Na podobno vprašanje smo na naših straneh že odgovarjali, preberete si ga lahko tule:Najcenejša pot do predaje premoženja nečakinjiČe svoje premoženje zapustite nečakinji z oporoko imajo ostali zakoniti dediči še vedno pravico do nujnega deleža in lahko zato posežejo po premoženju, ki ste ga namenili nečakinji oziroma mora ona izplačati njihove deleže.V primeru izročilne pogodbe se plača davek na dediščino šele po vaši smrti, ko lastninska pravica dejansko preide na vnukinjo. Davek se odmeri glede na vrednost dediščine (nepremičine) v trenutku vaše smrti. Stroški vzdrževanja le-te in stroški vzdrževanja vas se pri tem ne odštevajo od vrednosti. Če se nepremičnine ne vzdržuje je njena vrednost manjša, posledično pa je manjši tudi davek.Stopnja davka je odvisna od vrednosti nepremičnine, ki se deduje. Več o tem v rubriki Davki na dediščine in darila.V primeru pogodbe o dosmrtne preživljanju vpis v Zemljiško knjigo bo mogoč šele po vaši smrti, saj se šele takrat prenese lastninska pravica na vas.V primeru izročilne pogodbe pa je to možno že prej – ko je pogodba veljavno sklenjena v obliki notarskega zapisa in se z njo strinjajo vsi vaši potomci, posvojenci in drugi zakoniti dediči, ki bi dedovali v primeru dedovanja po zakonu.VPRAŠANJE: Imam nečakinjo, kateri nikoli ni škoda časa zame (vozi me okrog zdravnikov, nakupuje ,..)in sem ji pripravljena predati vse svoje premoženje s tem, da sem do smrti v svoji hiši.Da pa bi zavarovala nečakinjo, da resnično po moji smrti vse moje ostane samo njej in nikomur drugemu(svojih otrok nimam imam pa kar nekaj nečakov) sem priprevljena podpisati tudi kupoprodajno pogodbo.Mi zaupate najcenejši in najsigurnejši postopek prenosa premoženja? Je to darilna pogodba, kupoprodajna pogodba,..? Na kateri znesek nečakinja plača davek in kolikšen je, ali lahko uveljavlja znesek s katerim je izplačala nujni delež dedičem po moževi smrti.Mož je imel nezakonskega otroka in zahteval delež ki mu je pripadal.Sama nisem imela toliko gotovine in na pomoč mi je priskočila nečakinja.ODGOVOR: Predlagamo vam, da sklenete pogodbo o dosmrtnem preživljanju, saj ta vrsta pogodbe izpolni vse vaše zahteve. Gre za pravni posel, pri katerem se preživljalec (nečakinja) obveže, da bo preživljala preživljanca (vas) do smrti. Kako bo to počela je stava dogovora Lahko se dogovorite, da se bo preselila k vam in osebno za vas skrbela, lahko pa vam bo zagotovila hišno pomočnico in vas vozila naokrog le po opravkih. V glavnem bo v celoti skrbela za vas in krila vse stroške glede vzdrževanja, prehrane… V zameno za to pa se vi zavežete, da boste vse svoje premoženje zapustili njej. Tu ne gre za oporoko, pač pa za pravni posel, saj mora vsaka stranka izpolniti svoj del. Nečakinja vas mora preživljati, vi pa svojega premoženja ne morete prodati ampak ga morate zapustiti njej – pripadlo ji bo šele ob njeni smrti. Predmet pogodbe je lahko le tisto premoženje, ki ga imate vi v času sklenitve pogodbe, ne pa tudi tisto, ki ga boste kasneje pridobili. Takšne pogodbe ne morete samostojno preklicati, pač pa je za to potrebno soglasje obeh strank. Če do težav ne bo prišlo bo po vaši smrti nečakinja postala lastnica nepremičnin in premičnin, za katere je bilo tako dogovorjeno. In kar je glavno – to premoženje ne bo postalo del zapuščine in se ne bo dedovalo, zato tudi ostali ne bodo mogli zahtevati nujnega deleža. Pogodbo je potrebno skleniti v obliki notarskega zapisa, sicer ni veljavna. Glede zneska, ki ga je izplačala po moževi smrti pa predlagamo, da ta znesek vrnete nečakinji, da ne bo kasneje problemov glede tega. Če pa je glavni razlog za ureditev vprašanja strah pred nečaki, ki bi lahko zahtevali nujni delež lahko povemo, da je ta strah neutemeljen. Nujni dediči so tiste osebe, ki bi v primeru, da bi v konkretnem primeru prišlo do zakonitega dedovanja dedovale po zapustniku, pa še to samo v določenem primeru. Zapustnikovi potomci, njegov zakonec in njegovi starši so nujni dediči v vsakem primeru. Zapustnikovi stari starši in njihovi potomci pa so nujni dediči, če so trajno nezmožni za delo in nimajo potrebnih sredstev za življenje. Nečaki bi torej lahko zahtevali nujni delež, le če so trajno nezmožni za delo in nimajo potrebnih sredstev za življenje. Zato lahko sklenete tudi darilno pogodbo, lahko jo z oporoko postavite za edinega dediča, lahko pa sklenete tudi pogodbo o razdelitvi in izročitvi premoženja.

Darilna pogodba

Darilna pogodba je pogodba, s katero ena stranka (darovalec) neodplačno prepusti drugi stranki (obdarjencu) kakšno stvar ali pravico, obdarjenec pa to prepustitev sprejme. Za darilno pogodbo je značilno, da ne nastane že s tem, da se stranki strinjata glede darila, pač pa mora biti sklenjena v strogi obliki ali pa mora biti darilo dejansko izročeno. Takšna ureditev hoče zagotoviti, da tisti, ki nekaj brezplačno daje, dobro premisli preden da. Darovanje v nasprotju z javnim pojmovanjem ni enostranski akt, pač pa gre za pogodbo. Obdarjenec mora privoliti, drugače darilna pogodba ni sklenjena. Šteje se, da je privoljenje dano, če obdarjenec darila ne odkloni. Temeljen element darilne pogodbe je nagib (motiv), tako da zaradi napake v motivu (npr. nekdo je mislil, da mu

je sosed nekaj dobrega storil, zato mu je dal darilo, v resnici pa je to storil nekdo drug – tu gre za zmoto v nagibu, ki drugje ni upoštevana) darovalec lahko izpodbija darilo.

Bistveno za darilo je, da je darilo popolnoma neodplačno. Kadar obstoji kakšna obveznost nasprotne stranke v zvezi z naklonitvijo (npr. mora tudi on dati neko darilo ali opraviti neko storitev), ki jo lahko stranka iztoži, takšno naklonilo ni darilo, marveč je kakšna druga pogodba. Predmet darilne pogodbe (darilo) je lahko karkoli, kar je lahko predmet kupne pogodbe. Nepremičnine torej vsekakor spadajo sem. Darovalec mora biti za sklenitev darilne pogodbe poslovno sposoben. Darilna pogodba mora biti sklenjena pisno, ob tem pa mora biti podpis darovalca notarsko overjen. Če pa temu ni bilo tako (npr. je bila nepremičnina izročena brez pisne pogodbe), potem darilna pogodba velja, če je bila opravljena izročitev nepremičnine v posest (če so torej nastale določene posledice). Načelo je, da je darilo nepreklicno, vendar obstajajo določene izjeme. 1.Preklic zaradi nehvaležnosti: Preklic darila je možen, če se obdarovanec hudo pregreši zoper darovalca. Tu gre predvsem za hudo nehvaležnost – ta je izpolnjena, kadar je obdarovanec zoper darovalca storil dejanje, zoper katerega je možen kazenski pregon. Sem sodi tudi že sam poskus kaznivega dejanja zoper darovalca, pa tudi dejanje, ki sicer ni kaznivo, pomeni pa zelo težko dejanje zoper darovalca. Darilo lahko prekliče darovalec, kot tudi njegovi dediči, če darovalec tega dejanja obdarjencu ni odpustil. Od preklica naprej ima obdarovanec darilo v nepošteni posesti zato ga mora vrniti. 2. Preklic zaradi dariteljeve potrebe in stiskeTo je primer, ko darovalec po obdarovanju pade v premoženjsko stisko. Obdarjenec mora tako v primeru, da obdarovalec postane siromašen, njemu pomagati. Premoženjska stiska darovalcu ne sme le groziti, pač pa mora že obstajati – darovalec sploh nima sredstev za preživljanje. Pogoj je še, da tudi obdarjenec ni v enaki stiski. 3. Preklic zaradi prikrajšanja nujnega deležaTa preklic ureja dedno pravo. Darila se vrnejo, kadar je treba dopolniti nujni delež. Pri nas se darila vračajo v obratnem vrstnem redu, kot so bila dana – najprej zadnje darilo.4. Preklic zaradi ogrožanja upnikovTo ureja stečajno pravo. Pravna dejanja, storjena v zadnjih šestih mesecih pred uvedbo stečajnega postopka, se lahko izpodbijajo, če je stečajni dolžnik s premoženjem razpolagal brezplačno ali za neznatno plačilo.

Darilna ali kupna pogodba?

VPRAŠANJE: Hči bi mi podarila 1/2 vikenda, kjer je solastnica, jaz pa bi njej v zameno podarila garsonjero. Kakšen način je za naju ugodnejši glede davkov? Vikend je dedovala po smrti očeta po 1.3.2002, jaz pa sem lastnica stanovanja od leta 1997. Hvala za odgovor.

Davki pri prodaji nepremičnin

Obdavčenje pri prodaji nepremičnin obravnavata Zakon o davku na promet nepremičnin in Zakon o dohodnini. Slednji obravnava del, ki se nanaša na kapitalski dobiček. Prihodki od davka na promet z nepremičninami pripadajo občini, kjer je nepremičnina. Višina davka na promet z nepremičninami je 2 % od davčne osnove.

Davčna obveznost

Davčna obveznost nastane pri vsakem odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V praksi to pomeni, da se davek obračuna pri prodaji nepremičnine ali v primeru, ko lastnik za nepremičnino dobi druga sredstva. Z davkom na promet nepremičnin je obdavčena tudi:

zamenjava nepremičnin z drugimi nepremičninami, finančni najem (lizing) nepremičnine, prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice kot posledice gradnje čez

mejo nepremičnine ali povečanja vrednosti nepremičnine; prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine od dela nepremičnine, ki presega lastniški delež

posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega; pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega

pravnega posla davek ni bil plačan.

Z davkom na promet z nepremičninami niso obdavčene nepremičnine in ustanovitev ali prenos stavbne pravice, od katerih je bil plačan davek na dodano vrednost (DDV). To pomeni, da se davek na nepremičnine ne plača v primeru novogradenj, ki so obdavčene z DDV.

Zavezanec za plačilo pri prodaji je prodajalec. V primeru lizinga je lizingodajalec. Pri zamenjavi nepremičnin sta zavezanca oba udeleženca, pri čemer plača davek vsak od vrednosti nepremičnine, ki jo je imel v lasti pred menjavo. Pri priposestvovanju je zavezanec priposestvovalec.

Davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina (npr. pogodba o prodaji) ali ob ustanovitvi oz. prenosu stavbne pravice. Zavezanec mora vložiti davčno napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (npr. podpisu pogodbe o prodaji). Davčni organ izda odločbo v 30 dneh, zavezanec pa mora plačati davek v 30 dneh po vročitvi odločbe. Če zavezanec davka ne plača, ne more overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V primeru lizinga se davek plača ob sklenitvi lizinga. V primeru pogodb, ki so bile sklenjene pred letom 2007, pa se davek plača ob dejanskem prenosu lastninske pravice.

Davek se obračuna na podlagi prodajne cene nepremičnine (vštete tudi morebitne nedenarne oblike plačila). Če je prodajna cena za več kot 20 % nižja od posplošene tržne vrednosti, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti. Zavezanec lahko zahteva, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena vrednost nepremičnine, vendar potem nosi stroške cenitve. Dokler posplošena tržna vrednost ni vzpostavljena, davčni organ davek odmeri na osnovi ugotovljene vrednosti nepremičnine, ki jo ugotavlja na podlagi cen primerljivih nepremičnin.

Davčni urad v nekaterih primerih lahko davek vrne, vendar zavezanec ne prejme obresti:

če se pogodba razdre pred prenosom na novega lastnika, ali pa jo sodišče razveljavi; če pogodbe ni mogoče izpolniti ali pa se izpolni le deloma, lahko zavezanec zahteva vrnitev celote ali

dela že plačanega davka.

Oprostitve plačila davka

Zakon o davku na promet z nepremičninami predvideva nekaj oprostitev plačila. Davek na promet z nepremičninami se ne plačuje:

od prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če je tako določeno z mednarodnimi pogodbami;

od prenosa nepremičnin ob razlastitvah ali drugih zakonskih ukrepih; prenosa nepremičnin s statusom kulturnega spomenika, če je spomenik dostopen javnosti ali je

namenjen izvajanju kulturnih dejavnosti; od prenosa zemljišč v okviru komasacij in drugih agrarnih operacij; od prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev; od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob ločitvi ali razdrtju zunajzakonske zveze ali v času

trajanja zveze; od prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe; od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med družbenike ali delničarje v postopku likvidacije

družbe; od prenosa nepremičnin v sklopu statusnih preoblikovanj družb, kot jih ureja zakon o gospodarskih

družbah; od prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Dobiček iz kapitala

Pri prodaji ali podaritvi nepremičnine se, če je fizična oseba nepremičnino pridobila (kupila, dedovala, ...) po 1. januarju 2002, ugotavlja dobiček iz kapitala. Od dobička iz kapitala se plača dohodnina. Obdavčenje dobička iz kapitala ureja Zakon o dohodnini.

Davčna osnova od dobička kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi (npr. nakupu in prodaji). Če je razlika negativna, se lahko v letu odsvojitve zmanjša davčna osnova.

Za vrednost nepremičnine ob pridobitvi se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. V primeru obdaritve, se za vrednost šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila, če pa davek ni bil odmerjen, pa primerljiva tržna vrednost v času pridobitve. V vrednost so šteti tudi nekateri stroški, če jih je poravnal zavezanec:

stroški naložb in vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine; davek na dediščine in darila ali davek na promet z nepremičninami; stroški cenitve nepremičnine do 188 €; normirani stroški v višini 1 % nabavne vrednosti.

Za vrednost nepremičnine ob odsvojitvi (prodaji), se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. Če vrednost ni navedena v pogodbi, ali pa ni razvidna iz drugih dokazil, se šteje za vrednost nepremičnine primerljiva tržna vrednost. Vrednost se zmanjša za nekatere stroške zavezanca:

davek na promet z nepremičninami; stroške cenitve nepremičnine do 188 €; normirane stroške v višini 1 % vrednosti nepremičnine.

Stopnja obdavčenja je 20 % in se vsakih 5 let lastništva nepremičnine zmanjša za 5 %. Po 20 letih lastništva se dohodnina ne plača več. Pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, v njem pa je imel zavezanec vsaj tri leta prijavljeno stalno prebivališče in tam tudi dejansko bival, se dohodnina ne plača, četudi je od pridobitve lastništva minilo manj kot 20 let.

ODGOVOR:

Ne en ali drug, temveč bo glede na sam namen vašega pravnega posla primerna sklenitev menjalne pogodbe. Obdavčitev je takšna kot pri kupoprodaji, vsaka stranka pogodbe plača 2 % prometni davek in je posledično davčni zavezanec za plačilo davka o prometa glede na vrednost katero odtuji.

Kot mati ste zaradi pridobitve nepremičnien pred 1.1.2002 oproščeni plačail davka od dobička, hči pa tudi, če ima na nepremični zadnje 3 leta stalno in dejansko prebivališče. Če pa ima hči prebivališče drugje, potem mora glede na lastniško dobo na nepremičnini, ob menjavi plačati 15 % davek od dobička iz kapitala.

30.10.2011 (SLONEP)

Davščine na dediščino in darila

Obdavčitev dediščine in daril ureja Zakon o davku na dediščine in darila. Za podarjeno in podedovano premoženje veljajo zelo podobni pogoji obdavčitve. Vsi pobrani davki na osnovi nepremičnin pripadajo občini. Iz obdavčitve so izvzete premičnine (tudi vrednostni papirji in denar), katerih skupna vrednost je nižja od 5.000 €.

Davčna obveznost

Za davčno osnovo se šteje vrednost podedovanega premoženja ali darila po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki se ga tikajo. Pri nepremičninah predstavlja obdavčljivo vrednost 80 % posplošene tržne vrednosti. V obdobju, ko posplošena tržna vrednost še ni določena, pa velja vrednost nepremičnine, ki bi se jo dalo doseči v prostem prometu. V davčno osnovo se seštevajo vsa darila, ki jih prejemnik prejme od istega darovalca v roku 12 mesecev od prejema prvega darila.

Pri prodaji ali odtujitvi nepremičnin, ki jih je prejemnik prejel v dar po 1. januarju 2002, se ugotavlja tudi dobiček od kapitala in s tem povezani davek (več >> ). To ne velja za pogodbe o dosmrtnem preživljanju in pogodbe za darilo za primer smrti.

Prejemnik darila mora v roku 15 od sklenitve pogodbe vložiti napoved za odmero davka. V primeru pogodbe o dosmrtnem preživljanju in darilne pogodbe za primer smrti, mora prejemnik v 15 dneh po sklenitvi pogodbe le-to prijaviti, po smrti preživljanca oz. darovalca pa mora v 15 dneh vložiti napoved za odmero davka.

V primeru dedovanja davčni urad odmeri davek na podlagi pravnomočnega sklepa o dedovanju, ki mu ga posreduje zapuščinsko sodišče.

Davčni organ izda odločbo o odmeri davka v 30 dneh po prejemu napovedi oz. pravnomočnega sklepa o dedovanju.

Davčne stopnje >>

Oprostitve

Pri darilih in dediščinah je več oprostitev plačila davka. Plačila davka so oproščeni dediči in obdarjenci prvega dednega reda (neposredni potomci in zakonski ter izvenzakonski partnerji) ter z njimi izenačeni prejemniki: zet, snaha, pastorek in partner v registrirani istospolni partnerski skupnosti. Plačila davka so oproščene tudi organizacije, ki opravljajo kulturne, izobraževalne, raziskovalne, socialno-varstvene, zdravstvene, verske, dobrodelne ali človekoljubne dejavnosti ter dejavnosti zaščite in reševanja. Vendar pa mora biti prejeto premoženje namenjeno opravljanju dejavnosti. Prejemnik premoženja, ki ga brez povračila odstopi omenjenim organizacijam državi ali občini, tudi ne plača davka.

Davka ne plača tudi oseba, ki ima status kmeta, ki prejme kmetijsko zemljišče, gozdno zemljišče ali celo kmetijo ter prejemnik (nekmet), ki prejme zaščiteno kmetijo. Če prejemnik v roku petih let kmetijo ali zemljišče proda, ali drugače odtuji, je dolžan plačati davek. Enako velja, če se preneha ukvarjati s kmetijsko dejavnostjo ali ne obdeluje zemljišč v skladu z zakonom.

Nastanek besedila: marec 2008.

Davki pri nakupu nepremičnin

Pri nakupu stanovanjskih novogradenj se plača 8,5 % davek na dodano vrednost (DDV) za tiste nepremičnine, ki jih je država določila za del socialne politike. 8,5 % DDV se plača za stanovanja, ki imajo uporabno površino do 120 m2 in individualne hiše do 250 m2 uporabne površine. Za vsa večja stanovanja in hiše se plača 20 % DDV. V izračun uporabne površine se ne štejejo pomožni prostori, kot so shrambe, garaža, kurilnica, sušilnica in večji hodniki. Davek odvede prodajalec in je vračunan v ceno.

Pri nakupu rabljenih nepremičnin, torej nepremičnin, ki so že bile v rabi, se DDV ne plačuje, temveč prodajalec plača davek na promet z nepremičninami.

Nastanek besedila: januar 2010.

Davki pri prodaji nepremičnin

Obdavčenje pri prodaji nepremičnin obravnavata Zakon o davku na promet nepremičnin in Zakon o dohodnini. Slednji obravnava del, ki se nanaša na kapitalski dobiček. Prihodki od davka na promet z nepremičninami pripadajo občini, kjer je nepremičnina. Višina davka na promet z nepremičninami je 2 % od davčne osnove.

Davčna obveznost

Davčna obveznost nastane pri vsakem odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V praksi to pomeni, da se davek obračuna pri prodaji nepremičnine ali v primeru, ko lastnik za nepremičnino dobi druga sredstva. Z davkom na promet nepremičnin je obdavčena tudi:

zamenjava nepremičnin z drugimi nepremičninami, finančni najem (lizing) nepremičnine, prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice kot posledice gradnje čez

mejo nepremičnine ali povečanja vrednosti nepremičnine; prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine od dela nepremičnine, ki presega lastniški delež

posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega;

pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla davek ni bil plačan.

Z davkom na promet z nepremičninami niso obdavčene nepremičnine in ustanovitev ali prenos stavbne pravice, od katerih je bil plačan davek na dodano vrednost (DDV). To pomeni, da se davek na nepremičnine ne plača v primeru novogradenj, ki so obdavčene z DDV.

Zavezanec za plačilo pri prodaji je prodajalec. V primeru lizinga je lizingodajalec. Pri zamenjavi nepremičnin sta zavezanca oba udeleženca, pri čemer plača davek vsak od vrednosti nepremičnine, ki jo je imel v lasti pred menjavo. Pri priposestvovanju je zavezanec priposestvovalec.

Davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe, na podlagi katere se prenese nepremičnina (npr. pogodba o prodaji) ali ob ustanovitvi oz. prenosu stavbne pravice. Zavezanec mora vložiti davčno napoved v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (npr. podpisu pogodbe o prodaji). Davčni organ izda odločbo v 30 dneh, zavezanec pa mora plačati davek v 30 dneh po vročitvi odločbe. Če zavezanec davka ne plača, ne more overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V primeru lizinga se davek plača ob sklenitvi lizinga. V primeru pogodb, ki so bile sklenjene pred letom 2007, pa se davek plača ob dejanskem prenosu lastninske pravice.

Davek se obračuna na podlagi prodajne cene nepremičnine (vštete tudi morebitne nedenarne oblike plačila). Če je prodajna cena za več kot 20 % nižja od posplošene tržne vrednosti, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti. Zavezanec lahko zahteva, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena vrednost nepremičnine, vendar potem nosi stroške cenitve. Dokler posplošena tržna vrednost ni vzpostavljena, davčni organ davek odmeri na osnovi ugotovljene vrednosti nepremičnine, ki jo ugotavlja na podlagi cen primerljivih nepremičnin.

Davčni urad v nekaterih primerih lahko davek vrne, vendar zavezanec ne prejme obresti:

če se pogodba razdre pred prenosom na novega lastnika, ali pa jo sodišče razveljavi; če pogodbe ni mogoče izpolniti ali pa se izpolni le deloma, lahko zavezanec zahteva vrnitev celote ali

dela že plačanega davka.

Oprostitve plačila davka

Zakon o davku na promet z nepremičninami predvideva nekaj oprostitev plačila. Davek na promet z nepremičninami se ne plačuje:

od prenosa nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če je tako določeno z mednarodnimi pogodbami;

od prenosa nepremičnin ob razlastitvah ali drugih zakonskih ukrepih; prenosa nepremičnin s statusom kulturnega spomenika, če je spomenik dostopen javnosti ali je

namenjen izvajanju kulturnih dejavnosti; od prenosa zemljišč v okviru komasacij in drugih agrarnih operacij; od prenosa nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev; od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja ob ločitvi ali razdrtju zunajzakonske zveze ali v času

trajanja zveze; od prenosa nepremičnin pri razdrtju pogodbe; od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med družbenike ali delničarje v postopku likvidacije

družbe; od prenosa nepremičnin v sklopu statusnih preoblikovanj družb, kot jih ureja zakon o gospodarskih

družbah; od prenosa nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Dobiček iz kapitala

Pri prodaji ali podaritvi nepremičnine se, če je fizična oseba nepremičnino pridobila (kupila, dedovala, ...) po 1. januarju 2002, ugotavlja dobiček iz kapitala. Od dobička iz kapitala se plača dohodnina. Obdavčenje dobička iz kapitala ureja Zakon o dohodnini.

Davčna osnova od dobička kapitala je razlika med vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi in odsvojitvi (npr. nakupu in prodaji). Če je razlika negativna, se lahko v letu odsvojitve zmanjša davčna osnova.

Za vrednost nepremičnine ob pridobitvi se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. V primeru obdaritve, se za vrednost šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila, če pa davek ni bil odmerjen, pa primerljiva tržna vrednost v času pridobitve. V vrednost so šteti tudi nekateri stroški, če jih je poravnal zavezanec:

stroški naložb in vzdrževanja, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnine; davek na dediščine in darila ali davek na promet z nepremičninami; stroški cenitve nepremičnine do 188 €; normirani stroški v višini 1 % nabavne vrednosti.

Za vrednost nepremičnine ob odsvojitvi (prodaji), se šteje vrednost, ki je navedena v pogodbi. Če vrednost ni navedena v pogodbi, ali pa ni razvidna iz drugih dokazil, se šteje za vrednost nepremičnine primerljiva tržna vrednost. Vrednost se zmanjša za nekatere stroške zavezanca:

davek na promet z nepremičninami; stroške cenitve nepremičnine do 188 €; normirane stroške v višini 1 % vrednosti nepremičnine.

Stopnja obdavčenja je 20 % in se vsakih 5 let lastništva nepremičnine zmanjša za 5 %. Po 20 letih lastništva se dohodnina ne plača več. Pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, v njem pa je imel zavezanec vsaj tri leta prijavljeno stalno prebivališče in tam tudi dejansko bival, se dohodnina ne plača, četudi je od pridobitve lastništva minilo manj kot 20 let.

Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja (Izročilna pogodba)

Pred nekaj dnevi sem naletel na zelo zanimivo internetno statistiko, ki je pokazala, da je obrazec za izročilno pogodbo skoraj enako pogosto iskan kot obrazec za prodajno pogodbo. Na začetku sem bil začuden, vendar sem sklepal, da je razlog za to nepoznavanje razlik med pogodbami. Odločil sem se, da vam predstavim pomen in značilnosti izročilne pogodbe, saj je zelo specifična pogodba. Hkrati vam želim prihraniti vsak evro, ki ga boste plačali za obrazec izročilne pogodbe.

Pojem izročilne pogodbe

Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja je po svoji naravi dednopravna pogodba, saj jo je do uveljavitve Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) urejal Zakon o dedovanju (v nadaljevanju ZD). Sedaj je urejena v OZ od 546. do 556. člena. Z izročilno pogodbo se izročitelj zaveže, da bo izročil in razdelil svoje premoženje svojim potomcem, posvojencem ter njihovim potomcem. Izročilna pogodba je pravni posel, na podlagi katerega izročitelj v breme svojega premoženja in v soglasju s svojimi nujnimi dediči prvega dednega reda enega ali več sopogodbenikov neodplačno obogati. Tako izročitelj razpolaga s svojim premoženjem za časa življenja in lahko še pred svojo smrtjo razdeli svoje premoženje. Izročitev premoženja je primerljiva s prehodom pokojnikove zapuščine na dediče v trenutku njegove smrti. Razdelitev premoženja pa je primerljiva z delitvijo dediščine. Izročilna pogodba omogoča izročitelju razdelitev premoženja še pred smrtjo in mu tako ni potrebno narediti oporoke. Oporoko pa lahko naredi za svoje ostalo premoženje, ki ga ni razdelil s pogodbo, in tisto premoženje, ki bo nastalo po sklenitvi izročilne pogodbe.

Predpostavke izročilne pogodbe

Pogodba je veljavna le tedaj, če se z njo strinjajo vsi izročiteljevi potomci, posvojenci in njihovi potomci, ki bi bili po zakonu poklicani, da po njem dedujejo. Pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa. Če kakšen potomec ni dal privolitve, jo lahko da pozneje v enaki obliki. Izročitev in razdelitev ostaneta veljavni, če potomec, ki se ni strinjal, umre pred izročiteljem, ne da bi bil zapustil svoje potomce, če se odpove dediščini, če je razdedinjen ali če je dedno nevreden.

Ker je izročilna pogodba zelo specifična, si oglejmo taksativno naštete predpostavke in pogoje, pod katerimi je veljavna.

-          Stranke pogodbe so lahko le fizične osebe, ki so v sorodstvenem razmerju v ravni črti, ne glede na oddaljenost, pri čemer mora biti izročevalec prednik, prevzemniki pa potomci. En od prevzemnikov je lahko tudi izročiteljev zakonec oziroma zunajzakonski partner;

-          s pogodbo se morajo strinjati vsi izročiteljevi potomci, posvojenci in njihovi potomci, ki bi bili po zakonu poklicani, da po njem dedujejo;

-          pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, tako da ne pridejo v poštev nobeni obrazci;

-          s pogodbo je lahko zajeto le premoženje, ki pripada izročitelju ob sklenitvi pogodbe.

Če se zakonec ali zunajzakonski partner izročitelja s pogodbo ne strinja, je pogodba veljavna, lahko pa po smrti izročitelja, kot nujni dedič izpodbija razpolaganje izročitelja in zahteva vrnitev daril. Pri izračunu vrednosti nujnega deleža se izročeno premoženje upošteva kot darilo. Bistvo izročilne pogodbe, in njena posledica, je v tem, da premoženje, ki je bilo izročeno z izročilno pogodbo ne spada v izročiteljevo zapuščino in se ne upošteva pri ugotavljanju njene vrednosti. V zapuščino sodi le izročiteljevo ostalo premoženje. Zelo pogoste so izročilne pogodbe za prenos kmetije na potomca, kjer se potomci skupaj s prednikom dogovorijo, kdo bo prevzel domačo kmetijo, nato pa naredijo izročilno pogodbo. Tako prevzame in obdeluje kmetijo en potomec, ostalim pa izročitelj (oče ali mama) nakloni kakšno drugo premoženje (ali pa ne).

Prevzemniki premoženja so lahko:

-          Potomec, ne glede na oddaljenost sorodstva z izročiteljem (otrok, vnuk , pravnuk), pri čemer pa bližji potomci ne izključujejo bolj oddaljenih;

-          posvojenec in njegov potomec ali posvojenec ne glede na oddaljenost, pri čemer bližji ne izključuje bolj oddaljenih;

-          zakonec ali zunajzakonski partner.

Iz povedanega sledi, da oseba, ki nima zgoraj naštetih potomcev (predpostavka je zakonsko določeno sorodstveno razmerje), ne more veljavno skleniti izročilne pogodbe. Lahko pa pogodba izpolnjuje pogoje za veljavnost kakšne druge pogodbe, na primer darilne pogodbe. Stranke izročilne pogodbe ne morejo biti pravne osebe.

Pogoj za veljavnost izročilne pogodbe je soglasje izročiteljevih potomcev. Potrebno je ločiti dvoje. Premoženje lahko izročitelj izroči tudi bolj oddaljenim potomcem, kot so vnuk ali pravnuk. Soglasje za veljavnost izročilne pogodbe pa je soglasje le tistih potomcev in posvojencev, ki bi bili po zakonu, kot dediči prvega dednega reda, poklicani, da po njem dedujejo. To so tisti potomci, ki bi bili izročiteljevi zakoniti dediči, če bi bilo zakonito dedovanje uvedeno ob sklenitvi izročilne pogodbe. Soglasje za veljavnost izročilne pogodbe mora dati: otrok; vnuk ali bolj oddaljeni potomec, če bi bil v trenutku sklenitve pogodbe po zakonitem dednem redu upravičen dedovati; posvojenec in potomec posvojenca, če bi bil v trenutku sklenitve pogodbe po zakonitem dednem redu upravičen dedovati. Če soglasja katerega od izročiteljevih potomcev ni, je pogodba neveljavna. Izročilna pogodba ostane veljavna, če potomec, ki se ni strinjal, umre pred izročiteljem, ne da bi bil zapustil svoje potomce, če se odpove dediščini, če je razdedinjen ali če je dedno nevreden. V nadaljevanju bomo videli, da kljub nesoglasju potomca lahko pogodba ostane v veljavi, ker konvertira v drugo obliko (v darilno pogodbo). Soglasje se lahko poda tudi naknadno po sklenitvi pogodbe. Pogoj je, da mora biti podano v obliki notarskega zapisa, ker OZ določa, da mora biti izročilna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa.

Nestrinjanje zakonca ali zunajzakonskega partnerja ni razlog za neveljavnost izročilne pogodbe. Zakonec ali zunajzakonski partner pa lahko po izročiteljevi smrti kot nujni dedič izpodbija njegovo razpolaganje na podlagi pogodbe in zahteva vrnitev izročenega premoženja v delu, ki ustreza vrednosti njegovega nujnega deleža.

Predmet izročitve in razdelitve premoženja

Z izročitvijo in razdelitvijo more biti zajeto samo sedanje izročiteljevo premoženje, in sicer vse ali samo del. Neveljavno pa je določilo o načinu razdelitve premoženja, ki bo v izročiteljevi zapuščini. Naše pravo za enkrat

še ne dovoljuje dednih pogodb, s katero kdo zapušča svojo zapuščino ali njen del svojemu sopogodbeniku ali komu drugemu. Z zapuščino lahko zapustnik razpolaga samo z oporoko, v kateri določi dediče.

Izročitelj lahko z izročilno pogodbo prenese na potomce tudi svoje obveznosti, ki pa morajo biti v pogodbi določene ali vsaj določljive. Predpostavka veljavnosti prevzema dolgov, pa je tudi privolitev upnikov. Če upniki ne privolijo v prenos obveznosti, ima pogodba o prevzemu dolga v izročilni pogodbi učinek pogodbe o prevzemu izpolnitve, kjer pa upnik lahko terja le dolžnika in prevzemnik izpolnitve nima ugovorov zoper upnika.

Razlika med izročilno pogodbo na eni strani in pogodbo o preužitku ali pogodbo o dosmrtnem preživljanju na drugi strani je, da nepremičnine niso obvezno predmet izročilne pogodbe. Čeprav so v praksi redki primeri izročilnih pogodb, katerih predmet niso tudi nepremičnine. Prav tako izročitelju ni potrebno izročiti svoje celotno premoženje, ki ga ima v trenutku sklenitve pogodbe. Premoženje, ki ne bo zajeto v izročilno pogodbo, bo spadalo v zapuščino in bo predmet dedovanja, če ga ne bo izročitelj kasneje izgubil, veljavno odtujil ali uničil.

Položaj izročenega premoženja

Ko prednik, ki je za življenja izročil in razdelil svoje premoženje z izročilno pogodbo, umre, je njegova zapuščina samo tisto premoženje, ki ni bilo zajeto z izročitvijo in razdelitvijo, in tisto premoženje, ki ga je pridobil pozneje. Premoženje, ki so ga njegovi  potomci prej pridobili z izročitvijo in razdelitvijo, ne spada v njegovo zapuščino in se ne upošteva pri ugotavljanju njene vrednosti.

Izročeno premoženje ne spada v zapuščino. V njo spada vse ostalo premoženje zapustnika, ki ga ima v trenutku smrti. Razlog za tako obravnavanje premoženja izročenega z izročilno pogodbi je, da vsi morebitni dediči soglašajo z izročilno pogodbo, ko se le-ta sklepa. Če ne bi bilo soglasja, pogodba ne bi bila veljavna. Soglasje pri izročilni pogodbi je bistven element, ki razlikuje izročilno pogodbo od darilne pogodbe. Če je zapustnik izročil premoženje z darilno pogodbo svojemu zakonitemu dediču, se vrednost darila upošteva pri izračunu obračunske vrednosti zapuščine in je v primeru prikrajšanja nujnega dediča lahko tudi predmet zahtevka za vrnitev darila. Za premoženje izročeno z izročilno pogodbo se pri dedovanju šteje, kot da ga ni. Pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine se upošteva zapustnikovo premoženje ob smrti, zmanjšano za nujne izdatke, ki so nastali po smrti, premoženje, ki ga je zapustnik kadarkoli podaril svojim zakonitim dedičem, ki spadajo v najbližji dedni red zakonitega dedovanja, ter premoženje, ki ga je v zadnjem letu pred smrtjo podaril drugim osebam.

Strinjanje potomcev

Če se kakšen potomec ni strinjal z izročilno pogodbo, se štejejo tisti deli premoženja, ki so bili izročeni drugim potomcem, za darila, in se po prednikovi smrti z njimi ravna kot z darili, ki jih je prednik dal dedičem. Enako se ravna, če se izročitelju po sklenitvi izročilne pogodbe, s katero so se strinjali vsi potomci, rodi otrok ali se pojavi potomec, ki je bil razglašen za mrtvega.

Če se s pogodbo ne strinjajo vsi izročiteljevi potomci, ki smo jih navedli zgoraj, je izročilna pogodba neveljavna. Izročilna pogodba pa na podlagi zakonske konverzije konvertira in se šteje, da je sklenjena darilna pogodba, izročeno premoženje pa se šteje za darilo, dano izročiteljevim dedičem. Razliko med darilno pogodbo in izročilno pogodbo, glede upoštevanja darila pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine in vrednosti nujnega deleža, sem navedel že zgoraj.

Pridržanje pravic ob izročitvi

Ob sklenitvi izročilne pogodbe in prenosu premoženja lahko pridrži izročitelj zase ali za svojega zakonca ali pa zase in za svojega zakonca ali za koga drugega pravico užitka vsega izročenega premoženja ali dela premoženja, ali si izgovori dosmrtno rento v naravi ali v denarju, dosmrtno preživljanje ali kakšno drugo nadomestilo. Če sta užitek ali dosmrtna renta dogovorjena za izročitelja in njegovega zakonca skupaj, gre v primeru smrti enega od njiju užitek oziroma renta v celoti drugemu do njegove smrti, če ni kaj drugega dogovorjeno ali če iz okoliščin primera ne izhaja kaj drugega.

V praksi si izročitelj največkrat izgovori užitek. Užitek je osebna služnost v katero spada še raba in služnost stanovanja. S tem pridobi izročitelj varnost, saj ima na podlagi užitka pravico uporabljati in uživati tujo stvar.

Tipičen primer je prenos vsega premoženja, ki ga izročitelj (oče ali mama) prenese na svoje potomce (otroke), izročitelj pa si izgovori služnost ali užitek stanovanja. Užitek ali služnost stanovanja se vpiše v zemljiško knjigo ter tako učinkuje tudi proti tretjim osebam. Izročitelj je tako varovan in lahko v miru živi v določenih prostorih hiše ali v stanovanju do svoje smrti.

Če se prevzemnik z izročilno pogodbo zaveže preživljati izročitelja, morata izročitelj in prevzemnik določiti način preživljanja. V tem delu vsebuje izročilna pogodba elemente pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pri čemer pa izročitev premoženja ni odložena do izročiteljeve smrti. V praksi se največkrat dogovorita, da mu je prevzemnik dolžan nuditi življenjske potrebščine, kot so: hrano, čisto stanovanje, obleko, oskrbo z zdravili in druge vsakodnevne potrebščine.

Pravica izročiteljevega zakonca

Izročitelj lahko z izročilno pogodbo upošteva tudi svojega zakonca in je takrat potrebno, da se tudi zakonec s pogodbo strinja. Če zakonec ni upoštevan, ostane njegova pravica do nujnega deleža neokrnjena. V takem primeru je izročilna pogodba veljavna, pač pa se pri ugotavljanju vrednosti zapuščine, po kateri se določa nujni delež preživelega zakonca, tisti deli zapustnikovega premoženja, ki jih je izročil svojim potomcem, štejejo za darilo.

Izročitelj lahko zakonca upošteva na dva načina in sicer tako, da tudi njemu izroči svoje premoženje ali tako, da zakonec sodeluje pri pogodbi kot stranka, ki se strinja z izročilno pogodbo, kljub temu, da ne prejme izročiteljevega premoženja. Pomembna posledica je, da če je zakonec sodeloval pri izročilni pogodbi nima pravice zahtevati nujnega deleža iz izročenega premoženja. Tako je njegova pravica do nujnega deleža okrnjena, saj nujni delež lahko zahteva le iz premoženja, ki ni bil zajet z izročilno pogodbo. Upoštevanje zakonca pri izročilni pogodbi ima enake pravne posledice, kot strinjanje potomcev.

V primeru, da zakonec ni upoštevan pri izročilni pogodbi, pa to ne povzroči neveljavnost pogodbe same, kot je to v primeru nesoglasja katerega od potomcev. Pogodba ostane v veljavi, zakonec pa ima možnost, če uveljavlja svojo pravico do nujnega deleža, da se vrednost premoženja izročenega potomcem upošteva pri ugotavljanju obračunske vrednosti zapuščine in zakončevega nujnega deleža.

Izročiteljevi dolgovi

Potomci, med katere je izročitelj razdelil svoje premoženje, niso odgovorni za njegove dolgove, če ni bilo v izročilni pogodbi določeno kaj drugega. Izročiteljevi upniki lahko izpodbijajo izročilno pogodbo ob pogojih, ki veljajo za izpodbijanje neodplačnih razpolaganj.

Če bi izročitelj želel prenesti dolgove na potomce, morajo biti dolgovi in druge obveznosti v pogodbi določene ali vsaj določljive. Za veljaven prevzem dolgov, pa je potrebno imeti privolitev upnikov. Do privolitve upnikov, ima v izročilni pogodbi vsebovano določilo o prevzemu dolga, učinek pogodbe o prevzemu izpolnitve.

Jamčenje

Obveznost jamčenja, ki nastane po delitvi med sodediči, nastane tudi med potomci po izročitvi in razdelitvi premoženja, katero jim je izročil in razdelil njihov prednik oziroma posvojitelj.

Če tega pravila ne bi bilo, bi izročitelj odgovarjal prevzemnikom neodplačno pridobljenega premoženja, po pravilih, ki določajo odgovornost darovalca za pravne in stvarne napake podarjene stvari. OZ pravi, da če ima podarjena stvar napake ali nevarne lastnosti, zaradi katerih nastane škoda obdarjencu, darovalec odgovarja za škodo, če je za napako oziroma za nevarno lastnost vedel ali bi bil moral vedeti in ni opozoril obdarjenca. V primeru, da se izročilno pogodbo presoja kot odplačno pogodbo, pa izročitelj odgovarja za stvarne in pravne napake kot prodajalec. Vendar pa je OZ za izročilno pogodbo predpisal medsebojno jamčenje oseb, ki so deležne izročiteljevega premoženja, zaradi česar izročitelj ne odgovarja za izročeno premoženje. Če vse premoženje prevzame ena oseba, mu niti izročitelj niti kdo drug ne jamči za napake izročenega premoženja. Če pa je prevzemnikov več, drug drugemu jamčijo za pravne napake, za skrite stvarne napake in za obstoj ter izterljivost prenesenih terjatev.

Preklic izročitve

Izročitelj lahko prekliče pogodbo zaradi hude nehvaležnosti, če se po njeni sklenitvi potomec proti njemu ali njegovemu bližnjemu obnaša tako, da bi bilo po temeljnih moralnih načelih nepravično, da bi ta prejeto obdržal. Enako pravico ima izročitelj, če potomec ne daje njemu ali komu drugemu preživnine, ki je bila dogovorjena s pogodbo o izročitvi in razdelitvi, in če ne poravna izročiteljevih dolgov, katerih poravnava mu je bila v tej pogodbi naložena. V drugih primerih neizpolnitve bremen, prevzetih z izročilno pogodbo, odloči sodišče, upoštevajoč pomembnost bremen za izročitelja in druge okoliščine primera, ali ima izročitelj pravico zahtevati vrnitev danega premoženja ali pa ima samo pravico zahtevati prisilno izpolnitev bremen.

Pri preklicu zaradi hude nehvaležnosti ima izročitelj pravico do odstopa od pogodbe. Izročilno pogodbo lahko izročitelj z enostransko izjavo volje razveže. Razlog za preklic pogodbe je neizpolnitev moralne obveznosti, ki izhaja iz izročilne pogodbe. Kršitev te obveznosti bo moral izročitelj dokazati in odstop sodno uveljavljati. Temeljna moralna načela potomcu nalagajo, da mora biti izročitelju hvaležen za neodplačno izročeno premoženje. Vendar kakšna manjša žalitev, nespoštovanje drugih dogovorov, ki niso povezani z izročilno pogodbo in vlaganje tožb proti izročitelju ne pomenijo velike nehvaležnosti. Ravnanje prevzemnika mora biti proti izročitelju, tako zavržno, da ga lahko označimo kot huda nehvaležnost. Huda nehvaležnost je podana, če se prevzemnik proti izročitelju obnaša tako, da bi bilo po temeljnih moralnih načelih nepravično, da bi prejeto darilo obdržal. Vsebino pravnega standarda hude nehvaležnosti napolni sodišče v vsakem konkretnem primeru.

Izročitelj lahko prekliče izročilno pogodbo, če potomec ne dovoli pravice do užitka vsega ali dela izročenega premoženja, če potomec kljub obljubi dosmrtne rente le-te ne izplačuje, če potomec kljub obljubi dosmrtnega preživljanja le-tega ne nudi, če potomec obljubi kakšno drugo nadomestilo (drugo nadomestilo je lahko prevzem izročiteljevega dolga), a ga kasneje ne zagotovi.

Pravice potomca, posvojenca ali potomca posvojenca po preklicu izročitve

Potomec, ki je moral vrniti izročitelju to, kar je prejel z izročilno pogodbo, lahko zahteva svoj nujni delež po izročiteljevi smrti, če ni razdedinjen, ali dedno nevreden, da bi dedoval po izročitelju, ali če se ni odpovedal dediščini. Pri izračunavanju njegovega nujnega deleža se štejejo tisti deli premoženja, ki jih je zapustnik za življenja izročil in razdelil med druge svoje potomce, za darila.

Pravica potomca, ki je zaradi preklica izročilne pogodbe vrnil izročeno premoženje, je enaka kot pravica izročiteljevega zakonca, ki se ni strinjal z izročilno pogodbo. Pravico do nujnega deleža nima izročiteljev bolj oddaljeni potomec, kot je na primer vnuk, ki ima še živega očeta, izročiteljevega sina.

Na kratko sem vam želel predstaviti bistvo izročilne pogodbe. Na koncu pa naj še enkrat poudarim, da mora biti izročilna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa in s kakršnimkoli drugačnim sklepanjem izročilna pogodba ne dosega svojega namena. Upam, da se v statistiki iskanja obrazcev pogodb ne bo več pojavila izročilna pogodba ali pa se bo pojavila v zelo zmanjšanem številu.

univ. dipl. prav. Gregor Verbajs

Davek na dediščino in darila

Na internetni strani imam že objavljen članek z naslovom Koliko boste plačali davka pri prometu z nepremičnino. V članku nisem obravnaval darila in dediščino, ampak samo promet nepremičnin, kjer je davek 2% in kapitalski dobiček, ki je 20%. Sedaj pa vam bom predstavil, koliko boste plačali davka, če se nepremičnina ali premičnina vam podari.

Zakon o davku na dediščine in darila

Področje davka na dediščino in darila ureja zakon o davku na dediščine in darila (v nadaljevanju ZDDD, Uradni list RS št. 117/2006).

Za premoženje po ZDDD se štejejo:

-          nepremičnine,

-          premičnine (tudi vrednostni papirji in denar),

-          premoženjske in druge stvarne pravice.

Ne glede na določbe ZDDD darilo ali dediščina, ki zajema le premičnine, ni predmet obdavčitve, če je skupna vrednost premičnin nižja od 5.000 EUR.

Zavezanec za plačilo davka je fizična ali pravna oseba zasebnega prava, ki prejme premoženje na podlagi dedovanja ali darovanja. Davčni zavezanec je tudi fizična oseba, ki prejme premoženje na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju oziroma na podlagi darilne pogodbe za primer smrti. Nastanek davčne obveznosti nastane na dan podpisa pogodbe, če ni pogodbe pa na datum dejanskega sprejema darila.

Osnova za davek je vrednost podedovanega ali v dar prejetega premoženja v času nastanka davčne obveznosti po odbitku dolgov, stroškov in bremen, ki odpadejo na premoženje, od katerega se plačuje ta davek. Pri nepremičninah se kot vrednost šteje 80% posplošene tržne vrednosti, ugotovljene po zakonu, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin, kakor je določena nepremičnina v registru nepremičnin na dan nastanka davčne obveznosti. Pri premičninah, razen pri denarju, je vrednost iz prvega odstavka tega člena tržna vrednost tega premoženja. Pri premičninah se šteje tržna vrednost znižana za 5.000 eurov. Če je davčni zavezanec v obdobju dvanajstih mesecev od istega darovalca prejel več daril, se za ugotavljanje davčne osnove vrednosti prejetih daril seštevajo. Rok dvanajstih mesecev začne teči z dnem sprejema prvega darila.

Davčne stopnje so različne glede na dedne rodove in druge obdarjence, ki ne spadajo v dedni red. Vendar morate biti previdni, ko sestavljate pogodbo, saj je pametno premisliti kakšno pogodbo boste v konkretnem primeru sestavili. Lahko se vam zgodi, da bo pogodba ugodna, ker ne bo potrebno nobeni strani nič plačati, dokler ne boste prišli na davčno upravo, kjer vas bo presenetila višina davka. Davčna stopnja se razteza od 5% in vse tja do 39%.

Spodaj vam prilagam povezavo do zakona iz katerega je razvidno kakšen je davek za določeno sorodstveno razmerje in v ostalih primerih.

8. člen ZDDD. Obrazec za napoved davka od prejetega darila dobite na naši speletni strani v zavihku Obrazci.

Davka je oproščeno darilo ali dediščina, ki jo prejme:

-          dedič prvega dednega reda oziroma obdarjenec ki je izenačen z dedičem prvega dednega reda,

-          pravna oseba zasebnega prava, ustanovljena na podlagi zakona za opravljanje verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialno-varstvene, izobraževalne, raziskovalne ali kulturne  dejavnosti ali za opravljanje dejavnosti zaščite in reševanja, vendar le, če gre za darilo oziroma dediščino, ki je namenjena opravljanju take dejavnosti pravne osebe,

-          z zavezanci iz 1. alineje so izenačeni zet, snaha, pastorek in dedič ali obdarjenec, ki je živel z zapustnikom ali darovalcem v registrirani istospolni partnerski skupnosti,

-          davek se ne plača od podedovanega ali podarjenega začasnega ali dosmrtnega užitka nepremičnine,

-          oprostitve, ki se nanašajo na kmetijska zemljišča in jih zakon podrobno določa.

Obdarjenec mora dati napoved za odmero davka v roku 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčni upravi, kjer je vpisan v davčni register, če gre za nepremičnino pa pri davčni upravi, kjer nepremičnina leži. Davčni organ izda odločbo v 30 dneh po prejemu napovedi. V preprostih zadevah izda odločbo z odtisom žiga na pogodbi. Obveznost plačila davka je v 30 dneh po prejemu odločbe.

Koliko boste plačali davka pri prometu (prodaji) nepremičnine?

Davki so nekaj, kar nihče ne mara, vendar brez njih država ne more delovati. Vprašanje, koliko davka bo treba plačati, se pojavlja tako pri dohodnini, pri prodaji nepremičnine, pri podaritvi nepremičnine, pri prodaji

delnic in tako dalje. V članku bom predstavil, koliko boste plačali davka pri prometu (prodajna, darilna pogodba,…) z  nepremičnino ter vam predstavil pod kakšnimi pogoji ste lahko oproščeni plačila davka.

Področje urejata dva zakona in sicer Zakon o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2) in Zakon o dohodnini (v nadaljevanju ZDoh-2). ZDPN-2 ureja davek pri prometu nepremičnin, ZDoh-2 pa ureja davek na dobiček iz kapitala.

1. Zakon o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)

Po ZDPN-2 se davek plačuje na promet nepremičnin, kar je vsak odplačen prenos lastninske pravice na nepremičnini, in prav tako od odplačne ustanovitve, prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Za prenos nepremičnine se šteje tudi:

-      zamenjava ene nepremičnine za drugo nepremičnino (npr. menjalna pogodba);

-      finančni najem nepremičnine;

-      prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja;

-      prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oziroma solastninske pravice, kot posledice povečanja vrednosti nepremičnine, v skladu z zakonom, ki ureja stvarnopravna razmerja (npr. pogodba o priznanju lastninske pravice, če se poveča hiša ali kaj dogradi zraven);

-      prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega (npr. pogodba o razdružitvi solastnine);

-      za promet nepremičnin se šteje tudi pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je nastala na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla, ki je bil podlaga za dobroverno lastniško posest, davek še ni bil plačan (npr. pogodba o priposestvovanju).

Izjemo od obveznosti plačila davka ob prenosu lastninske pravice na nepremični oziroma ob sklenitvi pogodbe predstavlja prenos lastninske pravice od pravne osebe na novo pravo ali fizično osebo. Pogoj pa je, da ima pogodba sestavine računa, torej navedeno vrednost nepremičnine, višino DDV in prodajno ceno skupaj z DDV. Tukaj se obračuna DDV in zato ni potrebno v času sklepanja pogodbe plačati davek, ampak se ga poravna, ko prodajalec plača DDV.

Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine. Pri zamenjavi nepremičnine je davčni zavezanec vsak udeleženec v zamenjavi za vrednost nepremičnine, ki jo odtuji. Če obstaja solastnina in se prodajajo idealni deleži na solastnini je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej. Davčni zavezanec je praviloma tisti, ki nepremičnino odsvaja, izjema je pri pridobitvi lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer je davčni zavezanec priposestvovalec.

Obveznost plačila davka nastane, ko je pogodba sklenjena. Po Obligacijskem zakoniku mora biti nepremičninska pogodba sklenjena pisno, kar pomeni da je sklenjena, ko jo podpišejo vse pogodbene stranke. Bodite previdni, da ne zamudite rokov, kajti zakon zavezuje davčnega zavezanca, da mora vložiti napoved za odmero davka v roku 15 dni po nastanku davčne obveznosti, to pa v praksi pomeni v roku 15 dneh po podpisu pogodbe. Davčni organ vam po vložitvi napovedi v roku 30 dneh izda odločbo o odmeri davka, na podlagi katere morate v nadaljnjih 30 dneh plačati davek. Če ne oddate napoved za odmero davka v roku 15 dneh po sklenitvi pogodbe, ste v prekršku in lahko vas davčni organ kaznuje z globo v višini od 100 do 1200 EUR (velja za fizične osebe).

Davčna osnova, od katere se odmeri in plača davek, je prodajna cena nepremičnin. Predlagam vam, da ne pišete v pogodbo prenizkih cen nepremičnin, kajti lahko ta nižji znesek sedaj zelo drago plačate v prihodnosti, pri dohodku iz kapitala, kar bom razložil pozneje. Že sam ZDPN-2 določa, da če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje

nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti nepremičnine. Vedno lahko s cenitvijo nepremičnine dokažete, da je vrednost nižja od posplošene tržne vrednosti. Seveda boste cenilca plačali sami, kar pa vas ne prišlo poceni, zato velja dober premislek, kakšno ceno boste dali. Svetujem vam posvet s pravnikom.

Davek se plačuje po stopnji  2% od davčne osnove oziroma od prodajne cene nepremičnine.

Oproščeni plačila davka so:

-      prenosi nepremičnin na diplomatska in konzularna predstavništva, akreditirana v Republiki Sloveniji, če velja vzajemnost, in na mednarodne organizacije, če to določajo mednarodne pogodbe, ki obvezujejo Republiko Slovenijo;

-      prenosi nepremičnin iz naslova razlastitev ali drugih zakonskih ukrepov oziroma na podlagi prodajne pogodbe, ki je bila sklenjena namesto razlastitve;

-      prenosi nepremičnin, ki imajo status kulturnega spomenika, pod pogojem, da je kulturni spomenik dostopen za javnost ali da je namenjen izvajanju kulturne dejavnosti, o čemer lastnik sklene z ministrstvom, pristojnim za kulturo, sporazum z neomejenim trajanjem;

-      prenosi zemljišč v okviru komasacij v skladu s predpisi o urejanju prostora in prenosa kmetijskih zemljišč v okviru drugih agrarnih operacij v skladu s predpisi o kmetijskih zemljiščih (v poštev pride pri kmetijskih zemljiščih);

-      prenosi nepremičnin v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev v skladu z zakoni;

-      prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze (v praksi zelo uporabna alineja, glede urejanja premoženjskih razmerij med zakoncema ali zunajzakonskima partnerjema ali registrirane istospolne partnerske zveze);

-      prenosi nepremičnin pri razdrtju pogodbe o prenosu nepremičnine;

-      prenosi nepremičnin pri razdelitvi premoženja – nepremičnin med družbenike ali delničarje v postopkih likvidacije družbe;

-      prenosi nepremičnin v okviru materialnih statusnih preoblikovanj, kot jih ureja zakon o gospodarskih družbah;

-      prenosi nepremičnin kot stvarnega vložka ob ustanovitvi ali dokapitalizaciji pravne osebe.

Ko boste plačali davek, vam bo davčna uprava na pogodbo odtisnila žig, da je davek plačan. Brez dokaza, da je plačan davek na promet nepremičnin, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini. Brez overjene pogodbe pa se ne morete vpisati, kot lastnik v zemljiško knjigo. V praksi vas bo, če davčnih žigov na pogodbi ne bo, notar opozoril, da morate najprej nesti pogodbo na davčno upravo. Notar je namreč na podlagi Zakona o zemljiški knjigi zavezan, da mora preverjati plačilo davka ter ne sme overiti pogodbo, če ni dokazila o plačilu davka.

2. Zakon o dohodnini

Dobiček iz kapitala je dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala. Davčna osnova od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi . Plastično si to lahko predstavljate na naslednjem primeru.

Kupite nepremičnino za 100.000 EUR, nato pa jo čez eno leto prodate za 120.000 EUR. Zakon predvideva, da ste ustvarili 20.000 EUR dobička in se zato ta dobiček obdavči po drugačni davčni stopnji, kot sam promet nepremičnine. Davčna stopnja je 20%, nato pa se za vsakih pet let niža za 5%, tako da boste nepremičnino

prodali po 20 letih, ne boste plačali davka na dobiček. V konkretnem primeru prodaje nepremičnine čez eno leto po nakupu boste plačali 2% davek za promet nepremičnine na prodajno ceno v višini 2.400 EUR in 20% davek na dobiček iz kapitala v višini 4.000 EUR, se pravi skupaj 6.400 EUR. Upam, da pridružujete mojemu mnenju, da je znesek za plačilo davka zelo velik.

Povedali smo, da je dobiček iz kapitala dobiček, dosežen z odsvojitvijo kapitala, nismo pa povedali, kaj je kapital. Za kapital se po ZDoh-2 šteje:

-      nepremičnina, ne glede na to, ali je bila odsvojena v spremenjenem ali nespremenjenem stanju;

-      vrednostni papirji in deleži v gospodarskih družbah, zadrugah in drugih oblikah organiziranja in;

-      investicijski kuponi.

V tem članku se bom osredotočil le na nepremičnine. Takoj pa vam bom naštel neobdavčljive odsvojitve kapitala. Za odsvojitev kapitala po tem zakonu se ne šteje:

-      prenos kapitala preminule osebe na dediča, volilojemnika ali osebo, ki ju nadomesti po predpisih o dedovanju, ali na drugo osebo, ki uveljavlja kakšno pravico iz zapuščine, zaradi smrti fizične osebe;

-      odsvojitev nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali po darilni pogodbi za primer smrti;

-      prenos nepremičnin iz naslova razlastitev, po predpisih, ki urejajo to področje;

-      prenos kapitala posojilojemalcu ali zastavnemu upniku v primeru ustanovitve zastavne pravice na kapitalu, in prenos nazaj posojilodajalcu oziroma zastavitelju, razen prenosa nazaj v primeru, ko se posojeni kapital proda in vrne novo kupljeni kapital;

Navedel sem že da je davčna stopnja 20 % od davčne osnove in se vsakih pet let zniža za 5%, tako, da po 20 letih ne plačate davek na dobiček iz kapitala. Poleg zgoraj navedenih izjem ste oproščeni plačila davka tudi pri odsvojitvi stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem, v katerem ste kot zavezanec imeli prijavljeno stalno prebivališče in ga imeli v lasti ter tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo. Če ste kot zavezanec stanovanje ali stanovanjsko hišo uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti ali ga oddajali v najem, se za odsvojitev kapitala ne šteje odsvojitev tistega dela stanovanja ali stanovanjske hiše, ki ste ga kot zavezanec uporabljali v zvezi z opravljanjem dejavnosti (pod pogojem, da je stanovanje ali stanovanjska hiša oziroma njun del v poslovnih knjigah prikazano kot sredstvo za potrebe dejavnosti) ali ga je oddajali v najem. Pametno je, da takoj, ko kupite nepremičnino, prijavite tudi stalno prebivališče. V tem primeru boste lahko čez tri leta prodali nepremičnino po višji ceni brez davka na dobiček iz kapitala.

Oproščeni plačila davka boste tudi v primeru, da ste imeli stroške v višini davčne osnove oziroma razlike med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Zakon kot stroške, ki jih lahko uveljavljate predvideva:

-      vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;

-      znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;

-      stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; stroški cenitve se priznajo v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;

-      normirani stroški, povezani s pridobitvijo kapitala, v višini 1% od nabavne vrednosti kapitala.

Ne glede na določbe ZDoh -1 se dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje.

Upam, da sem vam predstavil okvirno sliko obdavčitve in plačila davka pri prometu z nepremičninami. Na vsa dodatna vprašanja vam z veseljem svetujem.

Pogodba o dosmrtnem preživljanju

Pogodbo o dosmrtnem preživljanju ureja Obligacijski zakonik.

S pogodbo o dosmrtnem preživljanju se pogodbenik (preživljalec) zaveže, da bo preživljal drugega pogodbenika ali koga drugega (preživljanca), drugi pogodbenik pa izjavi, da mu zapušča vse premoženje ali del premoženja, ki obsega nepremičnine in premičnine, ki so namenjene za rabo in uživanje nepremičnin, s tem, da je njihova izročitev odložena do izročiteljeve smrti.

Ta pogodba lahko obsega tudi druge premičnine preživljanca, ki pa morajo biti v pogodbi navedene.

Za pogodbe o dosmrtnem preživljanju se štejejo tudi pogodbe, s katerimi se proti obljubi dediščine dogovori skupnost življenja ali skupnost premoženja, ali da bo en pogodbenik skrbel za drugega in ga varoval, mu obdeloval posestvo in po njegovi smrti oskrbel pogreb, ali kaj drugega v istem namenu.

Pogodba o dosmrtnem preživljanju mora biti sestavljena v obliki notarskega zapisa.

Preživljanec se lahko v korist preživljalca odpove razpolaganju s premoženjem, ki je predmet pogodbe o dosmrtnem preživljanju.

Preživljalec po preživljančevi smrti ni odgovoren za njegove dolgove, pač pa se lahko določi v pogodbi, da bo o-n odgovoren za njegove obstoječe dolgove določenim upnikom.

Pogodbeni stranki lahko sporazumno razvežeta pogodbo o dosmrtnem preživljanju:

tudi potem, ko sta jo že začeli izpolnjevati.

Vsaka stranka zahteva od sodišča, da se pogodba razveže:

če živita po pogodbi o dosmrtnem preživljanju pogodbenika skupaj, pa se njuno razmerje tako omaje, da postane skupno življenje neznosno

če druga stranka ne izpolnjuje svojih obveznosti

Če se po sklenitvi pogodbe razmere tako spremenijo, da postane izpolnitev pogodbe znatno otežena (rebus sic stantibus), uredi sodišče na zahtevo ene ali druge stranke znova njuno razmerje ali pa ga razveže, upoštevajoč vse okoliščine.

Sodišče lahko spremeni preživljančevo pravico v dosmrtno denarno rento, če to ustreza eni in drugi stranki.

Prenehanje pogodbe:

če umre preživljalec, preidejo njegove obveznosti na njegovega zakonca in na tiste potomce, posvojence ali njihove potomce, ki so poklicani k dedovanju, če ti v to privolijo;

če ti ne privolijo v nadaljevanje pogodbe o dosmrtnem preživljanju, se pogodba razveže in nimajo pravice zahtevati odškodnine za prejšnje preživljanje;

če zakonec, potomci, posvojenci ali potomci posvojenca ne morejo prevzeti pogodbenih obveznosti, imajo pravico zahtevati odškodnino od preživljanca.

Sodišče določi to odškodnino po prostem preudarku, upoštevajoč pri tem premoženjske razmere preživljanca in tistih, ki so bili upravičeni do nadaljevanja pogodbe o dosmrtnem preživljanju.

Pogodba o preužitku

Pogodba o preužitku je urejena v VII. poglavju Obligacijskega zakonika. S pogodbo o preužitku se ena stranka (preužitkar - preživljanec) zavezuje, da bo na drugo stranko (prevzemnika – preživljalec) prenesla lastninsko pravico na vsem ali delu premoženja, ki ga ima v lasti v trenutku sklenitve pogodbe, prevzemnik pa se zavezuje, da bo preužitkarju ali komu drugemu do njegove smrti periodično nudil določene dajatve in storitve.

Katere so glavne značilnosti pogodbe?

Premoženje preide ob sklenitvi pogodbe oz. z vpisom v zemljiško knjigo; preužitkarjeve pravice so varovane z vpisom stvarnega bremena v zemljiško knjigo; prevzemnik se preužitkarju zaveže nuditi določene dajatve in storitve do smrti slednjega; preužitkar razpolaga s svojim trenutnim premoženjem; pogodba mora biti sestavljena v obliki notarskega zapisa, sicer je nična.

Predmet pogodbe

Predmet pogodbe so prvenstveno nepremičnine, lahko pa tudi premičnine, ki so potrebne za rabo in uživanje teh nepremičnin in pa premoženjske pravice.

Prevzemnik pridobi lastninsko pravico na premoženju preužitkarja takoj s sklenitvijo pogodbe pri premičninah in premoženjskih pravicah oziroma z vpisom v zemljiško knjigo pri nepremičninah. Pogodba o preužitku, glede same pridobitve premoženja, torej nudi takojšnjo pravno varnost prevzemniku - preživljavcu. Zato mora biti, v nasprotju s pogodbo o dosmrtnem preživljanju, kjer je potrebno zavarovati prevzemnikovo - preživljavčevo pravico do pridobitve premoženja, pri pogodbi o preužitku zavarovana pravica preužitkarja - preživljanca do preživljanja. To preužitkar zavaruje z vpisom stvarnega bremena v zemljiško knjigo, ki učinkuje proti vsem morebitnim novim pridobiteljem njegovega premoženja.

Stranke pogodbe

Tako kot pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju so tudi pri tej vrsti pogodbe stranke pogodbe lahko tako fizične kot tudi pravne osebe, pri čemer pa na strani preužitkarja - preživljanca lahko nastopajo le fizične osebe. Pogodbo je mogoče skleniti tudi v korist več preužitkarjev - preživljancev, pri čemer gre v primeru, da na strani preužitkarjev - preživljancev nastopata zakonca, ob smrti enega od njiju, celotna renta drugemu še živečemu zakoncu. Navadno je pogodba o preužitku sklenjena med preužitkarjem - preživljancem in prevzemnikom - preživljavcem, vendar pa jo je možno skleniti tudi v korist tretjega, kar pomeni, da mora prevzemnik - preživljavec preživljati nekoga tretjega (upravičenca - preživljanca), ki mu dejansko ni prepustil premoženja.

Za sklenitev pogodbe o preužitku, kakor tudi pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju, za pogodbene stranke ni pogoj sorodstveno razmerje. Prav tako tudi ni potrebno soglasje potomcev oz. zakonca preživljanca. Tudi pri tej pogodbi je namreč bistvo v odplačnosti.

Možni načini za prenehanje pogodbe

Pogodba o preužitku ima glede prenehanja podobne določbe, kot pogodba o dosmrtnem preživljanju:

s sporazumom med pogodbenikoma, ki pa mora določiti vse medsebojne pravice in obveznosti po razvezi pogodbe;

na zahtevo enega izmed sopogodbenikov, če drugi ne izpolnjuje svojih obveznosti; s smrtjo prevzemnika, če njegovi dediči ne izpolnjujejo svojih obveznosti.

Smrt prevzemnika, kot razlog prenehanja, pomeni bistveno razliko med pogodbo o dosmrtnem preživljanju in pogodbo o preužitku. Pri slednji prevzemnikovi dediči namreč dedujejo tudi premoženje, ki ga je prevzemnik že

pridobil od preužitkarja, zato so dolžni izpolnjevati svoje obveznosti. V kolikor jih ne, ima preužitkar pravico zahtevati, da se pogodba razveže.

 

V kolikor eden izmed sopogodbenikov ne izpolnjuje svojih obveznosti, lahko drugi pogodbenik zahteva povrnitev škode, ki mu je zaradi tega nastala, pri čemer pa ni nujno, da pride do razveze pogodbe.

V kolikor je predmet pogodbe o dosmrtnem preživljanju zaščitena kmetija, je potrebno upoštevati tudi določbe Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev .