operações imob

5/20/2018 operaes imob

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OPERAESIMOBILIRIAS

Professora Esp. Claudete Cristina Iwata

GRADUAOUnicesumar


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ReitorWilson de Matos Silva

Vice-Reitor

Wilson de Matos Silva FilhoPr-Reitor de AdministraoWilson de Matos Silva Filho

Pr-Reitor de EADWillian Victor Kendrick de Matos Silva

Presidente da MantenedoraCludio Ferdinandi

NEAD - Ncleo de Educao a Distncia

Direo de OperaesChrystiano Mincoff

Coordenao de Sistemas

Fabrcio Ricardo LazilhaCoordenao de PolosReginaldo Carneiro

Coordenao de Ps-Graduao, Extenso eProduo de MateriaisRenato Dutra

Coordenao de GraduaoKtia Coelho

Coordenao Administrativa/ServiosCompartilhadosEvandro Bolsoni

Gerncia de Inteligncia de Mercado/DigitalBruno Jorge

Gerncia de MarketingHarrisson Brait

Superviso do Ncleo de Produo deMateriaisNalva Aparecida da Rosa Moura

Design EducacionalCamila Zaguini SilvaFernando Henrique MendesNdila de Almeida ToledoRossana Costa Giani

Projeto GrficoJaime de Marchi JuniorJos Jhonny Coelho

EditoraoAndr Morais de Freitas

Reviso TextualAna Paula da SilvaJaquelina Kutsunugi

IlustraoRobson Yuiti Saito

CENTRO UNIVERSITRIO DE MARING. Ncleo de Educao aDistncia:

C397Operaes Imobilirias / Claudete Cristina Iwata.Reimpresso revista e atualizada, Maring - PR, 2014.162 p.

Graduao - EaD.

1. Operaes Imobilirias. 2. Locao. 3. Avaliao de Imveis.4. EaD. I. Ttulo.

CDD - 22 ed. 658CIP - NBR 12899 - AACR/2

Ficha catalogrfica elaborada pelo bibliotecrioJoo Vivaldo de Souza - CRB-8 - 6828


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Viver e trabalhar em uma sociedade global umgrande desafio para todos os cidados. A buscapor tecnologia, informao, conhecimento dequalidade, novas habilidades para liderana e so-luo de problemas com eficincia tornou-se umaquesto de sobrevivncia no mundo do trabalho.

Cada um de ns tem uma grande responsabilida-de: as escolhas que fizermos por ns e pelos nos-sos faro grande diferena no futuro.

Com essa viso, o Centro Universitrio Cesumar assume o compromisso de democratizar o conhe-cimento por meio de alta tecnologia e contribuirpara o futuro dos brasileiros.

No cumprimento de sua misso promover aeducao de qualidade nas diferentes reas doconhecimento, formando profissionais cidadosque contribuam para o desenvolvimento de umasociedade justa e solidria , o Centro Universi-trio Cesumar busca a integrao do ensino-pes-

quisa-extenso com as demandas institucionaise sociais; a realizao de uma prtica acadmicaque contribua para o desenvolvimento da consci-ncia social e poltica e, por fim, a democratizaodo conhecimento acadmico com a articulao ea integrao com a sociedade.

Diante disso, o Centro Universitrio Cesumar al-meja ser reconhecido como uma instituio uni-versitria de referncia regional e nacional pela

qualidade e compromisso do corpo docente;aquisio de competncias institucionais parao desenvolvimento de linhas de pesquisa; con-solidao da extenso universitria; qualidadeda oferta dos ensinos presencial e a distncia;bem-estar e satisfao da comunidade interna;qualidade da gesto acadmica e administrati-va; compromisso social de incluso; processos decooperao e parceria com o mundo do trabalho,como tambm pelo compromisso e relaciona-

mento permanente com os egressos, incentivan-do a educao continuada.


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Seja bem-vindo(a), caro(a) acadmico(a)! Voc estiniciando um processo de transformao, pois quan-do investimos em nossa formao, seja ela pessoalou profissional, nos transformamos e, consequente-mente, transformamos tambm a sociedade na qualestamos inseridos. De que forma o fazemos? Criandooportunidades e/ou estabelecendo mudanas capa-zes de alcanar um nvel de desenvolvimento compa-tvel com os desafios que surgem no mundo contem-porneo.

O Centro Universitrio Cesumar mediante o Ncleo deEducao a Distncia, o(a) acompanhar durante todoeste processo, pois conforme Freire (1996): Os homensse educam juntos, na transformao do mundo.

Os materiais produzidos oferecem linguagem dial-gica e encontram-se integrados proposta pedag-gica, contribuindo no processo educacional, comple-mentando sua formao profissional, desenvolvendocompetncias e habilidades, e aplicando conceitos

tericos em situao de realidade, de maneira a inse-ri-lo no mercado de trabalho. Ou seja, estes materiaistm como principal objetivo provocar uma aproxi-mao entre voc e o contedo, desta forma possi-bilita o desenvolvimento da autonomia em busca dosconhecimentos necessrios para a sua formao pes-soal e profissional.

Portanto, nossa distncia nesse processo de cres-cimento e construo do conhecimento deve serapenas geogrfica. Utilize os diversos recursos peda-

ggicos que o Centro Universitrio Cesumar lhe possi-bilita. Ou seja, acesse regularmente o AVA AmbienteVirtual de Aprendizagem, interaja nos fruns e en-quetes, assista s aulas ao vivo e participe das discus-ses. Alm disso, lembre-se que existe uma equipe deprofessores e tutores que se encontra disponvel parasanar suas dvidas e auxili-lo(a) em seu processo deaprendizagem, possibilitando-lhe trilhar com tranqui-lidade e segurana sua trajetria acadmica.


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Graduao em Curso de Bacharelado em Direito pela Universidade Estadualde Maring (1987), graduao em Pedagogia - Universidade do Oeste Paulista

(1997) e graduao em Letras pela Fundao Faculdade de Filosofia, Cincias

e Letras de Jandaia do Sul (1987) e ps-graduada em Direito Empresarial.

AUTORES


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SEJA BEMVINDOA!

SUCESSO PROFISSIONAL e REALIZAO PESSOAL so duas metas que podem ser atin-gidas ao mesmo tempo. Para um Gestor Imobilirio, sucesso representa o exerccio daprofisso dentro das normas ticas de conduta, o respeito aos clientes e sociedade, ocumprimento da responsabilidade social e, claro, o retorno financeiro.

Esse sucesso exige alguns elementos bsicos: LER, ESTUDAR, PESQUISAR, FAZER CUR-SOS, ASSISTIR PALESTRAS, PARTICIPAR DE CONGRESSOS, SEMINRIOS, MESAS REDON-DAS, FEIRAS DE IMVEIS, DOMINAR A LEGISLAO APLICVEL PROFISSO, CONHE-CER E APLICAR O CDIGO DE TICA, TER BONS PARCEIROS, entre muitos outros.

Aqui na Unicesumar, voc obter muitas informaes tcnicas e tericas importantes

e conhecer caminhos que o(a) levaro ao conhecimento, dependendo apenas de seuesforo o cumprimento dos outros itens. Consciente da necessidade de qualificao,com certeza, a cada passo que der, voc vai sentir que aumenta sua realizao pessoal ea vontade de continuar caminhando.

O passo mais importante voc j deu, est na Comunidade do Conhecimento. Agora,aproveite cada momento, cada palavra, cada atividade para conquistar seu lugar nomercado imobilirio e elevar nossa profisso ao mais alto grau de respeito a que faz jus.

Seja muito bem-vindo(a) nossa caminhada!

APRESENTAO

OPERAES IMOBILIRIAS


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SUMRIO

UNIDADE I

O IMVEL, MODALIDADES DE OPERAES IMOBILIRIAS E TICA

13 Introduo

14 Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder umImvel

24 Estudo dos Preceitos ticos para o Bom Desempenho das OperaesImobilirias

28 Consideraes Finais

UNIDADE II

COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL

BRASILEIRO

33 Introduo

34 Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

50 De que forma ocorre a Permuta?


UNIDADE III

LOCAO, ADMINISTRAO E AVALIAO DE IMVEIS

63 Introduo

63 Aspectos da Locao e os Atos do Gestor

67 A Administrao e suas Caractersticas

68 O COFECI e o PTAM Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica



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SUMRIO

UNIDADE IV

LOTEAMENTOS E INCORPORAES IMOBILIRIAS, ASSESSORIA E

CONSULTORIA IMOBILIRIA

81 Introduo

81 Loteamentos e as Funes do Gestor Imobilirio

90 Lei de Incorporaes, Modalidades e Papel do Gestor Imobilirio


UNIDADE V

AS NOVAS TENDNCIAS DO MERCADO E MODELOS DE DOCUMENTOS

101 Introduo

101 As Novas Tendncias do Mercado Imobilirio

103 Apresentao dos Modelos Bsicos de Documentos Para a Realizao dasOperaes Imobilirias


113 Concluso

115 Referncias


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UN

IDADE

I


O IMVEL, MODALIDADES

DE OPERAESIMOBILIRIAS E TICA

Objetivos de Aprendizagem

Entender o conceito de IMVEL, formas de aquisio e perda.

Compreender os preceitos de tica.

Plano de Estudo

A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:

Conceito e propriedades do imvel, formas de adquirir e perder umimvel

Estudo dos preceitos ticos para o bom desempenho das OperaesImobilirias


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INTRODUO

O IMVEL a base de todas as Operaes Imobilirias. Quando o Estado garante

ao cidado o Direito de Propriedade, legitima o desejo de assegurar a casa pr-

pria, o lugar para desenvolver suas atividades profissionais e tambm o sonho

de conquistar estabilidade financeira com investimento seguro, que sofre valo-

rizao e ainda proporciona renda.

Ao assistir filmes picos, constatamos que, desde os primrdios da civili-

zao, o maior motivo para guerras, lutas e conflitos o domnio de terras. Oslderes, como reis, imperadores, presidentes e sultes, que possuam o domnio

de grandes reas, eram admirados e respeitados.

Essas reas precisavam de viglia constante, pois havia invases, combates e

disputas, na maior parte das vezes, base de confrontos mortais.

O mundo evoluiu, mas muita coisa continua como antes. At hoje, vemos

invases e tomadas de terras por parte de movimentos como o MST, os ndios,

para demarcao de reas para explorao e oportunistas que vendem reas ima-

ginrias, ou trabalham de forma a levar as pessoas ao erro e ao engodo.

esse objeto de desejo, o IMVEL, a base do trabalho de um Gestor de

Imveis. Para isso, preciso que haja o domnio completo de suas caracters-

ticas, formas de aquisio e perda, para depois, explorar ao mximo as suas

possibilidades.

Munidos das informaes bsicas sobre o imvel, enfim, comearemos

a abordar as Operaes Imobilirias, mas, afinal, o que so OPERAES

IMOBILIRIAS?So todas as aes que o profissional tem direito de desempenhar. Veja o

que diz nossa legislao COFECI Conselho Federal de Corretores de Imveis

, LEI N 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978.

Art 3 Compete ao Corretor de Imveis exercer a intermediao nacompra, venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinarquanto comercializao imobiliria.

Pargrafo nico. As atribuies constantes deste artigo podero ser

exercidas, tambm, por pessoa jurdica inscrita nos termos desta lei.

Um Gestor de Imveis no restringe seu trabalho compra e venda, permuta e

locao de imveis e emisso de opinio quanto comercializao, ele tambm

Introduo

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pode trabalhar em administrao de imveis, avaliao, incorporaes, loteamen-

tos, consultoria e assessoria, porm, da mesma forma que ele tem o DIREITO,

tem o DEVER de desenvolver seu trabalho a contento. So essas OPERAES

IMOBILIRIAS, com suas caractersticas, direitos e deveres, que estudaremos

nesta unidade.

CONCEITO E PROPRIEDADES DO IMVEL, FORMAS DEADQUIRIR E PERDER UM IMVEL

O Novo Cdigo Civil define:

Art. 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar naturalou artificialmente (BRASIL, 2002).

Com base nisso, para ns, Gestores, BENS IMVEIS compreendem:

TERRENOS

CASAS

SOBRADOS

APARTAMENTOS

LOJAS

SALAS COMERCIAIS SOBRELOJA

SALAS EM SHOPPING

SALO

BARRACO

CHCARA

STIO

FAZENDA


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Conceito e Propriedades do Imvel, Formas de Adquirir e Perder um Imvel

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A Constituio Federal, nossa lei maior, define:

Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natu-reza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pasa inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, seguranae propriedade, nos termos seguintes:

XXII - garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atender a sua funo social;

XXIV - a lei estabelecer o procedimento para desapropriao por ne-cessidade ou utilidade pblica, ou por interesse social, mediante justae prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nestaConstituio (BRASIL, 1988).

O ser humano, por natureza, tem muitas aspiraes, algumas de ordem natural

inconsciente, como respirar, comer etc, e outras de ordem material e emocional.

Abraham Maslow, psiclogo de grande destaque, por causa de seu estudo rela-

cionado s necessidades humanas, o autor da famosa Pirmide de Maslow,

que traz ordenada, em grau de importncia, cada uma dessas necessidades.

Podemos observar que a segurana da famlia e a propriedade so necessidades

que esto em segundo lugar, logo aps as fisiolgicas, como respirar, comer etc.

Assim, nossa Constituio Federal nos garante o direito propriedade e a pro-

priedade de um imvel a base de todas as operaes imobilirias.

wikipdia


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Conforme o Cdigo Civil, o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dis-

por da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que, injustamente,

a possua ou detenha, ou seja, a PROPRIEDADE permanece sendo direito do

proprietrio, mesmo que ele esteja alugando essa propriedade. Em outras pala-

vras, o que mais nos interessa saber que, por meio do contrato de locao, o

PROPRIETRIO transfere a posse do imvel ao locatrio. Lembrando que POSSE

e PROPRIEDADE so termos diferentes que representam situaes diferentes.

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exer-ccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.

Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor dacoisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamentea possua ou detenha.

1oO direito de propriedade deve ser exercido em consonncia comas suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preserva-dos, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fau-na, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histricoe artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.

2oSo defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer co-modidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicaroutrem.

3oO proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropria-o, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem comono de requisio, em caso de perigo pblico iminente.

4oO proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel rei-vindicado consistir em extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f,

por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nelahouverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviosconsiderados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.

5oNo caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizaodevida ao proprietrio; pago o preo, valer a sentena como ttulo parao registro do imvel em nome dos possuidores (BRASIL, 2002).


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FORMAS DE ADQUIRIR UM IMVEL

O Cdigo Civil elenca todas as formas de adquirir um imvel. Apresento a voc

os artigos pertinentes, no com inteno de que memorizem tudo, mas que

tenham, pelo menos, uma noo do que diz a lei.

CAPTULO II

Da Aquisio da Propriedade Imvel

Seo I

Da Usucapio

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposi-o, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, indepen-dentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim odeclare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartriode Registro de Imveis.

Pargrafo nico. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se- a dezanos se o possuidor houver estabelecido no imvel a sua moradia habi-tual, ou nele realizado obras ou servios de carter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, no sendo proprietrio de imvel rural ou urba-no, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposio, rea

Os aspectos da dominialidade, os conceitos de propriedade e domnio, dapropriedade imobiliria, da aquisio da propriedade imvel, assim comoos princpios que norteiam os Registros Pblicos, so assuntos que precisamser claramente compreendidos pelo gestor imobilirio. O bom profissionalao dominar esses princpios bsicos desenvolver o seu trabalho com maiorpropriedade. Um imvel no transferido de propriedade apenas atravsda compra e venda, existem outras formas que mesmo fazendo parte das

operaes imobilirias, nos dizem respeito. Segue sugesto de um link quevale a pena ser lido.

Disponvel em: . Acesso em: 18 dez. 2013.


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de terra em zona rural no superior a cinquenta hectares, tornando-aprodutiva por seu trabalho ou de sua famlia, tendo nela sua moradia,adquirir-lhe- a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos ecinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e semoposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbanoou rural.

1oO ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao ho-mem ou mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

2oO direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecidoao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente esem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano deat 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedadedivida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utili-zando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domniointegral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ourural. (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)

1o O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo pos-suidor mais de uma vez.

2o (VETADO). (Includo pela Lei n 12.424, de 2011)

Art. 1.241. Poder o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquiri-da, mediante usucapio, a propriedade imvel.

Pargrafo nico. A declarao obtida na forma deste artigo constituirttulo hbil para o registro no Cartrio de Registro de Imveis.

Art. 1.242. Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, cont-nua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos.

Pargrafo nico. Ser de cinco anos o prazo previsto neste artigo seo imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registroconstante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde queos possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizadoinvestimentos de interesse social e econmico.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pe-

los artigos antecedentes, acrescentar sua posse a dos seus antecessores(art. 1.207), contanto que todas sejam contnuas, pacficas e, nos casosdo art. 1.242, com justo ttulo e de boa-f.


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Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acer-ca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio, asquais tambm se aplicam usucapio.

Seo II

Da Aquisio pelo Registro do Ttulo

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registrodo ttulo translativo no Registro de Imveis.

1oEnquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continuaa ser havido como dono do imvel.

2oEnquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretaode invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirentecontinua a ser havido como dono do imvel.

Art. 1.246. O registro eficaz desde o momento em que se apresentar ottulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o inte-ressado reclamar que se retifique ou anule.

Pargrafo nico. Cancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar oimvel, independentemente da boa-f ou do ttulo do terceiro adquirente.

Seo III

Da Aquisio por Acesso

Art. 1.248. A acesso pode dar-se:

I - por formao de ilhas;

II - por aluvio;

III - por avulso;

IV - por abandono de lveo;

V - por plantaes ou construes.

Subseo I

Das Ilhas

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particu-

lares pertencem aos proprietrios ribeirinhos fronteiros, observadas asregras seguintes:


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I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acrscimos so-brevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, naproporo de suas testadas, at a linha que dividir o lveo em duas par-tes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consi-deram-se acrscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmolado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do riocontinuam a pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quaisse constituram.

Subseo II

Da Aluvio

Art. 1.250. Os acrscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente,por depsitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, oupelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos margi-nais, sem indenizao.

Pargrafo nico. O terreno aluvial, que se formar em frente de prdiosde proprietrios diferentes, dividir-se- entre eles, na proporo da tes-tada de cada um sobre a antiga margem.

Subseo III

Da Avulso

Art. 1.251. Quando, por fora natural violenta, uma poro de terrase destacar de um prdio e se juntar a outro, o dono deste adquirir apropriedade do acrscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, semindenizao, se, em um ano, ningum houver reclamado.

Pargrafo nico. Recusando-se ao pagamento de indenizao, o donodo prdio a que se juntou a poro de terra dever aquiescer a que seremova a parte acrescida.

Subseo IV

Do lveo Abandonado

Art. 1.252. O lveo abandonado de corrente pertence aos proprietriosribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenizao os donos


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dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo-se queos prdios marginais se estendem at o meio do lveo.

Subseo V

Das Construes e Plantaes

Art. 1.253. Toda construo ou plantao existente em um terreno pre-sume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que se prove o con-trrio.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prpriocom sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade des-

tes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por per-das e danos, se agiu de m-f.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio per-de, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e construes; seprocedeu de boa-f, ter direito indenizao.

Pargrafo nico. Se a construo ou a plantao exceder consideravel-mente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou edificou,adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizaofixada judicialmente, se no houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o propriet-rio as sementes, plantas e construes, devendo ressarcir o valor dasacesses.

Pargrafo nico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalhode construo, ou lavoura, se fez em sua presena e sem impugnao sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de nopertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-f os em-pregou em solo alheio.

Pargrafo nico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais po-der cobrar do proprietrio do solo a indenizao devida, quando nopuder hav-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invadesolo alheio em proporo no superior vigsima parte deste, adquireo construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se ovalor da construo exceder o dessa parte, e responde por indenizaoque represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da

rea remanescente.


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Pargrafo nico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos nesteartigo, o construtor de m-f adquire a propriedade da parte do soloque invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da cons-truo exceder consideravelmente o dessa parte e no se puder demolira poro invasora sem grave prejuzo para a construo.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheioexceder a vigsima parte deste, adquire a propriedade da parte do soloinvadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que ainvaso acrescer construo, mais o da rea perdida e o da desvalo-rizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o quenele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos

em dobro (BRASIL, 2002).


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FORMAS DE PERDER UM IMVEL

CAPTULO IV

Da Perda da Propriedade

Art. 1.275. Alm das causas consideradas neste Cdigo, perde-se a pro-priedade:

I - por alienao;

II - pela renncia;

III - por abandono;

IV - por perecimento da coisa;

V - por desapropriao.

Pargrafo nico. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da pro-priedade imvel sero subordinados ao registro do ttulo transmissivoou do ato renunciativo no Registro de Imveis.

Art. 1.276. O imvel urbano que o proprietrio abandonar, com a in-teno de no mais o conservar em seu patrimnio, e que se no en-contrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, epassar, trs anos depois, propriedade do Municpio ou do DistritoFederal, se se achar nas respectivas circunscries.

1oO imvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circuns-tncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, trs anos de-pois, propriedade da Unio, onde quer que ele se localize.

2oPresumir-se- de modo absoluto a inteno a que se refere este

artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietrio de sa-tisfazer os nus fiscais (BRASIL, 2002).


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ESTUDO DOS PRECEITOS TICOS PARA O BOM

DESEMPENHO DAS OPERAES IMOBILIRIAS

RESOLUO-COFECI N. 326/92

CDIGO DE TICA PROFISSIONAL

Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a for-ma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exer-ccio profissional.

Art. 2- Os deveres do Corretor de Imveis compreendem, alm dadefesa do interesse que lhe confiado, o zelo do prestgio de sua classee o aperfeioamento da tcnica das transaes imobilirias.

Art. 3 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao ao exerccio daprofisso, classe e aos colegas:

I - considerar a profisso como alto ttulo de honra e no praticar nempermitir a prtica de atos que comprometam a sua dignidade;

II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solici-tado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profisso, dosprofissionais e da coletividade;

III - manter constante contato com o Conselho Regional respectivo,procurando aprimorar o trabalho desse rgo;

IV - zelar pela existncia, fins e prestgio dos Conselhos Federal e Re-gionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e co-operar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;

V - observar os postulados impostos por este Cdigo, exercendo seumister com dignidade;

VI - exercer a profisso com zelo, discrio, lealdade e probidade, ob-servando as prescries legais e regulamentares;

VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputao daclasse;

VIII - zelar pela prpria reputao mesmo fora do exerccio profissio-nal;

IX - auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional, cuidando do cum-

primento deste Cdigo, comunicando, com discrio e fundamental-mente, aos rgos competentes, as infraes de que tiver cincia;


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X - no se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princpios de conside-rao, respeito e solidariedade, em consonncia com os preceitos deharmonia da classe;

XII - colocar-se a par da legislao vigente e procurar difundi-la a fimde que seja prestigiado e definido o legtimo exerccio da profisso.

Art. 4 - Cumpre ao Corretor de Imveis, em relao aos clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstncias do negcio, antes de oferec-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negcio, dados rigorosamente certos,nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dosriscos e demais circunstncias que possam comprometer o negcio;

III - recusar a transao que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente, o recebimento de valores oudocumentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concludo onegcio, contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competncia exclusiva na orientao tcnica do ne-gcio, reservando ao cliente a deciso do que lhe interessar pessoal-mente;

VII - restituir ao cliente os papis de que no mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue aqualquer ttulo;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestao dos servios pro-fissionais;

X - receber, somente de uma nica parte, comisses ou compensaespelo mesmo servio prestado, salvo se, para proceder de modo diverso,tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usualna jurisdio.

Art. 5 - O Corretor de Imveis responde civil e penalmente por atosprofissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por impercia,imprudncia, negligncia ou infraes ticas.

Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis:

I - aceitar tarefas para as quais no esteja preparado ou que no se ajus-tem s disposies vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;


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I

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabele-cidos em lei e em Resolues;

III - promover a intermediao com cobrana de over-price;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;

V - receber comisses em desacordo com a Tabela aprovada ou vanta-gens que no correspondam a servios efetiva e licitamente prestados;

VI - angariar, direta ou indiretamente, servios de qualquer natureza,com prejuzo moral ou material, ou desprestgio para outro profissionalou para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imveis;

VIII - deixar de atender s notificaes para esclarecimento fiscaliza-o ou intimaes para instruo de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegal-mente atividades de transaes imobilirias;

X - praticar quaisquer atos de concorrncia desleal aos colegas;

XI - promover transaes imobilirias contra disposio literal da lei;

XII - abandonar os negcios confiados a seus cuidados, sem motivojusto e prvia cincia do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de con-cesses ilcitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinao emana-da do rgo ou autoridade dos Conselhos, em matria de competnciadestes;

XV - aceitar incumbncia de transao que esteja entregue a outro Cor-retor de Imveis, sem dar-lhe prvio conhecimento, por escrito;

XVI - aceitar incumbncia de transao sem contratar com o Corretorde Imveis, com que tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mos negcio, quando no tiver probabilidadede realiz-lo;

XIX - utilizar sua posio para obteno de vantagens pessoais, quandono exerccio de cargo ou funo em rgo ou entidades de classe;

XX - receber sinal nos negcios que lhe forem confiados caso no esteja


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expressamente autorizado para tanto.

Art. 7 - Compete ao CRECI, em cuja jurisdio se encontrar inscritoo Corretor de Imveis, a apurao das faltas que cometer contra esteCdigo, e a aplicao das penalidades previstas na legislao em vigor.

Art. 8 - Comete grave transgresso tica o Corretor de Imveis quedesatender os preceitos dos artigos 3, I, V, VI e IX; 4, II, III, IV, V, VII,VIII, IX e X; 6, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX,e transgresso de natureza leve o que desatender os demais preceitosdeste Cdigo.

Art. 9 - As regras deste Cdigo obrigam aos profissionais inscritos nosConselhos Regionais.

Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoveroa ampla divulgao deste Cdigo de tica.

Braslia-DF, 25 de junho de 1992.

WALDYR FRANCISCO LUCIANO

Presidente

RUBEM RIBASDiretor 1 Secretrio

Homologada em Sesso Plenria de 07 de agosto de 1992.

tica so regras de condutas de ordem social que, se seguidas corretamente, pro-

porcionam convvio sadio e pacfico entre as pessoas. O cumprimento dessas

regras e a ateno a elas dependem da vontade, conscincia e atitude de cada

um. Nosso cdigo de tica, alm de determinar regras de ordem social, elencasituaes que, se no forem cumpridas, ensejam em aplicao de penalidades.

O profissional qualificado, comprometido com sua categoria, dificilmente ir

transgredir regras, normas e leis, porque conhecedor de seus deveres e direitos.

No final, o bom andamento do mercado imobilirio depende de um conjunto

de fatores, dentre eles, a divulgao do Cdigo de tica que, infelizmente, ainda

desconhecido por muitos colegas atuantes. Situaes como falta de respeito

com o trabalho do outro, omisso de informaes, promessa de coisas que no

se pode cumprir e difamao de outros profissionais so alguns exemplos de

situaes que enfrentamos no dia a dia, mas que podem ser reduzidas de forma

eficaz e efetiva, com o comprometimento de todos.


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I

CONSIDERAES FINAIS

Conhecendo o caminho, o percurso fica mais fcil, assim o gestor de imveis.

preciso conhecer, em primeiro lugar, nosso objeto de trabalho, o IMVEL,

saber que ele tem muitas formas de ser adquirido, mas tambm muitas formas

de ser perdido. Todo cuidado do gestor pouco dentro do mundo das palavras,

documentos e leis. Uma questo esquecida, errada ou mal feita, poder causar

muitos prejuzos e dissabores.

Ao participar da Unicesumar, nossa comunidade do conhecimento, vocest sendo apresentado ao mundo das letras. Esse mundo das letras especfico

para nosso mercado imobilirio. No tem como o gestor ter a pretenso de exe-

cutar um bom trabalho se desconhecer as normas.

Aps tomar conhecimento de tantas informaes, hora de estudar cada

uma delas, compreender, assimilar e colocar em prtica. Para isso, preciso que

o gestor tenha muita dedicao e faa muita leitura.

Est consciente de seu papel? Ento vamos continuar com nossas OPERAES

IMOBILIRIAS.


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1. Voc estudou sobre o IMVEL e viu que PROPRIEDADE e POSSE so direitos reaisdo proprietrio, mas que a POSSE pode ser transferida. Afinal, qual a diferenaentre PROPRIEDADE e POSSE?

2. Pesquise na internet os casos mais frequentes de infrao ao Cdigo de tica.


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MATERIAL COMPLEMENTAR

Observe a jurisprudncia abaixo e a importncia da consultoria feita pelogestor imobilirio sobre os direitos e deveres de LOCADOR e LOCATRIO.

TJ-PR - Apelao Cvel : AC 2062166 PR Apelao Cvel - 0206216-6

INDENIZAO - RU, LOCADOR DE IMVEL, QUE INVADE A CASA DA AU-TORA, LOCATRIA, SEM ESTAR MUNIDO DE MANDADO DE IMISSO DEPOSSE E DALI RETIRA SEUS PERTENCES, SEM DEVOLV-LOS - INDENIZAO

PELOS DANOS MATERIAIS, CONSISTENTES NO VALOR DOS OBJETOS SUB-TRADOS, BEM COMO DE DANOS MORAIS EM VALOR EQUIVALENTE A CEMSALRIOS MNIMOS - JUNTADA DE DOCUMENTO INFRINGNCIA AO AR-TIGO 398 DO CDIGO DE PROCESSO CIVIL - INOCORRNCIA DE NULIDADE- DOCUMENTO IRRELEVANTE AO DESLINDE DA QUESTO - CERCEAMENTODE DEFESA E DECISO CITRA PETITA - INOCORRNCIA - IMPROVIMENTO DORECURSO.

Disponvel em: . Acesso em: 23 abr. 2014.

Isabel Sander advogada e autora do artigo:Contratos de Locao: regras que

devem ser observadas (pelo locador e pelo locatrio)Vale a pena ler, visto que as informaes so bem sucintas.Acesse o link: .

Assista a um vdeo muito interessante da TV COFECI sobre o Mercado de Locaes -

23-08-2013, com esse vdeo, voc poder obter informaes e esclarecimentos para prestar umaboa acessoria.Acesse o link: .


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UN

IDADE

II


COMPRA E VENDA, PERMUTA

E PARCERIAS NO NOVOCDIGO CIVIL BRASILEIRO

Objetivos de Aprendizagem

Estudar os aspectos da COMPRA.

Entender que COMPRA e VENDA so operaes imobilirias

diferentes.

Compreender de que forma ocorre a PERMUTA.

Conhecer o que o Novo Cdigo Civil legisla sobre essas operaes.

Plano de Estudo

A seguir, apresentam-se os tpicos que voc estudar nesta unidade:

Aspectos da COMPRA e os atos do gestor

A VENDA e suas caractersticas

De que forma ocorre a PERMUTA

O Novo Cdigo Civil e as operaes imobilirias


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INTRODUO

Um bom gestor imobilirio deve saber desenvolver todas as operaes imo-

bilirias. Os profissionais que j esto atuando no mercado h muito tempo

ingressaram no mercado imobilirio quando as atividades mais desenvolvidas

eram a compra, venda, locao e administrao de imveis.

O mercado imobilirio evoluiu muito e os interesses de nossos clientes tam-

bm mudaram. Voc pode perceber que o mundo do mercado imobilirio no

gira somente em torno dessas atividades, mas de muitas outras possibilidades.Podemos ter uma noo das principais operaes imobilirias:

VENDA

COMPRA

PERMUTA

LOCAO

ADMINISTRAO

PARECER TCNICO DE AVALIAO MERCADOLGICA

LOTEAMENTOS

INCORPORAES

ASSESSORIA

CONSULTORIA

Cada uma dessas operaes tem suas peculiaridades e merece nossa total aten-

o e dedicao. Com o contedo estudado nesta unidade, voc ter condies

de exercer bem sua funo e ir compreender a necessidade de continuar com

seus estudos para uma melhor qualificao.

Introduo

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COMPRA E VENDA, PERMUTA E PARCERIAS NO NOVO CDIGO CIVIL BRASILEIRO

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II

ASPECTOS DA COMPRA E OS ATOS DO GESTOR

COMPRA

Quando decide comprar um imvel, o cliente bem informado sabe que funda-

mental poder contar com o profissional que ele j conhece e confia. Em todas as

situaes em que a realizao do negcio imobilirio conta com a participaode um corretor, a comisso ser devida. Ento, o melhor a ser feito contratar

o corretor para auxiliar na compra.

O cliente expe suas necessidades, interesses, preferncias, valor preten-

dido, forma de pagamento e demais detalhes e o corretor, com base nos dados,

preenche Contrato de Prestao de Servios para Compra de Imvel e d incio

busca. Essa prtica reconhecida pelo Cdigo Civil Brasileiro, no Art. 722,

porm, no muito utilizada por falta de cautela do corretor.

Muitas vezes, o profissional procurado e solicitado para obter negcios,

conforme as instrues dadas pelo cliente, mas no tem o hbito de firmar con-

trato por escrito. Ento, ele procura em jornais, entra em contato com parceiros

por meio de telefone, descola-se at os locais indicados e depois de todo trabalho

desenvolvido, recebe a notcia de que o cliente j comprou o imvel por meio de

outro profissional. Todo tempo, dedicao e despesas feitas com a procura tero

sido em vo. Esse o retrato da falta de profissionalismo.

Cabe ao corretor explicar para o cliente de que forma se d a busca e asvantagens que ele ter em contar com seus prstimos e convenc-lo a assinar o

contrato. Sem essa prtica, o mercado continuar na mesma e o trabalho de um

bom profissional nunca ser devidamente reconhecido.

Firmado o contrato, o desenvolvimento da compra similar ao da venda,

segue-se a:

Visitao do imvel.

Proposta de Compra. Aceitao por parte do proprietrio.


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Aspectos da Compra e os Atos do Gestor

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Recolhimento dos documentos para envio ao Tabelionato.

Anlise da documentao.

A VENDA E SUAS CARACTERSTICAS

a modalidade na qual o cliente procura o corretor de imveis para auxiliar na

promoo da venda de um imvel. Ao contrrio do que possa parecer, essa, assimcomo as outras modalidades de operaes imobilirias, requer alguns cuidados.

preciso conhecer dados do imvel, do vendedor e tambm a situao do mer-

cado imobilirio. O domnio de todas as informaes dar segurana ao cliente

comprador e credibilidade sobre a competncia do corretor.

LISTA DE CHECAGEM PARA OS PRINCIPAIS ITENS A SEREM

CONSIDERADOS

1. Tipo de imvel:apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno,salo, barraco, chcara etc.

2. Fim a que se destina:comercial, residencial, industrial, rural etc. pre-ciso que o comprador saiba, principalmente, se o imvel exclusivamenteresidencial. Nesse caso, se ele compra para fins residenciais e almeja um

dia utiliz-lo para comrcio, estar sujeito a ser multado pela prefeitura,sem contar que, no momento de determinar o preo do imvel, o fatode ele poder ser utilizado para mais de uma finalidade caractersticaque agrega valor.

3. Motivo da venda:em geral, o comprador pergunta o motivo da venda.Muitas pessoas tm restries de ordem cultural, espiritual e tambmdesconfiana de tudo. Por exemplo, se o motivo da venda for a separa-o do casal, algumas pessoas acham que d azar para o casamento, se o

motivo for a morte de um dos cnjuges, ento, o local est tomado porespritos, se no tem motivo aparente e o valor estiver bom, o comprador


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pode desconfiar que o local inseguro, ou que o imvel tem problemas

estruturais, enfim, a mente humana uma fbrica de quimeras.Cabe ao corretor de imveis filtrar as informaes e saber fornec-lasda forma mais branda possvel. Nesse momento, no interessante amentira, alis, a mentira no interessante em hiptese alguma. pre-ciso que o corretor tenha presena de esprito e saiba levar a situao damelhor forma.

Optando pela omisso, ou seja: na dvida, convm no dizer nada, valelembrar que os vizinhos, normalmente, sabem de tudo e mais cedo ou

mais tarde o comprador conhecer a verdade e pode ficar aborrecido coma atitude do corretor. Alm de no mais procur-lo para nenhum neg-cio, desencorajar todos que tiverem a inteno de contrat-lo.

4. Verificar se o proprietrio j tem um valor certo para a venda ou pre-tende que o corretor avalie.Que existem muitos corretores merecedoresdo ttulo de picaretas no resta dvida, mas certo que, para muitos pro-prietrios, cabe bem esse predicado.

H casos em que o proprietrio j sabe por qual preo pretende vender o

imvel, preo esse que est mais para valor do que para preo.Ovalor, no mercado imobilirio, deve ser entendido com o carter subje-tivo qualitativo. o caso de valorizar o imvel em funo de uma escadafeita de pedra nobre ou importada, um piso feito com madeira que, atu-almente, no tem autorizao para ser comercializada, um acabamentofeito mo, enfim, qualidades que sem dvida nenhuma merecem umaapreciao, porm, a absoro desses itens na formao do preo,parao mercado imobilirio, no tem muita relevncia.

No se trata de falta de sensibilidade, fineza ou requinte e sim de com-pra e venda: comrcio!

Caso o proprietrio insista na valorizao, para a formao de preo,cabe ao profissional explicar ao cliente que a venda no se far de formamuito rpida, porque o universo de clientes compradores que entende-ro que o preo do imvel est mais alto, em funo de alguns itens, muito mais restrito.

Outra forma de prestar um bom servio levar o proprietrio ao racioc-

nio, usando a empatia. Convm perguntar: No lugar do cliente comprador,podendo adquirir, com o mesmo valor pretendido, outros imveis que


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oferecem mais benefcios revertidos em forma de benfeitorias teis do

que uma pedra importada, madeiramento nobre e acabamentos feitoscomo obras de arte, porque voc compraria o seu imvel?. Essa tticanormalmente funciona, ou melhor, nada como se colocar no lugar dapessoa para saber como ela se sente.

Existe tambm o proprietrio que supervaloriza o imvel. aquele tpicopersonagem que para os bens de terceiros no agrega valor, pagar poucoainda muito, mas para o dele, o muito ainda pouco. O cuidado deveser redobrado ao atender esse tipo, pois ele pode atribuir a dificuldade davenda falta de competncia do corretor e no ao alto preo. Mais uma

vez, a sada a empatia. No dando certo, vale ponderar e analisar custoe benefcio. Ser que vale a pena?

Sendo necessria a avaliao do corretor, para iniciao nas operaesimobilirias, vale a aplicao do mtodo comparativo. Trata-se da coletade dados e valores de imveis semelhantes na regio e comparao como imvel avaliado.

A determinao do preo se dar aps a homogeneizao das amostras,ou seja, procura-se ponderar pontos de valorizao e depreciao, para

tentar obter uma equivalncia.

So fatores de valorizao: estado de conservao, tipo e tempo de cons-truo, nmero de cmodos, benfeitorias, como churrasqueira, edcula,piscina, existncia de armrios, segurana, privacidade, posio do im-vel na quadra, insolao, entre outros.

Fatores de depreciao: imvel mal conservado, construo velha e fora deuso, poucos cmodos e/ou mal divididos, instalaes eltricas e hidru-licas necessitando de reparos, falta de insolao etc.

Feita a anlise, o corretor aplicar o ltimo elemento para a formao dovalor, sua experincia e domnio do mercado imobilirio. Esse elemento determinante. A defasagem entre a oferta e procura, por exemplo, seno for considerada, poder levar o corretor ao erro.

5. Investigar se o proprietrio j fez alguma tentativa de venda sozinhoou por meio de outro profissional.O cliente comprador evoluiu muito(lembrando que clientes todos ns somos) e est atualizado sobre os itens

de seu interesse.A compra de imvel peculiar, porque o sonho de consumo da maior


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parte da populao mundial e se d, em muitos casos, apenas uma vez na

vida. Por esse motivo, a compra precedida de muita procura e pesquisa.Podem ocorrer algumas situaes:

a. Venda sozinho:

O proprietrio tenta colocar placa e anunciar no classificado do jornal,mas no obtm xito e opta por contratar um profissional. Esse caso muito bom para o corretor, pois ele ter a oportunidade de mostrar suashabilidades e, qui, efetivar o negcio.

b. Troca de profissional ou empresa:O proprietrio sente que no foi muito bem atendido ou que os profis-sionais contratados no estavam atuando a contento e decide contrataroutra empresa ou profissional. Vai se sair bem quem trabalhar melhor, semdvida nenhuma. A deficincia de uns destaca a habilidade de outros.

c. Venda sozinho com majoraes de preo constantes:

Inseguro sobre o valor do imvel e pretendendo levar vantagem, o tpicocaso do proprietrio que, de tempos em tempos, aumenta o valor do im-vel e, diante da dificuldade de venda, decide contratar um profissional.Nesse caso, preciso explicar o novo perfil do consumidor e auxiliar oproprietrio a ajustar o preo do imvel de acordo com o mercado imo-bilirio de forma justa.

d. Troca de profissional ou empresa com abordagem desleal:

No intuito de angariar imvel para venda, maus profissionais procuramo proprietrio e hipervalorizam o imvel, na tentativa de que ele os con-

trate. Assim, iludido com a possibilidade de ganho maior, o proprietriomuda de empresas ou profissionais. Essa atitude reprovvel, mas, infe-lizmente, corriqueira no mercado imobilirio.

Conhecedor de seus direitos e muito mais esclarecido, o cliente conheceas prticas acima e sabe se houve a majorao do imvel pretendido, sehouve mudana de empresa imobiliria ou corretor autnomo que estavapromovendo a venda, inclusive quanto tempo o imvel est venda.

O que acontece nesse caso? Os maus corretores acabam ficando marcados

por essas condutas e o imvel tambm. Na verdade, a expresso popu-lar utilizada : O imvel fica queimado (todos j conhecem a verdade).


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Nem por isso, deve-se descartar o produto. Existe soluo para tudo. O

desafio est lanado e cabe ao corretor lanar mo de todo seu conhe-cimento e potencial para reverter a situao e mostrar como se faz umavenda de verdade, com tica e profissionalismo.

6. Visita ao imvel para avaliao (caso em que o proprietrio ainda notem o valor), confirmao do valor pretendido ou retificao do valoraps parecer tcnico.

a. Terreno: observar rea, frente, profundidade, coeficiente de aproveita-mento (de acordo com a taxa de ocupao do solo legislao encontrada

na Prefeitura local), topografia [terreno com aclive (cado para frente) oudeclive (cado para trs)], formato (regular, irregular, comprido ou curto)e uso permitido pela prefeitura (comercial, residencial, industrial, con-sultrios, escritrios, escolas, igrejas etc.).

As caractersticas variveis so formadoras de preo muito importantese devem ser analisadas com critrio. Podem agregar valor ou depreciaro imvel. Tudo vai depender do fim a que ele se destina.

Para ficar mais claro: um terreno com a frente maior que a profundidade

muito valorizado em logradouro comercial, quando se pretende usara frente como vitrine, mas pode no interessar para um comrcio quenecessite de depsito ou cozinha, por exemplo, uma loja de materiaiseltricos e um restaurante. Da mesma forma, em relao topografia, oaclive acentuado muito interessante para uma residncia, por propor-cionar uma vista boa, ao mesmo tempo em que o declive muito tilpara uma construo com garagem no subsolo, porque no necessitarfazer a remoo da terra.

b. Construo:diviso e tamanho dos cmodos, alternativas para possveisreformas, idade e estado de conservao, arquitetura e aproveitamentode rea.

c. Atividades existentes no entorno:ponto de nibus, escola, comrcio,igrejas, farmcias, lanchonetes, padarias, restaurantes, supermercados,centros universitrios e outros.

d. Acessibilidade e fluncia no trnsito de autos: anlise do grau de difi-

culdade de trnsito de automveis, acessibilidade s reas de necessidadee interesse e grau de fluncia do trfego.


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II

e. Mveis e benfeitorias:normalmente, em casas de padro mdio e alto,

que j foram habitadas, o proprietrio vendedor possui mveis plane-jados nos quartos, cozinha e banheiros. Os mveis do quarto, s vezes,permitem uma adaptao em outro local, mas os da cozinha e banheiroacabam ficando. Da mesma forma, os acessrios de benfeitorias, comochurrasqueira, piscina, sauna etc.

f. Receptividade do mercado imobilirio atual: termo usado para an-lise da situao do mercado. O corretor bem informado sabe interpretaro momento e perceber se o mercado est comprador e para que tipo de

imvel.g. Termo de Vistoria do imvel: todos os dados colhidos acima sero devi-

damente anotados em termo prprioe registrados por meio de fotos quedevero proporcionar a viso mais fidedigna possvel do imvel. Essasimagens ilustraro a publicidade pela internet e sero muito teis para ocliente internauta.

7. Verificao dos documentos relativos ao imvel e ao proprietrio.

O corretor deve solicitar ao proprietrio os documentos relativos ao im-vel que comprovam a propriedade e certificam o desimpedimento paravenda, conforme explicitado na unidade anterior. Deve solicitar tambmos documentos do proprietrio e do cnjuge, se for casado, para preen-chimento do contrato.

Anexo ao Contrato de Prestao de Servios para Venda de Imvel ouOpo de Venda de Imvel deve vir a cpia da escritura e, se possvel,dos documentos pessoais do vendedor ou vendedores.

interessante solicitar o auxlio de um Tabelionato de Notas, por meiodo qual possvel fazer algumas consultas prvias sobre a situao doimvel e do proprietrio, como existncia de nus, dbitos de impostos,certides positivas, averbao de construes etc.

Se um imvel estiver penhorado ou hipotecado no pode ser vendido,porque est servindo de garantia para alguma ao judicial ou bancria.Assim como a existncia de certido positiva em nome do proprietrio.Dependendo da natureza da ao, pode ser motivo de impedimento davenda.

preciso que o corretor tenha noo da existncia de possveis gravames,mas impossvel que ele saiba interpretar todas as situaes, razo pela


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qual o auxlio de um tabelio e advogado de confiana fundamental.

8. Vencidas as fases acima, hora de oferecer seus servios para pro-moo da venda, deixando claro o percentual a ser recebido, casoconcretizada essa venda.Nessa oportunidade, o corretor deve expli-car ao cliente de que forma ele pretende promover a venda, quais meiosde publicidade utilizar (jornal local, tabloides especializados, revis-tas, internet, placas, e-mails etc.) explicitar suas habilidades: segurana,qualificao, conhecimentos tcnicos, honestidade tica dentre outras, efirmar CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIOS PARA VENDA

DE IMVEL ou OPO DE VENDA DE IMVEL. O contrato deveser preenchido por completo e devem ser esclarecidas todas as clusulase condies para o cliente.

No deixe o proprietrio com nenhuma dvida e fornea sempre umacpia do contrato.

9. Direito de Preferncia do locatrio. Se o imvel a ser vendido estiverlocado, preciso oferecer ao locatrio o Direito de Preferncia na compra.

Conforme o artigo 27 e seguintes da Lei 8.245/1991 do Cdigo Civil Bra-

sileiro:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa decesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem prefernciapara adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com tercei-ros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negcio mediantenotificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.

Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies donegcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de

nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada adocumentao pertinente.

Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no mani-festada, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, noprazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posteriordesistncia do negcio pelo locador acarreta, a este, responsabilidadepelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imvel sublocado em sua totalidade, caber a pre-ferncia ao sublocatrio e, em seguida, ao locatrio. Se forem vrios ossublocatrios, a preferncia caber a todos, em comum, ou a qualquer


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deles, se um s for o interessado.

Pargrafo nico. Havendo pluralidade de pretendentes, caber a pre-ferncia ao locatrio mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienao de mais de uma unidade imobili-ria, o direito de preferncia incidir sobre a totalidade dos bens objetoda alienao.

Art. 32. O direito de preferncia no alcana os casos de perda da pro-priedade ou venda por deciso judicial, permuta, doao, integraliza-o de capital, ciso, fuso e incorporao.

Pargrafo nico. Nos contratos firmados a partir de 1ode outubro de2001, o direito de preferncia de que trata este artigo no alcanartambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perdada propriedade ou venda por quaisquer formas de realizao de ga-rantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condioconstar expressamente em clusula contratual especfica, destacan-do-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo pela Lei n10.931, de 2004)

Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder re-

clamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preo e demaisdespesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o re-querer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartrio deimveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menostrinta dias antes da alienao junto matrcula do imvel.

Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias docontrato de locao desde que subscrito tambm por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomnio no imvel, a preferncia do condminoter prioridade sobre a do locatrio (BRASIL,1991).

10. Assinado o contrato, tem incio a segunda etapa: PUBLICIDADE

A legislao do COFECI no permite a publicidade de imveis, sem adevida autorizao por escrito, ou seja, sem o Contrato de prestao deServios para venda de imvel ou Opo de Venda de Imvel COM exclu-sividade. Alm disso, exige a meno do nmero da inscrio no CRECI.

Decreto n 81.871/78

Art. 38 - Constitui infrao disciplinar da parte do Corretor de Imveis:

I - transgredir normas de tica profissional;


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II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

III - exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar, porqualquer meio, o seu exerccio aos no inscritos ou impedidos;

IV - anunciar publicamente proposta de transao a que no estejaautorizado atravs de documento escrito;

V - fazer anncio ou impresso relativo atividade profissional semmencionar o nmero de inscrio (BRASIL, 1978).

Atendidas as exigncias acima, feita a publicidade. Os dados devem ser escri-

tos de forma clara, objetiva e completa. Muita ateno com a ortografia. Nessemomento, a criatividade e esprito inovador do corretor contam muito. Essas

aes de publicidade ficaro melhores com o uso da empatia.

MEIOS DE PUBLICIDADE:

Jornal local no caderno de classificado. Em funo do alto custo, no

possvel disponibilizar todos os dados, ento, opta-se pelos principais,como localizao, rea, algum chamariz e, claro, o preo.

Tabloide especializado. Por ser publicao independente e direcionada aum nico segmento, possibilita um espao maior, permitindo a coloca-o de mais dados, inclusive fotos.

Revistas. Atualmente, existem muitas iniciativas particulares de revistas,voltadas para salas de espera, em clnicas mdicas, odontolgicas, labora-

trios, empresas de plano de sade, hospitais etc. Da mesma forma que ostabloides, possvel disponibilizar mais informaes e pelo tipo do papelutilizado, fotos ntidas e com resoluo mais alta.

Internet. Atualmente, o veculo de publicidade mais utilizado. a grandeoportunidade de fazer uma publicidade completa. Da a necessidade defotos com qualidade e alta resoluo, vistas totais dos cmodos ou coma maior captao possvel, demonstrao de detalhes importantes e sob

vrios ngulos. O cliente que utiliza a internet como meio de busca de

imvel quer informaes completas e muitas fotos.

Placas. Elas devem estar sempre limpas e bem conservadas, por isso,


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devem ser trocadas sempre que a ao do sol, chuva ou outras intemp-

ries modificarem as cores, textura e boa apresentao. Devem ser afixadasem locais estratgicos e atender a dimenses razoveis e de acordo com otipo de imvel. Um imvel grande requer uma placa proporcional e umpequeno da mesma forma. O importante chamar a ateno do clientesem cometer exagero.

E-mails. um tipo de ao interessante ao profissional bem organizado,que possui sua carteira prpria de clientes e com permisso prvia parao envio de oportunidades de bons negcios. Alm de possibilitar a publi-

cidade do imvel venda, permite uma ao promocional pessoal ou daempresa e a lembrana constante do nome ou marca.

11. Cliente interessado na compra do imvel.

Depois de uma publicidade bem feita, surge o cliente comprador. Aoatend-lo, voc se certificar da importncia do preparo e profissiona-lismo. Voc estar pronto(a) para responder a todos os questionamentose esclarecer todas as dvidas.

Atualmente, alguns cuidados adicionais se fazem imprescindveis. No

primeiro momento, o cliente colhe dados do imvel e, se for do seu inte-resse, manifestar a inteno de visit-lo. Antes de levar o cliente paraconhecer o imvel, fundamental o preenchimento do TERMO DEVISITA, estando o imvel ocupado ou desocupado. Esse documentotem vrias funes:

a. Documentar o trabalho do corretor, demonstrando que ele est seempenhando na venda.

Caso real: o proprietrio contratou o corretor de imveis para promovera venda por um prazo determinado. Durante esse prazo, algumas pessoasse interessaram e foram visitar esse imvel, tendo para tanto preenchidoo Termo de Visita. O contrato venceu e nenhum cliente fez proposta con-creta. Aps um ms de vencido o contrato, o proprietrio vendeu o imvel,diretamente, para o mesmo cliente (ou seja, sem a participao do corre-tor). O cliente tomou conhecimento do imvel e o visitou quando aindaestava em vigncia o Contrato. O corretor, munido do Contrato de Pres-tao de servios para Venda de Imvel e do Termo de Visita, comprovou

ser o justo merecedor da comisso e fez valer seus direitos, conforme lheasseguram a lei especfica COFECI e o Cdigo Civil Brasileiro.


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A RESOLUO-COFECI N 005/78, trazia em seu artigo 1 alnea h, o seguinte

texto:

Art. 1 - Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada,obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluir, dentre outros,os seguintes dados:

g)1- prazo de validade do instrumento; h)- previso de at 6(seis) me-ses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previstona alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com a pessoaindicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento(BRASIL, 1978).

A alnea h foi revogada pela RESOLUO-COFECI N 811/2003, que dispe

o que segue:

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS-COFE-CI, no uso de suas atribuies legais e regimentais,

CONSIDERANDO que a Lei n 10.406, de 10-1-2002, atual CdigoCivil, introduziu em seu bojo o contrato de corretagem disciplinadonos artigos 722 729;

CONSIDERANDO que o artigo 727 do Cdigo Civil dispe que se,por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar ocorretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da suamediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se

o negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas porefeito dos trabalhos do corretor no fixando prazo para o direito docorretor de receber a sua remunerao;

R E S O L V E :

Art. 1. Revogar o item h do artigo 1 da Resoluo-COFECI n005/78.

Art. 2 - Esta Resoluo entra em vigor na data de sua publicao, revo-gadas as disposies em contrrio.

Braslia (DF), 24 de abril de 2003.

JOO TEODORO DA SILVA

Presidente

CURT ANTONIO BEIMSDiretor Secretrio


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Desde 1978, o direito do corretor que intermediou o negcio est garan-

tido, por meio da RESOLUO 005/78 e, em 2003, foi revogada essaresoluo, porque o novo Cdigo Civil Brasileiro, que entrou em vigorem 10 de janeiro de 2002, dedicou um captulo para tratar da correta-gem e proteger os direitos do profissional.

dever do corretor estar munido de documentos comprobatrios de suaprestao de servios. O que parece excesso de zelo deve ser entendido

como procedimento profissional.

b. Possibilitar a identificao do cliente, se for necessrio, garantindo a

segurana do imvel e das pessoas que o ocupam.O corretor passa a conhecer o cliente no momento em que ele entra naempresa ou em que eles se encontram em um local previamente marcadopara a visita do imvel. Esse primeiro contato selado com um aperto demos e troca de nomes e/ou cartes. Passa-se, ento, visita do imvel.

Com a onda de violncia que assola o pas, no se concebe a ideia de ocorretor levar o cliente para conhecer um imvel, que no lhe pertence eest sob sua responsabilidade, sem ter colhido sequer os dados mnimos

de identificao desse cliente, como nome completo, nmero do Regis-tro Geral, do Cadastro de Pessoas Fsicas, endereo, telefone, profissoe local onde trabalha.

Imagine, ento, se o imvel estiver ocupado? A situao requer zelo aindamaior. Ningum ficaria tranquilo, sabendo que o corretor de imveis estmostrando sua casa, com seus filhos presentes, sem saber de quem se trata.

Pessoalmente, assusta muito a ideia de que muitos amigos do proprie-trio nunca adentraram em seu quarto, banheiro e closet, por exemplo,

e que pessoas que ele nunca viu passeiam tranquilamente no interior desua residncia, abram portas de armrios, guarda roupas e gavetas (nocaso dos mveis serem deixados).

Essa atitude no habitual do corretor, mas urgente a imposio dessaprtica. Caso o cliente se recuse a preencher a ficha, cabe ao corretor adeciso de correr o risco de ser responsabilizado por eventual dano. Orisco, com certeza, no vale a pena.


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c. Isentar o corretor de responsabilidade, no caso do Contrato de pres-

tao de servios para venda de imvel ter sido feito sem exclusividade. o caso de o imvel estar sendo vendido por mais de um corretor, situaoem que no permitido a nenhum dos contratados fazer a publicidade,apenas a venda.

Caso real: autorizado a promover a venda pelo proprietrio, o corretor,bem preparado, levou clientes para visitar o imvel e preencheu o Termode Visita. O proprietrio, aspirando melhor preo, havia recentementetrocado o piso da sala, tendo utilizado um laminado de madeira. Por

descuido, um dos corretores autorizados para a venda deixou a janelada sala aberta e, lamentavelmente, choveu durante a noite. O piso ficoudanificado. Visando ser ressarcido, o proprietrio passou a cobrar doscorretores indenizao pelos danos causados, porm, o corretor do casocitado possua prova de que a visita com os seus clientes acontecera doisdias antes da chuva.

12. Proposta de Compra feita por escrito.

Realizada a visita, analisados preo e condies de pagamento e esclare-

cidas as dvidas, o cliente faz a Proposta de Compra. Muitos negcios sedesfazem, porque o corretor deixa de documentar a proposta no momentoem que ela feita. preciso que o profissional tenha em mos os docu-mentos bsicos para cada ocasio.

Em uma venda, o horrio de trabalho ilimitado, portanto, prudente erecomendvel no deixar nada para depois. Se a proposta for feita noite,ela deve ser preenchida, assinada pelo comprador e, se possvel, assinadatambm com o aceite do vendedor. Cabe ao bom profissional explicar s

partes que uma transao imobiliria muito sria e que deve ser cer-cada dos cuidados necessrios. claro que a honra, a palavra e o fio debigode tem o seu valor, mas tambm fato que o profissional prudentedeve transformar essa moral em documento, porque ele est no desem-penho de seu trabalho.

Caso real: a famlia interessada em comprar uma casa fez vrias visitascom todos os membros que nela iriam residir. Fizeram projetos de aco-modao para todos, j estabelecendo, inclusive, quem iria ocupar qualcmodo, a disposio dos mveis, a cor das tintas etc. Na ltima visita,

feita no final da tarde, comprador e vendedor se encontraram e, conver-sando, entraram em um acordo sobre o preo. O corretor incauto, no


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tinha uma Proposta de Compra em mos. Avisados sobre a falta do docu-

mento, as partes se manifestaram, dizendo serem pessoas honradas paraas quais a palavra bastava.

No dia seguinte, logo pela manh, o corretor procurou o comprador paraassinar a proposta nas condies combinadas e ele prontamente o fez.Com a Proposta de Compra em mos, dirigiu-se ao proprietrio paraexarar seu aceite, qual no foi sua surpresa, ante a recusa na assinatura.

O proprietrio alegou que, durante a noite, pensou bem e que a propostano era interessante para ele, portanto, no iria aceitar. Indagado pelo

corretor incrdulo sobre a palavra dada, ele respondeu que continuavatendo palavra, mas que no era do seu interesse a realizao do negcio.

indispensvel o preenchimento completo e imediato da PROPOSTADE COMPRA.

13. Aceite do proprietrio.

Essa fase da negociao o ponto mximo da venda, pois caber ao cor-retor corrigir a diferena entre os interesses das partes, levando, a um ea outro, propostas e contra propostas, at que fique a contento de ambos

e o proprietrio aceite a proposta.

14. Escritura de Compra e Venda.

Cabe ao corretor encaminhar os documentos das partes e do imvel, parao tabelionato escolhido por ambos, para a confeco da ESCRITURA DECOMPRA E VENDA.

O corretor dever disponibilizar seus prstimos para o escrevente, caso elesolicite documentos complementares, e acompanhar o processo at o efe-

tivo registro da escritura em Cartrio de Registro de Imveis competente.15. Termo de Recebimento do Imvel

Com a documentao de propriedade do imvel em mos, pago o valor doimvel e da comisso a que fez jus o corretor, passa-se a posse do imvel.

As chaves so entregues ao comprador, juntamente com a assinatura doTermo de Recebimento do Imvel. Esse mais um documento que antesno era muito utilizado, mas hoje tem sua importncia reconhecida.

No momento da visitao, nem sempre o comprador observa todos osdetalhes do imvel e algumas coisas passam despercebidas. Depois que


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ele toma posse, presta ateno em alguns detalhes e comea a reivindi-

car que o imvel no est como ele tinha visto.Procuram o corretor com insistncia e ameaam, inclusive, desfazer onegcio, se providncias no forem tomadas imediatamente. Nem tudoque o comprador requer implica em obrigao de fazer do vendedor, porisso, o Termo de Recebimento do Imveldeve ser feito.

Em todas as negociaes, o bom senso deve ser o instrumento mais uti-lizado.

CASO REAL: O comprador, conforme ia detectando os problemas, pro-

curava o corretor para que ele os resolvesse:

A falta do cadeado na janela. Tinha, agora, no tem mais e ele quer, afi-nal comprou o imvel com o cadeado.

A tampa do vaso sanitrio, que tambm no est mais l.

A tomada do banheiro, que no funciona e ele quer que o vendedorconserte.

O vazamento da torneira da cozinha. O interruptor da churrasqueira que est quebrado.

Os limes que carregavam o p e que foram colhidos.

claro que muitos fatos merecem acolhida e empenho do corretor, mas outros

no. Para no aguar a curiosidade do leitor, vale dizer que a maior parte dos

problemas acima foi resolvida pelo prprio corretor.

Sobre o cadeado, como foi o primeiro acontecimento e julgando ser o nico,o corretor falou com o proprietrio que, depois de esbravejar sobre importn-

cia nfima do objeto em relao ao valor do imvel, resolveu comprar um e dar

para o corretor entregar para o comprador.

Inquirido sobre a tampa do vaso sanitrio, a reao do proprietrio foi mais

intensa, chegando a concordar com o desfazimento do negcio, ante a atitude

que ele julgava mesquinha e amadora, tanto do corretor quanto do comprador.

Diante da situao e da iminncia de causar um mal-estar que poderia cus-

tar a perda dos clientes, o corretor decidiu arcar com as demais despesas.

Ser que cabe ao corretor arcar com essas despesas? Vale a pena ficar de um


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lado para o outro tentando resolver probleminhas? Para evitar constrangimen-

tos, vale a pena o preenchimento do termo de recebimento das chaves do imvel.

Ao solicitar que as partes assinem o termo, o corretor explicar a utilidade do

documento. uma espcie de declarao que o comprador visitou o imvel no

momento da compra e no ter direito a reclamaes, a no ser por vcio oculto.

DE QUE FORMA OCORRE A PERMUTA?

PERMUTA

A permuta uma operao imobiliria no muito frequente, em funo de sua

prpria natureza. Por meio dela, os contratantes permutam imveis de igual

valor, por meio de transferncia de ttulo de propriedade.

Partindo do princpio de que a escolha de um imvel para compra no

tarefa fcil, imagine ento a probabilidade de duas pessoas gostarem uma do

imvel da outra, simultaneamente, e ambos terem o mesmo valor de venda?

Por meio da permuta, acontece uma troca de propriedade imvel. Em tese, a

permuta deve ser feita entre imveis de valores equivalentes. Quando a permuta

no for perfeita, (situao em que os valores so prximos, mas no iguais), e adiferena for de pouca monta, possvel que o complemento se faa por meio

de pagamento em espcie, mveis e eletrodomsticos instalados nos imveis ou

mesmo com a transferncia de automveis.

Uma vez realizada a permuta, os procedimentos so iguais aos expostos nos

casos de compra e venda, ou seja, procede-se a visitao e a troca de ttulos de

propriedade, tudo em conformidade com a lei, contando com os servios do

tabelio e os documentos devidamente registrados.

No que diz respeito comisso devida, o assunto polmico e motivo de

discusses judiciais. Algumas tabelas estabelecem que o valor devido ao corretor


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6% (seis por cento), como valor mnimo, e dever ser pago por cada uma das

partes e outras que o valor de 3% (trs por cento) para cada uma das partes.

Lembrando que cada CRECI tem autonomia para aprovar a Tabela de

Honorrios apresentada pelos sindicatos, logo, nem sempre os valores so os

mesmos. Eles variam conforme a regio.

Existe uma corrente de corretores, juristas e advogados que entendem ser

justo o pagamento de 6% como valor mnimo e deve ser feito por cada uma das

partes, em funo do trabalho ser, literalmente, dobrado.

Outra linha segue o raciocnio de que, caso venha a ser cobrado 6% de cadaparte, o corretor estaria recebendo em duplicidade, logo o mais justo seria rece-

ber metade de cada lado, ou seja, 3% de cada permutante.

Cabe ao corretor analisar o grau de complexidade de cada caso e ajustar o

valor, obedecendo tabela (aprovada pelo CRECI em que est registrado), por

meio de contrato escrito de forma inequvoca, a fim de evitar constrangimen-

tos e aes judiciais futuras.

O NOVO CDIGO CIVIL E AS OPERAES IMOBILIRIAS

O Novo Cdigo Civil Brasileiro, Lei N 10.406, de 10 de janeiro de 2002, pela

primeira vez, em seu captulo XII, aborda o ttulo Da Corretagem, conforme

reproduzido abaixo e comentado captulo a captulo.

CAPTULO XIIIDa Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a ou-tra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquerrelao de dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou maisnegcios, conforme as instrues recebidas (BRASIL, 2002).

O legislador deixa claro que o vnculo ser formado, por meio de contrato de

corretagem e que o corretor dever obter um ou mais negcios, de acordo com

as instrues recebidas. Ao mesmo tempo em que impe o dever do contrato

e da ateno s instrues, reconhece o trabalho do corretor como intermedi-

rio do negcio.


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Art. 723. O corretor obrigado a executar a mediao com a dilignciae prudncia que o negcio requer, prestando ao cliente, espontanea-mente, todas as informaes sobre o andamento dos negcios; deve,ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao clientetodos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segu-rana ou risco do negcio, das alteraes de valores e do mais que possainfluir nos resultados da incumbncia (BRASIL, 2002).

Os deveres do corretor so explicitados um a um. O uso da diligncia (cuidado,

zelo) e prudncia (moderao) obrigatrio e deve ser adequado ao tipo de

negociao. Tambm dever do corretor manter o cliente informado sobre o anda-mento dos negcios. O legislador impe ao profissional essa obrigao, mesmo

ele no tendo sido questionado, ou seja, de forma espontnea. Abre possibili-

dade para o corretor responder por perdas e danos, caso omita esclarecimentos

relevantes que tem conhecimento ou ainda no tem, mas que poderia ter sobre

a segurana ou no do negcio, alterao de valores ou outros. Isso se deve ao

fato de o corretor ter acesso a informaes privilegiadas, em funo da profis-

so, como: Instalao de Shopping Center, Unidade de Ensino Superior, Centro

Mdico, calado, Centro Cvico, abertura ou alargamento de vias pblicas, desa-

propriaes, enfim, aes que influenciam o mercado imobilirio, valorizando

ou depreciando os imveis existentes no entorno, em funo das novas constru-

es. inegvel que a instalao de atividades que proporcionaro grande fluxo

ou concentrao de pessoas acaba influenciando a circunvizinhana.

Art. 724. A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nemajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcioe os usos locais (BRASIL, 2002).

O respeito do profissional para com a profisso, a ateno s leis e o uso da tica

garantiro a remunerao justa, porque a lei assegura o direito remunerao,

porm, se no fixada em lei, por meio das aes dos sindicatos, nem previamente

ajustada entre as partes, por meio de contrato, seguir a natureza do negcio e

os usos locais. Quais so os usos locais da cidade onde voc exerce sua profis-

so? Por que um profissional qualificado deve ficar merc dos usos e costumes,

quando existe legislao aplicvel?

O despertar da conscincia do profissional ser a garantia da remunerao justa

por um trabalho competente.


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Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha con-seguido o resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda queeste no se efetive em virtude de arrependimento das partes (BRASIL,2002).

Enfim, a coroao da justia. Na venda de um imvel, a parte mais difcil o

ajuste entre as partes. A intermediao feita pelo corretor crucial, pois os inte-

resses esto sendo analisados. Feita a proposta e dado o aceite, caso uma das

partes venha a se arrepender, a remunerao mais que devida.

So trs componentes do negcio, cada qual com seus direitos e deveres.

Cabe ao vendedor transferir a propriedade e receber o valor pretendido, ao com-prador, pagar o valor e receber o ttulo de propriedade e ao corretor, aproximar

as partes, dirimir as diferenas entre os interesses e receber a justa remunera-

o. Tendo cumprido seus deveres, mais que justo o cumprimento do direito.

Art. 726. Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, forajustada a corretagem com exclusividade, ter o corretor direito re-munerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua mediao,salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade (BRASIL, 2002).

Muitos corretores desconhecem a expresso COM EXCLUSIVIDADE e SEM

que so caractersticas dos Contratos de prestao de Servios para Venda de

Imveis. O prprio Cdigo Civil reconhece que, na vigncia de um contrato

com exclusividade, o corretor ter direito remunerao, mesmo que no o

tenha mediado.

Esse artigo serve de alerta para os proprietrios que elegem a Lei da

Vantagem como sua legislao maior. Ao se julgarem espertos, contratandoum profissional ou empresa para promover a venda com exclusividade (ficando

por conta do corretor a DIVULGAO), enquanto simultaneamente tentam

promover a venda sozinhos para evitar a comisso, podem se deparar com um

profissional devidamente qualificado que, conhecedor dos dispositivos legais,

far valer os seus direitos.

Art. 727. Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dis-pensar o corretor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da

sua mediao, a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar seo negcio se realizar aps a decorrncia do prazo contratual, mas porefeito dos trabalhos do corretor (BRASIL, 2002).


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Conforme a unidade anterior, a legislao do COFECI j garantia ao corretor o

direito abordado nesse artigo de receber a corretagem em contratos sem prazo

determinado ou aps vencimento, no caso de prazo contratual, vindo o neg-

cio a se realizar como fruto de sua mediao. A grande diferena est no fato da

legislao especfica do COFECI garantir o direito pelo prazo de at seis meses,

depois de vencido o contrato, e no tratar da hiptese de no haver prazo deter-

minado. Essa lacuna propiciava aos desonestos a iseno de responsabilidade,

tendo que para isso, apenas aguardar o decurso de seis meses. Com o advento

da nova lei, o corretor tem respaldo legal para garantir que a justia seja feita.Vale lembrar que a lei tem por base documentos, razo pela qual todas as

aes realizadas devem ser devidamente registradas. Se no for possvel a forma-

lizao dos documentos no escritrio, vale a anotao, mesmo que manuscrita,

em folha de bloco ou similar.

Art. 728. Se o negcio

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