PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH PT.

KERETA API INDONESIA (PERSERO) DENGAN MASYARAKAT DI

KAWASAN WISATA KAMPUNG TRIDI (3D) KOTA MALANG

Skripsi

Oleh:

Zainul Alim

21701021096

UNIVERSITAS ISLAM MALANG

FAKULTAS HUKUM

MALANG

2020

PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH PT. KERETA

API INDONESIA (PERSERO) DENGAN MASYARAKAT DI KAWASAN

WISATA KAMPUNG TRIDI (3D) KOTA MALANG

Skripsi

Diajukan Untuk Memenuhi Sebagian Syarat-Syarat

Memperoleh Gelar Kesarjanaan Dalam Ilmu Hukum

Oleh

Zainul Alim

21701021096

UNIVERSITAS ISLAM MALANG

FAKULTAS HUKUM

MALANG

2020

RINGKASAN

Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) Dengan Masyarakat di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota

Malang

Zainul Alim

Fakultas Hukum Universitas Islam Malang

Sewa menyewa tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) sudah ada dan

berkembang dalam masyarakat Indonesia. Masyarakat yang berada di Kawasan

Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang merupakan salah satu pihak penyewa

tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero). Dalam sewa menyewa tanah PT. Kereta

Api Indonesia tersebut pastinya memiliki prosedur dan memiliki hak-hak atau

kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak.

Berdasarkan uraian tersebut diatas, penulis merasa tertarik untuk

membahas dan menganalisis dalam bentuk skripsi dengan judul

“PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH PT.

KERETA API INDONESIA (PERSERO) DENGAN MASYARAKAT DI

KAWASAN WISATA KAMPUNG TRIDI (3D) KOTA MALANG”.

Rumusan masalah yang penulis bahas dalam skripsi ini adalah mengenai

peraturan sewa menyewa tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) yang

dilakukan oleh PT. Kereta Api Indonesia (Persero) tersebut dalam hal

menyewakan tanahnya, kemudian menganalisis prosedur dan bentuk dari

perjanjian sewa menyewa tanah tersebut, serta membahas mengenai akibat hukum

jika ada pihak dalam perjanjian tersebut wanprestasi.

Skripsi ini bertujuan untuk mengetahui peraturan PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) ketika menyewakan tanahnya, mengetahui pelaksanaan sewa

menyewa antara PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dengan Masyarakat di

Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang, serta mengetahui akibat

hukum jika pihak dalam perjanjian tersebut wanprestasi.

Skripsi ini menggunakan metode penelitian yang digunakan menggunakan

jenis penelitian yuridis empiris. Untuk pendekatannya sendiri, skripsi ini

menggunakan pendekatan yuridis sosilogis dengan teknik analisis data deskriptif

kualitatif.

Sewa menyewa tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dilandasi sesuai

dengan peraturan yang ada. Untuk pelaksanaannya, terdapat prosedur yang

ditetapkan oleh PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dengan bentuk perjanjian

tertulis dengan akta dibawah tangan. Dalam pelaksannaanya terdapat wanprestasi

yang dilakukan oleh pihak penyewa tanah tetapi tidak adanya tindakan dari PT.

Kereta Api Indonesia (Persero) sehingga terjadinya pembiaran terhadap tanah

tersebut.

Saran yang dapat diajukan dalam skripsi ini yaitu PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) harus melakukan pengelolaan yang lebih baik lagi untuk

menjaga asetnya dan ketika menyewakan tanahnya harus memberikan penyadaran

melalui pendekatan atau sosialisasi mengenai hak-hak maupun kewajiban-

kewajiban agar tidak terjadinya wanprestasi.

Kata Kunci: Sewa menyewa, Tanah, PT. Kereta Api Indonesia (Persero).

SUMMARY

Implementation of the Land Lease Agreement for PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) with Communities in the Tourism Area of Kampung Tridi (3D)

Malang City

Zainul Alim

Faculty of Law, Islamic University of Malang

Leasing land for PT. Kereta Api Indonesia (Persero) already exists and is

developing in Indonesian society. People who live in the Tourism Area of

Kampung Tridi (3D) Malang City are one of the tenants of the land of PT. Kereta

Api Indonesia (Persero). In leasing land, PT. The Indonesian Railways certainly

have procedures and have rights or obligations that must be fulfilled by both

parties.

Based on the description above, the authors feel interested in discussing

and analyzing in the form of a thesis entitled "IMPLEMENTATION OF LAND

RENTAL AGREEMENTS PT. INDONESIAN RAILWAY (PERSERO) WITH

THE COMMUNITY IN THE WISATA AREA OF KAMPUNG TRIDI (3D),

MALANG CITY. The formulation of the problem that the author discusses in this

thesis is the regulation of land leasing of PT. Kereta Api Indonesia (Persero) was

conducted by PT. Kereta Api Indonesia (Persero), in terms of renting out the land,

then analyzes the procedure and form of the land lease agreement and discusses

the legal consequences if any party to the agreement is in default.

This thesis aims to determine the regulations of PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) when renting out the land, knowing the implementation of the lease

between PT. Kereta Api Indonesia (Persero) with the Community in the Tourism

Area of Kampung Tridi (3D), Malang City, as well as knowing the legal

consequences if the parties to the agreement default.

This thesis uses a research method that uses empirical juridical research.

For its own approach, this thesis uses a juridical sociological approach with

qualitative descriptive data analysis techniques.

Leasing land for PT. Kereta Api Indonesia (Persero) is based on the existing

regulations. For its implementation, there is a procedure established by PT.

Kereta Api Indonesia (Persero) with a written agreement with an underhand

deed. In the implementation, there were defaults committed by the land tenants

but there was no action from PT. Kereta Api Indonesia (Persero) so that the land

is omitted.

Suggestions that can be submitted in this thesis are PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) must carry out better management to safeguard its assets and

when renting out its land, it must provide awareness through approaches or

socialization regarding rights and obligations so that defaults do not occur.

Keywords: Rent, land, PT. Kereta Api Indonesia (Persero).

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Indonesia merupakan sebuah negara yang terletak di Kawasan Asia Tenggara

dan merupakan negara yang terletak diantara dua buah benua yaitu Benua Asia

dan Benua Australia serta terletak diantara dua buah samudera yaitu Samudera

Hindia dan Samudera Pasifik. Selain itu, Negara Kesatuan Republik Indonesia

merupakan salah satu negara terbesar di dunia dimana termasuk juga menjadi

negara kepulauan yang terbesar di dunia dengan memiliki sekitar 17.504 buah

pulau dimana 16.056 pulau telah mempunyai nama yang tertera di United Nations

(UN) atau Persatuan Bangsa-Bangsa (PBB). Karena memiliki jumlah pulau yang

banyak tersebut menjadikan Negara Republik Indonesia terpisah-pisah dari satu

pulau ke pulau yang lainnya sehingga membuat Indonesia memiliki banyak

keragaman. Keragaman tersebut dapat berupa keragaman sumber daya alamnya,

flora dan faunanya, sumber daya manusianya sehingga melahirkan banyak ras,

suku, agama dan kepercayaan, etnik dan lain sebagainya.

Salah satu keragaman dari sumber daya alam yang dimiliki oleh Negara

Kesatuan Republik Indonesia atas karunia dari Tuhan Yang Maha Esa adalah

memiliki lahan yang luas yang menghampar dari ujung Pulau Sabang hingga

Pulau Merauke. Dalam kehidupan makhluk hidup khususnya manusia, lahan

merupakan hal yang sangat penting dan merupakan hal vital karena dalam

menjalankan kehidupannya selalu bergantung dengan yang namanya lahan.

2

Lahan memiliki peran penting dalam kehidupan masyarakat, seperti tempat

tinggal dan mata pencaharian. Fungsi dari lahan juga berbeda-beda tergantung

dari pihak yang memanfaatkannya. Misalnya, petani memanfaatkan lahan sebagai

sumber produksi makanan untuk keberlangsungan hidup. Pihak swasta

memanfaatkan lahan untuk berinvestasi atau modal. Pemerintah memanfaatkan

lahan sebagai tempat yang ditujukan untuk kepentingan rakyat.1 Seperti halnya

Lahan, tanah menjadi bagian terpenting dan merupakan sebagai suatu asset yang

dapat dikatakan sebagai asset tetap atau bisa dikatakan juga sebagai asset yang

bersifat permanen yang bisa dipakai untuk masa kini maupun masa yang akan

mendatang.

Tanah banyak memiliki manfaat maupun fungsi dalam kehidupan manusia

seperti halnya lahan, diantaranya adalah untuk tempat tinggal, sebagai tempat

seseorang maupun sekelompok orang mencari nafkah melalui usaha dalam bidang

pertanian, perkebunan, perkantoran, pertambakan, bahkan sampai dalam bidang

pertambangan atau perindustrian lainnya hingga menjadi tempat terakhir manusia

dalam hidup didunia atau dapat dikatakan sebagai tempat pemakaman.

Tanah yang merupakan kumpulan partikel-partikel yang bersifat padat dan

tidak terikat antara satu dengan yang lainnya yang memiliki rongga dan berisikan

udara, berisikan air, ataupun yang lainnya merupakan hal yang harus dilindungi

dan diperhatikan oleh negara. Selain itu, tanah ialah aset dari bangsa Indonesia

yang juga merupakan modal dasar dari suatu negara untuk proses pembangunan

kearah masyarakat yang adil dan makmur. Maka dari itu, dalam pemanfaatan

1 Isdiyana Kusuma Ayu dan Benny Krestian Heriawanto, 2018, Perlindungan Hukum

Terhadap Lahan Pertanian Akibat Terjadinya Alih Fungsi Lahan di Indonesia, Jurnal Ketahanan

Pangan, Vol. 2., No.2.

3

tanah hendaknya dilandaskan dengan prinsip atau ketentuan yang berlaku pada

masyarakat Indonesia.

Tanah sendiri bagi masyarakat Indonesia memiliki makna yang multi dimensi,

yaitu: Pertama, dari sisi ekonomi tanah merupakan sarana produksi yang dapat

mendatangkan kesejahteraan. Kedua, secara politis tanah dapat menentukan posisi

seseorang dalam menentukan pengambilan putusan masyarakat. Ketiga, dari sudut

budaya dapat menentukan status tinggi rendahnya seseorang. Keempat, tanah

bermakna sakral karena berurusan dengan waris dan transidental.2

Mengingat tanah merupakan hal vital dan memang hajat hidup orang banyak,

maka tanah harus diatur dalam sebuah peraturan-peraturan untuk melindunginya

dari segala berbagai macam ancaman-ancaman apalagi mengingat bahwa Negara

Republik Indonesia merupakan negara hukum seperti yang tercantum dalam Pasal

1 Ayat 3 Undang-undang Dasar (UUD) Negara Republik Indonesia Tahun 1945

yang menyatakan: “Negara Indonesia adalah negara hukum”. Pasal tersebut

memiliki arti bahwa semua yang berkaitan dengan Negara Kesatuan Republik

Indonesia haruslah diselesaikan dengan panduan atau acuan hukum yang berlaku.

Atau juga bisa diartikan Yang dimaksud “negara hukum” adalah negara yang

dalam segala aspek kehidupan bermasyarakat, berbangsa, dan bernegara, termasuk

dalam penyelenggaraan pemerintahan harus berdasarkan hukum dan asas-asas

umum pemerintahan yang baik yang bertujuan meningkatkan kehidupan

demokratis yang sejahtera, berkeadilan, dan bertanggung jawab.3

2 Diyan Isnaeni, 2017. Kebijakan Landreform Sebagai Penerapan Politik Pembaharuan

Hukum Agraria Yang Berparadigma Pancasila, Jurnal Ketahanan Pangan, Vol. 1., No.2.

3 Penjelasan Pasal 4a Undang-undang Nomor 37 Tahun 2008 Tentang Ombudsman

Republik Indonesia

4

Berkaitan dengan hal diatas, dalam hal pengaturan mengenai tanah juga

ditindaklanjuti dalam Pasal 33 Ayat (3) Undang-undang Dasar (UUD) Negara

Republik Indonesia Tahun 1945 yang berbunyi sebagai berikut:” Bumi dan air

dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan

dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat...”. Hal menegaskan bahwa

hal yang berkaitan dengan bumi, air, dan kekayaan alam yang terdapat

didalamnya dikuasai oleh negara dan harus dipergunakan sebesar-besarnya

kemanfaatan tersebut demi kemakmuran ataupun kesejahteraan dari rakyatnya.

Dari ketentuan dari pasal tersebut dapat diambil kesimpulan bahwa sumber daya

alam yang terdapat di Indonesia merupakan hak daripada seluruh masyarakat

Indonesia yang dapat dimiliki dan dikuasai berdasarkan perorangan maupun

kelompok-kelompok dari masyarakatnya melalui tata cara dan pengaturan yang

telah berlaku di Indonesia.

Melalui pembahasan tersebut, maka dapatlah disimpulkan bahwa Pasal 33 Ayat

(3) Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 tersebut

merupakan cikal bakal dari suatu pembentukan hal-hal yang mengatur mengenai

tanah di Indonesia. Pengaturan mengenai tanah di Indonesia diatur dalam

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria atau lebih sering disebut dengan UUPA. UUPA dibentuk setelah 15 tahun

Indonesia merdeka yang bertujuan untuk:

a. bahwa didalam Negara Republik Indonesia yang susunan kehidupan

rakyatnya, termasuk perekonomiannya, terutama masih bercorak

agraris, bumi, air dan ruang angkasa, sebagai karunia Tuhan Yang

5

Maha Esa mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun

masyarakat yang adil dan makmur;

b. bahwa hukum agraria yang masih berlaku sekarang ini sebagian

tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi dari pemerintahan jajahan

dan sebagian dipengaruhi olehnya, hingga bertentangan dengan

kepentingan rakyat dan Negara didalam menyelesaikan revolusi

nasional sekarang ini serta pembangunan semesta;

c. bahwa hukum agraria tersebut mempunyai sifat dualisme, dengan

berlakunya hukum adat disamping hukum agraria yang didasarkan atas

hukum barat;

d. bahwa bagi rakyat asli hukum agraria penjajahan itu tidak menjamin

kepastian hukum;4

Berdasarkan tujuan-tujuan pembentukan UUPA, maka tujuan UUPA secara

umum yaitu agar Indonesia memiliki hukum yang dibuat oleh bangsa Indonesia

itu sendiri tanpa pengaruh dari pihak manapun yang mempunyai sifat berlaku

tunggal untuk nasional dan dibentuk sesuai dengan adanya tujuan dari hukum

yaitu kepastian hukum dimana dahulunya terdapat perauran dari bangsa penjajah

yang tidak menjamin kepastian hukum terhadap tanah-tanah yang dimiliki oleh

rakyat Indonesia.

Dengan adanya tujuan pembentukan UUPA yakni memberikan kepastian

hukum, maka berdasarkan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria ada beberapa hal yang diatur lebih lanjut

4 Berdasarkan hasil menimbang pembentukan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

6

tanah negara yang dikuasai melalui hak setiap orang, setiap lembaga atau badan-

badan hukum seperti yang diatur dalam Pasal 4 yang berbunyi:

“Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah,

yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun

bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum. Hak-hak atas tanah

yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk

mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta

ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung

berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-

undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi. Selain hak-hak

atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditentukan pula hak-

hak atas air dan ruang angkasa”.

Selanjutnya dijelaskan lebih lanjut mengenai hak-hak atas tanah dalam Pasal

16 Ayat 1 yang menyatakan bahwa:

Hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 4 ayat (1) ialah: a. hak milik,

b. hak guna-usaha,

c. hak guna-bangunan,

d. hak pakai,

e. hak sewa,

f. hak membuka tanah,

g. hak memungut hasil hutan,

h. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan

ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara

sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Walaupun setiap orang atau individu secara mandiri, secara berkelompok,

maupun lembaga-lembaga memiliki hak untuk menguasai tanah dari negara,

namun berdasarkan aturan dari UUPA, bagi siapa saja yang menguasai tanah

7

negara tersebut harus melalui prosedur yang berlaku dan harus menjaga tanah

tersebut sesuai dengan peruntukannya atau dalam hukum agrarian kita kenal

dengan penguasaan secara yuridis.

Pada zaman dahulu, orang dapat memiliki dan menguasai tanah dengan cara

mudah yaitu menguasainya dengan cara menebang pohon-pohon ditanah tersebut

kemuadian langsung membangunkan rumah atau sejenisnya atau bisa saja

langsung menggarapnya yang kemudian tanah tersebut menjadi aset pribadi yang

diwariskan secara turun-temurun. Namun sekarang hal tersebut tidak berlaku lagi,

karena semakin hari maka semakin sedikit pula tanah yang tersedia dan

menguasai serta memilikinya pun harus sesuai prosedur. Belum lagi ketika kita

membicarakan dari sudut pandang ekonomi, maka tidak semua orang memiliki

kondisi ekonomi yang baik, sehingga masih banyak masyarakat yang harus

menyewa rumah. Sewa menyewa merupakan hal yang sangat banyak yang dapat

kita temui dilingkungan masyarakat, salah satunya dengan menyewa tanah PT

Kereta Api Indonesia (Persero).

Sesuai dengan penguasaan dan penggunaan tanah yang ada di Indonesia,

terdapat tanah-tanah yang dikuasai penggunaannya oleh lembaga-lembaga milik

negara salah satunya tanah yang dikuasai oleh Kereta Api Indonesia (Persero).

Dalam perjalanan Kereta Api Indonesia (Persero) di Indonesia, tujuan awal dari

penguasaan tanah negara tentunya akan digunakan untuk suatu pengembangan

potensi serta untuk meningkatan dari peranan perkeretaapian yang berkaitan

langsung mengenai hal-hal yang menyangkut fasilitas dan prasarana penunjang

untuk PT. Kereta Api Indonesia. Akan tetapi, disaat sekarang ini, terdapat

beberapa fasilitas dan prasarana penunjang yang sudah tidak digunakan lagi dan

8

seiring berkembangnya waktu ke waktu, tanah negara yang dikuasai oleh PT

Kereta Api Indonesia (Persero) yang awalnya untuk menujang proses

pengembangan potensi PT Kereta Api Indonesia (Persero) itu sendiri, kini banyak

terdapat rumah-rumah masyarakat diseluruh wilayah Indonesia, salah satunya di

Kota Malang. Di daerah Kota Malang, banyak terdapat kawasan rel kereta api

dimana disetiap pinggirnya terdapat rumah-rumah warga yang merupakan rumah

dinas maupun masyarakat yang tidak memiliki ekonomi yang baik sehingga hanya

menyewa dari tanah PT Kereta Api Indonesia (Persero) tersebut.

Kontrak atau perjanjian sewa menyewa bukanlah merupakan hal yang baru

dalam masyarakat Indonesia. Dalam masyarakat Indonesia, sewa menyewa sudah

dilakukan sejak dahulu kala. Sewa menyewa dalam peraturan di Indonesia yang

diatur dalam Pasal 1548 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Orang dapat

menyewakan berbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.”

Terdapat beberapa objek yang dapat di sewakan dalam masyarakat Indonesia

diantaranya rumah, kendaraan, tanah, dan yang lainnya.

Warga masyarakat di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang

melakukan sewa menyewa tanah PT Kereta Api Indonesia (Persero). Namun

dalam pelaksanaanya, perlunya penulis ketahui bagaimana pelaksanaan perjanjian

masyarakat dan pihak PT Kereta Api Indonesia (Persero) apakah seimbang antara

hak dan kewajibannya sehingga nantinya bisa mengantisipasi munculnya

permasalahan yang lebih luas dalam menyelesaikan permasalahan-permasalahan

yang terjadi nantinya terutama dalam hal akibat hukumnya bagi kedua belah

pihak.

9

Berdasarkan uraian dikemukan diatas, menarik untuk dikaji dan diteliti dalam

melakukan pelaksanaan sewa menyewa terhadap penulisan skripsi ini dengan

judul “Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) Dengan Masyarakat Di Kawasan Wisata Kampung Tridi

(3d) Kota Malang”.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan apa yang ditulis oleh penulis didalam latar belakang, maka

dapat dirumuskan pokok-pokok masalah yang akan dibahas dalam karya

ilmiah, diantaranya sebagai berikut:

1. Bagaimana Peraturan Sewa Menyewa PT. Kereta Api Indonesia (Persero)

dalam Menyewakan Tanah di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota

Malang?

2. Bagaimana Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Antara Pihak Penyewa

dan PT. Kereta Api Indonesia (Persero) di Kawasan Wisata Kampung Tridi

(3D) Kota Malang?

3. Bagaimana Akibat Hukum Jika Pihak Penyewa dan Pihak PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) Di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang

Ketika Melakukan Wanprestasi?

C. Tujuan Penelitian

1. Untuk mengetahui dan memahami bagaimana peraturan sewa menyewa

PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dalam menyewakan Tanah di Kawasan

Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang.

10

2. Untuk mengetahui dan menganalisis bagaimana pelaksanaan perjanjian

sewa menyewa antara Pihak Penyewa dan PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang.

3. Untuk mengetahui dan menganalisis Akibat Hukum Jika Pihak Penyewa

dan Pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Di Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D) Kota Malang Ketika Melakukan Wanprestasi.

D. Manfaat Penelitian

Hasil penelitian yang diharapkan oleh penulis memberikan manfaat dan

kegunaan yang dapat diambil sehingga bisa diambil sebagai rujukan maupun hal

lainnya yang bisa berguna dalam berbagai bidang. Adapun manfaat yang

diharapkan diantaranya adalah:

1. Manfaat Secara Teoritis

a. Bagi penulis

Dari hasil penelitian ini diharapkan mampu memperluas

pengetahuan bagi penulis tentang berbagai aspek di bidang hukum

khususnya yang menyangkut tentang Hukum Perdata dan Hukum

Agraria pada khususnya dalam bidang hukum mengenai sewa

menyewa tanah serta akibat hukum dari pelaksanaan sewa menyewa

tanah PT. Kereta Api Indonesia di Kawasan Wisata Kampung Tridi

(3D) Kota Malang.

b. Bagi Fakultas Hukum Universitas Islam Malang

Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangsih

pemikiran, menambah pengetahuan baru, serta menambah referensi

11

Universitas Islam Malang khususnya Fakultas Hukum dalam rangka

memperkaya buku-buku maupun karya ilmiah mengenai Hukum

Perdata dan Hukum Agraria.

c. Bagi Peneliti Lain

Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi sumber rujukan bagi

peneliti lain yang ingin mendalami tentang Hukum Perdata dan

Hukum Agraria.

2. Manfaat Secara Praktis

a. Bagi Masyarakat

Dalam penelitian ini diharapkan bisa memberikan suatu

pemahaman dan pengetahuan bagi masyarakat tentang apa dan

bagaimana Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah PT. Kereta

Api Indonesia (Persero) Dengan Masyarakat Di Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D) Kota Malang.

b. Bagi Pemerintah

Dari penelitian ini diharapkan mampu menjadi pedoman, masukan

maupun rujukan bagi pemerintah agar berguna dalam memberikan

suatu pertimbangan dan pengambilan kebijakan maupun keputusan

dalam membuat peraturan hukum dan pelaksanaan yang baik dan bisa

berguna bagi kalangan masyarakat.

12

E. Orisinalitas Penelitian

Berkaitan terhadap penelitian ini, sebelum adanya penelitian ini telah dilakukan

penelitian yang sama berkaitan dengan penelitian yang dilakukan oleh penulis,

dan dalam penelitian tersebut terdapat beberapa hal persamaan, perbedaan, dan

suatu konstribusi yang jika dibandingkan dengan penelitian penulis, diantaranya

yaitu:

Skripsi yang pertama, yaitu berjudul “PERJANJIAN SEWA MENYEWA

TANAH MILIK PT. KERETA API INDONESIA DENGAN MASYARAKAT

(Studi Kasus Desa Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang)”, yang disusun oleh

WAN FITRI MARISSA, Mahasiswa Program Studi Ilmu Hukum Departemen

Hukum Keperdataan Program Kekhususan Hukum Perdata B Universitas

Sumatera Utara, memiliki kesamaan dengan penelitian yang ditulis oleh penulis,

yaitu sama-sama menganalisis dan mengkaji hal yang berkaitan mengenai

perjanjian sewa menyewa antara pihak penyewa PT. Kereta Api Indonsia

(Persero) dengan masyarakat, sedangkan perbedaannya penelitian yang dilakukan

penulis adalah dengan penelitiannya terkait dengan objek atau tempat yang

dilakukan dimana penelitian tersebut fokus membahas di Desa Batang Kuis

Kabupaten Deli Serdang sementara penelitian penulis fokus pada Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D) Kota Malang dan penelitian tersebut lebih membahas

bagaimana bentuk pelaksaanaan dan akibat hukum bagi kedua belah pihak dalam

perjanjian sewa menyewanya sedangakan dalam penelitian penulis, penulis lebih

mengembangkan bentuk ketentuan PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dalam hal

menyewakan tanhanya dan membahas lebih dalam pelaksanaan disertai bentuk

perjanjiannya yang kemudian dianalisis berdasarkan analisis perancangan kontrak.

13

Skripsi yang kedua, yakni dengan judul “PELAKSANAAN PERJANJIAN

SEWA MENYEWA TERHADAP TANAH YANG DIKELOLA OLEH PT.

KERETA API INDONESIA (PERSERO) DI DAERAH OPERASI 4

SEMARANG”, disusun oleh EVIRA DAMAYANTI, Mahasiswa Fakultas

Hukum Program Kekhususan Hukum Keperdataan Universitas Islam Sultan

Agung, memiliki suatu kesamaan dengan penelitian yang dikaji oleh penulis, yaitu

sama-sama menganalisis dan mengkaji hal yang berkaitan mengenai pelaksanaan

perjanjian terhadap objek tanah milik PT. Kereta Api Indonsia (Persero),

sedangkan perbedaanya penelitian yang dilakukan penulis adalah, pertama yang

menjadi perbedaanya yaitu lokasi objek penelitian yaitu dalam skripsi berada di

Daerah DAOP 4 Semarang, kemudian penelitian tersebut isinya lebih menjelaskan

bagaimana prosedur bagi masyarakat yang ingin menyewa tanah PT. Kereta Api

Indonesia tersebut karena masyarakat tersebut seperti tidak menaati tentang apa

yang ada di perjanjian sewa menyewanya dalam hal perpanjangan kontraknya.

Hal ini berbeda konteks dan pembahasan dengan apa yang akan penulis teliti

karena yang penulis akan mengkaji dan menaganlisis bagaimana peraturan atau

ketentuan-ketentuan yang mengatur mengenai bagaimana kewenangan pihak PT.

Kereta Api dalam menyewakan tanahnya dan bagaimana pelaksanaan perjanjian

diantara pihak berdasarkan hak-hak dan kewajibannya serta dianalisis berdasarkan

perancangan kontrak.

Skripsi yang ketiga, berjudul “TINJAUAN YURIDIS PENGUASAAN HAK

ATAS TANAH MILIK PERUSAHAAN JAWATAN KERETA API (PJKA)

OLEH MASYARAKAT DIKAWASAN STASIUN TEGAL”, disusun oleh

RIESKA MEI PUSPADIENA, Mahasiswa Fakultas Hukum Universitas

14

Pancasakti Tegal, memiliki suatu kesamaan dengan penelitian yang dikaji oleh

penulis, yaitu sama-sama menganalisis dan meneliti hal yang berkaitan mengenai

objek tanah milik PT. Kereta Api Indonsia (Persero), sedangkan perbedaanya

penelitian yang dilakukan penulis yaitu bagaimana pelaksanaan perjanjian sewa

menyewa tanah milik PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dengan masyarakat

berkaitan dengan bagimana kedudukan serta bagaimana landasan hukum yang

mengatur sewa menyewa tanah milik PT. KAI. Sedangkan pada skripsi

“TINJAUAN YURIDIS PENGUASAAN HAK ATAS TANAH MILIK

PERUSAHAAN JAWATAN KERETA API (PJKA) OLEH MASYARAKAT

DIKAWASAN STASIUN TEGAL” lebih memfokuskan terhadap bagaiamana

upaya pengambilalihan lahan yang ataupun tanah yang ditempati oleh pihak-pihak

lain atau bisa kita katakan adalah masyarakat dikawasan Stasiun Tegal tersebut

serta dalam skripsi dan penelitian tersebut didapatkan bagaimana cara

penyelesaian dalam menghadapi sengketa dengan masyarakat.

Berdasarkan beberapa hal persamaan, perbedaan dan kontribusi yang dimiliki

oleh hasil tiap-tiap penelitian tersebut, terdapat kebaruan atas penelitian ini yakni:

No. PROFIL JUDUL

1. WAN FITRI MARISSA

SKRIPSI

UNIVERSITAS SUMATERA

UTARA

PERJANJIAN SEWA MENYEWA

TANAH MILIK PT. KERETA API

INDONESIA DENGAN

MASYARAKAT (Studi Kasus

Desa Batang Kuis Kabupaten Deli

Serdang)

ISU HUKUM

1. Bagaimana bentuk perjanjian sewa menyewa antara PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) dengan masyarakat?

2. Bagaimana akibat hukum jika dalam perjanjian tersebut para pihak

melakukan wanprestasi?

3. Bagaimana penyelesaian jika dalam perjanjian sewa menyewa

tersebut terjadi perselisihan?

HASIL PENELITIAN

15

1. Berdasarkan hasil penelitian, prosedur perjanjian sewa menyewa tanah

milik PT. KAI adalah dengan diadakannya perundingan terlebih

dahulu anatar pihak penyewa dengan pihak antara PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) untuk membuat kesepakatan. Untuk bentuk

perjanjiannya yaitu berbentuk tertulis yang dituangkan dalam bentuk

standar kontrak, syarat-syarat perjanjian ditentukan oleh pihak PT.

Kereta Api Indonesia (Persero).

2. Akibat hukum jika salah satu pihak wanprestasi adalah jika salah satu

pihak melakukan perbuatan yang mengakibatkan timbulnya kerugian

bagi pihak lain, maka pihak yang menimbulkan kerugian tersebut

wajib untuk memberikan ganti rugi kepada pihak yang dirugikan.

3. Akibat hukum jika pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero)

memutuskan perjanjian secara sepihak tanpa alasan yang sah, dapat

diajukan tuntutan kepada pihak yang membatalkannya selama

perjanjian tersebut telah berlangsung, sebaliknya apabila pembatalan

secara sepihak tersebut terjadi sebelum adanya pelaksanaan perjanjian

maka pembatalan itu hanya membawa pada keadaan semuala yaitu

keadaan yang dianggap tidak pernah terjadi perjanjian.

PERSAMAAN Menganalisis dan mengkaji hal yang

berkaitan mengenai perjanjian sewa

menyewa antara pihak penyewa PT.

Kereta Api Indonsia (Persero) dengan

masyarakat.

PERBEDAAN Penelitian yang dilakukan penulis adalah

dengan penelitiannya terkait dengan

objek atau tempat yang dilakukan

dimana penelitian tersebut fokus

membahas di Desa Batang Kuis

Kabupaten Deli Serdang sementara

penelitian penulis fokus pada Kawasan

Wisata Kampung Tridi (3D) Kota

Malang dan penelitian tersebut lebih

membahas bagaimana bentuk

pelaksaanaan dan akibat hukum bagi

kedua belah pihak dalam perjanjian

sewa menyewanya sedangakan dalam

penelitian penulis, penulis lebih

mengembangkan bentuk ketentuan PT.

Kereta Api Indonesia (Persero) dalam

hal menyewakan tanhanya dan

membahas lebih dalam pelaksanaan

disertai bentuk perjanjiannya yang

kemudian dianalisis berdasarkan

analisis perancangan kontrak.

KONTRIBUSI Berguna dalam hal penguatan dan

pengaturan hukum sewa menyewa

terhadap tanah milik PT. KAI sehingga

16

bisa memberikan masukan kepada Pihak

PT. KAI maupun lembaga pertanahan

yaitu Badan Pertanahan Nasional.

No. PROFIL JUDUL

2. EVIRA DAMAYANTI

SKRIPSI

UNIVERSITAS ISLAM

SULTAN AGUNG

PELAKSANAAN

PERJANJIAN SEWA

MENYEWA TERHADAP

TANAH YANG DIKELOLA

OLEH PT. KERETA API

INDONESIA (PERSERO) DI

DAERAH OPERASI 4

SEMARANG

ISU HUKUM

1. Bagaimana prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tanah

yang dikelola oleh PT. Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 4

Semarang?

2. Bagaimana bentuk perjanjian sewa tanah yang dikelola oleh PT.

Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 4 Semarang?

3. Upaya yang dilakukan pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero)

DAOP 4 Semarang apabila ada wanprestasi yang dilakukan oleh

penyewa yang masih menempati tanah tersebut tetapi masa kontrak

sudah habis dan tidak melakukan perpanjangan?

HASIL PENELITIAN

1. Prosedur pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tanah yang dikelola

oleh PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Daerah DAOP 4 Semarang

adalah dengan mengajukan permohonan ke Excecutive Vive President

Daop 4 Semarangdi Jlan MH. Thamrin No.3 Semarang.

2. Bentuk perjanjian sewa tanah yang dikelola oleh PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) DAOP 4 Semarang adalah perjanjian baku atau

perjanjian standard bertimbal balik karena adanya negosiasi dalam

penawaran tarif sewa nilai komersial terbaik.

3. Upaya yang dilakukan pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero)

DAOP 4 Semarang apabila ada wanprestasi yang dilakukan oleh

penyewa yang masih menempati tanah tersebut tetapi masa kontrak

sudah habis dan tidak melakukan perpanjangan yaitu dengan

diberikan surat pemberitahuan, surat peringatan tiga kali, pemutusan

kontrak berikut pengosongannya melalui proses somasi serta

berkoordinasi dengan unit keamanan dan bagian aset.

PERSAMAAN Menganalisis dan mengkaji hal yang

berkaitan mengenai pelaksanaan

perjanjian terhadap objek tanah milik

PT. Kereta Api Indonsia (Persero).

PERBEDAAN

Perbedaanya penelitian yang dilakukan

penulis adalah, pertama yang menjadi

perbedaanya yaitu lokasi objek

penelitian yaitu dalam skripsi berada di

Daerah DAOP 4 Semarang, kemudian

17

penelitian tersebut isinya lebih

menjelaskan bagaimana prosedur bagi

masyarakat yang ingin menyewa tanah

PT. Kereta Api Indonesia tersebut

karena masyarakat tersebut seperti tidak

menaati tentang apa yang ada di

perjanjian sewa menyewanya dalam hal

perpanjangan kontraknya. Hal ini

berbeda konteks dan pembahasan

dengan apa yang akan penulis teliti

karena yang peneliti akan mengkaji dan

menaganlisis bagaimana peraturan atau

ketentuan-ketentuan yang mengatur

mengenai bagaimana kewenangan pihak

PT. Kereta Api dalam menyewakan

tanahnya dan bagaimana pelaksanaan

perjanjian diantara pihak berdasarkan

hak-hak dan kewajibannya dserta

dianalisis berdasarkan perancangan

kontrak.

KONSTRIBUSI Berguna untuk lembaga penegak

hukum, lembaga yang berkaitan dengan

hak atas tanah, dan masyarakat umum

bagaimana proses penyelasain sengketa

dalam menyelesaiakan permasalahan

atau sengketa tanah milik negara.

No. PROFIL JUDUL

3. RIESKA MEI PUSPADIENA

SKRIPSI

UNIVERSITAS PANCASAKTI

TEGAL

TINJAUAN YURIDIS

PENGUASAAN HAK ATAS

TANAH MILIK PERUSAHAAN

JAWATAN KERETA API

(PJKA) OLEH MASYARAKAT

DIKAWASAN STASIUN

TEGAL

ISU HUKUM

1. Bagaimana mekanisme penguasaan lahan aset PJKA oleh masyarakat

di Kota Tegal?

2. Bagaimana upaya yang dilakukan oleh PJKA dalam mengembalikan

aset tanah yang telah dikuasai masyarakat Stasiun Kereta Api Tegal?

HASIL PENELITIAN

1. Penguasaan tanah yang terjadi di masyarakat Kota Tegal tidak jelas

hak miliknya walaupun sudah dikuasai oleh masyarakat secara

kontinyu atau berkelanjutan (turun-menurun). Kemudian untuk

mekanismenya tidak diketahui secara jelas dan ketika diteliti

masyarakat hanya menempati lahan kosong yang tidak terurus.

2. Upaya dari pihak PJKA atau sekarang yang disebut PT. KAI ketika

menyelesaikan masalah juga belum dikatakan jelas karena mereka

18

tidak melakukan dialog diantara kedua belah pihak sehingga apabila

PJKA ingin mengambil tanahnya mereka tidak akan melakukan

perlawanan dengan syarat harus memberikan sebuah ganti rugi.

PERSAMAAN Menganalisis dan meneliti hal yang

berkaitan mengenai objek tanah milik PT.

Kereta Api Indonsia (Persero)/PT.KAI

ataupun Perusahaan Jawatan Kereta Api

(PJKA)

PERBEDAAN Perbedaanya penelitian yang dilakukan

penulis yaitu bagaimana pelaksanaan

perjanjian sewa menyewa tanah milik PT.

Kereta Api Indonesia (Persero) dengan

masyarakat berkaitan dengan bagimana

kedudukan serta bagaimana landasan

hukum yang mengatur sewa menyewa

tanah milik PT. KAI. Sedangkan pada

skripsi “TINJAUAN YURIDIS

PENGUASAAN HAK ATAS TANAH

MILIK PERUSAHAAN JAWATAN

KERETA API (PJKA) OLEH

MASYARAKAT DIKAWASAN

STASIUN TEGAL” lebih memfokuskan

terhadap bagaiamana upaya

pengambilalihan lahan yang ataupun tanah

yang ditempati oleh pihak-pihak lain atau

bisa kita katakan adalah masyarakat

dikawasan Stasiun Tegal tersebut serta

dalam skripsi dan penelitian tersebut

didapatkan bagaimana cara penyelesaian

dalam menghadapi sengketa dengan

masyarakat.

KONSTRIBUSI Berguna untuk lembaga penegak hukum,

lembaga yang berkaitan dengan hak tanah

yaitu Badan Pertanahan Nasional Kota

Tegal tentang kejelasan status ha katas

tanah serta PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) dalam hal menjaga assetnya

berupa tanah atau lahan.

Sedangkan penelitian ini adalah

PROFIL JUDUL

ZAINUL ALIM

SKRIPSI

UNIVERSITAS ISLAM

MALANG

PELAKSANAAN PERJANJIAN SEWA

MENYEWA TANAH PT. KERETA API

INDONESIA (PERSERO) DENGAN

MASYARAKAT DI KAWASAN WISATA

KAMPUNG TRIDI (3D) KOTA MALANG

19

ISU HUKUM

1. Bagaimana Peraturan Sewa Menyewa PT Kereta Api Indonesia (Persero)

dalam Menyewakan Tanah di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota

Malang?

2. Bagaimana Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Antara Pihak Penyewa

dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) di Kawasan Wisata Kampung Tridi

(3D) Kota Malang?

3. Bagaimana Akibat Hukum Jika Pihak Penyewa dan Pihak PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) Di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang

Ketika Melakukan Wanprestasi?

NILAI KEBARUAN

1. Ketentuan atau landasan hukum dalam hal ketentuan sewa menyewa

anatara pihak PT. KAI dengan pihak penyewa dilihat dari berbagai

peraturan yang ada di Indonesia.

2. Pelaksanaan sewa menyewa dikaji lebih dalam dan berkaitan dengan

pembuatan kontrak atau contract drafting.

3. Mendapatkan cara penyelesaian yang efektif dan terbaru menurut

ketentuan hukum yang berlaku.

Tabel 1. Orisinalitas Penelitian

F. Metode Penelitian

Penelitian ilmiah adalah proses yang dilakukan dengan cara yang sistematis

dan bersifat objektif dan harus melibatkan unsur pemikiran-pemikiran dan

observasi untuk mencari, menemukan dan mendapatkan data, memvalidasi dan

memperkuat teori serta untuk memecahkan suatu permasalah yang muncul dalam

kehidupan.

1. Jenis Penelitian

Jenis penelitian berisikan jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini

adalah penlitian yuridis empiris. Jenis penelitian yuridis empiris merupakan

penelitian yang mengaplikasikan fakta-fakta yang sebenarnya yang didapat

dari perilaku manusia, baik perilaku verbal yang diperoleh dari wawancara

maupun perilaku nyata yang dilakukan melalui observasi atau pengamatan

secara langsung.

20

2. Pendekatan Penelitian

Pendekatan penelitian yang digunakan penulis ini menggunakan pendekatan

yuridis sosiologis, yaitu mengkaji ketentuan hukum yang berlaku serta apa

yang terjadi dalam kenyataan di masyarakat.

3. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian yang diteliti oleh penulis, yaitu:

a. Kantor PT. Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 8 Surabaya di Jalan

Gubeng Masjid, Pacar Keling, Kecamatan Tambaksari, Kota Surabaya

dan Kantor PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Kota Malang di Jalan

Gajahmada No. 9, Kiduldalem, Kecamatan Klojen, Kota Malang.

Alasan pemilihan lokasi tersebut karena untuk mengetahui secara

langsung mengenai pelaksanaan sewa menyewa apalagi PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) ini merupakan subjek hukum perjanjian sebagai pihak

yang meneyewakan tanah.

b. Tempat Wisata Kampung Tridi (3D) di Jalan Temanggungan Ledok,

Kelurahan Ksatrian, Kecamatan Blimbing, Kota Malang.

Alasan pemilihan lokasi tersebut karena seperti yang kita ketahui bahwa

Kota Malang dalam sejarah perkeretaapiaan di Indonesia merupakan jalur

kedua yang dibuat sehingga menjadi salah satu pusat tertua dan Kawasan

Wisata Kampung Tridi (3D) tersebut menjadi lokasi yang cocok untuk

diteliti karena disana banyak masyarakat yang tinggal di tanah PT. Kereta

Api Indonesia.

21

4. Jenis dan Sumber Data

Sumber Data Penelitian

Adapun sumber data penelitian yang di ambil penulis ada beberapa jenis

sumber data yaitu:

1) Data Primer

Data Primer merupakan informasi yang didapatkan dalam penelitian

yang berasal dari pengalman, pemahaman, pendapat, maupun hal lainnya

yang didapatkan dari subjek penelitian. Penulis dalam melakukan

penelitian ini menggunakan data primer yang didapatkan dari keterangan

dari pihak yang bersinggungan langsung dengan objek penelitian yaitu

pihak yang menyewakan tanahnya yaitu Pihak PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) dan Pihak penyewa tanah PT. KAI yang bertujuan untuk dapat

memahami secara langsung kondisi sekitar objek penelitian.

2) Data Sekunder

Data sekunder merupakan data yang didapatkan dari beberapa sumber

informasi dimana kedudukannya sebagai pendukung dari hasil penelitian

data primer dimana dapat berupa buku-buku, jurnal, dan lain sebagainya.

Data sekunder yang penulis gunakan dalam melakukan penelitian ini

yaitu buku-buku hukum, jurnal ilmiah, kitab undang-undang dan juga

peraturan perundang-undangan.

5. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang dilakukan oleh penulis yaitu dengan beberapa

cara yaitu:

1) Pengumpulan Data Primer:

22

a. Pengumpulan data primer (field research) penulis menggunakan cara:

Wawancara langsung kepada narasumber yaitu pihak PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) dan masyarakat yang ada di Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D), wawancara yang dilakukan oleh penulis secara

terstruktur.

b. Observasi yaitu mengadakan pengamatan secara langsung, observasi

dapat dilakukan dengan tes, kuesioner, ragam gambar, dan rekaman

suara. Setelah itu bisa dicatat oleh penulis secara sistematis.

2) Pengumpulan Data Sekunder

Pengumpulan data sekunder yang penulis gunakan dalam melakukan

penelitian ini yaitu (library research) penulis menggunakan buku-buku

atau jurnal-jurnal dan internet.

6. Populasi, Sampel, dan Teknik Sampling

Populasi merupakan keseluruhan objek dari suatu penelitian yang mempunyai

kesamaan baik itu berupa objek yang diteliti maupun kesamaan permasalahan

atau kasus. Populasi yang digunakan penulis dalam melakukan penelitian ini

yaitu:

a. Pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero) sebagai Pihak yang

menyewakan tanah.

b. Penyewa Tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) di Kota Malang.

Sampel merupakan bagian dari populasi. Dalam penelitian ini penulis

menggunakan sampel, yaitu:

23

a. Unit Sumber Daya Manusia PT. Kereta Api Indonesia (Persero) DAOP 8

Surabaya dan ditindaklanjuti dari Kantor PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) Kota Malang.

b. Masyarakat yang berada di Kawasan Wisata Kampung Tridi Kota Malang.

Teknik Sampling merupakan cara seorang penulis untuk mengambil

sampel. Teknik sampling yang penulis gunakan dalam melakukan

penelitian ini yaitu Nonprobability Sampling dengan jenis Sampling

Purposive dimana sampling ini ditentukan dengan adanya pertimbangan-

pertimbangan tertentu yang mengidentifikasi ciri-ciri atau kriteria-kriteria

yang terkait dengan masalah penelitian ini. Adapun subjek teknik

sampling yang digunakan dalam penelitian ini yaitu Pihak PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) Daop 8 Surabaya dan PT. Kereta Api Indonesia

(Persero) Kota Malang serta Perangkat desa dan beberapa masyarakat

penyewa tanah di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang.

7. Teknik Analisis Data

Berdasarkan penelitian yang dilakukan penulis, maka penulis menggunakan

metode analisis data yang biasa disebut dengan deskriptif kualitatif, yaitu

menganalisis yang dengan cara menjelaskan atau menggambarkan hal-hal

yang terdapat dalam melakukan penelitian serta kemudian dapat disimpulkan

dan datanya disajikan menurut apa yang ada di lapangan.

G. Sistematika Penelitian

Dalam sistematika penulisan penelitian ini sesuai dengan ketentuan penulisan

hukum yang bertujuan memberikan gambaran kepada pembaca mengenai objek

yang diteliti. Sistematika penulisan ini terdiri dari 4 (empat) bab yang dimana

24

setiap bab terbagi beberapa sub bab supaya mempermudah pemahaman terhadap

keseluruhan hasil dari penelitian ini. Sistematika penulisan ini adalah sebagai

berikut:

BAB I: PENDAHULUAN

Bab ini berisi mengenai Latar Belakang Masalah, Rumusan Masalah, Tujuan

Penelitian, Manfaat Penelitian, Orisinalitas Penelitian, Metode Penelitian, dan

Sistematika Penulisan.

BAB II: TINJAUAN PUSTAKA

Dalam bab ini memaparkan sejumlah tinjauan-tinjauan dari peraturan ataupun

pendapat dari para ahli mengenai Tinjaun Umum Tentang Perjanjian,

Tinjauan Umum Tentang Sewa Menyewa, Hak Penguasaan Tanah Menurut

Undang-Undang Menurut Undang-Undang Pokok Agraria, dan Tinjauan

Umum PT. Kereta Api Indonesia (Persero).

BAB III: HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

Dalam bab ini menguraikan tentang Gambaran Umum Lokasi Penelitian

Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang dan Hasil Penelitian yang

di peroleh penulis dari studi lapangan dan pembahasannya yang dihubungkan

dengan fakta dan tinjauan pustaka yang di dapatkan mengenai Peraturan

Sewa Menyewa PT. Kereta Api Indonesia (Persero) dalam Menyewakan

Tanah, kemudian mengenai Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah

PT. Kereta Api Indonesia (Persero) Dengan Masyarakat di Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D) Kota Malang serta Akibat Hukum Jika Pihak Penyewa

dan Pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero) di Kawasan Wisata Kampung

Tridi (3D) Kota Malang Ketika Wanprestasi.

25

BAB IV: KESIMPULAN DAN SARAN

Dalam bab ini membahas mengenai kesimpulan dan saran yang didapatkan

dari hasil penelitian maupun pembahasan jawaban terhadap rumusan-rumusan

masalah yang dirumuskan oleh penyusun yang nantinya diharapkan bisa

bermanfaat bagi pihak yang berkepentingan dengan penelitian ini.

26

108

108

BAB IV

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

1. Peraturan sewa menyewa dari berbagai sudut pandang hukum yang

mengatur mengenai tanah PT. Kereta Api Indonesia (Persero) terdapat

perbedaan dalam keabsahan atau legalitas dalam persewaan yang

dilakukan oleh pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero). Dalam Undang-

undang Pokok Agraria yang terdapat didalam Pasal 44 menyatakan bahwa

PT. Kereta Api Indonesia (Persero) tidak berhak melakukan persewaan

tanahnya. Namun, jika dilihat dari Peraturan Menteri Agraria Nomor 9

Tahun 1965 jo. Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966

menekankan bahwa bagi PT. Kereta Api Indonesia (Persero) mempunyai

hak pengelolaan yang kemudian bisa menyewakan tanahnya kepada pihak

lain dengan hak pakai. Berdasarkan Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004

Tentang Perbendaharaan Negara yang mengatur mengenai PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) berhak menyewakan tanahnya dengan ketentuan

bahwa harus menjaga barang miliknya dengan sebaik mungkin dan tidak

dipindahtangankan kepada pihak lain. Selanjutnya, PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) berhak dalam melakukan persewaan tanah juga

diperkuat dengan dengan adanya Keputusan Direksi PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) Nomor Kep.U/OT.003/3/4/I/KA.2001 yang diterbitkan

pada tanggal 2 Januari 2001 Tentang Kedudukan, Tugas Pokok, Fungsi,

Susunan Organisasi dan Tata Laksana Divisi Usaha Pendukung yang

dalam hal tersebut terdapat pembahasan mengenai persewaan.

109

109

2. Sewa menyewa tanah yang terdapat pada masyarakat di Kawasan Wisata

Kampung Tridi (3D) Kota Malang merupakan perjanjian sewa menyewa

perserorangan. Pada awal proses pelaksanaan perjanjian sewanya,

masyarakat Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang yang akan

menyewa tanah PT. Kereta Api Indonesia ini atau yang disebut Calon

Mitra harus melengkapi beberapa hal yang sesuai dengan prosedur

perjanjian sewa menyewa hingga akhirnya disetujui dan disepakati oleh

para pihak. Adapun bentuk perjanjian dari pelaksanaan sewa menyewa

yaitu perjanjian tertulis dengan akta dibawah tangan. Kemudian dari hasil

analisis kontraknya, dalam perjanjian tersebut sudah sesuai dan tidak

bertentangan dengan undang-undang.

3. Dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tanah PT. Kereta Api

Indonesia (Persero) di Kawasan Wisata Kampung Tridi (3D) Kota Malang

terdapat beberapa wanprestasi pada Pasal 3 dan Pasal 6 pada buku

panduan Perjanjian Kontrak Tanah Perumka. Akibat hukum dari adanya

wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian dapat dilihat pada buku

Perjanjian Kontrak Tanah Perumka pada Pasal 8 dan dapat dilihat juga

dalam kemungkinan yang yang dapat diambil dari hukum perdata apabila

seseorang wanprestasi, dan dapat dihubungkan pula dengan hapusnya

perikatan yang berkaitan dengan berakhirnya masa sewa dan terpenuhinya

suatu syarat batal. Akan tetapi dalam faktanya, hanya terjadi pembiaran

oleh PT. Kereta Api Indonesia namun dengan tetap melakukan pendekatan

kepada masyarakat mengenai tanahnya tersebut.

110

110

B. Saran

1. PT. Kereta Api Indonesia (Persero) harus melakukan pengelolaan yang

lebih baik lagi untuk menjaga asetnya agar tidak terjadinya penguasaan

diluar kendali dari Pihak PT. Kereta Api Indonesia (Persero).

2. Ketika PT. Kereta Api Indonesia (Persero) ingin menyewakan asetnya

yaitu berupa tanah dan pihak penyewa ingin menyewa tanah, perlu

adanya keaktifan dan penyampaian pandangan dari masing-masing pihak

agar sistem dan peraturan yang lebih kompleks lagi. Hal ini ditujukan

agar para pihak baik itu dari pihak penyewa dan Pihak dari PT. Kereta

Api Indonesia (Persero) itu sendiri memahami hak-hak dan kewajiban-

kewajiban yang telah disepakati bersama.

3. Perlu adanya ketegasan dari PT. Kereta Api Indonesia dalam hal menjaga

tanah atau asetnya dan perlu adanya kesadaran dari pihak penyewa. Hal

ini ditujukan untuk menghindari adanya perselisihan diantara masing-

masing pihak.

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Abdul Kadir Muhammad, (2008), Hukum Pengangkutan Niaga, Bandung; PT.

Citra Aditya Bakti.

, (1992), Hukum Perikatan, Bandung; Citra Aditya

Bakti.

Adrian Sutedi, (2015), Buku Pintar Hukum Perseroan Terbatas, Jakarta; Raih Asa

Sukses (Penebar Swadaya Grup).

I Ketut Oka Setiawan, (2016), Hukum Pendaftaran Tanah dan Hak Tanggungan,

Jakarta; Sinar Grafika.

, (2015), Hukum Perikatan, Jakarta; Sinar Grafika.

L.J. Van Apeldoorn, (2011), Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta; Paradnya Paramita.

M. Arba, (2015), Hukum Agraria Indonesia, Jakarta; Sinar Grafika.

R. Serfianto D. Purnomo, (2018), Penyelesaian Sengketa Bisnis, Jakarta; PT.

Gramedia Pustaka Utama.

R. Subekti, (1995), Aneka Perjanjian, Bandung; Intermasa.

, (1979), Hukum Perjanjian, Jakarta; Intermasa.

Salim, Abdullah, Wiwiek Wahyuningsih, (2019), Perancangan Kontrak dan

Memorandum of Understanding (MoU), Jakarta; Sinar Grafika.

Peraturan Perundangan-Undangan

Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Pemegang Hak Pakai.

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara atau Daerah.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 28/PRT/2015

Tentang Penetapan Garis Sempadan Sungai dan Garis Sempadan Danau.

Undang-undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria.

Undang-undang Nomor 37 Tahun 2008 Tentang Ombudsman Republik Indonesia.

Undang-undang Nomor 1 Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara.

Undang-undang Nomor 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas.

Jurnal

Diyan Isnaeni, 2017. Kebijakan Landreform Sebagai Penerapan Politik

Pembaharuan Hukum Agraria Yang Berparadigma Pancasila, Jurnal

Ketahanan Pangan, Vol. 1., No.2.

Isdiyana Kusuma Ayu dan Benny Krestian Heriawanto, 2018, Perlindungan

Hukum Terhadap Lahan Pertanian Akibat Terjadinya Alih Fungsi Lahan

di Indonesia, Jurnal Ketahanan Pangan, Vol. 2., No.2.

Nasrul, Oky, 2019. Pemanfaatan Tanah Aset PT Kereta Api Indonesia (Persero)

Divisi Regional II Sumatera Barat Oleh Pihak Ketiga, Soumatera Law

Review, Vol. 2., No.1.

Internet

Kementrian Perhubungan Diktorat Jendral Perkeretaapian, Sejarah Perkeretaapian

di Indonesia. Website: http://djka.dephub.go.id/sejarah-perkeretaapian-

Indonesia.

Kereta Api Indonesia. (2018), Grondkaart Sebagai Bukti Kepemilikan KAI,

Diakses pada 16 Desember 2018. KAI.ID. Website:

https://kai.id/information/full_news/1999-grondkaart-sebagai-bukti-

kepemilikan-kai.