OPERAT SZACUNKOWYsrodmiescie.warszawa.pl/uds/portal_2016/web/uploads/pub/...Data sporządzenia operatu szacunkowego 01.12.2016 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości

Sporządził: Justyna Brodzik nr upr. 5663

OPERAT SZACUNKOWY

Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w m.st. Warszawa, dzielnicy Śródmieście,

ul. Chopina 7, Mokotowska 28, obręb 5-05-07, działka ewid. nr 42, nr KW WA4M/00027906/1

Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, dn. 01.12.2016 r. Autor operatu szacunkowego: Justyna Brodzik Rzeczoznawca majątkowy nr upr. 5663

Wycena nieruchomości gruntowej m.st. Warszawa, dzielnica Śródmieście, ul. Chopina 7, Mokotowska 28, dz. ewid. nr 42

Krajowa Grupa Doradztwa Majątkowego Sp. z o.o.; 03-199 Warszawa, ul. Modlińska 61 tel./fax. (022) 431 28 60, www.kgdm.pl; e-mail: [email protected]

2

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Opis nieruchomości

Adres: m.st. Warszawa, ul. Chopina 7, Mokotowska 28

Dzielnica: Śródmieście

Działka: nr 42

Obręb: 5-05-07

Powierzchnia działki: 1552 m2

Numer KW: WA4M/00027906/1

2. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

3. Metoda wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami

4. Właściciel praw do nieruchomości

Właściciel: m.st. Warszawa

Użytkownik wieczysty: SPÓŁDZIELNIA BUDOWLANO-MIESZKANIOWA "STOIZB" W WARSZAWIE, właściciele wyodrębnionych lokali

5. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej

7 954 000 zł słownie: siedem milionów dziewięćset pięćdziesiąt cztery tysiące złotych

6. Jednostkowa wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej

5 125 zł/m2

7. Daty istotne dla operatu

Data sporządzenia wyceny: 01.12.2016 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 01.12.2016 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 01.12.2016 r. Data oględzin: 27.11.2016 r.

8.

Opracował:

Rzeczoznawca Majątkowy

Justyna Brodzik nr upr. 5663



3

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...................................................................................................... 4

1.1 Przedmiot wyceny ................................................................................................................... 4

1.2. Zakres wyceny ......................................................................................................................... 4

2. CEL WYCENY .................................................................................................................................... 4

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ........................................................... 4

3.1 Podstawa formalna wyceny .................................................................................................... 4

3.2. Podstawy materialno - prawne wyceny .................................................................................. 4

3.3. Źródła informacji ..................................................................................................................... 4

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO ............................................. 5

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI ....................................................................................................... 5

5.1. Stan prawny nieruchomości .................................................................................................... 5

5.2 Stan otoczenia ......................................................................................................................... 6

5.3. Stan techniczno-użytkowy ....................................................................................................... 7

5.4. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie .............................................................. 7

6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ............................................................ 8

6.1. Specyfikacja badanego rynku lokalnego ................................................................................. 8

6.2. Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku .................................................. 8

7. SPOSÓB WYCENY .......................................................................................................................... 11

7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ................................................................................ 11

7.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny ......................................................................... 11

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ........................................ 12

8.1.1. Określenie cech rynkowych i ich ocena ......................................................................... 13

8.1.2. Zbiór danych porównawczych ....................................................................................... 14

8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej ..................................................... 16

8.2.1. Ocena wycenianej nieruchomości ................................................................................. 16

8.2.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej ............................................. 16

8.3. Podsumowanie ...................................................................................................................... 17

9. KLAZULE I ZASTRZEŻENIA ............................................................................................................. 17

10. ZAŁĄCZNIKI ..................................................................................................................................... 18



4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana, położona w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, ul. Chopina 7, Mokotowska 28 stanowiąca działkę ewid. nr 42, obręb 5-05-07, o powierzchni 1552 m2. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW nr WA4M/00027906/1.

1.2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej (gruntu bez naniesień – traktowanego, jako niezabudowany).

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej w celu aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1 Podstawa formalna wyceny

Umowa nr ŚRÓ/WNR/B/II/4/1/29/2016/704/2027 z dn. 29.04.2016 r. zawarta pomiędzy Miastem Stołecznym Warszawa Dzielnicą Śródmieście a Krajową Grupą Doradztwa Majątkowego Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie przy ul. Modlińskiej 61, 03-199 Warszawa, NIP:1132605580, REGON: 140510304, KRS: 0000257455.

3.2. Podstawy materialno - prawne wyceny

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.),

• Ustawa z dnia 23.04.1964 r, "Kodeks cywilny" (Dz. U. z 2016 r., poz. 380 z późn. zm.), • Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.), • Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń

Rzeczoznawców Majątkowych, Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe • Literatura fachowa z zakresu wyceny;

3.3. Źródła informacji

• Oględziny nieruchomości oraz wywiad terenowy przeprowadzone dnia 27.11.2016 r. • Księga Wieczysta nr WA4M/00027906/1 badanie przeprowadzone w dniu 01.12.2016 r. na

podstawie wpisów do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych; • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu Jazdowa – część zachodnia; • Dokumentacja udostępniona przez Zamawiającego; • Dane o cenach transakcyjnych kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych

niezabudowanych zawarte w aktach notarialnych, uzyskane w Biurze Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Warszawy;

• Oględziny nieruchomości porównawczych; • Informacje dotyczące aktualnych cen rynkowych sprzedaży nieruchomości gruntowych

niezabudowanych a także preferencji potencjalnych nabywców oraz panujących trendów rynkowych, uzyskane w agencjach pośrednictwa i obrotu nieruchomościami;



5

• Informacje uzyskane z prasy lokalnej oraz portali branżowych;

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

Data sporządzenia operatu szacunkowego 01.12.2016 r.

Data, na którą określono wartość nieruchomości 01.12.2016 r.

Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny

01.12.2016 r.

Data dokonania oględzin nieruchomości 27.11.2016 r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI

Opis i określenie stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny dotyczy: o stanu użytkowego oraz sposobu wykorzystania przedmiotu wyceny; o stanu prawnego obejmującego w szczególności prawa odnoszące się do przedmiotu wyceny

oraz przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego;

5.1. Stan prawny nieruchomości

Opis nieruchomości wg Księgi Wieczystej na podstawie badania treści księgi wieczystej w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych przeprowadzonego w dniu 01.12.2016 r. ustalono następujące wpisy:

Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa X wydział Ksiąg Wieczystych Księga Wieczysta nr WA4M/00027906/1. Badanie KW przeprowadzono dnia 01.12.2016 r.

W dziale I-O KW wpisano następujące informacje: nieruchomość położona: województwo mazowieckie, gmina M. St. Warszawa, w miejscowości Warszawa - Centrum, dzielnica Śródmieście. Działka ewidencyjna nr 42, w obrębie 5-05-07, ul. Mokotowska 28, Chopina 7, Mokotowska 28, sposób korzystania B – tereny mieszkaniowe; Powierzchnia nieruchomości wynosi 1552 m2. W dziale I-O ujawniono budynek mieszkalny o 6 kondygnacjach stanowiący odrębny od gruntu przedmioty własności o adresie ul. Chopina 7, Mokotowska 28; 32 informacje o wyodrębnionych lokalach;

W dziale I-Sp wpisano grunt oddany w użytkowanie wieczyste do 2062-09-03 - DZIAŁKA GRUNTU W WIECZYSTYM UŻYTKOWANIU DO DNIA 3 WRZEŚNIA 2062 ROKU I BUDYNEK O KUBATURZE 21,400 M3 STANOWIĄCY ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ PRZEZNACZONY NA CELE MIESZKALNE WIELOMIESZKANIOWY SIEDMIOPIĘTROWY.

W dziale II KW zapisano, że właścicielem nieruchomości jest M. St. Warszawa, a prawo użytkowania wieczystego przysługuje SPÓŁDZIELNI BUDOWLANO-MIESZKANIOWEJ "STOIZB" W WARSZAWIE w udziale do 31642 /57227 części, w pozostałym udziale właścicielom wyodrębnionych lokali

W dziale III KW wpisano:.

2 wpisy: INNY WPIS:

DLA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOSCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 37 PRZY ULICY CHOPINA 7 (MOKOTOWSKIEJ 28), URZĄDZONO KSIĘGĘ WIECZYSTĄ KW-214029.

DLA SPÓLDZIELCZEGO WŁASNOSCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 66, PRZY UL. CHOPINA 7, URZĄDZONO KSIĘGE WIECZYSTĄ KW 233594

W dziale IV KW



6

Brak wpisów

Oznaczenie nieruchomości na podstawie informacji z ewidencji gruntów wg stanu na dzień 25.11.2016 r.

Oznaczenie działki Określenie konturów - użytków i

klas gleboznawczych Powierzchnia ha

Nr księgi wieczystej (uwagi)

Numer działki Bliższe określenie

położenia opis oznaczenie użytku / działki

42 Chopina 7,

Mokotowska 28 Tereny mieszkaniowe B 0,1552

WA4M/00027906/1

RAZEM 0,1552

Stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wynosi 1% (opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1% wartości prawa własności gruntu). Nieruchomość oddana na cele zabudowy mieszkaniowej zgodnie z Umową Wieczystego Użytkowania Rep A/b-V-6559/63, z dnia 03.09.1963r. Na datę wyceny nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która zmieniłaby cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste (na nieruchomości nadal znajduje się budynek mieszkalny).

5.2 Stan otoczenia

Warszawa jest stolicą Polski i województwa mazowieckiego, jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu. Jej powierzchnia to 517 km2, liczba ludności około 1 739 586 mieszkańców, gęstość zaludnienia to około 3372 osób/km2. Dzielnica Śródmieście jest położona na lewym brzegu Wisły w centralnej części miasta i sąsiaduje od południa z Mokotowem, od zachodu z Ochotą i Wolą, od północy z Żoliborzem, natomiast od wschodu granicę wyznacza linia brzegowa Wisły. Śródmieście zajmuje obszar 1557 ha co stanowi 3,1% powierzchni Warszawy. Dzielnicę zamieszkuje 120 091 osób. Średnia gęstość zaludnienia wynosi 7 713 os./km2. W Śródmieściu znajduje się większość urzędów centralnych i samorządowych. Jest to również centrum kulturalno-rekreacyjne stolicy, z największą ilością muzeów, galerii, teatrów i kin. Głównymi arteriami komunikacyjnymi dzielnicy są: Aleje Jerozolimskie, al. Solidarności, al. Armii Ludowej, ul. Marszałkowska, al. Jana Pawła II, Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat oraz Aleje Ujazdowskie. Śródmieście posiada bardzo dobrze rozwiniętą sieć komunikacji publicznej, w skład której wchodzą komunikacja tramwajowa i autobusowa oraz metro. Przez Śródmieście przebiega linia kolejowa m. in. ze stacjami Warszawa Centralna i Warszawa Gdańska oraz Warszawska Kolej Dojazdowa, z której korzystają głównie mieszkańcy podwarszawskich miejscowości. Miejscami wypoczynku i rekreacji mieszkańców Śródmieścia są np.: Ogród Saski, Park Ujazdowski, Park Łazienkowski. Do atrakcji turystycznych Śródmieścia można zaliczyć m. in.: Zamek Królewski, Zamek Ujazdowski, Łazienki Królewskie, Starą Pomarańczarnię, Pałac Belweder oraz pomnik Fryderyka Chopina. Na terenie dzielnicy znajdują się najstarsze ośrodki życia miejskiego lewobrzeżnej Warszawy z Rynkiem Starego Miasta i Starówką. Znaczna część zabudowy Śródmieścia pochodzi z początku XX wieku i okresu międzywojennego, jednak większość budynków została zniszczona w czasie wojny. Obecnie w centrum zlokalizowanych jest 10% wszystkich zasobów mieszkaniowych. W Śródmieściu powstały w przeciągu ostatnich 15 lat liczne obiekty biurowe, ciągi handlowe i usługowe. Ceny nieruchomości oraz czynsze najmu w Śródmieściu są najwyższe w całej Warszawie. Na taką



7

sytuację wpływa głównie prestiżowa lokalizacja, dostępność oraz duży przepływ ludzi. Główne ciągi handlowo-usługowe znajdują się wzdłuż ul. Marszałkowskiej, Nowy Świat oraz Krakowskie Przedmieście.

5.3. Stan techniczno-użytkowy

Numer działki/ek, obręb Dz. ewid. nr 42, obręb: 5-05-07

Powierzchnia 1552 m2

Kształt, cechy geometryczne

Kształt nieregularny – wielokąt nie utrudniający zabudowy

Ukształtowanie powierzchni

Teren płaski

Dostęp do infrastruktury technicznej

Wszystkie media miejskie – ustalono na podstawie mapy zasadniczej udostępnionej przez PODGiK.

Położenie nieruchomości

Nieruchomość zlokalizowana w centralnej części miasta, w południowej części dzielnicy Śródmieście, u zbiegu ulic: Chopina, Mokotowska, Koszykowa, 300 m od Placu Zbawiciela. W odległości około 200m od ważnego ciągu komunikacyjnego tej części dzielnicy Śródmieście – ulicy Marszałkowskiej oraz Placu Konstytucji. W odległości około 500m Aleje Ujazdowskie i Aleja Armii Ludowej.

Otoczenie bezpośrednie

Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna intensywna, handlowo-usługowa, biurowa. W zasięgu około 500 m Park Ujazdowski i Park Łazienkowski. Dominuje zabudowa mieszkaniowa z usługami w parterze.

Otoczenie dalsze

Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa biurowo-usługowo-handlowa, tereny zielone (Parki: Ujazdowski, Łazienkowski, Pola Mokotowskie), ambasady m. in. Rumunii, Finlandii, Norwegii, Węgier. W odległości około 1 km Politechnika Warszawska. Około 1,2 km od Placu Defilad.

Położenie względem instytucji użyteczności publicznej

W bliskiej odległości obiektów użyteczności publicznej. W promieniu 1 km od nieruchomości: Politechnika Warszawska, Trybunał Konstytucyjny, Ministerstwa Edukacji i Spraw Zagranicznych około 1km od Urzędu Dzielnicy Śródmieście, nieopodal nieruchomości teatry, ambasady.

Droga dojazdowa Działka posiada bezpośredni dostęp do ciągu komunikacyjnego – ul. Chopina, Mokotowskiej i Koszykowej.

Dostęp do komunikacji

Przystanki autobusowe wzdłuż ulicy Pięknej, Alei Ujazdowskich, Marszałkowskiej i tramwajowe zlokalizowane przy ul. Marszałkowskiej w zasięgu 300 m. W odległości około 700 m stacja metra „Politechnika”.

Uciążliwości i ograniczenia

Ulica Mokotowska jako układ urbanistyczny wpisana została do Gminnej Ewidencji Zabytków (nr 312, 1965-07-01)

Stan zagospodarowania nieruchomości

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym.

5.4. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego rejonu Jazdowa – część zachodnia, zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Warszawa Centrum nr XCIV/2411/2014 z dnia 6 listopada 2014 r.

Przeznaczenie w planie A8.MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z



8

miejscowym dopuszczeniem zabudowy usługowej

Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu

ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 3,5;

ustala się maksymalną wysokość zabudowy – 26,0 m;

ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej

– 5%;

UWAGI Ulica Mokotowska jako układ urbanistyczny wpisana została do Gminnej Ewidencji Zabytków (nr 312, 1965-07-01)

6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

6.1. Specyfikacja badanego rynku lokalnego

Zakres przedmiotowy Rynek praw własności działek niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług.

Zakres terytorialny

Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających okres analizy oraz danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągały dzielnice Mokotów oraz Wola. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola.

Zakres czasowy Transakcje zawarte do dwóch lat wstecz od daty wyceny

Zakres cen jednostkowych Od około 2 946 zł/m2 do około 5 901 zł/m2

Trend czasowy

Ograniczona liczba transakcji charakteryzujących się dużą zmiennością cech uniemożliwia prawidłowe wyznaczenie zmiany ceny w czasie (trendu), toteż analiza trendu czasowego została przeprowadzona na podstawie badań rynku prowadzonych przez wyspecjalizowane firmy z branży nieruchomości. Podstawą do wniosków były raporty opracowane między innymi przez: firmy Jones Lang LaSalle oraz CBRE. Na ich podstawie stwierdza się, że dla badanych rejonów Warszawy w okresie ostatnich 2 lat nie doszło do zauważalnej zmiany cen nieruchomości gruntowych. W związku z tym współczynnik zmiany cen został przyjęty na poziomie 0. Powyższe potwierdza analiza rynku wskazana poniżej.

6.2. Analiza, charakterystyka i uwarunkowania badanego rynku

Zgodnie z raportem firmy Jones Lang LaSalle „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce. Podsumowanie 2015 roku” w roku 2015 notowano trwające ożywienie na rynku mieszkaniowym w różnych częściach kraju. Analizy przeprowadzone przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL wskazywały na bardzo dobrą kondycję rynku gruntów mieszkaniowych. Ponieważ zwiększony popyt na grunty mieszkaniowe niekoniecznie szedł w parze ze wzrostem podaży tego typu terenów, najbardziej atrakcyjne oferty w szybkim tempie zostały wykupione.



9

Mieszkaniowe grunty inwestycyjne: Wyjątkowo dobre wyniki sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym od blisko roku spowodowały szybsze, niż zakładane wcześniej przez deweloperów, wyprzedanie oferty nowych mieszkań. Zdaniem analityków JLL, jednak szczyt boomu na zakup mieszkania i absolutnie rekordową sprzedaż mamy już za sobą. W najbliższych latach można się spodziewać osłabienia czynników powodujących dotychczasowy wysoki popyt ze względu na planowane zakończenie programu MdM, rosnące wymogi w zakresie wkładu własnego, możliwe wyższe marże kredytów hipotecznych wynikające z wprowadzenie podatku bankowego. Wszystkie te czynniki wpłyną na możliwości zakupowe klientów. Stabilna sytuacja na rynku mieszkaniowym powoduje jednak, że deweloperzy nadal mogą liczyć na dobrą sprzedaż i popyt na nowe projekty. Również ceny mieszkań nie powinny pozostać w 2016 r. na dotychczasowym poziomie. Dobre wyniki finansowe w 2015 r., wyprzedanie bieżącej oferty mieszkań i wyczerpane zapasy zakupionych wcześniej działek inwestycyjnych, powodują że większość deweloperów optymistycznie patrzy w przyszłość oczekując kontynuacji w 2016 r. dobrej koniunktury. Według specjalistów JLL, ten optymizm będzie miał bezpośrednie przełożenie na dalsze zainteresowanie terenami pod inwestycje mieszkaniowe. W 2016 r. spodziewane jest zamknięcie kilku transakcji sprzedaży negocjowanych w ubiegłym roku, dotyczących bardzo atrakcyjnie położonych gruntów w największych miastach Polski. Zdaniem specjalistów JLL, ze względu na dostępność i ceny gruntów, a także program MdM, w 2016 r. należy się spodziewać większej popularności działek inwestycyjnych w dzielnicach poza ścisłym centrum takich aglomeracji jak Warszawa. Coraz mniejsza podaż atrakcyjnych terenów w największych miastach Polski ma szansę przełożyć się również na wzrost cen gruntów mieszkaniowych w 2016 r., w szczególności w przypadku mniejszych działek, umożliwiających realizację mniejszych, jedno-lub dwuetapowych projektów. Wielu deweloperów już w 2015 r. wracało do analizy terenów w mniej atrakcyjnych i słabiej wyeksponowanych lokalizacjach, na których można zbudować mieszkania spełniające kryteria dopłat w ramach programu MdM. Ponieważ program MdM ma trwać do końca 2 018 r., strategie wielu deweloperów zakładają zakup działki w 2016 roku i jak najszybsze rozpoczęcie inwestycji mieszkaniowej z lokalami w cenach i metrażach kwalifikujących się do uzyskania dopłat w ramach rządowego programu. Zdaniem analityków JLL, w najbliższych latach możemy spodziewać się poszerzenia oferty apartamentów i mieszkań oferowanych na rynku premium, w szczególności w Warszawie. Grunty pod tego typu inwestycje cieszą się szczególnym zainteresowaniem inwestorów reprezentujących polski kapitał, jak również indyjski czy arabski.

Przeznaczenie gruntu Warszawa

Śródmieście

Warszawa pozostałe

dzielnice

Miasta powyżej

400 tys. mieszkańców

Mieszkaniowy grunt inwestycyjny

(PLN/m2 PUM) - 2015 r.

2 200 – 4 000 650 – 2 500 550 – 1 600

Mieszkaniowy grunt inwestycyjny

(PLN/m2 PUM) – 2014 r.

1 800 – 4 000 400 – 2 500 550 – 1 300

Zmiana poziomu cenowego

Źródło: Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce / Podsumowanie 2015 r. oraz / Podsumowanie 2014 firmy Jones Lang LaSalle

Powyższa tabela wskazuje na stabilizację cen za grunty mieszkaniowe na rynku Warszawskim oraz na terenie dzielnicy Śródmieście. Powyższe dane potwierdza również inny raport z rynku nieruchomości „Rynek Gruntów w Polsce 2015” firmy CBRE, który również wskazuje na stabilizację cen gruntów inwestycyjnych od roku 2013. Dzielnice Śródmieście, Mokotów oraz Wola znajdują się w obszarze objętym działaniem dekretu z 26.10.1945 roku o własności i użytkowaniu wieczystym gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W Warszawie dobrze rozwiniętym jest rynek obrotu prawem użytkowania wieczystego. Na terenie dzielnic Śródmieście, Mokotów oraz Wola pojawienie się prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych związane jest obrotem nieruchomościami, które zostały nabyte w związku z zasiedzeniem lub przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z



10

licznymi wnioskami użytkowników wieczystych o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w najbliższych latach prognozuje się wzrost podaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności. Najbardziej istotne atrybuty to: położenie w centrum dzielnicy, w pobliżu ciągów komunikacyjnych wyznaczonych przez główne ulice: Marszałkowska, al. Jana Pawła II (na terenie dzielnicy Śródmieście), ul. Puławskiej oraz Niepodległości (na ternie dzielnicy Mokotów) oraz ul. Prostej oraz al. Solidarności (na ternie dzielnicy Wola). Najlepsze lokalizacje, to te, które posiadają cechy położenia w pobliżu centrum dzielnicy, przy równoczesnym bliskim dostępie do komunikacji (metro, autobusy i tramwaje) i licznych w tej dzielnicy terenów zielonych. Najchętniej nabywane są działki o dobrym potencjale inwestycyjnym (z możliwością realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej intensywnej), niezabudowane (bez konieczności usuwania istniejących obiektów generujących dodatkowe koszty). Do analizy przyjęto rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi stanowiącymi przedmiot prawa własności. Ważnym kryterium, którym kierują się nabywcy jest powierzchnia działki – im mniejsza działka tym nieruchomość cieszy się większym zainteresowaniem. Stwierdzono, że największym zainteresowaniem cieszą się działki o powierzchni do 1200 m2 działki o większych powierzchniach cieszą się mniejszym zainteresowaniem, przez co stanowią dużo rzadszy przedmiot transakcji, głównie z uwagi na cenę zakupu. Ważny jest kształt działki, który wiąże się z możliwością jej zagospodarowania Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości o regularnym kształcie i proporcjonalnych bokach. Potencjalni nabywcy częściej interesują się działkami o dobrych możliwościach inwestycyjnych pozwalających na wysoką intensywność zabudowy. Na atrakcyjność działki ma wpływ dostęp do infrastruktury technicznej czyli do mediów oraz dostęp do drogi publicznej. Chętniej nabywane są działki nie wymagające poniesienia nakładów na przyłączenie do infrastruktury technicznej lub poniesienia kosztów na ustanowienie służebności przechodu. Dokonano analizy danych transakcyjnych z dzielnicy Śródmieście, w ciągu ostatnich dwóch lat nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji prawem własności gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i/lub z dopuszczeniem usług zakupywanymi w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Na podstawie analizy danych transakcyjnych z obrotu prawem własności w latach poprzedzających okres analizy oraz danych transakcyjnych prawem użytkowania wieczystego w okresie analizy stwierdzono, że porównywalny poziom cen transakcyjnych osiągały dzielnice Mokotów oraz Wola. Badania preferencji nabywców potwierdzają również porównywalność tych dwóch dzielnic. Do analizy przyjęto dane transakcyjne z dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Ze względu na przedmiot, cel i zakres wyceny analizą objęto transakcje prawem własności gruntów niezabudowanych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola. Okresem badania objęto transakcje od grudnia 2014 roku do daty wyceny. W badanym okresie czasu zarejestrowano kilkanaście transakcji obrotu prawem własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych. Z tej liczby znamiona podobieństwa, zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, spełniało 11 nieruchomości. W latach 2013-2014 poprzedzających okres analizy ceny 1 m2 gruntu będącego przedmiotem prawa własność przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wahały się od 3 520 do 6 080 zł/m2. Zestawienie transakcji zawiera poniższa tabela:

Data Położenie Cena

transakcyjna Powierzchnia

działki Cena 1 m2

gruntu

2013-01-02 Niecała 1 605 000 456 3 520

2013-05-09 Niecała 778 000 160 4 863

2013-12-30 Bugaj 4 298 850 707 6 080

Wartość rynkową nieruchomości rozumianą, jako przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku nieruchomości tego samego rodzaju określono przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen w obrocie prawem własności działek niezabudowanych. Na rynku odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału. Były to jednakże przypadki



11

sporadyczne i nie wpłynęły one w istotny sposób na rynek nieruchomości. W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych rozważań.

7. SPOSÓB WYCENY

7.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Wycenę wykonano zgodnie z zasadami stosowanymi w gospodarkach rynkowych, zgodnie z Ustawą o Gospodarce Nieruchomościami (art. 151), rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz zgodnie z aktualnie obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW). „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”

7.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

Wartość rynkowa prawa własności (Wwł) w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomości scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,

że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami Art. 154.1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. pkt. 3.1. Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. pkt. 4 Metoda porównywania parami

Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na równice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. pkt. 4.2. procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami. utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach,

stanowiącego podstawę wyceny; aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny;



12

ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości;

ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych; wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką;

charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych;

przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;

obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek;

obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana;

określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu);

Stosując się do przepisów prawa i Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, oraz biorąc pod uwagę charakter rynku i cel wyceny określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.

8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

Spośród zebranych danych wyselekcjonowano 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności, sprzedanych na rynku wtórnym, z których 3 można uznać za podobne ze względu na parametry takie, jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, kształt działki, powierzchnia działki, możliwości inwestycyjne, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej. W toku analizy cen sprzedaży pominięto transakcje mało wiarygodne, bądź transakcje o niepełnych informacjach dotyczących mienia sprzedanego. Ceny te są zróżnicowane i osiągają wartości z przedziału: Cmin = 2 946,00 zł/m2 i Cmax = 5 900,95 zł/m2, ΔC = 2 954,95 zł zł/m2 powierzchni działki gruntu. W toku analizy cen transakcyjnych w okresie objętym badaniem na analizowanym rynku, nie odnotowano zmiany cen 1 m2 powierzchni nieruchomości wskutek upływu czasu. Powyższe potwierdzają raporty dotyczące analizy rynku nieruchomości publikowane przez Jones Lang LaSalle oraz CBRE za okres od grudnia 2014 r. do dnia wyceny. Aktualne raporty z rynku nieruchomości opisują badany okres, jako czas stabilnych cen na rynku nieruchomości. Wykaz transakcji zawiera poniższa Tabela



13

Tabela: Baza danych z aktów notarialnych dot. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot prawa własności na rynku lokalnym dzielnicy Śródmieście, Mokotów oraz Wola.

Lp. Ulica Rep. Obręb Pow. w

m2

Data transakcji

Cena 1m2

pow. w zł

Cena transakcyjna

w zł 1 2 3 4 5 6 7 8

1 Mokotów/Abramowskiego 17013/15 1-08-04 423 2015-09-21 2 946,00 1 246 158



4 Mokotów/Samochodowa 21599/15 1-08-04 1 394 2015-12-04 3 244,33 4 522 590

5 Wola/Prądzyńskiego 6661/15 6-04-08 1 110 2015-11-17 3 423,42 3 800 000

6A Mokotów/Samochodowa 21162/15 1-08-04 2 019 2015-11-24 3 467,06 7 000 000


8 Mokotów/

Krasickiego/Tyniecka 2737/15 1-02-15 942 2015-11-16 4 458,60 4 200 000

9B Mokotów/Abramowskiego 20773/14 1-08-04 543 2014-12-04 4 972,38 2 700 000

10C Mokotów/Krasickiego 1340/15 1-02-15 949 2015-01-30 5 900,95 5 600 000

11* Śródmieście/Wałowa 5494/15 5-02-04 868 2015-04-15 9 250,58 8 029 500

* - transakcja została odrzucona w toku analizy ponieważ nieruchomość została sprzedana w wyniku przetargu, a cena transakcyjna odbiega od przeciętnych cen rynkowych notowanych na rynku lokalnym o ponad 20% (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego §5.2). Dokładne dane dotyczące ww. transakcji i numery aktów notarialnych znajdują się w dokumentacji archiwalnej rzeczoznawcy.

Cmin = 2 946,00 zł/m2 Cmax = 5 900,95 zł/m2 ΔC = 2 954,95 zł/ m2

8.1.1. Określenie cech rynkowych i ich ocena

Badanie i wnikliwa analiza rynku lokalnego (preferencje rynkowe potencjalnych nabywców oraz badania sondażowo-ankietowe wśród uczestników rynku przeprowadzane np. przez ogólnopolskie firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami np. Metrohouse, portale internetowe oraz indywidualne ankiety), interesującego typu nieruchomości gruntowych wykazała, że na ceny rynkowe wpływają następujące cechy nieruchomości, które wraz z ich gradacją przedstawiono w tabeli poniżej:

Lp. Rodzaj cechy Waga cech

(%) Wartościowanie poszczególnych

cech (atrybutów) w % Zakres kwotowy

1. Atrakcyjność lokalizacji 30% Bardzo dobra

Dobra Przeciętna

886,48 zł

2. Lokalizacja szczegółowa i otoczenie

15% Dobra

Przeciętna 443,24 zł

3. Kształt działki 10% Dobry

Przeciętny 295,50 zł

4. Powierzchnia działki 20% Bardzo dobra

Dobra Przeciętna

590,99 zł

5. Możliwości inwestycyjne 20% Dobre

Przeciętne 590,99 zł



14

6. Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej

5% Dobry

Przeciętny 147,75 zł

Suma 100% ΔC = 2 954,95 zł

Charakterystyka zastosowanych cech, w poniższej tabeli pogrubioną czcionką zaznaczono cechy nieruchomości gruntowej stanowiącego przedmiot wyceny:

Atrakcyjność lokalizacji

Bardzo dobra

Położenie w rejonie dzielnicy z bardzo dobrym dostępem do centrum miasta (rozumianego jako Plac Defilad), z bardzo dobrym dostępem do komunikacji (przede wszystkim do metra, ale także tramwajowej, autobusowej), bardzo dobry dostęp do handlu, usług, placówek użyteczności publicznej (w bezpośrednim sąsiedztwie).

Dobra

Położenie w rejonie dzielnicy z dobrym dostępem do centrum miasta (rozumianego jako Plac Defilad), z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej (autobus, tramwaj). Konieczność kilkuminutowego dojścia do obiektów handlowych, oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej.

Przeciętna

Lokalizacja w częściach dzielnicy z ograniczonym dostępem do komunikacji miejskiej (autobus). Konieczność kilkunastominutowego dojścia do obiektów handlowych, oświatowych, placówek użyteczności publicznej lub do przystanków komunikacji miejskiej.

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie

Dobra Otoczenie zabudowy wielorodzinnej niskiej i wysokiej, występują tereny zielone

Przeciętna Otoczenie zabudowy wielorodzinnej niskiej i wysokiej, występują obiekty obniżające walory estetyczne otoczenia lub brak terenów zielonych

Kształt działki

Dobry Regularny kształt działki: kwadrat, prostokąt o stosunku boków do 1:3, wielokąt zbliżony kształtem do prostokąta lub kwadratu umożliwiający racjonalną zabudowę

Przeciętny Nieregularny kształt działki lub wydłużony prostokąt - stosunek boków powyżej 1:3

Powierzchnia działki (m2)

Bardzo dobra od 500 m2 do 1200 m

2

Dobra od 1200 m2

do 1 800 m2

Przeciętna poniżej 500 m2 i od 1 800 do 2500 m

2

Możliwości inwestycyjne

Dobre Możliwość realizacji inwestycji o dobrych parametrach inwestycyjnych i korzystne

uwarunkowania przestrzenne oraz planistyczne.

Przeciętne

Możliwość realizacji zabudowy o średnich parametrach inwestycyjnych - przewidziana

średnio intensywna zabudowa lub występują ograniczenia przestrzenne lub

planistyczne

Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej

Dobry Nieruchomość posiada pełny dostęp do infrastruktury technicznej oraz bezpośredni

dostęp do drogi publicznej

Przeciętny Nieruchomość posiada niepełny dostęp do infrastruktury technicznej i/lub nie posiada

bezpośredniego dostępu do drogi publicznej

8.1.2. Zbiór danych porównawczych

Spośród uzyskanych danych dotyczących transakcji rynkowych na analizowanym rynku, do porównań przyjęto 3 transakcje.



15


m2

Data transakcji

Cena 1m2

pow. w zł

Cena transakcyjna

w zł 1 2 3 4 5 6 7 8

A Mokotów/Samochodowa 21162/15 1-08-04 2 019 2015-11-24 3 467,06 7 000 000

B Mokotów/Abramowskiego 20773/14 1-08-04 543 2014-12-04 4 972,38 2 700 000

C Mokotów/Krasickiego 1340/15 1-02-15 949 2015-01-30 5 900,95 5 600 000

Nieruchomość A


m2

Data transakcji

Cena 1m2

pow. w zł

Cena transakcyjna

w zł

1 2 3 4 5 6 7 8

A Mokotów/Samochodowa 21162/15 1-08-04 2 019 2015-11-24 3 467,06 7 000 000

Nieruchomość znajduje się przy ulicy Samochodowej w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacji metra – około 1,0 km od stacji metra Wilanowska) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową. W najbliższym sąsiedztwie tereny niezabudowane, budynki biurowe, handlowo-usługowe. Działka w kształcie wielokąta.

Atrakcyjność lokalizacji: dobra

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętne

Kształt działki: przeciętny

Powierzchnia: przeciętna

Możliwości inwestycyjne: dobre Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: przeciętny

Nieruchomość B


m2

Data transakcji

Cena 1m2

pow. w zł

Cena transakcyjna

w zł

1 2 3 4 5 6 7 8

B Mokotów/Abramowskiego 20773/14 1-08-04 543 2014-12-04 4 972,38 2 700 000

Nieruchomość znajduje się przy ulicy Abramowskiego w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacji metra – około 900 m od stacji metra Wilanowska) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową. W najbliższym sąsiedztwie tereny niezabudowane, budynki biurowe, budynki handlowo-usługowe. Działka w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta.

Atrakcyjność lokalizacji: dobra

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: przeciętne

Kształt działki: przeciętny

Powierzchnia: bardzo dobra

Możliwości inwestycyjne: dobre

Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej: dobry

Nieruchomość C


m2

Data transakcji

Cena 1m2

pow. w zł

Cena transakcyjna

w zł

1 2 3 4 5 6 7 8

C Mokotów/Krasickiego 1340/15 1-02-15 949 2015-01-30 5 900,95 5 600 000

Nieruchomość znajduje się przy ulicy Krasickiego w dzielnicy Mokotów. Nieruchomość znajduje się w bliskiej odległości od komunikacji miejskiej (również stacje metra – około 400 m od stacji metra



16

Wierzbno) oraz punktów handlowych i usługowych. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W najbliższym sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska. Działka w kształcie zbliżonym do prostokąta.

Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: dobra

Kształt działki: dobry

Powierzchnia: bardzo dobra

Możliwości inwestycyjne: przeciętne


8.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, określając wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.

8.2.1. Ocena wycenianej nieruchomości

W niniejszym operacie ilość atrybutów została ograniczona do mających istotny wpływ na cenę przyjętych do porównania nieruchomości, a w następstwie na cenę nieruchomości podlegającej oszacowaniu.

Atrakcyjność lokalizacji: bardzo dobra

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie: dobra

Kształt działki: dobry

Powierzchnia: dobra

Możliwości inwestycyjne: przeciętne


8.2.2. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej o pow. 1552 m2 przy ul. Chopina 7, Mokotowska 28 w Warszawie, dzielnicy Śródmieście, wynosi:

RODZAJ CECH RYNKOWYCH

NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA

NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

A B C

Adres nieruchomości

ul. Chopina 7, Mokotowska 28

Samochodowa Abramowskiego Krasickiego

Data transakcji

2015-11-24 2014-12-04 2015-01-30

Powierzchnia działki [m

2]

1552 2019 543 949

Cena 1 m2

działki [zł]

3467,06 4972,38 5900,95

Atrakcyjność lokalizacji

bardzo dobra dobra dobra bardzo dobra

443,24 zł 443,24 zł 0,00 zł

Lokalizacja szczegółowa i otoczenie

dobra przeciętna przeciętna dobra

443,24 zł 443,24 zł 0,00 zł



17

Kształt działki

dobry przeciętny przeciętny dobry

295,50 zł 295,50 zł 0,00 zł

Powierzchnia działki

dobra przeciętna bardzo dobra bardzo dobra

295,49 zł -295,49 zł -295,49 zł

Możliwości inwestycyjne

przeciętne dobre dobre przeciętne

-590,99 zł -590,99 zł 0,00 zł

Uzbrojenie w infrastrukturę techniczną i dostęp do drogi publicznej

dobry przeciętny dobry dobry

147,75 zł 0,00 zł 0,00 zł

SUMA POPRAWEK [zł]

1 034,23 zł 295,50 zł -295,49 zł

CENA 1 m2

skorygowana o poprawki [zł]

4 501,29 zł 5 267,88 zł 5 605,46 zł

CENA ŚREDNIA 1 m2

powierzchni działki 5 124,88 zł/m

2, przyjęto: 5 125 zł/m

2

Wr = 5 125 zł/m2 x 1552 m2 = 7 954 000 zł

Przyjęto: 7 954 000 zł

słownie: siedem milionów dziewięćset pięćdziesiąt cztery tysiące złotych

8.3. Podsumowanie

Na podstawie analizy cen transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych i cech nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych na terenie dzielnicy Śródmieście, Mokotów i Wola oraz informacji uzyskanych od uczestników tego rynku, otrzymane wyniki należy uznać za realne. Ocena cech rynkowych wycenianej nieruchomości nie przekracza skali przyjętej do wyceny, a wartość 1 m2 powierzchni niezabudowanej działki mieści się w przedziale Cmin = 2 946,00 zł/m2 i Cmax = 5 900,95 zł/m2 i wynosi dla prawa własności 5 125 zł/m2.Określona w operacie wartość nieruchomości odnosi się do aktualnego na dzień wyceny stanu prawnego oraz możliwości zagospodarowania działki.

9. KLAZULE I ZASTRZEŻENIA

• Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Niniejszy operat może być wykorzystany jedynie w zakresie i celu określonym w punkcie 1.2 oraz 2.

• Wykorzystanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone i autor nie ponosi za to odpowiedzialności.

• Wykonujący wycenę nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne budynku, których występowania nie mógł stwierdzić przy oględzinach ani na podstawie dostępnej dokumentacji.

• Określona wartość rynkowa nie uwzględnia podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomości.



18

• Operat szacunkowy został sporządzony po dokonanych wizjach lokalnych nieruchomości i badaniu lokalnych rynków nieruchomości. Nie zmienia to faktu, że operat został w pewnej mierze oparty na danych udostępnionych przez zleceniodawcę i/lub przez właściciela nieruchomości. Rzeczoznawca będący autorem niniejszego opracowania działał w zaufaniu do tych danych i nie może ponosić odpowiedzialności za to, że dane te mogły być niepełne, mylne czy z innego powodu nie w pełni miarodajne.

• Określona w operacie wartość rynkowa jest aktualna na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

10. ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja zdjęciowa 2. Mapa



19

Dokumentacja zdjęciowa

Warszawa, 27.11.2016 r.

Działka nr 42 Działka nr 42

Droga dojazdowa i otoczenie Droga dojazdowa i otoczenie



20

Mapa

Documents

OPERAT SZACUNKOWYsrodmiescie.warszawa.pl/uds/portal_2016/web/uploads/pub/...Data sporządzenia operatu szacunkowego 01.12.2016 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości