Ondernemingsplan 2016-2020

Ondernemingsplan

2016-2020

“Gewoon goed wonen” Ondernemingsplan Rondom Wonen 2016-2020

D2015-71 – BV 15 januari 2016 2

Inhoud I. Voorwoord ................................................................................................................ 3

II. De weg er naar toe ..................................................................................................... 4

Voor wie doen we het? ....................................................................................................................... 4

Onze partners ...................................................................................................................................... 4

De route bepalen ................................................................................................................................. 4

Uitwerking ........................................................................................................................................... 5

De randvoorwaarden .......................................................................................................................... 5

III. Missie en visie............................................................................................................ 6

Missie ‘Gewoon goed wonen’ ........................................................................................................ 6

Visie ..................................................................................................................................................... 6

IV De plannen van Rondom Wonen naar 2020 ................................................................... 7

Inleiding ............................................................................................................................................... 7

Klanten ................................................................................................................................................ 8

Innovatie .............................................................................................................................................. 9

Maatschappij ..................................................................................................................................... 10

Organisatie ........................................................................................................................................ 11

Financiën ........................................................................................................................................... 12

Bijlage 1 Portefeuillesturing en Wensportefeuille ............................................................... 13


D2015-71 – BV 15 januari 2016 3

I. Voorwoord

“Gewoon goed wonen”

De realisatie van het vigerende Ondernemingsplan 2012-2015 “Thuis in de buurt” nadert zijn

voltooiing. Dat en de invoering van de nieuwe Woningwet op 1 juli 2015 maakten een nieuw

Ondernemingsplan noodzakelijk. Een korte terugblik leert, dat wij grotendeels aan onze voornemens

inhoud hebben gegeven. De eind 2014 gehouden visitatie bevestigt dat beeld. Het moeten voldoen

aan nieuwe aangescherpte financiële kaders (herstelplan), in combinatie met de verhuurdersheffing,

hebben een stempel gedrukt op de mate van realisatie. De voorgenomen samenwerking met

Mooiland heeft niet de beoogde invulling gekregen. Nieuwe wetgeving (beperking werkgebied) en

onvoldoende investeringscapaciteit zaten een fusie in de weg. Tegen deze achtergrond heeft

Rondom Wonen, ook organisatorisch, de switch gemaakt van een fors ontwikkelende- naar een meer

beherende corporatie met een veel beperktere (vervangende) nieuwbouwprogramma en dito

aanpassingen in de werkorganisatie.

Medio 2015 hebben we meer dan zeven jaar economische crisis achter de rug. Hoewel de economie

weer aantrekt, is een dak boven je hoofd, betaald werk en brood op de plank, voor veel mensen nog

steeds geen vanzelfsprekendheid. De wereld waarin wij wonen en werken verandert in steeds sneller

tempo. Economische, sociale en politieke veranderingen en baanloze groei zorgen voor onzekerheid.

De voortschrijdende technologie verandert de manier waarop wij communiceren, werken en

winkelen. De samenstelling van de bevolking in de regio verandert aanzienlijk door vergrijzing,

ontgroening, vluchtelingenstromen en mede daardoor ook veel nieuwe toetreders op onze

woningmarkt.

De parlementaire enquête woningcorporaties en de invoering van de nieuwe Woningwet maken

duidelijk dat wij ons voortaan moeten beperken tot een strak omlijnde kerntaak: het huisvesten van

de primaire doelgroep. De financiële positie van corporaties en zeker die van Rondom Wonen staat

onder druk, mede door de enorme investeringen van de laatste 10 jaar en strengere financiële

beleidskaders. Het verdienmodel van corporaties is maar beperkt aanpasbaar en met het streven

naar betaalbaarheid, vraagt dat om een voortdurende (jaarlijkse) herijking van al onze activiteiten.

De uitwerking van de voornemens uit dit ondernemingsplan zullen allen in financieel opzicht worden

doorgerekend om de haalbaarheid te toetsen. De komende periode maken we dan ook jaarlijks de

balans op, om relevante maatschappelijke en politieke ontwikkelingen te reflecteren op de financiële

haalbaarheid en betaalbaarheid van onze plannen. De ambitie blijft onverminderd overeind en waar

noodzakelijk stellen we de plannen bij. Deze dynamiek in dit ondernemingsplan is nodig in een

periode van grote onzekerheid. Dit geldt voor de gehele looptijd van dit ondernemingsplan.

Rondom Wonen blijft zich richten op een duurzame positionering van onze organisatie en financiële

continuïteit van de bedrijfsvoering, die aansluit op de maatschappelijke ontwikkelingen en de strikte

koers uit de Woningwet. Onze primaire aandacht ligt bij het huisvesten van mensen die onze

ondersteuning het meeste nodig hebben. Onze aandacht voor de bestaande woningvoorraad,

betaalbaarheid en beschikbaarheid staan daarin centraal. Onze eigen investeringsactiviteit in de

nieuwbouw zal de komende periode minimaal zijn. De mate van realisatie hangt af van de mate van

beschikbaarheid van (geborgde) financiële middelen, de hoogte van de Rijksheffingen en de inzet op

betaalbaarheid en beschikbaarheid. Het voortdurend zoeken naar een balans tussen financiële en

maatschappelijke kosten en baten loopt als een rode draad door dit ondernemingsplan. Wij hebben

hiervoor het Driekamermodel , een integraal, strategisch sturingsconcept voor woningcorporaties

van ORTEC Finance, gebruikt als denkkader voor het inzichtelijk maken ervan. Dit Ondernemingsplan

zet de stip op de horizon en de koers uit voor de komende jaren. In de jaarlijkse beleidsvoornemens

worden de plannen concreet gemaakt.

Lambert Greven,

directeur – bestuurder

Rondom Wonen


D2015-71 – BV 15 januari 2016 4

II. De weg er naar toe

Voor wie doen we het?

Wie zijn de klanten van Rondom Wonen? De nieuwe Woningwet en het BTIV 2015 (Besluit

Toegelaten Instelling Volkshuisvesting) zijn daar duidelijk over: iedereen die niet zelf in zijn of haar

huisvesting kan voorzien met een huishoudinkomen tot circa € 35.739. In bescheiden mate voor

huishoudens met een inkomen tot € 39.874. Daaruit vloeit voort, dat Rondom Wonen haar sociale

voorraad (DAEB bezit) vooral aanbiedt aan deze groep woningzoekenden. In uiterst beperkte mate

richt Rondom Wonen zich ook op wat we de secundaire doelgroep noemen (middeninkomens) voor

het vrije sector deel (Niet DAEB) van haar woningvoorraad.

Onze partners

Rondom Wonen kan het niet alleen. Om onze volkshuisvestelijke taken zo goed mogelijk uit te

voeren en om optimaal maatschappelijk rendement te behalen, werkt Rondom Wonen veelvuldig, en

in sommige gevallen intensief, samen met andere organisaties. Wie zijn onze partners? Onze

partners kunnen worden onderscheiden naar directe en meer indirecte belanghouders. Partijen als

huurders, bewoners en woningzoekenden hebben direct belang bij een goed functionerend Rondom

Wonen. Er zijn ook partijen waarbij meer sprake is van een meer indirect belang zoals

toezichthouders.

De huurdersvereniging Argos vertegenwoordigt onze huurders en zien wij als een van onze

belangrijkste belanghouders. Rondom Wonen heeft samen met Argos afspraken gemaakt om hen

structureel bij onze beleidsvorming te betrekken. Wij moeten voorts (samen) een vorm vinden

waarin wij ook toekomstige huurders (woningzoekenden) bij de beleidsvorming kunnen betrekken.

Daarnaast onderhoudt Rondom Wonen contacten met organisaties, zoals ouderenbonden, de

Woonbond en georganiseerde jongeren.

Rondom Wonen categoriseert de gemeente waarin wij grotendeels werkzaam zijn, eveneens als een

belangrijke belanghouder. Niet alleen het gemeentebestuur, ook de individuele lokale politieke

partijen en de ambtelijke organisatie rekenen wij daartoe. Daarnaast rekenen wij organisaties op het

gebied van wonen, zorg en welzijn, collega-corporaties en de SVH, de regionale overheid, het Rijk,

het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties, Aedes, NVBW en VTW eveneens tot onze

belanghouders.

De route bepalen

Het speelveld waarin wij functioneren heeft forse veranderingen ondergaan. De parlementaire

enquête woningcorporaties laat zien dat onze samenleving om verantwoordelijke ondernemingen

vraagt met een heldere en beperkte kerntaak. Ook onze directe omgeving is aan het veranderen.

Verdergaande globalisering van de samenleving, de veranderende maatschappelijke opvatting over

de rol van corporaties en de democratisering van het moreel gezag is mede onder invloed van social

media, aan grote veranderingen onderhevig.

Al deze invloeden vragen om flexibiliteit en een heroverweging van ons werkveld en kerntaken,

waarbij betrokkenheid, oprechtheid en duurzaamheid leidende principes voor de organisatie zijn en

de koers naar een wensportefeuille1 met voldoende betaalbare en beschikbare woningen het te

bereiken doel op termijn. Daartoe hebben wij een analyse van de omgeving en van de organisatie

gemaakt. Vanuit die omgevingskenmerken hebben wij een SWOT-analyse opgesteld die als leidraad

heeft gefunctioneerd voor het opstellen van de plannen.

1 Wensportefeuille en portefeuilleplan: zie bijlage


D2015-71 – BV 15 januari 2016 5

Uitwerking

Na consultatie van onze belanghouders werken wij de uiteindelijke plannen per taakveld naar de

toekomst uit, -net als in voorgaande jaren-, naar het model van de Balanced Score Card (BSC-

methodiek), maar dan toegespitst op onze werkorganisatie. Daarmee krijgen wij beter inzicht in en is

uitvoering van deze plannen beter te volgen en te sturen. We hebben voor Rondom Wonen vijf

invalshoeken (taakvelden) benoemd: Klant, Innovatie, Maatschappij, Organisatie en Financiën. Deze

BSC brengt de prestaties van Rondom Wonen helder in beeld en is leidend bij de bedrijfsvoering.

De randvoorwaarden

Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015

(BTIV) van kracht geworden. Daarnaast zijn er regionale prestatieafspraken voor de periode 2015 tot

en met 2018 vastgelegd. Met de gemeente zal in deze planperiode ook een lokaal prestatiecontract

worden overeengekomen. De basis hiervoor vormt in eerste aanleg de “Uitvoeringsstrategie Wonen

2015-2018” van de gemeente Pijnacker Nootdorp, tot dat deze wordt vervangen door een actuele

lokale “woonvisie”, die op haar beurt de regionale woonvisie als basis heeft.

Waar traditionele woonvisies vaak een (te) grote focus hebben op nieuwbouw gaat het bij de

Woonvisie uit de nieuwe Woningwet (nieuwe stijl) om een brede visie. Die woonvisie nieuwe stijl

kiest enerzijds als invalshoek de betekenis van het wonen voor de ontwikkeling van de gehele

gemeente. Hoe draagt het wonen bij aan de economische, ruimtelijke, mobiliteits-, sociale

ontwikkeling van de stad en aan stedelijke voorzieningen? Anderzijds kent de visie als invalshoek het

wonen van de inwoner in zijn woning en buurt, met begrippen als betaalbaarheid, maatschappelijke

ondersteuning, zorg, werkgelegenheid, wijkvoorzieningen, woonmilieus. Beide invalshoeken vullen

elkaar aan en hebben als overeenkomst dat niet meer het wonen als beleidssector voorop staat,

maar wonen een cruciale functie is in de integrale ontwikkeling van de gehele gemeente.

Rondom Wonen zit tot eind 2016 in een fase van “financieel herstel”. Daarnaast wordt al vanaf 2013,

onder het eigen middelen beleid, vanuit de kasstroom een liquiditeitsbuffer opgebouwd (sparen)

om de eventuele afkoop van derivaten in de periode 2019-2023 zelfstandig te kunnen opvangen. Dit

sparen gaat in eerste aanleg ten koste van potentiële investeringscapaciteit.

Volkshuisvestelijk zijn wij in de beoogde planperiode in staat om met een bescheiden hoeveelheid

nieuwbouw en ingrijpende woningverbetering, invulling te blijven geven aan de overeengekomen

regionale en lokale prestatieafspraken. Voor de periode 2018 tot 2030 denken wij zo’n 500 à 600

passende woningen aan de voorraad toe te voegen en zo’n 200 à 300 minder passende woningen te

verkopen. Dit proces is een onderdeel van de vastgoed portefeuillestrategie om geleidelijk te komen

tot de (ideale) wensportefeuille. De mate en het tempo waarin wij eventueel zelf nieuwbouw

kunnen plegen om meer en sneller invulling te kunnen geven aan het realiseren van onze

wensportefeuille, hangt van veel factoren af. Het gaat dan vooral om de verhuurdersheffing, nieuw

huurbeleid gekoppeld aan periodieke inkomenstoetsing en de hoogte van de rente. Dit laatste is van

belang voor de afweging voor het afkopen of eventueel door laten lopen (doorrollen) van onze

derivaten-contracten.


D2015-71 – BV 15 januari 2016 6

III. Missie en visie

Missie ‘Gewoon goed wonen’

Rondom Wonen zorgt voor gewoon goed wonen voor mensen in kwetsbare posities en zij met een

bescheiden inkomen. Rondom Wonen stelt zich ten doel om daarbij passende woonruimte aan te

bieden aan mensen die vallen binnen de primaire doelgroep van beleid, als bedoeld in de

woningwet. Deze doelgroep bestaat in algemene zin uit mensen in kwetsbare posities en zij met een

bescheiden inkomen, maar ook huurders die bijzondere aandacht en zorg nodig hebben rekenen wij

tot deze doelgroep.

Visie

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

De betaalbaarheid van huren staat onder druk. Met de sterke huurstijgingen van de afgelopen jaren

in het achterhoofd en stijgende energielasten in het verschiet, is betaalbaarheid een hoofdthema

voor de komende jaren. Door verschillende oorzaken, waaronder de enorme vluchtelingenstromen,

neemt de druk op de sociale woningmarkt toe. Prognoses laten zien dat onze doelgroep de komende

jaren groeit. Rondom Wonen zet zich daarom actief in op het beschikbaar houden en waar mogelijk

additioneel realiseren van voldoende betaalbare sociale huurwoningen in ons werkgebied. Rondom

Wonen zal de extra financiële middelen die vrijkomen uit ‘scheefhuur’-verhogingen, hier voor

inzetten. Het portefeuilleplan bevat de koers voor het realiseren van de wensportefeuille2 en is het

kompas voor de beschikbaarheid. Wij kiezen niet voor een actieve rol bij het huisvesten van mensen

met een middeninkomen. Deelnemen aan commerciële activiteiten is een uitzondering en vindt

alleen plaats, als dit rendabel is voor een sociale activiteit.

Om de genoemde beschikbaarheid te kunnen bereiken, moeten wij efficiënt omgaan met onze

financiële middelen en voortdurend sturen op het beheersen van onze kosten. Rondom Wonen is

van mening dat wij een zo groot mogelijk deel van ons maatschappelijk vermogen moeten besteden

aan de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Dat vraagt om heldere

keuzes: wat doen we nog wel en wat doen we niet (meer), of wat doen we anders dan voorheen?

Want een efficiënte en effectieve inzet van geld is leidraad voor ons handelen.

Wij vergroten het aantal goedkope woningen door duurdere woningen in huur te verlagen. Ter

compensatie schuift een bescheiden deel van de duurdere sociale voorraad, dat daarvoor is

geoormerkt, bij mutatie door naar de vrije sector voorraad. Deze extra huuropbrengst wordt met

eventuele extra opbrengsten van inkomensafhankelijke scheefhuurverhogingen aangewend om die

verlaging van de huur te bekostigen. Het tempo waarin een en ander kan plaatsvinden is sterk

afhankelijk van het aantal verhuisbewegingen.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Rondom Wonen wil met haar gehele bedrijfsvoering zo veel mogelijk aansluiten bij het doel van het

Nederlandse milieubeleid, namelijk het creëren van een duurzame samenleving. Dat betekent dat wij

rekening houden bij de uitvoering van ons primair proces, dat dit niet ten koste gaat van de

leefomgeving van toekomstige generaties.

Deze ‘duurzaamheid’ beslaat niet alleen sociaal-maatschappelijke doelstellingen, maar ook

doelstellingen van ecologische, economische en ethische aard. Van flexibele en duurzame

inzetbaarheid van medewerkers, energiebesparende maatregelen bij de nieuwbouw en renovatie,

het toepassen van verantwoord gekapt en geproduceerd hout, tot het investeren in nieuwe

duurzame technologieën.

2 Portefeuilleplan en wensportefeuille; zie bijlage


D2015-71 – BV 15 januari 2016 7

Integriteit

De samenleving kan er op rekenen dat wij onze maatschappelijke taak op een integere wijze

uitvoeren, dat volgens wetten en regels wordt gehandeld en dat alles wordt gedaan om misstanden

te voorkomen. Rondom Wonen verwacht en constateert dat de medewerkers betrouwbaar zijn en

zich correct gedragen ten opzichte van elkaar, onze klanten en naar onze relaties.

Integriteit is een van onze speerpunten.

IV De plannen van Rondom Wonen naar 2020

Inleiding

Rondom Wonen voert regelmatig met haar partners overleg over de uitwerking van haar ambities.

Voor een deel is de keus niet vrij. Wij moeten enerzijds voldoen aan weten regelgeving, die op onze

sector van toepassing is en anderzijds hebben wij de verplichting om op zo kort mogelijke termijn te

voldoen aan de financiële kaders van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de

Autoriteit Woningcorporaties (AW). Dit Ondernemingsplan zet de stip op de horizon en de koers uit

voor de komende jaren. In de jaarlijkse beleidsvoornemens worden de plannen concreet gemaakt.

In de plannen per BSC taakveld hebben wij een knip gemaakt in die zaken die wij belangrijk vinden en

al (moeten) doen en belangrijke zaken (speerpunten) die wij de komende periode willen gaan

oppakken. Onze keus daarbij is in eerste aanleg het realiseren van de opgave en de doelen. Een

opgave die wij doen voor onze klanten, huurders en woningzoekenden. Uiteindelijk is er één

instantie die als beste kan beoordelen of wij de juiste en goede producten en diensten leveren, en

dat is de klant.

In die plannen per taakveld zijn de activiteiten die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering (en

vastgesteld beleid), niet opgenomen. De prioritering in de keus voor doelen en speerpunten is en

wordt in goed overleg met onze belanghouders gemaakt. Niet het minst omdat het ook voor

Rondom Wonen ondoenlijk en ook niet wenselijk is om op veel fronten tegelijk aan de slag te gaan.

Daarnaast bepaalt de actuele financiële positie in hoeverre we meer of minder invulling kunnen

geven aan de voorgenomen speerpunten. Dit ondernemingsplan geeft de belangrijkste speerpunten

aan en creëert focus op het werk van alle medewerkers en partners die bij het realiseren van onze

doelen zijn betrokken.


D2015-71 – BV 15 januari 2016 8

Klanten

Onze doelen en ambitie Bij het ontwikkelen en aanpassen van woningen en onze dienstverlening houden wij rekening met de

wensen van huidige en toekomstige klanten. Rondom Wonen gaat voor het behoud van haar lokale

verankering en werkt samen met al haar belanghouders primair voor de lokale woningbehoefte en

secundair voor de regionale opgave. Wij blijven voortdurend kennis vergaren over klanten, leefstijlen

en woningmarkt(en). Onderzoek laat zien dat vooral (jonge) kleine huishoudens uit de gemeente

behoefte hebben aan passende huisvesting. Daarnaast komt op termijn door de vergrijzing ook een

grotere druk van senioren op levensloopbestendige woningen.

Rondom Wonen wil eigentijds met haar klanten omgaan, hen zo min mogelijk betuttelen en meer

vrijheid en verantwoordelijkheid geven. Ook willen we klanten laten profiteren van onze bescheiden

omvang. Er is bijna niets zo wezenlijk als wonen. Zowel de woning als de woonomgeving zijn

bepalend voor het woongenot van onze klanten. Zij moeten zich dus in beiden prettig voelen. En wie

weet beter wat daarvoor nodig is dan klanten zelf? Uit het oogpunt van efficiënt kunnen uitvoeren

van onderhoud en verbeteringen aan de woning, willen we in overleg treden met de huurders.

Wij zorgen binnen onze financiële mogelijkheden voor voldoende betaalbare en beschikbare

woningen. Binnen deze randvoorwaarden dragen wij zorg voor een passend aanbod voor

huishoudens met een laag inkomen, een laag middeninkomen en huishoudens met een bijzondere

huisvestingsbehoefte. Keuzevrijheid en kwaliteit wordt gekoppeld aan een juiste prijs -

kwaliteitsverhouding. Wij realiseren sociale huurprijzen door vanuit het maatschappelijk budget dat

wij ter beschikking hebben, middelen ter beschikking te stellen voor huurkorting op de maximaal

redelijke huur. Additionele huuropbrengsten worden aangewend om de betaalbaarheid en

beschikbaarheid voor de primaire doelgroep te vergroten. Er zullen altijd huurders zijn die

achterstand hebben bij het betalen van de huur. Rondom Wonen blijft een actief beleid voeren

gericht op het vroegtijdig signaleren van huurachterstanden. Ons doel en ambitie is de achterstanden

niet te laten oplopen tot een niveau waar terugbetalen niet meer mogelijk is en uitzetting

onvermijdelijk wordt. Dat vraagt van ons steeds meer inzet.

De opgave voor de komende jaren is vertaald naar een wensportefeuille van en voor Rondom

Wonen. Een bescheiden deel van de dure sociale voorraad zal via mutatie beschikbaar komen voor

de secundaire doelgroep. De extra huuropbrengsten hieruit worden aangewend voor huurverlaging

van dure sociale voorraad, waardoor het aandeel goedkope woningen kan toenemen. Daarmee

wordt de beschikbaarheid voor onze primaire doelgroep vergroot. Voorwaarde hierbij is dat een en

ander bij een gematigd huursombeleid kostenneutraal verloopt. Regelmatig wordt de

wensportefeuille op actualiteit getoetst en waar nodig aangepast.

Waar gaan wij mee verder:

• Blijvend kennis vergaren van klanten, leefstijlen en woningmarkt(en)

• Zorgen voor een adequate beschikbaarheid van betaalbare woningen.

• Minimaal 85% van de voorraad zelfstandige woningen blijft “sociaal”

• Balans vinden tussen lokale en regionale wensen en huisvestingsopgaven

• Voorkomen huisuitzettingen vanwege betalingsproblemen bij individuele huurders

• Volkshuisvestelijke verkoop van woningen (aan doelgroep) volgens verkoopplan

Welke nieuwe activiteiten pakken wij op:

• Zorgen voor een adequate wensportefeuille die aansluit op de prestatieafspraken

• Aanpassen huurbeleid op nieuw WWS en wensportefeuille (eigen corporatiebeleid)

• Uitwerken doorstroom bevorderende mogelijkheden en instellen regionale doorstroomcoach

• Wachttijden woningzoekenden monitoren en bij afwijkingen hierop inspelen

• Onderzoek naar mogelijkheden instellen Woonlastenfonds

• Passend toewijzen van woningen voor de primaire doelgroep (Rijksbeleid)

• Onderzoek met gemeente versneld vergroten woningaanbod voor starters en statushouders


D2015-71 – BV 15 januari 2016 9

Innovatie

Onze doelen en ambitie

Het streven van Rondom Wonen is om als regel jaarlijks één nieuw product of -dienst bij de kop te

nemen, dan wel een product of dienst sterk te vernieuwen in het belang van of voor onze klanten.

Rondom Wonen doet veel aan het integreren van duurzame oplossingen en maatregelen in haar

bedrijfsvoering en beheer van woningen. Variërend van energiebesparende maatregelen bij de

nieuwbouw en renovatie, het toepassen van verantwoord gekapt en geproduceerd hout tot het

investeren in nieuwe duurzame technologieën.

Ons doel is niet alleen de basis (schoon, heel en veilig) op orde te hebben. Duurzaamheid is een

vanzelfsprekendheid in onze basisprincipes. Wij kijken voortdurend kritisch naar de energie-

prestaties van het woningbezit op mogelijke verbeteringen. Rondom Wonen zit op een gemiddeld

energielabel C met een Energie Index (EI) van 1,40. Rondom Wonen streeft er naar om omstreeks

2025 op een gemiddeld B-label te zitten. Om de totale woonlasten beheersbaar te houden

investeren wij waar mogelijk in energiebesparende maatregelen. Wij hanteren als uitgangspunt bij

het treffen van energiebesparende maatregelen, dat wij na de investering een hogere huurprijs

vragen en de totale woonlasten voor de huurder als gevolg van de ingreep niet stijgen (bijvoorbeeld

door het realiseren van besparingen op kosten voor energie). Rondom Wonen is actief bezig met

onderhouds-management en dit te integreren met systemen voor kwaliteit, duurzaamheid, milieu en

veiligheid. Wij werken aan een adequate strategische sturing van ons vastgoed om daarmee

uiteindelijk onze wensportefeuille te kunnen realiseren. Een te vormen portefeuilleplan vormt

daarbij het strategisch sturingskader voor de gewenste meerjarige ontwikkeling.

Bij mutatie worden de woningen sober en doelmatig op de basiskwaliteit gebracht. De in bescheiden

mate te realiseren nieuwbouw is toekomstbestendig en zal naar verwachting deels via andere

investeerders worden gerealiseerd. Parallel zal Rondom Wonen actief sturen op verstevigen van de

basis van de bedrijfsvoering, door het waar mogelijk aankopen van bezit van collega’s tegen

marktwaarde in verhuurde staat. De aankoop is gericht op het versnellen van enerzijds de

wensportefeuille en anderzijds een betere financiële positie, waardoor er eerder en meer

nieuwbouw kan worden toegevoegd. Om onze doelstellingen te realiseren is informatietechnologie

onontbeerlijk. Voor een goede bedrijfsvoering zetten wij in op een juiste inzet van ICT. Wij

optimaliseren onze informatievoorziening, breiden onze digitale dienstverlening uit en

professionaliseren het ICT beheer.

Wat is belangrijk en waar gaan wij mee verder:

• Beleid ontwikkelen en uitvoeren op betere dienstverlening met partners (streven nar

intensieve samenwerking met bedrijven uit onze keten, zgn. “ketenintegratie”)

• Onderhoud en renovatie bezien op mogelijk verbeteren energieprestaties woningen

• Zoeken naar alternatieve (financierings-)wijzen voor het realiseren van nieuwbouw

• Voorbereiden van nieuwbouwplannen in eigen beheer

• Blijven werken aan het creëren van stageplekken, snuffelstages, etc.


• Bredere invulling duurzaamheid laten beklijven in onderneming

• Inzet op (verdere) energiebesparing

• Onderzoek doen naar verbetering van collectieve verwarming in kader van Warmtewet

• Vanaf 2018 starten met toevoegen passende nieuwbouwwoningen (circa 30 à 50 per jaar) • Meewerken aan opstellen Regionaal beleid voor “rode complexen”

• Opstellen portefeuilleplan voor de sturing op de wensportefeuille


D2015-71 – BV 15 januari 2016 10

Maatschappij


Rondom Wonen maakt zich sterk voor leefbare buurten, wijken en kernen en gaat uit van een

duurzame gebiedskwaliteit. Onze belangrijkste belanghouders zoeken wij daarbij actief op:

gemeente, huurders, zorgen welzijnsorganisaties. Als netwerkspeler stemt Rondom Wonen haar

activiteitenprogramma leefbaarheid van tevoren af met lokale partners, waarbij het vereiste effect

voor iedereen helder is. De nieuwe Woningwet en het BTIV-2015 geven daarbij de kaders aan.

Deze wetgeving betekent ook dat woningcorporaties zich voortaan tot een heldere en bescheiden

taakopvatting dienen te beperken. Dat is ook exact wat Rondom Wonen de komende jaren zal

doen. De gehele governance structuur zal op de nieuwe Woningwet worden ingericht. De nieuwe

relatie met gemeente(n) en huurdersorganisatie wordt ingebed in de dagelijkse bedrijfsvoering. De

keuze voor lokale en sub-regionale verankering blijft en daarmee kan Rondom Wonen haar draagvlak

in dit werkgebied behouden. Herkenbaar en aanspreekbaar zijn en bewust en actief participeren in

ons werkgebied vormt daarvoor de basis. Wij bieden partners altijd de gelegenheid om echte invloed

uit te oefenen op vitale keuzes, die voortdurend moeten worden gedaan binnen de kaders van onze

taakuitoefening. Op deze manier geven wij betekenis aan maatschappelijke verantwoordelijkheid.

De financiële continuïteit is evenwel een keiharde voorwaarde voor het realiseren van het beoogde

maatschappelijk rendement.

Maatschappelijk rendement voor onze huurders realiseren wij door het vergroten van hun

zelfstandigheid. Waar nodig verbinden wij andere professionele zorgen welzijnspartijen met onze

bewoners om hen verder te helpen. Wij dagen onze huurders en bewoners uit zelfstandig te

participeren in de samenleving, goede contacten in de buurt te onderhouden en zich thuis te voelen

in hun eigen omgeving, die heel, schoon en veilig is. Onze huurders leveren een actieve bijdrage aan

de zorg voor de woning, het complex of de buurt waar zij wonen. Op die manier wordt invulling

gegeven aan de missie ‘gewoon goed wonen’ en zijn alle wijken leefbaar, wordt er gestuurd op

gebiedskwaliteit (waarde creatie en -behoud) en worden er in de wijken in nauw overleg met de

bewoners tastbare leefbaarheidsprojecten gerealiseerd. Onderzocht wordt op welke adequate wijze

wij met onze (nieuwe) doelgroepen en mensen met een zorgvraag in gesprek kunnen blijven en waar

nodig kunnen komen. Nieuwe uitdagingen gaan wij daarbij niet uit de weg.

Rondom Wonen wil escalatie van problemen in een portiek, flat of straat zoveel mogelijk voorkomen.

Dat kan alleen als we goed weten wie er woont en wat er speelt. Daarvoor zijn we aanwezig in de

wijk, leggen en onderhouden contacten met buurtbewoners. Onze sociaal beheerder en onze

buitendienst-medewerkers zijn en blijven daarbij onze “ogen en oren” voor ons.


• Passende samenwerking met onze volkshuisvestelijke en maatschappelijk partners

• Borgen van de dialoog met de samenleving

• Geïntegreerde risicosturing op de dagelijkse bedrijfsvoering

• Met partners Weidevogelhof blijven participeren in het “Merk Weidevogelhof”

• Blijven participeren in wijkgericht werken

• Blijven sturen op draagkracht van wijken bij de plaatsing van GGZ cliënten en statushouders


• Actief volgen en waar nodig sturen op gebiedskwaliteit en leefbaarheid

• Uit laten voeren van een visitatie in 2018

• Onderzoek naar behoeften en betrekken van (nieuwe) doelgroepen

• Aanpassen van de governance structuur op de nieuwe Woningwet

• Verstevigen van de relatie met de huurdersorganisatie en gemeente ex Woningwet

• Onderzoek naar vergroten betrokkenheid bewoners bij hun directe woonomgeving en de

leefbaarheid


D2015-71 – BV 15 januari 2016 11

Organisatie


Rondom Wonen heeft een klantgerichte dienstverlening en voert haar maatschappelijke taakstelling

vanuit een zakelijke bedrijfscultuur uit. Voortdurend wordt bezien dat de primaire processen goed

verlopen en de organisatie slagvaardig en efficiënt opereert. Wij zijn in staat om snel en flexibel in te

spelen op veranderingen en hierop te anticiperen. De organisatie is efficiënt, flexibel, slagvaardig met

vergaande mandatering. Wij blijven werk maken van goed werkgeverschap. Wij werken met de juiste

partners samen voor het beste resultaat. Wij hebben daarbij gekozen voor een adequate (juridische)

structuur en een inrichting die in overeenstemming is met onze maatschappelijke taak en omvang.

De digitalisering en informatisering hebben vergaande impact op onze samenleving en op de

bedrijfsvoering van Rondom Wonen. Wij denken in eerste instantie aan een gefaseerde uitbouw van

onze digitale dienstverlening. Onze klanten en huurders kunnen dan 24/7 zelf via internet hun

dossier inzien, zaken regelen en afspraken maken. We stimuleren huurders zo veel mogelijk digitaal

contact met ons te leggen. De nieuwe Woningwet heeft het takenpakket van corporaties fors

gereduceerd. Daarnaast is de verwachting dat Rondom Wonen vanaf 2018 weer nieuwbouw

woningen toevoegt. In deze planperiode zal de woningvoorraad per saldo niet veel groeien. Zonder

aankoop van bezit van derden, zal de totale voorraad ongeveer gelijk blijven. Na 2020 (middellange

termijn) wordt geanticipeerd op meer nieuwbouw. Met die ontwikkeling zal de woningvoorraad zelfs

weer licht groeien. Daarmee wordt de continuïteit in de bedrijfsvoering gegarandeerd.

Al die nieuwe ontwikkelingen en de voortdurende druk op het verder reduceren van de

bedrijfskosten, maakt het enerzijds nodig om steeds kritisch naar de minimaal benodigde omvang en

inrichting van de organisatie te kijken en anderzijds verschuift door de aard van de werkzaamheden

het profiel van de organisatie en de daarbinnen werkzame medewerkers. Ons bedrijfsprofiel schuift

op van een leverancier van kwalitatieve woondiensten richting een bedrijf dat “sober en doelmatig”

woonproblemen oplost van mensen met een smalle beurs. Dat is precies wat de huidige Woningwet

van ons verwacht, maar is niet altijd het verwachtingspatroon van onze klanten. Daarover zal goed

worden gecommuniceerd.

In een voortdurend veranderende omgeving is het noodzakelijk dat de medewerkers in staat zijn om

op passende wijze “mee te veranderen”. In feite een compacte organisatie met medewerkers, die

breder inzetbaar zijn en mee-veranderen met de omgeving en onze klanten. In onze cultuur is het

continu verbeteren verankerd. Wij bieden medewerkers de ruimte om hun talent te ontwikkelen.

Wij verstevigen de communicatie over de mogelijkheden en (on) mogelijkheden in de bedrijfsvoering

richting stakeholders. Wij bewaken het goede imago van een ambitieuze corporatie die

maatschappelijk sterk verankerd is in de lokale en regionale samenleving en staan open voor

verschillende vormen van samenwerking.


• Continue sturing op kostenreductie in de bedrijfsvoering

• Goed werkgeverschap en erkend leerbedrijf

• Bevorderen goede cultuur en effectieve communicatie

• Uitdragen inzet van Rondom Wonen in de media

• Verhogen aandacht op bredere inzetbaarheid medewerkers


• Oprichten van een klantportaal (vergroten bereikbaarheid 24/7)

• Onderzoek naar uitbreiding van het bezit door aankoop

• Goede communicatie over de mogelijkheden en onmogelijkheden van Rondom Wonen

• Onderzoek naar klantgericht ICT systeem/infrastructuur dat past bij de voornemens

• Organisatie toekomstbestendig aanpassen op ontwikkelingen

• Bezien waar samenwerking met collega’s en belanghouders meerwaarde oplevert

• Bedrijfsvoering inrichten op basis van nieuwe wetgeving (scheiden DAEB – Niet DAEB)


D2015-71 – BV 15 januari 2016 12

Financiën


Wij willen de financiële bedrijfscontinuïteit blijvend waarborgen, teneinde aan onze maatschap-

pelijke taakstelling te voldoen en een normale en gezonde bedrijfsvoering te garanderen. De

aspecten solvabiliteit, liquiditeit, ICR3 en DSCR

4 met de blijvende toegang tot de kapitaalmarkt zijn

graadmeter bij de beoordeling van onze financiële positie. Onze operationele kasstroom is in

meerjarenperspectief positief en er wordt voldoende afgelost en gespaard om eventuele negatieve

gevolgen van breakmomenten in de derivatenportefeuille zelfstandig op te kunnen vangen.

Met ons financieel sturingskader zorgen wij ervoor dat er geen onverantwoorde risico’s worden

genomen. Wij voldoen eind 2016 blijvend aan de financiële criteria, die onze toezichthouders

stellen. De belangrijkste maatstaven daarbij zijn de ICR (tenminste 1,4) en de DSCR (tenminste 1,0).

Deze twee parameters zeggen feitelijk iets over de mate waarin Rondom Wonen in staat is om aan

onze financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te voldoen en voldoende

aflossen. Wij werken met budgetten gebaseerd op de begroting. De komende periode zal nog

stringentere sturing op de exploitatie plaatsvinden. Ons risicomanagement is up-to-date.

Rondom Wonen heeft, mede door de investeringsvolumes uit voorgaande jaren, een relatief

omvangrijke leningenportefeuille (hoge loan-to-value) en nog een aanzienlijke derivatenpositie. De

komende periode zal nog meer dan voorheen, aandacht worden besteed aan het risicoprofiel

daarvan in relatie tot het opbouwen van een adequate liquiditeitenbuffer. Mede hierdoor zullen wij

ook de komende periode doorgaan met het verkopen van woningen. Jaarlijks streven wij naar de

verkoop van tenminste 20 tot 25 woningen uit het bestaande bezit.

De investeringsruimte van Rondom Wonen in relatie tot de volkshuisvestelijke opgaven is de

beoogde plan periode beperkt. Samen met gemeente en geïnteresseerde beleggers zal worden

onderzocht in hoeverre alternatieve (voor)financiering kan leiden tot versnelling van de

nieuwbouwproductie. Voor noodzakelijke opgaven buiten de financiële mogelijkheden zal met

andere partijen worden samengewerkt. Afhankelijk van de situatie, van jaar tot jaar te bepalen, zal

vanaf 2018 weer in bescheiden mate kunnen worden geïnvesteerd in nieuwbouw.


• Garanderen financiële continuïteit onderneming

• Vanaf 1-1-2017 voldoen aan alle financiële ratio’s

• Verder integreren risicobeheersing in de dagelijkse bedrijfsvoering

• Optimaliseren inkomstenstroom en beheersen uitgaven

• Verkopen van 20-25 woningen per jaar uit bestaande voorraad

• mogelijk vanaf 2018 circa 30 à 40 woningen per jaar toevoegen aan de voorraad


• Onderzoek naar mogelijkheden herstructurering totale leningenportefeuille

• Onderzoek naar mogelijkheden vervroegde afspraken over (doorrollen) derivatenportefeuille

• Onderzoek naar alternatieve vormen van (voor)financiering bouwprojecten

• Herijken waarderingsgrondslagen op basis van marktwaarde in verhuurde staat

• Adequate juridische en fiscale bedrijfsstructuur, ex Woningwet

• Jaarlijks bepalen welke middelen beschikbaar zijn om wensportefeuille te vervolmaken

3 ICR (Interest-coverage ratio), of interestdekkingskengetal, geeft aan hoeveel maal een onderneming haar

interestlasten verdient. 4 De DSCR (Debt Service Coverage Ratio) is een indicator of de interestlasten en aflossingen kunnen worden

voldaan uit de operationele kasstroom (bij een DSCR van tenminste 1,0 is dat het geval).


D2015-71 – BV 15 januari 2016 13

Bijlage 1 Portefeuillesturing en Wensportefeuille

Corporaties verkeren in turbulente omstandigheden. De maatschappelijke opgaven waarvoor wij

staan, zijn onverminderd groot. Ondertussen zijn de financiële mogelijkheden verkrapt. Het

verdienmodel van veel corporaties is uit balans en vereist daarom aanpassing. Het maken van goede

keuzes vergt meer dan ooit uitgebalanceerde stuurmanskunst. Voor corporaties en zeker voor

Rondom Wonen is dat een complexe opgave. Het gaat immers om een veelheid van keuzes. Het is

een grote uitdaging om de juiste koers te bepalen en daarbij de financiële situatie haarscherp in

beeld te houden. Veel strategische keuzes hebben consequenties op verschillende deelterreinen, die

vooraf niet altijd even goed in te schatten zijn.

De nieuwe Woningwet schrijft voor dat woningcorporaties hun vastgoedportefeuille (in hoofdzaak

woningen) en ander vastgoed in overleg met de gemeente(n) in hun werkgebied en de

huurdersorganisaties moeten afstemmen op de actuele woonvisie. Die planvorming is gebaseerd

demografische ontwikkelingen, de marktvraag, onze bedrijfsdoelen en onze mogelijkheden voor de

korte en middellange termijn. Die gewenste portefeuille op termijn is te definiëren als de

“wensportefeuille “. Het verschil van de wensportefeuille met de aanwezige vastgoedvoorraad

(portefeuille) definieert daarbij de gewenste en noodzakelijke aanpassingen in het vastgoed over de

beoogde referteperiode. Dat proces is te definiëren als (vastgoed) portefeuillesturing en helpt

corporaties dit complexe, integrale proces van keuzes maken en sturen te structureren en

hanteerbaar te maken.

De maatschappelijke middellange termijn doelstellingen die Rondom Wonen voor ogen heeft, zijn

gebaseerd op “outcome” niveau en vormden het startpunt voor het portefeuillebeleid van Rondom

Wonen. De maatschappelijke doelstellingen kennen hun oorsprong in de bestaande en nieuwe wet-

en regelgeving en zijn vertaald in een wensportefeuille. Met deze wensportefeuille wordt inzichtelijk

gemaakt hoe de omvang en de samenstelling van de woningportefeuille moet zijn om de

beoogde maatschappelijke doelen (op termijn) te bereiken. De segmentering vindt plaats op basis

van de kenmerken van de portefeuille waarop Rondom Wonen wil sturen. Per segment is de huidige

omvang vastgesteld en de te bereiken omvang van het segment. Op basis van ingeschatte

marktomstandigheden, demografische ontwikkelingen, onze ambitie en de financiële mogelijkheden

van Rondom Wonen is het gewenste niveau bepaald omstreeks 2030.

Rondom Wonen maakt werk van een meer integrale vorm van vastgoedsturing die, in tegenstelling

tot het ‘strategisch voorraadbeleid’ (SVB), zijn vertrekpunt niet neemt vanuit het tactisch niveau van

woningcomplexen (de ‘assets’), maar juist start vanuit het strategische niveau van de totale

woningportefeuille. Een portefeuilleplan vormt daarbij een strategisch sturingskader voor de

gewenste meerjarige ontwikkeling van de woningportefeuille van Rondom Wonen.

Deze portefeuillesturing hangt samen met de professionalisering in de sector en de noodzaak om de

bedrijfsvoering nog efficiënter in te richten en effectiever om te gaan met de middelen.

De tijd van ongebreidelde groei is definitief voorbij. De door de overheid opgelegde

verhuurdersheffing vergroot de focus op efficiency bij corporaties nog eens extra. Om keuzes te

maken, en om zich over deze keuzes transparant te kunnen verantwoorden, zijn heldere kaders

nodig. Portefeuillesturing biedt ons hierbij de mogelijkheid deze kaders te formuleren en er ook

daadwerkelijk op te sturen.

Op de volgende bladzijde is schematisch de ontwikkeling van de wensportefeuille op hoofdlijnen

weergegeven


D2015-71 – BV 15 januari 2016 14

Schema ontwikkeling wensportefeuille op hoofdlijnen

Vrije

secto

r huur

via m

uta

tie

Tra

ns

form

ati

e v

ia m

uta

tie

HP

gre

ns =

€ 7

10,6

8

dure

DA

EB

wonin

gen

(str

eef) h

uur

optr

ekken

opbre

ngst

X

To

eko

ms

t

Tra

ns

form

ati

e v

ia m

uta

tie

AT

G-2

= €

618,2

4

AT

G-1

= €

576,8

7

To

eko

ms

t

Fin

ancië

le a

anvl

ieg

route

Op

bre

ng

st X

+Y

+Z

is g

rote

r o

f g

elij

k ko

ste

n A

Be

sta

an

de

hu

urv

oo

rraad

RW

cir

ca 1

900

te v

erh

ure

n

DA

EB

wo

nin

ge

n

Ve

rko

op

po

rte

feu

ille

490 D

AE

B

wo

nin

ge

n

2015-2

030

Nie

uw

bouw

beta

alb

are

DA

EB

wonin

gen

Aanko

op

xxx a

anta

l

beta

alb

are

en d

ure

DA

EB

wonin

gen

Beta

alb

are

DA

EB

wonin

gen

Koste

n A

Beta

alb

are

DA

EB

wonin

gen

(str

eef) h

uur

optr

ekken r

ichting A

TG

1/2

O

pbre

ngst

Z

Voorr

aad

goedko

pe D

AE

B

= 1

050 w

onin

gen

Voorr

aad

Nie

t D

AE

B

Nie

t D

AE

B w

onin

gen

Opbre

ngst

Y

dure

DA

EB

wonin

gen

dure

DA

EB

wonin

gen

Voorr

aad d

ure

DA

EB

= 8

50

wonin

gen

Besta

an

de p

ort

efe

uil

le

en

On

twik

keli

ng

naar

Wen

sp

ort

efe

uil

le

2015-2

030

Huurprijsgrensen / maand

Documents

Ondernemingsplan 2016-2020