Odhad tržní hodnoty č. 4093

Odhad tržní hodnoty č. 4093

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk

soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň

K. H. Máchy 647/2

787 01 Šumperk

IČ: 47844582

DIČ: CZ460603459

č. obj.: USN č.j. 065 Ex 03859/13-093

ze dne: 27.4.2014

Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovité věci ve SJM povinného Pavla Jelínka

zapsaných na LV 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod

Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem

USN č.j. 065 Ex 03859/13-093

Podle stavu ke dni 13. 8. 2014 posudek vypracoval:

Adolf Pelár d.t.

soudní znalec

oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí

788 20 Dolní Studénky 39

Posudek obsahuje 23 stran textu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

, 13. 8. 2014

– 2 –

A. Nález

1. Znalecký úkol

Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny SJM nemovitých věcí ve spoluvlastnictví povinného

Pavla Jelínka:

bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově – domě č.p. 492, LV 1691 , nacházející se na pozemku

parc č. 1386 , podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/193875 LV č. 1674,

se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro

Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál, pro obec Vrbno pod Pradědem , katastrální

území Vrbno pod Pradědem . pro účely exekučního řízení prodejem nemovitých věcí dle usnesení

soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex

03859/13-093 ze dne 27.4.2014

2. Informace o nemovité věci

Nemovitost bytová jednotka č. 492/2 (byt) v budově – domě č.p. 492, LV 1691 , nacházející se na

pozemku parc č. 1368, podíl na společných částech uvedeného domu a pozemku 6025/193875 LV

1674, se všemi právy a závadami zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem

pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Bruntál , pro obec Vrbno pod Pradědem ,

katastrální území Vrbno pod Pradědem, tvoří s pozemkem a příslušenstvím jednotný a funkční

celek.

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci

Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 7. 8. 2014 za přítomnosti vlastníka podílu

SJM na nemovitých věcech

4. Podklady pro vypracování posudku

- usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex

03859/13-093 ze dne 27.4.2014

- LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem

- snímek KM k. LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem , obec Vrbno pod Pradědem

(zdroj čúzk internet)

- vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb, kterou se provádějí některá

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb, o oceňování majetku

- nařízení vlády č. 453 ze dne 11.12.2013 O stanovení postupu pro zjištění srovnatelného

nájemného obvyklého v daném místě

- Teorie oceňování nemovitostí - prof. Bradáč, ÚSI

- obecná metodika oceňování nemovitostí

- údaje: RK, IRI, internet

– 3 –

- mapový server google eart, google map a mapy.cz

- vlastní prohlídka nemovitosti

- fotopříloha pořízená znalcem

- kupní smlouva poskytnutá vlastníkem SJM

5. Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Moravskoslezský

Okres: Bruntál

Obec: Vrbno pod Pradědem

Katastrální území: Vrbno pod Pradědem (786080)

List vlastnictví číslo: 1691

Vlastník:

Společné jmění manželů

Jelínek Pavel a Jelínková Iva

Husova 492, 79326 Vrbno pod Pradědem

List vlastnictví číslo: 1674

Vlastníci:

1. Beránková Petra Podíl: 4 644/193 875


2. Friedl Josef Podíl: 5 923/193 875


3. Společné jmění manželů Podíl: 6 088/193 875

Jedinák Milan a Jedináková Irena



Jelínek Pavel a Jelínková Iva



Jurka Miloslav a Jurková Ivana


6. Kadaníková Alena Ing. Podíl: 3 196/193 875

Dašická 1177, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice

7. Kalvová Antonia Podíl: 6 308/193 875



Křižák Petr a Křižáková Věra



Kubálek Pavel a Kubálková Marika


– 4 –


Kuhn Rostislav a Kuhnová Kamila



Kvapil Jan Ing. a Kvapilová Dagmar


12. Město Vrbno pod Pradědem Podíl: 12 540/193 875

Nádražní 389, 79326 Vrbno pod Pradědem

13. Michálek Petr Podíl: 6 020/193 875

Sadová 497, 79326 Vrbno pod Pradědem


Mikula František a Mikulová Zdeňka



Minárik Štefan a Mináriková Eva



Minařík Alois a Minaříková Olga Ing.


17. Nejdl Radim Podíl: 31 915/1 938 750



Obadal Miroslav a Obadalová Jaroslava



Pařízek Josef a Pařízková Hana


20. Pelová Eva Podíl: 6 075/193 875


21. Pořízková Barbora Podíl: 6 451/193 875


22. Přikryl Jaroslav Podíl: 6 427/193 875


23. Radvanová Petra Podíl: 6 016/193 875



Rezník Jan a Rezniková Janina


25. Riedlová Hana Podíl: 31 915/1 938 750


26. Ristovský Postol Podíl: 6 406/193 875

– 5 –



Skřivánek Jaroslav a Skřivánková Marie


28. Škopcová Kamila Podíl: 5 980/193 875


29. Tománková Hana Podíl: 6 389/193 875

Husova 492, 79326 Vrbno Pod Pradědem

30. Višvader Radek Podíl: 6 468/193 875

Ve Svahu 427/5, 79326 Vrbno pod Pradědem

31. Voříšková Hana Podíl: 3 196/193 875

Hakenova 921/5, Čakovice, 19600 Praha

32. Ženožičková Anna Podíl: 6 059/193 875


6. Dokumentace a skutečnost

Předpoklady pro vypracování ocenění

Prohlášení

Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem

související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem.

Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce.

Předpoklady

Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z podkladů vztahující se

k vlastnictví nemovité věci (z podkladů katastrálního úřadu a poskytnuté vlastníkem podílu na

SJM) . Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti

podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá

odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.

Věcné omezení

S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v

účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za

jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé.

Stavebně právní stav

Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební

dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí (získaného na portálu ČÚZK) a způsobu užívání

vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru

nemovitostí. .

Nájemní vztahy

Podle poskytnutých informací vlastníkem podílu na bytové jednotce 492/2 nemovitost (bytová

jednotka) není pronajata.

.

Metody oceňování

Obvyklá cena

– 6 –

Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by

byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných

okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,

důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,

rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí

zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace.

- Nákladový (věcná hodnota THU)

- Výnosový

- porovnávací

Nákladová metoda

Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s

nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální

zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se

stejnou využitelností při současných cenách. Tato metoda nebyla použita.

Věcná hodnota nemovitosti dle technicko hospodářských ukazatelů

V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného

typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni

ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K

takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě

porovnatelných prodejů. Relevantní údaje pro výpočet VH nemovitosti byla převzata z realitních

serverů a z výstupu dat Českého statistického úřadu. Tato metoda byla jako pomocná částečně

použita.

Výnosová metoda

Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného

majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů,

nákladů, investic a diskontní míry.

Výnosové oceňování představuje jednu z fundamentálních metod hodnocení nemovitostí.

Prezentuje čistě ekonomický pohled vyjadřující užitek, který je nemovitost schopna investorovi v

budoucnu přinést. Principem výnosové metody oceňování nemovitostí je sumarizace budoucích

čistých zisků převedených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Míru nejistoty vyjádření

současné hodnoty pomocí budoucích (nejistých) příjmů vyjadřuje diskontní míra. Vztah pro

výnosovou hodnotu by se dal obecně vyjádřit několika vztahy a to zejména v závislosti na vnějších

vlivech, ale také na tom jaký je záměr majitele nemovitosti. Na vývoj výnosů a nákladů v čase

působí mnoho faktorů, z nichž pouze některé může majitel přímo ovlivňovat, nebo dokonce

předvídat. Jsou to právě náklady a výnosy, jejichž výše a vzájemný poměr rozhodne o tom, zda

bude investice rentabilní, či ne. Jejich analýzu však musí provést investor.

Dosavadní znalecká praxe vychází ve většině případů výnosového hodnocení nemovitostí z

jednofázového modelu, tzv. „věčné renty“. Prvním předpokladem pro její použití je dlouhá doba

pronájmu Dalším, neméně důležitým předpokladem pro použití věčné renty, je poněkud statická

podmínka konstantního zisku v průběhu hodnoceného období Tento předpoklad vychází ze

zjednodušeného předpokladu, že rozdíl výnosů a nákladů je po uvažovanou dobu užití investice

konstantní. Předpokladem pro analýzu výnosů je skutečnost, že vývoj nájemného bude sledovat

vývoj inflace. Inflace je definována jako zvýšení cenové hladiny a její výše se stanovuje na základě

– 7 –

váženého průměru životních nákladů podle tzv. „průměrného cenového koše“. Jejím zpracováním

se zabývá Statistický úřad a zveřejňuje jej v měsíčních intervalech. Výnos z pronájmu nemovitosti

Výnos z pronájmu nemovitosti tvoří zdroj, který slouží ke krytí nákladů a zisku. Měl by tedy

dosahovat minimálně výše nákladů. Zkušenosti říkají, že vývoj výnosů se dá jednoduše ztotožnit s

vývojem inflace, protože v převážné většině případů, se kterými se lze v praxi setkat, je nájemné

(výnosy z pronájmu nemovitosti) vázáno na tento ukazatel tzv. inflační doložkou.

Údaje pro stanovení nájemného vychází ze statistických údajů RK a Realitních makléřů v oblasti a

z inzerce Realitních kanceláří.

Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v

současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi

nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a

statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi

absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí

výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a

příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci.

Z toho vyplývá, že pro obec Vrbno pod Pradědem publikované nájemné v inzerci RK je v

rozmezí 35 - 85 Kč/m2 . Průměrná cena dle inzerovaných nabídek k pronájmu je za poslední

období (ke dni ocenění) cca 51,73 Kč/m2

Podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 se dle § 8 se jednotka která je byt, nebo zahrnuje

byt oceňuje nákladovým, nebo porovnávacím způsobem. Nákladový způsob a způsob výnosový

jsou metody pomocné a slouží k přibližné orientaci při analýze odhadu obvyklé (obecné, tržní)

ceny.

popis bytové jednotky 492/2

Bytová jednotka (byt) se třemi opokoji a příslušenstvím č. 492/2 na ulici Husova, č.p. 492 obec

Vrbno pod Pradědem se nachází v 1 NP (přízemí). Standardní vybavení jednotky je převzato

z prohlášení vlastníka budovy (v kupní smlouvě) z důvodu, že nebyla umožněna vnitřní prohlídka

nemovité věci – bytové jednotky.

Vybavení jednotky:

Umyvadlo

Splachovací záchod

Bytový zvonek

Vana

Vodovodní baterie

Otopná tělesa

Osvětlovací tělesa

Listovní schránka

Kuchyňská linka

Kuchyňský sporák

Vodoměr na teplou a studenou vodu

Vestavěné skříně

– 8 –

Součástí bytové jednotky jsou:

Veškeré vnitřní instalace (Potrubní rozvody vody, Ústřední topení, Elektroinstalace apod. mimo

hlavní stoupací vedení s odbočnými po uzavírací ventily)

K vlastnictví bytové jednotky dále patří

Podlahové krytiny

nenosné příčky

Vnitřní dveře

Okna nacházející v bytové jednotce

Vnitřní elektrické rozvody včetně zakončení jako jsou světla, zásuvky a vypínače za elektroměrem

Předmětná bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytové jednotky včetně zárubně,

vnitřním lícem obvodových zdí bytové jednotky a příslušenství, hlavními uzavíracími armaturami

přívodu vody, elektrickými jističi jednotky a vstupními dveřmi do sklepního zděného boxu tvořící

příslušenství bytu, situované mimo bytovou jednotku v 1 PP včetně vnitřního líce obvodových zdí,

jak jsou dále vyznačené na přiloženém schématu

K vlastnictví bytové jednotky č 492/2 patří spoluvlastnická podíl o velikosti 6025/193875 ke

společným částem budovy č.p. 492 v obci Vrbno pod Pradědem k.ú. Vrbno pod Pradědem

K jednotce 492/2 patří spoluvlastnický podíl o velikosti 6025/193875 k pozemku p.č. 1386 –

zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Vrbno pod Pradědem - výměra 341 m2

Všechny dále uvedené společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich opravách a

údržbě všichni spoluvlastníci z titulu svého spoluvlastnického práva. Společné části budovy jsou:

Základy včetně iziolací

Svislé a vodorovné nosné konstrukce

Konstrukce ploché střechy

Střešní krytina

Klempířské konstrukce střechy

Konstrukce schodiště

Chodby včetně dveří zajišťujících přímý vstup do společných prostor

Okna nacházející se v místnostech společných prostor a na schodišti

Balkony

Rozvody studené a teplé užitkové vody po vodoměry v bytových jednotkách

Hlavní ležaté a svislé rozvody ústředního vytápění po měřící zařízení včetně provozní místnosti

s energozapojovacím uzlem v 1 PP (ležaté potrubí rozvodů ústředního vytápění a teplé užitkové

vody od měřícího zařízení do kotelny zůstává ve vlastnictví prodávajícího

Kanalizace po odbočky v bytových jednotkách

Elektroinstalace NN po elektroměry v bytových jednotkách a elektroinstalace společných částí

včetně osvětlovacích těles, slaboproudé rozvody bytových zvonků, bleskosvody, společný prostor

prádelny, sušárny, kočárkárny, provozní místnost domu a provozní úklidová místnost domovníka.

Dále se za společné části domu považuje příslušenství a to:

Venkovní zpevněné plochy okapových chodníků

– 9 –

Venkovní vstupní schodiště

Venkovní přípojka

Kanalizační přípojka

Spoluvlastnické podíly vyjádřené zlomkem se vztahují ke všem společným částem domu. V budově

nejsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek

Účel využití

Bytová jednotka v bytovém domě

Trh s nemovitostmi

Realitní trh pro Bruntálsko (vč. města Vrbno pod Pradědem ) má v nabídce dostatek bytových

jednotek. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná

cena, je bytová jednotka v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny

bytových jednotek v preferovaných částech města, oproti částem na okraji města nebo v

nepreferovaných částech města, kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti

preferovaným místům.

Orientace ke světovým stranám

Mistnosti bytové jednotky 492/2 jsou převážně orientovány na V-Z

konfigura terénu

bytový dům č.p. 492 je situován na mírně svažitém

poloha vzhledem k centru

bytový dům č.p. 492 je situován spíše na okraji obce s urbanizovanou zástavbou bytových domů a

občanské vybavenosti s vyšší než průměrnou koncentrací obyvatel

Převládající zástavba

Zástavba je urbanizované území bytových domů

Inženýrské sítě

Nemovitost napojena na všechny inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, datové služby)

Doprava

Město Vrbno pod Pradědem je dobře přístupné po komunikaci regionálního významu č.451 a 445

Obchod a služby

město Vrbno pod Pradědem disponuje základní soustavou obchodu a služeb

Školství

Vrbno pod Pradědem disponuje kompletním základním školstvím, Je zde i sportovní gymnázium.

– 10 –

Zdravotnictví

k dispozici je nemocnice, poliklinika, privátní ordinace odborných i praktických lékařů, zubních

lékařů, lékárny

Kultura, sport, ubytování

K sportovním a volnočasovým aktivitám lze využít sportovní zařízení sportovních organizací,

organizací mládeže, sportovní zařízení města Vrbno pod Pradědem a a sportovní zařízení škol města

Vrbno pod Pradědem

V katastru města Vrbno pod Pradědem je obce s několika (3) kostely různých církví Obec

disponuje i hřbitovem (2)

Úřady

Základní soustava úřadů státní správy a samosprávy města Banky a stavební spořitelny v místě.

Oddělení policie ano

Pracovní možnosti

Mimo místo v dosahu autobusových a železničních linek

Životní prostředí

Minimální hladina hluku a otřesů z intenzivní dopravy

Přírodní lokalita

les v docházková vzdálenost

Změny v zástavbě

bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky

Příslušenství nemovitosti

bez dopadu na cenu nemovité věci - bytové jednotky

Typ nemovitosti

Bytová jednotka v bytovém domě

Možnosti dalšího rozšíření

Žádná možnost dalšího rozšíření

Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví

zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti

vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných

podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které

nezaniknou dražbou.

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nebyly zjištěny.

Věcná břemena

Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena

která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

– 11 –

Zástavní práva

Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –

viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na

stanovení obvyklé ceny.

Předkupní práva

K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní

práva.

Nájemní vztahy

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna

Jiné závady

Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti

nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C

Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji

za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno

Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva

a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.

7. Celkový popis nemovité věci

8. Obsah posudku

Pozemek

a) Pozemky

1)Pozemky na LV číslo 1674

b) Věcná břemena

1)Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Byt

c) Byt

1)Jednotka

d) Ocenění porovnávací metodou

– 12 –

B. Odhad

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Situace na dílčím (segmentu)

trhu s nemovitými věcmi

I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,06

2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví –0,01

3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00

4 Vliv právních vztahů na

prodejnost (např. prodej podílu,

pronájem)

I. Negativní –0,04

5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím

výskytu záplav

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 + Pi) = 0,890 i = 1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném

funkčním celku

1,00

2 Převažující zástavba v okolí

pozemku a životní prostředí

I. Rezidenční zástavba 0,02

3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce –0,10

4 Možnost napojení pozemku na

inženýrské sítě, které má obec

I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v

obci nebo obec bez sítí

0,00

5 Občanská vybavenost v okolí

pozemku

I. V okolí nemovité věci je dostupná

občanská vybavenost obce

0,00

6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici

pozemku, dobré parkovací možnosti

0,00

7 Hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do

1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými

dopravními spoji denně

–0,03

8 Poloha pozemku z hlediska

komerční využitelnosti

I. Bez možnosti komerčního využití 0,00

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji –0,02

11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11

Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,870 i = 2

– 13 –

Popisy objektů

Pozemek

a) Pozemky

1) Pozemky na LV číslo 1674

b) Věcná břemena

1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví

zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti

vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle dostupných

podkladových materiálů na oceňovaných nemovitých věcech nejsou žádné závady, které

nezaniknou dražbou.


Věcná břemena

Na oceňované nemovitosti není dle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno žádné věcná břemena

která by měla vliv na obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.

Zástavní práva

Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva –

viz.přiložený LV část „C Omezení vlastnických práv“.

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna, nemají v tomto případě vliv na

stanovení obvyklé ceny.

Předkupní práva

K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní

práva.

Nájemní vztahy

Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna

Jiné závady

Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti

nařízeny exekuce, dále byly vydány exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené část „C

Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji

za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno

Na nemovitosti rodinném domě a pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jiná práva

a jako takové se neoceňují. Hodnota věcného břemene a jiných práv je tedy 0,00 Kč

Movité věci související s oceňovanou nemovitou věcí nebyly zjištěny.

– 14 –

Byt

c) Byt

1) Jednotka

Ocenění

Pozemek

a) Pozemky

a.1) Vyhláška 441/2013 Sb.

a.1.1) Pozemky na LV číslo 1674 – § 4

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3

Název obce: Vrbno pod Pradědem

Název okresu: Bruntál

Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi

1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95

2 Hospodářsko-správní význam

obce

III. Ostatní města a všechny obce v okr.

Praha-východ, Praha-západ

0,85

3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80

4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00

5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 0,90

6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní

středisko a škola)

0,95

Základní cena výchozí: ZCv = 510,– Kč/m2

Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 281,69 Kč/m2

Index trhu: IT = 0,890

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:

Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;

ostatní orientace

0,00

2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00

3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00

4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00

5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00

6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index polohy: IP = 0,870

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,774

§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří

Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 218,0281 Kč/m2

– 15 –

Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč]

1386 zastavěná plocha a nádvoří 341 74 347,58

Pozemky na LV číslo 1674 – určená cena: 74 347,58 Kč

b) Věcná břemena

b.1) Obecná metoda

b.1.1) Práva a závady spojené s předmětem ocenění Roční užitek vyplývající z věcného břemene:

Roční užitek z břemene (U): 0,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného × –1

Hodnota věcného břemene: = 0,– Kč

Byt

c) Byt

c.1) Vyhláška 441/2013 Sb.

c.1.1) Jednotka – § 38

Podlahové plochy jednotky (PP):

Plocha [m2]

Název celková koef. započítaná

šatna 2,05 1,00 2,05

předsíň 7,31 1,00 7,31

WC 0,94 1,00 0,94

koupelna 2,56 1,00 2,56

kuchyň 8,41 1,00 8,41

pokoj 1 18,18 1,00 18,18

pokoj 2 8,34 1,00 8,34

pokoj 3 12,46 1,00 12,46

sklep 3,55 0,10 0,36

63,80 60,61

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:

Kraj: Moravskoslezský

Obec: Vrbno pod Pradědem

Počet obyvatel: 5 521

Základní cena (ZC): 12 161,– Kč/m2

– 16 –

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2

Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00

2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,

sušárna, sklad

0,00

3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00

4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00

5 Orientace obyt. místností ke

světovým stranám

III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03

6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00

7 Další vybavení bytu a prostory

užívané spolu s bytem

III. Standardní vybavení - balkon nebo

lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)

0,00

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00

9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10

10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou

údržbou

1,00*

* Rok výstavby / kolaudace: 1970

Rok celkové rekonstrukce: 2000

Stáří stavby (y): 29

Koeficient pro úpravu (s): 0,855 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,795 i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 9 668,– Kč/m2

Index trhu (IT): 0,890

Index polohy (IP): 0,870

Cena bytu určená porovnávacím způsobem:

CBP = PP × ZCU × IT × IP = 60,61 × 9 668,– × 0,890 × 0,870 = 453 722,36 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:

Cena pozemku = 74 347,58 Kč

Spoluvlastnický podíl: × 6 025 / 193 875

Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 310,48 Kč

+ 2 310,48 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 456 032,84 Kč

Jednotka – určená cena: 456 032,84 Kč

c.2) Výnosová hodnota

c.2.1) Jednotka

Výpočet ceny výnosovým způsobem

a) Výměry pronajímaných ploch:

Obytné plochy: m2 60,25

b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):

Obytné plochy

– 17 –

podlahová plocha 720,00 Kč × 60,25 m2

Kč/rok 43 380,–

c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů:

Provize za pronájem Kč 0,–

Uvedení do

pronajímatelného stavu

Kč 0,–

Jednorázové náklady

celkem NJ Kč 0,–

d) Roční náklady na dosažení příjmů:

Reprodukční cena RC Kč 564 151,61

Časová cena C Kč 645 319,19

Náklady na provoz RC × 0,20 % Kč/rok 1 128,30

Náklady na údržbu RC × 0,20 % Kč/rok 1 128,30

Pojištění RC × 0,02 % Kč/rok 112,83

Výpočet amortizace:

Úroková míra pro

amortizaci iA

0,0300

Další předpokládaná

životnost T roků 30

Amortizace

kapitalizovaná na

zbytkovou životnost

C × iA ––––––––––– (1+ iA)

T – 1

Kč/rok 13 564,13

Daň z nemovitosti Kč/rok 0,–

Ostatní náklady Kč/rok 0,–

Roční náklady celkem NR Kč/rok 15 933,56

Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok 27 446,44

e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou:

Úroková míra i 0,0700

Výnosová hodnota V / i – NJ Kč 392 090,–

d) Ocenění porovnávací metodou

Seznam porovnávaných objektů:

Název Výchozí cena (VC) Množství (M)

Kmísta Kčasový Kvybav. Jednotková cena (JC) Váha (V)

Vrbno pod Pradědem 580 000,– Kč 64,00 m2

1,00 1,00 1,00 9 062,50 Kč 0,9


1,00 1,00 1,00 5 733,33 Kč 1,0


1,00 1,00 1,00 4 324,32 Kč 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav.)

Minimální jednotková cena za m2: 4 324,32 Kč

Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): 6 280,66 Kč

Maximální jednotková cena za m2: 9 062,50 Kč

– 18 –

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za m2: 6 280,66 Kč

Množství: × 63,80 m2

Porovnávací hodnota: = 400 710,– Kč

– 19 –

C. Rekapitulace

V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst.

Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické

faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy

levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence – zvýšení DPH,

deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky

bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení.

v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní

očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc

banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A

k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si

budou pořizovat početně slabší ročníky).

To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen

nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním

globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese orientačně odhadujeme, že pokles cen

realit v letech 2009-2013 by mohl činit 25-45 % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká

ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě

by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká

ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013,

spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015),"

Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují

hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu

rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým

srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez

přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických

fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst

nemovitostí byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem,

nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu

vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější

deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly

razantně klesat.

Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních

informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi .

Realitní trh pro Bruntálsko má v nabídce dostatek všech typů nemovitostí. ihned k nastěhování.

Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je

nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí

v preferovaných částech obce, a oblasti oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší

v některých případech až o více než 50 % oproti preferovaným místům.

Při analýze ceny vzal znalec v úvahu faktory, které ovlivňují cenu nemovitostí. Ze statistiky

realitních kanceláří vyplývá jaké jsou procentuálně vyjádřené Faktory ovlivňující ceny

nemovitostí:

24 % lokalita

24 % velikost

14 % druh vlastnictví

– 20 –

10 % stav domu a použité stavební materiály

9 % umístění - vnitřní dispozice

6 % stav nemovitosti a jeho vybavení

5 % doprava a parkování

3 % okolí domu a výhled

3 % dispozice a orientace

2 % služby v místě

Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci

srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek „obvyklá“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování

z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci;

nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska

jejího užitku pro určitou osobu (tzv. „cena zvláštní obliby“). Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí,

které jsou v dostatečném počtu v daném území obchodovány, tedy u nichž existuje trh a je k

dispozici dostatečně velký porovnávací soubor, je základní metodou cenové porovnání; je však

třeba zohlednit i podmínky konkrétního místa a předpoklad chování trhu s nemovitostmi v

budoucnu.

Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i

výrazně odlišovat.

Stále je třeba mít na paměti rozdíl mezi hodnotou a cenou. Hospodářství má svůj cyklus s obdobími

recese a konjunktury. Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná

může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty.

Vlivů působících na obvyklou cenu nemovitostí je celá řada.

Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. V obdobích snížené kupní

síly, kdy peněžní prostředky obyvatelstva jsou použity ve větší míře na uspokojení základních

potřeb, je poptávka po nemovitostech nižší. Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem

nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s

vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitostí výhodnými a proto je zde

značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen, někdy až na neuvěřitelnou míru.

Jak ze statistiky vyplývá město Vrbno pod Pradědem má poměrně nadprůměrnou nezaměstnanost,

byla li ke konci sledovaného období průměrná nezaměstnanost v celé ČR okolo 6-8 %, město

Vrbno pod Pradědem mělo přes 16 %, Což se odráželo na velikosti kupní síly ale i

(ne)možnostech získat zaměstnání . Jak nadále z demografické statistiky vyplynulo, za poslední léta

je zjištěn úbytek převážně mladých obyvatel v produktivním věku a tedy i reálnou kupní silou.

Navíc vznikají nové lokality s volnými stavebními pozemky za velmi výhodné ceny i když okraji

města přesto s atraktivní polohou a infrastrukturou v místě. Z uvedených statistik tedy můžeme

vyvodit i zájem o nemovitosti v oblasti. Z informací od realitních kanceláří a realitních makléřů

v návaznosti na kupní síle a demografických přehledech můžeme konstatovat, že trh

s nemovitostmi je v situaci kdy nabídka vysoce převyšuje poptávku.

Z tohoto důvodu je nutno při analýze obvyklé ceny uvažovat spíše o spodních hranicích

odvozených a vypočtených cen.

Po zpracování jednotlivých dílčích výstupů znalec provedl závěrečnou analýzu , která spočívá ve

zvážení významu jednotlivých metod s ohledem na jejich vliv na utváření hodnoty nemovitosti.

Výsledné hodnoty jednotlivých metod představují indikátory nebo ukazatele na jejichž základě je

odhadnuta závěrečná hodnota

Při vyslovení závěrečného verdiktu přihlížíme k základním principům jednotlivých metod a to:

Stanovení věcné hodnoty je technickým pohledem na hodnotu jehož prioritou jsou pořizovací

náklady ,přístup nepřihlíží k současnému užitku nemovitosti

– 21 –

Ocenění výnosovou metodou je přístup , který vychází ze skutečně obchodovaných cen nepřihlíží

ani k užitku ani k nákladům na pořízení ale vychází ze skutečného stavu na trhu s nemovitostmi .

Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v

současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi

nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena

na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a

statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi

absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí

výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn byt (bytová jednotka) jako celek a

příslušenství se oceňuje spolu jako součást nemovité věci.

Finální výsledek – obvyklá cena tedy vyjadřuje výsledek ke kterému znalec dospěl zvážením

všech přístupů s přihlédnutím k účelu užití oceňované nemovitosti a to jako odhadnuté jednoznačné

číslo přiměřeně zaokrouhlené .

Bytový dům č.p. 492 s bytovou jednotkou 492/2 ulice Husova s příslušenstvím je situován na

okraji města Vrbno pod Pradědem v urbanizovaném území bytových domů a služeb v docházkové

vzdálenosti do centra města Vrbno pod Pradědem.

Bytová jednotka (byt) č. 492/2 se třemi pokoji a příslušenstvím je situována v přízemí - 1

nadzemním podlaží bytového domu ulice Husova č.p. 492. Dům je revitalizován s centrálním

vytápěním.

Byt je dle vnějších znaků pravidelně udržován v dobrém technickém stavu.

Závěrečná analýza není matematické stanovení výsledku , ale úvahou nad oceňovanou nemovitostí

s ohledem na stanovené dílčí výsledky , rozbor jejich přispívání k tržní hodnotě majetku a postavení

konkrétní nemovitosti na trhu s nemovitostmi.


Dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné práva a závady,

které nezaniknou dražbou a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota práv a závad je 0,00 Kč

– 22 –

Příslušenství bytů a nebytových prostorů

Cena pozemků podle cenového předpisu 74 347,58 Kč

Hodnota věcných břemen obecná 0,– Kč

Byty a nebytové prostory

Cena bytů podle cenového předpisu 456 030,– Kč

Výnosová hodnota 392 090,– Kč

Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 424 060,– Kč

vážený průměr dle Naegeliho 409 700,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 400 710,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

400 000,– Kč

Cena slovy: čtyřistatisíc Kč

– 23 –

D. Seznam příloh

1. LV č. 1691 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem

2. LV č. 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem

3. KM k LV č. 1691 a 1674 k.ú. Vrbno pod Pradědem,obec Vrbno pod Pradědem

4. kupní smlouva (část) s vyznačenými výměrami bytové jednotky 492/2

5. mapy místa

6.fotopříloha

Documents

Odhad tržní hodnoty č. 4093