Nota van Uitgangspunten RottaNova - Rotterdam...Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina 28 september 2017 5 van 16 winkels, horeca wordt de Grotemarkt weer stedelijke ruimte

Nota van Uitgangspunten RottaNova

Vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 21 november 2017

Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina

28 september 2017 2 van 16

Inhoudsopgave

1 Inleiding 4

1.1 Aanleiding 4

1.2 Opgave 4

1.3 Oud vs. gewenste situatie 4

1.4 Juridische kaders 5

1.5 Relevante beleidskaders 6

2 Ruimtelijke uitgangspunten 8

2.1 Woningen 8

2.2 Stedenbouwkundig Matenplan 8

2.3 Buitenruimte 8

2.4 Volume 9

2.5 Plint 9

2.6 Woninghoofdentrees 10

2.7 Parkeren: auto’s en fietsen 10

2.8 Expeditieverkeer 10

2.9 Verschijningsvorm 11

2.10 Archeologie 11

2.11 Duurzaamheid 11

2.12 Reclame-uitingen 12

2.13 Beheer en afval 12

2.14 Transformator 12

2.15 Inrichtingsplan 12

2.16 Overig 13

3 Vervolg 14

3.1 Procedure 14

3.2 Welstandsnota 14

3.3 SMP en IP 14

3.4 Communicatie 14

3.5 Geldigheid NvU 14

3.6 Aandachtspunten tijdens de uitvoering 15

4 Bijlagen 16

4.1 Randvoorwaarden RottaNova 2014 16

4.2 Randvoorwaardenkaart RottaNova 2014 16



4.3 Concept SMP 16

4.4 Vraagspecificatie voor het Archeologisch onderzoek RottaNova 16

4.5 Mijlpalenplanning RottaNova 16

4.6 IP Grotemarkt 16

4.7 Masterplan Laurenskwartier West 16

4.8 Kwaliteitsbeleid woningen, onderdeel kleine woningen 16



1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Deze Nota van Uitgangspunten (NvU) is opgesteld naar aanleiding van het initiatief van de Van Herk

Groep om tussen de Hoogstraat en de Markthal een gemengd stedelijk bouwblok te ontwikkelen,

RottaNova genaamd. Voor dit initiatief is reeds in 2007 een ‘letter of intent´ gesloten tussen de

initiatiefnemer en de gemeente.

In 2009 heeft Van Herk moeten constateren dat het bouwplan, dat toen in een vergevorderd stadium

was, niet (meer) financieel haalbaar was. Dit werd onder meer bepaald door de economische crisis

en de veranderende marktvraag. Van Herk heeft vervolgens zijn plan aangepast tot een voorstel met

kleine(re) woningen. De gemeente heeft aangegeven hieraan niet mee te kunnen werken, omdat het

conflicteert met de woonambitie op deze A-locatie.

Sinds begin van dit jaar zijn Van Herk en de gemeente met elkaar in gesprek over het aanpassen

van zijn bouwplan. Om helderheid te verschaffen over de condities, waaronder de gemeente bereid

is om mee te werken aan een aangepast plan voor de ontwikkeling van RottaNova, is deze Nota van

Uitgangspunten (NvU) ontwikkeld. Aangezien de planvorming al vele jaren gaande is, is daarbij niet

bij 0 begonnen. Veel van de uitgangspunten zijn in lijn met wat er al in het verleden is bepaald (zie

de bijgevoegde Nota van Randvoorwaarden, in 2014 vastgesteld door het college van B&W). De

voornaamste wijzigingen, ten opzichte van het verleden, hebben betrekking op het woonprogramma

(grootte van de woningen, geschikte buitenruimte) en op auto- en fietsparkeren.

1.2 Opgave

Op de locatie tussen de Hoogstraat/Binnenrotte/Grotemarkt/Ds. Jan Scharpstraat zal een

wooncomplex gerealiseerd worden met in de plint ruimte voor horeca en detailhandel. De woningen

zijn een combinatie van huur en koop, in verschillende prijscategorieën. In deze fase wordt gedacht

aan 250 á 300 woningen. De exacte verdeling en huur- en verkoopprijzen zullen in de Voorlopig

Ontwerpfase (VO-fase)verder worden uitgewerkt.

1.3 Oud vs. gewenste situatie

Tot 2008 stond op het deel van de bouwplot, die in eigendom is van de Van Herk Groep, een

gebouw van 111 meter lang en 5 verdiepingen hoog. Het pand had een diepte van 11 meter en

kende een gemengd gebruik van winkels en woningen. Het pand werd gekenmerkt door een ‘blinde’

achterkant met de functie voor bevoorrading. In 2008 zijn deze panden gesloopt, in 2014 is het

perceel tijdelijk ingericht als openbaar gebied.

Door de komst van RottaNova wordt de Grotemarkt een echt stedelijk plein. Hierdoor komt een

stukje van het oorspronkelijk hart van Rotterdam. RottaNova krijgt een alzijdige plint, waardoor alle

kanten van het gebouw er aantrekkelijk uitzien.

Uit Masterplan Laurenskwartier 2008, KCAP:

“De Hoogstraat was vroeger het absolute hart van de stad. Het Laurenskwartier is met het

verplaatsen van het stadshart, eerst naar de Coolsingel en daarna de Lijnbaan, in de luwte van het

centrum komen te liggen. Met de plaatsing van het tweezijdig blok van RottaNova, met woningen,



winkels, horeca wordt de Grotemarkt weer stedelijke ruimte en zal zo weer terugkomen in de

Rotterdamse stadsplattegrond. Het blok biedt mogelijkheid voor een verbetering van de Binnenrotte

als stedelijke ruimte (vooral als de markt er niet is). Het Grotemarktplein tussen de Markthal en de

RottaNova vormt straks de verbinding tussen de Binnenrotte en de Steigersgracht op de plaats waar

zeer vroeger ook de markt was gelegen. Als tegenhanger van de open Binnenrotte zal dit plein

beslotener worden door de grote bebouwingswanden. Omdat dit plein hoger ligt dan de Hoogstraat,

komt er aan de Ds. Jan Scharpstraatzijde een flinke trap naar het niveau van de Hoogstraat. Deze

trap beëindigt als het ware het plein.”

1.4 Juridische kaders

De ontwikkeling van RottaNova past niet binnen het bestemmingsplan. Het huidige bestemmingsplan

(Laurenskwartier 2012) sorteert wel voor op de ontwikkeling van RottaNova. De vlek van RottaNova

is buiten het bestemmingsplan gelaten, omdat er op dat moment onvoldoende details bekend waren

over de ontwikkeling om deze op te nemen in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan uit 2012

zegt het volgende over RottaNova:

- “De bouwlocatie 'RottaNova' gelegen tussen de Hoogstraat en de toekomstige markthal

wordt niet in dit bestemmingsplan meegenomen. Op deze locatie blijft het oude

bestemmingsplan met de zo goed als doorlopen artikel 19 WRO procedure van kracht.

- De Binnenrotte is het centrale plein in het gebied met daaraan o.a. de openbare bibliotheek.

Meerdere dagen van de week is hier de markt voor de dagelijkse boodschappen. Ook op

andere dagen is er steeds meer activiteit, doordat de verschillende horecazaken zich aan het

plein gevestigd hebben. In de nabije toekomst wordt dit verder versterkt door de komst van

de Markthal en het bouwplan RottaNova.

- Tussen de (in aanbouw zijnde) Markthal en de Hoogstraat is een kavel gelegen waar een

groot woongebouw gepland is. Het gebouw zal naar verwachting huisvesting bieden aan

ouderen. Op de begane grond is ruimte voor detailhandel en horeca. Voor deze

ontwikkellocatie is een artikel 19 WRO vrijstellingsprocedure nagenoeg doorlopen. De locatie

valt buiten de plangrenzen van dit bestemmingsplan.”

Dit betekent dat het bestemmingsplan uit 2002 van toepassing is op de locatie van RottaNova. Het

bestemmingsplan zegt het volgende over de locatie van Van Herk (het lavendelveld):

- “Bestemming: centrumdoeleinden met uitwerkingsplicht (wonen, kantoren, licht

milieubelastende bedrijven, winkels, horeca, culturele en medische voorzieningen,

recreatieve en maatschappelijke voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, verkeers- en

verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen.

- Twee horecavestigingen toegestaan, één van maximaal 100m2 en één van maximaal

200m2

- Ster 12 locatie: uit te werken gedeelten

- Parkeren onder maaiveld

- Begane grond publieksfunctie dient te bevatten

- Tot 35 meter, alleen hoger dan 25 meter wanneer daar zwaarwegende en, naar de

mening van de raad, goed gemotiveerde redenen zijn aangevoerd

- Blok is alzijdig

- Woondifferentiatie is uitgangspunt



- Bouwen mag uitsluitend plaatsvinden overeenkomstig de door Gedeputeerde Staten1

goedgekeurde uitwerking van het desbetreffende plangebied.”

Kort samengevat mag er op ‘sterlocatie 12’ gebouwd worden tot 25 meter. Als er zwaarwegende

argumenten zijn, kan de raad besluiten om bouwen tot 35 meter toe te staan. Er is in beide gevallen

een uitwerkingsplicht. Dit betekent dat de bouwer/ontwikkelaar een plan moet uitwerken, waarover

het college (en niet de raad) een besluit neemt. Dit uitgewerkte plan ligt vervolgens 6 weken ter

inzage, zodat belanghebbenden hun zienswijze kunnen indienen. Hierna is het ook mogelijk om in

beroep te gaan tegen het plan.

1.5 Relevante beleidskaders

In het Masterplan Laurenskwartier (2008, KCAP) wordt de bouw van RottaNova al benoemd. Voor

deze plek is de ‘principe bebouwing Laurenskwartier’ van toepassing. Dat betekent een plint tussen

18 en 22 meter, een setbackzone tot 35 meter en torens waar de hoogste vloer maximaal op 70

meter ligt. De plot van RottaNova valt buiten de zone rond de Laurenskerk, waarbinnen geen torens

zijn toegestaan. Deze uitgangspunten, inclusief bouwhoogte, zijn door het college in de

Randvoorwaarden 2014 (bijlage 1) bevestigd. In de Randvoorwaarden 2014 wordt verwezen naar

het Voorlopig Ontwerp van Klunder architecten. In dit Voorlopig Ontwerp heeft de toren aan de

Binnenrottezijde een nokhoogte van 70 meter en de toren aan de Drs J. Scharpstraat een nokhoogte

van 64,08 meter.

In de ‘Vuistregels voor het bouwen in de Binnenstad’ komen alle belangrijke beleidskaders aan de

orde, die gelden in de binnenstad van Rotterdam. Onder andere woningdifferentiatie, plinten van

hoge kwaliteit en regels ten aanzien van parkeren van auto’s en fietsen. Hieronder is een aantal

citaten uit beleidsdocumenten opgenomen, die over het bouwen in de binnenstad in algemene zin

gaan.

In het collegeprogramma Kendoe (2014-2018) heeft het college de ambitie uitgesproken voor meer

koopwoningen en minder sociale huur in Rotterdam. Specifiek over de binnenstad van Rotterdam

staat in het collegeprogramma het volgende: “We gaan voor het verdichten van de binnenstad: meer

woningen en meer inwoners zodat na 18 uur meer leven op straat is. De binnenstad als city-lounge

én woonerf’.

In de Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) stelt het college over de binnenstad het volgende: “Het

centrum is een gebied waar de kansen voor de markt voor het oprapen liggen. We nodigen de markt

dan ook van harte uit hierop in te springen. Uitbreiding van de woningvoorraad in de gewenste

segmenten dient hier vorm te krijgen via verdichting (in lijn met de verdichtingsstrategie) en

transformatie. Zoals eerder al aangegeven is het centrum ook één van de plekken waar we acties

verkennen of er in de toekomst nog meer mogelijkheden voor groei zijn dan op dit moment bekend of

concreet.”

Specifiek over verdichten in de binnenstad zegt de Woonvisie Rotterdam 2030 (2016) ook: “De

komende vijf jaar gaan we verder met het verdichten en aantrekkelijker maken van de binnenstad.

Dit doen we door de projecten af te maken waarvoor de marktinitiatieven al zijn gestart: alles bij

elkaar zo’n 4.000 woningen extra voor gezinnen, studenten en kleine huishoudens. Er zal nadruk

1 Inmiddels is het college van B&W het bevoegd gezag voor een dergelijk besluit



liggen op het midden en hogere segment. We zullen ook blijven zoeken naar nieuwe kansen om de

extra groei van de stad te kunnen accommoderen. Zowel via transformatie, optoppen van gebouwen

als opvullen van kleinere locaties. Het uitdragen van het imago van de binnenstad als plek om te

wonen is hierbij essentieel en vormt een belangrijke pijler in de marketingstrategie van de stad.”



2 Ruimtelijke uitgangspunten

2.1 Woningen

Rotterdam heeft grote behoefte aan kwalitatief uitstekende woningen, om midden- en hoge inkomens

en hoger opgeleiden vast te houden en aan te trekken. De gemeente ziet hier graag een gemengd

woonprogramma. Het gebouw biedt een differentiatie in woningtypes en woninggroottes: kleine,

middelgrote en grote woningen (> 135 m2). In de plint minimaal 2-kamer woningen en in de

hoogbouw overwegend een minimale woningmaat van 80 m2. Dit, vanwege de maat van het blok,

het wenselijke woonklimaat en de interne woonkwaliteit. Het aantal kleinere woningen (<50 m2 GBO)

is ten hoogste 20% en de woningen zijn nooit kleiner dan 40 m2 GBO. De ontwikkelaar wordt

gevraagd om na te denken over een goede oplossing voor het op de verdieping parkeren van

scootmobielen, rolstoelen, kinderwagens, etc. Een berging van voldoende omvang en ontsloten

vanaf het gemeenschappelijke entreegebied zou volstaan.

Specifieke aandachtspunten zijn:

Woonfunctie moet zichtbaar zijn in de uitstraling van gevel, plint en entree;

Ruime verdiepingshoogten van minimaal 2,6 meter;

Flexibele structuur die mogelijkheid biedt tot samenvoegen en aanpassen van woningen;

Bergingen van 3,5 m2 zijn toegestaan, mits er twee fietsplekken per woning in de

gemeenschappelijke berging worden gerealiseerd.

2.2 Stedenbouwkundig Matenplan

Het Stedenbouwkundig Matenplan zoals is getekend op Tekening TE-07 / 00105 (zie bijlage 3) geeft

de maximale bouwenvelop. Deze houdt rekening met de archeologische zone (oude sluizen) aan de

zijde van de Binnenrotte en met de minimale ruimte die nodig is voor een comfortabele looproute

tussen de Markthal en de Hoogstraat. Overkragen op de hogere verdiepingen is mogelijk. In overleg

met de gemeente kunnen eventueel de afgeschuinde hoeken aangepast worden.

De envelop van de bovenbouw dient zoveel mogelijk aan te sluiten bij de randvoorwaarden, die in

2014 voor RottaNova zijn gesteld, in verband met de ‘belofte’ aan bewoners van de Markthal (zie

bijlagen 1 en 2). Het gebouw heeft daarom een U-vorm, met een tussenruimte van minimaal 35

meter. De plint heeft een maximale hoogte van 10 bouwlagen. Door de U-vorm van het gebouw

wordt het zicht vanuit de Markthal op de Laurenskerk zoveel mogelijk behouden.

Mochten de randvoorwaarden uit 2014 en deze Nota elkaar onverhoopt tegen spreken, dan is de

Nota van Uitgangspunten (2017) leidend.

2.3 Buitenruimte

Een goede buitenruimte is een voorwaarde voor goede woningen. Een terras of balkon bij de

woningen is conform het Bouwbesluit verplicht voor woningen >50 m2 en heeft bruikbare maten, te

weten minimaal 4 m2 voor woningen van >50 m2 en hoger met een minimale diepte en breedte van

1,5 meter. Dit, zodat het balkon daadwerkelijk gebruikt kan worden, met ruimte voor een tafel en

stoelen. Buitenruimte wordt, indien mogelijk, daar ontworpen waar de zon komt. In een blok met veel

grotere appartementen is het wenselijk dat de buitenruimte wordt aangevuld met een collectief

dakterras voor de doelgroep met kinderen, die juist voor de Binnenstad bijzondere aandacht vraagt.



2.4 Volume

Het getrapte volume met terrassen vergroot de levendigheid van het blok en cultiveert een

aantrekkelijkere visuele relatie van de straat met het programma boven de grond. Daarnaast vergoot

het de mogelijkheden voor een goede oriëntatie, ventilatie en belichting van de woningen. Maximale

hoogten volgens het principe bebouwing Laurenskwartier (Masterplan KCAP2008) zijn: plint tussen

18 en 22 meter (bovenzijde dakvloer), setbackzone tot 35 meter, torens tot 70 meter.

Het volume, zoals in de randvoorwaarden in 2014 (voorlopig ontwerp Klunder Architecten) is

gesteld, moet als maximale bouwenvelop gezien worden, in verband met toezeggingen aan de

bewoners van de Markthal. Zowel op het Grote Kerkplein als de Laurenskerk zelf geldt dat er geen

verslechtering van de bezonning mag plaatsvinden ten opzichte van het bouwplan uit 2014 tussen

10.00 en 16.00 uur binnen de maatgevende periode (21 maart tot 21 september).

De bezonning van de directe omgeving (Hoogstraat, inclusief bebouwing, Grotemarkt, inclusief

bebouwing) van de woningen aan de Hoogstraat mag per saldo niet verslechteren ten opzichte van

het Voorlopig Ontwerp uit 2014 (Randvoorwaardendocument 2014). Voor lichtinval zijn de regels

voor bezonning van toepassing en geldt hetzelfde uitgangspunt: geen verslechtering ten opzichte

van het plan uit 2014.

Daarnaast moet er aandacht zijn voor de sfeer in de directe omgeving van RottaNova, zodat er een

aangenaam, overzichtelijk en veilig verblijfsgebied ontstaat. Met name tussen de Markthal en

RottaNova op het gebied van wind, licht/zon en geluid. Voor geluid gaat het dan om de overlast van

de terrassen, die ervaren kan worden in de woning en/of balkon (zie paragraaf 2.5 Plint). Hiervoor

geldt minimaal de wettelijke regelgeving.

Voor de randvoorwaarden omtrent bezonning en wind wordt verwezen naar paragraaf 4.5 en 4.6 uit

de Randvoorwaarden 2014. De ontwikkelaar moet hier in een vroegtijdig stadium onderzoek naar

(laten) doen, maar in ieder geval niet later dan bij het voorlopig ontwerp.

In een eerdere fase heeft de gemeente aangegeven, dat de eerste paar lagen aan de

Hoogstraatzijde een rechte gevel moeten hebben. Dit, zodat de onderste lagen van het blok zich

voegen naar het patroon en verkaveling van de Hoogstraat.

De plint sluit aan op de verkaveling en plinthoogte van de Hoogstraat en mag oplopen tot een

maximale hoogte van 10 bouwlagen (zoals beschreven en geïllustreerd in de Randvoorwaarden

2014).

2.5 Plint

Een levendige plint met een royale uitstraling van een minimaal zes meter hoge pui. Aan de

binnenzijde (achter de pui/gevel) kan dit zich vertalen naar twee aparte bouwlagen. Hier is een mix

van detailhandel en horeca beoogd. Detailhandel concentreert zich aan de Hoogstraat, horeca aan

de Grotemarkt. De omvang en het gebruik van de terrassen dient nader te worden bepaald in

overleg met de gemeente (buitenruimte, beheer en horeca). De tekening (zie bijlage 6) dient als

uitgangspunt. De levendigheid van de Hoogstraat is gebaat bij de combinatie van grote en kleine

winkels. Voor de detailhandel mag er op de begane grond daarom niet één grote winkel komen. Op

de begane grond is per unit maximaal 800 m2 beschikbaar voor detailhandel. De combinatie van één



grote unit (800 m2) en meerdere kleinere units heeft de voorkeur. Indien de ontwikkelaar met een

bijzonder voorstel komt, is de gemeente bereidt te onderzoeken of zij aan een afwijking wil

meewerken. De exacte invulling van de eerste verdieping zal door de ontwikkelaar in de fase van het

voorlopig ontwerp nader worden onderzocht en afgestemd op de marktvraag. Een zo groot mogelijke

levendigheid met veel verschillende winkels/horecavestigingen is het doel.

De combinatie van wonen en horeca (met terrassen) leidt soms tot problemen. Het is daarom aan de

ontwikkelaar om bij het ontwerp na te denken over een oplossing waarbij balkons en de

slaapvertrekken zo min mogelijk overlast ervaren van de horeca en terrassen.

2.6 Woninghoofdentrees

Bijzondere aandacht moet worden gegeven aan de kwaliteit van de woningentrees: ruim, royaal en

uitnodigend met een dubbele verdiepingshoogte en een goede vindbaarheid in de gevel.

2.7 Parkeren: auto’s en fietsen

De parkeergelegenheid dient aan te sluiten op en te ontsluiten via de parkeergarage van de

Markthal. De gemeente regelt hiervoor de randvoorwaarden in een (aangepaste) erfdienstbaarheid.

Daarnaast moet er een goede, bruikbare oplossing zijn voor inpandig fietsparkeren voor bewoners,

waarbij ook rekening gehouden wordt met bakfietsen, elektrische fietsen en (elektrische) scooters.

De toegang vanaf straatniveau naar de stalling en de route van de stalling naar de woning moet

zodanig vorm worden gegeven dat het voor de bewoner uitnodigend is om de fiets binnen te stallen

en niet op straat.

De ontwikkelaar wenst mogelijk af te wijken van de parkeernorm. De huidige regels omtrent

autoparkeren bieden de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernorm, zoals vastgesteld in het

beleid. Het afwijken van de parkeernorm is bespreekbaar, mits dit juridisch goed onderbouwd kan

worden. Dien verstande, dat bij een afwijking van de parkeernorm (toekomstige) bewoners geen

aanspraak op een parkeervergunning op straat kunnen maken.

In een eerdere fase van de planontwikkeling is er afgesproken dat de projectontwikkelaar een aantal

parkeerplaatsen kan huren in de parkeergarage van de Markthal tegen marktconforme tarieven. De

ontwikkelaar wordt gevraagd om de haalbaarheid te onderzoeken om zo veel mogelijk gebruik te

maken van de Markthalparkeergarage, waardoor een eigen ondergrondse parkeergarage minder

groot hoeft te zijn en er wellicht ruimte ontstaat voor een gemakkelijk toegankelijk ondergrondse

fietsenstalling (in plaats van een fietsenstalling op +1).

2.8 Expeditieverkeer

Gezien de functies in de plint zal goed nagedacht moeten worden over de bevoorradingsroutes. De

details moeten in de VO-fase afgestemd worden met de verkeerskundige van de gemeente.

Uitgangspunt is dat de bevoorradingsroute voor de Hoogstraatzijde vanaf de Mariniersweg –

Hoogstraat – Binnenrotte – Hoogstraat – Ds. Jan Scharpstraat is. De bevoorrading voor de

Grotemarktzijde is Verlengde Nieuwstraat – Grotemarkt – Verlengde Nieuwstraat of Kolk – Blaak. Op

de Grotemarkt geldt een lengtebeperking voor voertuigen langer dan 12,0 meter. Dit betekent dat

standaardvrachtauto’s op de Grotemarkt kunnen bevoorraden, maar grote vrachtwagens (zoals

trailers) niet toegestaan zijn. De ruimte om een veilige keerbeweging te maken voor dergelijke

voertuigen ontbreekt (en bovendien dragen dergelijke voertuigen niet bij aan een prettig



verblijfsklimaat). De geldende venstertijden in de Binnenstad van Rotterdam zijn 05.00 – 10.30 uur.

Gezien de branchering van de plint, is de verwachting dat er waarschijnlijk pas vanaf 07.00 uur in de

ochtend bevoorraad zal worden. De venstertijden zullen hiervoor niet worden aangepast, deze

gelden voor de gehele binnenstad. Deze venstertijden zijn ook van toepassing op bevoorrading,

verhuizing, etc. voor de woningen aan de Binnenrottezijde.

Op marktdagen (dinsdag en zaterdag) kan er niet bevoorraad worden bij de detailhandel aan de

Hoogstraatzijde. De Grotemarkt is binnen de venstertijden wel toegankelijk op marktdagen.

2.9 Verschijningsvorm

De materialisatie moet passen bij de omgeving. De gemeente is nadrukkelijk niet op zoek naar een

extra icoon aan de Binnenrotte.

De ontwikkelaar moet er zorg voor dragen, dat de kwaliteit van het schetsontwerp tijdens de verdere

uitwerking van het ontwerp gewaarborgd blijft.

2.10 Archeologie

In het Stedenbouwkundig Maten Plan (SMP) wordt al kort iets gezegd over archeologie. Gezien de

locatie van de bouwontwikkeling, heeft archeologie extra aandacht nodig. Ook onder de bouwlocatie

bevindt zich een archeologische belangrijke vindplaats. Op basis van een eerder palenplan, is er een

vraagspecificatie gemaakt door BOOR (Bureau Oudheidkundig Onderzoek Rotterdam) (zie bijlage

4). De plannen zullen opnieuw met BOOR besproken moeten worden, zodat de vraagspecificatie

uitgewerkt kan worden naar een Plan van Aanpak.

2.11 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen is op een dusdanige manier bouwen, dat aan de huidige behoefte wordt voldaan

zonder dat de mogelijkheden voor toekomstige generaties worden verminderd. Duurzaam bouwen

speelt op alle schaalniveaus en heeft betrekking op woningen utiliteitsbouw, installatietechniek,

stedenbouw en de grond-, weg- en waterbouw. Het gaat niet alleen om een milieuverantwoorde

wijze van bouwen, maar ook om een duurzame wijze van beheren, onderhouden en zo nodig slopen

of reconstrueren van bouwwerken.

Het Bouwbesluit beschrijft het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente

Rotterdam heeft hier bovenop de ambitie om de stad verder te verduurzamen. Dit is vertaald in de

documenten “Duurzaam dichter bij de Rotterdam, programma Duurzaam 2015-2018”, de

Rotterdamse Woningkwaliteit (RWK), Watersensitive Rotterdam, de Vitale stad en de Rotterdamse

aanpak luchtkwaliteit (RAL). Na de Energietop in Parijs heeft Rotterdam uitgesproken versneld in te

willen zetten op energieneutrale (nieuw)bouw en fossielvrij (gasloos).

Oververhitting is een steeds vaker voorkomend fenomeen bij huizen in de binnenstad (‘urban heat

island effect’). Nu woningen meer luchtdicht en steeds duurzamer worden, moet extra worden gelet

op het risico van oververhitting. Om die reden is het wenselijk om woningen zoveel mogelijk twee

zijden te geven, zodat het tijdelijk afkoelen door natuurlijk te ventileren mogelijk is. Er moet worden

aangetoond hoe het ontwerp van het gebouw oververhitting voorkomt, zonder afhankelijk te zijn van

intensieve koelmechanismen. Aan de binnenzijde van het gebouw gelegen badkamers en keukens

mogen mechanisch geventileerd worden. Aansluiten op de stadsverwarming is verplicht.



De Van Herk Groep onderzoekt de mogelijkheden om nul-op-de-meter woningen te realiseren.

2.12 Reclame-uitingen

Reclame-uitingen, bijvoorbeeld voor de horeca en detailhandel, moeten als integraal onderdeel van

het ontwerp worden opgenomen in de gevel. De exacte vormgeving zal tijdens de verdere uitwerking

bepaald worden. Een lichtreclame/lichtkrant is niet toegestaan.

2.13 Beheer en afval

Voor huisvuil zal er een inpandige oplossing gecreëerd moeten worden. Deze kan gelijk zijn aan de

oplossing bij de Markthal. De gemeente Rotterdam (Stadsbeheer Schone stad) heeft voor de

bewoners van de Markthal een contract afgesloten met een externe partij, waarbij het huisvuil via de

parkeergarage op -1 wordt opgehaald. Eenzelfde contract zal voor de bewoners van RottaNova

moeten worden afgesloten. Op deze manier conflicteert het verwijderen van het afval niet met o.a.

loopstromen.

De wijze van afval aanbieden volgt de ontwikkelingen op dit gebied. De ontwikkelaar wordt gevraagd

om in samenspraak met de afvalverwerker de mogelijkheden te onderzoeken en inpandig voldoende

mogelijkheden te maken, zodat het aanbieden kan inspelen op de toekomstige ontwikkelingen.

Daarnaast ontwerpt de ontwikkelaar de afval-aanbiedplaats op zo’n manier, zodat het voor bewoners

gemakkelijk is om hun afval inpandig aan te bieden.

Er wordt onderzocht of het juridisch vastgelegd kan worden, dat het afval aanbieden in de openbare

ruimte absoluut niet mogelijk is, nu en in de toekomst.

2.14 Transformator

Het transformatorhuisje op de Grotemarkt is voor de sloop van de voormalige panden aan de

Hoogstraat tijdelijk verhuist. Bij de bouw van RottaNova zal de transformator een plek moeten krijgen

in het gebouw. De afmetingen zijn circa 5,5 bij 3 meter. De benodigde randvoorwaarden zullen in de

VO-fase verder moeten worden afgestemd met de Gemeente Rotterdam en Stedin.

2.15 Inrichtingsplan

Het inrichtingsplan is geen verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar. Toch is besloten om in dit

document een aantal uitgangspunten voor het inrichtingsplan op te nemen. Op deze manier is voor

iedereen duidelijk waar beide partijen zich aan dienen te houden.

De gemeente zal in een vroeg stadium van het ontwerpproces voor de omliggende openbare ruimte

de direct omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden en (zover bekend) toekomstige

bewoners betrekken bij het ontwerpproces. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk groen terug te laten

komen als mogelijk is. De mogelijkheden zijn met name afhankelijk van het expeditieverkeer op de

Grotemarkt en de bereikbaarheid van de woningen en ondernemers voor de hulpdiensten. Een

ander uitgangspunt is dat voetgangersstromen zoveel mogelijk ruimte moeten krijgen, zodat zij zich

gemakkelijk en via logische routes kunnen bewegen. Vooral de route van de Hoogstraat naar de

Grotemarkt via de Ds. J. Scharpstraat is hierbij van belang.



Er zal voor dit gebied door de gemeente een nieuw verlichtingsplan gemaakt worden. Uitgangspunt

is dat het verlichtingsniveau van dien aard is dat er op straatniveau een prettige en veilige situatie

ontstaat en dat de verlichting geen overlast voor de omliggende woningen veroorzaakt.

Door de inrichting van de Grotemarkt (het hoogteverschil, en de reeds aangebrachte trappartijen) en

de functies aan de Grotemarkt (terrassen, bevoorrading, opstelplaatsen brandweer,

calamiteitenroute hulpdiensten) zijn de mogelijkheden voor de inrichting niet volledig vrij.

Er zal in een vroege fase (als de omgevingsvergunning verleend is) een Programma van Eisen (PvE)

opgesteld worden. Hier zal de omgeving al bij betrokken worden. Dit PvE wordt vervolgens

uitgewerkt naar een Voorlopig Ontwerp en een Definitief Ontwerp. Het moment van aanleggen van

de buitenruimte zal in afstemming met de ontwikkelaar gebeuren. Dit, om te voorkomen dat beide

partijen elkaar in de weg lopen en er bijvoorbeeld schade aan de nieuwe bestrating ontstaat door

zwaar verkeer.

2.16 Overig

Het ontwerp wordt getoetst aan het op dat moment geldende Bouwbesluit.

Hanteer de ‘Vuistregels voor het bouwen in de Binnenstad’, https://www.rotterdam.nl/wonen-

leven/vuistregels-bouwen-binnenstad/.

De verdere uitwerking van het ontwerp moet in overleg met de supervisor van het gebied, Han van

de Born, KCAP, gebeuren.

Het Masterplan Laurenskwartier, opgesteld door KCAP, is vastgesteld en heeft grotendeels de

ambities voor alzijdigheid en inpassing in de stedelijke omgeving bepaald. Om die reden blijft dit

Masterplan voor de ontwikkeling van RottaNova een uitgangspunt (zie bijlage 7).

Het kwaliteitsbeleid Woningen, onderdeel kleine woningen, is een randvoorwaarde voor de

RottaNova-ontwikkeling (zie bijlage 10).

https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/vuistregels-bouwen-binnenstad/

https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/vuistregels-bouwen-binnenstad/



3 Vervolg

3.1 Procedure

De eerste stap, die genomen moet worden, is het vaststellen van de Nota van Uitgangspunten. De

Nota is voorzien van een advies van de gebiedscommissie Centrum en van een advies van de

raadscommissie Bouwen, Wonen, Buitenruimte en vervolgens ter vaststelling aangeboden aan het

college van B&W. Tegelijk met het voorstel ter vaststelling van de Nota van Uitgangspunten, zal ook

akkoord gevraagd worden voor het toepassen van de coördinatieregeling.

Als de NvU is vastgesteld, zal er een projectbestemmingsplan opgesteld worden. In de

bestemmingsplanprocedure zit een aantal standaard inspraakmomenten. Aanvullend wordt de

ontwikkelaar gevraagd om het Voorlopig Ontwerp aan de omgeving en andere geïnteresseerden te

presenteren. Zie voor de planning ook bijlage 5.

Op het moment dat er een projectbestemmingsplan en een definitief ontwerp is, kan de

vervolgplanning gemaakt worden. De verwachting is dat er op z’n vroegst in het tweede kwartaal

2019 gestart kan worden met het archeologisch onderzoek.

3.2 Welstandsnota

Het plan uit 2008 is al eerder in de Welstandscommissie besproken. De verslagen van deze

besprekingen zijn bijgevoegd als bijlage 9. Het is aan te bevelen om het uitgewerkte Voorlopig

Ontwerp nogmaals voor te leggen aan de Welstandscommissie.

De volledige Welstandsnota van Rotterdam is te vinden op

www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam

3.3 SMP en IP

Zie bijlage 3 voor SMP en bijlage 6 voor IP Grotemarkt. De Grotemarkt kent op dit moment een

tijdelijke inrichting. Op het moment dat het VO verder is uitgewerkt, kan gekeken worden welke

gevolgen dat heeft voor de tijdelijke inrichting en kan er een IP-procedure opgestart worden voor de

definitieve inrichting van de Grotemarkt. Direct belanghebbenden zullen betrokken worden in dit

proces.

3.4 Communicatie

De gemeente vindt communicatie met de omgeving belangrijk. RottaNova is een bouwproject van

een ontwikkelaar en dat betekent dat de ontwikkelaar ook verantwoordelijk is voor de

omgevingscommunicatie. In de procedure voor het projectbestemmingsplan zijn de minimale eisen

hiervoor opgenomen. Daarnaast wordt verwacht, dat de ontwikkelaar de omgeving actief informeert

over het ontwerp, desgewenst een toelichting geeft aan de gebiedscommissie, raadscommissie of

een ander overleg.

3.5 Geldigheid NvU

Deze NvU verliest haar geldigheid op het moment dat de Van Herk Groep zijn grond verkoopt. Een

nieuwe eigenaar, die een ontwikkeling beoogd, zal met de gemeente Rotterdam tot een nieuwe NvU

moeten komen.

http://www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam



3.6 Aandachtspunten tijdens de uitvoering

Tijdens de uitvoering is er een aantal aandachtspunten. In de directe omgeving zijn er plannen voor

RiF010. Op het moment dat RiF010 en RottaNova tegelijkertijd in uitvoering gaan, heeft dat

consequenties voor de bereikbaarheid van het gebied. En als RiF010 eerder gereed is, zijn er

diverse loopstromen in de directe omgeving van de bouwplaats van RottaNova. Het is daarom

belangrijk om in een vroeg stadium afspraken te maken over de aan- en afvoerroutes van het

bouwverkeer, de inrichting van de bouwplaats, de werktijden, etc..

Tijdens de uitvoering is de ontwikkelaar ook verantwoordelijk voor de communicatie met de

omgeving. Dit betekent dat de omgeving vooraf wordt geïnformeerd over de aan- en afvoerroutes en

de werktijden. Bij voorkeur via een informatieavond, maar minimaal via een nieuwsbrief. Daarnaast is

er een contactpersoon voor de omgeving beschikbaar, waar men klachten van overlast etc. kunnen

melden. De contactpersoon is minimaal per e-mailadres bereikbaar, maar bij voorkeur ook

telefonisch en deze contactgegevens worden, vanzelfsprekend, gedeeld met de omgeving. Er wordt

regelmatig een nieuwsbrief verspreid op het moment dat er relevante zaken te melden zijn, zoals

extra overlast i.v.m. heien, of veranderingen in de planning.

Als gemeente streven we er naar om tijdens de werkzaamheden zo min mogelijk overlast te

veroorzaken voor de directe omgeving. Dat betekent dat winkels en woningen in de omgeving altijd

veilig bereikbaar zijn. Voor bijzondere situaties (denk hierbij aan een terras, verbouwing van een

naastgelegen pand of toetsen op een school) zal in overleg met de betreffende ondernemer,

eigenaar of bewoner naar een passende oplossing worden gezocht.

De bouwplaatsinrichting wordt zodanig vorm gegeven dat er standaard geen achteruitrijdend

bouwverkeer buiten de bouwhekken kan en mag zijn. Standaard wordt er gewerkt met bouwtijden

van maandag t/m vrijdag van 07:00 – 19:00 uur. De ontwikkelaar heeft aangegeven met een minder

overlast gevende methode te gaan bouwen. De ontwikkelaar moet afspraken maken met de

aannemer om bij winderig weer regelmatig het bouwterrein besproeien, zodat wegwaaiend zand

zoveel mogelijk wordt voorkomen.

De gemeente en ontwikkelaar realiseren zich dat dit project plaats vindt in de binnenstad van

Rotterdam, waar veel mensen wonen, werken en verblijven. Logischerwijs kunnen we niet voor alle

belanghebbenden de meest wenselijke oplossing kiezen. We zullen ons uiterste best doen om bij

iedere keuze een zo goed mogelijk belangenafweging plaats te laten vinden.

Rondom de bouwplaats komen schuttingen in de stijl van “Rotterdam make it happen” of de op dat

moment geldende campagne vanuit de Gemeente Rotterdam. In overleg met de gemeente kan er

gekeken worden of er bij de vormgeving van de schuttingen gebruik gemaakt kan worden van

kunstenaars uit de directe omgeving, of dat bijvoorbeeld de scholen aan de Verlengde Nieuwstraat

hier een creatieve bijdrage aan kunnen leveren. Daarnaast verzoekt de gemeente aan de

ontwikkelaar om in de schuttingen voldoende kijkgaten aan te brengen, zodat geïnteresseerden een

blik kunnen werpen op de voortgang van het werk.



4 Bijlagen

4.1 Randvoorwaarden RottaNova 2014

4.2 Randvoorwaardenkaart RottaNova 2014

4.3 Concept SMP

4.4 Vraagspecificatie voor het Archeologisch onderzoek RottaNova

4.5 Mijlpalenplanning RottaNova

4.6 IP Grotemarkt

4.7 Masterplan Laurenskwartier West

4.8 Kwaliteitsbeleid woningen, onderdeel kleine woningen

Documents

Nota van Uitgangspunten RottaNova - Rotterdam...Nota van Uitgangspunten RottaNova Datum Pagina 28 september 2017 5 van 16 winkels, horeca wordt de Grotemarkt weer stedelijke ruimte