АКАДЕМИЯ НАУК МОЛДОВЫ

ИНСТИТУТ ЮРИДИЧЕСКИХ И ПОЛИТИЧЕСКИХ

ИССЛЕДОВАНИЙ

На правах рукописи

C.Z.U. 347.27 (043.3)

САНДУЛ ОЛЕСЯ

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.03 – ЧАСТНОЕ ПРАВО

(ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО)

Диссертация

на соискание ученой степени доктора права

Научный руководитель: Игнатьев Василий,

доктор права, доцент

Автор:

КИШИНЕВ, 2013

2

ACADEMIA DE ŞTIINŢE A MOLDOVEI

INSTITUTUL DE CERCETĂRI JURIDICE ŞI POLITICE

Cu titlu de manuscris:

C.Z.U. 347.27 (043.3)

SANDUL OLESEA

REGLEMENTAREA JURIDICĂ

A CREDITELOR IPOTECARE

ÎN REPUBLICA MOLDOVA

SPECIALITATEA: 12.00.03. – DREPT PRIVAT (DREPT CIVIL)

Teza de doctor în drept

Conducător ştiinţific: Ignatiev Vasilii,

Doctor în drept,

conferenţiar universitar

Autor:

CHIŞINĂU, 2013

3

© Cандул Oлеся, 2013

4

АННОТАЦИЯ .......................................................................................................................... 5 СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И АББРЕВИАТУР ................................................................ 8 ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................... 9 I. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА. ................................... 17 1.1. Научный анализ юридических доктрин правового регулирования кредитно-

ипотечных правоотношений в Республике Молдова. ............................................................. 17 1.2. Обзор нормативно-правовых основ правового регулирования ипотечного

кредитования в Республике Молдова. ....................................................................................... 32 1.3. Выводы и рекомендации к главе I. ............................................................................. 40 II. ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ КРЕДИТНЫХ И ИПОТЕЧНЫХ

ПРАВООТНОШЕНИЙ И ИХ ПРАВОВОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ. .............................................. 42 2.1. Нормативно-правовой акт как один из основных способов регулирования

кредитно-ипотечных правоотношений. ..................................................................................... 42 2.2. Договор банковского кредитования. Соглашение о кредитовании «оферта-

акцепт». ............................................................................................................................................ 48 2.3. Особенности содержания договора ипотеки. ............................................................ 85 2.4. Юридическая характеристика ипотечной закладной. ........................................ 103 2.5. Выводы и рекомендации к главе II ......................................................................... 116 III. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА .................................. 121 3.1. Практика ипотечного кредитования в современные дни в республике молдова

и других странах. .......................................................................................................................... 121 3.2. Перспективность правового регулирования государством кредитных и

ипотечных правоотношений. ..................................................................................................... 128 3.3. Выводы и рекомендации к главе III ......................................................................... 136 ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ .................................................................... 140 БИБЛИОГРАФИЯ. ............................................................................................................. 143 ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 «СОГЛАШЕНИЕ О КРЕДИТОВАНИИ «ОФЕРТА-АКЦЕПТ»

.......................................................................................................................................................... 154 ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 «ЗАКЛАДНАЯ» ............................................................................ 170 ДЕКЛАРАЦИЯ О ПРИНЯТИИ НА СЕБЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ......................... 177

CV-ulAUTORULUI …………………………………………………………………….....177

5

АННОТАЦИЯ САНДУЛ ОЛЕСЯ, «Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике

Молдова», диссертация на присвоение ученой степени доктора права, Кишинев, 2013. Структура диссертации: введение, 3 раздела, выводы и рекомендации, библиография с

178 источниками, 2 приложения, 142 страницы научного текста. Положения и выводы были опубликованы в 9 научных работах.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, залог, кредит, договор ипотеки, кредитный договор, кредитор, должник, правовое регулирование, риски и др.

Область изучения настоящей работы посвящена вопросам научного исследования правового регулирования ипотечного кредитования посредством анализа данного вопроса сквозь призму теоретических и практических воззрений.

Цель и задачи настоящего исследования состоят в правовом анализе государственно-правового регулирования ипотечного кредитования, выявление недостатков и проблем в плоскости правового регулирования ипотеки, выявление основных направлений работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Новизна и научная уникальность диссертации заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного монографического исследования правового регулирования ипотечного кредитования. Работа выполнена в срезе тесного переплетения научных теоретических догм и воззрений с практическими целями и задачами. Сделаны теоретические и практические выводы, предложены конкретные изменения в действующее законодательство РМ для совершенствования ипотечного кредитования сегодня и дальнейшего его развития, изучены проблемы, а также перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Молдова, определены цели дальнейшего научного исследования возможности развития вторичного ипотечного кредитования в форме создания рынка ипотечных ценных бумаг, уточнено понятие «ипотека», доказано преимущество заключения кредитного договора путем соглашения «оферта-акцепт» и разработана оптимальная его форма, обоснована эффективность обращения закладной, предложены способы защиты прав дольщиков при долевом участии в строительстве жилья и доказана эффективность развития института залога в силу «закона».

Решение научной проблемы состоит в том, что методические положения и рекомендации, разработанные в данной работе определяется целесообразным представить органам государственной власти РМ – Парламенту, Правительству, Национальному банку для принятия соответствующих нормативно-правовых актов и рекомендаций, а также разработки соответствующих программ развития ипотечного кредитования в РМ на долгосрочную перспективу с целью формирования правовой базы для создания и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг в РМ.

Теоретическая значимость работы определена выводами и положениями, выносимыми на защиту, которые могут быть использованы для совершенствования законодательства РМ в области ипотечного кредитования.

Практическая ценность диссертационного исследования. Результаты проведенных научных исследований, основанных на анализе доктрин как национальных, так и международных исследователей с учетом практических показателей привнесут изменения в существующее правовое поле в области банковского кредитования. Сделанные вводы и рекомендации должны послужить основой для разработки соответствующих проектов законов и других нормативно-правовых актов в области ипотечного кредитования и дальнейшего совершенствования данного института.

Внедрение научных результатов. Выводы, предложения и рекомендации, содержащиеся в данной работе, могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства РМ, а также в научном и учебном процессе.

6

ADNOTARE Olesea Sandul, Reglementarea juridică a creditelor ipotecare în Republica Moldova, Teză de

doctor în drept , Chişinău, 2013 Structura tezei: Introducere, trei capitole, concluzii şi recomandări, bibliografie, 2 anexe, 142

de pagini de text ştiinţific. Recomandările şi concluziile au fost publicate în 9 lucrări ştiinţifice. Cuvinte-cheie: ipotecă, credit ipotecar, gaj, debitor, creditor, datornic, bancă, reglementare

juridică, risc, anderriting-ul datornicului etc. Domeniul de cercetare al acestei lucrări sînt cercetările ştiinţifice ale reglementării juridice

a creditului ipotecar prin intermediul analizei acestei probleme prin prisma concepţiilor ştiinţifice şi practice.

Scopul şi obiectivele acestei cercetări constau în analiza juridică a reglementării juridico-statale a creditării ipotecare, evidenţierea lacunelor în limitele reglementării juridice a ipotecii, determinarea perspectivelor de dezvoltare a acestui institut, perfecţionarea bazei legislative în domeniu.

Noutatea şi originalitatea ştiinţifică a tezei de doctorat constă în faptul că ea este una din primele încercări de cercetare monografică complexă a reglementării juridico-statale a creditării ipotecare, a naturii juridice a dreptului real şi obligatoriu al contractului de credit ipotecar şi al contractului ipotecar, al esenţei juridice a responsabilităţii pentru neexecutarea obligaţiei băneşti, al noutăţii ştiinţifice de intrare în raporturi juridice ipotecare prin intermediul ofertei şi acceptului prin încheierea unui contract ca o formă de înţelegere privind creditarea, importanţa juridică de întocmire a obligaţiei ipotecare. Un aspect important al tezei de doctorat este şi efectuarea unei analize complexe a creditării ipotecare în ţările străine şi în Republica Moldova. Lucrarea este executată din îmbinarea dogmelor, opiniilor ştiinţifice şi teoretice. Am făcut concluzii teoretice şi practice, am propus modificări actuale în legieslaţia în vigoare a Republicii Moldova pentru perfecţionarea creditării ipotecare şi dezvoltarea ei, am cercetat problemele, precum şi perspectivele de dezvoltare a creditării ipotecare în Republica Moldova, am determinat scopurile cercetării ştiinţifice de viitor şi necesitatea dezvoltării unei creditări secundare în Republica Moldova prin intermediul creţţrii unei pieţe ipotecare a hîrtiilor de valoare, am concretizat sensul terminului «ipoteca», am demonstrate beneficiile încheierei contractului de credit prin intermediul acordării privind creditarea «ofertă-accept», am eficienţa circulaţiei hîrtiilor de gaj, am propus modalităţi de a proteja drepturile acţionarilor cu participarea la capital in construcţia de locuinţă şi am justificat eficienţă dezvoltării instituţiei de gaj în virtutea «legii».

Problema ştiinţifică importantă soluţionată în domeniul respectiv constă in faptul, că aspectele metodice şi recomandările dezvoltate în lucrarea prezentă sînt corespunzătoare pentru a fi premise organelor puterii de stat al RM – Parlamentului, Guvernului, Băncii de stat pentru adoptarea actelor juridice şi formularea unor programe adecvate de dezvoltarea creditării ipotecare în RM în viitor, cu scopul formării unei baze legale pentru instituirea şi funcţionarea pieţei ipotecare a hîrtiilor valoare în RM.

Semnificaţia teoretică a lucrării este determinată de concluziile şi propunerile înaintate pentru susţinere, care pot fi utilizate în procesul de perfecţionare a legislaţiei Republicii Moldova din domeniul creditării ipotecare.

Valoarea aplicativă a tezei de cercetare. Rezultatele cercetărilor ştiinţifice bazat pe analiza cercetărilor atît naţionali avînd în vedere măsurile practice, vor adduce modificări în domeniul juridic existent în sfera creditării ipotecare. Înregistrările şi recomandările făcute pot servi ca bază pentru elabolarea proectelor de legi şi altor acte normative-juridice în sfera creditării ipotecare şi dezvoltarea în continuaree a institului dat.

Implementarea rezultatelor ştiinţifice. Concluziile, propunerile şi recomandările, ce se conţin în această lucrare, pot fi utilizate în scopul perfecţionării legislaţiei în vigoare din Republica Moldova, aplicării lor practice, precum şi în procesele ştiinţifice şi de instruire.

7

ANNOTATION

Sandul Olesya «Legal regulation of mortgage lending in Republic of Moldova». The dissertation on competition of a scientific degree of the Doctor of Law, Chisinau, 2013

Structure of thesis: introduction, 3 chapters, conclusions and recommendations, a bibliography with 178 sources, 2 annexes, 142 pages basic texts. The obtained positions and conclusions have been published in 9 scientific works.

Key words: a mortgage, mortgage lending, pledge, the credit, the mortgage contract, the credit contract, the creditor, the debtor, legal regulation, risks etc.

The area of studying of the present work is devoted questions of scientific research of legal regulation of mortgage lending, by means of this point in question analysis through a prism of theoretical and practical views.

The purpose and problems of the present research consist in legal analysis of state-legal regulation of mortgage lending, revealing of lacks and problems in planes of legal regulation of a mortgage, definition of prospects of development of this institute, revealing of the basic directions of work on perfection of corresponding legislative base.

Novelty and scientific uniqueness of the thesis is that it represents one of the first attempts of complex monographic research of legal regulation of mortgage lending. Work is performed in a cut of a close interlacing of scientific theoretical dogmas and views with the practical purposes and tasks. Theoretical and practical conclusions are drawn, concrete changes in RM current legislation for improvement of mortgage lending are offered today and its further development, problems, and also prospects of development of mortgage lending in the Republic of Moldova, definite purposes of further scientific research of possibility of development of secondary mortgage lending in the form of creation of the market of mortgage securities are studied, the concept "mortgage" is specified, advantage of the conclusion of the credit agreement by the agreement "offer acceptance" is proved and its optimum form is developed, efficiency of the circulation of the mortgage is proved, ways of protection of the rights of shareholders are offered at individual share in construction of housing and efficiency of development of institute of pledge owing to "law" is proved.

The solution of a scientific problem consists that methodical provisions and the recommendations developed in this work is defined expedient to present to RM public authorities – to Parliament, to the Government, National bank for adoption of the relevant normative legal acts and recommendations, and also development of appropriate programs of development of mortgage lending in RM on long-term prospect, for the purpose of formation of legal base for creation and functioning of the market of mortgage securities in RM.

The theoretical importance of work is defined by conclusions and the positions which are taken out on protection which can be used in the course of perfection of the legislation of republic Moldova in the field of mortgage lending.

Practical value of dissertation research. Results of the conducted scientific researches based on the analysis of doctrines both national, and the international researchers taking into account practical indicators will introduce changes in an existing legal framework in the field of bank crediting. The made inputs and recommendations have to form a basis for development of the corresponding drafts of laws and other normative legal acts in the field of mortgage lending and further improvement of this institute.

Implementing of scientific research - conclusions, offers and the recommendations containing in given work, can be used for perfection of the current legislation of republic Moldova, its practical application, and also in scientific and educational process.

8

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И АББРЕВИАТУР АО – акционерное общество

Дол. США – доллар Соединенных Штатов Америки

ГК – гражданский кодекс

НБ – национальный банк

РМ – Республика Молдова

РФ – Российская Федерация

С. – страница

СТ. – статья

Т.д. – так далее

Т.е. – то есть

Ч. – часть

УК – уголовный кодекс

Утв. - утвержденный

ФИО – фамилия, имя, отчество

С целью устранения двойственности понимания и правильного восприятия смысла

излагаемого текста следует учитывать:

- понятию «банк» равнозначно понятие «кредитор», «залогодержатель» (ст.ст. 454,

1236 ГК РМ) – это лицо, предоставившее кредит и принявшее в залог (в ипотеку) под

данный кредит недвижимое имущество;

- ипотечный кредитор – кредитор, требование которого обеспечивается ипотекой,

т.е. залогом недвижимости (ст. 3 закона РМ «Об ипотеке»);

- должник – ипотечный должник или иное лицо, имеющее обязательство перед

ипотечным кредитором, исполнение которого обеспечивается ипотекой (ст. 3 закона РМ

«Об ипотеке»). В сравнении с другими странами можно встретить понятие «заемщик»;

- ипотечный должник – лицо, передающее в ипотеку один или несколько объектов

недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения своего обязательства или

обязательства должника перед ипотечным кредитором (ст. 3 закона РМ «Об ипотеке»);

- понятию «ипотечный должник» равно понятие «залогодатель» (ст. 454 ГК РМ).

9

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность и значимость темы диссертационного исследования.

Для Молдовы залог недвижимости (ипотека) является сравнительно молодым

институтом гражданского права. Начало развития этого института в Молдове было

положено вступлением в силу Гражданского кодекса РМ, Закона РМ «Об ипотеке», Закона

РМ «О залоге», Закона РМ «О кадастре недвижимого имущества», в которых на

сегодняшний день сосредоточены основные нормы, обеспечивающие законодательное

регулирование залога недвижимости. Однако принятие одного Закона РМ «Об ипотеке»

недостаточно. Практика европейских стран показывает, что существование первичного

ипотечного рынка практически невозможно без развития вторичного ипотечного рынка, т.е.

развития рынка обращения ипотечных ценных бумаг. Соответственно создание четкой

законодательной базы по первичному ипотечному кредитованию станет основой для

дальнейшего развития ипотеки, в том числе и появлению рынка ипотечных ценных бумаг. С

учетом вышеизложенного, исследование правового регулирования ипотечного кредитования

представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным. Значимость темы

диссертационного исследования также весьма велико, т.к. применение диссертационных

выводов и предложений позволит грамотно закрепить правовые нормы, конечной целью

которых будет являться регулирование кредитно-ипотечных правоотношений по принципам,

определяющим основные начала гражданского законодательства: равенство участников

правоотношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, необходимость

беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления

нарушенных прав личности, их судебной защиты [1, ст. 1].

Цели и основные задачи научного исследования: изучение уровня правового

регулирования ипотечного кредитования в Молдове, источников ипотечного кредитования,

перспектив и проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Молдове;

изучение и выявление теоретических и практических аспектов, аксиом и научных основ

природы правового регулирования ипотечного кредитования; исследование юридического

содержания кредитного договора, договора ипотеки и ипотечной закладной; предложение

упрощенного порядка заключения договора ипотечного кредита и договора ипотеки;

предложение эффективных методов и способов законодательного регулирования

ипотечного кредитования в Молдове; закрепление гарантий равенства всех участников

кредитно-ипотечных правоотношений, предложение соответствующих изменений и

дополнений в действующее законодательство РМ, а также обоснование их актуальности и

10

являются основными целями, стоящими перед нами, последовательно фокусирующиеся в

основные задачи диссертационного исследования.

Новизна и научная уникальность достигнутых результатов диссертационной работы

заключается в том, что она представляет собой одну из первых попыток комплексного

монографического исследования правового регулирования кредитных и ипотечных

правоотношений, юридической природы вещного и обязательственного права договора

ипотечного кредита и договора ипотеки, правовой сущности ответственности за

невыполнение денежного обязательства, юридической новизне вступления в ипотечные

правоотношения посредством оферты и акцепта заключения договора в форме соглашения

о кредитовании, правовой значимости оформления закладной. Работа выполнена в срезе

тесного переплетения научных теоретических догм и воззрений в сравнении с их

практическим применением. Предложены актуальные изменения в действующее

законодательство РМ для совершенствования ипотечного кредитования сегодня и

дальнейшего его развития, определены цели дальнейшего научного исследования правовой

возможности развития вторичного ипотечного кредитования в форме создания рынка

ипотечных ценных бумаг.

Разрешение выявленных научных проблем состоит в том, что методические

положения и рекомендации, разработанные в данной работе определяется целесообразным

представить органам государственной власти РМ – Парламенту, Правительству,

Национальному банку для принятия соответствующих нормативно-правовых актов и

рекомендаций, а также разработки соответствующих программ развития ипотечного

кредитования в РМ на долгосрочную перспективу с целью формирования правовой базы для

создания и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг в РМ.

В процессе научного исследования выявлена и определена возможность

совершенствования действующей правовой базы, регулирующей ипотечное

кредитование в РМ, а также разрешения выявленных научных проблем путем:

1) создание законодательных механизмов (внесение Парламентом РМ изменений в

Гражданский кодекс РМ [1], закон РМ «О защите прав потребителей» [14], не допускающих

ущемление прав граждан – потенциальных должников при получении и использовании

ипотечного кредита: возможность получения кредита без возрастных и иных цензов,

возможность досрочного возврата кредита без уплаты штрафных санкций, раскрытие

кредитором в кредитном договоре полной информации о реальной процентной ставке;

11

2) создание Правительством РМ механизмов социальной защиты должника при

процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ипотечного

кредита, путем предоставления государством социального жилья, за исключением случаев

выселения в случае не возврата кредита, полученного мошенническим путем;

3) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных

финансовых ресурсов путем принятия Парламентом РМ закона РМ «Об ипотечных ценных

бумагах», снижения размеров резервирования под ипотечные ссуды путем внесения

Национальным банком РМ соответствующих изменений в регламент НБ РМ «О

классификации активов и условных обязательств и формировании скидок на потери по

активам и резервов на потери по условным обязательствам» [30];

4) обеспечение Правительством РМ налогового стимулирования граждан - получателей

ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и

инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с

другой стороны (уменьшение налогооблагаемой прибыли на сумму выданных долгосрочных

жилищных кредитов или применение освобождения от налогов полученной прибыли);

освобождение от налогов доходов по вкладам физических лиц на целевых сберегательных

счетах, задействованных в покупке и строительстве жилья - путем внесения Парламентом

РМ соответствующих изменений в налоговый кодекс РМ;

5) снижение рисков кредитования банками недобросовестных потенциальных

должников путем внесения Парламентом РМ изменений в закон РМ «О бюро кредитных

историй» [9] в части создания одного бюро кредитных историй в форме государственного

учреждения при Национальном банке РМ;

6) удешевление расходов на получение ипотечного кредита путем внесения

Парламентом РМ изменений в ст. 3 ч. 9 закона РМ «О государственной пошлине» [24] в

части уменьшения государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора

ипотеки; установление Национальным банком максимальной процентной ставки по

ипотечному кредиту;

7) закрепление Национальным банком РМ требований к оценке платежеспособности

должника (андеррайтинг) и оценке залогового имущества путем принятия соответствующих

регламентов, а также установление ограничений при выдаче ипотечного кредита в сумме не

более 80% от суммы оценки залога;

8) внесение Парламентом РМ изменений в Гражданский кодекс РМ, включив статьи о

залоге из книги 2 «Вещные (имущественные) права» Гражданского кодекса РМ в книгу 3

12

«Обязательства» главы 6 «Способы обеспечения исполнения обязательств»[1];

9) внесение Парламентом РМ изменений в закон РМ «Об ипотеке» [22] и в

Гражданский кодекс РМ [1], определив возможность возникновения залога «в силу закона» в

случае выдачи банком ипотечного кредита на строительство жилья, в том числе и в форме

долевого участия должника в строительстве жилья (право залога возникает у банка при

регистрации должником права собственности на недвижимость в реестре недвижимости);

10) внесение Парламентом РМ изменений в статью 30 закона РМ «Об ипотеке» [22],

установив четкий минимальный предел размера требования ипотечного кредитора, например,

не ниже 25 % к стоимости предмета ипотеки, при котором суд будет обязан вынести решение

о продаже предмета ипотеки;

11) внесение Парламентом РМ изменений и дополнений в Гражданский кодекс РМ [1],

дополнив его статьями 4951-4953 относительно внедрения закладной;

12) внесение Парламентом РМ изменений в закон РМ «Об ипотеке» [1] в части нового

определения понятия «ипотеки», отнеся к предмету ипотеки предприятие как

имущественный комплекс (предпринимательская ипотека) и в части определения понятия

«недвижимость», отнеся к ней водные и воздушные суда

13) исключение Парламентом РМ подчасти «с» части 6 ст. 79 Закона РМ «О залоге» [10]

который устанавливает, что предмет залога может быть продан только под контролем

судебной инстанции, если ипотечный должник отсутствует и его местонахождение

установить невозможно, что вынуждает банки обращаться в судебные органы, нести

дополнительные расходы по обращению взыскания на залог.

14) исключение Парламентом РМ из закона РМ «Об ипотеке» [22] возможности

передачи в залог недвижимого имущества, которое будет приобретено или построено в

будущем как форма залога «в силу договора», т.к. на момент оформления договора залога

ипотечный должник – залогодатель, согласно ч 3 ст. 7 закона РМ «Об ипотеке», должен быть

собственником передаваемого в залог имущества, в противном случае в законе должна идти

речь о предварительном договоре ипотеки;

15) исключение возможности при кредитных правоотношениях использовать нормы,

регулирующие правоотношения в области займа (т.е. исключение Парламентом РМ ч. 3 ст.

1236 ГК РМ);

16) защита прав должников - дольщиков при ипотечном кредитовании долевого

участия в строительстве жилья от недобросовестных застройщиков путем ограничения прав

застройщика распоряжения денежными средствами на счете (перечисление, снятие) без

13

соответствующего согласования с дольщиками, а также ограничение прав застройщика на

прием денежных средств дольщиков наличным путем в кассу застройщика, путем внесения

соответствующих дополнений в регламент Национального банка РМ по открытию,

изменению и закрытию счетов в лицензированных банках Республики Молдова [31];

17) внесение Парламентом РМ изменений в статью 1244 Гражданского кодекса РМ [1] в

части предоставления должнику возможности требовать от кредитора уплаты не только

неустойки, но и убытков в случае отказа банка предоставить кредит;

18) исключение Парламентом РМ ч. 5 ст. 80 закона РМ «О залоге»,

предусматривающий прекращение ипотеки в тридцатилетний срок со дня ее регистрации или

со дня ее новой регистрации, что искусственно ограничивает в кредитовании на срок более

30 лет.

Теоретическая значимость и практическая ценность диссертационного

исследования: теоретической основой исследования послужили труды правоведов в области

общей теории права, отраслевых юридических наук, в частности: Volcinschi V., Cibotaru A.,

Сосна Б., Слипенский Б., Кырнац Т., Калин В., Стратан И., Халабуденко О., Burac V.,

Кибак Г., Мишина Т., Цонова И., Мокану Е. и т.д.

Диссертация была обсуждена в отделе национального права Института истории,

государства и права Академии наук Молдовы и на профильном семинаре.

Проведенные научные исследования высказаны на научных конференциях:

- О. Сандул «Ипотечное кредитование. Классика и современность». В: Сборник

научных трудов по материалам научно-практической конференции «Современные

направления теоретических и прикладных исследований», Том 7 «Юридические и

политические науки», Одесса: Черноморье, 2006, - 91 с., с. 38-44, 0,2 а.л. [142]

- О. Сандул «Ответственность заемщика за неисполнение или просрочку исполнения

денежного обязательства». В: Сборник научных трудов по материалам научно-

практической конференции «Современные проблемы и пути их решения в науке,

транспорте, производстве и образовании», Том 7 «Юридические и политические науки»,

Одесса: Черноморье, 2006, - 88 с., с. 45-49, 0,2 а.л. [143]

- О. Сандул «Андеррайтинг заемщика при выдаче ипотечного кредита». В: Сборник

научных трудов по материалам научно-практической конференции «Перспективные

инновации в науке, образовании, производстве и транспорте «2008», Том 9 «Юридические и

политические науки», Одесса: Черноморье, 2008, - 90 с., с. 8-13, 0,2 а.л. [144]

Кроме того, основные положения и выводы диссертации получили свое

14

отражение в следующих научных публикациях:

- О. Сандул «Правовое регулирование ипотечного кредитования в Молдове». В: Закон и

жизнь, Кишинев, «Динамо-М.А.», 2008, № 6, с. 51-55, 0,3 а.л. [145]

- О. Сандул «Правовая природа ответственности заемщика за неисполнение денежного

обязательства». В: Закон и жизнь, Кишинев, «Динамо-М.А.», 2008, № 11, с. 49-54, 0,3 а.л.

[146]

-О. Сандул «Проблемы и перспективы правового регулирования ипотечного

кредитования в Молдове». В: Закон и жизнь, Кишинев, «Cetatea de Sus», 2011, № 6, с. 51-56,

0,3 а.л. [147]

- О. Сандул «Шесть принципов» ипотечного кредитования. В: Закон и жизнь, Кишинев,

«Cetatea de Sus», 2011, № 10, с. 49-54, 0,3 а.л. [148]

- О. Сандул «Правовые аспекты перспективы обращения ипотечной ценной бумаги –

закладной». В: Закон и жизнь, Кишинев, «Cetatea de Sus», 2012, № 1, с. 47-52, 0,3 а.л. [149]

- О. Сандул «О природе спора о вещности и обязательственности правоотношений

залога недвижимого имущества (ипотеки)».В:Revista nationala de drept, 2013, № 8, с. 57-61,

0,3 а.л. [141]

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии

и приложений: соглашения о кредитовании «Оферта-акцепт» и образца закладной.

Введение посвящено обоснованию выбора темы исследования, отражению ее

актуальности и практической значимости. Раскрываются основные цели и задачи

исследования, определяются объект и предмет исследования, выясняется степень научной

разработанности темы диссертационного исследования, проводится анализ правового поля в

области диссертационного исследования и даются рекомендации и конкретные предложения

по совершенствованию действующего законодательства, сообщается об апробации и

публикациях результатов исследования, а также высказываются выявленные научные

проблемы и пути их разрешения.

Первая глава работы «Анализ ситуации в области правового регулирования

ипотечного кредитования» состоит из трех параграфов. Данная глава посвящена

характеристике научных догм и воззрений в области ипотечного кредитования и ипотеки.

В первом параграфе «Научный анализ юридических доктрин правового

регулирования кредитно-ипотечных отношений» отражены теоретические аспекты и

научные течения в области правового регулирования ипотечного кредитования как

молдавских, так и зарубежных исследователей. Изучена научая составляющая понятия

15

«обязательство», «залог» и проведен анализ научных воззрений в этой области.

Во втором параграфе «Обзор нормативно-правовых основ правового

регулирования ипотечного кредитования в Республике Молдова» проведено

исследование правовых норм действующего законодательства республики Молдова,

регулирующих банковское кредитование и залог недвижимости. Выявлены коллизии и

пробелы законодательства в этой области.

В третьем параграфе делаются выводы и рекомендации к главе I.

Вторая глава работы «Основные способы регулирования кредитных и ипотечных

правоотношений и их правовое закрепление» состоит из пяти параграфов.

В первом параграфе работы «Нормативно-правовой акт как один из основных

способов регулирования кредитно-ипотечных правоотношений» отмечено, что

нормативно-правовой акт - одна из основных, наиболее совершенных внешних форм права.

По сравнению с правовым обычаем и судебным (административным) прецедентом

нормативно-правовой акт как источник права обладает большими преимуществами: исходит

от строго определенных - правотворческих органов; имеет установленную форму и

реквизиты, порядок вступления в силу и сферу действия.

Во втором параграфе работы «Договор банковского кредитования. Соглашение о

кредитовании «Оферта-акцепт» предложена процедура андеррайтинга должника

(процедура оценки платежеспособности должника при предоставлении ипотечного кредита).

Данный параграф также посвящен правовому анализу законодательного регулирования

процедуры заключения договора ипотечного кредита (кредитного договора), научной и

практической характеристике его основных условий, анализу правового статуса сторон

договора. Отдельно изучена смежность понятий «принципы кредитования» и «основные

условия кредитования». Кроме того, изучена возможность использования процедуры

заключения кредитного договора при помощи оферты и акцепта в форме разработанного и

приложенного к диссертации соглашения о кредитовании.

Третий параграф «Особенности содержания договора ипотеки» посвящен научному

теоретическому и практическому исследованию правового регулирования ипотеки

посредством заключения договора ипотеки. Проведен анализ правового статуса сторон

договора. Сделан правовой анализ актуальности восполнения пробелов в действующем

законодательстве в области определения предмета ипотеки, процедуры обращения

взыскания на залог, срока действия договора ипотеки и т.д. Предложены конкретные

формулировки изменений и дополнений в действующее законодательство РМ: ГК, Закон

16

«Об ипотеке», Закон «О залоге» и т.д.

В четвертом параграфе работы «Юридическая характеристика ипотечной

закладной» предлагается законодательно предусмотреть возможность обращения

ипотечных закладных с целью привлечения дополнительных источников ипотечного

кредитования путем рефинансирования банком этих ценных бумаг. Изучена значимость и

возможность практического применения закладной, предложен проект закладной, который

прилагается к диссертации предложения и, а также сформулированы конкретные

предложения по внесению дополнений в ГК РМ.

В пятом параграфе делаются выводы и рекомендации к главе II.

Третья глава работы «Перспективы и проблемы правового регулирования

ипотечного кредитования в Республике Молдова» состоит из трех параграфов.

Первый параграф «Правовая сущность ипотечного кредитования в современные

дни в Республике Молдова и других странах» содержит анализ правовой сущности

ипотечного кредитования в современном его понимании как в Республике Молдова, так и в

других странах. Рассмотрены основные модели и виды ипотечного кредитования, проведен

их сравнительный анализ.

Второй параграф «Перспективность и проблематика правового регулирования

государством кредитных и ипотечных правоотношений» посвящен перспективам

развития ипотечного кредитования в современные дни в Республике Молдова. Выявлены

проблемы правового регулирования кредитных и ипотечных правоотношений в Молдове,

даны предложения по правовому регулированию развития ипотеки в Республике Молдова.

В третьем параграфе делаются общие выводы и рекомендации к главе III.

В общих выводах и рекомендациях подводятся итоги исследования, аргументируются

выводы и рекомендации, вытекающие из диссертационного исследования.

Диссертационное исследование завершается приложениями – Соглашение о

кредитовании «Оферта-акцепт» и Закладная.

17

I. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА.

1.1. Научный анализ юридических доктрин правового регулирования кредитно-

ипотечных правоотношений в Республике Молдова.

Известный молдавский теоретик Михаил Ротару в курсе лекций «Основы государства

и права Республики Молдова» отмечает, что “правовое регулирование – это осуществляемое

всей системой юридических средств и форм результативное, нормативно-организационное

воздействие на общественные отношения с целью их упорядочения в соответствии с

требованиями общественного развития.” [83, c.113]. Научно определено, что в отношениях правового регулирования выделяют четыре

компонента: а) предмет регулирования, т.е. то, на что непосредственно воздействует право,

что «поддается» его нормативно-организационному воздействию – таковыми считаются

общественные отношения, деятельность индивидуумов; б) методы регулирования, т.е.

первичные, исходные приемы, выражающие суть того или иного режима воздействия, а

именно методы субординации и координации, императивный и диспозитивный,

рекомендательный и поощрительный; в) способы непосредственного воздействия, т.е. то,

какими предписаниями организуется поведение субъектов правоотношений, а таковыми

считаются веление, дозволение, запрещение; г) способы, формы реагирования субъектов на

правовое воздействие, т.е. то, какая реакция следует на тот или иной способ воздействия, а

таковыми считаются использование дозволения (субъективного права), исполнение веления

(юридической обязанности) и соблюдение запрета (угрозы юридической ответственности).

[140]

В гражданском праве используются все общеправовые способы регулирования —

дозволения, запреты, предписания, обязывания. Однако они избираются в особых

сочетаниях, подчиненных одному из важнейших начал отраслевого метода — началу

дозволительности гражданского права. Соответственно основу метода регулятивного

воздействия составляют приемы дозволений, широко используются относительные запреты.

В охранительной сфере предписания сочетаются с предоставлением широкой свободы лицу,

чьи права нарушены, самому решать вопрос об их защите или отказе от такой защиты. По

функциональному признаку способы гражданско-правового воздействия могут быть

разграничены на регулятивные и охранительные. Регулятивные способы включают приемы и

18

средства программирования объемов правосубъектности участников отношений, выделения

круга юридических фактов и формирования их правового режима, форм правонаделения, в

том числе правопреемства, возложения обязанностей, установления правового режима

объектов, правовых форм участия в обороте и т. ч. Охранительные способы предполагают

использование отраслевых приемов, средств и мер воздействия на правонарушителей,

определение критериев неправомерности и составов правонарушений, обеспечения

всесторонней защиты нарушенных прав, формирование ее искового порядка, отбор

принципов самозащиты и т. ч. Соответственно, гражданско-правовые способы (приемы,

средства) воздействия применительно к кредитным и залоговым правоотношениям:

1) обеспечивают правовое равенство субъектов путем нормативного закрепления

принципиально равных возможностей участия субъектов в любой сфере гражданского

оборота. Этому способствует, в частности, конструкция гражданско-правового договора, не

допускающая властных правомочий или приоритета интересов одного из контрагентов;

исковой порядок защиты нарушенных интересов;

2) формируют дозволительный характер залогового права. Дозволительность как черта

отрасли гражданского права предполагает, во-первых, осуществление наряду с нормативным

поднормативного регулирования общественных связей локальными и индивидуальными

актами. Средствами гражданско-правового индивидуального регулирования служат сделки,

как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Основным нормативным

требованием к локальным и индивидуальным актам является их соответствие нормам

гражданского законодательства. Во-вторых, дозволительность залогового права

обеспечивается реализованным в нормах началом диспозитивности. Под диспозитивностью

понимается свобода выбора варианта поведения в гражданском обороте. Границей такой

свободы является требование правомерности акта поведения, которая в самом общем плане

оценивается фактом соответствия действия (бездействия) лица общим началам и смыслу

гражданского законодательства;

3) создают юридические условия для проявления инициативы субъектов гражданского

оборота. Субъект гражданского права независим. Инициатива в принятии решения и его

реализации принадлежит ему. Инициативность как право первого шага закрепляется

нормативно: определяется порядок совершения сделок, устанавливается режим

собственности, исковой порядок защиты интересов и т. д.; [140]

4) обеспечивают восстановительный характер защиты нарушенных прав и охраняемых

законом интересов субъектов. Используемые меры защиты призваны устранить препятствия

19

к осуществлению прав и восстановить нарушенное состояние. Так, фактом признания сделки

недействительной пресекается ее регулирующая сила, стороны возвращаются в

первоначальное положение (реституция). Вещные права охраняются путем истребования

вещи из чужого незаконного владения (виндикация);

5) создают механизм и имущественную направленность ответственности лица за

совершенное правонарушение. Во всех случаях нарушитель несет материальные

тяготы».[140] Не вызывает сомнений, что для изучения сущности правового регулирования

ипотечного кредитования необходимо для себя четко определить важность и значимость в

государстве такой отрасли права как гражданское право. Об этом не раз отмечал в своих

работах румынский ученый Г. Борой. Данная отрасль права является базой правовых норм

для самореализации граждан и организаций в обществе, для защиты имущественных и

неимущественных ценностей и правовому формированию этики поведения и морали. [125, с.

7-8].

Итак, чтобы понять сущность правового регулирования ипотечного кредитования как

специфического вида банковского кредитования, необходимо обратиться к теории сущности

кредитных правоотношений. До недавнего времени в правовой литературе существовал спор

о правовой природе кредитного договора как самостоятельного обязательства. Определение

обязательства как правоотношения, точнее правовой связи, очевидно, восходит к

Институциям Юстиниана, где данный правовой феномен был определен как «juris vinculum»

- правовые узы, которые связывают необходимостью исполнения в соответствии с

положительным правом». О. Халабуденко, доктор права РМ, в статье «Традиции и новеллы

обязательственного права: опыт Республики Молдова и других стран СНГ» [110, с. 29]

отмечает, что обязательственное право основывается на фундаментальных принципах

исполнения обязательств, свойственным странам континентального права: надлежащее

исполнение, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, реальное

исполнение, разумность и добросовестность. Обязательства должны исполняться

надлежащим образом, добросовестно, в установленном месте и в установленные сроки-

говорится в ч. 2 ст. 572 ГК РМ [1]. Соблюдение принципа добросовестности выступает

одним из критериев, позволяющих определить степень вины субъекта, ответственного за

гражданское правонарушение. Несоблюдение добросовестности в обычном понимании

соответствует неосторожности или небрежности, а добросовестное поведение обязанной

стороны является основанием освобождения от ответственности за неисполнение или

20

ненадлежащее исполнение обязательства. Так, должник вправе отсрочить исполнение

обязательства в случае и в той мере, в которой возникновения, существования, исполнения и

прекращения обязательства добросовестно не может определить, кому он должен

произвести исполнение (ст. 577 ГК РМ) Принцип добросовестности должен соблюдаться на

всех этапах возникновения, существования, исполнения и прекращения обязательства (ч. 1

ст. 513 ГК РМ), включая процесс переговоров. Причем данный принцип закрепляется в

качестве императивного: условия, предусматривающие отступление от принципа

добросовестности и усердия признаются ничтожными, определено в ч. ст. 513 ГК РМ.

Непосредственно как правоотношение обязательство определено в ч. 1 ст. 512 ГК РМ,

которая указывает, что в силу обязательного отношения кредитор имеет право требовать от

должника производства исполнения, а должник обязан произвести его; исполнение может

состоять в предоставлении чего-либо или воздержании от определенного действия. И. Крецу,

исходя из толкования вышеуказанной статьи ГК делает вывод, что: «в широком смысле под

обязательством понимается правоотношение, в силу которого кредитор вправе требовать, а

должник исполнить посредством предоставления …». [110, с. 29-37]

Обязательственное отношение предполагает непременно наличность не менее двух

субъектов, активного и пассивного, из которых первый носит общее название кредитора, а

второй - должника. Должником называется лицо, обязанное совершить в пользу кредитора

определенное действие или воздержаться от определенного действия, кредитором - лицо,

управомоченное требовать от должника исполнения указанной обязанности. [105, с. 272].

Исполнение обязательств надлежащим образом, по мнению М. Ротату, подразумевает

исполнение в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при

отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или

иными обычно предъявляемыми требованиями. [83, с. 125]

Одной из основных юридических конструкций, опосредующих правовое бытие

обязательства, является договор. Статьей 666 (ч. 1) ГК РМ [1] установлено, что договором

признается соглашение двух или более лиц, направленное на установление, изменение или

ГК РМ), прекращение гражданских прав и обязанностей. Г. Шершеневич в своих трудах

отмечал, что «договор направлен на установление обязательственного отношения, так что

договор и обязательство находятся во взаимосвязи как причина и следствие». [106, с. 397].

Известный молдавский исследователь Виктор Бурак отмечал, что законодательство

Республики Молдова вообще не содержит определения кредитного договора как такового,

так как конструкция определения данного договора уже заранее законодательно оснащена

21

элементами законодательства о финансовых учреждениях. Однако, правоотношения,

возникающие между кредитором и должником, являются волевым актом, содержащим в себе

многогранное переплетение элементов банковского кредита, коммерческого кредита,

лизинга, факторинга и т.д. [124, с. 510-512].

Позволим с ним не согласиться. Рассмотрим определение, которое дает статья 1236 ГК

РМ кредитному договору. Так кредитный договор представляет собой правоотношения

кредитора и должника, где кредитор обязуется предоставить лицу (должнику) денежную

сумму (кредит), а должник обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на

нее, а также другие причитающиеся платежи, предусмотренные договором [78, с. 272]. По

своей юридической природе договор банковского кредита является консенсуальным,

возмездным, синаллагматическим, с последовательным исполнением. [78, с. 272]

Кредитный договор, исходя из Гражданского кодекса РМ, является разновидностью

договора займа, при этом в отличие от договора займа, кредитный договор является

консенсуальным. В основах гражданского законодательства 1991г. договор займа

(кредитный договор) рассматривался как реальный, а консенсуальное обязательство было

выражено только в обязанности кредитора предоставить кредит (по наиболее

распространенной точке зрения М. Агаркова – предварительный договор). Из

консенсуальности кредитного договора следует его двусторонне обязывающий характер.

Уместным будет согласиться с мнением М. Агаркова, что заключению кредитного договора

предшествует преддоговорная работа с должником (так называемый андеррайтинг), что

позволяет сделать вывод, что консенсуальность достигается еще до заключения кредитного

договора путем подписания определенной банковской документации. Таким образом,

соблюдая принцип консенсуальности, процедуру заключения договора ипотечного

кредитования и договора ипотеки можно заменить одним соглашением о кредитовании

«Оферта-акцепт», которое мы рассмотрим позже.

«Консенсуальный» договор (от лат. consensus - соглашение) - это договор, который по

закону считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем

существенным условиям и придании договору надлежащей формы, т.е. подписания договора

[59, с. 399].

В юридической литературе не раз отмечалось, что консенсуальная конструкция

кредитного договора значительно ослаблена правилами, позволяющими банку отказать в

предоставлении кредита. Так Е. Суханов отмечает: «Особенностью кредитных отношений

является возможность одностороннего отказа от исполнения заключенного договора со

22

стороны как кредитора, так и заемщика. Это обстоятельство существенно ослабляет

консенсуальную природу кредитного договора, в известной мере сближая его с реальным

договором займа». [96, с.224] В таком случае возникает вопрос о соотношении права

должника требовать предоставления кредита и права банка-кредитора отказать в таком

предоставлении. В частности, С. Соломин в статье «Кредитное обязательство: некоторые

теоретико-правовые проблемы» [95,с. 21] утверждает, что возникновение права требования

предоставления кредита соотносится с обусловленным в кредитном договоре моментом его

предоставления. Погашение же данного права соотносится с моментом реального

исполнения обязательства по предоставлению оговоренной договором денежной суммы. Что

касается права кредитора на отказ в предоставлении кредита, то оно может быть реализовано

только до момента возникновения права заемщика на получение кредита. [95, с. 21] Так

статья 1241 ГК РМ отмечает, что кредитор вправе отказаться от исполнения своей

обязанности предоставить кредит должнику, если после подписания кредитного договора

….» [1, ст. 1241] Выражение «отказаться от исполнения своей обязанности предоставить

кредит» следует трактовать как непосредственное действие, которое должно быть

первоначально моменту надлежащего исполнения. С. Соломин здесь обращает внимание, что

данное действие не может пониматься как действие, которое может приостановить

надлежащее исполнение. [95, с. 21] Интересен в данном случае момент возможности

понуждения должником банка выполнить обязательство в натуре по предоставлению

кредита. Возможность понуждения к совершению того ил иного действия обеспечивается не

характером материального объекта обязательства (принадлежностью к родовым или

индивидуально-определенным вещам), а возникшим в силу договора обязательством. При

этом «ослабить» право кредитора или должника на принудительное исполнение

обязательства может только закон. При обращении к научным трудам советского периода

заметим, что допустимость понуждения к исполнению обязательства по передаче кредита

ставилась не в зависимость от принадлежности такого обязательства к денежному, а в

зависимость от принадлежности кредитного договора к реальному или консенсуальному

договору. В 60-70-е годы ХХ столетия консенсуальной концепции кредитного договора

придерживались Е. Флейшиц, Э. Зинчук, Э. Полонский, Я. Куник и другие. Данная

концепция основывалась на общепринятом положении, что любой гражданско-правовой

договор с момента его заключения приобретает свойство принудительной исполнимости с

возложением имущественной ответственности на контрагента, уклоняющегося от

исполнения принятой на себя по договору обязанности. При исследовании природы

23

кредитного договора некоторые ученые не только не исключали возможность понуждения к

исполнению банком лежащей на нем обязанности, но и определяли возможность

привлечения банка к ответственности в виде уплаты штрафных санкций. [95, с. 24-25]

Кредитование, как и любое другое правовое действие, производится на основе

определенных правовых принципов. Интересным будет знать, что и на этот счет также

имеются множество научных споров. Так, С. Соломин в статье «К вопросу соотношения

категории и принципы банковского кредита» и «условия банковского кредитования»

отмечает, что банковское кредитование представляет собой не что иное, как размещение

(предоставление денежных средств банка, а, следовательно, определяется понятием

кредитной операции. Всем известные принципы банковского кредитования - «возвратность»,

«платность» и «срочность» как таковыми принципами не являются, а являются условиями

совершения кредитной операции и могут квалифицироваться как существенные условия,

которые названы в законе как необходимые для кредитного договора. [98, с. 40] Однако с

данными доводами трудно согласиться. Так согласно ст. 679 ГК РМ договор считается

заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным

условиям договора, а существенными являются условия, которые определены как

существенные законом, которые вытекают из существа договора или относительно которых

по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья 1236 ГК РМ к

существенным условиям кредитного договора относит сумму кредита, срок возврата

кредита, размер процентной ставки. В случае отсутствия какого-либо из существенных

условий, договор считается не заключенным. Однако не все цивилисты, в частности Г.

Кибак, Т. Мишина и И. Цонова, относят срок кредита к существенным условиям договора,

т.к. будучи заключенным на определенный срок, договор банковского кредита может быть

досрочно исполнен лишь с согласия кредитора. [78, с. 274] Существенные условия договора

следует отличать от правовых принципов банковского кредитования. Отметим, что

принципами являются основополагающие правила, по которым строятся все

взаимоотношения между кредитором и должником. Так, выделяют такие принципы

банковского кредитования, как «платность», «возвратность», «срочность», «целевое

использование кредита», «обеспеченность» и т.д. С этим соглашается и Кайряк И.Н. [131, с.

142] В данном случае налицо совпадение некоторых принципов, таких как «платность» и

«возвратность» с существенными условиями кредитного договора. Напротив, одним из

основных существенных условий кредитного договора является сумма кредита, что не

может сочетаться с правовым принципом «возвратность».

24

Как мы видим, правовая природа кредитного договора постоянно дискуссионна и

исследуется многими авторами. Ряд авторов, в частности Е. Боннер (диссертация на тему:

«Правовое регулирование банковского кредитования» [158] придерживается точки зрения о

том, что «кредитный договор является разновидностью договора займа в силу того, что он

находится в разделе гражданского кодекса «Кредиты и займы». Однако мы не согласны с

данными доводами, т.к. кредитный договор в отличие от договора займа является

консенсуальным договором, что соответственно порождает иные права и обязанности

участников кредитных правоотношений. Наше мнение разделяется с автором диссертации

«Заемное обязательство по гражданскому праву Российской Федерации» Н. Карповой [159].

Н. Карпова в частности отмечала: «договоры займа и кредита обладают существенными

различиями и каждый из них нельзя рассматривать как вид или разновидность. Договоры

займа и кредита – это виды заемного обязательства». Кредитный договор является

самостоятельным видом гражданско-правового договора, а договор ипотечного кредита

является разновидностью кредитного договора, заключаемого под залог земли и другого

недвижимого имущества. Согласимся с мнениями большинства ученых, что в Гражданском

законодательстве необходимо исключить возможность при кредитных правоотношениях

использовать нормы, регулирующие правоотношения в области займа.

Остановимся на том, что ипотечное кредитование следует считать более узким видом

банковского кредитования, так как этот вид кредитования подразумевает кредитование

только под залог недвижимости и/или земельного участка. Отсюда делаем вывод, что

юридическая сущность ипотечного кредитования состоит в обременении имущественных

прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. [134, c. 15-16]

В продолжение детального исследования правовой природы сущности ипотечного

кредитования, необходимо обратиться к теории сущности залоговых правоотношений.

Исследование вопроса о залоговом праве приводит к выводу наличия в научной

составляющей ипотеки тяготения к римскому праву. В юридической литературе конца ХIХ-

начала XX века последовательно проводится мысль о том, что римское частное право наряду

с собственностью выработало и некоторые иные юридические конструкции вещных прав,

возникших в обществе в связи с потребностями в реальном кредите. И хотя эти потребности

удовлетворялись в далеко несовершенных формах, материалы римских источников права,

свидетельствуют о том, что древнейшей формой залога по римскому праву признавалась

продажа вещи с правом обратного выкупа, когда лицо, желающее получить взаймы, продает

кредитору какую-либо вещь за сумму займа с тем, чтобы по уплате долга вещь была ему

25

возвращена. Римский законодатель оставил современному миру и общее определение,

применимое ко всем видам залога. Одни (Е. Демелиус), как свидетельствует об этом проф. Л.

Кассо, «называют его правом на объект, считая при этом, что когда заложено право,

объектом залога являются те предметы, на которые простирается правомочие, служащее

обеспечением. Другие, наоборот, считают залог всегда правом на право, полагая, что при

залоге телесной вещи предметом обеспечения является право собственности, которое имеет

на нее должник. Наконец, третьи, стараются в этом отношении занять среднее место, давая

одну характеристику залога, составленную в таких общих выражениях, что легко вывести из

нее отдельные определения, которые применимы к залогу вещей и к залогу прав». [175]

Первой попыткой теоретического обобщения понятия залогового права явилась

выдвинутая в тридцатых годах XIX века теория содержания залогового права, которая в

течение более полутора столетия не сходит со страниц юридической литературы, получив

особенно широкое распространение в связи с рецепцией на западе римской ипотеки. Здесь в

качестве исходного принимается положение о том, что «залоговое право, как право,

создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной

части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые

романисты называют вещными правами». Вместе с тем, исходя из отличительных

особенностей залогового права, которые связаны с тем, что кредитор ни пользуется, ни

обладает заложенным имуществом, но получает известный размер стоимости заложенного

имущества и что с осуществлением этого правомочия залогодержателя прекращается само

залоговое право, отдельные юристы признают за залоговым правом характер

обязательственного права. Дискуссии по этому вопросу между немецкими юристами

особенно оживились в XVII веке, когда основное внимание немецкой юриспруденции было

сосредоточено на систематизации источников римского права с включением в эту систему

элементов канонического и местного германского права. По древнеримскому праву залог

устанавливался посредством отчуждения должником кредитору имущества,

предназначенного служить обеспечением долга. Обслуживал такой залог институт fiducia, по

которому должник передавал кредитору имущество, предназначенное служить обеспечению

долга. Передача имущества производилась посредством mancipatio или in jure cessio и

сопровождалась публично выраженным договором сторон, по которому передача вещи в

собственность кредитора обуславливалась требованием реманципировать вещь по уплате

долга или вознаградить должника за убытки, причиненные ему в случае нарушения

указанной обязанности. [175] Договор, которым устанавливался залог или заклад, имел два

26

вида: a) contractus pignoratitius или условие, по которому вещь, обеспечивающая

обязательство, передается тому, кто нуждается в таком обеспечении; б) pactum hipotehcae-

условие, по которому вещь, служащая обеспечением, остается у своего хозяина или

собственника. Какие вещи вели к заключению conractus pinoratitius и какие к pactum

hupothecae, движимые или недвижимые, - было совершенно все равно: недвижимое

имущество могло, по добровольному согласию контрагентов, перейти к кредитору и тогда

составлялся contpactus pignoratitius, или движимая вещь, также по добровольному согласию

контрагентов, могла оставаться в руках должника, и тогда возникала pactum hupothecae.

Такая свобода, предоставленная контрагентам, имела следствием, что сам закон не делал

различий между pignus и hupothecae, употребляя иногда безразлично один термин вместо

другого, - hipothecare вместо pignus и наоборот, не делает различий в этих названиях и при

объяснении их в судопроизводстве. [175]

Принципиально важно и другое. Именно в древнеримском праве был возрожден и

получил широкое распространение греческий термин hupotheca, который был введен впервые

Солоном в начале VI века до P. X. До этого времени в Афинах обязательство обеспечивалось

личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство. Для обращения

личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил

на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это

имущество служит обеспечением взятых взаймы денег. Такой столб назывался ипотекою

(подставкою); в переносном смысле это слово употреблялось для обозначения залога.

Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение

заключалось не в личности, а в имуществе. Обычай, таким порядком отдавать в залог

недвижимое имущество, возникший первоначально в Аттике, перешел затем в Италию, где

получил особенное развитие в Риме. Из Рима, вместе с римским правом, ипотека

распространилась в Европе и вошла во все кодексы европейских государств, за исключением

Турции. [175]

В современной юридической науке начала XX века сложилось пять параллельно

существующих теорий сущности залога Д. Мейера, Н. Дювернуа, Л. Кассо, В. Удинцева и

И. Базанова.

Согласно воззрениям Л. Кассо, отличительной чертой залога является окончательное и

бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны

залогодателя. [69, с. 35] По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью

устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь

27

считается безусловным эквивалентом за полученные деньги. Такой подход к сущности залога

явился результатом критического анализа теории Д. Мейера, которая хронологически

предшествовала теориям Н. Дювернуа и Л. Кассо. В фундаментальном исследовании

«Древнее русское право залога» Д. Мейер, касаясь сущности Древнего русского залога,

писал: «...залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом». Он

считал, что до начала XVIII века залоговая сделка в Московском государстве всегда

устанавливала право собственности в пользу залогодержателя. Эта собственность вытекает,

по мнению Д. Мейера, из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет

настоящего залога. Л. Кассо решительно возражает против этого: «При такой форме

реального кредита непосредственная передача вещи стоит на первом плане и до такой

степени устраняет значение долгового правоотношения между контрагентами, что недействительность залога может влиять на личную связь должника и кредитора»[69, с. 25].

Масштабность научных взглядов Л. Кассо наглядно проявляется в том, что, исследуя

узкоспециальный вопрос о сущности залогового права, он приходит к любопытным и

безусловно актуальным в наши дни выводам общетеоретического порядка, обогащающим

классическую доктрину гражданского права. В теории залогового права наиболее

дискутируемым до наших дней является вопрос: имеет ли залоговое право вещный характер

или является обязательственным? В поисках выхода из вечного спора Л. Кассо, являясь

глубочайшим знатоком теории вещных прав, отмечает: «В современной же жизни

определение залогового права как абсолютного права на уплату определенной суммы,

направляемого против обладателя определенного имущественного объекта и

осуществляющегося в виде исключительного права взыскания, будет достаточно для всех

видов реального кредита». Этим Л. Кассо заостряет внимание на существенных, с его точки

зрения, признаках залогового права, не исключающих его вещных или обязательственных

характеристик. [69, с. 240]. Впоследствии теория Л. Кассо неоднократно становилась

предметом научного анализа и служила в качестве отправной теоретической точки для

построения иных теорий залога. И не случайно автором одной из них стал почитатель Л.

Кассо В. Удинцев, который доказывал, что «древнерусский залог первоначально возник в

виде простой поруки, простого разрешения кредитору направлять взыскание на данное

имущество. Впоследствии центр тяжести перешел с лица на вещь, и залоговый элемент

сделки стал преобладать над заемным. Наименование «порука» с лица было перенесено на

имущество и стало обозначать то, что мы называем залогом» [95, с.13].

28

Данную проблему поднимали в своих научных работах Р. Замалеев в диссертации на

тему: «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков» [158], В. Мартемьянов

в диссертации на тему: «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в РФ»

[158], С. Быстревский в диссертации на тему: «Ипотека как один из способов обеспечения

исполнения кредитных обязательств» [159]. В частности В. Мартемьянов отмечал:

«Правовое регулирование ипотечного кредитования должно устанавливать оптимальный

баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для

банков, а также доступной и безопасной для граждан». Принадлежащее залогодержателю

право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно

перед другими кредиторами, определенное непосредственно законом, а не соглашением

сторон… обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его

собственника. Именно это право залогодержателя составляет существо залога как способа

обеспечения исполнения обязательства и является ядром для всех остальных прав

залогодержателя… [77, с. 3-4]

Вернемся к тому, что ипотека, согласно определения, данного в законе, это вещное

право. В последнее время вызывают споры в юридической литературе проблема деления

субъективных гражданских прав на вещные и обязательственные. В юридической литературе

вещным традиционно называли право, обеспечивающее возможность непосредственного

воздействия управомоченного на вещь, а обязательственным — право, предоставляющее

возможность требовать совершения определенного действия от другого лица или других лиц.

[105, с. 236]

В современном законодательстве многих стран залог обладает как вещными, так и

обязательственно-правовыми чертами, что служит одной из причин спора о его природе. Еще

Ю. Барон, Г. Шершеневич и другие авторы полагали, что залог является исключительно

вещно-правовым институтом. Среди современных правоведов подобной точки зрения

придерживаются М. Будилов и другие авторы. С. Вильнянский, Л. Гантовер, А. Звоницкий,

Л. Кассо, Д. Мейер, В. Хвостов и другие рассматривали залог как обязательственно-правовой

институт. В настоящее время такое мнение о природе залога высказывают, в частности, М.

Брагинский и В. Витрянский. [141, с. 59]

Чтобы понять какими чертами все же обладает залог, необходимо исследовать признаки

вещных и обязательственных прав. Так, вещные права осуществляются преимущественно

действиями самого правообладателя, тогда как обязательственные — главным образом

действиями обязанного лица по осуществлению правомочия требования обладателя права;

29

юридическая обязанность, корреспондирующая вещным правам, выступает в форме

обязанности нон facere, а обязательственным правам — в форме обязанности facere;

управомоченному в вещном правоотношении противостоит широкий круг обязанных лиц, а в

обязательственном правоотношении — конкретное обязанное лицо или лица. [85, с.14]

Все вышеперечисленное позволяет утверждать, что деление субъективных гражданских

прав на вещные и обязательственные оправданно. Отмечая его значение для теории и

практики гражданского права, Ю. Гамбаров писал: «Разделение прав на вещные и

обязательственные рассматривалось римскими юристами как omnium actionum summa divisio,

т. е. как основное и обнимающее все права... Со времени рецепции римского права это

противоположение прав было не только принято, но и признано исчерпывающим для всех

гражданских прав и европейской доктриной, проникнув затем как в судебную практику, так и

в современные законодательства». [62, с. 425]

В юридической науке существует самый различный набор признаков, присущих

вещным правам, да и содержание этих признаков раскрывают по-разному. А. Сергеев

указывает: “Если суммировать высказанные на сей счет суждения, то в числе признаков

вещного права чаще всего фигурируют указания на то, что вещное право носит бессрочный

характер; объектом этого права является вещь; требования, вытекающие из вещных прав,

подлежат преимущественному удовлетворению по сравнению с требованиями, вытекающими

из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования и что, наконец,

вещные права пользуются абсолютной защитой”. [93, с. 294]. Раскрывая понятие вещных

прав Т. Илларионова отмечает: “Вещные права, в том числе право собственности,

характеризуют следующие признаки. Во-первых, они складываются только по поводу вещей

как объектов материального мира. Во-вторых, их носители удовлетворяют свой интерес,

непосредственно владея, пользуясь и распоряжаясь вещью. Набор правомочий у субъектов

различных вещных прав может быть самым разнообразным. В-третьих, вещные права

существуют только в рамках абсолютных правоотношений. В-четвертых, они могут

защищаться особыми способами защиты — вещно-правовыми”. [68, с. 264].

Основными признаками обязательственного правоотношения оба автора называют его

относительность со строго определенным субъектным составом, как на управомоченной

стороне, так и на обязанной; удовлетворение интересов управомоченного в

обязательственном правоотношении обеспечивается предоставленным ему правом требовать

от обязанного лица совершения определенных действий. Поэтому субъективное право в

обязательственном правоотношении именуется правом требования, а обязанность — долгом,

30

управомоченный субъект — кредитором, а обязанный — должником. Что касается вещности

залога, то он обладает отдельными из указанных признаков, характерных для вещных прав.

Прежде всего, это право следования – в случае перехода права собственности на заложенное

имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного

отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога

сохраняет силу. Где бы не находился предмет ипотеки, в чьей бы собственности он не

находился, он будет оставаться предметом ипотеки до прекращения основного обязательства.

Отсюда интересна позиция залогодержателя относительно возможности защищать им свои

права на вещь. Гражданское законодательство фактически приравнивает залогодержателя к

владельцу, не являющемуся собственником, предоставляя ему защиту его права наравне с

собственником, а так же и против собственника. При этом данная позиция невозможна при

ипотеке. Единственным способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета

залога, которым может воспользоваться залогодержатель при ипотеке, является требование,

выдвигаемое в форме иска, которое и призвано исключительно на принципах справедливости

защитить права залогодержателя. [74, с. 19]

Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества. Право преимущества

состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет

заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего

должника. [68, с. 267]

Г. Шершеневич также отмечал, что вещные права имеют двойственный характер,

поскольку определяют два рода отношений: Субъекта к вещи и субъекта – к другим

участникам хозяйственных отношений, в связи с чем обладают следующими признаками:

- объектом вещного права является вещь, с которой у субъекта существует

неразрывная связь, обусловленного господством над ней;

- господство над вещью осуществляется непосредственно, без привлечения участия

других субъектов гражданских отношений для реализации права;

- вещные права относятся к разряду абсолютных, в связи, с чем предполагают их

полную защиту от действий третьих лиц (выражающуюся в форме запрещений) и

реализуются в полном следовании за субъектом вплоть до момента волеизъявления самого

субъекта относительно судьбы принадлежащей ему вещи [105, с. 272].

В юридической доктрине зачастую возникают споры по поводу наличия в залоговых

отношениях так называемых смешанных прав. Данную доктрину поддерживает К. Кавелин и

М. Брагинский, которые называют «юридическими отношениями смешанного характера»

31

такие, при которых «одна и та же реальная вещь, находясь в обладании одного лица,

становится в то же время для множества лиц предметом разнообразного употребления и

пользования...». [71, с. 66.]

Право залога представляет собой ограниченное вещное право, так как в нем заключена

юридическая возможность распорядиться чужим имуществом при определенных условиях с

целью получения удовлетворения из стоимости этого имущества, и эта возможность является

основной для рассматриваемого права. Кроме того, между залогодателем и залогодержателем

существуют обязательственные отношения, вытекающие из основного договора

(кредитного). [71,с. 121]

Анализ юридического содержания права залога приводит нас к выводу о наличии в

отношениях ипотеки смешанных прав. Рассмотрение ипотеки было бы гармоничным в

системе средств обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению

ипотеки при условии сохранения “вещного” элемента. [141, c. 60]

32

1.2. Обзор нормативно-правовых основ правового регулирования ипотечного

кредитования в Республике Молдова.

С недавних пор высшими правилами сосуществования мирных государств являются

международные договоренности - пакты, протоколы, конвенции и прочее. Для Республики

Молдова, как для полноправного субъекта международных отношений, нормы

международного права Конституцией провозглашены как главенствующие. [3, ст. 8] Данное

правило также продублировано в статье 8 Гражданского кодекса РМ. [1, ст. 8] Но нормы

международного права - это внешний закон. Основным же внутренним законом является

Конституция Республики Молдова [3, ст. 7].

Статья 3 Гражданского кодекса четко определяет, что Конституции Республики

Молдова должны соответствовать кодексы, другие законы, ордонансы Правительства и

подзаконные нормативные акты, которые регулируют гражданско-правовые отношения. [1,

ст. 3] Конституция Республики Молдова также декларирует факт отсутствия юридической

силы у закона или иного правового акта, противоречащего положениям Конституции. [3,

ст.7]. Подзаконные нормативные акты применяются для регулирования гражданских

правоотношений только в случае, если они изданы на основе закона и не противоречат ему.

[1, ст.3] Нормативный акт, регулирующий предпринимательскую деятельность, должен

соответствовать принципу прозрачности принятия решений и осуществления

регламентирования. С этой целью органы публичного управления и учреждения, наделенные

законом функциями регулирования и контроля, обязаны:

a) информировать общественность о проектах нормативных актов и обеспечивать

привлечение частного сектора, гражданского общества и физических лиц к разработке

нормативных актов и процессу принятия решений;

б) обеспечивать свободный доступ к проектам нормативных актов путем опубликования

их в средствах массовой информации и размещения на web-странице соответствующего

органа публичного управления или учреждения, наделенного законом функциями

регулирования и контроля.[43, ст. 5]

Гражданские правоотношения, а равно как и гражданские права и обязанности

возникают из оснований, предусмотренных законом, а также из действий физических и

юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и

смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. [1,

ст.8] Физические и юридические лица, участвующие в гражданских правоотношениях,

должны осуществлять свои права и исполнять свои обязанности добросовестно, в

33

соответствии с законом, договором, основами правопорядка и нравственности.

Неосуществление физическими и юридическими лицами принадлежащих им гражданских

прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

[1, ст.9].

Итак, остановимся подробнее на анализе юридических норм, определяющих

гражданские правоотношения в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование

считается отдельным видом банковского кредитования, содержащий в себе совокупность

двух правоотношений – банковское кредитование на цели покупки и строительства жилья и

ипотеку, т.е. залог приобретаемой или иной имеющейся недвижимости. В виду того, что в

законодательстве Республики Молдова отсутствует как таковой отдельный закон или иной

правовой акт, позволяющий регулировать ипотечное кредитование в отдельности от других

видов банковского кредитования, мы вынуждены рассматривать в отдельности

законодательство, регулирующее банковское кредитование и законодательство,

регулирующее ипотеку.

Итак, банковское кредитование в законодательстве Молдовы регулируется

следующими нормативно-правовыми актами:

1. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2002г. Принятие нового Гражданского кодекса РМ,

по мнению цивилиста Каленика А.В., подтвердило единство частного права в РМ и не

целесообразность его деления на две самостоятельные отрасли – гражданское и

коммерческое право.[128, с. 384] Новый Гражданский Кодекс, по его мнению, не явился

результатом кодификации гражданского законодательства РМ, который предполагает не

только систематизацию и модернизацию правовых норм, но и определенную

преемственность апробированных многолетней практикой правовых институтов.

Гражданский кодекс РМ представляет собой результат механического заимствования

институтов гражданского законодательства различных стран: России, Германии, Румынии

без учета многих местных особенностей. [128, с. 389]

Отмечая нормативное регулирование банковского кредитования Гражданским кодексом

заметим, что отношения по банковскому кредитованию регулируются статьями 1236 – 1245

[1], а именно: дают понятие договору банковского кредита, устанавливают порядок уплаты

процентов, предоставляют кредитору право устанавливать гарантии возврата кредитных

средств, а также дают кредитору возможность отказаться от исполнения договора либо

расторгнуть договор, а также потребовать возмущение убытков за досрочный возврат

должником кредитных средств (т.е. ранее срока, указанного в договоре). Кроме того,

34

законодатель установил ответственность должника за неисполнение обязательств по возврату

кредита и уплаты процентов по кредиту и ранее отсутствующую в законодательстве

ответственность кредитора за неисполнение обязанности предоставить кредит.

Статья 1236 ГК РМ [1] отмечает, что к договору банковского кредита применяются

положения о договоре займа в той мере, в которой положениями главы о займе не

предусмотрено иное или из существа договора банковского кредита не вытекает иное. Таким

образом, законодатель позволяет использовать в отношениях банковского кредитования

статьи 867 – 874 ГК РМ [1], которые регулируют отношения по займу, а именно: дают

определение заемных отношений, определяют последствия не возврата займа, порядок

уплаты процентов, требования по возврату займа, ответственность заимодавца.

2. Закон РМ «О валютном регулировании» от 21.03. 2008г.- устанавливает основные

принципы валютного регулирования в Республике Молдова, права и обязанности резидентов

и нерезидентов в валютной области, а также полномочия органов валютного контроля и

функции агентов валютного контроля, в том числе запрещает возможность получения

кредита в иностранной валюте, за исключением кредитов, получаемых на осуществление

платежей и переводов в пользу нерезидентов (к примеру, приобретение или строительство

недвижимости за рубежом). При этом закон дает право физическому лицу–резиденту

предоставлять займы в иностранной валюте другому физическому лицу–резиденту. [23, ст.

21-22]

3. Закон РМ "О бюро кредитных историй " от 29.05.2008г. [9] - определяет понятие и

состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования

кредитных историй, регулирует связанную с этим работу бюро кредитных историй,

определяет порядок представления информации в бюро кредитных историй, устанавливает

особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также

принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитных историй,

пользователями кредитных историй, министерствами, другими центральными администра-

тивными органами, органами местного публичного управления.

4. Закон РМ «О защите прав потребителей» от 13.03.2003г. [14] регламентирует защиту

экономических интересов потребителей, устанавливает право потребителя при заключении

договора на ясное и четкое изложение условий договора, а также на установление

конкретных условий кредита и процентов, определяет права потребителей на получение

информации.

35

5. Закон РМ «О финансовых учреждениях» от 21.07.1995г. [8] направлен на защиту

интересов вкладчиков и сохранение тайны вкладов, недопущение повышенного риска в

финансовой системе, развитие сильного и конкурентоспособного финансового сектора и

призван способствовать воздействию рыночных механизмов на оказание финансовых

услуг. Данный закон определяет порядок создания коммерческих банков и их

лицензирование, устанавливает виды финансовой деятельности, допустимой к

осуществлению банками и запрещает проведение операций и действий по ограничению

конкуренции. Кроме того, наряду с Гражданским Кодексом РМ, обозначенный выше закон

предоставляет право банкам требовать у заявителей гарантирование кредитов на условиях,

определенных в регламентах банков по кредитованию.

6. Закон РМ «О сберегательно-заемных ассоциациях граждан» от 18 февраля 1998г. [18]

закрепляет конституционное право граждан на свободное объединение для оказания

финансовой взаимопомощи и защиты своих денежных средств посредством создания

сберегательно-заемных ассоциаций. Предметом закона является юридический статус,

принципы и особенности создания, деятельности и прекращения деятельности сберегательно-

заемных ассоциаций граждан (некоммерческих организаций со специальным юридическим

статусом, принимающих личные сбережения в качестве вкладов от своих членов и

предоставляющих им целевые займы), права и обязанности их членов, меры по защите их

прав и законных интересов

7. Регламент Национального банка «О кредитной деятельности банков РМ» от

25.12.97г., утв. Административным советом НБ РМ протокол № 153 от 25.12.1997г. [26] –

устанавливает единые стандарты в финансовом секторе Республики Молдова, а также

основные принципы кредитной деятельности банков.

8. Положение Национального банка РМ № 16 от 22.01.2009г. «Об утверждении

Регламента об условиях предоставления резидентам кредитов в иностранной валюте

лицензированными банками» [27] - устанавливает право банков предоставлять кредиты в

иностранной валюте, порядок выдачи кредитов, их использование, погашение и требования

по бухгалтерскому учету выдачи и погашения кредитов.

9. Регламент Национального банка «О классификации активов и условных обязательств

и формировании скидок на потери по активам и резервов на потери по условным

обязательствам», утв. постановлением Национального банка РМ Nr. 224 от 30.08.2007 г.

[30] - применяется лицензированными банками при классификации и резервировании

средств на счете скидки/резервы на потери по балансовым активам/условным обязательствам

36

банка, подверженным кредитному риску, устанавливает обязанность банков формировать и

поддерживать скидки/резервы на потери по активам/условным обязательствам, определяет

классификацию активов и условных обязательств и ее особенность, порядок резервирования

средств на счета скидок на потери по активам и резервов на потери по условным

обязательствам.

10. Регламент Национального банка РМ по открытию, изменению и закрытию счетов в

лицензированных банках Республики Молдова, утв. постановлением НБ РМ № 297 от

25.11.2004г. [31]

11. Регламент Национального банка РМ «О просроченных кредитах» Nr.130 от

15.05.1998г. [32] - определяет механизм отнесения кредита к просроченному кредиту,

требования по учету процентов и отчетности, принципы классификации кредитов.

12. Регламент «лицензирования банков» Национального банка РМ № 23/09-01 от

15.08.1996г. [33] – устанавливает требования к заявлению на получение банковской лицензии

на осуществление финансовой деятельности, определяет критерии крупных сделок и сделок,

в которых присутствует конфликт интересов, устанавливает порядок получения лицензии на

осуществление финансовой деятельности и требования к величине минимально

необходимого капитала и т.д.

13. Регламент Национального банка РМ «О крупных кредитах» № 3-09 от 01.12.1995г.

[35] – определяет принципы отнесения кредита к разряду крупного, порядок принятия

решения о выдаче кредита и предоставления Национальному банку отчетности.

14. Постановление Правительства № 422 от 08.04.2003г. «Об утверждении

Национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-

2008 годы» [25] - в рамках программы предполагалась разработка законодательной базы и

финансовых механизмов, а также осуществление организационно-

практических мероприятий, направленных на создание финансовых механизмов ипотечного

жилищного кредитования населения, создания строительных ссудо-сберегательных касс.

Обращено внимание, что важным перспективным направлением в решении жилищной

проблемы для населения, располагающего средними доходами и накоплениями, является

использование механизма долгосрочного ипотечного кредитования. Важнейшим

направлением развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры

выдачи ипотечного кредита, правил обращения ипотечных ценных бумаг с удостоверением

законных прав их владельцев в качестве кредиторов по ипотечному кредиту и

залогодержателей по залогу недвижимости.

37

Кроме того, обозначенная выше программа определяла создание рыночного механизма

рефинансирования банков, занятых ипотечным кредитованием. При этом основная роль

Правительства и Национального банка Молдовы в становлении системы ипотечного

кредитования состоит в создании законодательной базы и нормативном регулировании

данного процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения

доступности жилья для граждан. Вышеуказанной программой также было предусмотрено

разработка проектов законов «О строительных ссудо-сберегательных кассах», «О

риэлторской деятельности», «Об ипотечных ценных бумагах», «О страховании гражданской

ответственности при ипотечном жилищном кредитовании» и.т.д. Однако претворить в жизнь

удалось только закон «Об ипотеке».

Гражданским кодексом РМ установлено, что стороны договора банковского кредита

могут установить имущественные гарантии. [1, ст. 1240]. Закон РМ «О финансовых

учреждениях» также предусматривает, что при предоставлении кредитов банки проверяют

заявителей на предмет доверия в отношении возврата ими кредитов в срок. В связи с этим

банки требуют у заявителей гарантирование кредитов на условиях, определенных в их

регламентах по кредитованию [8, ст. 32]. Одним из таких видов гарантий зачастую является

ипотека, т.е. залог недвижимости.

Отдельный закон, регулирующий отношения, связанные с ипотекой в законодательстве

Молдовы принят сравнительно недавно - 26.06.2008г. Статья 2 этого закона (закона РМ «Об

ипотеке») устанавливает, что ипотека регламентируется Конституцией Республики Молдова,

Гражданским кодексом Республики Молдова, вышеуказанным законом, другими

нормативными актами, а также международными договорами, одной из сторон которых

является Республика Молдова. [22, ст. 2]

Итак, ипотечные правоотношения в законодательстве Молдовы регулируются

следующими нормативно-правовыми актами:

1. Закон РМ «Об ипотеке» от 26.06.2008г. [22] - устанавливает основные принципы и

правила, регулирующие первичный ипотечный рынок, а также создание условий для

развития вторичного ипотечного рынка. Сферой регламентирования этого закона являются

правоотношения, складывающиеся в процессе и в связи с возникновением, действием и

прекращением ипотеки, реализацией ипотечных прав, а также защита прав участников

ипотечных правоотношений. Данный закон дает понятие ипотеки, ипотечных требований,

последующей ипотеки, определяет субъектов, предмет и основания возникновения ипотеки,

устанавливает требования по содержанию договора ипотеки, его регистрации, основания

38

прекращения ипотеки, порядок и способы осуществления ипотечного права, особенности

ипотеки некоторых категорий объектов (здания и сооружения, будущие и незавершенные

строительством объекты).

2. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2002г. [1]: статьи 454-495 – определяют вещность

залога и его предмет, дают определение понятия залога и обеспеченного залогом требования,

устанавливают виды залога, принципы неделимости предмета залога, основания

возникновения залога, требования по регистрации договора залога и последствия

регистрации, права и обязанности сторон договора залога, возможность участия третьих

лиц в залоговых отношениях, процедуру осуществления залоговых прав и основания

прекращения залога.

3. Закон РМ "О залоге" от 30.07.2001г. [10] – дает определение понятия залога,

залогодателя и залогодержателя, устанавливает виды залога, основания и момент

возникновения залога, требования по регистрации залога без лишения владения имуществом,

определяет предмет и пределы залога, определяет возможность возникновения залога в силу

договора и в силу закона, отдельно выделяет ипотеку (ст.ст. 17-19) и залог предприятия

(ст.ст. 27-31), устанавливает требования по регистрации залога, последствия залога,

основания осуществления залогового права и последствия прекращения залога, средства

правовой защиты.

4. Закон РМ «Об оценочной деятельности» от 18.04.2002г. [24] - устанавливает

правовые основы осуществления оценки имущества и имущественных

прав, профессиональной оценочной деятельности, государственного и общественного

регулирования такой деятельности, обеспечивает создание системы независимой оценки

имущества и прав на него для охраны законных интересов государства, других субъектов

правовых отношений в области оценки имущества и имущественных прав, а также для

адекватного применения результатов оценки. Закон устанавливает основания и условия

осуществления оценочной деятельности, определяет основные методы оценки, права и

обязанности оценщика.

5. Закон РМ «О кадастре недвижимого имущества» от 25.02.1998г. - определяет

порядок создания и ведения кадастра недвижимого имущества, который обеспечивает

публичное признание права собственности и иных имущественных прав на объекты

недвижимого имущества, защиту государством этих прав, поддержку системы

налогообложения и рынка недвижимости. Закон определяет структуру и компетенцию

кадастровых органов, порядок формирования и ведения реестра недвижимого имущества,

39

порядок регистрации прав на объекты недвижимого имущества, особенности регистрации

отдельных видов объектов недвижимого имущества и прав на них, в том числе и ипотеки.

[17, ст. 44]

Вышеперечисленные законы и регламенты являются основополагающими в кредитно-

ипотечных правоотношениях и не являются исчерпывающими. Действующее

законодательство может содержать и иные нормативно-правовые акты, которые могут

затрагивать или в той или иной степени регулировать кредитные и ипотечные

правоотношения. Так, в частности, Закон РМ «О государственной пошлине» от 03.12.1992г.

[13] устанавливает размер государственной пошлины в отношении ипотеки, а вернее при

нотариальном удостоверении договора ипотеки и его государственной регистрации. К

примеру, Уголовный кодекс РМ от 18.04.2002г. [7] определяет, что умышленное

представление ложной информации с целью получения кредита или увеличения его объема,

или получения кредита на выгодных условиях, а также предоставление кредита с

умышленным нарушением правил кредитования, повлекшее причинение финансовому

учреждению материального ущерба в крупных размерах является уголовно-наказуемым

деянием и влечет за собой ответственность, предусмотренную уголовным кодексом РМ. [7,

ст. 238-239]

Анализ действующего законодательства нас приводит к тому, что законодательное

регулирование кредитных и ипотечных правоотношений в Республике Молдова сегодня

далеко не совершенно. Назрела острая необходимость в корректировке действующих норм

путем внесения изменений и дополнений в действующие правовые нормы и принятия новых.

Обоснование необходимости и актуальности на сегодняшний момент этих действий будет

обозначена нами в следующих главах настоящей диссертационной работы.

40

1.3. Выводы и рекомендации к главе I.

1. Под правовым регулированием ипотечного кредитования следует понимать

формирование правовыми способами, приемами и средствами объемов возможного и

должного поведения, установление критериев правомерности и противоправности действий

(бездействия) субъектов. Оно обеспечивается установлением законом и иными актами

предписаний с использованием сложившихся способов, приемов и средств воздействия на

поведение субъектов с применением принципа равенства, автономии воли и имущественной

самостоятельности участников отношений.

2. Допустимость понуждения к исполнению обязательства по передаче кредита должна

ставиться в зависимость от принадлежности кредитного договора к реальному или

консенсуальному договору. Консенсуальная конструкция кредитного договора значительно

ослаблена правилами, позволяющими банку отказать в предоставлении кредита.

Особенностью кредитных отношений является возможность одностороннего отказа от

исполнения заключенного договора со стороны как кредитора, так и заемщика, что

существенно ослабляет консенсуальную природу кредитного договора, в известной мере

сближая его с реальным договором займа. При этом договоры займа и кредита обладают

существенными различиями и каждый из них нельзя рассматривать как вид или

разновидность. Договоры займа и кредита – это виды заемного обязательства. Кредитный

договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора, а договор

ипотечного кредита является разновидностью кредитного договора, заключаемого под залог

земли и другого недвижимого имущества.

3. Спор о вещно-правовом или обязательственно-правовом характере залога должен

быть решен в форме признания двойственной смешанной природы залога. Право залога

представляет собой ограниченное вещное право, так как в нем заключена юридическая

возможность распорядиться чужим имуществом при определенных условиях с целью

получения удовлетворения из стоимости этого имущества, и эта возможность является

основной для рассматриваемого права. При этом не стоит забывать, что залог порождает два

вида отношений — между залогодателем и кредитором, и между кредитом и вещью, то есть,

с одной стороны, залог — это способ обеспечения обязательства должника путем

установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - непосредственная

правовая связь между кредитором и вещью. Поэтому залог должен быть охарактеризован как

вещный способ обеспечения обязательства.

4. Гражданское законодательство приравнивает кредитора - залогодержателя к

41

владельцу, не являющемуся собственником, предоставляя ему защиту его права наравне с

собственником, а так же и против собственника. При этом данная позиция невозможна при

ипотеке. Единственным способом защиты своего права по сохранению стоимости предмета

залога, которым может воспользоваться кредитор- залогодержатель при ипотеке, является

требование, выдвигаемое в форме иска.

5. Гражданские правоотношения, а равно и гражданские права и обязанности

возникают в целом из оснований, предусмотренных законом или в порядке, им

предусмотренном. В законодательстве Республики Молдова отсутствует как таковой

отдельный закон или иной правовой акт, позволяющий регулировать ипотечное

кредитование в отдельности от других видов банковского кредитования. Исследуя кредитно-

ипотечные правоотношения, мы вынуждены рассматривать в отдельности законодательство,

регулирующее банковское кредитование и законодательство, регулирующее ипотеку.

Анализ действующего законодательства приводит нас к тому, что законодательное

регулирование кредитных и ипотечных правоотношений в Республике Молдова сегодня

далеко не совершенно. Назрела острая необходимость в корректировке действующих норм

путем внесения изменений и дополнений в действующие правовые нормы и принятия новых.

6. Изучение научных трудов молдавских и зарубежных правоведов показывает, что

диссертационных исследований правового регулирования ипотечного кредитования в

представленном в настоящей работе аспекте (в совокупности элементов банковского

кредитования и ипотеки) в Республике Молдова не проводилось. Научное исследование, как

правило, производилось на уровне отдельного изучения банковского кредитования в виду

давности возникновения и существования данного вида правоотношений или ипотеки как

одного из разновидностей залога. Мы пришли к выводу, что отдельного исследования

ипотечного кредитования в призме совокупности двух правоотношений – банковского

кредита и ипотеки в Республике Молдова не производилось.

42

II. ОСНОВНЫЕ СПОСОБЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ КРЕДИТНЫХ И ИПОТЕЧНЫХ

ПРАВООТНОШЕНИЙ И ИХ ПРАВОВОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ.

2.1. Нормативно-правовой акт как один из основных способов регулирования

кредитно-ипотечных правоотношений.

Нормативно-правовой акт - одна из основных, наиболее совершенных внешних форм

права. Это изданный в установленном порядке уполномоченным на это государственным

органом акт правотворчества полномочного (компетентного) органа, устанавливающий,

изменяющий или отменяющий нормы права, то есть это официальный акт правотворчества, в

котором содержатся нормы права. [123, с. 339]

В странах с романо-германской правовой системой нормативные правовые акты

являются основным источником права. Главенствующую роль среди них занимают законы

как акты, принимаемые высшим представительным и законодательным органом. Высшей

юридической силой среди законов обладает конституция [3, преамбула].

По сравнению с правовым обычаем и судебным (административным) прецедентом

нормативно-правовой акт как источник права обладает большими преимуществами: исходит

от строго определенных - правотворческих органов и лиц, наделенных строго определенной

компетенцией; принимается в четко обозначенном порядке; имеет установленную форму и

реквизиты, порядок вступления в силу и сферу действия; может быть быстро изменен в

зависимости от социальных потребностей. [126, с.173]

Нормативно-правовым актам присущ ряд особенностей. Они, во-первых, имеют

государственный характер. Государство наделяет органы, организации, должностных лиц

правом принимать нормативно-правовые акты, т.е. правотворческой компетенцией. Оно же

обеспечивает и реализацию принятых нормативно-правовых актов, включая и

принудительное воздействие на лиц, уклоняющихся от их исполнения. Государственным

характером нормативно-правовые акты отличаются от нормативных актов общественных

организаций (уставы партий, общественно-политических движений). Во-вторых,

нормативно-правовые акты принимаются не всеми, а строго определенными субъектами,

специально уполномоченными на то государством. При этом каждый субъект

правотворческой деятельности связан рамками своей компетенции. Министр, например,

может издать нормативный приказ, но не уполномочен на принятие указа или постановления.

В-третьих, указанные акты принимаются с соблюдением определенной процедуры (особенно

это относится к законодательным актам), а также требований к содержанию и форме и

43

представляют собой акт-документ. В-четвертых, они имеют временные, пространственные и

субъектные пределы действия. В-пятых, всегда содержат юридические нормы. Наличие в

этих актах юридических норм и делает их нормативными, общеобязательными. В этой связи

нормативно-правовые акты следует отличать от индивидуальных и интерпретационных актов

(актов толкования). [126, с.173]

Рассмотрим индивидуальные правовые акты, которыми являются акты государственных

органов, негосударственных организаций, должностных лиц, выражающие решение по

конкретному юридическому делу (приговор или решение суда, приказ руководителя

предприятия или учреждения и др.). Индивидуальные акты - это акты применения права,

поэтому их называют еще правоприменительными. Они имеют, как правило, разовое

применение, адресуются конкретным лицам или организациям и обязательны для исполнения

только ими. Однако источниками права они не являются, поскольку норм права не

содержит.[176]

В отличие от индивидуальных, нормативно-правовые акты имеют общеобязательный

характер и отличаются неконкретностью адресата, т.е. обязательны не для отдельного

конкретного лица, а для всех субъектов, на которых они распространяются. Действуют

нормативно-правовые акты относительно долгое время и не исчерпывают себя фактами их

применения применяться они могут бесчисленное множество раз при наличии необходимых

для этого предпосылок. [176]

Нормативно-правовые акты следует также отличать от интерпретационных актов, т.е.

актов разъяснения (толкования) норм права. От нормативно-правовых последние отличаются

тем, что не содержат новых юридических норм, а лишь разъясняют существующие. [126,

с.173]

Необходимо отметить, что действующее законодательство содержит требования и к

структуре нормативного акта: структура нормативного акта должна обеспечивать

упорядоченное и систематизированное последовательное раскрытие предмета правового

регулирования, а также правильное понимание и применение нормативного акта. С этой

целью нормативный акт должен состоять из следующих частей: наименование; преамбула,

при необходимости; вступительная часть; диспозитивная часть; приложения, при

необходимости; формула удостоверения подлинности акта. [43, ст.ст. 49-55]

Итак, наименование нормативного акта включает общее название акта в зависимости от

его юридического вида, издавшего его органа и предмета регулирования, выраженного в

обобщенном виде. Преамбула предшествует вступительной части и не может содержать ни

44

указаний, ни правил толкования. Преамбула не имеет юридической силы и не является

частью нормативного содержания акта. Во вступительной части устанавливается законная

основа издания нормативного акта. Вступительная часть является обязательной для всех

нормативных актов. Диспозитивная часть нормативного акта представляет собой собственно

содержание регулирования, состоящее из совокупности норм права, устанавливаемых для

сферы регулируемых им общественных отношений. [43, ст.ст. 49-55]

В структуру нормативного акта позволяется включать именуемые

приложениями составные части, содержащие цифровые материалы, рисунки, таблицы,

планы и т.п. Приложениями к нормативному акту могут быть положения, которые

должны утверждаться компетентным органом публичной власти: уставы, положения,

инструкции, правила, методические указания или нормативы, в основном технического

характера. Приложение в данном случае является неотъемлемой частью нормативного акта,

имеет характер и юридическую силу акта.[43, ст.ст. 49-55]

Главенствующую роль в системе нормативно-правовых актов занимает закон. Закон -

это нормативно-правовой акт, издаваемый высшим представительным органом

государственной власти и обладающий высшей юридической силой [127, с. 315]. Статья 73

Конституции Республики Молдова определяет виды законов. Ими являются:

конституционные, органические и ординарные законы. Конституционные законы - это

законы по пересмотру Конституции. Органическим же законом регламентируются основные

сферы деятельности, перечисленные в статье 73 Конституции. Ординарные законы

действуют во всех областях общественных отношений, за исключением областей,

регулируемых конституционными и органическими законами. [3, ст. 73]

Согласимся с мнением Иона Посту, что: «высокое качество закона служит необходимой

предпосылкой его успешного применения. Однако многое здесь зависит и от социально-

правовой активности субъектов правореализации и правоприменения, от их правосознания и

правовой культуры». [130, с. 397]

Необходимо отметить, что в законодательстве Республики Молдова отсутствуют

отдельные законы, позволяющие регулировать ипотечное кредитование в отдельности от

других видов банковского кредитования. Правовое регулирование данных видов

правоотношений по сути дела производится законами, которые в отдельности регулируют

банковское кредитование и ипотеку. Так, банковское кредитование в законодательстве

Молдовы регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Гражданский кодекс

РМ от 06.06.2002г. [1], Закон РМ «О валютном регулировании» от 21.03. 2008г. [23], Закон

45

РМ "О бюро кредитных историй" от 29.05.2008г. [9], Закон РМ «О защите прав

потребителей» от 13.03.2003г. [14], Закон РМ «О финансовых учреждениях» от 21.07.1995г.

[8], Закон РМ «О сберегательно-заемных ассоциациях граждан» от 18 февраля 1998г. [18]

Вышеперечисленные законы являются основополагающими в кредитных правоотношениях,

но при этом они не являются исчерпывающими. Действующее законодательство может

содержать и иные законы, которые могут затрагивать или в той или иной степени

регулировать кредитные правоотношения.

В отличие от кредитных правоотношений, ипотечные правоотношения регулируются в

основном отдельным законом, принятым сравнительно недавно (26.06.2008г.) - закон РМ

«Об ипотеке» [22]. Но, несмотря на наличие отдельного закона, ипотечные правоотношения

в законодательстве Молдовы регулируются еще и другими законами, в частности:

Гражданским кодексом РМ от 06.06.2002г. [1], Законом РМ "О залоге" от 30.07.2001г. [10],

Законом РМ «Об оценочной деятельности» от 18.04.2002г. [24], Законом РМ «О кадастре

недвижимого имущества» от 25.02.1998г. [17] и т.д.

Все последующие нормативно-правовые акты, издаваемые на основе, в соответствии и

во исполнение законов имеют подзаконный характер.

Так, Указы Президента РМ занимают главенствующее место среди подзаконных актов,

ибо Президент, в соответствии с Конституцией РМ определяет основные направления

внутренней и внешней политики государства. [3, ст. 77, 86].

В продолжение темы данного параграфа нельзя не отметить постановления, ордонансы

и распоряжения Правительства. В соответствии с Законом РМ «О Правительстве»,

Правительство обеспечивает проведение внутренней и внешней политики государства,

осуществляет общее руководство публичным управлением и несет ответственность перед

Парламентом. [44, ст. 1] Постановления Правительства принимаются с основной целью

организации исполнения законов. Ордонансы издаются в соответствии со статьей 1062

Конституции РМ. [3, ст. 102] Статья 1062 Конституции РМ позволяет Правительству в целях

реализации программы его деятельности по решению Парламента РМ, уполномочивающего

Правительство издавать ордонансы в областях, не являющихся предметом органических

законов. [3, ст. 1062] Ордонансы являются нормативными актами, обладающими силой

ординарных законов, принятыми в определенный срок и в областях, не являющихся

предметом органических законов. [44, ст. 302] Распоряжения же издаются премьер-

министром для организации внутренней деятельности Правительства. [44, ст. 30]

Так, в сфере ипотечного кредитования немаловажную роль сыграло Постановление

46

Правительства № 422 от 08.04.2003г. «Об утверждении Национальной социальной

программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы». В рамках

данной программы был принят закон РМ «Об ипотеке». Целью данной программы также

предполагалась разработка законодательной базы и финансовых механизмов, а также

осуществление организационно-практических мероприятий, направленных на создание

финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения. Вышеуказанной

программой также было предусмотрена разработка проектов законов «О строительных

ссудо-сберегательных кассах», «О риэлторской деятельности», «Об ипотечных ценных

бумагах», «О страховании гражданской ответственности при ипотечном жилищном

кредитовании» и.т.д. Однако претворить в жизнь удалось пока только Закон «Об ипотеке».

Неоспорим факт, что основная нагрузка по реализации законов, в том числе в области

банковского кредитования и ипотеки лежит на органах центрального публичного управления,

органах власти автономных территориальных образований с особым правовым статусом,

министерствах, ведомствах и Национальном банке РМ, которые в рамках своей компетенции

принимают (издают) приказы, инструкции, инструктивные письма и постановления. [43, ст.

13]

В частности, процедура принятия соответствующих нормативно-правовых актов

Национальным банком РМ регламентирована статьей 11 закона РМ «О национальном банке

Молдовы», в силу чего Национальный банк вправе издавать постановления, регламенты,

инструкции и распоряжения. [45, ст. 11] Ярким примером в данном случае может послужить

Регламент Национального банка «О кредитной деятельности банков РМ» от 25.12.97г. [26],

Положение Национального банка РМ № 16 от 22.01.2009г. «Об утверждении Регламента об

условиях предоставления резидентам кредитов в иностранной валюте лицензированными

банками» [27], Регламент Национального банка «О классификации активов и условных

обязательств и формировании скидок на потери по активам и резервов на потери по

условным обязательствам», утв. постановлением Национального банка РМ Nr. 224 от

30.08.2007 г. [30], Регламент Национального банка РМ по открытию, изменению и закрытию

счетов в лицензированных банках Республики Молдова, утв. постановлением НБ РМ № 297

от 25.11.2004г. [31], Регламент Национального банка РМ «О просроченных кредитах» Nr.130

от 15.05.1998г. [32], Регламент «лицензирования банков» Национального банка РМ № 23/09-

01 от 15.08.1996г. [33], Регламент Национального банка РМ № 3-09 «О крупных кредитах»

от 01.12.1995г. [35] и т.д.

Чтобы понять принципы и сущность действия нормативно-правового акта следует

47

отметить, что нормативно-правовой акт действует во времени, по территории (пространству),

по кругу лиц. [43, ст. 18, 20]

Так, действие нормативного акта во времени начинается с момента его вступления в

законную силу. Следует четко отличать момент принятия нормативного акта от момента

обретения им юридической силы, которая может возникнуть в день его подписания, если это

прямо предусмотрено законом. Но, как правило, вступление нормативного акта в действие

отдалено по времени со дня его принятия. Нормативный акт действует без ограничения во

времени, если в его тексте не предусмотрено иное (для всего нормативного акта или для его

части может быть установлен временный срок действия. В этом случае в нормативном акте

указывается срок применения или событие, с наступлением которого нормативный акт или

его часть прекращает свое действие). [43, ст. 18]

Императивно установлено, что закон не имеет обратной силы. Он не изменяет и не

отменяет условий возникновения ранее возникших правоотношений, равно как и условий

прекращения ранее прекратившихся правоотношений. Помимо этого, новый закон не

изменяет и не отменяет имеющиеся последствия прекратившихся или существующих

правоотношений. Новый закон, как правило, применяется к правоотношениям,

существующим на день его вступления в силу. Со дня вступления в силу нового закона

предшествующий ему закон утрачивает силу, за исключением случаев, когда новым законом

предусмотрено иное. Тем не менее, необходимо отметить, что по договорным

правоотношениям, существующим на день вступления в силу нового закона,

предшествующий закон продолжает регулировать характер и пределы прав и обязанностей

сторон, а также другие последствия договора, за исключением случаев, когда новым законом

установлено иное. Если новым законом не установлено иное, условия сделки, совершенной

до вступления в силу нового закона, противоречащие его императивным нормам, не имеют

юридической силы со дня вступления в силу нового закона.[1, ст. 6]

48

2.2. Договор банковского кредитования. Соглашение о кредитовании «оферта-

акцепт».

«Физические и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей

на основе договора и в определении любых других, не противоречащих закону условий

договора» - определяет статья 1 Гражданского Кодекса РМ. [1, ст.1] Сущность же и

содержание заключаемого договора формируется из совокупности элементов и принципов,

которые, как правило, и составляют существенные условия договора. [112, с. 50]

Среди цивилистов нередко можно встретить различный подход к определению

принципов договора банковского кредита (кредитного договора). Так, Соломин С. отмечает,

что банковское кредитование представляет собой не что иное, как размещение

(предоставление денежных средств банка, а, следовательно, определяется понятием

кредитной операции. Возвратность, платность и срочность являются условиями совершения

кредитной операции и могут квалифицироваться как существенные условия, которые

названы в законе как необходимые для кредитного договора.[107, с. 40] С данными доводами

трудно согласиться, т.к. согласно ст. 679 ГК РМ [1] договор считается заключенным, если

между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а

существенными являются условия, которые определены как существенные законом, которые

вытекают из существа договора или относительно которых по заявлению одной из сторон

должно быть достигнуто соглашение. Так, статья 1236 ГК РМ [1] к существенным условиям

кредитного договора относит сумму кредита, срок возврата кредита, размер процентной

ставки. В случае отсутствия какого-либо из существенных условий, договор считается не

заключенным. Теория кредита выделяет такие принципы банковского кредитования, как

«платность», «возвратность», «срочность», «целевое использование кредита»,

«обеспеченность» и т.д. В данном случае налицо совпадение некоторых принципов, таких как

«платность» и «возвратность» с существенными условиями кредитного договора. Напротив,

одним из основных существенных условий кредитного договора является сумма кредита, что

не может сочетаться с правовым принципом «возвратность». [107, с. 38]

Итак, рассмотрим принципы банковского, в данном случае ипотечного кредитования.

Закон РМ «Об ипотеке» не позволяет четко выделить принципы ипотечного кредитования,

так как регулирует только саму процедуру залога недвижимости (ипотеки) без процедуры

предоставления самого кредита. Соответственно, в данном случае необходимо обратиться к

самому Гражданскому кодексу - статья 1236 ГК РМ определяет, что по договору банковского

49

кредита банк (кредитор) обязуется предоставить лицу (должнику) денежную сумму (кредит),

а должник обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее, а также

другие причитающиеся платежи, предусмотренные договором [1, ст. 1236]. Законодатель,

распространяя законодательство о займе на кредитные правоотношения определил, что по

договору займа одна сторона (заимодавец) обязуется передать в собственность другой

стороне (заемщику) денежную сумму или другие взаимозаменяемые вещи, а заемщик

обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество вещей того

же рода и качества по истечении срока займа. [1, ст. 867]

Таким образом, можно выделить следующие основные принципы кредитования –

«платность», «возвратность» и «срочность». Среди цивилистов нередко можно встретить

мнение, что такой принцип как «срочность» и принцип «возвратность», можно рассматривать

единым целом, т.к. возвратность кредитору полученных от него средств после завершения

их использования заемщиком напрямую зависит от строго определенного в кредитном

договоре срока. Наступление или истечение того или иного срока всегда влечет за сбой

определенные юридические последствия, связанные с возникновением или прекращением

гражданских прав и обязанностей, поэтому в гражданско-правовой литературе срок

рассматривается обычно как факт или как один из элементов фактического состава, с

которым закон связывает наступление определенных правовых последствий. Применительно

к кредитному договору, термин «срок» может иметь различные значения. Так, выделяют срок

действия кредитного договора, срок, на который выдается кредит, срок возврата кредита

(календарная дата), срок начисления и срок уплаты процентов. [115, с. 20]

Следует отличать срок действия кредитного договора от срока кредита. Так, сроком

действия кредитного договора является момент исполнения сторонами всех своих

обязательств по договору, независимо от того, расторгнут ли был кредитный договор

досрочно кредитором или должником или фактический срок его действия истек. Под сроком

кредита понимается период времени между моментом получения кредита должником и

моментом его возврата. Срок кредитования всегда должен находиться в рамках срока

действия договора и, соответственно, не может его превышать. В пределах срока кредита:

- полученные денежные средства используются на предусмотренные договором цели

(срок использования кредита);

- начисляются проценты на сумму кредита (срок начисления процентов);

- сумма кредита возвращается заемщиком кредитору (срок возврата кредита);

- уплачиваются проценты, начисленные на сумму кредита (срок уплаты

50

процентов).[148, с.50]

Однако повторимся, что, распространяя законодательство о займе на кредитные

правоотношения (ч. 3 ст. 1236 ГК РМ) [1], законодатель допускает возможность должнику и

банку не определять срок кредитования – если договором займа не установлен срок возврата

займа, заем подлежит возврату в течение тридцати дней со дня предъявления должнику

требования об этом (ч. 4 ст. 871 ГК РМ) [1]. Соответственно, в таком случае кредитный

договор будет считаться заключенным, даже если в нем не будет указан срок его

исполнения. Говоря о сроке кредитования, нельзя не отметить вопрос о досрочном

погашении кредита и взимании за это определенной платы. В настоящее время многие

цивилисты считают, что досрочное погашение кредита является надлежащим исполнением

обязательств. С данным подходом трудно согласиться. Так, в соответствии со ст.ст. 867 (ч.

1), 871 (ч.1) ГК РМ [1] заемщик (должник) обязуется возвратить заимодавцу (кредитору)

такую же сумму денег по истечении срока займа, а право досрочного возврата займа

возможно в случае, если договором не предусмотрены проценты за пользованием займом.

Частью 1 вышеуказанной статьи 871 ГК РМ [1] предусмотрено, что заем подлежит возврату

заемщиком (должником) в срок и в порядке, предусмотренном договором. В рамках

кредитных отношений, условие о сроке возврата, согласованное сторонами в договоре,

является существенным, а сумма кредита, предоставленного под проценты, может быть

возвращена досрочно только с согласия кредитора. При этом кредитор имеет право

обусловить дачу своего согласия на досрочный возврат кредита выплатой ему денежной

компенсации, согласованной сторонами. В противном случае, досрочный возврат кредита

без надлежащего согласия кредитора является неправомерным и может повлечь за собой

предусмотренные договором санкции. Согласие кредитора на принятие досрочного

исполнения может быть выражена различным образом - в самом договоре может быть

закреплена допустимость досрочного исполнения обязательства; согласие кредитора на

принятие досрочного исполнения может вытекать из смысла договора, его условий или

существа обязательств; согласие кредитора может принять форму одобрения фактически

осуществленного досрочного исполнения, когда такое исполнение принимается им, а не

отклоняется. [106, с.564] При этом, как представляется, согласие кредитора может быть

безусловным, но также может зависеть от выполнения каких-либо условий, что влечет, по

существу, изменение положений договора и требует позитивного волеизъявления с другой

стороны. [90, c. 21]

Как было отмечено нами выше, в банковской практике также встречаются случаи,

51

когда право должника на досрочный возврат кредита обусловливается в кредитном договоре

уплатой банку определенного вознаграждения, так как для банка досрочное погашение

задолженности по кредиту не всегда выгодно, особенно при избытке ликвидности. Это

вознаграждение является ни чем иным как форма возмещения убытков, причиненных

досрочным погашением. Статья 1245 ГК РМ [1] позволяет кредитору напрямую взыскивать

причиненные ему досрочным погашением кредита убытки за вычетом сэкономленных сумм и

с учетом того, что за счет этих средств мог бы быть предоставлен другой кредит. При

исчислении размера убытков учитываются упущенная выгода кредитора, а также расходы,

которых избежал должник в связи с досрочным погашением кредита.

Таким образом, руководствуясь действующим законодательством, можно сделать

вывод, что досрочный возврат кредита является ненадлежащим исполнением обязательства,

принятого на себя должником в части сроков исполнения и может повлечь за собой

финансовые санкции в размере, установленном договором, что делает неравными позицию

кредитора и должника. [99, c. 5-6] В настоящее время вопрос досрочного возврата кредита

вызывает много споров. Так, в соответствии со ст.ст. 867 (ч. 1), 871 (ч.1) ГК РМ [1] заемщик

(должник) обязуется возвратить заимодавцу (кредитору) такую же сумму денег по истечении

срока займа, а право досрочного возврата займа возможно в случае, если договором не

предусмотрены проценты за пользованием займом. Право должника на досрочный возврат

кредита всегда обусловливается в кредитном договоре уплатой банку определенного

вознаграждения, так как для банка досрочное погашение задолженности по кредиту не всегда

выгодно, особенно при избытке ликвидности. При этом свое невыгодное положение банки,

таким образом, «переносят» на должников. В данном случае предлагаем исключить статью

1245 Гражданского кодекса РМ, а также внести соответствующие изменения в статью 871

Гражданского кодекса, изложив часть 1 статьи 871 в новой редакции: «Заем подлежит

возврату заемщиком в срок и в порядке, предусмотренном договором. Должник вправе в

любое время возвратить заем досрочно без уплаты Кредитору каких-либо процентов за не

использованный срок пользования кредитом или иных штрафных санкций».

Предоставление кредита, в том числе и ипотечного, возможно только под проценты или

под другие платежи, что отличает в данном случае кредит от займа. Принцип «платность

кредита» подразумевает под собой уплату процента или иного платежа, предусмотренного

договором. Процент — это "цена" кредита, которая формируется с учетом складывающегося

спроса и предложения на кредитные ресурсы. Процентная ставка – относительная величина

процентных платежей на заемный капитал за определенный период времени, как правило, за

52

год. [116, с. 163] Порядок начисления и уплаты процентов определяется сторонами в

договоре, но они не должны противоречить процедурам ведения бухгалтерского учета и

плану счетов в банках и финансовых учреждениях. Следует отметить, что на

законодательном уровне размер процентной ставки, которую вправе устанавливать

финансовое учреждение, имеется в виду ее низший и верхний предел, не установлен.

В банковском сообществе давно сложилась практика «разбивать» реальную

процентную ставку на две, а то и более составляющие. Это проценты за пользование

денежными средствами, а также дополнительные платежи и комиссии как единовременного,

так и периодического характера (единовременная плата за рассмотрение заявки на выдачу

кредита, комиссия за выдачу кредита, комиссия за открытие кредитного счета, ежемесячная

комиссия за ведение кредитного счета и т.д.) При составлении кредитных договоров банки

активно используют ссылки на внутренние регламенты банка, определяющие ряд

существенных условий договора, таких как меры ответственности должника за

ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе размер неустойки

(штрафа, пени) и порядок ее взимания, право банка увеличивать размер процентной ставки и

т.д. И нет ничего удивительного в том, что банки, будучи коммерческими организациями,

склонны перекладывать часть своих рисков на контрагентов, «пряча» невыгодные для

последних условия в многостраничных кредитных договорах. Формально – такая практика

не противоречит действующему законодательству, но фактически по сути – это способ

введения в заблуждение должников, приводящий к искаженному пониманию ими своих

обязательств перед банком. [99, c. 4-5] Здесь стоит обратить внимание на тот факт, что ст. 16

(ч. «б») закона РМ «О защите прав потребителей» [14] предусмотрено, что потребитель при

заключении договора имеет право на ясное и четкое изложение условий договора, а также

установление конкретных условий кредита и процентов» Уместным будет рекомендовать

Национальному банку РМ, а также антимонопольным структурам и правоохранительным

органам проводить постоянный контроль за соблюдением банками требований статьи 16

закона РМ «О защите прав потребителей». В этой связи весьма интересен европейский опыт

регулирования отношений по потребительскому кредитованию. К примеру, 16 января 2008г.

Европарламент принял закон «О потребительском кредитовании», обсуждение которого

длилось более пяти лет. Согласно новым правилам, потребителям будет предоставляться

стандартизированная информация по кредитам, чтобы они без труда могли сравнить

предложения разных банков. Кроме того, после острых обсуждений, установлено, что

должник вправе будет в течение первых 14 дней отказаться от кредита, также вправе будет

53

погасить кредит в любой момент, заплатив банку комиссию в размере 1% от суммы

оставшейся задолженности. Данные нормы распространяются на кредиты, сумма которых

составляет от 200 до 75 000 евро. Однако эти правила, к сожалению, не распространяются на

ипотечное кредитование. [155] Тем не менее, Еврокомиссия постоянно работает в этом

направлении и сравнительно недавно разработала директиву о введении действенной

процентной ставки по ипотеке в ЕС и единого европейского информационного листа - по

заключению разработчиков, эти инструменты позволят заемщикам сравнивать условия

различных кредиторов и знать подробности ссуды, чтоб избежать впоследствии внезапных

платежей. Директива к тому же предполагает введение стандартов рекламы ипотечных ссуд,

не позволяющих применять информацию и слова, способные ввести в заблуждение

потенциальных заемщиков по стоимости и условиям кредитов. Предложения Еврокомиссии

должны быть обсуждены в Европарламенте и Совете министров экономики и финансов ЕС.

[173] Аналогичные требования устанавливает и Закон РМ «О кредитных договорах» с

потребителями (№ 202 от 12.07.2013г.), который вступает в силу с 6 марта 2014 г. [21]

Считаем необходимым устанавливать эти правила и в договорах ипотечного

кредитования, в закон РМ «О залоге», закон РМ «Об ипотеке» и ГК РМ, что позволит

защищать права ипотечных должников согласно упомянутой Директиве. Возвращаясь к вопросу значимости принципов кредитования, следует обратить

внимание, что Гражданский кодекс РМ не случайно определяет только три классических

принципа кредитования - «возвратность», «срочность» и «платность». На практике зачастую

можно встретить кредиты и без обеспечения и без целевого использования (просто на

«потребительские нужды»). Соответственно, такой принцип, как «обеспеченность кредита»

(его следует понимать как наличие у должника юридически оформленных обязательств,

гарантирующих своевременный возврат заемных средств) и принцип «целевого

использования» (этот принцип означает, что полученный кредит должен быть использован

по целевому назначению) характерны именно для ипотечного кредитования. [113, с. 49-50]

Способов обеспечения кредита в законодательство много – это и поручительство, это и

банковская гарантия, это и залог как движимого, так и недвижимого имущества. В случае

ипотечного кредитования основным видом обеспечения является залог недвижимости –

ипотека (ст. 455 ГК РМ определяет, что ипотекой является залог земли, зданий,

сооружений, иного недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей,

вместе с прилегающим земельным участком, необходимым для функционального

обеспечения заложенного объекта, или с правом пользования этим участком). [148, с.52]

54

Установление особого права на имущество ипотечного должника в сочетании с правом

на преимущественное перед другими кредиторами ипотечного должника право обратить

взыскание на предмет залога делают ипотеку одним из самых надежных способов

обеспечения исполнения обязательств, что в конечном итоге приводит к сохранности

банковских активов, которые в основном состоят из средств клиентов и вкладчиков.

Классическая четверка принципов банковского кредитования: платность»,

«возвратность», «срочность», а иногда и «обеспеченность» составляют сегодня основную

формулу банковского кредитования. Однако, многие из нас забыли, что Гражданский кодекс

четко определяет обязанность кредитора предоставить должнику кредит. Следовательно,

необходимо выделить еще такой принцип кредитования, который предоставляет должнику

гарантию получения кредита, а кредитора обязывает его выдать. Данный принцип, как никто

другой из вышеперечисленных, позволяет, в первую очередь, отличить кредитный договор

от договора займа. Так, Гражданский кодекс РМ обязывает кредитора передать средства

должнику на условиях, предусмотренных договором. Кредит может передаваться в

распоряжение должника различными способами и в различных формах. Статья 1244 ГК РМ

[1] определяет, что в случае неисполнения банком своего обязательства о предоставлении

кредита, должник может потребовать уплаты пени за просрочку в порядке и размере,

предусмотренном законом или договором. Здесь может возникнуть вопрос, а как быть со

статьей 868 ГК РМ [1], которой заемщику (должнику) предоставлено право требования

возмещения убытков в случае неисполнения заимодавцем (кредитором) обязательства дать

взаймы. Ответом на этот вопрос служат установления статьи 1236 ч. 3 ГК РМ [1] - к

договору банковского кредита применяются положения о договоре займа в той мере, в

которой положениями Гражданского кодекса о кредите не предусмотрено иное или из

существа договора банковского кредита не вытекает иное. Таким образом, за не

предоставление кредита заемщик вправе требовать только уплаты пени за просрочку

предоставления кредита.[148, с. 52-53] Здесь уместным внести изменения в статью 1244

Гражданского кодекса РМ и изложить ее в следующей редакции: «В случае неисполнения

банком своего обязательства о предоставлении кредита должник может потребовать уплаты

пени за просрочку в порядке и размере, предусмотренных законом или договором, а также

возмещения убытков».

Статья 1241 ГК РМ [1] предоставляет также кредитору и право отказаться от

исполнения своей обязанности предоставить кредит должнику, если после подписания

кредитного договора:

55

- появились обстоятельства, очевидно свидетельствующие о неспособности должника в

будущем возвратить кредит (об обстоятельстве, свидетельствующем о не возврате кредита в

срок, кредитор должен узнать только после того, как был заключен кредитный договор);

- должник или третье лицо нарушает взятую на себя обязанность предоставить

гарантии возврата кредита или иные условия, предъявленные банком для возврата кредита.

Если договором предусмотрено предоставление кредита в рассрочку, кредитор вправе

также отказаться от предоставления следующих частей кредита в случае неисполнения

заемщиком условий договора относительно предыдущей части или частей кредита. [1, ст.

1241]

При исследовании природы договора банковского кредита некоторые ученые не только

не исключали возможность понуждения к исполнению банком лежащей на нем обязанности,

но и определяли возможность привлечения банка к ответственности в виде уплаты

штрафных процентов. В то время они ссылались на положение о штрафах за нарушение

правил документооборота 1960г., согласно которым (ч.1) за несвоевременную (позднее, чем

на следующий день получения соответствующего документа) проводку банком сумм,

причитающихся владельцу счета, а также за несвоевременное или неправильное зачисление

выручки на счет банк уплачивает штраф в пользу владельца счета в размере 0,2% от

несвоевременно или неправильно зачисленной суммы за каждый день задержки по вине

банка. Приведенное положение рассматривалось как правовое основание для предъявления

банку требования об уплате штрафа при несвоевременной проводке суммы ссуды,

причитающейся должнику. Сегодня осуществление права отказа от кредита, допускается при

условии уведомления кредитором должника в течение разумного срока до предусмотренного

договором момента исполнения обязанностей, составляющих предмет отказа. Выражение

«отказаться от предоставления кредита должнику» необходимо толковать как действие

(отказ), которое должно предшествовать моменту надлежащего исполнения, и не может

пониматься как действие, которое может приостановить надлежащее исполнение.

Включение в Гражданский кодекс правил, позволяющих кредитору отказаться от

предоставления должнику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или

частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что

предоставленная должнику сумма не будет возвращена в срок, рассматривается некоторыми

учеными как реакция законодателя на специфику обязательства по предоставлению кредита,

которая существенно отличает его от общих положений договорного права. [95, c. 21-22]

Заключенный кредитный договор порождает обязательства, одним из которых

56

выступает обязательство по предоставлению кредита, и право требовать выдачи кредита не

может быть умалено ни принадлежностью кредита к родовым вещам, ни принадлежностью

данного обязательства к не денежным. Обеспеченное консенсуальной конструкцией

кредитного договора право должника требовать предоставления суммы кредита при его

нарушении может быть исполнено в принудительном порядке с возложением на банк

негативных последствий в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными

средствами (законная неустойка) или уплаты договорной неустойки, если таковая

предусмотрена соглашением сторон. [95, c. 25]

Заключению какого-либо договора, как правило, предшествует преддоговорная работа.

В случае ипотечного кредитования преддоговорная работа заключается в андеррайтинге

должника. Однако законодательного закрепления обязанности банков проводить такой

андеррайтинг увы, нет. Андеррайтинг должника - это ключевой этап, на котором

вырабатывается решение о возможности или невозможности предоставления кредита

должнику, т.е. оценивается платежеспособность должника с точки зрения его возможности

регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся доходов.

Оценка платёжеспособности должника состоит из предварительной квалификации должника

(анализ заполненного должником заявления на кредит и анкеты) и оценки возможности

выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита и уплате начисленных

процентов. [73, с. 194] Оценка платежеспособности должника должна быть установлена на

законодательном уровне, и, прежде всего Национальным банком и производиться с учетом

четырех составляющих [144, c. 9]:

- дееспособность должника (способность заключать от своего имени сделки,

социальный статус/наличие безупречной деловой репутации, местожительство и т.д.);

- обязательства и расходы должника (выплата по другим кредитам, выплата алиментов,

исполнение решения суда, квартплата, оплата телефона, интернета, детсада и т.д.);

- стабильность занятости;

- наличие активов и документально подтвержденных доходов (наличие документов о

получении стабильного дохода за два последних года с более детальными сведениями о

доходах за последние 12 месяцев). [73, с. 194-198]

Рассматривая вышеуказанные составляющие при оценке платежеспособности

должника, нужно выделить следующие требования:

- дееспособность должника:

• возраст от 18 лет до 55 лет. В порядке исключения предельный возраст

57

должника может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования

жизни и здоровья должника на весь период кредитования;

• отсутствие ограничений дееспособности (нахождение под опекой или

попечительством);

• место жительства/прописки – в рамках Республики Молдова;

дополнительные требования:

• отсутствие судимости;

• неучастие в каком-либо судебном процессе или уголовном/административном

производстве;

• отсутствие какого-либо неисполненного решения суда.

- обязательства должника:

• должны составлять не более 10-20% от документально подтвержденных доходов

должника;

• не должны быть просроченными.

- стабильность занятости:

• оценка возможности трудоустройства,

• уровень образования,

• квалификация,

• профессиональный опыт (стаж),

• востребованность в той или иной сфере деятельности или сегменте рынка. [82,

c. 12-18]

- наличие активов и документально подтвержденных доходов:

Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана должнику,

производится только на основе анализа официальных документов, подтверждающих

стабильный доход - кредитор должен иметь основания предполагать, что должник будет

продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. [73, с. 194]

Допустимыми подтверждёнными официально источниками получения дохода, которые

должны учитываться при расчете максимально допустимой суммы кредита, могут

выступать:

1) Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную

работу и премии;

2) Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

58

3) Доход в виде дивидендов;

4) Доходы в виде процентов по вкладам;

5) Пенсионные выплаты;

6) Доход в форме арендной платы;

7) иные документально подтвержденные доходы.

Доход физического лица по трудовому договору (соглашению).

Трудовым кодексом Молдовы предусмотрено обязательное заключение со всеми

работниками трудового договора. Существенным условием договора является выплата

заработной платы. [46, ст. 56, 135] Документом, подтверждающим размер выплаты

заработной платы может являться справка с места работы, выданная руководителем

предприятия, и заверенная печатью предприятия. Справка о заработной плате должна

содержать среднемесячную заработную плату за последние как минимум 12 месяцев, стаж

работы должника на данном предприятии, налоговые и иные вычеты/удержания (к примеру,

алименты) и их размер. Помимо предоставления справки о заработной плате, кредитному

менеджеру следует истребовать от должника копию диплома, подтверждающего

квалификацию должника и снижающее банку риск неплатежеспособности должника

(должник будет иметь больше шансов устроиться в будущем на другую работу в случае

смены места работы). [82, с. 15]

Доход должника - индивидуального предпринимателя.

Согласно статьи 5 Налогового кодекса Молдовы индивидуальный предприниматель –

это физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке, осуществляющее

предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Основным

документом, подтверждающим получение дохода от занятия предпринимательской

деятельностью является налоговая декларация установленной формы с отметкой налогового

органа о ее принятии и/или справка из налогового органа о полученном индивидуальным

предпринимателем доходе, заверенная подписью должностного лица налогового органа и

скреплённая печатью налогового органа. В виду избежания неуплаты предпринимателем

налогов по итогам декларирования за прошлый финансовый год, целесообразно истребовать

копию решения налогового органа о начисленных налогах и копию квитанции об их уплате.

[6, ст. 5]

Доходы в виде дивидендов должника, имеющего собственное дело.

К должникам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит хотя

бы не менее 5% участия в уставном капитале какого-либо предприятия. Предприятие

59

должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не

менее последних 24 месяцев. Должник должен владеть такой долей участия в одном и том же

предприятии в течение не менее последних 12 месяцев. Основным документом,

подтверждающим получение дивидендов является протокол (выписка из протокола)

собрания участников (для ООО) или собрания акционеров (для АО), устанавливающий

размер, сумму (процент от прибыли) и порядок выплаты дивидендов, а также бухгалтерская

отчетность, подтверждающая наличие прибыли, платежеспособность, финансовое

положение предприятия за прошлый год (размер, порядок и сумму выплаты дивидендов за

прошлый год), в том числе бизнес- план развития предприятия на текущий год (в части

определения размера планируемой прибыли). [82, с. 15-16]

Таким образом, вышеуказанные лица, (должники, имеющие собственное дело или

занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без

образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью

(частные нотариусы, детективы и т. д.), должны представить документы, подтверждающие

устойчивость и жизнеспособность своего предприятия, т.е. свидетельствующие о наличии

возможности в будущем получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.

Доходы в виде процентов по вкладам.

Какие документы следует требовать от лиц, имеющих регулярный доход в виде

процентов по вкладам:

1) договор о депозитном (срочном) вкладе (если вклад пополняемый или с

возможностью снятия – также следует истребовать выписку движения денежных средств по

депозитному счету);

2) справка банка о выплаченных процентах по вкладу;

3) документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с

получением процентного дохода.

Доход в форме арендной платы.

Для подтверждения дохода в виде арендной платы должно быть представлено

подтверждение получения дохода в форме арендной платы в виде оформленных в

установленном законом порядке:

1) договоров найма или аренды, заключенных должником за период не менее чем за

предыдущие и последующие 12 месяцев, [82, с. 12-14]

2) документов, подтверждающих уплату должником налога при получении дохода в

форме арендной платы, копии налоговой декларации, с отметкой налоговой инспекции, а

60

также вновь заключенных договоров аренды,

3) документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного

объекта недвижимости (документы о праве собственности на сдаваемый в аренду (наем)

объект недвижимости и т.д.),

4) документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг,

5) выписку из реестра (регистра) недвижимого имущества об отсутствии обременений

сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости. [82, с. 12-14]

Пенсионные выплаты.

Данные о пенсии могут использоваться, если подтверждено ее получение. Документом,

подтверждающим ее получение является справка с органов социального обеспечения с

указанием суммы выплаты и вида пенсии (пенсия по случаю потери кормильца, пенсия по

возрасту и т.д.). Эксперту по андеррайтингу (кредитному менеджеру) следует также

установить, в течение какого срока должник будет получать пенсию. [82, с. 12-14]

Как было сказано нами выше, расчет суммы кредита, которая может быть выдана

должнику, производится на основе стабильного и подтвержденного документами дохода.

Это и является в большинстве своих случаев препятствием к получению кредита для многих

граждан, так как они не могут подтвердить свои доходы и доказать свою

платежеспособность. Учитывая данную ситуацию, многие европейские банки уже не

требуют официального подтверждения дохода должника при предоставлении ипотечного

жилищного кредита. Достаточным может являться предоставление справки с места работы в

свободной форме с указанием размера реального дохода или даже устное подтверждение

размера дохода руководителем должника. Однако по нашему мнению для Молдовы в

настоящий момент это очень рискованно.

Банковская практика показывает, что при оценке кредитоспособности должника —

физического лица банк может видеть финансовое положение потенциального должника за

прошлый период времени и текущее его положение. Оценить возможность изменения

финансового положения должника в лучшую или худшую сторону для банка всегда

затруднительно, поскольку уровень доходов должника может существенно измениться

практически в любой момент. Это является отличительной особенностью молдавской

практики оценки кредитоспособности должника — физического лица, обусловленной общей

нестабильностью экономики и, следовательно, нестабильной трудовой занятостью

должников. Дополнительные трудности для оценки кредитоспособности потенциального

должника по ипотечному жилищному кредиту создает длительный срок кредитования и

61

сравнительно большие размеры кредитов.

При анализе возможности выдачи кредита банком предлагаем провести оценку

расходов должника, которые могут выражаться в виде:

А) Ежемесячные расходы, связанные с недвижимостью (приобретаемой на кредитные

средства):

• ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

• ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни должника,

страхование недвижимости, страхование риска утраты права собственности на

недвижимость);

• ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой

недвижимости);

• ежемесячные платежи по коммунальным услугам на приобретаемой

недвижимости;

• расходы по ремонту жилья (если приобретаемое жилье единственное место

проживания).[73, с. 196]

Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой недвижимостью:

• содержание иждивенцев и членов семьи должника, включая самого должника

(исходя из утвержденного прожиточного минимума на 1 человека) – питание, одежда;

• ежемесячные выплаты по алиментам (при их наличии);

• возврат кредита другим кредиторов (кроме данного ипотечного кредита);

• обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владель-

цев автотранспортных средств);

• иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание

автомобиля; плата за образование; плата за телефон; плата за детсад (при наличии);

содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества;

дополнительная медицинская страховка, медицинское лечение (при хронических

заболеваниях). [73, с. 196-197]

В) Разовые расходы должника, связанные с приобретением жилья и получением

ипотечного кредита:

• средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости жилья (не менее

30% стоимости недвижимости);

• расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора

62

купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удосто-

верение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим

законодательством);

• плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтеру и т.д.

[73, с. 196-197]

Изучение форм заявлений-анкет различных молдавских банков на получение

различного рода кредита (покупка товаров в кредит, кредит на потребительские цели и т.д.)

позволило сформировать несколько общих анкетных условий, составляющих стандартное

заявление-анкету, позволяющее кредитному менеджеру сделать полный анализ

платежеспособности должника, включающие помимо основных сведений для кредитования

(сумма кредита, срок кредитования, сумма первоначального взноса и т.д.) еще и

информацию, необходимую для непосредственной оценки платежеспособности должника:

• Размер испрашиваемого кредита и сроки пользования,

• Сведения о должнике (ФИО, адрес прописки и фактического проживания,

семейное положение, номер телефона, паспортные данные, сведения об образовании и

занятости должника, наличие иждивенцев, расходы на питание и содержание семьи и т.д.),

• Целевое использование кредита и сведения о приобретаемой недвижимости,

• Активы должника,

• Обязательства должника,

• Сумма первоначального взноса.[144, с.9]

На основании предоставленных документов банк производит оценку

платежеспособности (кредитоспособности) должника и окончательно определяет, на какую

максимальную сумму кредита должник может рассчитывать.

Для более детального анализа отдельных статей доходов и расходов заемщика банку

следует запросить дополнительные документы.

Расчет максимальной суммы кредита должен производиться при условии, что:

• ежемесячные расходы, связанные с недвижимостью, приобретаемой на

кредитные средства, не превышают 35-40% ежемесячных доходов (доходов супругов);

• ежемесячные расходы, связанные с недвижимостью, приобретаемой на

кредитные средства, и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 60%

ежемесячных доходов (доходов супругов); [144, с. 11]

• размер предоставляемого кредита не превышает 70% минимальной из сумм

63

оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки;

• сумма первоначального взноса (не менее 30% от стоимости приобретаемого

жилья) не должна быть заемной (т.е. данная сумма должна быть собственностью должника).

Для анализа предоставленной должником информации, можно использовать несколько

методик оценки кредитоспособности должника. [144, с.11]

Делая вывод, необходимо отметить, что отсутствие в законодательстве обязательного

требования проведения банками оценки платежеспособности должника приводит к

увеличению рисков невозвратности кредитов. А значит, для снижения этих рисков банки в

настоящее время предпочитают завышать процентную ставку или использовать другие

методы, на проработку которых не требуется дополнительных затрат времени и труда. [144,

с.13]

Одним из важнейших факторов снижения рисков невозвратности кредита, кроме

описанных нами выше, является юридически грамотное составление кредитного договора,

позволяющего сторонам пользоваться правами и нести обязанности, дозволенные субъектам

данных правоотношений действующим законодательством РМ. Итак, статьей 1236 ГК РМ

[1] предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила,

предусмотренные положениями о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о

кредите в Гражданском кодексе РМ и не вытекает из существа кредитного договора

(сочетание императивных и диспозитивных норм гражданского права).

Частью 2 статьи 1236 Гражданского кодекса РМ [1] предусмотрено, что кредитный

договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы

влечет его недействительность. Такой договор в силу закона считается ничтожным [1, ст.

220]. Это означает, что договор не влечет правовых последствий, на которые он был

рассчитан, уже в силу самого факта заключения договора, поэтому признание судом такого

договора недействительным не требуется, если только не наступили правовые последствия,

т.е. не был получен кредит. Кроме того, законодательство также содержит специальные

требования по оформлению и заключению кредитного договора для придания ему

легитимности (здесь следует отличать наличие в договоре существенных условий,

определяемых законом). Будет интересным знать, что регламентом НБ РМ «О кредитной

деятельности банков РМ» [26] установлено, что любая кредитная сделка может быть

заключена с согласия не менее 3-х лиц – членов специального комитета по кредитам банка.

[26, п. 3.5.]. А любая выдача "крупных" кредитов в соответствии с регламентом НБ РМ «О

крупных кредитах» должна бать заранее одобрена большинством членов Совета банка

64

(крупный кредит в данном смысле – это чистая задолженность по кредитам одному лицу

или группе совместно действующих лиц, составляющая десять или более процентов

совокупного нормативного капитала банка). [35, ч. «Е»]

Напомним, вопрос о том, является ли кредитный договор реальным или

консенсуальным, относится ли он к числу односторонне обязывающих или двусторонне

обязывающих договоров, является спорным в правовой литературе. Разрешение этого

вопроса имеет не только теоретический, но и большой практический смысл: признание

договора реальным и односторонне обязывающим привело бы к тому, что банк лишится

обязанности по выдаче кредита, что автоматически вызвало бы умаление прав должника.

С целью избежания остроты спорности рассмотрения консенсуальности и реальности

природы кредитного договора и договора залога нами предлагается уйти от заключения

договора ипотечного кредитования и договора ипотеки, заменив их одним соглашением о

кредитовании, с которым должник будет лишь ознакамливаться (см. приложение № 1) и

оформления ипотечной закладной (см. приложение № 2). В данном случае должник и

ипотечный должник будет выступать как оферент, а банк как кредитор и залогодержатель

будет выступать как акцептант предложения выдать должнику кредит в определенной сумме

под определенную процентную ставку. Статьями 683-695 Гражданского кодекса РМ

регулируется процедура заключения любого гражданского договора путем направления

оферты и ее акцепта. Однако частью 3 статьи 681 Гражданского кодекса РМ [1] установлено

- предложение, адресованное неопределенному кругу лиц (публичная оферта),

рассматривается как приглашение делать оферты, если это предложение не содержит какого

– либо прямого выражения воли быть связанным вследствие акцепта. [1 ст. 681]

Фактом, свидетельствующим о сделанной заемщиком оферте банку будет служить

анкета – заявление. Факт выдачи кредита будет подтверждаться уведомлением банка, с

которым будет ознакамливаться должник, и выдачей должником банку закладной.

Данное соглашение содержит те же существенные условия, что и кредитный договор и

договор залога, т.е. предмет договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон и

т.д. Соглашение о кредитовании «оферта-акцепт» (далее «соглашение») является

приглашением должникам-заемщикам делать оферты банку о выдаче кредита на покупку

жилья. Заемщик, который ознакомился с условиями, которые отражены в Соглашении и

принял их, может направить банку оферту (предложение) о выдаче ему кредита на

основании условий кредитования, изложенных в соглашении.

Оферта направляется путем заполнения анкеты-заявления о выдаче кредита с

65

приложением ксерокопии личного паспорта, оригинала справки о заработной плате

заемщика и выписки или ксерокопии трудовой книжки, заверенные печатью предприятия и

подписью руководителя. Банк, в случае если заемщик удовлетворяет требованиям банка,

может акцептовать оферту заемщика путем фактического предоставления ему кредита.

Совокупность документов, определяющих условия кредитования каждого конкретного

заемщика, как-то: Общие условия кредитования, оферта (анкета-заявление), уведомление

(письмо банка о намерении предоставить кредит при исполнении заемщиком всех

требований банка), поручение на перечисление денежных средств, обязательство заемщика –

составляют соглашение о кредитовании.

При получении оферты (анкеты –заявления) и соответствии заемщика требованиям

банка банк открывает заемщику следующие счета: кредитный счет; текущий счет – в случае

отсутствия у заемщика действующего текущего счета в банке. Заемщик самостоятельно

распоряжается денежными средствами на текущем счете путем подачи соответствующих

письменных поручений (распоряжений), за исключением установленных

законодательством РМ случаев.

Номера кредитного и текущего счетов указываются банком в предоставляемом

заемщику уведомлении. Кредит предоставляется заемщикам, выполнившим требования

банка, не позднее следующего банковского дня, идущего за днем выполнения требований, а

также предоставления должником договора купли-продажи, обязательства передачи в залог

приобретаемое жилье и оплаты страховых платежей по страхованию имущества, жизни и

здоровья, возмещению банку суммы страхового платежа, уплаченного банком при

страховании предпринимательского риска банка (сумма комиссии указывается в Поручение

на перечисление денежных средств, которое подписывает заемщик).

Кредит предоставляется заемщику леями РМ с зачислением на текущий счет. Оплата

приобретаемого жилья производится путем перечисления денежных средств с текущего

счета заемщика на текущий счет продавца. Дата предоставления и сумма кредита

указывается банком в предоставляемом заемщику уведомлении. Банк вправе отозвать акцепт

оферты заемщика, в том числе и после предоставления заемщику уведомления, в случае

нарушения заемщиком требований банка. Погашение кредита и уплата банку процентов за

пользование кредитом осуществляется заемщиком ежемесячными платежами согласно

графику, указанном в уведомлении. Ежемесячный платеж включает в себя часть кредита,

погашаемую согласно графику; проценты за пользование кредитом из расчета. Проценты по

кредиту начисляются ежемесячно в леях РМ на остаток задолженности по кредиту.

66

Погашение задолженности по соглашению о кредитовании обеспечивается залогом

приобретаемого недвижимого имущества (далее – предмет обеспечения). Наименование

предмета залога (недвижимого имущества), служащего предметом обеспечения, его

рыночная и залоговая стоимости, а также местонахождение предмета залога указываются

банком в предоставляемом заемщику уведомлении. В отношениях обеспечения погашения

задолженности по соглашению о кредитовании банк выступает в качестве кредитора,

заемщик – в качестве ипотечного должника. Факт передачи заемщиком приобретенной или

имеющейся у него недвижимости в залог подтверждается выдачей последним

(залогодателем) банку закладной (образец прилагается к настоящей работе). Заемщик

обязуется передать представителю банка правоустанавливающую документацию на предмет

залога в течение нескольких дней со дня оформления права собственности на предмет

залога или в момент оформления закладной при залоге имеющейся недвижимости.

Отношения залога считаются вступившими в силу с момента регистрации закладной

недвижимости в реестре недвижимости. Однако, осмысляя отмеченное, приходим к выводу,

что такая форма заключения кредитного договора возможна только при условии

исключения из ГК РМ, закона РМ «Об ипотеке», законе РМ «О государственной пошлине»

требования обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки, а также при

условии законодательного закрепления возможности обращения закладной. Нельзя не

отметить тот факт, что среди цивилистов нередко бытует мнение, что исключение из

законодательства требований обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки

приведет к росту мошенничества в этой сфере. Смеем с ними не согласиться, т.к. банки

сегодня предоставляют кредит только после регистрации договора ипотеки в реестре

недвижимости.

Не вызывает сомнения тот факт, что способ кредитного договора и договора залога при

помощи соглашения о кредитовании «оферта-акцепт» и оформления закладной (ее

регистрации в реестре недвижимости) приведет к уменьшению документооборота,

сокращения времени на оформление кредита и залога и уменьшению расходов по

оформлению ипотеки, что в свою очередь приведет к повышению возможности уплаты

процентов и возврата кредита.

Возвращаясь к классической форме заключения кредитного договора следует отметить,

что сегодня нередко можно встретить незаконные ограничения банков на заключение

кредитного договора. Не будет нововведением, что действующее законодательство, а

именно часть 2 ст. 1 ГК РМ [1] предоставляет физическим и юридическим лицам свободу в

67

установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых других,

не противоречащих закону, условий договора. Сегодня многие банки Молдовы одним из

требований к должнику для получения банковского кредита предъявляют требования

обладания постоянной пропиской, возраст от 20 до 62 лет (для мужчин) и 57 лет (для

женщин), стажем работы не ниже 12 месяцев. Многими учеными, в частности Т. Кырнац и

В. Калин (монография «Право гражданина на получение банковского кредита» [119 с. 35-38]

не раз обращалось внимание, что данные ограничения нарушают права гражданина

Молдовы, данные ему Конституцией. Так, Всеобщая декларация прав человека и

Конституция РМ провозглашает право каждого гражданина свободно передвигаться по

стране, при этом институт прописки действующим законодательством не предусмотрен. А

ценз о нижнем возрастном пороге противоречит статье 20 ГК РМ [1], где полная

дееспособность у гражданина возникает уже в 18 лет. [119 с. 36] Разделяя эту точку зрения

нужно отметить, что с целью недопущения ущемления прав должников-заемщиков и

запрещения банкам устанавливать какие-либо ограничения на получение кредита считаем

необходимым статью 8 Гражданского кодекса РМ дополнить частью 3 следующего

содержания: «Ограничение гражданских прав физических лиц по возрастному цензу, стажу

работы, наличия или отсутствия зарегистрированного места проживания, а также

установление иных ограничений, кроме тех, которые установлены законом, не допускается».

Как мы отметили ранее, одним из основных моментов, на который обращают внимание

стороны, заключая договор, являются его существенные условия. В соответствии со статьей

679 Гражданского кодекса РМ [1], договор считается заключенным, если между сторонами

достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными

считаются условия, которые определены как существенные законом, которые вытекают из

существа договора или относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть

достигнуто соглашение. [1, ст. 679]

Следует сказать, что среди цивилистов очень часто встречаются разногласия по поводу

отнесения тех или иных условий кредитного договора к существенным. Так, например, А.

Каленик считает, что: «существенным условием по кредитному договору должно быть

условие о процентных ставках по кредитам; условие о стоимости банковских услуг и сроках

их выполнения; условие об ответственности сторон за нарушение договора; условие о

порядке расторжения договора». [110, с. 66]

Несмотря на многообразие мнений, законодатель отмечает, что существенными

являются условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для

68

договоров такого вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из

сторон должно быть достигнуто соглашение.[1, ст. 679]

Итак, для всех видов договоров существенным условием договора является его

предмет. Предметом кредитного договора являются денежные средства в определенной

валюте и в определенной сумме. [1, ст. 583]

Действующее законодательство позволяет предоставлять кредит как в национальной

валюте – леях РМ, так и в иностранной валюте, но при соблюдении определенных условий.

Так, в соответствии с законом РМ «О финансовых учреждениях» [8, ст.14], регламента

лицензирования банков НБ РМ № 23/09-01 [33, ч. 1] кредиты в иностранной валюте могут

предоставляться банками и финансовыми организациями, имеющими лицензию типа «B»и

«С». Главами 1 и 2 регламента Национального банка РМ «Об условиях предоставления

резидентам кредитов в иностранной валюте лицензированными банками» [27] установлено,

что лицензированные банки имеют право предоставлять кредиты в иностранной валюте в

целях, предусмотренных в части 2 статьи 22 закона РМ «О валютном регулировании» №62-

XVI от 21 марта 2008г. [23] Лицензированные банки предоставляют кредиты в иностранной

валюте физическим лицам-резидентам с условием их использования в безналичной форме

или за рубежом с использованием платежных карточек [27, cт. 1-2]. Однако часть 2 статьи 22

закона РМ «О валютном регулировании» [23] не предусматривает возможность

предоставления кредита на покупку жилья на территории Молдовы в иностранной валюте.

При этом, если покупка или строительство недвижимости будет производиться за пределами

республики, то закон позволяет финансовому учреждению выдать кредит в иностранной

валюте для осуществления платежей и переводов в пользу нерезидентов. [23, ст. 22]

Платежи/переводы могут быть осуществлены физическим лицом – резидентом в пользу

нерезидентов без представления лицензированному банку обосновывающих документов в

случае, если единовременный платеж /перевод соответствует одновременно следующим

условиям:

a) единовременный платеж /перевод в пользу нерезидента осуществляется в сумме, не

превышающей 1000 евро (или их эквивалент);

b) платеж /перевод осуществляется в рамках валютной операции, которая не подлежит

уведомлению Национальному банку Молдовы /разрешению Национальным банком Молдовы

в соответствии с законом от 21.03.2008 г. «О валютном регулировании». [36, ч. 49]

Как следует из смысла статьи 1236 ГК РМ [1], помимо предмета договора,

существенными условиями кредитного договора (т.е. условия, названные в законе) являются

69

условия выдачи кредита, срок кредитования, проценты за пользование кредитом. Однако

некоторые цивилисты считают, что при отсутствии в договоре условия о размере процентов

их размер должен определяться существующей на день уплаты должником основной суммы

долга или его соответствующей части ставкой рефинансирования Национального банка

Молдовы. Cчитаем, что данная точка зрения неверна, так как в Гражданском кодексе это не

предусмотрено, и соответственно, при отсутствии в кредитном договоре условия о

процентной ставке, данный договор будет считаться незаключенным.

Интересным будет отметить, что начисление процентов на предоставляемую должнику

сумму денежных средств по кредитному договору начинает производиться с момента

фактического поступления кредитных средств на счет должника, что отличает кредитный

договор от договор займа. [32, ч.3]

Возвращаясь к природе существенных условий кредитного договора должное

внимание необходимо уделить сроку, на который предоставляются кредитором денежные

средства (это условие встречается как сочетание принципов «возвратность» или

«срочность»). Наступление или истечение того или иного срока всегда влечет за сбой

определенные юридические последствия, связанные с возникновением или прекращением

гражданских прав и обязанностей, поэтому в гражданско-правовой литературе срок

рассматривается обычно как факт или как один из элементов фактического состава, с

которым закон связывает наступление определенных правовых последствий. [115, с. 20]

Кредитный договор заключается на определенный срок, началом отсчета которого

следует считать момент заключения договора (если в самом договоре не указано иное).

Момент заключения кредитного договора определяется в соответствии со ст. 699 ГК РМ [1]:

договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту

(предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения). Если кредитный

договор заключается в виде одного документа, подписываемого кредитором и должником,

момент получения акцепта совпадает с моментом подписания кредитного договора его

сторонами. Если же кредитный договор подписывается не одновременно, то текст

кредитного договора, подписанный одной стороной, следует рассматривать как оферту, а

подписание этого текста другой стороной будет представлять собой акцепт. [1, ст. 699]

Возникает вопрос, правомерно ли в данном случае считать моментом заключения договора

момент акцепта. Предположим, банк передал должнику неподписанный текст договора.

Должник подписал его и передал работнику банка. В связи с временным отсутствием

уполномоченных лиц банка указанный текст договора был подписан только через несколько

70

дней. При подписании договора руководителем банка, последний указал в тексте договора в

качестве даты договора текущую дату. Подписанный и датированный таким образом текст

кредитного договора еще через два дня был передан заемщику. Очевидно, в данном случае

моментом заключения договора следует считать дату получения заемщиком подписанного

обеими сторонами текста кредитного договора.

Условия кредитования играют довольно таки большую роль при учете банком

выданного кредита. Учитывая требования статьи 26 Закона РМ «О финансовых

учреждениях» [8, ст. 26] и Регламента НБ РМ «О классификации активов и условных

обязательств и формировании скидок на потери по активам и резервов на потери по

условным обязательствам» [28, ч. 4], банки обязаны формировать и поддерживать

скидки/резервы на потери по активам/условным обязательствам (по размещенным

денежным средствам) в порядке, установленном Национальным банком РМ в целях

покрытия возможных потерь в связи с не возвратом заемщиком денежных средств. Данный

резерв формируется за счет отчислений, относимых на расходы банка и используется только

для покрытия непогашенной заемщиком ссудной задолженности по основному долгу.

Процедуры принятия и исполнения решений по формированию и использованию резерва на

возможные потери по ссудам определяются на основе внутрибанковских документов,

определяющих их кредитную и учетную политику и подходы к ее реализации. [131, с. 146-

147]

Итак, непосредственная выдача кредита начинается с открытия банком кредитного

(ссудного) счета должника. В регламенте Национального банка РМ по открытию, изменению

и закрытию счетов в лицензированных банках Республики Молдова, предусмотрено, что

кредитный счет предназначен для регистрации всех операций, связанных с учетом и

возвратом кредитов, выданных банком владельцам счетов [31, ст. 1]. Таким образом,

кредитному счету должника присуща природа банковского счета. Часть 3.6. вышеуказанного

регламента предоставляет банкам самостоятельно устанавливать в своих регламентах

необходимые требования по открытию кредитных счетов. В некоторых странах, к примеру, в

России, кредитные (ссудные) счета рассматриваются как счета для отражения

задолженности должника банку по выданным ссудам и является способом бухгалтерского

учета денежных средств и материальных ценностей. [52]

В ракурсе исследования кредитного (ссудного) счета весьма привлекает интерес факт

взимания банками комиссионных сборов за открытие, ведение и закрытие кредитных счетов

на основании кредитного договора, а не договора банковского счета, что нарушает нормы

71

статей 1228 – 1235 ГК РМ [1]. Исходя из природы банковского счета, отношения с клиентом

по открытию, ведению и закрытию счета регулируется договором банковского счета. В таких

случаях, воспользовавшись ч. 3 статьи 667 ГК РМ [1], стороны могут заключать договоры, в

которых содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом – так

называемые смешанные договора. Таким образом, для правомерности взимания банком

комиссий за открытие и ведение кредитных счетов, в кредитном договоре необходимо

предусмотреть элементы договора банковского счета. Для того чтобы понять, насколько

актуально указывать в кредитном договоре на требование оплаты должником комиссии за

открытие и ведение кредитного счета, необходимо учитывать, что счета, открываемые

банком для учета операций, проводимых по воле своих клиентов, являются одновременно

счетами бухгалтерского учета самого банка, на которых он обязан отражать все свои

операции со своим имуществом и обязательствами. [103, c. 2-4]

Обобщая вышеизложенное, необходимо учесть, что в условиях «замедленного»

процесса становления и развития банковского права, недостаточности правового

регулирования кредитных и ипотечных правоотношений, низкой правовой (юридической)

грамотности населения, судебная практика доказывает, что ошибки, допущенные какой-

либо из сторон кредитных отношений на стадии заключения кредитного договора, в

конечном итоге приводят к не возврату кредитных средств. Поэтому, именно на этом этапе

особое внимание сторонам следует уделить на юридические аспекты, обозначенные в

кредитном договоре. Каждой из сторон (субъектов) кредитного договора очень важно знать

не только свои права, но и обязанности.

Итак, рассмотрим подробнее права и обязанности сторон. Основной особенностью

договора ипотечного кредита или, проще говоря, кредитного договора является его

субъектный состав.

С одной стороны такого договора обязательно выступает банк или иная финансовая

организация, имеющая соответствующую лицензию. Интересным будет знать, деятельность

банков и финансовых организаций в начале 90-х годов производилось на основе закона РМ

«О государственном Национальном банке Молдовы» № 599-ХII от 11.06.1991г. [48] и закона

РМ «О банках и банковской деятельности» № 601 –ХII от 12.06.1991г. [47] Действующая в

то время в Республике Молдова банковская система выглядела следующим образом:

Национальный банк, коммерческие банки, ассоциации банков, иные кредитные учреждения.

Новое банковское законодательство (закон РМ № 548-Х II от 21.07.1995г. «О национальном

банке Молдовы» [45] и закон РМ № 550-Х-III от 21.07.1995г. «О финансовых учреждениях»

72

[8]) внесло изменения в состав кредитно-банковской системы и сами принципы построения и

управления этой системой. Банки и кредитные учреждения стали рассматриваться как

финансовые учреждения. Единственным специализированным органом управления

кредитно-банковской системой стал Национальный банк РМ. [136, с. 15-17]

Основной формой финансовой организации является банк, который помимо признаков,

присущих другим финансовым организациям, обладает рядом специфических черт:

привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение

указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности,

срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц. [99, с.5]

Согласно ст. 3 Закона РМ “О финансовых учреждениях” [8] банк, как и иное

финансовое учреждение, вправе принимать от физических или юридических лиц

депозиты или их эквиваленты, и использовать эти средства полностью или частично для

предоставления кредитов. [8, c. 3] С целью развития рынка банковских услуг, банки

открывают свои филиалы и представительства, которые не являются юридическими лицами

и действуют на основании положений, утвержденных юридическим лицом. Руководители

филиалов и представительств назначаются юридическим лицом и действуют на основании

его доверенности. Доверенность выдается за подписью руководителя юридического лица и

заверяется печатью этой организации. [1, cт. 102-103] Согласно выданной управляющему

филиалом доверенности филиал банка может быть ограничен размером кредита, который он

может выдать. В случае выдачи кредита (заключения кредитного договора) без доверенности

или свыше тех полномочий, которые были предоставлены доверенностью, такая сделка

может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого

установлены ограничения, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала и заранее

должна была знать об этих ограничениях (ст. 226 ГК РМ [1]). В связи с этим необходимо в

кредитном договоре указывать полные сведения о Кредиторе - его официальное

наименование, адрес, номер расчетного счета, Ф.И.О. и должность лица, имеющего право

подписи на договоре.

С другой стороны субъектом кредитования выступает должник - дееспособное

физическое лицо в возрасте от 18 лет и более. Физическим лицом является человек,

рассматриваемый индивидуально как носитель гражданских прав и обязанностей.

Способность лица своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права,

лично создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их является

дееспособностью. [1, cт. 18 -19]

73

Полная дееспособность физического лица возникает с наступлением совершеннолетия,

то есть по достижении восемнадцати лет. Полная дееспособность может быть приобретена

несовершеннолетним, вступившим в брак, а в случае расторжения брака, полная

дееспособность не утрачивается, за исключением случаев признания брака

недействительным судебной инстанции. Статья 20 ГК РМ предусматривает возможность

несовершеннолетнему, достигшему шестнадцати лет, приобрести полную дееспособность,

если он работает по трудовому договору либо с согласия родителей, усыновителей или

попечителя осуществляет предпринимательскую деятельность. Объявление

несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) осуществляется по решению

органа опеки и попечительства - с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя

либо, при отсутствии такого согласия, - по решению судебной инстанции.[1, ст. 20]

Должником может быть физическое лицо – как гражданин Республики Молдова, так и

иностранный гражданин. Так, статьями 1588, 1590 ГК РМ предусмотрено, что иностранные

граждане и лица без гражданства пользуются в Республике Молдова гражданской

правоспособностью наравне с гражданами Республики Молдова, кроме случаев,

установленных Конституцией, другими законами Республики Молдова или

международными договорами, одной из сторон которых является Республика Молдова.

Дееспособность иностранного гражданина или лица без гражданства в отношении сделок,

совершаемых на территории Республики Молдова определяется по законодательству

Республики Молдова. [1, ст. 1588-1590].

Обязательство должника по банковскому кредиту начинается со статьи 1244 ГК РМ

[1], которая предоставляет должнику в случае неисполнения банком своего обязательства о

предоставлении кредита право требования уплаты пени за просрочку в порядке и размере,

предусмотренном законом или договором. При этом статьей 868 ГК РМ [1] заемщику

(должнику) предоставлено право требования возмещения убытков в случае неисполнения

(кредитором) обязательства дать взаймы, однако статья 1236 ч. 3 ГК РМ [1] позволяет к

договору банковского кредита применять положения о договоре займа в той мере, в которой

положениями ГК РМ о кредите не предусмотрено иное или из существа договора

банковского кредита не вытекает иное. [1, ст. 1236]. Таким образом, за не предоставление

кредита должник вправе требовать только уплаты пени за просрочку предоставления

кредита, что противоречит логике. Устранить данное противоречие можно внеся изменения в

статью 1244 ГК РМ, дополнив ее правом требования должником не только уплаты

кредитором пени за просрочку или отказ от выдачи кредита, но и возмещения убытков.

74

В продолжение научного изучения вопроса правового регулирования статуса сторон

кредитного договора отметим, что основной обязанностью кредитора является обязанность

по выдаче кредита. Так, статья 1244 ГК РМ [1] отмечает, что в случае неисполнения банком

своего обязательства о предоставлении кредита, должник может потребовать уплаты пени за

просрочку в порядке и размере, предусмотренном законом или договором. При этом статьей

868 ГК РМ [1] заемщику (должнику) предоставлено право требования возмещения убытков в

случае неисполнения (кредитором) обязательства дать взаймы, однако статья 1236 ч. 3 ГК РМ

[1] позволяет к договору банковского кредита применять положения о договоре займа в той

мере, в которой положениями ГК РМ о кредите не предусмотрено иное или из существа

договора банковского кредита не вытекает иное. [1, ст. 1236] Таким образом, за не

предоставление кредита должник вправе требовать только уплаты пени за просрочку

предоставления кредита, что противоречит логике. Устранить данное противоречие можно

внеся изменения в статью 1244 ГК РМ, дополнив ее правом требования должником не

только уплаты кредитором пени за просрочку или отказ от выдачи кредита, но и возмещения

убытков, изложив ее в новой редакции: «В случае неисполнения банком своего обязательства

о предоставлении кредита должник может потребовать уплаты пени за просрочку в порядке и

размере, предусмотренных законом или договором, а также возмещения убытков».

Статья 1241 ГК РМ [1] предоставляет кредитору право отказаться от исполнения своей

обязанности предоставить кредит должнику, если после подписания кредитного договора:

- появились обстоятельства, очевидно свидетельствующие о неспособности должника в

будущем возвратить кредит;

- должник или третье лицо нарушает взятую на себя обязанность предоставить

гарантии возврата кредита или иные условия, предъявленные банком для возврата кредита.

[1, ст. 1241].

Если договором предусмотрено предоставление кредита в рассрочку, кредитор вправе

отказаться от предоставления следующих частей кредита в случае неисполнения должником

условий договора относительно предыдущей части или частей кредита. Об обстоятельстве,

свидетельствующем о не возврате кредита в срок, банк-кредитор должен узнать только после

того, как был заключен кредитный договор. [1, ст. 1241] Ясно только одно, что предел

очевидности обстоятельств, свидетельствующих о невозможности должником возвратить

кредит определяется исключительно самим кредитором и зачастую с учетом субъективной

составляющей, что ставит стороны кредитного договора в неравные позиции. С этой целью

считаем необходимым видоизменить статью 1241 ГК РМ, определив более четкие границы

75

прав кредитора при определении обстоятельств, которые позволят последнему отказать в

выдаче кредита.

Исследуя вопрос основных обязанностей должника следует обратить внимание на

обязанность должника по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом.

Возврат кредита и уплата процентов производится в порядке, определенном договором.

Невыполнение этого порядка влечет за собой применение кредитором мер,

предусмотренных кредитным договором и действующим законодательством. [1, ст. 1236])

Как показывает практика, только малая доля должников не выполняет условия кредитного

договора вследствие заранее спланированного умысла не возврата кредита – мошенничество

и т.д. Большая часть должников не возвращает кредит в силу неплатежеспособности.

Статьей 586 ГК РМ предусмотрена возможность должнику погасить сумму кредита

преимущественно перед другими платежами, если уплата суммы долга является более

обременительной для должника. В том случае, если требования по уплате долга и процентов

одинаково обременительны, в первую очередь погашается требование, предоставляющее

кредитору наименьшее обеспечение. Однако частью 4 этой же статьи установлено, что за

счет платежей должника, недостаточных для полного покрытия долга, срок погашения

которого наступил, погашаются в первую очередь судебные издержки, затем проценты и

другие платежи и в последнюю очередь - основная сумма долга (капитал). Значит кредитор

получает право выбора очередности погашения долга должника по кредитному счету, а это

может привести к недобросовестному и неосновательному обогащению кредитора. [1, ст.

586] В этой связи представляется целесообразным внести изменения в статью 586

Гражданского кодекса, изложив ее в новой редакции: «Сумма произведенного платежа,

недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного

соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем

проценты, а в оставшейся части основную сумму долга».

В случае невыполнения должником обязательств по возврату полученного кредита банк

в соответствии с законом РМ "О несостоятельности" [15] может возбудить дело и признать

его экономически несостоятельным или банкротом. В данном случае безнадежная

задолженность по кредиту будет погашена за счет собственных средств банка. [15, cт. 22-23]

В отличие от многих стран, в ГК РМ помимо непосредственной обязанности у

должника возвратить кредит, присутствует еще одна обязанность – взять кредит. Так часть 3

статьи 1241 ГК РМ гласит: «должник вправе отказаться от получения кредита полностью или

частично. В этом случае он должен выплатить кредитору вознаграждение за предоставление

76

кредита (комиссионные за не использование)» [1, ст. 1241]. Считаем, что данное условие

противоречит всем моральным нормам и необходимость в исключении этой нормы (ч. 3

статьи 1241 ГК) на лицо.

Обобщая вышеизложенное, следует выделить следующие основные права и

обязанности кредитора:

- обязанность предоставить денежные средства заемщику (должнику),

- право отказаться от дальнейшего кредитования должника по договору в случае

нарушения последним условий целевого использования кредитных средств,

- право требовать своевременного возврата предоставленных в кредит денежных

средств,

- право реализовать обеспечение в случае не исполнения должником обязанности по

своевременному и полному возврату денежных средств,

- обязанность хранить банковскую тайну о счетах клиента. [131, c. 146-147]

Права и обязанности должника выглядят совершенно иначе:

- право принять кредит на условиях, оговоренных сторонами в кредитном договоре,

- право требовать предоставления денежных средств в том объеме и в те сроки, которые

предусмотрены кредитным договором,

- право отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом

кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не

предусмотрено законом или договором,

- обязанность предоставить обеспечение обязательств по возврату суммы кредита и

процентов по нему,

- обязанность возвратить кредит и уплатить проценты за его пользование,

- обязанность соблюдать условие целевого использования кредитных средств (если это

предусмотрено договором),

- обязанность не уклоняться от проводимого банком контроля за целевым

использованием кредита и сохранностью предмета обеспечения. [131, с.146]

Таким образом, во избежание недоразумений и неблагоприятных последствий в

дальнейшем, при заключении кредитного договора, сторонам, и особенно физическому лицу,

следует тщательно изучить изложенные в договоре права и обязанности сторон. Кредитор и

должник должны четко представлять для себя последствия невыполнения взятых на себя

обязательств и характер ответственность за их невыполнение/ненадлежащее выполнение или

же просрочку выполнения. [103, с. 84-85].

77

Природа ответственности должника за невыполнение обязательств по кредитному

договору, а особенно за просрочку уплаты основного долга (кредита) и процентов за его

пользование, по мнению известного цивилиста В.П. Игнатьева, одна из самых актуальных и

спорных тем на сегодняшний день. Вышеуказанная ответственность наступает в виде уплаты

процентов на сумму средств, которыми должник неправомерно пользовался. Это

неправомерное пользование чужими денежными средствами может иметь место в силу

самых различных причин: уклонения должника от их возврата после того, как наступил срок

платежа, иной просрочки в их уплате; неосновательного получения или сбережения

денежных средств за счет другого лица; иного неправомерного удержания чужих денежных

средств. [84, с. 338-339]

Нарушение должником срока возврата суммы кредита (или его части в случае наличия

графика погашения кредита) влечет для него последствия, установленные ст.ст. 617, 619 ГК

РМ. [1] Они заключаются в возложении на должника обязанности по уплате процентов за

неисполнение денежного обязательства, предусмотренной в размере пять процентов сверх

процентной ставки, предусмотренной статьей 585 ГК РМ [1], если законом или договором

не предусмотрено иное. Размер ответственности должника за просрочку определяется

учетной ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования), исчисленной со дня,

когда должен был произойти возврат суммы кредита, до дня ее фактического возврата

кредитору независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре. [1, ст. 585] Таким

образом, начисление двух разновидностей процентов происходит путем сложения процентов

цены кредита и соответственно процентов ответственности.

Проценты как форма ответственности начисляются на сумму кредита (основного долга)

без учета уже начисленных процентов за пользование полученным кредитом, если в

обязательном для сторон договоре не установлено иное. Сложные проценты (растущие

проценты на несвоевременно начисленные проценты, т. е. анатоцизм) могут быть введены

законом или договором. При одновременном наличии в договоре двух видов

ответственности за просрочку возврата кредита и уплаты процентов (повышенных процентов

и неустойки) кредитор вправе заявить одновременно все требования, не доказывая факта и

размера убытков, связанных с просрочкой. [60, с. 32-34]

Большое значение для судебной практики имеет правильное определение правовой

природы процентов взимаемых в случае неисполнения денежного обязательства. В

юридической литературе существуют различные точки зрения по этому вопросу, которые

можно было бы объединить в несколько позиций:

78

1-я позиция: большинство известных правоведов полагает, что проценты за

пользование чужими денежными средствами представляют собой компенсацию или

вознаграждение (плату) за пользование денежными средствами. Эту точку зрения, в

частности, последовательно отстаивал Л. Лунц, который утверждал, что: "проценты

представляют собой периодически начисляемое на должника вознаграждение за пользование

"чужим" (то есть подлежащим возвращению управомоченному лицу) капиталом в размере,

не зависящем от результатов использования капитала..." Не соглашаясь с теми, кто считал

проценты формой возмещения убытков, Л. Лунц обращал внимание на то, что: "было бы

неправильно утверждать, что проценты, причитающиеся кредитору в случае просрочки

должника, являются формой возмещения убытков, ибо проценты и в этом случае

причитаются кредитору независимо от наличия или отсутствия убытков у кредитора". [66, с.

82-83]

Аналогичной точки зрения придерживался И.М. Брагинский, который в комментариях

к Гражданскому кодексу РСФСР 1964 года подчеркивал, что: «проценты годовых не

являются разновидностью неустойки (пени) и входят в само содержание долга. Поэтому к

ним не могут применяться ни правила об уменьшении неустойки, ни правила о сокращенных

сроках исковой давности». [59, с. 205]

Н. Вилкова определяет проценты как: «денежные доходы, которые должник извлекает

из необоснованного сбережения или пользования денежными средствами кредитора.

Основанием требования о взыскании таких процентов служит противоправность действий

должника, выразившаяся в неосновательном получении доходов от суммы сбереженных им

денежных средств». [103, с. 48]

2-я позиция: проценты годовых за пользование чужими денежными средствами нередко

признаются неустойкой за нарушение обязательства. Данная позиция нашла отражение в

судебной практике, связанной с применением норм о процентах годовых, взимаемых при

просрочке исполнения денежного обязательства по договорам. [103, с. 126]

3-я позиция: проценты представляют собой форму возмещения убытков в связи с

неисполнением должником денежного обязательства. Если договором размер штрафных

(повышенных) процентов не оговорен, применяются положения статьи 619 ГК РМ [1].

Подтверждением этого служит статья 602 ГК РМ [1], которая предоставляет возможность за

неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств взыскать убытки. Такой точки

зрения придерживается, в частности, О. Садиков, указывающий, что: «проценты, которые

подлежат уплате при несвоевременном выполнении денежных обязательств, следует

79

отличать от неустойки. По своей экономической сущности процент является ценой кредита.

Следовательно, его взыскание представляет собой форму покрытия материальных потерь и

процент должен быть признан разновидностью возмещения убытков». Такой вывод означает,

что к процентам не должны применяться правила о неустойке о допустимости снижения

неустойки судом. Мы полностью разделяем данную точку зрения и более того, считаем, что

взимание процентов за пользование чужими денежными средствами является не только

платой за неосновательное обогащение, но и возмещением упущенной выгоды кредитора.

При этом кредитор не должен доказывать размер дохода, который должник получил,

незаконно пользуясь его денежными средствами. Право кредитора получить возмещение

убытков в виде процента на сумму невозвращенных средств также не ставится в зависимость

от того, как использовал его средства должник, в частности, какой он получил доход,

использовал ли их и т.д. Для взыскания процентов годовых кредитор не должен доказывать

ни факт понесенного ущерба, ни размер ущерба. [103, с. 109]

И последняя позиция: некоторые авторы, не признавая проценты годовых ни

неустойкой, ни убытками, все же полагают, что проценты за пользование чужими

средствами должны быть отнесены к гражданско-правовой ответственности и составляют

отдельную категорию нетипичных (специальных) мер имущественной ответственности. Так,

Б. Пугинский утверждает, что: «наряду с неустойками и убытками, имеется ряд средств

имущественного воздействия, которые в силу присущих им особенностей могут быть

выделены в самостоятельную группу нетипичных мер ответственности. Годовые проценты

не могут быть отнесены к неустойке. Они предназначены компенсировать потери кредитора,

хотя имеют очевидную вторую цель - наказание нарушителя. Для взыскания годовых

процентов должны применяться общие сроки исковой давности, а не сокращенные, как для

неустойки и пени». [103, с.26]

Источником обязательства платить проценты, то есть необходимым основанием, может

служить договор или закон. Вместе с тем у многих цивилистов не вызывало сомнений, что

течение процентов может быть определено по закону не только в обязательствах,

устанавливаемых законом, или происходящих из недозволенных деяний, или как следствие

неисполнения (просрочки) обязательств, но и в обязательствах договорных. [60, с. 32]

Перед тем как изложить позицию в отношении природы процентов годовых за

пользование чужими денежными средствами, хотелось бы отметить, что различные точки

зрения на этот счет во многом были предопределены положениями законодательства,

действовавшего в соответствующий период. Поэтому, исследуя природу процентов, нужно

80

исходить, прежде всего, не из гипотетических процентов, а из процентов годовых, имеющих

тот вид, который вытекает из действующих гражданско-правовых норм. Не согласимся с

мнением М. Рожковой, отраженном в статье "Внедоговорное обязательство по уплате

процентов за пользование чужими денежными средствами", которая отмечает, что:

«взысканием процентов годовых должно рассматриваться в качестве самостоятельного

способа защиты, который допустимо применять как автономно, так и наряду с взысканием

долга и убытков или неустойки по денежному обязательству». [106, с. 105-106]

Взыскание процентов годовых должно уже в себя включать и убытки кредитора и плату

за пользование чужими денежными средствами. Однако, тем не менее, законодатель

предусматривая правило о взыскании убытков в части, не покрытой процентами (сверх

ставки рефинансирования, согласно статьи 585 ГК РМ [1]), по нашему мнению, никак не мог

исходить из того факта, что проценты являются убытками. В равной степени это относится и

к иным многочисленным нормам, содержащимся в ГК, где понятия убытки, проценты,

неустойка употребляются в качестве отдельных, самостоятельных категорий.[146, с. 49]

Что же касается иных точек зрения на природу процентов годовых, в соответствии с

которыми проценты признаются платой за пользование денежными средствами, неустойкой

за нарушение обязательства либо нетипичной (специальной) мерой ответственности, то все

они, на наш взгляд, в той или иной степени нашли отражение в Гражданском кодексе РМ.

Дело в том, что в различных статьях ГК, где речь идет об уплате процентов годовых,

имеются в виду разные по своей природе меры воздействия на должника. Анализ же

природы процентов годовых нельзя производить обособленно, как это отмечается в

литературе. Он должен охватывать всю совокупность норм, предусматривающих уплату

процентов, при этом, учитывая, что проценты годовых за неисполнение (просрочку

исполнения) денежных обязательств, являются самостоятельной, наряду с возмещением

убытков и уплатой неустойки, формой гражданско-правовой ответственности. Причем

особенности процентов годовых, выделяющие их в самостоятельную форму гражданско-

правовой ответственности, следует искать не столько в специфике их исчисления,

доказывания и применения, как это имеет место в случае с убытками и неустойкой, сколько в

специфическом предмете самого денежного обязательства.[146, с. 51-52]

Таким образом, вышеизложенный подход к определению природы процентов годовых

логически приводит к ряду общих выводов, имеющих важное практическое значение.

Во-первых, в тех случаях, когда кодекс применительно к отдельным видам договорных

обязательств устанавливает ответственность за нарушение обязательств, не являющегося

81

долговым денежным обязательством и не относящегося к кредиту, мы имеем дело с

законной неустойкой.

Во-вторых, нормы кодекса, предусматривающие ответственность за неисполнение или

просрочку исполнения договорного денежного обязательства, не должны расцениваться как

положения, устанавливающие самостоятельную форму ответственности за неисполнение

(просрочку исполнения) денежного обязательства, если иное не будет предусмотрено

договором. [146, с. 49-54]

В третьих, признание взимания процентов годовых за неисполнение/просрочку

исполнения денежного обязательства, самостоятельной формой ответственности, исключает

возможность применения за аналогичное нарушение денежного обязательства одновременно

с указанными процентами каких либо законных или договорных санкций, поскольку такой

подход соответствует, также, принципу недопустимости применения двух самостоятельных

мер ответственности за одно и то же нарушение обязательства, к примеру, уплата процентов

годовых за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства и

возмещение убытков. В тех случаях, когда в кредитном договоре установлено увеличение

размера процентов в связи с просрочкой уплаты долга, размер ставки, на которую увеличена

плата за пользование займом, следует считать иным размером процентов, установленных

договором.[146, с. 52]

Наряду с вышеизложенным, вызывает интерес мнение С.Н. Братусь (с данным мнением

мы полностью согласны), что добровольное выполнение обязательств, к примеру, уплата

заемщиком суммы долга в срок, установленный, договором, или даже по истечении срока –

это исполнение обязанности. Уплата той же суммы долга заемщиком вопреки его воле,

посредством государственного принуждения на основе решения суда – это исполнение той

же обязанности, которая существовала и ранее. Однако такое исполнение, опосредованное

государственным принуждением и выступает как ответственность. Поэтому ответственность

в указанных случаях (т.е. когда обязанность может быть выполнена в натуре) – не какое-то

новое правоотношение, ибо остается в силе то же самое правоотношение, та же обязанность,

которая существовала и ранее. Добровольное же исполнение обязанности юридической

ответственностью не является. [177, c. 85]

Сказанное позволяет сделать вывод о большой практической значимости вопроса о

правовой природе процентов за пользование чужими денежными средствами. Ввиду того,

что этот вопрос остался нерешенным в законодательстве, перед судебной практикой остро

встала задача выработать четкие ориентиры для эффективной реализации соответствующих

82

норм. Большим подспорьем в разрешении таких вопросов служат принципы УНИДРУА 1994

года (Принципы международных коммерческих договоров). Статья 7.4.9. вышеуказанных

принципов отмечает, что если сторона не уплачивает денежную сумму, при наступлении

срока платежа, потерпевшая сторона имеет право на проценты годовых на эту сумму с

момента наступления срока платежа до момента уплаты, независимо от того, освобождается

ли сторона от ответственности за платеж. Потерпевшая сторона также имеет право на

возмещение дополнительных убытков, если неплатеж причинил ей больший ущерб. [90, с.

18]

При выплате должником суммы долга и процентов, очень важен момент в какой

очередности будет погашаться задолженности по кредиту. Статьей 586 ГК РМ [1]

предусмотрена возможность должнику погасить сумму кредита преимущественно перед

другими платежами, если уплата суммы долга является более обременительной для

должника. В том случае, если требования по уплате долга и процентов одинаково

обременительны, в первую очередь погашается требование, предоставляющее кредитору

наименьшее обеспечение. Неясна только мысль законодателя, изложенная в части 4 этой же

статьи. Данная часть отмечает, что за счет платежей должника, недостаточных для полного

покрытия долга, срок погашения которого наступил, погашаются в первую очередь судебные

издержки, затем проценты и другие платежи и в последнюю очередь - основная сумма долга

(капитал). [1, ст. 586] Значит, кредитор получает право выбора очередности погашения

долга должника по кредитному счету, а это может привести к недобросовестному и

неосновательному обогащению кредитора.

Большую проблему в настоящее время среди банков составляет возможность

привлечения должника к уголовной ответственности. Особенно, это актуально, когда

предмет обеспечения путем обращения на него взыскания недостаточен для погашения

задолженности перед банком или этот предмет в результате мошеннических или халатных

действий со стороны ипотечного должника оказался в непригодном состоянии. [146, с. 52]

В Уголовном кодексе РМ [7] есть статья 238, которая содержит ответственность только за

умышленное представление ложной информации с целью получения кредита или

увеличения его размера либо получения кредита на льготных условиях. [7, ст. 238] Проблем

привлечения должника, который умышленно предоставил банку для получения кредита

подложные документы или ложную информацию, как правило, нет. Основной проблемой

является привлечение недобросовестного должника к уголовной ответственности за

умышленное неисполнение, а также уклонение от исполнения, решения судебной инстанции

83

по статье 320 Уголовного кодекса РМ. [7] На практике факт уклонения, а также факт

умышленности неисполнения доказывается следственными органами не всегда охотно.

Кроме того, внесение должником даже малой части денежных средств счет погашения долга

уже не подпадает под действие этой статьи, и долг перед банком соответственно можно

погашать десятками лет. Следует также не забывать и тот факт, что привлечение

недобросовестного должника к ответственности может произойти только после вступления

решения суда в силу, а это может также растянуться на несколько лет, что дает негативный

пример для окружающих должника «соседей» о возможности пользоваться денежными

средствами вкладчиков безнаказанно. [143, с. 48] Таким образом, необходимо данную

проблему решить не путем внесения каких-либо изменений в Уголовный кодекс, а путем

ужесточения процедур и сроков рассмотрения уголовных дел на стадии предварительного

следствия и судебного разбирательства, которое может выражаться в введении в Уголовно-

процессуальный кодекс РМ упрощенной процедуры рассмотрения таких дел.

Среди цивилистов бытует мнение, в частности доктор права Б. Слипенский, доктор

права Б. Сосна, докторант Института истории государства и права Академии наук РМ Д.

Босый (статья «О некоторых проблемах применения юридической ответственности за

неисполнение судебных решений») [121, с. 14-18] отмечают, что: «должники не должны

привлекаться к уголовной ответственности за умышленное неисполнение судебных

решений, т.к. они не являются должностными лицами, а наше законодательство содержит

множество санкций гражданско-правового характера. Уголовную ответственность должно

влечь умышленное неисполнение или умышленное уклонение от исполнения судебного

решения, а неисполнение судебного решения по небрежности должно влечь

административную ответственность, как это предусмотрено ст.ст. 318 и 319 кодекса РМ «О

правонарушениях» от 24 октября 2008г. [121, с. 14-15] Однако, здесь следует учесть, что

именно в целях избежания привлечения к уголовной ответственности лиц, однократно не

исполняющих судебное решение по небрежности, законодатель принял статью 318 кодекса

РМ «О правонарушениях» [39], где за аналогичное правонарушение предусмотрена всего

лишь административная ответственность в виде наложения штрафа в размере от 200 до 300

условных единиц [39,ст. 318], а также статьи 23, 24, 34, 37, 73 Исполнительного кодекса РМ

[5], где за неисполнение требований судебного исполнителя и/или исполнительного

документа предусмотрена материальная ответственность [5]. Привлечение к уголовной

ответственности лиц, уклоняющихся повторно и неоднократно от исполнения судебного

решения говорит о возможности пресечения мошенничеств, в частности, в области

84

ипотечного кредитования, а также наказании лиц их совершивших.

И все же уголовно-правовой способ взыскания долга намного оперативен и обладает

преимуществами – он бесплатный, тогда как гражданский влечет за собой уплату

государственной пошлины за подачу искового заявления. В случае проигрыша дела в суде,

судебные издержки несет кредитор (истец), при чем, платить придется еще до вынесения

судебного решения. Также придется авансировать розыск должника и его имущества в

исполнительном производстве (если имущества – предмета ипотеки будет недостаточно или

его просто не будет для погашения задолженности по кредиту). Таким образом, кредитор,

уже пострадавший от злонамеренного должника и потерявший свои средства в виде

невозвращенного долга, вынужден нести дополнительные (порой значительные) затраты,

рискуя даже в случае выигрыша дела потерять и то другое, поскольку вынесение судебного

решения в пользу кредитора не гарантирует ему реального взыскания. Поэтому в ряде

ситуаций кредиторы воздерживаются от защиты своих интересов гражданско-правовым

способом.

При обращении с заявлением о преступлении уплата госпошлины не требуется.

Помимо этого потерпевший (кредитор) в рамках уголовного дела вправе заявить

гражданский иск о возмещении причиненного вреда, данный иск госпошлиной не облагается

независимо от исковых требований. Если установить виновных в ходе предварительного

расследования не удастся или подсудимого оправдают, судебные издержки будут отнесены

на счет государства. Розыск подозреваемого, обвиняемого, а равно их имущества также

авансировать не придется. Розыск должника или его имущества в гражданском

судопроизводстве – частное дело кредитора. А вот органы дознания и предварительного

следствия обязаны принимать меры по розыску подозреваемых, обвиняемых, причем

независимо от волеизъявления потерпевшего и безвозмездно для него. Таким образом, в

уголовном процессе кредитор получает союзников в лице оперативных работников,

следователей и т.д. Кроме того, у должника формируется более сильная мотивация к

возврату задолженности, причем на ранних стадиях процесса. Нельзя также не учитывать и

то, что есть ограничения на применение уголовно-правового способа взыскания. Это:

неисполнение требований законодательства сотрудниками правоохранительных органов и

судьями, что в свою очередь, объясняется их непрофессионализмом, коррупцией и т.д.; в

действиях должника не всегда просматривается состав преступления либо не всегда

кредитор располагает необходимыми доказательствами. [94, с. 101-106]

85

2.3. Особенности содержания договора ипотеки.

Как было отмечено нами ранее, ипотечное кредитование представляет ряд

последовательных действий. На первом этапе заключается кредитный договор. Порядок его

заключения мы рассмотрели в предыдущей главе. Следующим этапом является заключение

договора ипотеки (залога) и регистрация этого договора в реестре недвижимого имущества.

Еще с давних времен залог являлся и сегодня также является одним из способов

обеспечения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В

гражданском праве под способом обеспечения исполнения обязательств понимаются

предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного

характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем

установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не

зря, Г. Шершеневич, анализируя сущность залога, указывал что: «обеспечением требований

кредитора является, прежде всего, имущество должника в том его составе, какой оно имеет в

момент обращения на его взыскание. Но кредитору всегда грозит опасность, что имущество

должника окажется ниже ценности обязательства, что имуществу будет предъявлено

одновременно столько требований, что оно не выдержит тяжести их совокупности. Ввиду

такой опасности, предотвратить которую кредитор не в состоянии, он предпочитает выбрать

из всего имущества должника определенную вещь, соответствующую по ценности сумме

долга, и выговорить себе право исключительного удовлетворения из стоимости этого

предмета». [105, с. 250]

Установление особого права на имущество ипотечного должника (залогодателя) в

сочетании с правом на преимущественное перед другими кредиторами ипотечного должника

право обратить взыскания на предмет залога делают залог одним из самых надежных

способов обеспечения исполнения обязательств. В современных условиях, именно залог

является наиболее распространенным способом обеспечения исполнения кредитных

обязательств, т.к. он позволяет добиться реального погашения задолженности в наибольшей

степени.

В цивилистической литературе долго велся спор о том, относится ли залог к числу

институтов вещного или обязательственного права. Под вещным правом принято понимать

право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем

непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного

ведения. В юридической науке существует самый различный набор признаков, присущих

вещным правам, да и содержание этих признаков раскрывают по-разному. Сергеев А.

86

указывает: “Если суммировать высказанные на сей счет суждения, то в числе признаков

вещного права чаще всего фигурируют указания на то, что вещное право носит бессрочный

характер; объектом этого права является вещь; требования, вытекающие из вещных прав,

подлежат преимущественному удовлетворению по сравнению с требованиями,

вытекающими из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования и что,

наконец, вещные права пользуются абсолютной защитой”. [93, c. 294]

Раскрывая понятие вещных прав Т. Илларионова отмечает: “вещные права, в том числе

право собственности, характеризуют следующие признаки. Во-первых, они складываются

только по поводу вещей как объектов материального мира. Во-вторых, их носители

удовлетворяют свой интерес, непосредственно владея, пользуясь и распоряжаясь вещью.

Набор правомочий у субъектов различных вещных прав может быть самым разнообразным.

В-третьих, вещные права существуют только в рамках абсолютных правоотношений. В-

четвертых, они могут защищаться особыми способами защиты — вещно-правовыми”. [68, c.

254]

Основными признаками обязательственного правоотношения оба автора называют его

относительность со строго определенным субъектным составом, как на управомоченной

стороне, так и на обязанной; удовлетворение интересов управомоченного в

обязательственном правоотношении обеспечивается предоставленным ему правом требовать

от обязанного лица совершения определенных действий. Поэтому субъективное право в

обязательственном правоотношении именуется правом требования, а обязанность — долгом,

управомоченный субъект — кредитором, а обязанный — должником. [68, c. 328]

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства

обусловлена назначением залога – обеспечивать основное обязательство. Производность и

зависимость залога от основного обязательства послужила основанием для квалификации

залоговых обязательств в качестве акцессорных обязательств. [96, c. 713]

Итак, залог согласно ГК [1] и закона РМ «Об ипотеке» [22] является вещным правом,

на основании которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения

должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить

удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества

преимущественно перед другими кредиторами, в том числе государством. [1, ст. 454]

Вот как определял залог Гражданский кодекс Молдавской ССР (ст. 168): «в силу залога

кредитор (залогодержатель) в случае неисполнения должником обеспеченного залогом

обязательства, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества

87

преимущественно перед другими кредиторами».[42, с. 68] Т.е. Гражданский кодекс

Молдавской ССР относил залог к обязательственному праву, а для сравнения, Гражданский

кодекс Украинской ССР относил залог к вещному праву.

В Гражданском кодексе РСФСР статьи о залоге были помещены в раздел «Вещное

право». Норма статьи 85 кодекса определяла залоговое правоотношение следующим образом:

«в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником

обеспеченного залогом требования получить преимущественно перед другими кредиторами

из ценности заложенного имущества». Залог недвижимости в странах СССР существовал

только в отношении домостроений. То есть при договоре купли-продажи, если покупатель

уплачивал продавцу не всю сумму, нотариальная контора удостоверяла одновременно два

договора. Первый - договор купли-продажи, второй - договор, по которому покупатель

отдает продавцу купленное им строение в залог, в обеспечение долга. Ссуды гражданам в

банке выдавались без залога. Капитальное строительство государственных организаций

осуществлялось в порядке финансирования. Естественно, речь не шла о залоге земли,

поскольку земля в СССР принадлежала государству. Но, тем не менее, ипотека, хотя и в

несколько ограниченном виде, существовала. [169]

Залог обладает признаками, характерными для вещных прав. Прежде всего, это право

следования – в соответствии со ст.ст. 486, 1444, 1540 ГК РМ [1] в случае перехода права

собственности на заложенное имущество от ипотечного должника к другому лицу в

результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке

универсального правопреемства (наследования) право залога сохраняет силу, за

исключением, когда приобретатель добросовестно полагал, что залог не существует и не

имеется обстоятельств, в силу которых он должен знать о существовании залога (однако это

требование не распространяется на приобретение недвижимого имущества). [141, c. 60] В

случае смерти ипотечного должника, наследники ипотечного должника являются

солидарными залогодателями только в пределах действительной стоимости перешедшего к

ним наследственного имущества. [17, ст. 52]

Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества. Право

преимущества состоит в том, что кредитор вправе удовлетворить свои требования за счет

заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, в том

числе и государством. [133, с. 5] В соответствии с законодательством Молдовы, ипотечный

кредитор обладает безусловным преимуществом перед другими кредиторами, что следует из

самой формулировки понятия залога в ГК РМ и законе РМ “О залоге”. [132, c. 723]

88

Законодатель Молдовы предоставил кредитору исключительное преимущество

удовлетворить свои требования за счет заложенного недвижимого имущества, т.е.

осуществить ипотечное право в отношении предмета залога. В сравнении к примеру с

Россией, в законодательстве России о банкротстве и об исполнительном производстве,

преимущественность теряет свой смысл и уступает требованиям работников по заработной

плате, пособиям, выплатам по интеллектуальным правоотношениям (авторские выплаты,

выплаты по изобретениям и т.д.). Соответственно за счет заложенного недвижимого

имущества, при отсутствии иного имущества у должника, могут быть удовлетворены

требования других кредиторов и кредитные учреждения могут вообще оказаться без какого-

либо залога. [147, с. 52]

Третий признак вещности залога, получивший закрепление в законе, состоит в том, что

ипотечный кредитор, не являющийся собственником, но имеющий право на владение

имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется против

третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита предоставляется ему и против самого

собственника. [17, ст. 53]

Сегодня многие цивилисты, в частности П.А. Чернявский и В.Н. Михайлова

придерживаются того, что залогом обеспечиваются все требования кредитора –

залогодержателя, возникшие на момент их предъявления, если иное не предусмотрено

договором, что включает в себя сумму основного долга и проценты; расходы кредитора в

связи с исполнением обязательства, включая издержки, связанные с публичной реализацией

имущества, проведением аукциона, выплатой комиссионного вознаграждения и т.д.; убытки

кредитора, связанные с выплатой процентов и неустоек; расходы кредитора, связанные с

содержанием залогового имущества. [136, с. 111-113]

Итак, рассматривая залог сквозь призму нормативного регулирования следует

отметить, что действующее законодательство разделяет залог на: зарегистрированный залог

(залог без лишения владения) и заклад (залог с лишением владения). [1, ст. 455]

К зарегистрированному залогу относится:

а) ипотека - залог земли, зданий, сооружений, иного недвижимого имущества,

непосредственно связанного с землей, вместе с прилегающим земельным участком,

необходимым для функционального обеспечения заложенного объекта, или с правом

пользования этим участком. Ипотекой является также обременение настоящих и

будущих плат за сдачу внаем недвижимого имущества;

b) предпринимательская ипотека - залог предприятия, который распространяется

89

на все имущество предприятия, включая основные и оборотные средства, другое

имущество и имущественные права, отражаемые в балансе предприятия, если законом или

договором не предусмотрено иное. [1, ст. 455]

Залог согласно ч.2 ст. 6 закона РМ «О залоге» [10] возникает в силу договора или

закона. Главой 5 закона РМ «О залоге» определен порядок возникновения залога в силу

закона. Залог в силу закона может возникать исключительно на основании:

(a) требований государства по суммам задолженностей согласно налоговому

законодательству;

b) требований, вытекающих из судебного решения. [10, ст. 6]

Во многих странах залог в силу закона может возникнуть на основании не только

требований государства по суммам задолженностей, образовавшихся в соответствии с

налоговым законодательством, не только требований, вытекающих из судебного решения, а

также требований лиц, принимавших участие в строительстве недвижимости, но также и

требований банка при выдаче ипотечного кредита на долевое участие в строительстве

недвижимости. Однако ипотека «в силу закона» при долевом участии в строительстве жилья

в законодательстве Республики Молдова не предусмотрена.

Наибольшее распространение в настоящее время имеет залог «в силу договора», когда

должник добровольно отдает имущество в залог, заключая об этом договор с кредитором.

Залогом может быть обеспечено только действительное требование. Это означает, что

договор о залоге не носит самостоятельного характера, т.е. его нельзя заключить вне связи с

другим договором, исполнение которого он обеспечивает. [22, ст. 4]

Договор залога или договор ипотеки, как мы уже отметили, заключается между

ипотечным кредитором и ипотечным должником. Возможны варианты, когда договор

ипотеки заключается между ипотечным должником и ипотечным гарантом, т.е. лицом, не

являющимся должником, но передающим в ипотеку недвижимое имущество в целях

обеспечения исполнения обязательства должника. [22, ст. 3] Залогодержателем является

лицо, обязательства перед которым обеспечиваются залогом. Залогодателем, т.е.

ипотечным должником или ипотечным гарантом является собственник либо иной законный

владелец или узуфруктуарий заложенного имущества, обладающий правом отчуждать

это имущество, т.е. которому предмет залога принадлежит на праве собственности или

полного хозяйственного ведения. Право полного хозяйственного ведения имуществом дает

хозяйствующему субъекту право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом в том

же объеме, что и собственнику, если законом или собственником в учредительных

90

документах не предусмотрено иное. Ограничения на залог имущества существуют в

отношении государственных предприятий, поскольку они должны получить разрешение на

залог зданий и сооружений от своего учредителя. [16, ст. 3]

Договор об ипотеке заключается в нотариально удостоверенной форме и подлежит

государственной регистрации (ипотека в соответствии с законодательством о кадастре

недвижимого имущества регистрируется в территориальном кадастровом органе, в районе

деятельности которого находится недвижимое имущество, обремененное ипотекой). [17, ст.

4-5] Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. [1, ст. 214, 455, ч.2 ст.

468] Кроме того, при залоге жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности

лиц, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право собственности на долю в

них, необходимо получить предварительное письменное согласие органа опеки и

попечительства. Это должно быть учтено также в случае, когда над несовершеннолетними

была установлена опека (попечительство) или их семья находится на учете в

соответствующих органах как неблагоприятная. Несоблюдение этого правила также влечет

недействительность договора залога. [1, ст. 42]

Итак, договор о залоге согласно ст. 13 закона РМ «О залоге» [10] и ст. 468 ГК РМ [1]

должен содержать:

a) фамилию и имя (наименование) сторон;

б) местожительство (местонахождение) сторон;

в) прямо выраженное согласие залогодателя осуществить залог в пользу

залогодержателя;

г) описание заложенного имущества. Имущество, передаваемое в залог должно быть

четко обозначено, индивидуально определено и выделено из остального имущества

залогодателя. Если же в залог передается только здание или сооружение, а земельный

участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор признается

недействительной сделкой;

д) существо обеспеченного залогом требования, срок его удовлетворения и предельный

размер без процентов и расходов;

е) вид залога;

ж) оценку заложенного имущества и место его нахождения;

з) разрешение или запрещение последующего залога.

Все эти условия должны быть указаны в договоре залога. Последний не может

считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из

91

вышеперечисленных условий. [1, cт. 679]

При заключении договора о залоге залогодатель обязан письменно уведомить

кредитора о правах третьих лиц в отношении предмета залога, известных ему на момент

установления залога. Невыполнение этой обязанности предоставляет кредитору право

требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения

условий договора о залоге, если права третьих лиц уменьшают обеспечение кредитора [1, ст.

469]

Предметом залога (ипотеки), согласно статьи 7 закона «Об ипотеке» [22], может быть

любое недвижимое имущество, находящееся в гражданском обороте, которым лицо обладает

на праве собственности, зарегистрированное в Реестре недвижимого имущества, за

исключением неотчуждаемого имущества и имущества, на которое не может быть обращено

взыскание.

Таким образом, законодатель четко определяет требования к предмету залога:

- принадлежность предмета залога на праве собственности,

- отсутствие ограничений в оборачиваемости в гражданском обороте,

- регистрация его в реестре недвижимости.

Кроме того, установлено, что не может быть отдельным предметом ипотеки

недвижимое имущество, которое в соответствии с законом не может быть отчуждено

отдельно, а также не может быть предметом ипотеки часть неделимого имущества [151, с.14]

Статья 3 закона РМ «Об ипотеке» [22] дает определение недвижимого имущества -

недвижимое имущество, определенное в соответствии с Гражданским кодексом, и будущее

недвижимое имущество, зарегистрированное в Регистре недвижимого имущества в

соответствии с законодательством. Статья 288 ГК РМ [1] относит к недвижимым вещам

также земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние

насаждения, здания, сооружения и любые другие объекты, прочно связанные с землей, а

также все то, что естественно или искусственно включено в их состав, то есть вещи,

перемещение которых без причинения существенного ущерба их назначению невозможно.

Из вышеперечисленного видно, что впервые законодатель отнес к числу недвижимости

многолетние насаждения. Однако возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота

данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними

насаждениями; что может служить в качестве правоустанавливающего документа на

многолетние насаждения на данный момент?

92

Обратим внимание, что здания и сооружения благодаря достижениям современной

техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть

существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения. Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок

земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней

мере относительно самой себя. Земля, безусловно обладающая признаками имущества и

имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте. Тем

не менее, Земельным кодексом РМ не предусмотрена возможность передавать землю в залог.

[4, ст. 27-28] Ипотека земельных участков до сих пор остаётся камнем преткновения в

залоговых отношениях и даже разработанный и принятый сравнительно недавно закон РМ

«Об ипотеке» не разрешил всех назревших вопросов.

Нельзя не отметить, что ни Гражданский кодекс РМ, ни закон РМ «Об ипотеке» не

относит к недвижимости воздушный и речной транспорт, который в большинстве стран

относится к недвижимому имуществу и может быть предметом ипотеки. В свете этого,

считаем необходимым Парламенту РМ в статье 3 закона РМ «Об ипотеке» понятие

«ипотека» и понятие «недвижимость» изложить в новой редакции:

«Недвижимое имущество – здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,

предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства,

воздушные и речные суда, а также другое недвижимое имущество в соответствии с

Гражданским кодексом.

Ипотека – залог недвижимого имущества, земельного участка в качестве обеспечения

выполнения должником денежного обязательства, дающий право залогодержателю

(кредитору) в случае невыполнения или ненадлежащего его выполнения получить

удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед

другими кредиторами, в том числе перед государством».

Предложенное понятие «ипотеки» и понятие «недвижимости» позволит избежать

коллизии и двойственности понимания некоторых положений закона. Кроме того, данные

предложения предоставят возможность кредитору (залогодержателю) обратить взыскание на

предмет залога не только при невыполнении заемщиком кредитных обязательств, но и при их

ненадлежащем выполнении.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Румынии, который вступил в силу с 1

октября 2011г. устанавливает, что объектом предмета ипотеки являются как движимые,

так и недвижимые вещи. [53]

93

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из гражданского оборота,

неотчуждаемое имущество (например, комната в коммунальной квартире) и имущество, на

которое не допускается обращение взыскания или раздел которого в натуре невозможен без

изменения его назначения (неделимая вещь) – ст. 457 ГК РМ. [1] Этой же статьей

установлено, что договором ипотеки может быть предусмотрено распространение залога

на имущество, которое будет приобретено в будущем. Эта норма позволяет разнообразить

ипотечное кредитование, предоставив должнику возможность получить кредит на покупку

квартиры или дома и передать в залог приобретаемую недвижимость, при этом нет

необходимости заключать предварительный договор залога. Достаточно заключить договор

залога (ипотеки) на имущество, которое будет приобретено в будущем на заемные средства.

Тем не менее, остается вопрос, что делать с противоречием статьи 457 ГК РМ и статей ст. 7

и ст. 48 закона РМ «Об ипотеке» статье 2 закона РМ «О залоге», которая четко определяет,

что залогодателем (ипотечным должником) может быть только собственник этого

имущества.

Статья 48 закона РМ «Об ипотеке» [22] предоставляет возможность передать в ипотеку

будущие и незавершенные строительством объекты. Весьма интересным остается вопрос,

могут ли быть в этом случае быть соблюдены императивные требования закона об

обязательности точного определения предмета залога (его состава, стоимости,

местонахождения и т. д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем,

такое возможно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует

в натуре (то есть имеет определённую материальную законченность и является объектом

гражданского оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно

индивидуально-определённую вещь он намерен приобрести. В качестве примера такого

договора может служить договор залога конкретной квартиры или готового дома, которые

залогодатель намерен приобрести в будущем и для чего собственно он, и берёт ссуду или

кредит у залогодателя. В подобной ситуации для сторон не составляет особого труда точно

индивидуализировать предмет залога, даже будущего, указав его основные характеристики,

место расположения, стоимость и т. д. [67, с. 23-25]

Иное дело, когда речь идёт об обеспечении возврата кредита или ссуды, полученных

залогодателем в целях осуществления нового строительства. Ипотека незавершённого

строительства имеет много противников среди правоведов. По их мнению, право

собственности на будущий предмет залога возникает с момента его регистрации, а

залогодателем может быть только собственник вещи или лицо, обладающее правом

94

хозяйственного ведения. Поскольку регистрации подлежат только те объекты, которые

приобрели функциональные признаки регистрируемого объекта недвижимости, а

незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть, например, не является

пригодным для проживания) то данный объект и не может быть признан объектом

недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землёй, а

значит и ипотека подобных объектов невозможна. Правильнее в подобных случаях говорить

не о залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя, поскольку сам объект, как

таковой, не существует и, соответственно, не представляется возможным определить ни

состав, ни стоимость вещей, образующих предмет ипотеки. Некоторые кредитные

учреждения уже идут по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве

предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом, а именно

имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого строительства объекты.

[66, с. 201]

Вещи, которые согласно закону не могут передаваться раздельно, не могут и

обременяться залогом раздельно. Предметом залога не может быть часть неделимой вещи

(если только она не выделена в отдельные объекты и на нее не оформлены отдельно

правоустанавливающе документы. [22, ст. 7] К примеру: принадлежность дома двум семьям

– по ½ части дома с отдельными входами, дворами, правоустанавливающими документами

и т.д.).

На практике встречаются случаи, когда в ипотеку предоставляется уже имеющееся или

приобретаемое имущество, находящееся в общей долевой собственности. Статья 351 ГК РМ

отмечает, что сделки по распоряжению в отношении имущества, находящегося в долевой

собственности, могут совершаться только с согласия всех сособственников. Сделки по

распоряжению, совершенные без единодушного согласия всех участников долевой

собственности, являются оспоримыми, если будет доказано, что третье лицо является

недобросовестным. [1, ст. 351]

Научно доказано, что при принятии в залог недвижимого имущества, одним из

существенных условий договора является его оценочная (оцененная) и залоговая стоимость

(стоимость замещения). Статья 8 закона РМ «Об ипотеке» [22] обязывает указывать

рыночную стоимость и стоимость замещения предмета ипотеки в отчете об оценке,

составленном оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Статья 14 закона РМ «Об оценочной деятельности» [24] указывает на то, что оценка объектов

недвижимого имущества осуществляется предприятиями по оценке, имеющими лицензию,

95

выданную в соответствии с законом РМ «О лицензировании отдельных видов деятельности»

от 30 июля 2001 года.

Следует разобраться, что такое рыночная, оценочная (оцененная) и залоговая стоимость

(стоимость замещения) предмета ипотеки. Статья 1 вышеуказанного закона РМ «Об

оценочной деятельности» [24] дает определение рыночной и оцененной стоимости. Рыночной

стоимостью является расчетная сумма, за которую объект оценки может быть обменен на

дату оценки между готовым купить его покупателем и готовым продать его продавцом после

должного маркетинга в коммерческой сделке, во время которой каждая сторона будет

действовать компетентно, расчетливо и без принуждения. Оцененная стоимость – это

стоимость объекта оценки, рассчитанная на определенную дату с использованием методов

оценки, предусмотренных законом. [24, ст. 1] Залоговая стоимость или стоимость

замещения— это самостоятельный вид стоимости, под которой стоит понимать стоимость

имущества, которое будет реализовано в любой срок по требованию кредитора при не

возврате должником кредитных средств. [24, ст. 1]

Остановимся подробнее на стоимости замещения (далее по тексту «залоговой

стоимости»). В понятии «залоговая стоимость» присутствует двойственность в понимании,

которая заключается в том, что она, будучи, по сути, самостоятельным видом стоимости,

одновременно является и производной от рыночной стоимости закладываемого имущества,

«очищенной» от всех рисков, которые принимает на себя кредитор одновременно с

принятием в залог имущества, а именно: риска неправильной оценки имущества; риска утери

(или повреждения) имущества; риска обесценения имущества; риска недостаточного срока

экспозиции имущества; риска сложности контроля имущества; риска недостаточности

информации на момент оформления имущества; риска низкой ликвидности имущества;

риска невозможности обращения взыскания на имущество; риска признания сделки

недействительной. [91, с. 34-36]

В связи с тем, учитывая, что в законодательстве стоимость замещения или залоговая

стоимость четко не прописана, основным источником информации о понятии и порядке

исчисления залоговой стоимости являются внутрибанковские инструкции залоговых

подразделений, а также методики специалистов оценочных компаний. Все это приводит к

тому, что амплитуда колебания залоговой стоимости одного и того же имущества в

различных банках может достигать 20% от его стоимости в зависимости от политики,

проводимой коммерческим банком. [91, с. 35]

Более того, даже внутри одного и того же банка возможно существование различных

96

методик определения величины залоговой стоимости закладываемого имущества. Так, с

точки зрения сотрудников кредитных подразделений многих коммерческих банков,

залоговая стоимость имущества может быть рассчитана по формуле, в которой за основу

берется размер кредита и процентов по нему. [91, с. 34]

Глубина актуальности исследуемого института гражданского права предопределяет

необходимость рассмотрения правового статуса сторон договора ипотеки.

Итак, отметим права и обязанности залогодателя - ипотечного должника или

ипотечного гаранта:

- право пользования и распоряжения предметом залога, а также обязанность

обеспечения его сохранности:

1. Ипотечный должник имеет право пользоваться предметом залога в соответствии с

его назначением, а также получать его плоды, если иное не предусмотрено договором или не

вытекает из существа залога,

2. Ипотечный должник вправе неоднократно передавать в залог одно и то же

заложенное имущество, но при условии, что последующий залог не запрещен ранее

заключенными и действующими договорами о залоге. При этом ипотечный должник обязан

сообщать каждому последующему и предыдущему ипотечному кредитору сведения обо всех

случаях залога имущества и имущественных прав. Несоблюдение этой обязанности со

стороны залогодателя влечет за собой также признание сделок недействительными по

последующему залогу, а также возложения на должника ответственности по искам

кредиторов за причинение им в связи с этим обстоятельством ущерба, [1, ст. 477-478]

3. Ипотечный должник не вправе произвести отчуждение заложенного имущества без

согласия кредитора,

4. Ипотечный должник вправе завещать заложенное имущество. Соглашение,

ограничивающее право ипотечного должника завещать заложенное имущество, является

ничтожным,

5. Ипотечный должник обязан письменно уведомить кредитора обо всех правах

третьих лиц в отношении предмета залога, известных ему на момент установления

залога,

6. Ипотечный должник обязан сохранять и содержать недвижимое имущество,

соблюдая правила пользования им. В случае возникновения опасности утраты или

повреждения заложенного имущества Ипотечный должник обязан немедленно уведомить

об этом кредитора. Ипотечный должник не вправе уничтожить или повредить заложенное

97

имущество либо уменьшить его стоимость, если только это не происходит в результате

нормального износа или по необходимости. Если в результате повреждения заложенное

имущество не может больше использоваться по своему прямому назначению, кредитор

вправе требовать его замены или восполнения либо оплаты залогодателем стоимости этого

имущества, установленной договором. Если ипотечный должник отказывается произвести

замену залога или не может ее произвести в течение разумного срока, предоставленного

кредитором, он обязан поместить в соответствующем реестре информацию об утрате своего

залога. Данная информация регистрируется на основе одностороннего ходатайства

кредитора. [17, ст. 48-49]

Договор также может предусматривать значительную свободу действий залогодателя:

возможность продажи заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по

обязательству, сдаче его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д.

Рассмотрим правовой статус ипотечного кредитора (залогодержателя):

1. Ипотечный кредитор вправе проверять фактическое наличие недвижимости,

состояние и условия хранения предмета залога.

2. Ипотечный кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного

залогом обязательства в случае конфискации соответствующего предмета залога в качестве

меры наказания за совершение правонарушения или преступления. Ипотечный кредитор

вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а

при неисполнении данного требования обратить взыскание на предмет залога в случае, если

ипотечный должник: [1, ст. 483]

а) нарушил правила последующего залога;

b) произвел отчуждение предмета залога без согласия кредитора;

c) не выполнил обязанности по сохранности заложенного имущества;

d) вопреки условиям договора о залоге не владеет предметом залога;

е) нарушил правила замены предмета залога;

f) нарушил сроки внесения очередных платежей. [1, ст. 483]

3. Ипотечный кредитор вправе осуществить залоговое право, если ипотечный должник

не исполнил в соответствии с договором или ненадлежаще исполнил обеспеченное

обязательство или его часть, а именно: продать заложенное имущество самостоятельно,

продать его под контролем судебной инстанции, принять его во владение в целях

управления. [1, ст. 487]

Не оспорим тот факт, что основная правовая сущность залоговых отношений

98

сконцентрирована в преимущественном праве кредитора обратить взыскание на предмет

ипотеки (ст. 30 закона РМ «Об ипотеке» [22]), что и предопределяет преимущественное

положение кредитора над ипотечным должником (статья 143 Исполнительного кодекса РМ

предоставляет кредитору преимущественное право перед другими кредиторами, получения

удовлетворения за счет реализации предмета ипотеки, за исключением случаев возмещения

расходов судебных исполнителей по обращению взыскания на залог [5]). В соответствии с

положениями статьи 487 ГК РМ [1], кредитор может осуществить следующие права:

продать заложенное имущество самостоятельно, продать его под контролем судебной

инстанции, принять его во владение в целях управления. При этом кредитор осуществляет

свое залоговое право независимо от того, у кого находится заложенное имущество. [10, ст.

61] Статья 30 закона РМ «Об ипотеке» [22] дополнительно позволяет ипотечному кредитору

приобрести обремененное ипотекой недвижимое имущество в свою собственность.

Принятый закон РМ «Об ипотеке» (статья 34) [22], как и закон РМ «О залоге» (статья

79 ч. 6 подчасть «с») [10] устанавливает, что предмет залога может быть продан только под

контролем судебной инстанции, если ипотечный должник отсутствует и его

местонахождение установить невозможно. Как показывает практика, в 95% случаев

негашения кредита и уплаты процентов должники скрываются, и установить их

местонахождение невозможно. В данном случае банк вынужден обращаться в судебные

органы, нести дополнительные расходы и тратить большое количество времени по

обращению взыскания на заложенное имущество. В связи с этим целесообразно исключить

подчасть «с» ч. 6 ст. 79 закона РМ «О залоге» и ч. «с» ч. 5 ст. 492 Гражданского кодекса РМ.

Весьма интересным представляется вопрос о законодательном установлении

соразмерности стоимости заложенного недвижимого имущества допущенному нарушению

основного обязательства. Статья 30 закона РМ «Об ипотеке» [22] дает возможность

кредитору осуществить ипотечное право в случае, если должник не выполнил или выполнил

ненадлежащим образом обеспеченное ипотекой обязательство или любую его часть, а также

в иных случаях, предусмотренных договором ипотеки. Однако судебные органы не вынесут

решение о продаже предмета ипотеки, если должник не выполнил часть обязательства.

Представляет значимость необходимость установления четкого предела размера требования

кредитора, например, не ниже 25 % к стоимости предмета ипотеки, при котором суд будет

обязан вынести решение о продаже предмета ипотеки. Безусловно, при этом требования

кредитора должны быть обоснованными и доказанными. Следствием этого предлагаем

Парламенту РМ часть 1 статьи 30 закона РМ «Об ипотеке» дополнить абзацем следующего

99

содержания»:

«Минимальный размер невыполненного должником обеспеченного ипотекой

обязательства должен быть не ниже 25 % от стоимости замещения предмета ипотеки».

Не вызывает сомнение актуальность вопроса прекращения залога. Здесь уместно

обратиться к воззрениям Г. Шершеневича: «как дополнительное, вещное право залога не

может возникнуть ранее обязательственного права и не может продолжаться, когда

прекратилось обязательственное отношение». [106, с 316]

Так статья 495 ГК РМ определила случаи, когда залоговое право прекращается:

a) погашение обеспеченного залогом обязательства;

b) истечение срока, на который установлен залог;

c) гибель заложенного имущества;

d) принудительная продажа заложенного имущества;

e) другие ситуации, предусмотренные законом. [1, ст. 495]

Статьей 80 закона РМ «О залоге» [10] установлено, что залог прекращается также в

результате изъятия объекта залога из гражданского оборота либо путем экспроприации, если

эти события произошли в отношении имущества в целом, в результате погашения

обязательства, исполнение которого обеспечивалось им, и на других предусмотренных

законом основаниях. В отношении ипотеки закон также определяет, что ипотека

прекращается в тридцатилетний срок со дня ее регистрации или со дня ее новой регистрации,

что искусственно ограничивает банки в кредитовании на срок более 30 лет. В этой связи,

целесообразно исключить ч. 5 ст. 80 закона РМ «О залоге».

Очень часто возникает вопрос, а прекращается ли залог при расторжении кредитором

кредитного договора. В данном случае целесообразно обратиться к судебной практике. Так,

решением Пленума высшей судебной палаты РМ "О применении законодательства при

разрешении споров, связанных с залоговыми обязательствами Nr. 11 от 09.04.1999г.[37],

постановлением Пленума Высшей судебной палаты Республики Молдова «О практике

рассмотрения дел, вытекающих из отношений банковского кредита» № 5 от 4 февраля 2005г.

[38], информативным письмом Высшей судебной палаты Республики Молдова «Cu privire la

examinarea cauzelor economice privind exercitarea dreptului de gaj, inclusiv prin procedura în

ordonanţă» [174] отмечено, что досрочное расторжение кредитного договора не освобождает

должника от обязанности возврата ранее полученного кредита и уплаты процентов за

пользование им. Поскольку возврат средств и уплата процентов являются основными

обязанностями заемщика, то продолжает действовать и обеспечивающее их обязательство –

100

залог. Таким образом, если на счету должника не имеется достаточного количества средств

для погашения задолженности, кредитное учреждение вправе обратить свое взыскание на

заложенное заемщиком имущество [38]. А в некоторых других странах, к примеру, в России,

при расторжении договора, обязательства сторон прекращаются, а соответственно и

прекращает действие, обеспечивающее его обязательство [120, с.713, 870].

Считаем необходимым отметить положительный опыт Румынии – ст. 2431 ГК Румынии

решила проблему передачи заложенного имущества, установив, что договор ипотеки,

заключенный в соответствии с требованиями закона, имеет силу исполнительного документа,

который подлежит немедленному исполнению без решения суда и обращения к судебному

исполнителю [55, ст. 2431].

В. Волчинский, известный молдавский цивилист, в своей монографии «Drepturile reale

asupra lucrurilor altuia» [122] обращает внимание на противоречие статей закона «Об

ипотеке» и закона «О залоге», что никак не допустимо. Так статья 32 закона РМ «Об

ипотеке» [22] позволяет сторонам заключить соглашение о добровольном осуществлении

ипотечного права в любое время, а статья 70 закона РМ «О залоге» [10] ограничивает это

право временем, т.е. это право возможно осуществить, если до истечения указанного в

предупреждении срока залогодатель действительно передал заложенное имущество

залогодержателю во владение или выразил письменное нотариально удостоверенное

согласие предоставить это имущество в его распоряжение в установленный срок. Статья 33

закона РМ «Об ипотеке» [22] и статья 71 закона РМ «О залоге» [10] так разнятся между

собой, что приводит к нарушению субъективных прав ипотечного кредитора и ипотечного

должника. Согласимся с выводами В. Волчинского, что данные статьи необходимо

откорректировать, внеся соответствующие изменения и дополнения в закон РМ «Об

ипотеке» и закон РМ «О залоге». [122, с. 227-230]

Как мы видим, сегодня в современные дни ипотека является предметом бурных

дискуссий. Так, к примеру, доктор права Б. Сосна и доктор права и Б. Слипенский в статье

«Правовое регулирование порядка заключения и исполнения договоров залога квартир и

жилых домов» [118, с. 35-39] обращают внимание, что: «действующее законодательство, а

именно ст. 85 Исполнительного кодекса РМ [5], довольно несправедливо и аморально

позволяет обратить взыскание на недвижимость, которая является единственным жилым

помещением для должника». Ими приводится сравнение с законодательством России, где

запрещено обращение взыскания на жилое недвижимое имущество, являющегося

единственным пригодным местом для проживания должника, за исключением случая, когда

101

данное жилое помещение приобретено или построено за счет кредитных средств,

полученных на эти цели. [118, с.38] Заметим, что ст. 36 закона РМ «Об ипотеке» [22]

устанавливает, что ипотечный должник, а также другие лица, проживающие в обремененном

ипотекой недвижимом имуществе, обязаны освободить его с даты вступления в силу

соглашения о добровольном осуществлении ипотечного права, подписанного ипотечным

кредитором и ипотечным должником, если сторонами не был установлен иной срок, или с

даты вынесения окончательного судебного приказа или судебного решения – в случае

принудительного осуществления ипотечного права. Следовательно, законодательство

справедливо позволяет как кредитору, так и судебному исполнителю обратить взыскание на

жилую недвижимость вне зависимости от того, использовался кредит на цели приобретения

или строительства жилья или на другие цели (ч. 3 статьи 4 закона РМ «Об ипотеке»). Не

следует забывать, что действующее законодательство позволяет должнику обратиться в суд с

заявлением о рассрочке исполнения решения суда, что позволит разграничить честных и

законопослушных должников, оказавшихся в ситуации невозможности возврата денежных

средств по независящим от них причин, от мошенников. Таким образом, данная норма не

нарушает моральные принципы и вполне является справедливой. Исключение возможности

обращения взыскания на заложенное жилое помещение по нашему мнению может привести

к торможению развития ипотечного кредитования.

Анализируя основополагающий закон РМ «Об ипотеке» [22] следует отметить, что

спешное его принятие повлекло за собой ряд ошибок, в частности: к числу недвижимого

имущества не отнесено предприятие как имущественный комплекс (предпринимательская

ипотека), а также речные и воздушные суда; отсутствует возможность возникновения залога

в силу закона при кредитовании банком должника на долевое участие в строительстве жилья.

Большой ошибкой автора закона является введение возможности передачи в залог «в

силу договора» недвижимого имущества, которое будет приобретено или построено в

будущем (ч. 6 ст. 7 и ст. 48). Данная часть противоречит не только самой статье 7 закона,

описывающей предмет ипотеки, но и статье 11, содержащей основные требования к договору

ипотеки (рыночная стоимость предмета ипотеки, его описание, т.е. идентификация и т.д.),

что при несуществующем (не построенном) объекте недвижимости просто невозможно.

Кроме того, согласно статье 9 вышеуказанного закона и статье 2 закона РМ «О залоге» [10],

залогодателем (ипотечным должником) может быть только собственник этого имущества.

Здесь следует указать, что залог недвижимого имущества, которое будет приобретено или

построено в будущем может быть возможен только при ипотеке в силу закона на жилой дом

102

или квартиру, приобретенную с использованием кредитных средств банка и только по

договору долевого участия в строительстве жилья. Так, жилой дом или жилое помещение,

приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или

иной кредитной организации по законодательству многих стран считаются находящимися в

залоге с момента государственной регистрации права собственности должника на жилой дом

или жилое помещение. Залогодержателем по данному залогу являются банк. Эта

возможность как один из инструментов ипотечного кредитования даст возможность намного

расширить рынок ипотечного жилищного кредитования. [147, с.52] Соответственно,

необходимо откорректировать данный закон, а также внести дополнения в Гражданский

кодекс РМ, закрепив возможность возникновения залога «в силу закона» и при

кредитовании банком должника его участия в долевом строительстве жилья.

В продолжение темы несовершенства закона РМ «Об ипотеке» следует также отметить

тот факт, что статья 455 ГК РМ [1] относит к числу предмета ипотеки предпринимательскую

ипотеку, т.е. залог предприятии в целом, однако закон РМ «Об ипотеке» такой возможности

не содержит.

Ипотека целого предприятия уникальна. Она распространяется на все имущество,

включая основные и оборотные средства, право требования, патенты, долги, а также иные

ценности, отраженные в самостоятельном балансе (если иное не установлено договором). В

состав заложенного имущества включаются: полученные в результате работы предприятия в

период ипотеки доходы; приобретенные в этот период долги; осуществленные залогодателем

улучшения имущества предприятия, все принадлежащие ему как юридическому лицу на

праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные

активы, в том числе здания, оборудование, сырье, готовая продукция, права требования. При

этом при ипотеке предприятия ипотечный должник вправе эксплуатировать его в

соответствии с назначением (не допуская, впрочем, ухудшения имущества и уменьшения его

стоимости сверх нормального износа), распоряжаться готовой продукцией и получать

прибыль, продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным способом

распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия,

переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов,

указанной в договоре, и не нарушает других условий договора ипотеки. [22, ст. 69-73] С

точки зрения приведения закона РМ «Об ипотеке» в соответствие с действующим

законодательством, необходимо в статью 3 закона РМ «Об ипотеке» внести изменения,

включив к предмету ипотеки предпринимательскую ипотеку, т.е. ипотеку предприятия.

103

2.4. Юридическая характеристика ипотечной закладной.

Одним из направлений развития ипотечного рынка является совершенствование

инструментов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, а именно внедрение

ипотечных ценных бумаг. Расширение объемов ресурсов, привлекаемых с рынка ценных

бумаг, снижение их стоимости позволяет понизить стоимость ипотечных кредитов. В

результате рынок ипотечных ценных бумаг станет основным механизмом перетока средств с

рынка капиталов в жилищный и строительный сектор. Экономические механизмы

финансирования или рефинансирования при помощи выпуска ипотечных ценных бумаг при

ипотечном кредитовании имеют одинаковую природу, однако их правовые основы и

финансовые схемы различны. [74, с. 16]

Постановлением Правительства РМ № 422 от 08 апреля 2003 года была утверждена

концепция национальной социальной программы «Жилищные пособия и кредиты для

жилья» на 2003-2008 годы. [25] Данная концепция определяла создание ряда ипотечных

агентств для рефинансирования ипотечных кредитов. Такие агентства начали создаваться на

государственном и коммерческом уровне, при этом как таковая процедура

рефинансирования ипотеки свое развитие не получила. Одной из причин этого является

отсутствие в Молдове специализированного закона «Об ипотечных ценных бумагах».

18 ноября 1998 года Парламентом РМ был принят закон «О рынке ценных бумаг» [20],

однако в статье 2 ч. 2 этого закона отмечено: «действие настоящего закона не

распространяется на ценные бумаги, выпущенные Национальным банком Молдовы, банками

и являющиеся инструментами денежного рынка, такими как банковские депозитарные

сертификаты и банковские векселя, а также на векселя, выпущенные в соответствии с

законом о векселях».[20, ч.2 ст. 2] Законодательно не закреплено понятие инструментов

денежного рынка, а соответственно, ипотечные ценные бумаги, являясь инструментом

денежного рынка и дающие право на получение денежных средств к сфере регулирования

закона «О рынке ценных бумаг» не подпадают. Кроме того, частью 11.1. инструкции об

особенностях эмиссий акций/облигаций банков и порядке выдачи разрешения на их

осуществление Национальным банком Молдовы отмечено, что в целях привлечения

денежных средств в соответствии с действующим законодательством и в порядке,

предусмотренном уставом, банк может выпускать именные облигации, обеспеченные

залогом его собственного имущества или поручительством либо гарантией третьих лиц. [29,

ч. 11.1] Таким образом, процедура рефинансирования ипотечных кредитов (в смысле

выпуска ипотечных ценных бумаг вторичными операторами ипотечного рынка) в Молдове

104

на сегодняшний день невозможна, пока не будет принят соответствующий закон «Об

ипотечных ценных бумагах». Не содержит процедуру рефинансирования ипотечных

кредитов и закон РМ «Об ипотеке». Тем не менее, закон РМ «Об ипотеке» дает возможность

использовать при ипотеке «в силу закона» такую ценную бумагу как закладная, при этом

процедуру использования данной ценной бумаги ни данный закон, ни действующее

законодательство не содержит.

На протяжении всего периода истории возможность и необходимость введения в

гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в

научных кругах советских правоведов. Связано это было с тем, что советская правовая

система строилась, прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики и

государственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовые механизмы, а

уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматривала деления объектов

гражданского права на движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые

появилось в современном гражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основ

гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года), а,

следовательно, не было особой необходимости регулировать отношения по залогу

недвижимости (ипотеке) и тем более по ее оборотоспособности через введение такой ценной

бумаги, как закладная. [66, с. 112] Однако по мере развития экономических реформ,

осуществлявшихся в Советском Союзе, а затем уже и в Молдове, и по мере развития

рыночных отношений в нашей стране, актуальность и значимость такого способа

обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях

рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения

обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении

должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества. Залог

недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со

спецификой своего предмета - недвижимости. Известно всем, что недвижимость обладает

очень высокой ликвидностью и позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в

случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество,

скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели

удовлетворения требований кредитора. Однако сегодня гражданско-правовые институты

постоянно требуют развития и совершенствования. Так, рынок постоянно находится в

постоянном поиске и создает инструменты, которые могут быть объектом различного рода

сделок, выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя. В результате в

105

законодательстве многих стран появилась очередная новелла, новая ценная бумага -

закладная, призванная обеспечить оборотоспособность ипотеки. Однако законодательное

регулирование закладной в Молдове в настоящий момент отсутствует. Статья 6 Закона «Об

ипотеке» содержит лишь упоминание о возможности применения закладной при ипотеке в

силу закона и не более того. Соответственно целесообразно внести дополнения в книгу 2

«Вещные (имущественные) права» главы 5 «Залог» Гражданского кодекса Республики

Молдова N 1107-XV от 6 июня 2002 года, дополнив ее частью 6 «Закладная».[149, с. 47-49]

Нельзя не отметить, что такой инструмент как закладная был известен еще

дореволюционному законодательству. В то время на рынке ипотечного кредитования

главным инструментом рефинансирования ипотечных банков являлись ценные бумаги.

Поэтому не случайно анализу таких категорий, как закладная (закладная крепость),

закладной лист, и их немецких аналогов Hypothekenbrief, Pfandbrief, уделяли достаточно

много внимания дореволюционные правоведы. Инструментом, более всего напоминающим

современную закладную, была закладная крепость. Давая ее характеристику, Л.А. Кассо

писал: «...наша закладная устанавливает ео ipso правоотношение, в котором содержится и

долговая связь, и вещное обеспечение, вместе соединенные... У нас в закладной содержится

не обыкновенное заемное обязательство, а отвлеченное обещание уплатить известную

сумму, для получения которой управомоченный субъект снабжен известной исковой

защитой. И ввиду того, что лицо, отводящее другому право на вещь, вместе с тем

обязывается уплатить известное количество денег, тем самым возникает двойственное

правомочие, в силу которого залогодержатель имеет не только право на удовлетворение из

стоимости данного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на уплату определенной

суммы. Эта функция закладной выступает на первый план, когда крепость предъявляется ко

взысканию по старому порядку; суд посылает об этом извещение залогодателю и, как видно

из статей закона о судопроизводстве гражданском, это извещение имеет значение вызова

должника "к ответу и платежу", и точно так же, как предъявление ко взысканию через

полицию бесспорного обязательства, не обеспеченного залогом или закладом». [69, с. 260-

261]

Однако закладная в том виде, в котором она была отражена в дореволюционном праве,

являлась непередаваемой бумагой, на что прямо указывалось в дореволюционном праве.

Этот недостаток отмечал Л. Кассо, говоря о том, что, сделав закладную передаваемым, то

есть оборотным, инструментом, законодательство приобрело бы подвижный и в высшей

степени отвлеченный залог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент.

106

[69, с. 252]

Сегодня закладная во многих странах является именной ценной бумагой,

удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному

ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой

обязательству и ипотечный должник.

Как показывает практика многих стран, составление и выдача закладной не

допускается, если:

1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, земельные

участки, леса; право аренды имущества.

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на

момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих

определить эту сумму в надлежащий момент. В таких случаях, условия о закладной, в

договоре об ипотеке, недействительны.

Закладная составляется ипотечным должником, а если он является третьим лицом,

также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная должна

проходить государственную регистрацию в реестре недвижимого имущества. [149, с. 49-50]

Е. Чепенко, являясь вице-президентом Европейского трастового банка,

заместителем председателя Комитета по ипотечному кредитованию АРБ сделал следующие

выводы:

Закладная на момент ее выдачи первоначальному ипотечному кредитору должна

содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа.

Данное требование особых сложностей на практике не вызывает. Каждый документ

должен иметь своё наименование, в связи с чем, введение в название документа слова

«закладная» делает этот документ, с одной стороны, понятным для каждого кредитора и

инвестора, а, с другой, заставляет по особому подойти к данному документу, содержание

которого строго регламентировано законом. [167]

2) имя ипотечного должника и указание места его прописки.

Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то представляется, что имя

ипотечного должника должно включать в себя полностью фамилию, имя и отчество лица,

107

выступающего ипотечным должником. В качестве места прописки указывается адрес

постоянного или временного проживания, который отражается в паспорте гражданина либо в

документе, выдаваемом органами внутренних дел. [167]

Указание подобных сведений позволяет решить сразу несколько проблем:

- полностью идентифицировать лицо, выступающее в качестве ипотечного должника;

- обеспечить соблюдение прав несовершеннолетнего (согласие органов опеки и

попечительства на ипотеку его доли в праве на предмет залога, размер доли, если этого

требовал орган опеки и попечительства и т.д.), если по данным его даты рождения будет

установлено, что ипотечным должником выступает лицо, ограниченное в дееспособности по

возрасту;

- установить местонахождение ипотечного должника путём запросов в органы

внутренних дел по месту его регистрации в случае смены ипотечным должником места

регистрации.

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его

наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо.

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение

которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора

или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.[167]

На практике многих стран, при заполнении данных сведений возникает проблема, когда

к кредитному договору или иному денежному обязательству имеются дополнительные

соглашения, отражающие какие-либо изменения основного договора. Стоит ли их указывать

в закладной? Предполагается, что стоит. Дело в том, что при передаче прав по закладной

кредитный договор или иное денежное обязательство передаётся вместе с закладной новому

владельцу. Отсутствие сведений в закладной об изменении основного договора, на котором

очень редко делается отметка о заключении дополнительного соглашения, может породить

как для кредитора, так и для должника или залогодателя неблагоприятные последствия, когда

будет обнаружено несоответствие сведений, содержащихся в договоре, со сведениями в

закладной, которая составлялась с учётом имеющихся изменений кредитного договора или

иного денежного обязательства. Поэтому, в случае наличия дополнительных соглашений к

кредитному или иному договору, необходимо также указать наименование этих соглашений,

номер, место и дату их заключения. [167]

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является

ипотечным должником, и указание места регистрации должника.

108

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если

они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий

момент определить эту сумму и проценты. [167]

Внесение указанных сведений можно отнести к наиболее важным с точки зрения

существования как самого обязательства, так и суммы той задолженности, которая числится

за должником. При указании суммы обязательства рекомендуется указывать сумму

предоставленного кредита или иного обязательства не только в числовом выражении, но и

прописью, что позволяет исключить возможность внесения «не заметных» исправлений в

закладную. Вроде бы особых проблем при указании суммы обязательств возникать не

должно. Однако на практике очень часто сумма обязательства, указанная цифрами, не

совпадает с суммой, указанной прописью. Такое несоответствие является несомненной

ошибкой, требующей устранения. В случае если закладная аннулировалась, то в новой

закладной рекомендуется дополнительно вводить графу «Остаток ссудной задолженности на

момент составления настоящей закладной», в которой указывается остаток суммы займа

(кредита) на дату составления новой закладной. [167]

Указание размера процентов, которые прописываются в соответствии с договором, из

которого возникло денежное обязательство, на практике проблем не вызывает. Возникают

вопросы, как указывать и указывать ли вообще проценты в том случае, когда они меняются в

процессе жизни денежного обязательства. Например, кредит был предоставлен на

строительство жилого дома под ставку 15 % годовых, а по окончании строительства и

регистрации права собственности процентная ставка уменьшается до 11 % годовых. В

данном случае в обязательном порядке следует указывать не только первую и последующие

процентные ставки, если их изменение определено кредитным договором, но и период, в

течение которого действует каждая из процентных ставок. Это позволит автоматически

осуществлять переход должника на новую процентную ставку без заключения каких-либо

соглашений об изменении денежного обязательства. [167]

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта

сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и

размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры

платежей (план погашения долга).

Указание срока уплаты суммы обязательства является существенным условием

закладной, который позволяет каждому владельцу закладной, приобретающему по ней права,

определить период времени, в течение которого владелец закладной будет получать от

109

должника платежи по приобретённой закладной. Не менее важным является указание сроков

уплаты периодических платежей и размера каждого из них, если платежи в счёт погашении я

долга осуществляются частями. Присутствие в закладной указанных сведений позволяет не

только любому владельцу закладной просчитать период и размер полученного дохода, но и

любому инвестору, приобретающему ипотечные ценные бумаги, в ипотечном покрытии

которых находятся закладные, понять потоки платежей и получаемую доходность. В то же

время, учитывая, что срок ипотечного кредита или займа или иного денежного обязательства,

как правило, длительный – до 20-30 лет, то в законодательстве необходимо предусмотреть

возможность указания в закладной условий, позволяющих определить эти сроки и размеры

платежей (план погашения долга). Такими условиями могут быть как график платежей,

рассчитываемый на момент выдачи кредита, так и иное описание возможности определить

размер, срок и периодичность платежей. [167]

8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое

установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.

Внесение в закладную сведений об описании имущества, на которое установлена

ипотека, и правильное указание места его нахождения является не менее важными, чем

сведения о размере и сроке денежного обязательства. В случае неисполнения должником

обязательств по закладной по погашению денежного обязательства, залогодержатель вправе

обратить взыскание на предмет залога, указанный в закладной. Не совпадение описания

предмета ипотеки с данными в закладной, а также не правильное указание адреса нахождения

предмета ипотеки может послужить для суда основанием для отказа в обращении взыскания

на заложенное имущество.

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если

установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества,

подтвержденную заключением оценщика. [167]

10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,

принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера,

даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является

принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося

предметом аренды.

11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом

пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким

из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной

110

регистрации ипотеки.

Включение в закладную сведений о наличии иных обременений направлено, в первую

очередь, на защиту прав кредитора – залогодержателя и последующих владельцев закладной,

которые должны понимать риски, могущие возникнуть при обладании данной ценной

бумагой.

12) подпись ипотечного должника, а если он является третьим лицом, также и должника

по обеспеченному ипотекой обязательству. [167]

Каждый документ, составляемый любым лицом, приобретает юридическую силу, когда

на нём есть все необходимые атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к

закладной. Закладная должна быть подписана ипотечным должником, а если он не является

должником по кредитному договору или иному денежному обязательству, также и

должником. Представляется правильным, что закладная будет не просто иметь подпись

составителей закладной, а будут указаны фамилия, имя и отчество подписывающих

закладную и дата подписания.

13) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю [167].

Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой

бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На закладной приводятся так

называемые важнейшие признаки - преимущественно элементы кредитного договора и

договора залога, а именно: название кредитного договора или иного обязательства,

исполнение которого обеспечивается по данной закладной, наименование должника и банка,

сумма и срок кредита, процентная ставка, точное наименование, местонахождение (место

жительства) как ипотечного должника, так и ипотечного кредитора описание имущества, на

которое установлена ипотека по данной закладной, оценочная (залоговая) стоимость

имущества, контрольная подпись, период обращения, указание на наличие других закладных

на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты

и места регистрации. По соглашению ипотечного должника и ипотечного кредитора в

закладную могут быть включены и другие условия.

К каждому закладному листу может прилагаться процентное свидетельство с одним

пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при

ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10

купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитора, номинальная стоимость

закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты.

Отдельные купоны при платеже отрываются, и банком осуществляется их выкуп. Купоны

111

также снабжены защитной сеткой. Все листы закладной составляют единое целое. Они

должны быть пронумерованы и скреплены печатью банка. Отдельные листы закладной не

могут быть предметом сделок. [49, ст. 13-15]

По юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами,

содержат в себе также элементы кредитного договора. В этом документе, как и в кредитном

договоре, могут быть предусмотрены санкции к должнику или дополнительные возможности

сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист

приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое

свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой. [73, с.297]

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из

которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее

приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком

несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной

является первоначальный ипотечный кредитор. Законный владелец закладной вправе

требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной,

находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если

требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало

известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки,

возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. [50, ст. 17-18]

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или

необходимые для осуществления ипотечным кредитором своих прав по закладной. Если

документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая

достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются

ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по

закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом. [73, ст. 298-299]

При осуществлении своих прав, владелец закладной обязан предъявлять закладную

тому обязанному лицу (должнику), в отношении которого осуществляется соответствующее

право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит

нотариуса или не заложена с передачей ее ипотечному кредитору. Нахождение закладной у

ипотечного кредитора либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом

частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не

доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. [50, ст. 17-

112

18]

Как мы видим, одним из способов привлечения средств банком является обращение

закладных. Закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте

наравне с другими ценными бумагами. Однако она не является эмиссионной ценной бумагой,

что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных

кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход

соответствующих прав собственности посредством функционирования специального

ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы,

регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по

регистрации перехода прав требования по закладным. [149, с. 51]

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов, как в Молдове, так и в других

странах в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных

регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров либо использовать метод

слияния ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их

между собой и внедрение единой информационно–аналитической сети. Подобное решение

может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение выхода на

реальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением

закладных на рынке. При помощи закладных листов можно также продать свои права

кредитора на фондовом рынке, т.е. обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным

закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых

ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д. [89, с. 57]

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает

возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне,

даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это,

естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для

выдачи ипотечных кредитов. [88, с. 55]

С целью законодательного закрепления возможности обращения такой ценной бумаги

как ипотечная закладная, предлагаем Парламенту РМ внести дополнения в книгу 2 «Вещные

(имущественные) права» главы 5 «Залог» Гражданского кодекса Республики Молдова N

1107-XV от 6 июня 2002 года [1], дополнив ее частью 6 следующего содержания:

«Часть 6. Закладная.

Статья 4951. Основные понятия о закладной.

(1) Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, по ипотеке в

113

силу закона и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

(2) Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее

законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному

ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

(3) Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой

обязательству и залогодатель.

(4) Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и

должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

(5) Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим

государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном

настоящим законом.

Статья 4952. Содержание закладной.

(1) Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом,

осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

а) слово "закладная", включенное в название документа;

б) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание

места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

в) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его

наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

г) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение

которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора

или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

д) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является

залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание

места нахождения, если должник - юридическое лицо;

е) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если

они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий

момент определить эту сумму и проценты;

ж) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта

сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и

114

размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры

платежей (план погашения долга);

з) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое

установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

и) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если

установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества,

подтвержденную заключением оценщика;

к) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,

принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера,

даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является

принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося

предметом аренды и срок действия этого права;

л) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом

пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким

из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной

регистрации ипотеки;

м) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по

обеспеченному ипотекой обязательству;

н) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

(2) По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть

включены также данные и условия, не предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

(3) При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и

частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо записи иных

необходимых сведений к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на

котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на

этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Отдельные листы закладной не

могут быть предметом сделок.

(4) При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из

которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее

приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком

несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной

является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать

устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его

115

владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено

немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком

несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи

с указанным несоответствием и его устранением.

Статья 4953. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой

обязательства.

(1) При осуществлении своих прав, предусмотренных законом или договором, владелец

закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или

залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его

требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не

заложена с передачей ее залогодержателю закладной.

(2) Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью

обязан передать закладную залогодателю, а в случаях, когда обязательство исполняется по

частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и

очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением

соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о

частичном исполнении обязательства.

(3) Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или

удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства

свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть

не исполнены.

(4) Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой долг полностью

или в части надлежащим исполнением своих обязанностей по закладной в соответствии с

планом погашения долга ее законному владельцу или лицу, письменно уполномоченному

законным владельцем закладной на осуществление прав по ней».

В связи с включением законодателем в закон РМ «Об ипотеке» (статья 6) возможности

применения закладной при ипотеке в силу закона, при этом в виду отсутствия закона «О

закладной» или иного нормативного акта, регулирующего оборот данной ценной бумаги,

целесообразно включить данную норму в Гражданский кодекс.

116

2.5. Выводы и рекомендации к главе II

1. В настоящее время в действующем правовом поле отсутствует законодательно

закрепленная обязанность банков проверять платежеспособность должника. Используя этот

фактор многие банки кредитуют должников без проведения оценки платежеспособности, что

увеличивает процент невозвратности кредитных средств, а это тянет за собой невозможность

возврата денежных средств вкладчику. Правовое регулирование ипотечного кредитования

нужно начинать с законодательного закрепления обязанности банков проводить оценку

платежеспособности должника (андеррайтинг) и установления основных критерий оценки.

2. В настоящее время вопрос досрочного возврата кредита вызывает много споров. В

соответствии со ст.ст. 867 (ч. 1), 871 (ч.1) ГК РМ заемщик (должник) обязуется возвратить

заимодавцу (кредитору) такую же сумму денег по истечении срока займа, а право досрочного

возврата займа возможно в случае, если договором не предусмотрены проценты за

пользованием займом. Статья 1245 ГК РМ отмечает, что в случае возврата кредита

должником ранее установленного срока кредитор вправе требовать возмещения убытков,

причиненных досрочным погашением, за вычетом сэкономленных сумм и с учетом того, что

за счет этих средств мог бы быть предоставлен другой кредит. Таким образом, право

должника на досрочный возврат кредита всегда обусловливается в кредитном договоре

уплатой банку определенного вознаграждения или штрафных санкций, так как для банка

досрочное погашение задолженности по кредиту не всегда выгодно. Выходом из этой

ситуации является исключение статьи 1245 Гражданского кодекса РМ, а также внесение

соответствующих изменений в статью 871 Гражданского кодекс РМ.

3. Банки делают ошибки, взимая комиссионные сборы за открытие, ведение и закрытие

кредитных счетов на основании кредитного договора, а не договора банковского счета, что

нарушает нормы статей 1228 – 1235 ГК РМ. Исходя из природы банковского счета,

отношения с клиентом по открытию, ведению и закрытию счета регулируется договором

банковского счета. В таких случаях, воспользовавшись ч. 3 статьи 667 ГК РМ, стороны могут

заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров,

предусмотренных законом – так называемые смешанные договора.

4. Статья 1244 ГК РМ отмечает, что в случае неисполнения банком своего

обязательства о предоставлении кредита, должник может потребовать уплаты пени за

просрочку в порядке и размере, предусмотренном законом или договором. Таким образом,

все на что может «рассчитывать» должник – это только уплата пени за просрочку

предоставления кредита, несмотря на то, что не предоставление кредитных средств может

117

причинить должнику моральный и материальный ущерб. Особенно это актуально при

ипотечном кредитовании. Устранить данное противоречие можно внеся изменения в статью

1244 ГК РМ, дополнив ее правом требования должником не только уплаты кредитором пени

за отказ от выдачи кредита, но и возмещения убытков.

5. Впервые законодатель отнес к числу предмета ипотеки многолетние насаждения.

Однако возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто

будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями; что может служить

в качестве правоустанавливающего документа на многолетние насаждения на данный

момент? 6. Нельзя не отметить, что ни Гражданский кодекс РМ, ни закон РМ «Об ипотеке» не

относит к недвижимости воздушный и речной транспорт, который в большинстве стран

относится к недвижимому имуществу и может быть предметом ипотеки. Устранить данную

ошибку можно путем внесения изменений в статью 3 закона РМ «Об ипотеке».

7. Статьей 457 ГК РМ установлено, что договором ипотеки может быть

предусмотрено распространение залога на имущество, которое будет приобретено в

будущем. Тем не менее, остается вопрос, что делать с противоречием статьи 457 ГК и

статей ст. 7 и ст. 48 закона РМ «Об ипотеке» статье 2 закона РМ «О залоге», которая четко

определяет, что залогодателем (ипотечным должником) может быть только собственник

этого имущества и где отмечено, что необходимо четко указать (идентифицировать)

предмет ипотеки.

8. Статья 48 закона РМ «Об ипотеке» предоставляет возможность передать в ипотеку

«будущие» объекты. Весьма интересным остается вопрос, могут ли в этом случае быть

соблюдены императивные требования закона РМ «Об ипотеке» об обязательности точного

определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т. д.)?

Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое возможно тогда,

когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует в натуре (то есть имеет

определённую материальную законченность и является объектом гражданского оборота) и,

во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно индивидуально-определённую вещь он

намерен приобрести. В качестве примера такого договора может служить договор залога

конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель намерен приобрести в

будущем и для чего собственно он, и берёт ссуду или кредит у залогодателя. Правильнее в

подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге имущественных прав залогодателя,

поскольку сам объект, как таковой, не существует и, соответственно, не представляется

118

возможным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет ипотеки.

9. Закон РМ «О залоге» определяет, что ипотека прекращается в тридцатилетний срок

со дня ее регистрации или со дня ее новой регистрации, что искусственно ограничивает

банки в кредитовании на срок более 30 лет. В этой связи, целесообразно исключить ч. 5 ст.

80 Закона «О залоге».

10. Статьями 683-695 Гражданского кодекса РМ регулируется процедура заключения

любого гражданского договора путем направления оферты и ее акцепта. Частью 3 статьи 681

Гражданского кодекса РМ установлено - предложение, адресованное неопределенному кругу

лиц (публичная оферта), рассматривается как приглашение делать оферты, если это

предложение не содержит какого – либо прямого выражения воли быть связанным

вследствие акцепта. В свете этого, нами предлагается уйти от заключения договора

ипотечного кредитования и договора ипотеки, заменив их одним соглашением о

кредитовании, с которым должник будет лишь ознакамливаться и оформлением ипотечной

закладной. В данном случае должник и ипотечный должник будет выступать как оферент, а

банк как кредитор и залогодержатель будет выступать как акцептант предложения выдать

должнику кредит в определенной сумме под определенную процентную ставку.

Фактом, свидетельствующим о сделанной должником оферте банку будет служить

анкета – заявление. Факт выдачи кредита будет подтверждаться уведомлением банка, с

которым будет ознакамливаться должник, и выдачей должником банку закладной. Данный

способ заключения кредитного договора и договора залога приведет к уменьшению

документооборота, сокращения времени на оформление кредита и залога и уменьшению

расходов по оформлению кредита. Однако, данный способ возможен только при условии

отмены обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки.

11. Проценты, которые подлежат уплате при несвоевременном выполнении денежных

обязательств, следует отличать от неустойки. По своей экономической сущности процент

является ценой кредита. Следовательно, его взыскание представляет собой форму покрытия

материальных потерь и процент должен быть признан разновидностью возмещения

убытков». Такой вывод означает, что к процентам не должны применяться правила о

неустойке о допустимости снижения неустойки судом. Взимание процентов за пользование

чужими денежными средствами должно являться не только платой за неосновательное

обогащение, но и возмещением упущенной выгоды кредитора.

12. Статьей 586 ГК РМ предусмотрена возможность должнику погасить сумму кредита

преимущественно перед другими платежами, если уплата суммы долга является более

119

обременительной для должника. В том случае, если требования по уплате долга и процентов

одинаково обременительны, в первую очередь погашается требование, предоставляющее

кредитору наименьшее обеспечение. Однако частью 4 этой же статьи установлено, что за

счет платежей должника, недостаточных для полного покрытия долга, срок погашения

которого наступил, погашаются в первую очередь судебные издержки, затем проценты и

другие платежи и в последнюю очередь - основная сумма долга (капитал). Значит, кредитор

получает право выбора очередности погашения долга должника по кредитному счету, а это

может привести к недобросовестному и неосновательному обогащению кредитора. С целью

недопущения недобросовестности со стороны кредитора, нами предлагается статью 586 ГК

РМ изложить в новой редакции.

13. Правовое обеспечение защиты интересов кредитора и ипотечного должника

производится с нарушением принципа равенства участников правоотношений. Права

должника – заемщика практически всегда ущемлены и не только действиями кредитора, но и

самим законодательством. Так в частности, нарушено право должника обратиться в любой

банк вне зависимости от наличия гражданства РМ, места прописки, возраста, трудового

стажа и подходящего банку источника возврата кредита. Законом также необоснованно

ограничено право должника на досрочный возврат кредита без возмещения кредитору

какого-либо ущерба. Весьма негативна норма о возмещении должником кредитору убытков в

случае необоснованного отказа от получения кредита. При этом противоположная позиция

кредитора выглядит иначе - законодатель предоставил кредитору право отказаться от

предоставления кредита без возмещения должнику упущенной выгоды или причиненных

убытков.

14. Нормативно-правовой акт - одна из основных, наиболее совершенных внешних

форм права. Главенствующую роль в системе нормативно-правовых актов занимает закон.

Основная нагрузка по реализации законов, в том числе в области банковского кредитования и

ипотеки лежит на органах центрального публичного управления, органах власти автономных

территориальных образований с особым правовым статусом, министерствах, ведомствах и

Национальном банке РМ, которые в рамках своей компетенции принимают (издают)

приказы, инструкции, инструктивные письма и постановления. В законодательстве

Республики Молдова отсутствуют отдельные законы, позволяющие регулировать ипотечное

кредитование в отдельности от других видов банковского кредитования. Правовое

регулирование данных видов правоотношений по сути дела производится законами, которые

в отдельности регулируют банковское кредитование и ипотеку.

120

15. Считаем необходимым отметить опыт Румынии – ст. 2431 ГК Румынии решила

проблему передачи заложенного имущества, установив, что договор ипотеки, заключенный в

соответствии с требованиями закона, имеет силу исполнительного документа, который

подлежит немедленному исполнению без решения суда и обращения к судебному

исполнителю [55. ст. 2431]. Полагаем интересным, как альтернативу предложениям,

изложенным в диссертации, будет рассмотреть возможность дополнения закона РМ «О

залоге» и закона РМ «Об ипотеке» статьями о том, что «договор ипотеки имеет силу

исполнительного документа с момента его подписания в соответствии с требованиями

действующего законодательства без судебного решения».

121

III. ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ МОЛДОВА

3.1. Практика ипотечного кредитования в современные дни в Республике

Молдова и других странах.

Сегодня в Молдове практически все банки предлагают ипотечные программы. К

примеру:

- Moldova Agroindbank предлагает ипотечный кредит сроком на 20 лет и процентной

ставкой 13% годовых (плавающая) в леях. [162] Кроме того, MoldovaAgroindbank предлагает

и кредит для приобретения недвижимости «Ипотека», работающий на основе договора о

сотрудничестве между Agroindbank-ом и Муниципальным ипотечным агентством Кишинева

(AMIC). Этот кредит могут получить физические лица, которые располагают суммой в 50%

от стоимости выбранной недвижимости. Не располагающие половиной стоимости получают

возможность накопления необходимых денежных средств, установленных в договоре с

AMIC. И уже после накопления 50% суммы получают кредит в леях, в размере 50% от

стоимости недвижимости сроком на 4 года. Минимальная сумма для открытия депозитного

счета - 30 тыс. лей.[164]

- Finсombank предлагает кредит «Ипотечный». Срок кредитования - до 120 месяцев.

Процентная ставка 15% годовых. [165]

- Victoriabank предлагает ипотечный кредит «Casa magica». Он предоставляется

сроком от 10 до 15 лет под 13% годовых. [163]

- Mobiasbanc предлагает кредит при условии 30% оплаты стоимости недвижимости

должником. Срок до 15 лет. Процентная ставка - 13% годовых. Новый продукт

предусматривает и возможность предоставления 100% от стоимости недвижимости на

условиях дополнительного залога. [166]

Как мы видим, в настоящий момент в Республике Молдова в виду наличия «скудной»

соответствующей законодательной базы довольно таки большими темпами идет обычное

ипотечное кредитование, т.е. «кредит под залог недвижимости». [142, с. 39-40]

Ипотечное кредитование в других странах уже пошло вперед и предложило населению

более доступную систему кредитования под более низкую процентную ставку и на более

длительный срок. Рассмотрим «немецкую модель», т.е. так называемую классическую

одноуровневую систему ипотечного кредитования, которая базируется на сберегательно-

122

ссудном принципе функционирования и «американскую модель. Суть немецкой модели

заключается в том, что должник получает возможность накопить необходимый взнос на

покупку квартиры (например, в размере до 50 % ее стоимости) в течение определенного

периода времени, получает ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее

выбранной квартиры/дома. За счет кредитных или собственных средств должник

выплачивает страховой компании страховой платеж за страхование заложенного имущества,

а также несет расходы по оформлению кредитного договора, нотариальному заверению

договора залога и регистрации залога в соответствующих регистрационных органах. Данная

модель возникла в Германии еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому

принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а

каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу,

то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения

сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год,

второй - через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, но кроме последнего.

Такие системы также доминировали в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в

Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании

такая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

Технология такого ипотечного кредитования, как правило, основана на трех основных

принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка -

выплата гос. премий (адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, как

неотъемлемый элемент жилищно-социальной политики, выражающаяся в гашении части

кредита при рождении в семье должника ребёнка), налоговые льготы как формы помощи

должнику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.ч., создание

гарантийного Фонда для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками в

случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке и т.д.

[135, с. 11]

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в таких банках или

стройсберкассе являются вклады граждан, плата должников за пользование жилищным

займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с

контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение 5-7 лет

вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только

вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-семь лет), в

течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму.

123

Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия

контракта и ниже рыночных. [156]

Организационная структура рынка одноуровневого ипотечного кредитования

предполагает наличие следующих участников:

1. Ипотечный банк (кредитная организация): прием от граждан накопительных вкладов

– выдача кредита – выпуск и размещение закладных листов;

2. Страховая компания: страхование заложенного недвижимого имущества;

3. Риэлтор: реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания. [54,

c. 37]

В 1998 году в Молдове был принят закон "О сберегательно-заемных ассоциациях

граждан", [18] который практически является аналогом создания таких строительных

сберегательных сберкасс. Таким образом, предпосылки развития такого вида жилищного

кредитования в Молдове есть, однако они не нашли свое развитие. [145, с. 54]

Система стройсберкасс получила большое развитие во многих странах бывшего СССР

– России, Узбекистане, Казахстане. Так 07 декабря 2000г. в Казахстане был принят закон "О

жилищных строительных сбережениях", на основании которого был создан жилищный

строительный сберегательный банк Казахстана. Программа этого банка предлагала:

- сумма накоплений - не менее 50% от договорной суммы,

- сроки накоплений: максимальный срок накопления не ограничен, минимальный срок

накопления - 3 года,

- сроки кредитования (пользования кредитом) - до 10-15 лет в зависимости от срока

накопления,

- проценты по вкладам от 1,5% до 4,5% годовых,

- проценты по кредитам - от 3,5% до 6,5% годовых,

- премия государства - 20% от суммы вклада. [73, с. 369]

Как показывает практика, в большинстве стран Европы, кредиты стройсберкасс, как

правило, выступают либо дополнительным источником финансирования жилья либо

направляются на реконструкцию жилья. Суммы таких кредитов существенно меньше, чем

требуется для приобретения жилья. В целом следует отметить, что система стройсберкасс

очень сложна с точки зрения обеспечения ее ликвидности и эффективности. Ее реализация

может привести к негативным экономическим и социальным последствиям, которые могут

возникнуть при увеличении нагрузки на бюджет и невозможности направлять средства

бюджета на другие жилищные программы. Закрепление данной системы в законодательстве

124

уже не позволит отказаться от нее, т.к. это может привести к невыполнению обязательств

перед участниками стройсберкасс, т.е. государство станет заложником сложившейся

ситуации. Данная система структурируется на государственной поддержке со стороны

государства в виде выплаты премий. При этом программы стройсбережений не имеют

адресной направленности на определенную доходную категорию и воспользоваться

программой смогут семьи с разным уровнем доходности. Соответственно воспользоваться

поддержкой со стороны государства смогут даже лица с высоким уровнем дохода, которые в

такой субсидии не нуждаются. А значит, остро нуждающиеся группы населения по другим

социальным программам могут вообще не дождаться какой-либо помощи от государства,

т.к. денежные средства будут израсходованы на выполнение государством своих

обязательств перед всеми без разграничения должниками стройсберкасс. [145, с. 54]

Как уже было сказано, в странах, реализующих жилищные сберегательные

программы, существует система предоставления государственных премий при выполнении

гражданами условий накопления. Возникает главная задача - оценка бюджетных затрат на

поддержку жилищных сбережений. Это особенно актуально для условий волонтильной

инфляции, когда крайне трудно оценить предстоящие затраты, связанные с реализацией

жилищных сберегательных программ. Так, при уровне процента по кредиту, типичном для

большинства жилищных сберегательных программ, в 5-6%, процентная ставка по

накоплениям может составлять 3-4%. Следовательно, государство, при уровне инфляции 10

и более %, должно обеспечить реальную доходность по накоплениям на уровне не ниже 11-

12%, чтобы средства приносили доход и не обесценивались. Если исходить из того, что

государство должно помогать семьям с невысоким уровнем доходов, то возникает

необходимость в определении категорий семей, которые могут получить государственную

премию. Если в системе жилищных сбережений предусмотреть премирование всех, то с

одной стороны, затрудняется оценка программ с точки зрения бюджетных затрат, с другой –

государственная поддержка идет и состоятельным семьям. А поскольку затраты бюджета на

премирование при росте инфляции могут быть значительными, это может усугубить

социальные противоречия в стране. Следует также иметь в виду, что инфляция затрудняет

длительные накопления и выплату средств. Главная проблема заключается в том, что в

условиях инфляции трудно оценить сумму премии, необходимую для обеспечения

привлекательности вкладов. Таким образом, прежде чем внедрять систему жилищных

сбережений, необходимо оценить целесообразность данных программ с учетом перспектив

развития и возможностей экономики. [73, c. 333-339]

125

Среди многообразия ипотечных инструментов кредитования, можно выделить так

называемую двухуровневую систему ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент

ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены. В первую очередь это

обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков,

участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система получила

распространение в США и получила свое название как «американская двухуровневая

модель». [73, c. 261]

Сущность модели заключается в том, что банк уступает выданный должнику кредит

одному из специально созданных агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и

обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные

должнику средства и взамен получают от банка получаемые от должника ежемесячные

выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Ипотечные агентства, купив

некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, могут переуступить их

вторичным инвесторам либо сформировать из этих кредитов пулы и продать их вторичным

инвесторам или выпустить и разместить новые ипотечные ценные бумаги. Механизм этой

модели сложнее, чем механизм одноуровневой модели ипотечного кредитования, т.к. он

требует больших затрат на свое содержание, что влечет за собой удорожание кредита для

должника.

Потенциальные участники двухуровневой модели ипотечного кредитования:

1. Банк – (кредитная организация): прием от граждан накопительных вкладов – выдача

кредита – уступка прав по кредиту ипотечному агентству (продажа закладных) – агентское

обслуживание ипотечных кредитов, права по которым уступлены ипотечному агентству;

2. Должник - физическое лицо, с которым заключается кредитный договор на

приобретение жилого помещения, передаваемого в залог в качестве обеспечения исполнения

обязательств по ипотечному кредиту.

3. Страховая компания -

- страхование рисков ипотечного кредитования,

-страхование риска повреждения и уничтожения объекта,

- страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки,

- страхование риска потери жизни и трудоспособности должника,

– возможно также инвестирование денежных средств в ценные бумаги ипотечного

агентства.

4. Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы

126

ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные

бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на

выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных

кредитов.

В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам,

- формирование первичных ипотечных активов,

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные

специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов.

5. Риэлтор - поиск жилья и продажа жилья – реализация заложенного имущества при

обращении на него взыскания. [66, c.156]

Схема взаимодействия вышеуказанных участников этой модели определяется

договорными обязательствами, заключаемые между собой, стандартами, правилами. К

примеру: правила работы со страховыми компаниями, правила предоставления кредитов,

стандарты оценки недвижимости, правила передачи информации между субъектами

ипотечного рынка, правила уступки прав требования и многие другие. Сложность

взаимоотношений и множественность субъектов этой модели тормозит ее развитие, давая

предпочтение более простой и удобной одноуровневой модели ипотечного кредитования.

[142, с. 41-42] Кроме того, при внедрении такой модели кредитования необходимо учесть

опыт кредитования в США, а также факторы ипотечного кризиса, Так Президент фонда

«Институт экономики города» Н. Косарева, отмечает, что причинами ипотечного кризиса в

мире явилось много факторов, одними из которых стали:

-резкое падение цен на недвижимость,

- увеличение объемов нестандартного кредитования, т.е. выдача ипотечных кредитов

заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты по стандартам;

- отсутствие собственных средств у кредиторов для покрытия убытков [172]

События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут

повториться и у нас. Несомненно, масштабы будут другие, т.к. ипотечный рынок Молдовы

пока работает на первичном уровне и ипотечные ценные бумаги пока в оборот не введены.

Сегодня многие банки в результате конкурентной борьбы предлагают ипотечные

программы с высокой долей кредита в стоимости залога (LTV в размере 90 – 100%). Многие

банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с

127

неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими

кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться. С целью недопущения

возникновения ипотечного кризиса в Молдове, Национальному банку РМ необходимо

установить предельный LTV в размере 70 – 80% при выдаче ипотечных кредитов, а также

установить обязательные требования по андеррайтингу потенциального должника.

Возвращаясь к преимуществам тех или иных моделей ипотечного кредитования следует

отметить, что все более распространенным становится мнение, что «немецкая модель» и

«американская модель» могут быть в равной степени полезны в качестве альтернативных

средств привлечения капитала в сферу жилищного ипотечного кредитования, и выбор между

этими средствами зависит от конкретных текущих потребностей рынка, эмитентов и

инвесторов. Если говорить объективно, данную модель можно назвать лучшей и отвечающей

интересам всех участников кредитования для Молдовы.

128

3.2. Перспективность правового регулирования государством кредитных и

ипотечных правоотношений.

В 2006 году на международной межбанковской конференции Министр экономики и

торговли РМ И. Додон, представляя проект закона «Об ипотеке» отметил: «… в Молдове

очень активно развивается жилищное строительство, но, несмотря на это, цены на жилье

только за последние четыре года выросли в 5,6 раз. В Молдове еще отсутствует нормальная

законодательная база для работы ипотеки. Тем не менее, попытки банков предоставлять эти

услуги уже есть. Правда, при этом они сталкиваются с проблемами. Одна из них -

невозможность предоставления ипотечных кредитов на более длительный срок. Вторая

проблема связана с оценкой недвижимости (разницей между кадастровой и рыночной

ценой). Третья, низкие доходы, которые декларируются гражданами Молдовы. Так

показатель ВВП на душу населения в республике в 2006г. составил около 800-900$, в то

время как ипотека ставится реальным механизмом, если ежемесячные выплаты составляют

не менее $200». [157]

Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного

жилищного кредитования мешает целый ряд проблем, одной из которой является

несовершенство действующего законодательства. Основной упор для запуска ипотечной

системы кредитования – это не только принятие закона «Об ипотеке», «О бюро кредитных

историй», но и разработка других законов, в частности закона «Об ипотечных ценных

бумагах», «О долевом участии в строительстве жилья», «О ссудо-сберегательных кассах», а

также принятие стандартов выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, разработка новой

Концепции развития ипотечного кредитования в Молдове на 2013-2020 годы», внесение

изменений в действующее законодательство, в частности в Гражданский кодекс

относительно законодательного закрепления закладной и т.д.

Закон РМ «Об ипотеке» – это первый шаг на пути к установлению правовых рамок для

деятельности всех участников ипотеки, - отмечал директор агентства "Nika Imobil" П.

Олейник: «Наличие четко регламентированного законодательства позволит иностранным

инвестиционным компаниям и банкам относиться более доверительно к Молдове и

предоставлять кредитные линии с минимальными рисками для себя и для молдавских банков.

Однако экономического эффекта сразу после вступления в силу закона ожидать не стоит.

Процентные ставки на кредиты на недвижимость вряд ли снизятся, а доходы населения вряд

ли станут прозрачнее». [150]

129

Редактор информационного портала Ipoteka.md О. Косых считает, что: «Молдова

"обречена" на внедрение и бурное развитие ипотечного кредитования. Мировой опыт

доказал, что практически ни одна страна мира не обходится без этого мощного и сложного

механизма финансирования жилья. Есть специфические для Молдовы проблемы, которые со

временем будут решены. Наиболее острые проблемы данного сектора в Молдове - отсутствие

надежных механизмов привлечения избыточных денежных средств населения (в том числе,

поступающих из-за границы), отсутствие ресурсов у банков для выдачи кредитов под низкую

процентную ставку и на период 25-30 лет, стимулирование строительства некоммерческого

жилья и т.д. Уже в ближайшее время банки начнут активно развивать это направление

кредитования». [150]

Существуют и иные мнения, к примеру, В. Ионицэ отмечает, что: «ипотека – не для

нашей страны. Сегодня в Молдове финансирование покупки дома осуществляется за счет

личных сбережений и одолженных у друзей и родственников денег. Все остальное –

«лохотрон». Люди, которые выплачивают процент по ипотеке больше 12%, просто

используют "возможность" убить бюджет семьи». По словам Вячеслава Ионицэ, ни закон об

ипотеке, ни интенсификация строительства не сделает жилье доступным для населения.

Банки не могут работать себе в убыток и не предоставляют кредиты на невыгодных им

условиях. Для участия в ипотеке, интересной покупателю и выгодной банку, необходимы

"длинные" деньги. А наши банки не располагают такими ресурсами, поэтому весь ажиотаж

вокруг ипотеки в ближайшее время будет безрезультативным». [150]

Сегодня внедрение механизма ипотеки в республике, концепция системы развития

ипотечного кредитования, а также конкретный план мер по ее внедрению стали отражением

требований Постановления Правительства № 422 от 08.04.2003 «Об утверждении

Национальной социальной программы «Пособия и кредиты для жилья» на 2003-2008

годы».[25] В соответствии с этой программой были разработаны проекты закона «Об

ипотеке» и «О строительных сберегательных кассах» и создано постановлением

Правительства № 639 от 27 мая Национальное агентство жилья (Национальная служба по

жилью), начавшее свою деятельность с завершения строительных работ жилых

недостроенных домов. [84] Однако концепция не содержит основные задачи государства по

развитию ипотечного кредитования. Главной задачей государственной поддержки

ипотечного кредитования должна быть непосредственная поддержка граждан, уровень

доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в

форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на уплату процентов

130

по кредиту при приобретении жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно

дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и

механизмов социальной поддержки. Здесь уместно предложить внести изменения ч. 9

подчасть «е» закона РМ «О государственной пошлине» следующего содержания: «за

удостоверение договоров о залоге – 0,01 % оценочной стоимости предмета залога,

установленной сторонами».

В вышеуказанной Национальной социальной программе также отсутствуют

конкретные мероприятия, предусматривающие:

• изменения в действующее законодательство, предусматривающие ликвидацию

пробелов в правовом регулировании ипотечного кредитования;

• регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

• защиту прав должника при вступлении им в кредитно-ипотечные правовые

отношения, не допуская ущемления его прав, в том числе создание фонда временного

проживания, используемого для переселения граждан в случаях обращения взыскания на

заложенное имущество (данный фонд включает в себя жилые помещения маневренного

фонда, которые предоставляются по договору найма для временного проживания в

результате обращения взыскания на заложенное имущество).

• изменения в действующее законодательство, предусматривающее развитие

ипотечного кредитования: принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», «О долевом

участии в строительстве жилья» и т.д.

Основными препятствиями для нормального развития в настоящее время ипотечного

кредитования в Молдове является, прежде всего, проблема поиска долгосрочных ресурсов.

Важной и очень весомой на сегодня мерой разрешения вопросов поиска источников

для ипотечного кредитования является принятие 26 мая 2011г. Национальным банком РМ

постановления «О внесении изменений и дополнений в регламент «О режиме обязательных

резервов», [40] которой норма обязательных резервов при привлечении срочных депозитов

на срок более 2-х лет установлена в размере 0%, при этом данные депозиты должны

соответствовать следующим характеристикам:

- срочные депозиты, с фиксированным сроком (оговоренным сроком) более 2-х

лет, которые не предусматривают возврат депонированных сумм ранее обусловленного

срока;

- срочные депозиты со сроком (оговоренный срок) более 2-х лет, условия

131

которых предусматривают возврат сумм на протяжении хранения депозита в установленные

сроки, по истечении срока хранения более 2-х лет.

При этом открытие депозитов на перечисленных условиях не влияет на право

депонента востребовать полностью или частично сумму вложенного депозита ранее

оговоренного срока. [40, ч. 71]

Напомним, что обязательные резервы - это денежные средства банков в молдавских

леях и свободно конвертируемой валюте, поддерживаемые на счетах, открытых на счете

"Loro" в Национальном банке Молдовы или на счете обязательных резервов в национальной

валюте на уровне, установленном НБМ. [41, ч. 3, ч. 9] Говоря об обязательных резервах и

перспективе развития ипотечного кредитования здесь уместно будет отметить, что снижение

норм обязательных резервов приводит к росту объемов кредитов и денежной массы в

обращении, а это в свою очередь ведет к снижению рыночного процента. Повышение нормы

обязательных резервов замораживает ресурсы коммерческих банков на счетах в

Национальном банке РМ, что сокращает объем выдачи кредитов, повышаются проценты по

кредитам.

Сегодня все больший интерес проявляется к кредитованию долевого участия граждан в

строительстве жилья. Основная причина, которая побуждает граждан выбирать квартиры в

строящихся домах, - относительно более низкая цена последних (по сравнению с готовыми

квартирами). Для многих именно это обстоятельство и предоставляемая возможность

рассрочки выплат являются определяющими в момент принятия решения о том, какое жилье

покупать - строящееся или готовое. Приобретение квартиры в строящемся доме

предполагает также ее «юридическую чистоту», т.е. отсутствие длинной и порой неясной

истории бывших собственников. Кроме того, покупка квартиры на вторичном рынке требует

внимания к состоянию самого дома и коммуникаций, которые могут оказаться ветхими.

Перечисленные моменты являются основными преимуществами при приобретении

строящегося жилья, не говоря уже о том, что квартиры в новых (строящихся) домах часто

выбирают потому, что это жилье иного качественного уровня, по сравнению с тем, что

предлагает вторичный рынок. Данный вид ипотечного кредитования имеет свою

особенность: у банка права залогодержателя строящейся недвижимости возникают с

момента государственной регистрации права собственности должника на недвижимость –

т.е. возникает залог «в силу закона». Однако такая возможность в законодательстве Молдовы

отсутствует. Эта возможность как один из инструментов ипотечного кредитования даст

возможность намного расширить рынок ипотечного жилищного кредитования. [147, с.52]

132

Соответственно, необходимо откорректировать данный закон, а также внести дополнения в

Гражданский кодекс, закрепив возможность возникновения залога «в силу закона» и при

кредитовании банком должника его участия в долевом строительстве жилья.

Соответственно Парламенту РМ:

- часть 3 статьи 6 закона РМ «Об ипотеке» от 26.06.2008г. дополнить подчастью «с»

следующего содержания: «требования кредитора по суммам задолженности,

образовавшейся в результате кредитования долевого участия в строительстве

недвижимости».

В России, к примеру, такая возможность предусмотрена статьей 77 закона РФ «Об

ипотеке». [50] При этом риски необеспеченности выданного ипотечного кредита до момента

оформления залога банки покрывают за счет повышенной процентной ставки.

Несмотря на преимущества данного инструмента ипотечного кредитования, в нем

есть и свои недостатки, что приводит к увеличению рисков для банка-кредитора:

- передача прав на построенное жилое помещение многоэтапна и сложна, что может

занять более длительный срок, чем это предполагалось,

- строительные риски переложены на граждан (банкротство, аварии, нарушение сроков

завершения строительства, удорожание квадратного метра и т.д.),

- наличие рисков «двойных продаж», пирамидальности, изменения площади,

расположения комнат, коммуникаций и т.д. [88, с. 55-56]

Кроме того, одним из наиболее основных рисков, как для банков, так и для должников

является риск банкротства или мошенничества застройщика. Действующее законодательство

не содержит рычагов контроля за действиями застройщика при строительстве жилого дома с

участием дольщиков и использовании их денежных средств, в том числе взятых в кредит. С

целью недопущения умышленного банкротства или мошенничества со стороны

застройщика, целесообразно в регламент Национального банка РМ по открытию, изменению

и закрытию счетов в лицензированных банках Республики Молдова, утв. постановлением НБ

РМ № 297 от 25.11.2004г. внести соответствующие дополнения, ограничив застройщику

право распоряжения денежными средствами (снятие, перечисление), находящимися на его

счетах без соответствующего одобрения дольщиков, а также ввести запрет на принятие

застройщиком наличных денежных средств от дольщиков.

Статистика стран, имеющих развитые рынки, свидетельствует о том, что чем выше

доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. В этом случае возрастает, во-

первых, риск неплатежа должника (особенно на начальном этапе, когда при возникновении

133

сложностей с возвратом кредита должник рискует меньшим размером собственных средств,

вложенных в виде первого взноса), а во-вторых, риск того, что в случае обращения

взыскания на предмет залога и реализации его банку не удастся компенсировать свои потери

(остаток невыплаченного долга, проценты по кредиту, расходы, связанные с обращением

взыскания, продажей имущества, и другие издержки, возникающие у кредитора в связи с

дефолтом заемщика), особенно в условиях снижения стоимости залога, что может привести к

банкротству кредитора при массовых не возвратах кредитных средств. [70, с.12-13] Следует

отметить, что действующее законодательство Молдовы не содержит норму,

ограничивающую банки Молдовы выдавать кредит в определенной доли соотношения его к

стоимости залога (LTV). Здесь уместным будет рекомендовать Национальному банку

Молдовы ограничить долю ипотечного кредита в стоимости залога, к примеру, не выше 80%.

Кроме того, для более надежной работы банков на финансовом рынке, Национальному банку

также следует ввести норму, обязывающую банки страховать свои возможные потери в

случае дефолта должника – т.е. страхование ипотечных кредитных рисков. При этом следует

обратить внимание, что данный вид страхования ипотечных кредитных рисков отличается от

страхования предпринимательских рисков тем, что выплата страхового возмещения будет

производиться только тогда, когда должник не исполнит обязательства по кредиту и выручки

от реализации заложенного в обеспечение ипотечного кредита имущества будет

недостаточно для удовлетворения требований кредитора. [70, с.45]. Характерным признаком

данного страхования должно быть определение в законодательстве узкой направленности

деятельности таких страховых компаний. Одной из важных предпосылок развития системы

данного вида страхования является стандартизация Национальным банком процедур выдачи

ипотечных кредитов, особенно в части оценки платежеспособности должника

(андеррайтинг).

Говоря о перспективах правового регулирования ипотечного кредитования, следует

отметить, что по мере развития рынка ипотечного кредитования все более актуальным

становится необходимость в наличии обязанности банков на сбор информации о должниках

с точки зрения их кредитной дисциплины и опыта взаимодействия с другими финансовыми

организациями. Недостаток сведений о должнике заставляет банки применять более

«агрессивную политику», повышать процентные ставки, т.е. вынуждает банки заведомо

рассматривать должников как потенциально недисциплинированных плательщиков. [114, с.

3]

Анализ кредитных историй потенциальных должников должен стать стандартной

134

процедурой для банков при осуществлении андеррайтинга при выдаче ипотечных кредитов.

С этой целью 29 мая 2008г. Парламентом РМ был принят закон «О бюро кредитных

историй», [9] где были заложены правовые основы для создания информационной базы,

содержащей кредитные истории граждан. Бюро кредитных историй – это организация,

которая получает, хранит и по запросу выдает кредитные истории, т.е. досье, в которых

отражены ключевые события финансовой жизни должника: информация об оплате счетов,

возврате ссуд, выполнении условий контрактов и прочее. Такого рода досье должно помочь

банку вынести решение о выдаче кредита тому или иному клиенту. На Западе этот механизм

давно отлажен, и кредитное досье есть у каждого человека или компании. [114, с. 3]

Однако такая информационная база предлагается законом не в форме одного

самостоятельного учреждения при Национальном банке Молдовы, где бы

концентрировалась вся информация, касающаяся недобросовестных должников, а в форме

множества юридических лиц – бюро кредитных историй. [9, ст. 1, 2]. Возможность создания

множества подобных бюро приведет к увеличению затрат банка на выдачу кредита

(проверка потенциального должника в каждом таком бюро безусловно платная), что в свою

очередь приведет к его удорожанию. Возможны варианты, когда банки откажутся от услуг

таких бюро, что в свою очередь приведет к невозвратности кредитных средств и увеличению

роста мошенничества должников в данных кредитных правоотношениях. Кроме того, потеря

контроля над имеющейся в таких бюро информации реально грозит банку потерей

клиентской базы, что однозначно может привести его к банкротству. Таким образом,

структуры, которые получат контроль за такими кредитными бюро, во многом будут

управлять банковским сектором со всеми вытекающими из этого последствиями. [114, с. 5]

Законодательное урегулирование процесса сбора, хранения и предоставления

кредитных историй потенциальных должников в одном государственном учреждении решит

следующие задачи. Во-первых, циркуляция информации подобного рода даст возможность

финансовой организации определить степень риска непогашения кредита, проще говоря,

отличить добросовестного должника от недобросовестного. Во-вторых, наличие одного

специализированного бюро кредитных историй, в котором будет храниться вся информация

о погашении/непогашении кредита, не может не простимулировать должников к погашению

кредитов, а в случае не возврата кредитных средств в одном банке лицо не сможет получить

кредит в другом банке, а соответственно снизится рост мошенничеств должников в

кредитных отношениях. И обратная ситуация: при наличии положительной кредитной

истории получение нового кредита будет значительно облегчено. В–третьих, возможность

135

обмена информацией по кредитам среди банков влечет за собой рост конкуренции на рынке,

а значит, банки будут снижать процентные ставки, в которые традиционно закладывается

риск не возврата кредита. [98, c. 65-68]

Увеличение масштабов кредитования, рост количества банков, предоставляющих

кредиты, начинающее свое развитие ипотечное кредитование, сделали актуальным

формирование системы бюро кредитных историй — неотъемлемая часть ипотечного

процесса (США, страны Западной Европы). В некоторых странах, к примеру, в России, в

2004 году (22 декабря) был принят закон «О кредитных историях», позволяющий создать

негосударственную систему кредитных бюро. Однако в виду незначительности банков,

многообразие кредитных бюро в Молдове неуместно и более того, такое бюро должно быть

только государственным учреждением при Национальном банке Молдовы. С этой целью

предлагаем в статье 2 закона РМ «О бюро кредитных историй» от 29.05.2008г. понятие

«бюро кредитных историй» изложить в новой редакции: «бюро кредитных историй –

публичное учреждение, созданное Национальном банком, оказывающее в соответствии с

настоящим законом услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а

также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующие услуги».

В связи с предложенными изменениями необходимо статьи 16 и 20 закона РМ «О бюро

кредитных историй» исключить.

По нашему мнению, данные изменения кардинально изменят ситуацию в области

данного вопроса, а именно, позволят концентрировать всю информацию, содержащуюся в

кредитном отчете в одном государственном учреждении, что приведет в конечном итоге к

снижению уровня мошенничества в области кредитования и увеличит возвратность

кредитных средств.

В продолжение темы перспективы совершенствования правового регулирования

ипотечного кредитования следует обратить внимание также на необходимость принятия

Национальным банком кардинальных мер по управлению такими традиционными методами

денежно-кредитного регулирования, как установление предельных процентных ставок по

ипотечному кредитованию.

136

3.3. Выводы и рекомендации к главе III

1. Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного

жилищного кредитования мешает целый ряд проблем: несовершенство действующего

законодательства; неэффективность системы регистрации недвижимого имущества;

недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных

ипотечных банков; высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие

рынка закладных и иных ипотечных ценных бумаг; высокие ставки рефинансирования;

отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны

государственных органов; высокая стоимость кредитов для должника; низкие доходы

преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных

средств и отсутствие методики предоставления жилищных субсидий социально

незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при

приобретении жилья; несовершенство налогообложения и т.д.

2. Закон «Об ипотеке» содержит очень много недоработок, в частности: к числу

недвижимого имущества не отнесено предприятие как имущественный комплекс

(предпринимательская ипотека), а также речные и воздушные суда; отсутствует

возможность возникновения залога «в силу закона» при кредитовании банком должника на

долевое строительство жилья. Большой ошибкой автора закона является введение

возможности передачи в залог «в силу договора» недвижимого имущества, которое будет

приобретено или построено в будущем (ч. 6 ст. 7 и ст. 48 закона). Данная часть противоречит

не только самой статье 7 закона, описывающей предмет ипотеки, но и статье 11, содержащей

основные требования к договору ипотеки (рыночная стоимость предмета ипотеки, его

описание, т.е. идентификация и т.д.), что при несуществующем (не построенном) объекте

недвижимости просто невозможно. Кроме того, согласно статье 9 вышеуказанного закона и

статье 2 закона «О залоге», залогодателем (ипотечным должником) может быть только

собственник этого имущества. Здесь следует указать, что залог недвижимого имущества,

которое будет приобретено или построено в будущем может быть возможен только при

ипотеке «в силу закона» на жилой дом или квартиру, приобретенную с использованием

кредитных средств банка и только по договору долевого участия в строительстве жилья. Так,

жилой дом или жилое помещение, приобретенное полностью либо частично с

использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации по

законодательству многих стран считаются находящимися в залоге с момента

государственной регистрации права собственности должника на жилой дом или жилое

137

помещение. Залогодержателем по данному залогу являются банк. Эта возможность как один

из инструментов ипотечного кредитования даст возможность намного расширить рынок

ипотечного жилищного кредитования. Соответственно, необходимо откорректировать

данный закон, а также внести дополнения в Гражданский кодекс, закрепив возможность

возникновения залога «в силу закона» и при кредитовании банком должника его участия в

долевом строительстве жилья.

3. Восполнение пробелов правового регулирования ипотечного кредитования должно

предусматривать принятие государством (Парламентом, Правительством, Национальным

банком и т.д.) конкретных мероприятий и правовых норм, предусматривающих:

• регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, в том

числе путем обращения закладных;

• защиту прав граждан при ипотечном кредитовании и недопущение их ущемления, а

также законодательное закрепление «моральной» равноправности сторон при кредитных и

ипотечных правоотношениях;

• снижение уровня инфляции;

• создание фонда государственной поддержки ипотеки (субсидирование граждан с

низким уровнем доходности);

• создание фонда временного проживания, используемого для переселения граждан в

случаях обращения взыскания на заложенное имущество (данный фонд включает в себя

жилые помещения маневренного фонда);

• внесение изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее

ипотечное кредитование – Гражданский кодекс, закон «Об ипотеке», закон «О залоге» и т.д.;

принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», «О долевом участии в строительстве

жилья» и т.д.

4. Возможность кредитования долевого участия гражданина в строительстве жилья

становится сегодня более актуальным и имеет свою особенность - у банка права

залогодержателя строящейся недвижимости возникают с момента государственной

регистрации права собственности должника на недвижимость, т.е. возникает залог «в силу

закона». Однако такая возможность в настоящий момент в законодательстве Молдовы

отсутствует. Целесообразно в данном случае внести дополнения в ч. 3 ст. 6 закона РМ «Об

ипотеке» в части дополнения оснований возникновения залога «в силу закона» - требования

кредитора по суммам задолженности, образовавшейся в результате кредитования долевого

138

участия в строительстве недвижимости. Кроме того, сегодня необходимо защитить права

должников - дольщиков при ипотечном кредитовании долевого участия в строительстве

жилья от фиктивного банкротства и мошеннических действий недобросовестных

застройщиков путем ограничения прав застройщика распоряжения денежными средствами

на счете (перечисление, снятие) без соответствующего распоряжения дольщиков, а также

ограничение прав застройщика на прием наличных денежных средств дольщиков, путем

внесения соответствующих дополнений в регламент Национального банка РМ по открытию,

изменению и закрытию счетов в лицензированных банках Республики Молдова

5. В виду незначительности банков на территории Молдовы, многообразие кредитных

бюро в Молдове, как это предусмотрено законом «О бюро кредитных историй» неуместно и

более того, такое бюро должно быть единственным и только государственным учреждением

при Национальном банке Молдовы. Это позволит значительно сократить расходы банка на

выяснение кредитной истории должника, что в конечном итоге повлияет на размер

процентной ставки по кредиту, а также уменьшит уровень невозвратности кредитных

средств.

6. Постановлением Правительства РМ № 422 от 08 апреля 2003 года была утверждена

концепция национальной социальной программы «Жилищные пособия и кредиты для

жилья» на 2003-2008 годы. Данная концепция определяла создание ряда ипотечных агентств

для рефинансирования ипотечных кредитов. Такие агентства начали создаваться на

государственном и коммерческом уровне, при этом как таковая процедура

рефинансирования ипотеки свое развитие не получила. Одной из причин этого является

отсутствие в Молдове специализированного Закона «Об ипотечных ценных бумагах».

7. Закон РМ «Об ипотеке» дает возможность использовать при ипотеке «в силу закона»

такую ценную бумагу как закладная, при этом процедуру использования данной ценной

бумаги ни данный закон, ни действующее законодательство не содержит. Соответственно

целесообразно внести дополнения в книгу 2 «Вещные (имущественные) права» главы 5

«Залог» Гражданского кодекса Республики Молдова N 1107-XV от 6 июня 2002 года,

дополнив ее частью 6 «Закладная».

Другим видом ценных бумаг, которые могут быть использованы для финансирования

ипотечного кредитования являются ценные бумаги, которые могут быть использованы на

вторичном рынке ценных бумаг. Положительный опыт в этом отношении имеется в

Румынии, Парламент которого принял специальный закон «Об ипотечных облигациях»

№32/2006 от 1 марта 2006 г., который подробно регламентирует порядок и условия эмиссии

139

ипотечных облигаций, права и обязанности их держателей, их оборот на рынке ценных

бумаг. [55] Считаем, что этот вид ценных бумаг как ипотечный облигации, может быть

использован для ипотечного кредитования, разработав и приняв при этом специальный закон

«Об ипотечных облигациях».

8. Залог недвижимого имущества, которое будет приобретено или построено в будущем

может быть возможен только при ипотеке в силу закона на жилой дом или квартиру,

приобретенную с использованием кредитных средств банка и только по договору долевого

участия в строительстве жилья. Необходимо откорректировать данный закон, а также внести

дополнения в Гражданский кодекс, закрепив возможность возникновения залога «в силу

закона» и при кредитовании банком должника его участия в долевом строительстве жилья.

Соответственно:

- ч. 3 ст. 6 закона РМ «Об ипотеке» от 26.06.2008г. дополнить подчастью «с»

следующего содержания: «требования кредитора по суммам задолженности,

образовавшейся в результате кредитования долевого участия в строительстве

недвижимости»,

9. Резкое падение цен на недвижимость, увеличение объемов нестандартного

кредитования, т.е. выдача ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить

стандартные ипотечные кредиты по стандартам являются одними из основных факторов

ипотечного кризиса в мире. События, похожие на произошедшие на рынке ипотечного

кредитования в США, могут повториться и у нас. Несомненно, масштабы будут другие, т.к.

ипотечный рынок Молдовы пока работает на первичном уровне и ипотечные ценные бумаги

пока в оборот не введены. Сегодня многие банки в результате конкурентной борьбы

предлагают ипотечные программы с высокой долей кредита в стоимости залога (LTV в

размере 90 – 100%). Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий

кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно

возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут

снижаться. С целью недопущения возникновения ипотечного кризиса в Молдове,

Национальному банку РМ необходимо нормативно установить для банков требования в

части применения предельного LTV в размере 70 – 80% при выдаче ипотечных кредитов, а

также установить обязательные требования по андеррайтингу потенциального должника.

140

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Новизна и научная уникальность диссертации заключается в том, что она

представляет собой одну из первых попыток комплексного монографического исследования

правового регулирования ипотечного кредитования, юридической природы вещного и

обязательственного права залога, правовой сущности ответственности за невыполнение

денежного обязательства, юридической новизне вступления в ипотечные правоотношения

посредством оферты и акцепта заключения договора в форме соглашения о кредитовании,

правовой значимости оформления закладной. Работа выполнена в срезе тесного

переплетения научных теоретических догм и воззрений в сравнении с их практическими

применениями. Разработаны соответствующие изменения в действующее законодательство

РМ для совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования и

дальнейшего его развития, изучены проблемы, а также перспективы развития ипотечного

кредитования в Республике Молдова, определены цели дальнейшего научного исследования

возможности и создания рынка ипотечных ценных бумаг и выявлена актуальность принятия

закона «Об ипотечных ценных бумагах».

В процессе научного исследования природы и сущности кредитного договора было

доказано, что возможность одностороннего отказа от исполнения заключенного договора со

стороны как кредитора, так и заемщика существенно ослабляет консенсуальную природу

кредитного договора, в известной мере сближая его с реальным договором займа. При этом

договоры займа и кредита обладают существенными различиями и каждый из них нельзя

рассматривать как вид или разновидность.

В ходе изучения природы обязательственности и вещности залога в разрезе

действующего законодательства выявлена двойственность природы именно залога

недвижимости (ипотеки). Так, гражданское законодательство приравнивает залогодержателя

к владельцу, не являющемуся собственником, предоставляя ему защиту его права наравне с

собственником, а так же и против собственника. При этом единственным способом защиты

своего права на предмет залога, которым может воспользоваться залогодержатель при

ипотеке, является требование, выдвигаемое в форме иска.

В процессе научного исследования правового регулирования ипотечного кредитования

также выявлено, что правовое обеспечение защиты интересов кредитора и ипотечного

должника сегодня производится с нарушением принципа равенства участников

правоотношений. Права должника – заемщика практически всегда ущемлены не только

действиями кредитора, но и самим законодательством. Так, в частности, нарушено право

141

должника обратиться в любой банк вне зависимости от наличия гражданства РМ, места

прописки, возраста, трудового стажа, подходящего банку источника возврата кредита и

предмета обеспечения. Законом также необоснованно ограничено право должника на

досрочный возврат кредита без возмещения кредитору какого-либо ущерба.

Проведенное научное исследование правового регулирования ипотечного кредитования

тоже выявило множество проблем и коллизий в данной области. Восполнение

вышеуказанных пробелов и устранение коллизий правового регулирования ипотечного

кредитования должно предусматривать принятие государством (Парламентом,

Правительством, Национальным банком) конкретных мер, предусматривающих:

• внесение изменений и дополнений в действующее законодательство, регулирующее

ипотечное кредитование, в частности:

• Гражданский кодекс РМ (в части не допущения ущемления прав граждан –

потенциальных должников при получении и использовании ипотечного кредита:

возможность получения кредита без возрастных и иных цензов, возможность досрочного

возврата кредита без уплаты штрафных санкций, раскрытие кредитором в кредитном

договоре полной информации о реальной процентной ставке; внедрение закладной;

предоставление должнику возможности требовать от кредитора уплаты не только

неустойки, но и убытков в случае отказа банка предоставить кредит; исключение

возможности при кредитных правоотношениях использовать нормы, регулирующие

правоотношения в области займа);

• Закон РМ «Об ипотеке» (в части нового определения понятия «ипотеки»,

отнеся к предмету ипотеки предприятие как имущественный комплекс

(предпринимательская ипотека) и в части определения понятия «недвижимость», отнеся к

ней водные и воздушные суда; в части установления возможности возникновения залога «в

силу закона» в случае выдачи банком ипотечного кредита на строительство жилья, в том

числе и в форме долевого участия должника в строительстве жилья; в части установления

четкого минимального предела размера требования ипотечного кредитора, не ниже 25 % к

стоимости предмета ипотеки, обязывающий суд вынести решение о продаже предмета

ипотеки; в части исключения возможности передачи в залог недвижимого имущества,

которое будет приобретено или построено в будущем как форма залога «в силу договора»),

• Закон РМ «О залоге» (в части исключения требования продажи предмета

ипотеки только под контролем судебной инстанции, если ипотечный должник отсутствует и

142

его местонахождение установить невозможно; в части исключения ограничения срока

действии договора ипотеки),

• Закон РМ «О государственной пошлине» (в части уменьшения

государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора ипотеки),

• Закон РМ «О бюро кредитных историй» (в части создания одного бюро

кредитных историй в форме государственного учреждения при Национальном банке РМ),

• Регламент Национального банка РМ по открытию, изменению и закрытию

счетов в лицензированных банках Республики Молдова (в части защиты прав должников -

дольщиков при ипотечном кредитовании долевого участия в строительстве жилья от

недобросовестных застройщиков путем ограничения прав застройщика распоряжения

денежными средствами на счете (перечисление, снятие) без соответствующего согласования

с дольщиками, а также ограничение прав застройщика на прием денежных средств

дольщиков наличным путем в кассу застройщика).

• принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», «О долевом участии в

строительстве жилья», «О ссудо-сберегательных кассах».

Нами также предложено уйти от заключения традиционного договора ипотечного

кредитования и договора ипотеки, заменив их одним соглашением о кредитовании и

закладной. Эффективность и простота их заключения описана нами в диссертации.

Научная ценность выявленных при диссертационном исследовании правового

регулирования ипотечного кредитования в республике Молдова научных проблем и

внесенные предложения их разрешения выражены посредством комплексного их

рассмотрения. Новизна и научная уникальность проведенного диссертационного

исследования определена тем, что работа представляет собой одну из первых попыток

комплексного монографического исследования источников правового регулирования

ипотечного кредитования, юридической природы вещного и обязательственного права

договора ипотечного кредита и договора ипотеки, правовой сущности ответственности за

невыполнение денежного обязательства, юридической новизны вступления в ипотечные

правоотношения посредством оферты и акцепта заключения договора в форме соглашения

о кредитовании, эффективности обращения закладной, перспективности и необходимости

развития института залога в силу «закона», сущности гарантированности и соблюдения

принципов равенства всех участников исследуемых кредитно-ипотечных правовых

отношений.

143

БИБЛИОГРАФИЯ.

Нормативные акты РМ:

1. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2002г., Официальный Монитор N. 82-86 от 22

.06.2002 г;

2. Гражданско-процессуальный кодекс РМ от 30.05.2003г., Официальный Монитор N.

111-115 от 12.06.2003г.

3. Конституция РМ от 29.07.1994г., Официальный Монитор N. 1 от 12 .08.1994г.

4. Земельный кодекс РМ от 25.12.1991г., Официальный Монитор N. 107 от 04.09.2001г.

5. Исполнительный кодекс РМ от 24.12.2004г., с изменениями от 02.07.2010г.,

Официальный Монитор N. 160-162 от 07.09.2010г.

6. Налоговый кодекс РМ от 24.04.97г., Официальный Монитор N. 62 от 18.09.1997г.

7. Уголовный кодекс РМ от 18.04.2002г., Официальный Монитор N. 72-74 от

14.04.2009г.

8. Закон РМ "О финансовых учреждениях" от 21.07.95г., Официальный Монитор N. 1-

2 от 01.01.1996г.

9. Закон РМ "О бюро кредитных историй", N. 122 от 29.05.2008г., Официальный

Монитор N. 138-139 от 29.07.2008г.

10. Закон РМ "О залоге" от 30.07.2001г., Официальный Монитор N. 120 от

02.10.2001г.

11. Закон РМ «О залоге» от 23.05.1996г., Официальный Монитор N. 061 от

20.09.1996г.

12. Закон РМ "О страховании" от 21.12.2006г., Официальный Монитор N. 47-49 от

06.04.2007г.

13. Закон РМ «О государственной пошлине» N. 1216 от 03.12.1992г., Официальный

Монитор N. 53-55 от 02.04.2004г.

14. Закон РМ «О защите прав потребителей» от 13.03.2003г., Официальный Монитор

N. 126 от 27.06.2003г.

15. Закон РМ «О несостоятельности» от 14.11.2001г., Официальный Монитор N. 139-

140 от 15.11.2001г.

16. Закон РМ «О государственном предприятии» от 16.06.94г., Официальный Монитор

N. 02 от 25.08.1994г.

17. Закон РМ «О кадастре недвижимого имущества» от 25.02.1998г., Официальный

144

Монитор N. 44-46 от 21.05.1998г.

18. Закон РМ «О сберегательно-заемных ассоциациях граждан» от 18.02.1998г.,

Официальный Монитор N. 38-39 от 30.04.1998 г.

19. Закон РМ «Об инвестиционных фондах» от 05.07.1997г., Официальный Монитор N.

177-181 от 15.08.2003г.

20. Закон РМ «О рынке ценных бумаг» от 18.11.1998г., Официальный Монитор N. 27-

28 от 23.03.1999г.

21. Закон РМ «О кредитных договорах с потребителями» № 202 от 12.07.2013г.

Официальный Монитор N.191-197 от 09.09.2013г. 22. Закон РМ «Об ипотеке» от 26.06.2008г., Официальный Монитор N. 165-166 от

02.09.2008г.

23. Закон РМ «О валютном регулировании» от 21.03.2008г., Официальный Монитор N.

127-130 от 18.07.2008 г.

24. Закон РМ «Об оценочной деятельности» Nr. 989 от 18.04.2002г. Официальный

Монитор N. 102 от 16.07.2002г.

25. Постановление Правительства РМ N. 422 от 08.04.2003г. «Об утверждении

Национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-

2008 годы, Официальный Монитор N. 073 от 18.04.2003г.

26. Регламент Национального банка РМ «О кредитной деятельности банков РМ» от

25.12.1997г., утвержденный Административным советом НБ РМ, протокол N. 153 от

25.12.1997г., Официальный Монитор N. 8, 1998г.

27. Положение Национального банка РМ № 16 от 22.01.2009г. "Об утверждении

Регламента об условиях предоставления резидентам кредитов в иностранной валюте

лицензированными банками ", Официальный Монитор N. 47-48 от 03.03.2009г.

28. Регламент Национального банка РМ "О межбанковских платежах в Республике

Молдова" N. 20 от 30.01.2003, Официальный Монитор N. 14-17 от 07.02.2003г.

29. Инструкция Национального банка РМ «Об особенностях эмиссий акций/облигаций

банков и порядке выдачи разрешения на их осуществление Национальным банком

Молдовы», утв. Постановлением № 181 от 22.06.2000г. Официальный Монитор № 81 от

13.07.00г.

30. Регламент Национального банка РМ «О классификации активов и условных

обязательств и формировании скидок на потери по активам и резервов на потери по

условным обязательствам», утвержденный Постановлением Национального банка РМ N. 224

145

от 30.08.2007г., Официальный Монитор N. 149-152 от 21.09.2007г.

31. Регламент Национального банка РМ по открытию, изменению и закрытию счетов в

лицензированных банках Республики Молдова, утвержденный Постановлением НБ РМ N.

297 от 25.11.2004г., Официальный Монитор N. 218-223 от 03.12.2004г.

32. Регламент Национального банка РМ «О просроченных кредитах» N.130 от

15.05.1998г., Официальный Монитор N. 87-89 от 24.09.1998г.

33. Регламент лицензирования банков Национального банка РМ № 23/09-01 от

15.08.1996г., утвержденный Постановлением НБ РМ N. 37, Официальный Монитор N. 59-

60 от 12.09.1996г.

34. Регламент Национального банка РМ по управлению риском процентной ставки от

22.09.1999г., утвержденный Постановлением НБ РМ N. 249, Официальный Монитор N.

109-111 от 07.10.1999г.

35. Регламент Национального банка РМ «О крупных кредитах» N. 3-09 от 01.12.1995г.,

Официальный Монитор N. 70 от 14.12.1995г.

36. Постановление Национального банка РМ N. 8 от 28.01.2010г. «Об утверждении

Регламента об условиях и порядке осуществления валютных операций, Официальный

Монитор N. 41-43 от 26.03.2010г.

37. Решение Пленума высшей судебной палаты РМ "О применении законодательства

при разрешении споров, связанных с залоговыми обязательствами» N. 11 от 09.04.1999г. с

изменением, утвержденным Постановлением ВСП РМ N. 33 от 24.10.2003г., N. 38 от

20.12.1999г. //www.docs.md. (посетила 15.02.2009г.)

38. Постановление Пленума Высшей судебной палаты РМ о практике рассмотрения дел,

вытекающих из отношений банковского кредита N. 5 от 4.02.2005г. // Бюллетень Высшей

судебной палаты Республики Молдова, 2005, N. 9.

39. Кодекс РМ «О правонарушениях» от 24.10. 2008г., Официальный Монитор N. 3-6

от 10.01.2009г.

40. Регламент Национального банка РМ «О внесении изменений и дополнений в

Регламент «О режиме обязательных резервов» от 26.05.2011г. (Постановление № 111),

Официальный Монитор N. 91-94 , 2011 г.

41. Регламент Национального банка РМ «О режиме обязательных резервов» N. 85 от

15.04.2004г., Официальный Монитор N. 67-72, 2004г.

42. Гражданский кодекс Молдавской ССР. Кишинев, 1965, 120с.

43. Закон «О нормативных актах Правительства и других органов центрального

146

и местного публичного управления» N. 317 от 18.07.2003г, Официальный Монитор N. 208-

210 от 03.10.2003г.

44. Закон РМ «О Правительстве» от 31.05.2002г., Официальный Монитор N. 131-133 от

26.09.2002г.

45. Закон РМ «О национальном банке Молдовы» N. 548 от 21.07.1995г. Официальный

Монитор N. 56-57 от 12.10.1995г.

46. Трудовой кодекс Республики Молдова от 28.03.2003г., Официальный Монитор N.

159-162 от 29.07.2003г.

47. Закон РМ «О банках и банковской деятельности» N. 601 –ХII от 12.06.1991г.,

Официальный Монитор N. 6 от 12.06.1991г.

48. Закон РМ «О государственном Национальном банке Молдовы»» N. 599-ХII от

11.06.1991г., Опубликован 11.06.1991г. в Официальный Монитор N. 000 (http://lex.justice.md,

посетила 02.04.2013г.)

Нормативные акты других государств:

49. Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г., http://duma.consultant.ru

(посетила 02.07.2010г.)

50. Закон РФ «Об ипотеке» от 16.07.1998г., http://duma.consultant.ru (посетила

02.07.2010г.)

51. Гражданский кодекс Румынии, Legea pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009

privind Codul civil, Monitorul Oficial, nr.409 din 10 iunie 2011. 52. Инструкция Центрального банка РФ от 14.09.2006г. N. 28-И «Об открытии и

закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам). Вестник Банка РФ, 2006 N. 57,

http://cbr.ru (посетила 08.09.2009г.)

53. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N. 26 от

15.01.1998г. «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением

Арбитражными Судами норм гражданского кодекса РФ о залоге»// www.arbitr.ru (посетила

14.03.2010г.)

54. Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного

Суда РФ от 8.10.1998г. N. 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса

Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами»

//Вестник ВАС РФ, 1998. N. 11.

55. Закон Румынии «Об ипотечных облигациях» № 32/2006 от 01 марта

2006 г., Monitorul Oficial, nr.264 din 23 martie 2006.

147

Научные статьи и пособия:

56. Агарков М.М. "Основы банковского права". Курс лекций. Учение о ценных

бумагах. Научное исследование. Изд. 2-е. М.: БЕК., 1994г., 350 с.

57. Абрамова Е. «Ипотечный сертификат участия», «Хозяйство» № 4/2008 с. 63-75.

58. Анненков К. «Система русского гражданского права». СПб., 1901. Т.1., 210 с.

59. Брагинский М.И., Витрянский В.В. «Договорное право. Книга первая: Общие

положения», Изд. 2-е, испр. - М.: «Статут», 1999, 848 с.

60. Витрянский В.В. «Проценты по денежному обязательству как форма

ответственности», Хозяйство и право, 1997, №8, с. 30-37.

61. Витрянский В.В. «Проблемы заключения и исполнения кредитного договора»,

Приложение к журналу «Хозяйство и право» № 11, 2004, с. 25-30.

62. Гамбаров Ю.С. «Курс гражданского права. Часть общая», Т. 1. Тип М.М.

Стасюлевича, СПб., 1911, 793 с.

63. Гонгало Б.М. «Обеспечение исполнения обязательств», М., Спартак 1999г., 152 с.

64. Гуляев А. М. Русское гражданское право. СПб., 1911, 150с.

65. Дестресс М. «Ипотека и ипотечное кредитование», «Деньги и кредит», 1995, N. 8, с.

49-54.

66. Ема В.С. "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в

России". М. Статут, 1999г., 251 с.

67. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. «Ипотечное кредитование: анализ и

перспективы», Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара

“Современные проблемы экономики и менеджмента”, Новосибирск: СГГА, 2000, с. 23-31.

68. Илларионова Т. Учебник по гражданскому праву. Ч. 1. – М. 1999г., 340с.

69. Кассо Л.А. «Понятие о залоге в современном праве». М., Статут,1999, 284 с.

70. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. «Страхование кредитных рисков при ипотечном

жилищном кредитовании», М., Фонд "Институт экономики города", 2005г., 574 с.

71. Кавелин К.Д. «Права и обязанности по имуществам и обязательствам в применении

к русскому законодательству». СПб., 1879, 190с.

72. Карасева М.В., Бирюкова Ч.Н. "Основы банковского права Российской Федерации,

Воронеж: Истоки, 1996г., 173 с.

73. Косарева Н.Б. «Основы ипотечного кредитования», Москва Инфра-М, 2007г., 576 с.

74. Лопатников. А.В. «К вопросу о сущности ипотечного правоотношения», «Юрист» N.

7, 1998, с. 15-19.

148

75. Лавров Д.Г. «Денежные обязательства в Российском гражданском праве», М.,

Юридический центр, 2001г., 250 с.

76. Лунц Л.А. «Деньги и денежные обязательства», М., Финансовое изд-во, 1967, 175с.

77. Маковская А. «Право залога», «Хозяйство и право», N. 4, 2009г., М. с. 3-27.

78. Кибак Г., Мишина Т., Цонова И. «Гражданское право. Особенная часть». Учебное

пособие. Издание 4-е, дополненное и переработанное, Кишинев, CEP USM, 2006г., 480 с.

79. Маслов Н.В. «Жилая недвижимость: Вопросы и ответы», Юность, 1997, 54 с.

80. Медведев Д.А. «Российский закон о залоге», «Правоведение», 1992. № 5. с. 14-21.

81. Новоселова Л.А. «Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда

Российской Федерации по гражданским делам», М., 1999, 120 с.

82. Павлова И.В. «Оценка кредитоспособности заемщика ипотечного жилищного

кредита», «Банковское кредитование» 1/2005, с. 12-18.

83. Ротару М. Основы государства и права Республики Молдова». Курс лекций.

Издательство МЭА, Кишинев, 2007, 228с.

84. Игнатьев В.П., Проценко В.В, «Гражданское право. Общая часть», Учебник,

Кишинев, Академия наук Молдовы, Институт истории, государства и права, Типар (ЗАО)

2010, 415 с.

85. Райхер В.К. «Абсолютные и относительные права», «Известия экономического

факультета Ленинградского политехнического института», 1928 г., 15 с.

86. Ращевский Е.С. «Некоторые вопросы защиты прав заемщиков в отношениях по

потребительскому кредитованию», «Банковское право» N. 4/2007, Юрист, с. 2-5.

87. Рожкова М. "Внедоговорное обязательство по уплате процентов за пользование

чужими денежными средствами", "Хозяйство и право" N. 9/ 2005г., с. 105-111.

88. Рябченко Л.И. «Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития»,

«Деньги и кредит», 1997, N. 3, с. 54-59.

89. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части

первой (постатейный), М., Инфра-М, 1997, 778 с.

90. Сарбаш С. «Досрочное исполнение обязательств», «Хозяйство и право» 3/2004, с.

16-29.

91. Севенард Ю.А. «Залоговая стоимость имущества», «Банковское кредитование» N.

2/2008., М., с. 34-47.

92. Сергеев А.Ч., Толстой Ю.К. Гражданское право учебник том 2, М., Проспект 1998г.,

365с.

149

93. Сергеев А.Ч., Толстой Ю.К. Учебник «Гражданское право». Т 1. Проспект, 2002,

6-е изд., перераб. и доч., 773 с.

94. Скобликов Ч. «Уголовно-правовой способ взыскания долгов», «Хозяйство и право»

№ 7/2007, с. 101-106.

95. Соломин С.К. «Кредитное обязательство: некоторые теоретико-правовые

проблемы», «Банковское право» N. 6/2007г., М. ИГ «Юрист» с. 21-29

96. Суханов Е.А. Гражданское право: Учебник. В 2-х т. Т. 1 М.: БЕК. 2003, 816 с.

97. Тимофеев С.В. «Предпосылки принятия Федерального закона «О кредитных

историях», «Банковское право» N. 6/2008, Издательство «Юрист», 78-84.

98. Титов В. «Бюро кредитных историй как фактор развития рынка кредитования»,

«Аналитический банковский журнал» N. 1, 2002, с. 65-78.

99. Турбанов А.В. «Правовые проблемы потребительского кредитования», «Банковское

право» № 1/2008, с. 4-7

100. Чешуев В. «2008- status quo сохранится». «БиФ» -Profit» Кишинев, 12.12.2007г., с.

25-29.

101. Хвостов В.М. «Система римского права» (по изд. 1908 г.). Учебник. Москва:

Спартак, 1996, 552 с.

102. Харин А. «Производные ипотечные ценные бумаги», «Хозяйство и право» N.

3/2004, с. 29-40.

103. Фарукшин М.Х. «Ответственность по советскому законодательству», М.,1971г. ,

240 с.

104. Ion Turcu. Contractele bancare in Noul Cod civill (art.2184-2194; art.2279

2454). Comentarii şi explicaţii. Editura CH Beck, Bucureşti, 2013, 554 p. 105. Шершевич Г.Ф. Учебник русского гражданского права - М., «Спарк», 1995, 556 с.

106. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права, Тула, Автограф,2001г. 720 с.

107. Соломин С.К. «К вопросу соотношения категории и принципы банковского

кредита» и «условия банковского кредитования», «Банковское право», N. 1 2009 с. 38-43.

108. Fl.A.Baias, E. Chelaru, R. Constantinovich, Ion Macovei. Commentariu pe articole (art.

1-2664). Editura BECK, Bucuresti, 2012, 2734 p.

109. Каленик А.В. «Торговое право», Кишинев, 1999, 156 с.

110. Халабуденко О. «Традиции и новеллы обязательственного права: опыт

Республики Молдова и других стран СНГ», «Закон и жизнь» N. 6, 2008, Кишинев, Динамо -

М.А., с.29-39.

150

111. Федоров Г.К. «Теория государства и права», учебник. Кишинев: Presa, 1998, 531 с.

112. Беда О.И., Мокану Н.К. «Деньги и кредит». Конспект лекций, Кишинев, Типогр.II

Capatina-print, 2007, 80 с.

113. Тигинян А.М. «Деньги. Кредит. Банки», Кишинев, Еврика, 2003, 200 с.

114. Стратан И. «Бюро кредитных историй. Серия «Безопасность бизнеса», Кишинев,

Elan Poligraf, 2006, 24 с.

115. Игнатьев В.Ч., Проценко В.И. «Сроки осуществления и защиты гражданских прав»,

«Закон и жизнь» N. 3, 2011, Кишинев, Cetatea de Sus, с. 20-28.

116. Батищев Р. «Банковское кредитование (курс лекций)», Кишинев, 2006г., 320 с.

117. Халабуденко О. «Договор как юридическая конструкция в фокусе предмета

гражданского права», «Закон и жизнь» N. 11, 2008 Кишинев, Динамо - М.А, с.18-29.

118. Сосна Б., Слипенский Б. «Правовое регулирование порядка заключения и

исполнения договоров залога квартир и жилых домов», «Закон и жизнь» N. 7, 2011 с. 35-39

119. Кырнац Т., Калин В. «Право гражданина на получение банковского кредита»,

«Закон и жизнь» N. 6, 2011 с. 35-38.

120. Садиков О.Н., Комментарий к Гражданскому кодексу РФ ч. 1., М., Юридическая

фирма Контракт, 2002, 911 с.

121. Слипенский Б., Сосна Б., Босый Д. «О некоторых проблемах применения

юридической ответственности за неисполнение судебных решений», «Закон и жизнь» N. 5,

2011, с.14-18.

122. Volcinschi V., Cibotaru A. «Drepturile reale asupra lucrurilor altuia», Moldcoop,

Chisinau-2011, 318 p.

123. Вишневский А.Ф., Горбаток Н.А., Кучинский В.А.; Под общ. ред. Вишневского

А.Ф., Общая теория государства и права: Курс лекций. – Мн.: Тесей, 1998, 540с.

124. Burac V. «Drept bancar. Curs de lecţii». Chişinău, 2001, 784 р.

125. Boroi G. «Drept civil: Partea general: Persoanele», Bucureşti: Editura Hamangiu, 2008.

575 р.

126. Сырых В.М., Теория Государства и права,. М., Издательство: Былина, 1998г., 200с.

127. Комаров С.А,. Малько А.В, Теория Государства и права.: учебно-методическое

пособие, М., Изд-во: «Норма-инфра ⋅ М», 1999г., 370с.

128. Каленик А.В. «Роль нового Гражданского кодекса Республики Молдова в

формировании гражданского общества», стр. 383-389. В «Aspecte juridice ale societatii civile,

realitatii si perspective» по ред. Костаки Г., Кишинев, 2003, 688с.

151

129. Иванов В.С. «Основы права Республики Беларусь». Учебное пособие, Мн.: ВУЗ-

Юнитил, 2001, 80с.

130. Посту И. «Место и роль закона в гражданском обществе», стр. 394-399. В «Aspecte

juridice ale societatii civile, realitatii si perspective» по ред. Костаки Г., Кишинев, 2003, 688с.

131. Кайряк И.Н. «Банковское право: посвящено 10-летию Славянского Университета»,

Учебник для вузов, Издательство «Акомед плюс», Кишинев, 2008, 357 с.

132. Commentariul Codului Civil al Republica Moldova, Buruiana M., Efim O., Eshanu N.,

Editura ARC, Tipografia centrala, Chisinau, 816p.

133. Вишневский А.А. «Залоговое право». Учебное и практическое пособие,

Издательство Бек, Москва, 1995, 172с.

134. Меркулов В.В. «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и

перспективы его использования в России», Юридический центр, С. Петербург, 2003, 360с.

135. Иванов В.В. «Ипотечное кредитование», Инфо-внедренческий центр «Маркетинг»,

Москва, 2001, 273с.

136. Чернявский П.А., Михайлова В.Н. «Основы банковского права: курс лекций в двух

частях». Часть 1, Издательство «Понтос», Кишинев, 2000, 152с.

Научные авторефераты:

137. Конев Е.Ю. «Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы

теории и практики»//www.law.edu.ru (посетила 05.05.2010г.)

138. Мартемьянов В.В. «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

в Российской Федерации» //www.msal.ru (посетила 01.04.2012г.)

139. Мокану Е. автореферат «Обеспечение исполнения обязательств посредством

ипотеки», монография, Кишинев 2001г., Государственный Университет Молдовы, 27с.

140. Пушка Г.М. «Гражданско-правовое регулирование залога», //www.msal.ru

(20.01.2011г.)

Собственные научные статьи и публикации:

141. Сандул О.В. «О природе спора о вещности и обязательственности правоотношений

залога недвижимого имущества (ипотеки)». В: Revista nationala de drept, 2013, № 8, с. 57-61.

142. Сандул О. «Ипотечное кредитование. Классика и современность», В: Сборник

научных трудов по материалам научно-практической конференции «Современные

направления теоретических и прикладных исследований», Том 7 «Юридические и

политические науки», Одесса: Черноморье, 2006, - 91 с., с. 38-44.

143. Сандул О. «Ответственность заемщика за неисполнение или просрочку

152

исполнения денежного обязательства», В: Сборник научных трудов по материалам научно-

практической конференции «Современные проблемы и пути их решения в науке,

транспорте, производстве и образовании», Том 7 «Юридические и политические науки»,

Одесса: Черноморье, 2006, - 88 с., с. 45-49.

144. Сандул О. «Андеррайтинг заемщика при выдаче ипотечного кредита», В: Сборник

научных трудов по материалам научно-практической конференции «Перспективные

инновации в науке, образовании, производстве и транспорте «2008», Том 9 «Юридические и

политические науки», Одесса: Черноморье, 2008, - 90 с., с. 8-13.

145. Сандул О. «Правовое регулирование ипотечного кредитования в Молдове», В:

Закон и жизнь, Кишинев, «Динамо-М.А.», 2008, № 6, с. 51-55.

146. Сандул О. «Правовая природа ответственности заемщика за неисполнение

денежного обязательства», В: Закон и жизнь, Кишинев, «Динамо-М.А.», 2008, № 11, с. 49-

54.

147. Сандул О. «Проблемы и перспективы правового регулирования ипотечного

кредитования в Молдове», В: Закон и жизнь, Кишинев, «Cetatea de Sus», 2011, № 6, с. 51-56,

148. Сандул О. «Шесть принципов» ипотечного кредитования», В: Закон и жизнь,

Кишинев, «Cetatea de Sus», 2011, № 10, с. 49-54.

149. Сандул О. «Правовые аспекты перспективы обращения ипотечной ценной бумаги –

закладной», В: Закон и жизнь, Кишинев, «Cetatea de Sus», 2012, № 1, с. 47-52.

Электронные источники:

150. Мазаев В. «Ипотека – пока не для Молдовы»

//www.allmoldova.com/realestate/articles/1071.html (посетила 12.09.2009г.)

151. Mocanu E. «Obiectul contractului de ipotecа», Revista Nationala de Drept, 2001, nr.3

(электронная версия в базе данных Библиотеки права посетила 03.03.2012г.).

152. Mocanu E. «Creditarea ipotecara si principiile regimului ipotecar» Revista Nationalа de

Drept, 2001, nr.5, (электронная версия в базе данных Библиотеки права посетила 03.03.2012г.).

153. www.ahml.ru/standard/stcommon.shtml (посетила 02.07.2010г.)

154. www.ahml.ru/sud/obzor.shtml (посетила 02.07.2010г.)

155. www.оzpp.ru/news/news_721.html (посетила 05.10.2008г.)

156. www.rusipoteka.ru/history.htm (посетила 05.10.2008г.)

157. www. zya.ru (посетила 02.07.2010г.)

158. www.msal.ru (посетила 02.07.2010г.)

159. www.igpran.ru (посетила 06.12.2009г.)

153

160. www.bankir.md (посетила 06.12.2009г.)

161. www.bankprice.ru (посетила 06.12.2009г.)

162. www.maib.md/ru/credit-ipotecar (посетила 18.03.2012г.)

163. www.victoriabank.md/ru/casa_magica (посетила 18.03.2012г.)

164. www.maib.md/ru/credit-imobiliar (посетила 18.03.2012г.)

165. www.fincombank.md/ipotechnii_credit-ru (посетила 18.03.2012г.)

166. www.mobiasbanca.md/ru/credite_imobiliare (посетила 18.03.12 г.)

167. www.rusipoteka.ru/publications/chepenko-2.htm, Евгений Чепенко, «Закладная:

понятие, практика применения и проблемы» (посетила 06.12.2009г.)

168. www.nbm.md (посетила 18.03.2012г.)

169. www.rusetskiy.ru/stati «Возникновение и развитие института ипотеки» (посетила

25.05.2011г.)

170. www.moshouse.ru/ipoteka/europe_history.php «История ипотеки в европейских

странах» (посетила 04.12.2011г.)

171. «Ипотека в гражданском праве» www.fineref.ru (посетила 06.12.2009г.)

172. Косарева Н. «Ипотечный кризис в США. Причины и уроки для России»,

http://www.rusipoteka.ru/publications/fondegor-1.htm (посетила 15.03.2012г.).

173. worldrealty.in.ua/news/evrosojuz_razrabatyvaet_zakony_dlja_ipoteki/2011-03-31-359

(посетила 16.03.2012г.)

174. Nota informative «Cu privire la examinarea cauzelor economice privind exercitarea

dreptului de gaj, inclusiv prin procedura în ordonanţă»

www.csj.md/admin/public/uploads/Notă%20privind%20exercitarea%20dreptului%20de%20gaj.doc

(посетила 15.03.2012г.)

175. Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный аспект

http://www.jourclub.ru/31/683/24/ (посетила 18.03.2012г.)

176. В.К. Бабаев «Общая теория права». Курс лекций, Нижний Новгород 1993.

Электронная библиотека исследовательских работ, http://kursach.com (посетила 15.01.2012г.)

177. С.Н. Братусь «Юридическая ответственность и законность», М., Юридическая

литература,1976, Электронная библиотека исследовательских работ, http://kursach.com

(посетила 15.01.2012г.)

178. 100. www.allmoldova.com (посетила 02.07.2010г.)

154

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 «СОГЛАШЕНИЕ О КРЕДИТОВАНИИ «ОФЕРТА-АКЦЕПТ»

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ПО ПРОГРАММЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

(далее по тексту – «Общие условия кредитования») Настоящие общие условия разработаны в соответствии с действующим

законодательством и регулируют отношения, возникающие между «___________________» и

лицами, желающими получить «ипотечный кредит».

Настоящие Общие условия не являются офертой в смысле ст. 681 ГК РМ, а являются

приглашением делать оферты банку о выдаче кредита на покупку жилья. Заемщик, который

ознакомился с общими условиями и принял их, может направить банку оферту (предложение

клиента) о выдаче ему кредита на основании общих условий кредитования.

Оферта направляется путем заполнения анкеты-заявления о выдаче кредита, на

условиях, изложенных в настоящих общих условиях с приложением ксерокопии личного

паспорта, оригинала справки о заработной плате клиента и выписку или ксерокопию

трудовой книжки, заверенные печатью предприятия и подписью руководителя. Банк, в

случае если заемщик удовлетворяет требованиям банка, может акцептовать оферту путем

фактического предоставления ему кредита.

Совокупность документов, определяющих условия кредитования каждого конкретного

заемщика, как-то: Общие условия кредитования, Оферта (Анкета-заявление), Уведомление

(письмо банка о намерении предоставить кредит при исполнении заемщиком всех

требований банка), Поручение на перечисление денежных средств, Обязательство заемщика–

составляют соглашение о кредитовании.

Обязательные условия для получения кредита (требования банка):

- направление оферты банку с приложением всех необходимых документов для

кредитования,

- правильное оформление необходимого пакета документов и соглашения о

кредитовании,

- достаточность источников доходов заемщика,

- удовлетворение требованиям банка согласно регламента ипотечного кредитования,

- возраст заемщика – от 20 до 55 лет,

- наличие минимального первоначального взноса в размере 30% от стоимости

квартиры, указанной в договоре купли- продажи,

- оплата страховых платежей по страхованию имущества, жизни и здоровья,

155

предпринимательского риска банка,

- предоставления договора купли-продажи;

- иные требования в соответствии с внутренними нормативными документами банка.

1. Предоставление кредита:

1.1. При получении Оферты (Анкеты –заявления) и соответствии заемщика

требованиям банка банк открывает заемщику следующие счета:

1.1.1. Кредитный счет;

1.1.2. Текущий счет – в случае отсутствия у заемщика действующего текущего счета в

банке;

1.2. Заемщик самостоятельно распоряжается денежными средствами на текущем

счете путем подачи соответствующих письменных поручений (распоряжений), за

исключением установленных законодательством РМ и настоящими Общими условиями

кредитования случаев.

1.3. Номера кредитного и текущего счетов указываются банком в предоставляемом

заемщику уведомлении.

1.4. Кредит предоставляется заемщикам, выполнившим требования банка, не

позднее следующего банковского дня, идущего за днем выполнения требований, а также

предоставления заемщиком договора купли-продажи, обязательства передачи в залог

приобретаемое жилье и оплаты страховых платежей по страхованию имущества, жизни и

здоровья, возмещению банку суммы страхового платежа, уплаченного банком при

страховании предпринимательского риска банка (сумма комиссии указывается в поручении

на перечисление денежных средств, которое подписывает заемщик).

1.5. Кредит предоставляется клиенту леями РМ с зачислением на текущий счет.

Оплата приобретаемого жилья производится путем перечисления денежных средств с

текущего счета заемщика на текущий счет продавца.

1.6. Дата предоставления и сумма кредита указывается банком в предоставляемом

заемщику уведомлении.

1.7. Банк вправе отозвать акцепт оферты заемщика, в том числе и после

предоставления заемщику уведомления, в случае нарушения заемщиком требований банка.

2. Платежи заемщика банку и погашение задолженности по соглашению о

кредитовании.

156

2.1. Погашение кредита и уплата банку процентов за пользование кредитом

осуществляется заемщиком ежемесячными платежами согласно графику, указанном в

уведомлении. Ежемесячный платеж включает в себя:

2.1.1. часть кредита, погашаемую согласно Графику;

2.1.2. проценты за пользование кредитом из расчета ___ (________________) %

годовых. Проценты по кредиту начисляются ежемесячно в леях РМ на остаток

задолженности по кредиту. При начислении процентов день выдачи кредита и день

погашения принимаются за один день. При расчете процентов количество дней в месяце

принимается за 30, в году – за 360 дней.

2.2. При нарушении указанного в графике срока внесения ежемесячного платежа, а

равно при своевременном внесении недостаточной для погашения соответствующей части

кредита суммы, банк зачисляет своевременно непогашенную сумму кредита на счет

просроченных кредитов с начислением на сумму фактического остатка просроченного

кредита ________ (____________) % годовых за весь период просрочки от обусловленной

графиком соответствующей даты платежа до даты фактического погашения просроченной

задолженности.

2.3. Суммы, вносимые заемщиком в соответствии с разделом 2 Общих условий

кредитования, зачисляются банком, вне зависимости от назначения платежа, указанного в

поступившем платежном документе, следующим образом:

2.3.1. в первую очередь –проценты, начисленные на просроченные проценты;

2.3.2. во вторую очередь – проценты, начисленные на просроченную часть кредита;

2.3.3. в третью очередь – задолженность по просроченным процентам;

2.3.4. в четвертую очередь – задолженность по просроченному кредиту;

2.3.5. в пятую очередь – задолженность по срочным процентам;

2.3.6. в последнюю очередь – погашение кредита.

2.4. Заемщик обязан ежемесячно вносить денежные средства в погашение кредита

и процентов по нему согласно графику, указанному в уведомлении. При нарушении

клиентом графика внесения платежей банк вправе направить в погашение задолженности

сумму страхового возмещения, полученную от Страховой компании. При этом к страховой

компании переходит право требования от клиента выполнения обязательств по Соглашению

о кредитовании в сумме выплаченной банку.

2.5. Заемщик вправе производить досрочное погашение кредита не ранее 3-х лет

после выдачи кредита. При полном досрочном погашении кредита либо при внесении

157

последнего аннуитетного платежа банк пересчитывает плату за пользование кредитом.

2.6. В случае невнесения либо ненадлежащего внесения заемщиком платежей в

соответствии с разделом 2 Общих условий кредитования банк вправе списать своим

платежным документом в бесспорном, безакцептном порядке сумму задолженности с любых

счетов заемщика, включая счета, открытые в других банках.

2.7. Обязательства заемщика по погашению задолженности по соглашению о

кредитовании считаются исполненными только после внесения всех соответствующих

платежей, предусмотренных разделом 2 Общих условий кредитования.

2.8. Банк вправе уступать права требования задолженности по соглашению о

кредитовании третьим лицам без согласования с заемщиком.

3. Способы обеспечения задолженности заемщика по соглашению о

кредитовании

3.1. Погашение задолженности по соглашению о кредитовании обеспечивается

залогом приобретаемого недвижимого имущества (далее – предмет обеспечения).

3.2. В отношениях обеспечения погашения задолженности по соглашению о

кредитовании банк выступает в качестве залогодержателя, заемщик – в качестве

залогодателя. Факт передачи заемщиком приобретенной недвижимости в залог

подтверждается выдачей заемщиком (залогодателем) банку закладной. Заемщик обязуется

передать представителю банка правоустанавливающую документацию на предмет залога в

течение 3-х дней со дня оформления права собственности на предмет залога.

3.3. Отношения залога считаются вступившими в силу с момента регистрации

закладной/залога недвижимости в реестре недвижимости.

3.4. В случае неисполнения заемщиком в установленный срок обязательств по

Соглашению о кредитовании заемщик предоставляет банку право обратить взыскание на

предмет обеспечения и получить удовлетворение из его стоимости преимущественно перед

иными кредиторами. Реализация предмета обеспечения осуществляется в соответствии с

действующим законодательством РМ. За счет предмета обеспечения банк вправе

удовлетворить также свои требования по возмещению расходов на взыскание.

3.5. Право залога прекращается после полного погашения заемщиком

задолженности по ссуде.

3.6. Наименование предмета залога (недвижимого имущества), служащего

предметом обеспечения, его рыночная и залоговая стоимости, а также местонахождение

158

предмета залога указываются банком в предоставляемом заемщику уведомлении.

3.7. Заемщик (залогодатель) обязуется:

- не отчуждать передаваемое в залог жилье, не осуществлять его последующую

ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия

залогодержателя,

- принимать меры, необходимые для сохранения заложенного жилья, включая текущий

и капитальный ремонты. Риск случайной гибели (повреждения) предмета обеспечения

возлагается на заемщика,

- уведомить залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения

заложенного жилья,

- своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи,

причитающиеся с него как с собственника жилья, а также добросовестно исполнять иные

обязанности, возникающие у него как у собственника жилья,

- предоставлять по требованию залогодержателя не реже одного раза в год документы

(квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей,

причитающихся с него как с собственника жилья,

- предоставлять возможность залогодержателю или его представителю периодически

(не реже одного раза в год) производить проверку фактического наличия, состояния и

условий содержания заложенного жилья, а так же состав лиц постоянно или временно

проживающих и основания для их проживания.

4. Документация

4.1. До получения кредита заемщик обязуется подписать следующую

документацию:

4.1.1. Оферту по форме приложения к настоящим общим условиям кредитования – в 1-

м экземпляре;

4.1.2. Карточку с образцами подписей по форме приложения к настоящим Общим

условиям кредитования – в 1-м экземпляре;

4.1.3. Уведомление по форме приложения к настоящим Общим условиям кредитования

в части согласия с предложенными банком заемщикк условиями кредитования – в 2-х

экземплярах.

4.1.4. Поручение на перечисление денежных средств по форме приложения к

настоящим Общим условиям кредитования – в 2-х экземплярах.

159

4.2. Банк обязуется передать заемщику ранее полученные от последнего документы

по обеспечению после погашения заемщиком всей задолженности по ссуде.

4.3. В случае исполнения обеспеченного предметом обеспечения обязательства

третьим лицом, банк в срок не более десяти дней направляет заемщику уведомление об

исполнении обеспеченного предметом обеспечения обязательства. При этом к третьему лицу

вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право залога в порядке,

предусмотренном законодательством РМ для уступки права требования.

4.4. Банк обязуется предоставить заемщику, получившему акцепт банка:

4.4.1. Уведомление по форме приложения к настоящим общим условиям кредитования

в части согласия с предложенными банком заемщику условиями кредитования – 1

экземпляр.

4.4.2. Поручение на перечисление денежных средств по форме приложения к

настоящим Общим условиям кредитования – 1 экземпляр.

5. Ответственность сторон

5.1. Заемщик несет ответственность за достоверность предоставляемых в банк

документов, служащих основанием для предоставления кредита, обслуживания кредита

банком.

5.2. Заемщик несет ответственность за своевременное погашение кредита и

процентов по нему в соответствии с настоящими Общими условиями.

5.3. Банк не несет ответственность за просрочку перечисления денежных средств в

оплату жилья с текущего счета по письменному поручению заемщика, если:

5.3.1. просрочка произошла по вине заемщика (неправильно указаны реквизиты

продавца-получателя);

5.3.2. просрочка произошла по вине третьих лиц, при условии своевременного

списания банком денежных средств с текущего счета заемщика.

6. Особые условия.

6.1. Заемщик обязуется:

6.1.1. До окончательного погашения кредита, не иметь кредитных отношений с

другими банками, а также с юридическими лицами, выполняющими функции кредитных

учреждений, без письменного согласия банка;

6.1.2. Информировать банк о возможных изменениях места жительства, увольнении с

160

места работы не позднее чем за 7 дней до даты возможного наступления указанных событий.

6.1.3. В течение 5-ти дней осуществить полное досрочное погашение задолженности

по кредиту, в случае предъявления банком такого требования по указанным в ч.6.2. общих

условий кредитования основаниям.

6.2. Банк вправе досрочно потребовать от заемщика уплаты задолженности по

кредиту и/или обратить взыскание на обеспечение в случае:

6.2.1. несвоевременного внесения ежемесячного аннуитетного платежа;

6.2.2. вовлечения заемщика в судебный процесс, а также возбуждения против

заемщика уголовного дела;

6.2.3. угрозы утраты (повреждения) либо фактической утрате (повреждении) по

независящим от банка причинам предмета обеспечения и несогласии заемщика осуществить

замену обеспечения либо несогласии банка с предложенным обеспечением;

6.2.4. уклонении заемщика от банковского контроля, не предоставление принятой в

банковской практике информации, позволяющей судить о возможности погашения

заемщиком задолженности по кредиту;

6.2.5. изменения заемщиком места жительства, увольнения с места работы;

6.2.6. утраты заемщиком против своей воли права собственности на предмет

Обеспечения;

6.2.7. в иных случаях нарушения заемщиком Соглашения о кредитовании.

6.3. Заемщик дает (путем подписания уведомления) поручение, а банк имеет

право самостоятельно закрыть текущий счет заемщика при отсутствии какой-либо

задолженности заемщика перед банком.

7. Прочие условия

7.1. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны

руководствуются действующим законодательством РМ. Все споры, возникающие в процессе

исполнения Соглашения о кредитовании, передаются на рассмотрение в суд по месту

нахождения ответчика. Сторона, признанная виновной, оплачивает все расходы, связанные с

истребованием причитающихся сумм по Соглашению о кредитовании и расходов по

проведению судебного разбирательства.

7.2. Стороны обязаны в трехдневный срок уведомить друг друга об изменении

своего наименования, местонахождения, реквизитов, номеров и названий средств связи.

7.3. Настоящие Общие условия кредитования не являются офертой (публичной

офертой), а являются приглашением делать оферты.

161

Председателю Правления

«_____________»

______________________________

Анкета-заявление на кредит (оферта заемщика банку)

Я, ________________________, прошу предоставить мне кредит леями РМ в сумме

____________ (___________________________________) лей РМ на срок ____________, под

процентную ставку _________% годовых с целью приобретения недвижимости, находящейся

по адресу: г. ___________, ул. ________________ (далее жилье) по договору купли-продажи

от __________________, заключенному между _____________ и ________________. В

качестве обеспечения предлагаю залог приобретаемого мной жилья.

Согласен (на) застраховать жизнь, здоровье и приобретаемое жилье, а также согласен

(на) возместить банку уплаченную последним комиссию страхования риска убытков при

кредитовании согласно тарифов в размере ___% от суммы кредита и начисленных по нему

процентов. Прошу включить сумму вышеуказанной комиссии в сумму предоставляемого

мне кредита.

Обязуюсь ежемесячно вносить денежные средства в погашение кредита и процентов по

нему согласно Графику, указанному в Уведомлении о выдаче кредита.

В целях получения кредита сообщаю о себе следующие сведения:

ФИО Заемщика Иванов Иван Иванович

Паспорт: ________________выдан ______________

г. ________________

Прописан:

Проживает:

г. Тирасполь ул. ___________

д.__________

г. Тирасполь ул. ____________

д._________

Дата рождения

Место рождения

Образование

Семейное положение

162

Ф. И. О. супруги(а)

Дата рождения супруги(а)

Место рождения супруги(а)

Дата заключения брака

Занятость супруги(а)

Количество проживающих в семье

Количество детей (до 18 лет)

Тип жилья по месту регистрации

(прописки)

Дата прописки

Номер телефона по адресу прописки

(с кодом)

Номер телефона по адресу

фактического проживания (с кодом)

Номер мобильного телефона (с

кодом)

Занятость заявителя

Наименование организации

(работодателя)

Адрес организации (работодателя)

Стаж по месту работы

Должность

Стационарный телефон по месту

работы

Ф. И. О. Непосредственного

руководителя

Предыдущее место работы и

должность

Кредитная история

Наличие действующих кредитов

Наличие каких-либо других

обязательств

163

№ и дата договора купли-продажи

жилья

Наименование Приобретаемого

жилья

Адрес местонахождения

приобретаемого жилья

Стоимость приобретаемого жилья

(по договору)

Стоимость приобретаемого жилья

по данным МБТИ

Первоначальный взнос на покупку

жилья

ФИО или наименование продавца

недвижимости

Основные характеристики

приобретаемого жилья (тип дома, год

постройки, наличие телефона и

коммуникаций, общая и жилая площадь,

кол-во комнат, общее состояние и т.д.)

Наличие депозитов (сумма и

наименование банка)

Наличие автомобиля (марка, год

выпуска, владелец)

Наличие ценных бумаг или доли

участия в уставном капитале ООО

(сумма, количество, владелец)

Наличие ювелирных изделий (кол-

во в граммах)

Наличие недвижимости (владелец,

местонахождение, описание)

Наличие иного имущества

(наименование, владелец)

164

Ежемесячные доходы:

Основная зарплата (с учетом уплаты

налогов и других обязательных платежей)

Сверхурочная работа

Работа по совместительству

Доходы в виде арендной платы

Проценты/дивиденды

Иные доходы

Всего доходов:

Ежемесячные расходы:

Оплата коммунальных услуг

имеющегося жилья

Оплата коммунальных услуг

приобретаемого жилья

Платежи по ипотечному кредиту

Платежи по другим обязательствам

Страхование жилья

Страхование жизни заемщика

Налог на имущество

приобретаемого жилья

Налог на имущество имеющегося

жилья

Содержание автомобиля

Содержание мобильного телефона

Комиссии банка за выдачу кредита

Содержание семьи (питание,

одежда)

Расходы на оформление договора

купли-продажи и залога приобретаемого

жилья (госпошлина, налог, комиссия

риэлтора, оценщика, расходы на переезд,

гос. регистрация залога и т.д.)

165

Обучение, детский сад

Выплата алиментов

Аренда недвижимости

Другие расходы

Всего расходов:

С Общими условиями кредитования физических лиц по программе кредитования

«Ипотечный кредит», условиями заключаемого со мной Соглашения о кредитовании

ознакомлен, полностью согласен и обязуюсь их выполнять.

«____»______ г. _________________________ ________________________________

Подпись заемщика Расшифровка подписи заемщика

«____»______ г. _____________________

Подпись

представителя банка

_______________________

Расшифровка подписи

представителя банка

К анкете прилагаю:

- копию паспорта,

- оригинал справки о заработной плате,

- выписку (ксерокопию) трудовой книжки, заверенную печатью и подписью

руководителя предприятия.

166

К А Р Т О Ч К А

с образцом подписи физического лица

Владелец счета (код)

Полное наименование

(Ф.И.О.)

Иванов Иван Иванович

ОТМЕТКИ БАНКА

Разрешение на прием образцов

подписей

Доверенное лицо

Полное наименование

(Ф.И.О.)

Главный бухгалтер

___________________

(подпись)____________________________

Год рождения

Адрес прописки

Телефон №

Паспортные данные (серия, номер, кем выдан, дата):

ПРОЧИЕ ОТМЕТКИ

Наименование учреждения банка:

Местонахождения учреждения банка:

Счет № ________________

Сообщаю образец подписи, которую прошу считать обязательной при совершении операций по счету.

Фамилия, имя, отчество. Образец подписи

Иванов Иван Иванович

Дата _________________ г.

Удостоверительная надпись

уполномоченного лица

г. ______________ ______________ г. Я, менеджер _______________, свидетельствую подлинность

подписи лично явившегося ко мне граждан(ки)(ина) Иванова Ивана Ивановича (проживающей (его) г.

_________ ул. ______________ д._________, известной (ого) мне как лицо, указанное в настоящем документе,

собственноручно подписавшей (его) его в моем присутствии и должным образом подтвердившее оформление

этого документа. Личность, подписавшего документ установлена.

Менеджер ____________ ________________________

Заверяю: Руководитель ________________ ________________________

М.Ч. Гл. Бухгалтер ________________ ________________________

_______________г.

167

Поручение заемщика на перечисление денежных средств Я, Иванов Иван Иванович, поручаю _________________ банку перечислить денежные средства с моего

текущего счета № _____________ следующим получателям:

Наименование

получателя Счет получателя

Сумма

платежа Назначение платежа

Оплата недвижимости по договору

купли-продажи № от 23 январь 2008г.

_____________

банк

Возмещение банку комиссии

страхования риска .

ФИО

заемщика

Иванов Иван Иванович

Паспорт: _____________________________________

Прописан: г. _____________ ул. ____________ д.______

______

200_ г.

_________________________

_

__________________________

Подпись заемщика Расшифровка подписи заемщика

(собственноручно)

______

200_ г.

_________________________

_

________________________________

Подпись представителя

банка

Расшифровка подписи представителя банка

168

УВЕДОМЛЕНИЕ № _____ от _______________ г.

к Соглашению о кредитовании г. ____________

ФИО

заемщика

Иванов Иван Иванович

Паспорт:

Прописан: г. _________ ул. ______________ д._________

Уважаемый ______!

Сообщаем, что на Ваше имя в _________________ банке открыты следующие счета:

Кредитный счет № ________________ Текущий счет № ___________________

«__________________» банк, при выполнении Вами требований банка, предоставляет Вам

____________________г. кредит в сумме _______________ ( _______________________) лей РМ сроком на

____месяцев. Процентная ставка по кредиту _______ (____________) % годовых. Процентная ставка по

просроченному кредиту и просроченным процентам (в случае нарушения графика) ____________

(________________) % годовых. В сумму кредита включена сумма денежных средств, направляемых в

оплату комиссии страхования риска в размере ___________.

Погашение ежемесячных кредитных платежей (за исключением последнего платежа по погашению

кредита) Вы можете производить в любом обменно-валютном пункте «______________» банка в городе, где

был выдан кредит. Последний платеж по кредиту производится в отделении банка по адресу: г. ____________,

ул. ___________, д. _____, тел. (____) _________.

Сообщаем Вам о необходимости осуществлять ежемесячные кредитные платежи в долларах США либо

леями РМ в соответствующем долларовом эквиваленте по официальному курсу НБ РМ на дату осуществления

платежа, не позднее соответствующих дат в Вашем Графике:

Дат

а

Сумма платежа

в

погашен

ие

Кредита

в

оплату

проценто

в

И

ТОГО

Дат

а

Сумма платежа

в

погашен

ие

Кредита

в

оплату

проценто

в

ИТ

ОГО

Итого общая сумма платежей по кредиту составит __________ (

__________________________________________)1.

Датой окончательного погашения кредита является ________________________ г.

В качестве обеспечения предоставляемого кредита принимается залог приобретаемой Вами

недвижимости:

Наименование недвижимости Стоимость Залоговая

1 В случае совершения платежей в более поздние даты и/ или в меньших суммах по сравнению с графиком банк оставляет за собой право

применить штрафные санкции согласно общих условий, в связи с чем будет увеличена общая сумма выплат клиента.

169

недвижимости по

договору, дол.

США

стоимость

недвижимости, дол.

США

_______________ ___________ _______

Местонахождение предмета залога: г. ___________ ул. _____________ д.___________.

Вместе с настоящим уведомлением заемщик Иванов Иван Иванович передает, а представитель банка

принимает следующие документы по обеспечению недвижимости:

1. ________________________ - 1 шт.

2. Закладная – 1 шт.

______________

________________

_____________

_

_____________

_ Подпись представителя

банка Расшифровка

подписи представителя

банка

Подпись заемщика Расшифровка

подписи заемщика

С Общими условиями кредитования физических лиц по программе ипотечного кредитования, условиями

заключаемого со мной Соглашения о кредитовании ознакомлен и согласен.

Не возражаю против предоставления банком обо мне информации в бюро кредитных историй, также

в страховую компанию с целью страхования банком риска убытков в данной страховой компании.

Обязуюсь ежемесячно своевременно вносить денежные средства в погашение кредита и процентов по

нему согласно графику.

_____________ г.

____________________

______

______________________________

Подпись заемщика Расшифровка подписи заемщика

170

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 «ЗАКЛАДНАЯ» 1. Залогодатель

Фамилия

Имя

Отчество

Дата

рождения

Документ,

удостоверяющий

личность

Место прописки

2. Должник

Фамилия

Имя

Отчество

Дата

рождения

171

Документ,

удостоверяющий

личность

Место прописки

3. Первоначальный залогодержатель

Наименован

ие

Дата и

место выдачи

(регистрации)

Место нахождения

Кор. счёт /

расчётн. счёт и

наименование

организации, где

находится

кор./расч. счёт

4. Обязательство, обеспеченное ипотекой

Основание

возникновения

Номер Дата

172

заключения

Место

заключения

Сумма (цифрами) (прописью)

Срок

исполнения

(месяцев от даты предоставления денежных средств)

Остаток

ссудной

задолженности на

дату составления

настоящей

закладной

(цифрами) (прописью)

Залогодержате

ль на дату

составления

настоящей

закладной

Проценты годовых

Размер ежемесячного платежа

Цель использования

денежных средств

173

В

собственность

(собственность, общую совместную, общую долевую)

5. Предмет ипотеки

Местонахождение предмета ипотеки

Название и описание, достаточное для идентификации

Квар

тира

Количеств

о комнат

Общая

площадь, кв.м.

Э

таж

Кадастровый/условн

ый номер

Комн

ата

Количеств

о комнат

Общая

площадь, кв.м.

Э

таж

Кадастровый/условн

ый номер

Дом Количеств

о комнат

Общая

площадь, кв.м.

Э

таж

ност

ь

Кадастровый/условн

ый номер

Земе

льный

участок

Площадь,

кв.м.

Кадастровый номер Категория земель /

вид разрешённого

использования

174

Прав

о аренды

земельног

о участка

Срок

аренды

Номер

государственной

регистрации договора

аренды

Дата заключения

договора аренды

Номер

договора

Арендодатель Арендатор

Сведения об обременениях подлежащих государственной регистрации правами

третьих лиц

Денежная оценка предмета ипотеки

(цифрами) (прописью)

Оценщик

6. Сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит

залогодателю, и ипотеки

Наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

Наименован

ие права

(собственность, общую совместную, общую долевую)

Номер и дата

государственной регистрации

175

права

Номер, дата и место

государственной регистрации

ипотеки

Государственный

регистратор

______________

(________________________)

Должник/Представитель должника

Фамилия, имя, отчество

Дата Подпись

«___»____________

200__г.

Залогодатель/Представитель залогодателя

Фамилия, имя, отчество

Дата Подпись

«___»____________

200__г.

Доверенность представителя

Ф.И.О. нотариуса Дата выдачи Номер по

реестру

«___»____________

200__г.

176

Дата выдачи закладной

первоначальному

залогодержателю

«___»______________ 200__г.

Государственный

регистратор

_______________

(________________________)

Отметки о смене владельца закладной

Передача

прав по

закладной

(новый владелец

закладной) и

основание

передачи

(полное наименование юридического/физического лица, ИНН, адрес местонахождения)

Остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу на дату

передачи прав по закладной

(цифрами) (прописью)

Дата передачи: «___» _____________ 200__г.

Особые условия

Настоящая закладная удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой

законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по указанному выше и

обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные

установленные законом или договором денежные требования из него) без представления

других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет

принадлежность этому лицу право залога на указанное выше недвижимое имущество,

обременённое ипотекой.

177

ДЕКЛАРАЦИЯ О ПРИНЯТИИ НА СЕБЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Нижеподписавшаяся заявляю под личную ответственность, что материалы,

представленные в докторской диссертации, являются результатом личных научных

исследований и разработок. Осознаю, что в противном случае буду нести ответственность в

соответствии с действующим законодательством.

Сандул Олеся

подпись

дата ___________ 2013

178

CV-ul AUTORULUI

1. Numele de familie- Sandul, prenumele- Olesea 2. Anul, luna şi ziua naşteri – 05.04.1979 3. Locul naşterii- s. Kociubeevskoe, r-ul Kociubeevskii (Rusia). 4. Naţionalitatea - moldovancă 5. Cetăţenia – R. Moldova 6. Studii - superioară

Denumirea instituţiei de învăţământ şi adresa

Facultatea (secţia) Anul

admiterii

Anul absol-virii sau abandonării

La ce an de studii aţi abandonat instituţia de învăţământ

Specialitatea după absolvirea instituţiei de învăţământ diploma nr

adeverinţa nr

Universitarea Liberă Internaţională din Moldova Or. Chişinău, str. V. Pîrcălab 52

Drept internaţional

1995 2000 Drept internaţionaldiplomă de licenţă Seria AL № 0025193

Universitarea Liberă Internaţională din Moldova Or. Chişinău, str. V. Pîrcălab 52

Masterat, drept civil 2003 2004 Drept civil diplomă de magistru Seria AM № 003486

Academia de Stiinţe a Moldovei Or. Chişinău Bd. Ştefan cel Mare 1

Institutul de Istorie, Stat şi Drept,

Specialitatea: drept privat (dreptul civil)

2004 2008

7. Limbi străine– rusă, engleză

8. Lucrul prestat de la începutul activităţii de munca

Luna şi anul Funcţia (indicaţi instituţia, organizaţia, întreprinderea, ministerul (departamentul)

Adresa organizaţiei, întreprinderii Intrării în

funcţie demisiei

01/08/95 29/09/95 Secretarul al instanţă juridică (or. Slobozia), str. Lenina

11/09/95 14/06/00 Universitarea Liberă Internaţională din Moldova (educaţie)

Or. Chisinău, str. V. Pîrcălab 52

179

11/11/99 01/03/00 Jurist al uzina industrială metalurjică Or. Rîbniţa, str. Industrială 1. 12/10/00 Jurist al banca comercială pe acţiuni

«Ipotechnii»Or. Tiraspol, str. 25 Octombrie 103 «b»

Jurist al societatea pe acţiuni «Bucetul Moldovei»

Or. Dubăsari, str. Sverdlova 109

9. Lucrări ştiinţifice:

- Sandul O. „Правовое регулирование ипотечного кредитования в Молдове, Legea si

viata, Сhisinau, Dinamo- M.A.2008, nr. 6, p. 51-55.

- Sandul O. „Правовая природа ответственности заемщика за неисполнение денежного

обязательства”, Legea si viata, Сhisinau, Dinamo- M.A.2008, nr. 11, p. 49-54.

- Sandul O. „Проблемы и перспективы правового регулирования ипотечного

кредитования в Молдове”, Legea si viata, Сhisinau, «Cetatea de Sus» 2011, nr. 6, p. 51-56.

- Sandul O. „Шесть принципов ипотечного кредитования”, Legea si viata, Сhisinau,

«Cetatea de Sus» 2011, nr. 10, p. 49-54.

- Sandul O. „Правовые аспекты перспективы обращения ипотечной ценной бумаги –

закладной”, Legea si viata, Сhisinau, «Cetatea de Sus» 2012, nr. 1, p.47-52.

- Sandul O. «О природе спора о вещности и обязательственности правоотношений

залога недвижимого имущества (ипотеки)». В: Revista nationala de drept, 2013, № 8, с. 57-61,

0,3 а.л.

10. Domeniile de interes stiinţific - drept civil.

11. Participări la foruri stiinţifice naţionale şi internaţionale:

- Sandul O. „Ипотечное кредитование. Классика и современность”. Conferinţa ştiinţifico-

practică internaţională pe tema: „Современные направления теоретических и прикладных

иследований”, Том 7 «Юридические и политические науки», Odessa: 2006, 91 p., p. 38-44.

- Sandul O. „Ответственность заемщика за неисполнение или просрочку исполнения

денежного обязательства”. Conferinţa ştiinţifico-practică internaţională pe tema „Современные

проблемы и пути их решения в науке, транспорте, производстве и образовании, Том 7

«Юридические и политические науки», Odessa, 2006, 88 p., p. 45-49.

- Sandul O. „Андеррайтинг заемщика при выдаче ипотечного кредита”. Conferinţa

ştiinţifico-practică internaţională pe tema: „Перспективные инновации в науке, образования,

производстве и транспорте, ”2008”. Том 9 «Юридические и политические науки», Odessa

2008, 90 p., p. 8-13.

12. Domiciliat (adresa): str. Lenina 33, or. Slobozia, r-ul Slobozia, tel – (557) 2-45-11.