandiindahkan, menurut ketentuan-ketentuan



yang ditetapkan dengan PeraturanPemerintah.

Berdasarkan ketentuan Pasal 42UUPA jo. Pasal 39 PP No. 40/1996 berartiorang asing dan badan hukum asing hanyadapat memiliki hak atas tanah di Indonesiadengan status Hak Pakai, dengan syaratorang asing yang berkedudukan di Indone-sia; dan badan hukum asing yangmempunyai perwakilan di Indonesia.Menurut Pasal 40 PP No. 40/1996,pemegang Hak Pakai yang tidak lagimemenuhi syarat sebagaimana dimaksuddalam Pasal 39 PP No. 40/1996 dalamwaktu satu tahun wajib melepaskan ataumengalihkan hak itu pada pihak lain yangmemenuhi syarat. Apabila dalam jangkawaktu tersebut haknya tidak dilepaskan ataudialihkan, hak tersebut hapus karena hukumdengan ketentuan hak-hak pihak lain yangterkait di atas tanah tersebut tetapdiperhatikan. Orang asing yangberkedudukan di Indonesia adalah orangasing yang kehadirannya di Indonesiamemberikan manfaat bagi PembangunanNasional. Orang asing yang berkedudukandi Indonesia dapat memiliki sebuah rumahuntuk tempat tinggal atau hunian yangdibangun di atas bidang tanah Hak Pakaiatas tanah Negara atau berdasarkanperjanjian dengan pemegang hak atas tanah.Apabila orang asing yang memiliki rumahtersebut tidak lagi berkedudukan di Indo-nesia, maka dalam jangka waktu satu tahunwajib melepaskan atau mengalihkan hakatas rumah dan tanahnya kepada orang lain

yang memenuhi syarat.Dalam Peraturan Menteri Negara

Agraria/Kepala Badan Pertanahan NasionalNo. 7 Tahun 1996 tentang PersyaratanPemilikan Rumah Tempat Tinggal AtauHunian Oleh Orang Asing dijelaskanmengenai persyaratan pemilikan rumahtinggal atau hunian oleh orang asing, dalamrangka pelaksanaan Peraturan PemerintahNo. 41 Tahun 1996 tentang PemilikanRumah Tinggal atau Hunian Oleh OrangAsing Yang Berkedudukan di Indonesia.Menurut PMNA/Kepala BPN No. 7 Tahun1996, Orang asing adalah orang asing yangmemiliki dan memelihara kepentinganekonomi di Indonesia dengan melak-sanakan investasi untuk memiliki rumahtempat tinggal atau hunian di Indonesia.Pemilikan rumah dan cara memperoleh hakatas tanah oleh orang asing sebagai berikut :

1. Membeli atau membangun rumah diatas tanah dengan Hak Pakai atastanah Negara atau Hak Pakai atastanah Hak Milik.

2. Membeli satuan rumah susun yangdibangun di atas tanah Hak Pakai atastanah Negara.

3. Membeli atau membangun rumah diatas tanah Hak Milik atau Hak Sewauntuk Bangunan atas dasar perjanjiantertulis dengan pemilik hak atas tanahyang bersangkutan.

Rumah yang dapat dibangun ataudibeli dan satuan rumah susun yang dapatdibeli oleh orang asing dengan hak atas



tanah adalah rumah atau satuan rumah susunyang tidak termasuk dalam klasifikasi rumahsederhana atau rumah sangat sederhana.Perolehan hak-hak atas tanah dan/ataurumah tinggal atau hak milik atas satuanrumah susun tersebut oleh orang asing dila-kukan menurut tata cara sesuai ketentuanperundang-undangan yang berlaku untukperbuatan hukum yang bersangkutan.Selama tidak dipergunakan oleh orangasing, rumah tersebut dapat disewakanmelalui perusahaan di Indonesiaberdasarkan perjanjian antara orang asingpemilik rumah dengan perusahaan tersebut.Orang asing diwajibkan untuk melepaskanatau mengalihkan kepada pihak yangmemenuhi syarat sesuai dengan Pasal 6 ayat(1) PP No. 41 Tahun 1996 apabila orangasing ataupun keluarganya tersebut selama12 (duabelas) bulan berturut-turut tidakmenggunakan rumah tersebut.

b. Di Turki

Saat ini, banyak orang asing membeliproperti (hak atas tanah dan bangunan)di Turki untuk liburan atau untukpensiun, terutama di sepanjang pantaiAegea dan Mediterania, serta di beberapakota besar seperti Istanbul dan Izmir. Calonpembeli property di Turki harus mendaftar

ke Direktorat Jenderal Pendaftaran Tanahdan Kadaster (the General Directorate ofLand Registry and Cadastre), yang dikenalsebagai Tapu Kadastro. 25

Sejak awal Negara Turki menjadiRepublik Turki, telah ada beberapapembatasan hukum terhadap kepemilikantanah orang asing di Turki.26 Menurutperundang-undangan Turki, hak orang asingatas tanah secara total terbatas; desa danzone militer terlarang dimiliki oleh orangasing; total permukaan tanah yang dimilikioleh orang asing tidak boleh melebihi 30 ha.

Pada pertengahan tahun 1980Pemerintah Pro-Liberal Turki mengubahperundang-undangan dua kali dalam rangkamengurangi pembatasan-pembatasantersebut.27 Akan tetapi, perubahan tersebutsegera dibatalkan oleh MahkamahKonstitusi Turki (Turkish ConstitutionalCourt), yang mengumumkan kepemilikantanah itu tidak hanya berkaitan denganperihal ekonomi, tetapi mencakup perihalkepentingan nasional dan kedaulatan.28

Oleh karenanya, pembatasan terhadap or-ang asing tetap dipertahankan.29 Sampaidengan Turki secara definitive menjadibagian dari European Union (UE), makatidak ada perubahan dalam hal tersebut.

25 Tapu ve Kadastro Genel Mdrlg, Yabanci Isler Dairesi Baskanligi, Dikmen Yolu No:14, Bakanliklar Ankara,Phone: (+90 312) 4136885 and 86 and 87

26 See for example, the Protocol attached to the founding treaty of Lausanne (1923), Village Law No.442 (1924),Reciprocity Act No.1062 (1927), Land Registry Law No.2644 (1934), Military Forbidden Zones and Safety AreasLaw No. 2565 (1981).

27 Law No. 3029 (dated 21 June 1984) and Law No. 3278 (dated 22 April 1986).28 Court Decision No. 1984/14 and Decision No. 1986/24.29 Didem Buhari, University of Edinburgh, Explaining Turkeys Failure to Comply with the European Union: a

neoinstitutionalist perspective, (On-line) tersedia di: www.pol.ed.ac.uk/__data/assets/word_doc/0018/.../Didem_Buhari.doc



Pada tahun 2003, Pemerintah Pro-EuTurki memutuskan mempercepat prosesperubahan dalam rangka memulai negosiasidengan EU dan memperkenankan secarahukum membiarkan orang asing dan badanhukum asing untuk memperoleh tanahbahkan dari desa. Hukum ini diarahkanpada penyelarasan perundang-undanganpasar tanah Turki dengan prinsip EU darigerak bebas modal. Berdasarkanpermintaan dari partai utama oposisi,Mahkamah Konstitusi (the ConstitutionalCourt) memutuskan untuk membatalkanUndang-Undang yang baru yang didasarkanpada argumentasi hal yang sama telah diumumkan pada tahun 1980.30

Di dalam Konstitusi Turki, ada empatketentuan (Pasal 6, 7, 8, 9 The Constitu-tion of The Republic of Turkey yangmelarang pendelegasian kedaulatan padasatu kesatuan eksternal.31 Lagipula,Mukadimah Konstitusi Turki (the Preambleof Turkish Constitution) menetapkanbahwa .. perlindungan tidak akan disetujuipada suatu aktivitas yang bertentangandengan kepentingan nasional Turki, prinsipdari keadaan tak dapat dibagi darikeberadaan Turki dengan Negara danwilayahnya, sejarah Turki dan nilai moralatau nasionalisme, prinsip-prinsip, peru-bahan-perubahan dan pandangan moderen

dari Atatrk dan sekularisme;Mahkamah Konstitusi juga membenarkancara berpendirian yang bersifat membatasidengan mengakuinya bahkan Negara-negara anggota EU jangan dengan suarabulat mematuhi gerak bebas modal.Mahkamah Konstitusi mengacu padanegara anggota EU, yang merugikan EUadalah rumit dalam kaitan denganmempertunjukkan dampak dari urusan EUinternal pada para aktor lokal Turki.32

Untuk mengatasi permintaan yangsangat tinggi akan kebutuhan rumah, makastrategi alternative yang dikembangkanPemerintah Turki terdiri dari beberapaaspek, strategi ini tidak dibangun sekaligus,tetapi bertahap mengikuti perkembanganyang terjadi dan melihat kelemahan darikebijakan kebijakan sebelumnya. Salahsatu strategi yang dilakukan adalahkebijakan fiscal yang direncanakan untukmemangkas pengeluaran Negara. Peme-rintah kemudian mengeluarkan sebuah paketkebijakan untuk stimulus fiscal yang jugamencangkup tambahan alokasi danapembangunan. Di Turki terdapat lembagayang bertanggung jawab untuk memberikanpersetujuan tentang pemilikan property olehorang asing, yaitu Foreign InvestmentCommittee (FIC). Secara umumdisebutkan bahwa semua asset yang dimiliki

30 Court Decision No. 2005/14.31 Baslar, K. 2005, Avrupa Birlii ne Katlm Srecinde Trk Anayasasnn Uyumlatrlmas Sorunu (The

Harmonization of Turkish Constitution in the Accession Process to the European Union), The Journal of TurkishWeekly , 28 January 2005 (online) available at: http://www.turkishweekly.net/turkce/makale.php?id=51#(Turkish).

32 Explaining Turkeys Failure to Comply with the European Union: a neoinstitutionalist perspective, Didem Buhari,University of Edinburgh, Explaining Turkeys Failure to Comply with the European Union: a neoinstitutionalistperspective



orang asing memerlukan persetujuan FIC,berapapun nilainya, kecuali untuk tanah yangdiperuntukan bagi industri, semua assettersebut tidak boleh dijual sebelum jangkawaktu 3 (tiga) tahun semenjak persetujuanFIC. Pembatasan/syarat tertentu bagi orangasing untuk memiliki Residential Property,bahkan orang asing tidak diperkenankanmemiliki landed property. Di Turki jugadikenal adanya Turki Reservation Act, yangpada intinya melarang orang orang asinguntuk memiliki tanah yang khususdiperuntukan bagi Negara Turki.

Sejak Parlemen Turki meratifikasisebuah UU pada Januari 2006 yangmemungkinkan warga asing untuk membelitanah dan bangunan (property), maka warganegara asing diberikan hak kepemilikanproperti yang sama sebagai warga negaraTurki. Akan tetapi Prinsip Reprocitas -Klausul timbal balik juga harus dipenuhiwarga negara asing untuk membeli propertidi Turki, yang menyatakan Warga negarayang pemerintahannya memungkinkanwarga Turki untuk membeli properti dinegara lain maka mereka juga diperbolehkanuntuk membeli properti di Turki.

Berdasarkan ketentuan-ketentuanPasal 35 The Constitution of The Repub-lic of Turkey mengandung prinsippembatasan pemilikan hak atas tanah olehorang asing dan badan hukum asing bahwa:a. Atas dasar prinsip de facto dan de jure

dan timbal balik sesuai dengan batasanhukum, orang asing bisa membelibenda tidak bergerak (property)

digunakan untuk perumahan atauusaha di Turki, asalkan property iniditujukan dan terdaftar untuk keperluantersebut pada rencana zonasi ataurencana zonasi lokal (the zoningplans or local zoning plans).

b. Luas total jumlah harta tidak bergerakdan hak-hak yang nyata terbatas yangdapat diperoleh oleh orang asingdi Turki tidak boleh melebihi 2,5hektar, per orang.

c. Perusahaan berbadan hukum yangdidirikan di negara-negara asing sesuaidengan peraturan perundang-undangan nasional masing-masingdapat memperoleh harta tidakbergerak dan hak nyata terbatas sesuaidengan ketentuan undang-undangkhusus (yaitu the Law No. 2634 onEncouragement of Tourism,Petrolium Act No. 6326, IndustrialZones Act No. 4737, dll).

d. Kondisi-kondisi dan pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalamUU tersebut tidak berlaku untukbenda tidak gerak (tanah danbangunan) yang diwariskan mela-lui surat wasiat oleh orang asing yangmemenuhi kriteria resiprositas (PrinsipTimbal Balik antar Negara).

e. Kondisi-Kondisi dan pembatasanyang ditetapkan dalam UU akanberlaku untuk benda tak gerak yangdiwarisi atas penunjukan surat wasiat.

f. Dalam keadaan tidak diadakan azas/



Prinsip Timbal Balik, benda tidakgerak (tanah dan bangunan) dari yangmeninggal harus dilikwidasi (Dalampraktek, benda tidak bergerak yangdipermasalahkan dilikwidasi baik olehpara pengganti maupun (jikadiperlukan) oleh Negara, dan harganyadibayarkan kepada pewarisnya)

g. Dewan Menteri (The Council of Min-isters) berwenang untuk menyatakandaerah terlarang di mana orang asingtidak diizinkan untuk membeli bendatidak bergerak untuk alasankepentingan publik dan keamanannegara atas usul Komisi yang akandibentuk di bawah pimpinanDepartemen Pekerjaan Umum danPermukiman (Ministry of PublicWorks and Settlement).

h. Luas total jumlah harta benda tidakbergerak yang akan dimiliki oleh or-ang asing tidak boleh melebihi 10%dari rencana zonasi atau rencanazonasi lokal dari setiap wilayahtertentu. Batas yang lebih rendah dapatdiusulkan kepada Dewan Menteri olehKomisi tersebut.

Ada beberapa pembatasan bagi asinguntuk membeli dan memiliki properti diTurki. Secara umum, pembatasan adalahtimbal balik dan pembatasan yangtercantum dalam Kode terkait sebagaiberikut:

1) Prinsip Reciprocity (Timbal-Balik):

Kondisi yang paling penting bagi

orang asing untuk membeli sebuah propertidi Turki adalah memenuhin syarat prinsiptimbal balik. Jika seorang warga Turkidiperbolehkan untuk membeli properti dinegara asing, warga negara asing akandiizinkan untuk membeli properti di Turki.Direktorat Jenderal Pendaftaran Tanah danKadaster (The General Directorate ofLand Registry and Cadastre) Turkimenetapkan dan mengumumkan daftarNegara-negara yang telah diperbaharuisetiap tahunnya dimana warga negaranyadapat atau tidak dapat memiliki properti diTurki. Daftar terbaru dari DirektoratJenderal Pendaftaran Tanah dan kadasterTurki adalah sebagai berikut:a) Warga negara yang diizinkan untuk

memiliki properti di Turki terdiri dari:Warga negara Jerman, AmerikaSerikat, Argentina, Australia, Barba-dos, Belgia, Brasil, RepublikDominika, El Salvador, Perancis,Gabon, Guatemala, Belanda, Inggris,Irlandia, Spanyol, Israel, Italia,Kanada, Kenya, Republik TurkiSiprus Utara, Kolombia, Luxemburg,Malai, Mesir, Norwegia, RepublikAfrika Tengah, Panama, Peru, Soma-lia, Chili, Tanzania, Venezuela danYunani.

b) Warga negara yang hanya bisamembeli property atas izin terlebihdahulu dari Dewan Menteri (Councilof Ministers) terdiri dari: WargaNegara Chad, Djibouti, Republik



Ceko, Cina, Denmark, Ethiopia,Maroko, Filipina, Ghana, KoreaSelatan, Haiti, Irak, Swedia, Swiss,Jepang, Meksiko, Nikaragua, Paki-stan, Polandia, Portugal, Rumania,Singapura, Sri Lanka, Togo, Trinidaddan Tobago, Tunusia, Uganda, Jordan,Republik (Mantan) Soviet dan Yugo-slavia.

c) Warga negara yang tidakdiperbolehkan untuk membeli propertidi Turki terdiri dari: Warga Negara Af-ghanistan, Albania, Bahrain, UEA,Bulgaria, Aljazair, Indonesia, Guayana,India, Iran, Islandia, Qatar, Kuwait,Kuba, Libya, Hongaria, Nepal, Nige-ria, Kesultanan Orman, Suriah, ArabSaudi dan Thailand.Negara-negara dalam daftar ini dapat

diubah oleh Direktorat Jenderal PendaftaranTanah dan Kadaster sesuai denganperjanjian internasional antara negara-negara tersebut dan Turki. Jika akan adakeraguan di Kantor Pendaftaran Tanah (theLand Registry Office) sementaramengalihkan properti kepada orang asing,Kantor Pendaftaran Tanah, secara resmiakan meminta Direktorat JenderalPendaftaran Tanah dan Kadaster izin untuktransfer dan hanya jika izin telah diberikanakan dapat menyelesaikan peralihan AktaHaknya (the Title Deed).

2) Pembatasan dalam UUPendaftaran Tanah:Pasal 35 dari UU Pendaftaran Tanah

(the Land Registry Code) merumuskanprosip-prinsip bagi orang asing untukmemiliki properti di Turki, yaitu: 33

a) Badan Hukum Asing tidakdiperbolehkan untuk membeli propertikecuali obyek dan tujuan badanhukum terkait dengan UU BensinTurki, UU Kawasan Bebas IndustriTurki, UU Pariwisata Turki (TurkishPetrol Code, Turkish Industrial FreeZones Code, Turkish Turism Coun-tenance Code) dan hukum yangserupa.

b) Orang-orang asing diizinkan untukmembeli properti di daerah perumahandan komersial sesuai dengan RencanaZonning (the Zonning Plans).

c) Jumlah property yang dapat dimilikioleh orang asing di Turki secara totaltidak bisa lebih dari 25.000 meter .Selanjutnya, Dewan Menteri Turki(the Turkish Council of Ministers)dapat memutuskan untukmeningkatkan jumlah ini hingga300.000 meter .

d) Dewan Menteri Turki denganmempertimbangkan kepentinganumum dan masalah keamanan negaradapat menentukan, beberapa daerah

33 Oba Saray Turkish Property Invest. Restrictions For Foreigners to Own a Property in Turkey, http://turkishsolicitor.info/restrictions.asp.



dilarang bagi orang asing untuk memilikitanah dan bangunan Tanah irigasi,energi, pertanian, sumber daya alampertambangan tambang, peradabanmasa lampau (ancient), agama danbudaya; tanah perlindungan pribadi,tanah khusus flora dan tanah strategisadalah daerah terlarang bagi orangasing untuk memiliki properti.

e) Dewan Menteri Turki dapatmenentukan jumlah maksimum tanahdan bangunan yang dapat dimiliki olehorang asing di kota yaitu 0,5% dari luastotal kota.

3) Pembatasan dalam UU Zona/Kawasan Militer dan Zona/Kawasan Keamanan Terlarang

Menurut UU Zona Militer dan ZonaKeamanan Terlarang, larangan pada zonamiliter dan zona keamanan ditentukan olehDewan Menteri atas permintaan Perintahdari Pasukan Militer Turki (Command-ment of Turkish Military Forces).Sehubungan dengan Pasal 7, 8 dan 21 UUtersebut, rumah tinggal permanen (denganmemiliki property) dan sementara (denganmenyewa property) orang asing sebelumnyatunduk pada izin dari Perintah Militer (Mili-tary Commandment). Jika menurut responPerintah Militer menyatakan bahwa tanahdan bangunan bukan di daerah militer danzona keamanan terlarang, KantorPendaftaran Tanah (the Land RegistryOffice) harus menyelesaikan peralihan

haknya. Dalam hal respon negatif dariPerintah Militer, Kantor Pendaftaran Tanahharus menolak permohonan peralihan AktaHaknya (the Title deed).

Meskipun dalam kebanyakan hal, izinmiliter telah diberikan, namun prosesnyamemerlukan waktu yang lama. Izin tersebutdapat diberikan dari 3 bulan sampai 9 bulantergantung pada daerah, musim dan kondisiyang sama. Di musim panas jangkawaktunya bisa lebih lama karena permintaanpembelian dari orang asing lebih tinggi. Padamasa ini pembeli dan penjual orang asingberada di bawah risiko tinggi. Faktanya,pihak penjual tidak bersedia menungguuntuk jangka waktu lama sampai izin Militerdiberikan tanpa pembayaran apapun danjuga tidak mau melepas propertynya keluardari pasar untuk jangka waktu lama. Di sisilain pembeli tidak ingin membayar hargatanpa keamanan atau pengalihan Akta Hak(the title deed).

4) Pembatasan Penjualan TanahKepada Orang Asing

Majalah the YOL- (Turkish Unionof Road, Construction and BuildingWorkers) (Uni Jalan, Pekerja Konstruksidan Bangunan Turki) telah menyuarakantentang ketidak-nyamanan yang dirasakanorang asing membeli tanah di negara Turki,disebabkan karena Keputusan MahkamahKonstitusi (the Constitutional Court)diumumkan dalam Lembaran Negara (theOfficial Gazette) mulai berlaku pada



tanggal 26 April 2005 membatalkanperubahan hukum berbasis pada penjualantanah.34 The Constitutional Court has onceagain passed an important decision in linewith the interests of our country. MahkamahKonstitusi sekali lagi menerbitkan sebuahkeputusan penting sejalan dengankepentingan negara Turki.

Pemilikan tanah oleh orang asing dinegara Turki dilarang berdasarkan Pasal 87Undang-Undang Desa No. 442 tahun 1924(Village Law No. 442/1924) dan Pasal 35dan 36 Undang-Undang Pendaftaran TanahNo. 2644 tahun 1934 (the Land RegistryLaw No. 2644/1934).

Land acquisition in our country by for-eigners was forbidden under Article 87 ofthe Village Law number 442 adopted in1924 and articles 35 and 36 of the LandRegistry Law number 2644 adopted in1934.Article 87 of the Village Law number442 of 1924 reads, Both natural personsand societies or companies under the con-trol of real persons not possessing Repub-lic of Turkey nationality are forbidden topurchase land and property in villages.Pasal87 the Village Law No. 442/1924berbunyi, Both natural persons and so-cieties or companies under the controlof real persons not possessing Republicof Turkey nationality are forbidden topurchase land and property in villages.(Baik perorangan dan masyarakat atauperusahaan di bawah kendali perorangan

tidak memiliki kewarganegaraan RepublikTurki dilarang untuk membeli tanah danbangunan di desa-desa). KThis provisionof the law prohibited foreign real personsand corporate bodies from acquiring landin villages.etentuan hukum ini melarang or-ang asing dan badan-badan hukum asingmembeli tanah dan bangunan di desa-desa.

Pasal 35 dari Undang-UndangPendaftaran Tanah Nomor 2644 Tahun1934 (the Land Registry Law No 2644/1934) berbunyi, Foreign natural personsmay acquire and inherit real property inTurkey without prejudice to provisionslimiting application and on condition ofreciprocity. (Orang asing dapatmemperoleh dan mewarisi tanah danbangunan di Turki tanpa merugikanketentuan-ketentuan pembatasanpermohonan pada syarat timbal balik.Pasal 35 the Land Registry Law No. 2644/1934 memberi hak kepada orang asinguntuk memperoleh tanah di Turki dantunduk pada ketentuan hukum yangmengatur pembatasan dan larangan.

Selanjutnya, menurut Pasal 36 theLand Registry Law No. 2644/1934,Foreign natural persons may own self-standing farms that are unattached to avillage and 30 hectares of land; howeverthey are required to obtain the approvalof the Council of Ministers for amountsin excess of 30 hectares. (Orang asingdapat mendirikan peternakan sendiri yang

34 Tim Drayton, The Constitutional Court Has Placed Restrictions On Land Sales To Foreigners, the Turkish Union ofRoad, Construction and Building Workers Magazine, 15 August, 2005. http://www.timdrayton.com/a12.html



tidak terikat pada suatu desa dan tanahnya30 hektar, namun mereka diharuskanmemperoleh persetujuan dari DewanMenteri untuk jumlah lebih dari 30 hektar).The provisions of this law were enforceduntil 1984.Ketentuan hukum inidiberlakukan sampai dengan tahun 1984.

Law No. 3029/1984 disahkan olehpemerintah the ANAP (Motherland Party)menambahkan ayat pada Pasal 35 the LandRegistry Law No.2644/1934 dan ayat padaPasal 87 the Village Law number 442/1924, mengijinkan the acquisition byforeign real persons, companies and so-cieties, following a decision of the Coun-cil of Ministers, of land everywhere in-cluding villages, suspending the principleof reciprocity. Peralihan hak pemilikantanah oleh orang asing, perusahaan danmasyarakat, menurut keputusan DewanMenteri, atas tanah di manapun termasukdesa, dengan menangguhkan prinsip timbalbalik. Akan tetapi, Law number 3029enacted by the ANAP (Motherland Party)government in 1984, by adding a sub-paragraph both to Article 35 of the LandRegistry Law number 2644 and to Ar-ticle 87 of the Village Law number 442,permitted the acquisition by foreign realpersons, companies and societies, follow-ing a decision of the Council of Minis-ters, of land everywhere including vil-lages, suspending the principle ofreciprocity.Mahkamah Konstitusimembatalkan Undang-Undang ini padatanggal 13 Juni 1984 pada Decision No.

1984/14 Esas, 1985/7.Terlepas dari pertimbangan

Mahkamah Konstitusi, pemerintah theANAP mengundangkan Law No.3278/1986 tanggal 22 April 1986 dan untukkedua kalinya membuat perubahan padaUndang-Undang dengan menambahkansub-ayat yang sama pada Pasal 35 the LandRegistry Law dan Pasal 87 the VillageLaw. The Constitutional Court again an-nulled the law in question in Decisionnumber 986/18 Esas , 986/24 dated9.10.1986, stating similar grounds.Mahkamah Konstitusi membatalkankembali Undang-Undang dalam DecisionNo.986/18 Esas, 986/24 tanggal 9Oktober 1986, menyatakan alasan serupa.Hal tersebut ditegaskan kembali denganadanya With this the question was for-gotten for a lengthy period of time. LawNo. 4916 sebagai upaya Pemerintah padaKeadilan dan Pembangunan Partai (theJustice and Development Party).

Pasal 19 the Law tentang Amend-ments to Various Laws dan the StatutoryDecree tentang the Organisation and Du-ties of the Ministry of Finance No. 4916/2003 tanggal 19 July 2003 merumuskankembali Pasal 35 the Land Registry LawNo. 2644/1934 tanggal 22 Desember 1934sehingga memungkinkan orang asing danbadan hukum asing untuk memperolehtanah di Turki, termasuk di desa-desa, danmembatalkan Pasal 87 the Village LawNo.442/1924 bersama dengan Pasal 36 theLand Registry Law No. 2644/1934.



Menurut rumusan baru pasal tersebut:On condition of reciprocity and

compliance with legal restrictions, for-eign natural persons along with foreignincorporated commercial companies aregranted the right to acquire immovableproperty; furthermore the condition ofreciprocity is suspended in the case offoreign natural persons who acquiremoveable property by inheritance; a pro-vision has been introduced for the citi-zens of countries where there is no reci-procity with the Republic of Turkey whoinherit immoveable property to acquiresuch property and then convert it intocash by disposal.

(Dengan syarat timbal balik dan sesuaidengan pembatasan hukum, orang asingbersama dengan badan hukum komersialasing diberikan hak untuk memperoleh tanahdan bangunan, lebih lanjut syarat timbal balikditangguhkan dalam hal orang asing yangmemperoleh tanah dan bangunan melaluipewarisan; ketentuan telah diperkenalkanbagi warganegara yang tidak ada hubungantimbal balik dengan Republik Turki yangmewarisi tanah dan bangunan untukmemperoleh properti dan kemudiandikonversi menjadi uang tunai melaluipengalihan).

Ketentuan ini merupakan perubahanpenting, karena sebelumnya orang asingdilarang untuk memperoleh tanah pertaniandi desa-desa, dengan rumusan kata-katabaru mengizinkan "orang asing dan badan-badan hukum asing untuk memperoleh tanah

pertanian di desa-desa." Akan tetapi kata-kata ini dianulir Mahkamah Konstitusi dalamDecision No.2003/70 Esas dan 2005/14tanggal 14 Maret 2005. Decision/Keputusan ini diumumkan dalam LembaranNegara tanggal 26 April 2005 dan mulaiberlaku tanggal 26 Juli 2005. Bagian tertentuKeputusan Mahkamah Konstitusi dikutip dibawah ini:

(Jika kita melihat sejarahperkembangan Pemilikan hak atas tanaholeh orang asing dan badan hukum asingdan prinsip-prinsip yang melatar-belakanginya: Kita melihat bahwa diKekaisaran Ottoman tidak mempunyai hakmenyetujui badan hukum asing untukmemperoleh property/tanah dan bangunan,hak yang sesuai untuk orang asing diberikandalam Undang-undang tentang KepemilikanProperti oleh Warga Negara Asing (the Lawconcerning the Ownership of Property byForeign Nationals No.1284/1868) tanggal7 Sefer 1284 tanggal 16 Juni 1868)

Pada zaman Republik Turki,berdasarkan Perjanjian PerdamaianLausanne, sistem perwakilan warga negaraasing yang disetujui oleh Undang-Undangtanggal 7 Sefer 1284 telah diganti dengansistem resiprositas/timbal balik legislatiftelah memaksakan pembatasan parsialterhadap kemampuan orang asing untukmemperoleh properti (hak milik atas tanahdan bangunan). Republik Turki telahmenerapkan sistem resiprositas/timbal baliklegislatif menurut perjanjian tersebut di atas,tujuh bulan setelah perjanjian ini ditanda-



tangani, diberlakukan Undang-UndangDesa, dimana orang asing dan badan-badanhukum asing dilarang memperoleh tanah danbangunan di desa-desa. Tidak ada keraguanbahwa pembatasan seperti diperkenalkantersebut dengan tujuan untuk melindungipersatuan nasional dan solidaritas negarayang baru didirikan dan karena rasakekhawatiran terhadap berbagai kelemahansebagai hasil dari diperkenalkannya unsurasing terutama pada daerah-daerah yangsosial dan budayanya tidak berkembangdan ketika pengawasan Negara belummencapai efektivitas yang diinginkan. Halini tidak bisa dituntut bahwa tujuan danalasan tersebut saat ini kehilangankepentingan dan nilai mereka.

Pembatasan ini diperkenalkan dalamUndang-Undang Desa diikuti olehpembatasan/larangan dalam Pasal 35 danPasal 36 Undang-Undang PendaftaranTanah.

Sampai dengan Undang-Undang No.4916 diberlakukan, tidak ada aturan hukumumum yang memberi hak kepada badanhukum asing untuk memperoleh tanah danbangunan di negara kita. (Sebagaimanadiuraikan dalam pertimbangan dalamKeputusan Mahkamah Konstitusi No.E.1984/14, K.1985/7 tanggal 13 Juni1985) suatu kesepakatan pendapat telahterbentuk menentang pemilikan hak atastanah dan bangunan oleh badan hukum asingdi Turki sebagai perihal yang prinsip.

Yurisprudensi umumnya juga tidakmendukung memungkinkan pmilikan/

pengambil-alihan oleh perusahaan yangmenggunakan hukum asing, khususnyanegara-negara, tanah dan bangunan dinegara lain, mengingat bahwa pengambil-alihan tanah dan bangunan oleh Negara diNegara lain akan melanggar prinsipkesatuan politik kedua negara dan akanmenimbulkan konflik politik, bahkan prinsiptimbal balik dalam masalah-masalah sepertiitu, dengan beberapa pengecualian,dianggap tidak valid ...

Negara-negara tertentu mengambilbeberapa jenis tanah ketika menerapkanpembatasan/ arangan, contohnya, merekatidak mengizinkan orang asing untukmemperoleh tanah pertanian..

Alasan pembatasan tersebut adalahbahwa akuisisi oleh orang asing atas tanahdan bangunan di negara ini tidak bisadianggap hanya sebagai pertanyaankepemilikan. Tanah adalah dasar mutlak -unsur material - dari Negara, simbolkedaulatan dan kemerdekaan. Tidak akanada Negara tanpa negeri.

Sebuah Negara berwujud wilayah dimana diterapkan kewenangan negara.Negara, berdasarkan kekuasaaan tertinggidiabadikan di dalamnya, mengamankan danmengawasi keamanan dan kepentinganmasyarakat yang bertempat-tinggal dinegara dan merupakan unsur material laindari Negara; hal ini justru merupakantanggung-jawab dasar bahwa kewenangantertinggi yang dimiliki berdasarkankedaulatan negaranya.



Dalam hal mengenai tanah, keadilan,pembatasan proporsional yang menghormatihak asasi manusia adalah sifat dasar daritindakan defensif negara. Bagi negara untukmeninggalkan tindakan demikian umumnyatak terpikirkan. Kemungkinan orang asingyang membeli tanah di wilayah tertentumenjadi mayoritas di wilayah tersebut danmengerahkan pengaruh tersebut bahwamereka memulai proses yang berakhirdalam posisi di mana tanah negara kita yangtelah diakuisisi oleh orang asing berisikoterlepas dari negara harus disimpan dalampikiran, dan contoh-contoh ini ada dalamsejarah.

Pasal 35 Undang-Undang PendaftaranTanah memuat ketentuan yangmemungkinkan orang asing untuk membelitanah dan bangunan di Turki tanpamengurangi ketentuan mengenaipembatasan/larangan-larangan dan atasdasar hal prinsip timbal-balik.

Pasal 36 Undang-Undang PendaftaranTanah menyatakan bahwa orang asingmemerlukan izin pemerintah untukmendirikan usaha peternakan tidak terikatpada desa apapun atau tidak lebih dari 30hektar tanah di luar batas desa. Hukumwarisan dikecualikan dari ketentuan ini,kepemilikan tanah pertanian tersebut dantanah lebih dari 30 hektar yang dimiliki olehorang asing melalui wasiat atau dalamkapasitas sebagai ahli waris jugamemerlukan izin pemerintah, izin harus tidakdiberikan, ketentuan ini dibuat untuk

kelebihan jumlah yang akan dikonversimenjadi uang tunai melalui pengalihankepada pihak lain.

Pasal 87 Undang-Undang Desa, di sisilain, melarang orang asing, masyarakat atauperusahaan di bawah kendali individumemperoleh tanah atau bangunan di desa.

Dengan latar belakang posisi hukummenurut undang-undang dan konstitusi kitatentang perolehan tanah dan bangunan olehorang asing di Turki, Pasal 9 Undang-Undang Nomor 4916 dengan mengubahPasal 35 Undang-Undang PendaftaranTanah dan membatalkan Pasal 36 Undang-Undang Pendaftaran Tanah dan Pasal 87Undang-Undang Desa, menciptakanprinsip-prinsip dan prosedur barupengambil-alihan tanah dan bangunan olehasing di Turki. Rumusan kata-kata baruyang diperkenalkan ini juga untukmengakhiri memberikan beberapaperusahaan komersial asing hak untukmemperoleh tanah dan bangunan di negarakita ...

Jelas bahwa kata-kata yangmengurangi prinsip timbal balik untukretorika belaka tidak sesuai dengan ayat 2dari Pembukaan Konstitusi ...

Hal ini juga tampak bahwa kata-katatersebut dalam kalimat pertama salah satuayat Pasal 35 bertentangan dengan prinsipdari kesatuan yang tak terpisahkan dariNegara Turki yang diagungkan termasukdalam salah satu ayat PembukaanKonstitusi. Untuk memberikan hak kepada



perusahaan-perusahaan komersial asingmemperoleh tanah dan bangunan di Turkidalam kerangka pemberian hak tersebutmenciptakan peluang untuk menghindarisyarat timbal balik adalah situasi yangmengancam kesatuan bagi negara dari sudutpandang tanah sebagai komponen negara.

Selain itu, sementara hampir semuaanggota Uni Eropa tidak mengizinkan or-ang asing untuk membeli tanah dan bangunanpada tanah pertanian, untuk membukakemungkinan bagi orang asing untukmendapatkan Tanah Negara secarakeseluruhan dalam kata-kata yangmenunjukkan kalimat pertama bahwaprinsip timbal balik pada kalimat pertamatelah dikurangi menjadi retorika dan dihapusdari semua substansi.

Prinsip Timbal Balik (Reprocity), darisudut pandang kepemilikan, tidak hanyaberarti bahwa negara-negara secara timbalbalik mengizinkan perorangan dan badanhukum untuk memperoleh tanah danbangunan di negara lain, juga harus adasecara paralel antara negara-negara denganmengacu pada cara pembatasan yangditerapkan dalam menikmati hak tersebut.

Memberikan hak kepada orang asinguntuk membeli tanah dan bangunan di dalamnegeri secara keseluruhan aturan tanpamengadakan atau mewajibkan antar negarasecara paralel, tidak hanya bertentangandengan Prinsip Timbal Balik (Reprocity),tetapi juga membahayakan kesatuan darinegara itu ketika orang asing dapat demikianmudah memperoleh tanah melalui cara

pembelian tanpa pengawasan dari negara.Jika sebuah perusahaan komersil,

pada saat hak untuk memperoleh tanah danbangunan akan diberikan pada saat yangsama memiliki status badan hukum publik,ini adalah situasi yang semakin memperluasdimensi dari bahaya tersebut.

Dalam analisis akhir, pemberian hakkepada perusahaan-perusahaan komersialasing untuk membeli tanah dan bangunan didalam negeri tanpa syarat apapun bahwaini adalah untuk kepentingan rakyat dannegara, misalnya kebutuhan untukmemperoleh tanah dan bangunan skalatertentu sebagai investasi atau daerahoperasional, adalah bertentangan dengankepentingan umum.

Tak dapat dibayangkan bahwamembuka tanah negara untuk pemilikantanah dan bangunan oleh orang-orang asingdan perusahaan-perusahaan komersialasing, tanpa kecuali segmen seperti wilayahstrategis dan daerah pertanian, dalamkerangka di mana prinsip timbal balikdisalahkan semata-mata hanya untuk tetapsebagai retorik dan tidak ada kepentinganumum, dapat dianggap cocok denganprinsip kesatuan yang tidak terpisahkan darinegeri tercakup dalam salah satu ayatPembukaan Konstitusi (the Preamble to theConstitution).

Jelas bahwa kata-kata dalam kalimatpertama salah satu ayat Pasal 35, dari sudutpandang, bertentangan dengan prinsip "yangtidak terpisahkan dari keberadaan Turkidengan negara dan wilayah" tercantum



dalam ayat 5 dari Pembukaan Konstitusi.Untuk alasan yang sama kata-kata itu

perlu untuk dinyatakan dalam kalimatpertama ayat pertama pasal 35bertentangan dengan prinsip "Negara Turkidengan wilayah dan bangsanya adalahsebuah kesatuan yang tidak terpisahkan"ditetapkan dalam Pasal 3 Konstitusi. 35

Kesimpulan

1. Adanya persamaan dan perbedaanpengertian, jenis dan pembatasanpemilikan hak atas tanah menurutHukum Tanah Indonesia dan Turkitidak terlepas dari sistem hukum dankonsepsi yang melandasinya. MenurutHukum Tanah Nasional, tanah Negaraadalah tanah yang dikuasai langsungoleh Negara. Negara hanyaberwenang mengatur peruntukan,penguasaan, penggunaan tanahnya; DiTurki, Tanah Negara adalah Tanahmilik Negara. Negara berwenangmenyewakan tanah. Sebagian besartanah di Turki, dimiliki oleh Negara,secara langsung di bawah otoritasUndersecretariat Treasury (Hazine)dan tidak langsung melalui warisan danmanajemen Yayasan Ottoman (vakif)(dahulu Kekaisaran Ottoman) dibawah kewenangan the General Di-rectorate for Foundations. Terdapatperbedaan jenis hak-hak atas tanahmenurut Hukum Tanah di Indonesia

dan Turki yaitu menurut Hukum TanahNasional di Indonesia, hak-hak atastanah terdiri dari hak atas tanah primeryaitu Hak Milik (Pasal 20- 27 UUPA),Hak Guna Usaha (Pasal 28-34 UUPAjo. PP No. 40/1996), Hak GunaBangunan (Pasal 35-40 UUPA jo. PPNo. 40/1996), dan Hak Pakai atastanah Negara ( Pasal 41- 43 UUPAjo. PP No. 40/1996); dan hak atastanah sekunder terdiri dari Hak GunaBangunan (pasal 37 UUPA yo pasal24 PP No. 40/1996), Hak Pakai(pasal 41 UUPA yo pasal 44 PP No.40/1996), Hak Sewa (pasal 44 dan45 UUPA dan Hak Sewa atas tanahpertanian pasal 53 UUPA dan pasal44 dan 45 UUPA), Hak Usaha BagiHasil (pasal 53 UUPA yo UU No. 2tahun 1960 tentang Perjanjian BagiHasil), Hak Gadai atas Tanah (pasal53 UUPA yo pasal 7 UU No. 56 Prp.1960), Hak Menumpang (pasal 53UUPA). Sedangkan menurut HukumTanah Turki jenis hak-hak atas tanahterdiri dari Freehold yang tetap harustunduk pada ketentuan Village LawNo. 442/1924, The 1934 No. 2644Property Act, The Land Registry LawNo. 2644/1934, Deeds Registry Act47 of 1937, The Law concerning theOwnership of Property by ForeignNationals No.1284/1868, LawNo.3278/1986, Military Forbidden

35 Op.cit. Tim Drayton, The Constitutional Court Has Placed Restrictions On Land Sales To Foreigners...,



Zones and Security Zones Act No.2565, The Tourism EncouragementLaw, the Oil/Petroleum Law, the In-dustrial Zones Law, The 2003 No.4916 Act, the Foreign Direct Invest-ment Law serta wajib tunduk padaImplementary Development Plan/Rencana Pelaksanaan Pembangunan(dalam bahasa Turki "Uygulama ImarPlani") atau Local Development Plan/Rencana Pembangunan Daerah(dalam bahasa Turki "Mevzii ImarPlani") untuk penggunaan perumahanatau tujuan komersial; dan LeaseholdTitle yang tetap harus tunduk padaketentuan The 1934 No. 2644 Prop-erty Act.

2. Terdapat perbedaan dan persamaanpembatasan pemilikan hak-hak atastanah oleh orang asing dan badanhukum asing yaitu persamaannyaterletak pada menurut Hukum TanahNasional di Indonesia orang asing danbadan hukum asing hanya dapatmemiliki tanah dengan status HakPakai atas tanah Negara dengan syaratorang asing berkedudukan di Indone-sia dan kehadirannya memberi manfaatbagi pembangunan Nasional,sedangkan badan hukum asingmempunyai perwakilan di Indonesia.Pemilikan rumah dibatasi pada satubuah tempat tinggal. Sedangkanmenurut Hukum Tanah Turki, orangasing dan badan hukum asing dapat

memiliki tanah berstatus Freehold Titleberdasarkan Prinsip Reciprocity(Timbal Balik), Warga negara yangpemerintahannya memungkinkanwarga Turki untuk membeli propertidi negara lain maka mereka jugadiperbolehkan untuk membeli propertidi Turki, dengan syarat bukan terletakdalam zona militer atau keamanan,luasnya tidak melebihi 2,5 hektar perorang. Hak orang asing atas tanahsecara total terbatas; desa dan zonemiliter terlarang dimiliki oleh orangasing; total permukaan tanah yangdimiliki oleh orang asing tidak bolehmelebihi 30 ha. Berdasarkan Pasal 35the Land Registry Code merumuskanprinsip-prinsip bagi orang asing danbadan hukum asing untuk memiliki hakatas tanah dan bangunan (properti) diTurki:a. Badan Hukum Asing tidak

diperbolehkan untuk membeliproperti kecuali obyek dan tujuanbadan hukum terkait denganTurkish Petrol Code, Turkish In-dustrial Free Zones Code, Turk-ish Turism Countenance Codedan UU yang serupa.

b. Orang-orang asing diizinkanuntuk membeli properti di daerahperumahan dan komersial sesuaidengan Rencana Zonning (theZonning Plans).



c. Jumlah property yang dapatdimiliki oleh orang asing di Turkisecara total tidak bisa lebih dari25.000 meter . Dewan MenteriTurki (the Turkish Council of Min-isters) dapat memutuskan untukmeningkatkan jumlah ini hingga300.000 meter .

d. Dewan Menteri Turki, mem-pertimbangkan kepentinganumum dan masalah keamanannegara, dapat menentukanbeberapa daerah dilarang bagiorang asing untuk memilikiproperti. Tanah irigasi, energi,pertanian, sumber daya alampertambangan tambang, masalampau (ancient), agama danbuday

Documents

Pembatasan Pemilikan Hak atas Tanah oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia - Turki)