0808

8.1 選擇適合自己的貸款方式

8.2 攤銷表分析

8.3 貸款計算法

8.4 動產分期付款的評估

8.5 計算房屋出租租金

掌握貸款契機－ 找出最佳省錢的方法

8-2

王小美與她先生兩個人的工作場所距離不遠，所以就在附近租了一間房子。工作已經

10年了，這間房子也租了好幾年，一個月需要 1萬 5的租金。上下班兩個人感情

很好都走路上班，有次晚上下班兩個人一起走在回家的路途，差不多有 15分鐘的路程，

路旁有個小公園，他們有時會坐在樹下的小凳子聊天，聊聊工作、家庭或者心事。其實他

們是一對恩愛的夫妻，但是每次聊到買房子的事情，兩個人就開始吵架，王小美想要一間

屬於自己的窩，但是她先生不這麼認為，因為公司附近的房子非常貴，不是他們上班族所

能承擔的。每個月兩個人有 8萬塊的收入，給父母的奉養金 1萬塊，2個小孩子的教育費

與教養費需要 1.5萬，家裡的開銷要 2萬，車子貸款需要 1萬，剩下 2.5萬。如果買到郊

外，上班來回就要 2-3個小時，實在不方便。但是替人家繳了好幾年的貸款，住過之後還

是一場空，根本得不到甚麼。他們倆總是想要找出一個好方法，如何利用剩餘的錢找到一

間地點適當的住屋，可是考量的因素太多了，所以到目前為止，這個話題還在繼續燃燒。

8.1 選擇適合自己的貸款方式

一間房子的價格都在幾百萬以上，以我們上班族而言，想要一次就拿出這些錢

實在有點困難。所以，我們就可以先享受後付款，也就是先擁有房子然後再跟銀行

辦理借款，當然房子你可以一直住下去，但是你要分期償付一定的金額給銀行。前

面章節我們曾經說過跟銀行借錢不能白借，必須加上利息，也就是這一定的金額包

含銀行借給你的本金以及本金所孳生的利息。

如果你已經有房子了，但是想要再貸款一間房子，然後出租，了解是否可行或

者你沒有房子，想要貸款，並將這間房子出租，你再去租比較便宜的房子或者你只

是單純想要貸款買房子等等。這些都需要計算與比較才能選擇適當的投資方法。買

房子當然自備款越高，貸款的金額越少，相對以後負擔越低，生活條件就越會比較

好；相反地，貸款越高，未來生活條件就會越來越糟。所以，你必須適當衡量你的

薪資水準，買房子所需考量的自備款，還有考慮貸款的方式等等。因為房價都是幾

百萬以上，我們的薪水也只有幾萬塊，想要繳清貸款都要一二十年以上，考慮自己

的實力，否則未來你的房屋可能走向被拍賣的命運。沒有因為擁有房子而改善生活

品質，反而因為有了房子才讓自己陷入恐慌的境界。

8-3

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

銀行貸款的計算

租金收入的計算

租金付與收的計算

自住 房子

出租 房子

出租

外租

自己 買房

一旦決定要貸款買房子時，就會影響你未來幾十年的支出，資金運用也受到限

制。一般銀行都會推出許多貸款方案讓你選擇，你需要衡量你自己的能力找出適當

的貸款方式。通常分為：本息平均攤還、本金平均攤還、理財型房貸、雙周還款與

還本寬限期房貸。

項目 說明 適合對象

本息平均攤還每月還款金額固定，還款部分的本金較少，利息

較多，但之後本金逐漸增加，利息逐漸減少。

有固定收入

的人

本金平均攤還

每月攤還的本金固定，貸款總額會隨著房貸餘額

減少，因此利息也跟著遞減，貸款初期負擔較

重，但是還款金額會慢慢降低。

有固定收入

的人

存款比較多

的人

理財型房貸

已支付的本金如果有急用可以再借回來，隨時可

借可還，按日計息。通常借款利息以房貸利息為

主，所以利率比信用貸款或現金卡的利息還低，

而且提款方便。當然，你有多餘的資金也可提前

還款並節省利息支出。

資金餘額較

少的人

想要投資其

他項目的人

雙周還款

每兩周就必須繳款一次，但總繳款金額不變。是

以周計算，每兩周即可提前償還部分本金，本金

就可提前償還，利息更少，就可加速還款期。但

是以兩周計算，一年要繳 26期，如果以每個月

的一半計算應當是 24期，所以多支付 1個月。

希望降低利

息的人

存款餘額較

多的人

8-4

項目 說明 適合對象

還本寬限期法

先還利息不攤還本金，所以支付金額就比

較低。通常有一固定的期限，過了期限才

開始支付本金。但是這是一種先甘後苦的

方法，最後還是要將積欠的貸款金額繳清。

自備款較少的人

看好未來的人

抵利型法

存款餘額可以抵銷貸款總額。如果存款有

多餘的錢會直接在貸款本金餘額扣除，然

後使用扣除後的本金計算利息。

有閒錢的人

預期收入漸升的人

希望越快清償的人

8.2 攤銷表分析

不管任何付款方式都應該有繳款期限的每期攤銷表，貸款者就可以很清楚看到

每期應該繳納的金額。

假設你跟銀行借了 100萬，利率 4%，分 10年攤還，每期應該繳納多少錢？

利率因子表 .xls的「年金現值表」工作表

我們在第 5章曾經學過如何利用 PV()計算年金現值，其實一般的教科書或考試

不可能用電腦來代考，所以通常是筆算，並且附上利率因子表，因子表一樣可分為

現值、年金現值、終值、年金終值等 4種。以這個範例，可以這樣計算：

An是年金現值

PMT是每期繳納金額

PVIFA%,n是年金現值利率因子表

An＝ PMT×PVIFA4%,10（查年金現值利率因子表）

1,000,000＝ PMT×8.1109

PMT＝ 1,000,000÷8.1109

＝ 123,291

8-5

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

所以在這 10年之間，每年必須向銀行繳納 123,291元。

攤銷表 .xls

第一期的支付金額 B6=E5/C3，就如上面的公式一樣；利息支出（C6）為本金

餘額（E5）乘上利率（D2）；本金償還（D6）就等於支付金額（B6）扣掉利息支出

（C6）；至於本金餘額（E6）等於上期餘額（E5）減掉支付金額（B6）。第二期開始

也是同樣的計算方法，到了第十期的本金餘額（E15）就是 0，表示你將欠款都繳完

了，沒有積欠銀行任何一毛錢。

8-6

當然，有了 Excel的財務函數，再用查表的方式是不太恰當，畢竟你寫下函數

及引數就可以得到答案。在 H6使用 PMT()就可得到支付金額，I6的利息支出是用

IPMT()，而 J6則是使用 PPMT()就可以計算本金償還金額。

PMT計算貸款的每期支付金額，它的語法是：

PMT(rate,nper,pv,fv,type)

Rate：每期的利率。

Nper：總付款期數。

PV：目前的現值。

FV ：期末本金加上利息的金額。如果省略 fv 引數，就是為 0，也就是說，貸款的年金終值是 0。

Type： 以 0為期末或 1為期初計算，通常省略表示為 0

函數說明

8-7

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

IPMT計算貸款的每期利息支付，它的語法是：

IPMT(rate,per,nper,pv,fv,type)

Per：為第幾期。

其餘引數與 PPM()同。

函數說明

PPMT計算貸款的每期本金償還，它的語法是：

PPMT(rate,per,nper,pv,fv,type)

引數說明參考上面。

函數說明

8.3 貸款計算法

就如前面所說明的，房貸有許多方法，在此選擇本息平均攤還法、本金平均攤

還法、雙周還款法、還本寬限期法以及抵利型法來計算貸款金額。

本息平均攤還法

這個攤還方法是本金與利息支付固定不變，也就是每期的本金加上利息的總額

不變。初期利息繳了金額比較高，每期也會繳納本金，所以利息會逐期遞減，在

每期支付的總額不變之下，本金也就越繳越多。大部分的貸款方式都是本息平均

攤還法。

8-8

貸款計算 .xls的「本息平均攤還法」工作表

王小強想要買一間 500萬的的房子，銀行可以申貸 80%，也就是 400萬，年利率

為 4%，貸款期限為 20年，如果採取本息平均攤還法，王小強每個月須繳多少錢？

因為是每月繳款，所以月利率需要除以 12個月，期限需要將 20年乘上 12個

月。所以根據上面所提的 PMT()，代入進去，得到 D6=PMT(D4,D5,-D3)=24,239元

（每個月需要攤銷的金額）。

接下來製作攤銷表，與上面所製作的方法一樣，然後點選 C10:D251，再按功能

區的「插入」→「區域圖」→ 「堆壘區域圖」（Excel 2003為「插入」→「圖表」→

「區域圖」→「堆壘區域圖」）。再修改設定就會顯示圖形出來，從下圖可知，左側

的 Y軸可以看到總繳的金額不變，但是藍色區塊的利息支出會逐期降低，紅色區域

的本金償還會逐年增加，直到繳完為止。這就是本息平均攤還法，也是目前一般的

金融機構所採取的攤銷方法。

8-9

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

本金平均攤還法

這個方法的意思是每期所支付的本金是固定，每期本金是貸款金額除以期數。

每月的利息則是按照貸款餘額逐期計算，每期應該繳納的金額是固定的本金加上利

息，利息則會慢慢減少，所以每期支付金額會逐期降低。因此本金平均攤還法，期

初的支出金額會比較多，慢慢地就會逐期降低。

貸款計算 .xls的「本金平均攤還法」工作表

同上例，如果王小強想要以本金平均攤還法，每個月應該支付多少金額？

首先了解這個方法的公式：

因為每期的本金是固定，所以

每期本金償還＝貸款金額÷總期數

本金餘額＝貸款金額－已支付的本金

8-10

接下來，因為利息會隨著本金餘額而變動，所以

本期利息支出＝上期本金餘額×利率

本期支出金額＝本期本金償還＋本期利息支出

再將數字代入公式並填入儲存格裡，你可以點選 D6的支付期，因為利息不固

定，所以每一期的總支出都不一樣，選擇 D6的期數，就可以計算不同的支出金額。

接下來製作攤銷表，與上面所製作的方法一樣，然後點選 C14:D255，再按功能

區的「插入」→「區域圖」→ 「堆壘區域圖」（Excel 2003為「插入」→「圖表」→

「區域圖」→「堆壘區域圖」）。再修改設定就會顯示圖形出來，從下圖可知，總繳

的金額區塊逐期減少，紅色區域是本金償還則是每期不變，但是藍色區塊是利息支

出會逐期降低，直到繳完為止。這就是本金平均攤還法，可惜的是一般的金融機構

都不太接受這種方法。

8-11

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

為什麼銀行不喜歡本金平均攤還法呢？來比對兩個方法總繳利息就知道。你可

以用「攝影」功能來看看其他儲存格的資料。

1 自訂工具列

「攝影」一般不會在功能區裡面，所以必須將它找出來。首先用滑鼠右鍵點選功

能區，然後選擇「自訂快速存取工具列」。（Excel 2003按「檢視」→「工具列」→

「自訂」→「指令」，在左框類別選擇「工具」，在右框指令選擇「攝影」。）

8-12

2 搜尋「攝影」功能

來到「Excel選項」及「自訂」窗格，在「由此選擇的命令」點選「所有命

令」，然後點選「攝影」→「新增」→「確定」就可以了。

3 選擇儲存格

快取工具列上顯示「攝影」圖示。選擇想要在其他工作表顯示的儲存格，在這

裡選擇「本金平均攤還法」的 A253:E256的儲存格，再按「攝影」圖示。

8-13

0808掌握貸款契機－找出最佳省錢的方法

4 顯示其他工作表的資料

接下來點選「本息平均攤還法」的 B253，然後調整此區塊的位置，你就會發現

本息平均攤還法支付金額為 5,817411元，本金平均攤還法是 5,606,667元，也可在

B253將兩個數字相減，就得到 210,744元，也就是本息平均攤還法比本金平均攤還

法多出 21萬，難怪有些金融機構不接受後者。

雙周還款法

雙週還款法是將一個月要支付的固定金額分成兩次繳納，看起來好像越快支

付，理當總利息越低，但是並不是一年 12個月，每月繳 2次，總共 24次，而是一

年有 52週，52週減半，共有 26次，所以 1年多出 2次繳納。是否利息會比較低

呢？以下是我們的分析。

貸款計算 .xls的「雙週還款法」工作表

這個雙週還款法計算方式還是以本息平均攤還法為準，只是改成週利率，所以

D4=4%/26，還款期限也改成以週為單位，因此 D5=20*26=520週。其他的計算都是

跟本息平均攤還法一樣。必須付出的利息為 C531=1,814,009，是比本息平均攤還法

還少幾千塊而已，所以兩種方式其實是差不多。