OCENA TRŽNE VREDNOSTI STANOVANJA V LJUBLJANI,

KOPRU, NOVEM MESTU, MARIBORU IN MURSKI SOBOTI IZ

NEPROFITNIH NAJEMNIN

NAČINI OCENJEVANJA

• nabavnovrednostni način,• na donosu zasnovan način,• način tržnih primerjav.

TOČKOVANJE

• Vrednost stanovanja (VS) = • število točk (Št) x • vrednost točke (Vt) x • uporabna korigirana neto tlorisna

površina stanovanja(Up) x • vpliv velikosti stanovanja (Kf) x • vpliv lokacije stanovanja (L)

FAKTORJI

• balkon, odprta terasa 0,25• loža 0,75• pokrita terasa ali balkon 0,50• shramba izven stanovanja 0,75• klet ali drvarnica v objektu 0,50• lesena drvarnica 0,25• garaža v stavbi ali izven stavbe 0,50

KOREKCIJSKI FAKTOR

Uporabna korigirana

neto tlorisna površina

stanovanja (Up)

korekcijski faktor (

Kf)

do 30 m2 1,057

od 30 m2 do 45 m2 1,024

od 45 m2 do 65 m2 1,000

od 65 m2 do 75 m2 0,966

nad 75 m2 0,950

FAKTOR LOKACIJE STANOVANJA

• velikost mesta oziroma naselja• prometne povezave• oddaljenost stanovanja od središča mesta ali

naselja• komunalna opremljenost• oddaljenost od virov emisij in motnje zaradi

hrupa• bližina zelenih površin • bližina kulturnih in infrastrukturnih objektov

TOČKOVANJE GRADBENEGA DELA

• pri gradbenih elementih, kot so konstrukcija, vrsta oken, vrat, tlakov, vrsta obdelave fasade ter vodovod, elektrika in ogrevanje se točke spreminjajo glede na starost teh elementov

• za določene naprave, inštalacije, opremo in pripadajoče površine k stanovanju je predpisano konstantno število točk ne glede na njihovo starost

ELEMENTI TOČKOVANJA

• nosilna konstrukcija• okna• vrata• tlaki• fasada• instalacije :

– Vodovod– Elektrika– ogrevanje

ELEMENTI TOČKOVANJA

• del, pri katerem se zastarelost ne upošteva:– plinska napeljava– skupna televizijska antena– kabelska televizija– telekomunikacijski priključek– domofon– prisilno prezračevanje – dvigalo– protivlomne naprave– klimatska naprava– individualne merilne naprave

ELEMENTI TOČKOVANJA

• skupne površine, ki niso zajete v uporabno stanovanjsko površino in pripadajo stanovanju

• druge površine, ki niso zajete v uporabno stanovanjsko površino in pripadajo stanovanju

ODBITNE TOČKE

• neizoliranost kletnega ali pritličnega stanovanja, kjer je vidna vlaga

• ločeni sanitarni prostori od stanovanja

• mansardno oziroma podstrešno stanovanje

NEPROFITNA NAJEMNINA

• stroške vzdrževanja stanovanja in skupnih delov

• stroške za opravljanje upravniških storitev

• amortizacijo• stroške financiranja, vložene v

stanovanje

NEPROFITNA NAJEMNINA

• Mesečna neprofitna najemnina (MN) =

• vrednost stanovanja (VS) x • letna stopnja najemnine : • 12 mesecev.

IZRAČUN NEPROFITNE NAJEMNINE

Starost

stanovanja

Uporabna

korigirana neto

tlorisna

površina

stanovanja (m2)

število

točk

fak

tor

Vrednost

točke

(EUR)

Delež

najemnine

(%)

Najemnina

na mesec

(EUR)

5 let 60,00 364 1 2,63 4,68 224,01

10 let 60,00 337 1 2,63 4,68 207,40

20 let 60,00 272 1 2,63 4,68 167,39

30 let 60,00 258 1 2,63 4,68 158,78

40 let 60,00 215 1 2,63 4,68 132,32

50 let 60,00 180 1 2,63 4,68 110,78

60 let 60,00 165 1 2,63 4,68 101,54

MERA KAPITALIZACIJE

• mera donosa naložbe– nadomestilo za netveganost ( 4,6% )– nadomestilo za tveganje ( 1,0 % )– nadomestilo za likvidnost ( 1,0% )– nadomestilo za gospodarjenje z naložbo ( 0,3% )

• mera vračila naložbe ( 0,4 % )

VREDNOST IZ NEPROFITNE NAJEMNINE

površina stanovanja 60,00 m2

neprofitna najemnina 207,40 €

stopnja kapitalizacije 6,43%

potencialni letni prihodek 2.488,76 €

neizkoriščenost 0,00% 0,00 €

neizterljivost 10,00% -248,88 €

stroški in odhodki iz

poslovanja 10,00% -248,88 €

dobiček iz rednega poslovanja 1.991,01 €

VREDNOST 30.964,34 €

VREDNOST na m2 516,07 €/m2