1

Temat opracowania:

Orzeczenie techniczne o stanie budynków przy

ul. Piotrkowskiej 54 / Narutowicza 1 w Łodzi

wraz z zaleceniami dotyczącymi rewitalizacji.

Adres obiektu:

Łódź, ul. Piotrkowska 54/Narutowicza 1

Inwestor:

Administracja Nieruchomościami Łódź-Śródmieście

Centrum I

Łódź, ul. Piotrkowska 86

Autorzy opracowania:

mgr inż. Halina Kierska-Furmańczyk

upr. proj. 21/75, rzecz. bud. nr wpisu 32/09/R/C

dr inż. Sędzimierz Furmańczyk

rzecz. woj. w specj. konstr.-bud. wpis 189/96

upr. proj. 619/73

Łódź, kwiecień 2011

PB

P R O J E K T Y B U D O W L A N E

Halina Furmańczyk - tel. 505 644 766

90 -571 Łódź, ul. Curie-Skłodowskiej 30

NIP 725 113 89 46 Regon 470863659

2

Spis treści 1 Dane ogólne ......................................................................................................... 4

1.1 Przedmiot opracowania .............................................................................................. 4

1.2 Podstawa opracowania i wykorzystane materiały ...................................................... 4

1.3 Zakres i cel opracowania ............................................................................................ 4

2 Opis obiektu ........................................................................................................ 4

2.1 Dane ogólne ................................................................................................................ 4

2.2 Ogólna charakterystyka budynków ............................................................................ 6

Budynek A -frontowy Piotrkowska 54 ........................................................................... 6

Budynek B - ul. Narutowicza 1 ............................................................................ 7

Budynek C – prawa oficyna Piotrkowska 54 ....................................................... 8

3 Budynek A - frontowy ul. Piotrkowska 54 ....................................................... 8

3.1 Opis konstrukcji budynku ........................................................................................... 8

3.2 Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 10

3.3 Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 11

3.3.1 Ściany budynku .................................................................................................... 11

3.3.2 Stropy .................................................................................................................... 11

3.3.3 Dach – pokrycie, obróbki, więźba dachowa ......................................................... 11

3.3.4 Klatki schodowe ................................................................................................... 11

3.3.5 Balkon ................................................................................................................... 12

3.3.6 Piwnice ................................................................................................................. 12

3.3.7 Elementy wykończenia budynku .......................................................................... 12

4 Budynek B - Narutowicza 1 - front i lewa oficyna ......................................... 13

4.1 Opis konstrukcji budynku ......................................................................................... 13

4.2 Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 16

4.3 Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 16

4.3.1 Ściany nośne: ........................................................................................................ 16

4.3.2 Ściany działowe .................................................................................................... 17

4.3.3 Stropy .................................................................................................................... 17

4.3.4 Dach ...................................................................................................................... 17

4.3.5 Klatki schodowe ................................................................................................... 17

4.3.6 Piwnice ................................................................................................................. 18

4.3.7 Elementy wykończeniowe .................................................................................... 18

4.3.8 Instalacje ............................................................................................................... 19

5 Budynek C - prawa oficyna Piotrkowska 54 .................................................. 19

5.1 Opis konstrukcji budynku ......................................................................................... 19

5.2 Układ funkcjonalny budynku ................................................................................... 20

5.3 Ocena stanu technicznego ........................................................................................ 20

6 Wnioski i zalecenia ........................................................................................... 21

6.1 Budynek A ................................................................................................................ 21

6.2 Budynek B ................................................................................................................ 23

6.3 Budynek C ................................................................................................................ 27

3

ZAŁĄCZNIKI:

1. Obliczenia sprawdzające wybranych elementów konstrukcji

2. Przegląd mieszkań, poddaszy i piwnic

3. Wskazania dotyczące rewitalizacji

4. Dokumentacja fotograficzna

5. Rysunki

4

Orzeczenie techniczne

1 Dane ogólne

1.1 Przedmiot opracowania

Przedmiotem opracowania jest orzeczenie techniczne o stanie budynków mieszkalnych na

posesji w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej 54/Narutowicza 1

1.2 Podstawa opracowania i wykorzystane materiały

Umowa nr 37/a z dnia 23.03.2011r, zawarta pomiędzy Administracją Nieruchomościami

Łódź Śródmieście Centrum I, Łódź, ul. Piotrkowska 86 a firmą „Projekty Budowlane”

Halina Furmańczyk, Łódź, ul. Skłodowskiej-Curie 30.

Dokumentacja dostarczona przez Administrację Nieruchomościami Łódź- Śródmieście

Centrum I.:

1. P.T. budowlany zabezpieczenia wschodniej ściany budynku przy

ul. Narutowicza 1 – lipiec 1990r, autor T. Marcjanek

2. Orzeczenie o stanie technicznym z analizą opłacalności remontu budynków na terenie

posesji przy ul. Narutowicza 1/Piotrkowskiej 54 w Łodzi – lipiec 1997, autor G.

Wywiał

3. Projekt wymiany stropów nad parterem, I i II piętrem w pionie mieszkań nr 3 i nr 9

(pion pomieszczeń przy II klatce schodowej) w budynku mieszkalnym przy ul.

Narutowicza 1/Piotrkowska 54 w Łodzi – styczeń 1998, autor G. Wywiał.

4. Aktualizacja orzeczenia o stanie technicznym budynków znajdujących się na terenie

połączonych posesji przy ul. Narutowicza 1/Piotrkowskiej54 w Łodzi – kwiecień

2002, autor G. Wywiał

1.3 Zakres i cel opracowania

Zakresem opracowania objęto budynki mieszkalne na posesji przy

ul. Piotrkowskiej 54/Narutowicza 1. Opracowanie ma na celu określenie stanu technicznego

budynków pod kątem ich rewitalizacji.

2 Opis obiektu

2.1 Dane ogólne

Narożna, wąska działka przy ul. Piotrkowskiej 54/ Narutowicza 1 zabudowana jest

budynkami wzdłuż granic działki. Kamienica narożna przy ul. Piotrkowskiej 54 wzniesiona

została w roku 1876 dla Franciszka Fischera wg projektu słynnego łódzkiego architekta

5

Hilarego Majewskiego. W 1889 roku wzdłuż ulicy Dzielnej (obecnie Narutowicza)

dobudowany został trzykondygnacyjny tzw. ”pałac miejski” wg projektu inż. arch. Edwarda

Kreutzburga. Oba budynki znajdowały się w zabudowie zwartej w pierzei ulicy

Piotrkowskiej i Narutowicza. W 1895 roku przebudowano pomieszczenia na parterze

budynku przy ul. Piotrkowskiej i dobudowano trzykondygnacyjny magazyn wzdłuż

południowej granicy działki. Na działce znajdują się jeszcze parterowe budynki gospodarcze

pomiędzy lewą oficyną Narutowicza 1 i prawą oficyną Piotrkowskiej 54. W latach 70-tych

ubiegłego wieku w związku z planowanym poszerzeniem ulicy wyburzono budynki

sąsiadujące z pałacem znajdujące się wzdłuż Narutowicza. Budynki przy ul. Piotrkowskiej

54/Narutowicza 1 były przeznaczone do rozbiórki w 1991 roku. Prace rozbiórkowe

wstrzymano w związku z toczącym się postępowaniem o wpis do rejestru zabytków. W

październiku 1993 do rejestru zabytków pod nr A/341 został wpisany budynek przy ul.

Piotrkowskiej 54, a w listopadzie pod nr A/340 pałac miejski położony przy

ul. Narutowicza 1. W uzasadnieniu decyzji o wpisania budynków do rejestru zabytków

napisano miedzy innymi:

Budynek Piotrkowska 54 – „ Obiekt jest jednym z niewielu w Polsce przykładów wczesnego,

o płaszczyznowej, graficznej dekoracji, neorenesansu w architekturze XIX wieku z okresu

rozwoju wielkoprzemysłowego miasta”

Budynek Narutowicza 1 – „ pałac miejski przy ul. Narutowicza 1 (d. Dzielna 1) jest

charakterystycznym przykładem rezydencji wielkomiejskiej z fasadą ustawioną w zabudowie

zwartej w pierzei ulicy. (….). Pałac posiada niezwykle ciekawie zakomponowana,

neobarokowa fasadę z zachowaną oryginalną stolarka ( w tym unikalna drewniana witryna

sklepowa z obudową na parterze), bogato dekorowaną, reprezentacyjną klatkę schodową (

neobarokowe sztukaterie i unikalna polichromia w typie iluzjonistyczno-architektonicznym)

oraz zachowany w kilku pomieszczeniach bogaty wystrój sztukatorski.”

Ze względu na przewidywaną wcześniej rozbiórkę, a później planowany remont

wykwaterowano część lokatorów i najemców lokali użytkowych. Obecnie nadal jest

zamieszkanych pięć lokali oraz wynajmowane są lokale użytkowe z wejściem od strony ulic

Piotrkowskiej i Narutowicza.

6

2.2 Ogólna charakterystyka budynków

Budynek A -frontowy Piotrkowska 54

Budynek w rzucie ma kształt zbliżony do litery U, jest dwupiętrowy, częściowo

podpiwniczony, z użytkowym poddaszem. Od strony północnej przylega do niego budynek

przy ul. Narutowicza 1, od strony południowej budynek przy ul. Piotrkowskiej 56.

Pow. zabudowy 473,10 m2

Kubatura budynku 7715 m3

Konstrukcja budynku tradycyjna, ściany nośne murowane z cegły, stropy drewniane,

nad piwnicą odcinkowe. W budynku znajdują się dwie klatki schodowe , oznaczone na

rysunkach jako A i B. Klatka główna B dostępna jest poprzez długą sień wejściową od strony

ulicy Piotrkowskiej, ma również wyjście na podwórze. Klatka A znajduje się pomiędzy

oficyną a prawym skrzydłem budynku frontowego i obsługuje również budynek oficyny.

7

Budynek B - ul. Narutowicza 1

Budynek został wybudowany w zwartej pierzei ulicy, pomiędzy istniejącymi budynkami bez

własnych ścian szczytowych. Od strony wschodniej przylega do niego czterokondygnacyjna

oficyna. W rzucie budynek ma kształt litery L.

Pow. zabudowy 620,0 m2

Kubatura budynku 10940 m3.

Konstrukcja budynku tradycyjna: ściany nośne murowane z cegły, stropy drewniane, nad

piwnicami ceglane odcinkowe na belkach stalowych, dach drewniany. W budynku są trzy

klatki schodowe, oznaczone literami C, D i E. Klatka C znajduje się przy bramie wjazdowej

na posesję, z wejściem od strony podwórza. Fragment budynku z prześwitem bramowym i

klatką schodową C był pierwotnie częścią budynku przy ul. Piotrkowskiej 54. W 1889 przy

budowie budynku Narutowicza 1, ta cześć budynku została przebudowana, wykonana została

loggia w poziomie II piętra i elewacja dostosowana do nowopowstającego „pałacu

miejskiego”. Główna klatka schodowa D znajduje się w środkowej części budynku, z

wejściem poprzez sień od strony ulicy Narutowicza. Klatka E jest usytuowana między

budynkiem oficyny a frontowym. Od strony budynku A znajduje się prześwit bramowy na

posesję, drugi prześwit w części wschodniej został zabudowany.

8

Budynek C – prawa oficyna Piotrkowska 54

Pow. zabudowy 106,90 m2

Kubatura budynku 1505 m3

Budynek jest jednotraktowy, dwupiętrowy, usytuowany wzdłuż południowej granicy działki.

Budynek jest częściowo podpiwniczony, przykryty jednospadowym stropodachem. Budynek

obsługuje klatka schodowa A wspólna z budynkiem frontowym.

3 Budynek A - frontowy ul. Piotrkowska 54

3.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny

Budynek frontowy jest dwutraktowy, o układzie konstrukcyjnym podłużnym, skrzydła

oficynowe jednotraktowe, również o podłużnym układzie ścian nośnych. W poziomie

parteru pomiędzy budynkiem frontowym i prawą oficyna wykonano podciąg z belek

stalowych oparty na ścianach budynku i słupie żeliwnym. W narożniku północnym od

strony ulicy w latach 60-tych XX wieku wykonano podcienia z pozostawieniem dużych

filarów ceglanych.

Fundamenty

Fundamenty wykonane są z muru ceglanego. Ławy fundamentowe nie posiadają izolacji: ani

poziomej ani pionowej. Zagłębienie fundamentów ok. 30-40cm od poziomu posadzki piwnic.

Szerokość ścian fundamentowych waha się od 60 do 90cm.

Ściany nadziemne

Ściany zewnętrzne i wewnętrzne nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie

wapiennej. Grubość ścian jest zróżnicowana. Ściany zewnętrzne:

- w poziomie parteru grubości 2,5 cegły

- w poziomie I i II piętra 2 cegieł

- w poziomie poddasza gub. 1-1,5 cegły

Ściany wewnętrzne grubości 1,5 – 2 cegły w poziomie parteru do grubości 1 cegły na

poddaszu

Nadproża – nad oknami i drzwiami nadproża ceglane typu Kleina i odcinkowe

Ścianki działowe

Ścianki działowe wykonane są jako murowane z cegły ceramicznej pełnej obustronnie

tynkowane grub. ½ cegły lub jako lekkie na szkielecie drewnianym obitym obustronnie

deskami i otynkowanym tynkiem wapiennym na trzcinie.

9

Stropy

Stropy międzypiętrowe drewniane, z wsuwanką i polepą. Belki drewniane mają wymiar

14(18) x 29 cm. Rozstaw osiowy belek 95- 110cm. Podłogi: parkiet grub. 2,5 cm na ślepej

podłodze grub. 3,6cm. Wsuwanka z desek grub. 3,2-2,5cm, na wsuwance polepa o grub. 8-

10cm. Od spodu podsufitka z desek i tynk wapienny na trzcinie. W prawym skrzydle

budynku frontowego w 1998 roku stropy drewniane w pionie przy klatce schodowej A

zostały wymienione na stropy typu ŁPS.

Strop poddasza – drewniany, z wsuwanką i polepą. Belki drewniane mają wymiar 23x26cm

w rozstawie co ok. 90-93 cm.

Nad piwnicą stropy odcinkowe, ceglane na belkach stalowych i w części frontowej sklepienie

ceglane oparte na ścianach murowanych o rozpiętości 2,0m. Stropy odcinkowe na belkach

stalowych I 220 lub szynach S30 w rozstawie 90-110cm.

Nad sienią wejściową sklepienie ceglane beczułkowe.

Dach

Dach drewniany dwuspadowy, pokryty papą na deskowaniu. Konstrukcja więźby dachowej

krokwiowo- płatwiowa. Krokwie o wymiarach 13x18cm oparte są na płatwiach pośrednich i

murłatach. Belki nośne stropu nad częścią mieszkalną od podwórza, maja wymiar 17 x22cm.

Słupki maja wymiary 14x17cm i opierają się na podwalinach 16x14cm. Płatwie maja wymiar

14-16x16cm, podparte są słupkami z mieczami. Konstrukcja dachu jest usztywniona

zastrzałami o wymiarach 14x14cm. Nad jednotraktową częścią oficynową dach drewniany

jednospadowy, o konstrukcji krokwiowo- płatwiowej.

Balkony

W budynku na elewacji frontowej w poziomie I piętra znajdują się dwa porte-fenetry, z

ażurową balustradą żeliwną. Od strony podwórza w narożu ścian pomiędzy budynkiem

frontowym a prawą oficyna znajduje się w poziomie II piętra balkon, a w poziomie I piętra

taras nad pomieszczeniem parteru. Konstrukcję balkonu stanowi sklepienie odcinkowe na 2

belkach stalowych I 200. Belki stalowe opierają się na ścianie budynku i wykonanej z 2

dwuteowników belce czołowej. Belka czołowa oparta jest na ścianach budynku. Na wierzchu

balkonu wylewka cementowa. Balustrada stalowa zakotwiona w płycie balkonu i ścianach

budynku. W poziomie parteru ściana budynku jest wysunięta w stosunku do I piętra, strop

nad pomieszczeniem jest wykorzystany jako taras.

Klatka schodowa

Główna klatka schodowa „B” znajduje się w środkowej części budynku, od strony podwórza,

dostępna jest poprzez sień wejściowa od strony ulicy Piotrkowskiej i od strony podwórza.

Klatka jest dwubiegowa, prowadzi od piwnic na poddasze. Biegi do poziomu II wykonane są

jako sklepienia z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie wapiennej, oparte na stalowych

10

belkach spocznikowych. Podesty i spoczniki wykonane jako sklepienia ceglane oparte na

belkach stalowych i ścianach zewnętrznych. Stopnie i podstopnice drewniane są wykonane z

desek grub. 4 cm. Balustrady drewniane z tralkami. Schody na poddasze drewniane na

belkach policzkowych drewnianych. Do piwnicy schody ceglane, ze stopniami drewnianymi.

Klatka schodowa „A” – wejście na klatkę z podwórza. Klatka dwubiegowa, częściowo

zabiegowa. Konstrukcja biegów w postaci sklepienia ceglanego, podesty i spoczniki

odcinkowe oparte na ścianach i belkach stalowych. Stopnie i podstopnice drewniane. Na

poddasze schody drewniane.

Elementy wykończeniowe

Wykończenie elewacji zachodniej i północnej w budynku frontowym bogate,

z rzeźbionymi pilastrami, gzymsami, ozdobnym obramowaniem okien. Tynki w poziomie

parteru w części środkowej boniowane. Otwory okienne i drzwiowe w poziomie I piętra i

częściowo parteru z nadprożami łukowymi o niewielkiej strzałce. Elewacje wschodnia,

południowa i północna od podwórka skromniejsza, otwory okienne prostokątne, dekoracje w

płycinach podokiennych, wąskie gzymsy międzykondygnacyjne. Tynki wewnętrzne głównie

wapienne, stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa. Okna drewniane skrzynkowe

oraz ościeżnicowe polskie. Cześć okien została wymieniona na okna jednoramowe z PCV.

Witryny sklepowe współczesne: metalowe i z PCV. Podłogi – parkiet na ślepej podłodze, w

niektórych lokalach na starych parkietach położono płyty pilśniowe lub paździerzowe i

wykładziny rulonowe. W części lokali zachowały się sztukaterie na suficie.

Instalacje – budynek jest wyposażony w następujące instalacje: elektryczną, wodno-

kanalizacyjną, gazową, ogrzewanie piecowe.

3.2 Układ funkcjonalny budynku

Parter zajmują lokale użytkowe. Na wyższych kondygnacjach, łącznie z poddaszem znajdują

się lokale mieszkalne. W piwnicach znajdują się komórki lokatorskie, część jest

nieużytkowana. Budynek od początku był zaprojektowany jako mieszkalny z

przeznaczeniem parteru na cele handlowo-usługowe. Pierwotnie mieszkania nie były

wyposażone w łazienki i ubikacje. W wyniku późniejszych podziałów powstały łazienki i

ubikacje na drewnianych stropach. Na I piętrze znajdują się 3 mieszkania,

z wejściem z klatki schodowej B, w tym jedno puste. Pomieszczenia wzdłuż ulicy

Narutowicza dostępne są z klatki schodowej C i stoją obecnie puste. Na II piętrze również

znajdują się 3 mieszkania, w tym 2 puste. Na poddaszu, w części od podwórza mieszczą się 2

mieszkania. Mieszkania mają układ pokoi amfiladowy.

11

3.3 Ocena stanu technicznego

Opis stanu technicznego poszczególnych elementów konstrukcyjnych wykonano na

podstawie oględzin udostępnionych prze lokatorów i administrację lokali oraz badań

makroskopowych elementów konstrukcyjnych w wykonanych odkrywkach.

3.3.1 Ściany budynku

Stan techniczny ścian nośnych budynku, wykonanych z cegły ceramicznej pełnej klasy ok.

od 7,5 do 10 na zaprawie wapiennej jest zadowalający. Występujące zarysowania nadproży

i podokienników opisywane w poprzednich opiniach nie powiększają się. Na skutek

zawilgoceń spowodowanych nieszczelnościami dachu i rur spustowych w wielu miejscach

odpadły tynki. Zaprawa jest skruszała na głębokość do 3 cm. Na fot. 12 i 13 widoczne są

zacieki ścian i sufitu . Tynki wewnętrzne i zewnętrzne w wielu miejscach zniszczone.

Wszystkie ściany zewnętrzne w budynku maja niewystarczającą izolacyjność cieplną.

Współczynnik przenikania ciepła dla ściany poddasza wynosi

U0 =1,44 W/(m2K), dla ściany parteru U0 =1,17 W/(m

2K) wobec wymaganego dla ścian

zewnętrznych U = 0,3 W/(m2K).

3.3.2 Stropy

Stropy międzypiętrowe drewniane, belkowe, wykazują nadmierne ugięcia i drgania.

W wykonanej odkrywce przy ścianie szczytowej stwierdzono całkowicie spróchniałą

końcówkę. W wykonanych odkrywkach stropu poddasza stan belek był dobry. W

pustostanie na II piętrze stwierdzono załamanie się podłogi w pomieszczeniu kuchni i w-c.

Najbardziej zniszczone belki w prawej oficynie, grożące awarią zostały rozebrane i

zastąpione stropem ŁPS. Stan techniczny tego stropu jest dobry.

3.3.3 Dach – pokrycie, obróbki, więźba dachowa

Pokrycie dachu było naprawiane tylko w miejscach uszkodzeń. Na elementach

konstrukcyjnych więźby widoczne liczne, stare zacieki (fot. 7). Najbardziej zniszczone

elementy więźby zostały wymienione na nowe. Narożnik południowy dachu od strony ulicy

Piotrkowskiej został tymczasowo naprawiony ( fot. 8 ), gzyms został zabezpieczony poprzez

obicie papą ( fot.9). Stan więźby dachowej po naprawach zadowalający. Zniszczone są

murłaty, które wymagają wymiany. Gzymsy, obróbki blacharskie są zniszczone (fot. 6)

3.3.4 Klatki schodowe

Stan techniczny elementów konstrukcyjnych klatek schodowych – sklepień ceglanych

dostateczny. Widoczne są niewielkie spękania ceglanych spoczników, korozja belek

stalowych oraz miejscowe ubytki tynku. Stan drewnianych okładzin schodów zły. W

12

balustradach występują liczne ubytki tralek. Drewniane stopnie do piwnicy w bardzo złym

stanie.

3.3.5 Balkony

Konstrukcja balkonów jest w stanie średnim. Na spodzie ceglanych płyt odcinkowych

balkonu brak tynku, widoczne są powierzchniowo skorodowane stopki belek (fot.5) .

Obrzeże balkonu i tarasu zniszczone. Widoczne gołe cegły i wykruszona zaprawa. Spękana i

nieszczelna jest wylewka na balkonie oraz na tarasie na I piętrze. Balustrady dobrze

osadzone w murze i płycie balkonu są powierzchniowo skorodowane. Nadproże otworu

drzwiowego pod balkonem pęknięte.

3.3.6 Piwnice

Piwnica z wejściem ze sklepu od strony ul. Narutowicza – stan dobry.

Piwnica z wejściem z klatki schodowej B – dolne stopki belek stalowych skorodowane

powierzchniowo. Sklepienia nieotynkowane – cegła i zaprawa skorodowane, na głębokość

od 3 do 5cm (fot. 21). Ściany zawilgocone. Występujące uszkodzenia nie zagrażają

bezpieczeństwu użytkowania.

Piwnica z wejściem z klatki schodowej A – Nie stwierdzono nadmiernego ugięcia lub

zwichrowania belek nośnych. Sklepienia odcinkowe stan zadowalający. Belki stalowe

powierzchniowo skorodowane( fot. 20)

3.3.7 Elementy wykończenia budynku

Tynki wewnętrzne i zewnętrzne na dużych obszarach są zniszczone. W stosunku do opinii z

2002 roku widoczne są większe uszkodzenia elementów zdobniczych na elewacji.

Szczególnie ubytki tynków występują na gzymsach, filarach i nadprożach na elewacji

frontowej ( zarówno od strony ulicy Piotrkowskiej jak i Narutowicza). Ubytki tynku

występują również na elewacji do podwórza. Tynki wewnętrzne są uszkodzone na klatce

schodowej i w pustostanie na poddaszu. W niektórych pomieszczeniach na I i II piętrze

zachowały się sztukaterie ( fot. 14, 15, 16, 17) oraz oryginalna stolarka i okucia

(fot. 18). Stolarka drewniana okienna jest nieszczelna i wypaczona. Przy oknach

wymienionych na jednoramowe z PCV widoczna jest pleśń (fot.10) spowodowaną zbyt dużą

szczelnością okien i niesprawną wentylacją.

Istniejące parkiety mocno zniszczone. W części zamieszkanych lokali na zniszczonych

parkietach ułożono wykładziny PCV lub panele. W miejscu całkowicie zniszczonej podłogi

w klatce schodowej B, na parterze, przy wejściu od strony podwórza ułożono prowizoryczny

podest z desek.

13

4 Budynek B - Narutowicza 1 - front i lewa oficyna

4.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny

Budynek frontowy jest dwutraktowy o układzie podłużnym. Część oficynowa jest

jednotraktowa o podłużnym układzie ścian nośnych. W poziomie parteru przy ścianie

szczytowej wschodniej wykonany jest podciąg stalowy podtrzymujący ściany i stropy

wyższych kondygnacji. Podciąg oparty jest na ścianach budynku i środkowym słupie

żeliwnym.

Fundamenty

Fundamenty wykonane są z muru ceglanego na zaprawie wapiennej. Ławy fundamentowe i

mury piwnic nie posiadają izolacji poziomej ani pionowej.

Fundamenty piwnic są posadowione na głębokości około 30-40 cm poniżej poziomu

posadzki piwnic.

Ściany nadziemne

Ściany nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej której klasę określono od „7,5” do

„10”, na zaprawie wapiennej. Grubość ścian jest zróżnicowana. Ściany piwnic mają grubość

2,5 – 3 cegieł. Ściany konstrukcyjne parteru i I piętra są grubości 2 - 2,5 cegieł. Ściany w

poziomie II piętra i poddasza mają grubość 1,5 – 2 cegieł.

Ściągi

Ściana szczytowa wschodnia jest powiązana z resztą budynku ściągami w poziomie

wszystkich kondygnacji. Budynek został wybudowany bez własnych ścian szczytowych. W

latach 70- tych ubiegłego wieku rozebrano część budynku przy ul. Narutowicza 3

pozostawiając fragment przy ul. Narutowicza 1. W roku 1990 rozebrano pozostały fragment

budynku pozostawiając ścianę szczytową zabezpieczoną ściągami i przyporami. Ściągi

wykonane z prętów Ø28 i 24 i blach oporowych założono w rozstawie co 2,5 – 3,0m w

kierunku prostopadłym do ściany szczytowej. Dodatkowo założono po 2 ściągi na każdej

kondygnacji równolegle do ściany szczytowej, jeden przy wzmacnianej ścianie, drugi przy

ścianie frontowej (zachodniej) oficyny. Ponieważ ściągi miały być zabezpieczeniem

tymczasowym na 3-5 lat, zamontowano je ok. 10 cm pod sufitem, obok ścian nośnych, bez

wkuwania w ściany.

Ściany działowe

Ścianki działowe wykonane są jako murowane z cegły ceramicznej pełnej obustronnie

tynkowane grub. ½ cegły lub jako lekkie na szkielecie drewnianym obitym obustronnie

deskami i otynkowanym tynkiem wapiennym na trzcinie.

14

Stropy

Stropy międzykondygnacyjne drewniane, z wsuwanką i polepą. Belki stropowe o wymiarach

14 x30cm ułożone są w rozstawie osiowym 80-90cm oraz 17x26 cm w rozstawie ok. 95cm.

W lewej oficynie belki nośne o wymiarach 16x25cm mają rozstaw osiowy 90-95cm.

Wypełnieniem stropów drewnianych jest polepa gliniana o grubości warstwy 7-10cm,

ułożona na deskach ślepego pułapu grub. 2,5 cm, opartych na drewnianych łatach 3,5 x7cm.

Nad piwnicami i w prześwicie bramowym występują stropy ceglane odcinkowe na belkach

stalowych I 220. W sieni sklepienie beczułkowe. Stropy pod i nad loggią wykonano w

postaci sklepień ceglanych opartych na podciągach stalowych i ścianie budynku. Podłogi:

parkiet ułożony na ślepej podłodze lub biała podłoga, w niektórych pomieszczeniach

przykryte wykładziną PCV.

Dach

Dach jednospadowy, drewniany. Spadek dachu w kierunku ulicy. Elementem

konstrukcyjnym dachu nad częścią frontową są ramy drewniane usytuowane prostopadle do

ściany frontowej, w rozstawie co 3,10m, na których opierają się krokwie 10x20cm w

rozstawie osiowym co 85-90cm. Krokwie ułożone są na ramach drewnianych prostopadle do

kierunku spadku dachu. Ramy drewniane składają się ze słupów 14x17cm ustawionych na

ścianach zewnętrznych, rygli 19x23cm opartych na słupach i ścianie wewnętrznej oraz

płatwiach. Rygle od strony ulicy Narutowicza podparte są zastrzałami o wymiarach

14x16cm.

Nad oficyną stropodach jednospadowy o konstrukcji więźby krokwiowo-płatwiowej.

Pokrycie dachu kilkoma warstwami papy na deskowaniu.

Klatka schodowa „C”

Znajduje się przy prześwicie bramowym, dostępna jest z podwórza. Klatka jest dwubiegowa,

z zabiegiem przy spocznikach międzypiętrowych. Biegi do II piętra są wykonane w postaci

płyty Kleina z cegły ceramicznej pełnej, oparte na belkach stalowych I 160 i ścianach

poprzecznych. Schody na poddasze drewniane, stopnie oparte na drewnianych belkach

policzkowych o wymiarach 7x28cm. Podest i spoczniki drewniane, nośne belki drewniane

mają wymiar 12x15cm. Schody do piwnicy ceglane z drewnianymi stopniami.

Klatka schodowa „D”

Reprezentacyjna, dostępna jest z ulicy poprzez sień wejściową. Ma również wyjście na

podwórze. Klatka schodowa jest trzybiegowa, prowadzi do II piętra. Płyty biegów ceglane

typu Kleina, oparte na belkach stalowych dwuteownikach 140. Stopnie i podstopnice

drewniane z desek grub. 4,0cm. Podesty i spoczniki międzypiętrowe również typu Kleina

15

wykonane z cegieł ceramicznych pełnych na zaprawie wapiennej, oparte na belkach

stalowych I160 i ścianach nośnych budynku. Wejście do piwnic bezpośrednio z podwórza,

pod pierwszym biegiem klatki schodowej.

Klatka schodowa „E”

Usytuowana jest na styku budynku frontowego i lewej oficyny, dostępna z podwórza.

Klatka jest dwubiegowa, o ceglanych biegach typu Kleina. Spoczniki i podesty ceglane

odcinkowe na belkach stalowych I 160. Klatka prowadzi z parteru na poddasze. Schody na

poddasze drewniane. Schody do piwnicy obecnie niedostępne, wejście zamurowane.

Dodatkowe schody do piwnicy

W trakcie długotrwałej eksploatacji budynku niektóre fragmenty zostały przebudowane.

Między innymi zabudowany został wschodni prześwit bramowy. Wykonano w nim schody

do piwnicy, łączące bezpośrednio pomieszczenia gospodarcze w piwnicy z pomieszczeniami

na parterze. Schody te są w dobrym stanie. Dodatkowe schody do piwnicy wykonane zostały

również z pomieszczenia przy ścianie szczytowej wschodniej. Schody te są zniszczone,

częściowo zarwane.

Balkony

W budynku znajdowały się kiedyś 3 balkony na elewacji frontowej w poziomie I piętra i dwa

na elewacji od podwórza w poziomie I i II piętra. Płyty ceglane balkonów od strony ulicy

Narutowicza zostały wyburzone, pozostawiono belki stalowe. W części środkowej elewacji

usytuowany był prostokątny balkon na długości dwóch otworów okiennych. Od strony

wschodniej usytuowane były dwa balkony półokrągłe, każdy na szerokości jednego otworu

okiennego. Od strony podwórza balkony zostały wyburzone łącznie z belkami, które obcięto

przy ścianie. Dwa balkony usytuowane jeden nad drugim były dość wąskie i zajmowały całą

szerokość budynku od klatki schodowej D do E.

Elementy wykończeniowe

Tynki wewnętrzne – wapienne i cementowo-wapienne zatarte na gładko.

Tynki zewnętrzne cementowo-wapienne, elewacja frontowa bogato zdobiona, boniowana,

okna zwieńczone gzymsami i ornamentami. Od strony podwórza elementy zdobnicze

skromniejsze.

Stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa. Okna skrzynkowe, drzwi drewniane

jedno i dwuskrzydłowe. W oficynie na II piętrze okna drewniane wymienione na

jednoramowe z PCV.

Witryny sklepowe zróżnicowane: aluminiowe, stalowe i drewniane, jednoszybowe.

Instalacje – w budynku występują następujące instalacje:

- elektryczna

-wodno-kanalizacyjna

16

- gazowa

- ogrzewanie piecowe i lokalne c.o. ( obecnie nieczynne) oraz elektryczne.

4.2 Układ funkcjonalny budynku

Budynek był zaprojektowany jako mieszkalny, z przeznaczeniem parterów na cele handlowe.

Na każdym piętrze znajdowały się dwa mieszkania. Poddasze od strony ulicy

wykorzystywane było jako strych, od strony podwórza i w oficynie znajdowały się

pomieszczenia dla służby. Po II wojnie światowej parter, I i częściowo II piętro zostały

przeznaczone na cele użytkowe. Mieściły się tu biura, sklepy, restauracja, magazyn

kostiumów itp. Mieszkania znajdowały się w lewej oficynie, w budynku frontowym na

poddaszu w części od podwórza i we fragmencie na II piętrze. Obecnie w lewej oficynie

znajduje się jedno mieszkanie na poddaszu, pozostałe lokale są puste. W budynku frontowym

zajęta jest większość lokali na parterze i tylko jeden na I piętrze. II piętro w całości jest puste.

4.3 Ocena stanu technicznego

Stan techniczny budynku ocenia się jako niezadawalający. Wyłączenie budynku z

eksploatacji od ponad 20 lat spowodowało znaczną degradację dachu, stropów i elementów

wykończeniowych. Strop poddasza ( nad II piętrem) w trakcie od ulicy oraz częściowo nad I

piętrem jest zużyty w ponad 70%. W stosunkowo dobrym stanie są ściany nośne. W

najlepszym stanie są lokale na parterze, które są użytkowane.

4.3.1 Ściany nośne:

Ściany murowane z cegły grubości od 3 do 1,5 cegły maja niewielkie spękania w

nadprożach, występują również miejscami spękania podokienników. W gorszym stanie są

ściany klatki schodowej C i fragment ściany nad prześwitem bramowym. Pionowe pęknięcie

o rozwartości rysy ok. 5mm występuje w ścianie klatki schodowej C przy prześwicie

bramowym. Podokienniki i nadproża w ścianie frontowej klatki schodowej są spękane, z

ubytkami cegieł. Podobne spękania i ubytki w nadprożach występują w ścianie od podwórza

nad prześwitem bramowym. Ściana szczytowa wschodnia połączona ściągami z budynkiem i

zabezpieczona przyporami jest w stanie dostatecznym. Ściana nie jest odchylona od pionu

ani wybrzuszona.

Stwierdzono szereg lokalnych zawilgoceń ścian w miejscach awarii rur wodociągowych i

kanalizacyjnych (fot. 40) oraz odparzenia, zawilgocenia i ubytki tynku w nieogrzewanych

pomieszczeniach na I i II piętrze ( fot. 49, 50, 52, 65, 66).

Ściana szczytowa wschodnia na parterze w nieogrzewanym pomieszczeniu jest zawilgocona

( fot. 37).

Zawilgocone są ściany pod loggią (fot.56).

17

Wszystkie ściany zewnętrzne w budynku maja niewystarczającą izolacyjność cieplną.

Współczynnik przenikania ciepła dla ściany poddasza wynosi

U0 =1,44 W/(m2K), dla ściany parteru U0 =1,17 W/(m

2K) wobec wymaganego dla ścian

zewnętrznych U = 0,3 W/(m2K).

4.3.2 Ściany działowe

Tynk i obicie ścian działowych jest w wielu miejscach są uszkodzone mechanicznie.

Występują ubytki tynków, widoczne jest otrzcinowanie. Szczególnie mocno zawilgocone są

drewniane ściany działowe na I piętrze pod loggią ( fot. 55).

4.3.3 Stropy

Stan techniczny stropów w budynku w niewielkim stopniu uległ zmianie od czasu

wykonania ostatniej ekspertyzy z 2002 roku.

Strop nad II piętrem - w części frontowej budynku, belki na całej długości ściany północnej

są zagrzybione i zniszczone. Duże owocniki grzybów są widoczne pod sufitem w

pomieszczeniu na II piętrze ( fot.61). Na długości ściany północnej strop jest w kilku

miejscach zarwany ( fot. 62). W trakcie od podwórza belki są mniej zniszczone, widoczne są

nadmierne ugięcia podłóg.

Strop nad I piętrem – w wykonanej odkrywce od strony ulicy stwierdzono występowanie

grzybni pod deskami podłogowymi (fot. 63). Belki uszkodzone powierzchniowo.

Strop nad parterem - widoczne zniszczenie konstrukcji stropu występujące pod sanitariatami

na I piętrze ( fot. 51). W lokalu na parterze w tym miejscu zarwał się sufit i został

zabezpieczony tymczasową konstrukcją drewnianą (fot.39). Nadmierne ugięcie stropów jest

widoczne w nieużytkowanych pomieszczeniach znajdujących się w części wschodniej.

4.3.4 Dach

Stan techniczny elementów konstrukcyjnych więźby dachowej uległ w ostatnich latach

pogorszeniu. Węzły ram nośnych uległy rozluźnieniu, część zastrzałów wysunęła się z

gniazd i nie stanowi dobrego podparcia dla całej konstrukcji. (fot. 74). Powoduje to

nadmierne ugięcie płatwi, krokwi i dekowania. Nieszczelności pokrycia spowodowały

zawilgocenie i zagrzybienie stropów nad II piętrem oraz ściany frontowej II piętra.

4.3.5 Klatki schodowe

Klatka schodowa C – jest w bardzo złym stanie technicznym, została wyłączona z

użytkowania. (fot. 70, 71, 72). Na schodach, spocznikach i podestach leżą duże ilości gruzu z

odpadających tynków i fragmentów cegieł. Ceglane biegi są uszkodzone, niektóre są

18

częściowo załamane. Zdewastowane okna są zabezpieczone płytami pilśniowymi i ze sklejki.

Część zabezpieczeń okien jest zniszczona. W ceglanych łukowych nadprożach okiennych

występują duże ubytki cegieł.

Klatka schodowa D – stan techniczny takich elementów konstrukcyjnych klatki jak biegi

schodów, belki policzkowe i spocznikowe jest dobry. Drewniane stopnie zniszczone

mechanicznie. W drewnianej balustradzie występują ubytki tralek, które zastąpiono

częściowo płytą, częściowo łatami drewnianymi (fot.41, 42, 43). Stan polichromii na suficie

klatki schodowej pogorszył się w stosunku do roku 1997, widać więcej łuszczącej się farby

( fot. 45 – stan z 1997 roku, fot. 44 – stan obecny).

Klatka schodowa E – stan techniczny dostateczny. Stopnie zniszczone mechanicznie.

Stalowe belki nośne biegów i spoczników skorodowane powierzchniowo. Stan ceglanych

sklepień i biegów dobry ( fot. 77). Drewniana balustrada zniszczona, duże ubytki tralek

częściowo zastąpiono łatami i deskami.

4.3.6 Piwnice

Piwnice nie są obecnie użytkowane. Wejścia do piwnic zostały zabezpieczone przed

dostępem osób postronnych. Piwnice są zawilgocone, częściowo zagruzowane. (fot.84, 92).

Belki stropów odcinkowych są skorodowane w różnym stopniu. Cześć jest w stanie dobrym,

skorodowane tylko powierzchniowo, niektóre, szczególnie w zachodniej części piwnic

( przy klatce schodowej C) są skorodowane w większym stopniu. Mocno skorodowane są

niektóre nadproża stalowe ( fot. 82, 91). W piwnicach pozostały ślady dawnego użytkowania:

zaplecza restauracji (fot. 83) i nieczynnej kotłowni (fot. 93). Piwnice są zawilgocone, tynki

na ścianach i sufitach są zmurszałe.

4.3.7 Elementy wykończeniowe

Stan tynków wewnętrznych i zewnętrznych zły. W stosunku do opinii technicznej z 2002

roku widoczne są większe uszkodzenia elementów zdobniczych na elewacji. Ubytki tynku

występują na gzymsach, filarach i nadprożach na elewacji frontowej. W porównaniu ze

zdjęciami z 1997 i 2002 roku więcej jest odsłoniętej gołej cegły (fot.22, 26). Ubytki tynku

występują również na elewacji do podwórza.

Tynki wewnętrzne są w wielu miejscach uszkodzone i zawilgocone, szczególnie na klatkach

schodowych i we wszystkich pomieszczeniach na piętrze I, II i poddaszu. Jedynie na w

pomieszczeniach użytkowanych na parterze tynki wyremontowano.

W niektórych pomieszczeniach na I piętrze zachowały się sztukaterie ( fot. 46,47.48). Na II

piętrze zachowana sztukateria jest w dużo gorszym stanie ( fot.58,60), w niektórych

pomieszczeniach pozostały tylko ślady po sztukaterii ( fot. 59). Stolarka drewniana okienna

19

nieszczelna i wypaczona. W oficynie w poziomie II piętra okna wymienione na

jednoramowe z PCV. W klatce schodowej C i pomieszczeniu na poddaszu obok klatki

wszystkie okna całkowicie zniszczone, tymczasowe zabezpieczenia uszkodzone (fot. 71,72 i

73).

Podłogi na piętrze I, II i poddaszu w złym stanie technicznym. Parkiety zdewastowane i

załamane. Białe podłogi na poddaszu ugięte i zniszczone. Podłogi z gresu i lastrika na

parterze w użytkowanych lokalach sklepowych są w stanie dobrym.

4.3.8 Instalacje

W budynku odłączone są instalacje w pustostanach. Instalacja elektryczna w

pomieszczeniach zakładu serwisowego na I piętrze i na klatce schodowej poprowadzona po

wierzchu ścian. Instalacja centralnego ogrzewania z lokalnej kotłowni nieczynna. Instalacja

wodociągowa i kanalizacyjna w złym stanie. Awarie instalacji są naprawiane na bieżąco.

5 Budynek C - prawa oficyna Piotrkowska 54

5.1 Opis konstrukcji budynku

Układ konstrukcyjny

Budynek jest jednotraktowy, o podłużnym układzie ścian nośnych. Budynek jest

dwupiętrowy, częściowo podpiwniczony, przykryty drewnianym stropodachem.

Fundamenty

Fundamenty wykonane są z muru ceglanego na zaprawie wapiennej. Ławy fundamentowe i

mury piwnic nie posiadają izolacji poziomej ani pionowej.

Ściany nadziemne

Ściany nośne wykonane są z cegły ceramicznej pełnej na zaprawie wapiennej. Grubość ścian

jest zróżnicowana. Ściany parteru i I piętra– mają grubość 75 i 60cm, ściany piwnic 83cm.

Ściany konstrukcyjne II piętra mają grubość 54 i 30 cm.

Stropy

Stropy międzykondygnacyjne drewniane. Belki nośne mają wymiar 11(12) x 30 cm, w

rozstawie osiowym ok. 100cm, oparte są na ścianach podłużnych. Wypełnienie stropu

polepy glinianej o grub. 8cm ułożonej na wsuwance. Podłogi drewniane z desek grub. 3,6cm.

Podsufitka z desek grub. 2,5 cm otynkowana tynkiem wapiennym na trzcinie.

Na piwnicą strop odcinkowy na belkach stalowych opartych na ścianach podłużnych.

Rozstaw belek stalowych 90-95cm. Ceglane sklepienie z cegieł ceramicznych pełnych na

zaprawie wapiennej.

20

Dach

Dach jednospadowy, krokwiowo-płatwiowy. Pokrycie z kilku warstw papy na deskowaniu.

W budynku nie ma poddasza, dach jest równocześnie stropem nad II piętrem.

Elementy wykończeniowe

Budynek wyposażony jest w instalację wodociągowo- kanalizacyjną, gazową, elektryczną.

Ogrzewanie piecowe lub elektryczne.

Tynki wewnętrzne i zewnętrzne wapienne, zatarte na gładko.

Stolarka okienna i drzwiowa drewniana nietypowa.

Podłogi z desek przybitych bezpośrednio do belek nośnych stropu.

Teren wokół budynku utwardzony, odprowadzenie wody deszczowej do kanalizacji.

5.2 Układ funkcjonalny budynku

Budynek początkowo pełnił funkcję magazynową, później został adaptowany na cele

mieszkalne i użytkowe. W parterze i na I piętrze znajdowały się lokale usługowe, na II

piętrze usytuowane były mieszkania. W chwili obecnej wszystkie lokale są puste poza

jednym pomieszczeniem na parterze, w którym znajduje się zakład pantoflarski.

5.3 Ocena stanu technicznego

Stan techniczny budynku nie zmienił się od ostatniej ekspertyzy z 2002 r.

Ściany nośne – nie stwierdzono uszkodzeń w warstwie konstrukcyjnej, nadproża i

podokienniki bez spękań i zarysowań. Pęknięcie ściany szczytowej biegnące wzdłuż

krawędzi otworu okiennego poprzez II i I piętro nie powiększyło się (fot. 87, 88).

Ściany piwnic zawilgocone, cegła i zaprawa skorodowane, zaprawa w spoinach oraz cegła

kruszą się na głębokość do 3cm.

Stropy – belki drewniane nad I piętrem zniszczone powierzchniowo, w większym stopniu

przy podporach. W dwóch pomieszczeniach na II piętrze zostały zerwane podłogi i

odsłonięto belki stropowe (fot. 89). Belki stropodachu nad II piętrem zniszczone w strefie

przypodporowej. Tynk i podsufitka w pomieszczeniu przy ścianie szczytowej zniszczone

(fot. 90), w pozostałych pomieszczeniach zacieki na sufitach bez zniszczeń tynku i

podsufitki.

Strop nad parterem podłoga bez ugięć. W pomieszczeniach na parterze sufity bez spękań i

zarysowań.

Strop odcinkowy nad piwnicą – stan dostateczny. Dolne stopki belek skorodowane

powierzchniowo, wzdłuż belek nośnych spękania tynku.

Tynki zewnętrzne lokalnie zniszczone. Gzyms w poziomie dachu zniszczony, występują

ubytki w tynku, widoczne są gołe cegły. ( fot.86)

21

6 Wnioski i zalecenia

6.1 Budynek A

Na podstawie przeprowadzonych oględzin, badań makroskopowych i analiz stwierdza się, że

stopień zużycia poszczególnych elementów budynku jest nierównomierny. Budynek ma 135

lat, a przewidywany maksymalny okres trwałości budynków murowanych ze stropami

drewnianymi przyjmuje się na 150 lat. Ściany nośne są w lepszym stanie technicznym niż

wynikałoby z analiz zużycia. Występują tylko spękania i zarysowania w rejonie nadproży

i podokienników. Ogólnie stan techniczny murów nośnych oraz fundamentów jest średni.

Natomiast mocno zniszczone są warstwy wykończeniowe ścian. Widoczne są spękania i

ubytki na elementach architektonicznych dekoracji na elewacjach frontowych. Trwałość

tynków zewnętrznych przyjmuje się na 30-50 lat, a wewnętrznych na 40-60lat. Elewacje nie

były odnawiane od kilkudziesięciu lat i stan tynków określa się jako zły. Tynki wewnętrzne

w części pomieszczeń, szczególnie w lokalach użytkowych były naprawiane i te są w stanie

zadowalającym, pozostałe są w stanie złym. Stropy drewniane eksploatowane od 135 lat

przekroczyły przewidywany okres trwałości, który przyjmuje się na 80 lat. Z wykonanych

odkrywek wynika, że belki mają przede wszystkim zniszczone końcówki belek przy ścianie

szczytowej oraz mają lokalne uszkodzenia w sanitariatach i kuchniach, szczególnie w

nieużytkowanych pomieszczeniach. Stwierdza się że, wiele stropów jest nadmiernie

ugiętych. Najbardziej zniszczone stropy, grożące awarią, znajdujące się w prawym skrzydle

budynku zostały wymienione na żelbetowe typu ŁPS z prefabrykowanych płyt opartych na

belkach stalowych. Dach drewniany dawno przekroczył już swój przewidywany okres

trwałości (czyli 75 lat). Pokrycie papowe dachu i deskowanie jest stanie technicznym

niezadowalającym, a elementy konstrukcji dachu są zniszczone w około 50%. Wszystkie

instalacje (w znacznych częściach budynku zupełnie nie używane) są w złym stanie

technicznym i wymagają wymiany.

W związku z powyższym, budynek powinien być poddany remontowi modernizacyjnemu i

rewitalizacji.

Zakres remontu modernizacyjnego.

Poddasze:

Rozebranie pokrycia dachowego i deskowania. Sprawdzenie stanu krokwi, murłat i

płatwi oraz belek stropu nad częścią mieszkalną poddasza..

Wykonanie napraw w elementach konstrukcyjnych dachu. ( szacuje się, że w dachu i

stropie poddasza dokona się wymiany około 40% elementów drewnianych)

Wykonanie ocieplenie dachu w części mieszkalnej i stropu poddasza w części

strychowej. Ocieplenie ścianki działowej oddzielające strych od części mieszkalnej.

22

Wykonanie nowego pokrycie dachu z papy termozgrzewalnej na płytach OSB.

W dachu można zamontować okna połaciowe w celu doświetlenia pomieszczeń na poddaszu.

Kondygnacje mieszkalne:

Rozebranie podłóg stropów drewnianych w całym budynku, wykonanie przeglądu belek

stropowych. Należy wymienić zniszczone belki przy ścianach szczytowych i w

sanitariatach oraz belki podczas przeglądu uznane za zużyte. Ponieważ wnętrza budynku

nie są objęte ochroną konserwatorską należy rozważyć możliwość wymiany stropów

drewnianych na żelbetowe, szczególnie w kuchniach i łazienkach.

Pęknięcia muru w poziomie podokienników należy naprawić poprzez „zszycie” prętami

stalowymi ułożonymi w spoinach muru. Pęknięte nadproża wzmocnić belkami

stalowymi.

Na balkonie w poziomie II piętra należy oczyścić i zabezpieczyć antykorozyjnie belki

nośne, odtworzyć gzyms frontowy wykonać tynk na spodzie płyty, wykonać izolacje

przeciwwodne, obróbki blacharskie i nową posadzkę oraz odrestaurować balustradę. Na

tarasie na I piętrze należy wykonać nowe izolacje, posadzkę i obróbki blacharskie.

Wszystkie instalacje wewnętrzne należy rozebrać, usunąć instalacje biegnące po

ścianach. Należy wykonać nowe ukryte w ścianach instalacje wod.-kan. i elektryczne,

dostosowane do zaakceptowanych rozwiązań funkcjonalnych.

W budynku zaleca się założenie instalacji centralnego ogrzewania miejskiego.

Piwnice:

Naprawa uszkodzeń ścian i ceglanych sklepień piwnicy poprzez skucie skorodowanych

tynków i skruszałej zaprawy wapiennej w spoinach. Oczyszczenie i zabezpieczenie

antykorozyjne widocznych stopek belek stalowych. Wykonanie nowego tynku

renowacyjnego oraz zapewnienie właściwej wentylacji piwnic dla zmniejszenia

zawilgocenia.

Klatki schodowe:

Klatki schodowe należy wyremontować poprzez skucie wszystkich tynków na biegach i

spocznikach, uzupełnieniu braków w sklepieniach i ponownym otynkowaniu. Należy

wymienić drewniane stopnie i podstopnice. Zaleca się wykonanie okładzin schodów z

materiałów ceramicznych lub kamiennych. To samo dotyczy podłogi w sieni wejściowej.

Ewentualnie należy rozważyć wymianę schodów ceglanych na żelbetowe płytowe.

Klatkę schodową A w przypadku rozebrania oficyny prawej należy przebudować. Jeżeli

23

na poddaszu utrzymane zostaną mieszkania, drewniane schody ze względów ppoż. należy

wymienić na żelbetowe.

Stolarka okienna i drzwiowa:

Okna w całym budynku należy wymienić (również te wymienione na plastikowe).

Parametry okien powinny spełniać wymogi współczesnej stolarki odnośnie izolacyjności

cieplnej i szczelności. Wszystkie okna winny być ujednolicone, ich konstrukcja i wygląd

uzgodnione z Konserwatorem Zabytków.

Drzwi wewnętrzne wymagają renowacji lub odtworzenia.

Witryny sklepowe należy ujednolić, dostosować do stylu elewacji.

Elewacje:

Bogato zdobione elewacje frontowe ( północna i zachodnia) należy poddać renowacji

wykonanej przez specjalistyczną firmę wg projektu budowlano-konserwatorskiego. W

ramach remontu elewacji należy wykonać nowe gzymsy, obróbki blacharskie, rynny i

rury spustowe. Elewacje od podwórza również wymagają remontu. Ponieważ

współczynnik przenikania ciepła dla ścian w budynku wynosi U= 1,17 -1,44 W/(m2K)

wobec wymaganego Umax. = 0,3W/(m2K) zaleca się ocieplenie ścian zewnętrznych od

strony podwórza. Wszystkie instalacje biegnące na ścianach zewnętrznych od strony

podwórza należy ułożyć pod tynkami.

6.2 Budynek B

Na podstawie przeprowadzonych oględzin, badań makroskopowych i analiz stwierdza

się, że stopień zużycia poszczególnych elementów budynku jest nierównomierny.

Parter jest w zadowalającym stanie technicznym, I, II piętro i poddasze są w złym

stanie technicznym. Budynek ma 122 lata, a przewidywany maksymalny okres

trwałości budynków murowanych ze stropami drewnianymi przyjmuje się na 150 lat.

Dach drewniany w części od ulicy Narutowicza jest w złym stanie technicznym,

zużycie elementów konstrukcyjnych przekracza 70%. W części od podwórza elementy

konstrukcji dachu, , pokrycie dachu i deskowanie są zniszczone w około 50% . Ściany

poddasza i II piętra są zawilgocone, ich stan określa się jako średni i zły. Ściany I piętra

i parteru są w stanie zadowalającym. Wyjątkiem są ściany klatki schodowej C i ściana

nad prześwitem bramowym, których stan na całej wysokości określa się jako zły.

Mocno zniszczone są warstwy wykończeniowe ścian. Na elewacjach frontowych

widoczne są spękania i ubytki elementów architektonicznych dekoracji. Elewacje nie

były odnawiane od kilkudziesięciu lat i stan tynków i elementów dekoracyjnych

określa się jako zły (typowa trwałość tynków zewnętrznych to okres 30-50lat). Tynki

wewnętrzne w części pomieszczeń, szczególnie w lokalach użytkowych gdzie były

24

systematycznie naprawiane są w stanie zadowalającym. W pozostałych

pomieszczeniach są w złym stanie. Stropy drewniane eksploatowane od 122 lat

przekroczyły przewidywany statystyczny okres trwałości, który przyjmuje się na 80 lat.

Stropy nad II piętrem i częściowo nad I piętrem w trakcie od ulicy są zniszczone w

80%. Widoczne są dla wielu stropów nadmierne ugięcia.

Wszystkie instalacje wewnętrzne są zniszczone i wymagają wymiany.

Remont kapitalny połączony z modernizacją i rewitalizacją ze względu na stan

budynku powinien być przeprowadzony możliwie szybko.

W budynku występują elementy, które muszą być remontowane w pierwszej

kolejności:

Remont dachu z wymianą pokrycia, deskowania i części więźby od strony ulicy

Wymiana stropu nad II piętrem w trakcie od ulicy

Remont klatki schodowej C łącznie ze ścianami obudowy.

Zakres remontu rewitalizacyjnego

Poddasze:

Rozebranie pokrycia i deskowania, wzmocnienie i wymiana części elementów

konstrukcyjnych więźby. Elementy zagrzybione należy bezwzględnie

zdemontować, wywieźć i spalić.

Wykonanie nowego pokrycia dachu z papy termozgrzewalnej, z ewentualnym

zamontowaniem okien połaciowych w części od ulicy.

Ocieplenie stropu nad II piętrem i stropodachu w części do podwórza.

Przemurowanie uszkodzonych fragmentów ścian poddasza i gzymsów

( szczególnie w obszarze klatki schodowej C).

I i II piętro

Rozebranie podłóg stropów w całym budynku i wykonanie przeglądu belek

stropowych. Zagrzybione elementy stropów, podłóg i podsufitek należy usunąć z

budynku, wywieźć i spalić. Ściany murowane, stykające się z zagrzybionym

drewnem należy starannie oczyścić do zdrowego muru i zabezpieczyć środkami

grzybobójczymi. Gruz ze skutych tynków i polepę zaatakowane przez grzyb trzeba

wywieźć na wysypisko przeznaczone do takich celów. Belki stropowe będące w

dobrym stanie, nie zaatakowane przez grzyb, należy pozostawić po uprzednim

zabezpieczeniu ich odpowiednimi preparatami grzybobójczymi. W miejsce

25

usuniętych zamontować nowe belki o takich samych lub większych przekrojach,

umożliwiających przeniesienie w zależności od przewidywanej funkcji większych

obciążeń użytkowych. Istniejące przekroje belek pozwalają na przeniesienie

obciążeń użytkowych do 3,0 kN/m2.

Loggia – należy oczyścić podłogę loggii. Skuć wylewki, założyć ocieplenie i

odpowiednią izolację przeciwwodną. Elementy wystroju ścian należy odrestaurować

przy remoncie elewacji.

Pęknięcia muru w poziomie podokienników należy naprawić poprzez „zszycie”

prętami stalowym ze stali nierdzewnej ułożonymi w spoinach muru. Zaleca się do

wzmocnienia ścian, jak i nadproży zastosować metodę Helifix przy użyciu prętów

heliBar.

Założone tymczasowo ściągi we wschodniej części budynku należy przełożyć i ukryć

w ścianach budynku. W budynku lewej oficyny przy braku odpowiednich ścian

poprzecznych ściągi należy ukryć w stropach.

Ścianki działowe należy wykonywać typu lekkiego np. z płyt g-k na szkielecie

stalowym.

Węzły sanitarne zaleca się lokalizować w trakcie od podwórza. W węzłach

sanitarnych należy wykonać systemowe uszczelnienie przeciwwodne stropów i

ścian.

Rozebrane w przeszłości ze względu na zły stan techniczny balkony na elewacji

frontowej należy odtworzyć. Decyzję co do odtworzenia balkonów na elewacji od

podwórza i wyjść na nie (dawne wyjścia na balkony zostały zamurowane) należy

podjąć po zaprojektowaniu przyszłej funkcji pomieszczeń i uporządkowaniu otworów

na elewacji.

Parter:

Odtworzenie zabudowanego prześwitu bramowego wschodniego. Wiąże się to ze

zlikwidowaniem wtórnych schodów do piwnicy i wykonaniem nowego stropu.

Wykonanie remontu lokali handlowo-usługowych, wykonanie nowych tynków i

podłóg oraz ujednolicenie wystroju wnętrz i wystaw.

Piwnice

Oczyszczenie piwnic z zalegającego gruzu i różnego rodzaju śmieci. Skorodowane

tynki należy skuć, ze spoin usunąć zewnętrzną skruszałą warstwę zaprawy wapiennej.

Ubytki w ścianach i sklepieniach zaleca się uzupełnić, belki stropowe oczyścić i

26

zabezpieczyć antykorozyjnie, zniszczone i skorodowane nadproża wymienić.

Dopuszczalne obciążenia użytkowe przenoszone przez istniejące belki stropów

odcinkowych o rozpiętości około 5,80m w świetle ścian wynoszą 3,0 kN/m2. Dla

przypadku większych obciążeń użytkowych konieczne będzie dodatkowe podparcie

belek.

Zaleca się wykonanie zabezpieczenia przeciwwilgociowego ścian poprzez odkopanie

murów zewnętrznych i ułożenie izolacji pionowej oraz zabezpieczenie muru od

przenikania wilgoci podciąganej kapilarnie. Na ścianach i stropach piwnic należy

wykonać tynki renowacyjne.

Klatki schodowe

Rozebranie zniszczonych biegów klatki schodowej C i odtworzenie w technologii

uzgodnionej z Konserwatorem Zabytków. Naprawa ścian zewnętrznych metodą

„zszycia” oraz przemurowanie najbardziej zniszczonych ich fragmentów.

Klatka schodowa D – wymiany wymagają drewniane stopnie i podstopnice, brakujące

elementy balustrad uzupełnienia. Należy poddać konserwacji polichromię na suficie i

wystrój ścian. Odtworzyć wystrój ścian sieni i klatki schodowej od parteru do

poziomu I piętra. Drzwi wejściowe do sieni i do westybułu należy odrestaurować.

Drewniane ścianki oddzielające wejścia do mieszkań od klatki schodowej

zrekonstruować.

Klatka schodowa E – wymiany wymagają zniszczone drewniane stopnie i

podstopnice, a uzupełnienia elementy balustrady. Pomieszczenie w.c. w poziomie I

piętra, na podeście klatki schodowej należy zlikwidować.

Elementy wykończeniowe, stolarka, instalacje

Renowacja okien w budynku, odtworzenie na wzór istniejących okien całkowicie

zniszczonych. Parametry okien powinny spełniać wymogi współczesnej stolarki

odnośnie izolacyjności cieplnej i szczelności. Okna w ścianie południowej między

klatkami schodowymi D i E wymagają uporządkowania i odtworzenie wg stanu

pierwotnego.

Renowacja istniejących drzwi wejściowych i wewnętrznych. Drzwi zbyt zniszczone

lub brakujące, należy odtworzyć na wzór istniejących.

Zachowane sztukaterie na I piętrze należy poddać renowacji, a zniszczone sztukaterie

na II piętrze odtworzyć.

W całym budynku zachował się tylko jeden piec kaflowy z przełomu XIX i XX

wieku, na I piętrze w lewej oficynie (wnętrza budynku są objęte ochroną

27

konserwatorską). Pozostałe istniejące piece są współczesne (z ostatnich 40- 50 lat)

nie podlegają ochronie.

Wszystkie instalacje wewnętrzne należy rozebrać i wykonać nowe, dostosowane do

przyjętych rozwiązań funkcjonalnych. Instalacje należy ukryć w ścianach budynku,

pod tynkami.

W całym budynku należy założyć centralne ogrzewanie. Węzeł cieplny można

zlokalizować w piwnicy pod budynkiem. Istniejące rury i grzejniki po nieczynnym

lokalnym c.o. należy zdemontować.

Elewacja frontowa budynku (północna), z duża ilością elementów zdobniczych musi

być poddana renowacji wykonanej przez specjalistyczną firmę na podstawie

projektu budowlano-konserwatorskiego. W ramach remontu elewacji należy

wykonać nowe gzymsy, obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe. Elewacje od

podwórza, z mniejszą ilością elementów zdobniczych również wymagają remontu.

Wszystkie tynki należy skuć, instalacje ułożyć pod nowymi tynkami. Zaleca się

ocieplenie ściany szczytowej wschodniej i ścian zewnętrznych od strony podwórza.

Zaleca się ujednolicenie wyglądu wystaw sklepowych. Wskazane byłoby w całości

lub w części odtworzenie oryginalnych drewnianych wystaw sklepowych wg.

zachowanego wzoru.

6.3 Budynek C

Na podstawie przeprowadzonych oględzin i analiz, zaleca się rozebranie budynku C.

Stosunkowo wąski trakt (4,50 na parterze, 5,0m na II piętrze), specyficzny układ otworów

okiennych, mała powierzchnia użytkowa ( na jednym piętrze ok. 90 m2) uniemożliwiają

funkcjonalne zagospodarowanie wnętrz. Budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków .

co świadczy o jego małej wartości historycznej i architektonicznej. Wyburzenie go

poprawiłoby przestrzenne zagospodarowanie działki. Działka jest bardzo wąska i

zabudowana wzdłuż wszystkich granic co powoduje, że pomiędzy budynkiem frontowym

Narutowicza 1 a oficyną jest ok. 4,20 m w najwęższym miejscu, a 5,20m w najszerszym.

Po wyburzeniu budynku C i parterowych komórek szerokość podwórka wzrosłaby do 10-

11m.

Jeżeli jednak zapadnie decyzja o zachowaniu budynku niezbędne będzie wykonanie

następujących prac remontowych:

Wymiana lub wzmocnienie elementów więźby dachowej oraz pokrycia wraz z

deskowaniem.

Wymiana zniszczonych belek w stropie nad II piętrem i uszkodzonych belek stropu

nad I piętrem. Wykonanie nowych podłóg i podsufitki na II piętrze.

28

Wymiana zniszczonych tynków wewnętrznych na II piętrze.

Wzmocnienie prętami stalowymi pęknięcia w ścianie szczytowej, zamurowanie

zbędnego otworu drzwiowego w ścianie.

Ocieplenie stropodachu i ścian budynku.

Naprawienie gzymsu w poziomie dachu, wykonanie nowe tynków na elewacji.

Wykonanie nowych instalacji elektrycznej, wod.-kan. i centralnego ogrzewania.

Wykonanie nowych tynków na ścianach i stropach w piwnicy.

Klatka schodowa „A” wspólna z budynkiem frontowym Piotrkowska 54 będzie objęta

projektem rewitalizacji.

opracowali:

dr inż. Sędzimierz Furmańczyk

mgr inż. Halina Furmańczyk