Novembre 2006 Formes urbaines et cadre de vie - …enrdd.com/documents/documents/Construction-Ecoconstruction... · à la morphologie urbaine, à la conception du plan d’en-

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Agence d’urbanisme de la région angevine www.aurangevine.org

Formes urbaines et cadre de vie

problématique et enjeux

Angers

Le paysage urbain se découvre par une succession de parcours et de séquences. La présence de repères favorise l’identifi cation et accompagne le mouvement. Ces repères urbains sont multiples dans la ville an-cienne et les centres bourgs, ponctuels dans les quar-tiers récents et quasi inexistants dans les extensions pavillonnaires. Cela tient à la programmation associée à la morphologie urbaine, à la conception du plan d’en-semble et à la présence d’irrégularités géométriques dans le dessin de l’espace public…et par conséquent aux différents usages urbains offerts.

Il ne s’agit pas de nier l’aspiration à la maison indivi-duelle mais de réinterroger la manière de concevoir les opérations pour offrir une diversité de relations spatia-les et sociales et assurer un développement durable à toutes les échelles du territoire.Comment faire évoluer les méthodes pour poser en premier lieu la question de la forme urbaine et archi-tecturale et ensuite établir un règlement, à l’opposé de la formule « on fait un règlement auquel tout le monde s’adaptera » ?

Les Ponts-de-Cé

Le contexte ............................................................... 3

Le sens des mots ................................................... 4

Ce qu’il faut comprendre ...................................... 6

Les documents et règlements d’urbanisme .... 7

Les outils .................................................................. 8

Angers : de la caserne au parc habité ............ 14

Forges : une approche environnementale

de l’urbanisme ....................................................... 16

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Centre ville d’Angers

Novembre 2006

AURA © Formes urbaines et cadre de vie 3

Le contexte

Le nombre de ménages devrait croître deux à trois fois plus vite que la population en raison de la structure des ménages et du vieillissement de la population.

Les projections démographiques à l’horizon 2020, tra-vaillées dans le cadre du SCoT, peuvent engendrer un besoin de près de 960 hectares à urbaniser (+ de 60 ha/an) soit environ l’équivalent de la commune du Plessis-Grammoire si le foncier est utilisé comme sur la période précédente à raison de 23,4 logements/ha avec une production majoritaire de pavillons en lots1.

La prise en compte de l’évolution des modes de vie, de l’inégalité d’accès à la voiture et au logement, réalité qui touche encore certaines catégories d‘adultes et d’ado-lescents et sans doute demain des retraités modestes, des besoins accrus de services et équipements liés au vieillissement de la population mais également aux jeu-nes générations, contribuent à repenser « la forme et le fond » des extensions urbaines.

Un autre axe de réfl exion touche l’évolution des paysa-ges, espaces emblématiques de notre identité collective, qui progressivement se fractionnent et s’appauvrissent alors que la demande de nature est au cœur des atten-tes des habitants.

La planifi cation territoriale et la défi nition des formes urbaines pour ces nouveaux espaces doivent s’inscrire dans une démarche de développement durable en pre-nant en compte trois enjeux stratégiques :

- la consommation des terres agricoles et des espa-ces naturels,

- le développement de la mobilité à associer aux pro-blématiques environnementales

- la ségrégation sociale et territoriale par l’habitat.

Comment concilier croissance démographique, maî-trise foncière et urbanité?

- Comment donner un sens aux espaces de la vie quotidienne, du logement à la ville ?

- Comment s’assurer de la rentabilité des équipements et services ?

- Quelle articulation entre forme et composition urbai-ne pour gérer les différentes mobilités, répondant à la ville des courtes distances et l’organisation de la maîtrise des déplacements longs ?

- Comment concevoir des lieux habités en négociant entre individualisme et besoin de vivre ensemble ?

Les besoins en logements et en équipements prenant en compte les évolutions des structures des ménages et le vieillissement de la population invitent à plus d’attention aux interrelations spatiales, associées aux interrelations fonctionnelles, et d’autre part aux conditions du « mieux vivre ensemble ».

Développement de la mobilité

Préservation de l’agricultureOptimisation des équipements

1 Aire du SCoT : env. 500 ha consommés pour l’habitat entre 1996 et 2005 (55ha / an).

AURA © Formes urbaines et cadre de vie4

La défi nition de la densité divise, car elle renvoie à des notions diverses selon le point de vue adopté, l’échelle que l’on considère, l’outil qu’elle constitue, et bien enten-du l’objet mesuré, qu’il soit réglementaire ou analytique. La densité est un indicateur quantitatif et non qualitatif.

Il peut être calculé à différentes échelles, de la parcelle à l’aire urbaine en appui d’une variable - surface - indica-teur socio-économique ou de type fonction. Cette lecture ne peut rendre compte du cadre dans lequel s’inscrivent les constructions, la place du végétal et la qualité d’usa-ge des espaces.

Densité humaine :

- Densité brute : nombre d’habitants, de logements ou d’emplois recensés sur un secteur (le périmètre inclut l’ensemble des voiries, les espaces verts, les équipements publics)

- Densité nette : nombre d’habitants, de logements ou d’emplois recensés sur une aire privée (le péri-mètre n’inclut que les voies de desserte des lots)

Densité réglementaire :

Densité parcellaire : rapport entre surface construi-te et surface au sol (COS)

LES LIMITES D’UN OBSERVATION DENSITAIRE

1. La densité vécue

L’appréciation de la densité par l’individu relève du res-senti en fonction de la morphologie urbaine et architec-turale et/ou des composantes sociologiques.

La densité est trop souvent associée aux quartiers des années 60-70 au regard des partis architecturaux, tours-barres ; ces quartiers ne sont pourtant pas exemplaires quand on rapporte la surface bâtie au sol par rapport à la surface totale… Il s’agit plus d’un ressenti lié à la mono- typologie de l’habitat, qui se traduit en terme de « densité sociale » (Roseraie, îlot Jean XXIII : 95 logts/ha).

Le parti d’aménagement de ces quartiers contribue éga-lement à stigmatiser l’image en s’affranchissant des prin-cipes urbains de la ville constituée (découpage des îlots en appui d’un réseau viaire hiérarchisé, implantation aléatoire du bâti et absence de statut lisible des espaces publics).

Certaines formes d’habitat individuel groupé paraissent moins denses alors qu’en réalité les densités surfaci-ques sont inversées. Ex : les quartiers de faubourg et les centres bourgs (proximité place Ney : 152 logts/ha).

Le sens des mots

Vue de Brissac-Quincé

Vue de la Roseraie

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FAIBLE HAUTEURFORTE EMPRISE AU SOL50 LOGEMENTS/HA

HAUTEUR MOYENNEEMPRISE AU SOL MOYENNE50 LOGEMENTS/HA

GRANDE HAUTEURFAIBLE EMPRISE AU SOL50 LOGEMENTS/HA

MODULATION MORPHOLOGIQUE DE LA DENSITÉDES TRADUCTIONS URBAINES POUR UNE MÊME DENSITÉ

APPARTEMENTS HABITAT INTERMÉDIAIRE MAISONS

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2. La qualité urbaine et du cadre de vie ne se calcule pas

Réduire l’approche urbaine à une notion de densité c’est faire abstraction du contexte et de la diversité urbaine qui fait la richesse de la ville et de ceux qui l’habitent. La conception des extensions urbaines réfl échie par le prisme des « formes urbaines et cadre de vie » modifi e la nature des enjeux à intégrer en termes de composition urbaine et de programmation.

La mixité des formes de l’habitat constitue une des entrées pour diversifi er la perception en mélangeant les typologies et répondre à la demande de logement du plus grand nombre sur une même opération (mor-phologie urbaine : diversité de formes et volumes bâtis comprenant collectif, habitat individuel groupé et indivi-duel pur).

La polyfonctionnalité des espaces dans la program-mation urbaine et l’aménagement des espaces publics est essentielle pour créer des espaces de sociabilité et d’urbanité.

Le traitement et la fonction des espaces non bâtis, qu’ils soient publics ou privés, qu’ils servent à circuler, déambuler ou se divertir modifi ent considérablement la perception urbaine et donne de la valeur au loge-ment. La prise en compte du rôle visuel des espaces de transition entre l’espace public et la sphère privée (seuil du logement) permet d’inverser le regard sur la valeur urbaine et paysagère des espaces habités. En baissant les seuils de surface nécessaire à la construction des lots dans un lotissement, on peut augmenter les espa-ces publics en vue d’une meilleure qualité, avec la même densité de logements/hectare.

La conception de la voirie est une priorité dans l’aménagement des espaces publics pour organiser les échanges et maîtriser les déplacements indivi-duels. Elle s’appuie sur un partage de la rue offrant une place confortable et sécure aux piétons et vélos (plutôt que de les isoler en concevant une trame de chemine-ments pour mode doux, qui devra être éclairée et ac-cessible aux secours). La continuité des cheminements a des répercussions positives sur la programmation et la rentabilité des services et équipements dont l’interac-tion ville-transport pour atteindre des seuils critiques de population (résidentielle et emploi) dans le corridor de transport collectif et de rentabilité du système.

Tiercé - Entrée de villeLa place du végétal et la gestion des transitions

Angers - ZAC MollièreLe partage de l’espace public

Briollay - ZAC des VarennesDiversité des fonctions


1. La qualité urbaine ne se décrète pas.

2. Une densité énoncée n’induit en rien les dimensions du bâti, la forme et la qualité des espaces publics. Elle permet d’en évaluer des besoins en services et équipements et de resituer l’opération dans le fonctionnement global du quartier, du secteur et de la com-mune.

3. Chaque opération s’inscrit dans un environnement particulier qui appelle des réponses spécifi ques en terme de greffe, de continuité urbaine, de traitement de front bâti pour donner un sens à l’espace et révéler l’identité d’un quartier.

4. La qualité de l’environnement ne se limite pas à la taille des lots mais intègre le rapport au site, un travail sur l’îlot dans ses rapports intérieur/extérieur et une approche qualitative de la trame des es-paces publics, dans sa typologie (public, transition, privé) et ses aménagements.

5. Le cadre naturel, mis en scène par la création de vue et de pers-pective, peut compenser une « faiblesse » d’espace public.

6. La diversité urbaine permet de renforcer l’attractivité économi-que et démographique, d’élargir le panel des logements, facteur d’équité sociale et de durabilité :

- servir de tremplin au parcours résidentiel et au marché immobilier,

- répondre aux besoins des primo-accédants et des locataires ca-pables de concilier des attentes contradictoires,

- intéresser des seniors accédants, qui ne souhaitent plus assu-mer une mobilité élevée ou l’entretien d’une maison individuelle et de son jardin, mais trouver une alternative sans renoncer à des habitudes, ni abandonner son autonomie, tout en gagnant des avantages de localisation, des services de proximité ou un environnement plus sécurisant.

La composition et la programmation urbaine sont deux leviers incon-tournables pour développer de la diversité dans les formes de l’ha-bitat. Tous les profi ls peuvent y trouver une réponse si une offre en équipements, services et emplois est implantée à proximité. L’évo-lution des modes de vie invite également à plus d’attention portée au logement et aux besoins liés aux pratiques banales (rangement, bricolage…).

Le front de Maine

La coulée verte à Mollière

Les commerces à l’Adezière à Avrillé

Le rôle des collectivités est stratégique pour porter un projet qui concilie les aspirations du particulier et répond aux besoins collectifs. Cela suppose un investissement de l’ensemble des acteurs et l’appui d’équipes pluridisciplinaires (maître d’ouvrage, urbaniste, architecte…) pour défi nir le projet d’aménagement et de développement durable, mettre en place les outils nécessaires à sa faisabilité (outils réglementaires) et faire partager les enjeux en concertation avec les habitants.

Ce qu’il faut comprendre

PRENDRE EN COMPTE LES LOGIQUES D’ACTEURS

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Les documents d’urbanisme (SCoT et PLU) planifi ent le développement des territoires pour limiter l’urbanisation anarchique et soutenir l’activité agricole. Les règlements d’urbanisme défi nissent les conditions de ce dévelop-pement… mais l’écriture des articles limite souvent la constructibilité et favorise l’habitat individuel implanté en milieu de parcelle.

Les procédures opérationnelles (hors ZAC) doivent ap-pliquer le règlement d’urbanisme des POS/PLU. Les ex-tensions urbaines sont, en général, cadrées par anticipa-tion par les articles 5 à 10 des règlements. Ainsi, la forme urbaine est prédéfi nie par les règles sur : la mitoyenneté, l’inconstructibilité par rapport aux limi-tes séparatives, les contraintes densitaires avec le COS (cœffi cient d’occupation du sol : rapport entre surface construite et surface au sol) ou la taille minimale des parcelles constructibles.

Le principe de réglementation qui précise des zones à urbaniser (1AU et 2AU) des PLU, répond généralement à un principe de précaution de la part des collectivités, pour être en capacité de prendre position sur des projets d’urbanisation. Par contre, la défi nition de règles urbai-nes et architecturales en l’absence d’études et de PADD peut être un handicap à l’innovation.

Les règles d’alignement et de continuité du bâti - art.6 : recul par rapport aux voies d’accès (ex : à l’ali-

gnement ou au moins à 3m…)- art.7 : marges en limites séparatives (ex : marges

latérales (au moins) de 3m., soit à partir d’une des limites en respectant une marge latérale au moins de 3 m…)

- art 8 : implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

Les règles architecturales - art.9 : emprise au sol (ex : 40%…)- art.10 : hauteur des constructions - art.11 : aspect extérieur : toitures , clôtures ...

Les règles de constructibilité- art 5 : caractéristiques des terrains- art.14 : possibilités maximales d’occupation du sol

(ex : COS : 0.5…)

Les procédures opérationnelles de permis groupés et de lotir peuvent être accompagnées de cahier des charges réglant les droits et obligations des colotis.

L’évolution réglementaire POS - PLU (depuis 2000) per-met de s’affranchir des COS et donc donne la possibilité de ne pas fi xer de densité parcellaire et de travailler sur un site et non un terrain. La Loi ENL donne la possibilité d’optimiser le foncier dans les secteurs où les collectivités souhaitent programmer des logements sociaux.

LES ARTICLES CADRANT LA FORME URBAINE

Les documents et règlements d’urbanisme

Résultat d’un réglement banal

Application de règles urbaines - Corné

Effets associés aux règles architecturales - Beaucouzé


La valeur urbaine se défi nit par la qualité d’usage issue de l’association de trois facteurs : fonctionnalité, qualités résidentielle et de paysage urbain et végétal.

Elle appelle :

1. Un travail de cadrage et d’anticipation en amont por-té par la collectivité :

- diagnostic territorial pour déterminer les condi-tions d’organisation de l’extension ou de la greffe en prenant en compte l’histoire des lieux, la mor-phologie urbaine, la trame parcellaire et paysa-gère, le réseau de voirie...

- défi nition d’un préprogramme stratégique en ma-tière d’accessibilité, de fonctions et d’usages, de typologie d’habitat et d’environnement...

2. Le choix d’un maître d’œuvre urbain entouré des compétences professionnelles nécessaires (architec-te-urbaniste, paysagiste, programmiste, géomètre…) pour déterminer les règles urbaines, architecturales et paysagères en appui d’un parti d’aménagement et d’un plan de composition partagé avec la collectivité …quitte à modifi er le règlement pour répondre aux objectifs de diversité et de qualité d’usage.

3. La sélection des promoteurs ou des architectes, sui-vant la taille de l’opération, sur la base d’un cahier des charges clair et complet en matière de program-me, des conditions d’inscription des programmes sur le site, d’objectifs à atteindre et de constructibilité.

Les collectivités peuvent :- s’appuyer sur les conseils du CAUE, de la DDE et de

l’agence d’urbanisme pour défi nir la stratégie et la méthode adaptée,

- se faire accompagner par un architecte-conseil leur permettant de diversifi er les réponses architectura-les tout en garantissant la cohérence globale.

Les outils urbains

Le choix d’une procédure adaptée peut s’avérer com-plexe, suivant la problématique soulevée ou la diffi culté à défi nir le contenu de la programmation.

Parmi l’ensemble des procédures permises par le code des marchés publics, deux permettent de dialoguer avec les concepteurs - futurs partenaires du projet.

La consultation : procédure relativement souple et rapi-de permettant de sélectionner un concepteur ou un cou-ple aménageur - concepteur sur la base d’un concept et d’une méthodologie.

Le marché de défi nition : procédure permettant d’ap-profondir les objectifs de la collectivité. Elle offre la possi-bilité de retrouver un processus plus souple, plus ouvert au débat et à l’itération, en accroissant l’information des prestataires, en permettant les questionnements et la ré-fl exion collective.

La procédure de concours, tout en comportant de multi-ples déclinaisons (ouvert ou restreint…, sur esquisse, sur APS…) impose que soit prédéfi ni le programme associé à une enveloppe consacrée aux travaux. Le principe de l’anonymat, lors du rendu, ne permet pas d’échange en-tre le maître d’ouvrage et le concepteur. La procédure du concours d’idées permet d’évaluer la capacité d’évolutivité d’un site, très en amont et sans obligation de mission de maîtrise d’œuvre.

EUROPAN : concours d’idées national et européen ouvert aux jeunes concepteurs sur des thématiques ci-blées. EUROPAN 7 (2003) : challenge suburbain - intensités et diversités résidentielles. EUROPAN 8 (2005) : comment apporter de l’urbanité à des morceaux de ville.

Les outils

Les outils d’aide à la décision

Ex : Europan 2003 - Projet à Reims

Le jardin-cité Intérieur jardin


Le foncier est le matériau de base du développement ou renouvellement urbain. Son acquisition est un préalable dans le cadre d’opérations que la collectivité souhaite entièrement maîtriser.

Pour anticiper la maîtrise du foncier, la collectivité doit défi nir ses objectifs et son projet. Dans le cadre des PLU elle peut inscrire en ZAD les secteurs à maîtriser en priorité.

Trois outils majeurs pour l’acquérir :

� L’acquisition à l’amiable

Négociation avec le(s) propriétaires des terrains suscep-tibles d’intéresser la collectivité à court, moyen ou long terme.

� Le droit de préemption urbain (DPU)

Le but de cette procédure est de réaliser des opé-rations d’intérêt général. Dans des zones de projets défi nies, la collectivité locale est prioritaire pour acheter des biens mis en vente. Toutefois la commune a le droit d’utiliser le bien à d’autres fi ns que celui indiqué initiale-ment, à la condition que l’opération soit susceptible de justifi er le droit de préempter.

La commune peut exercer son droit sur tous les biens immobiliers achevés depuis au moins 10 ans qui font l’objet d’une vente (volontaire ou forcée) ainsi que sur les titres des sociétés immobilières.

Le droit de préemption s’exerce de plein droit :

- à l’intérieur des périmètres urbains (zones U),- dans les zones d’urbanisation future (zone NA), - dans les espaces naturels et sensibles couverts par

un plan de sauvegarde et de mise en valeur,- dans les zones d’aménagement concerté (ZAC).

Dans les autres zones, la préemption peut se faire, mais sur délibération du conseil municipal (emplacements ré-servés, ZAD...).

Le propriétaire d’un bien situé dans une zone de préemp-tion peut contraindre le bénéfi ciaire du droit de préemp-tion à l’acquérir à tout moment. Le propriétaire adresse une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le titulaire du droit de préemption a deux mois pour se prononcer.

� L’expropriation

Procédure justifi ée par un intérêt public qui permet de contraindre un propriétaire d’un bien immobilier à le céder à la commune. Un acte déclaratif d’utilité publi-que est établi après une enquête d’utilité publique et une enquête parcellaire (arrêté ministériel ou préfectoral, ou par décret en Conseil d’Etat).

La cession peut être amiable.

A défaut d’entente, l’intervention du juge est nécessaire. Celui-ci fi xe le montant des indemnités en prenant en compte la valeur du bien, sa consistance, son usage ef-fectif, le préjudice subi, les prix acceptés à l’amiable par d’autres expropriés.

Cas particuliers d’expropriation :

Le remembrement rural : à l’occasion de grands travaux (auto-routes, chemins de fer...). Les édifi ces menaçant ruine : le maire notifi e un «arrêté de péril» sur des bâtiments ou murs compromettant la sécurité publique. L’habitat insalubre : l’insalubrité d’immeubles dangereux pour la santé ou la vie de ses occupants ou des voisins est notifi ée par le Conseil départemental d’hygiène. L’Etat, les collectivités locales ou les établissements publics exproprient. L’alignement : l’administration y a recours pour élargir, rétrécir ou redresser une voie existante.

Le foncier

Evolution de l’occupation du sol entre 1950 et 2005 sur le périmètre du SCoT


� Le permis de construire

La production neuve en individuel est majoritaire (57% sur l’aire urbaine entre 1990 et 2005). Le marché de l’in-dividuel est divisé en un secteur diffus, qui représente environ 80% de la construction, et un secteur groupé, les 20% restants.

� Le diffus

Procédure privée offerte à tout propriétaire pour réaliser une simple division parcellaire ne dépassant pas deux lots tous les dix ans. Ce principe d’urbanisation est la principale cause de l’étalement urbain.Le règlement d’urbanisme du PLU s’applique.

� Le permis groupé

Procédure privée permettant de déposer un permis de construire unique comprenant plusieurs bâtiments sur un même terrain, la division étant réalisée après la cons-truction. Pour la commune, ce mode permet de s’assu-rer de l’homogénéité des constructions et de diversifi er les typologies d’habitat en mixant collectifs et indivi-duels. L’application du règlement d’urbanisme du PLU peut constituer une contrainte quant à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même parcelle (article 8). Par contre, il peut constituer un mode intéressant, même si le montage est complexe, pour inscrire les constructions sur un espace public de qualité.

� Le permis de lotir

Procédure privée permettant de réaliser une division foncière et de viabiliser des terrains à la disposition des constructeurs. Ce mode oblige à disposer des terrains en totalité ; la possibilité de ne pas dessiner avec précision les parcelles à revendre permet de mixer lots libres et permis groupé. L’application du règlement d’urbanisme du PLU, dont la rédaction se fait sans étude urbaine et paysagère préalable, constitue une des causes d’échec des greffes avec l’existant et de banalisation des paysa-ges. Le principe d’anticipation réglementaire complexifi e la mission des architectes - urbanistes conseils. Le terme lotissement est passé dans le langage courant d’une procédure opérationnelle qui peut allier tout type d’habitat (ex : Paris) à un concept résidentiel monolithi-que basé sur le pavillon implanté en milieu de parcelle.

Lotissement Bellevue à Corné

Les procédures opérationnelles

Permis groupé Maison neuve à Pellouailles

Lotissement Le Clos du Château à Trélazé


ZAC des Varennes à Briollay

� La ZAC

Mode opératoire d’initiative publique. La ZAC est un outil opérationnel pour acquérir, aménager et équiper des ter-rains, puis les revendre dans le cadre d’une opération d’ensemble stratégique pour la commune.

La taille des opérations est souvent plus importante qu’un lotissement (+ de 2 ha). Le périmètre et le programme sont approuvés par délibération du conseil municipal ou conseil communautaire.

C’est une procédure plus longue avec des étapes obliga-toires d’études et de concertation.

La défi nition du plan de composition permet d’agir tant sur le concept urbain et paysager que sur les conditions réglementaires, d’unités résidentielles et de gestion des interrelations (typologie des espaces publics) que sur la programmation d’habitat (formes et statuts des loge-ments) et des implantations d’équipements et services.

Ce mode appelle un travail itératif entre la commune et l’aménageur pour caler la structure urbaine et la trame des espaces publics, défi nir les programmes et les lo-caliser en fonction des dessertes en TC et des équipe-ments et services. Cette procédure permet de diversifi er les typologies d’habitat (accueil des primo-accédants) par le montage fi nancier et la maîtrise du coût de sortie des logements.

Le temps de réalisation des ZAC étant généralement plus longs (15, 20 ans), il s’avère nécessaire de mettre en place des outils de suivi qui, sans avoir de valeur ju-ridique, constitue le fi l conducteur de la démarche : en amont, des cahiers de prescriptions urbaines, architec-turales, paysagères et environnementales, pour guider la mise en œuvre progressive des projets ; en aval des tableaux de bord pour suivre et recaler les programma-tions.

ZAC de la Picoterie à Beaucouzé

ZAC Saint-Serge


Les logements sociaux « publics » sont créés, améliorés ou réhabilités, avec des fi nancements de l’Etat et gérés par des organismes dits «d’habitation à loyers modérés» (HLM).

Les logements locatifs du secteur privé peuvent être dé-signés comme logements sociaux, lorsque le propriétai-re bailleur met aux normes d’habitabilité son patrimoine avec des subventions à l’investissement de l’Agence nationale à l’amélioration de l’habitat (ANAH). Ces lo-gements sont alors conventionnés avec l’Etat dans des conditions comparables à ceux des organismes HLM.

Un constructeur et bailleur privé peut également conven-tionner les logements qu’il crée en utilisant le Prêt locatif social (PLS).

Le conventionnement des logements sociaux ouvre l’ac-cès à l’aide personnalisée au logement (APL) en fonc-tion des revenus des personnes occupant le logement.

Le fi nancement du parc locatif socialDepuis la fi n du XIXe siècle, les besoins en logements sociaux ont été cadrés par une succession de lois qui ont incité les collectivités à construire des opérations d’en-vergure. La qualité de certaines opérations est plébis-citée (les unités résidentielles HBM de Paris), d’autres, plus récentes, sont plus décriées …

L’état attribue des subventions différenciées selon le fi -nancement utilisé ; les collectivités peuvent les abonder, compléter (apport du terrain, garantie fi nancière, …).

Après 1977, réforme du fi nancement et mise en place des aides à la personne :

PLA (Prêts locatifs publics aidés) : PLA CDC distribué par la Caisse des dépots aux orga-nismes HLM, SEM et organismes œuvrant pour les dé-favorisés ; PLA CFF distribué par le Crédit foncier à tous personnes physiques et morales autres que les organismes HLM.

Depuis 1990, le système de fi nancement s’est diversifi é en appui des politiques de l’Etat :

PLA-I : Le PLA d’intégration présente un loyer réduit (loyer minimum < 88 % du loyer maximum PLUS) et est destiné aux ménages modestes (revenus => 60% des plafonds PLA) ayant besoin d’une action d’insertion et donc d’un accompagnement social. Le logement propo-sé doit contribuer à la réinsertion sociale des ménages.

PLA-TS : PLA très sociaux - PLA-LM : PLA à loyer mi-noré

PLI : le prêt locatif intermédiaire (1992) s’adresse à tout investisseur, personne physique ou personne morale pour réaliser une opération locative dont les loyers se situent entre ceux des logements locatifs sociaux et ceux du marché libre et est calculé par zone. Les logements fi nancés par le PLI doivent être loués à des locataires ne dépassant pas des plafonds de res-sources, mais ces prêts n’ouvrent pas droit à l’APL pour l’occupant.

PLUS : le prêt locatif à usage social (1999) fusionne l’ex PLA ordinaire et le PLA-LM. Il donne aux bailleurs so-ciaux les moyens, notamment juridiques, de répondre aux exigences de mixité sociale en leur permettant d’ac-cueillir dans les mêmes immeubles des ménages avec des ressources différenciées, et de mieux maîtriser les loyers des opérations ; le loyer maximum des logements PLUS a été réduit à 90 % de celui du plafond des loge-ments PLA, soit généralement le loyer plafond servant au calcul de l’APL.

PLS : le prêt locatif social (2001) est ouvert à tous les maîtres d’ouvrage : personnes physiques ou morales. Il a vocation à fi nancer des opérations de construction et d’acquisition-amélioration correspondant à des niveaux de loyer (≤150% loyers plafonds PLUS) et de ressources (revenus ≤ 130 % du plafond PLUS) dans les zones de marchés tendues où ce type de produit est nécessaire à une diversifi cation de l’offre locative.

Les outils pour l’habitat locatif social

Un exemple de PLUS à Ecoufl ant


Le pacte national pour le logement, dont la loi ENL cons-titue le volet législatif, vise d’abord à relancer la cons-truction de logements. La loi simplifi e et accélère les pro-cédures de cession de ses terrains.

Accroître la production de terrains à bâtir.La loi simplifi e et accélère les procédures de cession des terrains publics. Les collectivités territoriales peuvent pendant cinq ans, à titre expérimental, créer des sociétés publiques locales d’aménagement. Les communes ayant moins de 20% de logements sociaux et relavant de l’article 55 de la loi SRU devront mettre en chantier au moins 30% de logements locatifs sociaux sur trois ans, par rapport au nombre total des mises en chantier qu’elles engagent, de manière à accélérer l’atteinte de l’objectif de 20%.Elle offre de nouvelles dispositions fi scales (majoration TFPNB) avec le partage de la plus value des terrains rendus constructibles.

Redynamiser toute la chaîne du logement. Elle aide les ménages à revenus modestes à accéder à un logement à loyer abordable et lutte contre la vacance des logements dans le parc privé.

Stimuler par des disposi-tifs fi scaux.Elle motive l’offre locative privée à loyer maîtrisé : dans l’immobilier neuf, incitation fi scale pour les par-ticuliers dans la construction de logements à loyer inter-médiaire (plafond de loyer en fonction des ressources du locataire) ; dans le parc existant, déductions fi scales pour les propriétaires proposant des loyers maîtrisés.Pour les communes, l’état remboursera intégralement les pertes de recettes subies à la suite de l’exonération de taxe foncière pour les logements sociaux (PLUS et PLAI).

Favoriser l’accession sociale à la propriété pour les ménages modestes.Dans les quartiers en rénovation urbaine élargis aux secteurs situés à moins de 500m de ces quartiers, la loi ramène le taux de TVA à 5.5% au lieu de 19.6% ; le montant du prêt à taux zéro est majoré ; l’acquisition du terrain mis à disposition par bail à construction est diffé-rée pour la réalisation de maisons à 100 000€.

Renforcer l’accès au logementLes PDALPD sont revus pour instaurer une commission de médiation départementale et donner la possibilité de créer des accords collectifs intercommunaux ( par exem-ple charte intercommunale du logement).

Accompagner la relance de la production par des dispositions réglementairesElle permet d’intégrer dans les PLU, un échéancier des nouvelles zones à urbaniser, d’instituer des servitudes relevant de l’art L 123-2 dans les zones à urbaniser (sic zones urbaines) et de délimiter des secteurs dans les-quels, en cas de réalisation d’un programme de loge-ments, un pourcentage de ce programme doit être af-fecté à des catégories de logements locatifs qu’il défi nit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Les com-munes peuvent majorer le COS dans ces secteurs.

La loi ENL

Location-accession portée par le Val de Loire à la caserne Desjardins

Un enjeu pour les extensions urbaines

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Les 3 trois réponses programmatiques

1. LA CONSULTATION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE

La SARA lance une consultation de maîtrise d’œuvre afi n de sélectionner une équipe d’urbanistes-paysagistes pour mener dans un premier temps les études d’urbanisme jusqu’au dossier de création et ensuite assurer une mission de maîtrise d’œuvre urbaine et d’architecte-paysagiste en chef de la ZAC.

Enjeux inscrits dans le cahier des charges de la consultation

• Intégration dans la forme et la structure du tissu environnant• Désenclavement et accessibilité à partir des axes principaux qui irriguent le quartier• Mixité des fonctions résidentielles, d’activités, de détente et de loisirs• Mixité sociale et générationnelle dont 20% d’habitat social • Création d’un parc urbain à l’usage et l’échelle du quartier d’un minimum de 8 à 10 000 m2

• Expression de la politique d’aménagement durable et de qualité du paysage urbain de la ville• Conservation des deux pavillons de garde situés de part et d’autre de l’entrée principale (grille conservée) • Respect du POS

Angers : de la caserne au parc habité

Îlot de reconquête urbaine de 64 515 m2 .Situation de proximité du centre ville : 10 mnUn site initialement imperméable par sa fonction et enclavé au sein d’un tissu dense de faubourg. Un environnement mixant les typologies d’habitat, maisons de ville anciennes et contemporaines, et quelques élé-ments émergeants de plus grande hauteur.

1998 : libération de la caserne Desjardins par l’armée ; l’Etat conserve une emprise de 13 586 m2 à l’ouest pour y transférer la gendarmerie Saint Maurice.

2000 : acquisition par la ville d’Angers des 50 829m2 li-bérés qui confi e en mandat à la SARA (société d’amé-nagement) les études nécessaires à l’aménagement de l’îlot Desjardins.

2003 : lancement des études de faisabilité.

QUELQUES DATES...

Agence ENET-DOLOWY - PHYTOLAB

Logements : 326 dont 16 maisons Tertiaire : 7 000 m2 Equipement public : 2 000 m2

Parc : 10 000 m2 + 4 000 m2 (mail belvédère)

ROLLAND - TAVERNIER


Parc : 10 500 m2

Jean-Yves BARRIER - URBISCUS


Parc : 6 500 m2


Trois approches urbaines contrastées

Les propositions, concernant le parti pris d’aménagement du site, l’organisation des échanges internes et la gestion de la transition avec les îlots de faubourg qui bordent la caserne démontrent la diversité des réponses urbaines possibles : L’agence Dolowy inscrit son projet en appui d’une trame d’espaces public hiérarchisée alors que les deux autres équi-pes développent un concept d’îlots urbains. Les trois plans de composition offrent trois cadres de vie différents.

Consultation de maîtrise d’œuvre sur le site de la caserne Desjardins

2. MISSION DE MAÎTRISE D’ŒUVRE URBAINE CONFIÉE AU LAURÉAT : ENET-DOLOWY ARCHITECTES-URBANISTES ET F. FOURREAU PAYSAGISTE.

3. LES MODALITÉS DE MISE EN ŒUVRE ET DE SUIVI

Ce travail partenarial a permis de caler l’organisation des consultations promoteurs/bailleurs en affi chant une stratégie de prix de sortie des logements. Le choix des concepteurs associés à chaque promoteur/bailleur a été fait sur dossier de références/compétences, hormis pour Angers habitat qui a lancé un concours.

Le processus de mise en œuvre est mené par une équipe projet constituée de la ville d’Angers, de l’aménageur et l’équi-pe de maîtrise d’œuvre urbaine de la ZAC.

Mission d’études de défi nition du projet (18 mois) : plan d’aménagement - découpage des différents lots - règles urbaines, architectu-rales et d’usages associées :

- une mission de maîtrise d’œuvre de la tra-me publique

- organisation de la concertation avec les quartiers environnants et un travail en parte-nariat avec le CCQ sur la conception du parc et des équipements publics

- parallèlement lancement d’études complémentaires pour adaptation et calage du programme

- lancement de la procédure opérationnelle : ZAC

Programme de la ZAC

- Habitat : 442 logements HQE - Equipements publics : crèche et maisons pour les associations dans les deux pavillons de garde- Espaces publics : 9 000 m2 de parc tentaculaire + mail belvédère + coulée verte- Tertiaire : 1 000 m2

4. PHASE OPÉRATIONNELLE

La mise en œuvre de la trame des espaces publics est amorcée début 2006 avec le préverdissement du parc.Les permis de construire sont déposés (fi n 2006).Les premiers habitants sont attendus au premier trimestre 2008.

Cabin

et En

et-De

lowy

programme typologieT5 T4 T3 T2 T1bis

collectifs 316 6 52 130 92 9intermédiaires 111 2 23 48 23 2maisons de ville 15 15 5total 442 23 75 202 126 11pourcentage 5% 17% 46% 29% 2%

Agence d’urbanisme

de la région angevine

www.aurangevine.org 29, rue Thiers - 49100 ANGERS - Tél : 02.41.18.23.80. - Fax : 02.41.18.23.90. - Courriel : [email protected]

Interdiction d'accès à la parcelle depuis la voieAxe du faîtage principalRecul minimum de la construction principalImplantation du pignon de la construction principale ou annexe accolée à l'alignement du mail

Implantation de la façade de la construction principale à l'alignement de l'emprise publique

Implantation du garage à l'alignement de l'emprise publique(lots 22 et 26)Implantation du pignon de la construction principale à l'alignement de l'emprise publiqueImplantation du pignon de la construction principaleImplantation du pignon de la construction principale à l'alignement de l'emprise publique

Charmille obligatoireClôture végétale (Charmille ou mélange de végétaux)

Clôture végétale sous forme de bosquet(mélange de 3 à 5 essences végétales,lots 22, 23 et 24)

Clôture grille métallique sur muret(hauteur du muret : 1,20m et hauteur maxi muret+grille:1,80m)

Clôture en mur plein de 1,80m ou muret de 1,20m max.surmonté d'une grille métallique (hauteur totale : 1,80m)

Zone inconstructible (constructions principaleset annexes)

Surface totale : 25 908 m2

24 parcelles de 355 à 1 215 m2

29 logements dont 4 logements sociaux

Bureaux d’études :- Agence ECCE TERRA, archi-

tectes urbanistes, paysagistes- Agence Espace temps, AMO- Cabinet Onillon- Duret ,

géomètres

Travail en partenariat : ADEME, DDE, PNR, ABF, Communauté de commmune Doué-la-Fontaine, SIEML (orga-nisme logeur)

OBJECTIFS

• Créer un centre bourg• Favoriser la mixité sociale• Penser un urbanisme durable• Réduire les impacts au niveau de l’environnement• Valoriser le patrimoine environnant• Maîtriser les coûts• Communiquer

Forges - Une approche environnementale de l’urbanisme

LE PROGRAMME

pour un lotissement communal - Lotissement de la Marsonnière

Commune de 200 habitants, située à 3 km de Doué-la-Fontaine, composée de semis de hameaux sans véritable cen-tre ni logements sociaux.Une démarche environnementale globale en appui d’une volonté politique forte.

UNE AEU (APPROCHE ENVIRONNEMENTALE DE L’URBANISME) EN 3 ÉTAPES :1. Analyse environnementale du projet initial d’aménagement destinée à établir des recommandations et des prescrip-

tions sur le plan masse : modifi cation de la taille des parcelles de (500 à 1 527 m2) à (355 à 1 215 m2), organisation des déplacements, gestion des eaux pluviales, desserte énergétique, conservation d’éléments patrimoniaux.

2. Recommandations et prescriptions en matière d’ensoleillement et de maîtrise de l’énergie applicables sur chaque construction ; retranscription dans les documents réglementaires. Rédaction d’un document de sensibilisation à des-tination des acquéreurs.

3. Mise en place d’un accompagnement des différents acteurs, acquéreurs et constructeurs, l’AEU ayant des consé-quences directes sur les options architecturales (HQE).

Dossier réalisé par Isabelle LEULIER-LEDOUX, Architecte-urbanisteNathalie MONTOT, Chargée de mission habitat, foncier

Caroline BRICHET-BERNARD, Architecte

ISSN

: 195

5-93

13

Documents

Novembre 2006 Formes urbaines et cadre de vie - …enrdd.com/documents/documents/Construction-Ecoconstruction... · à la morphologie urbaine, à la conception du plan d’en-