ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU ý. P. 6 S … · 2015. 1. 28. · 167 EX 52533/13 ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU ý. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY, K. Ú. LÍPA

167 EX 52533/13

ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU

Č. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY,

K. Ú. LÍPA

číslo 6290 - 265 / 2014

NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům

Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Všestary, k.ú. Lípa u Hradce Králové

Adresa nemovité věci: Lípa 6, 503 12 Všestary Vlastník stavby: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku: 486006/238, paní Marie Krejčová, Lípa 6, 50312 Všestary, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko

Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6

ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o.

Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 e-mail: [email protected] DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

- 2 -

OBVYKLÁ CENA 890 000 Kč

Datum místního šetření: 14. 10. 2014 Stav ke dni : 14. 10. 2014

Počet stran: 28 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 1

V Praze, dne 15. 10. 2014 Ing. Ladislav Kubíček, MBA

jednatel společnosti

NÁLEZ

Přehled podkladů

- Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 52533/13-51

- List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové

- Snímek katastrální mapy

- Snímek okolí

- Informace sdělené zadavatelem

- Informace zjištěné v rámci místního šetření

- Fotodokumentace

- Odborná literatura

- SW NEMExpress AC

- Nabídky realitních kanceláří

Místopis

Obec Všestary patří k menším obcím ležící v Královéhradeckém kraji, okres Hradec Králové. Obec

má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je na přiměřené úrovni. Dopravní

obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Hradec Králové a podobně.

- 3 -

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna

ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna

Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn

veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus

Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř

Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba

Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace

Celkový popis

Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 v širším centru obce s hospodářskou částí. K

domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada.

Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená, hospodářská část přímo navazuje na část

obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k

nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní

inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. Nemovitost není

pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši

432.000 Kč, přičemž stav těchto pohledávek není znám. Dále je na listu vlastnictví zapsáno zástavní

právo exekutorské na částku 63 555 Kč. Mimo to jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly.

Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou.

Silné stránky

Nejsou.

Slabé stránky

- Zhoršený technický stav nemovitostí.

RIZIKA

Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:

Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru

nemovitostí

Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru

nemovitostí

Stav stavby umožňuje podpis zástavní

smlouvy (vznikla věc)

Stav stavby neumožňuje podpis zástavní

smlouvy

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její

kolaudací

Skutečné užívání stavby je v rozporu s její

kolaudací

Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z

- 4 -

komunikace je zajištěn veřejné komunikace

Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika.

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou

Nemovitá věc není situována v záplavovém

území

Nemovitá věc situována v záplavovém území

Komentář: Nemovitost není v záplavovém území.

Věcná břemena a obdobná zatížení:

Zástavní právo

Exekuce

Ostatní finanční a právní omezemí

Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno dříve popsané zástavní právo smluvní k zajištění

pohledávek. Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti.

Ostatní rizika:

Stavby s výrazně zhoršeným technickým

stavem

Komentář: Zhoršenýý technickýý stavem stavby.

OCENĚNÍ

Výpočet hodnoty pozemků

Pozemky

Porovnávací metoda

Základní popis oceňovaných pozemků

Přehled srovnatelných pozemků:

Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra

[m2]

Požadovaná

/kupní cena

Jednotková

cena

Koeficient

celkový

Upravená

cena

[ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m

2 ]

Lokalita: Všestary - Lípa

KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90

Parcela č.: 1 000 1 000 000 1 000,00 0,77 769,50

Popis pozemku: Stavební pozemek nezasíťovaný, podobného charakteru jako

oceňovaný ve stejné lokalitě.

Průměrná jednotková cena 769,50 Kč/m2

- 5 -

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků

Průměrná cena stavebních pozemků v obci Všestary - Lípa z nabídek realitních kanceláří činí 91 Kč

Druh pozemku Parcela č. Výměra

[ m2 ]

Jednotková cena

[ Kč/m2 ]

Celková cena

pozemku [Kč]

zastavěná plocha a

nádvoří

8 527 770 405 790

Obvyklá cena před korekcí ceny 405 790

Celková výměra pozemků 527 Hodnota pozemků

celkem

405 790

Výpočet věcné hodnoty stavby

Rodinný dům

Věcná hodnota dle THU

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Název Zastavěná.

plocha

Konstr. výška

Přízemí 180,00 m2

3,60 m

Zastřešení 180,00 m2

2,14 m

Hospodářská část 260,00 m2

5,18 m

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Název Obestavěný prostor [m3]

Přízemí (180)*(3,60) = 648,00 m3

Zastřešení (180)*(2,14) = 385,20 m3

Hospodářská část (260)*(5,18) = 1 346,80 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

Přízemí 648,00 m3

Zastřešení 385,20 m3

Hospodářská část 1 346,80 m3

Obestavěný prostor - celkem: 2 380,00 m3

- 6 -

Konstrukce Popis

1. Základy kamené

2. Zdivo zděné tl. 45 cm

3. Stropy hurdiskové

4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví

5. Krytina pálená krytina

6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech

7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky

8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky

9. Vnější obklady chybí

10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady

11. Schody chybí

12. Dveře hladké plné dveře

13. Okna dřevěná, jednoduchá

14. Podlahy obytných

místností

prkenný povrch

15. Podlahy ostatních

místností

betonová mazanina

16. Vytápění přímotopy

17. Elektroinstalace světelná, třífázová

18. Bleskosvod chybí

19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda

20. Zdroj teplé vody bojler

21. Instalace plynu zemní plyn

22. Kanalizace litinové potrubí

23. Vybavení kuchyně plynový sporák

24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC

25. Záchod splachovací

26. Ostatní chybí

Ocenění

Zastavěná plocha (ZP) [m2] 260

Užitná plocha (UP) [m2] 270

Obestavěný prostor (OP) [m3] 2 380,00

Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 1 410

Rozestavěnost % 100,00

Upravená cena (RC) [Kč/m3] 1 410

Reprodukční hodnota

(RC * OP)

[Kč] 3 355 800

Stáří roků 80

Další životnost roků 40

Opotřebení % 66,70

Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 117 481

- 7 -

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitá věc

Užitná plocha: 270,00 m2

Obestavěný prostor: 2 380,00 m3

Zastavěná plocha: 260,00 m2

Plocha pozemku: 600,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitých věcí

Rodinný dům

Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně

fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.

Rodinný dům


fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.

Rodinný dům


fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku.

Srovnatelné nemovité věci

Název: Rodinný dům

Lokalita Smidary

Použité koeficienty:

K1 Redukce pramene ceny 0,90

K2 Velikosti objektu 0,70

K3 Poloha 1,00

K4 Provedení a vybavení 1,00

K5 Celkový stav 0,90

K6 Vliv pozemku 0,90

K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70

Celkový

koef. KC

0,36

Upravená j. cena

Kč/m2

5 176

- 8 -

Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena

100,00 m2

934 m2

1 449 000 Kč 14 490 Kč/m2


Lokalita Chlumec nad Cidlinou




K3 Poloha 1,00





Celkový

koef. KC

0,22

Upravená j. cena

Kč/m2

2 613


100,00 m2

834 m2

1 200 000 Kč 12 000 Kč/m2


Lokalita Řadový




K3 Poloha 1,00





Celkový

koef. KC

0,37

Upravená j. cena

Kč/m2

2 107


93,00 m2

293 m2

525 000 Kč 5 645 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy

Minimální jednotková porovnávací cena 2 107 Kč/m2

Průměrná jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m2

Maximální jednotková porovnávací cena 5 176 Kč/m2

Stanovená jednotková porovnávací cena 3 299 Kč/m2

Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 270,00 m2

Výsledná porovnávací hodnota 890 730 Kč

- 9 -

Výpočet výnosové hodnoty

Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů

č. plocha - účel podlaží podlahová

plocha

nájem nájem nájem

[m2] [Kč/m

2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok]

Celkový výnos za rok: 0

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem

Podlahová plocha PP m2

0

Reprodukční cena RC Kč 3 355 800

Výnosy (za rok)

Dosažitelné roční nájemné za m2

Nj Kč/(m2*

ro

k)

Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 0

Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 %

Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0

Náklady (za rok)

Daň z nemovitosti Kč/rok 0

Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0

Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok 0

Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0

Ostatní náklady Kč/rok 0

Náklady celkem V Kč/rok 0

Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0

Míra kapitalizace % 0,00

Výnosová hodnota Cv Kč 0

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Současný stav

Porovnávací hodnota 890 730 Kč

Výnosová hodnota 0 Kč

Věcná hodnota 1 526 593 Kč

Hodnota pozemku 409 112 Kč

Obvyklá cena

890 000 Kč

- 10 -

slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1

Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Majitelka, ač byla písemně vyzvána, neumožnila prohlídku domu, takže vnější míry byly získány

mimo pozemek a vnitřní pak podle pomůcek.

Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto

použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro

výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu.

- 11 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH

Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 52533/13-D1 3

List vlastnictví 474 pro katastrální území Lípa u Hradce Králové 1

Snímek katastrální mapy 1

Mapa oblasti 2

Fotodokumentace nemovitosti 2

Karty porovnávaných nemovitostí 8

- 12 -

Příloha č. 1

Usnesení - str. 1

- 13 -

Příloha č. 1

Usnesení - str.2

- 14 -

Příloha č. 1

Usnesení - str. 3

- 15 -

Příloha 2

LV 474 - str. 1

- 16 -

Příloha č. 3

Katastrální mapa

- 17 -

Příloha č. 4

Mapka místa

- 18 -

Příloha č. 4

Mapka oblasti

- 19 -

Příloha č. 5

Vjezd ze silnice Zahrada

Hospodářská část Obytná část

- 20 -

Příloha č. 5

Boční část obytné části Zadní trakt

Pohled zezadu Zadní část hospodářské části

- 21 -

Příloha č. 6

Karta porovnávané nemovitosti č. 1 - str. 1

- 22 -

Příloha č. 6


- 23 -

Příloha č. 6

Karta porovnávané nemovitosti č. 2

- 24 -

Příloha č. 6


- 25 -

Příloha č. 6


- 26 -

Příloha č. 6


- 27 -

Příloha č. 6

Karta porovnávané nemovitosti - pozemek - str. 1

- 28 -

Příloha č. 6

Karta porovnávané nemovitosti - pozemku - str. 2

Documents

ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU ý. P. 6 S … · 2015. 1. 28. · 167 EX 52533/13 ODHAD OBVYKLÉ CENY RODINNÉHO DOMU ý. P. 6 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V OBCI VŠESTARY, K. Ú. LÍPA